Совершенствование управления локальными рынками недвижимости региона в условиях транзитивной экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование управления локальными рынками недвижимости региона в условиях транзитивной экономики"

На правах рукописи

Калабеков Алии Масхутовнч

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ЛОКАЛЬНЫМИ РЫНКАМИ НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА В УСЛОВИЯХ ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКИ (на материалах Кабардино-Балкарской Республики)

Специальность 08.00.05—Экономика и управление народным хозяйством:

региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону - 2007

Работа выполнена в Кабардино-Балкарском государственном университете им ХМ. Бербекова

Научный руководитель- кандидат экономических наук, доцент

Азаматова Римма Маликовна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Белокрылова Ольга Спиридоновна кандидат экономических наук Пежев Мухамед Хамидбиевич

Ведущая организация: Ростовский государственный строительный

университет

Защита состоится «22» ноября 2007 г в 13.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212 209.01 в Ростовском государственном экономическом университете «РИНХ» по адресу: 344002, Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 69, ауд. 231.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ростовского государственного экономического университета «РИНХ» Автореферат разослан «19» октября 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

/¡А*

В.В Борисова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости оказывает значительное влияние на все хозяйственные и социальные процессы, протекающие как в целом по стране, так и на уровне отдельных регионов При этом развитие рынка недвижимости оказывает мультипликативный эффект на экономику регионов и во многом определяет конкурентоспособность его локальных рынков, характеризующихся, в свою очередь, многогранностью и сложностью происходящих на них трансформационных процессов

В условиях усиливающейся регионализации российской экономики при управлении рынком недвижимости особую актуальность приобретают направления региональной социально-экономической политики, позволяющие сформировать инфраструктуру региона, создающую условия для развития строительно-инвестиционного и девелоперского сегментов рынка недвижимости Между тем несовершенство и противоречивость форм и методов управления локальными рынками недвижимости, а также существенные диспропорции в их развитии свидетельствуют об отсутствии эффективной стратегии и организационного механизма управления развитием локальных рынков региона

В настоящее время региональные рынки недвижимости характеризуются наличием негативных тенденций, среди которых — недостаточная обеспеченность населения качественным жильем, высокая динамика цен на недвижимость, значительные барьеры входа для осуществления предпринимательской деятельности, неоднородность и значительная доля концентрации девелоперского капитала на рынке недвижимости Так, несмотря на процессы разгосударствления и переход на рыночные принципы хозяйствования, доминирующим девелопером многоквартирных жилых домов и нежилых зданий и сооружений в Кабардино-Балкарской Республике является государство

Существенная социальная и экономическая значимость объектов недвижимости для населения и бизнеса региона требует дополнительных исследований современных тенденций развития локальных рынков недвижимости с целью совершенствования форм, методов и инструментов государственного воздействия на происходящие трансформационно-рыночные процессы в данной сфере и формирования эффективного инструментария методического обеспечения развития локальных рынков недвижимости

Степень разработанности проблемы. В научной экономической литературе методологические основы исследования региональных проблем заложены и достаточно проработаны в трудах известных российских ученых Н Булановой, В Горемыкина, П Грабовского, А Гранберга, А Крутика, В Черняка и др Теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа рынка недвижимости отражены в работах А Асаула, Л Белых, Э Бугулова, В Горемыкина, А Грязновой, В Левашова, М Нефедова, Б Новикова, М Федотовой и др , в том числе на региональном и локальном уровнях - Е Анимицы, Л Белых, В Бугулова, В Горемыкина. Н Калининой, А Маршаловой, А Новоселова, В Прорвича, В Ресина, Н Розановой, Г Стерника, Н Сурниной, Р Шнипера, П Юнацкевича и др

Несмотря на многообразие подходов к раскрытию исследуемой в диссертации темы, отдельные теоретико-методологические и прикладные аспекты управления развитием регионального рынка недвижимости нельзя признать полностью разработанными В частности, в данных работах не делался акцент на формировании эффективных подходов к управлению региональным рынком недвижимости как совокупности локальных рынков, не затрагивались вопросы устранения институциональных причин, препятствующих обеспечению мультипликативного эффекта развития локальных рынков недвижимости в качестве фактора достижения социально-экономического благополучия регионов Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертационного исследования, его цель, задачи и логику построения

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования - йа основе анализа и систематизации факторов, влияющих на формирование конкурентной структуры локальных рынков недвижимости региона, выявить основные недостатки осуществляемой в данной сфере государственной политики и разработать рекомендации по повышению ее эффективности

Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач.

- осуществить сегментирование локальных рынков недвижимости региона на основе анализа функциональных особенностей недвижимости,

- выявить характер и особенности взаимодействия основных экономических агентов локального рынка недвижимости и разработать модель данного рынка,

- определить уровень развития рыночной структуры на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики,

- изучить с учетом проведенного сегментирования на локальных рынках недвижимости особенности структуры вложений в недвижимость в Кабардино-Балкарской Республике,

- проанализировать основные системообразующие факторы, определяющие структурные характеристики локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики,

- выявить основные недостатки осуществляемой государственной политики в сфере управления локальными рынками недвижимости Кабардино-Балкарской Республики и разработать рекомендации по повышению ее эффективности.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются локальные рынки недвижимости региона как институт, формирующий совокупность организационно-экономических отношений в сфере девелопмента, строительства и вложений в недвижимость в условиях трансформационного характера развития экономики региона

Предметом исследования является совокупность базисных факторов, обусловливающих процесс формирования и развития локальных рынков недвижимости региона, и перспективные подходы к совершенствованию государственной политики в сфере управления их развитием

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения региональной экономики, в том числе в части формирования эффективной системы инструментов и методов регулирования развития локальных рынков недвижимости на мезоуровне, основы теории организации промышленности, работы отечественных и зарубежных ученых по проблеме управления переходными процессами в сфере недвижимости, отечественный и зарубежный опыт в области управления инвестиционно-строительной деятельностью и девелопмента

Инструментарно-методический аппарат. При разработке проблемы использовались различные методологические подходы, в том числе системный подход, общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, методы экономического, сравнительного, факторного анализа, метод научной абстракции, статистических группировок, а также другие статистические и графические методы исследования

Диссертационная работа выполнена в рамках паспорта специальности 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством региональная экономика (п 5 6 Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие, межрегиональная торговля)

Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные материалы Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистические ежегодники, аналитические материалы, нормативные, отчетные и служебные материалы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Кабардино-Балкарской Республики, администрации городского округа Нальчик, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых и научные статьи, правительсг-венные доклады о положении на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, региональные программы социально-экономического развития, а также Интернет-ресурсы Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и Правительства Кабардино-Балкарской Республики, а также законодательные и нормативные акты, затрагивающие вопросы развития локальных рынков недвижимости региона

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в необходимости рассмотрения локальных рынков недвижимости в качестве генерирующих элементов формирования конкурентоспособной экономики региона, что обусловливает, с одной стороны, трансформацию методов и форм экономической политики, используемых при управлении локальными рынками недвижимости региона, в направлении снижения входных барьеров для экономических агентов и усиления дерегулирующего характера управления, с другой стороны, оптимизацию параметров структуры вложений локальных рынков недвижимости региона

Положения диссертации, выносимые на защиту.

1 Локальный рынок недвижимости с организационно-экономической точки зрения является рынком со сложной схемой взаимодействия экономических агентов, характеризующейся разделением функций по производству, инвестированию и реализацией между различными экономическими субъектами Это позволяет осуществлять анализ рыночной структуры локальных рынков недвижимости региона и разработку рекомендаций по их развитию в контексте их представления как совокупности трех составляющих сектора строительных услуг, состоящего из строительных организаций, сектора девелопмента, состоящего из девелоперских фирм, сектора вложений в недвижимость первичного и вторичного рынков, состоящего из домохозяйств и фирм, оперирующих на локальных рынках недвижимости

2 Основные сегменты локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики (сегмент девелопмента многоквартирных жилых домов, девелопмента нежилых зданий и сооружений) характеризуются высокой степенью концентрации, где крупнейшим участником выступает государство Значительная концентрация является одним из основных факторов роста цен на недвижимость, так как отсутствие конкуренции способствует получению дополнительной прибыли действующими участниками сектора девелопмента, что существенно ограничивает развитие как самого рынка недвижимости, так и всей экономики региона в целом

3 Локальные рынки недвижимости Кабардино-Балкарской Республики обладают значительными входными барьерами для бизнеса Наличие высокой степени концентрации в секторе девелопмента создает барьеры, состоящие в возможности выдвижения дополнительных условий для получения заказа на строительство и оплату после его выполнения, что является значительным препятствием для экономико-хозяйственного развития строительных фирм региона Необходимость получения лицензии на проведение строительных работ являлась существенным барьером в хозяйственной деятельности фирм, функционирующих в наиболее значимых для социально-экономического развития региона сегментах строительстве многоквартирных жилых домов и строительстве нежилой недвижимости Поэтому отмена лицензирования должна положительно отразиться на развитии локального рынка недвижимости региона

4 Анализ структуры вложений в недвижимость в Кабардино-Балкарской Республике показывает ее диспропорциональный характер Так, с одной стороны, отмечается значительное превышение вложений в жилую недвижимость по сравнению с вложениями в сектор нежилой недвижимости С другой стороны, несмотря на то, что регион занимает последние места по показателям социально-экономического развития среди субъектов Российской Федерации, рынок недвижимости характеризуется более высокими значениями показателя средней площади вводимого жилья, чем в среднем по России, что свидетельствует о неэффективном использовании ресурсов и приводит к усилению социальной напряженности, проявляющейся в увеличении дифференциации доходов населения

5 Наличие концентрированной рыночной структуры в секторе девелоп-мента локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики обусловлено несовершенством осуществляемой государственной политики в сфере недвижимости, которое проявляется в создании дополнительных барьеров входа для бизнеса и предпосылок для дальнейшего роста цен на недвижимость Это требует реализации комплекса мер дерегулирующего характера, направленных на уменьшение барьеров для входа девелоперских, а также строительных компаний на локальные рынки недвижимости региона, что должно положительно отразиться на развитии региона через действие мультипликативного эффекта

6 В значительной степени формированию диспропорциональной структуры вложений способствует существующая система налогообложения недвижимости, которая облагает в значительно меньшей степени имущество физических лиц по сравнению с имуществом юридических лиц В связи с этим необходимо внести изменения, направленные на оптимизацию структуры вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, что будет способствовать повышению деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рационализации с точки зрения воспроизводственного процесса движения капитала в регионе

Научная новизна исследования состоит в выявлении на основе анализа рыночной структуры локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики (в секторах строительных услуг, девелопмента и вложений в недвижимость) основных барьеров входа на них, определении недостатков осуществляемой в данной сфере государственной политики и разработке рекомендаций по повышению ее эффективности Элементами научной новизны обладают следующие результаты

1 Разработана структурная модель локального рынка недвижимости, представляющая его как совокупность трех секторов строительных услуг, девелопмента и вложений, каждый из которых, в свою очередь, представлен тремя группами объектов (многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, нежилые объекты недвижимости), что позволило выявить характер и специфику сложных процессов взаимодействия экономических субъектов локальных рынков недвижимости региона по поводу производства, инвестирования и реализации объектов недвижимости

2 На основе количественного анализа рыночной структуры локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики выявлены диспропорции в их развитии, проявляющиеся в высокой степени концентрации в сегментах девелопмента многоквартирных жилых домов и нежилой недвижимости, что является основным фактором, сдерживающим рост предложения и стимулирующим рост цен на локальных рынках недвижимости

3 На основе анализа качественных показателей рыночной структуры сектора девелопмента локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики выявлено наличие значительных барьеров в предпринимательской дмтельности девелоперов (необходимость значительного объема вложений ре-

сурсов, оформления большого объема документации, а также значительные временные затраты для реализации проекта девелопмента), что позволило сформировать предложения по совершенствованию государственной политики в данной сфере

4 Выявлены основные диспропорции в структуре вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, состоящие в низком уровне вложений в нежилую недвижимость, оказывающем негативное влияние на уровень деловой активности в регионе, и повышенном уровне вложений в жилую недвижимость, что свидетельствует в целом о неэффективном использовании ресурсов и способствует дальнейшему увеличению социальной напряженности.

5. Обоснованы основные направления совершенствования государственной политики в сфере развития локальных рынков недвижимости, предусматривающие необходимость снижения выявленных входных и выходных барьеров (лицензии дня застройщика, на проведение инженерно-изыскательских, проектных и строительно-монтажных работ, получение земли под застройку, прохождение государственной экспертизы проектной документации, осуществление государственного контроля процесса строительства, государственная регистрация объекта недвижимости), что позволит обеспечить благоприятные условия для развития как самих локальных рынков, так и всего региона в целом

6. Обоснована необходимость проведения государственной стратегии по введению единого налога на недвижимость на основе анализа действующей системы налогообложения и оценки структуры вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики

Теоретическая значимость исследования определяется тем, что сформулированные выводы, предложения и рекомендации трансформации региональной стратегии управления локальными рынками недвижимости Кабардино-Балкарской Республики могут быть использованы

- федеральными, региональными и местными органами управления при формировании и реализации экономических программ развития локальных рынков недвижимости, разработке программ привлечения иностранных инвестиций в экономику региона, разработке фискальной политики, выстраивании системы сбора информации и мониторинга ситуации на региональных рынках, разработке политики социальной поддержки населения и увеличения рождаемости,

- в работе банков, девелоперских компаний, инвестиционных фондов при определении выгодности вложений в девелоперские проекты,

- в учебном процессе как учебно-методический материал в преподавании курсов по вопросам региональной экономики, рынка недвижимости, теории организации рынков

Практическая значимость определяется разработкой рекомендаций по совершенствованию государственной политики в сфере регулирования развития локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, направленных на оптимизацию количественных (снижение степени концентрации) и качественных (снижение барьеров входа и выхода) показателей их рыночной структуры

Материалы исследования могут найти применение в практической деятельности исполнительных органов государственной власти при разработке региональных программ социально-экономического развития, научных коллективов при разработке инвестиционных проектов и планов стратегического развития, в учебном процессе при разработке методического обеспечения для совершенствования программ учебных курсов «Региональная экономика», «Регулирование отраслевых рынков», «Государственное регулирование и экономическая политика».

Апробация работы. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение на Международной научно-практической конференции «Фундаментальные и прикладные исследования в системе образования» (1995 год), на Северо-Кавказской региональной научной конференции «Перспектива - 2004» (2004 год) и на научно-практических семинарах Кабардино-Балкарского государственного университета (2006 год) и Кабардино-Балкарской государственной сельскохозяйственной академии (2005 год)

Результаты и выводы исследования были использованы при разработке республиканской целевой программы «Жилье - 2010» Министерством экономического развития и торговли Кабардино-Балкарской Республики и Министерством финансов Кабардино-Балкарской Республики, при осуществлении мониторинга состояния конкурентной среды на рынке недвижимости, при рассмотрении случаев злоупотребления доминирующим положением на рынке недвижимости Управлением Федеральной антимонопольной службы по Кабардино-Балкарской Республике

Публикации. Основное содержание диссертации и результаты проведенных исследований изложены в девяти опубликованных научных работах общим объемом 2,0 п л , из них лично автора 1,8 п л

Работа имеет следующую структуру

Введение

1 Роль и место локальных рынков недвижимости в системе региональной экономики

1 1 Экономическое содержание и сущность локального рынка недвижимости как объекта исследования в региональной экономике

1 2 Особенности функционирования локальных рынков недвижимости и подходы к регулированию их развития на региональном уровне

1 3 Влияние структуры локального рынка недвижимости на экономику региона

2 Исследование динамики структурных изменений на локальных рынках недвижимости региона

2 1 Анализ структуры сектора девелопмента локальных рынков недвижимости региона

2 2 Динамика структуры сектора предоставления строительных услуг регионального рынка недвижимости

2 3 Исследование структуры сектора вложений локального рынка недвижимости Кабардино-Балкарской Республики

3 Основные направления совершенствования региональной политики в сфере развития локальных рынков недвижимости

3 1 Стимулирование предложения на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики как фактор развития региона

3 2 Формирование сбалансированной структуры вложений на локальных рынках недвижимости региона Заключение

Список использованных источников

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, степень ее разработанности, формулируются цель и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту, элементы научной новизны, практическая и теоретическая значимость

В первой главе «Роль и место локальных рынков недвижимости в системе региональной экономики» проанализированы различные подходы к определению экономического содержания и сущности локального рынка недвижимости как объекта исследования в региональной экономике, определены особенности функционирования локальных рынков недвижимости и подходы к регулированию их развития на региональном уровне, выявлено влияние структуры локального рынка недвижимости на экономику региона.

В работе показано, что локальные рынки недвижимости, функционируя относительно независимо друг от друга, в то же время на региональном уровне подвергаются некоторым общим правилам и подходам государственного регулирования При этом они участвуют в воспроизводственном процессе, в связи с чем занимают особое место в системе региональной экономики, оказывая значительный мультипликативный эффект, который проявляется в стимулировании развития отраслей региональной экономики строительной отрасли, отрасли машиностроения, промышленности строительных материалов, рынка труда, финансовой системы региона Обеспечивая население жильем, а бизнес — коммерческой недвижимостью, локальные рынки способствуют развитию новых форм экономических отношений на региональном уровне

Процесс воспроизводства недвижимости, а, следовательно, и функционирование локальных рынков недвижимости региона, характеризуются сложностью и неоднозначностью разделения между различными экономическими субъектами функций по производству (созданию), инвестированию и реализации (обороту) объектов недвижимости как товара, что существенно отличает их от других типов рынков, где производство и реализация чаще всего осуществляются одним и тем же субъектом хозяйствования В связи с этим для анализа локальных рынков недвижимости региона необходимо системное (модельное) представление, отражающее данную специфику

Автором предложена структурная модель локального рынка недвижимости (рис 1), позволяющая рассматривать его с помощью перманентного экономико-хозяйственного взаимодействия четырех основных секторов сектора оказания строительных услуг, сектора девелопмента, сектора вложений в недви-

жимость первичного локального рынка недвижимости, а также сектора вложений в недвижимость вторичного локального рынка недвижимости.

Рис. 1. Модель локального рынка недвижимости1

На локальном рынке недвижимости строительные фирмы не взаимодействуют непосредственно с потребителями объектов недвижимости, так как не могут предлагать ее на продажу или в аренду Поэтому для удовлетворения спроса на рынке недвижимости необходима деятельность девелоперов, вкладывающих значительные материальные ресурсы в возведение недвижимости и несущих все связанные с этим риски и расходы

В работе аргументирована значимость модельного представления для оценки сущности процессов, происходящих как внутри локального рынка недвижимости, так и в его взаимодействии с внешней средой, что позволяет отразить всю сложность и значение воспроизводственного процесса на локальных рынках недвижимости и необоснованность представления рынка недвижимости в качестве системы, обеспечивающей только перераспределение объектов недвижимости

Вторая глава диссертации «Исследование динамики структурных изменений на локальных рынках недвижимости региона» посвящена анализу современного состояния рыночной структуры в системе предложения локаль-

1 Составлен автором

ных рынков недвижимости в секторах девелопмента, предоставления строительных услуг, вложений локального рынка недвижимости, выявлению факторов, определяющих характер развития рыночной структуры на локальных рынках недвижимости, определению основных диспропорций в структуре спроса на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики

В работе показано, что для осуществления анализа локальных рынков недвижимости региона и отдельных его секторов целесообразно сегментировать объекты рынка недвижимости следующим образом сегмент многоквартирных жилых домов, индивидуальных жилых домов и нежилой недвижимости На основе предложенного подхода нами выявлены основные тенденции, происходящие на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики

Нами осуществлен структурный анализ девелопмента многоквартирных жилых домов (табл 1), который показал, что в данном сегменте наблюдается абсолютное доминирование одного крупнейшего девелопера - государства, доля которого составила в среднем за четыре года с 2002 по 2005 год 94,5%, и наблюдается тенденция к увеличению доли его влияния Соответственно, индекс Херфиндаля-Хиршмана составил в среднем за четыре года 8994 единицы из 10000 возможных

Таблица 1

Девелопмент многоквартирных жилых домов1

Годы

2002 2003 2004 2005

Инвестиций всего, (тыс рублей), в том числе 93572 142806 189494 224996

государственные инвестиции, (тыс рублей) 85854 142504 181668 204425

Число инвесторов, (единиц) 149 116 97 104

Индекс Херфиндаля-Хиршмана, единиц) 8419 9958 9191 8409

Анализ вложений в недвижимость в сегменте нежилых зданий и сооружений показал, что данный сегмент является менее концентрированным, чем сегмент девелопмента многоквартирных жилых домов, но при этом доля концентрации в нем крупнейшего девелопера-государства также является значительной (табл 2)

В среднем за три года с 2002 по 2005 год доля крупнейшего девелопера составила 52,7%, что говорит о значительном его доминировании Индекс Хер-финдаля-Хиршмана составил в среднем за три года 3679 единиц

1 Составлена на основе данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Кабардино-Балкарской Республике, а так же по Регионы России Социально-экономические показатели 2005 М Госкомстат России,-2006

Таблица 2

Девелопмепт нежилых зданий и сооружений1

Годы

2002 2003 2004 2005

Инвестиций всего, (тыс рублей) 1037601 1231980 1832355 1961189

в том числе Государственные инвестиции, (тыс рублей) 596519 807419 815887 854895

ООО «Машиностроительный комбинат»'', (тыс рублей) 375268 193660 440123 224138

ООО «Стройинвест», (тыс рублей) 23263 104056 351899 480156

Число инвесторов, (единиц) 140 116 97 ИЗ

Индекс Херфиндаля-Хиршмана, (единиц) 4618 4614 2930 2556

Таким образом, количественный анализ конкурентной структуры в секторе девелопмента рынка недвижимости позволяет сделать вывод, что его структура неоднородна

Анализ качественных показателей структуры локальных рынков недвижимости региона выявил, что сектор девелопмента многоквартирных жилых домов, так же как и сектор нежилой недвижимости, обладает значительными входными барьерами, затрудняющими вход новых участников (табл 3)

Таблица 3

Барьеры входа в сектор девелопмента локального рынка недвижимости3

Основные этапы девелопмента Основные участвующие организации Стоимость этапа Срок прохождения

Получение лицензии застройщика Южный окружной филиал федерального лицензионного центра при Госстрое России 4150 рублей 2 месяца

Получение участка под застройку Администрации местного самоуправления 1 стоимость земли, определяемая в результате аукционов 2 арендная плата в размере, составляющем в среднем по городскому округу Нальчик 11,5 рублей за кв м земли в год 2-3 недели

Получение инженерно-изыскательской и проектной документации Специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление данных работ и услуг 0,8-1,5 % от стоимости проведения строительно-монтажных работ 2-9 месяцев

' Составлена на основе данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Кабардино-Балкарской Республике, в так же по Регионы России Социально-экономические показатели 2005 М Госкомстат России,-2006

2 Названия предприятий изменены

3 Составлена на 1 мая 2007 года по данным Южного окружного филиала федерального лицензионного центра при Госстрое России, Управления Государственной вневедомственной экспертизы проектов при Министерстве строительства и ЖКХ Кабардино-Балкарской Республики, Управления Государственного архитектурно-строительного надзора Минстроя и ЖКХ Кабардино-Балкарской Республики городского округа Нальчик

Окончание таблицы 3

Прохождение государственной экспертизы проектной документации Управление Государственной вневедомственной экспертизы проектов при Министерстве строительства и ЖКХ Кабардино-Балкарской Республики 3-12% от стоимости проведения строительно-монтажных работ Не более 3 месяцев

Получение разрешения на строительство Управление Государственного архитектурно-строительного надзора Минстроя и ЖКХ Кабардино-Балкарской Республики Бесплатно 10 дней

Организация строительства объекта Стоимость проведения строительно-монтажных работ + 0,72% От 1,5 до 5 лет

Введение объекта в эксплуатацию Бесплатно 10 дней

Государственная регистрация возведенного объекта недвижимости Регистрационная палата Российской Федерации Госпошлина 7500 рублей 1 месяц

Что касается сегмента девелопмента индивидуальных жилых домов, можно отметить, что он обладает развитой рыночной структурой и незначительными входными и выходными барьерами

Анализ сектора строительных услуг показал, что он является неконцентрированным. Показатель индекса концентрации Херфиндаля-Хиршмана в среднем за 2001-2005 годы составил 90 единиц При этом сектор строительных услуг в сегментах строительства многоквартирных жилых домов и нежилой недвижимости обладает существенными входными барьерами

Анализ спроса на локальных рынках недвижимости показал наличие существенных диспропорций С одной стороны, спрос на нежилую недвижимость носит в регионе заниженный характер по сравнению со спросом на жилую недвижимость Так, по показателю структуры инвестиций в основной капитал доля инвестиций в жилые здания в 2004 году составила 40,3 %, тогда как в среднем по России 13,6 % По показателю структуры ввода зданий нежилого назначения, доля введенной нежилой недвижимости в Кабардино-Балкарской Республике составила 23,1%, тогда как в среднем по России 31,7 %

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на локальные рынки недвижимости, является уровень жизни населения региона При этом в республике выявляется, на первый взгляд, парадоксальная ситуация, когда по показателю соотношения среднедушевых денежных доходов населения с величиной прожиточного уровня республика заняла 81 место в России в 2004 году и в то же время в 2004 году средний размер вводимой квартиры в регионе был на

40,3 кв м, или на 46,9% больше чем в среднем по России При этом доля ввода индивидуальных жилых домов составила в регионе 80,9%, в России 39,2% Объяснением этого является высокий уровень дифференциации доходов населения региона, что свидетельствует и о наличии социально-экономической напряженности в республике

В третьей главе «Основные направления совершенствования региональной политики в сфере развития локальных рынков недвижимости» сформулированы предложения по формированию комплекса мер в направлении стимулирования предложения на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики как фактора развития региона, определены подходы к формированию сбалансированной структуры вложений на локальных рынках недвижимости региона

Анализ рыночной структуры в секторе строительных услуг и секторе де-велопмента (за исключением сегмента девелопмента индивидуальных жилых домов), выявил диспропорции в системе предложения на локальных рынках недвижимости региона, основное воздействие которых проявляется в увеличении цен на недвижимость Так, барьеры входа в сектор строительных услуг, являясь значительным препятствием, способствуют повышению стоимости оказываемых строительных услуг Барьеры входа в сектор девелопмента, создающие предпосылки для чрезмерной концентрации основного девелопера, способствуют повышению цены на недвижимость через получение им дополнительной прибыли Данные диспропорции через увеличение барьеров входа для осуществления предпринимательской деятельности, а также через повышение цен на локальных рынках недвижимости вызывают негативные последствия для всей экономики региона

В связи с этим основным направлением совершенствования региональной политики в сфере развития локальных рынков недвижимости региона является формирование условий для развития рыночной структуры в секторах девелопмента и строительных услуг Для этого необходимо реализовать комплекс мер, направленный на снижение выявленных административных барьеров входа на локальные рынки недвижимости региона, способствующих росту цен на недвижимость, в особенности в части совершенствования процедур получения земли под застройку и технического регламента (рис 2)

Это позволит привлечь дополнительные вложения в возведение зданий и повысить эффективность рыночной структуры, что, в свою очередь, позволит добиться достижения оптимальных цен на недвижимость

В связи с этим совершенствование региональной политики в сфере регулирования локальных рынков недвижимости региона должно включать реализацию мер, направленных на снижение степени концентрации сектора девелопмента, в первую очередь, за счет снижения доли девелопера-государства В условиях значительной концентрации сектора девелопмента локальных рынков недвижимости региона дополнительное увеличение спроса, в том числе, связанное с государственной поддержкой некоторых категорий граждан, может привести к дальнейшему ускоренному росту цен, что негативно отразится на уровне и качестве жизни основной массы населения республики

Рис. 2. Факторы роста цен на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики1

В свою очередь, анализ спроса на локальном рынке недвижимости региона выявил наличие в нем существенных диспропорций, проявляющихся в повышенном спросе на жилую недвижимость высокого класса и пониженном спросе на нежилую недвижимость Кроме того, в регионе наблюдается значительная социальная напряженность, которая проявляется в низкой обеспеченности жилой площадью, приходящейся на одного человека

С целью анализа причин диспропорций в спросе в работе рассмотрен фискальный фактор Исследование показало, что существующая система налогообложения недвижимости стимулирует Повышенное потребление на локальном рынке недвижимости Так, имущество физических лиц облагается в значительно меньшей степени; чем имущество юридических лиц Вновь построенные объекты недвижимости юридических лиц облагаются в большей степени, чем ранее введенные Кроме того, в основе налоговой базы юридических лиц лежит инвентаризационная стоимость, которая намного ниже ее рыночной стоимости Диспропорции в структуре спроса на локальном рынке недвижимости негативно отражаются на экономическом и социальном положении республики Так, за счет завышенного потребления в сегменте жилой недвижимости происходит уменьшение размера возможных вложений в производственную сферу и оказание услуг в экономике, это, в свою очередь, препятствует росту деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рациональному, с точки зрения воспроизводственного процесса, движению капитала. Кроме того, диспропорции в структуре спроса, формируя повышенный его уровень на элитные объекты недвижимости, тем самым провоци-

1 Составлен автором на 1 мая 2007 года

рует и увеличение спроса на импортную строительную продукцию, уменьшая потребление за счет внутренних ресурсов государства, что отражается на параметрах платежного баланса региона и страны в целом, способствует повышению социальной напряженности в обществе

В этой связи система налогообложения недвижимости нуждается в изменении По мнению автора, для формирования сбалансированного спроса на локальных рынках недвижимости республики необходимо заменить три налога -налог на имущество юридических лиц, налог на имущество физических лиц, налог на землю, одним консолидированным налогом на недвижимость, в основе определения налогооблагаемой базы которого должна лежать оценка недвижимости по рыночной стоимости или стоимости, приближенной к ней В основе определения ставок налога на недвижимость должен лежать принцип приоритета реализации его стимулирующей функции, направленной на стим> -лирование вложения средств в инвестиционные программы, обеспечение льготного налогового режима для капиталов, привлекаемых в целях решения приоритетных задач развития российской экономики

В этой связи элитные объекты жилого недвижимого имущества должны облагаться по более высокой ставке, чем производственные объекты и остальные жилые объекты недвижимости Одновременно должны быть предусмотре -ны льготы и вычеты как всем владельцам частного жилья, так и отдельным категориям граждан, чья стоимость не превышает определенный предел

В заключении диссертационной работы излагаются итоговые результаты и выводы исследования

Основные положения диссертационной работы нашли отражение в следующих публикациях:

Научные статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК

1 Калабеков, A M Региональные особенности развития конкурентной среды на первичном рынке недвижимости КБР / A M Калабеков // Экономический вестник РГУ. Изд Южного Федерального Университета Ростов-на-Дону -2007 -Т 5,№2 -0,5 п л

Научные статьи и тезисы докладов

2 Калабеков, A M Исследование особенностей рынка недвижимости / A M Калабеков // Седьмой регион Наука и практика Сборник научных трудов ученых и соискателей Вып 5 Нальчик 2005 - 0,2 п л

3 Калабеков, A M Проблемы формирования и развития жилищной политики / A M Калабеков // Седьмой регион Наука и практика Сборник научных трудов ученых и соискателей Вып 5 Нальчик 2005 — 0,1 п л

4 Калабеков, A M Формирование конкурентной среды на локальном первичном рынке недвижимости КБР / A M Калабеков // Российский экономический интернет-журнал [Электронный ресурс]. Интернет-журнал АТиСО / Акад труда и социал отношений - Электрон, журн - M АТиСО, 2006 № гос регистрации 0420600008 - Режим доступа http //www е-ге; ru/ArticIes/2006/Kakabekov pdf, свободный - Загл с экрана - 0,5 п л

5 Калабеков, A M Формирование эффективной системы сбора информации для целей государственного управления в экономике / A M Калабеков // Вестник Кабардино-Балкарского государственного университета Серия Экономические науки Вын 7 - Нальчик Каб -Балк. ун-т, 2003 - 0,2 п л

6 Калабеков, A M , Шандиров, О J1 Проблемы классификации объектов недвижимости / Калабеков A M , Шандиров О Л // Тезисы докладов СевероКавказской региональной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Перспектива - 2000» - Нальчик, 2000 - 0,1 п л / 0,05 п л

7 Калабеков, A M , Шандиров, О Л Формирование концепции развития регионального рынка недвижимости / Калабеков, A M , Шандиров, О Л // Тезисы докладов Северо-Кавказской региональной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Перспектива - 2000» - Нальчик, 2000. - 0,1 п л / 0,05 п л

8 Калабеков, A M , Шогенов, Т M Движение капитала и система государственного регулирования экономикой / Калабеков, A M , Шогенов, Т.М // Перспектива 2004 Материалы Всероссийской научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых - В 3-х томах - Т 1 — Нальчик Каб -Балк гос ун-т, 2004 - 0,2 п л / 0,1 п л

9 Калабеков, A M Проблема выбора концепции анализа рыночных процессов / Калабеков, A M // Фундаментальные и прикладные исследования в системе образования Материалы 3-й Международной научно-практической конференции С 3 - Тамбов, 2005 - 0,1 п л

Подписано в печать 15 10 2007. Печать офсетная Объем 1,0 уч.-уздл. Бумага офсетная Гарнитура «Тайме». Формат 60x84/16. Заказ № 1524. Тираж 120 экз

Отпечатано1 ООО «АзовПечать» г. Азов, ул. Привокзальная, 6 а, тел (86342) 5-37-57

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Калабеков, Алим Масхутович

ВВЕДЕНИЕ

1. РОЛЬ И МЕСТО ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКОВ 14 НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ

1.1. Экономическое содержание и сущность локального рынка 14 недвижимости как объекта исследования в региональной экономике

1.2. Особенности функционирования локальных рынков 31 недвижимости и подходы к регулированию их развития на региональном уровне

1.3. Влияние структуры локального рынка недвижимости на 47 экономику региона

2. ИССЛЕДОВАНИЕ ДИНАМИКИ СТРУКТУРНЫХ 73 ИЗМЕНЕНИЙ НА ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА

2.1. Анализ структуры сектора девелопмента локальных рынков 73 недвижимости региона

2.2. Динамика структуры сектора предоставления строительных 93 услуг регионального рынка недвижимости

2.3. Исследование структуры сектора вложений локального рынка 111 недвижимости Кабардино-Балкарской Республики

3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ 130 РЕГИОНАЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ В СФЕРЕ РАЗВИТИЯ ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Стимулирование предложения на локальных рынках 130 недвижимости Кабардино-Балкарской Республики как фактор развития региона

3.2. Формирование сбалансированной структуры вложений на 143 локальных рынках недвижимости региона

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование управления локальными рынками недвижимости региона в условиях транзитивной экономики"

Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости оказывает значительное влияние на все хозяйственные и социальные процессы, протекающие как в целом по стране, так и на уровне отдельных регионов. При этом развитие рынка недвижимости оказывает мультипликативный эффект на экономику регионов и во многом определяет конкурентоспособность его локальных рынков, характеризующихся, в свою очередь, многогранностью и сложностью происходящих на них трансформационных процессов.

В условиях усиливающейся регионализации российской экономики при управлении рынком недвижимости особую актуальность приобретают направления региональной социально-экономической политики, позволяющие сформировать инфраструктуру региона, создающую условия для развития строительно-инвестиционного и девелоперского сегментов рынка недвижимости. Между тем несовершенство и противоречивость форм и методов управления локальными рынками недвижимости, а также существенные диспропорции в их развитии свидетельствуют об отсутствии эффективной стратегии и организационного механизма управления развитием локальных рынков региона.

В настоящее время региональные рынки недвижимости характеризуются наличием негативных тенденций, среди которых - недостаточная обеспеченность населения качественным жильем, высокая динамика цен на недвижимость, значительные барьеры входа для осуществления предпринимательской деятельности, неоднородность и значительная доля концентрации девелоперского капитала на рынке недвижимости. Так, несмотря на процессы разгосударствления и переход на рыночные принципы хозяйствования, доминирующим девелопером многоквартирных жилых домов и нежилых зданий и сооружений в Кабардино-Балкарской Республике является государство.

Существенная социальная и экономическая значимость объектов недвижимости для населения и бизнеса региона требует дополнительных исследований современных тенденций развития локальных рынков недвижимости с целью совершенствования форм, методов и инструментов государственного воздействия на происходящие трансформационно-рыночные процессы в данной 4 сфере и формирования эффективного инструментария методического обеспечения развития локальных рынков недвижимости.

Степень разработанности проблемы. В научной экономической литературе методологические основы исследования региональных проблем заложены и достаточно проработаны в трудах известных российских ученых Н. Булановой, В. Горемыкина, П. Грабовского, А. Гранберга, А. Крутика, В. Черняка и др.

Теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа рынка недвижимости отражены в работах А. Асаула, Л. Белых, Э. Бугулова, В. Горемыкина, А. Грязновой, В. Левашова, М. Нефедова, Б. Новикова, М. Федотовой и др., в том числе на региональном и локальном уровнях - Е. Анимицы, Л. Белых, В. Бугулова, В. Горемыкина, Н. Калининой, А. Маршаловой, А. Новоселова, В. Прорвича, В. Ресина, Н. Розановой, Г. Стерника, Н. Сурниной, Р. Шнипера, П. Юнацкевича и др.

Несмотря на многообразие подходов к раскрытию исследуемой в диссертации темы, отдельные теоретико-методологические и прикладные аспекты управления развитием регионального рынка недвижимости нельзя признать полностью разработанными. В частности, в данных работах не делался акцент на формировании эффективных подходов к управлению региональным рынком недвижимости как совокупности локальных рынков, не затрагивались вопросы устранения институциональных причин, препятствующих обеспечению мультипликативного эффекта развития локальных рынков недвижимости в качестве фактора достижения социально-экономического благополучия регионов. Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертационного исследования, его цель, задачи и логику построения.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования - на основе анализа и систематизации факторов, влияющих на формирование конкурентной структуры локальных рынков недвижимости региона, выявить основные недостатки осуществляемой в данной сфере государственной политики и разработать рекомендации по повышению ее эффективности.

Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач:

• осуществить сегментирование локальных рынков недвижимости региона на основе анализа функциональных особенностей недвижимости;

• выявить характер и особенности взаимодействия основных экономических агентов локального рынка недвижимости и разработать модель данного рынка;

• определить уровень развития рыночной структуры на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики;

• изучить с учетом проведенного сегментирования на локальных рынках недвижимости особенности структуры вложений в недвижимость в Кабардино-Балкарской Республике;

• проанализировать основные системообразующие факторы, определяющие структурные характеристики локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики;

• выявить основные недостатки осуществляемой государственной политики в сфере управления локальными рынками недвижимости Кабардино-Балкарской Республики и разработать рекомендации по повышению ее эффективности.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются локальные рынки недвижимости региона как институт, формирующий совокупность организационно-экономических отношений в сфере девелопмента, строительства и вложений в недвижимость в условиях трансформационного характера развития экономики региона.

Предметом исследования является совокупность базисных факторов, обусловливающих процесс формирования и развития локальных рынков недвижимости региона, и перспективные подходы к совершенствованию государственной политики в сфере управления их развитием.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения региональной экономики, в том числе в части 6 формирования эффективной системы инструментов и методов регулирования развития локальных рынков недвижимости на мезоуровне, основы теории организации промышленности, работы отечественных и зарубежных ученых по проблеме управления переходными процессами в сфере недвижимости, отечественный и зарубежный опыт в области управления инвестиционно-строительной деятельностью и девелопмента.

Инструментарно-методический аппарат. При разработке проблемы использовались различные методологические подходы, в том числе системный подход, общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, методы экономического, сравнительного, факторного анализа, метод научной абстракции, статистических группировок, а также другие статистические и графические методы исследования.

Диссертационная работа выполнена в рамках паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика (п. 5.6. Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля).

Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные материалы Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистические ежегодники, аналитические материалы, нормативные, отчетные и служебные материалы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Кабардино-Балкарской Республики, администрации городского округа Нальчик, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых и научные статьи, правительственные доклады о положении на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, региональные программы социально-экономического развития, а также Интернет-ресурсы. Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и 7

Правительства Кабардино-Балкарской Республики, а также законодательные и нормативные акты, затрагивающие вопросы развития локальных рынков недвижимости региона.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в необходимости рассмотрения локальных рынков недвижимости в качестве генерирующих элементов формирования конкурентоспособной экономики региона, что обусловливает, с одной стороны, трансформацию методов и форм экономической политики, используемых при управлении локальными рынками недвижимости региона, в направлении снижения входных барьеров для экономических агентов и усиления дерегулирующего характера управления, с другой стороны, оптимизацию параметров структуры вложений локальных рынков недвижимости региона.

Положения диссертации, выносимые на защиту.

1. Локальный рынок недвижимости с организационно-экономической точки зрения является рынком со сложной схемой взаимодействия экономических агентов, характеризующейся разделением функций по производству, инвестированию и реализацией между различными экономическими субъектами. Это позволяет осуществлять анализ рыночной структуры локальных рынков недвижимости региона и разработку рекомендаций по их развитию в контексте их представления как совокупности трех составляющих: сектора строительных услуг, состоящего из строительных организаций; сектора девелопмента, состоящего из девелоперских фирм; сектора вложений в недвижимость первичного и вторичного рынков, состоящего из домохозяйств и фирм, оперирующих на локальных рынках недвижимости.

2. Основные сегменты локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики (сегмент девелопмента многоквартирных жилых домов, девелопмента нежилых зданий и сооружений) характеризуются высокой степенью концентрации, где крупнейшим участником выступает государство. Значительная концентрация является одним из основных факторов роста цен на недвижимость, так как отсутствие конкуренции способствует получению дополнительной прибыли действующими участниками сектора девелопмента, что 8 существенно ограничивает развитие как самого рынка недвижимости, так и всей экономики региона в целом.

3. Локальные рынки недвижимости Кабардино-Балкарской Республики обладают значительными входными барьерами для бизнеса. Наличие высокой степени концентрации в секторе девелопмента создает барьеры, состоящие в возможности выдвижения дополнительных условий для получения заказа на строительство и оплату после его выполнения, что является значительным препятствием для экономико-хозяйственного развития строительных фирм региона. Необходимость получения лицензии на проведение строительных работ являлась существенным барьером в хозяйственной деятельности фирм, функционирующих в наиболее значимых для социально-экономического развития региона сегментах: строительстве многоквартирных жилых домов и строительстве нежилой недвижимости. Поэтому отмена лицензирования должна положительно отразиться на развитии локального рынка недвижимости региона.

4. Анализ структуры вложений в недвижимость в Кабардино-Балкарской Республике показывает ее диспропорциональный характер. Так, с одной стороны, отмечается значительное превышение вложений в жилую недвижимость по сравнению с вложениями в сектор нежилой недвижимости. С другой стороны, несмотря на то, что регион занимает последние места по показателям социально-экономического развития среди субъектов Российской Федерации, рынок недвижимости характеризуется более высокими значениями показателя средней площади вводимого жилья, чем в среднем по России, что свидетельствует о неэффективном использовании ресурсов и приводит к усилению социальной напряженности, проявляющейся в увеличении дифференциации доходов населения.

5. Наличие концентрированной рыночной структуры в секторе девелопмента локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской

Республики обусловлено несовершенством осуществляемой государственной политики в сфере недвижимости, которое проявляется в создании дополнительных барьеров входа для бизнеса и предпосылок для дальнейшего роста цен на недвижимость. Это требует реализации комплекса мер 9 дерегулирующего характера, направленных на уменьшение барьеров для входа девелоперских, а также строительных компаний на локальные рынки недвижимости региона, что должно положительно отразиться на развитии региона через действие мультипликативного эффекта.

6. В значительной степени формированию диспропорциональной структуры вложений способствует существующая система налогообложения недвижимости, которая облагает в значительно меньшей степени имущество физических лиц по сравнению с имуществом юридических лиц. В связи с этим необходимо внести изменения, направленные на оптимизацию структуры вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, что будет способствовать повышению деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рационализации с точки зрения воспроизводственного процесса движения капитала в регионе.

Научная новизна исследования состоит в выявлении на основе анализа рыночной структуры локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики (в секторах строительных услуг, девелопмента и вложений в недвижимость) основных барьеров входа на них, определении недостатков осуществляемой в данной сфере государственной политики и разработке рекомендаций по повышению ее эффективности. Элементами научной новизны обладают следующие результаты:

1. Разработана структурная модель локального рынка недвижимости, представляющая его как совокупность трех секторов: строительных услуг, девелопмента и вложений, каждый из которых, в свою очередь, представлен тремя группами объектов (многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, нежилые объекты недвижимости), что позволило выявить характер и специфику сложных процессов взаимодействия экономических субъектов локальных рынков недвижимости региона по поводу производства, инвестирования и реализации объектов недвижимости.

2. На основе количественного анализа рыночной структуры локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики выявлены диспропорции в их развитии, проявляющиеся в высокой степени концентрации в

10 сегментах девелопмента многоквартирных жилых домов и нежилой недвижимости, что является основным фактором, сдерживающим рост предложения и стимулирующим рост цен на локальных рынках недвижимости.

3. На основе анализа качественных показателей рыночной структуры сектора девелопмента локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики выявлено наличие значительных барьеров в предпринимательской деятельности девелоперов (необходимость значительного объема вложений ресурсов, оформления большого объема документации, а также значительные временные затраты для реализации проекта девелопмента), что позволило сформировать предложения по совершенствованию государственной политики в данной сфере.

4. Выявлены основные диспропорции в структуре вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, состоящие в низком уровне вложений в нежилую недвижимость, оказывающем негативное влияние на уровень деловой активности в регионе, и повышенном уровне вложений в жилую недвижимость, что свидетельствует в целом о неэффективном использовании ресурсов и способствует дальнейшему увеличению социальной напряженности.

5. Обоснованы основные направления совершенствования государственной политики в сфере развития локальных рынков недвижимости, предусматривающие необходимость снижения выявленных входных и выходных барьеров (лицензии для застройщика, на проведение инженерно-изыскательских, проектных и строительно-монтажных работ, получение земли под застройку; прохождение государственной экспертизы проектной документации; осуществление государственного контроля процесса строительства; государственная регистрация объекта недвижимости), что позволит обеспечить благоприятные условия для развития как самих локальных рынков, так и всего региона в целом.

6. Обоснована необходимость проведения государственной стратегии по введению единого налога на недвижимость на основе анализа действующей системы налогообложения и оценки структуры вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Балкарской Республики.

Теоретическая значимость исследования определяется тем, что сформулированные выводы, предложения и рекомендации трансформации региональной стратегии управления локальными рынками недвижимости Кабардино-Балкарской Республики могут быть использованы:

- федеральными, региональными и местными органами управления при формировании и реализации экономических программ развития локальных рынков недвижимости, разработке программ привлечения иностранных инвестиций в экономику региона, разработке фискальной политики, выстраивании системы сбора информации и мониторинга ситуации на региональных рынках, разработке политики социальной поддержки населения и увеличения рождаемости;

- в работе банков, девелоперских компаний, инвестиционных фондов при определении выгодности вложений в девелоперские проекты;

- в учебном процессе как учебно-методический материал в преподавании курсов по вопросам региональной экономики, рынка недвижимости, теории организации рынков.

Практическая значимость определяется разработкой рекомендаций по совершенствованию государственной политики в сфере регулирования развития локальных рынков недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, направленных на оптимизацию количественных (снижение степени концентрации) и качественных (снижение барьеров входа и выхода) показателей их рыночной структуры.

Материалы исследования могут найти применение в практической деятельности исполнительных органов государственной власти при разработке региональных программ социально-экономического развития; научных коллективов при разработке инвестиционных проектов и планов стратегического развития; в учебном процессе при разработке методического обеспечения для совершенствования программ учебных курсов «Региональная экономика»,

Регулирование отраслевых рынков», «Государственное регулирование и экономическая политика».

Апробация работы. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение на Международной научно-практической конференции «Фундаментальные и прикладные исследования в системе образования» (1995 год), на Северо-Кавказской региональной научной конференции «Перспектива - 2004» (2004 год) и на научно-практических семинарах Кабардино-Балкарского государственного университета (2006 год) и Кабардино-Балкарской государственной сельскохозяйственной академии (2005 год).

Результаты и выводы исследования были использованы при разработке республиканской целевой программы «Жилье - 2010» Министерством экономического развития и торговли Кабардино-Балкарской Республики и Министерством финансов Кабардино-Балкарской Республики; при осуществлении мониторинга состояния конкурентной среды на рынке недвижимости, при рассмотрении случаев злоупотребления доминирующим положением на рынке недвижимости Управлением Федеральной антимонопольной службы по Кабардино-Балкарской Республике.

Публикации. Основное содержание диссертации и результаты проведенных исследований изложены в девяти опубликованных научных работах общим объемом 2,0 пл., из них лично автора 1,8 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Калабеков, Алим Масхутович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исследование проблемы формирования первичного рынка недвижимости в качестве элемента конкурентоспособной экономики региона позволило сделать следующие выводы:

1. Локальный рынок недвижимости, с организационной и экономической точек зрения, является сложным рынком, так как процесс создания и вложения в процесс создания и реализации, в отличие от большинства других рынков, выполняют разные экономические субъекты. Поэтому для оценки рыночной структуры и разработки рекомендаций для локального рынка недвижимости целесообразно представить локальный рынок недвижимости как совокупность трех составляющих - сектора строительных услуг, представляющего собой совокупность строительных организаций, сектора девелопмента, состоящего из девелоперских фирм, и сектора вложений в недвижимость, состоящего из домохозяйств и фирм.

2. Анализ рыночной структуры в секторе девелопмента показал, что его структура является неоднородной.

В сегменте девелопмента многоквартирных жилых домов, который является источником недорогого вида жилья, наблюдается наибольшая концентрация. Несмотря на разгосударствление и переход на рыночную экономику, крупнейшим девелопером в Кабардино-Балкарской Республике является государство, доля которого составила в среднем за четыре года с 2002 по 2005 год 94,5%, что говорит об абсолютном его доминировании. Соответственно, индекс Херфиндаля-Хиршмана составил в среднем за четыре года 8994 единиц.

Сегмент девелопмента нежилых зданий и сооружений является менее концентрированным, чем сегмент девелопмента многоквартирных жилых домов, но в то же время доля в нем крупнейшего участника остается значительной. Крупнейшим девелопером в сегменте является также государство, доля которого составила в среднем за четыре года с 2002 по

2005 год 52,7%, что говорит о значительном его доминировании. Индекс Херфиндаля-Хиршмана составил в среднем за три года 3679 единиц.

Сектор девелопмента, за исключением девелопмента индивидуальных жилых домов, обладает значительными входными барьерами, затрудняющими вход новых инвесторов.

Потенциальный участник, входя в сектор девелопмента (за исключением сегмента девелопмента индивидуальных жилых домов), встречает на своем пути значительные барьеры, связанные, во-первых, со сложностью получения земли под застройку, во-вторых, со значительным объемом необходимых вложений в возведение недвижимости, в-третьих, со значительным периодом времени, необходимым для реализации проекта, в-четвертых, со значительным объемом документации, необходимой на всех этапах реализации проекта, начиная от получения лицензии на право застройщика и заканчивая введением объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрацией объекта.

Выходные барьеры из данного сектора сопряжены с продажей незавершенного объекта строительства. Продажа объектов недвижимости, как правило, не представляет затруднений. Поэтому выходные барьеры из отрасли можно охарактеризовать как несущественные.

Сегмент девелопмента индивидуальных жилых домов в целом обладает развитой рыночной структурой и незначительными входными и выходными барьерами.

В целом неразвитая рыночная структура в секторе девелопмента способствует получению дополнительной прибыли действующих участников и, соответственно, росту цен на недвижимость в социально значимом сегменте - девелопменте многоквартирных жилых домов и в экономически значимом сегменте - девелопменте нежилой недвижимости.

3. Анализ рыночной структуры в секторе строительных услуг показал, что показатель индекса концентрации Херфиндаля-Хиршмана в среднем за 2001-2005 годы составил 90 единиц, что свидетельствует о наличии развитой рыночной структуры в секторе строительных услуг Кабардино-Балкарской Республики. Кроме того, динамика индекса свидетельствует об уменьшении степени концентрации в секторе. Так, в 2005 году индекс концентрации уменьшился на 44.6 единицы с 114,4 единиц в 2001 году до 69,8 единиц в 2005 году.

Несмотря на показатели развитой рыночной структуры в секторе строительных услуг, он обладает существенными входными барьерами, наиболее значимыми из которых являются необходимость получения лицензии как на проведение строительных работ и заказов на выполнение подрядных работ, так и получение оплаты за выполненные строительные работы.

Получение лицензии на право оказания строительных услуг по строительству зданий и сооружений, осуществляемое для I и II уровней ответственности, является существенным барьером, приводящим к удорожанию строительных услуг в социально значимом сегменте строительства многоквартирных жилых домов, а также в сегменте строительства нежилой недвижимости. При этом строительство индивидуальных жилых домов, являющееся сегментом возведения недвижимости, как правило, более высокого класса, не подвержено этому влиянию.

Получение заказов на выполнение подрядных работ и получение оплаты за выполненные строительные работы является существенным барьером в данном секторе. Наличие высокой степени концентрации в секторе девелопмента создает возможность злоупотребления доминирующим положением крупнейшим участником. Так, размещая заказы на выполнение подрядных работ, доминирующий девелопер может выдвигать дополнительные условия получения заказа и получения оплаты после его выполнения.

Наличие существенных входных барьеров в сектор строительных услуг является фактором, повышающим стоимость оказываемых девелопером строительных услуг, что, в свою очередь, способствует росту цен на недвижимость прежде всего в социально значимом сегменте - строительства многоквартирных жилых домов, а также в сегменте строительства нежилой недвижимости.

4. Продолжается дальнейшее усиление социальной напряженности в обществе Кабардино-Балкарской Республики, проявляющееся главным образом в увеличении дифференциации доходов населения, о чем свидетельствуют показатели динамики и структуры численности населения, его доходов, а также динамики и структуры ввода жилой недвижимости. Усугубляет эту характеристику и сравнение со среднероссийскими показателями. За 2001-2006 годы разрыв по показателю ВРП на душу населения увеличился в 1,8 раза (с 2,57 до 4,63)

Вложения в нежилую недвижимость носят в Кабардино-Балкарской Республике заниженный характер по сравнению с вложениями в жилую недвижимость, о чем свидетельствует структура ввода зданий жилого и нежилого назначения и структура инвестиций в основной капитал.

Повышение доли индивидуальной застройки и уменьшение доли нежилого строительства свидетельствуют о неэффективном использовании ресурсов в экономике Кабардино-Балкарской Республики, что, в свою очередь, способствует увеличению социальной напряженности в республике, сказывается на ее социально-экономическом развитии.

5.Структура предложения, формируемая на локальном рынке недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, прежде всего в секторе девелопмента и секторе строительных услуг, оказывает негативное воздействие рыночную структуру, что проявляется в повышении цен и поэтому требует трансформации через изменение государственной политики. С целью исправления ситуации на локальном рынке недвижимости государство приняло ряд мер. Тем не менее при регулировании рынка возникает ряд рисков, которые в целом могут вести к увеличению цен. Поэтому с целью минимизации этих рисков и необходимости регулирования локального рынка недвижимости необходимо, на наш взгляд, принять комплекс мер дерегулирующего характера с целью уменьшения барьеров для входа девелоперских компаний на локальный рынок недвижимости Кабардино-Балкарской Республики.

6. Проблема несбалансированной структуры вложений в недвижимость на локальном рынке недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, проявляемая в повышенном уровне вложений в жилье, вызывает ряд негативных последствий для экономики республики, вызывая уменьшение размера возможных вложений в производство и оказание услуг в экономике и влияя на параметры платежного баланса, увеличивая импорт и уменьшая потребление за счет внутренних ресурсов.

В значительной степени система налогообложения недвижимости стимулирует повышенное потребление на рынке, облагая в значительно меньшей степени имущество физических лиц по сравнению с юридическими.

Введение налога на недвижимость позволит снизить цены на недвижимость и создать сбалансированную структуру вложений в недвижимость на локальном рынке недвижимости Кабардино-Балкарской Республики, т.е. позволит увеличить объемы вложений в нежилую недвижимость и уменьшить объемы вложений в элитные объекты недвижимости. Это будет способствовать повышению деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рациональному, с точки зрения воспроизводственного процесса, движению капитала.