Повышение конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Повышение конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости"

004611"'

На правах рукописи

Хаджиев Анзор Алимбекович

ПОВЫШЕНИЕ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2010

2 1 ОКТ

004611220

Диссертация выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЬ ЛЬ: доктор экономических наук, профессор

Васильева Наталья Владимировна

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ: доктор экономических наук, профессор

Чекалин Вадим Сергеевич

Защита состоится « 2.4 » О/сТЛб/ЬЯ2§\<) г. в « УЛ » часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., 103а.

Автореферат разослан « ¿?/» С£и/лЗр£2Ъ\<) года.

кандидат экономических наук Громков Олег Владимирович

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ: Санкт-Петербургский филиал

Государственного университета -Высшей школы экономики

3 о

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, доцент

Н.Г. Плетнева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В последнее время в российской экономике и на рынке недвижимости, в частности, наблюдаются негативные тенденции, обусловленные кризисом. В этих условиях возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия факторов, влияющих на устойчивое функционирование субъектов, действующих на этом рынке, и в первую очередь, актуализируется вопрос обеспечения конкурентоспособности этих субъектов.

Управление объектами недвижимости связано с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан данный объект), осуществлением маркетинга, организацией эксплуатации объекта и другими многочисленными задачами. Для комплексного решения этих задач в качестве субъекта рынка недвижимости выступают управляющие компании, которые предлагают собственнику различные стратегии эксплуатации и развития объекта, наиболее полно соответствующие его интересам. Однако до недавнего времени доля недвижимости, передаваемой собственниками во внешнее управление, не превышала 1520%.

В последние годы ситуация стала меняться. Все больше собственников осознают преимущества профессионального управления недвижимостью, которое обеспечивает более высокую доходность объекта и освобождает собственника от необходимости практически ежедневно заниматься вопросами текущей эксплуатации объекта. Это приводит к росту спроса на услуги по управлению объектами недвижимости и привлечению в эту сферу все большего количества профессиональных управляющих. В этих условиях на первый план выдвигается проблема научного и практического обеспечения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.

В научном сообществе проблемам управления недвижимостью уделяется большое внимание. Эти проблемы и пути их решения рассмотрены в работах таких ученых, как А.Н. Асаул, И.А. Бачуринская, У.С. Баум, Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, В.В. Бузырев, В.И. Воропаева, Н.В. Васильева, С.Н. Волков, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, О.В Громков, Д.И. Клиланд, С.Н. Максимов, И.В. Смирнова, Г.М. Стерник, B.C. Чекалин, В.Д. Шапиро и др. В то же время проблемам эффективного осуществления текущей деятельности управляющими компаниями с точки зрения обеспечения их конкурентоспособности уделяется недостаточно внимания. Рассматриваются, преимущественно, вопросы организации эксплуатации объектов недвижимости, взаимоотношения с собственником, подрядчиками без учета потребности в обеспечении конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Цель диссертационного исследования состоит в совершенствовании научно-методических основ повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.

Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи: анализ особенностей рынка недвижимости как сферы деятельности управляющих компаний;

исследование функций управляющих компаний на рынке недвижимости;

выявление проблем развития управляющих компаний в современных условиях;

определение влияния конкурентоспособности управляющих компаний на развитие рынка недвижимости;

выявление основных факторов, определяющих конкурентные позиции управляющих компаний на рынке недвижимости;

определение сущности и структуры механизма повышения конкурентоспособности управляющих компаний;

обоснование методического подхода к оценке конкурентоспособности управляющих компаний;

разработка методических положений и рекомендаций по рационализации деятельности управляющих компаний, направленных на укрепление их конкурентных позиций на рынке недвижимости.

Объектом исследования является конкурентоспособность управляющих компаний как фактор укрепления их позиций на рынке недвижимости.

Предметом исследования является организационно-экономический механизм и методы повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили современные экономические теории функционирования предприятий в сфере недвижимости, труды отечественных и зарубежных ученых по проблеме функционирования рынка недвижимости, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, инструктивные материалы и методические рекомендации ведущих отраслевых институтов. Методология исследования базируется на принципах системного подхода, методах логического анализа и синтеза, статистической обработки информации, экономико-математического моделирования и организационного проектирования.

Научная новизна диссертации заключается в следующем:

1. Выявлены ключевые особенности рынка недвижимости как бизнес-среды управляющих компаний, уточнено понятие управления недвижимостью и раскрыты причины, стимулирующие его развитие как

самостоятельного вида экономической деятельности, что позволяет определить функции управляющих компаний на современном рынке недвижимости.

2. Дано авторское определение понятия конкурентоспособности управляющей компании на рынке недвижимости, определены базовые принципы и резервы повышения конкурентоспособности управляющих компаний, позволяющие обеспечить им лидирующие позиции на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.

3. Выявлены факторы конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости и проведена их классификация на внешние, определяющие динамику развития бизнес-среды управляющих компаний, и внутренние, определяющие позиции компании на рынке недвижимости (комплекс предоставляемых услуг, применяемые технологии обслуживания клиентов, профессионализм сотрудников компании, оперативность в оказании услуг, известность компании на рынке и другие). Классификация позволяет рациональнее использовать потенциал компании, сконцентрировав его на ключевых направлениях повышения конкурентоспособности.

4. Обоснована структура организационно-экономического механизма повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости, включающего совокупность мер воздействия на процессы, связи и факторы, определяющие результат деятельности управляющей компании, и субъектов, оказывающих влияние на ее конкурентоспособность.

5. Разработана методика количественной оценки конкурентоспособности управляющей компании, особенностью которой является применение коэффициентов, отражающих ключевые показатели конкурентоспособности - качество оказываемых услуг, ресурсы, имидж управляющей компании, ее доля на целевом рынке. Предлагаемая методика позволяет определить конкурентные позиции компании на рынке недвижимости.

6. Обоснованы содержание и схема процесса разработки и корректировки стратегии повышения конкурентоспособности управляющей компании, позволяющей обеспечить укрепление конкурентных позиций компании на рынке недвижимости на долгосрочный период.

Полученные в ходе исследования научные результаты соответствуют п.п. 15.69. «Методические основы анализа деятельности рынка недвижимости» и п.п. 15.71. «Управление объектами недвижимости» паспорта специальностей ВАК (экономические науки) по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).

Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке схем, методик, рекомендаций, направленных на контроль и повышение конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости и учитывающих современное состояние данного рынка как бизнес-среды управляющих компаний.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях: «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (2009 и 2010 гг.); «Youth and Business: in Search of New Ideas (Молодежь и бизнес в поисках новых идей)» (2008-2010 гг.). Основные результаты исследования используются в практической деятельности управляющих компаний и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 научных работ общим объемом 2,7 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

Во введении обоснована актуальность, цель и задачи исследования, показаны научная новизна и практическая значимость его результатов.

В первой главе «Актуальные проблемы деятельности управляющих компаний на рынке недвижимости» проведен анализ и выявлены особенности рынка недвижимости как экономико-правового пространства деятельности управляющих компаний; уточнено понятие управления недвижимостью в контексте проблематики исследования; показаны причины привлечения собственниками управляющих компаний; раскрыты их функции на рынке недвижимости; выявлены актуальные проблемы развития бизнеса по управлению недвижимостью.

Во второй главе «Научно-методические основы повышения конкурентоспособности управляющих компаний» рассматриваются вопросы управления конкурентоспособностью, выявлены факторы конкурентоспособности управляющих компаний, предложен механизм повышения конкурентоспособности, а также методика количественной оценки конкурентоспособности управляющей компании.

Третья глава «Рекомендации по повышению конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости» посвящена вопросам практической реализации организационно-экономического механизма повышения конкурентоспособности управляющих компаний. В ней даны рекомендации по разработке стратегии повышения конкурентоспособности УК, а также по формированию системы менеджмента качества в УК.

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Выявлены ключевые особенности рынка недвижимости как бизнес-среды управляющих компаний, уточнено понятие управления недвижимостью и раскрыты причины, стимулирующие его развитие как самостоятельного вида экономической деятельности, что позволяет определить функции управляющих компаний на современном рынке недвижимости.

В научной литературе представлены различные трактовки рынка недвижимости. Его определяют как систему механизмов спроса и предложения, обеспечивающих создание, обращение и эксплуатацию недвижимости посредством передачи прав на нее. Рынок недвижимости характеризуют как совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих это функционирование (инфраструктура рынка). В контексте проблематики диссертационного исследования рынок недвижимости может рассматриваться как экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением недвижимости, между субъектами рынка, где осуществляются операции с недвижимым имуществом, включающие и управление объектами недвижимости. Анализ рынка недвижимости как экономико-правового пространства деятельности управляющих компаний позволил выявить ряд особенностей, влияющих на эту деятельность.

Одни из главных отличительных особенностей рынка недвижимости -существенный временной лаг, всегда оказывающий влияние на формирование спроса и предложения на рынке недвижимости (инерционность рынка), а также наличие большого количества процедур, сопровождающих процесс обмена. Помимо этого, к особенностям рынка недвижимости относятся его локальность, сложность достижения рыночного равновесия, необходимость высоких пороговых инвестиций для совершения операций и другие. Особенности рынка определяют специфику спроса на услуги управляющих компаний. В то же время, деятельность управляющих компаний, формирующая предложение этих услуг, оказывает влияние на развитие рынка недвижимости.

Потребность в услугах управляющей компании обусловлена тем, что зачастую собственник имеет лишь общие представления об эффективном использовании объекта, его доходности и не может четко сформулировать цели управления (в силу недостатка информации, свободного времени, управленческого опыта). В связи с этим, под управлением недвижимостью в диссертации понимается совокупность действий управляющей компании, направленных на обеспечение эффективного использования объекта недвижимости в интересах его собственника, приводящих к максимальной доходности или иной полезности объекта недвижимости для его

собственника. Управляющие компании предлагают собственнику различные стратегии эксплуатации и развития объекта, наиболее полно соответствующие его интересам, определяют и согласуют с собственником оптимальный объем полномочий, передаваемых им управляющей компании.

Причины, вызывающие необходимость привлечения управляющих компаний и тем самым стимулирующие развитие управления недвижимостью как самостоятельного вида бизнеса представлены на рис.1.

Рис.1. Причины привлечения собственником недвижимости управляющих компаний

Наличие профессиональных управляющих позволяет собственнику сосредоточиться на своем бизнесе и не заниматься проблемами, связанными с недвижимостью, и в то же время стимулирует развитие сегмента управленческих услуг на рынке недвижимости. Таким образом, управляющие компании выполняют специфические функции на рынке недвижимости, предоставляя услуги по комплексному, системному управлению недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла.

2. Дано авторское определение понятия конкурентоспособности управляющей компании на рынке недвижимости, определены базовые принципы и резервы повышения конкурентоспособности управляющих компаний, позволяющие обеспечить им лидирующие позиции на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.

На сегодняшний день нет общепринятого и достаточно точного определения понятия «конкурентоспособность управляющей компании». В

литературе чаще всего это понятие трактуется как комплекс потребительских и стоимостных характеристик товара, определяющих его успех на рынке. Что касается предприятия, то здесь конкурентоспособность связывается с его рейтингом или местом среди предприятий стратегической конкурентной группы. Основываясь на анализе существующих подходов к определению конкурентоспособности, можно дать следующее определение:

конкурентоспособность управляющей компании на рынке недвижимости - это ее способность удовлетворять потребности клиентов в управлении объектами недвижимости более качественно и эффективно по сравнению с другими субъектами стратегической конкурентной группы и удерживать долю рынка, обеспечивающую компании требуемый уровень доходности.

Конкурентоспособность управляющей компании зависит от качества ее услуг, поэтому повышение конкурентоспособности компании должно базироваться на принципах эффективного управления недвижимостью, к которым следует относить принцип пообъектного управления, обеспечивающий учет специфических особенностей каждого объекта, принцип целенаправленности управления, предусматривающий, что применительно к каждому объекту недвижимости собственником должна быть определена и зафиксирована цель, на достижение которой направлена деятельность управляющей компании. Не менее важно соблюдение принципов комплексности управления, наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, профессионализма управления, обоснованности управленческих решений и других, обоснованных в работе принципов.

Ключевым элементом в управлении конкурентоспособностью управляющей компании является выявление и использование компанией резервов повышения конкурентоспособности. Резервы

конкурентоспособности - это специфические возможности управляющей компании, обеспечивающие ей наступательную инновационную стратегию на рынке недвижимости. В диссертации резервы конкурентоспособности управляющей компании классифицированы на основе принципов реинжиниринга инновационного предпринимательства на 5 групп:

1. Резервы использования налоговых льгот.

2. Резервы использования организационно-технического потенциала.

3. Резервы использования производственно-технического потенциала.

4. Резервы использования финансово-экономического потенциала.

5. Резервы использования кадрового потенциала.

В работе раскрыто содержание каждой группы резервов. Например, резервы использования организационно-технического потенциала предприятия включают повышение производительности труда; выявление преимуществ и недостатков аналогичных услуг,

предоставляемых конкурентами; изучение мероприятий конкурентов по совершенствованию аналогов, с которыми они выступают на рынке; разработка и внедрение системы менеджмента качества; использование маркетингового потенциала и повышение эффективности рекламы. Резервы использования финансово-экономического потенциала включают повышение финансовой устойчивости управляющей компании; повышение эффективности использования собственного и заемного капитала; усиление инвестиционной привлекательности и другие. К резервам использования кадрового потенциала относятся сокращение потерь рабочего времени, повышение квалификации кадров, стимулирование новаторской и творческой активности кадров.

3. Выявлены факторы конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости и проведена их классификация на внешние, определяющие динамику развития бизнес-среды управляющих компаний, и внутренние, определяющие позиции компании на рынке недвижимости.

На конкурентоспособность управляющих компаний, по нашему мнению, влияют две группы факторов: внешние и внутренние. Они представлены на рис.2.

Рис.2. Факторы конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости

и

К внешним мы отнесли факторы, определяющие динамику рынка недвижимости и соответственно среду, в которой компании реализуют свою конкурентоспособность. Социальные факторы связаны с демографической ситуацией, динамикой доходов населения, дифференциацией семей по доходам. Они отражают потребительские предпочтения и рациональные ожидания домохозяйств. Уровень доходов домохозяйств определяет уровень спроса на рынке: чем выше доходы, тем выше спрос на недвижимость. Рациональные ожидания потребителей влияют в первую очередь на эластичность спроса на недвижимость по цене. Влияние предпринимательского сектора на рынок недвижимости наблюдается в основном со стороны предложения. Рост объема предложения недвижимости может быть вызван повышением доступности ресурсов (в частности, долгосрочных кредитных) для строительной и смежной отраслей, а также возрастанием деловой активности в данной сфере. Стимулировать деловую активность предпринимательского сектора способно улучшение макроэкономической ситуации и инвестиционного климата, а также грамотная экономическая политика государства.

Внутренние факторы конкурентоспособности обусловлены деятельностью самой компании и соответственно подвластны ей. Например, такой фактор, как наличие стратегии развития бизнеса. Долгосрочной конкурентоспособности УК не может быть без разработанной целостной стратегии развития бизнеса, без постановки долгосрочных целей и задач деятельности, а также без целевых показателей, которые должны быть достигнуты в процессе реализации стратегии. В свою очередь, успешная реализация стратегии и развитие бизнеса невозможно без учета таких факторов, как применяемые технологии обслуживания, оперативность предоставления услуг, имидж компании, профессионализм сотрудников.

Представленная классификация факторов позволяет обосновано подходить к определению направлений повышения конкурентоспособности управляющей компании на рынке недвижимости.

4. Обоснована структура организационно-экономического механизма повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости, включающего совокупность мер воздействия на процессы, связи и факторы, определяющие результат деятельности управляющей компании, и субъектов, оказывающих влияние на ее конкурентоспособность.

В работе обоснована структура организационно-экономического механизма повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости (рис. 3).

Рис.3. Структура организационно-экономического механизма повышения конкурентоспособности управляющих компаний

Представленный на рис. 3 организационно-экономический механизм представляет собой совокупность мер (методов, средств, инструментов и рычагов воздействия на процессы, связи и факторы), от которых зависит результат деятельности управляющей компании, а, следовательно, и уровень ее конкурентоспособности на рынке недвижимости. По нашему мнению, реализация предложенного механизма будет способствовать внесению ясности в вопросы регулирования деятельности управляющих компаний, четкому определению уровня компетенций участников этого процесса, совершенствованию методических основ управления

недвижимостью и, как следствие, развитию рынка.

Следует выделить еще один элемент механизма повышения конкурентоспособности управляющей компании - инструментарий обеспечения конкурентоспособности. Современные инструменты, предназначенные для обеспечения необходимого уровня конкурентоспособности УК, довольно разнообразны и в систематизированном виде рассмотрены в диссертации. Ниже в табл. 1 представлены основные 'из них, классифицированные по степени актуальности их использования в деятельности УК.

Таблица 1

Классификация современных инструментов обеспечения конкурентоспособности управляющих компаний

Актуальность инструмента Наименование инструмента

Высокая - Всеобщее управление качеством (Total Quality Management) - Теория бережливого производства (Lean production) - Международные стандарты ИСО 9000 (MS ISO 9000) - Брендинг (Branding) - Бенчмаркинг (Benchmarking) - Паблик рилейшнз (Public Relations) - Аутсорсинг (Outsourcing) - Дифференциация услуг - Реинжиниринг бизнес-процесса

Средняя - Модель делового совершенствования EFQM - Шесть сигм — 6 «S» (Six Sigma) - Система «Упорядочения» - Статистическое управление процессами (Statistical process control) - Реклама - Сбалансированная система показателей (Balanced Scorecard - Диверсификация (Diversification)

Низкая - Непрерывное развитие и поддержка жизненного цикла (Continuous Acquisition and Life-cycle Support) - Всестороннее исследование достоверности предоставляемой информации (Due Diligence)

5. Разработана методика количественной оценки конкурентоспособности управляющей компании, особенностью которой является применение коэффициентов, отражающих ключевые показатели конкурентоспособности - качество оказываемых услуг, ресурсы, имидж управляющей компании, доля на целевом рынке.

Сложность и точность оценки конкурентоспособности того или иного объекта зависит от глубины его анализа. В настоящее время не существует единого подхода или метода оценки конкурентоспособности, что объективно обусловлено отраслевыми отличиями и особенностями и субъективно - интересами аналитиков, изучающих конкурентоспособность, их профессиональными и квалификационными навыками и способностями. На основе анализа существующих подходов к решению этой проблемы, мнений других авторов, в диссертации разработана методика количественной оценки конкурентоспособности управляющей компании.

Методика базируется на расчете показателей, характеризующих деятельность управляющей компании, сущность которых раскрывается ниже.

1. Показатель качества оказываемых услуг (Кк). Характеризует способность УК производить качественные услуги, удовлетворяя тем самым потребности клиентов, и является суммарным коэффициентом качества всех оказываемых услуг УК. Индивидуально каждый из параметров, входящих в соответствующую группу организационно-технических, экономических, технологических показателей, оценивается по уровню доверия (УД), который устанавливается в пределах 0,7-0,99. Уровень доверия параметров, которые основываются на новых технических решениях, может превышать единицу не более чем на 50%. В каждом конкретном случае величина уровня доверия устанавливается по данным экспертной оценки.

2. Показатель имиджа УК (Ки). Характеризует результат деятельности УК по формированию образа для обеспечения положения на рынке, а также ее возможность привлекать новых клиентов. Оценивается в баллах по пятибалльной шкале и рассчитывается по формуле (1):

Ки=Кф/Кэ, (1)

где Кф - полученный (фактический) результат, а К, - эталонное значение максимума шкалы.

В тоже время, Кф представляет собой (2):

Кф=С*а1+У*а2+Кл*а3, (2)

где С - промежуточный показатель потенциала официального сайта УК, балл;

У - исходный показатель, характеризующий информационный образ УК в средствах массовой информации, балл;

Кл - исходный показатель значимости и известности клиентов УК, балл;

щ — значение весового коэффициента, принадлежащего ]-ому оценочному показателю ССа=1).

3. Показатель доли рынка (Кд) - доля УК в общем объёме оказанных услуг управляющими компаниями стратегической конкурентной группы. Характеризует результат предпринимательской деятельности УК, а также ее возможности расширять свою деятельность в долгосрочной перспективе для удовлетворения потребностей новых клиентов. Формула для расчёта (с учётом нормирования) (3):

д ПК и '

где Обук - промежуточный показатель объёма оказания услуг, выполненного исследуемой УК, руб.;

Обсгук - промежуточный показатель общего объёма оказания услуг, осуществленного всеми предприятиями стратегической конкурентной группы, руб.;

Кдл - база нормирования (лучшее значение показателя доли рынка в стратегической конкурентной группе).

4. Показатель использования ресурсного потенциала УК (Кр), который предлагается рассчитывать по формуле (4):

Кр=4 , (4)

к

где Рф- фактически используемые компанией ресурсы;

Рн- имеющиеся в наличии ресурсы.

Результирующий показатель конкурентоспособности управляющей компании предлагается рассчитывать по формуле, представленной в виде суммы взвешенных обобщающих показателей, перечисленных выше (5):

КСук=Кк*х1+Ки*х2+Кд*х3 + Кр*х4 , (5)

где xi - значение весового коэффициента, принадлежащее ¡-ому оценочному показателю (£х,=1).

Полученный комплексный показатель будет характеризовать конкурентоспособность управляющей компании. Чем больше результирующий показатель, тем выше конкурентоспособность. Ранжирование управляющих компаний стратегической конкурентной группы по комплексному показателю конкурентоспособности будет отражать их конкурентные позиции на рынке.

6. Обоснованы содержание и схема процесса разработки и корректировки стратегии повышения конкурентоспособности управляющей компании, позволяющие обеспечить укрепление ее конкурентных позиций на рынке недвижимости на долгосрочную перспективу.

Для повышения конкурентоспособности на рынке недвижимости управляющим компаниям необходима продуманная стратегия. Фирмами разработано множество разнообразных и приносящих положительные результаты подходов к конкуренции. В этом смысле стратегий столько же, сколько и конкурентов. Если же рассмотреть эту разницу детально, взглянуть на базу используемых фирмами разных стратегий, то количество фундаментальных различий между стратегиями значительно уменьшится. Различные авторы выделяют свои классификации стратегий конкуренции. Однако в целом можно выделить два базовых подхода к определению стратегий конкуренции.

Основоположником первого подхода (выделения конкурентных стратегий в зависимости от вида конкурентного преимущества) является М.Портер, который предложил систематизацию конкурентных стратегий в виде соответствующей матрицы.

Второй подход - классификация фирм по типам стратегии конкурентной борьбы, в которой выделяются четыре основных типа: патентная, коммутантная, виолентная и эксплерентная стратегии. Каждый из данных типов ориентирован на разные условия экономической среды и разные ресурсы, находящиеся в распоряжении фирм. В целом, основываясь на вышеизложенном, можно предложить следующий процесс разработки и корректирования стратегии повышения конкурентоспособности УК (рис. 4).

Информация, имеющаяся на входе, дает представление о поставленных целях и задачах формирования стратегии, о способах их достижения. Результаты реализации стратегии отслеживаются и служат информационной базой для корректировки стратегии в том случае, если не достигнут запланированный уровень конкурентоспособности управляющей компании.

Приоритетными направлениями стратегии повышения конкурентоспособности УК, по нашему мнению являются внедрение инноваций и создание внутрифирменной системы менеджмента качества. К числу ключевых задач по внедрению инноваций мы относим: оптимизацию эксплуатационных расходов УК за счет внедрения современных методов управления бизнесом, в том числе планирования, организации и анализа их результативности;

достижение качественно нового уровня содержания объектов за счет внедрения современных технологий эксплуатации недвижимости;

обоснование заданного уровня содержания недвижимости как элемента управления стоимостью объекта и другие.

Рис.4. Процесс разработки и корректировки стратегии конкурентоспособности управляющей компании

При этом основньми инструментами, обеспечивающими инновационное развитие УК, по нашему мнению, являются современные методики и технологии управления недвижимостью, новейшие информационные технологии корпоративной системы управления недвижимостью.

Первостепенное значение в конкурентной борьбе имеет обеспечение надлежащего качества услуг, предоставляемых управляющей компанией. В диссертации разработаны практические рекомендации по формированию в управляющей компании внутрифирменной системы менеджмента качества.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Хаджиев А.А. Стратегия повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНа / Сер.: Экономика. Вып.2 (37) -2010.- С.318-323 - 0,3 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

2. Хаджиев А.А. Становление рынка управления коммерческой недвижимостью в современной России // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб.науч.ст.асп. СПбГИЭУ. Вып.4/ редкол. Е.Б.Смирнов (отв.ред) [и др.] - СПб.:СПбГИЭУ, 2008.-0,4 п.л.

3. Хаджиев А.А. Проблемы деятельности управляющих компаний в сфере недвижимости // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы 5 Всероссийской науч.-практ. конф. 17-18 апреля 2008 г. / редкол.: Е.Б. Смирнов (отв.ред.) [и др.].-СПб.:СПбГИЭУ, 2008.-0,3 п.л.

4. Хаджиев А.А. Организация взаимоотношений собственников объектов и управляющих компаний на рынке недвижимости // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб.науч. ст.асп. СПбГИЭУ. Вып.б/редкол. И.В.Ли (отв.ред) [и др] - СПб.:СПбГИЭУ, 2009.0,5 п.л.

5. Хаджиев А.А. Системный подход к эксплуатации объектов недвижимости // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы 6 Всероссийской науч.-практ. конф. 23-24 апреля 2009 г./ редкол.: С.Н.Максимов (отв.ред.) [и др.]. -СПб..-СПбГИЭУ, 2009.-0,4 п.л.

6. Хаджиев А.А. Employment problems of modern Russia // Youth and Business: in Search of New Ideas: Theses of the VII Scientific Undergraduate and Postgraduate Student Conference, April 24-26, 2007.-Saint-Petersburg, 2007. -0.2 п.л.

7. Хаджиев А.А. The impact of human behavior on commercial-investment business // Youth and Business: in Search of New Ideas: Theses of the VIII Scientific Undergraduate and Postgraduate Student Conference, April 24-26,2008,-Saint-Petersburg, 2008.-0.2 п.л.

8. Хаджиев А.А. European experience in real estate marketing // Youth and Business: in Search of New Ideas: Theses of the IX Scientific Undergraduate and Postgraduate Student Conference, April 6-8, 2009,-Saint-Petersburg, 2009.-0.2 п.л.

9. Хаджиев А.А. Common errors in analyzing real estate markets // Youth and Business: in Search of New Ideas: Theses of the X Scientific Undergraduate and Postgraduate Student Conference, April 12-14, 2010.-Saint-Petersburg, 2010.-0.2 п.л.

Подписано в печать Формат 60x84 V) & Печ. л. С1 Тираж /Рр экз. Заказ /^У

ИзПК СПбГИЭУ. 191002, Санкт-Петербург, уя. Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Хаджиев, Анзор Алимбекович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Особенности рынка недвижимости как сферы деятельности управляющих компаний.

1.2. Функции управляющих компаний на рынке недвижимости.

1.3. Проблемы развития бизнеса по управлению недвижимостью.

ГЛАВА 2. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОВЫШЕНИЯ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ.

2.1. Сущностные характеристики конкурентоспособности управляющих компаний.

2.2. Основные факторы конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.

2.3. Механизм повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.

2.4. Методика количественной оценки конкурентоспособности управляющей компании.

ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОВЫШЕНИЮ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Рационализация деятельности управляющих компаний на основе мониторинга и анализа рынка недвижимости.

3.2. Разработка стратегии повышения конкурентоспособности управляющей компании.

3.3. Формирование системы менеджмента качества в управляющих компаниях.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Повышение конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости"

Актуальность темы исследования. В последнее время в российской экономике и на рынке недвижимости, в частности, наблюдаются негативные тенденции, обусловленные кризисом. В этих условиях возникает необходимость < всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия-, факторов, влияющих на устойчивое функционирование субъектов, действующих на этом, рынке, и в первую очередь, актуализируется^ вопрос обеспечения конкурентоспособности этих субъектов.

Управление объектами недвижимости связано с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан' данный объект), осуществлением маркетинга, организацией эксплуатации объекта и другими многочисленными. задачами. Для-комплексного решения этих задач в качестве субъектарынка недвижимости выступают управляющие компании, которые предлагают собственнику различные стратегии- эксплуатации и развития объекта, наиболее полно* соответствующие его интересам, ©днако до недавнего времени доля недвижимости, передаваемой'собственниками во внешнее управление, не превышала 15-20%.

В последние годы ситуация стала меняться. Все больше собственников* осознают преимущества* профессионального управления недвижимостью, которое обеспечивает более высокую доходность, объекта и освобождает собственника от необходимости практически ежедневно заниматься вопросами текущей эксплуатации объекта. Это приводит к росту спроса на услуги по управлению объектами недвижимости и привлечению в эту сферу все большего количества профессиональных управляющих. В'этих условиях на первый план выдвигается проблема научного и практического обеспечения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.

В научном сообществе проблемам управления недвижимостью уделяется большое внимание. Эти проблемы и пути их решения рассмотрены в работах таких ученых, как А.Н. Асаул, И.А. Бачуринская, У.С. Баум, Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, В.В. Бузырев, В.И. Воропаева, Н.В. Васильева, С.Н. Волков,

В;А. Горемыкин, В.В. Григорьев, О.В. Громков, Д.И. Клиланд, С.Н. Максимов, ИгВ? €мирнова^Р.М!-Стерник, В;С. Чекалин^ ВЩ1Шапирождрг В^то?же*время! проблемам эффективного! осуществления« текущей деятельности? управляющими компаниями? , с точки зрения/ обеспечения их конкурентоспособностиуделяетсянедостаточновнимания. Рассматриваются, преимущественно,' вопросы, организации: эксплуатации объектов недвижимости, взаимоотношениях собственником, подрядчиками? без; учета потребностивобеспечении конкурентоспособности;управляющих компаний на рынке недвижимости.

Актуальность, теоретическая-и практическая значимость проблемы, ее недостаточнаяразработанность обусловили;выбор темы исследования^, определили его цель и задачи.

Цель диссертационного? исследования состоит в совершенствовании научно-методических основ ¡ повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.

Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:

- анализ особенностей рынка недвижимости как сферы деятельности управляющих компаний;

- исследование функций управляющих компаний на рынке недвижимости;

- выявление проблем развития управляющих компаний в современных условиях;,

- определение влияниям конкурентоспособности.; управляющих компаний на развитие рынка недвижимости;

- выявление основных факторов, определяющих конкурентные позиции управляющих компаний на-рынке недвижимости;

- определение сущности и* структуры^ механизма повышения! конкурентоспособностшуправляющих компаний;

- обоснование. методического подхода к. оценке конкурентоспособности управляющих компаний;

- разработка методических положений и рекомендаций по рационализации деятельности управляющих компаний, направленных на укрепление их конкурентных позиций на рынке недвижимости.

Объектом исследования является конкурентоспособность управляющих компаний как фактор укрепления их позиций на рынке недвижимости.

Предметом исследования является организационно-экономический механизм и методы повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили современные экономические теории функционирования предприятий в, сфере недвижимости, труды отечественных и зарубежных ученых по проблеме функционирования рынка недвижимости, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, инструктивные материалы и методические рекомендации ведущих отраслевых институтов. Методология исследования базируется на принципах системного подхода, методах логического анализа и синтеза, статистической обработки информации, экономико-математического моделирования и организационного проектирования.

Научная новизна диссертации заключается в следующем:

1. Выявлены ключевые особенности рынка недвижимости как бизнес-среды управляющих компаний, уточнено понятие управления недвижимостью и раскрыты причины, стимулирующие его развитие как самостоятельного вида экономической деятельности, что позволяет определить функции управляющих компаний на современном рынке недвижимости.

2. Дано авторское определение понятия конкурентоспособности управляющей компании на рынке недвижимости, определены базовые принципы и резервы повышения конкурентоспособности управляющих компаний, позволяющие обеспечить им лидирующие позиции на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.

3. Выявлены факторы конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости и проведена их классификация на внешние, определяющие динамику развития бизнес-среды управляющих компаний, и внутренние, определяющие позиции компании на рынке недвижимости (комплекс предоставляемых услуг, применяемые технологии обслуживания клиентов, профессионализм сотрудников компании, оперативность в оказании услуг, известность компании на рынке и другие). Классификация позволяет рациональнее использовать потенциал компании, сконцентрировав его на ключевых направлениях повышения конкурентоспособности.

4. Обоснована структура организационно-экономического механизма повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости, включающего совокупность мер воздействия на процессы, связи и факторы, определяющие результат деятельности управляющей компании, и субъектов, оказывающих влияние на ее конкурентоспособность.

5. Разработана методика количественной оценки конкурентоспособности управляющей компании, особенностью которой является применение коэффициентов, отражающих ключевые показатели конкурентоспособности - качество оказываемых услуг, ресурсы, имидж управляющей компании, ее доля на целевом рынке. Предлагаемая методика позволяет определить конкурентные позиции компании на рынке недвижимости.

6. Обоснованы содержание и схема процесса разработки и корректировки' стратегии повышения конкурентоспособности управляющей компании, позволяющей обеспечить укрепление конкурентных позиций компании на рынке недвижимости на долгосрочный период.

Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке схем, методик, рекомендаций, направленных на контроль и повышение конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости и учитывающих современное состояние данного рынка как бизнес-среды управляющих компаний.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях: «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (2009 и 2010 гг.); «Youth and Business: in Search of New Ideas (Молодежь и бизнес в поисках новых идей)» (2008-2010 гг.). Основные результаты исследования используются в практической деятельности управляющих компаний и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 научных работ общим объемом 2,8 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Хаджиев, Анзор Алимбекович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одним из важнейших элементов экономической системы любого рыночно ориентированного государства обязательно является рынок недвижимости. Недвижимое имущество, в чьей бы собственности оно ни находилось, играет огромную роль в процессе человеческой деятельности. Оно одновременно выступает в качестве пространственной среды для функционирования субъектов рыночных отношений, базы для размещения капитала в физической форме, крупнейшего экономического ресурса в процессе обмена, создает условия для мобильности рабочей силы.

Поэтому первым шагом на пути к цели исследования стало изучение современного состояния рынка недвижимости и выявление его особенностей, влияющих на деятельность управляющих компаний.

В контексте проблематики диссертационного исследования рынок недвижимости может рассматриваться как экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением недвижимости, между субъектами рынка, где осуществляются операции с недвижимым имуществом, включающие и управление объектами недвижимости. Анализ рынка недвижимости как экономико-правового пространства деятельности управляющих компаний позволил выявить ряд особенностей, влияющих на эту деятельность.

Одни из главных отличительных особенностей рынка недвижимости -существенный временной лаг, всегда оказывающий влияние на формирование спроса и предложения на рынке недвижимости (инерционность рынка), а также наличие большого количества процедур, сопровождающих процесс обмена. Помимо этого, к особенностям рынка недвижимости относятся его локальность, сложность достижения рыночного равновесия, необходимость высоких пороговых инвестиций для совершения операций и другие. Особенности рынка определяют специфику спроса на услуги управляющих компаний. В то же время, деятельность управляющих компаний, формирующая* предложение этих услуг, оказывает влияние на развитие рынка недвижимости.

Потребность в услугах управляющей компании обусловлена тем, что зачастую- собственник имеет общие представления, об- эффективном использовании объекта, его доходности-и не может четко сформулировать цели' управления- (в силу недостатка, информации, свободного времени, управленческого опыта). В таких случаях специалисты управляющих компаний' помогают собственнику определить варианты использования объекта и составить реалистичные представления о* его доходности. Управляющие компании* предлагают собственнику различные стратегии эксплуатации и- развития объекта, наиболее полно соответствующие его интересам, определяют и согласуют с собственником оптимальный объем полномочий, передаваемых им управляющей компании.

Наличие профессиональных управляющих позволяет собственнику сосредоточиться на своем бизнесе и не заниматься проблемами, связанными с недвижимостью, и в то же время стимулирует развитие сегмента управленческих услуг на рынке недвижимости.

Ключевым понятием в работе является конкурентоспособность управляющей компании. Конкурентоспособность предприятия определяется его уровнем (рейтингом или местом) среди предприятий стратегической конкурентной группы. Основываясь на анализе понятийного аппарата по исследуемой проблематике, в работе дано следующее определение: конкурентоспособность управляющей компании — это ее способность удовлетворять потребности клиентов в управлении объектами недвижимости более качественно и эффективно по сравнению с другими субъектами стратегической конкурентной группы и удерживать долю рынка, обеспечивающую компании требуемый уровень доходности.

В'ходе исследования установлено, что на конкурентоспособность УК влияют две группы факторов: внешние и внутренние. К внешним мы отнесли факторы, определяющие динамику рынка недвижимости и соответственно среду, в которой- УК реализуют свою- конкурентоспособность. Внутренние^ факторы конкурентоспособности обусловлены деятельностью1 самой компании и соответственно подвластны ей. Например, такой фактор, как наличие стратегии развития бизнеса. Долгосрочной^ конкурентоспособности УК не может быть без »разработанной цело стной стратегии развития бизнеса, без постановки долгосрочных целей и задач' деятельности, а также без целевых показателей; которые должны быть достигнуты^ в процессе реализации стратегии.

Учет факторов конкурентоспособности позволит УК,управлять.ею, при. этом <в> качестве ключевого элемента в,управлении конкурентоспособностью УК будут выступать резервы, конкурентоспособности как специфические возможности УК, включающие4 использование налоговых льгот, организационно-технического, производственного, финансовоэкономического и кадрового потенциала предприятия:

В работе обоснована5 структура: организационно-экономического> механизма повышения' конкурентоспособности управляющих компаний^ на рынке недвижимости, включающего? совокупность, методов, средств; инструментов и рычагов воздействия на- процессы,, связи- и. факторы, от которых зависит результат деятельности* управляющей компании^ позволяющих воздействовать науровень ее конкурентоспособности на рынке недвижимости: Реализация предложенного^ механизма будет способствовать внесению ясности в вопросы, регулирования, деятельности компаний, занимающихся, управлением недвижимостью,. четкому определению• уровня > компетенций участников этого процесса, совершенствованию; методических основ управления недвижимостью и, как следствие, развитию всего рынка.

Одним из* ключевых элементов механизма. управления конкурентоспособностью УК является инструментарий обеспечения* конкурентоспособности, который представлен в работе в систематизированном виде и проведена его классификация по степени актуальности использования в деятельности УК.

Очень важной методической задачей, на наш взгляд, является оценка конкурентоспособности управляющей компании на рынке недвижимости.

Сложность и точность оценки.конкурентоспособности того-или»иного? объекта зависит от глубины его анализа*. В"» настоящее время; не существует единого подхода или метода оценки конкурентоспособности, что объективно обусловлено отраслевыми отличиями и особенностями и субъективно — интересами^ аналитиков; изучающих конкурентоспособность, их профессиональными» и> квалификационными навыками и способностями. На основе анализа существующих подходов к решению этой проблемы, мнений» других авторов, в диссертации разработана методика количественной оценки конкурентоспособности* управляющей компании.

Методика базируется' на расчете показателей, всесторонне характеризующих деятельность управляющей компании. В разработанной' методике используются* коэффициенты, отражающие* качество* и объем оказываемых услуг, их стоимость, ресурсные- возможности и имидж управляющей компании. К достоинствам- предложенной методики* следует отнести относительную простоту расчетов и доступность информации.

Для; повышения» конкурентоспособности на рынке недвижимости управляющим компаниям-необходима продуманная стратегия. В'связи с этим в- работе обоснованы содержание и схема> процесса разработки и корректировки стратегии* повышения« конкурентоспособности» управляющей компании, позволяющей обеспечить укрепление конкурентных позиций компании на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.

Приоритетными направлениями стратегии! повышения конкурентоспособности УК, по нашему мнению являются внедрение инноваций и создание внутрифирменной системы менеджмента качества.

К числу ключевых задач по внедрению инноваций мы относим: оптимизацию эксплуатационных расходов УК за, счет внедрения* современных методов управления бизнесом, в том числе планирования, организации и анализа их результативности; достижение качественно-нового уровня, содержания объектов за счет внедрения современных технологий эксплуатации недвижимости; обоснование заданного уровня содержания недвижимости как элемента управления стоимостью объекта и другие:

При этом основными инструментами, обеспечивающими инновационное развитие- УК, по нашему мнению, являются современные методики и технологии управления недвижимостью, новейшие информационные технологии корпоративной- системы управления недвижимостью.

Первостепенное значение в конкурентной1 борьбе- имеет обеспечение надлежащего качества1 услуг, предоставляемых управляющей компанией. В диссертации разработаны практические рекомендации по« формированию в управляющей компании внутрифирменной системы менеджмента качества.

В целом» разработанные в диссертации научные положения и методические рекомендации по их практической реализации направлены на повышение конкурентоспособности управляющих компаний на* рынке недвижимости, что позволит, на наш взгляд, добиться системного эффекта, улучшая** таким образом качество.- управления и эксплуатации» объектов недвижимости и формируя, новых облик городов шиных поселений.'

Целесообразно продолжение исследований в направлении методического обеспечения стандартизации качества услуг, предоставляемых управляющими компаниями; развития саморегулирования« в этой сфере, подготовки управленческих кадров и оценки эффективности принимаемых ими решений. Подобные исследования, позволят существенно расширить, возможности повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.