Совершенствование планирования ремонта жилищного фонда на основе укрупненных показателей стоимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование планирования ремонта жилищного фонда на основе укрупненных показателей стоимости"

На правах рукописи

Шарапова Елена Анатольевна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПЛАНИРОВАНИЯ РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА НА ОСНОВЕ УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами {строительство)»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Воронеж 2006

Работа выполнена в Воронежском государственном архитектурно-строительном университете

Научный руководитель Оф и цна л ьн ые о и пон енты

Ведущая организация

кандидат экономических наук, доцент Анисимова H.A.

доктор экономических наук, профессор Трещевский Ю.И.

кандидат экономических наук, доцент Просветова Ю.В.

Московский государственный строительный университет

Зашита состоится 27 декабря 2006 года в 1£> часов в аудитории 3220 на заседании диссертационного совета К 212.033.02 при государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Воронежском государственном архитектурно-строительном университете по адресу;

394006, г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан 27 ноября 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Макаров Е.И.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темьи Реформирование жилищной сферы - одно из приоритетных направлений экономического и социального развития страны. Важнейшей целью реформирования является создание эффективной системы технической эксплуатации, обеспечивающей поддержание жилищного фонда в удовлетворительном состоянии н создание комфортных условий для проживания.

Улучшение качества обслуживания жилых домов является сложной и многофункциональной задачей. Применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой не стимулировал качество обслуживания. Отсутствие экономической заинтересованности строительных и ре-мо нтно-Э ксплу атацнонных организаций в результатах своей деятельности, а также отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям.

Политика государства в жилищной сфере сегодня исходит из того, что эксплуатация и поддержание в нормальном состоянии жилья должно быть заботой не -столько государства, сколько самих граждан. Проблемы выбора оптимальной формы организации жилищного самоуправления в литературе рассматриваются активно, однако, что касается вопросов, связанных с организацией и планированием технической эксплуатацией жилищного фонда, то они остаются нерешенными.

Вместе с тем, обеспечение качественного ремонта в соответствии с техническими требованиями и планирование периодичности и стоимости ремонтных работ весьма актуальны.

В научной литературе вопросы технического обслуживания жилых домов рассматриваются многими авторами, особенно в части капитального ремонта, но экономические вопросы планирования и расчета стоимости работ по текущему ремонту многоквартирных домов освещены недостаточно.

Ситуация осложняется тем, что на региональном уровне нормативно-правовая база не позволяет регламентировать процессы, связанные с обслуживанием жилищного фонда, а федеральная нормативно-законодательная база таких функций не выполняет.

Особую сложность на данном этапе реформирования представляет четкое разграничение функций эксплуатационных организаций и планирование их деятельности, особенно в части состава, периодичности, качества и стоимости ремонтных работ.

В связи с этим, исследования, связанные с планированием текущего ремонта и порядком расчета стоимости комплекса работ в зависимости от технического состояния зданий, несомненно, актуальны и практически значимы в условиях развития жилищного самоуправления.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является совершенствование системы планирования ремонта многоквартирных домов в зависимости от технических и эксплуатационных особенностей зданий с использованием системы укрупненных показателей стоимости по видам ремонтных работ.

В соответствии с целью диссертационного исследования поставлены и решены следующие задачи:

- исследовать специфику реализации жилищной политики и развития жилищных отношений в сфере эксплуатации жилья, направленных на повышение качества обслуживания и ремонта многоквартирных домов;

- обобщить результаты теоретических исследований, зарубежного и отечественного опыта планирования ремонта жилищного фонда, и произвести оценку качества существующей нормативной базы, регламентирующей порядок проведения ремонтных работ;

- уточнить основные элементы системы технической эксплуатации жилищного фонда в части работ и затрат, требующих плановой регламентации в условиях жилищного самоуправления;

- произвести классификацию комплексов работ и выявить факторы, влияющие на перечень работ и величину затрат на осуществление ремонта.

- предложить методику формирования укрупненных показателей и рассчитать укрупненные показатели стоимости ремонтных работ по конструктивным элементам, разработать перечень поправочных коэффициентов дня корректировки стоимости.

- определить порядок планирования стоимости затрат по ремонту жилья в зависимости от горизонта планирования и сроков эксплуатации домов;

- предложить методику и алгоритм расчета стоимости текущего ремонта однородной группы домов при формировании краткосрочных и перспективных планов, а также для обоснования затрат, включаемых в тариф на содержание и текущий ремонт жилищного фонда.

Объект исследования: Объектом исследования является жилищно-коммунальный комплекс и ремонтно-эксплуатационные предприятия Воронежской области.

Предметам исследования являются экономические процессы в сфере жилищного самоуправления, организации н планирования стоимости ремонта жилищного фонда.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблеме организации и планирования технического обслуживания и ремонта жилищного фонда: Антонова Н.6.,

Аннсимовой H.A., Бабакина В.И., Бирюкова П.П., Бузырева В.В., Гасилова В.В., Грабового П.Г, Дорожкина В.Р, Жукова Д.М., Карасева A.B., Кирилюк A.M., Киселева В.В., Костецкого Н.Ф., Кочегарова АД., Степанова И.С., Потапова М.В., Травина В.И., Филимонова СЛ., Чекалина B.C., Чернышева Л.Н., Черняка В.З. и др.

Информационная база диссертационного исследования представлена данными статистической отчета ости, нормативно-справочной информацией, проектно-сметкой и плановой документацией ремонтно-строительньи vi районных эксплуатационных предприятий, российских и зарубежных порталов, публикаций в периодических изданиях и др.

Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

- уточнен состав элементов системы технической эксплуатации жилищного фонда, и скорректирован перечень ремонтных работ, учитывающий современные требования к качеству обслуживания, а также обоснована целесообразность планового подхода к расчету стоимости ремонта;

- разработана укрупненная классификация работ для планирования стоимости текущего ремонта жилищного фонда, учитывающая совмещение работ при ремонте и факторы, влияющие на состояние конструктивных элементов;

- предложена методика формирования укрупненных показателей стоимости ремонтных работ, учитывающая фактические сроки службы и условия эксплуатации домов;

- предложена методика планирования стоимости ремонтных работ на основе укрупненных показателей с применением поправочных коэффициентов, позволяющих учесть индивидуальные особенности многоквартирных домов;

- предложен алгоритм и порядок планирования стоимости ремонта жилого комплекса при разработке текущих и перспективных планов и обосновании затрат, включаемых в тариф на содержание и текущий ремонт жилищного фонда.

На защиту выносятся:

- уточненный состав элементов системы технической эксплуатации жилищного фонда;

- укрупненная классификация работ для планирования стоимости текущего ремонта жилищного фонда;

- методика формирования укрупненных показателей стоимости работ по текущему ремонту многоквартирных домов;

- методика определения поправочных коэффициентов к укрупненным показателям стоимости текущего ремонта;

- методика планирования стоимости ремонта жилого комплекса при формировании оперативных и перспективных планов, в частности, для обоснования затрат, включаемых в тариф, на содержание и текущий ремонт жилищного фонда.

Практическая значимость результатов исследований состоит в возможности использования укрупненных показателей стоимости дня планирования ремонта многоквартирных домов, а также нормирования затрат, учитываемых при расчете тарифа на содержание и текущий ремонт жилья.

Апробация работы и внедрение результатов. Автор выступал с изложением основных положений диссертационного исследования на научно-практических конференциях Воронежского государственного архитектурно-строительного университета (2004-2006 г.г.), на Всероссийской научно-практической конференции «Совершенствование финансово-кредитных отношений» (г. Воронеж, 2006 г).

Результаты исследования использованы МУ «РайДЕЗ Ленинского района»

г. Воронежа, что подтверждено актом о внедрении.

Публикации. По результатам выполненных исследований опубликовано 12 печатных работ в виде статей в журналах и сборниках научных трудов, материалах конференций. Общий объем публикаций 3,17 п. л., в т. ч. лично автором 2,26 пл.

Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов, списка литературы и приложений общим объемом 152 страницы, в том числе 31 таблица, 14 рисунков, 125 наименований списка использованных источников.

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, дана характеристика современных проблем развития жилищного самоуправления и технической эксплуатации жилищного фонда. Определены объект и база исследования, цель диссертации и вытекающие из нее задачи. Обоснована научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе исследуются приоритетные направления жилищной политики и основные цели реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Анализирутот-

ся причины кризисного состояния в жилищной сфере, обусловленные объективными трудностями переходного периода, в частности, отсутствием реальных механизмов инвестирования в сферу эксплуатации, и нежеланием со стороны местных властей осуществлять реальные преобразования.

Важнейшей целью жилищной реформы является обеспечение качества обслуживания за счет улучшения эксплуатации жилищного фонда в результате конкурсного обслуживания и рационального управления жилищным фондом; выбора оптимальной формы управления и совершенствования планирования и организаций работ в этой сфере.

Оценка нормативных требований и практика организации технического обслуживания жилья показала, что четкого разграничения элементов системы технической эксплуатации в настоящее время не существует. Это затрудняет процесс планирования ремонта и других работ по обслуживанию многоквартирных домов. Поэтому в работе были уточнены элементы системы технической эксплуатации (рис. 1). В предложенной системе технической эксплуатации выделен комплекс работ по капитальному и текущему ремонтам, так как они являются одной из основных задач, решаемых организациями жилищного самоуправления, В дальнейшем исследовании уточнен перечень ремонтных работ, особенно в части текущего ремонта.

С

Технически эксплуатация жнлкщиогф фонд«

'Управление жилищным1 фондом

)

Г Техническое обслуживание»

I ремонт

а

Санитарное содержание

Органювцпотая работа о собственниками, нанимателями, арендаторами жндъя

^Планирование к организация эксплуатации жилищного

I фонда

/Организация договорных / отношений «о смежными "1 организациями, поста а щн-

\ ками и подрядчиками

-^

^Организвинонмо-лравовая \

работе и взаимодействие с \

административными, фи- 1

наноовычи» налоговыми н /

р. Органами. /

ГФинансовое планирование,

анализ и аудит затрат на экс* ^плуатацню жилищного фонда л

Формирование тарифов

<съ 137 ЖК)

Техническое обслужив** ние, включал диспетчер-скос н аварийное

1ьаД ер- \

Осмотри

Подготовка к сезонной Эксплуатации

—^ Текущий ремонт

3 !)

5

Уборка мест общего пользования

Уборка мест пркдомо-вой территории

;од эа зелеными наса» жденнвми

Осуществление ком* \ плекса работ» см* \ эанных с выполне* 1 кием экологических / требований /

-с

к:

плановый

внеплановый

3 3

| йпктальный ркмоиГ^

Рис. 1 - Система технической эксплуатации жилищного фонда

В настоящий момент планирование и финансирование ремонтных работ являет* ся самым сложным и слабо регламентированным. Проведение текущего ремонта в настоящее время осуществляется в соответствии с фактическим состоянием зданий.

Планирование ресурсного обеспечения и финансирования ремонтных работ по факту недопустимо, а действующая нормативная база не позволяет планировать стоимость ремонта по годам эксплуатации многоквартирного дома. Существующие нормы носят технический характер и рекомендуют: состав ремонтных работ; сроки службы конструкций до капитального ремонта, а по текущему ремонту содержат неполный перечень работ без учета сроков эксплуатации дома, в пределах которых может возникать потребность в проведении данных работ.

Таким образом, для создания эффективной системы технического обслуживания жилищного фонда и планирования затрат на текущий ремонт необходимо формирование базы, позволяющей уточнить состав, периодичность работ по текущему ремонту жилья и рассчитать стоимость ремонтных работ в соответствии с годом эксплуатации многоквартирного дома.

Во второй главе разработана и предложена укрупненная классификация работ для планирования стоимости текущего ремонта жилищного фонда, а также методика расчета укрупненных показателей стоимости.

Планирование стоимости ремонтных работ рекомендуется осуществлять на основе укрупненных показателей и учета факторов, влияющих на износ конструктивных элементов.

Нормативной основой предлагаемой методики являются действующие нормы эксплуатации жилищного фонда и строительные нормы, регламентирующие проведение ремонтных работ

Особенность методического подхода, принятого для расчета укрупненных показателей стоимости, состоит в оценке технических характеристик и формирования однородных комплексов работ по ремонту. Методический подход включает несколько этапов.

На первом этапе осуществлено отнесение жилого дома к одной из шести групп капитальности, установленных действующими нормами для жилых зданий. Следует отметить, что постановка проблемы планирования текущего ремонта правомерна, прежде всего, для зданий I - III групп капитальности с нормативным сроком эксплуатации 100-150 лет и набором основных несущих конструктивных элементов с различными сроками эксплуатации.

На втором этапе уточнен состав регламентируемых нормами ремонтных работ и произведено укрупнение комплексов работ по конструктивным элементам. Детальная классификация конструктивных элементов, рекомендованная нормами для планирования текущего ремонта, неприменима, т.к. часть работ выполняется только при капитальном ремонте (усиление фундаментов, смена межквартирных перегородок, замена элементов лестниц, усиление элементов деревянных конструкций и т.д.), а работы внутри квартиры, в соответствии с Жилищным Кодексом, будут выполняться собственниками помещения.

В связи с этим рекомендуется наиболее приемлемая для планирования и организации текущих ремонтов классификация (рис. 2).

Нормативный состав работ '-

2, Стены 1 файлы -

— Э.Пережры™

Частнчмл »чем щдеямоге Менвгго^ залелм п*01 в Трещин,

Уж!£м# ЭлСЩнЛМ »

Лечи

16, Вяртрепиа'.

ДсифшМое у

13. Элепроомбжени*'

^ дожне» устрнкше пейс пршщ тсД ировеяц циена тр^б, ремонт пиронэолщнн, утепжнти и вяпнлшаш

С кс я* ш ыполменне отделит элемент»

►Уемпыеи, стм» нами отаелыяа участков

► элементе*

отдел мшх ристма Р*5сгы яоугфвненмо жнслрмностей

Восстановлен* омедки стен, ютолкм, полов ОТаелинки у^игг-, ыын а гадкий, тсхнтссккч гомеценнй, а лругнх «ицедочраых асоомоптмънак помвнеяюп и Служебных кафГирйи

У етаноака, имена и восстановление работоспособности «ЭДельиых у я частей дливнтоо иутреякм сясти* щешр*тного

е работоспособности

Уеговек*. имея»* ьомт

^ошмоаднн, «рачего аодесна&жеши включая насосные устану

УспмркИ, замен* Ш рос^пноымме рабогосиосойнойтн элягро»

юдообмосты I

■ронывочных устройств, крышек ыусоропрнЁшмх клатнси

^Ремонт разрушенный учвезд« тротуаре*. проеще, дороят.

ОЩОВ Н ПКЩК1 ДЛЯ ОДОКД

1. Лестмлнм «летка к

Крыши V'

Э.ПроеюГ .■'-:

4.0пмлллодак юн--¿струкцша,'

Восстаномеяне ипукагуртстен и потолгоетдемымн местами; восстммленне обже*» Ста керамической и * » другой дяиттоД отделним истшя; ашлм »ибсим. фе- » цнк а це>«нтныч бетолюк, осфаяиеаы* полах к осиоваюн лх под полы; асе вкяы ип^катурндошмрша работ, зАчема { япя укрепление »перс» кусоролроМл», \

I

Лнтнсептнроааиие, пмека аодстоиих труб+ ремонт пин рошолшдо» утеплядш п мнгнмцнл; частичная замша ру4 - «оплот ивд {«чегвп&мел*) отолникучате«!

безрутвшх ароаелц укреплем*, »мена парапепых реи*»'

Смена омонних н даертх рриборомимснардбншдск* < ' ио^стчкпобаоков^герютшаиипо*, \

■ мешнтое пояносборям* эаимй н| —н на поееркшети бмм» ■ панелей;;!

с свесов баа>

¥ то* нраики; а дамк » подеши.

тн упройстю мигов ни а^Н н н* йдоча аерчних пямй^ шеи* аэручней бвпгоюшх сгрдож-! <л учктк* отжито« л» нер!метр^ )чйтк>а щуклуркн н типично^ ^имдо», окон, даерей, бтрккденнА бин труб»1ДОм, |

Смена отэикных участков трубмфооодов» мюцЛ отопн-

ТЛрвчнвре&пЫ

Воеетаи**щ*е рлзрулитцх участков тротуаре», проезд»,!

жуожк и адоцц»; у»т|>ойстао и рштт «г»|гггг \

Устащав!» пркпосоДлеянйдм иредил и» (пдодл; »ос<1»> >

ноаленяе аелей теыленна; замена ишедщт ю строк »V- '

клочоплей» штепселе^ розеток я др.; замена мемсг^юаных ]

участков «тищнмл, а также устройство 2

новых Р

Рис+2 - Рекомендуемый перечень конструктавных элементов и работ для планирования текущего ремонта

£

Целесообразность принятой классификации подтверждается анализом факторов, влияющих на состояние конструктивных элементов в процессе эксплуатации, а также на состав работ, осуществляемых одновременно при их ремонте.

Особенность жилого дома заключается в том, что он состоит из множества конструктивных элементов, состояние каждого из которых (а в связи с этим и стоимость его ремонта) зависит от влияния определенного набора факторов. Причем, одни и те же факторы могут в одинаковой степени влиять на совокупность нескольких конструктивных элементов (например, стены, потолки, полы на лестничной площадке). Перечень факторов, влияющих на состояние конструктивных элементов и определяющих комплекс ремонтных работ представлен на рис. 3.

качество выполняемых ранее работ по текущему ремонту;

накопление «недоремонтов» количество закре-

пленных антенн; наличие открыть« выходов на крЫ1

конструктивные особен поста;

количество квартир

наличие мусоропровода наличие домофона численность

проживающих

агрессивн среды

тип р; водки

.... Г Т _____- -Хурадосгроитель-

нчи£про-"" близость ные особенность

наличие про- близость особенности

езжей части мусорной пло- площадки тротуара щадки к подъезду Рис. 3 - Факторы, влияющие на состав и стоимость работ по текущему ремонту конструктивных элементов жилого дома.

Оценка влияния данных факторов учтена при формировании методики расчета стоимости ремонтных работ по отдельным конструктивным элементам.

На третьем этапе произведена обработка фактических данных по стоимости и составу работ в части текущего ремонта жилых домов, и рассмотрена их совокупность в районах города и области с различными сроками службы (минимальный срок службы составлял 2 года, максимальный — 74 года); материалами стен (1-3 группы капитальности), кровлями, этажностями (от 2-х до 16-ти этажей).

На основе реальных данных ремонтно-эксплуатационных предприятий и дефектных ведомостей определен перечень работ, который выполнялся в определенном

периоде эксплуатации дома и выделены стации жизненного цикла многоквартирного дома (рис.4).

Строительство 1"Яфазажсп^тации 1-й капремонт 2-я фаьазксплуаттции

у'' „р***

н-ч-*-*-ч

" I опция ' II стали* ш стадия IV стадия

Рис. 4 - Жизненный цикл жилого дома

По оценкам специалистов первая фаза эксплуатации составляет 20-25 лет. Но как показывает практика, этот срок превышает нормативный в среднем на 7 лет. Поэтому горизонт планирования работ по текущему ремонту был принят 27 лет.

Четвертым этапом разработки укрупненной классификации работ, выполняемых при проведении ремонта жилищного фонда, явилось определение предельных плановых сроков проведения текущего ремонта жилых домов и, в соответствии с этим, определения числа групп, на которые разбиваются работы в зависимости от степени укрупнения. Анализ нормативной и фактической периодичности выполнения ремонтных работ по жилым домам в разрезе укрупненных конструктивных элементов позволил распределить состав работ по годам эксплуатации и рассчитать сроки, в пределах которых может возникать потребность в проведении данных комплексов работ. Классификация и состав работ по текущему ремонту по годам эксплуатации представлена в табл.2. Планирование ремонтных работ в четком соответствии с годом эксплуатации является целесообразным и позволит точнее рассчитать плановую стоимость ремонта.

На питом этапе произведен расчет укрупненных показателей стоимости ремонтных работ.

Для этого проведен сравнительный анализ стоимостей работ по текущему ремонту ряда жилых объектов, проанализирована выборка по фактическим затратам на ремонт конструктивных элементов многоквартирных домов и рассчитаны средние показатели стоимости.

Результаты статистического анализа по ремонту мягкой кровли представлены в табл. 1

Таблица 1 - Статистический анализ выборки

Интервал цен, С Среднее значение в интервале Число регистрации в интервале, пс Вероятность, Ре = п</п Отклонение, ДБ ДБ' ДБ* Рс

360-378 369 1 0.06 60 3600 200

378-396 387 3 0,17 42 1764 294

396-414 405 4 0,2? 24 576 128

414-432 4?3 3 0,17- 6 6

432-450 441 4 0.22 12 144 32

450-468 459 3 017 30 900 150

Доверительный интервал среднего значения стоимости работ по ремонту мягкой кровли при вероятности Р = 0,95 будет равен 420+13,8, а относительная погрешность среднего значения составит 33 %• Статистические данные соответствуют нормальному закону распределения. Расчеты по остальным конструктивным приведены по аналогии с расчетами для определения статистических характеристик ремонтных работ по мягкой кровли.

Таблица 2 - Классификация и состав работ по текущему ремонту жилищного фонда по годам

эксплуатации (фрагмент)

Укрупненные конструктивные элементы Конструктивные элементы Предельные срок тнриогодома •и выполнен ня н с> эстав работ по текущему ремонту многоквар-

До 5 лет «•Шлет 11-17 лет Ц 18-23 лет 24-27 лет

1.Ремонт лестничных площадок и внутренних мест общего пользования Стены Окраска масляной краской Восстановление участях шука* турки; облицовка керамическими плитами

Потолки Овр*ж1 бетиодны-ми составами Ремонт штукатурки

Поды, лестницы Замена огтдел ьных участков цемент» ных железных голо», лестничных ступеней; частичная замена и укрепление металлических перил Замена отдельных учветко* цементных полов с мраморной крошкой, лестничных ступеней Замена отдельных участков полоа ю керамической пянт-кн по бетонному основаннто, лестничных ступеней

2.Крышн Покрытия крыш (кроепя) Частичная замена рулонного шара; Замена (восстановление) отдельных участков на оцинкованной н черной стали Замена {восстаноа-ленне) отдельных учкпюа масбе-стоцеменгных листов н волннсгого шифера Замена (восстановление) отдельных участков кэ керамической черепицы

Утепляющие слои совмещенных бесчердачных крыш невентикнруе чых ю минеральной ваты (утепление) вентилируемых щ минеральной ваты (утепление) яевектилируемых ю пеностекла (ук-пленне) ю керамзита или шлвка {утепление) ъеишлцруемык из керамзита (утепление)

Для оценки степени влияния общих и частных факторов разработана система поправочных коэффициентов (табл. 3). Фрагмент расчета поправочных коэффициентов представлен в табл. 4.

Таблица 3 — Поправочные коэффициенты, рекомендуемые для корректировки стоимости работ по текущему ремонту жилья

Поправочные коэффициенты, учитывающие общие факторы

Кф - коэффициент, учитывающий качество выполняемых ранее работ при

строительстве и ремонту жилищного фонда;

К^иор - коэффициент, учитывающий накопление «недоремонтов».

Поправочные коэффициенты, учитывающие частные факторы Лестничные клетки и места общего пользования

А"—коэффициент, учитывающий количество квартир в доме; К* — коэффициент, учитывающий численность проживающих; ¡^ — коэффициент, учитывающий наличие домофона или кодового замка; 1С- коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода.

Крыши

К"- коэффициент, учитывающий количество антенн, закрепленных на крыше; К,ых - коэффициент, учитывающий наличие открытых выходов на крышу.

Окна

/С"™ - коэффициент, учитывающий тепловлажностный режим лестничных клеток здания;

- коэффициент, учитывающий конструктивные особенности проемов. Наружная отделка

А?"™** - коэффициент, учитывающий воздействие природно-климатических условий.

Внешнее благоустройство Я*"*- коэффициент, учитывающий градостроительные особенности площадки;

коэффициент, учитывающий наличие проезжей части тротуара; Л*0*- коэффициент, учитывающий близость расположения мусорной площадки к подъезду.

Инженерные сети коэффициент, учитывающий агрессивность среды; 1С- коэффициент, учитывающий тип разводки в доме.

Таблица 4 - Порядок расчета поправочных коэффициентов для оценки стоимости

ремонтных работ

Поправочный коэффициент Расчетная формула Расчетное значение Принимаемое значение

Коэффициент, учитывающий качество выполняемых работ при строительстве и ремонте н у- — 1.1 ЕЗ^) [1,05-1,07]

и где С,— оценка («5», «4», «3») ¡-го эксперта; п — общее число экспертов. [4-5] [0,93-0,95]

Коэффициент, учитывающий накопление «недо-ремонтов». г ^яедор ^ . где ТтреЛ — количество лет с момента ввода жилья в эксплуатацию до потребности в проведении ремонта конструктивного элемента здания; Тфюа - количество лет с момента ввода жилья в эксплуатацию до проведения ремонта соответствующего конструктивного элемента здания. [1,03-1,06]

[0,94-0,97]

Коэффициент, учитывающий количество квартир в доме кг- V где Ч1 - число квартир в ¡-м доме, приходящихся на 1м1 лестничной клетки; ^-среднее число квартир, приходящихся на 1м2 лестничной клетки. и л.«.* где Ч^—число квартир в рассматриваемом доме; й - площадь лестничных клеток дома. г/ - Т.4«* 1 Уг ' где а — сумма квартир во всех домах; .н.й — сумма площадей лестничных клеток домов. к?>\ ;1,03-1,07]

кг< 1 0,93-0,97]

Перечень укрупненных показателей стоимости работ по текущему ремонту на примере конструктивного элемента «крыша» и лестничной клетки представлен в

табл. 5,

Таблица 5 — Укрупненные показатели стоимости работ по текущему ремонту Конструктивных элементов и частей здания (фрагмент)

Конструктивные элементы или части здания Вид основного материала Ед. изм. Стоимость (с НР и СП) (2000г.) руб.

Крыша Мягкая кровля м1 133

Кровля из оцинкованной и черной стали м1 164

Кровля из асбесгоцементных листов и волнистого шифера м1 116

Кровля из керамической черепицы м1 556

Лестничная клетка и места общего пользования Стены, окрашенные масляной краской MJ 88,8

Стены, облицованные керамической плиткой MJ 204,2

Предлагаемые укрупненные показатели стоимости рекомендуются к использованию организациям жилищного самоуправления при разработке перспективного плана ремонта.

Как правило, на обслуживании эксплуатационных предприятий числятся объекты недвижимости с различным сроком службы н индивидуальными техническими характеристиками. Для деления жилых домов на однородные подмножества использован кластерный анализа (метод «Шаров») - как многомерная статистическая процедура, позволяющая осуществлять сбор данных, содержащих информацию о выборке объектов, и объединять эти объекты в сравнительно однородные группы. Это несколько искусственное разбиение, след распределения таких подмножеств напоминает шар. В данном случае это позволяет абстрагироваться от реальных условий, связанных с особенностями строительства и эксплуатации жилья, но учесть реальное состояние объеюа или другие значимые факторы.

Для каждой точки-объекта Рл которая представляет собой эле-

мент совокупности П = {щ|,й11,...,й)1}, где Ь "-количество признаков; 8 - число точек-объектов, строится шар заданного радиуса р.

Для качала исходные данные из матрицы реализации признаков стандартизуют, т.е. избавляются от единиц измерения, по формуле:

где -Б-ая реализация п-го признака; хщ - средняя арифметическая п-го признака; -стандартное отклонение п-го признака. Затем определяется матрица расстояний: Элементы матрицы С рассчитываются по формуле:

14

=

' ( N

Т ХО'.-У-У

~ «-1

где ут- стандартизованное значение свойства п у объекта г.

С=

где с„ - расстояние от объекта з до объекта и. Радиус шара определяется по формуле:

р = с + т » ёс,

- 1 ^

С —_ / ^

С, =1ШТ1

(2)

(3)

(4)

(4.1)

(4.2)

- стандартное отклонение, 5,г =1,2,...,5,ш - неотрицательное действительное

число.

По матрице расстояний С можно определить количество точек, входящих в первое подмножество, с использованием неравенства с_<р, После исключения точки первого подмножества алгоритм повторяется заново, и устанавливая новый радиус.

Деление совокупность домов на однородные подгруппы позволяет упростить процесс планирования стоимости ремонтных работ по жилым комплексам и рассчитать затраты на текущий ремонт, учитываемых при формировании тарифа.

В качестве основных параметров кластеризации целесообразно принять: физический износ, материал ограждающих конструкций, этажность и вид кровли.

Использование классификации ремонтных работ в соответствии с годом эксплуатации домов и укрупненных показателей стоимости позволит осуществлять планирование работ по текущему ремонту как на краткосрочный период, так и на перспективу, в том числе, по однородным подгруппам.

Кластерный анализ использован при практической реализации методики планирования стоимости ремонтных работ по жилым комплексам.

В третьей главе представлена методика расчета стоимости ремонта конструктивных элементов дома и порядок планирования стоимости ремонтных работ жилого комплекса.

Расчет стоимости ремонта конструктивных элементов на краткосрочный период предлагается производить с учетом общих и частных факторов. Например, расчет стоимости ремонта лестничных клеток возможно осуществлять по формуле:

С? 41+1 К™»,,

(5)

где С" - укрупненный показатель стоимости работ по текущему ремонту лестничных клеток в жилом доме со сроком службы / на краткосрочный период с учетом корректировки, руб.;

I -ежегодное удорожание стоимости CMP, дели единицы;

- укрупненный показатель стоимости работ по текущему ремонту в »-м доме;

Si - площадь лестничной клетки;

Расчет стоимости ремонта конструктивных элементов дома на перспективу необходимо осуществлять с учетом прогнозируемого удорожания С MP по формуле:

С?"-(1+1 (5.1)

где 1 - прогнозируемое удорожание стоимости СМР на n-й год эксплуатации дома, доли единицы;

Расчет прогнозной стоимости ремонта других конструктивных элементов при отсутствии фактических данных об объемах работ может производиться с использование дополнительных данных, в частности, удельного веса заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта (принимается в соответствии с нормами).

и основан на учете воздействия факторов, влияющих на состав и стоимость ремонтных работ.

Текущее и перспективное планирование затрат на ремонт жилищного комплекса микрорайона или района городского поселения должно учитывать горизонт планирования и фактические сроки эксплуатации многоквартирных домов.

Алгоритм планирования стоимости затрат по текущему ремонту жилых домов представлен на рис. 5.

Практическая реализация предлагаемой методики разработки плана ремонтных работ осуществлена в МУ «РаЙДЕЗ Ленинского района» г. Воронежа.

В связи с предполагаемым укрупнением «РЭПов», объектом исследования выбран жилищный фонд, представленный 67-ю домами с различным сроком службы, объемно-планировочными и конструктивными характеристиками. Исходные данные приведены в табл. 6.

_________Таблица 6 - Исходные данные _

№п/п Наименование объекта Срок эксплуатации Вид кровли Материал стен Этажность

1 Краснознаменная, 4 25 мягкая кирпич 5

5 Моисеева, 25 33 мягкая кирпич 9

6 Моисеева, 45 16 мягкая панель 16

33 Ш Интернационала, 35 12 мягкая кирпич 5

34 Бакунина, 47 18 мягкая кирпич 9

35 Донбасская, 3 25 мягкая панель 9

36 Плехановская, 35 46 стальная кирпич 5

37 Плехановская, 47 40 асбестоце-ментная кирпич 5

... **. ...

67 Кропоткина, 7 9 мягкая панель 5

Для объединения жилых домов в однородные подгруппы на основе представ-

ленных во второй главе параметров кластеризации, определено их численное значе-' ние.

6. Выбор горизонта планирования, п лет

Расчет поправочных коэффициентов

Рис.5 - Алгоритм планирования стоимости ремонтных работ многоквартирных домов на основе укрупненных показателей

Параметры «материал наружных стен», «этажность» н «вид кровли» оценены в стоимостном выражении, так как целью кластерного анализа является классификация домов, однородных по стоимости ремонтных работ.

Например, стоимостная оценка параметра -«материал наружных стен» в домах с разными ограждающими конструкциями производится следующим образом:

Кирпичные и блочные: Псс = Ц^*

Панельные и монолитные: Пс„ = Ц;*3,

где П„ - стоимостная оценка параметра «материал наружных стен» в домах с кирпичными н блочными, панельными и монолитными ограждающими конструкциями соответственно, руб.;

Це — стоимость заделки трещины в кирпичных стенах и герметизации стыков стеновых панелей цементным раствором в расчете на 1 пм, руб.;

3 — коэффициент приведения (потребность в герметизации стыков стеновых панелей возникает в среднем в три раза чаще, чем потребность в заделке трещин в кирпичных блочных ограждающих конструкциях,).

В качестве вектора наблюдений X, для каждого 1-го дома рассматривается совокупность данных признаков. Эти признаки являются координатами вектора наблюдений Х1. Матрица исходных данных представлена в табл.7.

Таблица 7 - Матрица исходных данных X,

№п/п Наименование объекта Приведенные значения параметров, принятых для кластеризации домов

Из-нос.% Вид кровли Материал стен Этажность

1 Коаснознаменная. 4 18 2880 40 39000

5 Моисеева, 25 23 2880 40 70200

6 Моисеева, 45 11 2880 120 124800

33 III Интернационала,35 8 2880 40 39000

34 Бакунина, 47 13 2880 40 70200

35 Донбасская, 3 18 2880 120 70200

36 Плехановская, 35 32 2360 40 39000

37 Плехановская, 47 28 832 40 39000

..* ...

67 Кропоткина, 7 6 2880 120 39000

Ср.зна 4 .г 25,34 2128,72 63,88 48367,16

Станд. откл. < 13,56 1560,73 36,88 26727,5

По результатам кластерного анализа выделено 6 групп, каждая из которых характеризуется определенным набором свойств (табл. 8).

1S

Таблица 8 - Кластеризация жилищного фонда

№ кластера Износ, % Кол-во домов Вид кровли Материал стен Этажность

1 31-41 26 асбестоцементная кирпич 2-5

2 6-19 18 стальная, мягкая панель 5-12

3 6-31 13 стальная, мягкая кирпич 5-12

4 46-52 7 мягкая кирпич 2-3

5 И 1 мягкая панель 16

6 3 1 черепица кирпич 5

Расчет стоимости ремонтных работ для домов соответствующего кластера на определенный период времени необходимо осуществлять с учетом специфики определения стоимости ремонтных работ при краткосрочном и долгосрочном планировании.

Текущее планирование стоимости ремонта осуществляется пообъектно, а определение затрат на перспективу - на основе укрупненных показателей стоимости без учета общих и частных факторов. Расчет стоимости ремонта конструктивных элементов производится по формуле:

с. (8)

где С, - стоимость ремонта однотипных конструктивных элементов домов, руб.;

С - укрупненный показатель стоимости ремонтных работ, руб.;

V, - суммарный объем однородных по составу и стоимости ремонтных работ по домам соответствующего кластера.

Планирование стоимости ремонтных работ после проведения капитального ремонта может осуществляться на основе предложенной методики, но с учетом поправочного коэффициента К^, т.к. после капремонта продолжительность эффективной эксплуатации конструктивных элементов сокращается в среднем в 1,25 раза.

В результате произведенных расчетов средняя стоимость ремонта домов соответствующего кластера на ближайшие 15 лет представлена в табл. 9.

Таблица 9 - Прогноз стоимости ремонтных работ жилых домов

года Средняя стоимость текущего ремо) площади домов по гр] тта в расчете на 1 м5 общей жилой рппам (кластерам), р.

| 2 3 4 5 6

1+ 5.2 3,6 2,8 аварийный фонд 4,8 2,2

5 П.4 8,2 7,2 9,3 6,4

10 18,3 26,9 13,4 28,6 10,7

15 22,7 Капремонт 25,2 Капремонт 23,8

*Первым считается текущий год.

Прогноз стоимости ремонтных работ жилых домов соответствующего кластера можно представить графически (рис. б), затраты, руб

КР

10

15

Плановый период

Рис. б - Прогноз стоимости ремонтных работ жилых домов в зависимости от срока службы и технической характеристики объекта в расчете на 1мг общей жилой площади.

Пунктирной линией изображена граница между первым и вторым этапом эксплуатации жилых домов кластеров 2, 5 и б,

В начале второй стадии эксплуатации затраты на текущий ремонт будут минимальными, а затем будут возрастать пропорционально износу здания аналогично первой стадии. Но, учитывая тот факт, что вторая фаза характеризуется более ускоренным нарастанием износа по некоторым конструктивным элементам, необходимо учитывать поправочный коэффициент Ккр. Так как состояние многоквартирного дома после проведения капитального ремонта до конца не исследовано, данный коэффициент принят из интервала 1,15-1,2 на основе фактических данных.

Таким образом, разработанная методика планирования стоимости ремонта многоквартирных домов позволяет определять затраты на текущий ремонт в зависимости от технических характеристик объектов и фактических сроков службы.

По результатам исследования сформулированы основные выводы и предложения:

1. Теоретические исследования и анализ реформирования ЖКХ свидетельствуют о том, что приоритетным направлением жилищной политики на современном этапе является формирование эффективной системы технического обслуживания, способствующей развитию жилищного самоуправления.

2. В результате анализа существующей нормативной базы и практики планирования технического обслуживания и ремонта выявлено, что для обеспечения качества обслуживания необходимо уточнение комплекса работ и функций, относимых к системе технической эксплуатации. В работе предложена система технической эксплуатации, в которой уточнены элементы, в том числе в части текущего ремонта.

3. В ходе исследования выявлено, что слабо регламентированным является процесс планирования и расчета стоимости ремонтных работ. Действующая нормативная база содержит неполный перечень работ по ремошу конструктивных элементов и учитывает только сроки эксплуатации до капитального ремонта, что не является достаточным для планирования периодичности и стоимости ремонта.

4. В работе предложен порядок укрупнения ремонтных работ, разработана классификация, учитывающая совмещение работ при ремонте, выявлены факторы, влияющие на состояние конструктивных элементов.

5. Проведен расчет укрупненных показателей стоимости работ по ремонту конструктивных элементов, предложена система поправочных коэффициентов, корректирующих укрупненные показатели в зависимости от степени влияния факторов

6. Разработан алгоритм планирования затрат на текущий ремонт на основе укрупненных показателей в зависимости от горизонта планирования и сроков эксплуатации многоквартирных домов.

7. Предложена методика расчета стоимости ремонта конструктивных элементов н домов, объединенных в однородные группы на основе кластерного анализа.

8. Проведен анализ последовательности и фактической периодичности выполнения ремонтных работ по однородным жилым домам в разрезе укрупненных конструктивных элементов, уточнен состав работ и сроки эксплуатации объектов, по истечении которых возникает потребность в проведении определенных видов ремонтных работ, а также произведен прогноз стоимости ремонта по годам эксплуатации.

Основные положения диссертации изложены в 12 опубликованных автором работах, в том числе:

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.

1. Анисимова H.A. Формирование эффективной системы технического обслуживания жилых домов/ Шарапова Е.А., Анисимова НА.// Известия ТулГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. 11 -Тула, 2006- с. 42-48 (лично автором 0,25 пл.)

2. Анисимова H.A., Оценка возможности использования действующей нормативной базы для планирования ремонт жилья/ Шарапова Е.А., Анисимова Н.А7/ Известия ТулГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. 11 -Тула, 2006- с. 37-41(лнчно автором 0,19 пл.)

3. Анисимова H.A. Практика применения кластерного анализа для классификации жилых домов при планировании текущего ремонта/ Анисимова H.A., Шарапова

Е.А У/ Известия ТулГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. 11 -Тула, 2006- с. 50-53 (лично автором 0,18 пл.)

4. Шарапова Е.А. Планирование предельных сроков и состава работ по укрупненным комплексам при текущем ремонте жилья/ Шарапова Е.А Л Известия ТулГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. И -Тула, 2006- с. 107109

5. Анисимова H.A. Формирование эффективной системы технического обслуживания жилых домов на основе планирования ремонтных работ/ Анисимова H.A., Шарапова Е.А.// Вестник ВГТУ, том 2 № 12 - Воронеж, 2006, с. 245-251 (лично автором 0,15 пл.).

Публикации в других изданиях.

6. Анисимова H.A. Система укрупненных нормативов на содержание жилищного фонда/ Анисимова H.A., Шарапова Е.АУ/ Научный вестник: Экономика, организация и управление в строительстве, № 3 — Воронеж: ВГАСУ - 2006- с.58-61 (лично автором 0,12 пл.)

7. Анисимова H.A. Планирование затрат на текущий ремонт жилых домов на основе укрупненных показателей/ Анисимова H.A., Шарапова Е.А Л Справочник экономиста. — 2006 № 12-ф, 51-56 (лично автором 0,26 пл.)

8. Шарапова Е.А. (Горбунова Е.А.) Целесообразность и проблемы создания и функционирования организаций жилищного самоуправления/ Шарапова Е.А. (Горбунова Е.А.)// Межвузовский сборник научных трудов, Выпуск 5, часть 1: Экономика и обеспечение устойчивого развития хозяйственных структур. — Воронеж: ВГТА. — 2005. — с. 238-242

9. Шарапова Е.А. (Горбунова Е.А.) Необходимость создания нормативной базы для планирования стоимости жилого фонда/ Шарапова Е.А. (Горбунова Е.А.)// Научный вестник: Экономика, организация и управление в строительстве, № 2 - Воронеж; ВГАСУ - 2004- с.140-142

10. Шарапова Е.А. Регламентация функций и классификация работ по обслуживанию жилого фонда/ Шарапова Е AM Научный вестник: Экономика, организация и управление в строительстве, Í& 3 - Воронеж: ВГАСУ— 2006- с.58-61

11. Шарапова Е.А. Совершенствование управления эксплуатацией жилищного фонда города в современных условиях/ Шарапова Е.А.// Актуальные проблемы менеджмента, маркетинга и финансов. Сборник научных трудов. Выпуск 7, Воронеж АОНО «ИММиФ». - 2006. - с. 52-55

12. Анисимова H.A. Применение нормативной базы для планирования и финансирования текущего ремонта жилья/ Анисимова H.A., Шарапова EJíJf Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Совершенствование финансово-кредитных отношений» (г. Воронеж, 2006 г)J Издательство ВГУ, с. 186-188 (лично автором 0,12 пл.)

Подписано ж |:еч»|ъ£Г.//.{?6Формаг 60x84 1/16.

Уч.-над.л. 1,0 Уел - печ л. L.I. Бумаг»пнечпж Тираж 120 экз. Заказ

Отпечатано: отдлл аперагпвш>й полиграфии Воронежского госудорстквнога арзилвпурнодтроетельнога университете 394006, г. Воронеж, ул. М-лепн Окпбри, 84.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Шарапова, Елена Анатольевна

ВВЕДЕНИЕ.

1 ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ И РЕМОНТА

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

1.1 Жилищная политика и формирование организационно-экономических отношений в сфере эксплуатации жилья.

1.2 Совершенствование системы технического обслуживания и ремонта жилищного фонда.

1.3 Система планирования ремонта жилищного фонда. Отечественный и зарубежный опыт планирования и организации ремонта.

2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАСЧЕТА УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ И ПЛАНИРОВАНИЯ РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

2.1 Классификация работ и оценка факторов, влияющих на периодичность и стоимость текущего ремонта.

2.2 Расчет укрупненных показателей стоимости работ по ремонту жилищного фонда.

2.3 Классификация жилых домов в зависимости от параметров, определяющих себестоимость ремонта.

3 МЕТОДИКА ПЛАНИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ.

3.1 Методика планирования стоимости ремонта конструктивных элементов здания на основе укрупненных показателей.

3.2 Практическая апробация методики планирования стоимости текущего ремонта многоквартирных домов.

3.3 Применение системы укрупненных показателей для текущего и перспективного планирования ремонта жилого комплекса.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование планирования ремонта жилищного фонда на основе укрупненных показателей стоимости"

Жилищная политика занимает особое положение в общей системе государственной и региональной политики, поскольку - с одной стороны, она затрагивает интересы каждого гражданина в каждом субъекте Федерации, а с другой -находится в тесной связи с другими направлениями социально-экономической политики государства.

В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на нее задачи выполняются далеко не в полной мере, что значительно снижает качество жизни населения.

В связи с этим жилищная проблема остается одной из самых острых социальных проблем в стране.

Жилищная политика является одним из ключевых элементов социально-экономической деятельности государства, которая оказывает существенное влияние на ситуацию в обществе.

Обострение жилищной проблемы и неудовлетворительное положение дел в жилищной сфере большинства крупных городов страны определили необходимость реформирования и реализации четко ориентированной государственной жилищной политики.

Одним из главных направлений и условий жилищной реформы является создание необходимой законодательной и нормативно-правовой базы, соответствующей как рыночным принципам реализации права граждан на жилище, так и принципиальными положениями Конституции Российской федерации о праве граждан на жилище и принципам долгосрочной государственной жилищной политики.

Важной целью реформирования является создание эффективной системы технической эксплуатации, обеспечивающей поддержание жилищного фонда в удовлетворительном состоянии и создание комфортных условий для проживания; обеспечение качества обслуживания за счет улучшения эксплуатации жилищного фонда (внедрения конкурсного обслуживания и управления жилищным фондом, выбор оптимальной формы управления; совершенствование планирования и организаций работ в этой сфере).

Достижению этой цели будет способствовать выбор до 1 января 2007 года одного из способов управления этим многоквартирным домом (непосредственное управление, товарищество собственников жилья, управляющая компания).

Улучшение жилищных условий является важнейшим фактором повышения благосостояния населения и должно рассматриваться не только как совокупность факторов, формируемых в процессе строительства (обеспеченность жилыми помещениями, уровня благоустройства), но и как совокупность услуг, предоставляемых в сфере эксплуатации. Такой подход предполагает совершенствование системы обслуживания, приемлемой для жилищного самоуправления.

Улучшение качества обслуживания жилых домов является сложной задачей, поскольку применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных и ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности, а также отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям.

В связи с ростом расходов и инфляцией уровень платы на содержание жилья увеличивается с каждым годом, однако это почти не влечет за собой повышения качества его обслуживания.

Поскольку через несколько лет жильцы будут из собственных доходов полностью оплачивать стоимость всех коммунальных услуг и работ по обслуживанию домов, а дотации из бюджетов всех уровней полностью прекратятся, станет необходимым дальнейшее развитие разных форм жилищного самоуправления и формирование эффективного механизма их функционирования, прежде всего, связанного с организацией технического обслуживания жилищного фонда.

Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы предусматривает, что в сфере управления жилищным фондом должно быть завершено разграничение функций собственника жилищного фонда и функций профессионального управления и обслуживания. Фактически сложившаяся монополия на услуги по управлению жилищным фондом должна быть разрушена.

В связи с этим необходимо уточнение понятия и состава элементов системы технической эксплуатации, которая представляет собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности зданий и объектов.

Оценка нормативных требований и практика организации технического обслуживания жилья требует четкого разграничения элементов системы технической эксплуатации.

В настоящий момент планирование затрат на текущий ремонт, в отличие от других статей, оцениваемых при формировании тарифа, является самым сложным и слабо регламентированным. Проведение текущего ремонта в настоящее время осуществляется в соответствии с фактическим состоянием зданий по графикам планово-предупредительных ремонтов. Горизонт планирования составляет, как правило, один год.

Годовая программа включает в себя все предсказуемые (и соответственно планируемые) ремонтные работы, необходимость осуществления которых в рассматриваемом году была установлена в ходе осмотра. Периодичность проведения текущего ремонта нормами жестко не регламентирована, а по факту составляет от 2 до 5 лет в зависимости от видов жилых зданий (капитальности, материала ограждающих конструкций и других фактов).

Ресурсное обеспечение и финансирование работ по текущему ремонту жилищного фонда по факту недопустимо, а действующая нормативная база не позволяет планировать стоимость ремонтных работ. Действующие нормы носят технический характер и регламентируют состав работ по текущему ремонту многоквартирных домов и сроки службы конструкций для капитального ремонта, а по текущему ремонту содержат неполный перечень работ без конкретизации срока их выполнения.

Организационные вопросы выбора и создания форм жилищного самоуправления в литературе рассматриваются активно, а что касается проблем, связанных с технической эксплуатацией жилищного фонда, то они остаются нерешенными.

Однако, как показывает практика, наиболее сложным является организация работ по обслуживанию жилых домов. Нормативная база для планирования текущего ремонта жилья отсутствует, в связи с этим, актуальной является проблема обеспечения качественного ремонта и планирования комплекса работ в соответствии с техническими требованиями, обеспечивающими качество проживания.

Актуальность темы. Реформирование жилищной сферы - одно из приоритетных направлений экономического и социального развития страны. Важнейшей целью реформирования является создание эффективной системы технической эксплуатации, обеспечивающей поддержание жилищного фонда в удовлетворительном состоянии и создание комфортных условий для проживания.

Улучшение качества обслуживания жилых домов является сложной и многофункциональной задачей. Применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой не стимулировал качество обслуживания. Отсутствие экономической заинтересованности строительных и ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности, а также отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям.

Политика государства в жилищной сфере сегодня исходит из того, что эксплуатация и поддержание в нормальном состоянии жилья должно быть заботой не столько государства, сколько самих граждан. Проблемы выбора оптимальной формы организации жилищного самоуправления в литературе рассматриваются активно, однако, что касается вопросов, связанных с организацией и планированием технической эксплуатацией жилищного фонда, то они остаются нерешенными.

Вместе с тем, обеспечение качественного ремонта в соответствии с техническими требованиями и планирование периодичности и стоимости ремонтных работ весьма актуальны.

В научной литературе вопросы технического обслуживания жилых домов рассматриваются многими авторами, особенно в части капитального ремонта, но экономические вопросы планирования и расчета стоимости работ по текущему ремонту многоквартирных домов освещены недостаточно.

Ситуация осложняется тем, что на региональном уровне нормативно-правовая база не позволяет регламентировать процессы, связанные с обслуживанием жилищного фонда, а федеральная нормативно-законодательная база таких функций не выполняет.

Особую сложность на данном этапе реформирования представляет четкое разграничение функций эксплуатационных организаций и планирование их деятельности, особенно в части состава, периодичности, качества и стоимости ремонтных работ.

Жилищный фонд должен рассматриваться как единый объект недвижимости, выступающий не только в качестве товара, источника дохода, но и имеющий определенные условия проживания.

В связи с этим, исследования, связанные с планированием текущего ремонта и порядком расчета стоимости комплекса работ в зависимости от технического состояния зданий, несомненно, актуальны и практически значимы в условиях развития жилищного самоуправления.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является совершенствование системы планирования ремонта многоквартирных домов в зависимости от технических и эксплуатационных особенностей зданий с использованием системы укрупненных показателей стоимости по видам ремонтных работ.

В соответствии с целью диссертационного исследования поставлены и решены следующие задачи:

- исследовать специфику реализации жилищной политики и развития жилищных отношений в сфере эксплуатации жилья, направленных на повышение качества обслуживания и ремонта многоквартирных домов;

- обобщить результаты теоретических исследований, зарубежного и отечественного опыта планирования ремонта жилищного фонда, и произвести оценку качества существующей нормативной базы, регламентирующей порядок проведения ремонтных работ;

- уточнить основные элементы системы технической эксплуатации жилищного фонда в части работ и затрат, требующих плановой регламентации в условиях жилищного самоуправления;

- произвести классификацию комплексов работ и выявить факторы, влияющие на перечень работ и величину затрат на осуществление ремонта.

- предложить методику формирования укрупненных показателей и рассчитать укрупненные показатели стоимости ремонтных работ по конструктивным элементам, разработать перечень поправочных коэффициентов для корректировки стоимости.

- определить порядок планирования стоимости затрат по ремонту жилья в зависимости от горизонта планирования и сроков эксплуатации домов;

- предложить методику и алгоритм расчета стоимости текущего ремонта однородной группы домов при формировании краткосрочных и перспективных планов, а также для обоснования затрат, включаемых в тариф на содержание и текущий ремонт жилищного фонда.

Объект исследования: Объектом исследования является жилищно-коммунальный комплекс и ремонтно-эксплуатационные предприятия Воронежской области.

Предметом исследования являются экономические процессы в сфере жилищного самоуправления, организации и планирования стоимости ремонта жилищного фонда.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблеме организации и планирования технического обслуживания и ремонта жилищного фонда: Антонова Н.В.,Анисимовой Н.А., Бабакина В.И., Бирюкова П.П., Бузырева В.В., Гасилова В.В., Грабового П.Г, Дорожкина В.Р, Жукова Д.М., Карасева А.В., Кирилюк A.M., Киселева В.В., Костецкого Н.Ф., Кочегарова А.Д., Степанова И.С., Потапова М.В., Травина В.И., Филимонова С.Л., Чекалина B.C., Черны-шова JI.H., Черняка В.З. и др.

Информационная база диссертационного исследования представлена данными статистической отчетности, нормативно-справочной информацией, про-ектно-сметной и плановой документацией ремонтно-строительных и районных эксплуатационных предприятий, российских и зарубежных порталов, публикаций в периодических изданиях и др.

Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

- уточнен состав элементов системы технической эксплуатации жилищного фонда, и скорректирован перечень ремонтных работ, учитывающий современные требования к качеству обслуживания, а также обоснована целесообразность планового подхода к расчету стоимости ремонта;

- разработана укрупненная классификация работ для планирования стоимости текущего ремонта жилищного фонда, учитывающая совмещение работ при ремонте и факторы, влияющие на состояние конструктивных элементов;

- предложена методика формирования укрупненных показателей стоимости ремонтных работ, учитывающая фактические сроки службы и условия эксплуатации домов;

- предложена методика планирования стоимости ремонтных работ на основе укрупненных показателей с применением поправочных коэффициентов, позволяющих учесть индивидуальные особенности многоквартирных домов;

- предложен алгоритм и порядок планирования стоимости ремонта жилого комплекса при разработке текущих и перспективных планов и обосновании затрат, включаемых в тариф на содержание и текущий ремонт жилищного фонда.

На защиту выносятся:

- уточненный состав элементов системы технической эксплуатации жилищного фонда;

- укрупненная классификация работ для планирования стоимости текущего ремонта жилищного фонда;

- методика формирования укрупненных показателей стоимости работ по текущему ремонту многоквартирных домов;

- методика определения поправочных коэффициентов к укрупненным показателям стоимости текущего ремонта;

- методика планирования стоимости ремонта жилого комплекса при формировании оперативных и перспективных планов, в частности, для обоснования затрат, включаемых в тариф, на содержание и текущий ремонт жилищного фонда.

Практическая значимость результатов исследований состоит в возможности использования укрупненных показателей стоимости для планирования ремонта многоквартирных домов, а также нормирования затрат, учитываемых при расчете тарифа на содержание и текущий ремонт жилья.

Апробация работы и внедрение результатов. Автор выступал с изложением основных положений диссертационного исследования на научно-практических конференциях Воронежского государственного архитектурно-строительного университета (2004-2006 г.г.), на Всероссийской научно-практической конференции «Совершенствование финансово-кредитных отношений» (г. Воронеж, 2006 г).

Результаты исследования использованы МУ «РайДЕЗ Ленинского района» г. Воронежа, что подтверждено актом о внедрении.

Публикации. По результатам выполненных исследований опубликовано 12 печатных работ в виде статей в журналах и сборниках научных трудов, материалах конференций. Общий объем публикаций 3,17 п. л., в т. ч. лично автором 2,26 п.л.

Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов, списка литературы и приложений общим объемом 152 страницы, в том числе 98 страниц машинописного текста,31 таблица, 14 рисунков, 125 наименований списка использованных источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Шарапова, Елена Анатольевна

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Теоретические исследования и анализ реформирования ЖКХ показали, что политика и программа его реформирования остается несовершенной.

Ни одна из поставленных задач (создание эффективной системы жилищно-коммунальным хозяйством через формирование муниципальных заказчиков жилищно-коммунальных услуг и товариществ собственников жилья;, переход на договорные отношения с поставщиками услуг; демонополизация и развитие конкуренции в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг; нормализация тарифной политики; введение адресной помощи семьям на оплату жилищно-коммунальных услуг в зависимости от их доходов) до конца не достигнута.

Основной причиной сложившейся ситуации являются противоречия между фактически сохранившейся административной системой управления ЖКХ в муниципальных образованиях и рыночными условиями, создаваемыми в стране. Разрешить противоречия возможно лишь за счет организации рыночных отношений в жилищно-коммунальных хозяйствах муниципальных образований. Для этого необходимо осуществление следующих мероприятий:

- разграничение функции собственника жилищного фонда и хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию;

- формирование договорных отношений между собственником жилищного фонда, управляющей организацией, подрядными организациями и поставщиками и потребителем коммунальных услуг;

- конкурсное привлечение управляющих и подрядных организаций.

Однако даже регионы, имеющие значительный опыт в совершенствовании системы управления жилищно-коммунальным хозяйством в рыночных условиях, не смогли произвести разделение функций собственника и функций по управлению жилищным фондом.

В последнее время широкое распространение получила форма жилищного самоуправления «товарищество собственников жилья», основной задачей которого является поддержание жилья в удовлетворительном состоянии. Улучшение жилищных условий является важнейшим фактором повышения благосостояния населения и должно рассматриваться не только как совокупность факторов, формируемых в процессе строительства (обеспеченность жилыми помещениями, уровня благоустройства), но и как совокупность услуг, предоставляемых в процессе эксплуатации.

Зачастую создаваемые товарищества распадались после недолгого функционирования. Основной причиной тому является несовершенство системы технической эксплуатации жилищного фонда.

Оценка нормативных требований и практика организации технического обслуживания жилья показала, что четкого разграничения элементов системы технической эксплуатации в настоящее время не существует. Более того, данная система применима только в условиях централизованного управления жилищным фондом. Это затрудняет процесс организации, планирования текущего ремонта и других работ по обслуживанию многоквартирных домов. Поэтому в работе были уточнены элементы системы технической эксплуатации. Такой подход предполагает совершенствование системы технического обслуживания, приемлемой для жилищного самоуправления.

В уточненной системе технической эксплуатации особое место отводится комплексам работ по текущему ремонту, так как они являются одной из основных задач, решаемых организациями жилищного самоуправления. Предложенная в работе система технической эксплуатации отличается более полным перечнем, в том числе в части текущего ремонта.

Анализ нормативной базы для планирования стоимости ремонтных работ на региональном уровне показал, что действующая нормативная база несовершенна. Планирование затрат на текущий ремонт, в отличие от других статей, оцениваемых при формировании тарифа, является самым сложным и слабо регламентированным. Существующие нормы не позволяют планировать состав работ по годам эксплуатации, периодичность и стоимость. Детальная классификация конструктивных элементов, рекомендованная нормами для планирования текущего ремонта, неприменима, т.к. часть работ выполняется только при капитальном ремонте (усиление фундаментов, смена межквартирных перегородок, замена элементов лестниц, усиление элементов деревянных конструкций и т.д.), а работы внутри квартиры, в соответствии с Жилищным Кодексом, будут выполняться собственниками помещения.

В связи с этим в работе предложен оптимальный состав работ, производимых в процессе текущего ремонта соответствующих конструктивных элементов на определенном этапе жизненного цикла многоквартирного дома. Особенность жилого дома заключается в том, что он состоит из множества конструктивных элементов, состояние каждого из которых (а в связи с этим и стоимость его ремонта) зависит от определенного набора факторов. Причем, одни и те же факторы могут в одинаковой степени влиять на совокупность нескольких конструктивных элементов (например, стены, потолки, полы на лестничной площадке). В работе также предлагается система факторов, влияющих на состояние данных конструктивных элементов в процессе эксплуатации, а также на состав работ, осуществляемых при их ремонте.

В работе предложена методика формирования укрупненных показателей стоимости работ по текущему ремонту многоквартирных домов.

Для совершенствования нормативной базы планирования стоимости ремонтных работ многоквартирных домов по годам эксплуатации разработаны укрупненные показатели стоимости работ по текущему ремонту жилищного фонда. По данным показателям проведен анализ выборки и определены интервалы погрешности.

Предложенный перечень укрупненных показателей по текущему ремонту жилья основан на фактических данных по стоимости ремонтных работ ремонт-но-эксплуатационных организаций. Также для учета факторов, влияющих на состояние конструктивных элементов, разработана система поправочных коэффициентов к укрупненным показателям стоимости.

Для расчета стоимости и планирования затрат на текущий ремонт на основе укрупненных показателей в зависимости от горизонта планирования и сроков эксплуатации многоквартирных домов разработан алгоритм расчета стоимости и планирования затрат на текущий ремонт.

В практике работы эксплуатационных организаций необходимость расчета стоимости ремонтных работ возникает в зависимости от горизонта планирования в следующих вариантах:

1. расчет стоимости отдельных работ по текущему ремонту многоквартирного дома;

2. расчет стоимости ремонта конструктивного элемента или совокупности конструктивных элементов

3. текущее и перспективное планирование затрат на текущий ремонт жилищного комплекса микрорайона или района городского поселения.

Для решения данных задач в работе предложена методика, позволяющая осуществлять планирование стоимости ремонта как отдельного многоквартирного дома, так и жилищного комплекса.

В ходе исследований было выявлено, что величина удельных показателей стоимости работ по текущему ремонту жилищного фонда зависит от ряда параметров. На основе анализа технико - экономических показателей жилых зданий и стоимости работ по их эксплуатации определены факторы, оказывающие наибольшее влияние на себестоимость работ по содержанию и ремонту жилищного фонда (в части стоимости текущего ремонта и технического обслуживания).

Эти факторы, нами положены в основу дифференциации работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда. Основными факторами являются:

- тип жилого дома (материал конструктивных элементов);

- физический износ зданий;

- этажность;

- вид кровли.

Предложен метод кластеризации жилищного фонда, позволяющий объединить дома в однородные группы на основе выявленных факторов для упрощения планирования стоимости ремонта, а также произведен расчет стоимости ремонта многоквартирных жилых домов по группам в зависимости от срока эксплуатации и технических характеристик объектов.