Влияние реконструкции исторической недвижимости на экономический потенциал города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Влияние реконструкции исторической недвижимости на экономический потенциал города"

005008565

Г '

ГРИНЦЕВИЧ Екатерина Александровна

ВЛИЯНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ИСТОРИЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ПОТЕНЦИАЛ ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 3 ЯНВ 2012

Санкт-Петербург 2011

005008565

Работа выполнена на кафедре экономики строительства Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

кандидат экономических наук, доцент Малинина Нина Александровна

доктор экономических наук, профессор Песоцкая Елена Владимировна;

Ведущая организация:

доктор экономических наук, профессор Ларионов Аркадий Николаевич

ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Защита состоится 31 января 2012 г. в 15.30 на заседании диссертационного совета Д 21 2.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд. 219.

Телефон: (812) 316-58-73, факс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Автореферат разослан 28 декабря 2011 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук

у

В. В. Асаул

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования определяется необходимостью разработки инновационного подхода к исторической недвижимости при помощи определения ее экономического потенциала и включения его величины в паспорт объектов.

Объекты недвижимости, отнесенные к памятникам, расположенные в Санкт-Петербурге, составляют 1/10 часть всего культурного наследия Российской Федерации (около 7,8 тысяч). Структура исторических объектов Санкт-Петербурга по видам представлена на рис. 1.

* 12,85 % - Исторические захоронения

« 14,26 % - Объекты на территории

гмз

0 » 4,25 % - Набережные, мосты » 3,79 % - Сады, парки, скверы

%

« 9,07 % - Малые формы ж 55,77 % - Здания и сооружения

Рис. 1. Структура исторических объектов Санкт-Петербурга по видам, % (построена на основе данных КГИОП)

Национальное богатство, как макроэкономический показатель, включает невоспроизводимое имущество, к которому относятся и объекты культурного наследия (ОКН). Стоимость национального богатства на сегодняшний день не может быть полностью учтена в системе национальных счетов из-за отсутствия методик оценки его составляющих.

Расчеты показали, что исторический фонд зданий, расположенных в Санкт-Петербурге, составляет 25 тыс. объектов. Можно сделать вывод, что 20,6 тыс. зданий не выявлены и не признаны памятниками архитектуры из-за нехватки бюджетных средств на их содержание и охрану. Состояние культурного наследия города оценивается как неудовлетворительное.

После отмены моратория на приватизацию ОКН в 2006 г., Комитет по управлению городским имуществом проводит открытые и закрытые торги на аукционной площадке Фонда имущества Санкт-Петербурга. Но на сегодняшний момент сохранение, приватизация памятников архитектуры и новое строительство в историческом центре города рассматриваются как самостоятельно функционирующие, независимые друг от друга явления, а не как главные составляющие политики города Санкт-Петербурга. Это означает, что их цели и задачи различны. Поэтому необходимо разработать такую политику сохранения ОКН, которая будет учитывать интересы всех участников процессов развития городской инфраструктуры и сохранения синергетики исторической среды.

Существующие законодательные инициативы в сфере сохранения исторической недвижимости показали свою неэффективность: в первую очередь, отсутствуют четко сформулированные легитимные принципы реализации инвестиционных проектов, отсутствие ясно и логично организованной системы управления. Поэтому решение проблемы оценки стоимости исторической недвижимости как экономического потенциала, который должен быть указан в паспортах ОКН, является одной из основных задач создания эффективной политики сохранения исторических объектов.

Степень изученности проблемы

Теоретическая и методологическая основа диссертации базируется на работах А. Н. Асаула, Н. И. Барановской, В. В. Бум рева, А. А. Горбунова, С. В. Грибовского, С. А. Ершовой, Ю. Н. Казанского, А. А. Косарева, И. И. Мазур, С. Н. Максимова, Н. А. Малининой, К. В. Малининой, Е. С. Озерова, Н. Г. Ольдерсгге, Ю. П. Панибратова, Е. В. Песоцкой, В. Е. Рохчина, В. А. Смирнова, Е. И. Тарасевича, В. И. Шапиро. В числе работ зарубежных авторов, посвященных исследованию проблем управления и оценки недвижимости, отметим труды И. Ансоффа, Я. Карнеги, Г. Керзнера, Г. Лаксбурга, Г. Мейлора, М. Мескона, Н. Ордуэя, Р. Б. Пейзера, Ч. Питера, Д. Дж. Рипкем, О. Тоффлера, А. Б. Фрей, Д. Фридмана, У. Эмби.

Основы реставрации и реконструкции памятников архитектуры изложены в работах И. Э. Грабаря, А. А. Кедринского, Е. В. Михайловского.

Основы музейного дела и экономические аспекты в управлении памятниками архитектуры исследовались в трудах Н. В. Нагорского, В. И. Соколовского, Ю. П. Шеншина.

Основы макроэкономики изложены в работах Н. Н. Думной и А. Г. Гряз-новой.

Влияние исторической недвижимости на сохранение городской среды рассмотрено в трудах Е. М. Коршуновой, Л. П. Лаврова, К. В. Малининой, Н. А. Малининой, А. В. Махровской, Т. А. Славиной, С. В. Семенцова, М. С. Штиглиц и др.

Цель работы - определение влияния экономического потенциала исторической недвижимости на экономику города и включение экономического потенциала в паспорт объекта.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

1) исследована существующая в Санкт-Петербурге политика сохранения исторической недвижимости для определения основных принципов, повышающих ее эффективность и модели их реализации на практике;

2) исследованы этапы жизненного цикла ОКН в целях выявления проблематики эффективной работы политики сохранения исторической недвижимости и механизма ее решения;

3) предложена характеристика исторической недвижимости в зависимости от ее экономического потенциала, сочетающая применение количественных и финансовых показателей;

4) разработана методика оценки экономического потенциала исторической недвижимости для того, чтобы сохранить объекты культурного наследия от уничтожения и внести стоимостные данные об исторических объектах в систему национальных счетов;

5) усовершенствован паспорт объекта культурного наследия с экономической точки зрения для наиболее полного отражения социальной и экономической значимости исторической недвижимости;

6) исследованы факторы, влияющие на потенциальный доход инвестора от реконструкции исторической недвижимости, выявляющие новый подход к оценке инвестиций в ее реконструкцию.

Предмет исследования: реконструкция исторической недвижимости и ее влияние на экономический потенциал города.

Объект исследования: экономические проблемы повышения эффективности реконструкции исторической недвижимости.

Теоретическая основа и информационная база исследования: ее составили нормативно-правовая и законодательная база по сохранению и использованию объектов культурного наследия; теории управления объектами недвижимости, оценки их стоимости; финансовый менеджмент; труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки стоимости объектов исторической недвижимости, основ реставрации памятников архитектуры; разработки в области принятия управленческих решений при реализации инвестиционно-строительного проекта; результаты социологических исследований; документы законодательных и исполнительных органов власти РФ и Санкт-Петербурга; статистические справочники и отчеты.

Область исследования соответствует требованиям паспорта научной специальности ВАК: 08.00.05 -экономика и управление народным хозяйством: (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство), 1.3.69. Теоретические и методологические проблемы управления стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях жизненного цикла; 1.3.75. Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности.

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических основ и практических рекомендаций по оценке экономического потенциала исторической недвижимости, что позволит проводить стоимостную оценку исторической недвижимости, составляющей национальное богатство Российской Федерации, а также повысить качество принятия управленческих решений на всех этапах сохранения объекта. Научная новизна подтверждается следующими результатами:

1) предложены основные принципы формирования эффективной политики сохранения исторической недвижимости и модель реализации этих принципов на практике, которые развивают существующую городскую политику, учитывая специфику и проблематику сферы реконструкции объектов культурного наследия. Применение эффективной политики сохранения исторической

недвижимости, в основу которой заложено выявление ее экономического потенциала, на практике будет способствовать защите ОКН от уничтожения и порчи, а также принятию эффективных решений в области формирования городских централизованных программ органами власти города и инвестиционно-строительными компаниями, участвующими в их реализации;

2) впервые предложено понятие экономического потенциала исторической недвижимости, составляющей экономического потенциала страны, как экономической оценки, выраженной в денежной форме, способности исторической недвижимости влиять на экономическую деятельность, связанную с ее использованием. Отличительной особенностью данного понятия является значимость оценки не только для инвестора, девелопера, но и признание экономического потенциала исторической недвижимости Санкт-Петербурга в системе национальных счетов мировым экономическим сообществом как степени национального богатства, которая равна или превосходит по своей величине другие государства;

3) впервые предложена характеристика исторической недвижимости в зависимости от величины ее экономического потенциала, которая предусматривает сочетание количественных и финансовых показателей. Применение данной характеристики будет способствовать раскрытию понятия экономического потенциала исторической недвижимости и систематизации экономических критериев его оценки;

4) разработана методика оценки экономического потенциала исторической недвижимости, которая основывается на существующих подходах к оценке стоимости объектов культурного наследия, предусматривает сочетание метода сравнительного анализа продаж и коэффициентов, определяющих культурно-историческую значимость объектов, а также их сохранности. Применение данной методики позволяет определить ценность объекта и включить ее в паспорт исторического здания;

5) разработана модель экономической составляющей паспорта исторической недвижимости, отличающегося от существующего паспорта объекта культурного наследия наличием данных о его экономическом потенциале, который позволит наиболее полно раскрыть экономическую сущность памятника архитектуры;

6) разработана модель факторов, влияющих на потенциальный доход инвестора от реконструкции исторической недвижимости, которая дополняет методику экономической оценки реальных инвестиций. Учет и оценка влияния этих факторов позволяет разработать инновационную формулу оценки потенциального дохода инвестора от вложения средств в сохранение исторической недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость исследования состоит в разработке методики оценки экономического потенциала исторической недвижимости для создания экономического раздела паспорта объекта. Выводы и рекомендации могут служить основой для дальнейших исследований.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Основные результаты, полученные в процессе работы над диссертацией, докладывались и получили одобрение на 61-й, 66-й и 67-й конференциях студентов, аспирантов и молодых ученых СПбГАСУ (Санкт-Петербург, 2007,2009, 2010 г.) и на конференциях в ГУК ГМП «Исаакиевский собор», на неделе реставрации 2010-2011.

Результаты исследования нашли свое применение в работе института повышения квалификации и профессиональной переподготовки специалистов (ИПК) в изучении дисциплин по программе профессиональной переподготовки «Экономика управления строительства», «Реставрация и реконструкция архитектурного наследия», а также при написании дипломных работ.

Публикации по теме исследования. По теме диссертации опубликовано 10 научных работ общим объемом 2,4 п. л. (вклад автора - 2,3 пл.), из них в издания, рекомендованных ВАК - 3 статьи объемом 0,7 п. л. (личный вклад автора).

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 109 наименований работ отечественных и зарубежных авторов, содержит 147 страницы основного текста, в том числе 26 таблиц, 8 рисунков, 8 формул.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы исследования, охарактеризована степень ее разработанности, сформулирован объект, предмет исследования, определены цели и задачи, раскрыта научная новизна работы, обоснована значимость результатов исследования для теории и практики. Основное содержание исследования отражено в трех главах. В заключении обобщены результаты исследования и предложены соответствующие рекомендации.

II. Основные положения и результаты исследования, выносимые

на защиту

1. Предложены основные принципы формирования эффективной политики сохранения исторической недвижимости и модель реализации этих принципов на практике, которые развивают существующую городскую политику, учитывая специфику и проблематику сферы реконструкции объектов культурного наследия. Применение этой политики, в основу которой заложено выявление ее экономического потенциала, будет способствовать защите объектов культурного наследия от уничтожения и порчи, а также принятию эффективных решений в области формирования городских централизованных программ органами власти города и инвестиционно-строительными компаниями, участвующими в их реализации.

Политика - это управление, критерием эффективности которого является решение общественных проблем.

Под сохранением ОКН понимается комплекс мер, направленный на обеспечение физической сохранности объекта и его окружения. Реставрация и ре-

конструкция входят в обобщающее понятие «сохранение», эффективное проведение которых возможно лишь при управлении этими процессами. Критерием эффективности управления процессами сохранения можно назвать решение возникающих проблем без потери памятником архитектуры уникального облика и культурно-исторического предназначения.

Основными принципами эффективной политики сохранения исторической недвижимости, которую девелопер или инвестор и государство должны проводить с учётом специфики города Санкт-Петербурга и кризисных явлений в экономике, являются:

• территориальный — качественное изменение не только самого объекта не-движимости, но и его окружения, следствием этого является повышение туристического потенциала города;

• социально-экономический - вследствие выбора наилучшего приспособления объекта появляется возможность его посещения гражданами, что приводит к увеличению дохода инвестора и к повышению его деловой репутации;

• бюджетный - снижение бюджетной нагрузки.

Модель реализации основных принципов эффективной политики на практике представлена на рис. 2.

Принципиальным положением является необходимость дополнения государственного механизма управления объектами культурного наследия рыночными инструментами, обеспечивающими на практике сохранение и реконструкцию объектов. Возможность создания девелоперских компаний, т. е. юридических лиц, занимающихся изменением существующего облика здания и земельного участка, приводящего к увеличению их стоимости, специализирующихся на реконструкции объектов культурного наследия, а также снижение процентных ставок по налогу на прибыль, единому социальному налогу

Рис. 2. Модель реализации основных принципов эффективной политики на практике

для организаций, занимающихся реставрацией архитектурного наследия, разработка реставрационных методик и согласование эффективного использования памятников архитектуры без потери их культурно-исторического значения, создание благоприятного инвестиционного климата, - все это в совокупности можно назвать эффективной политикой сохранения культурного и архитектурного наследия.

2. Впервые предложено понятие экономического потенциала исторической недвижимости, составляющей экономического потенциала страны как экономической оценки, выраженной в денежной форме, способности исторической недвижимости влиять на экономическую деятельность, связанную с ее использованием. Отличительной особенностью данного понятия является значимость оценки не только для инвестора, девелопера, но и признание экономического потенциала исторической недвижимости Санкт-Петербурга в системе национальных счетов мировым экономическим сообществом как степени национального богатства, которая ровна или превосходит по своей величине другие государства.

Современная экономическая литература, посвященная управлению объектами недвижимости, оценке их стоимости, не задает вопросов о том, что является потенциалом исторической недвижимости, с помощью чего она влияет на экономическую деятельность города и страны в целом.

Для выражения стоимостной оценки влияния исторической недвижимости на экономическую деятельности макро- и микро- уровня автор диссертационного исследования предлагает ввести понятие «экономический потенциал» взамен понятия «стоимость исторического объекта».

Экономический потенциал исторической недвижимости - это экономическая оценка, выраженная в денежной форме, способности исторической недвижимости влиять на экономическую деятельность, связанную с ее использованием.

Проблема оценки экономического потенциала как ценности недвижимости объектов культурного наследия является частью более общей и широко известной проблемы функционирования и развития приватизации объектов исторического значения коммерческим сектором, которая имеет своей целью привлечение инвесторов, желающих сохранить и реконструировать эти объекты. На сегодняшний момент приватизация и развитие объектов культурного наследия рассматриваются только как самостоятельно функционирующие и развивающиеся явления, а не как главные составляющие политики города Санкт-Петербурга. Это значит, что цели и задачи приватизации объектов культурного наследия носят весьма общий характер.

Чтобы наиболее широко раскрыть смысл экономического потенциала исторических объектов недвижимости предлагается рассмотреть факторы, оказывающие положительное и отрицательное влияние на величину экономического потенциала памятников архитектуры. Эти факторы представлены в табл.1.

Таблица I

Факторы, оказывающие влияние на величину экономического потенциала памятников архитектуры

Факторы оценки Признаки экономического потенциала

Позитивные Негативные

1. Геомаркети нговый (расположение ОКН) Расположение в историческом центре Формирование популярных видов города Развитая транспортная инфраструктура Развитая инженерная инфраструктура Высокая плотность населения Наличие коммунальных квартир Недостаточность парко-вочных мест

2. Экономичес кий фактор Высокая рыночная стоимость Реконструкция исторических объектов в некоторых случаях выгоднее, чем новое строительство Эффективная политика сохранения исторической недвижимости приводит к повышению экономического потенциала города и страны в целом, а также сохранению бизнеса, увеличению стоимости новой недвижимости Осуществление эффективного экономического развития территории районов невозможно без сохранения объектов культурного наследия Успешный бизнес делает выбор в пользу исторической недвижимости Ограничения по реконструкции и перепланировки объекта в связи с охранным статусом Плотность застройки в историческом центре Сложность оценки инвестиционных проектов реконструкции исторической недвижимости

3. Технологиче ский Высокая капитальность Высокое качество строительных материалов; деталей и изделий Высокое качество работ Наличие уникальных конструкций и технологий Сложность проведения ремонтно- реставрационных работ в виду утраты методик и уникальных технологий и рецептов приготовления материалов Необходимость привлечения высококвалифицированных кадров для определения несущей способности основных конструктивных элементов

4. Историко-культурный Датировка Историческая ценность Редкость Авторство Технологическая ценность Негативные факторы отсутствуют

3. Впервые предложена характеристика исторической недвижимости в зависимости от величины ее экономического потенциала, которая предусматривает сочетание количественных и финансовых показателей. Применение данной характеристики будет способствовать раскрытию понятия

экономического потенциала исторической недвижимости и систематизации экономических критериев его оценки.

Выявление и исследование экономического потенциала исторической недвижимости актуальны, но отечественный опыт пока не может, к сожалению, дать рекомендации по разработке понятия экономического потенциала объектов культурного наследия и его оценке, которые смоши бы адаптировать инновационную оценку объектов культурного наследия на примере города Санкт-Петербурга. Именно поэтому необходима характеристика объектов культурного наследия, применение которой будет способствовать систематизации экономических критериев его оценки. Характеристика исторической недвижимости в зависимости от ее экономического потенциала представлена в табл. 2.

Таблица 2

Характеристика исторической недвижимости, влияющая на ее экономический потенциал

Характеристика, влияющая на экономический потенциал исторической недвижимости Категория исторической недвижимости

А (высокий потенциал) Б (средний потенциал) В (низкий потенциал)

Расположение объекта В историческом центре В черте города Не имеет значение

Близость к метро + + -

Наличие парковки или возможность ее создания + + -

Активная позиция администрации города и граждан, заинтересованных в сохранении и развитии данного ОКН + + -

Обеспеченность действующими инженерными сетями + + -

Сохранность объекта 70% и более 50% и более 40% и менее

Наличие смет, реставрационных методик и т. д. + + -

Наличие юридических документов (обременения, охранные обязательства и т.д.) + + -

Рыночная стоимость здания на вторичном рынке недвижимости Высокая Средняя Низкая

Историко-культурная ценность + + -

Возможность изменения первоначальной функции ОКН + - -

4. Разработана методика оценки экономического потенциала исторической недвижимости, которая основывается на существующих подходах к оценке стоимости ОКН, предусматривает сочетание метода сравнительного анализа продаж и коэффициентов, определяющих культурно-историческую значимость объектов, а также их сохранности. Применение данной методики позволяет определить ценность объекта и включить ее в паспорт исторического здания.

Оценка ОКН-это процесс определения того или иного вида стоимости объекта с учетом его культурной, исторической, художественной и (или) иной ценности. Автор разработал методический подход к оценке экономического потенциала исторической недвижимости и назвал его «усовершенствованный подход», который основывается на методе сравнительного анализа продаж (рис. 3).

Методика оценки экономического потенциала исторической недвижимости

Этап 1. Определение историко-культурной значимости При проведении оценки объекта следует учитывать следующие нематериальные факторы: 1) время создания ОКН, 2) историческая ценность, 3) историко-художественная ценность, 4) технологическая ценность, 5) редкость, 6) авторство, 7) значение для пространственно-планировочных решений, 8) сохранность исторической функции

'--У -

Этап 2. Определение сохранности вкбранных объектов Термин «сохранность объекта культурного наследия» означает сравнительную величину, а именно, видимое сохранение конструктивных элементов здания и инженерного оборудования, частичное сохранение ими технико-эксплуатационных качеств после воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Сохранность объекта культурного наследия выражается в процентах и определяет фактическое состояние на дату осуществления

технической экспертизы объекта - ▼

Этап 3. Характеристика местоположения объектов культурного наследия Экономический потенциал зависит от геомаркетинговых факторов: шаговая доступность парковки или возможность ее приспособления; близость к станциям метро; плотность населения в данном районе! Оштаем, что экономический потенциал находится в линейной зависимости от характеристики местоположения объектов, следовательно, такая зависимость должна математически выражаться через коэффициенты , • Т

Этап 4. Оценка экономического потенциала усовершенствованным подходом

Экономический потенциал исторической недвижимости можно рассчитать по формуле

Эп = (Сч>К,,Кц)С„/Ю0, где Э„ - экономический потенциал объекта исторической недвижимости, тыс. руб.; Сер - рыночная стоимость аналогичного, вновь возведенного объекта на первичном рынке недвижимости, тыс. руб.; К, - коэффициент историко-культурного значения; К„- коэффициент характеристики местоположения; С„ - коэффициент сохранности объекта, %

Рис. 3. Методика оценки экономического потенциала исторической недвижимости с использованием усовершенствованного подхода

Все методы оценки ОКН делятся специалистами на три основных группы: затратный, доходный и сравнительный подходы.

Выбор методов оценки стоимости исторической недвижимости следует основывать только на количестве необходимых данных по выбранным объектам, целях и функциях оценки. Применение усовершенствованного подхода обосновывается следующим:

1) основным критерием выбора является возможность максимально (достаточно) просто, используя данные первичного рынка о сделках купли-продажи объектов недвижимости, расположенных максимально близко к историческому зданию, определить рыночную стоимость объекта на дату оценки;

2) легким внесением поправки на момент приватизации исторического здания с учетом его физического износа или его остаточной сохранности к рыночной цене используемых объектов;

3) происходит снижение затрат и времени на выполнение работ по оценке объекта, так как не требуется высокая квалификация оценщиков и выполнение дорогостоящих операций по подсчетам объемов работ и разработке единичных расценок, сокращается время на сбор и анализ проектной документации;

4) оценка уникальных особенностей объектов культурного наследия должна проводиться дополнительно с использованием специальной методики и являться приложением.

В табл. 3. выполнен расчет изменения стоимости объектов культурного наследия с использованием усовершенствованного метода.

Экономический потенциал выбранных ОКН, рассчитанный по предложенному усовершенствованному подходу, позволяет не только сохранить данную историческую недвижимость от уничтожения или частичной утраты, но внести их ценность, выраженную в денежном выражении в систему национальных счетов, а также помогает инвестору принять правильное инвестиционно-строительное решение при работе с данными памятниками архитектуры.

5. Разработана модель экономической составляющей паспорта исторической недвижимости, отличающегося от существующего паспорта ОКН наличием данных о его экономическом потенциале, который позволит наиболее полно раскрыть экономическую сущность памятника архитектуры.

Первичным документом, необходимым инвестору для определения своих затрат, является существующий паспорт ОКН, усовершенствованный A.B. Кибовским в 2010 году. Автор полагает, что существующий паспорт не может полностью отражать экономический потенциал ОКН, так как:

• информация, которая находится в техническом паспорте, недостаточна для девелопера-реставратора, что требует самостоятельного поиска недостающих данных для разработки бизнес-плана инвестиционного проекта;

• данные, представленные в паспорте, недостаточны для выполнения обязательств по страхованию гражданской ответственности, поскольку не указана потенциальная стоимость объекта, поэтому обязательства не ммут быть выполнены.

Таблица 3

Расчет изменения стоимости объектов (в %)

Наименование объекта культурного наследия Расчет рыночной стоимости исторических объектов по данным объектов аналогов, расположенных максимально близко к ним (млн руб.) Экономический потенциал объекта, рассчитанный предложенным автором методом (млн руб.) Разница в%

Ямской рынок (Центральный р-н, ул. Марата, 53) 1943,1 5835,2 +200

Дача Головина (Приморский р-н, Выборгская наб. 63) 74,0 237,0 +167

Особняк К.И.Шредера (Петроградская наб., д. 32, лит. А) 464,6 383,3 -25

Дом А. И. Штакеншнейдера (Центральный р-н, Миллионная ул., 10) 483,6 681,8 +41

Дом Д. Трезини (Василеостровский р-н, Университетская наб., дом.21) 186,4 328 +76

Дом Г. А. Кушелева-Безбородко (Центральный р-н, Гагринская ул, д. 1) 881,0 2132,1 +142

Дача Дурново (Калининский р-н, Свердловская наб., Д. 22) 77,2 77,7 +0,65

Дом А. Я. Лобанова-Ростовского (Адмиралтейский р-н, Адмиралтейский пр., Д. 12.) 2 048,8 4146,7 +102,4

Особняк Я. А. Потемкина (П. А. Струкова) (Английская наб., д. 52) 69,6 45,9 -34

Дворец Л. Д. Нарышкина (С. Л. Шуваловой) (Центральный р-н, Итальянская ул., д. 39) 1716,3 6403,7 +273

Автор предлагает модель экономической составляющей паспорта ОКН (рис. 4), которая позволит наиболее полно отразить социальную, экономическую и культурную значимость объекта, как национального богатства Российской Федерации и обеспечит его защиту.

Рис. 4. Модель экономической составляющей паспорта объекта культурного наследия

6. Разработана модель факторов, влияющих на потенциальный доход инвестора от реконструкции исторической недвижимости, которая дополняет методику экономической оценки реальных инвестиций. Учет и оценка влияния этих факторов позволяет разработать инновационную формулу оценки потенциального дохода инвестора от вложения средств в сохранение исторической недвижимости.

Автору известно, что экономический потенциал, т. е. возможность приносить доход, исторической недвижимости зависит от следующих главных факторов: рыночная стоимость; богатство возможностей приспособления ОКН; стоимость реставрационно-ремонтных работ. Пусть экономический потенциал будет называться возможным доходом, который характеризуется функцией: У = Р(х1,х2,х3), (1)

где область определения и область значений являются числовые множества х1 - рыночная стоимость ОКН; хг - богатство возможностей приспособления ОКН; х, - стоимость реставрационно-ремонтных работ.

В начальный момент времени у = Г(х^2^с3) < 0, так как в момент покупки инвестором объекта Г0 его доход уменьшается на стоимость ОКН на момент покупки.

Для расчета дохода инвестора, который он может получить в момент времени Т1 (момент времени функционирования объекта), автор предлагает формулу полного дифференциала (скорости убывания или возрастания функции возможного дохода):

Нхх, х2, х3) - Дхш, х20, х30) * с!1'\ (2)

где Дх,, х2, х}) - функция возможного дохода в момент времени Г,, Р{хю, х20, х30) -функция возможного дохода в фиксированной точке (в момент покупки объекта Т0), <№ -полный дифференциал функции возможного дохода.

йР = Рх1 • Дх, + Р*хг • Дх2 + Р*х3 ■ Ах3, (3)

т. е. скорость изменения (убывания или возрастания) всей функции возможного дохода в точке М0 в момент времени Г зависит от скорости изменения (убывания или возрастания) всех факторов в данной точке, от которых данная функция зависит. А именно:

F(x,, х3) = F(x10, х20, хмУ(М0) + f х,(М0> Ах, + F<x2{M0>Ax2 + Г*3(М0>Ах, (4)

Для более точного расчета автор диссертационного исследования предлагает перед построением трехмерной модели построить элементарную функцию (функция, получаемая с помощью конечного числа арифметических действий) одной переменной:

пусть = F(xl), (5)

где - рыночная стоимость, от которой зависит экономический потенциал (возможный доходу инвестора), т. е. экономический потенциал или доход, который инвестор может получить, находится в линейной или прямо пропорциональной зависимости от рыночной стоимости,

где F(x,) = К;*,, (6)

где Км- коэффициент, характеризующий местоположение ОКН, х} - рыночная стоимость.

Функция возможного дохода будет возрастать по прошествии времени в точке М0 от отрицательного значения в момент покупки Т до положительного значения по прошествии времени Тр когда коэффициент Км выше. Пример данной зависимости продемонстрирован на рис. 5.

100 ООО ООО 0

-100 ООО ООО -200000 000 -300 000 000 -400 000 000 -500 000 000 -600 000 000 -700000000 -800 000 000 -900 000 000

Рис. 5. Линейная зависимость дохода инвестора от изменения характеристик местоположения

Полностью определить значения трехмерной модели и вид формулы возможного дохода автор сможет только тогда, когда сможет определить вид функции F, т. е. определить, в каких зависимостях она находится от других не менее важных факторов (описанных выше), с появлением большего количества статистической информации об ОКН.

Проведение исследования позволило сделать следующие выводы и сформулировать рекомендации.

1.При предложении основных принципов формирования эффективной политики сохранения исторической недвижимости и модели реализации этих принципов на практике была исследована существующая в Санкт-Петербурге политика сохранения исторической недвижимости. В результате определены основные принципы, повышающие эффективность политики сохранения исторической недвижимости и модель реализации этих принципов на практике. Органам власти города может быть рекомендовано применение эффективной политики сохранения исторической недвижимости, в основу которой заложено выявление ее экономического потенциала, на практике для защиты объектов культурного наследия от уничтожения и порчи, а также для принятия эффективных решений в области формирования городских централизованных программ. Инвестиционно-строительным компаниям предлагается руководствоваться основными принципами политики при принятии управленческих решений в области реконструкции исторической недвижимости.

2. При исследовании этапов жизненного цикла ОКН были выявлены проблематика эффективной работы политики сохранения исторической недвижимости и механизм ее решения, а также впервые предложено понятие «экономический потенциал исторической недвижимости». Органам власти города и инвестиционно-строительным компаниям рекомендовано учесть существующий экономический потенциал исторической недвижимости для осуществления успешной приватизации и реконструкции объектов культурного наследия, а также для учета экономического потенциала исторической недвижимости города Санкт-Петербурга в системе национальных счетов.

3.При исследовании количественных и финансовых показателей исторической недвижимости была выявлена необходимость характеристики ОКН в зависимости от величины их экономического потенциала. Органам власти города и инвестиционно-строительным компаниям может быть рекомендовано применение данной характеристики в целях систематизации критериев оценки экономического потенциала исторической недвижимости и его раскрытия.

4. При разработке методики оценки экономического потенциала исторической недвижимости появилась формула расчета экономического потенциала, которая получила название «усовершенствованный подход» и основывается на сочетании метода сравнительного анализа продаж и коэффициентов, определяющих культурно-историческую значимость объектов, а также их сохранности. В результате было получено значение экономического потенциала для десяти объектов культурного наследия. Органам власти города и инвестиционно-строительным компаниям может быть рекомендовано применение данной методики для сохранения исторической недвижимости от уничтожения или частичной утраты, а также внесения ценности объектов культурного наследия, выраженной в денежном выражении в систему национальных счетов, принятия правильного инвестиционно-строительное решения при работе с памятниками архитектуры.

5.Разработанная модель экономической составляющей паспорта исторической недвижимости наиболее полно отражает экономическую и социальную значимость памятников архитектуры. Данные сведения помогут инвестиционно-строительным организациям определить затраты, связанные с реконструкцией выбранного исторического объекта, а также проанализировать свои экономические и производственные возможности.

6.При исследовании факторов, влияющих на потенциальный доход инвестора от реконструкции исторической недвижимости, были выявлены факторы, определяющие специфику и проблематику оценки инвестиций, вложенных в реконструкцию памятников архитектуры. Инвестиционно-строительным компаниям может быть рекомендовано учесть совокупность факторов, определяющих рыночную стоимость объекта, богатство возможностей его приспособления к современным условиям и стоимость реставрационно-ремонт-ных работ для того, чтобы определить размер вложенных инвестиций и срок их окупаемости, а также прибыль от реконструкции исторического здания.

Публикации по теме исследования

Статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК:

1 .Гринцевич, Е. А. К вопросу обоснования научно-методического подхода к управлению эффективностью затрат на цели реставрации объектов культурного наследия / Е. А. Гринцевич // Российское предпринимательство: выпуск 2(29). -М.: Креативная экономика, 2009. - С. 401-403 (0,3 п. л.).

2.Гринцевич, Е. А. Оценки экономического потенциала архитектурных объектов культурного наследия / Е. А. Гринцевич // Экономика и предпринимательство. - М.: Экономика и предпринимательство, 2011. - Вып. 5 (22). -С. 122 -124 (0,2 п. л.).

3.Гринцевич, Е. А. Проблемы формирования эффективной политики сохранения исторической недвижимости / Е. А. Гринцевич // Журнал правовых и экономических исследований. - СПб.: ГИЭФ ПТ, 2011. - Вып. 9 (42). - С. 8386 (0,2 п. л.).

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

4.Малинина, К. В. Бизнес-план инвестиционного предложения перепрофи-лировния объекта культурного наследия / К. В. Малинина, Е. А. Гринцевич // Сб. материалов 61-й международной научно-технической конференции молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов «Актуальные проблемы современного строительства». - СПб.: СПбГАСУ, 2008. - Ч. V. - С. 169-171 (0,2 п. л.).

5.Гринцевич, Е. А. Технико-экономические проблемы, возникающие при развитии объектов культурного наследия / Е. А. Гринцевич // Сб. научн. тру-

дов 66-й научн. конференции профессоров, преподавателей, научн. работников, инженеров и аспирантов университета. - СПб.: СПбГАСУ, 2009. - Ч. V. -С. 101-104 (0,2 п. л.).

6.Гринцевич, Е. А. Оценка объектов исторической недвижимости по экономическим критериям / Е. А. Гринцевич И Сб. научн. трудов 67-й научн. конференции профессоров, преподавателей, научн. работников, инженеров и аспирантов университета.-СПб.: СПбГАСУ, 2010,-Ч. У.-С. 111-112(0,3 п. л.).

7.Гринцевич, Е. А. Поиск критериев для привлечения инвестиций с целью обновления объекта культурного наследия / Е. А. Гринцевич // Реставрационный ежегодник . - СПб., 2010. - С. 14-15 (0,2 п. л.).

8.Гринцевич, Е. А. Сохранение Смольного собора (экономические аспекты) / Е. А. Гринцевич // Сб. научн. трудов научной конференции «Исаакиевс-кий собор между прошлым и будущим» / С.-Петерб. ГУК ГМП «Исаакиевс-кий собор». - СПб., 2008. - С. 127-131 (0,3 п. л.).

9.Гринцевич, Е. А. Оценка экономического потенциала объектов культурного наследия / Е. А. Гринцевич // Реставрационный ежегодник. - СПб., 2011.— С. 10-14 (0,2 п. л.).

10. Гринцевич, Е. А. Как не утратить наше архитектурное наследие (экономические аспекты) / Е. А. Гринцевич // Сб. научн. трудов научной конференции «Исаакиевский собор между прошлым и будущим»/ С.-Петерб. ГУК ГМП «Исаакиевский собор». - СПб., 2010. - С. 29-35 (0,3 п. л.).

Компьютерная верстка И. А. Яблошвой

Подписано к печати 26.12.2011. Формат 60x84 1/16. Бумага офсетная. Усл. печ. л. 1,2. Тираж 120 экз. Заказ 152. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4. Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 5.