Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости"

Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости

(на примере Москвы и Московской области)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

1 2 г-;оя 2СГ9

Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Москва-2009

Работа выполнена на кафедре «Финансы и кредит» Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации

Научный консультант:

доктор экономических наук, профессор Бабленкова Ирина Ивановна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор, Заслуженный экономист РФ Федотова Марина Алексеевна

доктор экономических наук, профессор Сенчагов Вячеслав Константинович

доктор экономических наук, профессор Григорьев Владимир Викторович

Ведущая организация: Академия народного хозяйства при Правительстве РФ

Защита состоится «1» декабря 2009 г. в 12.00 часов на заседании диссертационного совета по экономическим наукам Д 226.003.01 при Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации по адресу: 109456, Москва, 4-й Вешняковский пр-д, д.4, ауд.113

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации

Автореферат разослан « ¿У » октября 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических на

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования

Изучение истории функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира приводит к выводу, что недостаточное внимание к научному качеству аналитической поддержки является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х - начале 90-х годов и кризис 2007 г., длящийся по сегодняшний день. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие рыночные условия.

В нашей стране на начальной стадии развития рынка недвижимости результаты его мониторинга и анализа не удовлетворяли специалистов и потребителей и по иным причинам. Оказалось, что наработанные как за рубежом, так и в отечественной науке и практике методы экономического анализа малоприменимы в условиях переходной экономики. С одной стороны, зарубежные методы ориентированы на сформировавшийся, информационно открытый рынок, функционирующий в условиях стабильной политической и макроэкономической обстановки и развитого законодательства. Сбор информации о рынке, ее обработка, анализ и прогнозирование не требуют специфических методов и чрезвычайных усилий. С другой стороны, оставшиеся в наследство отечественные методы экономического и статистического анализа отраслей плановой, централизованной экономики плохо адаптируются к понятиям и закономерностям рыночной экономики.

По этой причине возникла настоятельная потребность в создании научной методологии анализа рынка недвижимости, опирающейся на опыт стран с многолетними рыночными традициями, но адекватной к специфике современного состояния переходного периода отечественной экономики и рынка недвижимости.

При этом наиболее актуальными проблемами (направлениями) развития методологии являлись:

- в целях институционального развития организационно-экономических механизмов управления - общий экономико-статистический анализ рынка недвижимости России на макроэкономическом уровне как сектора национальной экономики по регионам и сегментам рынка;

- в целях сравнения инвестиционной привлекательности регионов и повышения комплексной эффективности финансовых показателей проектов -финансовый инвестиционный анализ и проектный консалтинг рынка недвижимости;

- в целях развития методологии финансового анализа и оценки недвижимых активов предприятий и иных субъектов рынка - оценочный анализ рынка недвижимости.

И если первая проблема достаточно успешно решалась широким кругом ученых и специалистов с 1993 года, то в области финансового инвестиционного и оценочного анализа и консалтинга рынка недвижимости по настоящее время оставались системные методологические пробелы и ряд нерешенных прикладных задач.

Изложенные обстоятельства определяют актуальность выбранной темы, целей и задач диссертационной работы.

Степень научной разработанности проблемы исследования

С момента начала переходного периода в российской экономике и становления рыночных активизировалось изучение российскими учеными вопросов финансового инвестиционного анализа и оценки земельно-имущественных активов в различных целях и аспектах: совершенствования управления государственной собственностью, кадастрового учета, вовлечения в рыночный оборот, разработки механизмов приватизации, инструментов налогообложения, изъятия для государственных нужд, ипотечного кредитования, инвестиционного проектного финансирования (Бабленкова И.И., Волович Н.В., Грибовский C.B., Григорьев В.В., Иванкина Е.И., Прорвич В.В., Лейфер JI.A,, Новиков Б.Д., Носов С.И., Озеров Е.С., Рутгайзер В.М., Севостьянов A.B., Тарасевич Е.И., Федотова М.А., Черняк В.З. и др.). Накопленные научные результаты, перечисленные выше, относятся или к

методологии финансового анализа внутренней экономики объекта недвижимости или к объектному анализу рынка в статическом состоянии, но не уделяют внимание методам анализа и закономерностям развития рынка в целом как динамической системы. Причиной этого является тот факт, что инвестиционный анализ одного объекта с целью оценки доходным подходом и статистический анализ рынка с целью индивидуальной или массовой оценки объектов сравнительным подходом является более узкой задачей по отношению к инвестиционному анализу региональных и локальных рынков в интересах управления эффективностью проектов.

Развернутое отражение различные вопросы развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов нашли в трудах Косаревой Н.Б. и научного коллектива Фонда «Институт экономики города», а также в трудах Асаула А.Н., Бузырева В.И., Булановой Н.В., Горемыкина В.А., Грошак Е.В., Острина А.И., Руднева A.B., Чекалина B.C., Хуторецкого А.Б. и др. Однако вопросы методологии анализа рынка недвижимости как сложной пространственной регулируемой социально-экономической системы в этих работах требуют дальнейшего развития.

Комплексный вклад в анализ рынка недвижимости России как сектора национальной экономики, сложной динамической социально-экономической системы внесен Г.М.Стерником. Разработанная им методология дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка позволила выделить направления дальнейшего исследования механизмов формирования, методов инвестиционного анализа и ценового прогнозирования в следующих составляющих рынка по географическому и функциональному признакам:

- локальные рынки недвижимости России;

- региональные рынки недвижимости России;

- функциональные сегменты странового, региональных и локальных рынков по видам, подвидам, категориям и профилям функционального назначения недвижимости.

Системная экономическая концепция формирования локальных рынков жилья, как ключевого элемента рынка недвижимости на общероссийском и

региональном уровнях в условиях транзитивной экономики, с учетом специфики их функционирования в пространстве крупнейших городов Российской Федерации, разработана С.В. Придвижкиным.

Следует отметить существенные для раскрытия темы диссертации социально-экономические и инвестиционно-строительные проблемы г. Москвы и московского региона, в том числе системно связывающие социально-экономическую проблематику российских городов с реконструкцией сложившейся застройки, изучавшиеся рядом российских специалистов. Здесь следует назвать труды Ресина В.И., В.И., Бачуриной С.С., Гутнова А.Э., Глушковой В.Г. Ильина И.А., Кудрявцева O.K.., Лексина В.Н., Лоури И.С., Мерлена П., Могилевского В.Д., Перцика E.H., Саушкина Ю.Г., и др.

Многие положения зарубежного опыта исследования рынков недвижимости развитых рыночных экономик также могут быть использованы в развитии методологии инвестиционного анализа в условиях переходного периода экономики России, но с определенной критической переработкой. Так, известные микроэкономические модели рынка жилья Р. Арно, Р. Мьюса, Д. Суини, Ж. Розенберга, концепция местных общественных расходов Ч. Тайбаута, теория метрополитенской консолидации В. Оутса, теория размещения А.Вебера, теория страновой, региональной и муниципальной конкуренции М. Портера, концепция обучающейся экономики Б. Ашейма и Б. Лундвола, теории оценки конкурентоспособности локальных территорий И. Бегга, С. Янсена-Батлера, П. Кресла, Б. Сингха, И. Брамеззы, Дж. ван дер Борга и др. не в полной мере учитывают неделимость и неоднородность жилищ и другие свойства несовершенных рынков. В этом аспекте ряд более адекватных для российского рынка положений внесен работами Г. Цукермана и Дж. Блевинса.

• Важное место в понимании закономерностей развития локальных рынков недвижимости, формирующихся на уровне города, занимают теории авторов Чикагской школы, в частности, теории кольцевой модели города Э. Бёрджеса, секторальной модели города X. Хойта, полицентрической (многоядерной) модели Е. Ульмана-К. Харриса и др., а также методы инвестиционного анализа

и проектного консалтинга рынков, разработанные с учетом этих теорий специалистами Чикагского института коммерческих инвестиций в недвижимость (CCIM Institute).

Однако, несмотря на представленный выше широкий диапазон отдельных зарубежных и отечественных теорий и концепций функционирования рынков недвижимости, методик общеэкономического, оценочного и инвестиционного исследования, для российской экономики остается актуальной задача разработки системной методологии финансового инвестиционного анализа и консалтинга рынка недвижимости, приведения в единую научную систему и методологической доработки существующего опыта, создания недостающих методов анализа, оценки и прогнозирования.

Цель исследования

Разработка концепции и методологии финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга рынка недвижимости как системы научных и прикладных понятий, принципов, алгоритмов, методов исследования и прогнозирования инвестиционной привлекательности региональных и локальных рынков недвижимости, их функциональных сегментов и отдельных проектов в интересах устойчивого экономического развития рынков и комплексной (градостроительной, социальной и экономической) эффективности инвестиционного финансирования на примере Москвы и Московской области.

Задачи исследования

- выявление закономерностей функционирования и инвестиционного развития региональных рынков недвижимости как сектора национальной экономики на основании эконометрического анализа;

- разработка методов финансового анализа и прогнозирования инвестиционной привлекательности и рисков определенного (регионального, локального) рынка или сегмента регионального рынка недвижимости на примере Москвы и Московской области;

- разработка методов финансового анализа и прогнозирования инвестиционной эффективности и рыночных рисков определенного проекта на региональном рынке недвижимости на примере Москвы и Московской области;

разработка методов оптимизации финансовой и рыночной реализуемости, снижения рисков и повышения эффективности проектов на региональном рынке недвижимости на примере Москвы и Московской области.

Объектом исследования является рынок недвижимости России как сложная саморегулируемая и управляемая социально-экономическая система, составляющая сектор национальной экономики России.

Предметом исследования является организационно-экономический механизм, инфраструктура, элементы, свойства, закономерности инвестиционного развития как внутри указанного сектора национальной экономики переходного периода, так и во взаимодействии его с другими секторами и экономикой в целом.

Методология и методики исследования

В работе использованы следующие современные научные инструменты финансового, экономического, социологического, статистического, математического и эконометрического исследования:

- методология системного подхода к изучению предмета исследования;

- методология дискретного пространственно-параметрического анализа, мониторинга, моделирования и прогнозирования территориальных и функциональных сегментов рынка недвижимости;

- методы статистического и качественного анализа экономической базы региональных рынков недвижимости;

методы социологических исследований и прогнозирования предпочтений потребителей, тенденций спроса и предложения на региональных и локальных рынках недвижимости;

- методы экономико-правового анализа институциональных и административных условий функционирования региональных и локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов;

- методы финансового анализа эффективности и рисков инвестиционных проектов.

Научная новизна

1. Разработана концепция финансового анализа и проектного консалтинга инвестиционных процессов на региональных рынках недвижимости в соответствии с международными стандартами, адаптированными к экономико-правовым условиям функционирования транзитивной экономики России, в основе которой находятся следующие положения:

По специальности 08.00.05

- Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

1.1. Определена инфраструктура (объекты, субъекты, процессы и функции управления ими), разработаны механизмы функционирования и выявлены закономерности развития региональных и локальных рынков недвижимости как элементов сложной саморегулируемой социально-экономической системы - сектора национальной экономики.

1.2. Показано влияние макроэкономических, институциональных, пространственных, микроэкономических групп факторов на активность и устойчивость развития различных сегментов региональных рынков недвижимости на примере Москвы и Московской области в сравнении с другими регионами, в том числе в условиях мирового финансового кризиса.

1.3. Разработаны системные принципы финансового анализа инвестиционных процессов на региональных и локальных рынках недвижимости на основании алгоритма выявления пространственно-параметрических свойств, показателей, закономерностей формирования и тенденций изменения зон торговли.

По специальности 08.00.10

- Финансы, денежное обращение и кредит

1.4. Выявлены и классифицированы, применительно к рынку недвижимости, актуальные в условиях переходной экономики России различия финансовых моделей проектов и экономико-правовой интерпретации финансовых результатов проектов:

- в зависимости от экономического типа инвестирования (спекулятивное, консервативное, инновационное),

- в зависимости от видов бизнес-процессов (дилерские, рентные, девелоперские операции),

- в зависимости от фазы инвестирования (прединвестиционная, инвестиционная, операционная),

в зависимости от стадии градостроительной деятельности (предпроектная, проектная, строительная, эксплуатационная) в жизненном цикле проекта.

1.5. Структурированы и классифицированы количественные и качественные материальные и нематериальные характеристики регионов в качестве критериев для определения рейтингов инвестиционной привлекательности локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов.

1.6. Разработана с точки зрения системного подхода в интересах комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективности проектного финансирования и роста стоимости регионов актуальная методологическая концепция финансового проектного консалтинга на рынке недвижимости как система алгоритмов оптимизации:

- финансовой реализуемости проекта,

- рыночной реализуемости продуктов проекта,

- материальной реализуемости участка/объекта в проекте.

2. В целях реализации предложенной концепции разработаны системные принципы, комплексный алгоритм и пакет методик прикладного финансового инвестиционного анализа и оценки, в том числе:

и

По специальности 08.00.10

- Финансы, денежное обращение и кредит

2.1. Расчет среднестатистических индексов доходности региональных и локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов.

2.2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества (с правами собственности или аренды) в рамках сравнительного подхода на основе применения методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка недвижимости.

2.3. Оценка рыночной стоимости инвестиционных девелоперских прав в условиях неопределенности вещных прав на недвижимое имущество в рамках сравнительного подхода на основе применения методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка недвижимости.

По специальности 08.00.05

- Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

2.4. Расчет прогнозной емкости региональных и локальных рынков и их функциональных сегментов на основе анализа экономической базы спроса.

2.5. Расчет разрывов спроса и предложения на локальном рынке и в сегменте на примере районов Москвы и Московской области.

2.6. Прогнозирование поглощения продуктов инвестиционного проекта локальным рынком на основе анализа динамики предложения на примере районов Москвы и Московской области.

2.7. Расчет оптимизации рыночной реализуемости комплексной жилой застройки на основе применения классификации жилья по качеству проектов с целью управления комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективностью инвестиционного финансирования на примере Москвы и Московской области.

Теоретическая и практическая значимость

1. Разработанная методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости обеспечивает научную и практическую преемственность международных стандартов финансового анализа к экономико-правовым условиям развивающегося рынка недвижимости России как сектора национальной транзитивной экономики.

2. Разработанная методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости обеспечивает управление комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективностью инвестиционного финансирования проектов в интересах устойчивого экономического развития регионов. Применение методологии целесообразно в государственном, муниципальном и частном управлении финансированием региональных проектов, в том числе национальными проектами и федеральными программами (в частности - ФЦП «Жилище» Министерства регионального развития РФ и др.), а также в учебном процессе по подготовке специалистов управления финансами в инновационной сфере и региональной экономике.

Апробация результатов исследования

Материалы диссертации доложены на следующих конференциях:

- IX Национальном Конгрессе по недвижимости - 2005 г.;

- Ежегодном семинаре «Управление и оценка земельных ресурсов при реализации инвестиционно-строительных программ в Москве» Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Правительства Москвы совместно с кафедрой экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В. Плеханова - 2006 г.;

- VII Форуме Московской ассоциации риэлторов - 2006 г.;

- 2-й Поволжской научно-практической конференции «Методы оценки имущества, основанные на современных технологиях анализа статистических данных» - 2007 г.;

- Международной конференции «ELITE ESTATE» - 2008 г.;

- Секции «Теория и практика инвестиционного консалтинга» XII Национального Конгресса по недвижимости - 2008 г.;

- Петербургском жилищном Форуме - 2008 г.;

- VII Международной конференции «Оценочная деятельность и управление стоимостью в системе антикризисных мер» - 2009 г.

Материалы диссертации использованы в консалтинговых работах по сравнительному анализу и прогнозированию инвестиционной привлекательности региональных рынков недвижимости и финансовому анализу эффективности проектов застройки в Москве и Московской области, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Калининграде, Кемерово, Тюмени, Челябинске, Краснодаре, Владивостоке, Новосибирске, Обнинске (Калужская область) и др. по заказу муниципальных и ведомственных органов территориального управления, а также государственных и частных инвесторов-застройщиков.

Материалы диссертации применены в учебном процессе Московской международной высшей школы бизнеса (Институт «МИРБИС») Министерства образования и науки Российской Федерации по курсу МВА в инвестиционно-инновационной сфере, а также в программе курсов повышения квалификации специалистов рынка недвижимости Учебного центра Российской Гильдии риэлторов.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Разработана концепция развития региональных рынков недвижимости России как сектора национальной транзитивной экономики, объединяющего в сложную социально-экономическую систему элементы «субъекты», «объекты», «процессы» и «функции управления ими» в процессе создания, развития и оборота недвижимости в интересах общественного потребления.

Выявлены внешние и внутренние базовые экономические функции рынка как системы, инфраструктура, элементы, свойства, организационно-экономический механизм и закономерности развития, инструменты управления комплексной эффективностью проектного финансирования на основе научно обоснованной методологии финансового анализа и проектного консалтинга.

2. Предложена концепция финансового инвестиционного анализа рынка недвижимости как области экономической теории и прикладной дисциплины: исчерпывающее целевое содержание анализа сводится к прогнозированию зон торговли продуктами инвестиционных проектов (элементы, свойства, связи, закономерности формирования, тенденции изменения).

3. Определена концепция финансового проектного консалтинга рынка недвижимости: система алгоритмов оптимизации финансовой реализуемости проекта, рыночной реализуемости продуктов проекта и ресурсной реализуемости участка/объекта в проекте в целях обеспечения комплексной эффективности проектного финансирования.

4. Разработана методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных и локальных рынков недвижимости России, соответствующая международным стандартам финансового инвестиционного анализа.

5. В рамках указанной методологии разработан системный алгоритм полного цикла финансового инвестиционного анализа и консалтинга региональных рынков и проектов, а также разработаны новые, актуальные для российского рынка недвижимости методики:

- расчета среднестатистических индексов доходности различных видов инвестирования на локальных рынках недвижимости,

- расчета разрывов спроса и предложения на локальных рынках,

- прогнозирования темпов поглощения на локальных рынках,

- финансового моделирования и оптимизации рыночной реализуемости продуктов инвестиционных проектов,

- сравнительной оценки рыночной стоимости недвижимости как продукта инвестиционных проектов,

- сравнительной оценки рыночной стоимости инвестиционных прав на девелопмент недвижимости (стоимости инвестиционных проектов в различных фазах жизненного цикла).

По теме диссертации опубликовано 30 научных работ, в том числе 3 монографии, I брошюра и 8 статей в журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки РФ.

Структура и содержание диссертации определяются общей концепцией, логикой исследования, поставленной целью и задачами, которые последовательно раскрываются во введении, пяти главах, заключении и приложениях.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Системный анализ рынка недвижимости как объекта инвестиционного финансирования

§ 1.1. Основные экономические парадигмы и ключевые понятия о рынке недвижимости как подсистеме переходной национальной экономики § 1.2. Инфраструктура, элементы, свойства, закономерности функционирования рынка недвижимости как системы

§ 1.3. Основные факторы и закономерности экономического развития рынка недвижимости в условиях переходной экономики

§ 1.4. Применение методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка недвижимости (ДППМ) в финансовом анализе инвестиций Основные результаты и выводы главы 1.

ГЛАВА 2. Общая методология инвестиционного анализа региональных и локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов § 2.1. Отраслевые особенности финансового анализа инвестиций в рынок недвижимости, вытекающие из их экономико-правовой интерпретации § 2.2. Свойства, показатели, закономерности и тенденции формирования зон торговли как ключевой предмет финансового инвестиционного анализа региональных и локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов

§ 2.3. Системные принципы и аспекты анализа рынка недвижимости в составе финансового анализа и моделирования инвестиционных проектов с точки зрения концепции наиболее эффективного использования недвижимости Основные результаты и выводы главы 2.

ГЛАВА 3. Расчетные методики сравнительного анализа инвестиционной привлекательности региональных и локальных рынков и их функциональных сегментов

§ 3.1. Методика расчета среднестатистических индексов доходности различных видов инвестирования на локальных рынках недвижимости § 3.2. Методика прогнозирования емкости рынка (сегмента) на основе анализа экономической базы спроса

§3.3. Методика анализа разрывов спроса и предложения на рынке на основе анализа динамики предложения Основные результаты и выводы главы 3.

ГЛАВА 4. Расчетные методики финансового анализа и сравнительной оценки стоимости объектов и проектов на рынке недвижимости §4.1. Методика оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом на основе методологии ДППМ рынка недвижимости

§ 4.2. Методика оценки стоимости инвестиционных прав на девелопмент сравнительным подходом на основе методологии ДППМ рынка недвижимости § 4.3. Методика прогнозирования темпов поглощения продуктов инвестиционного проекта на основе анализа динамики предложения на примере Москвы и Московской области Основные результаты и выводы главы 4.

ГЛАВА 5. Методология финансового проектного консалтинга инвестиций на рынке недвижимости

§ 5.1. Оптимизация финансовой реализуемости проекта, рыночной реализуемости проекта и ресурсной реализуемости участка/объекта в проекте как ключевая задача финансового проектного консалтинга на рынке недвижимости

§ 5.2. Методика оптимизации финансовой и рыночной реализуемости

инвестиционных проектов на рынке недвижимости на примере комплексной

жилой застройки территорий Москвы и Московской области

§ 5.3. Системный алгоритм полного цикла финансового инвестиционного

анализа и проектного консалтинга на рынке недвижимости

Основные результаты и выводы главы 5.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ ПРИЛОЖЕНИЯ

Основное содержание диссертационного исследования

Разработанная концепция рынка недвижимости как предмета финансового математического моделирования определяет необходимость финансового инвестиционного анализа следующих конкурирующих рыночных макропроцессов:

- экономически эффективного решения социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- экономического перераспределения инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель и видами недвижимости;

экономического перераспределения всех видов прав на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому;

- экономической защиты возникающих у субъектов прав (обеспечения экономической ликвидности вещных и иных прав на недвижимое имущество);

экономически свободного (саморегулируемого) формирование цен на объекты и услуги.

Помимо перечисленных выше базовых экономических функций и задач, рынок недвижимости, как сектор национальной экономики России переходного периода, является макроэкономическим инструментом возврата теневых доходов населения в массу ВВП страны. Данное обстоятельство оказывает существенное влияние на методологию сбора, научного анализа и оценки рыночных фактов. Современный рынок недвижимости России и его

инвестиционное развитие не могут быть объективно научно исследованы без учета теневых оборотов национальной экономики.

Инфраструктура рынка недвижимости представляет собой совокупность следующих элементов:

- объекты недвижимости,

- экономические субъекты, оперирующие на рынке,

- процессы функционирования рынка, т.е. процессы производства, потребления, обмена объектов недвижимости и управления,

механизмы, обеспечивающие функционирование рынка (институциональная и правовая среда).

Методологически важнейшим инструментом математического моделирования инфраструктуры рынка недвижимости является процедура классифицирования объектов, которую необходимо проводить заново при каждом региональном исследовании. Принципы, алгоритмы, степень точности и детализации любого классифицирования, т.е. создания информационной модели множества элементов, расчлененного на группы по определенному признаку, не универсальны, так как строго зависят от цели классифицирования.

Целью рыночного классифицирования объектов недвижимости является выделение сегментов рынка недвижимости, различающихся по закономерностям ценообразования и бизнес-процессов, при этом необходимо отметить, что сегменты рынка образуются с помощью классифицирования всех элементов инфраструктуры рынка: объектов, субъектов и процессов.

Обратной процедурой, необходимой, например, для оценки объекта недвижимости или прогнозирования спроса на продукт инвестиционного проекта, является процедура квалифицирования объекта как товара на рынке недвижимости (в сегменте), с уже разработанной классификацией объектного состава. Поэтому, в интересах рыночного анализа, классификация объектов как материальных (физических) объектов и как объектов экономико-правовых и социальных отношений, а также по любой другой группе признаков, - должна быть адекватна цели последующего квалифицирования объектов по данному признаку как товаров на рынке недвижимости. В настоящей работе предложены

классификации первого элемента инфраструктуры рынка недвижимости -объектов недвижимости по различным признакам: по морфотипу, по правовому статусу, по назначению, по качеству, по местоположению, по цене и др.

Организационно-экономический механизм функционирования и инвестиционного развития рынка недвижимости как подсистемы национальной экономики заключается в том, что, являясь саморегулируемой системой, рынок недвижимости подвергается управляющему и регулирующему воздействию государства в трех аспектах:

- как сфера, объединяющая предприятия отрасли;

- как территориально-распределенная система;

- как элемент системы территориальных рынков (социально-экономических систем).

В основу изучения рынка недвижимости положены представления о том, что он является сложной социально-экономической управляемой и саморегулируемой системой. В соответствии с этим, исследование проводится на основе принципов системного подхода к исследованию сложных объектов. К ним относится:

- изучение функционирования объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему, и, следовательно - изучение условий функционирования объекта во внешней среде (экономические и политические условия в городе, регионе, стране, в мире);

- вычленение объекта из макросистемы, четкое определение границ исследуемой системы и элементов макросистемы;

- расчленение, многоуровневую декомпозицию, дезагрегирование структуры объекта и процессов его функционирования на элементы (составные части), изучение элементов раздельно, и обратный синтез (объединение, агрегирование) элементов на подсистемы все более высокого уровня.

Главные выявленные свойства рынка недвижимости как динамической системы:

- неравномерность пространственного развития;

- цикличность параметрического развития в рамках неравномерности пространственного развития.

Разработанная концепция финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга рынка недвижимости включает системные научные принципы исчерпывающего и экономически корректного алгоритма инвестиционного анализа региональных и локальных рынков недвижимости России, механизмов их функционирования и инвестиционной привлекательности:

• Финансовый инвестиционный анализ рынка недвижимости исследует рыночную реализуемость инвестиций в недвижимость на основе концепции НЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков/объектов) в трех аспектах:

- рыночная реализуемость типов и классов недвижимости на рынке (тенденции «зоны торговли» продуктами проектов),

- ресурсная реализуемость участков/объектов для проектов;

- финансовая реализуемость проектов.

• Результаты исследования рынка необходимо применить в целях прогнозирования инвестиционной привлекательности рынков. Для этого необходимо на основании анализа полноты и разнообразия построенной дискретной пространственно-параметрической модели рынка (ДППМ), включающей объемные, ценовые и доходные показатели во всех фактически имеющихся или вновь образующихся на данном рынке сегментах (типах и классах коммерческой недвижимости с территориальным дифференцированием) определить:

- экономический тип рынка,

- степень развития рынка,

- фазу и стадию рыночного цикла,

- текущую и прогнозируемую стратегию основных участников рынка;

- тенденции зоны торговли (продуктами проектов).

• Прогнозирование тенденций зоны торговли (продуктами проектов) заключается в определении:

- «векторов роста» зоны торговли;

- закономерностей изменения этих векторов на данном рынке («факторов роста», «барьеров для входа и для роста», «генераторов движения»);

- вероятного изменения емкости и структуры спроса - «разрывов рынка» (разрывов спроса и предложения на рынке) и изменения предпочтений потребителей в пределах инвестиционного горизонта инвестиционных проектов;

- вероятных темпов «поглощения» рынком продуктов проектов.

• Прогнозирование разрывов рынка и темпов поглощения рынком продуктов инвестиционных проектов необходимо осуществлять на основе сопоставления результатов независимых методов анализа:

- начинать исследование необходимо с определения максимальных вероятных значений методами на основе «анализа экономической базы» спроса в зонах торговли (демографии, занятости, инвестиций, доходов, потребностей);

- завершать исследование необходимо определением минимальных вероятных значений эконометрическими методами на основе анализа динамики предложения (объемов строительства, уровня цен и «реализованного спроса»).

Выявлены материальные и нематериальные характеристики регионов, разработаны расчетные индексы доходности в качестве критериев сравнительной инвестиционной привлекательности региональных и локальных рынков недвижимости.

Материальные характеристики региональных (локальных) рынков недвижимости - это характеристики, которые можно выразить численно в виде данных или статистических показателей. Подразделяются на две группы: определяющие уровень цен и определяющие темпы изменения цен (активность рынка).

К специфическим особенностям административно-территориальной единицы - города, региона и др., определяющим тот стабильный (хотя и

колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который сложится в долгосрочном периоде в изучаемом сегменте рынка недвижимости, относятся:

- административный статус и масштаб территориальной единицы;

- экономический тип города, характер его промышленного и культурного развития, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;

- удаление от столиц, других крупных центров, от границ с соседними государствами, от "горячих точек", характер транспортных связей с ними;

- природно-климатические и экологические условия;

- характер и состояние жилого и нежилого фонда.

Вторая группа факторов, определяющая темпы изменения цен, арендных ставок, активности рынка, включает:

- социально-экономические условия в городе (регионе), стране, в мире;

- характер деловой активности отечественных и иностранных инвесторов - потенциальных арендаторов и покупателей объектов коммерческой и жилой недвижимости на рынке города;

- состояние законодательной и нормативно-правовой базы рынка на федеральном, региональном и городском уровне, и его инфраструктуры;

- характер политики местных властей относительно привлечения местных инвесторов, развития конкурентности/монополизма на рынке, степени клановости, коррумпированности власти, остроты противостояния властей различного уровня, власти и бизнеса.

Нематериальные характеристики региональных (локальных) рынков недвижимости - это характеристики, которые нельзя непосредственно измерить или подсчитать количественно, и которые поэтому должны выражаться качественно или образно: историческая, культурная, экологическая, эстетическая аура, определяющая привлекательность города для проживания, социальный и культурный статус местного населения, стиль жизни. Совокупность указанных характеристик принято объединять термином качество жизни, означающим психологические и индивидуальные аспекты социального благосостояния, воспринимаемые испытываемые людьми в

данном географическом районе, которые отражают настроение или мнение о преобладающем качестве существования, связанного с различными социально-экономическими условиями и состоянием окружающей среды и/или удобств, которые находятся в этом районе или связаны с ним.

Несмотря на то, что эти характеристики нельзя выразить численно, они могут значительно влиять на численность населения, что, в свою очередь, влияет на спрос на коммерческую недвижимость. Изучение характеристик стиля жизни на индивидуальном уровне в американской литературе называется психографикой. Этот подход становится все более популярным, поскольку помогает компаниям определять новые веяния, нишевые рынки и новые возможности.

Методика расчета индексов доходности регионального рынка недвижимости. Методология оценки доходности конкретных инвестиционных проектов, оценки стоимости конкретного объекта доходным подходом детально проработана в мировой и отечественной экономической литературе. В то же время методология сравнительной оценки доходности в отдельных сегментах рынка недвижимости, необходимая при подготовке и обосновании стратегических инвестиционных решений практически не разработана.

Задача мониторинга доходности отдельных сегментов рынка недвижимости требует применения максимально простой унифицированной системы показателей, позволяющей не очень точно в смысле погрешности оценки, но теоретически корректно учитывать состав сравниваемых операций по экономическому типу инвестиций, «бухгалтерскому» жизненному циклу и пониманию финансовых результатов.

В любых инвестиционных операциях на рынке недвижимости мы принципиально выделяем только три составных бизнес-процесса:

- спекулятивное инвестирование в приобретение готового объекта недвижимости на вторичном или первичном рынке с целью дальнейшей дилерской продажи без внесения изменений в объект в расчете на рост рыночной стоимости;

консервативное инвестирование в приобретение готового объекта недвижимости на вторичном рынке без внесения изменений в объект в течение инвестиционного срока с целью извлечения дохода от эксплуатации и последующей продажи;

- инновационное инвестирование в создание нового или изменение существующего объекта недвижимости с целью извлечения дохода от реализации на первичном рынке нового продукта в виде продажи, сдачи в аренду и др. (девелоперские операции).

В связи с изложенным, нами была переработана из известных в экономической теории первичных показателей и применяется на практике следующая система вторичных показателей доходности сегментов рынка недвижимости, включающая четыре показателя доходности инвестиций (в дилерские, рентные, смешанные и девелоперские операции) и их модификации.

1) Среднерыночный индекс доходности дилерских операций 1дд. Показывает доходность в сегменте недвижимости от перепродажи приобретенных объектов при изменении среднерыночной цены. В наиболее чистом виде выражает понятие доходности как отношение прибыли Пр. (разности между выручкой В и затратами 3) к затратам:

1дд = Пр./3 = (В - 3)/3 = (Рс - Рб)/Рб = Рс / Рб -1,

где Рс - средняя удельная цена недвижимости в текущем периоде (денежных единиц);

Рб - средняя удельная цена недвижимости в базовом периоде (денежных единиц).

Рекомендуется в качестве базового принимать тот же период прошедшего года и выражать в процентах годового дохода. Тогда

1дд = (Рс / Рб -1) х 100%, %/год. (1)

2) Среднерыночный коэффициент капитализации Кк. Показывает валовую рентную доходность в сегменте недвижимости от сдачи приобретенных объектов в аренду. Вычисляется как отношение суммы рентного дохода к сумме инвестиций в приобретение недвижимости. При некоторых допущениях об отсутствии операционных затрат равен отношению

арендной ставки к средней удельной цене приобретения недвижимости в базовом периоде:

Кк = Ас /Рб х 100%, %/год,

где Рб - средняя удельная цена недвижимости в базовом периоде (денежных единиц);

Ас - средняя удельная арендная ставка в текущем периоде (денежных единиц за 1 кв. м в год).

Для снятия допущения об отсутствии операционных затрат можно использовать экспертные оценки о том, что на российском рынке приемлемый для арендаторов их уровень в разных сегментах рынка и в разных фазах развития локальных рынков составляет 15-50% выручки. Поэтому при сравнительной оценке доходности различных операций мы используем усредненный поправочный коэффициент 0,7 к показанному выше среднерыночному коэффициенту капитализации ренты:

Кк = 0,7 Ас / Рб х 100%, %/год. (2)

В литературе и на практике широко используется в качестве среднерыночного показателя доходности рентных операций величина, обратная коэффициенту капитализации - среднерыночный валовой рентный мультипликатор ВРМ:

ВРМ = Рб / Ас, лет,

Этот показатель удобен при сопоставлении доходности рентных операций в различных локациях, для объектов недвижимости различного назначения и т.д. Однако, при сравнении доходности различного вида операций, например, дилерских и рентных, целесообразно выражать ее в сопоставимых единицах (в процентах годовой доходности) и пользоваться формулой (2).

3) Среднерыночный индекс валовой доходности недвижимости (1вд) в текущем периоде. Показывает среднюю валовую доходность недвижимости при смешанных операциях - дилерских и сдачи в аренду. Выражается суммой показателей (1) и (2):

1вд = ((Рс + 0,7Ас) / Рб -1) х 100%, %/год.

11 4) Среднерыночный индекс доходности типового девелопмента (1вдд). Показывает валовую доходность девелопмента недвижимости для операций продажи или сдачи в аренду и представляет собой оценку вознаграждения девелопера. В случае строительства объекта для продажи всех помещений в нем выражается формулой:

1вдц = (Рс / Рдп -1) х 100%, %/проект,

где Рс - средняя удельная цена продажи всех помещений в объекте, дисконтированная к началу строительства;

Рдп - суммарные удельные затраты на девелопмент за весь период строительства, дисконтированные к началу строительства.

Необходимо напомнить, что доходность дилерских и рентных операций в течение всего периода владения объектом и его использования может быть одинаковой во времени до момента продажи и возврата инвестиций и зависит только от динамики рынка.

В отличие от этого, доходность девелопмента - это итоговая доходность за период строительства и использования объекта от начала инвестирования до полной продажи объекта. Здесь расчет необходимо вести только на всю продолжительность проекта, а затем приводить к годовому.

Приведение к годовой доходности - это осреднение доходности по годам проекта. Тогда среднегодовая доходность численно равна доходности за проект:

1вдц = (Рс / Рдп -1) х 100%, %/год.

Теперь усложним формулу на случай смешанного использования площадей в строящихся объектах - на продажу и в аренду. Формула среднегодовой доходности принимает вид:

1вдд = ((Рс х Кп + Ас X Кс) / Рдп - 1) х 100%, %/год,

где Кп - доля площадей в строящемся объекте, предназначенная для продажи;

Кс - доля площадей, сдающихся в аренду.

В этом варианте используется аналогичное допущение: арендные ставки в различных проектах в исследуемом периоде приводятся к средневзвешенной

ставке на рынке. Что касается доли площадей в строящихся объектах для продажи и для аренды, то этот показатель подлежит исследованию применительно к данному городу, данному сегменту (жилое или коммерческое строительство) и данному состоянию рынка.

Таким образом, разработанная система индексов рынка недвижимости предоставляет широкий спектр возможностей для количественного исследования закономерностей динамики показателей рынка.

Факторы и закономерности, определяющие индивидуальную цену объекта недвижимости при данном состоянии регионального рынка

Локальные факторы ценообразования при фиксированном состоянии рынка, т.е. соотношения совокупного платежеспособного спроса и предложения, можно разделить на три группы - это свойства района местоположения объекта, свойства объекта недвижимости и свойства субъектов рынка.

Совокупность свойств местоположения определяется его характеристиками, обуславливающими комфортность пользования и составляет «качество местоположения объекта».

Совокупность свойств объекта включает качество проекта, степень строительной готовности, накопленный износ, а также размер помещения. Все они в совокупности вместе с качеством местоположения определяют «качество пользования» и удельную цену объекта (помещения).

Кроме факторов, относящихся к качеству местоположения и объекта, значительный вклад в уровень удельных цен вносит третья группа факторов -свойства субъектов рынка: управляющей компании, застройщика, покупателя (арендатора), в совокупности составляющие «качество субъектов». Например: полная цена объекта формируется через общую площадь приобретаемого (арендуемого) помещения, и выбор размера помещения определяется не только предпочтениями покупателя, но и его бюджетнъши возможностями.

Результаты анализа рынка позволяют выявить взаимосвязь качества проекта, качества местоположения объекта и его цены для решения следующих задач проектного консалтинга:

- по данным проекта определить класс качества объекта, и с учетом местоположения площадки определить существующий на рынке диапазон удельной цены предложения объектов данного класса в данном месте;

- для объекта желаемого класса качества и желаемого диапазона средней цены предложения определить целесообразные зоны местоположения, соответствующие рыночной статистике;

- для данного местоположения объекта и желаемой цены реализации определить требуемый рынком класс качества объекта.

Методологической базой построения расчетных методик финансового инвестиционного анализа региональных рынков недвижимости, прогнозной оценки стоимости объектов недвижимости и инвестиционных прав на них в настоящей работе является методология дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка, математические основы построения которой кратко изложены ниже.

Формализованное описание процедуры построения дискретных пространственно-параметрических моделей рынка произведено в терминах теории множеств - аппарата, специально созданного для описания дискретных пространств. Изложение ведется в сопоставлении с подходами и понятиями смежной методологии - регрессионных моделей массовой оценки объектов недвижимости, на примере рынка купли-продажи квартир.

Пусть Х| = е X - удельная цена ьй квартиры, или цена 1 кв. м, в заданном периоде (в последующем временной параметр опускается).

Тогда дискретное множество значений удельных цен выражается следующим:

Х={Ж|},1 = 1, N (3)

Запись (3) представляет собой модель первичной рыночной информации -исходных данных для построения модели рынка.

В общем случае цена квартиры на рынке зависит от ее характеристик

где Б - оператор связи.

Характеристики могут быть непрерывными и дискретными величинами и выражаться:

- числом (значения размера кухни, высоты потолка, декартовых координат местоположения, расстояния до ближайшей станции метро и т.п.);

- диапазоном чисел (диапазон значений периода строительства, высоты потолков и т.п.);

- количественным признаком (этажность дома, этаж расположения квартиры, число комнат, число санузлов, число балконов и т.п.);

- качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип санузла, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть и т.п.);

- бинарным признаком «да-нет» (наличие лифта в доме, наличие телефона в квартире, состояние дома - после реконструкции, капремонта и т.д.).

Разделим все характеристики по трем классификационным основаниям -качества, местоположения, размера:

Т = ($д) - множество характеристик качества (конструктивно-технические характеристики дома и квартиры, характеристики комфортности проживания, от которых зависят предпочтения покупателей и цена);

М = (^м) - множество характеристик местоположения дома, от которых зависят предпочтения покупателей и цена;

К = - множество характеристик размера квартиры, от которых зависит ее цена.

Тогда

Х=»{х,(§,т.§|м.§|я)Ь (4)

Преобразуем числовые значения характеристик в дискретные, разбив их на диапазоны. Тогда

х = { Х| { •••} > {¡9ш1 > £т2, ••• }» } }•

В теории регрессионного анализа характеристики объекта именуются «факторами». На основании рыночной информации строится непрерывно-дискретная модель рынка X = Р(^), с помощью статистических критериев

определяются уровни значимости факторов. Критериальные значения факторов, по которым принимаются решения, задаются исследователем. Факторы, удовлетворяющие этим критериям, признаются значимыми, остальные - случайными, и регрессионная модель строится как осреднение по факторам, признанным случайными. Обычно при исходных 20-30 факторах значимыми оказываются 5-10. Иногда исследователь переходит к дискретной по каждому отдельному фактору модели, разбивая его диапазон варьирования на поддиапазоны (шаги) по признаку существенного изменения цены на каждом (не обязательно равном) шаге. Общее число диапазонов будет равно сумме чисел диапазонов каждой характеристики-фактора. Например, при 10 характеристиках, значения каждой из которых разбито на три диапазона, образуется матрица из 30 значений. Далее, полное число перестановок значений диапазонов набора характеристик соответствует теоретически возможному числу сочетаний вариантов описания квартир. На практике, при построении регрессионных моделей массовой оценки квартир, оно достигает нескольких сотен.

Аналогичные по сути, но несколько иные по форме процедуры используются и при построении дискретных моделей. Начнем их описание с группы характеристик качества объекта.

Изучение существующих в жилищном фонде и на рынке квартир показывает, что большая часть теоретически возможного числа вариантов являются физически нереализуемыми. Например, сочетание «панель - высота потолков от 3 м» или «свободная планировка - кухня площадью менее 6,0 м», и т.п.

Сгруппируем характеристики качества таким образом, чтобы совокупность диапазонов и признаков всех значимых характеристик образовывала физически определимое множество, соответствующее подмножеству элементов множества (3):

{Х|,,} = {х, ;

или

Назовем подмножество {х^} физически определимых вариантов сочетания характеристик «типом квартиры» Т. Тогда Хп= {хщ})-Хт2= {хщ},

Следовательно,

Хт = {Хт1, Хтг > • • •} (5)

- множество подмножеств, объединяющих квартиры одного типа.

Аналогично приводятся к дискретным характеристики (координаты) местоположения:

{Х|т1} = {Х| ига=Йы} } ; {ХШ.2} = {Х, кт=&»2}} ;

ИЛИ

их|га = х^их^и....

Назовем подмножество {£га|} «зоной (районом) местоположения объекта» М1. Тогда

Хм1= }»•••

Хм2= {Х(т2} , •••

Следовательно,

Хм= {ХМ1,Хш > •••} (6)

- множество подмножеств, объединяющих объекты одной зоны.

Характеристики размера квартиры чаще всего описываются в (3) дискретным показателем «число комнат». Например, в коттеджах, квартирах свободной планировки размер задается величиной общей площади, и может быть переведен в дискретный вид назначением диапазонов общей площади объекта. В общем случае

{Х1г1} = {Х| ||г=Йп}};

{Х|Г2}={Х,|!;Г={Ы}5

или

их|г} = хиих|г2и... .

Назовем подмножество {£Г|} «размером квартиры» ^. Тогда

{Х|Г1 } , ...

Хй2= {*1г2} » •■•

Следовательно,

Хм= { Хм.Хм,...} (7)

- множество подмножеств, объединяющих объекты одного размера. Наконец, объединение множеств (5)-(7) приводит к выявлению групп объектов, выделенных по признаку сочетания типа, зоны (района) и размера: Х = ХтиХмиХК; (8)

пХтпХмпХк=0; (9)

Х= {{ХТШ1Ш}> {ХТ2МШ)>}- (Ю)

Условие (9) означает, что пересечение множеств (5)-(7) есть пустое множество. На практике, возможно, что в исходных данных (3) информация о характеристиках квартир неполна, и объект не удается приписать ни одному из выбранных типов, или зон, или размеров. Тогда необходимо их выделить в тип (зону, размер) «прочие» для выполнения условия (9).

Выражение (10) в терминах регрессионных моделей массовой оценки называется «спецификацией» модели рынка. Следующий этап - «калибровка» модели, или получение количественных оценок входящих в модель параметров.

В терминах дискретных пространственно-параметрических моделей эта процедура включает статистическую обработку выборок (10) и определение основных параметров выборки - объема п, среднего хср., размаха варьирования Хмин. и хма1СС,, дисперсии Б, погрешности в определении среднего 5. В результате образуется исходная дискретная пространственно-параметрическая модель рынка:

X — {{(п, ХСр.) Хмин.> Хмцкс., Р, 5)т1М1тЬ {(п> ХСРЧ хмин.) Хмакс., Р, 6)т2М1Щ }» •••}[ (11)

Следующей операцией при построении дискретной пространственно-параметрической модели рынка (ДППМ) является ее корректировка и оптимизация (в терминах регрессионных моделей массовой оценки -«настройка»).

Корректировка начинается с проверки объема выборок в каждой клетке матрицы.

На практике возможно отсутствие объектов какого-либо типа в жилищном фонде и на рынке данного района. В этом случае из матрицы исключается соответствующая строка.

Возможны случаи слишком малого объема выборки данного типа в конкретном районе. В этом случае данная выборка подлежит объединению с выборкой территориально смежного района, параметры объединенной выборки пересчитываются.

Оптимизация модели начинается с проверки размаха выборок и их дисперсий. Условие оптимизации - минимизация размаха каждой выборки при ориентировочном равенстве коэффициентов варьирования v:

(х„,кс.- хи„„.) -* мин.; v | = V Di / Хсрл = const. (12)

Уменьшение размаха выборки можно получить за счет ее разделения на две путем введения дополнительного признака или разбиения диапазона какого-либо признака. Например, если выборка квартир в пятиэтажных панельных домах имеет слишком большой размах варьирования, значительно отличающийся от выборок квартир других типов, то рекомендуется разделить ее на два подтипа, включающие квартиры на первом и последнем этажах. Другой пример: разделение совокупности квартир в пятиэтажных панельных домах одного района на квартиры в сериях домов, объявленных к сносу, что может повысить их привлекательность и цену, и в несносимых сериях.

Аналогично могут быть разбиты выборки по признаку местоположения: в заданных границах района выделяются 2-3 зоны с отличающимся уровнем цен, и вместо одной образуется 2-3 выборки квартир одного типа с изменившимися средними и уменьшимся размахом варьирования.

Следующая процедура оптимизации модели имеет обратный характер -она направлена на проверку целесообразности объединения выборок. Для этого производится попарная проверка значимости различия выборок по типам, по размерам, по смежным районам. Она включает проверку различия дисперсий (по критерию Фишера Ер) и средних (по критерию Стьюдента 1Р) при заданных критериальных значениях уровня значимости р, выбираемых исследователем. Эта процедура соответствует аналогичной процедуре проверки значимости факторов в терминах регрессионного моделирования.

По результатам проверки выборки с незначимыми различиями объединяются, и значения параметров объединенных выборок пересчитываются. На практике возможно применение более простого условия объединения выборок 3 и 4:

Хсрл + б1/2 > Хср.2 - б2/2 (При Хср.1 < ХСр.2). (13)

Такое преобразование соответствует по смыслу понижению размерности регрессионной модели, исключению незначимых факторов качества, местоположения и размера.

В результате образуется оптимизированная ДППМ рынка.

На основе методологии ДППМ рынка недвижимости разработана методика индивидуальной оценки объектов недвижимости, приведенная ниже в виде краткого типового алгоритма.

1 этап. Описание объекта, выявляющее существенные признаки в качестве факторов ценообразования:

- географическое местоположение;

- расположение по отношению к значимым факторам окружающей инфраструктуры;

технико-экономические параметры (размеры, архитектурно-конструктивные, инженерные и функциональные особенности, состояние, виды износа);

- состояние прилегающей территории;

- потенциально разрешенное функциональное назначение, фактическая стадия и срок завершения реализации планируемого функционального назначения в установленном порядке

- оцениваемые права.

2 этап. Квалифицирование объекта как товара на рынке недвижимости:

- обоснование принадлежности Объекта к определенному сегменту рынка по совокупности вышеперечисленных признаков с учетом прогнозируемого НЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования);

- обзор аналитических публикаций по выбранному сегменту рынка с учетом концепции анализа рынка, изложенной ниже, и, в случае необходимости, корректировка квапифицирования объекта на основании выводов из обзора;

- формулирование параметров первичной выборки искомых аналогов по местоположению, категории функционального назначения, типу профилирования, диапазону площадей, иным необходимым признакам (например - классу качества и др.).

3 этап. Формирование и статистический анализ первичной выборки аналогов;

- сбор рыночной информации, статистическая обработка первичной выборки по предложению и в случае наличия данных по спросу в сегменте, анализ репрезентативности и достоверности полученных результатов.

4 этап. Корректировка и повторное исследование откорректированной выборки:

- формулирование параметров корректировки выборки (сужение или расширение сегментации по каждому из признаков), если обоснована такая необходимость;

итерационное осуществление этапа 4 до тех пор, пока не будет сформирована окончательно откорректированная выборка.

5 этап. Определение окончательного значения исследуемой стоимости:

- расчет значения исследуемой стоимости (подтверждение или опровержение статистических гипотез);

- в случае наличия данных по спросу - окончательный расчет рыночной стоимости на основании статистического анализа пересечения подмножеств предложения и спроса;

- верификация полученного результата с участниками-экспертами рынка и путем пробного маркетинга;

- итерационное применение статистических гипотез до согласованного обоснования окончательного результата.

Расчет вероятной рыночной стоимости при наличии корректных статистических данных о спросе. Рассмотрим условные варианты формирования математического ожидания ценового тренда сделок, располагающегося между ближайшими границами ценового диапазона платежеспособного спроса и предложения. Таких возможных вариантов микроэкономических ситуаций всего восемь:

1) Нижняя граница диапазона спроса находится над верхней границей диапазона предложения с некоторым отрывом. Такая микроэкономическая ситуация характерна для неразвитых рынков (сегментов рынка), демонстрирует отсутствие предложения объектов требуемого качества для определенной группы потенциальных потребителей. Например, в Екатеринбурге в 2005 г. практически еще отсутствовали офисы класса А, в то время как давно сформировался потенциал арендаторов по соответствующим ставкам. То же самое происходило на рынке элитного жилья Москвы в середине 90-х годов прошлого века - отсутствие эластичности спроса по цене, известное в экономической теории как эффект «идеального блага Гиффена». Спрос на предметы роскоши обладает высокой эластичностью по доходам и низкой эластичностью по цене одновременно с низкой эластичностью предложения по цене. Другими словами - глобальный спрос на роскошь в условиях роста доходов продолжается и при росте цен, т.е. эффект дохода превышает эффект роста цен.

2) Нижняя граница диапазона спроса совпадает с верхней границей диапазона предложения. Такая микроэкономическая ситуация является обычным продолжением предыдущей ситуации и отражает момент, когда определенный сегмент рынка только стартует в своем развитии (начинает осваивать накопленный спрос). В качестве примера можно указать рынок жилья Москвы даже эконом-класса на старте развития (1991 г.).

3) Диапазон платежеспособного спроса находится внутри ценового диапазона предложения (неликвидны наиболее дорогие и наиболее дешевые предложения). Это типичная микроэкономическая ситуация любого сегмента любого развитого рынка недвижимости в стадии стабилизации, за исключением элитных сегментов.

4) Диапазон предложения уже диапазона спроса, т.е. располагается внутри него. Типичная картина дефицитного сегмента локального рынка, ограниченного барьерами роста, например - сегмент монолитно-кирпичных многоквартирных домов ближнего пояса Московской области в последнее пятилетие: платежеспособный спрос не удовлетворен чрезмерными размерами квартир и их качеством.

5) Диапазон спроса накладывается на диапазон предложения, при этом верхняя граница диапазона предложения расположена ниже верхней границы диапазона спроса. Это связано с растущим дефицитом на рынке, вызванным «ипотечно-нефтяным» ростом цен на жилье в России в последние 8 лет до начала финансового кризиса.

6) Диапазон предложения накладывается на диапазон спроса, при этом верхняя граница диапазона спроса расположена ниже верхней границы диапазона предложения. Ситуация перегретого рынка в фазе стабилизации (рынок жилья Москвы в 2004 и 2007 годах).

7) Нижняя граница диапазона предложения совпадает с верхней границей диапазона спроса. Кризис ликвидности на «перегретом» рынке, ситуация сегодняшнего дня на рынке жилья Москвы.

8) Нижняя граница диапазона предложения находится над верхней границей диапазона спроса с некоторым отрывом. Экстремальное выражение предыдущей ситуации, что имело место в декабре 2008 - январе 2009 г.

Понятно, что описанный набор микроэкономических ситуаций отражает не только возможные краткосрочно и среднесрочно устойчивые фазы развития различных рынков, но и, одновременно, сам процесс ежедневного формирования ценового тренда (колебания спроса и предложения). В интересах оценочной деятельности целесообразно ввести логическое допущение о том, как складывается ценовой тренд сделок: в любой момент текущей рыночной ситуации он проходит посередине зоны пересечения статистических диапазонов текущего предложения и текущего спроса без учета разницы дисперсий, структурных сдвигов и параметров эластичности процессов. Даже когда имеется полный разрыв спроса и предложения, математическое ожидание ценового тренда - это середина интервала между соседними границами оторванных друг от друга диапазонов.

Таким образом, наиболее вероятная цена сделки равна середине интервала между вторым минимумом и вторым максимумом в ряду из четырех значений, обозначающих границы диапазонов спроса и предложения, как бы они не располагались по отношению друг к другу.

Формулирование выводов оценки (экспертного заключения) должно включать указание полученного рыночного диапазона исследуемой стоимости объекта, средней цены в сегменте, окончательного значения искомой величины по результатам исследования, а также указание всех необходимых фактов, параметров и обстоятельств, характеризующих меру достоверности, качества и практической применимости полученных расчетных результатов.

Разработанная методика сравнительной оценки рыночной стоимости инвестиционных прав на девелопмент недвижимости является логическим продолжением методики оценки недвижимости на основе ДППМ. В качестве критерия оценки принята недисконтированная валовая прибыль проекта после оплаты инвестиционных прав при стандартизации аналогов по признакам стадии градостроительной деятельности и заданного IRR проекта.

Комплексный алгоритм полного цикла финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости

Ниже на рисунке 1 приведен методологический алгоритм полного цикла финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга применительно к наиболее сложному и емкому третьему типу инвестирования на рынке недвижимости - инновационному (алгоритм финансового инвестиционного консалтинга девелоперского проекта). Он складывается из двух частей: инвестиционный анализ рынка (этапы 1-7) и инвестиционное проектирование (этапы 8-14). Совокупность всех этапов приведенного алгоритма мы также называем финансовым инвестиционным анализом проекта. Конкретное содержание исследования зависит от постановки задачи и может включать лишь отдельные группы этапов алгоритма. Опыт показывает, что некоторые финансовые консультанты - разработчики бизнес-концепций застройки ограничиваются выполнением этапов инвестиционного проектирования, сводя остальные аналитические этапы к поверхностному обзору состояния рынка по вторичным источникам. Иногда финансовые аналитики ограничиваются выполнением этапов 9-12 или 9-13, не предваряя их глубокими исследованиями внешних условий выполнения проекта - и, следовательно, используя весьма приблизительные исходные данные в этапах 8-9, т.е. допуская неопределенную погрешность в оценке экономической эффективности проекта. Предлагаемая нами методология исключает такой подход и требует тщательного наполнения потоков информации, выходящих из предыдущих этапов и обозначенных на схеме алгоритма стрелками для решения о прекращении проекта как неэффективного либо о его продолжении. В рамках методологии финансового инвестиционного анализа и консалтинга разработаны также методики, ориентированные на управление эффективностью проектного финансирования региональных рынков недвижимости России.

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ АЛГОРИТМ ПОЛНОГО ЦИКЛА ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА ПРОЕКТА

Рисунок 1. Методологический алгоритм полного цикла финансового инвестиционного анализа проекта

Методика расчета разрывов спроса-предложения продуктов инвестиционного проекта на локальном рынке недвижимости

Используемая при регулярном мониторинге любого сегмента рынка недвижимости методология числового дискретного пространственно-параметрического и динамического моделирования рынка предусматривает, что для каждого шага рассматриваемого периода определяется целый ряд показателей состояния рынка, среди которых наиболее актуальными являются:

• суммарный объем общего бесповторного предложения (Supply) S0\

• суммарный объем нового (впервые поступившего на рынок в рассматриваемом периоде) бесповторного предложения Sn\

• суммарный объем спроса (Demand) D\

• суммарный объем сделок (Transaction) Г;

• средняя удельная цена (арендная ставка) общего предложения (Price) Р и другие показатели.

Для сбора исходных данных расчета в излагаемой методике исследуется динамика предложения на локальном рынке за предыдущий годовой период к моменту расчета. Исходными данными для расчета разрывов рынка являются следующие величины:

50 - остаток предложения на конец предыдущего периода;

51 - остаток предложения на конец исследуемого периода;

Soi - суммарный объем нового бесповторного предложения за

период.

При расчете годового разрыва в качестве остатка предложения на конец предыдущего периода принимается общий объем предложения в декабре прошлого года, на конец текущего - в декабре исследуемого года. В случае расчета разрывов в ежемесячной динамике в качестве этих величин можно принимать объемы в последний день предыдущего и исследуемого месяца либо объемы в предыдущем и в исследуемом месяце.

При расчете годового разрыва объем нового бесповторного предложения, если известен ежемесячный объем, определяется объединением месячных выборок и новой очисткой объединенной выборки от повторов.

Расчет разрыва рынка как разности объема спроса и предложения может определяться относительно общего предложения либо относительно нового бесповторного предложения.

1) Вариант расчета относительно общего предложения.

Суммарный объем предложения за период равен остатку предложения на конец предыдущего периода плюс объем бесповторного нового предложения за период:

8„=80 + 801 (1)

Суммарный объем реализованного спроса принимается равным объему оттока предложения за период, т.е. разности объемов предложения на конец предыдущего и на конец текущего периодов плюс объем бесповторного нового предложения:

8С= воп = (во - вО + во1 (2)

Таким образом, разрыв рынка, или разность объемов спроса и предложения за период, равен остатку предложения на конец текущего периода (со знаком минус):

вр = вс. 8П = ((в0 - вО + воО - (в0 + во,) = - 8, (3)

2) Вариант расчета относительно нового предложения.

Объем предложения за период равен объему бесповторного нового предложения за период:

Бп = §01 (4)

Объем реализованного спроса вычисляется по формуле (2).

Таким образом, разрыв рынка, или разность объемов спроса и нового бесповторного предложения за период, равен

= вс. в„ = ((в0 - в,) + во,) - (во,) = во - в, (5)

В варианте 1) величина 8( не может быть отрицательной, т.е. методика работает только в зоне отрицательных разрывов (превышения предложения над спросом).

В варианте 2) это ограничение снимается - разрыв рынка относительно нового бесповторного предложения может быть как отрицательным, так и положительным. Отрицательный разрыв означает, что приток нового предложения опережает уход объектов с рынка, положительный - что часть предложения из ранее «зависшего» вымывается под воздействием достаточно высокого спроса, хотя и не превышающего общий объем предложения.

Наличие двух вариантов расчета расширяет возможности аналитика по исследованию состояния рынка.

Разрывы рынка могут определяться относительно объема оттока предложения, как было показано выше, так и относительно объема зарегистрированных сделок.

3) Вариант расчета относительно общего предложения и объема зарегистрированных сделок.

При наличии данных о количестве зарегистрированных сделок купли-продажи объектов за период эта величина (объем удовлетворенного спроса) принимается в качестве объема спроса:

Общий объем предложения определяется по формуле (2). Тогда разрыв рынка равен разности количества зарегистрированных сделок и общего объема предложения за период:

4) Вариант расчета относительно нового бесповторного предложения и объема зарегистрированных сделок. Объем спроса равен величине Syc. Объем предложения равен величине Soi.

Тогда разрыв рынка равен разности количества зарегистрированных сделок и объема нового бесповторного предложения за период:

(6)

Sp — Sc - S„ — Syc - (So + Soi)

(7)

Sp — Sc - Sn — Syc - Soi

(8)

В вариантах (3) и (4) предполагается, что количество зарегистрированных сделок более точно отражает объем спроса, чем количество ушедших с рынка объектов (отток может определяться не только продажей объектов), но в этом случае повышаются требования к качеству информации об объеме предложения: он должен определяться методом сплошного, а не выборочного обследования. Иначе говоря, объем предложения в базе данных должен быть максимально близок к полному объему предложения на рынке.

В практике CCIM Institute на определении величины Sp решение задачи заканчивается. Однако, в соответствии с той же теорией CCIM Institute, поглощение зависит еще и от качественно-структурной динамики спроса, на нормальном активном первичном рынке выраженной стремлением к определенному недоиспользованию имеющихся площадей и максимальному освоению вновь появляющихся площадей. В целом при самом низком спросе объем поглощения меньше объема спроса, так как не каждый покупатель находит себе объект требуемого качества. Аналогично при высоком спросе не каждый объект находит своего покупателя. Другими словами, существует общая закономерность рынка недвижимости: объем поглощения меньше объема спроса и объема предложения. Это показано на рисунке 2, на котором выделены три зоны, где соотношение объема спроса D, реализованного спроса Г, общего предложения Sg и нового предложения Sn меняется. Одновременно меняется оценка разрывов рынка (разницы между объемом спроса и объемом общего или нового предложения):

• зона А - спрос меньше общего и нового предложения, реализованный спрос несколько меньше спроса (на 2-5 процентов), разрыв рынка относительно общего и относительно нового предложения отрицательный;

• зона Б - спрос меньше общего, но больше нового предложения, реализованный спрос меньше спроса (на 5-15 процентов), разрыв рынка относительно общего предложения отрицательный, относительно нового - положительный;

• зона В - спрос больше общего и нового предложения, реализованный спрос меньше предложения (на 2-5 процентов), разрыв рынка относительно общего и нового предложения отрицательный.

В. Разрыв рынка (+/+) Р>За

N = 0,95-0, ЭвБо

Л: разрыв рынка (-/-) Б «во, Б<8п

Б. Разрыв рынка (-/+) О <

7 = 0,85-0,950

А. Разрыв рынка (-/-)

О < йо,

0<5„,

7=0,95-0,980

Объем общего предложения предложения 5„

нового

Рис. 2. Объем сделок Гпри различном соотношении спроса 0 и предложения Яо и .У«

Период

Рис. 3. Изменение соотношения спроса Х>, реализованного спроса Г, общего предложения 5ц и нового

предложения 5, в динамике (спрос растет)

Таким образом, для расчета разрывов рынка и объема поглощения площадей необходимо иметь следующие показатели, а также их динамику внутри исследуемого периода:

1) Остаток предложения на конец базового месяца, шт. (кв. м)

2) Остаток предложения на конец текущего месяца, шт. (кв. м)

3) Объем бесповторного нового предложения за период, шт. (кв. м)

4) Или - объем сделок, шт. (кв. м).

Рассчитав табличные показатели (таблица 1), получаем следующие данные:

- общий объем предложения за период, шт. (кв. м)

- разрыв рынка за период (приведенный натуральный дефицит предложения), шт. (кв. м);

- объем поглощения (ухода с рынка) помещений (площадей) за период, шт. (кв. м);

- соотношение удовлетворенного спроса и общего предложения за период.

Таблица 1. Методика расчета разрывов рынка относительно общего предложения (варианты 1) и 3))

Показатель Расчет

1. Остаток предложения на конец предыдущего периода, шт. (кв. м)

2. Остаток предложения на конец текущего периода, шт. (кв. м)

3. Объем бесповторного нового предложения за период, шт. (кв. м)

4. Объем сделок, шт. (кв. м)

5. Общий объем предложения за период, шт. (кв. м) 3 плюс 1

6. Поглощение (удовлетворенный спрос за период), шт. (кв. м) разность 2 и 1 плюс 3, либо 4

7. Разрыв рынка, шт. (кв. м) 2, либо разность 4 и суммы 1 и 3

6 разделить

на 5, либо 4

8. Соотношение спроса и предложения за период

разделить на

5

Ниже методика поясняется на примере расчета в варианте 2), выполненного при обосновании инвестиционного проекта застройки района Раменский г. Москвы. В данном случае для анализа платежеспособного спроса, а также разрыва платежеспособного спроса и предложения за исследуемый период на вторичном рынке жилья использованы следующие исходные данные:

- выборка ограничена предложением квартир вторичного рынка жилья муниципальных районов Раменский, Очаково-Матвеевский, Тропарево-Никулино;

- месячные выборки открытого предложения квартир - количество квартир, выставленных на продажу в базовом и отчетном месяце (в случае годовых показателей - май 2005 г. и май 2006 г., при расчете динамики показателей - в предыдущем и текущем месяце, соответственно);

- накопленная выборка бесповторного пришедшего на рынок за исследуемый период предложения.

Результаты расчетов, приведенные на графиках (рисунок 4), показывают, что за 12 месяцев в исследуемой локации (районы Раменский, Очаково-Матвеевский, Тропарево-Никулино) объем поглощения составил 4128 квартир, разрыв рынка (дефицит предложения) составил 258 квартир, удовлетворенный спрос за период в 1,07 раза превышает объем нового предложения.

Рисунок 4. Динамика объемов предложения, поглощения вторичного рынка жилья и разрывов рынка, 2005-2006 гг. Раменский, Очаково-Матвеевский, Тропарево-Никулино

Динамика этих показателей в течение года характеризуется:

- понижающимся вдвое за период с мая 2005 года по февраль 2006 года объемом полного предложения и его частичным восстановлением к маю текущего года;

- практически стабильным объемом нового предложения:

- нарастающим после мая-июля 2005 года разрывом рынка (дефицитом предложения) - за исключением декабря-января и мая 2006 г.;

- снижающимся в связи с дефицитом предложения объемом удовлетворенного спроса - при растущем платежеспособном спросе.

Методика прогнозирования темпов поглощения продуктов инвестиционного проекта на локальном рынке недвижимости

Дальнейшая типовая прикладная задача анализа разрывов рынка - дать прогноз спроса (реализации) в виде минимально гарантированного уровня годового поглощения продукта проекта в единицах собственности или в площадях (тыс. кв. м) в умеренно-пессимистическом сценарии, т.е. учесть в расчетах факторы, наиболее влияющие на темп продаж (системные риски).

Для сбора исходных данных исследуется динамика предложения на локальном рынке предполагаемого девелоперского проекта за предыдущий

годовой период к моменту расчета. При этом определение границ локального рынка, т.е. зоны торговли конкретным продуктом конкретного девелоперского проекта - самостоятельная важная задача за рамками данной методики. Необходимо отобрать в открытом массиве предложений за предыдущий период, желательно - за год до момента расчета бизнес-плана, только предложение, соответствующее по функции, морфотипу и классу качества ранее проведенному квалифицированию (рыночному позиционированию) исследуемого продукта девелоперского проекта.

Далее необходимо удалить из выборки повторы, оставляя из нескольких повторяющихся предложений только самое раннее по дате попадания на рынок.

Если по техническом причинам в начале разработки бизнес-плана имеются данные об объемах нового бесповторного предложения не за год, а за меньший период, то они могут быть линейно экстраполированы до определенных пределов. На практике мы считаем допустимым экстраполирование до 20%. Другими словами, показатели объема бесповторного предложения за 10 месяцев могут быть разделены на 10 и умножены на 12 для получения годовых показателей. Понятно, что дальнейший мониторинг рынка позволяет в дальнейшем и корректировать расчеты в бизнес-плане.

В качестве исходных данных расчета, помимо перечисленных ранее (во, в], БоО, определяются следующие величины:

- Со - средняя удельная цена предложения в выборке с переменной структурой на начало периода;

- С1 - средняя удельная цена предложения в выборке с переменной структурой на конец периода;

- - прогноз объема нового конкурентного предложения на следующий год (на данном локальном рынке по отношению к исследуемому проекту);

- а - прогноз средней цены рыночного предложения в выборке с переменной структурой на конец следующего года (необязательный элемент сбора данных).

Базовыми величинами для дальнейших расчетов являются:

1) (в0 - Б1) - разность остатков валового предложения на конец предыдущего и конец исследуемого периода (может быть как положительной, так и отрицательной);

2) (в0 + 801) - суммарный объем валового предложения за период;

3) в01 + (в0 - в1) - суммарный отток предложения за период (удовлетворенный спрос);

4) (Б1 + - прогноз валового конкурентного предложения на следующий год;

5) (801 + (вО - Б1)) - (в1 + 80 - номинальный прогноз разрыва рынка на следующий год, далее обозначаемый вЬуег.

Окончательный прогноз поглощения рассчитывается путем применения перечисленных ниже поправочных коэффициентов к номинальному прогнозу разрыва рынка (величине 5).

Как уже было сказано, даже в условиях растущего спроса, на нормально развивающемся рынке всегда остается доля нереализованных площадей, свидетельствующая лишь о том, что не каждый платежеспособный потребитель в данный момент находит требуемое ему качество. Именно этот фактор и стимулирует развитие нового предложения и рыночный оборот. Для удобства расчетов мы предлагаем на практике, вместо коэффициента недоиспользования, рассчитывать обратную величину - долю поглощенных площадей за период (отношение объема удовлетворенного спроса к объему валового предложения за период, т.е. величины 3 к величине 2 из шага 2):

Доля поглощенных площадей К1 = (801 + (в0 - в1)) / (вО + в01)

При разработке бизнес-плана девелоперского проекта практический интерес представляет поглощение исключительно нового предложения

продукта, а не объем спроса "вообще" на локальном первичном рынке, определяемый коэффициентом К1. Поэтому мы вводим второй поправочный коэффициент, устанавливающий долю поглощения нового предложения в составе поглощения валового предложения:

Коэффициент удовлетворения спроса новым предложением

К2 = Б01 / (801 + (в0 - 81»

В стадии роста локального рынка спрос растет, и растут цены. Растет и поглощение площадей до тех пор, пока не образуется дефицит предложения. В стадии стабилизации спрос и поглощение снижаются в случае роста цен. В стадии спада спрос и поглощение падают даже при падении цен. В связи с этим необходимо принимать гипотезу о предстоящей стадии развития рынка. Кроме того, при наличии данных необходимо провести исследование эластичности спроса по цене и доходам на данном рынке (для различных по уровню доходности групп покупателей в соответствии с классом качества исследуемого товара), поскольку для разных групп может меняться не только значение коэффициента эластичности, но и знак этого коэффициента. В случае отсутствия таких данных и результатов исследования, в умеренно-пессимистическом сценарии бизнес-плана целесообразно ориентироваться на допущение о стабилизации спроса по цене на начало прогнозируемого периода и о 100%-й эластичности спроса по динамике цен предыдущего периода (линейная экстраполяция), если отсутствует более детальный прогноз цен и признаки перехода локального рынка в фазу спада или роста. Поэтому мы вводим третий поправочный коэффициент стабилизации рынка или отсечения спроса по цене, учитывающий номинальный индекс роста цен за предыдущий период в выборке с переменной структурой (отношение величин С1 и СО из шага 2):

Коэффициент отсечения спроса по цене КЗ ~ 1 / (С1 / СО) = СО / С1

В ряде случаев, при наличии соответствующих данных, вместо величины С1 может использоваться величина (Л из шага 2, полученная методами ценового прогнозирования за рамками данной методики.

Таким образом, прогноз годового поглощения продукта девелоперского проекта, далее обозначаемый Брпуес^ рассчитывается как номинальный прогноз разрыва рынка БЬуег с поправками на три коэффициента:

врпце«* = БЬуег х К1 х К2 х КЗ

Мы считаем важным принципом округление полученного конечного результата. Принципиальная разница между исследованием текущего разрыва рынка и прогнозом на будущий период заключается в том, что в первом случае необходимо отражать статистический факт (собранную информацию) с технически максимальной точностью, а во втором - формулировать минимальный уровень ожидания величины разрыва с округлением в меньшую сторону не менее чем до 1 тыс. кв. м. Наиболее корректно, на наш взгляд, принять оценку погрешности не менее 5% от ожидаемого разрыва, т.е. при разрыве от 50 до 100 тыс. кв. м. округлять значение в меньшую сторону с шагом 5 тыс. кв. м, от 100 до 200 тыс. кв. м - с шагом 10 тыс. кв. м. и т.д.

Основные публикации по теме диссертации Монографии, брошюры, учебные пособия

1. Стерник С.Г. Исследование рынка коттеджного строительства Московского региона (брошюра). - М., Российское Общество Оценщиков, 2001.-4 п. л.

2. Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости (монография). / Под ред. Стерника Г.М. - М.: Изд. РЭА, 2009. - 9 п.л.- в печати.

3. Стерник С.Г. Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости (монография). -М.: Изд. ВГНА, 2009. -12 пл.

4. Г.М. Стершие, С.Г. Стершие. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 38 п.л.

Статьи в журналах, рекомендуемых ВАК Минобрнауки РФ

5. Стерник С.Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости // Имущественные отношения в РФ №11 (86) 2008.- 1 п.л.

6. Стерник С.Г. Методология инвестиционного консалтинга девелоперского проекта // Сегодня и завтра российской экономики №26 2009. - 0,5 п.л.

7. Стерник С.Г. Некоторые закономерности соотношения темпов роста цен и объемов спроса, предложения и сделок на рынке недвижимости // Имущественные отношения в РФ № 3 (90) 2009.- 1 п.л.

8. Стерник С.Г. Инвестиционный анализ рынка недвижимости России (вводные теоретические положения) // Финансы и кредит №38 2009.- 1 п.л.

9. Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей // Имущественные отношения в РФ №8 (95) 2009.- 1 п.л.

10. Стерник С.Г. Развитие оценки недвижимости сравнительным подходом на основе методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка // Аудит и финансовый анализ №3 2009. - 0,5 п.л.

11. Стерник С.Г. Оценка инвестиционной привлекательности и сравнительной доходности девелопмента на локальных рынках // Экономика и управление №8 2009,- 0,5 п.л.

12. Стерник С.Г. Развитие системы статистических индексов в финансовом анализе инвестиций на рынке недвижимости // Финансы и кредит №40 2009,1 п.л.

Статьи в журналах и научных сборниках

13. Стерник С.Г. И аренда может стать товаром // Экономика и жизнь 1996. -1 п.л.

14. Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для индустрии красоты. // Коммерческая недвижимость №4 2004. - 1 п.л.

15. Стерник С.Г. Анализ административных условий деятельности лэнд-девелопера на рынке «больших земель» Московской области. // Мир и Дом №7 2004 - 2 п.л.

16. Стерник Г.М., Стерник С.Г. и др. Рейтинговая оценка местоположения элитных объектов // Мир и Дом №1 2005. - 1,5 п.л.

17. Стерник С.Г. Анализ рынка земельных участков под застройку в г. Москве // Управление и оценка земельных ресурсов при реализации инвестиционно-строительных щхмрамм в Москве. — М., РЭА им. Г.В. Плеханова, 2005. - 0,5 п.л.

18. Стерник С.Г. Методика экономической (рыночной) оптимизации проекта комплексной жилой застройки // Современные проблемы экономики и управления развитием города. - М, РЭА им. Г.В. Плеханова, 2006-0,5 п.л.

19. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка новых жилых проектов (в перспективе до 2010 года) // Новые проекты 2006 №4(4) - 1,5 п.л.

20. Стерник Г.М., Стерник С.Г., и др. Классификация элитного жилья Москвы (комплексная оценка качества жилья по критерию «качество местоположения - качество проекта»). // Мир и Дом №1 2006. - 1,5 п.л.

21. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Логвина Е.А. и др. Перспективы развития рынка элитного жилья Москвы. // Мир и Дом №4 2006 - 1,5 п.л.

22. Стерник С.Г. Прогноз ценовой ситуации на рынке недвижимости Московского региона // Тезисы докладов на VII Форуме Московской ассоциации риэлторов. - М, МАГР, 2006 - 0,5 п.л.

23. Стерник С.Г. Применение числовых дискретных пространственно-параметрических моделей как дополнительная альтернатива регрессионно-корреляционному моделированию в индивидуальной оценке рыночным подходом // Методы оценки имущества, основанные на современных технологиях анализа статистических данных. - Нижний Новгород, Поволжская ассоциация оценщиков, 2007. - 0,5 п.л.

24. Sternik G.M., Stemik S.G. Residential Property: Pricing Situation in 2007 // Real Estate Investment Guide Russia, 2008. - 1 п.л.

25. Стершие Г.М., Стерник С.Г. Классификация жилья Москвы. // Новые проекты» №5 (12) 2008. - 1,5 п.л.

26. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Классификация элитного жилья (на примере Москвы) // Материалы Международной конференции "ELITE ESTATE, Санкт-Петербург, 2008. - 0,5 пл.

27. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методологический алгоритм полного цикла инвестиционного консалтинга И Тезисы секции «Теория и практика инвестиционного консалтинга» XII Национального конгресса по недвижимости. - М, РГР, 2008. - 0,5 пл.

28. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Рынок жилья городов России в период кризиса. Тенденции и перспективы // Материалы конференции Петербургского жилищного форума. - СПб, 2008. - 0,5 пл.

29. Стерник С.Г. Влияние мирового финансового кризиса на факторы ценообразования российского рынка недвижимости // Тезисы YII Международной конференций «Оценочная деятельность и управление стоимостью в системе антикризисных мер». - СПб, СМАО, 2009. - 0,5 п.л.

30. Основные понятия о территориально-дифференцированном инвестиционном анализе (экономико-географическом зонировании) рынка недвижимости // Проблемы преобразования и регулирования социально-экономических систем: СПб, ИПРЭ РАН, №41 2009. - 1,7 п.л.

Отпечатано в ООО «Компания Спутник+» ПД № 1-00007 от 25.09.2000 г. Подписано в печать 27.10.2009 Тираж 100 экз. Усл. п.л. 3,4 Печать авторефератов: 730-47-74,778-45-60

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Стерник, Сергей Геннадьевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Системный анализ рынка недвижимости как объекта инвестиционного финансирования.

§ 1.1. Основные экономические парадигмы и ключевые понятия о рынке недвижимости как подсистеме переходной национальной экономики.

§ 1.2. Инфраструктура, элементы, свойства, закономерности функционирования рынка недвижимости как системы.

§ 1.3. Основные факторы и закономерности экономического развития рынка недвижимости в условиях переходной экономики.

§ 1.4. Применение методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка недвижимости (ДППМ) в финансовом анализе инвестиций.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости"

Актуальность темы исследования. Изучение истории функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира приводит к выводу, что недостаточное внимание к научному качеству аналитической поддержки является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х - начале 90-х годов и кризис 2007 г., длящийся по сегодняшний день. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие рыночные условия.

В нашей стране на начальной стадии развития рынка недвижимости результаты его мониторинга и анализа не удовлетворяли специалистов и потребителей и по иным причинам. Оказалось, что наработанные как за рубежом, так и в отечественной науке и практике методы экономического анализа малоприменимы в условиях переходной экономики. С одной стороны, зарубежные методы ориентированы на сформировавшийся, информационно открытый рынок, функционирующий в условиях стабильной политической и макроэкономической обстановки и развитого законодательства. Сбор информации о рынке, ее обработка, анализ и прогнозирование не требуют специфических методов и чрезвычайных усилий. С другой стороны, оставшиеся в наследство отечественные методы экономического и статистического анализа отраслей плановой, централизованной экономики плохо адаптируются к понятиям и закономерностям рыночной экономики.

По этой причине возникла настоятельная потребность в создании научной методологии анализа рынка недвижимости, опирающейся на опыт стран с многолетними рыночными традициями, но адекватной к специфике современного состояния переходного периода отечественной экономики и рынка недвижимости.

При этом наиболее актуальными проблемами (направлениями) развития методологии являлись: в целях институционального развития организационно-экономических механизмов управления^- общий экономико-статистический анализ рынка недвижимости России на макроэкономическом уровне как сектора национальной экономики по регионам и сегментам рынка;

- в целях сравнения инвестиционной привлекательности регионов и повышения комплексной эффективности финансовых показателей проектов -финансовый инвестиционный анализ и проектный консалтинг рынка недвижимости;

- в целях развития методологии финансового анализа и оценки недвижимых активов предприятий и иных субъектов рынка - оценочным анализ рынка недвижимости.

И если первая проблема достаточно успешно решалась широким кругом ученых и специалистов с 1993 года, то в области финансового инвестиционного и оценочного анализа и консалтинга рынка недвижимости по настоящее время оставались системные методологические пробелы и ряд нерешенных прикладных задач.

Изложенные обстоятельства определяют актуальность выбранной темы, целей и задач диссертационной работы.

Степень научной разработанности проблемы исследования. С момента начала переходного периода в российской экономике и становления рыночных активизировалось изучение российскими учеными вопросов финансового инвестиционного анализа и оценки земельно-имущественных активов в различных целях и аспектах: совершенствования управления государственной собственностью, кадастрового учета, вовлечения в рыночный оборот, разработки механизмов приватизации, инструментов налогообложения, изъятия для государственных нужд, ипотечного кредитования, инвестиционного проектного финансирования (Бабленкова И.И., Волович Н.В., Грибовский С.В., Григорьев В.В., Иванкина Е.И.,

Прорвич В.В., Лейфер JT.A., Новиков Б.Д., Носов С.И., Озеров Е.С., Рутгайзер В.М., Севостьянов А.В., Тарасевич Е.И., Федотова М.А., Черняк В.З. и др.). Накопленные научные результаты, перечисленные выше, относятся или к методологии финансового анализа внутренней экономики объекта недвижимости или к объектному анализу рынка в статическом состоянии, но не уделяют внимание методам анализа и закономерностям развития рынка в целом как динамической системы. Причиной этого является тот факт, что инвестиционный анализ одного обьекта с целью оценки доходным подходом и статистический анализ рынка с целью индивидуальной или массовой оценки объектов сравнительным подходом является более узкой задачей по отношению к инвестиционному анализу региональных и локальных рынков в интересах управления эффективностью проектов.

Развернутое отражение различные вопросы развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов нашли в трудах Косаревой Н.Б. и научного коллектива Фонда «Институт экономики города», а также в трудах Асаула А.Н., Бузырева В.И., Булановой Н.В., Горемыкина В.А., Грошак Е.В., Острина А.И., Руднева А.В., Чекалина B.C., Хуторецкого А.Б. и др. Однако вопросы методологии анализа рынка недвижимости как сложной пространственной регулируемой социально-экономической системы в этих работах требуют дальнейшего развития.

Комплексный вклад в анализ рынка недвижимости России как сектора национальной экономики, сложной динамической социально-экономической системы внесен Г.М.Стерником. Разработанная им методология дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка позволила выделить направления дальнейшего исследования механизмов формирования, методов инвестиционного анализа и ценового прогнозирования в следующих составляющих рынка по географическому и функциональному признакам:

- локальные рынки недвижимости России;

- региональные рынки недвижимости России;

- функциональные сегменты странового, региональных и локальных рынков по видам, подвидам, категориям и профилям функционального назначения недвижимости.

Системная экономическая концепция формирования локальных рынков жилья, как ключевого элемента рынка недвижимости на общероссийском и региональном уровнях в условиях транзитивной экономики, с учетом специфики их функционирования в пространстве крупнейших городов Российской Федерации, разработана С.В. Придвижкиным.

Следует отметить существенные для раскрытия темы диссертации социально-экономические и инвестиционно-строительные проблемы г. Москвы и московского региона, в том числе системно связывающие социально-экономическую проблематику российских городов с реконструкцией сложившейся застройки, изучавшиеся рядом российских специалистов. Здесь следует назвать труды Ресина В.И., В.И., Бачуриной С.С., Гутнова А.Э., Глушковой В.Г. Ильина И.А., Кудрявцева O.K., Лексина В.Н., Лоури И.С., Мерлена П., Могилевского В.Д., Перцика Е.Н., Саушкина Ю.Г., и др.

Многие положения зарубежного опыта исследования рынков недвижимости развитых рыночных экономик также могут быть использованы в развитии методологии инвестиционного анализа в условиях переходного периода экономики России, но с определенной критической переработкой. Так, известные микроэкономические модели рынка жилья Р. Арно, Р. Мьюса, Д. Суини, Ж. Розенберга, концепция местных общественных расходов Ч. Тайбаута, теория метрополитенской консолидации В. Оутса, теория размещения А.Вебера, теория страновой, региональной и муниципальной конкуренции М. Портера, концепция обучающейся экономики Б. Ашейма и Б. Лундвола, теории оценки конкурентоспособности локальных территорий И. Бегга, С. Янсена-Батлера, П. Кресла, Б. Сингха, И. Брамеззы, Дж. ван дер Борга и др. не в полной мере учитывают неделимость и неоднородность жилищ и другие свойства несовершенных рынков. В этом аспекте ряд более адекватных для российского рынка положений внесен работами Г. Цукермана и Дж. Блевинса.

Важное место в понимании закономерностей развития локальных рынков недвижимости, формирующихся на уровне города, занимают теории авторов Чикагской школы, в частности, теории кольцевой модели города Э. Бёрджеса, секторальной модели города X. Хойта, полицентрической (многоядерной) модели Е. Ульмана-К. Харриса и др., а также методы инвестиционного анализа и проектного консалтинга рынков, разработанные с учетом этих теорий специалистами Чикагского института коммерческих инвестиций в недвижимость (CCIM Institute).

Однако, несмотря на представленный выше широкий диапазон отдельных зарубежных и отечественных теорий и концепций функционирования рынков недвижимости, методик общеэкономического, оценочного и инвестиционного исследования, для российской экономики остается актуальной задача разработки системной методологии финансового инвестиционного анализа и консалтинга рынка недвижимости, приведения в единую научную систему и методологической доработки существующего опыта, создания недостающих методов анализа, оценки и прогнозирования.

Цель исследования. Разработка концепции и методологии финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга рынка недвижимости как системы научных и прикладных понятий, принципов, алгоритмов, методов исследования и прогнозирования инвестиционной привлекательности региональных и локальных рынков недвижимости, их функциональных сегментов и отдельных проектов в интересах устойчивого экономического развития рынков и комплексной (градостроительной, социальной и экономической) эффективности инвестиционного финансирования на примере Москвы и Московской области.

Задачи исследования:

- выявление закономерностей функционирования и инвестиционного развития региональных рынков недвижимости как сектора национальной экономики на основании эконометрического анализа;

- разработка методов финансового анализа и прогнозирования инвестиционной привлекательности и рисков определенного (регионального, локального) рынка или сегмента регионального рынка недвижимости на примере Москвы и Московской области;

- разработка методов финансового анализа и прогнозирования инвестиционной эффективности и рыночных рисков определенного проекта на региональном рынке недвижимости на примере Москвы и Московской области;

- разработка методов оптимизации финансовой и рыночной реализуемости, снижения рисков и повышения эффективности проектов на региональном рынке недвижимости на примере Москвы и Московской области.

Объектом исследования является рынок недвижимости России как сложная саморегулируемая и управляемая социально-экономическая система, составляющая сектор национальной экономики России.

Предметом исследования является организационно-экономический механизм, инфраструктура, элементы, свойства, закономерности инвестиционного развития как внутри указанного сектора национальной экономики переходного периода, так и во взаимодействии его с другими секторами и экономикой в целом.

Методология и методики исследования. В работе использованы следующие современные научные инструменты финансового, экономического, социологического, статистического, математического и эконометрического исследования:

- методология системного подхода к изучению предмета исследования; методология дискретного пространственно-параметрического анализа, мониторинга, моделирования и прогнозирования территориальных и функциональных сегментов рынка недвижимости;

- методы статистического и качественного анализа экономической базы региональных рынков недвижимости; методы социологических исследований и прогнозирования предпочтений потребителей, тенденций спроса и предложения на региональных и локальных рынках недвижимости; методы экономико-правового анализа институциональных и административных условий функционирования региональных и локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов; методы финансового анализа эффективности и рисков инвестиционных проектов.

Научная новизна

1. Разработана концепция финансового анализа и проектного консалтинга инвестиционных процессов на региональных рынках недвижимости в соответствии с международными стандартами, адаптированными к экономико-правовым условиям функционирования транзитивной экономики России, в основе которой находятся следующие положения:

По специальности 08.00.05

- Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

1.1. Определена инфраструктура (объекты, субъекты, процессы и функции управления ими), разработаны механизмы функционирования и выявлены закономерности развития региональных и локальных рынков недвижимости как элементов сложной саморегулируемой социально-экономической системы - сектора национальной экономики.

1.2. Показано влияние макроэкономических, институциональных, пространственных, микроэкономических групп факторов на активность и устойчивость развития различных сегментов региональных рынков недвижимости на примере Москвы и Московской области в сравнении с другими регионами, в том числе в условиях мирового финансового кризиса.

1.3. Разработаны системные принципы финансового анализа инвестиционных процессов на региональных и локальных рынках недвижимости на основании алгоритма выявления пространственно-параметрических свойств, показателей, закономерностей формирования и тенденций изменения зон торговли.

По специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

1.4. Выявлены и классифицированы, применительно к рынку недвижимости, актуальные в условиях переходной экономики России различия финансовых моделей проектов и экономико-правовой интерпретации финансовых результатов проектов: в зависимости от экономического типа инвестирования (спекулятивное, консервативное, инновационное),

- в зависимости от видов бизнес-процессов (дилерские, рентные, девелоперские операции),

- в зависимости от фазы инвестирования (прединвестиционная, инвестиционная, операционная), в зависимости от стадии градостроительной деятельности (предпроектная, проектная, строительная, эксплуатационная) в жизненном цикле проекта.

1.5. Структурированы и классифицированы количественные и качественные материальные и нематериальные характеристики регионов в качестве критериев для определения рейтингов инвестиционной привлекательности локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов.

1.6. Разработана с точки зрения системного подхода в интересах комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективности проектного финансирования и роста стоимости регионов актуальная методологическая концепция финансового проектного консалтинга на рынке недвижимости как система алгоритмов оптимизации:

- финансовой реализуемости проекта,

- рыночной реализуемости продуктов проекта,

- материальной реализуемости участка/объекта в проекте.

2. В целях реализации предложенной концепции разработаны системные принципы, комплексный алгоритм и пакет методик прикладного финансового инвестиционного анализа и оценки, в том числе:

По специальности 08.00.10

- Финансы, денежное обращение и кредит

2.1. Расчет среднестатистических индексов доходности региональных и локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов.

2.2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества (с правами собственности или аренды) в рамках сравнительного подхода на основе применения методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка недвижимости.

2.3. Оценка рыночной стоимости инвестиционных девелоперских прав в условиях неопределенности вещных прав на недвижимое имущество в рамках сравнительного подхода на основе применения методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка недвижимости.

По специальности 08.00.05

- Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

2.4. Расчет прогнозной емкости региональных и локальных рынков и их функциональных сегментов на основе анализа экономической базы спроса.

2.5. Расчет разрывов спроса и предложения на локальном рынке и в сегменте на примере районов Москвы и Московской области.

2.6. Прогнозирование поглощения продуктов инвестиционного проекта локальным рынком на основе анализа динамики предложения на примере районов Москвы и Московской области.

2.7. Расчет оптимизации рыночной реализуемости комплексной жилой застройки на основе применения классификации жилья по качеству проектов с целью управления комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективностью инвестиционного финансирования на примере Москвы и Московской области.

Теоретическая и практическая значимость

1. Разработанная методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости обеспечивает научную и практическую преемственность международных стандартов финансового анализа к экономико-правовым условиям развивающегося рынка недвижимости России как сектора национальной транзитивной экономики.

2. Разработанная методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости обеспечивает управление комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективностью инвестиционного финансирования проектов в интересах устойчивого экономического развития регионов. Применение методологии целесообразно в государственном, муниципальном и частном управлении финансированием региональных проектов, в том числе национальными проектами и федеральными программами (в частности - ФЦП «Жилище» Министерства регионального развития РФ и др.), а также в учебном процессе по подготовке специалистов управления финансами в инновационной сфере и региональной экономике.

Апробация результатов исследования

Материалы диссертации доложены на следующих конференциях:

- IX Национальном Конгрессе по недвижимости - 2005 г.;

- Ежегодном семинаре «Управление и оценка земельных ресурсов при реализации инвестиционно-строительных программ в Москве» Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Правительства Москвы совместно с кафедрой экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В. Плеханова - 2006 г.;

- VII Форуме Московской ассоциации риэлторов - 2006 г.;

- 2-й Поволжской научно-практической конференции «Методы оценки имущества, основанные на современных технологиях анализа статистических данных» - 2007 г.;

- Международной конференции «ELITE ESTATE» - 2008 г.;

- Секции «Теория и практика инвестиционного консалтинга» XII Национального Конгресса по недвижимости - 2008 г.;

- Петербургском жилищном Форуме - 2008 г.;

- VII Международной конференции «Оценочная деятельность и управление стоимостью в системе антикризисных мер» - 2009 г.;

Международной межвузовской научно-практической конференции «Антикризисное управление, экономическая безопасность и борьба с коррупцией» - 2009 г.

Материалы диссертации использованы в консалтинговых работах по сравнительному анализу и прогнозированию инвестиционной привлекательности региональных рынков недвижимости и финансовому анализу эффективности проектов застройки в Москве и Московской области, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Калининграде, Кемерово, Тюмени, Челябинске, Краснодаре, Владивостоке, Новосибирске, Обнинске (Калужская область) и др. по заказу муниципальных и ведомственных органов территориального управления, а также государственных и частных инвесторов-застройщиков.

Материалы диссертации применены в учебном процессе Московской бизнес-школы, Московской международной высшей школы бизнеса (Институт «МИРБИС») Министерства образования и науки Российской Федерации по курсу МВА в инвестиционно-инновационной сфере, а также в программе курсов повышения квалификации специалистов рынка недвижимости Учебного центра Российской Гильдии риэлторов.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Разработана концепция развития региональных рынков недвижимости России как сектора национальной транзитивной экономики, объединяющего в сложную социально-экономическую систему элементы «субъекты», «объекты», «процессы» и «функции управления ими» в процессе создания, развития и оборота недвижимости в интересах общественного потребления.

Выявлены внешние и внутренние базовые экономические функции рынка как системы, инфраструктура, элементы, свойства, организационно-экономический механизм и закономерности развития, инструменты управления комплексной эффективностью проектного финансирования на основе научно обоснованной методологии финансового анализа и проектного консалтинга.

2. Предложена концепция финансового инвестиционного анализа рынка недвижимости как области экономической теории и прикладной дисциплины: исчерпывающее целевое содержание анализа сводится к прогнозированию зон торговли продуктами инвестиционных проектов (элементы, свойства, связи, закономерности формирования, тенденции изменения).

3. Определена концепция финансового проектного консалтинга рынка недвижимости: система алгоритмов оптимизации финансовой реализуемости проекта, рыночной реализуемости продуктов проекта и ресурсной реализуемости участка/объекта в проекте в целях обеспечения комплексной эффективности проектного финансирования.

4. Разработана методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных и локальных рынков недвижимости России, соответствующая международным стандартам финансового инвестиционного анализа.

5. В рамках указанной методологии разработан системный алгоритм полного цикла финансового инвестиционного анализа и консалтинга региональных рынков и проектов, а также разработаны новые, актуальные для российского рынка недвижимости методики:

- расчета среднестатистических индексов доходности различных видов инвестирования на локальных рынках недвижимости,

- расчета разрывов спроса и предложения на локальных рынках,

- прогнозирования темпов поглощения на локальных рынках,

- финансового моделирования и оптимизации рыночной реализуемости продуктов инвестиционных проектов,

- сравнительной оценки рыночной стоимости недвижимости как продукта инвестиционных проектов,

- сравнительной оценки рыночной стоимости инвестиционных прав на девелопмент недвижимости (стоимости инвестиционных проектов в различных фазах жизненного цикла).

По теме диссертации опубликовано 30 научных работ, в том числе 3 монографии, 1 брошюра и 8 статей в журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки РФ.

Структура работы. Цели и задачи диссертационного исследования, используемые методы анализа статистического материала и фактической информации определили выбор структуры работы. Основное содержание работы изложено на 367 страницах и состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы, 30 таблиц, 58 рисунков, 3 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Стерник, Сергей Геннадьевич

Основные результаты и выводы главы 5

1. Проведено сопоставление системы финансирования региональных рынков недвижимости, сложившейся в России к 2008 году, с эталонной американской системой, в том числе выявлены различия механизмов текущего финансового кризиса на рынках недвижимости двух стран и путей выхода из него. Выявлено, что многие рыночные механизмы в России находятся на ранней стадии развития, что приводит к их замещению механизмами, возникшими в постсоветские переходные годы. Ключевая институциональная проблема управления проектным финансирование на российском рынке недвижимости состоит в том, что финансовый инвестиционный анализ и проектный консалтинг не включал в себя оценку вероятности системного кризиса отрасли. Все инвестиционные проекты и кредитные риски рассчитывались на основании предпосылки о сохранении тенденции к росту рынка в большей или меньшей степени. В силу изложенного, на фоне неизбежной в глобальных условиях кризисной динамики со снижением спроса и цен, глубина и масштабность кризиса рынка в России стали результатами неразвитости системы финансирования и институциональной среды.

Показано, что для обеспечения устойчивого экономического развития необходимо исключить административный подход и институционально обеспечить в полном объеме рыночное диверсифицирование инструментов проектного финансирования (конкурентное возвратное бюджетное и ипотечно-эмиссионное финансирование), регулируемое на основе современной методологии финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости.

2. Разработана с точки зрения системного подхода в интересах комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективности проектного финансирования и роста стоимости регионов актуальная методологическая концепция финансового проектного консалтинга на рынке недвижимости как система алгоритмов оптимизации финансовой реализуемости проекта, рыночной реализуемости продуктов проекта и материальной (ресурсной) реализуемости участка/объекта в проекте. Показано, что ключевая задача финансового проектного консалтинга на рынке недвижимости - определение того соотношения размера, динамики и структуры капитала в финансировании инвестиций и реинвестировании, при котором финансовый результат проекта от строительства и реализации меньшего количества продукта по большей цене превышает финансовый результат от строительства и реализации большего количества продукта по меньшей цене, одновременно обеспечивая градостроительную, рыночную и экономическую целесообразность (эффективность) проекта.

3. В целях реализации указанной концепции разработана методология классифицирования объектов недвижимости, позволяющая дискретно прогнозировать рынок, пошагово моделировать стратегии застройщиков в бизнес-планах и добиваться максимальной экономической эффективности застройки в соответствии с качеством участка. На основе указанной методологии разработана расчетная методика оптимизации рыночной реализуемости комплексной жилой застройки на основе применения классификации жилья по качеству проектов с целью управления комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективностью инвестиционного финансирования на примере Москвы и Московской области.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертации разработана методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости, соответствующая международным стандартам финансового анализа инвестиций и учитывающая экономико-правовые особенности развивающегося рынка недвижимости в переходном периоде Российской экономики.

В теоретическом обосновании методологии сформулированы базовые экономические парадигмы и ключевые понятия анализа рынка недвижимости как области экономической теории и прикладной дисциплины.

В результате статистического исследования факторов и закономерностей развития выявлено, что основным источником внешних воздействий на рынок недвижимости являются финансовые рынки, однако рынки недвижимости, в отличие от финансовых, являются менее совершенными и конкурентными, в связи с чем им свойственны неэластичность предложения по цене и расслоение эластичности спроса по цене и доходам. Ключевым феноменом финансового развития Российского рынка недвижимости является тот факт, что большая часть недвижимости в России строилась и покупалась за теневые доходы. В силу изложенного рынок недвижимости является практически единственным макроэкономическим инструментом возврата теневых денежных активов в массу легального ВВП. С этой точки зрения рынок недвижимости в целом -ценный рычаг укрепления национальной экономики, противовес выводу капитала, институциональный инструмент государственных экономических интересов.

Следствием указанного выше феномена явился еще один феномен финансового развития Российского рынка недвижимости, заключающийся в частичной замене недвижимостью некоторых функций денег в экономике. Тенденции динамики рынка недвижимости на длительное время подчинились таким глобальным монетарным факторам и процессам переходной Российской экономики, как долларизация рынков, двухвалютность рынков, инфляция доллара в России, изменения доли валютных сокровищ в денежной массе и денежном обороте. Исследование влияния перечисленных факторов позволило сделать вывод, что на долларизованных региональных рынках недвижимости России (к каким, безусловно, относятся рынки недвижимости Москвы и Московской области) активность платежеспособного спроса в определенном временном периоде прямо пропорциональна массе валютных сокровищ, накопленной в предыдущем периоде, и темпам инфляции доллара в текущем периоде.

В диссертации конкретизированы отраслевые особенности финансового анализа инвестиций в рынок недвижимости, вытекающие из их экономико-правовой интерпретации. Разработаны и введены недостающие понятия и методы финансового анализа, позволяющие исследовать рыночную реализуемость инвестиций в недвижимость на основе концепции наилучшего и наиболее эффективного использования.

На региональном уровне выявлены свойства, показатели, закономерности и тенденции пространственного формирования зон торговли как ключевой предмет финансового инвестиционного анализа региональных и локальных рынков недвижимости . и их функциональных сегментов. Сформулированы системные принципы и аспекты анализа рынка недвижимости в составе финансового анализа инвестиционных процессов на региональных и локальных рынках недвижимости с точки зрения концепции наиболее эффективного использования недвижимости на основании алгоритма выявления пространственно-параметрических свойств, показателей, закономерностей формирования и тенденций изменения зон торговли.

На основе полученных результатов разработана концепция анализа рынка для оценки недвижимости и единая методологическая система оценки объектов недвижимости и инвестиционных прав на их девелопмент.

Проведено сопоставление системы финансирования региональных рынков недвижимости, сложившейся в России к 2008 году, с эталонной американской системой, в том числе выявлены различия механизмов текущего финансового кризиса на рынках недвижимости двух стран и путей выхода из него. Выявлено, что многие рыночные механизмы в России находятся на ранней стадии развития, что приводит к их замещению механизмами, возникшими в постсоветские переходные годы. Показана необходимость диверсифицирования финансовых инструментов рынков недвижимости в целях обеспечения устойчивого экономического развития.

Разработана с точки зрения системного подхода в интересах комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективности проектного финансирования и роста стоимости регионов актуальная методологическая концепция финансового проектного консалтинга на рынке недвижимости как система алгоритмов оптимизации финансовой реализуемости проекта, рыночной реализуемости продуктов проекта и материальной (ресурсной) реализуемости участка/объекта в проекте.

В целях реализации указанной концепции разработана методология классифицирования объектов недвижимости, позволяющая дискретно прогнозировать рынок, пошагово моделировать стратегии застройщиков в бизнес-планах и добиваться максимальной экономической эффективности застройки в соответствии с качеством участка. На основе указанной методологии разработана расчетная методика оптимизации рыночной реализуемости комплексной жилой застройки на основе применения классификации жилья по качеству проектов с целью управления комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективностью инвестиционного финансирования на примере Москвы и Московской области.

Таким образом, автор считает, что диссертационное исследование решает одну из крупных и сложных народно-хозяйственных проблем -формирование эффективной системы проектного финансирования региональных рынков недвижимости России в целях обеспечения устойчивого экономического развития национальной экономики.