Совершенствование управления недвижимостью в жилищной сфере тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Береговых, Татьяна Викторовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ

УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.

1.1 Проблемы функционирования и развития жилищной сферы.

1.2 Специфика жилищного фонда как объекта управления.

1.3 Организационные формы управления жилищным фондом.

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ЭКОНОМИКО-ОРГАНИЗАЦИОННЫХ

ОСНОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ Г. ХАБАРОВСКА).

2Л Формирование и развитие системы управления жилищным фондом

2.2 Анализ системы финансирования обслуживания недвижимости в жилищной сфере.

2.3 Обоснование выбора показателей оценки эффективности организационно-экономических преобразований в жилищной сфере.

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ПОЛОЖЕНИЙ И РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.

3.1 Методические основы развития конкуренции в сфере управления

I жилищным фондом.

3.2 Совершенствование системы оплаты жилья как фактор повышения эффективности эксплуатации жилищного фонда.

3.3 Оценка эффективности функционирования жилищной сферы города Хабаровска.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование управления недвижимостью в жилищной сфере"

Актуальность темы исследования. Реформирование и развитие жилищной сферы относится к числу важнейших направлений социально-экономических преобразований в России, обеспечивающее необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека. Вместе с тем, следует отметить, что в нашей стране уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям, возложенные на нее задачи выполняются не в полной мере, что в свою очередь обуславливает рост социальной напряженности различных слоев населения.

Жилищная сфера всегда отличалась сложной многофункциональной спецификой работы предприятий, получая значительные дотационные вливания в годы советского периода. В условиях перехода к рыночной экономике жилищная проблема в России существенно обострилась. К 1992 году отрасль оказалась практически полностью зависимой от бюджетных дотаций, т. к. ставки оплаты жилья и коммунальных услуг в этот период практически не были затронуты первым этапом либерализации цен.

Отказ государства от роли одновременно собственника, заказчика и подрядчика, общая финансовая нестабильность, рост инфляции, бюджетный дефицит, усугубленные снижением платежеспособности населения вызвали потребность в проведении реформы жилищной сферы.

В условиях дифференцированного подхода к использованию основных фондов жилищно-коммунального назначения, расширения сферы услуг, значительно возросли количество и качественный состав владельцев жилищного фонда, также увеличилось число организаций - партнеров, имеющих различные организационно-правовые формы.

Несмотря на то, что спрос на услуги ЖКХ в ряде случаев превышает предложение, эта отрасль продолжает из года в год оставаться убыточной, она терпит значительные убытки, прежде всего из-за неплатежей, ставших настоящей проблемой переходного периода. Поэтому реформа финансирования содержания объектов жилищной сферы направлена на повышение рентабельности отрасли, уменьшение и постепенный отказ от государственных дотаций за счет полного внесения собственниками, нанимателями и арендаторами жилых помещений оплаты за предоставленные им услуги.

Развитие рыночных и имманентных им форм собственности в жилищной сфере требует формирования новых подходов к управлению объектами недвижимости в жилищной сфере города с учетом их особенностей.

Обзор нормативных документов, научных источников, анализ методических разработок показывают, что процесс социально-экономических нововведений, развивающихся в жилищной сфере, характеризуется непоследовательностью и противоречивостью. Наблюдается резкая переориентация с политики всемерной дотационной поддержки к активному внедрению рыночных отношений в эту отрасль, без учета возникающих при этом социально-экономических последствий.

В настоящее время экономическим проблемам теории и практики совершенствования функционирования жилищной сферы посвящено множество исследований. Они нашли отражение в работах отечественных и зарубежных ученых. В частности это работы Бузырева В. В., Григорьева В.В., Зотова В. Б., Косаревой Н. Б, Пузанова А. С., Прокофьева В. Ю., Страйка Р. Дж., Та-ги-Заде Ф. Г., Талонова А. В., Чекалина В. С., Чернышева JI. Н. и др.

Характеризуя ранее выполненный цикл исследований, необходимо отметить следующее:

- различие в методических подходах к определению жилищного фонда как объекта управления;

- отсутствие единых критериев и системы показателей для оценки эффективности функционирования жилищной сферы;

- отсутствие строгой классификации факторов, оказывающих влияние на формирование тарифов за жилищные услуги и платы за наем.

Следовательно, не умаляя ценности названных разработок, необходимо отметить, что они не могут составить ту базу, которая необходима для принятия решений в области реформирования системы управления жилищной сферой и оценки последствий их реализации.

Вышеизложенное определяет актуальность и значимость темы диссертационного исследования, направленного на повышение эффективности функционирования объектов недвижимости в жилищной сфере

Целью исследования является разработка теоретических и методических положений и практических рекомендаций по совершенствованию системы управления объектами недвижимости жилищной сферы, обеспечивающих ее эффективное функционирование в условиях рыночной экономики.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

- исследование состояния жилищной сферы и проблем ее функционирования в современных условиях;

- изучение и обобщение опыта управления недвижимостью жилищной сферы в Российской Федерации и в зарубежных странах;

- анализ системы финансирования обслуживания жилищного фонда;

- исследование факторов, оказывающих влияние на величину платы за наем жилых помещений в условиях рынка;

- разработка методически рекомендаций по совершенствованию организационных форм управления объектами недвижимости в жилищной сфере;

- разработка методических и практических рекомендаций по совершенствованию управления недвижимостью в жилищной сфере;

- выбор и обоснование показателей оценки эффективности организационно-экономических преобразований в жилищной сфере.

Объектом исследования является жилищная сфера г. Хабаровска.

Основанием в пользу выбора жилищной сферы г. Хабаровска в качестве объекта исследования является тот факт, что здесь сосредоточено все многообразие форм собственности на жилье: муниципальной, государственной, частной. Помимо этого, в г. Хабаровске имеются все предпосылки для создания и реализации новых форм управления жилищным фондом.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений в системе управления объектами недвижимости жилищной сферы.

Методологической и теоретической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов; законодательные и нормативные акты РФ; статистические данные Комитета государственной статистики РФ, Краевого комитета государственной статистики; отчетные материалы работы жилищной сферы города Хабаровска; материалы периодической печати и информационные ресурсы сети Internet; результаты опросов специалистов организаций жилищной сферы г. Хабаровска, проведенных автором в ходе исследования.

Методы исследования. В ходе исследования применялись системный подход, общенаучные методы комплексного подхода, статистические методы обработки исходной информации, экономического описания и анализа, экспертных оценок, графический, логический, экономико-математические методы.

Научная новизна диссертационного исследования определяется следующими основными положениями, выносимыми на защиту:

- систематизирована и дополнена классификация жилищного фонда, выявлены его специфические особенности как объекта управления;

- предложены новые показатели для оценки эффективности организационно-экономических преобразований в жилищной сфере;

- выявлены факторы, оказывающие влияние на величину ставки платы за наем и разработаны методические рекомендации по ее определению;

- разработаны методические основы совершенствования и развития организационных форм управления объектами недвижимости жилищной сферы.

Научная и практическая значимость работы заключается в том, что теоретические и методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы органами местного самоуправления в качестве базы для принятия решений по улучшению функционирования жилищной сферы. В частности, предложения по развитию конкурентной среды, методические положения по совершенствованию платы за наем, а также предложенная система индикаторов могут быть использованы органами местного самоуправления и управляющими организациями как при разработке стратегии развития жилищной сферы, так и при решении конкретных задач, связанных с управлением и обслуживанием жилищного фонда. Методические положения по совершенствованию управления недвижимостью в жилищной сфере могут быть использованы в качестве учебного материала по дисциплине «Финансы предприятий».

Апробация и внедрение результатов исследования. Обоснованность и достоверность положений и выводов, сформулированных в диссертации, подтверждается корректным применением методов решения поставленных задач, репрезентативностью использованной информации, логикой исследования, а также использованием результатов исследования при разработке проекта Закона Хабаровского края «О социальной защите домовладельцев и нанимателей жилых помещений в кондоминиумах» (2002 г. Хабаровск, Департамент ЖКХ Хабаровского края).

Основные положения диссертации обсуждались на международных научно-практических конференциях: - «Проблемы развития экономики Дальнего Востока на современном этапе» (Хабаровск, 1999); «Проблемы экономики Дальнего Востока: теория и практика» (Хабаровск, 2001).

Результаты исследования докладывались и обсуждались на научно-методических семинарах кафедры «Финансов, кредита и бухгалтерского учета», используются в учебном процессе в Хабаровском государственном техническом университете. Отдельные положения диссертации нашли применение в практической деятельности Управления ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда, предприятий и организаций, осуществляющих управление и обслуживание объектов недвижимости жилищной сферы г. Хабаровска.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 6 печатных работ общим объемом 2,14 п. л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Основной текст диссертации изложен на 187 страницах, проиллюстрированных 13 таблицами, 12 рисунками и 3 приложениями. Список использованных источников включает 146 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Береговых, Татьяна Викторовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертационной работе были исследованы актуальные вопросы совершенствования управления объектами недвижимости жилищной сферы в условиях рыночной экономики.

Проведенные в диссертации исследования позволяют сделать следующие выводы.

1. Исходная ситуация в жилищной сфере, сложившаяся к началу реформ в нашем государстве, была аналогична другим отраслям экономики с точки зрения технических характеристик, институциональной структуры, взаимоотношений производителей и потребителей, механизмов формирования цен (тарифов). Ей были присущи те же черты, которые обуславливали общую неэффективность функционирования административно-командной экономики: господство государственной собственности, высокая централизация управления, искусственная монополизация рынков, высокий уровень дотаций. Все это в совокупности сформировало тип хозяйственного поведения, который впоследствии стал называться «затратным механизмом».

В условиях переходного периода административный механизм управления жилищной сферой был преобразован в административно - ведомственный механизм, при котором ситуация в управлении жилищной сферой практически не изменилась, за исключением повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги, без соответствующего улучшения качества работы, усиления ведомственности и ослабления внешнего контроля за деятельностью организаций жилищной сферы.

2. Проведенные нами исследования показали, что становление рыночных отношений в жилищной сфере невозможно без решения целого ряда проблем. Это проблемы преобразования форм собственности, проблемы, связанные с трансформацией системы управления жилищным фондом, проблемы ресурсного, и, прежде всего финансового обеспечения отрасли. Отношения собственности являются одной из центральных проблем в процессе формирования и развития системы управления жилищным фондом. До сих пор не решен вопрос о реальном субъекте собственности на муниципальный жилищный фонд. Собственниками жилых и нежилых помещений, находящихся в жилом доме, могут быть государство, муниципальное образование, юридические и физические лица. В настоящее время органы местного самоуправления являются наиболее организованными, активными собственниками жилых помещений. Наличие у объекта недвижимости нескольких собственников должно вносить в управление объектом определенные особенности.

3. Управление объектами недвижимости жилищной сферы в рыночных условиях хозяйствования должно осуществляться с учетом их особенностей и специфики.

Обобщение различных точек зрения в трактовках жилищного фонда позволило сделать вывод о том, что в условиях рыночной экономики жилье должно рассматриваться как специфический товар, имеющий ряд особенностей и способный приносить его собственнику доход. Под жилищным фондом, по нашему мнению, следует понимать совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности и используемых собственниками и нанимателями и арендаторами как для удовлетворения личных потребностей, так и для извлечения дохода. Исходя из этого, в диссертационном исследовании определена структура жилищного фонда по типу его использования и трансформации:

- социальный жилищный фонд;

- жилые помещения, принадлежащие гражданам и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей;

- жилые помещения, используемые собственниками для получения прибыли от сдачи в наем.

4. Изучение различных организационных форм управления жилищным фондом в Российской Федерации позволило сделать вывод о том, что в ряде городов управление и обслуживание жилищным фондом осуществляется одной организацией - жилищным трестом. Данная организационная форма, сохранившаяся с советских времен, существует в Красноярске, Владимире, Магадане. При разделении функций управления и обслуживания, данные виды деятельности осуществляются различными организациями. Управление жилищным фондом в больших городах является потенциально конкурентной средой и для ее формирования служба заказчика должна создаваться как субъект рыночных взаимоотношений, что означает материальную заинтересованность в количестве и качестве своего труда. В качестве альтернативной формы управления объектами жилищного фонда выступают товарищества собственников жилья. Однако создание ТСЖ в России идет очень медленными темпами. Изучение опыта создания и функционирования товариществ собственников жилья позволило выявить причины низких темпов развития ТСЖ и передачи жилищного фонда в управление товариществам.

5. Анализ системы управления жилищной сферой города Хабаровска позволил определить задачи, решение которых направлено на построение эффективной системы управления. Анализ статистических данных, данных бухгалтерской отчетности жилищных организаций позволил количественно оценить состояние системы финансирования жилищной сферы и оплаты жилищно-коммунальных услуг города Хабаровска. Несмотря на определенные преимущества статистического метода, его применение не позволяет оценить эффективность экономических преобразований в жилищной сфере. В дополнение к статистическим методам использован метод экспертной оценки результатов опросов руководителей и специалистов жилищных организаций. Проведенные нами исследования, а также оценка результатов опроса позволила выявить проблемы и определить задачи, требующие первоочередного решения для построения эффективной системы управления недвижимостью в жилищной сфере г. Хабаровска.

6. Изменение структуры собственности, рыночные принципы хозяйствования требуют адекватных форм и методов управления жилищным фондом. Наиболее эффективными, учитывающими настоящие условия могут быть управляющие компании различных организационно-правовых форм. Такая управленческая модель позволяет сформировать рынок жилищных и управленческих услуг, создать условия для демонополизации в жилищной сфере, повысить эффективность работы управляющих организаций. Для повышения привлекательности работ в сфере управления жилищным фондом для частного бизнеса, по нашему мнению необходимо:

- разделение ответственности - собственника жилищного фонда за определение целей управления и источников финансирования поставленных целей; управляющей организации - за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей; подрядных организаций -за качество выполнения работ, заказанных управляющей организацией;

- создание эффективной системы мониторинга управления жилищным фондом, позволяющей оценивать эффективность выполнения задач, поставленных собственником перед управляющей организацией;

- формирование реальных договорных отношений между собственниками жилых домов (в том числе и органами местного самоуправления) и управляющей жилищной организацией, обеспечивающих экономическую заинтересованность последней в эффективном использовании жилищного фонда;

- совершенствование договорных отношений на текущее обслуживание жилищного фонда, учитывающих реальные условия финансирования жилищной сферы и предусматривающих возможность изменения условий финансирования и конкретного перечня работ, подлежащего выполнению;

- ускорение темпов перевода жилищно-коммунального хозяйства на бездотационное функционирование для создания условий развития конкуренции;

- обеспечение реальной структуры оплаты жилищных услуг населением с учетом всех составляющих и экономически оправданных затрат.

7. Одним из важнейших направлений совершенствования управления жилищной сферой является эффективная тарифная политика. Необходимость соответствия платежей населения за предоставляемые жилищные услуги качеству среды обитания становится все более актуальной по мере повышения уровня оплаты жилья и роста затрат на эти цели в семейном бюджете. Стоимостная оценка потребительских свойств жилья в настоящее время наиболее четко прослеживается через плату за наем жилья, которая отражает как качество самого дома и квартиры, так и участка земли. В связи с этим, именно плата за наем должна стать по нашему мнению, основным инструментом муниципальной жилищной политики учета качества и месторасположения жилья при оплате жилищных услуг. Предложены методические подходы к установлению платы за наем в зависимости от различных факторов, учитывающих месторасположение и потребительские свойства жилья.

8. Для оценки эффективности организационно-экономических преобразований в жилищной сфере города Хабаровска, использована система индикаторов, разработанных с учетом рекомендаций фонда «Института экономики города», которая позволит координировать действия и интересы администрации города, как наиболее крупного и активного собственника муниципального жилищного фонда, хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм, осуществляющих функции по управлению и обслуживанию жилищного фонда и населения на равноправной основе.