Формирование организационно-экономического механизма планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование организационно-экономического механизма планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью"

004615606

На правах рукописи

Погребенная Елена Александровна

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ПЛАНИРОВАНИЯ И КОНТРОЛЯ В УПРАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

2

Пенза 2010

004615606

Диссертация выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Воронежский государственный архитектурно-строительный университет» на кафедре «Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью».

Научный руководитель: профессор кафедры «Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета,

доктор экономических наук, профессор Трухина Наталья Игоревна

Официальные оппоненты: профессор кафедры «Городское хозяйст-; во Москвы» Московского городского университета управления Правительства Москвы,

доктор экономических наук, профессор Кириллова Ариадна Николаевна

профессор кафедры «Экономика и управление недвижимостью» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, доктор экономических наук, профессор Баронин Сергей Александрович

Ведущая организация: Московский государственный строительный университет (кафедра «Национальная экономика и оценка бизнеса»)

Защита состоится «9»декабря 2010 года в Щ_часов в ауд. 3308 на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.184.03 в ГОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» по адресу: 440028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства. Автореферат разослан «9» ноября 2010 г.

Учёный секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

С.Ш. Левина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одним из важнейших направлений проведения преобразований в жилищно-коммунальной сфере является повышение эффективности управления жилищной недвижимостью.

В настоящее время в отрасли жилищно-коммунального хозяйства занято 2,3 млн чел., а 33850 организаций обеспечивают жилищно-коммунальными услугами более 3 млрд кв. м жилых домов, сотни тысяч объектов инфраструктуры и промышленных производств.

Переход к рыночным отношениям существенно изменил роль организаций и предприятий жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), выявил ряд новых и сложных задач, требующих неотложного решения. Среди основных нерешённых проблем остаются вопросы реорганизации системы управления в жилищной сфере, финансового оздоровления жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), повышение надёжности функционирования систем жизнеобеспечения, привлечения инвестиций в отрасль, улучшения качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг с одновременным снижением нерациональных затрат, обеспечения сохранности и обновления существующего жилищного фонда за счёт капитального ремонта, реконструкции и модернизации.

В настоящее время создаются частные управляющие организации, расширяется практика конкурсного отбора подрядных организаций по обслуживанию жилищной недвижимости. Однако реальную рыночную среду в сфере управления жильём сформировать не удалось, низкими темпами осуществляется объединение собственников в товарищества собственников жилья, отсутствует отработанный механизм конкурсного отбора организаций по управлению жилищной недвижимостью. Приоритет собственников при выборе способов управления отдаётся профессиональному управлению. Доля многоквартирных домов, управление в которых осуществляется управляющей организацией, выбранной собственниками, составляет более 32% и увеличилась по сравнению с 2005 годом в 2,5 раза.

Характерным для отрасли стало изменение форм собственности хозяйствующих субъектов, оказывающих жилищно-коммунальные услуги. Если в 2006 году в целом по РФ число предприятий частной формы собственности составляло 7%, то к концу 2009 года их доля увеличилась до 73%.

По мнению автора, основной проблемой, существующей в отрасли и сдерживающей её дальнейшее развитие, является низкая эффективность работы предприятий жилищно-коммунального хозяйства, отсутствие качественного улучшения деятельности по управлению объектами жилищной недвижимости. Приход на рынок жилой недвижимости большого числа управляющих организаций, которые зачастую не обладают необходимым уровнем подготовки и опытом управленческой работы в сложных условиях реформирования ЖКХ, требует формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля их деятельности с целью обеспечения эффективности управления жилищной недвижимостью, в том числе её эксплуатации и воспроизводства.

Необходимость решения данной проблемы и предопределила актуальность темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Рассмотрению теоретических аспектов развития жилищно-коммунальной сферы, а также проблемам управления жилищным фондом, механизмам привлечения финансовых ресурсов, организации и функционирования управляющих жилищных организаций, посвящены исследования учёных СЛ. Баронина, П.Г. Грабового, В.В. Григорьева, В.Н. Зарубина, А.Н. Кирилловой, И.Г. Лукмановой, Ю.П. Панибратова, В.М. Рутгай-зера, Н.И. Трухиной, Б.Б. Хрусталёва, М.Д. Шапиро, Л.Н. Чернышева, Н.Ю. Яськовой и др.

Однако, несмотря на существенный вклад этих учёных, в предлагаемой постановке вопросы повышения эффективности управления жилищным фондом недостаточно исследованы, в том числе проблема формирования механизма планирования и контроля. Недостаточная степень разработанности данной тематики, наличие большого числа дискуссионных вопросов, её научная значимость и определили цель и задачи данного диссертационного исследования.

Целью исследования является разработка теоретических и методических подходов, практических рекомендаций по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающих эффективное управление жилищной недвижимостью в процессе её функционирования и развития на основных этапах жизненного цикла. Для достижения поставленной цели поставлены и решены следующие основные задачи:

- проведен анализ современного состояния и экономического положения предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса;

- проанализирован теоретический и практический опыт управления жилищной недвижимостью, изучен зарубежный опыт формирования системы планирования и контроля;

- выявлена сущность планирования и контроля в системе управления недвижимостью и осуществлен анализ эффективности способов управления жилищной недвижимостью;

- разработаны методические основы формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающие регулирование и координацию деятельности по управлению жилищной недвижимостью, наиболее полное взаимодействие собственников и субъектов управления;

- предложены оценочные критерии эффективности управления жилищной недвижимостью, построена система планово-контрольных показателей;

- построена модель контроллинга и оценки рисков в экономической деятельности управляющей организации;

- проведена оптимизация инвестиционных проектов воспроизводства объектов недвижимости, позволяющая осуществить выбор наиболее эффективной стратегии деятельности управляющей организации по содержанию и развитию жилого фонда;

- разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения и процессы, связанные с управлением, содержанием и эксплуатацией жилой недвижимости.

Объектом исследования являются управляющие организации, функционирующие в жилищно-коммунальном комплексе.

Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на современных экономических теориях, фундаментальных исследованиях отечественных и зарубежных учёных по актуальным проблемам экономики и организации управления недвижимостью, научных исследованиях в области риска, анализа сложных систем и теорий принятия решений, законодательных актах и нормативных документах Российской Федерации, определяющих стратегию развития жилищно-коммунальной сферы.

Для решения поставленных задач применялись диалектические методы познания, методы математического моделирования с использованием линейного и выпуклого программирования, среднедисперсионного анализа и математической теории финансовых рынков.

Методическая схема исследования приведена на рис. 1.

Информационную базу исследования составили материалы статистической отчётности Федеральной службы государственной статистики России; технико-экономические показатели предприятий и организаций ЖКК, статистические данные и аналитические материалы Министерства регионального развития РФ, Департаментов г. Воронежа, Воронежского областного комитета государственной статистики, а также материалы, опубликованные в научных монографиях и периодической печати.

Основные научные результаты, полученные лично автором:

- раскрыто содержание и выявлены особенности функционирования управляющих организаций на основных фазах жизненного цикла жилищной недвижимости;

- разработаны методические основы формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля деятельности управляющих организаций с учётом региональных особенностей функционирования и системы саморегулирования; сформулированы оценочные критерии эффективности управления с использованием планово-контрольных показателей;

- осуществлено моделирование системы контроллинга и оценки рисков при управлении жилищной недвижимостью на различных этапах её эксплуатации, разработан алгоритм принятия управленческих решений в экономической деятельности управляющих жилищных организаций;

- предложена экономико-математическая модель, позволяющая оптимизировать инвестиционные проекты развития и обновления объектов жилищной недвижимости с учетом рисков; разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью на базе создания интегрированной структуры управления с определением её участия.

Рис. 1. Методическая схема исследования

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных принципов и методических положений по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля в управле-

нии жилищной недвижимостью, направленных на повышение эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.

Теоретическая значимость работы заключается в обобщении накопленного опыта в области управления жилищной недвижимостью. Положения работы расширяют, уточняют и развивают сущность и процесс формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, его влияние на эффективность управления. Научные положения, полученные в ходе диссертационного исследования, послужат базой для дальнейших научных разработок, направленных на повышение эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.

Практическая значимость работы состоит в непосредственном использовании разработанных предложений и рекомендаций в практической деятельности нормативного и программного характера региональных и муниципальных органов управления, при реформировании системы управления в жилищной сфере, что обеспечивает эффективность её функционирования.

Достоверность исследования полученных автором научных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчётности для анализа показателей по управлению жилищной недвижимостью, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минрегионразвития РФ и подтверждается апробацией результатов исследования.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности.

В соответствии с формулой специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) в диссертации разработаны теоретические и методические положения по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, применение которых обеспечивает эффективное управление жилищной недвижимостью на основных этапах жизненного цикла.

Полученные результаты соответствуют пунктам 15.71 «Управление объектами недвижимости» и 15.75 «Анализ состояния и определение тенденций развития сферы деятельности жилищно-коммунального хозяйства различного уровня управления и организационно-правовых форм функционирования - от федеральных органов управления, уполномоченных управлять государственным имуществом, органов местного саморегулирования, муниципалитетов и их служб до отечественных предприятий, предпринимательских объединений и организаций, совместных российско-зарубежных предприятий, а также других привлеченных лиц» Паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация, управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертационной работы доложены автором на межвузовских научно-практических конференциях, на методологических семинарах кафедры «Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью» Воронежского государственного архитектурно-строительного

университета (2008, 2009, 2010 гг.), доведены до возможности реализации в практике управляющих организаций жилищно-коммунального комплекса. Они получили одобрение на международной и всероссийских научно-практических конференциях в г. Пензе (2009 г.), г. Санкт-Петербурге (2010 г.) и г. Праге (2010 г.), учебно-методической конференции в г. Москве (2009 г.).

Теоретические положения и методические рекомендации реализованы для формирования системы управления жилищным фондом г.Воронежа при составлении и реализации муниципальных программ.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 работ, общим объёмом 18,76 пл., в том числе лично автором 9,58 пл., из них 2 работы в соответствии ..с перечнем ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендуемых ВАК.

Структура и объём работы. Диссертация состоит из введения, трёх глав, основных выводов и предложений, библиографического списка и приложения. Общий объём диссертации составляет 199 страниц машинописного текста, включающего 17 таблиц, 43 рисунка, библиографический список из 150 наиме-.. нований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Во введении обоснована актуальность исследуемой темы. Показано её значение в обеспечении эффективности управления жилищной недвижимостью в сфере ЖКХ, определены цели и задачи исследования, предмет, объект исследования, сформулированы научная новизна, практическая значимость и достоверность полученных научных результатов.

В первой главе «Теоретические аспекты реформирования системы управления объектами недвижимости в жилищной сфере» проведён анализ современного состояния и экономического положения предприятий и организаций жилищной сферы, проанализированы теоретический и практический аспекты управления жилищной недвижимостью, изучен отечественный и зарубежный опыт формирования системы планирования и контроля в сфере управления жилищной недвижимостью, в том числе исследованы методы, принципы, подходы.

Во второй главе «Методические подходы по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающие эффективное управление жилищной недвижимостью» излагаются теоретические и методические основы эффективного функционирования управляющих организаций на базе разработки организационно-экономического механизма планирования и контроля и системы саморегулирования. Предложены оценочные критерии эффективности управления жилищной недвижимостью, построена система планово-контрольных показателей. Осуществлено моделирование системы контроллинга и оценки рисков при управлении жилищной недвижимостью на различных этапах жизненного цикла.

В третьей главе «Оценка эффективности деятельности по управлению жилищной недвижимостью в условиях организационно-экономического механизма планирования и контроля» проведён анализ состояния жилищной недвижимости Воронежской области и г. Воронежа, рассмотрена модель, позволяющая оптимизировать инвестиционные проекты раз-

вишя и обновления объектов недвижимости с учётом рисков, осуществлена оценка эффективности деятельности организаций в условиях механизма планирования и контроля, разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления на базе создания интегрированной структуры управления с определением её участия.

В заключении подведены основные итоги проведённого исследования, сформулированы основные выводы и рекомендации.

На защиту выносятся:

- методические подходы по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, а также система регулирования и координации взаимодействия основных участников жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающие эффективное управление жилищной недвижимостью;

- комплекс мероприятий по обеспечению эффективного организационно-экономического механизма управления, контроля и развития жилищной недвижимости с участием интегрированной структуры управления и принципов саморегулирования;

- модель системы контроллинга и оценки рисков объектов жилищной недвижимости на различных стадиях их эксплуатации.

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Методические подходы к формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, а также система регулирования и координации взаимодействия основных участников жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающие эффективное управление жилищной недвижимостью

Перед жилищно-коммунальной сферой стоит задача создания механизма эффективного управления недвижимостью в жилищной сфере. Отрасль жилищно-коммунального хозяйства формирует 4% валового внутреннего продукта страны, а ежегодный объём оказываемых услуг превышает 2 трлн руб. Экономическое положение, которое сложилось в России к началу 90-х годов прошлого столетия, не позволяло, как ранее, вкладывать бюджетные средства в содержание жилищного фонда и поддерживать прежние темпы строительства. Процесс приватизации жилья создал условия по формированию собственников жилья: если в 1995 году доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, составляла 44,1%, то в 2009 году этот показатель достиг величины 82%.

Происходящие изменения потребовали реформирования системы управления жилищным фондом, формирования новых методов и механизмов, обеспечивающих качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, активизацию воспроизводственных процессов. В настоящее время недвижимость в жилищной сфере характеризуется следующими данными. Общая площадь жи-

лшцного фонда РФ составляет 2,85 млрд кв. м или 19 млн жилых строений, из них 72,4% сосредоточено в городах и 27,6%- в сельской местности. Техническое состояние жилищного фонда следующее: только 38,4% строений имеют износ до 30%, остальные 61,6% - уже не соответствуют современным представления о комфортности жилья.

Одна из важнейших задач на современном этапе — это кардинальное изменение системы управления многоквартирными домами. Происходящие трансформации в структуре форм собственности на жилищную недвижимость с преобладанием частной формы, повышение требований к сохранности жилого фонда, к качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ответственности за их предоставление, большой приток на рынок усл>т по управлению жилищной недвижимостью управляющих организаций различных организационно-правовых форм требуют регулирования и упорядочения этого вида деятельности, формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающих эффективность управления жилищной недвижимостью.

Под организационно-экономическим механизмом планирования и контроля понимается специализированная информационно-аналитическая система, позволяющая осуществить получение, переработку и передачу информации на основе наблюдения, анализа, прогноза состояния, контроля и оценки качества управления жилищной недвижимостью для принятия управленческих решений, обеспечивающих эффективность эксплуатации жилого фонда и его содержание на всех этапах жизненного цикла. При этом используется совокупность соответствующих методов планирования, учёта и контроля. Основными требованиями, предъявляемыми к системе планирования и контроля, являются:

- целенаправленность и комплексность - исходным пунктом процесса планирования и контроля является направленность на формирование главной цели организации: , для управляющих жилищных организаций - качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг при минимальных затратах финансовых ресурсов;

- экономичность - использование экономических критериев при выборе плановых решений из набора альтернатив. В качестве критериев используем систему показателей, позволяющих наиболее полно, достоверно, адекватно учитывать специфику деятельности организации;

- гибкость, актуальность, непрерывность - планирование и контроль должны быть адаптированы к изменениям внутренней и внешней среды организации. При этом издержки, связанные с системой планирования и. контроля, не должны превышать получаемого от внедрения эффекта.

Целью системы планирования и контроля является повышение обоснованности принятия управленческого решения в сфере управления жилищной недвижимостью за счёт поиска проблем в .управлении, выявлении элементов иррациональности при принятии управленческих решений, «узких мест» в работе организаций и корректировка их деятельности до того времени, когда эти проблемы перерастут в кризисную ситуацию.

Планирование деятельности управляющих организаций должно быть направлено на увеличение объёма, номенклатуры и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, обеспечение сохранности жилищного фонда, создание условий для комфортного проживания граждан, обеспечение собственного экономического роста организаций. Контроль является продолжением планирования и сопровождает процесс выполнения планов. При осуществлении функции контроля предполагается сравнение фактических показателей организации с плановыми показателями для оценки результативности деятельности. Сравнение текущих и планируемых показателей и динамика их развития являются базой для принятия руководством организации управленческих решений, направленных на повышение эффективности деятельности. Для достижения максимально эффективного управления необходимо создание механизма, позволяющего, с одной стороны, оценивать эффективность работы организации, а с другой стороны - стимулировать повышение эффективности.

Механизм планирования и контроля, направленный на обеспечение эффективности управления, осуществляется на основе сбалансированной системы показателей, которые соответствуют конкретным целям и задачам управляющих организаций, отражают результаты деятельности, дают комплексную количественную и качественную оценку (рис. 2).

Важным этапом является нахождение интегрального показателя эффективности деятельности управляющих организаций.

Под управляющей организацией автор понимает многомерный набор параметров вида

и = (й,г), (1)

где й — (щ,й2,...,йк) - характеристики, определяемые точно (показатели финансовой деятельности, материальные ресурсы и т.п.);

г = (г], г2, ■ ■ ■, гр ) - качественные показатели деятельности организации,

требующие субъективной оценки (оценка качества предоставляемых услуг). Интегральный критерий оценки управляющей организации

Щи) = ссК(й) + (1 - а)[р э (г) + (1-р) э (г)], (2)

а,Р е [0,1] - весовые коэффициенты.

Основной структурой, реализующей политику регулирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью на уровне города (района), должны стать интегрированные структуры управления (Ассоциация саморегулируемых организаций) (рис. 3). Главная задача данной структуры состоит в координации основных аспектов, связанных с управлением и содержанием жилищной недвижимости, придавая целостность данному процессу, позволяя обеспечить эффективное взаимодействие основных участников жилищно-коммунальной сферы.

Внутренняя среда

Внешняя среда

Ослабление бюджетного. данансиоования;

Ёнзкое качества предоставления

УСЛУГ

Усиление онкуренции1

обеспечения

ический № ¡ргищного ф'о

.Управляющая жйЛихЦнйЯ;

.;•'•■.■•■. ■ оргадйзацйя ;■••;■•;..

^' Проведение \ конкурсов ЩВ „ на обслуживание

|$сутствие маркеп рограммы предос ¡§й$;? • услуг .

Интегральный показатель эффективности

Показатели финансовой устойчивости упрашшюод!« организаций

Показэтели организации работ:

но содержанию, обслуживанию и обновлению жилого фонда

Качественные покгзатели деятельности управляющий организаций

Показатели, гффектненость работ

Рнс.2 Состав показателей для оценки эффективности управления жилищной недвижимостью.

2. Комплекс мероприятий по обеспечению эффективного организационно-экономического механизма управления, контроля и развития жилищной недвижимости с участием интегрированной структуры управления и принципов саморегулирования

Эффективность управления жилищной недвижимостью должна быть обеспечена, с одной стороны, повышением эффективности государственного регулирования за счёт совершенствования жилищного законодательства, с другой стороны - развитием саморегулирования в данной сфере.

Отличительными признаками саморегулирования являются: наличие разработанных стандартов и правил, являющихся обязательными для исполнения всеми членами данной организации, а также эффективных инструментов контроля за соблюдением данных стандартов и правил. Саморегулирование способствует созданию механизмов дополнительной имущественной ответственности, гарантирующей выполнение управляющими организациями обязательств перед потребителями услуг. Автором рассмотрены особенности саморегулирования в жилищно-коммунальной сфере.

Основными функциями интегрированных структур управления — Ассоциации саморегулируемых организаций являются следующие:

Функция регулирования и контроля. Осуществление координации и контроля за проведением работ по направлениям деятельности, относящихся к управлению многоквартирным домом: это и контроль за организацией работ по техническому обслуживанию, содержанию, текущему и капитальному ремонту жилищного фонда; за обеспечением потребителей коммунальными услугами установленного уровня качества в объёме, соответствующем нормативам потребления; контроль за заключением договоров с подрядными организациями и обеспечением их выполнения и др. Это и финансовый мониторинг организаций по управлению жилищной недвижимостью, обеспечение контроля за соблюдением административных, правовых, финансовых и технических норм и правил, участие в контроле за деятельностью предприятий-поставщиков коммунальных услуг.

Данная функция должна обеспечить возможность проведения рейтинга деятельности управляющих организаций с расчетом интегральной оценки эффективности управления жилищным фондом. Данные рейтинговой оценки деятельности должны учитываться собственниками при принятии решения о выборе управляющей организации на управление многоквартирным домом.

Санирующая функция. В качестве основного организующего элемента предлагается упорядочивание допуска юридических лиц и индивидуальных предпринимателей к деятельности по управлению многоквартирными домами, основанной на системе аккредитации управляющих организаций в области оценки соответствия представляемых услуг.

Аккредитация управляющей организации осуществляется в результате экспертизы деятельности организации и на основании выполнения следующих условий:

1 Капитальный Реконструкция Модернизация Строительство |

I ремонт здания 1 зланий

-сг 12 ХГ -СГ

- сертификации предоставляемых услуг;

- сертификации системы менеджмента качества;

- сертификации персонала.

Эти условия подтверждаются наличием сертификатов соответствия.

В диссертации рассмотрены особенности сертификации в жилищно-коммунальной сфере, стандарты, подходы к проведению работ по сертификации услуг.

Социальная функция. Данная функция связана с изучением социально-демографического состава населения, анализом потребности количества жил ья соответствующего качества, необходимого для переселения (отселения) жильцов из реконструируемых и капитально ремонтируемых домов, а также сносимого жилого фонда.

Предлагаемая интегрированная структура управления - Ассоциация саморегулируемых организаций, по мнению автора, является необходимым и важным участником формирования жилищной политики муниципального образования (района), осуществляя более полное совмещение интересов собственников с организациями, управляющими жилым фондом.

Саморегулирование способствует повышению качества оказываемых жилищно-коммунальных услуг, соблюдению требований по безопасности через разработку стандартов и правил с последующим контролем исполнения упргявляющими организациям своих функций. Важным является развитие единой системы повышения квалификации, подготовки и переподготовки кадров для предприятий жилищно-коммунального комплекса, а также обеспечение распространения единой нормативно-правовой базы в ЖКК, ведение реестра организаций всех форм собственности, функционирующих на рынке жилищно-коммунальных услуг; контроль за ростом тарифов; защита от недобросовестной предпринимательской деятельности.

Для перехода управляющих организаций к саморегулированию необходимо выполнение ряда конкретных организационных мероприятий, которые можно сгруппировать следующим образом:

- формирование организационных структур саморегулирования;

- разработка и принятие критериев и условий членства в саморегулируемой организации;

- разработка и внедрение системы аккредитации организаций, их ранжирование;

- создание механизмов имущественной ответственности саморегулируемой организации за неисполнение обязательств её членами;

- разработка и принятие Правил и стандартов саморегулируемой организации в сфере управления жилищной недвижимостью.

Развитие саморегулирования в жилищно-коммунальной сфере будет способствовать формированию оптимальных механизмов регулирования и контроля, новому уровню взаимодействия государства с бизнес-структурами данной сферы.

3. Модель системы контроллинга и оценки рисков объектов жилищной недвижимости иа различных стадиях их эксплуатации

Основными задачами контроллинга являются анализ текущего состояния, динамики развития управляющих жилищных организаций и выявление на основе этого анализа несовершенств механизмов упразления, оценка различных сторон их деятельности и выработка оптимальных управленческих решений.

Формализуем механизм контроллинга.

Пусть состояние управляющей организации в момент времени t характеризуется вектором У 1 = гх,...,гк. Состояние системы управляющей организации описывается с помощью критерия К(х') = /(*'), где ^ = / = (/!,...,/„), /, - некоторые функции, зависящие от

Контроль деятельности управляющей организации осуществляется наблюдением за попаданием оценки К,(х') в некоторый промежуток [а,,6,], /-1 ,...,т. В случае выхода значения К:(х') в момент / = /А за границы контрольного промежутка требуется принять управленческое решение так, чтобы в момент 1 = 1к+1 состояние управляющей организации ввернулось в допустимые границы. Кроме того, управленческое решение в момент (~(к требуется принять и для того, чтобы в следующий момент времени / = состояние управляющей организации не вышло за границы допустимых значений. При этом это управленческое решение должно быть оптимальным, т.е. наилучшим. Под оптимальным управленческим решением понимается управленческое решение у, дня которого значение критерия К(х) = /¡х1 +...+упхп является максимальным.

Нахождение оптимального управленческого решения сводится к решению задачи линейного программирования.

П п п

£т пгах; < Ь, -г,, ( = 1,...,н; ^ а, - г,,«= 1,...,и. (3)

Автором решается задача о принятии управленческих решений с учётом динамики показателей состоятся управляющей организации. Для этого строится прогноз состояния дг*+/ управляющей организации в момент г = путём

построения линейного тренда по состояниям х',...,хк на текущий момент 1 = 1к

к

путём минимизации квадратичных форм ~ай] ~а1/1) >

~ ¡=1

7 = /,..., и. Найдены явные формулы доя вычисления а0/ и ач, } = 1,...,п.

По найденным а„ = («„,,...,а0л) и а, = (аи.....а,„) строится прогноз

хы = а0 + а,/ы. Аналогичным образом даётся прогноз оценки состояния

управляющей организации. Для этого выбирается требуемый критерий К(х) и с помощью построения линейного тренда по значениям у1,...,ук, где у, = К(х'), находится значение прогноза ук+1 критерия в момент / = ¡к+].

Выход ук за допустимые границы [^„.Л^] является основанием для принятия управленческих решений с тем, чтобы избежать неблагоприятного развития событий.

Приводится разработанная автором блок-схема поиска требуемого управленческого решения (рис.4). Таким образом, предлагаемая методика выработки оптимальных управленческих решений является эффективной системой контроля и планирования деятельности управляющих организаций.

В диссертации рассматривается вопрос об оценке эффективности деятельности управляющих организаций в условиях риска.

Для этого используется интегральный показатель эффективности деятельности управляющих организаций. С помощью ряда параметров моделей, применяемых в теории финансовых рынков, автор исследует вопрос о поведении рисков, возникающих в жилищно-коммунальной сфере. Рассматривается вопрос о демпфировании систематического риска.

Одной из важнейших задач управления жилищной недвижимостью явл!-ется обеспечение сохранности и обновления жилого фонда, т.е. активизация воспроизводственных процессов. Основным вопросом обеспечения экономичг-ской эффективности воспроизводства жилищной недвижимости является комплексный подход к планированию ремонтно-восстановительных работ с участием муниципальных органов власти, собственников жилья и управляющих организаций.

Объекты жилищной недвижимости рассматриваются не только как носители физических, но главным образом - экономических свойств. Одно из них -потребность в инвестициях, обеспечивающих не только их сохранение, но и качественное и количественное развитие. В условиях ограниченности финансовых ресурсов автором предложена модель планирования и контроля, позволяющая оптимизировать проекты воспроизводства объектов жилищной недвижимости на основе среднедисперсионного анализа по соотношению доходности и риска. Исследуются систематические и специфические риски. Для этого каждый объект недвижимости рассматривается как актив А„ / = 1,...,п. Пусть -доходность единицы актива А, за период конверсии, 5/ - стоимость единшщ актива, X, - величина инвестиции в актив А1. Капитал проекта л = п)

в момент времени /0 и определяется величинами

К0 = + Х^ +...+;

к,=+г1)-тхха+г1)+-+хХ(1+0-

(4)

(5)

Рис. 4. Блок-схема нахонданнк управленческого решения на базе системы планирования и контроля

Основной задачей является максимизация прибыли проекта

5, = ХХп + А'252°г2 +...+Х„Б°г„ ■ (6)

В роли активов здесь выступают различные виды деятельности управляющей жилищной организации (объекты капитального строительства, объекты реконструкции, сдача в аренду и субаренду различных объектов управления, ремонт и прокладка коммуникаций, объекты социальной значимости и др.).

В диссертации риск 0(§л) проекта представляется в виде 0(8к) = Я5р да специфическийркзе и систематический риск за-

даются формулами:

К = Ъ'ХУх К = <г, = СОУ(Г^) (7)

м и-1

Установлено, что при росте п величина систематического риска стремится к нулю с порядком 1/п. Это означает, что за счёт диверсификации можно добиться снижения систематического риска. Оптимизация проекта проводшея путём максимизации функции Г = Р(8„,0(БХ)) при заданном значении капитала К0. В диссертации эта задача решается для случая минимизации риска В(Зп) путём сведения к задаче выпуклого программирования.

Разработанный механизм оптимизации инвестиционных проектов воспроизводства объектов недвижимости на основе моделирования граничных значений риска невыполнения проектов и контроля его уровня позволит осуществить выбор наиболее эффективной стратегии деятельности управляющей организации по обновлению жилого фонда.

Реализация предложенных автором методических разработок была осуществлена на примере управляющих жилищных организаций г. Воронежа. Оценка эффективности деятельности управляющих организаций проводилась на основе трёх групп показателей:

1) показатели, характеризующие финансовое положение организации, её финансовую устойчивость. Устойчивость финансов является необходимым у словием продолжительной деятельности организации, в ходе которой осуществляется своевременное и полное выполнение обязательств перед получателями услуг. Были рассмотрены показатели ликвидности, рентабельности и другие, а также рассчитан интегральный критерий финансово-экономического состояния организаций;

2) показатели работ по содержанию, обслуживанию и обновлению объектов недвижимости. Рассмотрены показатели, характеризующие объёмы выполненных ремонтных работ, а также объёмы работ, связанные с техническим и санитарным обслуживанием, проведением планово-предупредительных ремонтов и другие. Рассчитан интегральный критерий производственной (производство услуг) эффективности (рис.5);

кг з

2,5 2 1,5 1

0,5

1

- - ООО "Стройтехносервис" — -в—ЗАО "Новый дом"

-а, - ООО УК"Зоронажжилсервис" — -к™» К

Рис. 5. Динамика обобщённого критерия производственной эффективности (Кг) деятельности управляющих организаций г. Воронежа

3) качественные показатели деятельности управляющей организации, в ТС'М числе показатели, характеризующие работу с населением, качество предоставления жилищно-коммунапьных услуг. Рассчитан интегральный критерий социальной эффективности.

В диссертации выполнен расчет обобщающего интегрального показателя эффективности деятельности управляющих жилищных организаций за ряд лет, а также приведен прогноз их развития в будущем с учетом механизма контроля в виде заданной системы ограничений (рис.6).

Км з

2,5 2 1,5 1

0,5

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 4

- -» - ООО "Стройтехкосервис"

—и—ЗАО "Новый до«"

- ■ л- - ООО УК "Воронежжилсервис"

- -а - ООО УК "Воронежжилсервис" после внедрения мероприятий __—ж—-К_______________________

Рис. 6. Динамика изменения интегрального показателя эффективности деятельности управляющих организаций г. Воронежа за период 2007-2009 гг. и прогнозных значений Из графика (рис.6) видно, что интегральный показатель эффективности одной из организаций (ООО УК «Воронежжилсервис») выходит за рамки допустимых значений. Это определило необходимость разработки автором комплекса мер по стаби-

лизации сшуации, что позволило организации повысить свои интегральные показатели и прогнозировал, эффективность её функционирования в будущем.

Разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления на базе создания интегрированной структуры — Ассоциации саморегулируемых организаций с определением её участия.

Разработаны методические рекомендации по повышению эффективности управления в условиях организационно-экономического механизма планирования и контроля, которые позволяют осуществить рациональное управление жилищной недвижимостью. Экономическая эффективность от внедрения разработок в деятельность управляющих организаций подтверждена актами внедрения. Ожидаемый экономический эффект составит 1200 тыс. руб.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ II РЕКОМЕНДАЦИИ

По результатам проведённого исследования можно сделать следующие выводы и рекомендации:

1. Установлено, что происходящие трансформации в структуре форм собственности и повышение требований к качеству предоставляемых жилищнс-коммунальных услуг, приток на рынок большого числа управляющих организаций различного уровня профессионализма, опыта работы вызывают необходимость формирования механизма планирования и контроля в данной сфере.

2. Предлагаемый организационно-экономический механизм планирования и контроля, обеспечивающий регулирование и координацию деятельности по управлению жилищной недвижимостью, позволяет осуществить наиболее полное взаимодействие собственников и субъектов управления с учётом саморегулирования, основными отличительными признаками которого являются наличие стандартов и правил профессиональной деятельности, принятых всеми членами организации, а также обеспечение эффективных инструментов контроля за соблюдением этих стандартов, имущественной ответственности перед потребителями услуг.

3. Установлено, что планирование и контроль, направленные на обеспечение эффективности управления, осуществляются на основе сбалансированной системы показателей, которые отражают наиболее важные характеристики деятельности управляющих организаций (финансовое состояние, организацию работ по содержанию и обслуживанию жилого фонда, качественные характеристики). Определяется обобщённый интегральный показатель эффективности управления.

4. Основной структурой, реализующей политику эффективного регулирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью на уровне территории, региона, является интегрированная структура управления - Ассоциация саморегулируемых организаций, главными функциями данной структуры являются, функции регулировании и контроля; санирующая и социальна функция.

5. В качестве основного организующего элемента саморегулирования предложено упорядочение допуска юридических лгщ и индивидуальных предпринимателей к деятельности по управлению многоквартирными домами через

систему аккредитации управляющих организаций, которая осуществляется в результате экспертизы деятельности и на основании сертификации: услуг, системы менеджмента качества, персонала. Саморегулирование способствует информационной открытости управляющих организаций, совершенствованию кадровой политик»! посредством создания единой системы повышения квалификации, подготовки и переподготовки кадров для предприятий и организаций ЖКК.

6. Разработанный механизм контроллинга в управлении жилищной недвижимостью на основе интегрального показателя эффективности, учитывающего как точные, так и экспертные показатели, позволяет на основе контроля в виде заданной системы ограничений критериев оценки деятельности управляющих организаций принимать оптимальные решения по повышению эффективности управления объектами жилищной недвижимости.

7. Предложенная методика оценки рисков и диверсификация несистематических рисков в деятельности организаций, управляющих жилищной недвижимостью, обеспечивает получение объективной количественной и стоимостной оценки принимаемых экономических решений.

8. Обоснование оптимизации инвестиционных проектов реконструкции и обновления объектов недвижимости на основе среднедисперсионного анализа по уровню соотношения «риск-доход» даёт возможность управляющей организации осуществить выбор стратегий деятельности.

9. Повышение эффективности управления жилищным фондом и обоснованности управленческих решений на основе создания Ассоциации саморегулируемых организаций требует реализации комплекса мероприятий, в том числе разработки и внедрения системы аккредитации организаций, управляющих жилищной недвижимостью, их ранжирования, разработки стандартов и правил.

10. Разработанные методические рекомендации по повышению эффективности управления в условиях организационно-экономического механизма планирования и контроля позволяют осуществить рациональное управление жилищной недвижимостью как в г. Воронеже, так и за его пределами. Ожидаемый экономический эффект от внедрения разработок в деятельность управляющей организации (ООО УК «Воронежжилсервис») г.Воронежа подтверждён актами внедрения и составит 1200 тыс. руб.

Основные публикации по теме диссертационного исследования

В изданиях, входящих е обязательный перечень ВАК РФ:

1. Погребенная, Е.А. Особенности планирования и контроля деятельности управляющих организаций жилищной сферы (на примере Воронежской области) [текст] / Е.А. Погребенная, Н.И. Трухина // Недвижимость: Экономика, управление. - 2010. - №1-2. - 0,41 пл. (в т.ч. автора 0,2 пл.) (перечень ВАК).

2. Погребенная, Е.А. Планирование и контроль в управлении организаций жилищной сферы [текст] / Е.А. Погребенная, Н.И. Трухина // Труд и социальные отношения. - 2010. - №3. - 0,38 пл. (в т.ч. автора 0,19 п.л.) (перечень ВАК).

В других научных изданиях:

3. Погребенная, Е.А. Организационно-экономический механизм планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью [текст] / Е.А. Погребенная, Н.И. Трухина: Моногр. - Рост. гос. строит, ун-т, Ростов на Дону, 2010. - 10,3 п.л. (в т.ч. автора 5,16 пл.).

4. Погребенная, Е.А. Ценообразование в коммунальной сфере: глава учебника для вузов Ценообразование в жилищной и коммунальной сфере / Под общей ред. д.э.н., проф. JI.H. Чернышова - Воронеж: Изд-во Воронежского гос. ун-та, 2009,- 1,56 пл.

5. Погребенная, Е.А. Механизм контроллинга в управлении организаций жилищной сферы [текст] / Е.А. Погребенная, Н.И. Трухина // Инновация, наука и образование XXI века: материалы междунар. науч.-практ. конференции. - Саратов, 2010. - 0,5 пл. (в т.ч. автора 0,25 пл.).

6. Погребенная, Е.А. Недвижимость: финансовый анализ, ипотека [текст] / Е.А. Погребенная, В.Я. Мищенко, O.K. Мещерякова: Учеб. метод, пособие для студентов спец. 270115 - Воронеж: ВГАСУ, 2009. - 3,88 п.л. (в т.ч. автора 1,29 пл.).

7. Погребенная, Е.А. Контроллинг в стратегическом планировании развития организаций, управляющих жилищной недвижимостью [текст] / Е.А. Погребенная, Н.И. Трухина // Вестник ВГАСУ. - Воронеж: ВГАСУ, 2009.

- 0,35 пл. (в т.ч. автора 0,18 пл.).

8. Погребенная, Е.А. Эффективное управление жилищной недвижимостью - оценка качества предоставляемых услуг [текст] / Е.А. Погребешкя, Н.И. Трухина // Проблемы устойчивого функционирования региональных инвестиционно-отраслевых комплексов: материалы междунар. науч.-практ. конференции. - Прага - Пенза, 2009. - 0,31 пл. (в т.ч. автора 0,16 пл.).

9. Погребенная, Е.А. Контроллинг как инструмент управления деятельностью жилищных организаций [текст] / Е.А. Погребенная, Н.И. Трухина // Проблемы устойчивого функционирования региональных инвестиционно-отраслевых комплексов: материалы междунар. науч.-практ. конференции -Прага-Пенза, 2009. - 0,25 пл. (в т.ч. автора 0,13 пл.).

10. Погребенная, Е.А. Основные проблемы управления стоимостью портфеля недвижимости в современных условиях [текст] / Е.А. Погребенная, В.М. Круглякова // Оценка бизнеса и недвижимости в АПК: материалы междунар. науч.- практ. конференции. - Курск, 2008. - 0,38 пл. (в т.ч. автора 0,19 пл.).

11. Погребенная, Е.А. Оценка инвестиционной привлекательности жилищного фонда [текст] / Е.А. Погребенная // Университетский отраслевой комплекс: проблемы и перспективы развития строительного образования и науки. -Воронеж, 2006. - 0,19 пл.

12. Погребенная, Е.А. Методология проектирования организационных структур управления жилой недвижимостью [текст] / Е.А. Погребенная, В.Я. Мищенко, Е.П. Горбанёва // Научный вестник ВГАСУ. - Воронеж, 2005. - 0,25 пл. (в т.ч. автора 0,08 пл.).

Погребенная Елена Александровна

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ПЛАНИРОВАНИЯ И КОНТРОЛЯ В УПРАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация, управление предлриятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 1.11.2010. Сормет 60x84/16. Бумага офсетная. Печать на ризографе. Уч-год. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № 169

Издательство ПТУ АС. Отпечатано в полиграфическом цешре ПГУАС. 440028. г. Пенза, ул. Г. Титова, 28. E-mail: omcc@pguas.iu www.pguas.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Погребенная, Елена Александровна

Введение.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЕФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ.

1.1. Особенности функционирования жилищно-коммунального комплекса на современном этапе.

1.2. Жилищная недвижимость, как объект рыночного управления. Теоретические и практические аспекты управления.

1.3 Планирование и контроль в системе управления жилищной недвижимостью.

1.4. Анализ зарубежного опыта построения системы планирования и контроля.

Выводы по главе I.

ГЛАВА II МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ ПО ФОРМИРОВАНИЮ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ПЛАНИРОВАНИЯ И КОНТРОЛЯ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

2.1. Особенности и анализ эффективности способов управления жилищной недвижимостью.

2.2. Формирование организационно-экономического механизма планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью.

2.3 Экономико-математическая модель контроллинга в деятельности управляющих жилищных организаций и построение управленческих решений по критериям их оценки.

2.4. Оценка рисков при принятии управленческих решений по регулированию деятельности управляющих организаций.

Выводы по главе II.

ГЛАВА III ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В УСЛОВИЯХ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ПЛАНИРОВАНИЯ И КОНТРОЛЯ.

ЗЛ. Оценка состояния жилищного фонда Воронежской области и г.Воронежа.

3.2. Экономико-математическая модель планирования и контроля, позволяющая оптимизировать инвестиционные проекты воспроизводства объектов недвижимости.

3.3. Оценка эффективности деятельности управляющих жилищных организаций в условиях механизма планирования и контроля.

3.4. Рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью на базе создания интегрированной структуры управления - Ассоциации саморегулируемых организаций.

Выводы по главе III.

ВЫВОДЫ ПО ДИССЕРТАЦИИ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование организационно-экономического механизма планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью"

Актуальность темы: исследования; Одним из важнейших направлений проведения преобразований в жилищно-коммунальной сфере является; повышение эффективности управления жилищной недвижимостью.

Вшастоящёе'время в отрасли жилищно-коммунальногочхозяйства занято 2,3 млн чел., а 33850 организаций- обеспечивают жилищно-коммунальными? услугами более 3" млрд кв. м жилых домов, сотни; тысяч объектов инфраструктуры и-промышленных производств.

Переход к. рыночным^ отношениям существенно? изменил роль организаций" и предприятий жилищно-коммунального комплекса; (ЖКК), выявил ряд новых и сложных задач* требующих неотложного решения. Среди основных* нерешённых проблем остаются вопросы реорганизации? системы? управления; в жилищной сфере, финансового оздоровления; жилищно-коммунального* хозяйства (ЖКХ), повышения» надёжности' функционирования систем жизнеобеспечения; привлечения? инвестиций в отрасль, улучшения качества.предоставляемых жилищно-коммунальных, услуг с одновремен-ным^ снижением нерациональных затрат, обеспечения сохранности и обновления; существующего жилищного фонда, за счёт капитального? ремонта;, реконструкции и модернизации.

В настоящее время создаются частные управляющие: организации, расширяется практика конкурсного отбора подрядных организаций по обслуживанию жилищной; недвижимости. Однако реальную рыночную среду в сфере управления жильём сформировать не удалось, низкими«, темпами, осуществляется объединение собственников в товарищества собственников жилья, отсутствует отработанный механизм конкурсного отбора организаций по управлению жилищной недвижимостью. Приоритет собственников; при выборе способов управления отдаётся профессиональному управлению. Доля многоквартирных домов, управление в которых осуществляется управляющей организацией, выбранной собственниками, составляет более 32% и увеличилась по сравнению с 2005 годом в 2,5 раза.

Характерным для отрасли стало изменение форм собственности хозяйствующих субъектов, оказывающих жилищно-коммунальные услуги. Если в 2006 году в целом по РФ'число предприятий частной формы» собственности составляло 7%, то к концу 2009 года их доля увеличилась до*73%. ' .

По мнению автора, основной проблемой, существующей в отрасли и сдерживающей её дальнейшее развитие, является низкая эффективность работы предприятий жилищно-коммунального хозяйства, отсутствие качественного улучшения «деятельности по управлению объектами жилищной недвижимости. Приход на рынок жилой недвижимости большого числа управляющих организаций, которые зачастую не обладают необходимым уровнем подготовки и опытом управленческой работы в сложных условиях реформирования» ЖКХ, требует формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля их деятельности с целью обеспечения'эффективности управления жилищной недвижимостью, в том числе её эксплуатации и воспроизводства.

Степень разработанности проблемы. Рассмотрению теоретических аспектов развития жилищно-коммунальной сферы, а также проблемам управления жилищным фондом, механизмам привлечения финансовых ресурсов, организации и функционирования* управляющих жилищных органиI заций, посвящены исследования учёных С.А. Баронина, П:Г. Грабового, В.В. Григорьева, В.Н. Зарубина, А.Н. Кирилловой, И.Г. Лукмановой, Ю.П. Пани-братова, В.М. Рутгайзера, Н.И. Трухиной, Б.Б. Хрусталёва, М.Д. Шапиро, Л.Н. Чернышова, Н.Ю. Яськовой и др.

Однако, несмотря на существенный вклад этих учёных, в предлагаемой постановке вопросы повышения эффективности управления жилищным фондом недостаточно исследованы, в том числе проблема формирования механизма планирования и контроля. Недостаточная степень разработанности данной тематики, наличие большого числа дискуссионных вопросов, её научная значимость и определили цель и задачи данного диссертационного исследования.

Целью исследования является разработка теоретических и методических подходов, практических рекомендаций по формированию организаци-. онно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающих эффективное управление жилищной недвижимостью в процессе её функционирования и развития на основных этапах жизненного цикла. Для достижения поставленной цели поставлены и решены следующие основные задачи:

- проведен анализ современного состояния и экономического положения предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса;

- проанализирован теоретический и практический опыт управления жилищной недвижимостью, изучен зарубежный опыт формирования системы планирования и контроля;

- выявлена сущность планирования и контроля в системе управления недвижимостью и осуществлен анализ эффективности способов управления жилищной недвижимостью;

- разработаны методические основы формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающие регулирование и координацию деятельности по управлению жилищной недвижимостью, наиболее полное взаимодействие собственников и субъектов управления;

- предложены оценочные критерии эффективности управления жилищной недвижимостью, построена система планово-контрольных показателей;

- построена модель контроллинга и оценки рисков в экономической деятельности управляющей организации;

- проведена оптимизация инвестиционных проектов воспроизводства объектов недвижимости, позволяющая осуществить выбор наиболее эффективной стратегии деятельности управляющей организации по содержанию и развитию жилого фонда;

- разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью.

Объектом исследования являются управляющие организации, функционирующие в жилищно-коммунальном комплексе.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения и процессы, связанные с управлением, содержанием и эксплуатацией жилой недвижимости.

Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на современных экономических теориях, фундаментальных исследованиях отечественных и зарубежных учёных по актуальным проблемам экономики и организации управления недвижимостью, научных исследованиях в «области риска, анализа сложных систем и теорий принятия решений, законодательных актах и нормативных документах Российской Федерации, определяющих стратегию развития жилищно-коммунальной сферы.

Для решения поставленных задач применялись диалектические методы познания, методы математического моделирования с использованием линейного и выпуклого программирования, среднедисперсионного анализа и математической теории финансовых рынков.

Методическая схема исследования приведена на рис. 1.

Информационную базу исследования составили материалы статистической отчётности Федеральной службы государственной статистики России; технико-экономические показатели предприятий и организаций ЖКК, статистические данные и аналитические материалы Министерства регионального развития РФ, Департаментов г. Воронежа, Воронежского областного комитета государственной статистики, а также материалы, опубликованные в научных монографиях и периодической печати.

Рисунок 1. - Методическая схема исследования

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных принципов и методических положений по формированию? организационно-экономического механизма планированиями контроля в управлении!жилищной недвижимостью, направленных на повышение эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.

Основные-научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

- раскрыто содержание и выявлены особенности функционирования управляющих организаций'на основных фазах жизненного цикла жилищной недвижимости;

- разработаны, методические основы формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля деятельности управляющих организаций с учётом региональных особенностей функционировав ния и системы саморегулирования; сформулированы оценочные критерии эффективности управления с использованием планово-контрольных показателей;

I - осуществлено моделирование системы контроллинга и оценки рисков при управлении жилищной недвижимостью на различных этапах её эксплуатации, разработан алгоритм принятия управленческих решений в экономической деятельности управляющих жилищных организаций;

- предложена экономико-математическая- модель, позволяющая, оптимизировать инвестиционные проекты развития и обновления объектов-жилищной недвижимости с учетом рисков; разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью на базе создания интегрированной структуры управления с определением её участия.

Теоретическая значимость работы заключается в обобщении накопленного опыта в области управления жилищной недвижимостью. Положения работы расширяют, уточняют и развивают сущность и процесс формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, его влияние на эффективность управления. Научные положения, полученные в ходе диссертационного исследования, послужат базой для дальнейших научных разработок, направленных на повышение, эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.

Практическая значимость работы состоит в непосредственном использовании разработанных предложений и рекомендаций в практической деятельности нормативного и программного характера региональных и муниципальных органов управления, при реформировании системы управления в жилищной сфере, что обеспечивает эффективность её функционирования.

Достоверность исследования полученных автором научных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчётности для анализа показателей по управлению жилищной недвижимостью, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минрегионразвития РФ и подтверждается апробацией результатов исследования.

Соответствие диссертации, паспорту научной специальности.

В соответствии с формулой специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) в диссертации разработаны теоретические и методические положения по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, применение которых обеспечивает эффективное управление жилищной недвижимостью на основных этапах жизненного цикла.

Полученные результаты соответствуют пунктам 15.71 «Управление объектами недвижимости» и 15.75 «Анализ состояния и определение тенденций развития сферы деятельности жилищно-коммунального хозяйства различного уровня управления и организационно-правовых форм функционирования - от федеральных органов управления, уполномоченных управлять го

10 сударственным имуществом^ органов местного саморегулирования, муниципалитетов и их служб > до отечественных предприятий, предпринимательских объединений и организаций,, совместных российско-зарубежных предприятий,^ также других привлеченных лиц» Паспорта специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством; (экономика, организация, управлениегпредприятиями;, отраслями, комплексами (строительство);

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические положениям диссертационной работы доложены автором на межвузовских научно-практических конференциях, на методологических семинарах кафедры «Организация строительства; экспертизами управление недвижимостью» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета (2008, 2009, 2010 гг.)^.доведены до возможности реализации в. практике: управляющих организаций жилищно-коммунального комплекса. Они получили одобрение на.международной и всероссийских научно-практических конференциях в г. Пензе* (2009 г.), г. Санкт-Петербурге (2 010 г.) и г. Праге (2010* г.), учебно-методической конференции в г. Москве (2009 т.).

Теоретические положения и методические рекомендации-реализованы для- формирования системы управления жилищным фондом« г.Воронежа при составлении и реализации муниципальных программ.

Результаты диссертационной работы, внедрены в учебный; процесс, в рамках преподавания дисциплин «Экономика недвижимости», «Финансы, денежное обращение и ипотека» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 работ, общим объёмом 18,76 п.л., в том числе лично автором 9,58 пл., из них 2 работы в соответствии с перечнем ведущих рецензируемых научных журналов и-изданий, рекомендуемых ВАК.

Структура и объём работы. Диссертация состоит из введения, трёх глав, основных выводов и предложений, библиографического списка и приложения.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Погребенная, Елена Александровна

ВЫВОДЫ ПО ДИССЕРТАЦИИ

Диссертационная работа является обобщением исследований, выполненных автором за многолетний период и содержит необходимые этапы, решения поставленной проблемы, начиная с теоретического анализа, разработки методических положений, управления^ объектами жилищной недвижимости на основе формирования' организационно-экономического механизма планирования и контроля, до их практической1 реализации и внедрения реч зультатов.

По результатам проведённого исследования можно сделать следующие выводы и рекомендации:

1. Установлено, что происходящие трансформации в структуре форм собственности и повышение требований к качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, приток на рынок большого? числа управляющих организаций различного уровня профессионализма, опыта работы вызывают необходимость формирования механизма планирования и- контроля в данной сфере.

2. Предлагаемый организационно-экономический механизм планирования-и контроля, обеспечивающий регулирование и координацию деятельности по управлению жилищной недвижимостью; позволяет осуществить наиболее полное взаимодействие собственников и субъектов, управления с учётом саморегулирования, основными отличительными признаками которого являются наличие стандартов и правил профессиональной деятельности, принятых всеми членами организации, а также обеспечение эффективных инструментов контроля за соблюдением этих стандартов, имущественной ответственности перед потребителями услуг.

3. Установлено, что планирование и контроль, направленные на обеспечение эффективности управления, осуществляются на основе сбалансированной системы показателей, которые отражают наиболее важные характеристики деятельности управляющих организаций (финансовое состояние, ор

163 ганизацию работ по содержанию и обслуживанию жилого фонда, качественные характеристики). Определяется обобщённый' интегральный показатель эффективности управления.

4. Основной* структурой, реализующей политику эффективного регулирования и контроля выправлении-жилищной недвижимостью на уровне тер! ритории, региона, является интегрированная структура управления — Ассоциация саморегулируемых организаций, главными функциями данной структуры являются, функции регулировании* и контроля; санирующая и социальная функция.

5. В качестве основного организующего элемента саморегулирования предложено упорядочение допуска юридических лиц и индивидуальных предпринимателей к деятельности по управлению многоквартирными домами через систему аккредитации управляющих организаций, которая осуществляется в результате экспертизы деятельности и на основании сертификации: услуг, системы менеджмента качества, персонала. Саморегулирование способствует информационной открытости управляющих организаций, совершенствованию кадровой» политики посредством создания единой системы повышения квалификации, подготовки и переподготовки кадров для предприятий и организаций ЖКК.

6. Разработанный механизм контроллинга в управлении жилищной недвижимостью на основе интегрального показателя эффективности, учитывающего как точные, так и экспертные показатели, позволяет на основе контроля в виде заданной системы ограничений критериев оценки деятельности управляющих организаций принимать оптимальные решения по повышению эффективности управления объектами жилищной недвижимости.

7. Предложенная методика оценки рисков и диверсификация несистематических рисков в деятельности организаций, управляющих жилищной недвижимостью, обеспечивает получение объективной количественной и стоимостной оценки принимаемых экономических решений.

8. Обоснование оптимизации инвестиционных проектов реконструкции и обновления объектов недвижимости на основе среднедисперсионного анализа по уровню соотношения «риск-доход» даёт возможность управляющей организации осуществить выбор стратегий деятельности.

9. Повышение эффективности управления жилищным фондом и обоснованности управленческих решений на основе создания Ассоциации саморегулируемых организаций требует реализации комплекса мероприятий, в том числе разработки и внедрения системы аккредитации организаций, управляющих жилищной недвижимостью, их ранжирования, разработки стандартов и правил.

10. Разработанные методические рекомендации по повышению эффективности управления в условиях организационно-экономического механизма планирования и контроля позволяют осуществить рациональное управление жилищной недвижимостью как в г. Воронеже, так и за его пределами. Ожидаемый экономический эффект от внедрения разработок в деятельность управляющей организации (ООО УК «Воронежжилсервис») г.Воронежа подтверждён актами внедрения и составит 1200 тыс. руб.