Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия"

На правах рукописи

Валеграхов Владимир Михайлович

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2015

Работа выполнена на кафедре «Оценка и управление собственностью» ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Петров Владимир Иванович

Официальные оппоненты: Бусов Владимир Иванович,

доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления», заведующий кафедрой «Управление собственностью»

Черняк Виктор Захарович,

доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», профессор кафедры «Управление проектами и программами»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный

экономический университет (РИНХ)»

Защита состоится 18 июня 2015г. в 12-00 часов на заседании диссертационного совета Д 505.001.02 на базе ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» по адресу: Ленинградский проспект, д.49 ауд. 406, Москва, ГСП-3,125993

С диссертацией можно ознакомиться в диссертационном зале Библиотечно-информационного комплекса ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» по адресу: Ленинградский проспект д.49 комн. 203, Москва, ГСП-3, 125993 и на официальном сайте ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»: http://www.fa.ru.

Автореферат разослан 17 апреля 2015 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Д 505.001.02, кандидат экономических наук, доцент ^ Мешкова Елена Ивановна

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования

В каждой стране культурными ценностями называются раэные предметы и памятники культурного и исторического значения. Под ними понимаются предметы разных категорий, среди которых находятся вещи, имеющие связь с историческими событиями, произошедшими в жизни народов, с развитием государства и деятельностью известных общественных, политических, научных и государственных личностей. Важными историческими артефактами считаются редкие документальные и рукописные памятники, разнообразные архивы, уникальные и раритетные музыкальные инструменты. К области ценностей могут принадлежать даже копии произведений искусства, обладающие научным, культурным, историческим и иным культурным значением. Однако, среди предметов старины так же есть еще один вид представляющий огромный интерес с точки зрения сохранения истории и культуры, а также, предлагающий наименее изученную сторону своей экономической жизни. В данной работе речь пойдет об объектах культурного наследия, к которым, в соответствии с действующим законодательством, относятся объекты недвижимого имущества, представляющие отдельную историческую ценность.

Необходимо отметить, что для целей настоящей работы анализ методологических особенностей оценки рыночной стоимости объектов культурного наследия рассматривается исключительно в разрезе зданий-памятников всех категорий историко-культурного значения, которые могут быть отчуждены из государственной собственности или переданы в долгосрочную аренду, обладают способностью генерировать доходные потоки, и, соответственно, могут являться объектами инвестиций.

Для сохранения и воссоздания памятников истории и культуры в настоящее время необходима приватизация объектов недвижимости, являющихся памятниками культурного наследия, а также уже действующая процедура передачи объектов на инвестиционных условиях.

В разное время в Российской Федерации предпринимались действия по введению процедуры приватизации памятников, однако полноценной модели нет до сих пор. Так, например, Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», принятый в 2002 году, разрешил частным лицам и компаниям приобретать в собственность памятники истории и культуры, однако тогда же был принят и закон «Об объектах культурного наследия», фактически наложивший вето на приватизацию памятников. Несмотря на это, работа над законодательством велась постоянно, поскольку нехватка государственных средств для сохранения культурного наследия становилась все более очевидной.

Несмотря на обременения и ограничения в использовании, здания-памятники представляют колоссальный интерес в качестве объектов инвестирования, и наиболее существенным этапом приватизации является объективное определение (оценка) стоимости, по которой они могут быть отчуждены. Очевидно, что стоимость объекта культурного наследия должна быть подсчитана с учетом всех обременений и ограничений в его использовании, но при этом не должна ущемлять, ни интересы государства, ни интересы инвестора, готового вложить в него средства. Не вызывает также сомнений то, что во всех случаях (приватизация и передача на инвестиционных условиях) справедливо идет речь о рыночной стоимости.

Степень научной разработанности проблемы

Тема исследования имеет достаточно малую степень разработанности в экономической области. Какой-либо серьезной разработки в области финансов, по отношению к памятникам архитектуры, на данный момент не существует, а исследований по их ценообразованию выполнено крайне мало.

Среди работ ученых, занимающихся изучением объектов культурного наследия можно выделить исследования по вопросам ценообразования A.B. Венедикова, О.С. Иоффе, A.B. Лукова, Е.Е. Яскевича,Е.А. Суханова и др. Также среди полезных разработок данной темы необходимо отметить труды Е.В. Михайловского и С.С. Подъяпольского в области реставрации, а также A.B.

Иконникова, О.И. Пруцына, А.С.Венкова в области архитектуры и градостроительства.

Существует огромное количество определений материального культурного наследия. На текущий момент в законодательстве РФ понятия «объекты культурного наследия» и «памятники истории и культуры» используются равноправно для обозначения недвижимости, обладающей историко-культурной ценностью. Некоторые ученые предлагают включить в официальное толкование термина "объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации" предметы антиквариата (т.н. движимые вещи), видя в их отсутствии большой недостаток. Другие -требуют разделять антиквариат и недвижимость по разным категориям. Существует большое количество несостыковок в тексте самого закона. Зачастую, подобная несогласованность понятийного аппарата приводит к судебным спорам, неверному толкованию и вынесению нелегитимных решений органами государственной власти и органами местного самоуправления. Но самое страшное это то, что подобное искаженное толкование может использоваться недобросовестными компаниями для различных действий, которые могут нанести вред состоянию объектов культурного наследия. Таким образом, совершенно очевидно, что определение «объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации», закрепленное в статье 3 Федерального закона N 73-ФЭ, нуждается в пересмотре и его новой редакции.

Точные исследования по вопросу определения рыночной стоимости с учетом всех индивидуальных особенностей, свойственных объектам культурного наследия, являются достаточно сложной и трудоемкой задачей, возникающей при реализации процедур приватизации или передачи на инвестиционных условиях. Из-за большого количества ограничений, установленных государственными органами контроля и охраны, здания, которые представляют историческую ценность, в большинстве случаев относятся к числу объектов недвижимости, используемых с разными показателями ценностей (с инвестиционной точки зрения экономических, социальных, культурных, исторических и других). Кроме

того, при проведении стоимостной оценки зданий-памятников существует свойственная именно им особенность в необходимости учета ценообразующего и при этом в значительной степени субъективного фактора «престижности». Основная сложность стоимостной оценки подобных дополнительных элементов денежного потока состоит в том, что на текущий момент в России не существует какой-либо системы критериев стоимости объектов культурного наследия, которая способствовала бы регулированию вопросов, связанных с вкладом предметов декоративно-прикладного искусства в рыночную стоимость памятника архитектуры. В процессе оценки зданий-памятников, можно отметить как факторы повышения, так и факторы снижения его стоимости. Задача оценщика в данном случае сводится к тому, чтобы определить конечный результат, который зависит от того насколько значителен вклад этих разнообразных факторов в стоимость объекта оценки. Исследование данного вопроса базировалось на работах А.В Лукова, добившегося значительных результатов в данном направлении.

В результате анализа правовых особенностей хозяйственного оборота памятников архитектуры, можно прийти к выводу, что юридический статус зданий, вовлеченных в экономические отношения можно охарактеризовать, тремя проблемами. Первая состоит в том, что объекты культурного наследия в подавляющем большинстве оторваны от владельца и превращены в «государственный» объект, оказавшись экономически и юридически беззащитными перед чиновниками. Суть второй заключается в отсутствии достаточного и необходимого количества критериев идентификации памятников. Это не позволяет успешно исследовать рынок подобных объектов и не способствует определению возможности одинакового подхода к оценке. Третья проблема вытекает из второй - это необходимость разработки методики определения стоимости, которая бы учитывала историко-культурную ценность памятника архитектуры. Главная проблема рынка недвижимости памятников архитектуры заключается в отсутствии разработанной методики определения рыночной стоимости, которые бы учитывали историко-культурную значимость

объекта оценки. Те подходы к оценке объектов культурного наследия, которые существуют в настоящее время, не содержат понятных и научно обоснованных факторов стоимости на основе различных исторических критериев, делающих эту недвижимость памятником.

Разработка методики базировалась на предположении о недостаточной ценности «новоделов» в сравнении с подлинными произведениями архитектурной истории. Результат исследования предполагает усовершенствование расчета стоимости памятника по затратному подходу. В настоящее время все здания-памятники с частичным охранным обязательством оцениваются исходя из предположения об отсутствии этого обязательства как такового, что является неверным с точки зрения сохранения культурного наследия. Следовательно, в настоящее время назрела необходимость разработки метода, позволяющего оценивать памятники архитектуры, обладающие частичным охранным обязательством.

В работе проанализировано большое количество действующих в настоящее время методик, затрагивающих определение стоимости объектов культурного наследия, такие как:

- проект СТО РОО 21-05-97 (стандарт Российского общества оценщиков об оценке недвижимых памятников старины);

- «Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

- Методика стоимостной оценки объектов культурного наследия (Кабинет министров Украины. Постановление №1447 от 26 сентября 2002 г.);

- Методические рекомендации в стоимостной оценке памятников архитектуры. Министерство культуры республики Узбекистан. Самарканд, 2002 г,

А также некоторое количество доступных к анализу авторских методик, таких ученых как Т.А. Славиной, A.B. Лукова, Е.Е. Яскевича, O.E. Толстовой, B.C. Башкатова и других. Кроме того, в работе приведен анализ авторской методики И. Жарова для оценки предметов антиквариата с целью выявления аналогий в процедуре оценки культурных ценностей и культурного наследия.

в

Для проведения стоимостной оценки в результате проведённого исследования разработаны положения по процедуре оценки, которые позволяют наиболее полно отразить состояние памятника на дату оценки. В результате обоснована рекомендация учитывать его основные функциональные, технические (архитектурно-конструктивные, объёмно-планировочные решения), историко-культурные, эстетико-художественные характеристики, что не осуществляется в настоящее время в современных отчетах об оценке объектов культурного наследия.

При рассмотрении юридических норм, регламентирующих оборот культурного наследия в России, следует начать с федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России, определяющие общие понятия и подходы к оценке, требования к ее проведению, цели процесса оценки и виды стоимости, а также требования к отчету об оценке и к его экспертизе. Однако, сегодня, единого стандарта, который бы отвечал за оценку памятников архитектуры, в российской практике нет. В связи с этим, Правительством Российской Федерации приняты некоторые программные документы, например, план мероприятий (так называемая, "дорожная карта") "Совершенствование оценочной деятельности", который был утвержден распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2013 г. N 1744-р (далее - дорожная карта), где основной упор делается на интеграцию Международных стандартов оценки (далее - МСО) в российскую практику оценки.

Подробнее этот процесс изложен в концепции формирования системы стандартов в сфере оценочной деятельности, принятой распоряжением Минэкономразвития России от 16.07.2014 года за №132Р-УА (далее - концепция). Положения данной концепции гласят о том, что в ближайшей перспективе необходимо обеспечить интеграцию положений международных стандартов оценки, разработанных Международным советом по стандартам оценки (далее -международные стандарты оценки), с отечественными стандартами, а впоследствии рассмотреть их непосредственное применение в российской практике. Однако, данный документ относится к разрядку перспективных и

говорит скорее о необходимости интеграции стандартов МСО в российскую практику, не останавливаясь на тех направлениях работы, которые были бы необходимы в случае перехода от проекта закона к действию. Исходя из вышесказанного, в оценочной науке требуется разработка поэтапного плана интеграции МСО в российскую практику оценки объектов культурного наследия.

В современной экономической теории назрела необходимость усовершенствования методологии стоимостной оценки объестов культурного наследия, в силу несовершенства ныне существующих методов, которые не учитывают специфические особенности подобного рода недвижимости. Эта необходимость и определила основную цель настоящей работы.

Цель работы состоит в разработке комплекса теоретических положений и практических рекомендаций по стоимостной оценке зданий-памятников истории и культуры в условиях современных рыночных отношений. Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

> Уточнить определение памятника архитектуры и смежных с данной отраслью понятий;

> Разработать систему критериев стоимости памятников архитектуры, способствующую объективному влиянию на оценку рыночной стоимости объектов культурного наследия;

> Выявить закономерности в формировании потребительских предпочтений и сформировать ключевые факторы, позволяющие определять рыночную стоимость объектов культурного наследия;

> Сформировать методические рекомендации по стоимостной оценке зданий-памятников с частичным охранным обязательством;

> Усовершенствовать процесс определения стоимости объектов культурного наследия на основе анализа существующих методик, применяемых в оценке зданий-памятников;

> Разработать план внедрения международных стандартов оценки памятников архитектуры в российскую практику.

Предметом исследования является стоимостная оценка объектов культурного наследия. В рамках исследования проводится анализ влияния внешней среды, историко-культурных ценностей и потребительских качеств зданий-памятников на процедуру их стоимостной оценки и формирование величины рыночной стоимости на рынке недвижимого имущества.

Объектом исследования выступает рыночная стоимость объектов культурного наследия, а также методы их стоимостной оценки зданий-памятников, а именно городских усадеб, особняков, жилых домов, общественных зданий кон. XVIII - нач. XX вв. в их современном состоянии.

Методология и методы исследования.

Методологическую и теоретическую основу исследования составляют монографии российских и зарубежных ученых, аналитические обзоры международных организаций (ЮНЕСКО, Всемирной торговой организации, Международного валютного фонда), российские и зарубежные нормативные акты. Были изучены монографии и труды ученых в области архитектуры и градостроительства (A.B. Иконников, О.И. Пруцын, A.C. Венков и др.), труды, относящиеся к вопросам реставрации (Е.В. Михайловский, С.С. Подъяпольский). Теоретическая часть правового исследования представлена в трудах С.С. Алексеева, A.B. Венедикова, О.С. Иоффе, A.B. Лукова, Е.Е. Яскевича, Е.А. Суханова и др. Базой для диссертационного исследования являлись отчёты по стоимостной оценке памятников архитектуры.

Научная новизна результатов исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в формировании теоретико-методологических положений по стоимостной оценке объектов культурного наследия. Новыми являются следующие результаты исследования:

- уточнено определение здания-памятника, а также других, смежных с данной тематикой понятий (С. 10-18);

- разработана иерархическая система оценочных критериев стоимости объектов историко-культурного наследия, позволяющая получать объективную

количественную оценку историко-культурной ценности эдания-памятника (С.23-35);

- предложена авторская классификация ключевых факторов стоимости, объектов культурного наследия: времени постройки, авторских решений, конструкционных воплощений, месторасположения, позволившая выделить ценоповышающие и ценопонижающие подтипы, влияющие на стоимостную оценку памятников архитектуры(С. 60-74);

- разработаны методические рекомендации по определению рыночной стоимости недвижимых объектов культурного наследия с частичным охранным обязательством. Его отличительной чертой является усовершенствование метода сравнительной единицы, предполагающее корректировку ценности конструктивных параметров охраняемых государством на интегральный показатель культурной значимости (С.112-113);

- на основе анализа действующих методик определения стоимости объектов культурного наследия предложены рекомендации по совершенствованию подходов к их оценке. В их основе лежит наиболее полное освещение основных функциональных, технических и художественных характеристик, описание сервитутов и присутствие фактора «престижности»(С. 100-112);

-разработан поэтапный план интеграции международных стандартов оценки в российскую практику оценки стоимости памятников архитектуры (С.40-43;47-55).

Теоретическая значимость работы заключается в проведении развернутого анализа существующих методов стоимостной оценки объектов культурного наследия, разработке рекомендаций, позволяющих усовершенствовать методы стоимостной оценки памятников архитектуры.

Практическая значимость работы состоит в возможности применения представленных в ней рекомендаций по совершенствованию методов стоимостной оценки объектов культурного наследия для целей приватизации, купли-продажи, налогообложения и страхования.

Наиболее значимыми являются следующие положения диссертационного исследования:

• классификация ключевых факторов стоимости, влияющих на стоимость зданий-памятников архитектуры;

• методические рекомендации по определению рыночной стоимости недвижимых объектов культурного наследия с частичным охранным обязательством;

• рекомендации по совершенствованию подходов в оценке памятников архитектуры на основе анализа авторских методик их стоимостной оценки.

Эти методики позволят определить рыночную стоимость памятника архитектуры, являющегося своеобразным объектом на рынке недвижимости. Кроме того, данное исследование позволяет сформировать комплекс вопросов и фактов, позволяющих в будущем решить главную проблему оценки зданий-памятников - разработку стандарта об оценке недвижимых объектов культурного наследия на основе интеграции международных стандартов в отечественную экономическую жизнь.

Положения, выносимые на защиту.

- рекомендации по гражданскому обороту зданий - памятников;

- классификация ключевых факторов стоимости зданий-памятников;

- методические рекомендации по оценке рыночной стоимости объектов культурного наследия на рынке недвижимого имущества.

Степень достоверности и апробация результатов исследования. В работе представлены достоверные исходные данные, основанные на утвердившихся в науке, а также всемирно признанных положениях классиков экономической мысли. Практический материал взят из деятельности оценочной компании, новости взяты от авторитетных информагентств, данные о методиках оценки взяты из официальных публикаций их авторов. Методические рекомендации, предложенные в работе, базируются на общепринятых методах определения стоимости и находятся в строгом соответствии с применяемыми на практике принципами. Таким образом, результаты диссертационного исследования являются корректными и полностью достоверными, они отвечают всем требованиям, предъявляемым современным научным аппаратом.

Результаты исследования докладывались автором и получили одобрение на научно-практической конференции «Инновационная экономика XXI века» (Н.-Новгород, ННГУ им. Н.И. Лобачевского, 09 апреля 2013г.).

Внедрение результатов исследования.

Материалы диссертации успешно внедрены и активно используются в деятельности Управления по работе с залогами банковской сети Департамента по работе с залогами ПАО «Банк ЗЕНИТ». В частности, используются методические рекомендации по оценке стоимости объектов культурного наследия. Основным эффектом внедрения разработок является оптимизация в процессе принятия управленческих решений Управлением по работе с залогами банковской сети.

Работа связана с исследованиями, проведенными в Финансовом университете в рамках Государственного задания на 2014г. по теме: «Совершенствование механизма оценки предметов залога в условиях нестабильной экономики». Материалы диссертации используются кафедрой «Оценка и управление собственностью» Финансового университета в преподавании учебных дисциплин «Оценка стоимости недвижимости».

Внедрение результатов диссертации в указанных организациях подтверждено соответствующими справками.

Публикации. Основные положения диссертационной работы опубликованы в 3 публикациях общим объемом 3,88 пл. (весь объем авторский) в рецензируемых научных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России.

Структура и объём диссертации. Структура диссертации обусловлена целью, задачами и логикой исследования. Текст диссертационной работы изложен на 189 страницах печатного текста и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 112 наименований, 18 таблиц, 3 рисунков и 2 приложений.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

По итогам достижения целей и выполнения задач исследования выделены основные научные и практические результаты, выносимые на защиту.

Первая задача связана с исследованием понятийного аппарата и особенностями культурного наследия как специфического объекта оценки, состоянием, разработкой новых терминов и понятий, необходимых для оценки различных видов памятников архитектуры.

В данной работе было проведено исследование различных мнений авторитетных ученых в отношении определения зданий-памятников с учетом всех неточностей подобных высказываний. В результате, можно сделать вывод о том, что объектами культурного наследия является совокупность созданных человеком или подвергнутых его целенаправленному воздействию в прошлом недвижимых культурных ценностей, которые включены в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации на основании нормативного правового акта уполномоченного органа публичной власти. Важно отметить, что особый режим охраны, который обеспечивает сохранность памятника в интересах будущих поколений, должен устанавливаться только в отношении объектов, зарегистрированных в вышеупомянутом реестре.

Активный рынок недвижимости памятников архитектуры обусловлен увеличением капиталовложений в приобретение или аренду престижных зданий, которые удовлетворяют высоким потребительским свойствам, а также тем, что в московском правительстве принимаются согласованные списки объектов культурного наследия, которые разрешены к продаже, что упростило процедуру их приватизации, покупки и реализации. Теперь, наличие здания в реестре означает его возможность передачи в собственность, в то время как раньше по каждому случаю требовалось получать разрешение госорганов охраны и использования памятников.

Причина такого стремления властей к быстрой передаче исторических объектов в частную собственность объясняется тем, что для них, в настоящее время, это

единственный способ провести реставрацию. Ведь при приобретении памятника, не балансовая стоимость является большей частью выплачиваемых за него средств, а стоимость обязательной реставрации. Рычагами спроса на памятники архитектуры, которые воздействуют на поведение инвестора, могут выступать кредитные, социально-политические факторы и развитость информационного обеспечения. Между тем, взаимосвязь между возможностями продавцов и потребностями покупателей устанавливает определение стоимости памятника, которая обозначается с помощью наличия трёх компонент: полезность объекта, ограниченность его предложения на рынке и инвестиционной способности покупателей.

Вторая задача заключается в выявлении системы исторических ценностей, которая бы способствовала достоверной стоимостной оценке объектов культурного наследия.

Исследование данного вопроса базировалось на работах А.В Лукова, добившегося значительных результатов в данном направлении. На основе этих данных, а также авторских разработок была выявлена иерархическая система оценочных критериев стоимости историко-культурного наследия. Использование подобных критериев ценности в процессе определения стоимости памятника архитектуры позволит провести в дальнейшем более качественную оценку историко-культурной ценности памятника.

Система оценочных критериев состоит из следующих видов ценностей:

• историко-мемориальная;

• научная и строительно-технологическая;

• градостроительная и визуальная;

• архитектурно-эстетическая;

• художественная;

• эмоциональная;

• функциональная;

Изложенные выше критерии, позволяют всесторонне и достоверно провести стоимостную оценку историко-культурных ценностей как отдельного памятника

архитектуры и его элементов, так и среды, в которой он находится. Результатом является интегральный показатель ценности, раскрывающий своеобразие памятника, как совокупности составляющих его ценностных характеристик.

Точные исследования по вопросу определения рыночной стоимости с учетом всех индивидуальных особенностей, свойственных объектам культурного наследия, являются достаточно сложной и трудоемкой задачей, возникающей при реализации процедур приватизации или передачи на инвестиционных условиях. Стоит отметить, что в настоящее время уровень развития оценочной науки в нашей стране позволяет сформулировать исчерпывающий перечень особенностей оценки зданий-памятников. Далее, можно остановиться на более подробном описании специфических особенностей, свойственным объектам культурного наследия.

При решении третьей задачи, заключающейся в формировании ключевых факторов стоимости, влияющих на процедуру оценки, нельзя не упомянуть ограничения, накладываемые госорганами для контроля и охраны памятников архитектуры. Из-за их большого количества, здания, которые представляют историческую ценность, в большинстве случаев относятся к числу объектов недвижимости, используемых с разными показателями ценностей (с инвестиционной точки зрения экономических, социальных, культурных, исторических и других). Охранные обязательства, которые накладываются государственными органами на объекты культурного наследия, являются наиболее ярким примером влияния сервитута на цену памятника архитектуры. Наиболее типичными ограничениями, устанавливаемыми в отношении использования недвижимых объектов культурного наследия, являются:

— Обременение, касающееся запрета на изменение планировки памятника;

— Запрещение сноса здания;

— Запрет на изменение целевого назначения здания;

— Соблюдение типа использования территории объекта культурного наследия, включая запрет на строительные работы на земельном участке;

- При причинении вреда памятнику архитектуры на нарушителя накладывается обязательство по возмещению стоимости реставрационных и прочих работ;

- Выдача арендатору/инвестору/собственнику Охранного обязательства, которое регламентирует его обязанности по сохранению, реконструкции или реставрации объекта культурного наследия.

На основании проведенных исследований отчетов об оценке объектов культурного наследия, а также свойств и особенностей тех или иных памятников архитектуры, было выявлены ключевые факторы, влияющие на итоговую величину стоимости зданий-памятников. Несмотря на значительное число данных факторов, их можно объединить в 5 обобщающих групп:

- времени постройки,

- авторских решений;

- конструкционных воплощений;

- различных факторов воздействия внешнего характера;

- месторасположения.

При оценке исторических памятников следует учитывать ценопонижающие факторы, такие как:

запрещения в отношении перестроения перепланировки; ограничения на колеровку фасадов;

запрет на реконструкцию и постройку пристроек, надстроек и подвалов;

запрет на изменение внешнего благоустройства и т.д.

Также можно выделить факторы, влияющие на повышение цены, такие как:

местоположение;

престижность;

гарантированное вложение средств.

В работе приведены рекомендации относительно правового регулирования оборота объектов культурного наследия. В результате анализа правовых особенностей хозяйственного оборота памятников архитектуры, можно прийти к выводу, что юридический статус зданий, вовлеченных в экономические

отношения можно охарактеризовать, тремя проблемами. Первая состоит в том, что объекты культурного наследия в подавляющем большинстве оторваны от владельца и превращены в «государственный» объект, оказавшись экономически и юридически беззащитными перед чиновниками. Суть второй заключается в отсутствии достаточного и необходимого количества критериев идентификации памятников. Это не позволяет успешно исследовать рынок подобных объектов и не способствует определению возможности одинакового подхода к оценке. Третья проблема вытекает из второй - это необходимость разработки методики определения стоимости, которая бы учитывала историко-культурную ценность памятника архитектуры.

Главная проблема рынка недвижимости памятников архитектуры заключается в отсутствии разработанной методики их приватизации (включающей в себя и саму процедуру приватизации и методику оценки, как составляющую процесса), а также определения рыночной стоимости, которые бы учитывали историко-культурную значимость объекта оценки. Те подходы к оценке объектов культурного наследия, которые существуют в настоящее время, не содержат понятных и научно обоснованных методик расчёта стоимости на основе различных исторических критериев, делающих эту недвижимость памятником. Кроме того, необходимо упомянуть тот факт, что в вопросе заимствования зарубежного опыта в оценке объектов культурного наследия имеются значительные сложности. Так, например, в зарубежных стандартах оценки ШСБ и ТЕСОУА отсутствует единая методика или какие-либо рекомендации в отношении памятников архитектуры, которые можно было бы использовать как базу для создания отечественной стоимостной оценки. В организационной структуре ШС5 есть только специализация АгйаЫАп^иев (Оценка объектов культурного наследия и искусства), которая не занимается оценкой памятников архитектуры, концентрируя свое внимание исключительно на предметах антиквариата, что не является целью данного исследования.

Решение четвертой задачи, сутью которой являлась разработка методических рекомендаций для определения стоимости памятников архитектуры

с частичным охранным обязательством, базировалось на предположении о недостаточной ценности «новоделов» в сравнении с подлинными произведениями архитектурной истории. Результат исследования предполагает усовершенствование расчета стоимости памятника по затратному подходу. При расчете стоимости работ следует воспользоваться методом укрупненных обобщенных показателей стоимости (методом сравнительной единицы) в отношении всего объекта недвижимости. Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность порядка 15-20%. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (для зданий -1 куб.м. строительного объема или кв.м. общей площади) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения (строения). В соответствии с данным методом предполагается корректировка стоимости здания, рассчитанного как обыкновенного, на интегральный показатель культурной ценности, за исключением тех его конструктивных параметров, которые охраняются государством и не подвергались реконструкции и превращению в «новодел». Проведенное исследование позволило сделать вывод о том что «здание-новодел» является намного менее ценным, чем его полностью оригинальный аналог. А расчеты, приведенные в работе, позволили понять, насколько сильно отличается стоимость, полученная по сути лишь корректировкой на историко-культурную значимость от стоимости полностью рассчитанной в соответствии с учетом конструктивных элементов по сборнику КО-ИНВЕСТ «Объекты архитектурного наследия»

Пятая задача связана с анализом существующего инструментария оценки объектов культурного наследия и авторских методик определения их стоимости.

В работе проанализировано большое количество действующих в настоящее время методик, затрагивающих определение стоимости объектов культурного наследия, такие как:

- проект СТО РОО 21-05-97 (стандарт Российского общества оценщиков об оценке недвижимых памятников старины);

- «Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

- методика стоимостной оценки объектов культурного наследия (Кабинет министров Украины. Постановление №1447 от 26 сентября 2002 г.);

- методические рекомендации в стоимостной оценке памятников архитектуры. Министерство культуры республики Узбекистан. Самарканд, 2002 г,

Л также некоторое количество доступных к анализу авторских методик, таких ученых как Т.А. Славиной, A.B. Лукова, Е.Е. Яскевича, O.E. Толстовой, B.C. Башкатова и других. Кроме того, в работе приведен анализ авторской методики И. Жарова для оценки предметов антиквариата с целью выявления аналогий в процедуре оценки культурных ценностей и культурного наследия.

В целом, на основе анализа методик оценки, можно сделать следующие выводы, влияющие на стоимость объектов оценки:

1. Присутствие прибыли предпринимателя или внешнего износа в строительстве подобных по расположению объектов, которые не являются памятниками архитектуры.

2. Присутствие и содержание сервитутов. Как показало проведённое исследование, наличие сервитутов приводит к снижению стоимости объектов культурного наследия. Это связано с соблюдением некоторых требований по сохранению фасадов, запрету на перепланировку, благоустройству, и колеровке.

3. Наличие фактора «престижности», который является критерием повышения стоимости объекта культурного наследия.

В процедуре оценки объектов культурного наследия существуют определенные факторы, формирующие ценность конкретного объекта, и, в свою очередь, влияющие на формирование «престижности» объекта:

1. Дата строительства, при этом более ранний период не всегда говорит о большей стоимости.

2. Связь с историческими событиями или личностями.

3. Стилистические, композиционные, конструктивные, технологические особенности, характерные для определенного периода в истории.

4. Редкость, а именно, сколько объектов данного автора, конкретного исторического периода, определенной типологии, направления в архитектуре сохранилось на сегодняшний день.

5. Роль архитектора в истории искусства.

6. Значение здания для облика страны, города, района.

7. Степень сохранности здания.

Для проведения стоимостной оценки в результате проведённого исследования разработаны рекомендации по процедуре оценки, которые позволяют наиболее полно отразить состояние памятника на дату оценки. В результате обоснована рекомендация учитывать его основные функциональные, технические (архитектурно-конструктивные, объёмно-планировочные решения), историко-культурные, эстетико-художественные характеристики, что не осуществляется в настоящее время в современных отчетах об оценке объектов культурного наследия.

В диссертации предложены методические основы стоимостной оценки объекта культурного наследия, как специфического вида недвижимости. Для установления итоговой величины стоимости памятника архитектуры её требуется рассматривать в интервале значений, которые получены по двум различным подходам:

• с помощью затратного подхода, в рамках оценки зданий, обладающих частичным охранным обязательством, при помощи системы показателей, которые учитывают исторические свойства памятника, как объекта историко-культурного назначения, так и его потребительские свойства.

• по доходному подходу к оценке, где предлагается использовать теорию потребительского выбора. Эта теория описывает ситуацию, когда инвестор имеет альтернативные варианты равно выгодного использования своего капитала, например, обменять финансовые выгоды от памятника, на денежную сумму, равную рыночной стоимости, которая при увеличении на банковских депозитах, обеспечит ему, как минимум, эквивалентный финансовый результат.

Как заключительный этап исследования, была проведена работа по решению шестой задачи. В результате был разработан поэтапный план интеграции международных стандартов оценки в российскую практику оценки стоимости объектов культурного наследия. Данный план состоит из следующих этапов:

• формирование системы федеральных стандартов оценки, собирающей в область деятельности по оценке культурного наследия профессиональных оценщиков и определяющей единые процедуры и принципы оценки;

• установление единых требований и принципов разработки стандартов, правил, методических рекомендаций, руководств и указаний саморегулируемых организаций, а также контроля за их выполнением;

• обеспечение включения в практику оценочной деятельности положений международных стандартов оценки;

• установление и реализация процедур признания, применения и контроля за применением официального текста международных стандартов оценки на русском языке.

В практической части диссертационной работы проведено исследование стоимости объекта культурного наследия на примере здания типографии «Утро России» по адресу: г. Москва, Большой Путинковский пер., д.5. Данное здание было построено в 1907-1908 годах архитектором Францем Шехтелем и являлось зданием типографии и редакции основанной Павлом Павловичем Рябушинским газеты «Утро России». В 1990-е здание переделали в казино. В 2000 году при реконструкции была сделана попытка восстановить оригинальный фасад: сломали позднюю надстройку над редакционным корпусом, заложили окна в аттике и восстановили логотип, но изменили архитектурное решение парадного входа.

Результат данного исследования, касающийся разработки методической основы стоимостной оценки памятника архитектуры, основан на предположении о том, что однозначно установить его стоимость чрезвычайно сложно. По этой причине рыночная стоимость рассматривается в диапазоне величин, которые получены по двум различным подходам. С помощью расчёта предельной

величины стоимости по затратному подходу, с помощью системы показателей, учитывающих его ценностные свойства/качества, как объекта историко-культурного наследия, и его потребительские свойства в доходном подходе к оценке, при котором используется теория потребительского выбора.

Методика оценки объектов культурного наследия призвана урегулировать основные понятия, которые используются при характеристике объекта оценки; цели и виды стоимости; метод расчёта; требования к результатам оценки и содержанию отчётов, подготовленных экспертами с учётом интересов государства и прав потребителя. Таким образом, проведенное в рамках данной работы исследование, позволило вывить методологические основы и особенности стоимостной оценки памятников архитектуры, а также обозначить комплекс проблем, присущих нынешней системе оценки и предложить ряд мер для решения этих проблем. Безусловно, описанные особенности, методологии и проблемы требуют профессионального изучения и должны являться предметом обсуждения профессионального сообщества.

Оценка объектов культурного наследия представляет собой достаточно сложную задачу, которая решается с помощью немалых интеллектуальных усилий, а также при помощи больших финансовых и временных ресурсов. Основная проблема, которая должна быть решена при разработке методологического обеспечения оценки зданий-памятников - это технология оценки вклада нематериальной составляющей в стоимость памятника архитектуры (престижность, история объекта, предметы декоративно-прикладного искусства, охранные требования и ограничения и т.п.). Другой не менее важной проблемой является проблема корректной оценки затрат на реставрацию объекта или предметов декоративно-прикладного искусства при расчете потоков затрат для доходного подхода и для расчета восстановительной стоимости в затратном подходе. Для решения этих двух основных проблем необходимо привлечение не только и не столько специалистов в области искусствоведения и строителей, сколько ученых, глубоко знающих теорию рыночного ценообразования и оценки недвижимости и нематериальных активов.

III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведённого исследования особенностей функционирования рынка недвижимости объектов культурного наследия, были выявлены и проанализированы особенности оценки памятников архитектуры, а также разработаны методические рекомендации для проведения стоимостной оценки памятников культурного наследия в целях различных сделок на рынке.

В результате исследования был решены следующие поставленные ранее

цели:

1) Уточнено понятие объекта исторического наследия, а также других, смежных с данной тематикой понятий, которое состоит в том, что объектами культурного наследия следует считать совокупность созданных человеком или подвергнутых его целенаправленному воздействию в прошлом недвижимых культурных ценностей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации на основании нормативного правового акта уполномоченного органа публичной власти.

2) Выявлена иерархическая система оценочных критериев ценности историко-культурного наследия, учитывающая различные аспекты ценности, позволяющая получать объективную количественную оценку историко-культурной ценности здания-памятника.

3)Обоснована классификация ключевых факторов стоимости, влияющих на стоимость объектов культурного наследия.

Они могут быть объединены в 5 обобщающих групп:

- времени постройки,

- авторских решений;

- конструкционных воплощений;

- различных факторов внешнего воздействия;

- расположения и т.п.;

Кроме того, в работе выявлены ценопонижающие и ценоповышающие факторы стоимости.

4) Обоснованы методические рекомендации для оценки рыночной стоимости памятников архитектуры на рынке недвижимости, необходимые для формирования различных экономических решений операций купли-продажи на рынке недвижимости.

5) Проанализированы различные авторские методики оценки памятников архитектуры, а также предложены рекомендации по использованию трех подходов в оценке объектов культурного наследия.

6) Проанализированы цели и задачи, необходимые для интеграции международных стандартов оценки в российскую практику.

IV. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Публикации по теме диссертации:

1. Валеграхов, В.М. Факторы стоимости на предметы антиквариата / В.М. Валеграхов // Экономика и предпринимательство. - 2013. - №9 (38)7 -С. 367-374. (1,0 пл.).

2. Валеграхов, В.М. Методический подход к оценке реставрационной деятельности / В.М. Валеграхов // Экономика строительства. -2014. -№ 3 (27). - С. 38-58. (1,93 пл.).

3. Валеграхов, В.М. Анализ применимости трех подходов к стоимостной оценке объектов культурного наследия [электронный ресурс] / В.М. Валеграхов // Управление экономическими системами -2014. - №(71) УЭкС, 9/2014 (электронный научный журнал). Режим доступа: http://www.uecs.rU/instrunientalnii-metody-ekonomikiyitem/3135 (0,95 пл.).

Подписано в печать: 16.04.2015

Объем: 1,5 усл.пл. Тираж: 120 экз. Заказ № 1302 Отпечатано в типографии «Реглет» г. Москва, Ленинградский проспект д. 74 (495)790-47-77 www.reglet.ru

1 5--5324'

2010017009

2010017009