Формирование системы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Олтяну, Александр Андреевич

на примере Санкт-Петербурга)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами строительство)

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Чекалин В.С.

Санкт-Петербург

Содержание

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование системы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города"

Анализ действующей системы управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города

1.1. Методологические аспекты исследования систем управления жилищным фондом

1.2. Современный этап реформирования системы управления жилищным фондом в крупных городах России

1.3. Управление жилищным фондом в Санкт-Петербурге: опыт, проблемы, решения

2. Методические основы формирования системы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города

2.1. Концептуальный подход к реформированию действующей системы управления жилищным хозяйством в крупном городе

2.2. Экономико-организационный механизм пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города

2.3. Обоснование места и роли управляющих компаний в системе пообъектного управления жилищного фонда 3.Организационно-экономические методы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда Санкт-Петербурга на основе паспортов домовладений

3.1.Технико-экономическая паспортизация жилищного фонда Санкт-Петербурга, как база пообъектного управления жилищным хозяйством крупного города

3.2.0рганизация пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда Санкт-Петербурга 3.3.Методы расчёта средств на содержание и ремонт Домовладений Заключение Приложения

Введение

Актуальность проблемы. Жилищное хозяйство является сферой, предоставляющей жизненно важные услуги по содержанию жилищного фонда и коммунальному обслуживанию жителям города. Но, как свидетельствуют оценки специалистов и опросы населения, уровень и качество предоставляемых услуг являются неудовлетворительными. Нарастает физический износ зданий, значительная часть заявок населения не выполняется или выполняется не в полном объёме. Такое положение во многом объясняется административно-ведомственным хозяйственным механизм и централизованной системой управления жилищным хозяйством в городах страны, особенно крупных. Именно монополизм и чрезмерная централизация являются тормозом для развития жилищного хозяйства города.

В связи с этим возникает необходимость проведения коренных преобразований и реформирования жилищно-коммунального хозяйства города, включая сферу содержания и ремонта жилищного фонда. Имеется в виду изменение правовых, организационно-экономических, финансовых и социальных аспектов деятельности жилищного хозяйства путём её демонополизации и децентрализации. Основная задача заключается в повышении эффективности принимаемых решений в области содержания и ремонта жилищного фонда, в переходе от аварийно-восстановительного к планово-профилактическому функционированию жилищной системы.

Для решения острых проблем в жилищном хозяйстве требуются новые подходы, основанные на эффективном механизме управления, и создающие необходимые условия для рационального использования и привлечения необходимых ресурсов, своевременного проведения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда в городах страны.

Особо сложные проблемы в области содержания и ремонта жилищного фонда имеются в Санкт-Петербурге, где расположен уникальный по исторической и архитектурной ценности жилищный фонд, требующий высокого уровня содержания и ремонта.

Проблемы управления достаточно глубоко рассмотрены в экономической литературе отечественными и зарубежными авторами. Проведены глубокие исследования и выполнены конкретные практические разработки. Существует значительный зарубежный и отечественный опыт управления ЖКХ в условиях перехода к рыночным отношениям.

Значительное количество работ, посвященных концептуальным походам к исследованию развития теории и методологии систем управления, опубликовано отечественными и зарубежными авторами: B.C. Кабаковым, Е.В Шатровой, Э.А. Уткиным, В.Е. Рохчиным и К.Н. Знаменской, П.В. Забелиным, Н.К.Моисеевой, Р.А.Фатхутдиновым, О.С. Виханским и другими учёными.

В работах ряда авторов непосредственно рассматриваются вопросы управления и хозяйствования в жилищной сфере: В.В.Бузырев, В.С.Чекалин, J1.H. Чернышов, Н.В. Васильева, B.C. Боголюбов, Ф.М. Иохведов и ряд других исследователей.

Предложенные системы управления отличаются глубиной и широтой научных исследований, методологическим обобщением результатов, глубокими теоретическими выкладками. В то же время не все аспекты данной проблемы нашли отражение в проведённых исследованиях. Так задача пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города практически не рассматривалась, хотя её решение которой имеет определяющее значение для практической реализации реформы в жилищной сфере города. Именно этот методический подход позволяет обеспечить сочетание централизованных и децентрализованных управленческих схем и является действенным рычагом повышения эффективности функционирования жилищного хозяйства города.

Целью диссертационной работы является научно-методическое обоснование методов пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города в условиях реформ с учётом особенностей Санкт-Петербурга.

Исходя из сформулированной цели, в диссертационном исследовании решаются следующие задачи:

1. Проведение анализа действующих системы управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города в исторической ретроспективе

2. Характеристика действующей системы управления жилищным хозяйством в Санкт-Петербурге

3. Обоснование концептуального подхода к реформированию и развитию жилищного хозяйства крупного города

4. Разработка организационно-экономических механизмов пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда курпного города

5. Обоснование места и роли управляющих компаний в системе пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города

6. Обоснование технико-экономической паспортизации жилищного фонда, как основа пообъектного управления жилищным хозяйством Санкт-Петербурга

7. Организация пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда Санкт-Петербурга

8. Разработка методов расчёта средств на содержание и ремонт домовладений

Объектом исследования является жилищный фонд крупного города, как большая социально-экономическая система

Предметом исследования служит экономический механизм управления содержанием и ремонтом жилищного фонда в крупном городе.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

1. Уточнены основные понятия в сфере управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города, включая термины «домовладение» и «пообъектное управление»

2. Определены тенденции развития системы управления жилищным хозяйством в городах России, позволяющие обосновать научно-методический подход к реформированию жилищного хозяйства.

3. Обоснован концептуальный подход к формированию системы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города, основанный на органичном сочетании централизованных рычагов управления жилищным хозяйством и адресного подхода к содержанию и ремонту конкретных домовладений

4. Разработан организационно-экономический механизм пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города, предусматривающий формирование эффективных организационных структур и чётких финансово-экономических взаимоотношений и стимулов всех участников ремонтно-эксплуатационного процесса.

5. Определёно место и роль управляющих компаний в системе пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города, обеспечивающих выполнение задач повышения эффективности управления и формирования конкурентной среды в жилищной сфере.

6. Разработана технология перехода к пообъектному управлению содержанием и ремонтом жилищного фонда Санкт-Петербурга, предусматривающая разграничение полномочий между органами государственной и муниципальной власти, формирование и хозяйственно-правовое закрепление домовладений, внедрение принципов профессионального управления и создание реальных стимулов для формирования товариществ собственников жилья и других форм коллективного объединения граждан.

7. Разработаны укрупнённые методы расчёта потребных средств на содержание и ремонт домовладений, позволяющие выявить реальную потребность в работах и перейти к профилактическому ремонту жилищного фонда города.

Апробация исследования: Полученные автором научные результаты рассматривались и получили одобрение на семинаре, проводимом для работников муниципальных образований Ленинградской области в 2002 г.

Практическое внедрение результатов исследования: Полученные автором научные результаты использовались при выполнении научно-практической работы «Разработка целевой программы реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса Санкт-Петербурга на 2003 - 2010 годы», при подготовке учебно-методических материалов по дисциплине «Экономика городского хозяйства» в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете, практической разработке проекта программы паспортизации жилищного фонда Санкт-Петербурга и АСУ «Домовладение».

Публикации. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 3 работах, общим объёмом 1,9 п.л.: A.A. Олтяну, «Основные положения Концепции ценовой и тарифной политики в жилищной сфере Санкт-Петербурга», Сборник научных трудов «Управление развитием жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений, ЗАО «Экополис», СПб, 2000 г., 0,5 п.л.; Олтяну A.A., Чекалин B.C., «Пути реформирования действующей системы управления жилищным хозяйством крупного города», Сборник научных трудов «Актуальные проблемы экономического развития региона» учебно-научного центра государственного и муниципального управления, СПб, 2002 г., 0,4 п.л.; A.A. Олтяну, «Актуальные вопросы определения рыночной стоимости содержания и текущего ремонта жилых зданий», Всероссийский научный информационно-аналитический бюллетень «Стройинформ», №3, март 2003 года, 1 п.л.

Структура работы. Диссертации состоит из введения, трёх глав, заключения и библиографии.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Олтяну, Александр Андреевич

Заключение

Управление жилищным фондом является элементом жилищной политики, проводимой государством и органами местного самоуправления с целью создания условий для реализации гражданами прав на жилище. Главными субъектами правоотношений в жилищной сфере являются государство, муниципалитеты, юридические и физические лица.

Анализ развития системы управления жилищным хозяйством Санкт-Петербурга показал, что существующая система управления содержанием и ремонтом жилищного фонда имеет существенные недостатки: ведомственный монополизм, чрезмерная концентрация управленческих функций на городском уровне и отсутствие таковых в низовых звеньях, отсутствие ресурсов у реальных производителей услуг, отсутствие реальных прав и возможностей выбора потребителей. Такое положение дел привело к дальнейшему ухудшению состояния жилищного фонда города. В связи с этим возникает необходимость создания принципиально новой системы управления жилищной системой города.

Система управления жилищным фондом в крупных городах представляет собой достаточно сложную структуру, которой присущи все признаки сложных систем: неоднородность, эмерджентность, иерархичность, многофункциональность, гибкость, адаптивность. Наиболее важным свойством системы управления на данном этапе является неоднородность ее элементов, вызванная специфическими особенностями жилья, которые можно подразделить на социальные, экономические и технические. Социальные особенности проявляются в различиях состава жильцов по уровню доходов, социальному статусу, менталитету, что формирует достаточно сложный с точки зрения управления социум.

Социальные особенности жилья дополняются экономическими, отражающими современный этап регулирования жилищных отношений: затратный характер ценообразования, наличие системы дотирования производства услуг и субсидирования малоимущих граждан, регулирование тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В процессе управления жилым домом возникает сложная система финансовых потоков: в доходной части средства поступают от проживающих и из местного бюджета (по различным направлениям: дотации, возмещение льгот и компенсаций); в расходной части они направляются организациям, выполняющим подряды.

С технической точки зрения управление подразумевает бесперебойное функционирование, надежность всех инженерных и строительных конструкций объекта. По техническим характеристикам жилищный фонд крупных городов неоднороден, практически каждый жилой дом уникален, так как имеет различные конструктивные и планировочные характеристики, а также разную степень износа.

Из этого следует, что необходим индивидуальный подход к каждому объекту недвижимости в жилищной сфере, учитывающий все особенности дома, прилегающего участка и проживающего населения.

Неоднородность элементов системы управления жилищным фондом порождается и многообразием форм собственности на жилье - частной, муниципальной, общественной, федеральной. Многообразие форм собственности привело к четырем иерархическим уровням управления: федеральному, региональному, муниципальному, общественному со своей организационной структурой, присущей каждому уровню.

Система управления жилищного фонда - открытая система с обратной связью. Любые решения в жилищной сфере, осуществляемые выборными органами власти, получают политическую окраску и вызывают соответствующую реакцию общественности. Эмерджентность, многофункциональность, адаптивность и гибкость определяют основные принципы функционирования системы управления жилищным фондом:

- сочетание федеральных нормативных требований с возможностями локального правового регулирования жилищной сферы;

- обоснованность, последовательность и преемственность в развитии системы управления жилищным фондом;

- эффективность функционирования, подразумевающая достижение поставленных целей с наименьшими бюджетными затратами;

- организационное и информационное единство системы управления жилищным фондом.

Решением проблемы улучшения технического состояния жилищного фонда и жилищно-коммунального обслуживания населения с учетом изложенных принципов, особенностей жилищной сферы и рыночных механизмов является пообъектное формирование и учет жилищного фонда города, пообъектное управление инвестиционными процессами в жилищной сфере.

2. Под пообъектным управлением понимается такое управление, которое осуществляется с учётом индивидуальных технико-экономических особенностей каждого объекта жилищного фонда города на основе использования конкретной информации о техническом и функциональном состоянии домовладений.

В качестве базового объекта данного типа управления выступает домовладение. По мнению автора, домовладение представляет собой упорядоченную совокупность конструктивных элементов и инженерных систем зданий с прилегающей к ним территорией и подводящими коммуникациями, обеспечивающими его жизнедеятельность и функционального назначение. Домовладение объединяет одно или несколько зданий, объединённых общими подсистемами жизнеобеспечения: придомовая территория с элементами благоустройства, включая подводящие сети и оборудование водоснабжения и канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, а также телефонные, радио, телевизионные, информационные и прочие кабельные системы. Таким образом, в качестве объекта управления принимается не жилищный фонд в целом и не просто отдельно стоящее здание, а относительно обособленный функциональный комплекс, создающий необходимые условия для проживания и предоставления жилищно-коммунальных услуг.

3. Переход к системе пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда основан на использовании системного подхода и рациональном сочетании экономических, организационно-распорядительных и правовых методов. При этом число компонентов системы управления, определяющих ее размер, должно быть минимально-необходимым для реализации целей системы.

Так в Санкт-Петербурге основной задачей городского Комитета по содержанию жилищного фонда должно быть стратегическое управление жилищного хозяйства города в целом, а в обязанности районных управленческих структур (ГУ «ЖА») должны входить вопросы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда на уровне района в сочетании с решением текущих проблем. При этом за проведение капитального ремонта, реконструкцию и модернизацию городского жилищного фонда отвечает Комитет по содержанию жилищного фонда, за проведение текущего ремонта - РЖА, а за выполнение технического и санитарного обслуживания - домоуправления.

Мероприятием, повышающим эффективности системы управления в жилищной сфере, является формирование рациональной системы взаимоотношений между хозяйствующими субъектами на договорных и конкурентных началах. Исключение могут составлять аварийно-диспетчерские и некоторые другие виды работ обеспечивающего и контрольного характера, которые трудно или невозможно нормировать и включать в муниципальный заказ.

В договорах на предоставление жилищных услуг в обязательном порядке должны содержаться показатели качества обслуживания и порядок оплаты предоставляемых услуг, санкции за нарушение договорных условий как к подрядчикам, так и к заказчикам, а также права и обязанности потребителей. Кроме того, следует разработать систему правовой и административной ответственности заказчика, предприятий -производителей работ и населения за нарушение договорных обязательств по объему и качеству предоставляемых услуг и их оплате.

Реформирование системы управления жилищным хозяйством предполагает также активное включение населения. Это возможно через участие территориального общественного самоуправления с целью защиты экономических и социальных прав и интересов жильцов, выполнения контрольных функций по расходованию ресурсов, выполнения условий договоров, поиска дополнительных источников финансирования отдельных мероприятий в жилищной сфере и др.

Подобное участие граждан в управлении жилищным хозяйством позволит активизировать процесс самоорганизации населения в сфере защиты своих жилищных интересов и повысить эффективность системы управления в данной области.

Особое значение для формирования конкуренции, как в области управления, так и в области обслуживания жилья, имеет развитие негосударственных (немуниципальных) форм организации управления жилищным фондом в лице ТСЖ. Являясь реальными собственниками, они в наибольшей степени заинтересованы в рациональном использовании имеющихся у них средств и на управление и на обслуживание принадлежащей им собственности и будут стремиться к получению качественных услуг в обеих сферах деятельности по возможно минимальным ценам.

В России сегодня можно выделить три модели формирования объединений домовладельцев: административно-принудительную, экономически привлекательную, смешанную. Каждая из предложенных моделей формирования объединений домовладельцев имеет и позитивные, и негативные стороны, как для населения, так и для органов власти. Наиболее целесообразно использование смешанной модели формирования ТСЖ, которая сочетает как административные меры, так и добровольное желание граждан создать ТСЖ. Задачей городских властей в данном случае является создание надежной организационно-правовой основы для рационального формирования кондоминиумов и деятельности объединений домовладельцев, обеспечение экономической привлекательности для всех субъектов жилищной сферы и самоорганизации граждан. В случае реализации смешанной модели достигается наивысшее качество содержания жилищного фонда города и высокая эффективность в его управлении.

4. Предлагаемый механизм управления жилищной сферой базируется на следующих принципах:

• приоритет социальных, региональных и муниципальных интересов над отраслевыми и ведомственными;

• ориентация на различные формы собственности в жилищном секторе, включая муниципальную, коллективную и частную;

• постепенная децентрализация управления и передача ряда управленческих функций в области жилищной сферы на местный уровень (муниципальным образованиям, органам территориального общественного самоуправления и т.п.);

• антимонопольная политика в жилищной сфере;

• разделение функций заказчика и подрядчика и привлечение в строительство и эксплуатацию жилья подрядных организаций различных форм собственности на договорной основе;

• нормативный принцип ресурсообеспеченности и выделение различных уровней обслуживания населения;

• ориентация на различные источники финансирования: централизованные и нецентрализованные финансовые ресурсы;

• привлечение населения к активному участию в управлении жилищной сферой.

Для развития негосударственных форм собственности и методов управления жилищным фондом необходима реализация мероприятий по следующим направлениям: подготовка объекта недвижимости, финансовое, организационно-правовое, социально-психологическое и кадровое.

Подготовка объекта недвижимости для формирования кондоминиума как направление предполагает образование кондоминиумов городскими органами власти на основе экспресс-оценки с точки зрения их экономической целесообразности и привлекательности для собственников помещений. Для этого необходимо проведение комплексного анализа основных характеристикчкондоминиума.

При этом проблему внедрения самоуправления надо рассматривать, в первую очередь, как проблему формирования (выделения) городом целостных имущественно - земельных комплексов.

Процедура составления перечня кондоминиумов, рекомендованных для передачи в самоуправление, включает несколько этапов сбора учетной, статистической, правовой, финансово-экономической и социально-демографической информации.

При этом особое внимание следует уделить анализу технического состояния жилых домов по показателю физического износа с указанием даты последнего ремонта, а также вида и объемов требуемого ремонта; социально-демографического состава жителей домов с определением индикатора предрасположенности жильцов к самоуправлению; предполагаемой рентабельности эксплуатации объектов кондоминиума.

С подготовкой объекта недвижимости для формирования кондоминиума тесно связано финансовое направление, т. к. кондоминиум, сформированный с точки зрения экономической целесообразности, служит, прежде всего, дополнительным источником дохода.

Предлагаемая схема формирования кондоминиумов, создания и деятельности товариществ собственников жилья приведет к снижению прямых поступлений в городской бюджет от арендной платы за использование объектов нежилого фонда и земельных участков. Однако в результате формирования кондоминиумов, создания и деятельности объединений домовладельцев произойдет перераспределение финансовых потоков. Собранные средства будут использоваться, в основном, там, где они были собраны, что обеспечит увеличение реальных средств на содержание кондоминиумов. Таким образом, без решения финансовых проблем и привлечения финансовых ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда невозможно активное развитие коллективных форм управления.

Параллельно со всеми направлениями развития негосударственных форм управления целесообразна и необходима реализация мероприятий социально-психологического характера и кадровых вопросов.

Результатом внедрения перечисленных предложений станет улучшение условий формирования кондоминиума, закрепление основ для развития самоуправления и конкуренции в жилищной сфере, широкое распространение коллективных форм управления и повышение эффективности управления жилищным фондом в целом.

5. Одной из важнейших задач реформирования жилищной сферы является переход к профессиональному управлению жилищным фондом.

Под профессиональным управлением понимается специализированная (обособленная от функций собственника) предпринимательская деятельность по организации надлежащего содержания жилищного фонда, качественного обслуживания жильцов и развития объектов недвижимости в жилищной сфере. Профессиональная деятельность по управлению жилищным фондом многопланова и трудно формализуема, что объясняется сложностью и многообразием типов жилищ, а также двойственной природой управляемого объекта, являющегося одновременно инженерным комплексом и социумом.

В связи с этим, управление рассматривается в двух аспектах -организация технической эксплуатации жилых домов и сервисная деятельность по удовлетворению запросов проживающих.

В обобщенном виде основные направления деятельности по управлению жилищным фондом можно объединить в четыре группы:

1. Маркетинг (в части коммерческого найма жилья): анализ рынка аренды жилых и нежилых помещений, обеспечение занятости всех арендных площадей.

2. Финансовое управление: разработка финансового плана, обеспечение своевременного и полного поступления платежей пользователей, разбор случаев неуплаты и принятие по ним мер, составление финансовых отчетов для собственника, анализ финансовых резервов.

3. Административное управление: заключение договоров с поставщиками и подрядчиками и контроль их исполнения, установление доброжелательных и конструктивных отношений с жильцами, отчеты перед собственником, координация работ по обслуживанию объектов, организация действий в чрезвычайных ситуациях.

4. Организация технической эксплуатации объекта: техническое обслуживание и ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации, санитарное содержание, благоустройство территорий.

Для развития профессионального управления жилищным фондом в крупных городах России необходимо соблюдение двух принципиально важных условий: отделение функций собственника объекта недвижимости в жилищной сфере от хозяйственной деятельности по управлению этим объектом и внедрение конкурсной системы размещения заказов на - — управление жилищным фондом.

Основными функциями управляющей компании являются обеспечение надлежащего уровня содержания жилья, рациональное распределение финансовых ресурсов между различными видами работ (услуг) по эксплуатации домов, сбор платежей за пользование жилыми и нежилыми помещениями, выбор, а также оформление договоров найма или аренды жилых и нежилых помещений.

Обособление субъектов взаимоотношений по поводу владения, пользования и распоряжения объектами жилой недвижимости с целью стимулирования конкуренции и профессионализма в сфере управления и обслуживания жилья создает два уровня управленческих отношений: собственник объекта - управляющий объектом; управляющий объектом -подрядчик по обслуживанию объекта. Соответственно уровням управленческих связей формируются два уровня конкурентных отношений: конкуренция между управляющими, конкуренция между подрядчиками.

Первый уровень конкурентных отношений реализуется посредством проведения собственником объекта жилой недвижимости конкурса по отбору управляющего. Второй уровень предусматривает проведение управляющим конкурса по отбору подрядчика на обслуживание объекта.

Управляющими компаниями могут быть строительные компании, риэлтерские фирмы, товарищества собственников жилья, жилищностроительные кооперативы, иные хозяйствующие субъекты. В настоящее время законодательство не требует лицензирования деятельности по управлению недвижимостью в жилищной сфере, тем не менее, управляющим целесообразно пройти профессиональную подготовку.

Основными субъектами взаимоотношений в процессе управления жильем являются: собственники жилья (заказчики услуг по управлению), профессиональные управленческие структуры (управляющие компании), подрядчики по ремонту и обслуживанию жилья, коммунальные предприятия - поставщики коммунальных услуг, клиенты- потребители (жильцы и арендаторы).

Взаимоотношения участвующих в процессе управления субъектов должны строиться на принципе интеграции и баланса их интересов путем заключения соглашений (договоров), которые бы обеспечивали сочетание прав, обязанностей и ответственности всех участников договорных отношений, защиту прав владельцев и нанимателей жилья.

Необходимым условием для развития профессионального управления жилищным фондом в крупных городах является формирование городского заказа на управление жилищным фондом и его размещение на основе открытого конкурса. В этом случае стимулируется предложение услуг по управлению и формируется конкурентная среда, которая позволяет разместить заказ на наиболее выгодных заказчику условиях.

В результате применения конкурсной системы размещения городских заказов в жилищной сфере достигается экономический и социальный эффект.

Социальный эффект проявляется в улучшении качества обслуживания жильцов, стимулировании предпринимательства, создании условий, препятствующих возникновению коррупции при размещении городских заказов в жилищной сфере, укреплении доверия населения к властям.

При соблюдении указанных условий развитие профессионального управления жилищным фондом позволит обеспечить надлежащий уровень содержания жилья, сохранение и улучшение состояния жилых домов, комфортные и безопасные условия проживания, экономическую безопасность и престиж собственника.

6. Необходимым элементом обоснования и принятия управленческих решений является наличие современной информационной базы о жилищном фонде.

В Санкт-Петербурге информационную базу жилищного фонда составляют технико-эксплуатационные паспорта (ТЭП) домовладений, которые имеют следующие недостатки в записях и расчетах. Описание дефектов не соответствует описанию, принятому в нормативных актах. В дефектной ведомости должны быть записаны все признаки физического износа, соответствующие определенному значению износа. По элементам конструкций и систем, имеющих существенный износ, зачастую нет записей о каких-либо признаках износа, что не позволяет судить в правомерности установления величины износа. Поэтому предлагается улучшение содержания и структуры технико-экономических паспортов домовладений. В частности, усиление социально-экономической части ТЭП, для чего необходимо ввести показатели оценки качества жилья: планировочную характеристику жилого дома и уровня благоустройства, а также показатели тепло-, водо-, газо- и электропотребления.

Помимо полной и остаточной балансовой и действительной инвентаризационной стоимости здания в ТЭП должна указываться рыночная стоимость зданий на основе сведения результатов трех методов оценки - затратного, доходного и сравнения продаж.

Для актуализации ТЭП необходимо проведение сплошного обследования жилищного фонда города. Для обследования потребуется от 2,5-5,0 млн. рублей в год (при поверхностном осмотре) до 25,0-30,0 млн. рублей при инструментальном обследовании.

Проведенный предварительный анализ показывает большой объем и сложность хранения и обработки документации, что обусловливает необходимость создания "АСУ домовладение".

Результаты технического обследования, позволят уточнить техническое состояние дома, качественные показатели жилья - исходные данные для формирования "АСУ домовладение", на основании которых с помощью экономико-математических методов будут определены оптимальные решения по планированию средств на содержание и ремонт жилищного фонда.

Для внедрения информационной системы управление домовладений необходимо определить состав и структуру базы данных (БД) системы АСУД.

Уровни автоматизации жилфонда должны быть привязаны к уровням материальной и финансовой отчетности, где и может подтвердиться экономическая результативность автоматизации.

Первый уровень автоматизации для государственного сектора - это нижние структуры управления, обязанные составлять финансово-хозяйственные планы и бухгалтерскую отчетность, т.е. районные жилищные агентства, а для кооперативов - их правление совместно со структурами, которые их дотируют, и т.д. Вторым уровнем структуры управления является городской уровень - комитет по содержанию жилфонда. Он ответственен за финансирование структур жилфонда, контролирует и отвечает за основные параметры его содержания для всех форм собственности, формирует отчетность для вышестоящих органов (ЗАКС, комитеты по финансам, управлении имуществом, федеральные органы и т.д.) и обосновывает плановые затраты бюджета на содержание жилфонда.

Структура данных для составления информационной системы представлена на рис.1. В основу этой структуры положена классификация группировочных признаков жилищного фонда, позволяющих получать всестороннюю характеристику жилья.

Кроме того, данная информационная база при соответствующем программном обеспечении предоставляет пользователям информационной системы возможность получать производные показатели, необходимые для статистического изучения жилищного фонда.

7. Создание эффективных рыночных механизмов управления жилой недвижимостью достигается путем рационального распределения функций между всеми субъектами - участниками процесса управления, выделения функций собственника и делегирование им на конкурсной основе функций управления специализированным профессиональным организациям. В свою очередь, управляющие обеспечивают надлежащее использование и функционирование объектов собственными силами и силами сторонних организаций - подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг.

Важным этапом в процессе организации управления недвижимостью является передача объектов в управление. Собственник должен предоставить управляющей компании необходимую документацию: акт приемки объекта от застройщика, акт землепользования, план участка, проектно-сметная документация, поэтажные планы, технические паспорта на здания, сооружения и оборудование (лифты, котлы и т.п.), сведения о проживающих, собственниках жилых помещений, собственниках и арендаторах нежилых помещений, действующие договоры с поставщиками коммунальных услуг, схемы внутренних инженерных сетей и другие сведения.

Передача объектов в управление должна осуществляться в присутствии собственника или его уполномоченного с обязательным осмотром и регистрацией текущего технического состояния объектов и оформлением Акта приема-передачи.

Система договорных отношений включает в себя следующие основные виды договоров: договор на управление недвижимым имуществом; договор найма (аренды) жилых и нежилых помещений; договор на поставку коммунальных услуг (воды, тепла, газа, электроэнергии); договоры подряда на выполнение работ по техническому обслуживанию, ремонту и санитарному содержанию объектов недвижимости и выполнение специализированных работ (вывоз мусора, обслуживание лифтов, телеантенн и т.п.). Важным элементом системы управления является контроль порядка заключения и исполнения условий договоров, а также государственный надзор за состоянием объектов жилой недвижимости любой формы собственности. Эти функции возлагаются на администрацию города и государственную жилищную инспекцию. Главная цель контроля - защита жизни и здоровья человека от негативного воздействия среды его жизнеобеспечения, от произвола собственника жилья, от диктата хозяйствующих структур.

Реализация изложенного подхода предопределяет необходимость осуществление следующих мероприятий.

Для управления объектами недвижимости, находящимися в собственности города Санкт-Петербурга, привлекается профессиональная управляющая компания, отобранная для этих целей на основе конкурса. Организатором конкурса выступает Территориальное управление административного района Санкт-Петербурга либо привлеченная им по договору специализированная организация. Организатор готовит необходимую конкурсную документацию, размещает извещение о конкурсе и проводит рекламную кампанию. Отбор победителя конкурса осуществляется конкурсной комиссией, состав которой утверждается главой Территориального управления. С победителем конкурса заключается договор на управление. Собственник может также привлекать управляющую компанию к разработке и экспертизе бизнес-планов строительства новых объектов, осуществлению надзора за строящимися объектами с целью обеспечения дальнейшего эффективного управления ими, что оформляется дополнительным соглашением к договору и оплачивается по соглашению сторон. Контроль текущей деятельности управляющей компании осуществляет Территориальное управление района (либо уполномоченная им организация).

Традиционным методом расчета затрат на содержание и ремонт жилищного фонда является постатейное калькулирование затрат по видам работ и услуг. Применяемая в настоящее время смета расходов на содержание и ремонт жилья по источникам финансирования, содержащая фрагменты обоих упомянутых методов, не вполне соответствует общепринятому в жилищно-эксплуатационных организациях набору целевых статей.

Для расчета элементных затрат при определении расходов на отдельные виды работ используются местные ресурсные (трудовые, технологические и материальные) нормативы, разработанные на основе действующих нормативных документов. Стоимость работ и услуг, выполняемых подрядными специализированными организациями, определяется на основе конкурсов, прямые затраты на выполнение этих работ, должны рассчитываться по согласованным с органами ценообразования расценкам.

Для вариантности решений при планировании затрат на содержание и ремонт жилищного фонда необходима система расчетов на основе укрупненных показателей затрат. Получены величины укрупненных нормативных показателей затрат на работы по содержание и ремонту жилья

Таким образом, предложенные в диссертации методы позволяют обоснованно определить необходимые объёмы работ по содержанию и ремонту жилищного фонда города.