Теоретические аспекты формирования рынка жилья на микроуровне тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Никитина, Галина Ивановна

Введение

Глава 1. Теоретические основы исследования рынка жилья на микроэкономическом уровне 8 1.1 .Исходные теоретические предпосылки анализа местного рынка жилья

1.2.Местный рынок жилья как системный объект

1.3.Проблемы формирования местных рынков жилья в России

Глава 2. Методические проблемы исследования местного рынка жилья

2.¡.Разработка методики изучения местного рынка жилья

2.2.Исследование процесса становления рынков жилья в городах Хакасии

Глава 3. Социально-экономическое регулирование процесса формирования жилищного рынка на местном уровне

3.1. Состояние социально-экономического регулирования местных рынков жилья в России

3.2. Рыночные принципы и пути формирования жилищной политики современного российского города

3.3. Исследование возможностей адаптации опыта по государственному регулированию рынка жилья в Восточной Германии к российским условиям

Диссертация: введение по экономике, на тему "Теоретические аспекты формирования рынка жилья на микроуровне"

Жилищное благо относится к числу наиболее важных общественных потребностей. Поэтому проблема теоретического обоснования организации рынка жилья всегда находилась в эпицентре внимания экономической мысли. Влияние рынка жилья на благосостояние общества столь велико, что в развитых странах он является одним из самых регулируемых товарных рынков. Исследование его природы, механизма функционирования, баланса рыночных и государственных интересов выделилось в самостоятельное направление экономической науки.

Проблемы формирования рынка жилья в современной России обретают особую актуальность как с практической, так и с теоретической точек зрения. Во-первых, страна испытывает абсолютный дефицит жилья, особенно болезненный в связи с дифференциацией доходов в обществе. Во-вторых, неэффективность жилищного рынка сдерживает мобильность трудовых ресурсов и развитие рынка труда. В-третьих, современное состояние рынка слабо стимулирует жилищные сбережения, что сказывается на инфляционном фоне.

Рыночные отношения, возникшие в жилищной сфере, носят зачаточный характер и часто осуществляются в форме так называемого «дикого» рынка, несущего высокие рисковые нагрузки и значительные трансакционные издержки. Задача формирования высокоорганизованного рыночного поля как на уровне общества в целом, так и на местном уровне не разрешима без целенаправленной жилищной политики, ориентированной на опережающее формирование рыночной инфраструктуры. Последнее обстоятельство актуализирует необходимость глубокого научного обоснования концепции и методов формирования рынка жилья с учетом особенностей его развития на национальном и местном уровне.

Актуальность и историческая неисчерпаемость жилищной проблематики подтверждается многочисленными исследованиями зарубежных и отечественных авторов. Исторические исследования А.Евтуха [15] показывают, что жилищная экономика, как наука, возникла в первой половине 19 века из проблемного анализа социально-экономических отношений в жилищной сфере: урбанизация общества остро поставила перед европейскими государствами «жилищную проблему». Наиболее известной в этот период стала концепция французского экономиста П.Прудона о постепенном превращении квартиросъемщиков в собственников жилья.

Ф.Энгельс в работе «К жилищному вопросу» (1887) [92] излагает суть научной полемики, развернувшейся в 80-е годы, в резкой форме критикуя позиции Прудона и Э. Закса. Внимание экономической мысли фокусируется на вопросах: происхождение жилищной нужды и экономические предпосылки ее преодоления; альтернатива отношений собственности или найма; ответственность работодателя; регулирующая роль государства на рынке жилья. В работе впервые дается описание теоретических основ отношений жилищного найма и форм самоорганизации субъектов спроса на жилье.

В дореволюционной России в трудах В. Святловского и Ф. Михалевского [15] впервые обобщен зарубежный опыт государственной поддержки частных жилищных инвестиций. Отмечено возникновение раздельного кредитования субъектов предложения (застройщика) и субъектов спроса (покупателей).

Российский рынок жилья 90-х годов оформился к тому времени, когда страны Западной Европы и США уже имели богатейшую эмпирическую базу для изучения особенностей поведения своих национальных рынков. Знакомство с широким кругом зарубежных литературных источников позволило систематизировать представления о современных жилищных исследованиях. По целям и уровню обобщения категорий их можно разделить на теоретические и научно-практические. Экономическая теория традиционно содержит позитивное и нормативное направления. Практическую экономику жилья столь же обоснованно представляют два крыла - нормативное и маркетинговое.

Теория жилищной экономики, как самостоятельное направление экономических знаний, сформировалась приблизительно к 70-м годам двадцатого века. Наиболее системно, на наш взгляд, ее основные положения изложены в работе авторского коллектива под редакцией Г.Поляковского[16]. Позитивная теория содержит характеристику специфических черт жилья, как товара, особенности проявления спроса и предложения на рынке жилья, совокупность определяющих их факторов, поведение цен и описание методов государственного воздействия на рынок. Вместе с тем особенности товара «жилье» обусловили создание специфических разделов жилищной экономики, в числе которых: теория взаимодействия рынков жилищного капитала и жилищных услуг (Б. Гуттинг, М.Хубертс[110,114]); теория «фильтрации» - перехода ветшающего жилья к менее обеспеченным домохозяйствам (У.Грисби,[16]); теория гедонистических оценок , утверждающая зависимость рыночной цены на жилье от отдельных его характеристик (Дж.Браун,[16]); теория жилищных экстерналий, изучающая воздействия внешнего вида жилых зданий на конъюнктуру рынка (И.Екхофф [108]). Важное место в теории занимают вопросы взаимосвязи рынка жилья с земельным и ипотечным рынками(И.Кирхер[113]). Взгляды авторов на товарную структуру рынка несколько различаются. Нормативная теория предлагает умозрительные исследования жилищной системы с точки зрения соответствия ее желаемому состоянию.

Научно-практические исследования нормативного формата используются для выработки жилищной политики на всех уровнях государственной власти. Для оценки эффективности жилищных систем в нормативном анализе применяют специальные жилищные индикаторы. Впервые изучение формирующегося рынка жилья России проводились в 1992-1993 годах в рамках «Программы жилищных индикаторов»(ООН). В работах О.Кагановой, Е.Щербаковой, О.Пчелинцева, Т. Белкиной [4, 5, 52, 53, 86] с точки зрения нормативных представлений изложены методические основы и результаты обследования жилищных систем семи городов. Разработке финансово-кредитных механизмов обеспечения доступности жилья посвящены труды Н.Косаревой, Р.Страйка[29, 66-69]. В работах Е. Шоминой осуществлены исследования жилищных движений [85].

Вопросы маркетингового исследования отдельных сегментов рынка жилья обстоятельно изложены в работах В.Черняка, А.Черняка, И.Давдиенко [81]. Методика мониторинга основных параметров жилищного рынка предлагается Г.Стерником [63,64]. В работах Б.Щурова [87,88] содержится методика изучения городского рынка жилья, включающая четыре блока: 1)анализ состояния рынка жилья; 2) анализ ценовой ситуации; 3) анализ доступности и ликвидности жилья; 3) анализ эффективности инвестиций. Методика В.Есипова разработана с целью оценки жилья на местном рынке. Обзор существующих жилищных исследований приводит к нескольким выводам:

- созданная в последние десятилетия теория жилищной экономики отражает состояние зрелых рыночных форм и национальных особенностей государств Европы и США; она не может быть абсолютно воспринята в современных российских условиях и требует тщательного изучения процессов и проблем формирования отечественного рынка жилья;

- существуют различия во взглядах на товарную структуру рынка жилья;

- методология исследования местного рынка лишена системных наблюдений; не определен критериальный аппарат для оценки его эффективности;

- методическое обеспечение маркетинговых и нормативных исследований местного рынка жилья довольно фрагментарно - ориентировано либо на исследование отдельного сегмента рынка, либо на анализ узкого круга показателей, либо на использование одного источника информации.

Развертывание практики формирования рынка жилья в условиях переходной экономики нуждается в научном осмыслении данного процесса, что и послужило основанием выбора темы диссертации, определило ее цель и задачи.

Целью работы является разработка теоретических основ и методических положений формирования и регулирования местного рынка жилья.

Для достижения поставленной цели представлялось необходимым решение следующего круга задач:

- систематизировать подходы зарубежных и отечественных авторов к теоретическим и практическим аспектам исследования рынка жилья;

- осуществить авторскую интерпретацию основного понятийного аппарата, отражающего природу и структуру жилищной экономики города с позиций системных принципов исследования;

- предложить критерии оценки эффективности городского рынка жилья;

- выявить типологию городских рынков жилья;

- разработать методику изучения местного жилищного рынка, ориентированную на современные проблемы жилищного менеджмента; исследовать и описать состояние рынка г. Абакана;

- сформулировать принципы и определить структуру жилищной политики современного российского города;

- предложить систему мер, направленных на повышение эффективности жилищного менеджмента города Абакана.

- изучить возможности адаптации к российским условиям опыта ФРГ по организации жилищной системы города;

Основными объектами исследования явились процессы становления и функционирования рынков жилья в городах Республики Хакасия - Абакана, Черногорска, Саяногорска, Абазы, Сорска. Более детально изучена жилищная ситуация регионального центра города Абакана. Кроме того, автору представилась возможность обобщить опыт организации жилищной системы немецкого города Коттбуса (Восточная Германия).

Предмет исследования можно определить как совокупность экономических отношений (системных связей), формирующих процессы и тенденции, присущие городским рынкам жилья в период их становления, включая отношения социально-экономического регулирования рынка со стороны местных органов власти.

Теоретической основой диссертации послужили труды отечественных и зарубежных экономистов по изучаемой проблеме. Методологическая база исследования включает в себя как общенаучные методы познания - анализ, синтез, системный подход, так и специальные - экономико-статистический, экспертный, социологический методы.

Информационными источниками анализа послужили: жилищное законодательство РФ; нормативные акты Правительства РХ и администрации г. Абакана; данные Госкомстата РХ; информация РУТИ РХ, РЦЦС РХ, РЦРН РХ, Департамента ГАЗ и Э г. Абакана; материалы деятельности риэлтерских и девелоперских организаций; специализированные издания по рынку недвижимости; результаты собственных исследований.

Научная новизна результатов исследования, по мнению автора, проявилась в следующем:

- выявлена односторонность определений рынка жилья и предложена его формулировка, в которой рынок представлен как совокупность социально-экономических отношений по поводу покупки и продажи товара в виде готового жилья, организации строительства нового жилья и жилищных услуг;

- разработана теоретическая модель местного рынка жилья как системного объекта, позволяющая отслеживать логику его формирования;

- определены типологические признаки рынков жилья различной активности в целях регулирования их формирования на местном уровне;

- разработана методика исследования городского рынка жилья, предусматривающая оценочное отношение к результатам его функционирования при помощи системы критериев: эффективности рыночных инициатив, показателей трансакционных издержек и рисковых нагрузок;

- предложен расчет показателя чистых жилищных инвестиций, характеризующего воспроизводственные возможности жилищной системы города, активно влияющих на состояние местного рынка жилья;

- сформулированы принципы жилищной политики современного российского города и предложена ее структура.

В первой главе диссертации «Теоретические основы исследования рынка жилья на микроэкономическом уровне» излагаются исходные теоретические предпосылки для анализа местного рынка жилья. Здесь же представлено авторское видение рынка жилья, как системного объекта. Понимание структурно-функциональных особенностей системы «местный рынок жилья» дает возможность описать поведение городских рынков России в процессе их формирования, а также выделить их типы по признаку рыночной активности. В завершении главы систематизированы проблемы становления рынка жилья в их обусловленности факторной композицией.

Вторая глава «Методические проблемы исследования городского рынка жилья» посвящена созданию методического обеспечения для изучения жилищного рынка современного российского города. От существующих разработок ее отличают системный подход, попытки оценить эффективность функционирования рынка жилья на основе заданных критериев и использование наряду с рыночными оценками нормативных, характеризующих состояние жилищной системы в целом. На основе предложенной методики проведено сравнительное исследование процессов формирования жилищных рынков в городах Хакасии.

В третьей главе «Социально-экономическое регулирование процесса формирования жилищного рынка на местном уровне» обобщен опыт жилищной реформации в городах России, в том числе изучено состояние жилищного менеджмента в г. Абакане. Систематизация этой информации позволила автору сформулировать принципы муниципальной жилищной политики города и предложить ее структуру для современной ситуации. Изложены рекомендации, направленные на повышение эффективности жилищного регулирования в г. Абакане. Здесь же приведен опыт Восточной Германии, которая также в 90-е годы переживала период становления рыночных отношений.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения по результатам проведенного исследования.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Никитина, Галина Ивановна

Результаты исследования показывают, что формирующийся рынок жилья города Абакана по всем внешним признакам соответствует умеренному типу: активное состояние вторичного сегмента; стабильная риэлтерская практика, неустойчивый девелопмент, внелегальный рынок жилищных услуг, отсутствие финансовой и общественной инфраструктуры. В последние годы рынок характеризуется некоторой утратой равновесия, активности и эффективности. Рынки жилья других городов Хакасии находятся в пассивном поле.

Эффективность жилищной экономики города

Выходные параметры жилищной системы города, характеризующие ее эффективность, безотносительны к способу ее организации, они лишь отвечают на вопросы: повышает ли система обеспеченность жильем, улучшает ли его качество и достигается ли адресность обеспечения по отношению к наименее защищенным группам потребителей. Поэтому по их состоянию можно судить во-первых, об эффективности функционирования жилищных систем различной экономической организации в разные периоды времени; во-вторых, о сравнительной эффективности местных жилищных систем.

Рассмотрим состояние некоторых наиболее существенных для российских условий жилищных индикаторов, учитывая дефицитный характер экономики жилища: показатели средней обеспеченности жильем; показатели развития жилищного фонда города; показатели социальной защищенности.

Динамика средней обеспеченности жильем может служить одним из критериев эффективности жилищной системы. Однако следует иметь в виду, что рост обеспеченности может происходить не только за счет увеличения жилфонда, но и за счет снижения численности населения. Поэтому рекомендуется факторный анализ этого показателя. Кратная модель обеспеченности (О) предусматривает взаимодействие двух факторов - общая площадь жилфонда (Ж) и численность горожан (Ч): О = Ж / Ч

Заключение

Наиболее важными наблюдениями и выводами проведенного исследования представляются следующие:

1. Формирование рынка жилья должно осуществляться при непосредственном участии в этом процессе властных структур всех уровней. Высокая результативность вторжения государства в данную сферу возможна лишь на основе учета положений экономической теории, раскрывающих закономерности функционирования рынка жилья в его развитом состоянии и специфику его становления в российской действительности.

2. Системный взгляд на рынок жилья позволил установить его наиболее существенные структурно-функциональные особенности. В процессе теоретического исследования автором обоснован состав товарных областей, образующих в совокупности местный рынок жилья. Дана его сущностная трактовка, как отношений по поводу купли-продажи товара в виде готового жилья, организации строительства нового жилья и жилищных услуг, реализованных в пределах населенного пункта.

3. Предпринята попытка оценочного подхода к результатам функционирования городского жилищного рынка, его результативность предлагается измерять при помощи таких критериев как эффективность рыночных инициатив и уровень трансакционных издержек.

4. Определены внешние признаки эффективной жилищной экономики города. Наряду с применяемыми уже на практике индикаторами ее состояния, предлагается использование известного в теории удельного показателя чистых жилищных инвестиций (ЧЖИ), с помощью которого жилищную экономику можно квалифицировать как «растущую», «стагнирующую» или «регрессирующую».

5. Опираясь на системные представления о развитом рынке жилья, определены приоритетные проблемы его формирования в России: неустойчивое состояние подсистемы «первичный рынок», существование подсистемы «арендный рынок» вне правового поля, отсутствие в ней профессиональных субъектов предложения, отсутствие подсистемы «финансовая инфраструктура», влекущая за собой высокую эластичность спроса на жилье по цене; запаздывающее формирование правовой среды и соответствующей юридической практики; чрезмерно высокие рисковые нагрузки; несформированность общественной инфраструктуры.

6. Нарастающая асимметрия в развитии территорий привела к тому, что процессы формирования местных рынков жилья в городах России протекают крайне неравномерно. На основе обзора существующих и собственных жилищных исследований автором построена типология рынков жилья, ведущим признаком которой является уровень активности. Определение типа рынка позволяет оценить возможности социально-экономического регулирования его параметров.

7. В работе предложена методика исследования городского рынка жилья умеренного типа. От существующих уже отечественных разработок в этой области ее отличают: системный подход к формированию основных аналитических блоков, ориентация на анализ проблемных сторон жилищного регулирования, применение метода сравнения, использование оценочных критериев эффективности функционирования рынка, привнесение нормативных оценок состояния жилищной системы города.

В основу сегментации рынка положены характеристики самого товара и отношение к ним субъектов спроса. Выявленные приоритеты в ценностных представлениях покупателей позволили сформировать граф сегментации рынка в определенной последовательности: 1) по источникам товарного предложения; 2) по типу дома; 3) по размеру квартиры; 4) по качеству; 5) по району города.

8. Разработанная методика была использована для исследования городских рынков жилья Республики Хакасия. По результатам анализа можно утверждать:

- к настоящему времени из всех городов Хакасии рынок жилья умеренного типа сформировался только в столице республики - городе Абакане; остальные города по всем внешним признакам обладают пассивной рыночной средой;

- наиболее острой проблемой в периферийных городах республики является свертывание воспроизводственной функции жилищной системы; жилищный девелопмент здесь так и не сформировался из-за крайне низкого в сравнении с затратами на строительство уровня цен вторичного рынка;

- рынок жилищного капитала города Абакана испытывает острейшие количественные и структурные диспропорции между спросом и предложением, имеющие тенденцию к возрастанию; наблюдается дефицит однокомнатных квартир и избыток четырехкомнатных;

- совершенно иная конъюнктура сложилась на рынке жилищных услуг, где спрос значительно превышает предложение (приблизительно в 3 раза); рынок погружен в теневой сектор;

-эффективность рынка, исчисленная по заданным критериям, снижается по сравнению с началом 90-х годов, но в период становления рыночной среды это не должно расцениваться как негативное явление: увеличение числа экспонируемых объектов и усложнение регистрационных процедур повышают уровень трансакционных издержек, снижают результативность инициатив до естественных для организованного рынка значений;

- анализ жилищных индикаторов свидетельствует о том, что в 90-е годы жилищная экономика городов Хакасии продолжает оставаться дефицитной; по критерию ЧЖИ лишь жилищную систему Абакана можно отнести к растущей, Саяногорска - к стагнирующей, в остальных городах жилищная экономика регрессирующая, она потребляет больше капитала, чем воспроизводит.

9. Муниципальное жилищное регулирование переходного периода характеризуется резким ослаблением прямой бюджетной поддержки, переносом акцентов на гарантийные и организационные функции. Специфичность его не вполне зрелых форм проявляется в том, что администрации городов выступают активными субъектами коммерческого предложения на рынке жилья, стремясь «заработать» на рынке, повсеместно наблюдается чрезмерное администрирование в вопросах, находящихся в исключительной компетенции и монополии городских властей, это увеличивает трансакционные издержки рынка.

10. К числу позитивных проявлений можно отнести сложившийся в ряде городов программный подход к формированию жилищной политики, апробацию накопительно-распределительных механизмов и переходных форм ипотеки. В целом существует правило: чем слабее социальная привлекательность города, тем либеральнее жилищная политика местных властей.

11. В работе изложены наиболее общие принципы формирования жилищной политики города: органичности развития, адекватности жилищной политике федерального уровня, сочетания рыночного и социального, взаимосвязи функциональных подсистем, учета «слабого звена», публичности. На основе изученного опыта муниципального жилищного менеджмента предложены структура и альтернативы жилищной политики современного российского города.

12. По результатам проблемного анализа предложен ряд мероприятий, позволяющих повысить эффективность жилищной системы города Абакана: использование принципа «одного окна» при оформлении сделок с недвижимостью, осуществление комплексной подготовки участков под жилую застройку, зонирование территории города на основе данных о ценах на жилье по районам города, формирование информационно-аналитической системы рынка жилья в сайте Интернета, предоставление налоговой льготы по налогу на доходы физических лиц, полученных от сдачи жилья в аренду, создание единого документа «Жилищная политика города Абакана».

13. Опыт социально-экономического регулирования процессов формирования рынка жилья в Восточной Германии показывает, что чрезмерная социальная поддержка жилищной сферы дезориентирует рынок и лишает его возможности саморегуляции. Сопоставление жилищной ситуации в Абакане и Коттбусе (представителях неэффективно-дефицитной и неэффективно-избыточной жилищных систем) позволяет рассмотреть широкий спектр проблем, связанных с поиском их оптимального состояния.

По мнению автора, в российских условиях может быть воспринят послевоенный германский опыт создания строительных ассоциаций для возведения жилья средних стандартов качества с использованием системы налоговых льгот и регулируемых цен. Поддержка такого бизнеса на основе существующих девелоперских структур помогла бы развитию в городе крупного домовладения, улучшению содержания фонда, повышению мобильности трудовых ресурсов. Кроме того, развитое в Германии арендное право может послужить основой для детализации российского жилищного законодательства.