Совершенствование организационно-экономических механизмов деятельности компаний в сфере девелоперских услуг тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование организационно-экономических механизмов деятельности компаний в сфере девелоперских услуг"

10-6

1227

На правах рукописи

УКРАДЫЖЕНКО МАРИЯ СЕРГЕЕВНА

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИЙ В СФЕРЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ УСЛУГ

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - сфера услуг)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 2010

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент

Шлёнскова Елена Сергеевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Фирова Ирина Павловна

доктор экономических наук, профессор Бродский Михаил Наумович

Ведущая организация - Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики»

Защита состоится «_» октября 2010 г. в_часов на заседании диссертационного совета Д 212.237.02 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д.21, ауд._.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Автореферат разослан «_» сентября 2010 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Сигов В.И.

1-ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одним из важнейших результатов рыночных преобразований в России стало появление в стране новых, практически неизвестных в ней ранее, видов экономической деятельности. Так, за последние годы стало выделяться такое направление, как девелопмент, который представляет собой деятельность по качественному преобразованию объектов недвижимости с целью увеличения их рыночной стоимости. Компании, предоставляющие девелоперские услуги, принимают активное участие во многих значимых для страны проектах, в частности, в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в подготовке к 0лимпиаде-2014, освоении территорий вдоль МКАД, реализации проекта «Надземный экспресс» в Санкт-Петербурге и т.п. Российские девелоперы в настоящее время выходят на международный уровень, например, компания «Система-Галс» стала первой девелоперской фирмой из России, разместившей свои акции на основной площадке Лондонской фондовой биржи1. Девелоперский бизнес играет все более заметную роль в решении социально-экономических проблем страны, что само по себе уже вызывает необходимость в детальных научных исследованиях проблем его развития.

Первые работы, рассматривающие особенности российского девелопмен-та, относятся к 2001-2002 гг., однако вплоть до последнего времени в литературе рассмотрены, в основном, лишь самые общие вопросы функционирования девелоперского бизнеса. При этом множество проблем, начиная от системного построения понятийного аппарата и заканчивая оптимизацией бизнес-процессов девелопмента исследованы пока еще явно недостаточно.

С другой стороны, актуальность данного направления исследований обусловлена также и тем, что в настоящее время девелопмент испытывает на себе влияние экономического кризиса. По данным аналитиков, например, на рынке коммерческой недвижимости Москвы в начале 2009 года было заморожено около 85% объектов, в Санкт-Петербурге - 78% и т.д.2 Повышение эффективности девелоперского бизнеса, преодоление в нем кризисных явлений во многом связаны с научно обоснованным совершенствованием бизнес-процессов в деве-лопменте. Не случайно, что данные специальных обследований обнаруживают интерес девелоперов к научному изучению их деятельности: 81% респондентов считают научный подход к девелопменту важным и актуальным, в том числе, 37% считают приоритетным создание методологии, позволяющей оценивать и повышать качество управления девелоперской деятельностью3.

1 http://www.sistema-hals.ru

2 Российская газета - Экономика "Девелопмент и строительство". -2009. -7 августа.

3 Чегис А.И. Повышение эффективности управления девелоперским предприятием: автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. экон. наук : специальность 08.00.05. - М., 2008. -с.7-8.

Указанные выше обстоятельства позволяют считать тему настоящей диссертационной работы актуальной как в теоретическом, так и в прикладном аспекте.

Цель диссертационного исследования - разработка теоретических и методических основ совершенствования организационно-экономических механизмов в компаниях, предоставляющих девелоперские услуги.

В соответствии с поставленной целью в работе были поставлены и решены следующие задачи:

■ проведен анализ теоретико-методологических проблем исследования девелоперской деятельности, в т.ч. формирования системного подхода к понятийному аппарату девелопмента;

■ выявлена специфика современной модели российского девелопмента, в т.ч. показаны направления его адаптации к условиям экономического кризиса;

■ обоснованы подходы к оптимизации «внешних» бизнес-процессов, обеспечивающих взаимодействие девелопера с государственными и частными структурами;

■ проанализированы пути совершенствования внутрифирменного организационно-экономического механизма девелоперской компании;

■ разработан ряд методических рекомендаций по совершенствованию бизнес-процессов в девелоперских компаниях.

Объектом исследования являются компании, предоставляющие девелоперские услуги на российском рынке недвижимости.

Предметом исследования являются отношения по поводу развития технологий деятельности девелоперских компаний в условиях современного российского рынка недвижимости. В рамки указанного предмета можно включить анализ практически любых бизнес-процессов в компаниях-девелоперах, однако в диссертации рассматривались только те из них, которые оцениваются как наиболее перспективные применительно к современному российскому деве-лопмеиту.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам экономики и управления недвижимостью - Алексеева В.А., Асаула А.Н., Белых Л.П., Васильевой Л.С., Горемыкина В.А., Грабовского С. В., Грановой Н.В., Гровера Р., Грызлова B.C., Грязновой А.Г., Иваницкой И.П., Иванова В.В., Ивановой E.H., Крикуно-ва Д.А., Кудашова Е.А.,Левина Ю.А., Мак-Лина Э.Д., Марченко A.B., Назарова В.Л., Нагаева Р.Т., Озерова Е.С., Ордуэя Н., Разу М.Л., Тарасевич Е.И., Пупен-цовой C.B., Росса Д., Сафоновой К.И., Севостьянова A.B., Скворцова О.Ю., Стерника Г.М., Фридмана Д.Ж., Харрисона Г. С., Хрусталева Б.Б., Черняка В.З., Чибикова Т.В., Шабалина В.Г., Шеховой A.A., Ядровой И.В., Якушина Е.В. и др.

Теоретическим и прикладным аспектам девелопмента были посвящены работы Буданова С.А., Дудина Е., Корнева Г.М., Коростелева С.П., Кульца К., Кущенко В.В., Ланскова A.B., Лансковой Л.А., Мазура И.И., Максимова С.Н.,

Ольдерогге Н.Г., Сафонова Д.Г., Смирнова В.А., Цапу, Л.И., Шапиро В.Д., Щукина А.Б. и др.

Диссертационное исследовании осуществлялось на основе общенаучных методов исследования - системного подхода, анализа и синтеза, экспертных оценок, экономико-математического моделирования, приемов экономико-статистического анализа и др.

Информационную базу исследования составляют нормативно-правовые акты Российской Федерации, данные официальной статистики, рабочие материалы девелоперских компаний, публикации в научной печати и в СМИ, материалы Интернет-ресурсов и др.

Соответствие диссертации Паспорту научных специальностей. Область диссертационного исследования соответствует научной специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - сфера услуг): пп. 1.6.109 «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка» Паспорта научных специальностей ВАК (экономические науки).

Научная новизна результатов работы состоит в развитии теоретических подходов к исследованию организационно-экономических механизмов деятельности компаний, оказывающих девелоперские услуги.

Элементы научной новизны содержат следующие положения работы:

■ обоснован подход, согласно которому основные термины девелоп-мента должны образовывать единую систему, опирающуюся на традиционную триаду научной методологии (объект + субъект + предмет данного вида деятельности); предложены определения для таких категорий, как «девелопмент», «субъект девелопмента», «объект девелопмента», «предмет девелопмента», «цель девелопмента» и т.п. Выявлено новое направление российского девелопмента - создание новых земельных участков с целью их дальнейшего использования для развития недвижимости;

■ выявлены основные особенности современного российского девелопмента, проведен экономико-статистический анализ его развития и систематизированы перспективные пути его адаптации к кризисным явлениям в экономике (диверсификация направлений деятельности, использование новых, организационных форм и экономических решений);

■ выявлены перспективные технологии взаимодействия компаний-девелоперов с другими участниками рынка недвижимости (государственно-частное партнерство, бенчмаркинг, аутсорсинг). Разработаны методические рекомендации по использованию технологий бенчмаркинга и аутсорсинга в деятельности девелоперских компаний;

■ показаны перспективные направления совершенствования внутрифирменных бизнес-процессов в девелопменте, в частности, сформулированы методические подходы к регламентации и стандартизации бизнес-процессов, менеджменту качества, построению сбалансированной системы показателей;

■ сформулированы практические рекомендации, предназначенные для использования в компаниях-девелоперах с целью совершенствования их

бизнес-процессов. Для практического использования предлагается пятишаго-вый алгоритм проведения бенчмаркинга в девелоперских компаниях. Для расчета экономических преимуществ аутсорсинга рекомендован коэффициент экономической целесообразности, рассчитываемый на основе специальной экономико-математической модели. Для регламентации и стандартизации бизнес-процессов в девелопменте сформулированы практические рекомендации и, в частности, подготовлен типовой перечень бизнес-процессов в компании-девелопере, который может быть использован как основа для составления конкретных перечней в действующих девелоперских компаниях. Показаны методические подходы к построению системы менеджмента качества на основе стандартов ИСО 9000, составлен типовой перечень документации для внедрения системы ИСО 9000. Разработана сбалансированная система показателей, включающая 10 показателей, типологизированных по 3 проекциям («финансы», «маркетинг», «бизнес-процессы»), и «снабженная» методическими указаниями по ее внедрению в девелопменте.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что предложенные автором решения позволяют девелоперам обеспечивать совершенствование бизнес-процессов в современных условиях рынка недвижимости в России. Использование методических рекомендаций, рассмотренных автором в диссертационной работе, позволяют повысить эффективность управления, снизив затраты времени и финансовых ресурсов на подготовку методических разработок и рабочей документации по ряду технологических процедур.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения исследования докладывались автором на 4-й Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики, социологии и права» (г.Пятигорск, 22-24 октября 2009 г.).

Результаты исследования используются при чтении курса «Анализ и оценка эффективности инвестиций в недвижимость» в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов, а также в практической деятельности холдинга ООО «Дженсен Груп» на рынке девелоперских услуг.

По теме диссертационного исследования опубликованы 6 научных работ общим объемом 3,6 печатных листа.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографического списка (195 наименований) и четырех приложений.

Во введении к работе показана актуальность выбранной темы, сформулированы цели и задачи, объект и предмет исследования, охарактеризованы теоретическая, методологическая и информационная базы работы, ее научная новизна и практическая значимость.

В главе I «Теоретико-методологические аспекты деятельности по предоставлению девелоперских услуг» рассмотрены основные подходы к формированию теоретической базы исследований девелопмента.

В главе II «Состояние и проблемы российского девелопмента» показаны основные особенности российского девелоперского бизнеса и, в частности, пути его адаптации к условиям экономического кризиса в стране.

В главе III «Пути совершенствования деятельности девелоперской компании на рынке недвижимости» исследуются наиболее перспективные технологии деятельности компаний-девелоперов во «внешней» бизнес-среде (государство и другие компании).

В главе IV «Актуальные направления оптимизации внутрифирменных бизнес-процессов в девелопменте» рассмотрены методические подходы к совершенствованию внутрифирменных бизнес-процессов в компаниях-девелоперах.

В заключении к диссертационному исследованию изложены выводы и практические предложения по итогам проделанной работы.

И.ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

Для российского бизнеса девелопмент представляет собой существенно новую сферу деятельности и еще совсем недавно термин «девелопер» не относился к числу общепризнанных даже в среде профессиональных участников рынка недвижимости. Становление рынка девелоперских услуг в России привело к появлению научных публикаций по проблемам данного сегмента экономики, первые из них относятся к 2001-2002 гг.4 При этом можно говорить, что научное изучение соответствующих проблем только начинается, например, на 1 января 2010 года в каталогах Российской национальной библиотеки (Санкт-Петербург) насчитывалось всего 36 специальных публикаций (монографий, брошюр, авторефератов диссертаций), посвященных проблемам девелопмента. За последние годы в России стали выходить специальные научно-практические журналы («Мир & Дом», «Development: Развитие недвижимости» и др.), стали формироваться общественные организации девелоперов, направляющие свою деятельность, в частности, на повышение квалификации кадров.

На сегодня одной из главных проблем выступает необходимость формирования соответствующего понятийного аппарата, прежде всего, дефиниций для данного вида деятельности в сфере услуг. При отсутствии законодательно закрепленной трактовки термина «девелопмент» к решению данного вопроса обращались авторы ряда научных трудов по рассматриваемому аспекту бизнеса (В.В.Кущенко, С.Н.Максимов, Р.Т.Нагаев и др.). Суммируя положительные стороны имеющихся позиций, автор предлагает следующее определение: девелопмент - это направление бизнеса, связанное с предоставлением услуг по качественному преобразованию объектов недвижимости с целью роста их стоимости.

Детальный анализ имеющихся публикаций показывает, что в настоящее

4 Дудин Е., Щукин А. Что такое девелопмент. -М, 2001; Скворцов A.A. Формирование системы управления проектом развития территории по девелоперской модели. -СПб., 2002; Ца-пу Л.И. Девелопмент в жилищной сфере: (на примере Санкт-Петербурга). -СПб, 2002 и др.

время понятийный базис исследований представляет собой, скорее, простую сумму терминов (процесс девелопмента, участники девелопмента, цели деве-лопмента, принципы девелопмента, стадии девелопмента и т.п.), в которых пока отсутствует целостная система. В диссертации сформулированы предложения по структуре соответствующей системы: девелоперская деятельность должна исследоваться в разрезе традиционной триады основных категорий: а) субъект девелопмента; б) объект девелопмента; в) предмет девелопмента.

Субъектом девелопмента (девелопером) следует называть предпринимателя, который непосредственно организует подготовку и реализацию девелоперского проекта с момента его инициирования и до момента полного окончания. Предлагается ввести в совокупность дефиниций, относящихся к инвестиционно-строительной деятельности и фигурирующих в ст.4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" определение для понятия «девелопер».

К понятию «девелопер» тесно примыкает такая категория, как «управляющий проектом», однако между ними следует видеть значительные различия. Девелопер приобретает участок земли (в интересах инвестора или в своих собственных интересах), организует маркетинг и реализацию объекта, что, как правило, не является содержанием деятельности управляющего проектом. От девелопера, как центрального субъекта девелоперской деятельности, следует отличать физических и юридических лиц, которые обеспечивают решение частных вопросов при реализации данного проекта и которых следует называть отдельным собирательным термином «участники проекта»: 1) собственники объекта недвижимости, заинтересованные в повышении ценности недвижимого имущества или получения дохода; 2) инвесторы; 3) заказчики - существенное отличие заказчика от девелопера состоит в «рыночности» последнего; 4) застройщики - имеют отношение лишь к одному из самых важных, но частных этапов девелоперской деятельности; 5) подрядчики; 6) пользователи объектов капитальных вложений (например, арендаторы); 7) проектировщики; 8) консультанты. Вместе с тем, на реализацию девелоперского проекта оказывают влияние государственные органы (регулируют отношения в сфере развития недвижимости), а также институты гражданского общества, выражающие позицию общественного мнения по поводу реализации того или иного проекта. Например, петербургская общественность, известные деятели культуры, ведущие российские и зарубежные архитекторы и реставраторы активно протестовали против реализации девелоперского проекта «Охта-центр» в Санкт-Петербурге.

Субъекты девелопмента (застройщики, инвесторы, проектировщики и т.п.) «соединяются» в особую временную хозяйственную структуру, не имеющую юридического лица, реализующую данный проект и прекращающую свое существование на момент его реализации. Деятельность девелопера направлена на качественное преобразование объектов недвижимости, которые в рамках девелоперской деятельности можно обозначить термином «объекты девелоп-

мента». Разнородность последних обусловливает необходимость отдельного их рассмотрения в рамках качественно однородных групп.

В диссертации показаны особенности девелопмента применительно к конкретным группам объектов: жилой недвижимости, бизнес-центрам, торговым центрам и т.д. Особое внимание обращается на новейшие виды - девелоп-мент земли и экологический девелопмент. В диссертации выдвинуто предложение рассматривать как новый вид девелопмента такую его разновидность, как создание новых земельных участков с целью дальнейшего развития на них тех или иных объектов недвижимости (например, намыв новых территорий в Финском заливе близ Санкт-Петербурга с дальнейшим строительством).

Если рассматривать девелопмент как определенный бизнес-процесс, то под категорией «предмет девелопмента» следует, по нашему мнению, понимать те стороны и свойства объекта девелопмента, которые подвергаются преобразованию при реализации соответствующего проекта. Предмет девелопмента, в общем случае, представляет собой единство физических и организационно-экономических аспектов: 1) физический аспект связан с такими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств; 2) организационно-экономический аспект реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных в нем физических изменений, соответствующих требованиям рынка. Данный аспект неразрывно связан также с оформлением правового статуса произведенных изменений.

Как бы ни выглядел конкретный предмет девелопмента на разных этапах реализации соответствующего проекта, его можно свести к «общему знаменателю», к одному интегральному свойству - росту стоимости объекта девелопмента. При таком подходе содержание категории «цель девелопмента» состоит в получении прибыли от преобразования объектов недвижимости. Основным средством достижения этой цели выступает реализация девелоперского проекта, который, как справедливо подчеркивается в публикациях, можно рассматривать как особый инвестиционный проект3.

Специфические условия развития России в постреформенном периоде обусловили наличие у отечественного девелопмента целого ряда особенностей, которые выявлены в работе и сведены в 9 типологических групп:

1) Несовершенство и неустойчивость правового поля, в рамках которого действуют девелоперы. Так, в Москве на сбор всех документов для строительства, например, склада уходит 704 дня, при этом в столице самое большое количество процедур в мире — 54, они требуют взаимодействия застройщика по меньшей мере с 21 регулирующим органом6. Основные законодательные акты, используемые в девелопменте, постоянно изменяются с момента их принятия.

5 Биляченко Е.А., Жадейко Е.С. Оценка девелоперских проектов //Практика оценки. -2008. -№5. -с.8-9; Максимов С.Н. Девелопмент: Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. - СПб., 2003. -с.23-24.

6 Российская бизнес-газета. -2009. -3 ноября.

2) Чрезмерная роль административного ресурса: для российской практики характерна высокая степень ангажированности девелоперов органами власти, позволяющая им быть первыми в распределении «пятен застройки», получать самые выгодные условия инвестиционного контракта и т.п.

3) Недостаточный уровень профессионализма ряда российских девелоперских компаний. Российский девелопмент существует 10-15 лет, в то время как его западные прообразы - 40-50 лет, поэтому многие отечественные компании в данной области не достигли еще обычного уровня развитых стран. Для российской практики характерна чрезмерная универсализация деятельности девелоперов: многие инвестиционно-строительные компании осуществляют весь цикл девелопмента, включая строительство, последующую реализацию и эксплуатацию объекта. Важным источником непрофессионализма в российском девелопменте является также большое число непрофильных компаний, бум «рождаемости» которых пришелся на период 2006-2008 гг.7

4) Недостаточные масштабы бизнеса-, расчеты автора по имеющимся исходным данным показывают, что 45,1% девелоперов в 2007 году вообще не имели в своем портфеле проектов на перспективу, ограничиваясь либо эксплуатацией уже построенных ранее объектов, либо окончанием развернутого ранее строительства. Проведенный в работе анализ показывает, что среднее число объектов, реализуемых российскими девелоперами, весьма невелико (как правило, 1-2 объекта)8.

5) Ограниченность кредитного рынка - получение ссуд субъектами, участвующими в преобразовании недвижимости в России, особенно в условиях кризиса, является скорее исключением, чем нормой.

6) Недостаточное развитие страхового рынка, например, практически отсутствует титульное страхование.

7) Неразвитость деловой этики, в частности, наличие на рынках недвижимости России недобросовестных субъектов, которые не только срывают реализацию отдельных инвестиционных проектов по преобразованию недвижимости, но и подрывают доверие инвесторов к участию в таких проектах. Наиболее ярким примером в данном случае выступают финансово-строительные «пирамиды», постоянно действующие на российском рынке жилой недвижимости.

8) Криминальный фон воздействует на деятельность девелоперов, например, в связи с практикой рейдерских захватов, когда основной интерес захватчиков - это земля и недвижимость. Рейдерство - одна из болезненных проблем современной российской экономики - подрывает уважение к правам собственности, резко ухудшает инвестиционный климат в стране и международный имидж отечественного бизнеса. По оценкам экспертов, получение нужного решения суда обходится рейдерам в среднем в $35 000, перенос судебного за-

7 Мир & Дом. -2008. -№10. -с.32-34.

8 www.developery.ru

седания - в $10 ООО; отмена постановления о возбуждении уголовного дела обходится минимум в $50 ООО9.

9) Отсутствие системы подготовки и переподготовки специалистов, способных квалифицированно работать по рассматриваемому виду деятельности. .

Отмечая проблемы в развитии российского рынка девелоперских услуг, следует, очевидно, отметить также и его положительные черты.

Во-первых, это широкое использование маркетинговых технологий и рекламных акций, не уступающих западным образцам. Все отечественные девелоперские фирмы, функционирующие более пяти лет, имеют аналитические центры по изучению рынка и управления маркетингом. Во-вторых, явно выраженной тенденцией последних лет становится интенсивное освоение девелопе-рами сложных рыночных технологий, в том числе финансовых. Опрос экспертов в девелоперских компаниях показал, что профессиональный рост компа-ний-девелоперов признают 67% представителей российского девелопмента. Практически исчезли проявления полного непрофессионализма, что отмечают 77% девелоперов-респондентов10. В-третьих, можно говорить об относительно быстром освоении цивилизованных норм ведения бизнеса в деятельности девелоперских компаний России. Этому способствуют, в частности, процессы самоорганизации участников рынка недвижимости, создание общественных организаций девелоперских компаний (например, некоммерческое партнерство «Гильдия управляющих и девелоперов»).

Рассматривая показатели развития российского девелопмента, можно увидеть, что численность организаций, проводящих одни только посреднические операции с недвижимостью в 2007 году составляла почти 4000 компаний (из них 88% - частные), при этом одних только посреднических сделок заключалось до недавнего времени 407,8 тыс. в год (по нашим подсчетам, среднегодовой прирост в 2005-2007 гг. составил 11%)". Обработка имеющихся данных официальной статистики показывает, что среднегодовая численность работников, занятых в операциях с недвижимостью, достигла в 2008 году почти 1,3 млн,, чел. или 1,9% от общей численности занятых в экономике России. Наибольший процент девелоперских фирм (17,4%) направляет свою деятельность на жилье бизнес-класса, следующие две по численности группы связаны с де-велопментом поселков и коттеджных поселков (13,6% и 12,7%, соответственно)12. Однако девелоперский бизнес в настоящее время испытывает на себе негативное влияние кризисных явлений, начавшихся на рынке недвижимости США и перекинувшегося затем на все отрасли экономики других стран. К середине 2009 г. около 20% российских компаний-девелоперов отказались от строительства и заморозили все свои проекты. Произошло резкое падение цен

9 Российская газета. -2008. -12 сентября.

10 Чегис А.И. Цит. соч., с.7-8.

11 http://www.gks.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.cgi

12 www.developery.ru

во всех сегментах рынка (жилья, бизнес-центров, складских помещений, аренды и т.п.), резко сократились возможности привлечения средств в развитие недвижимости. Проведенный автором анализ показывает, что адаптация российского девелопмента к условиям кризиса осуществлялась путем: а) замораживания или реконцепции проектов; б) отказа от запуска новых проектов; в) снижения цен; г) сокращения затрат; д) диверсификации бизнеса; е) развитием новых форм финансирования проектов; ж) сменой собственников компаний; з) ухода непрофильных игроков с девелоперского рынка и т.п.

Наименее заметен кризис в девелоперских проектах, реализуемых в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП). При развитии недвижимости ГЧП дает очевидный синергетический эффект, возникающий от сложения сильных сторон деятельности государства и частного бизнеса и нивелирования их отрицательных качеств. Соглашение о ГЧП будет представлять интерес для органов власти, если решаются важные социально-экономические проблемы (например, в рамках приоритетных национальных проектов). Соответственно, соглашение представляют интерес для девелопера, если он имеет возможность вернуть вложенные инвестиции и получить прибыль путем продажи, эксплуатации или иного использования построенного объекта при минимальных рисках. Важно отметить, что ГЧП возможно как при развитии объектов производственной недвижимости (например, порт Усть-Луга), так и при создании объектов социальной инфраструктуры (например, проект «Наземный экспресс» в Санкт-Петербурге). ГЧП является весьма перспективной формой для развития девелоперского бизнеса и должно использоваться при реализации особо крупных и значимых проектов. Процедуры формирования ГЧП должны быть регламентированы в нормативно-правовых актах субъектов Федерации, как это имеет место, например, в Санкт-Петербурге.

Необходимость совершенствования бизнес-процессов в девелоперском бизнесе, особенно в кризисный период, ставит в число важнейших приоритетов методы бенчмаркинга, т.е. процесса поиска, изучения и внедрения лучших бизнес-практик с целью достижения наибольшей эффективности. В основе бенчмаркинга лежит изучение факторов, обусловивших преимущества той или иной компании, в частности, на рынке девелоперских услуг (см. рис.1).

В диссертации сделан вывод, что для девелоперской деятельности наиболее реальным направлением является внешний индивидуальный бенчмаркинг, поскольку: а) число девелоперских компаний в каждом секторе рассматриваемого рынка сравнительно невелико; б) конкретные детали бизнес-процессов в девелопменте весьма существенно зависят от индивидуальных особенностей реализуемого проекта. Автором подготовлены методические указания по проведению бенчмаркинга в девелоперских компаниях, отработанные в практических условиях деятельности ООО «Дженсен Груп». В частности, разработана специальная методика для поиска и выбора партнеров по бенчмаркингу на основе специального интегрального рейтинга. Для каждой г-той компании по }-тому виду девелопмента определяется частный рейтинг (Я„):

Где Ху - площадь объектов, построенных г'-тым девелопером в у-том виде недвижимости, Уи - площадь строящихся объектов, Ъи - площадь объектов в стадии проекта. На основе частных рейтингов по типовым группам недвижимости формируется интегральный рейтинг для каждого девелопера. В качестве конкретного примера в табл.1 приведен список 5 ведущих российских компаний, добившихся максимальных результатов на рынке девелоперских услуг.

Я

«

'в' е

и м

•ы

е

В-

н в.

а

О :

И :

:

ь

в''

3'

я

а

ш 3

I X

о

а" <

со ¡в

х <

а. О

ш к

ьс о ш ¡г •3» £ О х о

¡с со

Адаптивность системы управления к инновациям

Наличие административных и силовых ресурсов

Ориентация на потребности владельцев, в т.ч. социально-статусные потребности

Заимствование бизнес-технологий в лучших отечественных и иностранных компаниях_

Использование стартовых преимуществ

Стратегическое планирование, в т.ч. через систему сбалансированных показателей_

Юридическая защита перед владельцами

Отсутствие прозрачных схем взаимодействия с участниками проекта

Квалификация команды

Сплоченность команды

Маркетинг, в т.ч. наличие «раскрученного» брэнда

Наличие системы менеджмента качества, в т.ч. по ИСО-9000

Ценовая политика

Производительность труда

Уровень затратности девелоперских проектов

Масштабы девелоперских проектов

Формирование новых рыночных ниш

Рис.1. Основные факторы успеха в российском девелопменте.

Таблица 1.

Ведущие российские компании на рынке девелоперских услуг (2007 год).

Суммарный Интегральный

Девелопер реитинг реитинг

IKEA 2 1

Дон-строй 4 ' • 2'

Mirax Group 8 3

Москапстрой 10 4-"

Система Галс 10 ■ 5

Вместе с тем, в рамках проведения бенчмаркинга команда должна следовать общепринятому этическому кодексу. В любом случае действует так называемое «золотое правило бенчмаркинга»: никогда не спрашивать чего-либо, если нет возможности предоставить что-либо в обмен.

Модернизируя деятельность компании-девелопера, следует учитывать, что не обязательно все бизнес-процессы должны выполняться собственными силами. Вспомогательные бизнес-процессы, обслуживающие основной бизнес, вполне можно поручить стороннему подрядчику в рамках технологии аутсорсинга, под которым принято понимать передачу на договорной основе непрофильных функций другим организациям, которые специализируются в конкретных областях и обладают соответствующими знаниями, опытом, техническими средствами, кадрами и т.п. В отличие от субподряда, аутсорсинг - это не просто вид партнерского взаимодействия, а стратегия управления компанией, которая позволяет, во-первых, сосредоточиться на разработке новых услуг, что важно для обеспечения конкурентных преимуществ, и, во-вторых, увеличить гибкость бизнес-процессов. Наиболее предпочтительными направлениями аутсорсинга в России являются физическая охрана (1 место, 7,71 баллов), сфера обслуживания (2 место, 7,70 баллов), в которую входят: уборка офиса и территории, организация питания сотрудников и курьерская служба, транспорт и логистика (3 место, 7,28 баллов)13. Особенно перспективными в девелопменте следует считать создание при крупных холдингах так называемых общих центров обслуживания, предназначенных для реализации бизнес-процессов, которые являются вспомогательными для всех остальных организаций, входящих в холдинг. Однако развитие аутсорсинговых схем в рамках российского деве-лопмента существенно тормозится тем, что сообщество девелоперов в России отличается закрытостью. Как правило, участники рынка предпочитают не делиться ни опытом, ни какими-либо профессиональными наработками, ни информацией. Тем не менее, в диссертации систематизированы отдельные элементы уже имеющегося опыта по успешному внедрению аутсорсинга в сфере развития недвижимости. В связи с перспективностью данной технологии диссертантом предложен методический подход к ее использованию в девелопмен-

13 http://rating.rbc.ru/article.shtml72009/12/16/3265331

те, состоящий из многошаговой процедуры и опирающийся на расчет коэффициента экономической целесообразности КЭ:

где 2А, ЪО - будущие расходы на осуществление бизнес-процесса, соответственно, при наличии или при отсутствии аутсорсинга; РА, РО - суммарные возможные рыночные потери, соответственно, при наличии или при отсутствии аутсорсинга; I - длительность периода (количество лет), отводимого девелопе-ром на использование аутсорсинговой схемы.

Если КЭ > 1, то можно передать выполнение тех или иных функций сторонним организациям. Чем выше КЭ, тем привлекательнее аутсорсинг-фирма для девелопера. Если КЭ < 1, то аутсорсер выполняет функции хуже, чем базовая организация.

Параллельно совершенствованию технологий взаимодействия с «внешней» средой в девелопменте не менее важна также оптимизация внутрифирменных бизнес-процессов (процессный подход). По результатам опроса руководителей и специалистов российских компаний, 61% его участников отметили, что степень регламентированности бизнес-процессов низкая, либо процессы вообще не регламентированы14. Между тем, регламентация и стандартизация бизнес-процессов в развитии недвижимости представляет интерес для всех участников девелоперского проекта: 1) для девелоперов — вследствие повышения уровня организации работ и последующего роста их эффективности, 2) для собственников - вследствие возможности обоснованно подбирать девелопера и инвестировать развитие недвижимости; 3) для пользователей - стандарты позволяют обоснованно оценивать качество девелоперских услуг. Одно из главных требований инвестора при покупке готового объекта, напрямую связанное со стандартами управления - это наличие профессиональной управляющей компании на объекте.

Наиболее актуальным на сегодня является операционный уровень, где происходит разработка, согласование и утверждение документов, регламентирующих деятельность сотрудников компании на уровне выполняемых ими операций. В данном случае речь может идти: а) о регламентации конкретных бизнес-процессов, независимо от того, кто именно и где их выполняет; б) о регламентации деятельности сотрудников на данной конкретной позиции. Разработка и использование регламентированных процедур бизнес-процессов станут, очевидно, наиболее результативными, если руководство компании будет с самого начала иметь максимально полный перечень бизнес-процессов, которые

ЁУ = —

14 Репин, В.В. Бизнес-процессы компании: построение, анализ, регламентация. - М., 2007. -с. 126-128.

выполняются в данной организации. В качестве научно-практической разработки автором подготовлен такой типовой перечень для девелоперских компаний, включающий в себя 194 бизнес-процесса девелопмента, классифицированных в 12 укрупненных типологических групп (приводится в приложении к-диссертации). Указанная разработка может быть использована как основа для составления аналогичных конкретных перечней в действующих девелоперских компаниях. Вместе с тем, предлагаемый перечень может служить основой для разработки типовых регламентов, подготавливаемых в настоящее время саморегулирующимися организациями для своих членов-участников девелоперского рынка.

Регламентация (стандартизация) любого бизнес-процесса представляет собой крайне трудоемкую работу, которая, тем не менее, полностью оправдывает себя своими результатами как во внутрипроизводственной деятельности компании-девелопера, так и в достижении рыночных ее целей. Одним из самых ярких примеров в данном случае может быть регламентация бизнес-процессов, образующих систему менеджмента качества в девелоперской компании. Проблема качества в строительной отрасли российской экономики стоит весьма остро и даже попадает в центр внимания всей страны при тех или иных чрезвычайных происшествиях (например, обрушение кровли аквапарка «Трансвааль» в г.Москве в 2004 г., когда погибли 28 чел., происшествие в кафе «Хромая лошадь» в г. Перми в 2009 г., где погибло более 150 чел. и др.). Наиболее перспективным решением следует считать внедрение системы менеджмента качества на основе международно признанных стандартов ИСО 9000. Разработка и модернизация бизнес-процессов на основе ИСО 9000 существенно облегчаются тем, что в России в 2001 году были утверждены национальные стандарты на базе системы ИСО 9000 (приняты постановлением Госстандарта РФ от 15 августа 2001 г. № 332-ст). Разработка и внедрение системы менеджмента качества в девелоперской фирме должны основываться на специальной методологии, в рамках которой следует выделять несколько последовательных этапов с четким перечнем процедур, реализуемых на каждом из них. В диссертации предложен один из возможных методических подходов к построению системы менеджмента качества на основе стандартов ИСО 9000, в рамках которого последовательность действий девелоперской компании разбивается на 7 основных этапов. Строгая документированность построения и функционирования является отличительной особенностью системы менеджмента качества, отвечающей требованиям ИСО 9000. Опыт соответствующих разработок показывает, что подготовка стандартных документов системы менеджмента качества, является одной из самых трудных проблем для практических работников. В диссертации предложен типовой список документов, разработка которых необходима при внедрении системы менеджмента качества ИСО 9000 в девелоперской компании. В частности, автором был подготовлен типовой текст наиболее трудоемкого из них - «Руководства по качеству», которое является точным описанием действующей системы качества, определяет и обозначает ее структуру, вы-

полняя одновременно роль справочного пособия по внедрению и поддержанию в рабочем состоянии данной системы.

Совершенствование организационно-экономических механизмов в ком-пании-девелопере будет достигать максимальных результатов, если последняя будет рассматриваться не только как механизм для генерации прибыли, но также и с учетом социальной значимости девелопмента, а также его роли в развитии рынка недвижимости в России. Такой подход приводит к необходимости разработки и использования в компаниях-девелоперах сбалансированной системы показателей (ССП). В диссертации показано, что применительно к условиям деятельности на российском рынке недвижимости достаточно использовать три проекции: 1) «финансы» - отражает основные финансовые результаты девелоперских услуг; 2) «маркетинг» - направлена на характеристику «внешней» среды, в которой протекает деятельность девелоперской компании; 3) «бизнес-процессы» - направлена на характеристику эффективности технологий по оказанию девелоперских услуг, в т.ч. с позиции инновационного развития. В развитие указанного подхода автором предлагается ССП для девелоперских компаний. Система представляет собой совокупность из 10 частных индикаторов, сгруппированных в рамках трех приведенных выше проекций (см. табл.2). Представленная в табл.2 разработка является той исходной методологической основой, используя которую компания-девелопер может уже формировать собственную ССП, наиболее согласующуюся со всеми конкретными особенностями ее деятельности. В диссертации показана последовательность действий девелоперской компании по адаптации предложенной системы и к ее внедрению в свою деятельность.

Таблица 2.

Система сбалансированных показателей для компаний, предоставляющих девелоперские услуги на рынке недвижимости.

Проекция Цели Индикаторы

ФИНАНСЫ Покачать основные финансовые результаты девелопера в отчетном иериоде -рыночная стоимость компании, тыс. руб. -прирост выручки по основной деятельности, тыс. руб.

МАРКЕТИНГ Дать характеристику работы девелопера с клиентами -количество новых договоров, ед. -количество продленных договоров, ед.

БИЗНЕС-ПРОЦЕССЫ Оценить внутрифирменную деятельность девелопера -доля проектов, выполненных в намеченный срок, % -рост производительности труда, % -доля бизнес-процессов, по которым введены стандартные регламенты, % -доля сотрудников, полностью выполнивших квалификационные тесты, % -удельный вес расходов на информационные системы, % -коэффициент текучести кадров, %

Личное участие автора состоит в обосновании актуальности темы диссертационного исследования, определении его цели и задач, объекта и предмета исследования, поиске и систематизации информационного материала по всем аспектам работы. Теоретические и методологические положения, методические рекомендации и практические выводы, содержащиеся в диссертации, являются результатом исследований и практической деятельности автора.

В теоретическом аспекте автором обоснованы принципы системного подхода к понятийному аппарату девелопмента и сформулированы определения для ключевых категорий девелопмента. На основе собранных и обработанных автором материалов выявлены основные особенности, присущие российскому девелопменту и проанализированы основные сдвиги в его деятельности в период кризиса.

В прикладном аспекте автором отобраны наиболее перспективные технологии бизнес-процессов в современном российском девелопменте. По результатам такого отбора подготовлен целый ряд практических наработок (методических подходов, методических указаний, формул расчета и т.п.), использование которых будет способствовать росту эффективности девелоперского бизнеса в России.

III. По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Украдыженко М.С. Пути адаптации девелоперских организаций к экономическому кризису // Региональные аспекты управления, экономики и права Северо-Западного федерального округа России. - 2009. - Вып. 3 (15). - 0,5 п.л.

2. Украдыженко М.С. Вопросы воспроизводства кадров в девелоперском бизнесе // Научные записки кафедры прогнозирования и планирования экономических и социальных систем. - Выпуск 10. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. -0,5 п.л.

3. Украдыженко М.С. Повышение эффективности девелоперских компаний в современных условиях // Актуальные проблемы экономики и права в современных условиях: Статьи и тезисы докладов 4-й Международной научно-практической конференции. Ч.З. - Пятигорск: Изд-во «МАФТ», 2009. - 0,3 п.л.

4. Украдыженко М.С. Перспективные направления преобразования бизнес-процессов в девелопменте // Российское предпринимательство. -3/2010. - Выпуск 2. - 0,5 п.л.

5. Украдыженко М.С. Совершенствование организационно-экономических механизмов в девелоперском бизнесе. - СПб.: Изд-во «ИНФО-ДА», 2010. - 1,3 п.л.

6. Украдыженко М.С. Методологические вопросы исследования девелопмента // Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. - №2. - 2010. - 0,5 п.л.

УКРАДЫЖЕНКО МАРИЯ СЕРГЕЕВНА АВТОРЕФЕРАТ

Лицензия ЛР № 020412 от 12.02.97

Подписано в печать 22.09.10. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Печ. л. 1 Д. Бум. л. 0,55. РТП изд-ва СПбГУЭФ. Тираж 70 экз. Заказ 430

Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21.

\

2009129385