Формирование организационно-экономического механизма управления жилищным фондом крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование организационно-экономического механизма управления жилищным фондом крупного города"

На правах рукописи

Гончаров Александр Матвеевич

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ КРУПНОГО ГОРОДА (на примере города Екатеринбурга)

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

0 5 ДЕК 2008

Санкт-Петербург 2008

003454474

Диссертация выполнена на кафедре экономики и управления строительством и рынком недвижимости ГОУ ВПО «Уральский государственный технический университет - УПИ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Анатолий Михайлович Платонов

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Чекалин Вадим Сергеевич

кандидат экономических наук Архипов Олег Викторович

Ведущая организация: Институт проблем региональной экономики

Российской Академии наук (г. Санкт-Петербург)

Зашита диссертации состоится « ¿Л» 2008 года в часов

на заседании диссертационного совета Д 12.21^.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул.Марата, д.27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский проспект, д.103-а.

Автореферат разослан « // » 2008 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета, \ \\ /

доктор экономических наук, профессор / /у/ Н.В.Чепаченко

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования.

Жилье, как среда обитания человека, традиционно было и остается одним из главных приоритетов его существования, в связи с чем организация управления жилищным фондом приобретает все более первостепенное значение. Сложность реализации мероприятий по формированию необходимого в современных условиях механизма управления жилищным фондом обусловлена недостаточно результативным взаимодействием между субъектами жилищных отношений и ограниченным кругом этих субъектов; отсутствием баланса интересов и ответственности субъектов управления жилищным фондом; несовершенством нормативно-правовой базы; отсутствием методик оценки и показателей качества жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ); незащищенностью средств собственников жилья на его содержание от инфляционных процессов и налогообложения.

За последние годы в управлении жилищным фондом произошли существенные изменения, а именно:

- введение нового Жилищного кодекса РФ и проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) фактически обозначило в отрасли новый этап в реформировании жилищных отношений, в системе которых появились многочисленные новые субъекты (объединения собственников жилья и их ассоциации; общественные объединения потребителей жилищно-коммунальных услуг; союзы работодателей; ассоциации управляющих организаций; саморегулируемые организации и др.);

- обострение, в связи с активным процессом приватизации жилья, противоречий в управлении жилищным фондом между собственниками помещений в жилых домах и муниципалитетами;

- отсутствие процедур регулирования и учета взаимоотношений между старыми и новыми субъектами управления жилищным фондом в существующем законодательстве.

Поиск путей повышения эффективности управления жилищным фондом и улучшения качества жилищно-коммунальных услуг, оказываемых населению, является одним из самых сложных аспектов реформирования ЖКХ, проводимого в России и проблемам которого посвящены многочисленные публикации и работы отечественных ученых.

Научные, методические и прикладные аспекты управления жилищным фондом, реформирования жилищно-коммунального комплекса посвящены труды А.Н.Асаула, Л.А.Батурина, О.Э.Бессоновой, Ю.А.Богуславского, В.В.Бузырева, П.А.Воронина, В.Б.Горбунова, П.Г.Грабового, О.С.Григорьева, Т.А.Гусевой, Е.А.Гутник, Д.М.Десятова, Г.Б.Деткова, Д.М.Жукова, Д.Н.Иванушко, В.Г.Игнатова, Е.А.Каменевой, А.Д.Карнышева, А.Н.Кирилловой, А.М.Немчина, Ю.Н.Николаева, С.Ш.Останиной, А.М.Платоиова, О.В.Простневой, Т.К.Руткаускас, С.Б.Сиваева, Е.Б.Смирнова,

И.В.Цвигун, С.Е.Шиловой, Д.А.Шишова, B.C. Чекалина, Л.Н.Чернышова, В.З.Черняка и др.

Вопросы муниципального управления и развития городского хозяйства освещены в работах Е.Г.Анимицы, П.И.Бурака, А.Г.Воронина, В.В.Григорьева, Ю.Н.Гузова, В.Б.Зотова, В.Н.Ивановой, В.Г.Игнатова, А.Н.Кирилловой, А.Т.Тертышного.

Теоретические и прикладные вопросы организации управления качеством жилищно-коммунальных услуг рассмотрены в трудах Н.Н.Костиковой, И.И.Мазура, К.Н.Савина, И.В.Цвигун, В.Д.Шапиро и др.

Однако, несмотря на многочисленные исследования проблем реформирования ЖКХ и управления жилищным фондом, реализация их осуществляется сегодня с большими трудностями. Кроме того, существующие методики и нормативные документы по рассматриваемым вопросам не в полной мере отвечают условиям и характеру новых рыночных отношений, возникающих при управлении жилищным фондом.

Все сказанное выше обуславливает актуальность выбранной темы диссертационной работы, а исследования различных аспектов этой темы будут несомненно иметь практическую значимость результатов.

Цели и задачи исследования.

Целью диссертационной работы является разработка организационно-экономического механизма эффективного управления жилищным фондом крупного города в условиях новых жилищных отношений.

Поставленная цель исследования достигается путем решения следующих задач:

- исследование современного состояния системы управления жилищным фондом крупного города и качества жилищно-коммунальных услуг, оказываемых населению;

- обобщение существующих теоретических, методических и организационных подходов, в т.ч. и на основе мирового опыта, к организации управления жилищным фондом;

- выработка нового методического подхода к формированию основных направлений развития жилищного фонда крупного города на основе интересов и ответственности субъектов управления жилищным фондом;

- разработка новой модели управления жилищным фондом крупного города;

- разработка предложений по формированию резервных фондов для капитального ремонта жилищного фонда;

- разработка предложений по повышению качества жилищно-коммунальных услуг;

- формирование организационно-экономического механизма управления жилищным фондом крупного города.

Объектом исследования является система управления жилищным фондом крупного города.

Предметом исследования являются условия и способы совершенствования жилищных отношений, возникающих в процессе управления жилищным фондом крупного города.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных авторов по проблемам развития жилищно-коммунального хозяйства и управлению жилищным фондом.

В качестве инструментария в работе использовались такие методы и приемы как «SWOT - анализ», «метод Парето», обработка информации с применением ЭВМ.

Информационную базу исследования составляют положения российского и регионального законодательства и органов местного самоуправления города Екатеринбурга по реформированию жилищно-коммунального хозяйства и управлению жилищным фондом, данные Облстатуправления и отчетные данные Администрации города Екатеринбурга.

Наиболее существенными научными результатами диссертационного исследования являются следующие:

а) выявлены основные проблемы управления жилищным фондом крупного города и обоснована необходимость совершенствования механизма управления жилищным фондом в связи с образованием общественных объединений потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг и других новых субъектов управления жилищным фондом крупного города;

б) систематизирован перечень интересов и ответственности субъектов жилищно-коммунальной сферы, составлена матрица их интересов и предложена новая процедура согласования нормативно-правовой базы по вопросам управления жилищным фондом крупного города;

в) разработаны основные направления развития жилищного фонда крупного города в условиях рыночной экономики;

г) разработана новая, расширенная за счет общественных объединений потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг, модель управления жилищным фондом крупного города;

д) сформулировано содержание концепции корпоративной социальной ответственности участников жилищных отношений и определено приоритетное взаимоотношение, возникающее в управлении жилищным фондом;

е) разработаны рекомендации по формированию резервных фондов для капитального ремонта жилых домов;

ж) предложен методический инструментарий для управляющих организаций по контролю качества жилищно-коммунальных услуг;

з) сформирован организационно-экономический механизм управления жилищным фондом крупного города.

Научная новизна результатов исследований:

1. Выявленные проблемы управления жилищным фондом крупного города, включающие в себя экономические, организационные, технические, кадровые и другие противоречия интересов и ответственности субъектов управления, позволяют определить основные направления долгосрочного

развития жилищного фонда крупного города, сформированные на основе баланса интересов субъектов управления жилищным фондом (п. 15.75).

2. Сформулированные на основе анализа и с учетом выявленных интересов и ответственности субъектов управления жилищным фондом предложения по созданию новой процедуры согласования нормативно-правовой базы по вопросам управления жилищным фондом с общественными организациями потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг, направлены на достижение баланса интересов участников процесса управления жилищным фондом крупного города (п. 15.74).

3. Сформулированное содержание концепции корпоративной социальной ответственности участников жилищных отношений, учитывающее социальные и корпоративные коммуникации при управлении жилищным фондом, позволяет определить развитие взаимоотношений между общественными объединениями потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг как приоритетное в управлении жилищным фондом крупного города (п. 15.78).

4. Обоснованные концептуальные положения механизма аккумулирования средств товариществ собственников жилья для формирования резервного фонда капитального ремонта жилых домов, а также механизм использования данного резервного фонда, создают экономическую основу для сохранения и воспроизводства жилищного фонда (п. 15.78).

5. Разработанный методический инструментарий для управляющих жилищных организаций по контролю качества жилищно-коммунальных услуг, основанный на трехуровневой оценке качества, матрице показателей качества и картах контроля качества, позволяет обеспечить постоянно повышающиеся требования к уровню качества жилищно-коммунальных услуг (п. 15.71).

6.Предложенный организационно-экономический механизм управления жилищным фондом крупного города, основанный на учете интересов и ответственности всех субъектов жилищно-коммунальной сферы, позволяет сформировать эффективное социально-ориентированное управление жилищным фондом и развитием жилых районов города с непосредственным участием и контролем со стороны общественных объединений потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг (п. 15.71).

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в использовании выводов и практических рекомендаций диссертационного исследования при разработке и изменении законодательной, нормативной и методической базы по вопросам управления жилищным фондом крупного города; при формировании комплексных планов и программ развития жилищного фонда крупного города с учетом интересов многочисленных субъектов управления жилищным фондом; при регулировании деятельности организаций, управляющих жилищным фондом.

Теоретические положения диссертации используются в материалах учебных курсов «Муниципальное управление и социальное планирование в отрасли», «Техническая эксплуатация зданий, сооружений и городских территорий», читаемых в ГОУ ВПО «Уральский государственный технический

университет - УПИ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина» для студентов очной и заочной форм обучения строительного факультета и факультета экономики и управления, а также для слушателей курсов профессиональной переподготовки кадров.

Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались на межрегиональной научно-практической конференции «Экономические и организационно-правовые аспекты деятельности предприятий ЖКХ в современных условиях: состояние и перспективы» (Екатеринбург, 19 июля 2007 года), Всероссийской конференции «Защита прав потребителей в условиях реформы ЖКХ» (Екатеринбург, 12-13 апреля 2007 года) и на трех научно-практических конференциях, в т.ч. одной международной, посвященных стратегическому развитию города Екатеринбурга (2000 г.).

Основные результаты работы включены в «Стратегический план развития города Екатеринбурга до 2015 года», в стратегические проекты «Хозяин дома (территории)» и «Безопасность жилья», в ряд нормативных актов по жилищно-коммунальному хозяйству г.Екатеринбурга и использованы в деятельности организаций, управляющих жилищным фондом в городе Екатеринбурге, а также нашли отражение в учебных курсах по подготовке и повышению квалификации специалистов ЖКХ.

Практические результаты исследования, их использование подтверждены соответствующими актами о внедрении.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 18 работ, в том числе монография (в соавторстве), 2 статьи в рецензируемых научных изданиях, 5 докладов на научно-практических конференциях (в т.ч. одной международной) общим объемом 61,05 пл., из которых 11,1 п.л, авторские.

Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту

1. Выявленные проблемы управления жилищным фондом крупного города, включающие в себя экономические, организационные, технические, кадровые и другие противоречия интересов и ответственности субъектов управления, позволяют определить основные направления долгосрочного развития жилищного фонда крупного города, сформированные на основе баланса интересов субъектов управления жилищным фондом.

Несмотря на предпринимаемые Правительством РФ и органами местного самоуправления усилия, в управлении жилищным фондом до сих пор остаются крайне сложные проблемы, решить которые за прошедшие 10 лет практически не удалось (низкий уровень правовых и технических знаний у потребителей жилищно-коммунальных услуг, неудовлетворительное техническое состояние жилищного фонда, большая текучесть кадров в жилищных организациях, отсутствие действенных механизмов защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, «растаскивание» идеологии реформирования ЖКХ по интересам субъектов управления жилищным фондом).

В работе предлагается определять основные направления развития жилищного фонда крупного города на основе учета баланса интересов субъектов управления жилищным фондом в следующей последовательности:

1. Определяется перечень субъектов управления жилищным фондом крупного города (собственники и наниматели жилья, управляющие организации, органы власти, предприятия-подрядчики, предприятия-поставщики коммунальных услуг, объединения собственников жилья (ТСЖ), ассоциации ТСЖ, ассоциации (объединения) управляющих организаций, общественные организации потребителей жилищно-коммунальных услуг, союзы работодателей, саморегулируемые организации и др.)

2. Выявляются интересы и противоречия в деятельности субъектов управления жилищным фондом и составляется «матрица интересов».

3. Определяется уровень ответственности субъектов управления жилищным фондом на основе анализа нормативно-правовой базы.

4. Проводится анализ несоответствия интересов и ответственности субъектов управления жилищным фондом.

5. Формируются предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы, регулирующей отношения, возникающие при управлении жилищным фондом.

6. Устанавливаются, на основе «матрицы интересов», совпадения и несовпадения интересов субъектов управления жилищным фондом.

7. Определяются возможные пути согласования интересов субъектов управления жилищным фондом для эффективного управления последним.

8. Формируются социальные и корпоративные коммуникации, на базе которых определяется основное содержание корпоративной социальной ответственности с учетом согласования интересов субъектов управления жилищным фондом и путей его достижения.

9. Проводится общий анализ полученных результатов, позволяющий сформулировать основные направления долгосрочного развития жилищного фонда крупного города (Рис. 1).

Повышение Уровня технической безопасности жилищного фонда Повышение качества жилищно-коммунальных услуг Развитие кадрового потенциала отрасли Реализация мероприятий ло знерго-ресурсосбережению

Основные ____р. направления х"""^ I долгосрочного \ | развития ] жилищного фонда \ крупного / ^Х. города Л.

Развитие и поддержка общественных институтов и их инициатив Развитие конкурентной среды а управлении жилищным фондом

Образование различных ассоциативных и саморегулируемых объединений Информационно-разъяснительная, пропагандистская и методическая работа с населением

Создание резервных | фондов для ремонта жилищного фонда Развитие корпоративного партнерства Развитие социального партнерства Разработка новой и приведение в соответствие нормативно» правовой базы

Рис. 1 Основные направления долгосрочного развития жилищного фонда крупного города, сформированные на основе баланса интересов субъектов управления жилищным фондом

Предлагаемый подход к формированию основных направлений развития жилищного фонда позволяет определить их, как для крупного города в целом, так и для отдельных организаций, управляющих жилищным фондом.

2. Сформулированные на основе анализа и е учетом выявленных интересов и ответственности субъектов управления жилищным фондом предложения по созданию новой процедуры согласования нормативно-правовой базы по вопросам управления жилищным фондом с общественным» организациями потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг, направлены на достижение баланса интересов участников процесса управления жилищным фондом крупного города.

Реализация основных направлений развития жилищного фонда безусловно требует законодательного и нормативно-методического их подкрепления. Сложившаяся на местах практика принятия нормативно-методических документов, при их разработке и согласовании, не предусматривает участия в данном процессе общественных организаций потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг в связи с чем содержание принимаемых документов отражает интересы только органов местного самоуправления.

В работе предлагается:

- пересмотреть норму права общественных организаций потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг выступать с законодательной инициативой, присвоив последним статус общественного и социально-значимого для населения запроса, обязательного для рассмотрения органами власти. При таком статусе общественные объединения потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг в своем «запросе» могут обозначить проблемы и определить основные условия и пути их возможного решения;

- ввести в практику издания администрацией города нормативно-методических документов по вопросам управления жилищным фондом обязательную процедуру согласования проектов разрабатываемых документов с общественными объединениями потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг;

- сформировать при администрации города из представителей общественных объединений потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг специальную согласительную комиссию к полномочиям которой отнести законодательную инициативу и согласование проектов нормативно-методических документов по вопросам управления жилищным фондом.

Предложенные меры позволяют достигнуть баланса интересов участников процесса управления жилищным фондом крупного города уже на стадии подготовки и принятия нормативно-методических документов.

3. Сформулированное содержание концепции корпоративной социальной ответственности участников жилищных отношений, учитывающее социальные и корпоративные коммуникации при управлении жилищным фондом, позволяет определить развитие взаимоотношений между общественными объединениями потребителей н производителей жилищно-коммунальных услуг как приоритетное в управлении жилищным фондом крупного города.

Содержание концепции корпоративной социальной ответственности предусматривает ответственность перед: акционерами и учредителями за сохранность и приумножение их капитала; потребителями за качество выполняемых работ и оказываемых жилищно-коммунальных услуг; наемными работниками за сохранность рабочих мест, охрану и безопасность труда, оплату выполненной работы; партнерами и кредиторами за исполнение договорных обязательств; государством за соблюдением законов и уплату налогов.

В процессе управления жилищным фондом крупного города между субъектами управления возникает определенное множество социальных и корпоративных коммуникаций основу которых составляют корпоративные отношения, вытекающие из корпоративного партнерства субъектов, и трансформирующиеся в корпоративную социальную ответственность.

Особенно приоритетными в управлении жилищным фондом крупного города должны стать отношения между общественными объединениями потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг (Рис. 2).

Рис 2 Взаимоотношения субъектов управления жилищным фондом крупного города

4. Обоснованные концептуальные положения механизма аккумулирования средств товариществ собственников жилья для формирования резервного фонда капитального ремонта жилых домов, а также механизм использования данного резервного фонда, создают

экономическую основу для сохранения и воспроизводства жилищного фонда.

С момента введения в марте 2005 года в действие Жилищного кодекса, наряду с вопросами организации эффективного управления жилищным фондом, большую сложность вызывают вопросы по определению основных механизмов финансирования капитальных ремонтов многоквартирных жилых домов в условиях новых жилищных отношений.

В работе предложен вариант создания несколькими товариществами собственников жилья резервного фонда для капитального ремонта многоквартирных домов, более соответствующего развивающейся практике рыночного управления недвижимостью (Рис. 3)

При формировании резервного фонда для капитального ремонта жилых домов решается две задачи - сохранение в резервном фонде собранных собственниками жилья средств и финансирование капитальных ремонтов по принципу взаимного субсидирования.

Управление резервным фондом должно осуществляться исполнительной дирекцией, формируемой по конкурсу.

Механизм использования объединенного резервного фонда представлен на рис. 4.

Данный механизм является более эффективным, т.к. учредительство со стороны самих собственников или их объединений создает предпосылки для повышения доверия со стороны других собственников жилья.

Рис 3 Механизм аккумулирования средств товариществ собственников жилья для формирования резервного фонда капитального ремонта жилых домов

Рис. 4. Механизм использования резервного фонда для капитального ремонта жилых домов

5. Разработанный методический инструментарий для управляющих жилищных организаций по контролю качества жилищно-коммунальных услуг, основанный на трехуровневой оценке качества, матрице показателей качества и картах контроля качества, позволяет обеспечить постоянно повышающиеся требования к уровню качества жилищно-коммунальных услуг.

В соответствии с основными целями и задачами Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. повышение надежности и качества жилищно-коммунальных услуг, является одной из основных целей реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Однако, сложившиеся на практике три стадии контроля качества жилищно-коммунальных услуг, осуществляемого управляющими организациями, потребителями жилищно-коммунальных услуг и контролирующими органами, пока неэффективны.

Предлагаемый методический инструментарий включает в себя трехуровневую оценку качества, формирование матрицы показателей качества и составление карт контроля качества.

Общий показатель качества любой услуги, оказанной (предоставленной) потребителям, предлагается рассматривать как совокупность трех показателей, оцениваемых по техническому, организационному и управленческому уровнях.

П кач общ Пкач.усл П кач сер в ПкачуПр,

О)

где Пич усл - технический показатель качества услуги;

Почсера - показатель качества сервиса услуги;

Пкачулр - показатель качества организации управления услугой.

Формируя перечень услуг, оказываемых управляющей организацией потребителям и раскрывая каждую услугу на три составляющие, можно получить более ста показателей качества жилищно-коммунальных услуг, что образует матрицу показателей качества жилищно-коммунальных услуг.

При этом каждую ячейку матрицы следует рассматривать как самостоятельный элемент для оценки качества услуги по тому или иному показателю за оцениваемые периоды (месяц, квартал или год).

Оценивать показатель качества услуги, как общий, так и любой из его составных частей, предлагается как отношение фактического (исполненного) параметра услуги к установленному (заданному) нормативными документами (или внутренними стандартами предприятия) параметру этой же услуги.

ПП уел фактич (исполненный)_

кач — т-г

11 уел устан (заданный)

По предложенному подходу может быть произведена оценка показателей качества любой услуги как в целом по всему перечню услуг, так и отдельно по группам услуг, а ряд некоторых показателей (особенно качество управления) следует оценивать экспертным путем или посредством проведением опроса потребителей.

Внедрение предлагаемого инструментария следует осуществлять последовательно, разбив весь процесс внедрения на три этапа: подготовительный этап (разработка и утверждение концепции контроля качества в управляющей организации); этап реализации (внедрение табличных и графических карт качества); этап совершенствования (введение весовых коэффициентов при оценке параметров качества жилищно-коммунальных услуг).

6. Предложенный организационно-экономический механизм управления жилищным фондом крупного города, основанный на учете интересов и ответственности всех субъектов жилищно-коммунальной сферы, позволяет сформировать эффективное социально-ориентированное управление жилищным фондом и развитием жилых районов города с непосредственным участием и контролем со стороны общественных объединений потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг.

В целях создания эффективного социально-ориентированного управления жилищным фондом города предлагается новый организационно-

экономический механизм управления, представляющий собой комплекс мер и включающий в себя:

а) разработку ряда методических рекомендаций по формированию основных направлений развития жилищного сектора; основных направлений корпоративной социальной ответственности; резервного фонда для капитального ремонта многоквартирных домов; матрицы показателей качества оказываемых потребителям жилищно-коммунальных услуг, составлению табличных и графических карт качества;

б) формирование новых организационных структур и их взаимодействия (объединения потребителей, исполнителей и производителей жилищно-коммунальных услуг, резервный фонд для капитального ремонта многоквартирных домов, комитет администрации города по работе с общественными организациями, центр поддержки и развития территориального общественного самоуправления, городской Совет по развитию самоуправления, Институт местного самоуправления и др.);

в) новую систему управления жилищным фондом, сочетающую в себе расширенную за счет общественных объединений потребителей, исполнителей и производителей жилищно-коммунальных услуг модель управления жилищным фондом (Рис. 5); планирование мероприятий до 2015 года на основе разработанных основных направлений развития жилищного сектора; распределение функций в модели управления жилищным фондом между ее основными субъектами; организацию контроля качества жилищно-коммунальных услуг;

г) мониторинг состояния управления жилищным фондом на основе разработанных индикаторов и показателей, используемых также для оценки деятельности и составления рейтинга организаций, управляющих жилищным фондом в крупном городе.

Содержание существующего и предлагаемого механизма управления жилищным фондом города показано в таблице.

Наличие в предлагаемой модели общественных и иных объединений потребителей (товарищества собственников жилья, Советы территориального общественного самоуправления, общественные комитеты и др.) и производителей услуг (Ассоциации, союзы работодателей, саморегулируемые организации) позволяет параллельно с договорными отношениями, возникающими между субъектами, дополнительно осуществлять социально-общественные связи и отношения, способствующие регулированию проблем и конфликтов, возникающих при управлении жилищным фондом, а также лоббировать согласование интересов субъектов управления.

Предлагается также наиболее перспективная модель управления жилищным фондом при создании несколькими советами территориального общественного самоуправления (ТОС) управляющей организации для удовлетворения потребности населения соответствующего жилого микрорайона в работах и услугах, а также решению задач эффективного развития и управления территорий микрорайонов в городе.

Рис. 5 Расширенная за счет общественных объединений потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг модель управления жилищным фондом крупного города

Табпица

Содержание механизма управления жилищным фондом крупного города

Наименование Текущее состояние Предлагаемы! механизм

Внутренний уровень Внешний уровень Внутренний уровень Внешний уровень

1 2 3 4 5

1. Планирование Управляющие организации, поставщики коммунальных услуг (ПКУ) Орган (лестного самоуправления (ОМС) - Комитет экономики (КЭ) Управляющие организации ПКУ объединения собственников жилья ОМС (КЭ), Ассоциации. объединения потребителей, союзы работодателей, саморегу пи руеыые организации (СРО)

2. Организация 'Управляющие организации ОМС - Управление ЖКХ (УЖКХ) Управляющие организации, объединения собственников жилья ОМС (УЖКХ). СРО, Ассоциации, союзы работодателей

3 Контроль Управляющие организации, ПКУ. объединения собственников жилья Федеральные органы (инспекции, надзоры и др) Улравп яющие организации, ПКУ объединения собственников жилья, потребители услуг ОМС (УЖКХ). СРО федеральные органы (инспекции, надзоры и др. I объединения потребителей, потребители услуг

4. Координация Каждый субъект самостоятельно ОМС - Комитет экономики Управление ККХ Каждый субъект во взаимосвязи со своими объединениями ОМС (УЖКХ Комитет по работе с обществ организациями,) союзы работодателей СРО Ассоциации

5 Учет и анализ Управляющие организации, ПКУ ОМС - Комитет ЭКОНОМИЮ), Управление ЖКХ Управляющие организации, ПКУ, объединения собственников жилья ОМС (УЖКХ. КЭ) Ассоциации СРО

Основные выводы и заключение

Основные выводы и результаты, полученные автором при выполнении настоящего исследования заключаются в следующем:

1. На основе исследования современного состояния управления жилищным фондом и качества жилищно-коммунальных услуг, оказываемых населению в крупном городе; обобщения существующих теоретических, методических и организационно-нормативных подходов, в т.ч. и на основе мирового опыта, к организации управления жилищным фондом, к участию общественных объединений потребителей и производителей услуг в управлении жилищным фондом, предложен организационно-экономический механизм эффективного управления жилищным фондом крупного города.

Предложенный организационно-экономический механизм включает в себя: ряд разработанных методик; сформированные новые организационные структуры и их взаимодействие; новую модель управления жилищным фондом; мониторинг состояния управления жилищным фондом.

2. Включение в модель управления жилищным фондом крупного города общественных объединений потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг позволяет сформировать эффективное социально-ориентированное управление жилищным фондом и развитие жилых микрорайонов в городе с непосредственным участием и контролем со стороны общественных объединений потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг.

3. Впервые, на основе анализа интересов и ответственности, расширенного в рыночных условиях состава субъектов управления жилищным фондом крупного города, а также их противоречий, предложен алгоритм разработки основных направлений развития жилищного фонда крупного города, обоснована необходимость и предложена новая процедура согласования нормативно-правовой базы по вопросам управления жилищным фондом крупного города, как реальный инструмент достижения баланса интереса его субъектов.

4. Сформулировано содержание концепции корпоративной социальной ответственности участников жилищных отношений, учитывающее социальные и корпоративные коммуникации, возникающие между ними при управлении жилшцным фондом крупного города. Впервые предложено выделить взаимоотношения между общественными объединениями потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг как приоритетные в управлении жилищным фондом крупного города.

5. Обоснованы концептуальные положения механизма аккумулирования средств товариществ собственников жилья для формирования резервного фонда капитального ремонта жилых домов, а также механизма использования данного резервного фонда, что создает экономическую основу для сохранения и воспроизводства жилищного фонда.

6. Разработан методический инструментарий для управляющих жилищных организаций по контролю качества жилищно-коммунальных услуг, основанный на трехуровневой оценке качества, матрице показателей качества и картах контроля качества, что позволяет обеспечить постоянно повышающиеся требования к уровню качества жилищно-коммунальных услуг.

Основные публикации по теме диссертации

Монографии

1. Волкова ТИ„ А.М.Гончаров, Десятое Д.М. и др. Конкурентоспособность Уральских предприятий / Под редакцией д.э.н., д.ф.-м.н. Е.В.Попова, Екатеринбург: Изд-во Института экономики УрОРАН, 2004. -11,3 п.л./0,5 п.л.

Статьи в научных журналах, рекомендованных ВАК

2. Гончаров А.М Муниципальное регулирование системы управления жилищным фондом в условиях новых жилищных отношений // Вестник Государственного Университета управления. Москва, 2007, № 3 (29). - 0,8 пл.

3. Гончаров А М Баланс стоимости и объема оказываемых услуг населению. Как разрубить «гордиев узел» жилищной реформы? // Вестник Государственного Университета управления. Москва, 2007, № 4 (30). - 0,5 п.л.

Учебные и методические пособия, разработки

4. Анимща Е.Г., Бочко В С., Гончаров A.M. и др. Стратегия развития крупнейшего города: взгляд в будущее (научно-методологический подход). Екатеринбург: Изд-во ГИПП «Уральский рабочий», 2003. - 28,5 п.л./0,8 п.л.

5. Гончаров A.M., Санжанов О.И., Солодовникова Е.Ф. Проблемы развития корпоративной жилищной политики. Екатеринбург: Изд-во Института экономики УрОРАН, 2005. - 6,0 п.л./2,0 п.л.

6. Гончаров A.M. Управление многоквартирными домами в условиях новых жилищных отношений: Пособие для населения. Екатеринбург: Уральская палата недвижимости, Изд-во АМБ, 2006. - 3,0 п.л.

7. Гончаров A.M., Ковзик Е.А., Санжанов О.И Стратегический проект «Хозяин дома (территории)». Екатеринбург: Изд-во ИГТЦ «Издательство УрГУ», 2007. - 2,3 п.л./0,75 п.л.

Статьи и доклады в научных сборниках, журналах и других изданиях

8. Гончаров А М, Домнгт В.В., Дуленин В П. и dp Жилье и инженерная инфраструктура города // Научный доклад на международной научно-практической конференции «Российские города на пороге XXI века», Екатеринбург: Изд-во «Академкнига», 2000. - 4,5 п.л./1,0 п.л.

9. Александров A.B., Голубева А.В, Гончаров А.М и др. Стратегическое направление развития города «Развитие среды проживания горожан» // Сборник материалов третьей научно-практической конференции «Стратегический план Екатеринбурга - взгляд в будущее», Екатеринбург: Изд-во АМБ, 2002. - 2,6 п.л./0,7 п.л.

10. Гончаров А.М Муниципальное регулирование системы управления жилищным фондом // Проблемы теории и практики реформирования

региональной экономики. Сборник научных трудов. Москва: Изд-во Института региональных экономических исследований, 2004. - 0,2 п.л.

11. Гончаров А.М. Совершенствование системы управления жилищным фондом в условиях развития деятельности товариществ собственников жилья /У Труды третьей Всероссийской конференции молодых ученых по институциональной экономике. Екатеринбург: Изд-во Института экономики УрОРАН, 2005. -0,1 п.л.

12. Гончаров А М., Десятое ДМ Особая роль предприятий-застройщиков в создании альтернативных форм управления жилищным фондом И Вестник УГТУ-УПИ. Серия «Строительство и образование». Екатеринбург: ГОУ ВПО УГТУ-УПИ, 2004, № 11(41). - 0,1 п.л./0,05 п.л.

13. Гончаров А.М. Инвестирование объединенных средств ТСЖ в строительство квартир - один из эффективных способов их сохранения для будущих капитальных ремонтов многоквартирных домов // УрФО. Строительство. ЖКХ, 2005, № 2 (8), С. 8-9. - 0,1 п.л.

14. Гончаров А.М, Санжанов О.И, Организация капитального ремонта многоквартирных домов в условиях новых жилищных отношений // УрФО. Строительство. ЖКХ, 2006, № 1 (13), С.30-31. - 0,2 п.л./0,1 пл.

15. Гончаров А М., Платонов А.М. Формирование муниципальной отраслевой политики на основе интересов субъектов жилищно-коммунальной сферы // Сборник материалов второй межрегиональной научно-практической конференции «Экономические и организационно-правовые аспекты деятельности предприятий ЖКХ в современных условиях. Состояние и перспективы», Екатеринбург: Изд-во Союза предприятий ЖКК Свердловской области, 2007. - 0,3 п.л./0,15 п.л.

16. Гончаров А.М, Бедрина ЕВ, Платонов А.М Основные аспекты управления жилищными комплексами на компактно застраиваемой территории // Стройкомплекс-ПЛЮС, 2007, № 6 (39), с.27-31. - 0,3 п.л./ОД п.л.

17. Гончаров А.М. Модернизация схемы управления жилищным фондом // Dom.com, 2008, № 1 (5), С. 2-4. - 0,15 п.л.

18. Гончаров А М. Применение 5МЮТ-анализа при разработке долгосрочной жилищной политики муниципального образования // Стратегический управленческий анализ, 2008, Л» I (4), С.73-78. - 0,1 п.л.

Подписано в печать // ¿РР^ Формат 60x84 '/,6 Печ л IО Тираж /СО экз. Заказ

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гончаров, Александр Матвеевич

Введение.

Глава 1. Анализ системы управления жилищным фондом крупного города.

1.1. Техническое состояние и система управления жилищным фондом крупного города.

1.2. Существующие научно-методические подходы к организации управления жилищным фондом и качеством жилищно-коммунальных услуг .'.

1.3. Проблемы реформирования системы управления жилищным фондом в крупном городе.

Глава 2. Разработка стратегии управления жилищным фондом крупного города в условиях новых жилищных отношений.

2.1. Теоретические и методические подходы к разработке основных направлений реформирования управления жилищным фондом.

2.2. Основные аспекты формирования организационно-экономического механизма управления жилищным фондом крупного города.

Глава 3. Разработка комплекса мероприятий по формированию организационно-экономического механизма управления жилищным фондом в крупном городе.

3.1. Реорганизация сложившейся системы управления жилищным фондом в крупном городе.

3.2. Создание условий на территории города для общественных институтов по их участию в управлении жилищным фондом

3.3. Предлагаемые пути организации капитального ремонта жилищного фонда в условиях новых жилищных отношений

3.4. Формирование нового механизма контроля качества жилищно-коммунальных услуг.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование организационно-экономического механизма управления жилищным фондом крупного города"

Жилье для человека традиционно было и остается одним из главных приоритетов его существования, в связи с чем в системе жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) организация управления жилищным фондом города приобретает все более первостепенное значение.

Сложность реализации мероприятий по формированию необходимого в современных условиях механизма управления жилищным фондом так же обусловлена:

- недостаточным результативным взаимодействием между субъектами жилищных отношений и ограниченным составом самих субъектов;

- отсутствием баланса интересов и ответственности субъектов жилищно-коммунальной сферы;

- не совершенством нормативно-правовой базы;

- отсутствием методик и критериев оценки качества жилищно-коммунальных услуг;

- не защищенностью средств собственников жилья на его содержании от инфляционных процессов и налогообложения.

За последние годы в жилищном секторе последовательно произошел ряд коренных изменений:

- введение нового Жилищного кодекса РФ и проведение реформы ЖКХ фактически обозначило в отрасли ЖКХ новый этап в реформировании жилищных отношений в которых появились новые субъекты (собственники жилья, ассоциативные объединения собственников, общественные организации потребителей, союзы работодателей, ассоциации управляющих организаций, саморегулируемые организации и др.);

- в связи с активным процессом приватизации жилья в управлении жилищным фондом начали обостряться противоречия между собственниками помещений в жилых домах и муниципалитетом;

- взаимоотношения между новыми субъектами жилищных отношений не регулируются и не учитываются существующим законодательством.

Поиск путей повышения эффективности управления жилищным фондом и улучшения качества услуг, оказываемых жилищными организациями населению, на протяжении всего периода реформирования ЖКХ является одним из самых сложных аспектов жилищной реформы.

Разработанность проблемы.

Проблемам теории и практики реформирования ЖКХ посвящены многие публикации и работы отечественных ученых. Научные, методические и прикладные аспекты управления жилищным фондом, реформирования жилищно-коммунального комплекса посвящены труды А.Н.Асаула, Л.А.Батурина, О.Э.Бессоновой, Ю.А.Богуславского, В.В.Бузырева, П.А.Воронина, В.Б.Горбунова, П.Г.Грабового, О.С.Григорьева, Т.А.Гусевой, Е.А.Гутник, Д.М.Десятова, Г.Б.Деткова, Д.М.Жукова, Д.Н.Иванушко,

B.Г.Игнатова, Е.А.Каменевой, А.Д.Карнышева, А.Н.Кирилловой, А.М.Немчина, Ю.Н.Николаева, С.Ш.Останиной, А.М.Платонова, О.В.Простневой, Т.К.Руткаускас, С.Б.Сиваева, Е.Б.Смирнова, И.В.Цвигун,

C.Е.Шиловой, Д.А.Шишова, B.C. Чекалина, Л.Н.Чернышова, В.З.Черняка и др.

Вопросы муниципального управления и развития городского хозяйства освещены в работах Е.Г.Анимицы, П.И.Бурака, А.Г.Воронина, В.В.Григорьева, Ю.Н.Гузова, В.Б.Зотова, В.Н.Ивановой, В.Г.Игнатова, А.Н.Кирилловой, А.Т.Тертышного.

Теоретические и прикладные вопросы организации управления качеством жилищно-коммунальных услуг рассмотрены в трудах Н.Н.Костиковой, И.И.Мазура, К.Н.Савина, И.В.Цвигун, В.Д.Шапиро и др.

Однако, несмотря на многочисленные исследования проблем реформирования ЖКХ и управления жилищным фондом, реализация их осуществляется сегодня с большими трудностями. Кроме того, существующие методики и нормативные документы по рассматриваемым вопросам не в полной мере отвечают условиям и характеру новых рыночных отношений, возникающих при управлении жилищным фондом.

Целью диссертационной работы является разработка организационно-экономического механизма эффективного управления жилищным фондом крупного города в условиях новых жилищных отношений.

Поставленная цель исследования достигается путем решения следующих задач:

- исследование современного состояния системы управления жилищным фондом крупного города и качества жилищно-коммунальных услуг, оказываемых населению;

- обобщение существующих теоретических, методических и организационных подходов, в т.ч. и на основе мирового опыта, к организации управления жилищным фондом;

- выработка нового методического подхода к формированию основных направлений развития жилищного фонда крупного города на основе интересов и ответственности субъектов управления жилищным фондом;

- разработка новой модели управления жилищным фондом крупного города;

- разработка предложений по формированию резервных фондов для капитального ремонта жилищного фонда;

- разработка предложений по повышению качества жилищно-коммунальных услуг;

- формирование организационно-экономического механизма управления жилищным фондом крупного города.

Объектом исследования является система управления жилищным фондом крупного города.

Предметом исследования являются условия и способы совершенствования жилищных отношений, возникающих в процессе управления жилищным фондом крупного города.

Следует отметить, что в настоящее время понятие «крупный город» в законодательной базе не существует. Однако до введения в действие нового Градостроительного кодекса РФ данное понятие регламентировалось в России с 1998 года его предшественником [32] и относилось к городам с численностью населения от 250 тысяч до одного миллиона человек. Город Екатеринбург, входящий (наряду с 27 другими поселениями) в состав муниципального образования «город Екатеринбург» по численности населения находится на границе понятий крупного и крупнейшего города. Согласно данных Росстата [145] в регионах России находится 68 городов, которые по численности населения относятся к категории «крупного города», но однако в данном статистическом сборнике Росстата в качестве крупных указаны 422 города России, в т.ч. и 11 городов-миллионников по численности населения.

Теоретической и методологической основой исследования являются современные труды отечественных и зарубежных авторов по проблемам развития жилищно-коммунального хозяйства и управлению жилищным фондом.

В качестве инструментария в работе используются такие методы и приемы как «SWOT - анализ», «метод Парето», обработка информации и расчеты с применением ЭВМ.

Информационную базу исследования составляют положения российского и регионального законодательства и органов местного самоуправления города Екатеринбурга по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, данные Облстатуправления и отчетные данные Администрации города Екатеринбурга.

Наиболее существенными научными результатами диссертационного исследования являются следующие: а) выявлены основные проблемы управления жилищным фондом крупного города и обоснована необходимость совершенствования механизма управления жилищным фондом в связи с образованием общественных объединений потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг и других новых субъектов управления жилищным фондом крупного города; б) систематизирован перечень интересов и ответственности субъектов жилищно-коммунальной сферы, составлена матрица их интересов и предложена новая процедура согласования нормативно-правовой базы по вопросам управления жилищным фондом крупного города; в) разработаны основные направления развития жилищного фонда крупного города в условиях рыночной экономики; г) разработана новая, расширенная за счет общественных объединений потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг, модель управления жилищным фондом крупного города; д) сформулировано содержание концепции корпоративной социальной ответственности участников жилищных отношений и определено приоритетное взаимоотношение, возникающее в управлении жилищным фондом; е) разработаны рекомендации по формированию резервных фондов для капитального ремонта жилых домов; ж) предложен методический инструментарий для управляющих организаций по контролю качества жилищно-коммунальных услуг; з) сформирован организационно-экономический механизм управления жилищным фондом крупного города.

Научная новизна результатов исследований:

1. Выявленные проблемы управления жилищным фондом крупного города, включающие в себя экономические, организационные, технические, кадровые и другие противоречия интересов и ответственности субъектов управления, позволяют определить основные направления долгосрочного развития жилищного фонда крупного города, сформированные на основе баланса интересов субъектов управления жилищным фондом.

2. Сформулированные на основе анализа и с учетом выявленных интересов и ответственности субъектов управления жилищным фондом предложения по созданию новой процедуры согласования нормативно-правовой базы по вопросам управления жилищным фондом с общественными организациями потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг, направлены на достижение баланса интересов участников процесса управления жилищным фондом крупного города.

3. Сформулированное содержание концепции корпоративной социальной ответственности участников жилищных отношений, учитывающее социальные и корпоративные коммуникации при управлении жилищным фондом, позволяет определить развитие взаимоотношений между общественными объединениями потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг как приоритетное в управлении жилищным фондом крупного города.

4. Обоснованные концептуальные положения механизма аккумулирования средств товариществ собственников жилья для формирования резервного фонда капитального ремонта жилых домов, а также механизм использования данного резервного фонда, создают экономическую основу для сохранения и воспроизводства жилищного фонда.

5. Разработанный методический инструментарий для управляющих жилищных организаций по контролю качества жилищно-коммунальных услуг, основанный на трехуровневой оценке качества, матрице показателей качества и картах контроля качества, позволяет обеспечить постоянно повышающиеся требования к уровню качества жилищно-коммунальных услуг.

6.Предложенный организационно-экономический механизм управления жилищным фондом крупного города, основанный на учете интересов и ответственности всех субъектов жилищно-коммунальной сферы, позволяет сформировать эффективное социально-ориентированное управление жилищным фондом и развитием жилых районов города с непосредственным участием и контролем со стороны общественных объединений потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в использовании выводов и практических рекомендаций диссертационного исследования при разработке и изменении законодательной, нормативной и методической базы по вопросам управления жилищным фондом крупного города; при формировании комплексных планов и программ развития жилищного фонда крупного города с учетом интересов многочисленных субъектов управления жилищным фондом; при регулировании деятельности организаций, управляющих жилищным фондом.

Теоретические положения диссертации используются в материалах учебных курсов:

- «Управление жилищными фондами в условиях новых жилищных отношений»;

- «Муниципальное управление и социальное планирование в отрасли»;

- «Техническая эксплуатация зданий и сооружений», читаемых в ГОУ ВПО «УГТУ-УПИ имени первого президента России Б.Н.Ельцина» для студентов очной и заочной форм обучения строительного факультета и факультета экономики и управления, а также для слушателей курсов повышения квалификации.

Рекомендации, предложенные автором диссертации, учтены при подготовке стратегических проектов «Хозяин дома (территории)» и «Безопасность жилья» в составе «Стратегического плана развития Екатеринбурга до 2015 года», а также в ряде нормативных актов по ЖКХ города Екатеринбурга.

Апробация работы.

Основные положения диссертационной работы докладывались на:

- межрегиональной научно-практической конференции «Экономические и организационно-правовые аспекты деятельности предприятий ЖКХ в современных условиях: состояние и перспективы» (Екатеринбург, 19 июля 2007 года);

- всероссийской конференции «Защита прав потребителей в условиях реформы ЖКХ» (Екатеринбург, 12-13 апреля 2007 года);

- трех научно-практических конференциях, в т.ч. одной международной, посвященных стратегическому развитию города Екатеринбурга (2000 — 2002 гг.).

Основные результаты работы были включены в «Стратегический план развития города Екатеринбурга до 2015 года», стратегические проекты «Хозяин дома (территории)» и «Безопасность жилья», внедрены в процесс функционирования управляющих жилищным фондом организаций, осуществляющих деятельность на территории города Екатеринбурга, а также использовались в учебных курсах при подготовке и повышению квалификации специалистов ЖКХ.

Структура и объем диссертации.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Диссертация изложена на 222 страницах машинописного текста, включающего 35 таблиц, 40 рисунков, 9 приложений. Список использованной литературы содержит 213 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гончаров, Александр Матвеевич

Основные результаты диссертационного исследования и субъекты которым они рекомендованы для практического внедрения

Полученные Результаты Субъекты, которым рекомендованы результаты

1 2

Основные проблемы управления жилищным фондом крупного города Администрация города Екатеринбурга, Управляющие организации, Ассоциация собственников и управляющих жилищным фондом организаций Свердловской области, Ассоциация управляющих организаций Екатеринбурга, Общественная палата Свердловской области, Общественная палата МО «город Екатеринбург»

Процедура согласования с общественными организациями нормативно-правовых документов по вопросам управления жилищным фондом Администрация города Екатеринбурга, Общественная палата МО «город Екатеринбург», иные общественные организации

Последовательность определения основных направлений развития жилищного фонда крупного города Администрация Екатеринбурга, Управляющие жилищные организации, государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ», Департамент ЖКХ Министерства регионального развития РФ, Министерство энергетики и ЖКХ Свердловской области, Общественная палата Свердловской области, Общественная палата МО «город Екатеринбург» продолжение таблицы 3.5

1 2

Основные направления развития жилищного фонда крупного города Администрация Екатеринбурга, управляющие организации Министерство энергетики и ЖКХ Свердловской области, Общественная палата Свердловской области, Общественная палата МО «город Екатеринбург»

Новая модель управления жилищным фондом крупного города, расширенная за счет общественных институтов Все субъекты отношений, возникающих при управлении жилищным фондом, государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ», Департамент ЖКХ Министерства регионального развития РФ, Министерство энергетики и ЖКХ Свердловской области, Администрация Екатеринбурга, Общественная палата Свердловской области, Общественная палата МО «город Екатеринбург»

Содержание корпоративной социальной ответственности Управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, саморегулируемые организации, Ассоциация собственников и управляющих жилищным фондом организаций Свердловской области, Ассоциация управляющих организаций Екатеринбурга

Рекомендации по формированию резервных фондов для капитального ремонта жилищного фонда Собственники помещений в многоквартирных домах, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, управляющие организации, государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ», Департамент ЖКХ Министерства регионального развития РФ, Министерство энергетики и ЖКХ Свердловской области, Администрация Екатеринбурга

Методический инструментарий по контролю качества жилищно-коммунальных услуг Управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, саморегулируемые организации, Ассоциация собственников и управляющих жилищным фондом организаций Свердловской области, Ассоциация управляющих организаций Екатеринбурга окончание таблицы 3.5

1 2

Организационно-экономический механизм управления жилищным фондом крупного города Администрация Екатеринбурга, Управляющие жилищные организации, государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ», Департамент ЖКХ Министерства регионального развития РФ, Министерство энергетики и ЖКХ Свердловской области, Общественная палата Свердловской области, Общественная палата МО «город Екатеринбург», ассоциативные и общественные организации

Следует отметить, что наряду с органами исполнительной власти и общественных институтов Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург», указанные выше результаты могут быть рекомендованы также и для других регионов и муниципальных образований.

Заключение

Изменения в жилищном законодательстве, происшедшие за последние несколько лет, обострили противоречия между субъектами жилищно-коммунальной сферы.

Несмотря на многочисленные исследования вопросов реформирования жилищно-коммунальным хозяйством и управления жилищным фондом, реализация последних на местах, и в целом по стране, осуществляется с большими трудностями. Многие существующие методики и нормативные документы по рассматриваемым вопросам не в полной мере отвечают условиям и характеру новых рыночных отношений в лсилищном секторе.

Сложность реализации мероприятий по формированию необходимого в современных условиях механизма управления жилищным фондом так же обусловлена:

- недостаточным результативным взаимодействием между субъектами жилищных отношений и ограниченным составом самих субъектов;

- отсутствием баланса интересов и ответственности субъектов жилищно-коммунальной сферы;

- не совершенствованием нормативно-правовой базы;

- отсутствие методик и критериев оценки качества жилищно-коммунальных услуг;

- не защищенностью средств собственников жилья на его содержание от инфляционных процессов и налогообложения.

Именно исходя и изложенного выше, целью диссертационной работы определено формирование организационно-экономического механизма управления жилищным фондом в муниципальном образовании в условиях новых жилищных отношений, сложившихся при реформировании жилищно-коммунальной сферы.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании были решены следующие задачи:

- исследовано современное состояние управления жилищным фондом и качество жилищно-коммунальных услуг, оказываемых населению в муниципальном образовании «город Екатеринбург»;

- обобщены существующие теоретические, методические и организационно-нормативные подходы, в т.ч. и на основе мирового опыта, к организации управления жилищным фондом и управлению качеством услуг;

- выработан системный подхода к формированию основных направлений реформирования жилищного сектора на основе интересов и ответственности субъектов жилищно-коммунальной сферы;

- разработаны предложения по повышению контроля качества жилищно-коммунальных услуг.

В рамках диссертационного исследования получены следующие результаты:

1 .Выявлены проблемы жилищно-коммунальной сферы, включающие экономические, организационные, технические, кадровые и другие противоречия интересов и ответственности ее субъектов и их объединений.

2. Предложен алгоритм формирования основных направлений долгосрочного развития жилищно-коммунальной сферы на основе баланса интересов ее субъектов.

Использование данного алгоритма позволит учесть интересы участников жилищных отношений при разработке программ реформирования жилищно-коммунального хозяйства на местах.

3. На основе анализа несоответствия выявленных интересов и ответственности субъектов жилищно-коммунальной сферы, а также с учетом их интересов, сформулированы предложения по корректировке и процедуре согласования нормативно-правовой базы жилищно-коммунального хозяйства.

Данные рекомендации позволят сформировать перечни новых нормативно-методических документов, подлежащих разработке и предложить корректировку уже существующих документов, содержание которых максимально бы отвечало интересам субъектов жилищно-коммунальной сферы.

Для улучшения организационного процесса подготовки нормативно-правовых актов на местном и региональном уровнях предложено:

- пересмотреть норму права общественных организаций и объединений выступать с законодательной инициативой, присвоив последним статус общественного и социально-значимого для населения запроса, обязательного для рассмотрения органами власти;

- ввести в практику обязательное согласование проектов нормативно-методических документов, касающихся вопросов регулирования и реализации основных аспектов жизнедеятельности населения, с общественными организациями и объединениями потребителей и производителей услуг.

4. Предложено модельное представление решения задач по эффективному управлению жилищным фондом муниципального образования с учетом интересов и ответственности всех субъектов жилищно-коммунальной сферы.

Поскольку в существующих схемах управления жилищным фондом не достаточно учитывается расширенный состав субъектов жилищных отношений, в той или иной степени участвующих в регулировании вопросов управления жилищным фондом, в основу нового модельного представления предложена концепция управления многоквартирными домами на базе расширенного, за счет создания общественных организаций потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг и их объединений, состава участников рынка жилищно-коммунальных услуг.

Расширение состава субъектов управления жилищным фондом позволит сформировать эффективное социально-ориентированное управление технической эксплуатацией жилищным фондом и развитие локальных территорий города с непосредственным участием и контролем потребителей жилищно-коммунальных услуг или создаваемых ими объединений.

Одновременно с модернизацией модели управления жилищным фондом предложен путь разграничения функций основных субъектов модели управления.

5. Предложена модель управления компактными (локальными) территориями города путем создания советами территориального общественного самоуправления управляющих организаций для оказания населению, проживающему на данных территориях, услуг по управлению многоквартирными домами.

В основу концепции рассмотренной модели управления территорией заложены следующие основные принципы: а) на стратегическом уровне - целостность управления территорией, развитие социального и корпоративного партнерства, формирование демократических основ принимаемых решений по использованию общего имущества и развитию территории; б) на тактическом уровне - выбор и реализация схемы централизованного управления территорией, внедрение в систему управления территорией общественных институтов, осуществление информационно-разъяснительной работы с населением по месту жительства.

6. Сформулирована концепция корпоративной социальной ответственности участников рыночных отношений в жилищной сфере.

Данная концепция учитывает социальные и корпоративные коммуникации, возникающие при управлении и эксплуатации жилищного фонда, позволяет определить приоритетные направления корпоративной социальной ответственности. Исходя из изложенного, предложенная концепция может быть положена в основу долгосрочных программ развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса.

7. Обоснованы концептуальные положения механизма формирования резервного фонда для капитального ремонта жилья на основе различных моделей аккумулирования средств собственников.

8. В качестве альтернативной модели организации и финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, более соответствующей развивающейся практике рыночного управления недвижимостью, предложен вариант создания собственниками жилья резервного фонда для капитального ремонта.

Сформулированы две основные задачи резервного фонда - приумножение предоставленных собственниками жилья средств и финансирования капитальных ремонтов по принципу взаимного субсидирования.

Предложенная модель создания резервного фонда для капитального ремонта представляется более перспективным и эффективным, т.к. учредительство со стороны самих собственников или их объединений создает предпосылки для определенного доверия со стороны других собственников жилья.

9. Предложен методический инструментарий контроля качества жилищно-коммунальных услуг, основанный на внедрении:

- трехуровневой оценки показателей качества;

- матрицы показателей качества жилищно-коммунальных услуг;

- карт контроля качества.

Кроме того, систематизирован и представлен алгоритм осуществления контроля качества жилищно-коммунальных услуг, в цепь обратной связи которого включено отраслевое объединение управляющих жилищным фондом организаций.

Даны рекомендации по внедрению контроля качества, разделив весь цикл внедрения на три этапа, в каждом из которых отмечены основные мероприятия и особенности реализации.

Разработан организационно-экономический механизм управления жилищным фондом крупного города (рис. 3.19), представляющий собой комплекс мер и включающий в себя: а) разработку ряда методических рекомендаций по формированию:

- основных направлений развития жилищного фонда;

- основных направлений корпоративной социальной ответственности;

- резервного фонда для капитального ремонта многоквартирных домов;

- матрицы показателей качества оказываемых потребителям жилищнокоммунальных услуг;

- составлению табличных и графических карт качества; б) формирование новых организационных структур и их взаимодействия (объединения потребителей, исполнителей и производителей жилищно-коммунальных услуг, резервный фонд для капитального ремонта многоквартирных домов, комитет администрации города по работе с общественными организациями, центр поддержки и развития территориального общественного самоуправления, городской Совет по развитию самоуправления, Институт местного самоуправления и др.); в) новую систему управления жилищным фондом, сочетающую в себе:

- расширенную за счет общественных объединений потребителей, исполнителей и производителей жилищно-коммунальных услуг модель управления жилищным фондом;

- планирование мероприятий до 2015 года на основе разработанных основных направлений развития жилищного фонда;

- распределение функций в модели управления жилищным фондом между ее основными субъектами;

- организацию контроля качества жилищно-коммунальных услуг; г) мониторинг состояния управления жилищным фондом на основе разработанных показателей, используемых также для оценки деятельности и составления рейтинга организаций, управляющих жилищным фондом в крупном городе.

Полученные результаты исследования позволяют выделить и отнести к элементам их научной новизны следующие положения:

- выявленные проблемы управления жилищным фондом крупного города, включающие в себя экономические, организационные, технические, кадровые и другие противоречия интересов и ответственности субъектов управления, позволяют определить основные направления долгосрочного развития жилищного фонда крупного города, сформированные на основе баланса интересов субъектов управления жилищным фондом (п. 15.75);

- сформулированные на основе анализа и с учетом выявленных интересов и ответственности субъектов управления жилищным фондом предложения по созданию новой процедуры согласования нормативно-правовой базы по вопросам управления жилищным фондом с общественными организациями потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг, направлены на достижение баланса интересов участников процесса управления жилищным фондом крупного города (п. 15.74);

- сформулированное содержание концепции корпоративной социальной ответственности участников жилищных отношений, учитывающее социальные и корпоративные коммуникации при управлении жилищным фондом, позволяет определить развитие взаимоотношений между общественными объединениями потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг как приоритетное в управлении жилищным фондом крупного города (п. 15.78);

- обоснованные концептуальные положения механизма аккумулирования средств товариществ собственников жилья для формирования резервного фонда капитального ремонта жилых домов, а также механизм использования данного резервного фонда, создают экономическую основу для сохранения и воспроизводства жилищного фонда (п. 15.78);

- разработанный методический инструментарий для управляющих жилищных организаций по контролю качества жилищно-коммунальных услуг, основанный на трехуровневой оценке качества, матрице показателей качества и картах контроля качества, позволяет обеспечить постоянно повышающиеся требования к уровню качества жилищно-коммунальных услуг (п. 15.71);

- предложенный организационно-экономический механизм управления жилищным фондом крупного города, основанный на учете интересов и ответственности всех субъектов жилищно-коммунальной сферы, позволяет сформировать эффективное социально-ориентированное управление жилищным фондом и развитием жилых районов города с непосредственным участием и контролем со стороны общественных объединений потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг (п. 15.71).

Практическая значимость работы заключается в том, что выводы и рекомендации диссертационного исследования могут быть использованы:

A) исполнительными органами местного самоуправления при:

- разработке и изменении нормативной и методической базы по вопросам управления жилищным фондом крупного города;

- при формировании комплексных планов и программ развития жилищного фонда крупного города с учетом интересов многочисленных субъектов управления жилищным фондом;

- при регулировании и оценке деятельности организаций, управляющих жилищным фондом, составления их рейтинга.

Б) управляющими жилищными организациями и товариществами собственников жилья при:

- разработке собственных перспективных планов развития;

- разработке мероприятий по контролю качества оказываемых жилищно-коммунальных услуг;

- разработке альтернативных форм поиска и сохранения средств собственников жилья на капитальный ремонт жилищного фонда.

B) общественными объединениями при:

- подготовке предложений по корректировке существующих и разработке новых нормативно-методических документов по вопросам управления жилищным фондом крупного города;

- созданию управляющих организаций для удовлетворения потребности населения соответствующих жилых микрорайонов города;

- подготовке предложений по эффективному развитию и управлению как города в целом, так и отдельных территорий микрорайонов в городе

Г) отраслевыми федеральными и региональными органами исполнительной власти при:

- внесении изменений в нормативные документы по вопросам управления жилищным фондом;

Разработанный организационно-экономический механизм управления жилищным фондом крупного города

Z.

Разработка методик по формированию:

A) основных направлений развития жилищного сектора;

Б) основных направлений корпоративной социальной ответственности;

B) резервного фонда для капитального ремонта многоквартирных домов;

Г) матрицы критериев качества жилищно-коммунальных услуг и составлению карт качества.

7\ iz z

Формирование новых организационных структур

A) объединения потребителей, исполнителей и производителей жилищно-коммунальных услуг; Б) резервный фонд для капитального ремонта многоквартирных домов;

B) Комитет по работе с общественными организациями; Г) центр поддержки и развития территориального общественного самоуправления;

Д) Городской Совет по развитию самоуправления Е) Институт местного самоуправления

7\ lz 7

Новая система управления

A) расширенная за счет общественных объединений потребителей, исполнителей и производителей жилищно-коммунальных услуг модель управления жилищным фондом; Б) планирование мероприятий до 2015 года на основе разработанных основных направлений развития жилищного сектора;

B) распределение функций в модели управления жилищным фондом между ее основными субъектами; Г) организация контроля качества жилищно-коммунальных услуг 7

Мониторинг состояния жилищного фонда по предлагаемым индикаторам

Рис. 3.20. Структура организационно-экономического механизма управления жилищным фондом крупного города

- подготовке методических рекомендаций для органов местного самоуправления и субъектов, хозяйствующих на рынке услуг по управлению жилищным фондом.

Сильные и слабые стороны предложенного организационно-экономического механизма показаны в приложении 3.4.

Адресная направленность основных результатов работы показана в таблице 3.5.