Совершенствование системы управления девелоперскими проектами тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование системы управления девелоперскими проектами"

005050410

Егоров Сергей Михайлович

Совершенствование системы управления девелоперскими проектами

Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва -2013

005050410

Работа выполнена в AHO ВПО «Российская академия предпринимательства»

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор,

академик РАЕН

Гаврилов Рудольф Васильевич

Официальные оппоненты: Высоцкая Наталия Владимировна

доктор экономических наук, профессор, ГБОУ ВПО «Московский городской университет управления Правительства Москвы», профессор кафедры «Управление проектами, инвестициями и инновациями»

Опекунов Валерий Александрович

кандидат экономических наук, доцент, ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления», доцент кафедры «Экономика строительства и управление инвестициями»

Ведущая организация: НОУ «Московская международная высшая

школа бизнеса "МИРБИС" (Институт)»

Защита диссертации состоится 12 февраля 2013 г. в 14-00 часов на заседании диссертационного совета Д. 521.007.01 при AHO ВПО «Российская академия предпринимательства» по адресу: 105005, г. Москва, ул. Радио, д. 14.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке AHO ВПО «Российская академия предпринимательства».

Автореферат разослан 12 января 2013 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор

А.З. Гусов

Общая характеристика исследования

Актуальность темы. В течение последнего десятилетия в России наблюдается бурный рост девелопмента. Инвестирование в стрбительство и реконструкцию объектов оформилось в отдельную область деятельности со своими специфическими особенностями. Большие денежные потоки и хорошая прибыльность позволяли этому направлению успешно развиваться. Часто начатые проекты перепродавались девелоперскими компаниями на начальных стадиях реализации и поэтому не требовали грамотного управления.

Однако кризисные явления в экономике России, приведшие к падению объемов строительства в стране потребовали поиска новых форм организации управления девелоперскими проектами.

Система управления девелоперскими проектами в нынешних условиях должна характеризоваться разумной экономичностью в финансовом и ресурсном управлении, осторожностью в принятии решений, четкостью их исполнения и возможностью переориентации на часто изменяющиеся рыночные условия. Это требует совершенствования научно-методического базиса управления девелоперскими проектами в условиях динамичного окружения, характеризующегося значительной неопределенностью не только перспективных, но существующих условий функционирования.

Степепь разработанности проблемы. Анализ научных трудов отечественных и зарубежных исследователей по проблемам управления девелоперским проектами показывает, что многие вопросы все еще недостаточно проработаны.

Исследованию вопросов девелопмента за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует отметить труды И. Ансоффа, Дж. Бейли, Г. Бирмана, Ю. Бригхэма, М. Бромвича, Ф. Котлера, К. Макконела, Д. Нортона, У. Шарпа и других.

Среди трудов российских ученых, которые посвящены вопросам управления в разработке и реализации девелоперских проектов, нужно отметить работы Асаула А.Н., Мазура И.И., Коростелева С.П., Максимова С.Н., Ольдерогге Н.Г., Никановой И.А., Ольховского A.A., Римера М., Разу M.JL, Тарасевича Е.И., Шапиро В.Д., Федотовой М.А. и др.

Полученные научные результаты имеют большое теоретическое и практическое значение. Однако, несмотря на многообразие трудов, посвященных системе управления девелоперскими проектами, их совершенствованию, в настоящее время до конца не исследованы ряд аспектов в определении эффективности реализации совместных проектов девелоперских предпринимательских структур.

Целью диссертационного исследования является выработка теоретико-методологических и практических аспектов совершенствования системы управления девелоперскими проектами.

Поставленная цель определила необходимость решения следующих -задач:

- изучить теоретические основы управления проектами, охарактеризовать и расширить терминологический аппарат особенностей управления проектами в девелопменте;

- определить взаимосвязь процессов управления проектами и их реализации по фазам управления;

- разработать алгоритм принятия управленческого решения при реализации перспективных девелоперских проектов;

- разработать и апробировать на примере конкретного проекта строительства коммерческой недвижимости модель взаимодействия подразделений организаций при реализации совместных девелоперских проектов;

- предложить эффективный организационно-экономический механизм формирования плана действий в сфере девелоперского проекта на основе оценки экономической эффективности совместного проекта.

Соответствие диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК. Диссертационное исследование соответствует п. 8.10. Методология, теория обеспечения конкурентоспособности предпринимательских структур. Формы современной конкуренции и их влияние на содержание предпринимательской деятельности; п. 8.16. Организация и управление совместным предпринимательством. Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства).

Объектом исследования являются девелоперские проекты, связанные с созданием и развитием объектов коммерческой недвижимости.

Предметом исследования являются теоретические и практические проблемы формирования эффективного механизма совершенствования системы управления девелоперскими проектами предпринимательских структур.

Теоретическую н методологическую основу диссертационного исследования составляют нормативно-правовые акты, регламентирующие деятельность предпринимательских девелоперских структур; теоретические разработки ведущих российских и зарубежных ученых, материалы периодической печати и научно-практических конференций по вопросам управления девелоперскими проектами и оценке их эффективности.

В процессе разработки положений диссертации применялись следующие методы исследования — экономическое моделирование, системное исследование, сценарный подход, проектное исследование. Совокупность методов позволила обеспечить обоснованность и достоверность выводов и практических решений.

Информационную и эмпирическую базу исследования составили нормативные и законодательные акты РФ; материалы периодической печати, научные публикации, конференции, симпозиумы и информация из системы Интернет; экспертные оценки и результаты исследований автора; аналитические материалы по девелоперскими предпринимательским структурам ООО «ЭлкоПроектСтрой» и ООО «АСЦ «Шар», доступные в средствах массовой информации, а также внутренняя отчетность анализируемых холдинговых предприятий: Группа компаний (Далее - ГК) «Русь» и ГК «Ташир». Это динамично развивающиеся девелоперские компании полного цикла.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании теоретических, методических и практических подходов к формированию системы управления девелоперскими проектами на основе использования инструментария их совместной реализации.

В соответствии с поставленными в диссертационной работе задачами получены следующие основные научные результаты:

1. Уточнено понятие «проект», применительно к современным экономическим условиям функционирования предпринимательских структур.

2. Определена взаимосвязь процесса управления проектами и их реализации по фазам управления.

3. Разработан алгоритм принятия управленческого решения при реализации перспективных девелоперских проектов применительно к конкретным девелоперским предпринимательским структурам.

4. Разработана и апробирована на примере конкретного проекта строительства коммерческой недвижимости модель взаимодействия подразделений единой холдинговой структуры при реализации совместных девелоперских проектов.

5. Предложен эффективный организационно-экономический механизм по формированию плана действий на основании оценки экономической эффективности совместного проекта конкретных девелоперских предпринимательских структур.

Теоретическое значение проведенного исследования заключается в том, что выдвинутые и обоснованные положения, касающиеся оценки эффективности предпринимательских проектов в области девелопмента, являются дополнением существующего инструментария оценки эффективности предпринимательства.

Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностью применения полученных результатов в практической работе по управлению и оценке эффективности девелоперских проектов, реализуемых предпринимательскими структурами.

Результаты работы могут быть использованы в качестве теоретической и методологической основы руководителями предпринимательских структур, научными организациями в процессе исследования и реализации подходов к оценке эффективности девелоперских проектов, разработки нормативных документов. Также могут быть использованы при преподавании в вузах курсов по предпринимательству, экономике организации и других дисциплин, ориентированных на подготовку специалистов в области предпринимательской деятельности.

Апробация и внедрение результатов исследования. Теоретические положения и практические результаты исследования докладывались и одобрены на научно-практических конференциях, опубликованы в 9 научных работах общим объемом 3,5 печатных листов, в том числе в 3 работах общим объемом 1,8 п.л. в изданиях, рекомендуемых ВАК РФ.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 162 источника, изложена на 198 страницах, содержит 22 рисунка, 11 таблиц.

Основное содержание исследования

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, значимость поставленной проблемы, сформулированы цель и основные задачи исследования, определены объект и предмет исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость исследования и информация об апробации результатов исследования.

При исследовании вопросов совершенствования системы управления девелоперскими проектами автором выделены и рассмотрены следующие группы проблем.

Первая группа проблем исследования посвящена обоснованию содержания категории «проект» и его уточнению.

Анализ современных литературных источников показал, что в настоящее время не существует единого мнения авторов относительно единой общепринятой формулировки понятия «проект». При этом наблюдается стремление авторов отойти от традиционного понимания слова «проект» и использовать англоязычные аналоги этого определения. Эта тенденция обусловлена тем, что в английском языке для обозначения понятия «разработанный план, проект чего-либо» существует слово «design», а понятие «проект» имеет иной смысл. Кроме того, разграничение понятий управления проектом и проектов (в смысле разработанного плана) необходимо для отделения управления проектом от проектной деятельности. Такой подход имеет некоторые недостатки, связанные с искажением понимания проектного управления. Но, тем не менее, это позволяет уже на лингвистическом уровне проследить органичную связь между проектом как задуманным планом и проектом как направленной на достижение поставленных целей инициативой, что дает возможность более точно понять саму суть проектного управления.

1) Проект - временная организация, предназначенная для создания уникальных продуктов, услуг либо результатов.

2) Проект - комплексное, не повторявшееся, одномоментное мероприятие, определяемое по времени, бюджету, ресурсам, а также четкими указаниями по осуществлению, разработанные под потребности заказчика '.

3) Проект - комплекс усилий, предпринимаемых с целью получения конкретных уникальных результатов в рамках отведенного времени и в пределах утвержденного бюджета, который выделяется на оплату ресурсов, применяемых и потребляемых в ходе проекта.

4) Проект - системный комплекс плановых (финансовых, технических, организационных и прочих) документов, содержащих комплексно-системную модель действий, направленных на достижение оригинальных целей.

Таким образом, автором определен ряд общих признаков, на основании которых сформулировано обобщенное определение проекта:

• Проект сам по себе уникален.

• Проекты временны по сути своей и имеют определенную дату начала и завершения.

• Завершение проекта определяется достижением его целей.

• Успешный проект - это проект, который оправдывает ожидания его участников.

Авторское, обобщенное определение проекта с учетом вышеперечисленных особенностей сформулировано следующим образом:

Проект - это ограниченное временными рамками изменение системы с определенными требованиями к качеству результатов, рамками расходования средств и ресурсов и специфической организацией, направленное на успешное достижение поставленных целей.

Проект обладает рядом характеристик, которые базируются на его признаках. Автором рассмотрены подробно каждая из них.

1) Временность проекта

Понятие «временное» обозначает, что у любого проекта должно быть строгое начало и строгое окончание. Окончание наступает, когда достигнуты цели либо есть осознание того, что цели проекта не могут быть достигну-

1 Грей К., Ларсон Э. «Управление проектами — практическое руководство»/Пер. с англ. — М. «Дело и сервис». — 2003. — С. 98.

ты; либо исчезла целесообразность в проекте, и он завершается. «Временный» не обязательно характеризует короткую продолжительность проекта-многие проекты могут длиться в течение ряда лет, однако во всех случаях проект конечен. Проекты не являются постоянно продолжающейся областью функционирования.

2) Уникальность продуктов, услуг, результатов

В результате реализации проекта формируются уникальные результаты, представляющие из себя услуги, продукты или результаты.

Уникальность представляется автору важной характеристикой результатов. Например, сооруженные офисные здания являются уникальными, потому что отличаются дизайном, владельцами, расположением, строительными предприятиями, их построившими, и т.п. Наличие повторяющихся характеристик не нарушает уникальности каждого проекта в принципе.

3) Последовательность исследования

Последовательная разработка — важное свойство проекта, наравне с понятиями уникальности и временности. Последовательная разработка обозначает протекание по шагам и развитие по этапам. Например, структра проектов формулируется на ранних этапах в целом и впоследствии конкретизируется и детализируется в соответствии с тем, насколько эффективно команда проекта разрабатывает более полное и ясное представление о результатах поставки и целях проекта.

Последовательное создание спецификаций проекта нужно сверять с корректным определением структуры проекта, особенно в случае осуществления проекта по контракту. Если структура проекта, иначе, состав работ, которые нужно осуществить, определен верно, оно должно контролироваться в соответствии с постепенным уточнением спецификаций проекта в целом и продукта в частности.

Вторая группа проблем исследования связана с определением взаимосвязи системы управления проектами и их реализации по фазам управления.

Взаимосвязи процессов управления проектами и их реализация по фазам управления представлены на рисунке 12.

Рис. 1. Структура системы управления проектом

Выявлено, что проектно-ориентированным организациям присущи разные организационные формы, например, матричные структуры, проектные офисы, следовательно, организационная составляющая системы управления проектами включает совокупность документов, которые описывают процедуры реализации проектов и регламенты взаимодействия заинтересованных участников.

Сегодня достаточно большой редкостью являются случаи, когда организационная структура проекта совпадает с организационной структурой фирмы либо ее частью.

Для создания и функционирования команды проекта применяются определенные методы, которые обеспечивают эффективность осуществления этих процессов. Методы эти не являются универсальными и должны учитывать специфику фирмы от его организационной структуры до производимого продукта.

В работе детально рассмотрена организационная структура управления проектом с точки зрения состава участников и распределения полномочий между ними.

Участники проекта-лица либо организации, либо активно участвующие в проекте, либо на чьи интересы могут повлиять результаты реализации либо завершения проекта.

Участники проекта имеют разные степени ответственности и полномочий в связи с участием в проекте, ответственность и полномочия могут меняться на разных этапах жизненного цикла проекта. Их ответственность и полномочия варьируются от случайного участия в обзорах до полного обеспечения нужд проекта, в том числе финансовой и политической поддержки.

К ключевым участникам любого проекта относятся.

1) Менеджером проекта является лицо, ответственное за управление проектом.

2) Заказчиком либо пользователем проекта является лицо либо организация, которые будут применять продукт проекта. Имеет возможность существовать множество различных заказчиков.

3) Исполняющей организацией называется фирма, чьи сотрудники непосредственно участвуют в реализации проекта.

4) Членами команды проекта является группа, которая осуществляет работы по проекту.

5) Командой управления проектом являются члены команды проекта, непосредственно занятые в управлении его операциями.

6) Спонсором являются лицо либо группа лиц, предоставляющая финансовые ресурсы - деньгами либо в натуральном выражении - для проекта.

7) Источником влияния являются лица либо группы, которые напрямую не связаны с получением либо применением продукта проекта, однако которые, в связи с их положением в заказчике либо исполняющей организации, могут положительно либо отрицательно повлиять на ход осуществления проекта.

8) Офис управления проектом или РМО. Если в исполняющей организации имеется офис, он имеет возможность быть участником проекта, если он несет прямую либо косвенную ответственность за результативность проекта.

Кроме вышеприведенных ключевых участников, существует много разных категорий и наименований участников проекта, в том числе внешние и внутренние, инвесторы и владельцы, подрядчики и продавцы, члены команд, их семьи, СМИ и государственные учреждения, отдельные граждане, постоянные или временные лоббистские организации, общество в целом.

Структура исполняющей организации зачастую оказывает влияние на доступность ресурсов. Данная структура имеет возможность варьироваться в диапазоне от функциональной структуры до проектной, между этими двумя крайними точками помещаются разные подвиды матричных структур.

Третья группа проблем исследования. Разработан алгоритм принятия управленческого решения при реализации перспективных девелоперских проектов. Разработанный алгоритм принятия управленческого решения при реализации перспективных девелоперских проектов ГК «Ташир» представлен на рисунке 2.

Анализ показал, что в рассматриваемой ситуации для ГК «Ташир» важно рассмотреть возможность распределения или диверсификации рисков, учитывая наличия еще одного собственника на объект недвижимости. Распределение проектных рисков между его участниками является эффективным способом его снижения. Распределение рисков между участниками увеличивает надежность достижения результата. Логичнее всего сделать ответственным за конкретный вид риска того из его участников, который обладает возможностью точнее и качественнее рассчитывать и контролировать данный риск. Распределение рисков оформляется в процессе разработки финансового плана проекта и контрактных документов. Следует иметь в виду, что увеличение рисков у одного из участников должно сопровождаться адекватным сменам в распределении доходов от проекта.

Потому в процессе переговоров между ГК «Ташир» и ГК «Русь» в области реализации совместных девелоперских проектов необходимо:

• определить возможности участников проекта по предотвращению последствий наступления рисковых событий;

• определить степень рисков, которую берет на себя каждый участник проекта;

Рис. 2. Алгоритм припятпя управленческого решения при реализации перспективных девелоперских проектов ГК «Ташнр» '

• договориться о приемлемом вознаграждении за риски;

• следить за соблюдением паритета в соотношении рисков и дохода между участниками проекта.

Четвертая группа проблем исследования связана с разработкой модели взаимодействия подразделений организаций ГК «Русь» и ГК «Ташир» при реализации совместных девелоперских проектов.

Показано, что в рамках ГК «Русь» и ГК «Ташир», девелоперские процессы должны составлять единый технологический цикл, это, прежде всего, обеспечивается их увязкой в рамках создания единой холдинговой структуры.

По мнению автора, для эффективной реализации совместных девелоперских проектов в ГК «Русь» и ГК «Ташир» необходимо вовлечение в процесс следующих основных участников:

1. Компании, в которой сосредоточены функции по управлению проектом и финансовыми активами, — Управляющей компании.

На уровне Управляющей компании сосредотачивается финансовое планирование, координация и контроллинг, деятельность по организации финансирования по проектам, осуществляет увязку всех проектов холдинга в рамках портфеля проектов. Управляющая компания обеспечивает ведение бухгалтерского учета, организует решение вопросов управления персоналом, правовое обеспечение участников холдинга, отвечает за экономическую безопасность.

Для реализации описанных процессов организационная структура Управляющей компании совместных проектов холдингов ГК «Русь» и ГК «Ташир» должна включать:

- стратегические департаменты: планирования, развития;

- управленческие департаменты: финансовый, внутреннего аудита, бухгалтерского учета, правового обеспечения, управления персоналом;

- вспомогательные департаменты: информационных технологий, секретариат, хозяйственно-технический.

2. Девелоперской компании, обеспечивающей полноценную разработку идеи проекта и имеющей лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика.

Основные функции девелоперской компании должны быть представлены следующими основными бизнес-процессами: поиск и оценка, деве-лопмент, строительство, мониторинг строительства и продаж, контроллинг строительства. Реализация процессов должна вестись в рамках следующих структурных подразделении девелоперской компании: департамента развития инвестиционного бизнеса, департамента управления строительством, планово-экономического департамента.

3. Проектных организаций, выполняющих непосредственно работы по подготовке градообоснования, оформлению акта разрешенного использования земельных участков, проектированию.

4. Строительной компании, привлекающейся для ведения строительных работ на объекте.

5. Риэлтерской компании, которая будет заниматься реализацией построенных площадей.

Схематично разработанная модель взаимодействия подразделений организаций ГК «Русь» и ГК «Ташир» при реализации совместных девелоперских проектов представлена на рисунке 3.

Предложенные организационные структуры управляющей, девелоперской и риэлтерской компаний основаны на том, что вся вспомогательная деятельность, такая как юридическая поддержка, бухгалтерский и управленческий учет, управление персоналом, хозяйственно-техническое обеспечение сосредоточена в рамках соответствующих подразделений управляющей компании. Девелоперская же и риэлтерская компания включают в себя структурные подразделения, занимающиеся непосредственно реализацией основных бизнес-процессов управления проектами жилищного строительства. Такой подход позволяет минимизировать количество сотрудников компании за счет сокращения руководящего персонала и избежания дублирования функций.

Сосредоточение некоторых из представленных выше структур в рамках интегрированной структуры холдингов ГК «Русь» и ГК «Ташир» даст значительный синергетический эффект при управлении девелоперскими проектами. Преимуществами холдингового объединения являются единое управление и координация действий обоих холдингов.

Рис. 3. Модель взаимодействия подразделений организаций ГК «Русь» и ГК « Гашпр» при реализации совместных девелоперских проектов4

И, наконец, в зависимости от стратегии компаний в структуру холдинга может быть включена эксплуатационная компания, основной задачей которой будет являться эксплуатация построенных объектов.

Реализация девелоперских проектов имеет возможность осуществляться в рамках холдингов, реализовываться на договорной основе с привлекаемыми на проект компаниями и консультантами. Однако надо понимать, что такая форма реализации девелоперских проектов, если она не является разовой, обладает рядом значительных недостатков, таких, например, как

1. Существенное увеличение длительности проекта, это можно объяснить тем фактом, что появляются дополнительные задачи, которые связаны, в частности, с организацией и проведением тендеров по выбору организацией для участия в девелоперском проекте, оформлением договоров;

2. Раскоординированность действий и, как следствие, снижение качества работы, которое связано с тем, что организации фактически живут своей самостоятельной жизнью, а проект, над которым их пригласили работать,

просто будет одним из многих. В этом случае вероятно несовпадение приоритетов проекта, которые установлены его владельцем и приоритетов, которые установлены каждой из привлеченных организаций в рамках их портфелей проектов;

3. Существенное подорожание реализации проекта;

4. Отсутствие получения опыта реализации жилищных строительных проектов, что отрицательно сказывается на профессиональной работе в этом направлении;

5. Основным методом организации работ по реализации девелоперских проектов в рамках холдингов является метод проектного управления.

В качестве рабочего органа по реализации проекта действует временное подразделение, создаваемое в случае принятия решения о начале проекта- команда проекта из числа сотрудников функциональных подразделений структур холдингов.

Для реализации проекта автором предполагается выделение структурами холдингов специалистов ГК «Русь» и ГК «Ташир» в команду проекта (таблица 1), назначение руководителя проекта с подчинением его непосредственно директору управляющей компании и наделение его полномочиями и ответственностью за успешность реализации проекта. Такой подход к управлению позволит не размывать ответственность между компаниями-участницами реализации проекта, а сосредоточить полностью в команде проекта на руководителе проекта.

Таблица 1

Предлагаемая структура и порядок формирования команды совместного девелоперского проекта для холдингов ГК «Русь» и ГК «Ташнр»'

Специалист Этап(процесс) включения в проект Подчинение сотрудника Структура холдинга, откуда привлекается специалист

Руководитель проекта девелопмент Директор УК УК,ДК

Специалист по девелопменту девелопмент Руководитель проекта РК, Департамент реализации

Менеджер по строительству девелопмент Руководитель проекта ДК, Департамент управления строительством

Специалист Этап (процесс) включения в проект Подчинение сотрудника Структура холдинга, откуда привлекается специалист

Специалист по строительству девелонмент Менеджер по строительству ДК, Департамент управления строительством

Специалист по бюджетированию (сметчик) девелопмент Руководитель проекта ДІС, Планово- экономический департамент

Администратор проекта девелонмент Руководитель проекта не имеет значения

Координатор строительства строительство Менеджер по строительству ДК, Департамент управления строительством

Специалист по продажам строительство Специалист но девелопменгу РК, Департамент реализации

Специалист по аренде строительство Специалист по девелоименту РК, Департамент реализации

Контролер проекта девелопмент . Начапьник отдела контроллинга проектов УК, Департамент внутреннего аудита

Контролер строительства девелопмент Начальник отдела контроллинга строительства ДК, Планово- экономический департамент

Где: УК—управляющая компания ДК - дочерняя компания РК - реализационная компания

Основной принцип реализации проекта в рамках предложенной структуры—это осуществление деятельности по реализации проектов в коридоре определенных управляющей компанией показателей. В основном ограничения, выдвигаемые управляющей компанией могут касаться финансовых и временных показателей проекта.

Пятая группа проблем исследования посвящена формированию плана действий на основании оценки экономической эффективности совместного проекта девелоперских предпринимательских структур.

Одним из основных подпроцессов девелопмента является оценка экономической эффективности проекта. Этот процесс обеспечивает контроллинг экономической эффективности деятельности на этапе девелопмента и строительства и является важным процессом для обеспечения экономической эффективности проекта в целом.

Управление девелоперским проектом сопровождается этим процессом. Исследование экономической эффективности начинается с организации проекта, с того момента, когда примерный бюджет, календарный график и план продаж, созданные в команде проекта, направляются на анализ в департамент внутреннего аудита УК контролеру проекта. На этом этапе представленные данные сравниваются с <40 Ье» данными, определенными в предпочтительном варианте проекта, который лег в основу для принятия решения о вступлении в проект. По результатам анализа автором определен план действий (таблица 2).

Таблица 2

Формирование плана действий на основании оценки экономической эффективности совместного проекта для холдингов ГК «Русь» н ГК «Ташир» 6

Результат Действие

Экономическая эффективность обеспечивается иа уровне плана. • В дальнейшем анализе действиях нет необходимости.

Экономическая эффективность обеспечивается, но с небольшими изменениями. • Анализ причин изменений эффективности. • Проверка и определение необходимых действий. • Инициация и мониторинг действий.

Экономическая эффективность не обеспечивается. • Анализ причин изменений эффективности. • Обсуждение дальнейших действий и переход к обсуждениям. В случае продолжения проекта: • проверка и определение необходимых действий; • инициация и мониторинг действий. В случае остановки проекта: • определение и инициация необходимых действий.

В процессе создания предварительного бюджета, плана продаж на этапе планирования проекта, вновь необходимо проведение контроллинга экономической эффективности.

Результаты по экономической эффективности и утвержденным ресурсам, а так же плановые данные по проекту вводятся в систему контроллинга и отчетности. В дальнейшем при реализации проекта актуализированные планы по доходам, затратам и срокам обязательно передаются контролеру проекта, который выполняет следующие процедуры:

• Актуализация плановых и фактических данных.

• Сравнение достигнутых результатов и прогнозов с бюджетом (план/ план и план/факт).

• Текущий надзор за результатами, затратами, прибылью, сроками и качеством.

• Определение факторов риска.

• Подготовка прогнозов.

• Ранее вмешательство в случае отклонения или возникновения рисков их появления.

• Оценка результатов оценки эффективности и определение необходимых действий.

• Анализ вариаций, альтернатив действий и поиск контрмер.

• Инициирование и мониторинг действий.

• Проведение окончательных расчетов по проекту по окончании проекта.

Как уже отмечалось, одной из характеристик рынка недвижимости является информационная закрытость и неопределённость. В условиях неопределённости рынка инвестиции в недвижимость сопряжены с вероятностью несения убытков (частный случай риска). Поэтому оценка, анализ риска и последующее страхование являются первостепенной задачей при принятии инвестиционных управленческих и стратегических решений. Своевременная и точная оценка позволяет девелоперу выбрать наиболее эффективный формат страхования, делая его проекты более устойчивыми в условиях неопределённости экономической среды.

Предлагается использовать следующие виды страхования в проекте:

• страхование строительно-монтажных рисков;

• страхование гарантийных обязательств;

• титульное страхование.

Способы страхования включают:

• предоставление услуг от строителя подрядчика;

• самостоятельное страхование заказчика/владельца;

• страхование подрядчика гражданской ответственности перед третьими лицами.

Проведенный автором анализ показал, что большинство отечественных работ по оценкам эффективности инвестиций базируется на одном либо комбинации из трёх методических подходов -традиционный, основанный на применении показателей приведенных расходов, сроке окупаемости и сравнительной эффективности; методики ЮНИДО, основанной на применении оценок дисконтированных денежных потоков или cash flow - CF и следующих показателей эффективности - срок окупаемости - payback period — РВ, дисконтированный период окупаемости — discounted payback period-DPB; внутренняя норма доходности - internal rate of return - IRR, доходность инвестиций -return on investment - ROI, чистая текущая стоимость - net present value -NPV, зачастую называемый в отечественных методиках - чистый дисконтированный доход — ЧДД и ряда других экономических показателей.

В общем случае расчёт этих показателей основан на предпосылках.

Чистый доход от реализации инвестиционного проекта представляет собой разницу между поступлениями или притоком средств и выплатами или оттоком средств в процессе реализации проекта применительно к каждому интервалу планирования.

Чистый дисконтированный доход. Применение в практике оценки инвестиционных проектов чистого дисконтированного дохода, производного от показателя чистого дохода, вызвано очевидной неравноценностью для инвестора сегодняшних и перспективных доходов. Дисконтирование - определение приведенной стоимости денежных потоков, относящихся к будущим периодам, то есть перспективных доходов на настоящий момент. Следовательно, от значения ставки дисконтирования можно определить сумму, которую инвестору придется заплатить сегодня за право получить предполагаемый доход в будущем. Следовательно, от значения ставки дисконтирования зависит принятие ключевых решений в процессе выбора инвестиционного проекта. Коэффициент дисконтирования определяют по формуле:

где DF- коэффициент дисконтирования (discount factor);

7 Савчук В.П. Оценка эффективности инвестиционных проектов. М., 2003. С. 327.

г — годовая норма доходности (цена капитала)',

I — порядковый намер года, для которого необходимо найти приведенную стоимость.

Данная формула справедлива только в случае, если ставку дисконтирования рассматривать в качестве постоянной величины. Если же ставка изменяется от года к году, то более справедливой будет следующая формула: I 8

DF = - . ,?ч

(1 + г, XI + г,)(1 + гя) (2)

С помощью коэффициента дисконтирования находится приведенная стоимость актива по формуле:

9

PV = DFxC, , (3)

где PV— приведенная стоимость (present value);

С — денежный поток в году t.

Норма дисконтирования (норма дисконта) рассматривается в общем случае как норма прибыли на вложенный капитал, т.е. как процент прибыли, который инвестор или предприятие хочет получить в результате реализации проекта.

Показатели экономической эффективности проекта, планируемого к реализации с применением предложенного организационного механизма управления на основе взаимодействия девелоперских подразделений ГК «Ташир» и ГК «Русь», полученные на основании итогового анализа, представлены в таблице 3.

Анализ был проведен автором на основе данных, предоставленных ГК «Ташир» и ГК «Русь» с использованием автоматизированных методов обработки информации.

Ставку дисконтирования по проекту принимаем на уровне 10,5%, как среднюю ставку по рынку на этот период, с учетом факторов риска и инфляции.

Показатели экономической эффективности проекта на основе взаимодействия девелоперских подразделений ГК «Ташир» и ГК «Русь» по отно-

8 Савчук В.П. Оценка эффективности инвестиционных проектов. М., 2003. С. 237.

9 Там же.

Таблица 3

Планируемые показатели экономической эффективности проекта па основе взаимодействия девелоперских подразделений ГК «Тантр» н ГК «Русь» 10

(1 у.е. = 30 рублен)

Общие инвестиционные затраты по проекту, у.е. 13 193 512

Суммарная выручка, у.е. 24 080 508

Суммарная чистая прибыль, у.е. 4 971 691

Чистый дисконтированный доход, NPV, у.е. 3 067 704

Срок окупаемости, РР, мес. 21

Дисконтированный срок окупаемости, РВР,мес 22

Внутренняя норма доходности, IRR, % 51,16

шению к плановым показателям реализации проекта исключительно ГК «Та-шир» улучшены.

Увеличение объема общих инвестиционных затрат по проекту объясняется изменением концепции проекта по сравнению со стартовым вариантом.

Процентное изменение показателей экономической эффективности проекта представлено в таблице 4.

Таблица 4

Изменение итоговых показателей экопомическон эффективности проекта по отношению к стартовым "

Показатель Изменение

Суммарная чистая прибыль возросла на 10,4%

Чистый дисконтированный доход, NPV возросла на 11,9%

Срок окупаемости, РР сократился на 12,5%

Дисконтированный срок окупаемости, РВР сократился на 12,0%

Внутренняя норма доходности, IRR возросла на 4,45%

10 Разработано автором. " Разработано автором.

Таким образом, анализ плановых показателей результатов проекта выявил улучшение показателей экономической эффективности совместной реализации проекта ГК «Ташир» и ГК «Русь» по сравнению с плановыми при условии реализации девелоперского проекта исключительно силами ГК «Ташир», что говорит о целесообразности применения предложенного организационного механизма управления, как инструмента, способствующего росту эффективности реализуемых девелоперских проектов.

Девелопмент в Российской Федерации находится только на этапе становления. Даже терминология, применяемая в работе, только формируется, о чем свидетельствуют не только трудности в подборе верного определения для понятия «девелопмент», но и трудности в определении места девелоп-мента на рынке недвижимости.

В связи с этим можно отметить, что девелопмент в качестве отдельного вида предпринимательства просто не может не столкнуться с массой проблем. Однако, несмотря на все сложности, развитие и выделение девелоп-мента в виде обособленного вида предпринимательства просто обязательно для столь интенсивно развивающегося рынка недвижимости, каким является российский рынок.

Успешная реализация девелоперского проекта невозможна без постоянного контроля за ходом реализации проекта, выявления отклонений фактического осуществления проекта от запланированного, принятие действий в отношении реализации проекта, что обеспечивается за счет осуществления управления проектом, эффективность управленческих мероприятий обеспечивается за счет системного подхода к процессу управления. Системный подход определяет реализацию определенных условий - технических, организационных, программных, совокупность которых представляет собой систему управления, а также наличие четкой организационной структуры, позволяющей максимально эффективно организовать взаимодействие участников проекта для реализации этапов проектов.

По теме диссертации автором опубликованы следующие научные работы:

Научные статьи в изданиях, рекомендованных ВАК для опубликования основных научных результатов кандидатских

диссертаций

1. Оценка девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости. Ученые записки: Роль и место цивилизованного предпринимательства в экономике России// Под общей ред. B.C. Балабанова. М.: Российская академия предпринимательства; Агентство печати «Наука и образование», Выпуск XIII. - Москва, 2008. - 0,6 п.л.

2. Проблема финансирования гостиничных проектов. Ученые записки. Роль и место цивилизованного предпринимательства в экономике России//Под общей ред. B.C. Балабанова. М.: Российская академия предпринимательства; Агентство печати «Наука и образование», Выпуск XXI. — Москва, 2009. - 0,6 п.л.

3. Предпосылки для развития девелоперских проектов в России. Путеводитель предпринимателя. Научно-практическое издание: Сб. научных трудов. — М.: Российская академия предпринимательства. Агентство печати «Наука и образование», Выпуск IX. — 2011. — 0,6 п.л.

Статьи, опубликованные в сборниках научных трудов, специализированных журналах и материалах конференций

1. Система маркетинговых исследований при создании гостиничного проекта. Актуальные вопросы экономических наук.//Сборник материалов VI Всероссийской научно-практической конференции (23 декабря 2009). -Новосибирск, 2009. - 0,5.

2. Российские мини-отели оставляют желать лучшего. Российское предпринимательство: история и современность/ Материалы VI научно-практической конференции (6 мая 2010). - М.: РАП. - 2010.-0,2 п.л.

3. Современный девелопмент в предпринимательской деятельности. Российское предпринимательство: история и современность/ Материалы VII Международной научно-практической конференции (12 мая 2011), М.: РАП.-2011.-0,3 п.л.

4. Привлечение дополнительных финансовых ресурсов в девелоперские компании. Российское предпринимательство: история и современность/ Материалы VIII Международной научно-практической конференции (16 мая 2012), М.: РАП. - 2012. - 0,2 п.л.

5. Сущность российского девелопмента. Международная научно-практическая конференция «Перспективы развития науки и образования», 28 сентября 2012 г., Тамбов -2012. -0,2 п.л.

6. Особенность финансирования девелоперских проектов недвижимости в России. Аспирантский сборник. Выпуск III. Братство науки и предпринимательства. —М.: Российская академия предпринимательства. АП «Наука и образование», 2012,—0,3 п.л.

Подписано в печать 25.12.12 Формат бумаги 60x90 '/ 6. Гарнитура «Times New Roman» Объем 1,63 усл. печ. л. Тираж 100 экз. Отпечатано в АП «Наука и образование» 105005, г. Москва, ул. Радио, 14 (499)267-55-16, www.rusacad.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Егоров, Сергей Михайлович

Введение.

Глава 1. Теоретические аспекты управления проектами. Особенности управления проектами в девелопменте.

1.1. Сущность и значение системы управления проектами в практике предпринимательства.

1.2. Сущность, организационные аспекты девелопмента. Особенности управления девелоперскими проектами.

Глава 2. Исследование современного состояния управления девелоперскими проектами в практике предпринимательства.

2.1. Исследование основных форм управления девелоперскими проектами в российской и зарубежной практике предпринимательства.

2.2. Риски в системе управления девелоперскими проектами.

Глава 3. Авторская методика совершенствования системы управления девелоперскими проектами.

3.1. Оценочная характеристика эффективности реализации девелоперской проектной работы в предпринимательстве на примере предпринимательских структур

3.2. Разработка перспективных направлений совершенствования системы управления девелоперскими проектами в предпринимательских структурах

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование системы управления девелоперскими проектами"

Актуальность темы. В течение последнего десятилетия в России наблюдается бурный рост девелопмента. Инвестирование в строительство и реконструкцию объектов оформилось в отдельную область деятельности со своими специфическими особенностями. Большие денежные потоки и хорошая прибыльность позволяли этому направлению успешно развиваться. Часто начатые проекты перепродавались девелоперскими компаниями на начальных стадиях реализации и поэтому не требовали грамотного управления.

Однако кризисные явления в экономике России, приведшие к падению объемов строительства в стране потребовали поиска новых форм организации управления девелоперскими проектами.

Система управления девелоперскими проектами в нынешних условиях должна характеризоваться разумной экономичностью в финансовом и ресурсном управлении, осторожностью в принятии решений, четкостью их исполнения и возможностью переориентации на часто изменяющиеся рыночные условия. Это требует совершенствования научно-методического базиса управления девелоперскими проектами в условиях динамичного окружения, характеризующегося значительной неопределенностью не только .перспективных, но существующих условий функционирования. . .

Степень разработанности проблемы. Анализ научных трудов отечественных и зарубежных исследователей по проблемам управления девелоперским проектами показывает, что многие вопросы все еще недостаточно проработаны.

Исследованию вопросов девелопмента за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует отметить труды И. Ансоффа, Дж. Бейли, Г. Бирмана, Ю. Бригхэма, М. Бромвича, Ф. Котлера, К. Макконела, Д. Нортона, У. Шарпа и других.

Среди трудов российских ученых, которые посвящены вопросам управления в разработке и реализации девелоперских проектов, нужно отметить работы Асаула А.Н., Мазура И.И., Коростелева С.П., Максимова С.Н., Ольдерогге Н.Г., Никановой И.А., Ольховского A.A., Римера М., Разу M.JL, Тарасевича Е.И., Шапиро В.Д., Федотовой М.А. и др.

Полученные научные результаты имеют большое теоретическое и практическое значение. Однако, несмотря на многообразие трудов, посвященных системе управления девелоперскими проектами, их совершенствованию, в настоящее время до конца не исследованы ряд аспектов в определении эффективности реализации совместных проектов девелоперских предпринимательских структур.

Целью диссертационного исследования является выработка теоретико-методологических и практических аспектов совершенствования системы управления девелоперскими проектами.

Поставленная цель определила необходимость решения следующих задач: изучить теоретические основы управления проектами, охарактеризовать и расширить терминологический аппарат особенностей управления проектами в девелопменте;

- определить взаимосвязь процессов управления проектами и их реализации по фазам управления;

- разработать алгоритм принятия управленческого решения при реализации перспективных девелоперских проектов;

- разработать и апробировать на примере конкретного проекта строительства коммерческой недвижимости модель взаимодействия подразделений организаций при реализации совместных девелоперских проектов;

- предложить эффективный организационно-экономический механизм формирования плана действий в сфере девелоперского проекта на основе оценки экономической эффективности совместного проекта.

Соответствие диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК. Диссертационное исследование соответствует п. 8.10. Методология, теория обеспечения конкурентоспособности предпринимательских структур. Формы современной конкуренции и их влияние на содержание предпринимательской деятельности; п. 8.16. Организация и управление совместным предпринимательством. Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства).

Объектом исследования являются девелоперские проекты, связанные с созданием и развитием объектов коммерческой недвижимости.

Предметом исследования являются теоретические и практические проблемы формирования эффективного механизма совершенствования системы управления девелоперскими проектами предпринимательских структур.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют нормативно-правовые акты, регламентирующие деятельность предпринимательских девелоперских структур; теоретические разработки ведущих российских и зарубежных ученых, материалы периодической печати и научно-практических конференций по вопросам управления девелоперскими проектами и оценке их эффективности.

В процессе разработки положений диссертации применялись следующие методы исследования - экономическое моделирование, системное исследование, сценарный подход, проектное исследование. Совокупность методов позволила обеспечить обоснованность и достоверность выводов и практических решений.

Информационную и эмпирическую базу исследования составили нормативные и законодательные акты РФ; материалы периодической печати, научные публикации, конференции, симпозиумы и информация из системы Интернет; экспертные оценки и результаты исследований автора; аналитические материалы по девелоперскими предпринимательским структурам ООО «ЭлкоПроектСтрой» и ООО «АСЦ «Шар», доступные в 5 средствах массовой информации, а также внутренняя отчетность анализируемых холдинговых предприятий: Группа компаний (Далее - ГК) "Русь" и ГК "Ташир". Это динамично развивающиеся девелоперские компании полного цикла.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании теоретических, методических и практических подходов к формированию системы управления девелоперскими проектами на основе использования инструментария их совместной реализации.

В соответствии с поставленными в диссертационной работе задачами получены следующие основные научные результаты:

1. Уточнено понятие "проект", применительно к современным экономическим условиям функционирования предпринимательских структур.

2. Определена взаимосвязь процесса управления проектами и их реализации по фазам управления.

3. Разработан алгоритм принятия управленческого решения при реализации перспективных девелоперских проектов применительно к конкретным девелоперским предпринимательским структурам.

4. Разработана и апробирована на примере конкретного проекта строительства коммерческой недвижимости модель взаимодействия подразделений единой холдинговой структуры при реализации совместных девелоперских проектов.

5. Предложен эффективный организационно-экономический механизм по формированию плана действий на основании оценки экономической эффективности совместного проекта конкретных девелоперских предпринимательских структур.

Теоретическое значение проведенного исследования заключается в том, что выдвинутые и обоснованные положения, касающиеся оценки эффективности предпринимательских проектов в области девелопмента, являются дополнением существующего инструментария оценки эффективности предпринимательства.

Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностью применения полученных результатов в практической работе по управлению и оценке эффективности девелоперских проектов, реализуемых предпринимательскими структурами.

Результаты работы могут быть использованы в качестве теоретической и методологической основы руководителями предпринимательских структур, научными организациями в процессе исследования и реализации подходов к оценке эффективности девелоперских проектов, разработки нормативных документов. Также могут быть использованы при преподавании в вузах курсов по предпринимательству, экономике организации и других дисциплин, ориентированных на подготовку специалистов в области предпринимательской деятельности.

Апробация и внедрение результатов исследования. Теоретические положения и практические результаты исследования докладывались и одобрены на научно-практических конференциях, опубликованы в 9 научных работах общим объемом 3,5 печатных листов, в том числе в 3 работах общим объемом 1,8 п.л. в изданиях, рекомендуемых ВАК РФ.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 162 источника, изложена на 198 страницах, содержит 22 рисунка, 11 таблиц.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Егоров, Сергей Михайлович

Выводы, сделанные на основе исследования рисков, оказывают существенную помощь менеджеру проекта на этапе его реализации, поскольку, исследование проектных рисков не должно определяться лишь констатацией факта их наличия и расчетно-рекомендательным заключением на этапе создания бизнес-плана проекта. Обязательным продолжением и развитием исследования проектных рисков является управление ими на этапе реализации и эксплуатации проекта.

Исследование рисков инвестиционного проекта определяет подход к риску не в виде статического, несменяемого, а виде управляемого параметра, на показатель которого возможно и нужно оказывать воздействие. Отсюда следует вывод о важности влияния на выявленные риски с целью их минимизации либо компенсации.

По результатам практического исследования предпринимательских структур ГК «Ташир» и ГК «Русь» выявлено, что, следуя концепции «проектного управления», проект формирования механизма управления проектом может быть представлен в виде цикла, состоящего из последовательности шагов, между которыми принимается решение о продолжении работы над проектом.

Автором было предложено разбиение бизнес-процессов холдингов ГК «Ташир» и ГК «Русь» по управлению девелоперскими проектами на три группы - стратегические процессы, основные и вспомогательные процессы.

Установлено, что бизнес-процессы реализации девелоперских проектов ГК «Ташир» и ГК «Русь» опираются на методологию управления проектом.

Определено, что специфические особенности современного управления в разработке и реализации девелоперских проектов в ГК «Ташир» и ГК «Русь» обусловливают целесообразность выделения и формализации новых бизнес-процессов - девелопмент, контроллинг проекта, высоко значимых для успешного управления, кроме того, не менее важными остаются процессы оперативного управления портфелем проектов, поиск и оценка площадок для перспективного строительства.

Автором предложено различать процесс девелопмента и процесс строительства применительно к предпринимательским структурам ГК «Ташир» и ГК «Русь». Строительство подразумевает непосредственно технологический процесс возведения объекта, в то время девелопмент - есть комплексный подход к развитию идеи проекта и обеспечению ее реализации, основанный на рациональном управлении ресурсами проекта.

Выявлено, что в условиях стабилизации рынка жилья учет интересов клиентов является очень важным фактором, влияющим на успех проекта.

Обоснована эффективность реализации совместных проектов ГК «Ташир» и ГК «Русь», включения в реализацию совместных девелоперских проектов Управляющей, Девелоперской, Эксплуатационной и Риэлтерской компаний. Таким образом, в рамках совместных девелоперских проектов двух предпринимательских структур будут сосредоточены все основные направления работы по реализации девелоперских проектов - создание, развитие и реализация идеи проекта, эксплуатация, полноценное управление финансовыми средствами проекта, и, наконец, оптимальное взаимодействие с клиентами.

Определено, что для осуществления всего комплекса услуг по управлению совместными проектами двух предпринимательских структур ГК «Ташир» и ГК «Русь» на всех этапах их жизненного цикла организационная структура должна включать подразделения по

- оценке и подготовке перспективных инвестиционных проектов;

- управлению проектированием, строительством и сдачей построенных объектов в эксплуатацию;

- эксплуатации объектов недвижимости;

- продаже построенных объектов;

- функциональные, обеспечивающие маркетинг, планирование, контроль, финансовое управление, учет и расчеты, юридическое сопровождение, управление персоналом;

- административные, вспомогательные и обслуживающие, обеспечивающие работу структур ГК «Ташир» и ГК «Русь».

Предложено в качестве рабочего органа по реализации девелоперских проектов формировать временное подразделение - Команду проекта из числа сотрудников функциональных подразделений структур холдинга.

Продукцией Команды проекта является комплекс управленческих действий в рамках процесса подготовки и реализации инвестиционного проекта до ввода построенного объекта в эксплуатацию, реализации предварительно оговоренного объема площадей.

Определен основной принцип реализации проекта Командой -осуществление работы по реализации девелоперских проектов в коридоре определенных Управляющей компанией показателей. Работы и услуги по управлению проектами являются платными и составляют соответствующую часть инвестиционных издержек инвестиционных проектов.