Стратегическое управление развитием городского жилищного фонда тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Стратегическое управление развитием городского жилищного фонда"

На правах рукописи

СМИРНОВА ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА

СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ ГОРОДСКОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Санкт-Петербург 2004

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный консультант - доктор экономических наук, профессор

Кроливецкий Эдуард Николаевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Бузырев Вячеслав Васильевич,

доктор экономических наук, профессор Горбунов Аркадий Антонович,

доктор экономических наук Жихаревич Борис Савельевич

Ведущая организация - Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

У

Защита состоится « — » марта 2004 года в 0__часов на заседании

диссертационного совета Д 212.237.10 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, дом 21, аудитория £

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Автореферат разослан

2004 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

В.Д. Морозова

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Одной из основных проблем повышения качества жизни населения как цели первого порядка осуществления экономических реформ на всех уровнях управления является создание для населения соответствующих жилищных условий, а также повышение уровня управления существующими объектами жилищного фонда с целью поддержания их физического состояния, роста комфортности проживания в процессе жилищного потребления, повышения качества оказания населению соответствующих услуг. Именно рациональная система управления жилищным фондом в условиях развития рынка недвижимости оптимальным взаимодействием своих элементов способствует достижению необходимого уровня управляемости, высокой экономической и социальной результативности, повышения качества выполняемых работ по ремонтно-строительному обслуживанию и жилищно-эксплуатационному потреблению объектов жилищного фонда административно-территориальных образований.

Расширение рынка жилья, рост объема жилищно-эксплуатационных услуг и услуг ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда, экономическая заинтересованность в участии в данных процессах является жизненно необходимой для каждого конкретного покупателя (пользователя) квартир, позволяет более широкому кругу потребителей жилья приобретать его, формировать спрос и стимулировать предложение восстановленного жилья на базе ремонтно-строительного обслуживания, является важным источником формирования бюджетов соответствующего уровня, роста инвестиционной активности.

Удовлетворенность участников соответствующего сегмента рынка недвижимости предложением купли-продажи благоустроенных жилых квартир в существенной мере зависит от реализации достаточно трудоемких, социально и экономически значимых с высоким уровнем рыночного риска инвестиционных проектов ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда, включая старую застройку города, и, естественно, требует научного обоснования применения теоретических положений, методических подходов к рационализации взаимодействия элементов системы управления процессом эксплуатационного и ремонтно-строительного обслуживания жилых домов (их микрорайонной группы) города и связанного с этим расселения проживающих в квартирах низкого технического уровня (коммунальных, аварийных).

Рационализация взаимодействий таких элементов системы стратегического управления социально-экономическим развитием городского жилищного фонда на основе мер экономического, финансово-инвестиционного, структурно-организационного, социального, маркетингового и иного характера является одним из весьма значимых инструментов снижения ресурсопотребления, роста прибыли, объема выполняемых ремонтно-строительных, жилищно-эксплуатационных работ и

объектов жилищного фонда, уменьшения риска невозврата инвестиционных средств и получения дохода, не соответствующего целям инвестора.

К сожалению, до сих пор не получили своего решения проблемы создания методологических основ стратегического управления социально-экономическим развитием, ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда, рационализации регулирования, планирования и организации процесса ремонтно-строительного обслуживания жилых домов города, включая и его центральную часть. В стадии разработки находятся проблемы формирования концептуальных и методических положений интенсификации использования механизма ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья, определения экономической и социальной результативности управления развитием жилищного фонда, создания системы стратегического управления жилищным потреблением населения города, оптимального плана экономического развития объектов городского жилищного фонда в процессе его ремонтно-строигельного обслуживания.

Актуальность диссертационного исследования, таким образом, вытекает из необходимости решения таких важных проблем социально-экономического развития жилищной сферы, как научное обоснование создания рационального механизма и системы стратегического управления развитием ремонтно-строительного обслуживания городских объектов жилищного фонда, применения экономически приемлемого участниками рынка жилья ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья в процессе расселения коммунальных квартир, ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатационного потребления объектов жилищного фонда.

Необходимость решения указанных проблем определили цель, задачи, объект и предмет данног о исследования.

Цель и задачи исследования. Основная цель диссертационной работы состоит в решении крупной научной проблемы - разработки социально-экономических основ теории стратегических функций, их рационального взаимодействия в механизме и системе стратегического управления ремонтно-строительным обслуживанием и жилищно-эксплуатационным потреблением населения мегаполиса для достижения соответствующего уровня социальной, экономической результативности и эффективности ресурсопогребле-ния, и, в конечном итоге, повышения качества жизни населения.

В соответствии с главной целью в диссертации поставлены и решались следующие задачи:

• разработка методологических основ стратегии рационального управления социально-экономическим развитием городского жилищного фонда, анализ его состояния и сложившихся социально-экономических тенденций;

• формирование принципов и определение программной направленности инвестирования и управления ремонтно-строительным об-служиванием-жилищного фонда мегаполиса;

. • выявление, анализ и интерпретация влияния экономических факторов на организацию и планирование процесса ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатационного потребления объектов жилищного фонда исторической части Санкт-Петербурга;

• обоснование методических подходов к повышению уровня объективности планирования и прогнозирования затрат и результатов в системе стратегического управления ремонтно-строительным и эксплуатационным обслуживанием объектов жилищного фонда города;

• формирование стратегии регулирования ремонтно-строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда на основе реализации экономических, организационных, финансовых, социальных мероприятий, направленных на устранение, предупреждение или локализацию возникающих отклонений от установленных ориентиров результативности в стратегическом периоде времени;

• разработка методических подходов к определению рационального взаимодействия элементов механизма стратегического управления процессам ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда и жилищного потребления населения города;

• создание концептуальных положений развития системы ипотечного жилищного кредитования в стратегическом периоде времени;

• разработка методических положений по оценке и повышению уровня экономической результативности управления использованием ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья в процессе его ремонтно-строительного обслуживания, выявление основных направлений его повышения;

• оценка экономических и социальных результатов управления перспективным и стратегическим развитием объектов городского жилищного фонда;

• построение системы стратегического управления жилищно-эксплуатационным потреблением населения города;

• на основе использования экономико-математических методов формирование оптимального плана экономического развития объектов городского жилищного фонда в процессе его ремонтно-строительного обслуживания.

Предметом исследования являются теоретические, методические и практические проблемы текущего, перспективного и стратегического управления ремонтно-строительным обслуживанием, потребления, социально-экономического развития жилищного фонда административно-территориальных (муниципальных) образований мегаполиса.

Объектом исследования выступают: жилищный фонд крупного города (Санкт-Петербурга), локальные рынки жилья, ремонтно-строительных и жилищно-эксплуатационных работ и услуг, их отдельные сегменты; корпо-

ративные и индивидуальные хозяйствующие субъекты, участвующие в процессах ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания жилых домов муниципальных образований города.

Структура диссертации сформирована с учетом логической последовательности и причинно-следственной взаимообусловленности факторов внешней и внутренней сред, экономических явлений, влияющих на управление развитием, ремонтно-строительным обслуживанием и жилищно-эксплуатациоиным потреблением объектов городского жилищного фонда. Цели и решаемые задачи диссертационной работы определили последовательность ее изложения и объем. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографии и приложения.

2. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

Социально-экономическое развитие мегаполиса непосредственно связано с решением ряда сложных задач с архитектурной, эстетической, финансово-инвестиционной, экономической точек зрения в рамках совершенствования жилищного фонда и системы управления им, требующих сочетания мер по ликвидации большого ряда морально и физически устаревших жилых строений, а также их модернизации и реконструкции, направленных на повышение срока эксплуатации жилых домов, уровня качества проживания в них, степени эстетичности экстерьера жилых зданий, роста разнообразия инвестиционных, экономически-организационных, архитектурных, инженерных и иных решений инновационного характера. При этом автор считает целесообразным управление процессом функционирования и развитием городского жилищного фонда разделить на такие формы управления, как текущее, реализуемое в процессе деятельности в течение периода времени, ограниченного, например, календарным годом, перспективное и стратегическое.

В диссертации обосновыьается сделанный автором вывод о том, что текущее управление социально-экономическим развитием жилищного фонда, особенно в центральной части Санкт-Петербурга, где ремонтно-строительное и жилищно-эксплуатационное обслуживание жилых строений сопряжено с повышением уровня трудоемкости капитального ремонта, ростом объемов вложения средств инвестирования, связано тесным образом с происходящими изменениями внешней и внутренней сред, окружающих и сопутствующих жилищному фонду как объекту управления, перспективное управление непосредственно зависит от эволюционных темпов изменения указанных сред, а стратегическое управление развитием жилищного фонда особенно необходимо в условиях растущей непредсказуемости, сложности и внезапности микро-, макроэкономических изменений в развитии такой системы, как жилищный фонд муниципальных образований города (рис. 1).

частные (функциональные) стратегии

Управление функционированием и социально-экономическим развитием жилищного фонда города

Основные признаки классификации элементно! о состава системы управления развитием городского жилищного фонда:

• виды управления;

функции управления;

направленность мер внешнего и внутреннего воздействия на систему управления развитием жилищного фонда;

направленность стратегии управления;

текущее

средне-, долгосрочное^

планирование

3-

прогноли-рование

регулирование

контроль и анализ

экономическая

финансовая

организационная

админист-ративно-распоря-дительная

экономическая

социальная

стратегическое

организация _

учет

социальная ■

инвестиционная

структур-но-орга-низацион-ная

инноваци- марке- финансо-

онная тинговая вая

оператив- иннова- диффе-

ного реагирования ционных изменений ренциации

фокусирования минимиза- диверсификации

ции затрат

Р

Рис. 1. Схема взаимодействия классифицированных элементов системы управления функционированием и социально-экономическим развитием городского жилищного фонда

Автор считает, что управление текущим функционированием и перспективным развитием жилищного фонда старой застройки центральных районов Санкт-Петербурга может быть успешно реализовано лишь при выполнении конкретных мер различной направленности, составляющих основу осуществления таких основных функций управления, как планирование, прогнозирование, организация, регулирование, учет, контроль и анализ (рис. 1).

В целом, в соответствии с представлениями автора, эффективное управление социально-экономическим развитием городского жилищного фонда зависит не только от влияния внутренних и внешних факторов, а также от продолжительности его эксплуатации, но и от реализации принятых принципов, концепций, стратегических программных и проектных ориентации по инвестиционному поддержанию жилищного фонда, обеспечивающего нормальные условия для проживания в нем граждан, от действующих тенденций инвестирования городского жилищного фонда, от обоснованного наполнения экономическими, структурно-организационными, инновационными и финансово-инвестиционными мерами функций и стратегий управления, позволяющих достигать оптимальных ориентиров результативности деятельности участников ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания жилищного фонда Санкт-Петербурга, включая объекты центральных районов города старой застройки.

Сложившееся состояние и условия управления развитием жилищного фонда в настоящее время заключаются в том, что в нем имеется более 150 тысяч коммунальных квартир. Жилищный фонд коммунального типа заселения составляет 12% от всего количества квартир Санкт-Петербурга (табл. 1).

Таблица 1

Число проживающих, жилая и общая площадь коммунальных

квартир жилищного фонда Санкт-Петербурга

Наименование Квартир, Жилая пло- Общая Семей Человек

муниципального (шт.) щадь площадь

образования (кв.м.) (кв. м.)

города

Центральный 20345 1543877 2349284 60451 131620

Адмир&лтсйский 15164 1038506 1557353 43211 93390

Невский 11590 497246 735519 25988 53958

Петроградский 10627 749715 1130847 30962 65654

Василеостровский 7807 514898 780059 21962 46863

Выборгский 7292 325985 498924 16653 36231

Фрунзенский 7130 279683 421496 14934 30923

Калининский 6788 278871 410973 14830 30830

Кировский 6507 310767 448395 15258 32099

Красно!нардейский 4805 216337 328822 11137 23649

Московский 4785 219580 330719 11134 22620

Красносельский 4040 164534 243767 8746 18571

Приморский 3433 146800 226128 7466 15846

Продолжение таблицы 1

Пушкин 1331 61644 95049 3094 6739

Курортный 1307 62588 92014 2813 5923

Петродворцовый 971 46695 70727 2309 4908

Кронш гадт 879 44537 66454 1989 4497

Ломоносов 672 31170 45479 1526 3177

Павловск 371 18095 26427 839 1780

Итого 115844 6551528 9858436 295302 629278

Жилищный фонд коммунального типа заселения имеется практически во всех районах Санкт-Петербурга. На третьем месте после Центрального и Адмиралтейского районов по количеству коммунальных квартир находится Невский район, что обусловлено историческим развитием жилищного фонда города. В целях ускорения процесса расселения коммунальных и аварийных квартир, роста объемов и интенсивности ремонтно-строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда необходима целенаправленная деятельность городских органов управления по перераспределению существующего жилищного фонда. Для этих целей, как нам представляется, необходим программно-целевой подход к управлению ремонтно-строительным обслуживанием и потреблением городского жилищного фонда.

При этом автор считает, что число кондоминиумов и объектов городского жилищного фонда, находящихся в частной собственности, в текущем и перспективном управлении процессом ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания жилищного фонда Санкт-Петербурга, а также при формировании стратегии достижения необходимых экономических и социальных результатов, должно быть одним из основных факторов, влияющих не только на финансовое и материально-техническое обеспечение развития городских жилых строений, но и на этапность сроков их ремонтно-строительного обслуживания, исходя из наличия частных финансовых источников. Кроме того, в процессе рационализации системы управления ремонтно-строительным и эксплуатационным обслуживанием городского жилищного фонда следует учитывать особенность современного состояния жи-лищною фонда Санкт-Петербурга, заключающуюся в том, что профессиональные участники санкт-петербургского рынка жилья оперируют не категориями домов и строений, земельных участков, как было еще даже в начале 20 века, а квартирами. Таким образом, в настоящее время имеется значительное множество собственников квартир, но не владельцев домов.

Увеличение объемов коллективно-долевой и индивидуальной собственности на квартиры, комнаты и на объекты (дома, строения) городского жилищного фонда, по мнению автора, служит финансовой и материально-технической основой рационализации элементного взаимодействия системы текущего, перспективного и стратегического управления ремонтно-строительным и эксплуатационным обслуживанием жилищного фонда муниципальных образований и в целом Санкт-Петербурга.

В настоящее время множество проблем экономического и социального характера возникает вследствие того, что граждане являются только индивидуальными собственниками квартир в государственных домах. При этом частным лицам принадлежит пространство в границах квартиры или даже комнаты внутри квартиры, а реальная собственность - это конструкции, инженерные сети, подъезды, лестницы и другие элементы жилищно-коммунального хозяйства, которые и образуют дом, а также земля, на которой сюит дом. Однако указанные материально-технические элементы и земля по-прежнему находятся в собственности государства, которое весьма неэффективно распоряжается данной недвижимостью.

Полученные автором результаты анализа состояния и особенностей управления ремонтно-строительным обслуживанием и потреблением городского жилищного фонда свидетельствует о том, что: назрела необходимость программно-целевого подхода к управлению ремонтно-строительным обслуживанием и потреблением городского жилищного фонда; объемы финансового и материально-технического ресурсообеспечения в процессе ремонт -но-строительного обслуживания объектов различных серий и этажности городского жилищного фонда должны быть дифференцированы по источникам в зависимости от форм собственности; отсутствует должная теснота взаимосвязи количественных и качественных показателей жилищно-бытового потребления и обслуживания граждан, обусловленная разработкой и реализацией в текущем, перспективном и стратегическом периодах времени комплекса финансово-инвестиционных, экономических, инновационных, организационных и маркетинговых мероприятий; низкое техническое состояние жилищного фонда создает значительные социальные проблемы для жителей и повышает трудоемкость управления жилищным потреблением и ремонтно-строительным, эксплуатационным обслуживанием населения.

В соответствии с обоснованиями автора, перспективная и стратегическая ориентация процесса ремонтно-строительного и эксплуатационного развития, ресурсного обеспечения городского жилищного фонда на достижение высокой социальной и экономической результативности должна учитывать рациональное взаимодействие всех элементных составляющих системы стратегического управления, стабилизирующих и усиливающих положительные тенденции и влияние факторов внешней и внутренней сред, нейтрализующих, устраняющих негативные тенденции и воздействия на процесс ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов городского жилищного фонда. При этом механизм противодействия влиянию отрицательных факторов внутренней и внешней сред на процесс комплексного обслуживания жилищного фонда Санкт-Петербурга и рационализации их положительного влияния может быть сформирован по результатам анализа факторов влияния и элементного взаимодействия системы управления социально-экономическим развитием городского жилищного фонда на этапах подготовки к повышению технического уровня и эксплуатации жилищного фонда (рис. 2).

Рис. 2. Схема последовательного выполнения этапов процесса ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда центральных районов Санкт-Петербурга

Наиболее существенными экономическими и финансовыми факторами подготовительного этапа процесса интенсификации ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда старой застройки в исторической части Санкт-Петербурга выступают факторы реального привлечения бюджетных средств и (или) денежных средств индивидуальных, корпоративных инвесторов, заинтересованность которых в финансировании ремонтно-строительного обслуживания объектов должна выражаться как величиной прибыли по результатам обслуживания и реализации квартир жилищного фонда, так и минимизированным уровнем рискованности вложений средств в данные социально и экономически значимые инвестиционные проекты.

Единство содержания и целенаправленности этапов ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда (рис. 2) заключается в том, что каждый из них, решая свои конкретные задачи, подчинен конечной цели - рационализации осуществления процесса восстановления жилищных объектов старой постройки, как посредством наполнения конкретными экономическими, финансовыми, техническими и иными мерами сформированного бизнес-плана ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания старого жилищного фонда, так и организационными мерами по рациональному соединению всех видов используемых в данном процессе ресурсов для достижения главной цели, осуществления основных видов деятельности инвестора, его подрядных предприятий.

В диссертации автор в процессе рационализации факторного влияния и управления ремонтно-строительным обслуживанием и жилищно-эксплуатационным потреблением жилищного фонда приходит к выводу о том, что целевая направленность основных экономических, финансово-инвестиционных и структурно-организационных факторов, влияющих на рациональную организацию, регулирование и планирование текущей деятельности, перспективного и стратегического развития хозяйствующего субъекта, участвующего в ремонтно-строительном обслуживании объектов жилищного фонда исторической части Санкт-Петербурга, должна заключаться в том, чтобы подготовительный, восстановительный и эксплуатационный этапы процесса ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания жилищного фонда обеспечивались всеми видами ресурсов, наполненностью реальными мерами экономического, финансового, организационного, инновационного и маркетингового характера в системе текущего, перспективного и стратегического планирования, регулирования и организации деятельности по повышению технического уровня объектов жилищного фонда, ориентированных на достижение требуемых экономических результатов и эффективности инвестиционного проекта в текущем, перспективном и стратегическом периодах времени.

Стратегическое управление процессом воспроизводства объектов городского жилищного фонда на первом этапе реализации своей основной функции планирования должно быть представлено прогнозными оценками укрупненных показателей стоимостного объема работ по ремонтно-

строительному обслуживанию объектов жилищного фонда, общих затрат на потребляемые трудовые, материально-технические и иные ресурсы. Необходимость получения прогнозных оценок в системе стратегического управления деятельностью хозяйствующих субъектов, а также развитием процесса воспроизводства объектов городского жилищного фонда старой застройки связана с тем, чтобы иметь объективное представление об одном из возможных вариантов развития процесса ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда, заключающегося в том, чтобы сложившиеся положительные тенденции социально-экономического, финансово-инвестиционного, маркетингового и иного характера не нарушились какими бы то ни было факторами влияния внешней и внутренней сред.

Процесс прогнозирования и интегрального (текущего, перспективного и стратегического) планирования экономических показателей расселения и ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда старых административно-территориальных образований Санкт-Петербурга должен учитывать такие данные об экономических составляющих объема реализации обслуживаемых жилых домов старой постройки, как: количество, сроки и стоимость продажи обслуживаемых на ремонтно-строительной основе жилых площадей; размеры доходов от сдачи в наем по договорам аренды жилых и нежилых помещений в течение определенного периода времени.

Предшествующие текущему, перспективному и стратегическому планированию прогностические оценки результативности (прибыльности или убыточности) инвестиционного проекта по расселению и ремонтно-строительному обслуживанию объектов городского жилищного фонда старой застройки, а также затрат на ресурсопотребление, размеров балансовой и чистой прибыли должны объективно свидетельствовать о возможности и реальности достижения данных показателей в течение средне- или долгосрочного периода эксплуатации обслуживаемого жилья центральных и иных районов Санкт-Петербурга с тем условием, чтобы окупить свои затрагы (инвестиционные средства) в экономически приемлемый срок.

В диссертации автором обоснован вывод о том, что процесс прошози-рования результатов деятельности корпоративного или индивидуального хозяйствующего субъекта в жилищно-бытовой сфере необходим не только для количественного установления тенденций изменения его результативных экономических показателей, объемов производимых затрат на ремонтно-строительное обслуживание жилищного фонда центральных административно-территориальных (муниципальных) образований Санкт-Петербурга, но и для определения взаимодействий финансовых и экономических показателей на численной и качественной основах. При этом применение тех или иных методов построения прогностических моделей должно быть подчинено требованиям инвестора о точности, значимости, адекватности модели (уравнения) прогнозирования прибыли, стоимостных объемов выполняемых ремонтно-строительных работ, осуществляемых затрат на потребление трудовых, материально-технических, финансовых и информационных ресурсов.

Стратегия регулирования деятельности хозяйствующих субъектов, инвестирующих свои средства и (или) реализующих инвестиционные проекты в области воспроизводства объектов городского жилищного фонда в диссертации представлена целенаправленным воздействием разноуровневых органов управления посредством реализации обобщающей (базовой) и функциональных стратегий социально-экономического, структурно-организационного, маркетингового, финансово-инвестиционного и иного характера, действующих в условиях значительного влияния факторов внешней среды, существенных изменений во взаимодействиях участников ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда города.

В соответствии с представлениями автора, обобщающей стратегией регулирования деятельности участников процесса ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания жилищного фонда Санкт-Петербурга могло бы выступать повышение такого уровня инвестиционной привлекательности объектов жилищного фонда, нуждающихся в восстановлении, на нормативно-правовой основе, обеспечивающей инвесторам соблюдение экономических интересов и защиту их прав в области проектного и фондового инвестирования, которое содействовало бы наибольшему росту вложений денежных средств в ремонтно-строительное обслуживание городских объектов жилищного фонда старой застройки, постоянному увеличению мощностей ремонтно-строительных организационно-правовых структур - участников воспроизводственного процесса жилищных объектов, установлению за период 2004 - 2006 годов равновесности между финансовыми и материально-техническими возможностями коллективно-долевых (частных), а также государственных инвесторов и стоимостными объемами восстанавливаемого жилищного фонда города, соответствующих необходимому техническому уровню жилых домов старой застройки в муниципальных образованиях.

Вместе с этим, в комплекс регулирующих воздействий на повышение технического уровня объектов жилищного фонда в стратегическом периоде времени должны быть включены частные стратегии, определяющие инновационное, структурно-организационное, финансово-инвестиционное, оперативно-адаптационное, интегрально-синергетическое преимущество профессионального участника рынка жилья перед другими конкурентами, позволяющие достигать необходимых (высоких) экономических и социальных результатов, темпов роста эффективности использования трудовых, информационных, финансовых ресурсов, основных фондов, материальных элементов оборотных средств.

В соответствии с аргументацией автора, реализация стратегического управления процессом ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатационного потребления городского жилищного фонда старой застройки требует формирования рационального механизма стратегического управления, обеспечивающего последовательность осуществления процедур, правил, технологии стратегического управления, взаимодействия элементов,

включаемых в данный механизм, ориентированного на достижение поставленных целей.

Создание рационального механизма управления ремонтно-строительным обслуживанием объектов жилищного фонда должно быть связано с необходимостью повышения уровня управляемости техническим состоянием объектов городского жилищного фонда, а также экономической эффективности деятельности корпоративных и (или) индивидуальных участников восстановления жилых домов в мегаполисе.

В диссертации сделан принципиальный вывод о том, что механизм стратегического управления, в отличие от текущего и перспективного управления, должен быть ориентирован на сохранение или увеличение темпов экономического роста, повышение эффективности использования всех видов ресурсов в долговременном периоде, основываясь при этом не на экстраполяции тенденций социально-экономического развития, а на реализации комплекса функциональных стратегий в рамках обобщающей (базовой) стратегии, обеспечивающих достижение необходимых экономических и социальных результатов, уровня эффективности ресурсопотребления в условиях активного влияния негативных макроэкономических факторов.

Наряду с этим, механизм управления ремонтно-строительным обслуживанием и жилищно-эксплуатационным потреблением объектов городского жилищного фонда старой застройки должен включать в себя: комплекс нормативно-правовых и иных воздействий разрешительного и (или) запретительного характера внешних и внутренних органов управления, устанавливаемых норм и нормативов, стандартов; методы, способы, процедурные последовательности, меры, стратегии, функции, ориентированные на достижение необходимой для участников ремонтно-строительного обслуживания жилищного фонда прибыльности от вложений средств в объекты старой застройки, повышения эффективности текущей деятельности и социально-экономического развития в стратегическом периоде времени.

Рациональность взаимодействия указанных элементов механизма стратегического управления процессом интенсивного ремонтно-строительного обслуживания городских жилых домов, на наш взгляд, может быть обеспечена взаимосогласованностью и однонаправленностью достижения намечаемых целевых ориентиров предпринимаемых нормативно-правовых, административно-распорядительных актов, экономических, организационных и иных мер внешних и внутренних органов управления при постоянном мониторинге установления соответствия мер и актов управленческого воздействия необходимым результатам и эффективности использования всех видов ресурсов в стратегическом периоде (рис. 3).

Рис. 3. Схема взаимодействующих элементных составляющих механизма управления процессом ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда старой застройки Санкт-Петербурга

В диссертации разработана концепция повышения социальной и экономической результативности текущего функционирования, перспективного и стратегического развития системы управления городским жилищным фондом, заключающаяся в постановке и обосновании решения ряда структурно-организационных, планово-расчетных и регулирующих задач, определяющих направленность достижения устанавливаемых и необходимых социальных и экономических результатов ремонтно-строительного обслуживания и жи-лищно-эксплуатационнот потребления объектов жилищного фонда, объединяющих этапы восстановления, финансирования, реализации и эксплуатации объектов жилищного фонда с учетом его особенностей. При этом важной особенностью концептуальных положений о рационализации взаимодействия таких основных функций управления, как планирование и организация ипотечного кредитования приобретения жилья выступает соединение в одном механизме данных функций, наполненных финансово-инвестиционными, маркетинговыми, материально-техническими, экономическими и иными мерами в целях решения общей задачи ремонтно-строительного обслуживания и потребления объектов городского жилищного фонда.

Рациональная организация и планирование всего комплекса работ по инвестированию хозяйствующими субъектами (застройщиками, для которых жилье является товаром для продажи) проекта ремонтно-строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда, в соответствии с обоснованиями автора, может быть реализована несколькими вариантами, исходя из выделения ипотечным банком кредитных средств по долям, соответствующим этапности восстановления объектов городского жилищного фонда, под закладные листы на жилищные объекты.

Вариантность и сочетание форм ипотечного жилищного кредитования заключается в том, что в одном случае первичными кредиторами при наличии соответствующего объема финансовых ресурсов, достаточного для ипотечных операций, могут быть коммерческие, ипотечные банки, другие финансово-кредитные хозяйствующие субъекты. В другом случае - при отсутствии необходимых объемов финансовых ресурсов выпуск и реализация закладных листов обеспечивает выдачу кредитов приобретателям жилья.

В диссертации сделан обоснованный вывод о том, что реализация концептуальных положений по повышению уровня организации и планово-расчетных обоснований развития ипотечного жилищного кредитования, роста его социально-экономической, финансово-инвестиционной результативности для всех участников данного процесса, как для залогодателей приобретаемого жилья в обслуживаемых на ремонтно-строительной основе объектах городского жилищного фонда, так и залогодержателей - комхмерческих, ипотечных банков, ипотечных инвестиционных компаний позволит: значительно увеличить объемы инвестиционных вложений в социально, экономически значимые проекты ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатациошюго потребления как отдельных, так и микрорайонных объектов, комплексов городского жилищного фонда; успешно решать задачи

улучшения жилищных условий расселяемых граждан из квартир в объектах городского жилищного фонда, предназначенных для ремонтно-строительного обслуживания; повысить финансово-инвестиционную активность граждан и хозяйствующих субъектов, заинтересованных в приобретении жилья и в целом объектов городского жилищного фонда после их восстановления; увеличить суммарный размер дохода коммерческих и ипотечных банков, степень безопасности размещения ипотечных ценных бумаг (облигаций) под обеспечение закладных; содействовать росту объемов восстанавливаемых объектов городского жилищного фонда старой застройки, повышению технического уровня обслуживаемого на ремонтно-строительной основе жилья и комфортности проживания в квартирах.

Ипотечное кредитование, по мнению автора, могло бы получить достаточно широкое распространение в Санкг-Петербурге, если бы деятельность по привлечению инвестиций, ремонту и продаже жилья осуществлялась корпоративной организационно-правовой структурой (например, холдингом), в которую должны входить различные ремонтно-строительные, инвестиционные хозяйствующие субъекты, коммерческие банки, государственные предприятия, организации и учреждения. При этом холдинг в схеме ипотечного кредитования ремонтно-строительного обслуживания объектов старого жилищного фонда Санкт-Петербурга может играть роль доминирующего корпоративного инвестора средств в экономически значимые проекты.

Основой холдинга должна выступать головная организационно-правовая структура, реализующая инвестиционный проект расселения проживающих и восстановления объектов старого жилищного фонда. В целях развития ипотечного кредитования в процессе интенсивного ремонтно-строительного обслуживания объектов старого фонда холдингу необходимо предпринять комплекс организационных, маркетинговых, финансовых и экономических мер по привлечению к ипотечному кредитованию следующих групп граждан: расселяемых из коммунальных квартир и аварийных домов, имеющих финансовую возможность не только улучшить, но и значительно повысить комфортабельность жилища (для малоимущих - пенсионеров, ветеранов, инвалидов-участников войн - Администрация города могла бы взять на себя гарантии и обязательства по выплате ипотечного кредита); проживающих в отдельных квартирах старого жилищного фонда, идущего на расселение и интенсивное ремонтно-строительное обслуживание, желающих улучшить свои жилищные условия (эти граждане получают ипотечный кредит и вносят имеющееся у них жилье в качестве первого взноса для покупки более комфортабельной квартиры или квартиры большей площади); желающих приобрести новую квартиру с использованием ипотечного кредита (граждане получают кредит и приобретают квартиру, но часть стоимости квартиры оплачивается из кредита, а другая часть ее стоимости - из собственных средств заемщика соответственно в соотношении 70 и 30%).

Последовательный и поэтапный рост экономической результативности ипотечного жилищного кредитования заключается в том, что центральная

организационно-правовая структура холдинга через агентство недвижимости должна передать заемщику выбранную и оплаченную квартиру в соответствии с договорами купли-продажи и залога. Договор купли-продажи квартиры совместно с договором залога должен быть зарегистрирован в Государственном бюро регистрации недвижимости для того, чтобы заемщик не мог продать приобретенную квартиру, не расплатившись полностью по предоставленному кредиту. Коммерческий банк передает полученные от заемщика средства (выплата кредита) центральной (головной) структуре холдинга, которая и расплачивается по представленным долгосрочным кредитам.

Вместе с этим, автор считает, что экономически и социально результативной формой управления процессом приобретения квартир в восстановленных объектах городского жилищного фонда выступает лизинг, в соответствии с которым корпоративный или индивидуальных хозяйствующий субъект финансирует восстановление объектов жилищного фонда за счет кредита по договору лизинга с коммерческим банком под залог квартиры, которую хочет приобрести конкретный покупатель. При этом решаются такие основные задачи финансово-инвестиционного и социально-экономического характера, как: финансовое обеспечение процесса ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания жилищного фонда корпоративным или индивидуальным хозяйствующим субъектом, непосредственно выполняющим ремонтные и иные работы по конкретному объекту или микрорайонной группе жилищного фонда совместно с покупателями восстановленных квартир; продажа восстановленных квартир на долевых условиях по договору лизинга; соблюдение необходимой степени безопасности инвестиционных вложений в обьекты жилищного фонда посредством заключения договора залога между коммерческим банком и профессиональным участником рынка восстановленного жилья; рост экономической результативности использования лизинговых операций в процессе реализации жилых квартир за счет уменьшения размера кредитных средств для хозяйствующего субъекта - инвестора вследствие условия обязательного участия покупателя квартиры в первоначальном взносе денежных средств определенным договором процентом от расчетной стоимости квартиры.

Продажа квартир корпоративным инвестором на условиях лизинга должна сопровождаться как оплатой со стороны покупателя части стоимости жилья при заключении договора лизинга, так и выплатами равными долями оставшейся части квартиры в течение срока действия договора лизинга. Указанная последовательность оплаты стоимости квартиры на условиях лизинга предоставляет возможность корпоративному инвестору осуществлять затраты на ресурсопотребление в процессе ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда, уменьшать сумму кредита на величину произведенных выплат покупателем.

Экономическая особенность и результативность продажи квартир высокого технического уровня и комфортабельности на условиях использования лизинга заключается также и в том, что постоянное уменьшение величи-

ны кредитных средств (посредством производимых долевых оплат покупателями) снижает цену продажи жилой площади по договору лизинга, что способствует увеличению числа покупателей жилья. При этом возможно регулирование размера стоимости одного квадратного метра жилья посредством уменьшения обшей суммы кредита, получаемой корпоративным хозяйствующим субъектом в коммерческом банке для погашения затрат на ремонтно-строительное обслуживание объектов жилищного фонда за счет размера первоначального взноса покупателя квартиры.

Экономическая и социальная результативность системы текущего, перспективного и стратегического управления ремонгно-строительиьш обслуживанием и жилищно-эксплуатационным потреблением объектов жилищного фонда старой застройки в диссертации выражена экспертными весовыми коэффициентами, предоставляющими возможность субъекту управления развитием городского жилищного фонда сравнивать изменение социально-экономической результативности данной системы управления с ретроспективными значениями аддитивной экспертной оценки результатов управления, а также экономическими, социальными идентификаторами роста социальной, экономической удовлетворенности потребителей восстановленных квартир и расселяемых граждан - бывших жильцов коммунальных и аварийных квартир в новые благоустроенные квартиры.

В процессе формирования системы стратегического управления развитием городского жилищного фонда автор считает целесообразным учитывать достижение необходимого уровня жилищного потребления населения. Жилищное потребление городского населения, по мнению автора, это не только конкретное количественное выражение потребляемой жилой и вспомогательной, а в целом общей площади в квартирах или жилой площади в комнатах в текущем периоде времени, но и в более широком понимании - это постоянный процесс эксплуатации населением жилья в соответствии с регламентируемыми субъектами управления городским жилищным фондом нормативами количественного потребления, а также финансовыми возможностями потребителей жилья, определяющих качественные величины и количественные размеры приобретаемых квартир и комнат в тех или иных муниципальных образованиях города. При этом жилищное потребление каждым гражданином или муниципальным образованием должно основываться на его праве собственности, на праве выбора на рынке жилищно-бытовых услуг хозяйствующего субъекта, основными видами жилищно-эксплуатационной деятельности которого является поддержание на должном уровне технического и эксплуатационного состояния квартир, комнат и в целом объекта жилищного фонда.

Величина качественного и размер количественного жилищного потребления должны, в соответствии с обоснованиями автора, устанавливаться как на основе их экстраполяции на период стратегического планирования, исходя из имеющегося и на предстоящий период времени возрастающего ресурсного потенциала, а также действующих социально-экономических, фи-

иансово-инвсстиционных тенденций развития жилишной сферы и изменений уровня жилищного потребления населения города, так и с учетом базовой (обобщающей) и функциональных (частных) стратегий, реализация - комплексных и разнонаправленных мер в рамках которых позволяет субъекту управления городским жилищным фондом сохранять темпы роста жилищного потребления, повышать уровень технического состояния жилых квартир, комнат, в целом городского жилищного объекта в условиях значительных изменений внешней среды (например, конъюнктуры рынков жилья, жилищ-но-эксплуагационных услуг) в неопределенном времени, в условиях роста инновационного уровня воспроизводства объектов жилищного фонда.

В то же время уровень (ориентир) достижения необходимого (желаемого) уровня жилищного потребления в стратегическом периоде времени должен устанавливаться в количественном и качественном измерении исходя не только из инерционности социально-экономического развития жилищного фонда и взаимосвязанных с ней таких внешних факторов, как экономический рост народного хозяйства, повышение уровня благосостояния всех слоев и групп граждан, изменение конъюнктуры рынков жилья и жилищно-эксплуатационных услуг, но и из формирования, реализации стратегий, адекватность которых изменению внешней среды в неопределенном времени достаточно высока, а ресурсообеспеченность осуществляемых мер в рамках функциональных стратегий оперативного реагирования, диверсификации, инновационных изменений, дифференциации уровней доходности различных слоев граждан и цен на жилье (квартиры, комнаты) соответствует поставленному стратегическому ориентиру результативности жилищного потребления.

В диссертации стратегическое управление жилищным потреблением городского населения автором представлено в соединении с текущим и перспективным управлением. При этом стратегическое управление должно реа-лизовываться в рамках текущего, средне-, долгосрочного управления. Стратегическое управление жилищным потреблением выступает как конечный этап системы управления. Оно реализовывается с целью нейтрализации и локализации воздействий внешней и внутренней сред в неопределенном времени. Стратегическое управление развитием жилищного фонда мегаполиса может быть реализовано на основе таких подготовительных процедур, как формулирование стратегического видения, предназначения и стратегической цели развития объектов управления.

По мнению автора, стратегическое видение объекта управления (уровня жилищного потребления, развития жилищного фонда мегаполиса) представляет собой логико-вербальное, аналитическое описание и обоснование реальной возможности достижения необходимых количественных и качественных ориентиров результативности экономического, технического и социального характера, сопутствующих этому влияний внешней и внутренней сред, оптимальных условий инвестирования средств в жилые строения.

В системе стратегического управления предназначение объектов управления - городского жилищного фонда, уровня жилищного потребления

выступает тем определением, которое характеризует не только уровень полезности и жизненной необходимости у пользователей (потребителей) жилья (квартир, комнат) и в целом объектов городскою жилищного фонда, но и качественное состояние, а также количественную размерность жилищного фонда, жилищного потребления населения города.

Автор приходит к обоснованному выводу о том, что предназначение городского жилищного фонда, а вместе с ним и жилищного потребления населения в стратегическом периоде времени, управляемых соответствующими органами администрации города и муниципальных образований, состоит в обеспечении потребителей жильем, качество и количество которого на дифференцированной основе соответствует требованиям различных социальных слоев и групп граждан, коллективных пользователей жилья, исходя из их -финансово-инвестиционных возможностей и соответствующих им запросов, развития процессов воспроизводства и приобретения жилья.

Автор считает, что в качестве стратегической цели развития городского жилищного фонда, процесса жилищного потребления в рамках системы управления разноуровневых городских и муниципальных образований может выступать ее многокритериальная направленность: приведение в равновесное состояние спроса и предложения на рынке жилья, повышение технического уровня жилых строений городского фонда в соответствии с требованиями различных по уровню доходности потребителей рынка жилья; увеличение средних размеров потребления жилой площади на одного жителя Санкт-Петербурга в 2010 году до 20 кв.м., средней жилой площади городской двухкомнатной квартиры до 40 кв.м., а ее общей площади - до 70 кв.м.; занятие лидирующего места на межрегиональном рынке жилья.

В диссертации создание рационально функционирующей системы стратегического управления жилищным потреблением населения города взаимоувязано с формированием и реализацией обобщающей и частных (функциональных) стратегий, отражающих направления достижения поставленной цели, с условиями, когда: дифференцированно взаимодействуют административно-распорядительный, социально-психологический, экономический и кластерный методы управления; прогностический, имитационный, нормативный и бенчмаркинговый способы повышения объективности и значимости управленческих воздействий на развитие объектов городского жилищного фонда; выходные результативные показатели системы в соотношениях с затратами, производимыми в процессе ресурсопотребления, характеризуют обобщающий и частные уровни эффективности функционирования данной системы стратегического управления.

Оптимальное планирование экономического развития городского жилищного фонда в диссертации представлено, в отличие от стратегического планирования, как обоснованное с высоким уровнем объективности и значимости численное определение максимально возможного экономического результата и минимальных затрат на ресурсопотребление объекта плановых расчетов в условиях имеющихся ограничений на объемы используемых ре-

сурсов, действующих экономических, маркегинговых, финансовых и социальных тенденций.

В диссертации обосновывается методическое положение о том, что оптимальное планирование развития городского жилищного фонда должно быть ориентировано на достижение таких экономических результатов и производимых затрат в процессе ремонтно-строительного обслуживания и эксплуатации жилищного фонда, которые соответствовали бы реальным ресурсным возможностям, времени их потребления в рамках его субъектов управления, включая региональные (городские) и муниципальные органы управления.

Автор решение данной задачи осуществляет экономико-математическим методом линейного программирования с соблюдением следующих этапов: построение экономико-математической модели линейного программирования с целевой функцией максимизации объема реализации различных видов жилья, предназначенного для определенных социальных слоев и групп граждан, дифференцировашюсти по уровню доходности; решение сформированной системы уравнений посредством алгоритма линейного программирования; определение искомых величин реализации жилья для различных социальных групп и слоев граждан по итогам ремонтно-строительного обслуживания его корпоративным участником рынка жилья и оказываемых жилищно-эксплуатационных услуг; анализ экономической результативности деятельности хозяйствующих субъектов корпоративного участника рынков жилья и жилищного потребления на основе установленных оптимальных величин объемов реализации (продаж) жилья различным по доходности кон-тингентов граждан.

Автор считает целесообразным по итогам оптимизации и экономического анализа устанавливать приоритетные места каждого из хозяйствующих субъектов корпорации в соответствии со структурной частью в оптимальной величине стоимости ремонтно-строительного обслуживания жилья, его общей площади, а также исходя из оптимальных производственных возможностей каждого из анализируемых хозяйствующих субъектов - профессиональных участников рынка жилья и жилищного потребления.

В диссертации обосновывается методическое положение о том, что первоначально сформированный и принятый к исполнению оптимальный план развития объектов городского жилищного фонда требует значительных структурно-организационных, технологических, экономических и иных изменений, связанных, например, с уменьшением для одного или нескольких предприятий корпоративного объединения объемов ввода в жилищный оборот обслуживаемых на ремонтно-строительной основе квартир с той целью чтобы уменьшить экономические потери, связанные с конъюнктурной неравновесностью спроса и предложения на рынке жилья.

В итоге автор приходит к обоснованному выводу о том, что формирование оптимального плана для хозяйствующих субъектов целесообразно как фактор установления для него ориентиров экономической результативности

и затратности ресурсопотребления, достижение которых в оперативном порядке не является непременным требованием, а лишь рекомендацией к такого рода направленному развитию на основе интенсификации имеющихся ресурсов с учетом факторов влияния макро-, микросреды на деятельность организационно-правовых структур, с ориентацией своего развития на установленные оптимальные экономические показатели, характеризующие результаты и затраты деятельности.

3. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Определение цели, постановка задач, методологический подход к решению научных проблем, теоретические положения, методические разработки, практические рекомендации являются результатом самостоятельного исследования автора.

Методологической основой диссертационной работы, поставленных в ней проблем явились научные работы российских и зарубежных ученых в области управления, планирования, прогнозирования, организации и регулирования деятельности участников рынков жилья, жилищно-эксплуатацион-ных услуг и ремонтно-строительных работ, законы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, другие нормативные и методические документы.

В диссертации использованы общенаучные методы - анализ и синтез, методы прогностического, аналитического, логико-вербального, экономико-математического моделирования, сравнений, системного подхода. В диссертации использованы данные Госкомстата Российской Федерации, Комитета по статистике Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также материалы, полученные автором непосредственно на объектах исследования: официальные материалы о количестве и качестве ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда города, доходности и рискованности инвестирования в объекты жилищного фонда.

В диссертации отражены результаты научных исследований автора, проведенных непосредственно на объектах городского жилищного фонда, прикладных разработок по определению экономической и социальной результативности всех видов управления развитием городского жилищного фонда, экономических результатов использования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья, анализа статистических данных о состоянии и тенденциях социально-экономического развития объектов городского жилищного фонда.

Конкретный вклад автора в получение научных результатов состоит в следующем:

• проведение анализа тенденций состояния, условий управления социально-экономическим развитием объектов жилищного фонда;

• научное обоснование рационализации управления процессом ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуата-ционного потребления объектов жилищного фонда мегаполиса;

• оценка прогноза и планово-расчетное обоснование экономических результатов и затрат функционирующей системы стратегического управления развитием обьектов городского жилищного фонда;

• разработка стратегии регулирования ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда мегаполиса;

• создание рационального механизма стратегического управления процессом ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда и жилищного потребления населения города;

• формирование концептуальных положений организации и планирования развития системы ипотечного кредитования;

• разработка методических положений повышения уровня экономической результативности управления процессом ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья;

• определение и рационализация элементного взаимодействия системы стратегического управления жилищно-эксплуатационным потреблением населения города;

• формирование экономико-математической модели оптимального плана развития городского жилищного фонда в процессе его ремонтно-строительного обслуживания.

4. СТЕПЕНЬ НАУЧНОЙ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

Научная новизна результатов диссертационного исследования, выполненного автором, состоит в том, что в нем впервые проведено комплексное исследование теоретических, методологических и методических проблем стратегического управления развитием городского жилищного фонда в условиях растущих изменений макро-, микросреды во времени с выделением и углубленным исследованием проблем создания механизма и системы стратегического управления ремонтно-строительным и эксплуатационным обслуживанием жилищных объектов мегаполиса.

К числу основных результатов, определяющих научную новизну исследования, относятся следующие:

• впервые разработаны теоретические положения стратегии повышения эффективности управления развитием городского жилищного фонда в условиях нестабильной экономической среды, включающие стратегическую ориентацию обслуживания и потребления объектов жилищного фонда, анализ действующих тенденций инвестирования ремонтно-строительного обслуживания жилых домов, комплекс

предпринимаемых мер различной направленности, позволяющих достигать необходимых ориентиров экономической результативности, эффективности деятельности участников ремонтно-строительного обслуживания и потребления жилищно-эксилуатационных услуг населения города;

• определен состав и выявлена направленность влияния экономических, финансово-инвестиционных и структурно-организационных факторов в процессе осуществления комплекса мер по рационализации функций регулирования, организации и планирования ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда на подготовительном, восстановительном и жилищно-эксплуатациошюм этапах;

• разработан методический подход к объективизации функции планирования в системе стратегического управления на основе перенесения выявленных в процессе ретроспективного анализа тенденций изменения результатов и затрат в процессе ремонтно-строительного обслуживания жилых домов центральных административно-территориальных (муниципальных) образований Санкт-Петербурга;

• предложены комплекс экономических, финансовых, социальных, организационных мер и стратегия регулирования процесса ремонтно-строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда, направленные на устранение, предупреждение, нейтрализацию или локализацию возникающих отклонений в ходе достижения поставленных на предстоящий период целевых ориентиров экономической и социальной результативности текущего функционирования и стратегического развития жилищного фонда;

• создан рациональный механизм стратегического управления процессом ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда исторической части Санкт-Петербурга;

• сформированы концептуальные основы повышения уровня организации и планово-расчетных, обоснований развития ипотечного жилищного кредитования, роста его социальной, экономической и финансово-инвестиционной результативности, позволяющие значительно увеличить объемы вложений денежных средств в инвестиционные проекты ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатационного потребления объектов городского жилищного фонда, успешно решать задачи улучшения жилищных условий граждан города, повысить финансово-инвестиционную активность населения и предприятий в приобретении жилья и объектов городского жилищного фонда;

• предложены методические основы оценки экономической и социальной результативности текущего, перспективного и стратегического управления развитием городского жилищного фонда, представ-

ляющие возможность субъекту управления сравнивать изменения экономической и социальной результативности системы управления в текущем периоде с соответствующими результатами прошлого периода;

• создана системы стратегического управления жилищно-эксплуата-ционным потреблением населения города, учитывающая стратегическое видение, предназначение, стратегические цели объекта управления, результаты анализа влияния внешней и внутренней сред, сформированные и рекомендуемые к реализации базовую и функциональные стратегии, взаимодействия методов, способов, функций, мер стратегического управления развитием объектов городского жилищного фонда;

• разработан оптимальный план экономического развития объектов городского жилищного фонда в процессе его ремонтно-строительного обслуживания, ориентирующий объект управления на достижение максимальных экономических результатов и минимальных затрат, соответствующих реальным ресурсным возможностям, наибольшего совокупного ресурсного потенциала хозяйствующих субъектов в составе корпоративного объединения.

Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в том, что предлагаемые в ней решения развивают теорию текущего, перспективного и стратегического управления социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных (муниципальных) образований мегаполиса.

Методологические и методические основы рационализации взаимодействия элементов системы стратегического управления развитием, обоснования реальности достижения необходимых экономических и социальных результатов процесса ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда города могут быть использованы органами управления городским жилищным фондом при принятии решений о реализации инвестиционных социально и экономически значимых проектов, программ в жилищной сфере, об увеличении жилищно-эксплуатационного потребления, повышении технического уровня объектов жилищного фонда города.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что полученные автором научные результаты могут быть использованы в практической деятельности соответствующих субъектов управления.

Практическую направленность имеют и предлагаемые в диссертации концептуальные и методические положения рационального использования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья, повышения их социальной и экономической результативности, а также предлагаемые меры социального, экономического, финансового и структурно-организационного характера, в существенной степени влияющие на устранение действующих и предупреждение возникновения отклонений в ходе дос-

тижения необходимых или установленных страте! ических целевых ориентиров экономической и социальной результативности развития жилищного фонда города.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались автором на научных конференциях профессорско-преподавательского состава Санкт-Петербургского государственного политехническою университета, на международных научно-практических конференциях: «Экономические реформы в России» (1999 год); «Экономика, экология и общество России на пороге 21-го столетия» (1999 год); «Финансовые проблемы Российской Федерации и пути их решения: теория и практика» (2000 год); «Формирование профессиональной культуры специалистов XXI века в техническом университете» (2002 год); «Системный анализ в проектировании и управлении» (2002 год); на Всероссийской научно-технической конференции «Фундаментальные исследования в технических университетах» (2001 год), на Всероссийском научно-практическом симпозиуме «Проблемы обеспечения кон курен госпособ-ности в современных условиях» (2002 год), на VI и VII Всероссийской конференциях по проблемам науки и высшей школы (2002 и 2003 годы), на межвузовских научно-практических конференциях: «Интенсификация экономики на основе индикативного стратегического планирования» (2000 год) и «XXIX неделя науки СПбГТУ» (2001 год).

Ряд положений и выводов диссертации реализованы в деятельности жилищно-технического отдела, эксплуатационно-хозяйственного управления Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. Результаты работы были использованы в Санкт-Петербургском государственном университете информационных технологий, механики и оптики в учебном процессе при обучении студентов специальности 061100 «Менеджмент организации» в дисциплинах экономики, в Санкт-Петербургском государственном политехническом университете в учебном процессе при обучении студентов специальности 061100 «Менеджмент организации» по дисциплинам «Стратегический менеджмент» и «Теория организации».

Основные научные результаты диссертационной работы опубликованы в четырех монографиях, пяти брошюрах, в статьях, докладах, изданных в журналах и сборниках. Всего автором опубликовано 69 работ, из них по теме диссертации 51, общим объемом 80,0 печатных листов.

Монографии, брошюры и учебные пособия.

1. Смирнова О.А. Управление развитием городского жилищного фонда. - СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов, 2000. - 4,8 п.л.

2. Смирнова О.А. Стратегия управления обновлением и восстановлением жилищного фонда города. - СПб.: Изд-во «Нестор», 2002. -8,8 п.л.

3. Смирнова О.А Социально-экономические тенденции развития жилищного фонда Санкт-Петербурга: Препринт. - СПб.: Изд-во «Нестор», 2002. - 1,4 п.л.

4. Смирнова О.А. Элементное и факторное взаимодействие в системе управления обновлением городского жилищного фонда: Препринт. - СПб.: Изд-во «Нестор», 2002. - 1,5 п.л.

5. Смирнова О.А. Создание механизма стратегического управления обновлением объектов жилищного фонда: Препринт. - СПб.: Изд-во «Нестор», 2002. - 1 п.л.

6. Смирнова О.А. Планирование и прогнозирование в системе стратегического управления обновлением городского жилищного фонда: Препринт. - СПб.: Изд-во «Нестор», 2002. -1,1 п.л.

7. Смирнова О.А. Стратегии регулирования процесса реконструкции городского жилищного фонда: Препринт. - СПб.: Изд-во «Нестор», 2003. -1,0 п.л.

8. Смирнова О.А, Дембовский В.Р. Планирование эффективности создания и использования инноваций. - СПб.: Изд-во «Нестор», 2003. - 7,0 п.л. (вклад автора - 3,5 п.л.)

9. Смирнова О.А. Стратегия управления обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда юрода. - СПб.: Изд-во «Нестор», 2003. -11,0п.л.

10. Смирнова О.А, Юрьев В.Н. Оценка и прогнозирование спроса на товары (услуги). Учебное пособие. - СПб.: Изд-во «Нестор», 2001. - 3,2 п.л. (вклад автора - 1,4 п.л.)

11. Смирнова О.А., Синепол B.C. Информатика. Численные методы. Учебное пособие. - СПб.: Санкт-Петербургский государственный технических университет, 2001. - 8,0 п.л. (вклад автора-4,3 пл.)

12. Смирнова О.А., Дубаренко К.А., Матвеев В.В. Теория управления. Учебно-научное пособие. Часть I. Издание 2-ое, дополненное. -СПб.: Санкт-Петербургский государственный технический университет, 2002. - 13,8 п.л. (вклад автора - 4,7 п.л.)

13. Смирнова О.А. Разновидности производственной логистики и основные решаемые ими задачи. Учебное пособие. - СПб.: Санкт-Петербургский государственный технический университет, 2002. -0,6 п.л.

14. Смирнова О.А. Основы производственной логистики. Учебное пособие. - СПб.: СПбГТУ, Изд-во «Нестор», 2002. - 3,3 пл.

15. Смирнова О.А., Юрьев В.Н. Маркетинг на промышленном предприятии. Учебное пособие. - СПб.: СПбГТУ, Изд-во «Нестор», 2002. - 11,7 п.л. (вклад автор - 4,9 пл.)

16. Смирнова О.А., Матвеев В.В. Теория управления. Учебно-научное пособие. - СПб.: СПбГТУ, 2003. - 25,4 пл. (вклад автора -- 12,5 пл.)

17. Смирнова О. Л. Основы логистики. Учебное пособие по дисциплине: Логистика. - СПб.: Изд-во «Нестор», 2003. - 5,3 п.л.

Статьи и доклады, опубликованные автором в сборниках и журналах.

18. Смирнова О.А., Можаева Н.С. Совершенствование инвестиционного проектирования в строительстве жилья / Экономические реформы в России: труды второй международной - научно-практической конференции. - СПб.: СПбГТУ, 1999. - 0,3 п.л. (вклад автора - 0,2 п.л.)

19. Смирнова О.А., Можаева Н.С. Особенности циклическою развития рынка строящегося жилья / Экономика; экология и общество России на пороге 21-го столетия: труды международной научно-практической конференции. - СПб.: СПбГТУ, 1999.-0,3 п.л. (вклад автора-0,2 п.л.)

20. Смирнова О.А. Планирование социально-экономического развития жилищного фонда административно-территориальных образований Санкт-Петербурга / Проблемы управления. развитием социально-экономических систем. Сборник научных трудов. Выпуск 4. - СПб.: СПбГУКиТ, 1999.-0,2 п.л.

21. Смирнова О.А. Системы управления городским жилищным фондом / Интенсификация экономики на основе индикативного стратегического планирования: труды научно-практической конференции. -СПб.: Изд-во «МиФ», 2002. - 0,1 п.л.

22. Смирнова О.А., Василевская В.Л., Сииегуб Н.В. Макроэкономические условия хозяйствования - как основа устойчивого социально-экономического развития и формирования региональной безопасности / XXIX неделя науки СПбГТУ. Материалы межвузовской конференции. Часть IX. - СПб.: СПбГТУ. 2001. - 0,4 п.л. (вклад автора - 0,2 п.л.)

23. Смирнова. О.А., Молчанов В.Н. Об управлении инновационно-инвестиционной деятельностью / Фундаментальные исследования в технических университетах: материалы V Всероссийской научно-технической конференции. - СПб.: СПбГТУ, 2001. - 0,2 п.л. (вклад автора-0,1 п.л.)

24. Смирнова О.А., Иванов М.Н., Матвеев В.В. Основа государственного управления финансово-кредитной системой // «Национальная безопасность и геополитика России», № 9-10 (26-27). - М., 2001. -0,9 п.л. (вклад автора - 0,3 п.л.)

25. Смирнова О. А., Беляев К. С., Матвеев В. В. Механизмы обеспечения устойчивости управления по предсказуемости в многоотраслевых производственно-потребительских системах / Фундаментальные исследования в технических университетах: Материалы VI Всероссийской конференции по проблемам науки и высшей школы. Том 2. - СПб.: СПбГПУ, 2002. - 0,3 п.л. (вклад автора - 0,2 п.л.)

26. Смирнова О.Л. Планирование результатов и затрат в процессе воспроизводства городского жилого дома / Проблемы обеспечения конкурентоспособности в современных условиях развития: Материалы всероссийского научно-практического симпозиума. Часть 2.

- СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2002. - 0,2 п.л.

27. Смирнова О.А. Лизинг и организация корпоративного финансового обеспечения реконструкции объектов городского жилищного фонда / Проблемы обеспечения конкурентоспособности в современных условиях развития: Материалы всероссийского научно-практического симпозиума. Часть 2. - СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2002. - 0,2 п.л.

28. Смирнова О.Л. Факторы организации и планирования реконструкции жилищного фонда города // Россия в глобальном мире. Социально-теоретический альманах № 3. Приложения к журналам для ученых «Клио». - СПб.: Изд-во «Нестор», 2002. - 0,2 п.л.

29. Смирнова О.Л. Планиование деятельности хозяйствующего субъекта по реконструкции объекта жилищного фонда // Россия в глобальном мире. Социально-теоретический альманах № 3. Приложения к журналам для ученых «Клио». - СПб.: Изд-во «Нестор», 2002.

- 0,2 п.л.

30. Смирнова О.А. Организационно-экономические и технологические инновации в сфере восстановления и обновления объектов жилищного фонда / Аспекты современного развития экономики России. Сборник научных статей. - СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2002. - 0,2 п.л.

31. Смирнова О.Л. Формирование механизма обновления и восстановления объектов жилищного фонда / Аспекты современного развития экономики России. Сборник научных статей. - СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2002. - 0,2 п.л.

32. Смирнова О.Л. Стратегические направления осуществления реформы в жилищной сфере / Проблемы управления развитием социально-экономических систем. Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 14. - СПб.: СПбГУКиТ, 2002. - 0,2 п.л.

33. Смирнова О.А. Экономическое и социальное регулирование процесса реконструкции объектов жилищного фонда. / Проблемы управления развитием социально-экономических систем. Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 14. - СПб.: СПбГУКиТ, 2002. - 0,2 п.л.

34. Смирнова О.А., Кроливецкий Э.Н. Реализация финансовой стратегии ипотечного жилищного кредитованиия / Проблемы деятельности хозяйственных субъектов в условиях транзитивной экономики современной России. Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 1. - СПб.: Изд-во «Нестор». - 0,2 п.л. (вклад автора - 0,1 п.л.)

35. Смирнова О.Л. Прогнозирование экономических показателей деятельности хозяйствующих субъектов но обновлению жилищного

фонда / Формирование профессиональной культуры специалистов XXI века в техническом университете: Труды третьей международной научно-практической конференции. - СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, 2003. - 0,2 п.л.

36. Смирнова О.А. Состояние и стратегии социально-экономического развития жилищного фонда / Четвертые Петровские чтения: Сборник научных трудов. - СПб.: Изд-во «ПАНИ», 2003. - 0,2 п.л.

37. Смирнова О.А. Управление развитием жилищного фонда региона / Четвертые Петровские чтения: Сборник научных трудов. - СПб.: Изд-во «ПАНИ», 2003. - 0,2 п.л.

38. Смирнова О.А. Организационно-экономический механизм и стратегия ипотечного жилищного страхования // Регион: Политика. Экономика. Социология. - № 1-2. - 0,5 п.л.

39. Смирнова О.А. Финансовая стратегия заселения реконструированных объектов жилищного фонда / Экономика, экология и общество России в 21 столетии. Труды пятой международной прашической конференции. Том 2. - СПб.: Изд-во «Ингсор», 2003. - 0,2 пл.

40. Смирнова О.А., Дедиков В.В. Рациональная организация сбыта -составная часть эффективной работы предприятия / Россия в глобальном мире: труды всероссийской научно-теоретической конференции. - СПб.: СПбГПУ, 2003. - 0,2 п.л. (вклад автора - 0,1 пл.)

41. Смирнова ОА. Безопасность воспроизводства городского жилищного фонда - как аспект информационной безопасности // Проблемы информационной безопасности. Компьютерные системы. - № 1. -СПб.,2003.-0,5 п.л.

42. Смирнова О.А. Социальная и экономическая результативность регулирования процесса инвестирования в объекты жилищного фонда / Современные проблемы и перспективы развития экономики России и Санкт-Петербурга: сборник научных статей молодых ученых Санкт-Петербурга. - СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2003. - 0,2 пл.

43. Смирнова О.А. Экономические и социальные меры, стратегическая направленность регулирования расселения и реконструкции городских объектов / Современные проблемы и перспективы развития экономики России и Санкт-Петербурга: сборник научных стагей молодых ученых Санкт-Петербурга. - СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2003.-0,2 п.л.

44. Смирнова О.А., Аташикова М.А., Матвеев В.В. Применение математических методов в управлении экономикой / Фундаментальные исследования в технических университетах. Материалы VII всероссийской конференции по проблемам науки и высшей школы. Том 2. Часть И. - СПб.: Санкт-Петербургский государственный политехнический университет, 2003. - 1,0 п.л. (вклад автора- 0,3 п.л.)

45. Смирнова О.А. Планирование объемов средств инвестирования в объекты городского жилищного фонда / Вопросы совершенствования социально-экономических отношений в условиях рынка: межвузовский сборник научных трудов. - М.: Изд-во «Вуз и школа», 2003.-0,3 п.л.

46. Смирнова О.А. Прогностические оценки инвестиционной деятельности в сфере жилищно-бытовых услуг / Вопросы совершенствования социально-экономических отношений в условиях рынка: межвузовский сборник научных трудов. - М.: Изд-во «Вуз и школа», 2003.-0,3 п.л.

47. Смирнова О.А. Проблемы ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. - № 1,2003. - 0,8 п.л.

48. Смирнова О.А. Использование механизма ипотечного кредитования и лизинга при приобретении жилья: история и современность // КЛИО. Журнал для ученых. - № 2 (21), 2003. - 0,5 п.л.

49. Смирнова О.А. Определение экономических и социальных результатов управления городским жилищным фондом // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. - № 2 (32), 2003. - 0,4 п.л.

50. Смирнова О.А. Ориентиры достижения жилищного потребления населения города / Совершенствование социально-экономических отношений участников рынка в современных условиях: межвузовский сборник научных трудов. - М.: Изд-во «Вуз и школа», 2003. -0,2 п.л.

51. Смирнова О.А. Стратегическое видение потребления жилищно-эксплуатационных услуг жителями города / Совершенствование социально-экономических отношений участников рынка в современных условиях: межвузовский сборник научных трудов. - М.: Изд-во «Вуз и школа», 2003. - 0,2 п.л.

рос. ИАЦИииА.»»«"»-БИБЛИОТЕКА СПетерйЩ?«'

СМИРНОВА ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА АВТОРЕФЕРАТ

Лицензия ЛР№ 020412 от 12.02.97

Подписано в печать 27.01.2004. Формат 60x84 '/|6. Бумага офсетная. Печ. л. 2,1. Бум. л.. 1,05. РТП изд-ва СПбГУЭФ Тираж 100 экз. Зак. 65

Издательство Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский университет экономики

и финансов» 191023; Санкт-Петербург, ул. Садовая, дом 21.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Смирнова, Ольга Александровна

Введение.

Глава 1. Тенденции, теоретические основы и особенности стратегического управления развитием городского жилищного фонда.

1.1. Тенденции и теоретические основы стратегии управления социально-экономическим развитием объектов жилищного фонда Санкт-Петербурга.

1.2. Принципы, программная направленность инвестирования и управления ремонтно-строительным обслуживанием жилищного фонда мегаполиса.

1.3. Состояние, условия и особенности управления ремонтно - строительным обслуживанием и потреблением городского жилищного фонда.

1.4. Рационализация факторного влияния и управления процессом ремонтно - строительного обслуживания и жилищно - эксплуатационного потребления объектов жилищного фонда города.

Глава 2. Стратегические функции и формирование механизма управления жилищным потреблением и ремонтно - строительным обслуживанием объектов городского жилищного фонда.

2.1. Прогнозирование и планирование экономических результатов и затрат в системе стратегического управления ремонтно - строительным и эксплуатационным обслуживанием жилищных объектов города.

2.2. Стратегия регулирования ремонтно - строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда.

2.3. Методические положения создания рационального механизма стратегического управления процессом ремонтно - строительного обслуживания объектов жилищного фонда и жилищного потребления населения города.

Глава 3. Концептуальные подходы к повышению экономической и социальной результативности функционирования системы управления жилищным фондом города.

3.1. Концептуальные положения организации и планирования развития ипотечного кредитования в стратегическом периоде времени.

3.2. Экономическая результативность управления использованием ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья.

3.3. Экономическая и социальная результативность текущего, перспективного и стратегического управления развитием городского жилищного фонда.

Глава 4. Создание системы оптимального и эффективного ресурсопотребления, ремонтно-строительного обслуживания, стратегического управления жилищно-эксплуатационным потреблением населения города.

4.1. Формирование системы стратегического управления жилищно-эксплуатационным потреблением населения города.

4.2. Оптимальное планирование экономического развития объектов городского жилищного фонда в процессе его ремонтно - строительного обслуживания.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Стратегическое управление развитием городского жилищного фонда"

Одной из основных проблем повышения качества жизни населения как цели первого порядка осуществления экономических реформ на всех уровнях управления является создание для населения соответствующих жилищных условий, а также повышение уровня управления существующими объектами жилищного фонда с целью поддержания их физического состояния, роста комфортности проживания в процессе жилищного потребления, повышения качества оказания населению соответствующих услуг. Именно рациональная система управления жилищным фондом в условиях развития рынка недвижимости оптимальным взаимодействием своих элементов способствует достижению необходимого уровня управляемости, высокой экономической и социальной результативности, повышения качества выполняемых работ по ремонтно-строительному обслуживанию и жилищно-эксплуатационному потреблению объектов жилищного фонда административно-территориальных образований.

Расширение рынка жилья, рост объема жилищно-эксплуатационпых услуг и услуг ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда, экономическая заинтересованность в участии в данных процессах является жизненно необходимо для каждого конкретного покупателя (пользователя) квартир, позволяет более широкому кругу потребителей жилья приобретать его, формировать спрос и стимулировать предложение восстановленного жилья на базе ремонтно-строительного обслуживания, является важным источником формирования бюджетов соответствующего уровня, роста инвестиционной активности.

Удовлетворенность участников соответствующего сегмента рынка недвижимости предложением купли-продажи благоустроенных жилых квартир в существенной мере зависит от реализации достаточно трудоемких, социально и экономически значимых с высоким уровнем рыночного риска инвестиционных проектов ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда, включая старую застройку города, и, естественно, требует научного обоснования применения теоретических положений, методических подходов к рационализации взаимодействия элементов системы управления процессом эксплуатационного и ремонтно-строительного обслуживания жилых домов (их микрорайонной группы) города и связанного с этим расселения проживающих в квартирах низкого технического уровня (коммунальных, аварийных).

Рационализация взаимодействий таких элементов системы стратегического управления социально-экономическим развитием городского жилищного фонда на основе мер экономического, финансово-инвестиционного, структурно-организационного, социального, маркетингового и иного характера является одним из весьма значимых инструментов снижения ресурсопотребления, роста прибыли, объема выполняемых ремонтно-строительных, жилищно-эксплуатационных работ и оказываемых услуг по обслуживанию объектов жилищного фонда, уменьшения риска невозврата инвестиционных средств и получения дохода, не соответствующего целям инвестора.

К сожалению, до сих пор не получили своего решения проблемы создания методологических основ стратегического управления социально-экономическим развитием, ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда, рационализации регулирования, планирования и организации процесса ремонтно-строительного обслуживания жилых домов города, включая и его центральную часть. В стадии разработки находятся проблемы формирования концептуальных и методических положений интенсификации использования механизма ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья, определения экономической и социальной результативности управления развитием жилищного фонда, создания системы стратегического управления жилищным потреблением населения города, оптимального плана экономического развития объектов городского жилищного фонда в процессе его ремонтно-строительного обслуживания.

Актуальность диссертационного исследования, таким образом, вытекает из необходимости решения таких важных проблем социально-экономического развития жилищной сферы, как научное обоснование создания рационального механизма и системы стратегического управления развитием ремонтно-строительного обслуживания городских объектов жилищного фонда, применения экономически приемлемого участниками рынка жилья ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья в процессе расселения коммунальных квартир, ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатационного потребления объектов жилищного фонда.

Необходимость решения указанных проблем определили цель, задачи, объект и предмет данного исследования.

Основная цель диссертационной работы состоит в решении крупной научной проблемы - разработки социально-экономических основ теории стратегических функций, их рационального взаимодействия в механизме и системе стратегического управления ремонтно-строительным обслуживанием и жилищно-эксплуатационным потреблением населения мегаполиса для достижения соответствующего уровня социальной, экономической результативности и эффективности ресурсопотребления, и, в конечном итоге, повышения качества жизни населения.

В соответствии с главной целью в диссертации поставлены и решались следующие задачи:

• разработка методологических основ стратегии рационального управления социально-экономическим развитием городского жилищного фонда, анализ его состояния и сложившихся социально-экономических тенденций;

• формирование принципов и определение программной направленности инвестирования и управления ремонтно-строительным обслуживанием жилищного фонда мегаполиса;

• выявление, анализ и интерпретация влияния экономических факторов на организацию и планирование процесса ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатационного потребления объектов жилищного фонда исторической части Санкт-Петербурга;

• обоснование методических подходов к повышению уровня объективности планирования и прогнозирования затрат и результатов в системе стратегического управления ремонтно-строительным и эксплуатационным обслуживанием объектов жилищного фонда города;

• формирование стратегии регулирования ремонтно-строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда на основе реализации экономических, организационных, финансовых, социальных мероприятий, направленных на устранение, предупреждение или локализацию возникающих отклонений от установленных ориентиров результативности в стратегическом периоде времени;

• разработка методических подходов к определению рационального взаимодействия элементов механизма стратегического управления процессам ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда и жилищного потребления населения города;

• создание концептуальных положений развития системы ипотечного жилищного кредитования в стратегическом периоде времени;

• разработка методических положений по оценке и повышению уровня экономической результативности управления использованием ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья в процессе его ремонтно-строительного обслуживания, выявление основных направлений его повышения;

• оценка экономических и социальных результатов управления перспективным и стратегическим развитием объектов городского жилищного фонда;

• построение системы стратегического управления жилищно-эксплуатационным потреблением населения города;

• на основе использования экономико-математических методов формирование оптимального плана экономического развития объектов городского жилищного фонда в процессе его ремонтно-строительного обслуживания.

Предметом исследования являются теоретические, методические и практические проблемы, связанные с текущим, перспективным и стратегическим управлением ремонтно-строительным обслуживанием, потреблением, социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных (муниципальных) образований мегаполиса.

Объектом исследования являются теоретические, методические и практические проблемы текущего, перспективного и стратегического управления ремонтно-строительным обслуживанием, потребления, социально-экономического развития жилищного фонда административно-территориальных (муниципальных) образований мегаполиса.

Методологической основой диссертационной работы, поставленных в ней проблем явились научные работы российских и зарубежных ученых в области управления, планирования, прогнозирования, организации и регулирования деятельности участников рынков жилья, жилищно-эксплуатацион-ных услуг и ремонтно-строительных работ, законы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, другие нормативные и методические документы.

В диссертации использованы общенаучные методы - анализ и синтез, методы прогностического, аналитического, логико-вербального, экономико-математического моделирования, сравнений, системного подхода. В диссертации использованы данные Госкомстата Российской Федерации, Комитета по статистике Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также материалы, полученные автором непосредственно на объектах исследования: официальные материалы о количестве и качестве ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда города, доходности и рискованности инвестирования в объекты жилищного фонда.

Научная новизна результатов исследования, выполненного автором заключается в том, что:

• впервые разработаны теоретические положения стратегии повышения эффективности управления развитием городского жилищного фонда в условиях нестабильной экономической среды, включающие стратегическую ориентацию обслуживания и потребления объектов жилищного фонда, анализ действующих тенденций инвестирования ремонтно-строительного обслуживания жилых домов, комплекс предпринимаемых мер различной направленности, позволяющих достигать необходимых ориентиров экономической результативности, эффективности деятельности участников ремонтно-строительного обслуживания и потребления жилищно-эксплуатационных услуг населения города;

• определен состав и выявлена направленность влияния экономических, финансово-инвестиционных и структурно-организационных факторов в процессе осуществления комплекса мер по рационализации функций регулирования, организации и планирования ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда на подготовительном, восстановительном и жилищно-эксплуатационном этапах;

• разработан методический подход к объективизации функции планирования в системе стратегического управления на основе перенесения выявленных в процессе ретроспективного анализа тенденций изменения результатов и затрат в процессе ремонтно-строительного обслуживания жилых домов центральных административно-территориальных (муниципальных) образований Санкт-Петербурга; предложены комплекс экономических, финансовых, социальных, организационных мер и стратегия регулирования процесса ремонтно-строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда, направленные на устранение, предупреждение, нейтрализацию или локализацию возникающих отклонений в ходе достижения поставленных на предстоящий период целевых ориентиров экономической и социальной результативности текущего функционирования и стратегического развития жилищного фонда; создан рациональный механизм стратегического управления процессом ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда исторической части Санкт-Петербурга; сформированы концептуальные основы повышения уровня организации и планово-расчетных обоснований развития ипотечного жилищного кредитования, роста его социальной, экономической и финансово-инвестиционной результативности, позволяющие значительно увеличить объемы вложений денежных средств в инвестиционные проекты ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатационного потребления объектов городского жилищного фонда, успешно решать задачи улучшения жилищных условий граждан города, повысить финансово-инвестиционную активность населения и предприятий в приобретении жилья и объектов городского жилищного фонда; предложены методические основы оценки экономической и социальной результативности текущего, перспективного и стратегического управления развитием городского жилищного фонда, представляющие возможность субъекту управления сравнивать изменения экономической и социальной результативности системы управления в текущем периоде с соответствующими результатами прошлого периода;

• создана системы стратегического управления жилищно-эксплуата-ционным потреблением населения города, учитывающая стратегическое видение, предназначение, стратегические цели объекта управления, результаты анализа влияния внешней и внутренней сред, сформированные и рекомендуемые к реализации базовую и функциональные стратегии, взаимодействия методов, способов, функций, мер стратегического управления развитием объектов городского жилищного фонда;

• разработан оптимальный план экономического развития объектов городского жилищного фонда в процессе его ремонтно-строительного обслуживания, ориентирующий объект управления на достижение максимальных экономических результатов и минимальных затрат, соответствующих реальным ресурсным возможностям, наибольшего совокупного ресурсного потенциала хозяйствующих субъектов в составе корпоративного объединения.

Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в том, что предлагаемые в ней решения развивают теорию текущего, перспективного и стратегического управления социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных (муниципальных) образований мегаполиса.

Методологические и методические основы рационализации взаимодействия элементов системы стратегического управления развитием, обоснования реальности достижения необходимых экономических и социальных результатов процесса ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания объектов жилищного фонда города могут быть использованы органами управления городским жилищным фондом при принятии решений о реализации инвестиционных социально и экономически значимых проектов, программ в жилищной сфере, об увеличении жилищно-эксплуатационного потребления, повышении технического уровня объектов жилищного фонда города.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что полученные автором научные результаты могут быть использованы в практической деятельности соответствующих субъектов управления.

Практическую направленность имеют и предлагаемые в диссертации концептуальные и методические положения рационального использования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья, повышения их социальной и экономической результативности, а также предлагаемые меры социального, экономического, финансового и структурно-организационного характера, в существенной степени влияющие на устранение действующих и предупреждение возникновения отклонений в ходе достижения необходимых или установленных стратегических целевых ориентиров экономической и социальной результативности развития жилищного фонда города.

Цели и решаемые задачи диссертационной работы определили последовательность се изложения и объем. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографии и приложения.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Смирнова, Ольга Александровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение тенденций и теоретических основ формирования стратегий управления социально-экономического развития объектов жилищного фонда Санкт-Петербурга, анализ состояния, условий и установление особенностей управления ремонтно-строительным обслуживанием и потреблением жилья, рационализация факторного влияния и управления процессом восстановления и жилищно-эксплуатационного потребления объектов городского жилищного фонда, прогнозирование и планирование экономических результатов и затрат в системе стратегического управления ремонтно-строительным и эксплуатационным обслуживанием жилищных объектов города, рекомендации использования сформулированных стратегий регулирования ремонтно-строительного обслуживания городского жилищного фонда, формирование методических положений создания рационального механизма стратегического управления процессом ремонтного обслуживания городского жилья и жилищного потребления населения города, научное обоснование концептуальных подходов организации и планирования развития ипотечного кредитования в стратегическом периоде времени, определение экономических результатов управления процессом использования ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения жилья, развитием городского жилищного фонда, создание системы стратегического управления жилищно-эксплуатационным потреблением населения города, формирование методом линейного программирования оптимального плана экономического развития объектов городского жилищного фонда в процессе его ремонтно-строительного обслуживания позволили автору сделать следующие выводы: • социально-экономическое развитие жилищного фонда районов, а тем более управление указанным развитием должно быть сопряжено с действующей концепцией, а также стратегиями развития жилого фонда и единого городского инфраструктурного комплекса, ориентированных на сохранение архитектурного и культурно-исторического облика Санкт

Петербурга, центральная часть которого и представляет собой такого рода комплекс зданий, сооружений; стратегическое управление развитием жилищного фонда, например, центральных (исторических) районов Санкт-Петербурга особенно необходимо в условиях растущей непредсказуемости, сложности и внезапности микро-, макроэкономических изменений в развитии такой системы, как жилищный фонд центральных административно-территориальных образований; наполнение основных функций управления даже необходимыми и в экономическом, финансово-инвестиционном отношениях обоснованными мерами должно сочетаться с комплексным применением методов, способов стратегий управления развитием жилищного фонда Санкт-Петербурга, соединяющих при этом в себе рациональность и избирательность взаимодействий друг с другом, а также целевую направленность на достижение планово-расчетного ориентира результативности ремонтно-строительного и жилищно-эксплуатационного обслуживания жилищных объектов в центральных районах Санкт-Петербурга; внешние воздействия Администрации города, районов, вытекающие из компетенции основных управленческих органов, могут быть лишь тогда выступать регуляторами инвестиционного процесса и в целом социально-экономического развития жилищного фонда, когда в случаях возникновения отклонений от целевой ориентации в процессе ремонтно-строительного обслуживания жилищного фонда принимаются соответствующие меры финансового, экономического или организационного характера, способствующие достижению необходимых социальных и экономических результативностей; основным целевым ориентиром рациональной организации процесса ремонтно-строительного обслуживания жилищного фонда Санкт-Петербурга выступает со стороны Администрации города и территориально-административных районов, стремление к регламентации и совершенствованию процедур продвижения инвестиционных программ развития жилищного фонда, поддержки частного инвестирования в социально-экономическом отношении значимые проекты, лицензирования оказываемых услуг, выполняемых работ, производимой продукции в составе инвестиционного проекта; системное соединение текущего, перспективного и стратегического управления процессом ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания жилищного фонда Санкт-Петербурга направлено на повышение уровня обоснованности намечаемого к достижению размера результативности в текущем, средне-, долгосрочном и стратегическом периодах времени при условии успешного осуществления функциональных стратегий на различных этапах управления в срок, завершающим моментом которого является время окончательного выполнения стратегических ориентиров социально-экономического развития объектов жилищного фонда; эффективное управление социально-экономическим развитием городского жилищного фонда зависит не только от влияния внутренних и внешних факторов, а также от продолжительности его эксплуатации, но и от реализации принятых концепций, стратегических ориентации по поддержанию жилищного фонда, обеспечивающего нормальные условия для проживания в нем граждан, от действующих тенденций инвестирования городского жилищного фонда, от обоснованного наполнения экономическими, структурно-организационными, инновационными и финансово-инвестиционными мерами функций и стратегий управления, позволяющим достигать оптимальных ориентиров результативности и эффективности деятельности участников ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания жилищного фонда Санкт-Петербурга, включая объекты центральных районов города старой застройки; в системе текущего, перспективного и стратегического управления ремонтно-строительным обслуживанием и потреблением жилищного фонда Санкт-Петербурга, наряду с необходимостью восстановления объектов жилищного фонда старой застройки в его центральной части, в настоящее время должна быть поставлена для решения на высоком уровне финансовой и материально-технической оснащенности проблема интенсификации ремонтно-строительного обслуживания пяти-, девятиэтажных строений, где находится 952534 квартиры; объемы ресурсообеспечения финансового и материально-технического характера в процессе ремонтно-строительного обслуживания городского жилищного фонда в существенной мере должны быть дифференцированы по соответствующим источникам в зависимости от форм частной собственности на конкретные объекты жилищного фонда муниципальных образований города; в процессе рационализации системы управления ремонтно-строительным и эксплуатационным обслуживанием городского жилищного фонда следует учитывать особенность современного состояния жилищного фонда Санкт-Петербурга, заключающуюся в том, что профессиональные участники санкт-петербургского рынка жилья оперируют не категориями домов и строений, земельных участков, как было еще даже в начале 20 века, а квартирами; увеличение объемов коллективно-долевой и индивидуальной собственности на квартиры, комнаты и на объекты (дома, строения) городского жилищного фонда, по нашему мнению, служит финансовой и материально-технической основой рационализации элементного взаимодействия системы текущего, перспективного и стратегического управления ремонтно-строительным и эксплуатационным обслуживанием жилищного фонда муниципальных образований и в целом Санкт-Петербурга; условия и особенности управления функционированием жилищного фонда Санкт-Петербурга при установлении высокой тесноты взаимосвязи количественных и качественных показателей обслуживания граждан в сфере жилищно-бытовых услуг заключаются в том, что необходимый рост указанных характеристик, в свою очередь, требует разработки и реализации в текущем, перспективном (средне-, долгосрочном) и стратегическом периодах времени комплекса финансово-инвестиционных, экономических, инновационных, организационных, маркетинговых и иных мероприятий, направленных на достижение количественных и качественных нормативных и оптимальных ориентиров жилищного обслуживания и потребления городского населения; повышение качества жилищного потребления и обслуживания жителей как административно-территориальных образований города, так и в целом Санкт-Петербурга возможно в условиях роста финансово-инвестиционной активности участников рынка жилищно-бытовых услуг, рынка жилья, обеспечивающей предъявление высоких требований к качеству оказываемых услуг в данной сфере и ремонтно-строительному обслуживанию объектов жилищного фонда, отвечающих европейским стандартам и соответствующих архитектурным требованиям современного воспроизводства всех объектов городского жилищного фонда, а также его исторической части; особенности жилищного потребления и тенденции жилищного обслуживания населения Санкт-Петербурга состоят в том, что наличие дореволюционного жилищного фонда и его восстановление делает привлекательным не только исторический центр, но и такие районы как Выборгский, Курортный, Приморский; в целом техническое состояние городского жилищного фонда и его среднесрочное социально-экономическое развитие вполне может быть принято как приемлемая положительная тенденция, позволяющая сконцентрировать финансовые и материальные ресурсы на повышение качества жилищного потребления и рост уровня жилищного обслуживания; сложившееся состояние, существующие условия и особенности управления ремонтно-строительным обслуживанием и потреблением жилищного фонда Санкт-Петербурга характеризуются тем, что: значительное число малоимущих граждан города проживает в коммунальных квартирах, требующих интенсивного ремонтно-строительного обслуживания и расселения, решения проблемы городских очередников, которая неразрывно связана с увеличением объемов финансирования; назрела необходимость программно-целевого подхода к управлению ремонтно-строительным обслуживанием и потреблением городского жилищного фонда; объемы финансового и материально-технического ресурсообеспечения в процессе ремонтно-строительного обслуживания объектов различных серий и этажности городского жилищного фонда должны быть дифференцированы по источникам в зависимости от форм собственности; отсутствует должная теснота взаимосвязи количественных и качественных показателей жилищно-бытового потребления и обслуживания граждан, обусловленная разработкой и реализацией в текущем, перспективном и стратегическом периодах времени комплекса финансово-инвестиционных, экономических, инновационных, организационных и маркетинговых мероприятий; низкое техническое состояние жилищного фонда создает значительные социальные проблемы для жителей и повышает трудоемкость управления жилищным потреблением и ремонтно-строительным, эксплуатационным обслуживанием населения; в системе текущего, перспективного и стратегического управления развитием и ресурсным обеспечением процесса ремонтно-строительного обслуживания городского жилищного фонда должно учитываться рациональное взаимодействие не только таких основных функций управления, как планирование, организация и регулирование процесса комплексного функционирования и развития жилищного фонда, наполняемых конкретными мерами экономического, финансово-инвестиционного, структурно-организационного, маркетингового и иного характера, но и факторов внешней и внутренней направленности, влияние которых проявляется в условиях неопределенности во времени, значительных инновационных изменениях внешней и внутренней сред; экономически целесообразные мероприятия по организации расселения и последующей интенсификации ремонтно-строительного обслуживания объектов жилищного фонда старой застройки должны в сумме по уровню прибыльности превышать общие затраты средств на обслуживание и жилищное потребление конкретных объектов жилищного фонда центральной части города и в итоге соответствовать среднерыночному размеру прибыли от инвестиций в социально или экономически значимые проекты; экономическая целесообразность (например, среднерыночная доходность) инвестирования денежных средств в реконструкцию жилых домов старой застройки может быть существенно повышена при проведении расселения проживающих в коммунальных квартирах и в аварийных домах с использованием жилья как на первичном, так и на вторичном рынках жилых квартир в соответствии с действующими санитарными нормами, а также имеющимися экономическими возможностями (доходами) у жильцов содержать и эксплуатировать предоставляемые им квартиры; необходимая направленность основных экономических, финансово-инвестиционных и структурно-организационных факторов, влияющих на рациональную организацию, регулирование и планирование деятельности инвестора — хозяйствующего субъекта в текущей деятельности, перспективном и стратегическом развитии, участвующего в ремонтно-строительном обслуживании объектов жилищного фонда исторической части Санкт-Петербурга, заключается в том, чтобы подготовительный, восстановительный и эксплуатационный этапы процесса ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания жилищного фонда обеспечивались всеми видами ресурсов, наполненностью реальными мерами экономического, финансового, организационного, инновационного и маркетингового характера в системе текущего, перспективного и стратегического планирования, регулирования и организации деятельности по повышению технического уровня объектов жилищного фонда, ориентированными на достижение требуемых экономических результатов и эффективности инвестиционного проекта в текущем, перспективном и стратегическом периодах времени; начальный этап стратегического планирования, в преддверии составления разделов предназначенности (миссии), целевой ориентации хозяйствующего субъекта-инвестора на достижение необходимых ориентиров экономической результативности, объемов расходования средств, формирования стратегий и их реализации в процессе ремонтно-строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда должен дополняться комплексом мер организационной, экономической, финансовой, социальной, маркетинговой направленности в различной степени входящих в разрабатываемые и реализуемые функциональные стратегии развития; стратегические ориентации и комплексные меры в рамках отдельных или группы стратегий воплощаются поэтапно в текущем и перспективном планировании, представляя тем самым интегрированное управление в условиях значительного влияния факторов внешней среды, проявляющихся в неопределенном времени; планирование объемов ремонтно-строительных и иных работ в процессе реализации инвестиционного проекта по расселению жильцов коммунальных квартир, аварийных домов и восстановлению городского жилищного фонда старой застройки, размеров производимых затрат на потребление располагаемых ресурсов всех видов может осуществляться как на основе аналитических и иных обоснований реальности и объективности достижения в текущем, средне-, долгосрочном и стратегическом периодах времени стоимостных объемов выполняемых работ, исходя из их трудоемкости, цены и действующих мощностей индивидуальной или корпоративной организационно-правовой структуры, так и на основе полученных экономических оценок прогноза объемов выполняемых работ по ремонтно-строительному обслуживанию жилищного фонда старой застройки, прибыли, затрат на ресурсопотребление;

• объективное планирование основных результативных показателей деятельности хозяйствующего субъекта по восстановлению объектов старого жилищного фонда в перспективном и стратегическом периодах времени позволяет ему и остальным участникам инвестиционного проекта уверенно ориентироваться в том или ином изменении объемов работ по ремонтно-строительному обслуживанию старого городского жилищного фонда, в стимулировании труда, в реальных возможностях направления определенных размеров средств инвестирования в повышение технического уровня собственных основных фондов (чистые инвестиции) или в ремонтно-строительное обслуживание жилых домов старой застройки;

• прогностические оценки результативности (прибыльности или убыточности) инвестиционного проекта по расселению и ремонтно-строительному обслуживанию объектов городского жилищного фонда старой застройки, а также затрат на ресурсопотребление, размеров балансовой и чистой прибыли должно объективно свидетельствовать о возможности и реальности достижения данных показателей в течение средне- или долгосрочного периода эксплуатации обслуживаемого жилья центральных и иных районов Санкт-Петербурга с тем условием, чтобы окупить свои затраты (инвестиционные средства) в экономически приемлемый срок (3-5 лет);

• процесс прогнозирования результатов деятельности корпоративного или индивидуального хозяйствующего субъекта в жилищно-бытовой сфере необходим не только для количественного установления тенденций изменения его результативных экономических показателей, объемов производимых затрат на ремонтно-строительное обслуживание жилищного фонда центральных административно-территориальных (муниципальных) образований Санкт-Петербурга, но и для определения взаимодействий финансовых и экономических показателей на численной и качественной основах; планирование и прогнозирование результатов, производимых затрат на ресурсопотребление в процессе ремонтно-строительного обслуживания и потребления объектов жилищного фонда старой застройки хозяйствующим субъектом в системе стратегического управления включает в себя объективное определение размеров потребляемых ресурсов, объемов осуществления восстановительных работ, уровни эффективности деятельности корпоративного или индивидуального инвестора на основе наполнения функции планирования комплексом мер экономической, финансовой, организационной, инновационной, социальной, маркетинговой направленности в целях достижения необходимых результатов, частных и обобщающего уровней эффективности, а функция прогнозирования устанавливает направления социально-экономического развития хозяйствующего субъекта, исходя из сложившихся тенденций ретроспективных изменений; обобщающей стратегией регулирования деятельности участников процесса ремонтно-строительного и эксплуатационного обслуживания жилищного фонда Санкт-Петербурга могло бы выступать повышение такого уровня инвестиционной привлекательности объектов жилищного фонда, нуждающихся в восстановлении на нормативно-правовой основе, обеспечивающей инвесторам соблюдение экономических интересов и защиту их прав в области проектного и фондового инвестирования, которое содействовало бы наибольшему росту вложений денежных средств в ремонтностроительное обслуживание городских объектов жилищного фонда старой застройки, постоянное увеличение мощностей ремонтно-строительных организационно-правовых структур — участников воспроизводственного процесса жилищных объектов, установление за период 2003 — 2006 годов равновесности между финансовыми и материально-техническими возможностями коллективно-долевых (частных), а также государственных инвесторов и стоимостными объемами восстанавливаемого жилищного фонда города, соответствующих необходимому техническому уровню жилых домов старой застройки в центральных и иных муниципальных образованиях; система текущего, перспективного и стратегического регулирования процесса ремонтно-строительного обслуживания и потребления объектов жилищного фонда старой застройки включает в себя комплекс мер, обобщающую и функциональные стратегии социального, экономического, финансового, организационного, маркетингового характера, направленных на устранение, предупреждение или локализацию возникающих отклонений в ходе достижения поставленных целевых ориентиров экономической и социальной результативности развития жилищного фонда, реализуемых как городскими органами управления жилищной сферой, так и непосредственно самими хозяйствующими субъектами — инвесторами, участвующими в процессе ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатационного потребления объектов жилищного фонда; реализация стратегического управления процессом ремонтно-строительного обслуживания и жилищно-эксплуатационного потребления городского жилищного фонда старой застройки требует формирования рационального механизма стратегического управления, обеспечивающего последовательность осуществления процедур, правил, технологии стратегического управления, взаимодействия элементов управления, включаемых в данный механизм, ориентированного на достижение поставленных целей; механизм стратегического управления, в отличие от текущего и перспективного управления, должен быть ориентирован на сохранение или увеличение темпов экономического роста, повышение эффективности использования всех видов ресурсов в стратегическом периоде времени, основываясь при этом не на экстраполяции тенденций социально-экономического развития, а на реализации комплекса функциональных стратегий в рамках обобщающей (базовой) стратегии, обеспечивающих достижение необходимых экономических и социальных результатов, уровня эффективности ресурсопотребления в условиях активного влияния негативных макроэкономических факторов; формирование механизма стратегического управления ремонтно-строительным и эксплуатационным развитием объектов жилищного фонда старой застройки Санкт-Петербурга состоит из содействующих развитию объекта управления сочетаний внешних и внутренних воздействий нормативно-правового и административно-распорядительного характера, дифференцированного применения различных методов управления, разработки и использования базовой (обобщающей) и функциональных стратегий развития различной направленности, целевой ориентации процесса ремонтно-строительного обслуживания городского жилищного фонда на достижение высокой результативности в стратегическом периоде времени, применение результатов сравнительного анализа процессов ремонтно-строительного, эксплуатационного обслуживания и потребления объектов городского жилищного фонда различных стран; организация долгосрочного ипотечного жилищного кредитования для хозяйствующих субъектов (юридических лиц) - покупателей квартир в объектах городского жилищного фонда может быть представлена такой традиционной последовательностью, как: под залог квартир или объекта городского жилищного фонда выпускаются и размещаются ипотечным коммерческим банком закладные листы; кредитные средства предоставляются банком ремонтно-строительной организационно-правовой структуре муниципального образования, хотя владельцем объекта жилищного фонда остается муниципальное образование; использование моделей ипотечного жилищного кредитования со вторичным и только с первичным рынком ипотечных ценных бумаг представляется в социальном и экономическом отношениях оправданным, так как учет интересов различных групп и слоев граждан - залогодателей (приобретателей квартир в восстанавливаемом и обновляемом городском жилищном фонде) может осуществляться как в соответствии с учетом доходности граждан, так и с реальной возможностью выделения ипотечного кредита на долгосрочный период времени; экономически и социально результативной формой управления процессом приобретения квартир в восстановленных объектах городского жилищного фонда выступает лизинг, в соответствии с которым корпоративный или индивидуальных хозяйствующий субъект финансирует восстановление объектов жилищного фонда за счет кредита по договору лизинга с коммерческим банком под залог квартиры, которую хочет приобрести конкретный покупатель; рациональное использование ипотечного жилищного кредитования и лизинга приобретения находящегося на ремонтно-строительном обслуживании жилья, заключается в своевременном его получении покупателями, а также в экономической заинтересованности получения прибыли, снижения цены на квартиру таких участников договорных отношений, как заемщик, продавец и покупатель квартиры, а также коммерческий банк; экономическая и социальная результативность системы текущего, перспективного и стратегического управления ремонтно-строительным обслуживанием и жилищно-эксплуатационным потреблением объектов жилищного фонда старой застройки может быть выражена как экспертными весовыми коэффициентами, предоставляющими возможность субъекту управления развитием городского жилищного фонда сравнивать изменение социально-экономической результативности данной системы управления с ретроспективными значениями аддитивной экспертной оценки результатов управления, так и экономическими, социальными идентификаторами роста социальной, экономической удовлетворенности потребителей восстановленных квартир и расселяемых граждан — бывших жильцов коммунальных и аварийных квартир в новые благоустроенные квартиры; жилищное потребление городского населения это не только конкретное количественное выражение потребляемой жилой и вспомогательной, а в целом общей площади в квартирах или жилой площади в комнатах в текущем периоде времени, но и в более широком понимании, постоянный процесс эксплуатации населением жилья в соответствии с регламентируемыми субъектами управления городским жилищным фондом нормативами количественного потребления (минимально необходимыми жилыми и общими площадями, приходящихся па одного человека в квартире, в коммунальной комнате), а также финансовыми возможностями потребителей жилья, определяющих качественные величины и количественные размеры приобретаемых квартир и комнат в тех или иных муниципальных образованиях города; величина качественного и размер количественного жилищного потребления должны устанавливаться как на основе их экстраполяции на период стратегического планирования, исходя из имеющегося и на предстоящий период времени возрастающего ресурсного потенциала, а также действующих социально-экономических, финансово-инвестиционных тенденций развития жилищной сферы и изменений уровня жилищного потребления населения города, так и с учетом принимаемых базовой (обобщающей) и функциональных (частных) стратегий, реализация комплексных и разнонаправленных мер в рамках которых позволяет субъекту управления городским жилищным фондом сохранять темпы роста жилищного потребления, повышение уровня технического состояния жилых квартир, комнат, в целом городского жилищного объекта в условиях значительных изменений внешней среды (например, конъюнктуры рынков жилья, жи-лищно-эксплуатационных услуг) в неопределенном времени, в условиях повышающегося инновационного уровня воспроизводства объектов жилищного фонда; уровень (ориентир) достижения необходимого (желаемого) уровня жилищного потребления в стратегическом периоде времени должен устанавливаться в количественном и качественном измерении исходя не только из инерционности социально-экономического развития жилищного фонда и взаимосвязанных с ней таких виешних факторов, как экономический рост народного хозяйства, повышение уровня благосостояния всех слоев и групп граждан, изменение конъюнктуры рынков жилья и жилищно-эксплуатационных услуг, но и из формирования, реализации стратегий, адекватность которых изменению внешней среды в неопределенном времени достаточно высока, а ресурсообеспеченность осуществляемых мер в рамках функциональных стратегий оперативного реагирования, диверсификации, инновационных изменений, дифференциации уровней доходности различных слоев граждан и цен на жилье (квартиры, комнаты) соответствует поставленному стратегическому ориентиру жилищного потребления; стратегическое видение объекта управления (уровня жилищного потребления, развития городского жилищного фонда) представляет собой логико-вербальное, аналитическое описание и обоснование реальной возможности достижения необходимых количественных и качественных ориентиров экономического, технического и социального характера, сопутствующих этому влияний внешней и внутренней сред, оптимальных условий инвестирования средств в жилые строения; предназначение объектов стратегического управления должно при его формулировании включать наиболее вероятные изменения финансово-инвестиционного, инновационного, маркетингового характера в процессе воспроизводства и приобретения жилья, уровней конкурентоспособности восстанавливаемого и обновляемого жилья, его жилых и в целом общих площадей, установление интегрального уровня качественного удовлетворения потребителей квартир, комнат, в целом жилых домов, количественного соответствия предлагаемого жилья для различных групп и слоев граждан, устанавливаемого со сложившимся рыночным спросом на него; в качестве стратегической цели развития городского жилищного фонда, процесса жилищного потребления в рамках системы управления разноуровневых городских и муниципальных образований может выступать ее многокритериальная направленность: приведение в равновесное состояние спроса и предложения на рынке жилья, повышение технического уровня жилых строений городского фонда в соответствии с требованиями различных по уровню доходности потребителей рынка жилья; увеличение средних размеров потребления жилой площади на одного жителя Санкт-Петербурга в 2010 году до 20 кв.м., средней жилой площади городской двухкомнатной квартиры до 40 кв.м., а ее общей площади - до 70 кв.м.; занятие лидирующего места на межрегиональном рынке жилья; создание рационально функционирующей системы стратегического управления жилищным потреблением населения города возможно в том случае, когда: жилищное потребление представляет собой эксплуатационный комплекс жилых и в целом общих площадей квартир и комнат городских объектов жилищного фонда, принадлежащих гражданам или муниципалитету; величина качественного и размер количественного жилищного потребления устанавливаются как на основе их экстраполяции на период стратегического планирования, так и с учетом принимаемой базовой (обобщающей) и функциональных (частных) стратегий, направленных на достижение необходимого уровня жилищного потребления в стратегическом периоде времени; проводится подготовительная работа по объективному представлению стратегического видения объекта управления, установлению и конкретизации предназначения городского жилищного фонда, определению стратегической цели объекта управления, по анализу влияния внешней и внутренней сред, формированию и принятию обобщающей и функциональных стратегий, отражающих направления достижения поставленной цели; дифференцированно взаимодействуют административно-распорядительный, социально-психологический, экономический и кластерный методы управления, прогностический, имитационный, нормативный и бенчмаркинговый способы повышения объективности и значимости управленческих воздействий на развитие объектов городского жилищного фонда; выходные результативные показатели системы в соотношениях с затратами, производимыми в процессе ресурсопотребления, характеризуют приемлемые обобщающий и частные уровни эффективности функционирования данной системы стратегического управления; оптимальное планирование экономического развития городского жилищного фонда представляет собой, в отличие от стратегического планирования, обоснованное с высоким уровнем объективности и значимости численное определение максимально возможного экономического результата и минимальных затрат на ресурсопотребление объекта плановых расчетов в условиях имеющихся ограничений на объемы используемых ресурсов, действующих экономических, маркетинговых, финансовых и социальных тенденций; оптимальное планирование развития городского жилищного фонда должно быть ориентировано на достижение таких экономических результатов и производимых затрат в процессе ремонтно-строительного обслуживания и эксплуатации жилищного фонда, которые соответствовали бы реальным ресурсным возможностям, времени их потребления в рамках его субъектов управления, включая региональные (городские) и муниципальные органы управления; наличие оптимальных значений ремонтно-строительного обслуживания общей площади квартир городского жилищного фонда позволяет найти не только максимально возможный суммарный стоимостной объем ввода в жилищное обращение квартир, их жилой и общей площади и тем самым установить долевое участие каждого из хозяйствующих субъектов корпоративного объединения (концерна, ассоциации, холдинга, финансово-промышленной группы), но и определить уровни использования ресурсных потенциалов каждой из организационно-правовых структур корпорации, а также внутренние причины, повлекшие к достижению конкретной и при этом оптимальной экономической результативности в ремонтно-строительном обслуживании общей площади квартир в объектах городского жилищного фонда; формирование оптимального плана для хозяйствующих субъектов целесообразно как фактор установления для него ориентиров экономической результативности и затратности ресурсопотребления, достижение которых в оперативном порядке не является непременным требованием, а лишь рекомендацией к такого рода направленному развитию на основе интенсификации имеющихся ресурсов с учетом факторов влияния макро-, микросреды на деятельность организационно-правовых структур, с ориентацией своего развития на установленные оптимальные экономические показатели, характеризующие результаты и затраты деятельности.