Экономическая эффективность развития объектов коммерческой недвижимости

Мамашева, Флюра Тахировна

Автореферат диссертации по теме "Экономическая эффективность развития объектов коммерческой недвижимости"

На правах рукописи

Мамашева Флюра Тахировна

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ РАЗВИТИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

1 О НОЯ 2011

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2011

4859268

Работа выполнена на кафедре управления недвижимостью ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления».

Научный руководитель: доктор экономических наук,

профессор

Талонов Александр Владимирович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Абрамов Сергей Ильич

кандидат экономических наук, Морус Игорь Владимирович

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Казанский

государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «30» ноября 2011 г. в 13.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 при Государственном университете управления по адресу: 109542, г. Москва, Рязанский проспект, д. 99, А-422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления», с авторефератом - на официальном сайте ГУУ: http: //www. guu. ru/.

Автореферат разослан «28» октября 2011 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Д 212.049.04 доктор экономических наук, профессор

Воронин М.И.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Управление недвижимостью - важная составляющая экономики государства. Однако сегодня управление недвижимостью - слишком широкое понятие, которое охватывает, но не раскрывает сути всех ниш управленческого бизнеса в сфере недвижимости. Изначально управление сводилось к эксплуатации и содержанию объектов. Затем появились управляющие, занимающиеся коммерческим управлением - сдачей в аренду площадей и взаимодействием с арендаторами. Первоочередной целью управления объектами коммерческой недвижимости является получение дохода.

В связи с растущей профессионализацией экономики недвижимости также растут и ожидания доходности от объектов недвижимости. Долгое время недвижимость в больших имущественных компаниях из-за ее стабилизирующего характера смешивалась в портфелях с другими классами активов. В фокусе находилось обеспечение инфляционных рисков или сглаживание колебаний всего портфеля, который содержит изменчивые классы активов (например, акции). Впоследствии инвестиции в недвижимость стали более долгосрочными, причем больше внимания уделялось стабильным денежным потокам и продолжительному развитию стоимости путем повышения арендной платы за использование помещений и земельного участка. Стоимость объектов недвижимости возрастала многократно. Однако сегодня подобного «автоматического» развития стоимости не происходит.

В начале нынешнего столетия чистая концентрация на длительном развитии стоимости недвижимости, особенно в случае институциональных инвесторов, частично утратила свое значение в пользу новой стратегии. Недвижимость воспринимается как рыночно-активный объект инвестирования. Для увеличения доходности при краткосрочной обращаемости к недвижимости предъявляются определенные требования. Инвесторы ожидают более высоких процентов на размещенный собственный капитал в течение более коротких инвестиционных периодов, а также успешную реализацию прироста стоимости объектов за счет использования ранее скрытых резервов.

На уровне отдельных объектов такое изменение ориентации несет с собой требование нового уровня профессионализма в управлении объектом. Прежде пассивное управление объектом сменяется активно интегрированным менеджментом с конкретными и высокими целевыми задачами в краткосрочном периоде. Такое направление получило в России название «управление активами в сфере недвижимости», и стало распространяться благодаря растущей глобализации.

Необходимость управления имущественными комплексами в соответствии с международными стандартами выявляет потребность появления на отечественном рынке специалиста по управлению стоимостью объектов недвижимости. Управляющий этого уровня не просто помогает собственнику сдать площади объекта в аренду, но и получить максимально возможный экономический результат. В этой связи целесообразны усилия по разработке

теоретико-методических основ этой концепции управления с учетом специфики отечественного рынка недвижимости.

Степень разработанности проблемы. С конца 90-х годов отечественная наука накопила достаточный объем знаний об управлении недвижимостью. Большой вклад в развитие современной отечественной теории управления недвижимостью внесли: П.Г. Грабовой, С.Н. Максимов, A.B. Марченко, Е.И. Тарасевич, M.JI. Разу, A.B. Талонов и др.

На сегодняшний день имеется множество научных исследований в области финансового менеджмента, затрагивающих, в том числе вопросы проектного управления и капиталовложений. Однако большинство этих работ посвящены банковскому менеджменту. С определенными допущениями, представленные в них выводы и рекомендации справедливы и в отношении недвижимости. Наибольший интерес вызывают работы таких авторов, как В.В. Ковалева, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, Г.Н. Ронова, Т.С. Новашина, В.И. Карпунина, В.А. Волнина и ряда других. Вопросы стратегического планирования, также отчасти применимые для разработки стратегии управления недвижимыми объектами, освещаются в работах P.A. Фатхутдинова, А.Н. Петрова, В.Р. Веснина и т.д.

Иностранная литература представляет немалый интерес при изучении проблемы управления стоимостью недвижимости, в частности интересны работы С. Тайхманна, Шульте, А. Пфнюра, А. Кэмпф-Дэрн, Л. Потратц, Й. Гюнтера, Й. Зиолы и др.

Анализ отечественной литературы показал, что существует немного разработок на тему управления стоимостью недвижимости, которые при этом являются в основном абстрактными, нежели практическими. Указанные авторы концентрируются на эксплуатации недвижимых объектов, на их коммерческом и инфраструктурном управлении, вопросы же управления недвижимостью с целью максимизации ее стоимости пока остаются неосвещенными.

Актуальность описанной проблемы, недостаточность ее проработанности, как в теоретическом, так и в методическом аспекте послужили основой для выбора темы диссертационного исследования, определили его цель и задачи.

Целью диссертационной работы является разработка и обоснование теоретических положений и методических рекомендаций по максимизации доходности и приросту стоимости объектов коммерческой недвижимости.

Достижение поставленной цели представляется возможным путем решения следующих задач:

• определить содержание управленческих концепций, существующих в сфере недвижимости;

• иерархически и содержательно дифференцировать различные управленческие концепции сферы недвижимости;

• выявить ключевые элементы процесса управления недвижимостью, отвечающие за прирост стоимости и максимальную доходность объектов;

• проанализировать этапы управления коммерческой недвижимостью с целью их реинжиниринга и оптимизации для дальнейшей интеграции в процесс управления недвижимостью, нацеленный на прирост стоимости объекта;

• разработать рекомендации по формированию службы управления недвижимостью, ориентированной на максимизацию доходности объектов;

• разработать практические рекомендации по повышению доходности и стоимости объектов недвижимости.

Объектом исследования выступает комплекс недвижимости, подвергаемый развитию с целью получения максимального коммерческого результата.

Предмет исследования - совокупность организационно-экономических и управленческих отношений по увеличению стоимости комплексов недвижимости.

Методологической основой исследования послужили общенаучные методы исследования и решения проблем: системный подход, логический анализ, приемы и методы социологических исследований, а также теоретико-методические положения, содержащиеся в работах отечественных и зарубежных ученых.

Теоретическую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных авторов в области управления недвижимостью, финансового и стратегического менеджмента, в том числе фундаментальные и прикладные исследования и концепции.

Информационную базу диссертационного исследования составили законодательные и нормативные документы Правительства РФ, статистические данные, материалы периодической печати, данные социологических исследований, результаты личных исследований автора.

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретико-методических положений и практических рекомендаций по организации процесса стратегического развития объекта коммерческой недвижимости с целью максимизации его стоимости.

Личный вклад автора в разработку положений, вынесенных на защиту, заключается в следующем:

• разработана уровневая модель управленческих концепций в сфере недвижимости, определены роль и место каждой из концепций в системе управленческих наук сферы недвижимости;

• разработана модель циклического процесса управления недвижимостью, ориентированного на достижение максимально возможного экономического результата; структурированы и систематизированы методические аспекты по каждому из этапов данного процесса;

• сформулированы специфические функции управляющей недвижимостью компании, цель которой состоит в разработке и применении стратегии долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объектов недвижимости заказчика;

• предложены практические рекомендации и проведена оценка эффективности мероприятий по повышению стоимости объекта недвижимости.

Достоверность научных результатов и обоснованность научных положений и рекомендаций, содержащихся в диссертации, подтверждаются применением научных методов исследования, использованием фактических данных организаций, полнотой анализа теоретических и практических разработок, апробацией на научных конференциях, практической проверкой и внедрением результатов.

Значение для теории и практики диссертации связано с ее актуальностью и определяется тем, что основные результаты исследования, представленные конкретными предложениями по определению процесса стратегического и оперативного управления недвижимостью, могут быть использованы при преподавании курса «Управление недвижимостью». Практическая значимость полученных в рамках научного исследования результатов заключается в возможности их использования теоретиками, специалистами-практиками, представителями вузов, а также специалистами фирм, работающих с недвижимостью, как база для улучшения коммуникации между участниками рынка и как источник повышения конкурентоспособности управляющих недвижимостью компаний.

Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались на 25-й и 26-й Всероссийской конференции молодых ученых «Реформы в России и проблемы управления», г. Москва.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования изложены в пяти публикациях, общим объемом 1,4 п.л., принадлежащих лично автору, в том числе 3 статьи в ведущих рецензируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.

Структура и объем работы соответствуют поставленным целям и отражают ее основное содержание. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 132 источника, в том числе 43 зарубежных. Подготовленные автором и вынесенные в отдельный раздел приложения конкретизируют и наглядно иллюстрируют содержание диссертационного исследования.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении дается обоснование актуальности работы, выделяются предмет, объект, цели и задачи исследования, раскрываются научная новизна и практическая значимость работы. Также приведено краткое описание каждой из глав диссертации.

В первой главе раскрыты понятия, цели и задачи различных управленческих концепций в сфере недвижимости, в частности управления инвестициями, портфельного управления, управления активами, проперти и фасилити менеджмента. Каждая концепция управления фокусируется на своих целях и на своем уровне: инвестиций, портфеля или объекта.

Управление инвестициями в сфере недвижимости - это управление фондом недвижимости, задачи которого распознать относящиеся к недвижимости цели и возможности инвестора/предприятия, определить на их основании принципиальные предпосылки для инвестиционных и дезинвестиционных

решений, принять соответствующие решения и проконтролировать достижение целей. Целеполаганием этой дисциплины является оптимизация эффективности управления недвижимостью и, в конечном итоге, получение максимально возможного дохода для инвестора.

Среди задач управления инвестициями в недвижимость выделяют: формулирование инвестиционной стратегии (в том числе определение цели, анализ исходной ситуации); финансовый инжиниринг (разработка, согласование и внедрение правовой, налоговой и финансовой структур); выбор, управление и контроль портфельного управляющего; контроллинг и риск менеджмент на уровне инвестиций; исследования и отчетность.

Портфельное управление - это производный от управления инвестициями стратегический менеджмент связанных объектов недвижимости (портфелей), в котором происходит взаимное влияние активов и, таким образом, достижение совместных целей объектов. Задачей портфельного управления является развитие и сохранение потенциалов посредством структурирования портфеля недвижимости. Для этого портфельным управляющим из данных инвестиционного управляющего и с учетом действующих условий разрабатывается стратегия портфеля, реализуемая на портфельном уровне, и осуществляется контроль над достижением поставленных целей.

Управление портфелем недвижимости - это комплексный, продолжительный и систематический процесс, содержащий анализ, планирование, управление и контроль над объектами недвижимости, который должен повысить прозрачность для инвестора или собственника недвижимости, с целью достижения баланса между доходами и связанными с ними рисками от объектов недвижимости и управленческих решений для всего портфеля недвижимости.

Основными задачами портфельного управления являются: формулирование стратегии портфеля; планирование, управление и контроль портфеля; выбор, управление и контроль над поставщиками услуг на уровне объекта; контроллинг и управление рисками на уровне портфеля. Главной задачей портфельного управления является оптимизация эффективности всего портфеля за счет взаимного влияния объектов входящих в него недвижимости.

Следующее рассматриваемое понятие - проперти менеджмент (от англ. property - имущество или собственность, недвижимость или земельный участок). Согласно этому, понятие проперти менеджмент может быть переведено как управление недвижимостью, земельным участком или даже собственностью, что, однако, не раскрывает всю суть этой концепции управления. Под проперти менеджментом понимают цельную концепцию активного, ориентированного на результат, оперативного управления объектами коммерческой недвижимости при соблюдении целевых задач инвестора или собственника. Проперти менеджмент нацелен, в основном, на институционального инвестора с фондом недвижимости, используемом третьими лицами в разных целях. Целью проперти менеджмента является доверительное представление интересов собственника при управлении недвижимостью с приоритетом доходности. Проперти менеджмент, помимо организации технической эксплуатации зданий (зачастую отдаваемую на

субподряд) включает в себя административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение полного юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

Под фасилити менеджментом (от англ. facility - сооружение, оборудование) понимают многопрофильную деятельность по обеспечению функционирования инфраструктуры здания посредством объединения людей, места, процесса и технологии, а также управление вторичными процессами и ресурсами с целью оптимального содействия в улучшении первичных процессов (основной сферы деятельности) предприятия. Для фасилити менеджера не характерно заключение сделок с имуществом, ввиду особой направленности и специфичности этой деятельности. Задачами фасилити менеджера считаются: инфраструктурное обслуживание (внутренняя и внешняя уборка, организация службы безопасности, перепланировка и косметический ремонт, уход за прилегающими территориями, ведение строительных работ); обслуживание инженерных систем, оборудования и телекоммуникаций; ведение бюджета эксплуатации.

Все вышеупомянутые и описанные концепции управления недвижимостью необходимы, но недостаточны для достижения цели максимизации доходности от объекта. Управляющий инвестициями решает вопрос о сохранении капитала путем инвестировании его в тот или иной объект; портфельный управляющий добивается наиболее благоприятного соотношения риска и доходности различных объектов в портфеле; проперти менеджер управляет коммерческими объектами по заданию собственника; фасилити менеджер необходим на объекте любого типа, но преследует цели минимизации расходов на эксплуатацию и обеспечения условий для осуществления операционной деятельности. Очевидно, что появление управляющего, рассматривающего объект недвижимости как актив, приносящий доход, способного максимизировать денежный поток от объекта, разработать концепцию его использования, сохранить физические характеристики и зафиксировать прибыль собственника при выходе из проекта, необходимо и обоснованно.

Понятие «управление активами» используется в России в финансовой сфере. В последние годы управление активами появилось также в сфере недвижимости, благодаря тому, что на российском рынке стало больше иностранных инвесторов, внесших свой вклад в интернационализацию российской экономики недвижимости. В связи с этим появляется необходимость во внешних услугах управления активами, которые должны соответствовать имеющимся потребностям.

Под активами в сфере недвижимости понимаются объекты недвижимости или имущественные комплексы, принадлежащие фирме, организации, инвестору на праве собственности и подвергаемые управлению с целью извлечения дохода.

Управление активами в сфере недвижимости - это концепция стратегического управления объектами недвижимости, подразумевающая управление мероприятиями, влияющими на стоимость данных объектов согласно целям и заданиям инвестора или собственника. Т.е. управление стоимостью недвижимости охватывает междисциплинарное планирование, управление,

контроль всех мероприятий, влияющих на стоимость объекта, в фазе эксплуатации. Обозначая управление активами в сфере недвижимости, за рубежом пользуются понятием Real Estate Asset Management (Real Estate -относящийся к недвижимости), В работе автор использует термин «управление активами», имея ввиду управление в сфере недвижимости.

Ключевой задачей управления активами считается максимизация прироста доходности и использование имеющихся потенциалов для повышения стоимости недвижимости. Все факторы, влияющие на стоимость объекта, должны быть распознаны и интерпретированы. Важное значение при этом имеет управление рисками. Все решения касательно распределения средств по объектам должны осуществляться с учетом аспектов рисков. Управление активами включает развитие и реализацию стратегий, причем уточнение целей мероприятий по повышению стоимости и снижению затрат, осуществляется проперти и фасилити менеджментом.

В результате анализа управленческих концепций сферы недвижимости

Рис. 2. Уровневая модель управленческих концепций в сфере недвижимости

В рамках управления инвестициями осуществляется взаимное влияние различных управленческих концепций: управления активами, проперти, фасилити менеджмента. Управления активами в сфере недвижимости - это связующее звено между, портфельным управляющим, или напрямую инвестором, который

поставляет стратегические задачи для управления недвижимостью, и с проперти менеджментом, с другой стороны, управлением зданием, оперативным ведением хозяйства. Управление активами подчинено портфельному управлению, оказывающего синергетический эффект и учитывающего аспекты риска всего портфеля. Управление активами, как инструмент анализа и принятия решений при управлении недвижимостью, разделен на тактическую и стратегическую составляющую. Стратегическое управление активами включает анализ активов и готовит задания для тактического управления.

Во второй главе диссертационного исследования выделены и раскрыты этапы управления недвижимостью, ориентированного на максимизацию доходности от объектов и, следовательно, приросту их стоимости.

В процессе управления поле деятельности управляющего недвижимостью подразделяется на 5 этапов, которые повторяются в периодических циклах. Последовательность и содержание этапов представлены на рис. 3.

ис. 3. Этапы ориентированного на прирост стоимости управления недвижимостью Этап 1. Анализ состояния и потенциалов объекта

Исходным пунктом стоимостно-ориентированного управления недвижимостью является аудит, во время которого управляющий собирает и оценивает всю информацию касательно управляемых объектов и компании-собственника. К этому пункту относятся следующие действия:

• пообъектный сбор информации и документации;

• исследование рынка недвижимости с анализом микро-, макро-, региональной среды и пользователей;

• исследование рынка в разрезе услуг по сдаче в аренду, предложений, развития арендных ставок и цен продажи в окружении объекта;

• определение общего количества площадей и потребностей в регионе расположения объекта;

• исследование и описание технической, строительной и коммерческой специфик управляемого объекта;

• оценка договоров аренды, энергообеспечения и др. услуг управляемого объекта и предоставление заключения касательно соотношения их стоимости с предложением на рынке.

Благодаря аудиту недвижимости выводятся основные положения мероприятий по оптимизации и выводу стратегии. Этап 2. Построение сценариев развития

На основании собранных данных и анализа существующего состояния и потенциалов объекта управляющий должен представить прогноз будущего. Сценарии развития рынка недвижимости позволяют управляющему выбрать наиболее вероятный базовый сценарий и разработать под него план действий. При этом сценарное планирование также помогает управляющему быть готовым к другим вариантам развития событий и иметь альтернативные планы действий.

Результатом данного этапа могут быть ответы на следующие вопросы: как изменится объем спроса и цены на рынке недвижимости; произойдет ли смещение спроса между разными сегментами и типами недвижимости и т.д. Какова должна быть глубина и период прогноза, определяется индивидуально заказчиком.

Этап 3. Разработка стратегии развития объекта

Для формулирования управляющим объектных стратегий со стороны заказчика должны быть оговорены инвестиционные цели, на которые должен ориентироваться управляющий, как например: стабильные, надежные, долгосрочные доходы; стабильное повышение доходов и рыночной стоимости; оптимизация существующих договорных отношений; снижение эксплуатационных расходов.

Путем противопоставления требований рынка недвижимости и потенциалов объекта управляющий разрабатывает конкурентные стратегии, которые показывают, как может быть достигнут долгосрочный успех. Процесс стратегического планирования сопровождается стратегическим контролем, что должно обеспечить наилучшее экономическое использование и конкурентоспособность объекта.

В диссертационном исследовании автор выделяет 3 основных типа стратегий управления недвижимостью: стратегию стабильного дохода, прироста стоимости и высокой доходности. Все они характеризуются разными уровнями доходности и риска. Предлагая заказчику несколько стратегий развития одного объекта, управляющий может сравнить их по следующим характеристикам: прогнозируемые доходы, отличительные особенности объекта, стадия жизненного цикла, условия аренды, время нахождения в портфеле, условия рынка, менеджмент, поступления от продажи, структура финансов, риск, структура портфеля и др.

Чем больше количество отдельных объектов в портфеле инвестора и управляющего недвижимостью, тем больше тенденция к стандартизации объектных стратегий. Особенности отдельного объекта в этом случае не могут учитываться, и потенциалы остаются скрытыми. В этом случае разработка индивидуальных решений для каждого объекта путем составления бизнес-плана является возможностью предотвращения стандартизации стратегий отдельных объектов. Бизнес-планы наилучшим образом подходят для осуществления двустороннего согласования стратегий и определения уровня достижения целей.

Этап 4. Реализация мероприятий

Ориентированное на прирост стоимости управление объектом недвижимости начинается с сохранения существующих отношений или сдачи в аренду всех помещений при наилучших для данной локальной местности условиях. Планирование сдачи в наем может быть организовано таким образом, что управляющий представляет на согласование заказчику план и бюджет по продвижению объекта на рынке, после чего они согласовывают отдельные мероприятия.

В случае, если управляющий, на основании проведенного анализа, приходит к выводу, что определенная управляемая им недвижимость не может сдаваться в аренду или расти в цене без существенных строительных изменений, он должен представить заказчику рекомендации по развитию или перестройке арендных площадей, которые должны содержать различные сценарии с анализом затрат и вариантов использования.

Спектр услуг, который охватывается управляющим, зачастую включает организацию проперти и фасилити менеджеров, а также других поставщиков услуг. Сами услуги часто передаются на исполнение сторонним организациям. В договоре с управляющим должны быть прописаны требования по выбору, управлению и контролю поставщиков услуг, которые оказывают техническое, коммерческое и инфраструктурное управление зданием. Собственными силами управляющего при этом осуществляются фиксирование стандартов качества; организация надлежащего контроля деятельности; проверка счетов, обеспечение страховой защиты и др.

Управление зданием должно также сопровождаться наблюдением и анализом рынка, результаты которых представляются управляющим заказчику. Договором должно быть предусмотрено, что подобные анализы рынка должны быть подкреплены обзорами, графиками, фотодокументацией или другими надлежащими материалами.

Этап 5. Проверка результатов и соответствия достигнутых целей

Управляющему ставится задача, периодически проводить сравнительный анализ текущей стратегии с актуальным достижением целей и согласовывать необходимые корректирующие изменения с заказчиком. В ходе управления объектом может возникнуть ситуация, когда цели, поставленные в момент передачи объекта в управление, более не соответствуют изменившимся условиям. Именно поэтому стратегическому согласованию отводится значительная роль

Последовательный контроллинг на объектном уровне подразумевает разработку системы контролируемых параметров, регулярное подведение итогов,

оценку и передачу данных в ранее согласованном объеме и с заданным ранее качеством. Это важно, т.к. представляемые данные служат прямыми основаниями для соответствующих стратегических изменений. У финансово-экономически ориентированных инвесторов с ограниченным взаимодействием с объектом недостаточно полные данные могут привести к ошибочным решениям.

Анализ этапов по управлению недвижимостью, ориентированному на прирост стоимости объекта, позволяет выделить ключевые задачи и услуги управляющего недвижимостью. Управление активами, как было показано, включает стратегию долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости, финансовый менеджмент и рефинансирование, оценку и прогнозирование, позиционирование на рынке, оптимизацию использования объектов и их перепрофилирование. В перечень услуг управляющих компаний входит также управление финансовыми потоками, контроль дисциплины внутри здания и отношений между арендаторами, сотрудниками и пользователями, все виды работы с арендаторами, включая их подбор и создание для них комфортных условий, заключение с ними договоров аренды и наблюдение за выполнением условий договоров. Сюда же входит такая обязанность управленцев, как анализ рынка недвижимости и постоянное наблюдение за рыночной ситуацией, что помогает добиваться максимальной прибыли от объекта.

Управление арендными отношениями считается одной из важнейших задач управляющей компании в процессе управления недвижимостью, ориентированного на прирост стоимости объектов. В обязанности управляющей компании входит проверка существующих договоров аренды. Качество и правовая форма договора аренды влияют на стабильность денежного потока, риски потери арендатора и их оценку, возможность оптимизации площадей при существующих арендаторах, шансы на дальнейшую продажу объекта.

а. Институционализация договоров аренды.

Институционализация договоров аренды, которой управляющий занимается в целях лучшего финансирования и использования площадей, охватывает следующие шаги:

• анализ существующих договоров аренды и дополнительных соглашений;

• формулирование стандартов для существующих и новых договоров аренды;

• идентификация правовых ошибок оформления договоров аренды;

• структурирование посредством электронной обработки данных;

• контроллинг существенных пунктов договора и сроков исполнения

обязательств.

б. Реализация пожеланий арендаторов.

Сегодня в работе с недвижимостью на переднем плане должна быть близость к пользователю. В конечном итоге это - арендаторы, которые определяют успех инвестиции. При этом он зависит от идентификации их потребностей в площадях и реагировании на их требования. На практике же арендатор все еще недостаточно рассматривается как центральный клиент, и

обслуживание и построение регулярных отношений с ним не является в понимании собственника залогом долгосрочной и продуктивной работы.

Целью активных отношений с арендатором является заблаговременная идентификация арендных пожеланий для разработки альтернатив и возможности их предложения арендатору. Центральными преимуществами для арендодателя являются: сокращение рисков неплатежеспособности арендатора; приведение в соответствие с потребностями арендатора сдаваемых площадей; соглашения об отсрочке арендных платежей; своевременная подготовка к альтернативному использованию освободившихся площадей; повышение удовлетворенности арендаторов и, таким образом, уменьшение их флуктуации.

Благодаря переводу ранее неиспользуемых или субоптимально используемых сдаваемых в наем площадей может быть повышен денежный поток от объекта. Повышение стоимости аренды играет центральную роль при дальнейшей продаже недвижимости, а также в случае регулярной переоценки объекта.

Оптимизация затрат. Среди наиболее важных статей расходов, которые контролирует управляющий объектами недвижимости, можно выделить следующие затраты:

• на продвижение объекта недвижимости на рынок (реклама, юридическое сопровождение арендных операций и т. п.);

• на налоговые платежи (налог на имущество, налог на землю или арендная ставка, НДС, налог на прибыль);

• на страхование объекта недвижимости, восстановление правоустанавливающих документов;

• на выплату кредитов и дивидендов;

• на содержание и эксплуатацию здания;

• резерв на строительство и ремонт (периодическую замену элементов отделки помещений, инженерного, сантехнического оборудования и т.п.). Для каждой статьи расходов важно распознать потенциалы их снижения.

Далее управляющий активами назначает конкретные мероприятия и реализует их в кооперации с проперти и фасилити менеджерами. Управление рисками

Известно, что решения, принимаемые в процессе управления недвижимостью, сопряжены с рисками. Систематическая оценка рисков в рамках управления недвижимостью предполагает их учет по специфичным признакам и причинам. Риски, воздействующие напрямую на объект, могут возникать из объекта, его конструкций, эксплуатации и реализации. К ним относятся риски развития, эксплуатационные, риски использования, потери доходности и реализации. Эти риски находятся в тесной связи с дальнейшими категориями рисков, как риски развития недвижимости, строительной отрасли, риски национального хозяйства и окружающей среды.

Для анализа вышеназванных рисков предлагаются методы, как например, статистический, экспертных оценок, аналитический, оценки финансовой устойчивости и платежеспособности, оценки целесообразности затрат, анализ

последствий накопления риска, метод использования аналогов, комбинированный метод. Для управления этими рисками в рамках управления недвижимостью существуют следующие возможности: избежание риска, ограничение риска, принятие риска на себя, передача части или всего риска третьим лицам.

Проектное развитие в управлении недвижимостью распространяется по большей части на оздоровление фонда недвижимости. Ограниченная или отсутствующая гибкость использования, недостаточное техническое обслуживание и непрофессиональный арендный менеджмент, а также ухудшение качества местоположения из-за негативных внешних воздействий или неблагоприятных рыночных отношений могут привести к тому, что часть площадей объекта может перейти в разряд пустующих. Если не предпринимаются контрдействия, то по истечению срока договоров аренды, постепенно весь объект становится пустующим. За это кроме привлекательности местности и объекта отвечают и психологические причины со стороны арендаторов. Они негативно воспринимают растущее опустение и стараются завершить договорные отношения.

Проектное развитие старается противостоять этой проблеме. Большому количеству вакантных площадей может, как правило, противостоять реорганизация или ликвидация здания с последующим новым строительством. Реструктуризация может преследовать цель восстановления существующей структуры пользователей на более высоком уровне или внедрения новой концепции использования.

Чем чаще на протяжении жизненного цикла недвижимости проводятся мероприятия по реструктуризации, тем больших вмешательств и дорогостоящих строительных мероприятий удается избежать. С увеличивающимся возрастом объекта растут потребности в инвестициях и техническом оснащении здания или изменениях в строительных конструкциях. Задачей управляющей компании является проверка объекта недвижимости на предмет вышеназванных требований рынка и предложение концептуальных идей и вариантов использования.

Третья глава исследования посвящена практической стороне взаимодействия заказчика и управляющего активами. Среди возможных юридических форм передачи объекта в управление в диссертации рассматриваются: договор доверительного управления, агентский договор, договор аренды с правом сдачи в субаренду, договор о совместной деятельности. Наиболее эффективная форма передачи здания в управление выбирается как с точки зрения интересов собственника недвижимости, так и управляющей организации. На основании анализа преимуществ и недостатков договора доверительного управления недвижимостью делается вывод об оптимальности его использования при управлении, нацеленном на прирост стоимости объекта.

При заключении договора на оказание управленческих услуг необходимо принимать во внимание, что кроме подробного описания услуг, оказываемых управляющим или управляющей компанией, должны быть учтены следующие важные аспекты: передача документов и объектов, вопросы последующего изменения количества объектов, описание стандартов качества. Кроме того,

должны быть обозначены границы правомочий управляющего, в рамках которых он принимает решения о действиях и используемом при этом бюджете, а также условия конфиденциальности и ограничения ответственности.

Отдельный параграф исследования раскрывает механизм прироста стоимости объекта за счет мероприятий, проводимых управляющим недвижимостью. В качестве объекта исследования выступает офисное здание класса «В» полезной площадью 4200 кв.м в г. Москва. Заказчик, владеющий объектом, привлекает управляющего активами и ставит перед ним цель в краткосрочной перспективе повысить стоимость данного объекта недвижимости в 2 раза.

Известно, что стоимость складывается из ожидаемых будущих денежных потоков от объекта недвижимости за вычетом расходов на его содержание и эксплуатацию. Таким образом, управляющему объектом необходимо максимизировать денежный поток и максимально снизить расходы на эксплуатацию объекта. После всесторонней оценки объекта и выявления потенциалов для реализации целей управляющий активами привлекает фасилити и проперти менеджеров.

Сначала фасилити менеджером были определены статьи эксплуатационных расходов, затем - мероприятия по их снижению, среди которых: идентификация возможностей экономии, бенчмаркинг расходов (пересмотр существующих договоров, тендер поставщиков услуг), частичная замена инженерного оборудования, применение энергосберегающих технологий (в т.ч. установка счетчиков воды и регуляторов отопительных приборов). Эффективность фасилити менеджмента, выраженная в денежном эквиваленте, составила 7 млн. рублей в год (рис. 4).

■ Ежемесячные расходы до привлечения фасилити менеджера, млн. руб. Е3 Ежемесячные расходы после снижающих затраты мероприятий, млн. руб.

# 'о*1'

У / / / / У

Рис. 4. Изменение величины расходов на эксплуатацию и содержание объекта

недвижимости

С точки зрения управления стоимостью также необходимо провести ряд мероприятий, благодаря которым повысится денежный поток. Применительно к рассматриваемому объекту потребовались:

• сбор рыночной информации, анализ микро- и макро среды, анализ арендных ставок в данном сегменте;

• вывод стратегии развития объекта с ориентацией на стабильный высокий денежный поток;

• ремонт отдельных помещений - в совместной работе с фасилити менеджером;

• позиционирование объекта на рынке, разработка стратегии маркетинга;

• поиск и переговоры с арендаторами - в совместной работе с проперти менеджером;

• повышение оборота благодаря услугам по сдаче в аренду парковочных мест, стен и крыш под рекламу, открытых площадок - под мероприятия, помещений общего пользования - под банковское оборудование;

• использование резервов площадей;

• поиск альтернативных источников дохода: привлечение фирм общественного питания; развитие сервисных услуг рецепции; сдача в краткосрочную аренду временно пустующих площадей. Рассматриваемый объект недвижимости был приобретен за 450 млн.

рублей. Текущая стоимость объекта рассчитывается на основании доходного подхода, для чего определяется рыночная стоимость недвижимости как суммы доходов, которые данный объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Применение данного метода оценки является обоснованным, поскольку объект приносит достаточно большую положительную величину доходов, а риски, присущие данной недвижимости можно надежно рассчитать. Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле: У _ ЧОД _ Аш х 5 х х Кс - ЭР + прочие доходы

я л и'

где ЧОД — чистый операционный доход, Я - коэффициент капитализации (безрисковая ставка дохода + риск вложений в аналогичные объекты + риск ликвидности + риск инвестиционного менеджмента + норма возврата капитала), Аст - ставка аренды, 5 - площадь объекта, сдаваемая в аренду, К, -коэффициент загрузки площадей К, - коэффициент сбора платежей, ЭР -эксплуатационные расходы.

Арендная ставка составляет 21 ООО руб. за 1 кв.м в год, в качестве прочих доходов выступает аренда парковочных мест в количестве 30 шт. по ставке 1,5 млн. руб. машиноместо/год, сдача в аренду мест под банкоматы и платежные системы, услуги рецепции по заказу воды и авиабилетов для всего населения офиса. Таким образом, стоимость объекта после проведения всех мероприятий составит:

У= (21 000x4200-36 000 ООО + 30 х 1 500 000+510 000+ 17 000)/ (0,04+0,025+0,005+0,025+0,01) = 931 млн. руб.

Дальнейшая максимизация стоимости возможна благодаря поиску и выбору правильного момента для выхода из проекта.

Таблица 2

Изменение характеристик объекта вследствие привлечения управляющего _активами недвижимости_

Показатель Величина показателя на момент привлечения управляющего активами Величина показателя после мероприятий по повышению стоимости объекта

Стоимость аренды 1 кв м/год 16 500 руб. 21 000 руб.

Доля вакантных площадей 0,29 0

Чистый операционный доход/год 54 млн. руб. 105,7 млн. руб.

Эксплуатационные расходы/год 43 млн. руб. 37 млн. руб.

Рыночная стоимость объекта 450 млн. руб. 931 млн. руб.

Изменение стоимости объекта - 481 млн. руб.

Таким образом, стоимость офисного здания возросла более чем в 2 раза и составила 931 млн. рублей. Этот и другие показатели (табл. 2) наглядно подтверждают эффективность концепции развития объектов недвижимости с целью прироста их стоимости.

В заключении диссертационного исследования приводится обзор проделанной работы, подводятся итоги и резюмируются достигнутые результаты.

В библиографическом списке представлен перечень использованных при проведении диссертационного исследования источников литературы.

III. ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Доказана необходимость перехода от пассивного управления коммерческой недвижимостью к активному управлению, ключевой целью которого считается максимизация прироста доходности и использование имеющихся потенциалов для повышения стоимости объектов недвижимости. На основании анализа теории и практики управления недвижимостью выявлена тенденция к профессионализации российского рынка недвижимости, которая

способствует дифференциации услуг и формированию новых концепций управления.

2. Разработана модель управленческих концепций в сфере недвижимости, позволяющая структурировать связи между данными концепциями в соответствии с уровнями управления, для дальнейшего их использования в науке и практике. Показано, какой круг задач выполняет каждая из концепций в достижении целей своего уровня. Установлено, что управление стоимостью недвижимости представляет собой важный фактор, необходимый для эффективного управления инвестициями в недвижимость, при условии, что используются четко определенные стандарты качества и дополнительные услуги, а отдельные компоненты цепочки создания стоимости оптимально взаимодействуют между заказчиком и управляющим. При этом на практике услуги должны ориентироваться на цели заказчика и структуру портфеля недвижимости.

3. Доработана модель процесса управления недвижимостью с целью адаптации ее к процессу управления стоимостью имущественных комплексов. Использование представленной модели способствует систематизации отношений участников управленческой деятельности и их направленности на создание условий для развития объектов недвижимости и достижения целей инвесторов. Наиболее важным из пяти этапов модели представляется разработка стратегии развития недвижимости. Каждый объект требует индивидуального подхода для достижения цели наилучшего развития стоимости. Управляющий недвижимостью идентифицирует потенциалы прироста стоимости и развивает для этого необходимые стратегии. Далее стратегии оформляются в цели для граничащих сфер, таких как проперти или фасилити менеджмент, осуществляющих оперативное управление. В работе предложены 3 типа стратегии управления объектами коммерческой недвижимости и их характеристики: стратегия стабильного дохода, прироста стоимости и высокой доходности.

4. Проанализирована деятельность управляющей компании по повышению стоимости недвижимости, что позволило выделить следующие ее ключевые функции: разработка стратегии развития стоимости, управление арендными отношениями, финансовый менеджмент и рефинансирование, оценку и прогнозирование, позиционирование объектов на рынке, оптимизацию использования объектов и их перепрофилирование. Постоянный мониторинг потребности арендаторов в площадях, активирование резервов площадей, проектное развитие и систематическая оценка рисков способствуют достижению целей, поставленных инвестором, а также обеспечению конкурентоспособности и ликвидности объекта на рынке недвижимости.

5. Предложены две группы рекомендаций по повышению экономической эффективности развития объектов коммерческой недвижимости. Показано, что создание стоимости недвижимого комплекса может быть достигнуто путем сокращающих расходы мероприятий с одной стороны и повышения доходности объекта - с другой. Сокращение расходов в области фасилити менеджмента достигается путем целенаправленного бенчмаркинга расходов на содержание и эксплуатацию. Потенциалы роста стоимости

недвижимости реализуются путем увеличения доходности, в рамках маркетинга или исследования путем открытия или развития новых концепций использования. Обеспечение доходности комплекса недвижимости путем своевременного распознавания и ответных мер на риски объекта и рынка также формирует базу для создания стоимости.

Список основных публикаций по теме диссертации Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях

1. Мамашева Ф.Т. Стоимостно-ориентированное управление недвижимостью в контексте ассет менеджмента // Вестник университета (Государственный университет управления). - М.: ГУУ, 2011, № 8, 0,3 п.л.

2. Мамашева Ф.Т. Последовательность и содержание процессов ассет менеджмента // Вестник университета (Государственный университет управления). - М.: ГУУ, 2011, № 22, 0,4 п.л.

3. Мамашева Ф.Т. Основные задачи и функции управляющего активами недвижимости // Вестник университета (Государственный университет управления). - М.: ГУУ, 2011, № 24, 0,4 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях

4. Мамашева Ф.Т. Real Estate Asset Management: понятие, цели, функции // Материалы 25-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 2010», выпуск 1. -М.: ГУУ, 2010,0,1 п.л.

5. Мамашева Ф.Т. Разработка стратегии управления недвижимостью // Материалы 26-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 2011». - М.: ГУУ, 2011,0,2 п.л.

Подп. в печ. 26.10.2011. Формат 60x90/16. Объем 1,0 п.л.

Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 780

ГОУВПО «Государственный университет управления» Издательский дом ГОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru

www.guu.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Мамашева, Флюра Тахировна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. Теоретические основы управления активами в сфере недвижимости.

1.1. Управление активами в системе управленческих концепций сферы недвижимости.

1.2. Теоретические аспекты и задачи управления активами применительно к сфере недвижимости.

1.3. Характеристика современного состояния рынка управляющих компаний в России.

Глава 2. Методические аспекты процесса управления активами в сфере недвижимости, ориентированного на достижение максимально возможного экономического результата.

2.1. Идентификация потенциалов и разработка стратегии эффективного управления недвижимостью.

2.2. Содержание мероприятий по повышению доходности объектов недвижимости.

2.3. Принципы формирования службы управления активами.

Глава 3. Научно-практические рекомендации по повышению стоимости недвижимых активов.

3.1. Организационно-правовые аспекты управления активами.

3.2. Определение основных ключевых показателей эффективности оценки деятельности управляющего активами недвижимости.

3.3. Разработка предложений по максимизации стоимости объектов недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическая эффективность развития объектов коммерческой недвижимости"

Актуальность исследования. Управление недвижимостью - важная составляющая экономики государства. Однако сегодня управление недвижимостью - слишком широкое понятие, которое охватывает, но не раскрывает сути всех ниш управленческого бизнеса в сфере недвижимости. Изначально управление сводилось к эксплуатации и содержанию объектов. Затем появились управляющие, занимающиеся коммерческим управлением -сдачей в аренду площадей и взаимодействием с арендаторами. Первоочередной целью управления объектами коммерческой недвижимости является получение дохода.

В связи с растущей профессионализацией экономики недвижимости также растут и ожидания доходности от объектов недвижимости. Долгое время недвижимость в больших имущественных компаниях из-за ее стабилизирующего характера смешивалась в портфелях с другими классами активов. В фокусе находилось обеспечение инфляционных рисков или сглаживание колебаний всего портфеля, который содержит изменчивые классы активов (например, акции). Впоследствии инвестиции в недвижимость стали более долгосрочными, причем больше внимания уделялось стабильным денежным потокам и продолжительному развитию стоимости путем повышения арендной платы за использование помещений и земельного участка. Стоимость объектов недвижимости возрастала многократно. Однако сегодня подобного «автоматического» развития стоимости не происходит.

В начале нынешнего столетия чистая концентрация на длительном развитии стоимости недвижимости, особенно в случае институциональных инвесторов, частично утратила свое значение в пользу новой стратегии. Недвижимость воспринимается как рыночно-активный объект инвестирования. Для увеличения доходности при краткосрочной обращаемости к недвижимости предъявляются определенные требования. Инвесторы ожидают более высоких процентов на размещенный собственный капитал в течение более коротких

Карпунина, В.А. Волнина и ряда других. Вопросы стратегического планирования, также отчасти применимые для разработки стратегии управления недвижимыми объектами, освещаются в работах P.A. Фатхутдинова, А.Н. Петрова, В.Р. Веснина и т.д.

Иностранная литература представляет немалый интерес при изучении проблемы управления стоимостью недвижимости, в частности интересны и работы С. Тайхманна, К. Шульте, А. Пфнюра, А. Кэмпф-Дэрн, JI. Потратц, И. Гюнтера, И. Зиолы и др.