Титульное страхование в условиях реформирования экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Титульное страхование в условиях реформирования экономики"

На правах рукописи

С

КУПРЕИШВШШ БАКУРИ ЮРЬЕВИЧ

ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ В УСЛОВИЯХ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЭКОНОМИКИ

Специальность 08.00.10. - «Финансы, денежное обращение и кредит»

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2006

Работа выполнена в Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова на кафедре «Страхование и актуарные расчеты»

Защита состоится «20» октября 2006 года в 13 часов на заседании диссертационного совета К 212.196.02 в Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по адресу: 115998, г. Москва, Стремянный пер., д. 36.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке РЭА им. Г.В. Плеханова.

Автореферат разослан «20» сентября 2006 г.

Ученый секретарь

Научный руководитель - д.э.н., проф.

Ивашкин Евгений Иванович

Официальные оппоненты: - д.э.н., проф.

Турбина Капиталина Евгеньевна - к.э.н.

Ратушный Александр Викторович

Ведущая организация -

Государственный университет управления

диссертационного совета

Л.Я. Маршавина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования

Актуальность исследования титульного страхования обусловлена тем, что приоритетным направлением социально-экономической политики государства является решение проблем, связанных с обеспечением населения жильем, и решением соответствующих задач, связанных с регулированием права собственности на недвижимость и защитой имущественных интересов населения.

Российский рынок недвижимости динамично развивается. Только в Москве ежегодно совершается более 100.000 сделок. Постепенно меняется отношение субъектов рынка к титульному страхованию. Количество договоров титульного страхования, по данным ОСАО «Ингосстрах», с 2001 по 2005 гт. увеличилось с 433 до 9.194, причем многие договоры титульного страхования входят в пакет ипотечного кредитования. Между тем, приобретение жилья сопряжено с риском утраты права собственности: статистика свидетельствует о том, что около 1.500-2.000 сделок по купле-продаже недвижимости в год расторгаются.

Актуальность темы также обусловлена несовершенством законодательной базы, выражающимся в отсутствии четкой единой системы регистрации, эффективных инструментов по защите интересов добросовестных приобретателей недвижимости, в длительных сроках исковой давности и пр.

Важность темы объясняется также тем, что в России риски титульного страхования достаточно велики. Помимо ошибок в приватизации существуют и другие риски, способные повлечь за собой неблагоприятные последствия для собственника: изменения в законодательстве, наличие неучтенных прав бывших владельцев, упущения в процедуре регистрации сделки и пр. Таким образом,

конституционное право добросовестного приобретателя на жилье не обеспечено, что требует развития титульного страхования.

За рубежом титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории.

Степень разработанности темы

Вопросы титульного страхования или страхования потери имущества в результате утраты права собственности на сегодняшний день в России не представляются разработанными в должной мере. Вместе с тем, существуют работы современных отечественных экономистов, в частности, Ю.Т. Ахвледиани, Н.В. Фомичевой, а также Л.Б. Копейкина, затрагивающих отдельные аспекты титульного страхования в системе страхования жилья и перспективы его развития. Титульное страхование в Российской Федерации возникло сравнительно недавно и его рынок находится на этапе становления. Проведение титульного страхования осложнено нерешенностью ряда вопросов в части его наполнения, андеррайтинга и форм проведения.

Цель и задачи работы

Целью данной работы является развитие теории и методологии титульного страхования. В соответствии с поставленной целью в работе были определены следующие задачи:

> исследовать категории «недвижимости» и «права собственности» в рыночной экономике;

> выявить и структурировать риски права собственности на жилье;

> раскрыть содержание титульного страхования;

провести анализ российского и зарубежного рынков титульного страхования;

> оценить систему государственного регулирования титульного страхования;

> разработать предложения по развитию рынка титульного страхования.

Объект и предмет исследования

Объектом исследования являются риски утраты права собственности в жилищной сфере. Предмет исследования — система страховых отношений по защите права собственности в жилищной сфере.

Методологические и теоретические основы исследования.

Научная методология исследования основана на системном подходе к изучению проблем организации и развития титульного страхования. При проведении исследования применялись следующие научные методы: логический, причинно-следственный, сравнительный анализ, группировки и инструментарий страховой социологии. Теоретической основой исследования явились труды ведущих российских экономистов: Архипова А.П., Ахвледиани Ю.Т., Горемыкина В.А., Зубца А.И., Ивашкина Е.И., Коломина Е.В., Копейкина А.Б., Орланюк-Малицкой J1.A., Рябикина В.И., Симонова Ю.Ф., Турбиной К.Е., Федоровой Т.А., Шабалина В.Г., Юлдашева Р.Т., а также других ученых и практиков страхового дела.

Научная новизна результатов исследования состоит в развитии теории и методологии титульного страхования, в частности:

> конкретизированы особенности современного рынка жилой недвижимости, среди которых: локализация рынка; открытость информации о жилье; высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами; спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением; товары рынка жилья являются объектами инвестиционной деятельности;

> выявлены риски жилой недвижимости, включая: юридические, экономические, архитектурно-строительные, административные, политические;

> разработаны категории титульных рисков, среди них: виндикационные риски, реституционные риски, ипотечные риски, риски несоблюдения требований к оформлению и реализации сделки, риски изъятия, запретов и ограничения пользования;

> определены типичные признаки недействительности титула собственности: несоблюдение нотариальной формы сделки и требования ее регистрации; совершение мнимой или притворной сделки, в т.ч.: оформление недвижимости на подставное лицо, фиктивный родственный обмен, фиктивная продажа неприватизированной квартиры; пороки дееспособности участника сделки; совершение сделки неуполномоченным лицом; фиктивная выписка граждан; сделки с неисполненными обязательствами;

> сформулировано определение титульного страхования как страхования риска утраты объекта недвижимости в результате прекращения права собственности на него в связи с признанием сделки по купле-продаже недействительной или по причине истребования недвижимости из чужого незаконного владения.

> на основе методов страховой социологии осуществлена количественная оценка факторов, влияющих на базовые страховые тарифы титульного страхования;

> экспозированы недостатки системы государственного регулирования, в том числе отсутствие единой системы регистрации и надежного инструмента защиты интересов добросовестного приобретателя жилой недвижимости.

Практическая значимость исследования заключается в том, что научные идеи, теоретические положения и выводы воплощены автором в

конкретных рекомендациях, предложениях, направленных на развитие титульного страхования, в том числе:

> выявление факторов, влияющих на величину базового страхового тарифа по титульному страхованию;

> обоснование тарифной политики страховых компаний при проведении титульного страхования;

> предложение наиболее эффективных способов продвижения титульного страхования.

Апробация работы

Основные результаты исследования опубликованы в четырех работах общим объемом 1,2 пл. и использованы Управлением страхования ответственности и финансовых рисков ОСАО «Ингосстрах».

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении диссертации обоснована актуальность выбранной темы, определены объект и предмет исследования, поставлены цель и задачи диссертации, определена научная новизна исследования.

Первая группа проблем связана с разработкой теоретических предпосылок титульного страхования, которые связаны с категорией недвижимости и рисками утраты права собственности на жилье, а также его актуальности для российского рынка недвижимости.

Исследование рынка недвижимости жилья позволило выявить ряд его особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций. Это - локализация рынка, доступность информации о состоянии рынка, спрос на недвижимость, товары рынка недвижимости как объект инвестиционной деятельности, государственное регулирование рынка недвижимости.

Локализация рынка является одной из главных особенностей рынка недвижимости, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность

их в значительной мере зависит от окружающей среды, имеющей не только те или иные природно-климатические условия, но и социально-экономические характеристики, включая уровень жизни населения, состояние инфраструктуры и пр. Открытая информация о состоянии рынка - необходимое условие объективизации рынка недвижимости. Неполная и не всегда достоверная информация является предпосылкой признания недействительности сделки. Спрос на недвижимость имеет особые формы проявления; при этом жилье как предмет спроса является необходимым условием для жизни человека. Недвижимость в рыночной экономике является не только условием жизнедеятельности человека, но и эффективным объектом инвестиционной деятельности. С учетом значения недвижимости в жизнедеятельности человека, а также её места в инвестиционном процессе недвижимость является объектом государственного регулирования.

Важнейшим объективным компонентом рынка жилой недвижимости являются риски утраты права собственности. В диссертации предложена классификация рисков недвижимости. Выделены экономические, архитектурно-строительные, административные, политические и юридические риски. Юридические риски связаны с возможностью утраты права собственности, явившегося следствием ошибок при заключении договоров и контрактов, предъявления претензий со стороны третьих лиц, наличием не выявленных обременений объекта недвижимости, а также признанием сделки недействительной.

В группе юридических рисков выделены пять категорий титульных рисков, это — виндикационные, реституционные, ипотечные риски, риски несоблюдения требований к оформлению и реализации сделки, риски изъятия, запретов и ограничения пользования. Виндикационные риски связаны с истребованием имущества (объекта недвижимости) из чужого незаконного владения. Реституционные риски касаются случаев

неправильного оформления сделок в части скрытия реальной цены недвижимости в целях избежания налогообложения одним из участников сделки. Ипотечные риски лежат в основе ипотечного страхования, одной из составляющих которого является страхование права собственности заемщика на приобретенный им посредством кредита объект недвижимости. Риски изъятия и ограничения - это, так называемые, сервитута, которые в России остаются страховщиками практически без внимания. Риски несоблюдения требований к оформлению сделки - это, как правило, риски, связанные с ошибками регистраторов, нотариусов и риэлторов.

Риск утраты права собственности связан с возможным признанием сделки недействительной. Оснований признания сделки недействительной, предусмотренных российским законодательством, достаточно много. Между тем, основными рисками утраты права собственности на недвижимость являются:

> несоблюдение нотариальной формы сделки и требования ее регистрации;

> совершение мнимой или притворной сделки, в т.ч. . оформление недвижимости на подставное лицо, фиктивный родственный обмен, фиктивная продажа неприватизированной квартиры;

> пороки дееспособности участника сделки;

> совершение сделки неуполномоченным лицом;

> фиктивная выписка граждан;

> сделки с неисполненными обязательствами.

О высоком уровне риска утраты права собственности свидетельствует статистика. Каждая московская квартира один раз в 8-9 лет меняет своих хозяев. За период 1992 -2003 гг. среднестатистическая единица жилой площади (комната или квартира) продавалась-покупалась (или отчуждалась иным способом) 2-3 раза. Согласно данным

Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ни разу не продавались после приватизации 24,8 % московских квартир, 1 раз - 28,3 %; 2 раза - 21,3 %; 3-5 раз - 19,5 %; 5-10 раз - 4,8 %; 10-20 раз - 4,3 %; 20-50 раз - 0,3 %; более 50 (максимум — 56) - 0,05%. В Москве ежегодно совершается более 100 тысяч сделок с недвижимостью, каждая десятая из которых теоретически может быть по тем или иным причинам расторгнута, и в итоге, около полутора тысяч сделок (1-2 % от общего числа) в год - по данным Государственного бюро регистрации (ГБР) - расторгается. По данным Государственного учреждения юстиции, число судебных споров о правах на недвижимость из года в год растет в арифметической прогрессии. Больше всего арестов (около 30%) накладывается на жилье из-за споров о правах на квартиры в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) и из-за тяжб о разделе имущества и определении долей (до 25%). Далее, по убывающей: арбитражные споры между юридическими лицами (долевое участие в строительстве, споры о правах на группы квартир), мировые соглашения и споры по иным основаниям.

Анализ операций на российском рынке жилья показал, что рассматриваемый рынок складывался стихийно по американской модели, а система закрепления прав на недвижимость позаимствована из опыта континентальной Европы. Сложившаяся картина в диссертации характеризуется как неудача в связи с тем, что в России наблюдается своеобразный гибрид двух систем регистрации прав собственности -актовой и титульной с некоторым перекосом в сторону титульной. В результате за «чистоту» сделок никто не отвечает и гарантий прав ни один орган не предоставляет. Поэтому систему регистрации прав на жилье, сложившуюся в России, можно определить как смешанную, т.е. регистрируются как права на недвижимость, так и сами сделки (например, договоры купли-продажи). При этом в мировой практике гарантии прав

собственника и прав третьих лиц обеспечиваются либо государством (при системе регистрации прав), либо титульным страхованием (при системе регистрации сделок).

В диссертации исследованы методы управления рисками утраты права собственности на жилье: проведение экспертизы; проверка правильности оформления процедуры покупки; грамотная приватизации объекта недвижимости; получение гарантийного свидетельства риэлторской фирмы; страхование гражданской ответственности регистраторов, нотариусов и риэлторов.

Между тем, выявленные методы управления рисками утраты права собственности минимизируют риски, но не устраняют, поэтому организация титульного страхования сохраняет свою актуальность.

Исследование национального рынка показало отсутствие полноценной системы страхования титула собственности на недвижимое имущество. Российские компании страхуют либо ответственность риэлторов за предоставляемые ими услуги (титульные риски по которым не покрываются), либо приобретателей недвижимости от рисков признания сделки недействительной (полной или частичной утраты права собственности на объект недвижимости) и истребование недвижимого имущества из чужого незаконного владения (истребование имущества не владеющим собственником у владеющего несобственника). Проведенный анализ титульного страхования позволил сделать вывод об отсутствии страховой защиты от рисков, связанных с:

> возникновением сервитутов и обременений прав на недвижимое имущество, снижающих стоимость приобретаемой недвижимости;

> возникновением имущественных правопритязаний в отношении приобретаемой недвижимости;

> выбытием имущества в силу неправомерных действий.

Критическая оценка практики титульного страхования позволила уточнить его определение, представляющее страхование рисков утраты объекта недвижимости в результате прекращения права собственности на него в связи с признанием сделки по купле-продаже недействительной, или по причине истребования недвижимости из чужого незаконного владения. Титульное страхование представляет более широкое покрытие, нежели страхование права собственности, поскольку само слово «титул» означает право, а не право собственности, т.е. это может быть любое право, например, аренды, залога, наследования и пр. В этой связи «титульное страхование» более правомерно определять как «страхование права собственности».

Таким образом, титульное страхование защищает собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, например, от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и пр. Кроме того, титульное страхование предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности. Страховая компания принимает на себя риск лишения собственником своей недвижимости и берет всю полноту ответственности за последствия этого события. Срок исковой давности - 3 года (статья 181 ГК РФ). И, наконец, титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск.

Вторая группа проблем связана с исследованием рынка титульного страхования. В связи с тем, что статистика титульного страхования

отсутствует, для оценки его рынка в диссертации осуществлено социологическое исследование на основе метода анкетирования. Анкетирование проводилось среди лидеров российского страхового рынка, в том числе титульного страхования (РОСНО, Росгосстрах, Ингосстрах), региональных компаний (Адмирал), а также страховых обществ, специализирующихся на титульном страховании (Вотек). Вопросы анкеты включали срок страхования, приблизительное число клиентов, страховые тарифы, объем и исключения страхового покрытия, факторы рисков, алгоритм проведения титульного страхования и пр.

Как известно, согласно последнему изменению ГК РФ (ст. 181), срок исковой давности по ничтожным сделкам был изменен с 10 до 3 лет для целей инвестиционной привлекательности объектов недвижимости на территории РФ, в т.ч. для иностранных граждан и юридических лиц. Проведение анкетирования показало, что оптимальным сроком страхования страховщики признали максимальный срок исковой давности в связи с тем, что после его истечения потенциальные истцы будут лишены права подавать иск, а совокупный страховой тариф получается заметно привлекательнее, чем при страховании на 1 год. Более того, специалисты в области недвижимости считают самыми опасными именно первые годы страхования.

Исследование показало, что тарифный диапазон составляет 0,5 - 4,5 %; процентное соотношение страховых выплат к страховым взносам, по разным оценкам, составляет менее 1 %, что свидетельствует об использовании страховщиками завышенных тарифов.

Структура тарифной ставки большинства российских компаний выглядит следующим образом: на нетто-ставку приходится 70%, на нагрузку - 30%. Комиссия по титульному страхованию находится в пределах 15 - 20%. По мнению страховщиков, нагрузка не может быть ниже 28-29% в связи с большой расходной частью, которая может

включать в себя гонорар стороннего специалиста, проводящего дорогостоящую юридическую экспертизу (от 300 до 1.000 долларов США); кроме того, страховщики закладывают в нагрузку прибыль. За рубежом доля нагрузки также находится на уровне 30 %.

Социологическое исследование рисков утраты права собственности показало, что наиболее существенное влияние на величину тарифа оказывают: частота смены собственников квартиры; количество сделок с жильем; наличие в истории квартиры несовершеннолетних; срок страхования; результаты экспертизы истории квартиры; значительное отклонение рыночной стоимости объекта от стоимости, указанной в справке БТИ.

Проведение юридической экспертизы является обязательным условием заключения договора титульного страхования у ряда компаний. В процессе экспертизы осуществляется анализ правоустанавливающих документов, проверка всех предыдущих сделок, выявление основных рисков. По результатам юридической экспертизы даются рекомендации по устранению некоторых нарушений, оценке уровня страхового риска объекта титульного страхования. Некоторые компании оказывают содействие при проведении юридической экспертизы.

Отдельное внимание в диссертации отведено страхованию долевого строительства - рисков, связанных с объектами недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано. В рамках проводимого исследования представителям страховщиков было предложено рассказать об условиях страхования рисков дольщиков — инвесторов по договорам долевого участия в строительстве.

Полученные ответы касались преимущественно инвесторов первой категории - физических лиц. Покупатели этой категории несут два наиболее вероятных риска:

> неполучение права собственности на жилье, взносы за которое уже уплачены;

> возникновение необходимости дополнительных расходов вследствие того, что подрядчик (или застройщик) потребует дополнительных к согласованным ранее платежей.

Дольщики подвержены и иным рискам, однако, практика такова, что страхуются именно два названных выше. Цену страховых услуг следует охарактеризовать как значительную, а число договоров — как небольшое.

Диссертационное исследование долевого страхования показало, что данный вид страхования актуален, и страховые услуги востребованы. Об этом говорит и статистика: на сегодняшний день в России более 100 тысяч обманутых дольщиков - граждан, инвестировавших собственные средства в строящееся жилье. Но незначительный охват рынка говорит о том, что существуют некоторые факторы, мешающие развитию страхования рисков инвесторов строящегося жилья:

> слабая информированность потенциальных страхователей о возможности страхования;

^ трудоемкость оформления договора страхования;

> относительная дороговизна страхового продукта.

В диссертации отмечено, что отечественное законодательство функцию по экспертизе недвижимости возложило на риэлторов. Однако риэлторы не несут ответственности перед клиентом в отличие от титульных страховщиков. Поэтому на практике еще до заключения договора титульного страхования страховщик самостоятельно осуществляет оценку уровня страхового риска. При этом страхователь заинтересован, чтобы страховая компания изначально принимала участие в оформлении сделки, поскольку страховая компания располагает информационном ресурсом о покупаемом имуществе. При этом для потенциального страхователя проведение страховщиком юридической

экспертизы может иметь как положительные, так и отрицательные последствия. В частности, страховая организация может отказать в заключении договора. Статистика «РОСНО» свидетельствует, что в ходе предварительной проверки примерно в половине случаев (40-50%) страховщики обнаруживают обстоятельства, способные повлечь наступление страхового случая, а в 5% случаях вероятность того, что страховое событие произойдет, настолько велика, что страховая компания отказывается страховать данный риск.

Исследование организации титульного страхования за рубежом выявило, что:

> объем страхового покрытия зарубежных страховщиков в рамках титульного страхования значительно превышает российские аналоги;

> анализ тарифных условий свидетельствует о том, что ставки страховой премии в РФ на 30-40 % превышают тарифы, применяемые за рубежом;

> в ряде стран используются рамочные страховые продукты для собственников, заёмщиков, застройщиков и инвесторов. Применение таких условий в России может способствовать повышению привлекательности и социально-экономической эффективности титульного страхования. В диссертации предложено на основе единых правил титульного страхования разработать типовые рамочные продукты по титульному страхованию для различных категорий граждан;

> решение о титульном страховании и о его стоимости принимается оперативно;

> андеррайтеры в титульном страховании — это лица с высшим юридическим образованием. В российских компаниях таких специалистов практически нет.

Анализ титульного страхования в развитых странах привел к выводу о том, что оно осуществляется, как правило, специализированными компаниями. Для российских условий появление специализированного

коммерческого страховщика «титула» представляется преждевременным, т.к. данный вид страхования только развивается. По результатам анализа титульного страхования за рубежом, в работе предложено страховщикам применять более низкие страховые тарифы и увеличить объем страхового покрытия, что обеспечит расширение рынка титульного страхования.

Третья группа проблем связана с развитием системы государственного регулирования титульного страхования. Важным этапом развития рынка недвижимости является принятие в 2005 году Жилищного кодекса РФ - базового документа в пакете законов, обеспечивающих реализацию национальной программы «Доступное жилье». В соответствии с программой, Правительство РФ планирует, что к 2010 году число граждан, способных купить себе квартиру, возрастет до 25-30 %, а к 2020 году - до 60-70 %. Очевидно, основным способом покупки недвижимости станет ипотечный кредит - новый Жилищный кодекс упрощает процедуру его получения. Как известно, составной частью ипотечного кредитования является система страхования, включающая страхование риска утраты права собственности.

Система ипотечного кредитования населения на приобретение жилой недвижимости развивается достаточно динамично: в 2005 году уже 2 % граждан РФ приобретали недвижимость с помощью ипотечного кредита, что в 4 раза больше, чем в 2004 году (за рубежом соответствующий показатель достигает 90 %). Основной причиной, препятствующей развитию ипотеки, является дороговизна данной услуги: на сегодняшний день средний размер процентной ставки по ипотечному кредиту составляет 15 %. По прогнозу социально-экономического развития РФ на 2010 год Правительство заложило в бюджет соответствующий показатель на уровне 8 % годовых. Применение объективных тарифных условий титульного страхования также позволит повысить привлекательность ипотеки.

Важным аспектом в рамках совершенствования системы госрегулирования жилищных вопросов я&тяется рациональность и непротиворечивость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как отмечалось,. в мире существуют две системы регистрации собственности. Это система регистрации прав в странах системы Торренса (страны Западной Европы) и система регистрации сделок (США). В России наблюдается определенное смещение в сторону титульной регистрации, однако, в результате ни один орган не предоставляет необходимых гарантий права собственности на жилье. Более того, Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит очевидную коллизию. Так, согласно ст. 2 Закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако весь пафос ст. 2 нивелируется нормой п. 8 ст. 12 Закона, задающей приоритет правоустанавливающего документа при несоответствии записей в нем и в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, по сути, государство снимает с себя ответственность за данные реестра. На этом фоне практика органов регистрации, не несущих ответственность, зачастую указывающих сторонам сделки конкретные формулировки договоров, выглядит неэффективной.

В настоящее время в России наблюдаются попытки внедрить элементы системы регистрации Роберта Торренса. В частности, Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вводится компенсация за утрату права собственности на жилое помещение. Однако данная мера защищает лишь наиболее социально

уязвимую часть населения - владельцев недорогого жилья. Для остальных есть возможность титульного страхования. В этой связи необходимо развитие института страхования гражданской ответственности регистраторов, нотариусов, риэлторов, т.е. лиц, чья профессия задействована в сфере недвижимости. Особенно велика роль титульных регистраторов, от деятельности которых будет зависеть весь процесс прохождения регистрации. В России существует несколько вмененных видов страхования гражданской ответственности (оценщиков, аудиторов, нотариусов и т.д.), однако законодательно установленные лимиты ответственности являются мизерными, несоответствующими размерам возможных потерь. Поэтому необходима организация обязательного страхования ответственности регистраторов права собственности и установление лимита ответственности по обеспечению полного страхового покрытия в рамках титульного страхования. При этом лимит ответственности необходимо увязать с рыночной стоимостью жилья.

В диссертации сформулированы рекомендации по развитию государственного регулирования недвижимого имущества, в частности:

> пересмотреть сроки исковой давности, в т.ч., срок приобретательской давности, составляющий 15 лет, до 3-5 лет в целях усиления прав добросовестного покупателя;

> обеспечить построение в РФ единой системы регистрации: либо завершить переход к титульной регистрации, развивая институт страхования гражданской ответственности, либо замкнуть защиту права собственности на страховщиках (при актовой регистрации сделок), законодательно закрепив титульное страхование.

В диссертации исследован вопрос организации обязательного титульного страхования. В ряде стран Америки и Западной Европы титульное страхование в связи с особенностями законодательства в части регистрации сделок с недвижимостью возведено в ранг государственного и

обязательного. В связи с тем, что в странах действует единая система регистрации сделок, защита титула является прерогативой титульных страховщиков. Поэтому титульное страхование является неотъемлемой частью сферы недвижимости.

Жилищное страхование в развитых странах, например, в США, относится к отрасли социального страхования. Поэтому титульное страхование как органическое звено жилищного страхования рассматривается как один из видов социального страхования. При этом социальное страхование является некоммерческим и может осуществляться в форме взаимного страхования. В России такая модель титульного страхования тоже может получить развитие в рамках создаваемых ТСЖ — товариществ собственников жилья - что соответствует нормам Федерального закона «О товариществах собственников жилья» № 72-ФЗ от 15.07.1996 г. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. В рамках ст. 44 «Страхование имущества товариществом» имеет смысл предусмотреть страхование: имущества, гражданской ответственности и титула собственности. Страхование имущества (непосредственно жилья от огневых рисков) на базе ТСЖ в форме взаимного страхования уже применяются.

В диссертации анализируется перспектива развития рынка титульного страхования. Сделан вывод о достаточно низкой осведомленности потенциальных страхователей о титульном страховании. Поэтому в диссертации рекомендованы каналы информирования населения о титульном страховании, в том числе: публикация

тематических статей, подробно раскрывающих опасности, ожидающие покупателей в сделках с недвижимостью, и пути их избежания при помощи страхования (публикации в специализированных газетах и журналах по недвижимости), размещение рекламных буклетов в специализированных изданиях о недвижимости и описания данной услуги на сайтах страховых компаний в Интернете.

Ещё одной проблемой, сдерживающей развитие титульного страхования, является нежелание страхователя оплачивать юридическую экспертизу на предмет «чистоты» сделки и собирать необходимые документы, зачастую не имеющиеся у них на руках. Эффективным способом решения данной проблемы - рассмотреть возможность оплачивать услуги юристов самостоятельно посредством сбора денежных средств для этих целей со страхователей. Уплаченная сумма позволяет заключать соответствующие договоры страхования по более низким тарифам.

Анализ кадрового обеспечения титульного страхования в страховых организациях позволил сформулировать предложение о целесообразности введения в штатное расписание компании юриста, обслуживающего «титул».

В диссертации сформулированы предложения, способные активизировать продажи полисов титульного страхования. Для крупных универсальных страховых компаний предложено позиционировать направление работы с физическими лицами. Для компаний второго-третьего эшелонов титульное страхование предложено развивать в пакете ипотечного страхования. Большой интерес для страхователей (физических лиц) и многих риэлторов представляет страхование на первичном рынке риска неполучения в собственность объекта строительства и невозврата вложенных средств.

В заключении диссертации сформулированы основные научные выводы и рекомендации, вытекающие из ее содержания.

По теме диссертационной работы опубликовано 4 работы (объемом 1,2 п. л.):

1. Купреишвили Б.Ю. Непрошенные гости. - Этаж. 2004. №36 (0,6 п.л.);

2. Купреишвили Б.Ю. Титульное страхование и альтернативные способы защиты права собственности. - Финансы. 2006. №8 (0,4 п.л.);

3. Купреишвили Б.Ю. Титульное страхование в России и за рубежом. Восемнадцатые Международные Плехановские чтения (4-7 апреля 2005 г.): Тезисы докладов аспирантов, магистрантов, докторантов и научных сотрудников. — М: Изд-во Рос. зкон. акад., 2005 (0,1 п.л.).

4. Купреишвили Б.Ю. Ипотечное кредитование в современных условиях. Девятнадцатые Международные Плехановские чтения (4-7 апреля 2006 г.): Тезисы докладов аспирантов, магистрантов, докторантов и научных сотрудников. - М: Изд-во Рос. зкон. акад., 2006 (0,1 пл.).

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Заказ № 100 Тираж 100 экз.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Купреишвили, Бакури Юрьевич

Введение.

I. Теоретические и правовые основы титульного страхования

1.1.Недвижимость и риски права собственности.

1.2.Социально-экономическая характеристика титульного страхования.

II. Современный рынок титульного страхования

2.1.Анализ рынка титульного страхования в России.

2.2.Титульное страхование за рубежом.

III. Перспективы развития титульного страхования

3.1.Совершенствование системы государственного регулирования титульного страхования. у 3.2.Развитие рынка титульного страхования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Титульное страхование в условиях реформирования экономики"

С момента начала рыночных преобразований в России прошло 15 лет. Рыночные реформы, ориентированные на социально-экономическую сферу жизни, осуществляются на основе формирования и развития соответствующего правового пространства в стране. В этой связи разработаны основополагающие законодательные документы, позволяющие жить по рыночным правилам. Однако, несмотря на принятие новой Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и других законодательных актов, в России до последнего времени не создан эффективный институт защиты прав собственности. Норма Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что любая сделка с недвижимостью даже при наличии ее государственной регистрации может быть признана недействительной: «Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения»1. Причин много: нарушения в процессе приватизации, продажа недвижимости по поддельным документам, недееспособность или неспособность понимать значение своих действии одного из участников сделки - несовершеннолетних, а также лиц, состоящих на учете в психоневрологическом диспансере, зависящих от алкоголя и наркотических средств и др.

Для защиты от подобных неприятностей во всем мире используется титульное страхование. На российском рынке соответствующее страхование стали осуществлять после принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Между тем, на сегодняшний день лицензию на титульное страхование имеют лишь несколько десятков страховщиков из более, чем тысячи, существующих на сегодняшний день в России.

В отличие от страхования имущества, титульное страхование защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от событий,

1 Гражданский кодекс РФ, ст. 168 произошедших в прошлом, неблагоприятные последствия которых могут отразиться в будущем. Титульное страхование - это страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости в результате признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с объектом. «Титульное страхование - это защита прав добросовестного приобретения собственности. Титульное страхование существует тогда, когда есть история недвижимости», - объяснил к.т.н., Председатель правления СК «Инветсервис» А. Соболев. По его словам, классический «титул» возник в Англии в 1862 г., и он означал страхование недвижимости, существующей на протяжении ста лет: то есть страхование записей, касающихся «жизни» данного объекта, - все применения, акты купли-продажи, так называемое ретро-страхование.

Застраховать объект недвижимости от лишения права собственности имеет право только ее собственник. Площадь должна быть приватизирована, и никакой ответственный квартиросъемщик не сможет претендовать на страхование титула. Страховая сумма, выплачиваемая при утере прав собственности, равна стоимости квартиры. Как следствие, этот полис - один из самых дорогих.

Актуальность исследования титульного страхования обусловлена тем, что одним из важнейших предметов социально-экономической политики является решение проблем, связанных с доступностью жилья, регулированием права собственности на недвижимость и защитой имущественных интересов населения.

Российский рынок недвижимости динамично развивается (только в Москве ежегодно совершается более 100.000 сделок), постепенно меняется отношение субъектов рынка к титульному страхованию (количество договоров титульного страхования, по данным ОС АО «Ингосстрах», с 2001 по 2005 гг. увеличилось с 433 до 9.1941); актуальность темы также обусловлена несовершенством законодательной базы, в которую постепенно

1 в т.ч. в рамках ипотечного страхования. вносятся коррективы (Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ в части защиты интересов добросовестного приобретателя недвижимости, уточнение сроков исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью и др.).

Важность данной темы объясняется тем, что в России риски титульного страхования достаточно велики. Самим ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. Помимо ошибок в приватизации, существуют и другие риски, способные повлечь за собой неблагоприятные последствия для собственника. Таким образом, обеспечение конституционного права гражданина на жилье не в последнюю очередь зависит от описанных в работе рисках, среди которых можно отметить: изменения в законодательстве, наличие неучтенных прав бывших владельцев, упущения в процедуре регистрации сделки и пр.

На западе титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск.

Вопрос титульного страхования или страхования потери имущества в результате утраты права собственности на сегодняшний день не представляется разработанным в должной мере. Вместе с тем, существуют работы современных российских экономистов, в частности, Н.В. Фомичевой и Ю.Т. Ахвледиани, затрагивающих отдельные аспекты титульного страхования в системе страхования жилья и перспективы его развития; в качестве теоретической основы работы использовались труды ведущих российских экономистов: Архипова А.П., Ахвледиани Ю.Т., Горемыкина В.А., Зубца А.И., Ивашкина Е.И., Коломина Е.В., Орланюк-Малицкой JI.A., Рябикина В.А., Симонова Ю.Ф., Турбиной К.Е., Шабалина В.Г., Юлдашева Р.Т., а также других ученых и практиков страхового дела.

Данный страховой продукт на территории Российской Федерации возник сравнительно недавно и с тех пор нельзя сказать, что он стал пользоваться большой популярностью среди потенциальных страхователей в целях защиты собственных имущественных интересов. Большая часть отечественных страховщиков по-прежнему с некоторым опасением идут на предложение подобного рода услуги своим клиентам в виду того, что остается довольно много вопросов в части как проведения мер по проверке сделок, так и при оценке реальной степени риска наступления страхового случая.

Объектом исследования, в рамках данной работы, являются недвижимость в жилищной сфере и право собственности, а также риски собственников недвижимости и способы управления ими. Предмет исследования - система страховых отношений в части титульного страхования.

Целями данной работы является развитие теории и методологии. В соответствии с поставленной целью в работе были определены следующие задачи: исследовать категории «недвижимости» и «права собственности» в рыночной экономике; выявить и структурировать риски собственности; раскрыть содержание титульного страхования; провести анализ российского и зарубежного рынков титульного страхования; разработать предложения по развитию рынка титульного страхования.

Структура работы вмещает три главы: 1. Теоретические и правовые основы титульного страхования - первая глава, повествующая о категориях недвижимости и права собственности в рыночной экономике; о рынке недвижимости, его сущности, особенностях и рисках собственности; о значении и необходимости титульного страхования.

2. Современный рынок титульного страхования. Во второй главе исследуются российский и зарубежный рынки титульного страхования.

3. Перспектива развития титульного страхования - глава, в которой ведется речь о совершенствовании системы государственного регулирования титульного страхования, а также о направлениях развития продаж продукта «титульное страхование».

Глава Л. Теоретические и правовые основы титульного страхования

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Купреишвили, Бакури Юрьевич

Заключение

На сегодняшний день существует ряд объективных причин, мешающих развитию титульного страхования в России. Пока отечественные страховщики не обладают тем колоссальным опытом, который есть у их зарубежных коллег. Однако опыт - это лишь вопрос времени. Немаловажно, что и цена страхования в России на титульное страхование заметно выше, чем на Западе, но и этот негативный момент, главным образом, связан с недостаточно продолжительной историей проведения титульного страхования на российском пространстве. Другая причина завышенных тарифов - сложность в предстраховой экспертизе, которые увеличивают расходы на ведение дела.

Потенциальных клиентов, желающих воспользоваться страхованием права собственности, в общем, не так много, но и отнюдь не мало. Услуга, по сравнению с другими видами страхования (например, страхование имущества), гораздо более дорогая, а ее необходимость - факт для многих неискушенных покупателей недвижимости на сегодняшний день отнюдь не безусловный. Учитывая то, что ГБР регистрирует в год порядка 200 тысяч сделок с жилой недвижимостью, очевидно, что рынок титульного страхования в России есть поле непаханое.

Одна из главных причин, влияющих на торможение развития «титула», состоит в том, что у страховых компаний нет официально закрепленного права на получение информации об истории конкретного объекта. Без этих сведений страхование, по сути, невозможно. Страховщики поневоле приспосабливаются. Для проведения экспертизы прав изыскиваются нестандартные пути. Если объект прошел через множество сделок, для выяснения ее истории необходимо пообщаться с участником каждой из операций. Это настоящая оперативно-розыскная работа, в ходе которой полученные данные сопоставляются с официальными, затем анализируется степень риска.

Все это удорожает услугу и отпугивает от работы в титульном секторе универсальные страховые компании, не владеющие нюансами правовой ситуации на рынке недвижимости.

Также существует проблема, связанная с развитием в целом имущественного страхования в России, каковой является невысокий платежеспособный спрос на страховые услуги со стороны потенциальных страхователей, что объясняется, прежде всего, двумя причинами: отсутствием достаточных средств для уплаты страховых платежей. Данная причина усугубляется тем, что государство практически не стимулирует заключение договоров страхования. Известно, что страховые премии (взносы) юридических лиц относятся на себестоимость их продукции в сумме, не превышающей 2 % объема реализуемой продукции, а все остальные - должны уплачиваться из чистой прибыли; отсутствием острой потребности в страховании. Данное обстоятельство связано с тем, что долгое время страхование в России не рассматривалось как один из наиболее эффективных способов защиты.

Несмотря на все имеющиеся проблемы, страхование риска утраты недвижимости в результате прекращения права собственности медленно, но верно набирает обороты, о чем свидетельствуют финансовые показатели по количеству заключаемых ежегодно договоров и сбору страховых премий. Не стоит забывать и том, что еще один мощный рычаг развития титульного страхования - развитие ипотечного страхования, одним из составляющих которого и является страхование титула. И в виду вступления в силу нового ЖК РФ есть все предпосылки надеяться на продвижение и в этой области.

Нельзя сбрасывать со счетов и возможность, что в обозримом будущем титульное страхование войдет в ранг обязательного, по крайней мере, ряд ведущих российских страховщиков, в частности РОСНО, разрабатывают подобные программы для их будущего представления в Государственную Думу. Есть сторонники этой идеи в государственных органах. В этом случае, цена страхования должна пойти вниз и услуга по титульному страхованию станет более доступной.

Заинтересованы в развитии этого вида страхования и риэлторские фирмы - наиболее эффективные посредники в области недвижимости -опасающиеся обманов со стороны продавцов и желающие снять с себя часть финансовой ответственности за неправомочность заключенных сделок. В настоящее время крупнейшие российские страховые компании имеют по 10-20 договоров с риэлторскими фирмами о содействии в распространении комплексных полисов. В частности, риэлторы помогают распространять полисы страхования жилья, домашнего имущества и ответственности перед третьими лицами. Существует в предлагаемом ими страховом пакете и титульное страхование, однако лишь в очень малой доле заключаемых при покупке квартиры договоров страхования покрываются риски, связанные с переходом прав собственности на недвижимость.

В заключении имеет смысл подвести итог всему вышесказанному путем подведения итогов, явившихся результатом данного исследования:

1 Полноценная система титульного страхования в России на данный момент отсутствует, в связи с тем, что за пределами страхования риска утраты права собственности на объект недвижимости остается ряд рисков - это наиболее существенное отличие от зарубежного аналога.

2 В связи с этим, титульное страхование в российской интерпретации -это страхование права собственности. В тексте работы автором предлагается собственное определение титульного страхования - как оно есть в России.

3 Необходимость титульного страхования в России достаточно велика по причине того, что отечественное законодательство предусматривает многочисленные основания ничтожности или признания недействительной совершенной сделки с недвижимостью.

4 Существует несколько способов управления рисками собственности (юридическая экспертиза, правильное оформление процедуры покупки недвижимости, приватизация), однако, наиболее эффективным является страхование титула собственности - даже несмотря на относительную молодость данного вида, предоставляющего надежную защиту от целого спектра проблем с недвижимостью.

5 Согласно социологическому опросу, проведенного автором среди некоторых российских операторов титульного страхования, среди факторов, наиболее сильно влияющих на степень и качество того или иного риска, является количество предыдущих сделок по объекту, а также наличие среди прописанных граждан несовершеннолетних лиц.

6 Наиболее оптимальным сроком страхования страховщиками признан максимальный срок исковой давности по ничтожным сделкам, равный -согласно последней редакции статьи 181 ГК РФ - трем годам.

7 В России отсутствует статистика по титульному страхованию, столь необходимая для квалифицированного андеррайтинга различных по степени риска объектов недвижимости. Несоблюдение многими российскими страховщиками процедуры по оценке риска и изучению объектов недвижимости с целью максимально возможного уменьшения расходов на ведение дела, а, следовательно, страховых тарифов, делая, тем самым, данную услугу более привлекательной. Во многом по этой причине страховые тарифы некоторых страховщиков не вполне адекватны. Тарифы, действительно, высоки (особенно при сравнении с Западом) также в связи с небольшим портфелем титульных рисков.

8 По результатам исследования российского и зарубежного рынков титульного страхования в диссертации автором представлен список конкретных предложений по оптимизации данного вида страхования в российских условиях, среди которых: анализ тарифной политики, кадровое обеспечение как оперативное обслуживание предстраховой стадии договора, разработка рамочных продуктов на базе единых правил страхования и др.

9 Среди мер, направленных на совершенствование государственного регулирования титульного страхования соискателем отмечены некоторые проблемы в части гарантий стабильности права собственности на недвижимое имущество и защиты добросовестного приобретателя, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; подчеркнута взаимосвязь между развития ипотечного кредитования и титульного страхования.

10 Собственное видение комплексного страхования жилья, одной из составляющих которого является страхование титула, предложенного в качестве государственной под держки.