Проблемы и пути воспроизводства жилищного фонда крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Проблемы и пути воспроизводства жилищного фонда крупного города"

С) Г

у 0 д На правах рукописи

• % V

^ и

Оа)

Клименко Александр Сергеевич

ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КРУПНОГО ГОРОДА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление

народным хозяйством (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2000

Работа выполнена на кафедре экономики строительства в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университе-

те.

Научный руководитель -

доктор экономических профессор Ю.П. Панибратов

наук,

Официальные оппоненты -

доктор экономических наук, профессор Е.Б. Смирнов кандидат экономических наук, доцент С.М. Доветов

Ведущая организация -

Центр исследований и разработок в городском хозяйстве «Экополис» (Санкт-Петербург)

Защита состоится 28 декабря 2000 года в 15 часов на заседании диссертационного совета К 063.31.07 по присуждению ученой степени кандидата экономических наук при Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете по адресу. 198005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд. 206.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан « ноября 2000 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

С.Э. Сханова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Переходный период в Российской Федерации представляет собой сложный процесс, в ходе которого все секторы экономики должны быть переориентированы на экономические отношения нового типа. Жилищная сфера является важнейшей составной частью экономики. В Российской Федерации на долю жилищной сферы приходится около 20% воспроизводимого национального богатства, и в строительстве жилья, его ремонте и техническом обслуживании занято 13% общей численности работающих. В Российской Федерации более 8 миллионов семей, что составляет около 20% населения, состоят на учете для получения жилья по действующим нормативам.

Особую актуальность имеет жилищная проблема в крупных городах. Именно в них наиболее ярко проявляются как позитивные, так и негативные аспекты урбанизации. С одной стороны, крупные города, обладая высокой концентрацией населения и застройки, имеют огромный социально-экономический потенциал, а с другой, для них характерны многочисленные проблемы. К их числу относятся: ухудшение экологической ситуации, рост преступности, перенаселение, дороговизна жизни, рост заболеваемости и ухудшение здоровья населения, социальная напряженность и др. В настоящее время во многих крупных городах страны наблюдается спад производства, рост безработицы, сокращение продолжительности жизни, дефицит бюджета и экономические трудности. Многие категории населения получают заработную плату или пенсии несвоевременно и не в силах оплачивать жилье и коммунальные услуги. Эти процессы протекают на фоне устойчивого сокращения бюджетного финансирования жилищной сферы, что ведет к негативным последствиям - обветшанию жилищного фонда, низкому качеству его технического обслуживания, увеличению потерь энергоресурсов и перерастанию проблемной ситуации в жилищной сфере в кризисную.

Для успешного реформирования жилищной сферы крупного города в условиях экономики переходного периода необходима обоснованная жилищная политика, охватывающая все стадии процессов воспроизводства жилищного фонда.

Исследования по проблемам воспроизводства жилищного фонда, эффективности инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, реконструкции, модернизации и технического обслуживания объектов жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах таких экономистов, как Балабанов И. Т., Барановская Н.И., Бриль А.Р., Блех Е.М., Деева А.И., Идри-сов А.Б., Панибратов Ю.П., Прокопишин А.П., Рекитар Я.А., Смирнов Е.Б., Чекалин B.C., Чернышев А.Н. и др.

Однако в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только отдельные элементы управления строительством объектов в жилищной сфере без учета оценки затрат на эксплуатацию жилищного фонда. Успех жилищной политики и проводимой жилищной реформы может быть обеспечен только на основе разработки и реализации мероприятий, основанных на исследовании и анализе всей совокупности элементов процесса воспроизводства жилищного фонда с учетом их взаимных связей, т.е. на основе системного и комплексного подхода, учитывающего действие рыночных факторов.

Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере, как жилищная.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке методических основ и рекомендаций по формированию эффективного механизма регулирования процессов воспроизводства жилищного фонда крупного города.

Цель исследования определила постановку и решение следующих задач:

■ исследование проблем и развития форм воспроизводства жилищного фонда в России и Санкт-Петербурге;

■ анализ федеральной и региональной жилищной политики, тенденций развития и условий жилищного строительства в России и Санкт-Петербурге;

■ исследование современных методов и функций управления процессом воспроизводства жилищного фонда крупного города;

■ разработка механизма планирования, финансирования и размещения бюджетных заказов на строительство объектов в жилищной сфере;

■ разработка методических основ, принципов формирования конкурентной среды в сфере воспроизводства жилищного фонда ;

■ разработка основных направлений управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере;

• разработка противозатратного механизма в жилищной сфере;

■ исследование методов оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда.

Объектом исследования является процесс воспроизводства жилищного фонда в условиях формирования экономических отношений рыночного типа и проводимой жилищной реформы.

Предметом исследования являются условия и система организационно-экономических отношений в сфере воспроизводства жилищного фонда крупного города.

Методы исследования. Теоретическая база при исследовании основана на современных теоретических положениях, изложенных в трудах ведущих отечественных и зарубежных ученых-экономистов, Методиче-

ской базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов по вопросам жилищной политики. В основе исследования лежит диалектический метод, изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного, логического и сравнительного анализа.

Научная новизна. Научная новизна диссертационного исследования

заключается в следующем:

* выявлены особенности и уточнены условия воспроизводства жилищного фонда в России и Санкт-Петербурге;

■ уточнена сущность понятий "воспроизводство жилищного фонда", "капитальный ремонт", " модернизация" и "реконструкция";

■ предложен методический подход к формированию механизма планирования, финансирования и размещения бюджетных заказов на строительство объектов в жилищной сфере;

■ предложена концепция и мероприятия по формированию противозатратного механизма в жилищной сфере, основанные на минимизации совокупных затрат на протяжении всего жизненного цикла каждого объекта жилищного фонда с учетом фактора времени;

■ обобщен зарубежный опыт действующих механизмов конкурсного отбора претендентов в строительстве, сформулированы принципы конкурсного отбора претендентов и предложен механизм формирования конкурентной среды при размещении заказов на строительство, ремонт и обслуживание объектов жилищного фонда;

■ предложен методический подход к организации взаимодействия с инвесторами в жилищной сфере, обеспечивающий благоприятный инвестиционный климат;

■ разработан механизм подготовки и проведения инвестиционных конкурсов на право строительства и реконструкции объектов жилищного фонда;

• предложена система показателей для оценки социальной и экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда.

Практическая значимость выводов и предложений, содержащихся в диссертации, связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной социально значимой проблемы повышения качества обеспечения населения жильем и жилищными услугами, являющейся одной из наиболее важных для вывода страны из кризисного состояния и ее дальнейшего развития.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной жилищной политики администрациями регионов и городов.

На защиту выносятся:

1) методические рекомендации по формированию механизма планирования, финансирования и размещения бюджетных заказов на строительство объектов в жилищной сфере;

2) методические рекомендации по организации взаимодействия с инвесторами в жилищной сфере, обеспечивающий благоприятный инвестиционный климат;

3) механизм подготовки и проведения инвестиционных конкурсов на право строительства и реконструкции объектов жилищного фонда;

4) механизм формирования конкурентной среды при размещении заказов на строительство, ремонт и обслуживание объектов жилищного фонда;

5) концепция и мероприятия по формированию противозатратного механизма в жилищной сфере, основанные на минимизации совокупных затрат на протяжении всего жизненного цикла каждого объекта жилищного фонда с учетом фактора времени.

Апробация работы. Основные научные результаты докладывались и были одобрены на секции экономики строительства научных конференций СПбГАСУ (1997, 1998 и 1999), на заседаниях правительства Санкт-Петербурга, на научно-практических семинарах в СПбГАСУ и Британском строительном центре (1999, 2000). По теме диссертации опубликовано 5 работ общим объемом 9 печатных листов.

Отдельные результаты исследования внедрены в АО "ЛенжилНИИпроект" (Санкт-Петербург) и ОАО "Оргтехстрой" (Санкт-Петербург) при разработке концепции городской программы капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга до 2010 года, в практической деятельности территориального управления Кировского района Санкт-Петербурга при формировании механизмов взаимодействия с инвесторами в жилищной сфере.

Структура и содержание работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Переход России к экономическим отношениям рыночного типа сопровождается значительным снижением темпов воспроизводства жилищного фонда.

На рис.1 показана динамика ввода жилищного фонда в Российской Федерации за 1990-1999 годы, которые свидетельствуют о том, что объемы ввода жилья за 1997-1999 года составляют примерно 50% объемов 1990 года. < .

1990 1991 19921993 1994 1995.1996 1997 1998 1999

Рис. 1. Динамика ввода общей площади жилья в Российской Федерации в 1990-1999 гг.

Показатели ввода жилищного фонда в Санкт-Петербурге приведены в табл. 1.

Таблица 1.

Ввод жилья в Санкт-Петербурге по источникам финансирования

Источники 1996 1997 1998 1999

финансирования Ввод. % Ввод, % Ввод, % Ввод, %

тыс. м2. тыс. мг. тыс. мг. тыс. мг.

Всего 713,3 756,2 849,3 1072

Новое строительство 621,5 100 663,7 100 798,2 100 963,7 100

1. Бюджет, всего, 13,2 2,1 34,7 5,2 31,4 3,9 31,7 3,2

в т.ч. федеральный 1,8 0,3 - - 11,8 1,5 1,3 0,1

2. Средства ЖСК 69,4 11,2 108,3 16,3 38,7 4,8 42,7 4,4

3. Средства муниципального

жилищного займа 9,3 1,5 - - 23,2 2,9 - -

4. Средства инвесторов 485,2 78,1 472,6 71,2 653 81.8 824,2 85,5

5. Индивидуальное строи-

тельство 44,6 7,2 48,3 7,3 51,9 6,5 65,1 6,8

Реконструкция 91,8 100 92,5 100 51,1 100 108,3 100

1. Городской бюджет 10,1 11 19,7 21,3 6,6 12,9 8,9 8,2

2. Средства муниципального

жилищного займа 1,5 1,6 - - 4,3 4 - -

3. Средства инвесторов 81,7 71,3 77,1 44,5 87,1 95,1 87,8

Из табл.1 видно, что за последние годы резко сократилось бюджетное финансирование строительства и реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга. Только в 1999 году удалось ввести чуть больше 1млн. квадратных метров жилья, хотя в доперестроечный период в городе вводилось более 1,5 млн. квадратных метров в год. Особое опасение вызывает ухудшающиеся состояние жилищного фонда. Более 9 млн. квадратных метров жилья нуждаются в неотложной реконструкции и капитальном ремонте. На начало 1999 года не менее 370 тыс. квадратных метров жилья признаны аварийными, что в 4 раза превышает аналогичный показатель 1993 года. Главной причиной кризисного состояния жилищного фонда Санкт-Петербурга является многолетнее и многократное снижение финансирования его обслуживания и капитального ремонта. Бюджетное финансирование капитального ремонта в 1991-1998 гг. снизилось в 10 раз (рис. 2.).

М492.20

1989 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998

Рис. 2. Финансирование капитального ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга (в ценах 1998 года)

Особое опасение вызывает сокращение финансирования капитального ремонта отдельных элементов и систем жилых зданий. Так, например, в 1998 году нормативная потребность в ремонте кровель была удовлетворена на 9,9%, фасадов - на 2%, герметизаций стыков - на 0,8%, ремонте централизованного отопления - на 2,5 %, внутреннего водопровода и канализации -на 0,4%, лифтов - на 1%.

Для успешного реформирования жилищной сферы крупного города в условиях экономики переходного периода необходима обоснованная жилищная политика, охватывающая все стадии процессов воспроизводства жилищного фонда. Проведённый анализ нормативно-правовых документов федерального уровня показывает, что отсутствует единая научно-

обоснованная концепция, охватывающая весь процесс воспроизводства жилищного фонда. Основные документы по реформированию, в первую очередь, связаны только с жилищно-коммунальным хозяйством. Таким образом, отсутствует системный подход к реформированию всех процессов воспроизводства жилищного фонда.

В экономической литературе и нормативно-правовых документах различных уровней мы не нашли однозначной трактовки понятия "воспроизводство жилищного фонда". В диссертационной работе были проведены исследования различных подходов с целью выявления сущности этого понятия. В результате нами сформулировано его уточненное определение: воспроизводство жилищного фонда - это непрерывный процесс его возобновления и предотвращения от преждевременного износа, включающий в себя проектирование, новое строительство объектов, их техническое обслуживание и текущие ремонты в процессе эксплуатации, реконструкцию или модернизацию до полного износа и сноса зданий.

Предлагаемый подход к определению понятия "воспроизводство жилищного фонда" рассматривает объект исследования как систему, включающую все элементы и их взаимосвязи от начала проектирования жилья до его сноса в связи с моральным и физическим износом. Основные элементы воспроизводства объектов жилищного фонда показаны на рис. 3.

Как показал анализ опыта выполнения муниципальных заказов на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов в жилищной сфере, основная проблема заключается в перебоях с финансированием выполненных работ из-за дефицита бюджетных средств. В результате средства за выполненные работы перечисляются с задержками, что приводит к увеличению накладных расходов и удорожанию строительства или ремонта. Для ликвидации этого недостатка в работе предложен порядок планирования и бюджетного финансирования строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов, финансируемых из бюджетных средств, представленный на рис. 4. Предлагаемый порядок позволит обеспечить сбалансированность муниципальных планов с выделенными из городского бюджета средствами при минимизации затрат путем конкурсного размещения заказов. Достигнутая таким образом сбалансированность позволит обеспечить стабильность финансирования строящихся и реконструируемых объектов и исключить случаи неплатежей за выполненные работы.

При организации торгов в сфере ремонта и технического обслуживания жилищного фонда в работе предлагается использование двух подходов к установлению критериев выбора победителя.

В первом случае заказчик устанавливает требования к качеству обслуживания и ремонта и выбирает ту подрядную организацию, которая способна обеспечить выполнение требований по наиболее низкой цене. Этот подход является традиционным.

Техническое обслуживание контроль технического состояния обеспечение нормативных параметров в помещениях и режимов работы оборудования аварийно-

диспетчерское обслуживание наладка инженерного оборудования подготовка к сезонной эксплуатации

Санитарное содержание уборка мест общего пользования

уборка придомовой территории сбор и вывоз мусора

уход за зелеными насаждениями

Текущий репонт А. Плановый Б. Внеплановый комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей

Капитальный ремонт

А. Выборочный Б. Комплексный устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление их или замена, улучшение эксплуатационных показателей

Реконструкция и модернизация переустройство объекта, улучшение его основных технико-экономических показателей

Рис. 3. Основные элементы воспроизводства объектов жилищного фонда

11 | МЕРОПРИЯТИЯ | ИСПОЛНИТЕЛИ 1

1. Определение величины бюджетных средств, направляемых на строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда в планируемом году (О) Бюджет разрабатывается Администрацией и утверждается Законодательным собранием Санкт-Петербурга

1 *

2. Определение величины бюджетных средств (3), необходимых на продолжение работ по задельным объектам для обеспечения их ввода. Администрация города

3. Определение величины средств, которые могут быть направлены на вновь начинаемое строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда (Б) Администрация города Б = О - 3

4. Формирование списка объектов, строительство, реконструкция и ремонт которых предполагается осуществлять за счет бюджетных средств Районные Администрации, Комитеты и другие Службы

1

5. Ранжирование списка объектов по степени значимости с учетом социальных, экономических и др. факторов. Специально созданная экспертная группа с привлечением общественности

1

б. Составление списка объектов, начинаемых в планируемом году и стоимость работ, по которым не превышает величину Б. Комитет по строительству

1

7. Разработка графика проведения конкурсных торгов. | Комитет по строительству ]

8. Разработка тендерной документации, объявление и проведение конкурсных торгов. Комитет по строительству

Рис. 4. Порядок планирования и бюджетного финансирования строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов

жилищного фонда

В условиях дефицита бюджетных средств может быть использован и другой подход - заказчик заранее объявляет стоимость обслуживания одного квадратного метра жилищного фонда и выбирает того подрядчика, который за данную цену предложит и обеспечит наиболее высокое качество работ и услуг.

Сложившаяся в Санкт-Петербурге система распределения пятен под застройку и предоставления прав на реконструкцию объектов жилищного фонда вызывает нарекания большинства инвесторов. Взаимоотношения

администрации города с инвесторами регулируются городской инвестиционно-тендерной комиссией, которая сегодня использует одинаковый порядок подготовки тендерной документации для всех объектов. Практика проведения инвестиционных конкурсов показывает, что часто выигрывают мелкие фирмы, приближенные к крупным финансовым группам и банковским структурам, а затем они перепродают право на строительство другим компаниям по более высоким ценам. Это свидетельствует о том, что стартовые цены выставляемых лотов часто занижены. В результате городской бюджет теряет доходы. Имеют место и ситуации, когда стартовые цены лотов бывают завышены, и инвесторы на такие предложения не реагируют.

Для создания системы, обеспечивающей благоприятный инвестиционный климат в любой сфере, в том числе и в жилищной, необходимо сформировать условия, удовлетворяющие инвестора. При этом главным критерием, определяющим целесообразность вложения капитала, является норма прибыли, которую получит инвестор с учетом рисков, связанных с реализацией проекта. В работе все объекты разделены на три группы:

1) Обеспечивающие норму прибыли на вложенный капитал в размере выше средней, сложившейся на инвестиционно-финансовом рынке.

2) Обеспечивающие среднюю норму прибыли.

3) Не обеспечивающие среднюю норму прибыли или объекты, реализация инвестиционного проекта по которым будет убыточной.

Для стимулирования инвестиционной активности по третьей группе объектов инвестору необходимо предоставить ряд льгот по налогообложению, аренде земли и т.д., позволяющих довести рентабельность инвестиций до необходимого уровня. При этом исходной посылкой должна являться величина необходимой нормы прибыли на вложенный капитал. В общем виде, без учета фактора времени, норма прибыли определяется по формуле:

/о = ^ (О

где: /0- необходимая для инвестора норма прибыли на вложенный капитал (в долях единицы);

I"2 - сумма прибыли, обеспечивающая получение необходимой нормы прибыли;

0 - величина вкладываемого капитала.

После проведения строительных или ремонтных работ объекта жилищного фонда инвестор может получить доход за счет продажи квартир или сдачи их в аренду. Остановимся на рассмотрении варианта, предполагающего продажу квартир после строительства или реконструкции жилого дома. Инвестор будет заинтересован в реализации проекта, если:

±бт-в (2) >1

где: п - число квартир в здании;

0гР!Ь - рыночная ценау'-н квартиры или другого помещения.

В случае равенства в представленном уравнении, обеспечивается средняя норма прибыли для инвестиционного проекта. При этом городская администрация не должна брать плату с инвестора за предоставление права на строительство или реконструкцию объекта. В то же время не требуется и специальная поддержка инвестора в виде льготного налогообложения, бесплатной аренды земли и т.п. В данном случае объект инвестирования будет соответствовать второй группе классификации. Для первой и третьей группы объектов инвестирования будет иметь место отклонение (со знаком "+" для 1 группы, со знаком "-" для 3 группы). Для того, чтобы определить метод его расчета, введем обозначение величины этого отклонения в формулу (2).

(3)

1-1

Для второй группы объектов Л = 0. Из формулы (1) определим значение П.

Для того, чтобы определить величину отклонения, опираясь на заданный размер нормы прибыли (/0), подставим значение необходимой суммы прибыли (77,,)' полученное из формулы (4), в формулу (3):

Преобразуем эту формулу для нахождения отклонения:

Л'

Вынося значение О за скобки, получим:

А (7)

Таким образом:

Если Д < 0, то рассчитанная величина будет представлять размер платы инвестора за право строительства или реконструкции объекта жилищного фонда, т.е. стартовую цену для проведения инвестиционного конкурса.

Если А = 0, то объект инвестирования должен выставляться на конкурс со стартовой ценой равной нулю, т.е. начальное условие - бесплатное предоставление права на строительство или реконструкцию объекта.

Если А > 0, то рассчитанная величина будет представлять собой размер необходимой поддержки для инвестора, позволяющей обеспечить

требуемую норму прибыли на сложенный капитал. В данном случае стартовая цена выставляемого на конкурс объекта инвестирования равна нулю. Кроме этого инвестору предлагаются ряд льгот и, возможно, бюджетная поддержка в ходе реализации инвестиционного проекта. В сумме величина льгот и бюджетного дотирования должна быть равна А .

Если инвестор реализует проект строительства или реконструкции жилого здания с целью удовлетворения собственных нужд в обеспечении своих сотрудников жилой площадью, то должно быть соблюдено условие:

а (*>

.с*

Из формулы (8) следует, что величина средств, направляемых на строительство или реконструкцию жилого здания с целью обеспечения жильем сотрудников предприятия, выступающего в роли инвестора, должна быть меньше (или в крайнем случае равна) стоимости готовых аналогичных квартир на вторичном рынке жилищного фонда. Если эти условия не будут соблюдены, то процесс инвестирования строительства или реконструкции жилого объекта не состоится, а инвестиции будут направлены на вторичный рынок жилищного фонда с целью приобретения уже готовых квартир.

Для того, чтобы создать условия, способствующие повышению инвестиционной активности в жилищной сфере на основе описанных выше методов расчета инвестиционной привлекательности каждого объекта, при подготовке инвестиционного конкурса фонду имущества необходимо выполнить следующие дополнительные функции:

• проведение маркетинговых исследований на рынках жилищного фонда и жилищных услуг с целью объективного прогнозирования будущей доходной части каждого инвестиционного проекта, связанного с новым строительством или реконструкцией жилищного фонда;

• определение стоимости строительства или реконструкции по каждому объекту инвестирования с целью прогнозирования инвестиционных ресурсов для реализации проекта;

• расчет показателей эффективности инвестиций по каждому инвестиционному проекту с целью определения инвестиционной привлекательности объекта инвестирования;

• на основе проведенных расчетов эффективности инвестиций и определения величины отклонений Д по формуле (7) выявить, к какой группе относится объект инвестирования, и принять решение по формированию требований к инвестору;

• при получении положительной величины Д сформировать мероприятия, позволяющие снизить затраты инвестора при реализации инвестиционного проекта путем предоставления льгот , отсрочки и т.п., включая возможную бюджетную поддержку, и обеспечить необходимый размер прибыли с учетом разумных сроков реализации проекта;

• разработать окончательные условия инвестиционного конкурса и требования к инвестору, подготовить тендерную документацию по выбранному объекту и объявить проведение конкурса;

• присудить право реализации инвестиционного проекта претенденту, предложившему наилучшие для города условия и обеспечившему гарантии его выполнения;

• заключить инвестиционный договор и контролировать ход его выполнения.

Порядок подготовки к проведению инвестиционного конкурса на основе предлагаемого подхода можно представить в виде алгоритма (рис.5).

При проведении расчетов для определения достоверной величины отклонений важно правильно спрогнозировать затраты инвестора, связанные с реализацией проекта, т.е. определить При этом особого подхода требует определение затрат при реализации проектов, связанных с реконструкцией или комплексным капитальным ремонтом жилых объектов. В общем виде затраты на реализацию подобных проектов можно определить по следующей формуле;

=++б>яо + £оЯг+йрас+0, (9)

где: - затраты, связанные с приобретением прав инвестором на реконструкцию или капитальный ремонт объекта недвижимости;

{Э„р - затраты на проведение проектных и предпроектиых работ;

(2рср - затраты на производство ремонтно-строительных работ;

<2орг - затраты инвестора, связанные с управлением проектом и организацией ремонтно-строительных работ;

(¿Рас - затраты, связанные с расселением жильцов из объекта, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции;

Q„ - прочие расходы (отчисления на инфраструктуру, федеральные и территориальные налоги, обеспечение гарантий, страховые взносы, уплата процентов за банковский кредит и т.п.).

Если готовый после реконструкции или комплексного капитального ремонта объект предполагается продать на рынке жилищного фонда, то инвестиционный проект будет рентабельным и привлекательным при соблюдении условия:

(ю)

или

где: уу - необходимая сумма прибыли, обеспечивающая требуемую рентабельность инвестиций за соответствующий период;

С? ■ рыночная цена 1-й квартиры в отремонтированном объекте;

п - число квартир, подлежащих продаже;

О - рыночная цена всего здания.

Определение затрат по реализации инвестиционного проекта

Оценка эффективности инвестиций по проекту

Разработка мероприятий, позволяющих снизить затраты инвестора до необходимого уровня

Формирование

условий конкурса

Да и требований к

инвестору

Проведение инвестиционного конкурса

Выбор победителя конкурса

Заключение инвестиционного договора

КОНЕЦ

Рис. 5. Укрупненный алгоритм подготовки к проведению инвестиционного конкурса в сфере воспроизводства жилищного

фонда

При этом цена всего здания может быть равна сумме рыночных цен входящих в него отдельных помещений. Однако, следуя правилу, что розничные цены всегда выше оптовых, рыночная цена всего здания будет меньше суммы рыночных цен входящих в него помещений.

Если в ходе реализации инвестиционного проекта предполагается сдача жилья в аренду, должно соблюдаться условие:

(хх+е^-б^л. (12)

где: п - количество лет сдачи жилья в аренду (по опыту зарубежных стран такой период составляет 5-7 лет);

- прибыль, полученная в г'-м году за счет сдачи жилья в аренду;

ф - рыночная цена объекта после завершения инвестиционного проекта (оценивается по методу приносящей доход недвижимости или сравнения продаж).

Важнейшим элементом повышения инвестиционной активности в жилищной сфере является развитие долгосрочного кредитования граждан, желающих построить или приобрести жилье в собственность. В странах с развитой рыночной экономикой, таких как США, Германия, Великобритания, до 95% жилья приобретается или строится в рассрочку.

Анализируя ситуацию, сложившуюся в сфере кредитования в России, можно отметить следующие моменты, препятствующие развитию ипотечного кредитования:

• отсутствие государственной помощи в развитии ипотечного кредитования;

• отсутствие у банков свободных денежных средств для долгосрочного кредитования приобретения жилья;

• существование для банков более привлекательных финансовых инструментов;

• высокий риск долгосрочного кредитования физических лиц из-за нестабильной экономической и политической ситуации в стране;

• отсутствие у банков опыта работы с населением по долгосрочному кредитованию приобретения жилья;

• несовершенство нормативно-правового механизма выселения заемщика, не выполняющего свои обязательства по возврату кредита, из заложенного жилья.

Для успешного становления и развития ипотечного кредитования, по нашему мнению, необходимо выполнить следующие условия:

• доступность кредита для заемщика;

• прибыльность для кредитора;

• защита кредитора от кредитного риска (риска невозврата кредита);

• защита кредитора от риска процентной ставки (банк может выдать кредит по фиксированной ставке, которая на протяжении кредитного периода может стать меньше сложившейся на финансовом рынке).

По мнению зарубежных специалистов, максимальный размер средств, выплачиваемых в счет погашения долга и процентов по нему, не должен превышать 25-30% дохода семьи. В противном случае возрастает риск невозврата. С учетом этого в работе проведены расчеты с целью исследования влияния кредитного периода, процентной ставки и дохода семьи на возможную величину ипотечного кредита, который может быть выдан банком при относительно небольшом риске невозврата.

Результаты расчетов для семей Санкт-Петербурга со средними доходами в 1999 году приведены в табл.2.

Имея в виду, что стоимость двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге составляет от 20 до 30 тыс. долларов, из приведенных показателей видно, что семья из двух работающих со средними доходами на уровне 1999 года ограничена величиной кредита, не позволяющей оплатить 70% стоимости квартиры даже при кредитном периоде в 30 лет и годовой процентной ставке 8%. При этом видно, что увеличение кредитного периода не прямо пропорционально влияет на максимально возможную величину кредита, который может быть выдан заемщику с нормальной для банка величиной риска невозврата.

Таблица 2.

Максимальный размер ипотечного кредита, который может быть выдан (с нормальным риском) семье из двух работающих человек с доходом в 320 долларов США в месяц в зависимости от процентной ставки и кредитного периода (тыс.дол.)

Кредитный период (лет) Процентная ставка (%)

8 10 12 14 20

5 4,6 4,4 4,2 4,0 3,4

10 7,7 7,1 .6,5 6,0 4,8

15 9,9 8,8 7,9 7,1 5,4

20 11,3 9,8 8,6 7,6 5,6

25 12,3 10,5 9,0 7,9 5,7

30 13,0 10,9 9,3 8,1 5,7

Из табл.2 видно, что увеличение кредитного периода для семьи из двух работающих с доходом 160 дол. в месяц не решает проблемы доступности требуемой величины испорченного кредита. При этом чем больше процентная ставка, тем незначительнее влияет увеличение кредитного периода на возрастание величины доступного кредита. Так, например, при увеличении кредитного периода с 20 до 30 лет при 10% -ной ставке дос-

тупный кредит увеличивается на 1,1 тыс. дол., а при 20%-ной - всего на 100 дол.

Затраты на техническое обслуживание, ремонт и энергообеспечение жилого здания во многом зависят от его типа и проектного решения. В связи с этим при проектировании объектов нового жилищного строительства или разработке проекта реконструкции жилого здания особое значение приобретает обеспечение экономии будущего труда. При анализе проектов строительства и реконструкции жилья следует рассматривать не только затраты на производство строительно-монтажных работ, но и эксплуатационные затраты в течение всего периода службы каждого объекта. Для этого необходимо первоначальные единовременные затраты на строительство привести к годовому значению с учетом срока службы объекта и суммировать с годовыми эксплуатационными затратами. Таким образом получают общие годовые издержки. В общем виде это требование можно выразить формулой:

■ 3„, = Я,+С-\™ (13)

где гоДовыв совокупные затраты на строительство' и эксплуатацию в расчете на

жизненный цикл здания;

- капитальные вложения на строительство здания в расчете на 1 год жизненного цикла объекта;

С - годовые эксплуатационные затраты.

Формула (13) может быть использована только для сравнения проектов строительства одинаковых по площади жилых зданий. Для универсального сравнения проектов необходимо указанные в формуле значения привести к 1 м2 площади здания. Для этого можно использовать следующую модель:

^^¿С,-*™ (14)

1 1 "I

где: - стоимость строительства 1 м2 площади жилого здания, включая затраты на его проектирование и инженерную подготовку территории;

- затраты па капитальные ремонты в расчете на 1 м2 площади здания за весь

жизненный цикл (рассчитывается на основе прогноза физического износа здания); У - расчетный срок службы здания до сноса;

У1~ число видов затрат на техническое обслуживание и ресурсообеспечение

здания, за исключением затрат на обеспечение его ресурсами, размер потребления которых зависит от пользователей и фиксируется приборами учета (электроэнергия, горячая и холодная вода, газ);

С - годовая величина 1-го вида затрат на обслуживание и ресурсообеспечение 1 м2 площади здания (затраты на техническое обслуживание, текущий и планово-предупредительные ремонты, теплообеспечение, уборку территории общего пользования и т.п.).

Предлагаемая модель минимизации совокупных затрат, рассчитанных на жизненный цикл объекта, не учитывает фактора времени. Для учета этого фактора используют метод дисконтирования финансовых потоков. Этот метод позволяет учесть изменение стоимости денег во времени. Учитывая это, можно записать уточненное содержание второго слагаемого формулы (14) (первое слагаемое не требует дисконтирования, так как представляет собой единовременные затраты в текущих ценах):

К„ К^+К^-К^ ....

---- ---,/ = 1,2,3 ...т (15)

Т Т Т

где; 1СКр\' затраты на первый капитальный ремонт в расчете на 1м2 площади здания в текущих ценах;

, - коэффициент приведения затрат, соответствующий времени проведения первого капитального ремонта и уровню удорожания ресурсов;

- затраты на _/'-й капитальный.ремонт в расчете на 1м2 площади здания, проводимый в /-м году;

- коэффициент приведения затрат на производство ./-го капитального ремонта в /-м году;

т - число капитальных ремонтов здания, запланированное на жизненный цикл

объекта.

В качестве коэффициента приведения здесь используется коэффициент компаундинга, увеличивающий будущие затраты по правилу сложных процентов (К).

я,=(1+/У о*)

где: 2 - процентная ставка (в долях единицы);

I - расчетный период, соответствующий процентной ставке (месяц, год).

Третье слагаемое формулы 14 с учетом фактора времени будет иметь следующий вид:

Л ~ Гр Т *

¡ = 1,2,3 ...и, (17)

/ = 1,2,3...Г

где: С^ - годовая величина 1-го вида затрат на обслуживание и ресурсообеспечение 1 м2 площади здания в 1-й год эксплуатации; (2гц - то же, в (-й год эксплуатации;

- коэффициент приведения затрат на ¡-й вид ресурса в /-й год эксплуатации

здания;

- число видов затрат на техническое обслуживание и ресурсообеспечение

здания,

У - расчетный срок службы здания до сноса.

Тогда можно определить уточненную функцию минимизации совокупных затрат в расчете на жизненный цикл объекта с учетом фактора

времени:

ic.-K,) / Т -»mm (18)

J-l I-1 t-l

В качестве ограничений в предлагаемых моделях будут выступать:

• величина инвестиционных ресурсов, позволяющих снизить будущие затраты и минимизировать тем самым совокупные;

• требования к архитектурно-планировочному решению, связанные с необходимостью органичного сочетания проектируемого здания с особенностями городской застройки;

• требования к качеству внутренней отделки и насыщенности жилых помещений инженерным и другим оборудованием (кондиционеры, встроенная и кухонная мебель и т.д.).

В заключении работы сформулированы основные выводы и предложения.

По теме диссертации опубликованы следующие работы

1. Основные направления реформирования жилищной сферы в современных условиях./Управление развитием жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений. Сб. научн. тр. - СПб.: Изд-во ЗАО "Экополис", 2000.- 0,6 п.л. (Авт. 0,3 п.л.).

2. Как развить ипотеку./Регион: Политика - Экономика - Социология. -СПб.: №4, 2000.-0,3 п.л.

3. Проблемы воспроизводства жилищного фонда в России и Санкт-Петербурге. /Управление развитием жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений. Сб. научн. тр. - СПб.: Изд-во ЗАО "Экополис", 2000.- 0,7 п.л.

4. Руководящие нормативно-методические материалы по организации содержания и ремонта жилищного фонда в условиях реформы. Часть Ш.1/ Под ред. A.C. Клименко - СПб.: Изд-во ОАО "Орггехстрой", 1998. - 10 п.л. (Авт. 4,0 п.л.).

5. Руководящие нормативно-методические материалы по организации содержания и ремонта жилищного фонда в условиях реформы. Часть III.II/ Под ред. A.C. Клименко - СПб.: Изд-во ОАО "Оргтехстрой", 1998. - 8 п.л. (Авт. 3,0 п.л.).

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Клименко, Александр Сергеевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПРОБЛЕМЫ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В УСЛОВИЯХ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА

1.1. Характеристика и проблемы воспроизводства жилищного фонда в России и Санкт-Петербурге

1.2. Анализ форм воспроизводства жилищного фонда и их развития в Санкт-Петербурге

1.3. Федеральная и муниципальная жилищная система

ГЛАВА 2.

2.2.1.

2.2.2. 2.3.

ГЛАВА 3.

ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО МЕХАНИЗМА ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Формирование механизма планирования, финансирования и размещения бюджетных заказов на строительство объектов в жилищной сфере

Повышение инвестиционной активности в жилищной сфере

Формирование благоприятного инвестиционного климата в жилищной сфере Развитие ипотечного кредитования Формирование противозатратного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда

ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КРУПНОГО ГОРОДА Исследование методов оценки экономической эффективности

Формирование системы показателей оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда крупного города

Диссертация: введение по экономике, на тему "Проблемы и пути воспроизводства жилищного фонда крупного города"

Переходный период в России представляет собой сложный процесс, в ходе которого все секторы экономики должны быть переориентированы на экономические отношения нового типа. Жилищная сфера является важнейшей составной частью экономики. В Российской Федерации на долю жилищной сферы приходится около 20% воспроизводимого национального богатства, и в строительстве жилья, его ремонте и техническом обслуживании занято 13% от общей численности работающих. В России более 8 миллионов семей, что составляет около 20%, состоят на учете для получения жилья по действующим нормативам.

Особую актуальность имеет жилищная проблема в крупных городах. Именно в них наиболее ярко проявляются как позитивные, так и негативные аспекты урбанизации. С одной стороны крупные города, обладая высокой концентрацией населения и застройки, имеют огромный социально-экономический потенциал, а с другой, для них характерны многочисленные проблемы. К их числу относятся: ухудшение экологической ситуации, рост преступности, перенаселение, дороговизна жизни, рост заболеваемости и ухудшение здоровья населения, социальная напряженность и др. В настоящее время во многих крупных городах страны наблюдается спад производства, рост безработицы, сокращение продолжительности жизни, дефицит бюджета и экономические трудности. Многие категории населения получают заработную плату или пенсии не своевременно и не в силах оплачивать жилье и коммунальные услуги. Эти процессы протекают на фоне устойчивого сокращения бюджетного финансирования жилищной сферы, что ведет к негативным последствиям - обветшанию жилищного фонда, низкому качеству его технического обслуживания, увеличению потерь энергоресурсов и перерастанию проблемной ситуации в жилищной сфере в кризисную.

Сегодня в Санкт-Петербурге насчитывается около 300 тыс. семей, проживающих либо в коммунальных квартирах, либо имеющих площадь меньше установленных норм. При ежегодном продвижении очереди на 1 тыс. семей (в последние годы очередники получают не более 1000 квартир в год) очередь растянется на 300 лет. Большая часть петербургских очередников проживают в коммунальных квартирах, это примерно 200 тыс. семей. При этом основная часть коммуналок находится в историческом центре города. В большинстве случаев дома с коммуналками подлежат капитальному ремонту и реконструкции. Таким образом, проблема расселения коммунальных квартир непосредственно связана как с сокращением городской очереди, так и с необходимостью реконструкции жилищного фонда города.

Пятая часть жилищного фонда города, составляющая 18,5 млн. кв. метров, расположена в центре города. Из них 10,2 млн. кв. метров по физическому и моральному износу нуждаются в проведении реконструкции. В том числе 4,8 млн. кв. метров находятся в предаварийном и аварийном состоянии и требуют неотложного проведения ремонтно-строительных работ. 1488 жилых домов центра города находятся на учете в Государственной инспекции по охране памятников, что вызывает особую тревогу за состояние жилищного фонда именно этой части города, представляющей собой историческую застройку.

Главной предпосылкой существующего кризисного состояния жилого фонда Санкт-Петербурга является хроническое многолетнее и многократное недофинансирование сферы содержания, эксплуатации и капитального ремонта жилья относительно минимально необходимых нормативных потребностей. Сложившийся в эпоху социализма абсолютный приоритет нового жилищного строительства относительно задач ремонта и реконструкции существующего жилья обусловил ускоренный износ и выход из границ общепринятых стандартов проживания домов не только старого дореволюционного фонда, но и зданий, срок службы которых не превышает 30-40 лет.

Прошедшие 10 лет экономических реформ не улучшили, а напротив - значительно усугубили указанную проблему, в особенности, - в сфере капитального ремонта, бюджетное финансирование которого за период с 1991 по 1998 год в сопоставимых ценах снизилось фактически в 10 раз.

Следует отметить, что значительная часть жилищного фонда (почти 18%) содержится в домах дореволюционной постройки. Такое распределение жилищного фонда по срокам службы резко отличает Санкт-Петербург от других городов страны, где, в среднем, указанный фонд составляет 23%.

Для успешного реформирования жилищной сферы крупного города в условиях экономики переходного периода необходима обоснованная жилищная политика, охватывающая все стадии процессов воспроизводства жилищного фонда.

Исследования по проблемам воспроизводства жилищного фонда, эффективности инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, реконструкции, модернизации и технического обслуживания объектов жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах таких экономистов, как Балабанов И. Т., Бриль А.Р., Блех Е.М., Деева А.И., Идрисов А.Б., Панибра-тов Ю.П., Прокопишен А.П., Рекитар Я.А., Смирнов Е.Б., Чекалин B.C., Чернышев А.Н. и др.

Однако, в настоящее время, в экономической литературе рассматриваются, как правило, только отдельные элементы управления строительством объектов в жилищной сфере без учета оценки затрат на эксплуатацию жилищного фонда. Успех жилищной политики и проводимой жилищной реформы может быть обеспечен только на основе разработки и реализации мероприятий, полученных в результате исследования и анализа всей совокупности элементов процесса воспроизводства жилищного фонда с учетом их взаимных связей, т.е. на основе системного и комплексного подхода, учитывающего действие рыночных факторов.

Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере как жилищная.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке методических основ и рекомендаций по формированию эффективного механизма регулирования процессов воспроизводства жилищного фонда крупного города.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

• исследование проблем и развития форм воспроизводства жилищного фонда в России и Санкт-Петербурге;

• анализ федеральной и региональной жилищной политики, тенденций развития и условий жилищного строительства в России и Санкт-Петербурге;

• исследование современных методов и функций управления процессом воспроизводства жилищного фонда крупного города;

• разработка механизма планирования, финансирования и размещения бюджетных заказов на строительство объектов в жилищной сфере;

• разработка методических основ, принципов формирования конкурентной среды в сфере воспроизводства жилищного фонда ;

• разработка основных направлений управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере;

• разработка противозатратного механизма в жилищной сфере;

• исследование методов оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда.

Объектом исследования является процесс воспроизводства жилищного фонда в условиях формирования экономических отношений рыночного типа и проводимой жилищной реформы.

Предметом исследования являются условия и система организационно-экономических отношений в сфере воспроизводства жилищного фонда крупного города.

Методы исследования. Теоретическая база при исследовании основывалась на анализе современных теоретических положений, изложенных в трудах ведущих зарубежных и отечественных ученых-экономистов. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов по вопросам жилищной политики. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного, логического и сравнительного анализа.

Научная новизна. Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

• выявлены особенности и уточнены условия воспроизводства жилищного фонда в России и Санкт-Петербурге;

• уточнена сущность понятий "воспроизводство жилищного фонда", "капитальный ремонт", " модернизация" и "реконструкция";

• предложен методический подход к формированию механизма планирования, финансирования и размещения бюджетных заказов на строительство объектов в жилищной сфере;

• предложена концепция и мероприятия по формированию противозатратного механизма в жилищной сфере, основанные на минимизации совокупных затрат на протяжении всего жизненного цикла каждого объекта жилищного фонда с учетом фактора времени;

• обобщен зарубежный опыт действующих механизмов конкурсного отбора претендентов в строительстве и сформулированы принципы конкурсного отбора претендентов и предложен механизм формирования конкурентной среды при размещении заказов на строительство, ремонт и обслуживание объектов жилищного фонда;

• предложен методический подход к организации взаимодействия с инвесторами в жилищной сфере, обеспечивающий благоприятный инвестици

• онный климат;

• разработан механизм подготовки и проведения инвестиционных конкурсов на право строительства и реконструкции объектов жилищного фонда;

• предложена система показателей для оценки социальной и экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда.

Практическая значимость выводов и предложений, содержащихся в диссертации, связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной социально значимой проблемы повышения качества обеспечения населения жильем и жилищными услугами, являющейся одной из наиболее актуальных и важных в выводе страны из кризисного состояния и ее дальнейшего развития.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной жилищной политики администрациями регионов и городов.

Результаты исследования были использованы:

• разработан методический подход к реорганизации системы оплаты жилья и коммунальных;

• предложена концепция и мероприятия по формированию противозат ратного механизма в жилищной сфере, основанные на минимизации совокупных затрат на протяжении всего жизненного цикла каждого объекта жилищного фонда;

• предложена система показателей для оценки социальной и экономической эффективности управления строительством объектов в жилищной сфере.

Практическая значимость выводов и предложений, содержащихся в диссертации, связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной социально значимой проблемы повышения качества обеспечения населения жильем и жилищными услугами, являющейся одной из наиболее актуальных и важных в выводе страны из кризисного состояния и ее дальнейшего развития.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной жилищной политики администрациями регионов и городов.

Результаты исследования были использованы:

• при разработке концепции городской программы капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга до 2010 года;

• в практической деятельности территориального управления Кировского района Санкт-Петербурга при формировании механизмов взаимодействия с инвесторами в жилищной сфере.

По теме диссертации опубликовано 5 работ общим объемом 9,0 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Клименко, Александр Сергеевич

• результаты исследования были использованы при разработке концепции городской программы капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга до 2010 года;

• в практической деятельности территориального управления Кировского района Санкт-Петербурга при формировании механизмов взаимодействия с инвесторами в жилищной сфере.

Использование результатов исследования позволит повысить эффективность административного управления воспроизводством жилищного фонда и частично приблизиться к решению жилищной проблемы, представляющей огромную социальную значимость.

Заключение

Проведенная работа была нацелена на формирование эффективного механизма воспроизводства жилищного фонда крупного города в условиях формирования в России экономических отношений рыночного типа.

Региональная жилищная политика должна быть нацелена на всемирную поддержку развития жилищного строительства за счет всех источников инвестирования. Жилищная политика любого уровня управления реализуется через систему административного управления, в том числе и управления строительством, ремонтом, реконструкцией и техническим обслуживанием объектов в жилищной сфере. Как показал проведенный в работе анализ, многие проблемы воспроизводства жилищного фонда рассматриваются без учета их тесной взаимной связи. Так, например, проблемы нового строительства жилья в настоящее время, в основном, сводятся к снижению себестоимости строительства без учета будущих затрат на техническое обслуживание и ремонт объектов жилищного фонда, что приводит к увеличению совокупности общественных затрат.

В итоге проделанной работы получены следующие результаты:

• выявлена сущность процесса воспроизводства жилищного фонда, уточнены особенности жилищной сферы как объекта административного управления;

• уточнены и взаимосвязаны основные процессы, протекающие в жилищной сфере применительно к каждому объекту жилищного фонда и совокупности объектов;

• обобщен теоретический и практический опыт управления процессом воспроизводства жилищного фонда крупного города;

• выявлены основные проблемы воспроизводства жилищного фонда в России и Санкт-Петербурге.

В методической области:

• разработан методический подход к формированию механизма планирования, финансирования и размещения бюджетных заказов на строительство объектов в жилищной сфере, позволяющей обеспечить бюджетное финансирование приоритетных объектов и минимизировать затраты за счет конкурсного размещения заказов на строительство;

• разработаны методические рекомендации по формированию требований к инвестору, обеспечивающих инвестиционную привлекательность объектов строительства жилищного фонда на стадии подготовки инвестиционного конкурса;

• разработан методический подход к определению возможных объемов развития ипотечного кредитования, основанный на оценке рисков ипотечного банка и средних доходов семей;

• разработана математическая модель минимизации совокупных затрат в расчете на весь жизненный цикл объекта жилищного фонда с учетом фактора времени;

• предложена системе показателей оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда крупного города.

В области практики: