Учет и анализ операций по ипотечному кредитованию тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Учет и анализ операций по ипотечному кредитованию"

На правах рукописи

Шатина Наталья Петровна Учет и анализ операций по ипотечному кредитованию

Специальность 08.00.12 - Бухгалтерский учет, статистика

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2006

Работа выполнена на кафедре бухгалтерского учета государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный торгово-экономический университет»

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Дмитриева Ирина Михайловна Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Ильенкова Наталья Дмитриевна

кандидат экономических наук, доцент Дятлова Ольга Викторовна

Ведущая организация - государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования «Самарский государственный экономический университет»

Защита состоится «

» марта 2006 года в

часов на заседании

диссертационного совета № Д 227.001.01 в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российский государственный торгово-экономический университет» по адресу: 125993, г. Москва, ул. Смольная, д. 36, ауд. 209.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный торгово-экономический университет»

Автореферат разослан

февраля 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Любимцева С.В

МОП

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современных условиях развития рыночных отношений происходит изменение государственной политики в области создания рынка доступного жилья в Российской Федерации. В Посланиях Президента Федеральному Собранию и ключевых нормативных актах, обеспечивающих функционирование и развитие данного сектора экономики, формируется новое содержание права граждан на жилище в рамках отношения собственности, а также механизма его реализации.

Основная цель, обозначенная Президентом РФ в части реформирования жилищной политики государства, заключается в обеспечении возможности приобретения комфортного, отвечающего современным требованиям жилья, не менее, чем одной третью граждан. Достижение данной цели может быть достигнуто только с формированием и развитием системы ипотечного кредитования. Строительство объектов недвижимости в кредит является как ключевой формой решения жилищной проблемы населения, так и развития бизнеса на основе качественного улучшения состояния основных фондов, эффективной сферой приложения капитала с точки зрения банковских и небанковских институтов.

Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики Российской Федерации определяется тем, что оно является одним из самых надежных и проверенных мировой практикой способов привлечения инвестиций как в жилищную сферу, так и для результативного развития бизнеса.

Эффективно функционирующая система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан и включающая в себя инвестиционно-строительную деятельность, механизмы надежного накопления средств гражданами и долгосрочное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой (целевые субсидии) способны решить проблему повышения доступности жилья в Российской Федерации. Основой развития системы ипотечного кредитования служит законодательная база, касающаяся как общих организационных, так и специфических вопросов.

Положения нормативных актов, регулирующих порядок заключения и обслуживания ипотечных сделок, а также специфику функционирования участников системы ипотечного жилищного кредитования, касаются и требований по организации учета ипотеки. В частности Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет, что «обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами». При этом отсутствует предложенный законодателем механизм отражения на счетах бухгалтерского учета операций по ипотечному жилищному кредитованию. Такие операции становятся все более разнообразными, что объясняется существованием альтернативных схем и моделей системы ипотечного жилищного кредитования и <

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ | БИБЛИОТЕКА

С. Петербург ».О , ОЭ 10Щш*т // Г '

Существующая законодательная неурегулированность вопросов учета операций по ипотечному кредитованию на стадии заключения и обслуживания сделки не позволяет пользователям бухгалтерской отчетности составить полное представление о реальной величине и структуре средств специализированной ипотечной организации, об объемах, насыщенности и сегментировании рынка ипотечного жилищного кредитования.

Степень разработанности проблемы. В современной экономической литературе в последнее время получили освещение вопросы, связанные с теоретией и практической проработкой проблем формирования системы ипотечного жилищного кредитования. В области решения общих проблем развития рынка доступного жилья Российской Федерации с привлечением кредитных ресурсов банковских и небанковских институтов, а также бюджетных источников, регулирования деятельности инфраструктурных элементов системы ипотечного жилищного кредитования основополагающими являются работы М.Р. Аляутдинова, М.И. Берковича, Ю.Ф. Воробьева, О.Л. Головина, Н.Г. Журкиной, И.В. Караваева, Н.Б. Косаревой, В.А Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, В.В. Меркулова, В.И. Минца, И.В. Павловой, Н.С. Пастуховой, H.H. Рогожиной, A.B. Скобова, Л.В. Слюсаренко, Дж. Р. Страйка, О.В. Трусковой, Ю.П. Тыртышова, В.Б. Христенко.

Вопросам, связанным с развитием стоимостного управления при планировании ипотечно-инвестиционных программ, посвящены исследования С.А. Баронина. Систематизированное изложение оценки организационно-экономического механизма ипотечного кредитования в регионе и в рамках муниципальных образований, особенностей формирования и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования в России представлено в работах И.И. Давидова, В. Т. Денисова, В. И. Жилиной, В.В. Зыкова, B.C. Казейкина,

B.А. Ларина, A.A. Латкина, М.П. Логинова, А.Б. Петрухина, Ю. Ф. Питкевич, С.Н. Савинского, Л.В. Слюсаренко, М. К. Старовойтовой, Ю.А. Щербаковой. Вопросы, связанные с изложением мирового опыта ипотечного жилищного кредитования, оценки возможностей его адаптации к российской практике нашли отражение в исследованиях И.К. Алексеева,

A.Н. Ананьева, Е.В. Архиповой, А.Г. Валавиной, А.Б. Копейкина, П.Н. Кострикина, А.Н. Кузьминова, И.М. Лузина, К.Г. Масааева,

C.И. Мутовина, И. Д. Пенкина, А. Б. Пуховой, Б.Б. Скоробогатько, Л.С. Стебенева, А.Д. Шадрина. Правовые аспекты формирования системы ипотечного жилищного кредитования представлены в работах И.А. Богданова, И.В. Грачева, С.П. Гришаева, B.C. Ема, Г. П. Макарова,

B.Ю. Мещерякова, В. Д. Нечаева, Т.А. Семиной, П.А. Соколова.

Проблемы функционирования специализированных участников системы

ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации, тенденции их развития представлены в работах А. Г. Аксакова, Ю.Т. Ахвледиани, Дж. Кука, Е. Е. Машинистовой, К. В. Митрошиной, Л.И. Оловянниковой, В. М. Порженко. Концептуальные подходы к определению правого статуса

ипотечных ценных бумаг, специфика функционирования и анализа ипотечных кредитных продуктов, характеристика специализированных инструментов ипотечного жилищного кредитования, разработанных для Российской Федерации нашли отражение в исследованиях К. Марка, М. Равица, Б.Б. Рубцова, М.С. Розенберга, Т.А. Санниковой, A.B. Слекеничса, С.Б. Смирнова, И.М. Стругацкого, Г.Д. Суворова, Дж. П. Телгарски, Ю.К. Туктарова, А.Д. Шадрина, И.А. Ясеновец.

При этом необходимо отметить, что к изучению проблематики формирования доступного рынка жилья и системы ипотечного жилищного кредитования исследователи обратились относительно недавно. В перечисленных работах рассматриваются теоретические и финансово-правовые аспекты заключения и обслуживания ипотечных сделок. Однако в имеющихся исследованиях не затрагивается специфика учета операций по ипотечному кредитованию в организациях, а также не рассматриваются проблемы организации и методики проведения их анализа, что и определило выбор темы исследования.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является совершенствование методики финансового учета операций по ипотечному кредитованию в организациях и банках, а также методики комплексного анализа операций по ипотечному кредитованию.

Для достижения указанной цели в работе поставлены и решены следующие научные и практические задачи:

- изучены правовые основы и международный опыт ипотечного кредитования;

- представлена оценка возможности адаптации мирового опыта в рамках создания российской системы ипотечного жилищного кредитования;

- обобщен опыт ипотечного жилищного кредитования в регионах и предложено схематичное представление применяемых моделей и специфики их документооборота;

- разработан порядок организации и предложена методика учета ипотеки специализированными участниками системы жилищного кредитования;

- исследованы особенности организации и методика учета операций по ипотечному кредитованию в банках;

- предложены альтернативные варианты организации налогового учета специализированными участниками системы ипотечного жилищного кредитования;

- разработаны основные группы регистров налогового учета специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования;

- предложены варианты «встраивания» налогового учета в систему бухгалтерского учета с применением аналитических позиций по доходам и расходам организации, осуществляющей операции ипотечного кредитования;

- разработана методика комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию в организации;

- исследована специфика рейтинговой оценки кредитоспособности заемщика при ипотечном кредитовании.

Объектом исследования являются специализированные участники системы ипотечного жилищного кредитования г. Самары и Самарской области как банковского, так и небанковского сектора.

Предметом диссертационного исследования является методология бухгалтерского и налогового учета, комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию, а также концептуальные подходы к их организации и проведению.

Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили положения современной экономической теории, методологии финансового и налогового учета, экономического анализа, финансового менеджмента.

В работе использовались правовые и нормативные акты, регулирующие деятельность организаций на рынке недвижимости, инструктивные материалы Министерства финансов Российской Федерации, Банка России, Госстроя, Высшего арбитражного суда Российской Федерации, труды отечественных и зарубежных экономистов, периодические издания, интернет-издания.

При разработке и решении поставленных задач использованы общенаучные приемы - анализ и синтез, дедукция и индукция, системный комплексный подход, а также логико-экономические приемы исследования -наблюдение, группировка, детализация, сравнение, табличные способы, относительные величины, приемы логической взаимоувязки различных элементов и объектов исследования в виде схем корреспонденции счетов бухгалтерского учета, экономическое моделирование.

Научная новизна исследования состоит в разработке организационных и методологических аспектов финансового учета и экономического анализа операций по ипотечному кредитованию банковских и небанковских институтов с учетом создания сбалансированной системы показателей.

В результате проведенного диссертационного исследования получены следующие научные результаты, выносимые на защиту:

-предложены варианты устранения противоречий нормативного характера между положениями, определяющими экономико-правовую сущность ипотеки для повышения эффективности функционирования учетно-аналитической системы операций по ипотечному кредитованию;

-разработан комплекс оценочных показателей по определению нормативов участия федерально-региональных (бюджетных) и внебюджетных источников финансирования на различных стадиях (этапах жизненного цикла) реализации программы ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающих оптимизацию процесса управления и планирования деятельности системы ипотечного жилищного кредитования;

-исследована и обобщена практика использования различных моделей ипотечного кредитования на федеральном и региональном уровне, систематизированы и представлены основные модели ипотечного жилищного кредитования и их документооборота;

-предложена многоуровневая у четно-аналитическая классификация

ипотечных кредитов в соответствии с различными критериальными подходами и существующей мировой практикой, послужившая основой для построения системы бухгалтерского и налогового учета операций по ипотечному кредитованию, а также проведения комплексного аналитического исследования;

-определены информационно-методологические аспекты комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию, а также особенности организации и проведения анализа операций по ипотечному кредитованию специализированными участниками системы ипотечного жилищного кредитования и банками;

-разработана методика бухгалтерского учета операций по ипотечному кредитованию специализированными организациями с учетом формы участия в образовании имущества юридического лица учредителей, цели деятельности, структуры управления, а также функций участников системы жилищного кредитования;

-исследована и уточнена методика учета ипотечных операций в банках, основанная на применении таких ключевых параметров, непосредственно определяющих специфику отражения данных операций на счетах бухгалтерского учета, как экономическая сущность ипотеки, сроки кредитования, цели получения кредита, уровни исполнения обязательств заемщиком, структура дополнительных расходов заемщика;

-предложены альтернативные варианты организации налогового учета для специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования, определены наименования соответствующих аналитических позиций, открываемых в рамках сближения бухгалтерского и налогового учета, а также разработаны формы специального отчета, используемого для организации налогового учета специализированных участников, и регистров налогового учета;

-определена схема и предложена методика проведения комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию специализированными организациями и банками, обеспечивающая тесное взаимодействие сбалансированной системы показателей учета и анализа, а также повышение достоверности информации, формируемой в рамках аналитического исследования и оказывающей непосредственное влияние на повышение эффективности и оптимизации управленческих решений.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что модель организации системы учета и комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию и разработанные сбалансированные методики бухгалтерского, налогового учета и анализа данного вида операций у специализированных участников и в банках были внедрены в практику, а именно:

- апробирована методика бухгалтерского учета операций по ипотечному кредитованию в специализированных организациях и коммерческом банке, подтверждено, что данная система обеспечивает пользователей необходимой информацией на различных этапах ипотечной сделки, а также объективно отражает ипотеку в соответствии с требованиями нормативных актов;

- внедрена в практику модель комплексного анализа операций по

ипотечному кредитованию специализированных организаций, установлена и подтверждена ее эффективность, соответствие ключевым принципам ее функционирования;

- разработаны рекомендации по использованию методики бухгалтерского учета и экономического анализа операций ипотечного кредитования в условиях действующих специализированных организаций, проиллюстрирован порядок практического применения методик бухгалтерского, налогового учета и экономического анализа операций по ипотечному кредитованию.

Предложенные методики бухгалтерского учета операций по ипотечному кредитованию у специализированных участников и банков, порядок организации налогового учета и методика комплексного экономического анализа ипотеки в организациях и банках могут быть применены для:

-оперативного управления активами и обязательствами специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования;

-оптимизации структуры кредитного портфеля банков; -эффективного управления рисками внешнего и внутреннего характера, влияющими на общий уровень финансовой устойчивости и деловой активности организаций, предоставляющих ипотечные кредиты и обеспечивающих их сопровождение;

-оперативного контроля соблюдения банком нормативных актов и указаний Банка России в отношении правил ведения и учета операций по ипотечному кредитованию;

-своевременного и оперативного контроля уровня доходности операций ипотечного кредитования, финансового состояния специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования, а также уровня доступности займов при использовании различных моделей расчета платежей по договору;

-создания единой системы налогового учета операций по ипотечному кредитованию в организациях с учетом принципа минимизации затрат и оптимизации информации о тенденциях изменения деятельности.

Применение предложенных организационно-методических приемов формирования системы бухгалтерского и налогового учета, а также проведения комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию в организациях и банках позволит повысить объективность, достоверность и качество информации о результатах деятельности с точки зрения их соответствия стратегии развития рынка ипотечных продуктов, стандартизировать процесс бухгалтерского учета и экономического анализа ипотеки, как специализированными участниками, так и банками, снизить риски, связанные с длительностью принятия управленческих решений.

Апробация и внедрение результатов исследования. Разработанные методики бухгалтерского и налогового учета, а также комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию внедрены в НКО «Самарский областной фонд жилья и ипотеки», ОАО «Самарское ипотечное агентство», ОАО КБ «Солидарность».

Материалы данного исследования были использованы в учебном процессе при чтении дисциплин «Финансы», «Финансы и кредит», «Финансовый рынок», «Бухгалтерский финансовый учет», «Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности» и др., а также при разработке хоздоговорной НИР № 3-05 от 11.01.2005 г. по теме: «Бухгалтерский учет и налогообложение операций на финансовом рынке Российской Федерации: теория и методология».

Публикации. Основные положения диссертации изложены в 4 статьях общим объемом 1,75 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация общим объемом 188 стр. состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, 55 приложений объемом 2BZ. стр.

Во введении обоснована актуальность темы, определены объект, предмет и метод исследования, сформулированы цель и задачи, научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Правовые основы и международный опыт ипотечного кредитования» исследована экономическая сущность ипотечного кредитования, раскрыты особенности правового регулирования ипотеки в РФ, представлена оценка возможности адаптации мирового опыта в рамках создания российской системы ипотечного жилищного кредитования, обобщены варианты ипотечного жилищного кредитования в регионах и предложено схематичное представление применяемых моделей и документооборота, осуществляемого в рамках данных систем.

Во второй главе «Методика финансового учета операций по ипотечному жилищному кредитованию в организациях и банках» определен порядок организации бухгалтерского учета операций по ипотечному кредитованию специализированных участников и банков, предложена методика учета ипотеки специализированными участниками системы ипотечного жилищного кредитования, исследованы особенности организации и методика учета ипотеки в банках, предложены варианты «встраивания» налогового учета в систему бухгалтерского учета с применением аналитических позиций по доходам и расходам организации, осуществляющей операции ипотечного кредитования.

В третьей главе «Комплексный экономический анализ операций по ипотечному кредитованию» определены основные этапы проведения комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию в организациях и банках, разработана методика комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию в организации, исследована специфика рейтинговой оценки кредитоспособности заемщика при ипотечном кредитовании.

В заключении диссертации обобщены результаты проведенного исследования, сформулированы основные выводы и рекомендации, способствующие совершенствованию бухгалтерского учета и экономического анализа операций по ипотечному кредитованию в организациях и банках.

2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ Правовые основы и международный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование представляет собой сложный механизм, обеспечивающий ресурсами рынок недвижимости, функционирующий в соответствии с положениями гражданского права в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников и контролируемый государством с целью решения определенных задач социального характера.

Ипотека является одним из старейших институтов гражданского права, оказавшая значительное влияние на развитие экономических отношений. В ипотеке (залоге недвижимости) ключевой составляющей служит экономическая сущность предмета залога, и этот аспект повышает значение ипотеки не только в сфере потребительского кредитования, но и в предпринимательской деятельности субъектов хозяйствования. Поэтому возрастает роль анализа положений действующего законодательства, регулирующего залог недвижимого имущества.

Основные элементы юридической сущности ипотечного кредитования, определяемые положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» представлены на рисунке 1.

Рис. 1 Элементы ипотечного кредитования, регулируемые положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Действующее кодифицированное право Российской Федерации первого уровня нормативно-правового регулирования не содержит прямой трактовки

понятия «ипотека», оно отражает достаточно емкое, но размытое определение ипотеки. Так, в соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. В данном определении используются опосредованные (косвенные) признаки, в соответствии с которыми происходит идентификация такого понятия, как ипотека.

Уточненная характеристика ипотеки с точки зрения определения прямых признаков представлена в ст. 42 закона Российской Федерации «О залоге». В данном случае законодатель признает ипотекой залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Специальные положения нормативных актов, касающихся регулирования ипотеки в Российской Федерации, определяют ее через предмет и субъекты договора об ипотеке, Так, согласно п. 1. ст. 1 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона -залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». Преимущественное перед другими кредиторами право залогодержателя означает, что если залогодатель является должником по двум и более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются, прежде всего, интересы кредитора-залогодержателя. В связи с такой формулировкой, ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. Данное понимание ипотеки по существу идентично формулировке договора залога, представленной в ст. 334 ГК РФ.

Обобщая трактовки исследуемой категории, представленные в различных законодательных актах, можно сказать, что с юридической точки зрения ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, так как защищает основное, покрываемое обязательство в целом. В связи с этим, как разновидность залога, она является дополнительным (акцессорным) обязательством. При этом акцессорный характер заключается в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров гражданско-правового характера.

Формирование единого нормативно-правого поля системы ипотечного кредитования, условий ее функционирования, развития ипотечных правоотношений является основной задачей государства. При этом данному институту отводится вспомогательная регулирующая функция, заключающаяся в создании законодательной базы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников при снижении финансовых рисков, а также при необходимости в оказании содействия для привлечения

дополнительных частных инвестиций и повышения доступности приобретаемых объектов недвижимости.

Участие государства и местных органов власти в реализации ипотечных программ, особенно на первых этапах, является определяющим для их успешной реализации и требует эффективных механизмов такого участия. При разработке соответствующих механизмов учитывается ограниченность финансовых возможностей и необходимость преимущественного использования методов государственной поддержки. В связи с этим данный аспект предусматривает предоставление гарантий от политических и других видов рисков, ограниченное использование на возвратной основе средств бюджетов развития, предусмотренных законодательством жилищных субсидий и других мер повышения покупательского спроса на объекты недвижимости, государственное стимулирование ипотечного кредитования с целью усиления его мультипликативного общеэкономического эффекта. Направления государственного стимулирования ипотечного кредитования представлены на рисунке 2.

Рис. 2 Ключевые аспекты государственного регулирования системы ипотечного кредитования.

Сложность и противоречивость законодательства, слабость юридической проработки принимаемых законов, недостаточно эффективная судебная система и защита прав кредитора (заимодавца) при необходимости удовлетворения обязательств по кредиту (займу) за счет заложенной недвижимости являлись характеристиками системы ипотечного

кредитования в Российской Федерации вплоть до 2005 года.

Ряд законов, вступивших в силу в 2005 году, направлен на создание условий приобретения жилья для основной части населения и обеспечение удовлетворения жилищных потребностей граждан в соответствии с их платежеспособным спросом и потребительскими предпочтениями. При этом за государством и органами местного самоуправления остается обязанность обеспечивать жильем малоимущие категории, а также предоставлять безвозмездные субсидии определенным группам населения (работникам бюджетной сферы, молодым семьям, военнослужащим и т.д.).

Для создания эффективной инфраструктуры ипотечного кредитования с нашей точки зрения представляется целесообразным в рамках нормативно-правового регулирования:

разработать инструкции по вопросам выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, применения нормативов для небанковских кредитных организаций, осуществляющих деятельность в сфере ипотечного кредитования;

-изменить порядок расчета кредитного риска для операций по уступке прав

требования по ипотечным кредитам и продаже ипотечных ценных бумаг; -рассмотреть возможность установления более низкого значения экономического норматива Н1 для специализированных ипотечных кредитных организаций (операторов вторичного рынка), т.к. они не будут заниматься иными операциями, и соответственно не будут нести риски, присущие другим кредитным учреждениям.

В рамках существующего российского законодательства имеется также проблема ограничения ипотечных ценных бумаг жилищным покрытием, т.е. закон «Об ипотечных ценных бумагах» определяет круг ипотечных кредитов, которые могут входить в состав ипотечного покрытия - ст. 3 закона предусматривает ипотечное покрытие, состоящее не более чем на 10% из кредитов, обеспеченных ипотекой незавершенного строительства.

Для российской нормативной базы характерна тенденция к ограничению рынка ипотечных ценных бумаг жилищным покрытием непосредственно в законе, к сужению понятия ипотеки. Общий контекст введения ипотечных ценных бумаг свидетельствует о том, что процесс секьюритизации главным образом направлен на стимулирование ипотечного жилищного кредитования и отождествляется с социальным проектом, направленным на развитие строительства жилья. При этом экономический эффект закона об ипотечных ценных бумагах сведен к минимуму, не приспособлен к рыночным условиям и по большей части рассчитан на государственную поддержку.

Организация системы итлечного жилищного кредитования Основной проблемой для повышения доступности жилья в РФ является отсутствие достаточного количества бюджетных и внебюджетных ресурсов, включая средства населения, направляемых в жилищную сферу и обеспечивающих динамичное развитие рынка жилья. Эффективно функционирующая система ипотечного жилищного кредитования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан и включающая в себя инвестиционно-строительную деятельность в

сочетании с адресной государственной поддержкой (адресные целевые субсидии) сможет решить эту проблему.

Мировой опыт свидетельствует о том, что за счет исключительно бюджетных средств возможно решение жилищных проблем не более 15% населения страны. К ним относятся социально незащищенные слои населения - малоимущие и нетрудоспособные.

В современных условиях в Российской Федерации кроме банков, предоставляющих ипотечные кредиты, определенную роль на рынке жилищного кредитования населения играют другие организации, создаваемые в соответствии с гражданским законодательством, выступающие в качестве кредиторов (фонды поддержки жилищного строительства, фонды жилья и ипотеки, кредитные союзы, ипотечные потребительские союзы, жшгащно-накопительные кооперативы и т.д.)

С целью управления и планирования деятельности специализированной системы ипотечного жилищного кредитования нами предлагается комплекс оценочных показателей по определению нормативов участия федерально-региональных (бюджетных) и внебюджетных источников финансирования на различных стадиях (этапах жизненного цикла) реализации программы ипотечного жилищного кредитования. При этом необходимо рассчитывать начальную стоимость целевой инвестиционной программы с учетом объемов и стоимости отдельных источников финансирования с применением теории дисконтирования по показателю стоимости ипотеки (ДСП): общей (О), бюджетной (Б) и внебюджетной (В) подпрограммы:

ЛСЛ(О) = ДСЛ(Б) + ДСП(В), (1)

ДСЩБ) = &а 1/(1 + /,)', (2)

О

ДСЩВ) = ¿[/„1/(1 +¿.У, (3)

о

где УГй - объемы финансирования системы ипотечного жилищного

кредитования из бюджетных источников по периодам времени (годам);

1/(1 +¿„У - коэффициент дисконтирования бюджетных средств при планируемой стоимости бюджетных источников 16;

и„ - объемы финансирования ипотечной программы из внебюджетных

источников финансирования по периодам времени (годам);

1 /(1 + у - коэффициент дисконтирования внебюджетных средств при планируемой стоимости внебюджетных средств .

По нашему мнению, в данном случае представляют интерес показатели ДСП (Б) и ДСП (В) для различных стадий государственного вмешательства при формировании системы ипотечного жилищного кредитования и планирования развития ипотечно-инвестиционных систем. При этом стоимостному управлению системы ипотечного жилищного кредитования присущи циклы государственного регулирования, имеющие различные параметры, основной целью которых является стабилизация проблемных ситуаций.

Таким образом, при стартовом планировании и последующем контроллинге стоимости развития системы ипотечного жилищного кредитования, по нашему мнению, необходимо обеспечить расчет следующих параметров:

- уровня привлекаемых внебюджетных источников по отношению к бюджетному финансированию;

- показателей рефинансирования бюджетных средств;

- периода государственного регулирования системы ипотечного жилищного кредитования;

- мультипликативного эффекта, рисков инвестиционной деятельности;

- доходности системы ипотечного жилищного кредитования;

- синхронности финансирования системы федеральным и региональным (региональным и местным) бюджетами.

Порядок организации и методика учета ипотеки специализированными участниками системы жилищного кредитования

Отражение ипотеки на счетах бухгалтерского учета участниками системы ипотечного жилищного кредитования (кроме банков) производится согласно инструкции по применению плана счетов финансово-хозяйственной деятельности организаций. В то же время операции с такого рода инструментами на финансовом рынке РФ приобретают все более разнообразный характер, объясняющийся существованием альтернативных схем в рамках системы ипотечного жилищного кредитования и новым этапом развития.

В связи с этим, по нашему мнению, для учета операций по ипотечному жилищному кредитованию целесообразно предусмотреть в рабочем плане счетов организации аналитические субсчета к балансовому счету «Финансовые вложения/Предоставленные займы» (в разрезе сроков и целей их предоставления), а также внебалансовым счетам «Обеспечения обязательств и платежей полученные» и «Обеспечения обязательств и платежей выданные» (в разрезе видов недвижимого имущества, принятого (выданного) в качестве обеспечения (залога) по ипотечной сделке).

Введение предлагаемых аналитических позиций будет способствовать повышению достоверности финансовой отчетности организаций, формированию детальной информации об имеющихся обязательствах заемщиков, их структуре и динамике, а также расширению возможностей по оценке эффективности операций по ипотечному жилищному кредитованию. Кроме того, использование предлагаемой схемы у специализированных участников позволит минимизировать риски системы ипотечного кредитования и провести хеджирование с учетом предельного значения, устраивающего организацию.

Организация и ведение учета операций по ипотечному кредитованию непосредственно взаимосвязаны с формой участия в образовании имущества юридического лица учредителей и целью деятельности (некоммерческая и коммерческая организация), организационно-правовой формой субъекта

хозяйствования (акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью и т.д.), структурой управления (например, структура Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предусматривает существование регионального оператора, сервисных агентов, агентов по сопровождению, агентов по взысканию, первичных кредиторов), функциями участников системы ипотечного жилищного кредитования, а также утвержденными принципами учетной политики.

Для учета средств, поступивших в рамках финансирования ипотечных программ и отдельных мероприятий, осуществляемых некоммерческими организациями, планом счетов предусмотрено использование счета «Целевое финансирование». Причем на данном счете учитываются все поступления в некоммерческую организацию, кроме взносов учредителей. В связи с этим, по нашему мнению, к счету «Целевое финансирование» целесообразно открывать субсчета второго и третьего порядка исходя из специфики осуществления специализированной ипотечной организацией основной деятельности и особенностей документооборота.

Следует отметить, что субсчета одного уровня предназначены для детализации зачисленных на расчетный счет сумм по источникам поступления, а другого уровня - для отражения операций по списанию сумм целевого финансирования в соответствии с реализуемыми ипотечными программами и мероприятиями.

По нашему мнению, также необходимо предусмотреть аналитические позиции по доходам, поступающим в некоммерческую организацию в связи с выдачей и обслуживанием целевых займов, закладных, а также осуществлением предпринимательской деятельности. В соответствии с действующим законодательством эти виды поступлений должны направляться на финансирование уставной деятельности некоммерческих организаций. В связи с этим считаем правомерным их зачисление на счет «Целевое финансирование».

В данном случае необходимо учитывать особенность, связанную с тем, что при осуществлении специализированными участниками системы ипотечного кредитования предпринимательской деятельности используется схема бухгалтерских проводок, применяемая в коммерческих организациях. Поэтому, по нашему мнению, наиболее обоснованным будет включение в состав доходов, предназначенных для использования в основной деятельности (с отнесением их на счет «Целевое финансирование»), только сумм полученной прибыли.

Таким образом, для организации системы бухгалтерского учета операций по ипотечному кредитованию специализированными участниками, осуществляющими в рамках уставной также предпринимательскую деятельность, рекомендуется открыть к счету «Целевое финансирование» следующие аналитические позиции:

«Целевые поступления от юридических и физических лиц» «Бюджетные ассигнования»

«Средства, полученные для финансирования капитальных вложений»

«Финансирование строительства объектов жилой недвижимости специализированными участниками системы ипотечного кредитования» «Финансирование строительства и приобретения объектов основных средств для осуществления специализированными организациями уставной деятельности» «Средства, направляемые на финансирование текущих расходов»

«Финансирование основной деятельности специализированной ипотечной организации по программе «Молодой семье - доступное жилье»» «Финансирование основной деятельности специализированной ипотечной организации по программе «Свой дом»»

«Финансирование основной деятельности специализированной ипотечной организации по программе выдаче целевых займов»

«Финансирование компенсации невыплаченной части ипотечного жилищного займа молодой семье»

«Финансирование компенсации первоначального взноса» «Результат по внереализационным операциям» «Средства от предпринимательской деятельности»

В данном случае значение предлагаемых аналитических позиций заключается в следующем: субсчета второго порядка конкретизируют источники целевого финансирования, а субсчета третьего порядка предназначаются для формирования информации об использовании средств в рамках реализации отдельных ипотечных программ.

Организация налогового учета у специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования На практике для специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования существует, по крайней мере, три варианта организации налогового учета. Первый вариант представлен отдельным самостоятельным комплексом налогового учета. В данном случае каждый первичный документ, соответствующий хозяйственной операции, заносится одновременно в два регистра - бухгалтерского и налогового учета. Существование этого варианта обусловлено наличием предложения на рынке программных продуктов по разработке самостоятельных систем налогового учета для конкретных организаций. В рамках применения такого порядка организации налогового учета значительно возрастает объем информации, в том числе экономического характера; затрудняется контроль полноты и правильности разнесения первичных документов в налоговом учете (в виду отсутствия двойной записи). Кроме того, для выполнения требований ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль» при такой схеме необходимо дополнительно определять и фиксировать разницы, возникающие между налоговым и бухгалтерским учетом.

Законодатель предусматривает возможность реализации принципа единства информации, заключающегося в том, что при соответствии порядка группировки и учета объектов и хозяйственных операций для целей налогообложения, предусмотренных статьями гл. 25 НК РФ, порядку группировки и отражения в бухгалтерском учете, данные налогового учета

могут быть получены из регистров бухгалтерского учета. При этом организация должна зафиксировать информацию о том, какие из регистров бухгалтерского учета являются источниками данных налогового учета в положениях учетной политики.

Второй вариант - организация налогового учета на основе данных бухгалтерского учета. В данном случае допускается возможность дополнения информации, содержащейся в системном бухгалтерском учете (т.е. в регистрах бухгалтерского учета, а не только в первичных документах), сведениями, необходимыми для формирования регистров налогового учета. Такой вариант, по нашему мнению, менее трудоемкий с точки зрения организации и обслуживания информационной системы и более гибкий относительно адаптации к вносимым в законодательство изменениям.

В рамках применения данной схемы нами был разработан порядок организации налогового учета (рисунок 3), для которой характерны следующие особенности:

1. Первичные документы обрабатываются один раз по правилам бухгалтерского учета, и в результате формируются корреспонденции счетов. Исключение составляют хозяйственные операции по учету амортизируемого имущества, а также операции, информация по которым отсутствует на балансовых счетах бухгалтерского учета.

2. Основные, или стандартные, регистры налогового учета представляют собой перечень соответствующих регистров бухгалтерского учета.

3. Регистры налогового учета могут иметь простую кодировку (с учетом строки налоговой декларации, номера листа и приложения). При этом система надстраивается один раз, а затем ведется бухгалтерский учет. Соответствующая настройка специальной программы налогового учета позволит автоматически формировать налоговые регистры и декларацию по налогу на прибыль.

4. Построенная таким образом система может быть настроена на различные бухгалтерские программы.

В данной системе могут быть реализованы требования к учету расчетов по налогу на прибыль, предусмотренные ПБУ 18/02.

Наиболее рациональной является перегруппировка первичных бухгалтерских документов в соответствии с целями и задачами налогового учета и оформление их в виде бухгалтерских справок. Подчеркнем что, как следует из требований НК РФ, никакие унифицированные формы налогового учета на федеральном или отраслевом уровне не устанавливаются -исключительное право их разработки принадлежит налогоплательщику. При этом, основные факторы, определяющие состав показателей и способы их группировки, взаимосвязаны с применяемой схемой бухгалтерского учета и документооборота первичных регистров, принятой в организации, а также отраслевыми особенностями деятельности.

Таким образом, данные налогового учета отражаются в разработочных таблицах, справках бухгалтерии и иных документах налогоплательщика, систематизирующих информацию об объектах налогообложения. При их

формировании предполагается соблюдение принципа непрерывности и последовательности отражения в хронологическом порядке объектов учета для целей налогообложения (в том числе операций, результаты которых учитываются в нескольких отчетных периодах или переносятся на ряд лет).

Рис. 3 Рекомендуемая схема организации налогового учета для специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования.

Реализация второго варианта организации налогового учета специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования предполагает:

- выявление участков, идентичных для бухгалтерского и налогового учета;

- определение необходимости дополнительной группировки информации в регистрах бухгалтерского учета в соответствии с задачами налогового учета;

- объединение, детализацию, накопление и систематизацию информации, полученной из регистров бухгалтерского учета;

- документальное оформление хозяйственных операций в рамках налогового учета.

Третий вариант - ведение бухгалтерского учета непосредственно по правилам налогового учета. При этом в рамках формирования доходов и расходов предпочтения отдаются положениям гл. 25 НК РФ, без учета положений по бухгалтерскому учету. Применение данной схемы позволяет

выполнить требования ПБУ 18/02, однако определение налоговой базы носит приблизительный характер (например, у организации, имеющей на конец отчетного периода остаток незавершенного производства, корректное определение налоговой базы по налогу на прибыль с применением данного способа маловероятно).

В рамках применения предлагаемой нами схемы организации налогового учета на основании данных бухгалтерского учета за отчетный период формируется специальный отчет - ведомость приложений к налоговым регистрам, в которой содержатся сведения по видам доходов и расходов. Следует отметить, что при формировании этого документа необходимо соблюдать следующие правила:

- каждая запись в ведомости приложений представляет собой итоговую сумму бухгалтерских записей по дебету и (или) кредиту определенных счетов (субсчетов);

-проведение последовательного анализа видов доходов и расходов, 4

представленных в рабочем плане счетов, обеспечивающее исключение повторения данных при переносе сведений из бухгалтерского учета в налоговый.

Методика комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию в организации

Комплексный экономический анализ операций по ипотечному кредитованию в специализированных организациях (фондах, ассоциациях, корпорациях) охватывает:

- финансовый анализ (анализ финансовой отчетности), основанный на расчете относительных показателей;

- структурно-динамический анализ ключевых показателей, характеризующих объемы и динамику ипотечного кредитования;

- маркетинговый анализ (в том числе анализ насыщенности, емкости, глубины рынка ипотечного кредитования, соотношения спроса и предложения, анализ доступности ипотечного кредитования при использовании различных моделей расчета платежей и т.д.);

- анализ эффективности применяемой программы ипотечного жилищного кредитования;

- анализ доходности ипотечных ценных бумаг, выпускаемых ипотечными агентами, в частности, ипотечных облигаций. '

Структурно-динамический анализ операций по ипотечному кредитованию, по нашему мнению, необходимо проводить с использованием традиционных логических приемов и способов обработки информации - »

сравнение по абсолютным и относительным величинам, в том числе многомерных группировок, детализации, табличных и графических методов.

В ходе проведения маркетингового анализа операций по ипотечному кредитованию производится оценка доступности займов при использовании различных моделей расчета платежей по договору.

Следует отметить, что специально для сложившихся в Российской Федерации условий развития системы ипотечного жилищного кредитования

был разработан такой механизм, как инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП). Поэтому при получении ипотечного займа целесообразно провести сравнение между такими альтернативными вариантами, как ИРОП и стандартная ипотека (табл. 1).

Таким образом, при равных стартовых условиях (годовой доход заемщика, годовая рыночная процентная ставка, исходная доля платежей заемщика в доходе) использование ИРОП позволяет предоставить займ практически в 2 раза превышающий займ, выдаваемый на стандартных условиях.

Оценка эффективности региональных программ ипотечного кредитования является разновидностью многомерного сравнительного анализа, предполагающего сопоставление ключевых параметров по условиям заключаемых ипотечных сделок и объема финансирования системы ипотечного жилищного кредитования региона из бюджетных источников. При этом, по нашему мнению, целесообразно проводить сравнение однородных показателей региональных операторов, первичных кредиторов АИЖК, ипотечных агентств (например, Московского, Самарского, Иркутского и т.д.), участников международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и т.д.

Оценка доступности ипотечного кредитования при использовании различных моделей расчета платежей по договору.

Таблица 1

Наименование показателей Инструменты ипотечного жилищного кредитования

ИРОП стандартная ипотека

Исходный уровень годового дохода семьи, руб. 100000 100000

Исходная доля платежей в доходе, % 30 30

Годовая ставка платежей по займу, % 10 23

Кредитный период, мес. 180 180

Контрактная ставка процента

Исходная годовая ставка межбанковского кредита, % 23 -

Надбавка на юдовую межбанковскую ставку,% 5 -

Исходная годовая контрактная ставка, % 28 -

Частота изменения размера платежей и заработной платы

Частота изменения платежей, мес. 3 -

Частота изменения заработной платы, мес. 3 3

Результаты

Максимально доступная сумма ипотечного займа, руб. 232600 126156

Максимально доступная стоимость жилой недвижимости, руб. 332285 180223

Источник информации данные Межрегиональной ипотечной компании ¡ро1еса ги)

Специфика рейтинговой оценки кредитоспособности заемщика при ипотечном кредитовании

Для оценки способности заемщика выплачивать ипотечный кредит независимо от специфики деятельности первичного кредитора, цели и обеспечения кредита предлагается использовать систему показателей. При этом применяются следующие три коэффициента:

• первый коэффициент - отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика (первое квалификационное соотношение):

''/.. V тт____^глсемес ' \ '/

/и ^ Доходам

где Платеж"2^' - ежемесячный платеж заемщика по кредиту, включая ежемесячный (аннуитетный) платеж по основному долгу и выплату вознаграждения по ипотечному жилищному кредиту, ежемесячные платежи по налогу на имущество, ежемесячные платежи по страхованию недвижимости, жизни заемщика, титула собственности;

£ Доход - сумма ежемесячных совокупных доходов

заемщика и созаемщика.

Размер аннуитетного платежа рассчитывается следующим образом:

Ш— = КРедит<™ Т-(1 + ' (5)

где Кредит„с„ - остаток суммы ипотечного кредита на расчетную дату;

%ставка^^ - ежемесячная процентная ставка по ипотечному кредиту (может использоваться и ежеквартальная ставка, если условиями договора предусмотрено ежеквартальное погашение ипотечного кредита);

кол-вомес. - количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата кредита. На дату выдачи ипотечного кредита данная величина равна сроку кредитования.

Данный коэффициент характеризует предельно допустимую долю расходов по ипотечному жилищному кредитованию в совокупных доходах, исходя из критериев, устанавливаемых первичным кредитором. Ограничения устанавливаются банком или другой организацией самостоятельно, но согласно стандартам, выработанным зарубежной практикой: КП1Д <30(35)%. Превышение этого значения свидетельствует о повышенном риске с точки зрения способности заемщика своевременно и в полном объеме выполнять обязательства по ипотечному жилищному кредиту.

• второй коэффициент - отношение общих ежемесячных обязательств, включая расходы на платежи по кредиту, обязательства по другим кредитам и займам, алименты и другие обязательные финансовые платежи, к доходу заемщика за аналогичный период (второе квалификационное соотношение):

У Платеж"',"' , ,ч

К()1Д - -" -хЮО, (6)

Е л°ход„

где £Платеж- общая сумма обязательных ежемесячных платежей;

^Доход^^ - общая сумма всех ежемесячных доходов.

Данный коэффициент характеризует предельно допустимую долю всех обязательств заемщика в его бюджете, включая расходы, связанные как непосредственно с выплатой ипотечного кредита, так и с другими имеющимися обязательствами (потребительскими кредитами, прочими долговыми обязательствами, а также алиментами и другими регулярными обязательными платежами, связанными с медицинским страхованием здоровья, пенсионным накоплением, страхованием имущества). Ограничения устанавливаются банком или другой организацией самостоятельно, но согласно стандартам, выработанным зарубежной практикой: К()/л <40%. • третий коэффициент - отношение суммы кредита и оценочной стоимости предмета залога:

I , ' (7)

Оцен .ст - ть

где £ Кредитт1)тгч - сумма предоставляемого ипотечного кредита;

Мт! . минимальная из двух величин: цены продажи

Оценлт - ть

недвижимого имущества и оценочной стоимости этого имущества по результатам заключения оценщика.

Данный коэффициент определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику, исходя из стоимости предоставленного обеспечения. С учетом требований минимизации рисков и опыта российских и зарубежных банков: 15%(30%) < Ккп < 70%. Следует отметить, что у первичного кредитора остается право варьировать данный показатель в зависимости от типа кредита (займа), процентных ставок, ликвидности недвижимого имущества и других факторов. При этом производится корректировка исходного коэффициента по таким предметам залога, как жилое помещение с ликвидностью ниже средней, квартиры в «элитных» домах со значительно более высокой стоимостью одного квадратного метра по сравнению со средней стоимостью, сложившейся в регионе, или со значительно более высокой общей стоимостью квартир по сравнению с типовыми квартирами в регионе, ограничение по коэффициенту принимается равным 60%.

В завершении автор отмечает, что в результате проведенных теоретических исследований, изучения практического материала специализированных участников системы ипотечного кредитования и банков была разработана методика бухгалтерского, налогового учета и экономического анализа ипотеки, позволяющая получать наиболее достоверную и объективную информацию о величине и структуре капитала организации, насыщенности и сегментировании рынка ипотечных продуктов.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях:

1. Шатина Н.П. Система ипотечного кредитования в РФ: возможность применения международного опыта // Проблемы качества экономического роста: Сборник по материалам международного научного конгресса. Ч.З. -Самара: Самарская государственная экономическая академия, 2004. - 0,3 п.л.

2. Шатина Н.П. Концептуальные подходы к организации системы ипотечного кредитования с учетом международного опыта // Сборник статей юбилейной научно-практической конференции «Шихобаловские чтения: опыт, проблемы и перспективы развития потребительского рынка в регионе». 4.2. - Самара: Самарская государственная экономическая академия, 2004. -0,5 п.л.

3. Шатина Н.П. Учет закладных, обеспечивающих операции по обращению ипотечных кредитов // Учет и анализ торговой деятельности. -2005, март-апрель. - 0,25 п.л.

4. Шатина Н.П. Методика и организация учета ипотеки специализированными участниками системы жилищного кредитования // Вестник РГТЭУ. - 2005. № 4. - 0,7 п.л.

Подписано в печать 07.02.2006 г. Формат 60x84/16. Бумага офсетная.

Гарнитура Times New Roman. Объем 1,25 п.л. Тираж 100 экз. Тип. зак. № 45_

Издательство Российского государственного торгово-экономического университета ул Смольная, 36, г. Москва, А-445, ГСП-3, 125993

р-2 9 02

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Шатина, Наталья Петровна

Введение.

Глава 1. Правовые основы и международный опыт ипотечного кредитования.

1.1. Нормативно-правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации.

1.2. Организация системы ипотечного жилищного кредитования.

1.3. Международный опыт ипотечного кредитования.

Глава 2. Методика финансового учета операций по ипотечному жилищному кредитованию в организациях и банках.

2.1 Методика и организация учета ипотеки специализированными участниками системы ипотечного жилищного кредитования.

2.2. Методика и организация учета операций по ипотечному кредитованию в банках.

2.3. Организация налогового учета специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования.

Глава 3. Комплексный экономический анализ операций по ипотечному кредитованию.

3.1. Информационное обеспечение и организация комплексного экономического анализа операций по ипотечному жилищному кредитованию.

3.2. Методика экономического анализа операций ипотечного кредитования в организациях.

3.3. Рейтинговая оценка кредитоспособности заемщиков при ипотечном кредитовании.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Учет и анализ операций по ипотечному кредитованию"

В современных условиях развития рыночных отношений происходит изменение государственной политики в области создания рынка доступного жилья в Российской Федерации. В Посланиях Президента Федеральному Собранию и ключевых нормативных актах, обеспечивающих функционирование и развитие данного сектора экономики, формируется новое содержание права граждан на жилище в рамках отношения собственности, а также механизма его реализации.

Основная цель, обозначенная Президентом РФ в части реформирования жилищной политики государства, заключается в обеспечении возможности приобретения комфортного, отвечающего современным требованиям жилья, не менее, чем одной третью граждан. Достижение данной цели может быть осуществлено только с формированием и развитием системы ипотечного кредитования. Строительство объектов недвижимости в кредит является как ключевой формой решения жилищной проблемы населения, так и развития бизнеса на основе качественного улучшения состояния основных фондов, эффективной сферой приложения капитала с точки зрения банковских и небанковских институтов.

Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики Российской Федерации определяется тем, что оно является одним из самых надежных и проверенных мировой практикой способов привлечения инвестиций как в жилищную сферу, так и для результативного развития бизнеса.

Эффективно функционирующая система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан и включающая в себя инвестиционно-строительную деятельность, механизмы надежного накопления средств гражданами и долгосрочное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой (целевые субсидии) способна решить проблему повышения доступности жилья в

Российской Федерации. Основой развития системы ипотечного жилищного кредитования служит законодательная база, касающаяся как общих организационных, так и специфических вопросов.

Положения нормативных актов, регулирующих порядок заключения и обслуживания ипотечных сделок, а также специфику функционирования участников системы ипотечного жилищного кредитования, касаются и требований по организации учета ипотеки. В частности Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет, что «обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами». При этом отсутствует предложенный законодателем механизм отражения на счетах бухгалтерского учета операций по ипотечному жилищному кредитованию. Такие операции становятся все более разнообразными, что объясняется существованием альтернативных схем и моделей системы ипотечного жилищного кредитования и особенностями нового этапа ее развития.

Существующая законодательная неурегулированность вопросов учета операций по ипотечному кредитованию на стадии заключения и обслуживания сделки не позволяет пользователям бухгалтерской отчетности составить полное представление о реальной величине и структуре средств специализированной организации, об объемах, насыщенности и сегментировании рынка ипотечного жилищного кредитования.

В современной экономической литературе в последнее время получили освещение вопросы, связанные с теорией и практической проработкой проблем формирования системы ипотечного жилищного кредитования. В области решения общих проблем развития рынка доступного жилья Российской Федерации с привлечением кредитных ресурсов банковских и небанковских институтов, а также бюджетных источников, регулирования деятельности инфраструктурных элементов системы ипотечного жилищного кредитования основополагающими являются работы М.Р. Аляутдинова, М.И. Берковича, Ю.Ф. Воробьева, О.Л. Головина, Н.Г. Журкиной, И.В. Караваева, Н.Б. Косаревой, В.А Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой,

В.В. Меркулова, В.И. Минца, И.В. Павловой, Н.С. Пастуховой, Н.Н. Рогожиной, А.В. Скробова, JI.B. Слюсаренко, Дж. Р. Страйка, О.В. Трусковой, Ю.П. Тыртышова, В.Б. Христенко [79, 87, 96, 101, 128, 163, 166, 187, 190, 191, 210, 215, 216, 277, 278, 281, 288].

Вопросам, связанным с развитием стоимостного управления при планировании ипотечно-инвестиционных программ, посвящены исследования С.А. Баронина [84]. Систематизированное изложение оценки организационно-экономического механизма ипотечного кредитования в регионе и в рамках муниципальных образований, особенностей формирования и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования в России представлено в работах И.И. Давидова, В. Т. Денисова, В. И. Жилиной, В.В. Зыкова, B.C. Казейкина, В.А. Ларина, А.А. Латкина, М.П. Логинова, А.Б. Петрухина, Ю. Ф. Питкевич, С.Н. Савинского, Л.В. Слюсаренко, М. К. Старовойтовой, Ю.А. Щербаковой [109, 114, 125, 135, 145, 169, 172, 220, 238]. Вопросы, связанные с изложением мирового опыта ипотечного жилищного кредитования, оценки возможностей его адаптации к российской практике нашли отражение в исследованиях И.К. Алексеева, А.Н. Ананьева, Е.В. Архиповой, А.Г. Валавиной, А.Б. Копейкина, П.Н. Кострикина, А.Н. Кузьминова, И.М. Лузина, К.Г. Масааева, С.И. Мутовина, И. Д. Пенкина, А. Б. Пуховой, Б.Б. Скоробогатько, Л.С. Стебенева, А.Д. Шадрина [78, 80, 82, 93, 161, 164, 181, 292]. Правовые аспекты формирования системы ипотечного жилищного кредитования представлены в работах И.А. Богданова, И.В. Грачева, С.П. Гришаева, B.C. Ема, Г. П. Макарова, В.Ю. Мещерякова, В. Д. Нечаева, Т.А. Семиной, . П.А. Соколова [89, 105, 106, 224, 178, 189, 202, 247, 259].

Проблемы функционирования специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации, тенденции их развития представлены в работах А. Г. Аксакова, Ю.Т. Ахвледиани, Дж. Кука, Е. Е. Машинистовой, К. В. Митрошиной, Л.И. Оловянниковой,

В. М. Порженко [77, 83, 167, 186, 193, 194, 207, 222]. Концептуальные подходы к определению правого статуса ипотечных ценных бумаг, специфика функционирования и анализа ипотечных кредитных продуктов, характеристика специализированных инструментов ипотечного жилищного кредитования, разработанных для Российской Федерации нашли отражение в исследованиях К. Марка, М. Равица, Б.Б. Рубцова, М.С. Розенберга, Т.А. Санниковой, А.В. Слекеничса, С.Б. Смирнова, И.М. Стругацкого, Г.Д. Суворова, Дж. П. Телгарски, Ю.К. Туктарова, А.Д. Шадрина, И.А. Ясеновец [228, 229, 233, 232, 240, 250, 254, 268-270, 274, 292, 298].

При этом необходимо отметить, что к изучению проблематики формирования доступного рынка жилья и системы ипотечного жилищного кредитования исследователи обратились относительно недавно. В перечисленных работах рассматриваются теоретические и финансово-правовые аспекты заключения и обслуживания ипотечных сделок. Однако в имеющихся исследованиях не затрагивается специфика учета операций по ипотечному кредитованию в организациях, а также не рассматриваются проблемы организации и методики проведения их анализа.

Таким образом, необходимость разработки методики бухгалтерского учета ипотечных операций специализированными участниками, а также проведения комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию определяет актуальность исследования.

Целью работы является совершенствование методики финансового учета операций по ипотечному кредитованию в организациях и банках, а также методики комплексного анализа операций по ипотечному кредитованию.

Достижение поставленных целей вызвало необходимость решения следующих задач:

- изучить правовые основы и международный опыт ипотечного кредитования;

- дать оценку возможности адаптации мирового опыта в рамках создания российской системы ипотечного жилищного кредитования;

- обобщить опыт ипотечного жилищного кредитования в регионах и предложить схематичное представление применяемых схем и документооборота, осуществляемого в рамках данных систем;

- рассмотреть особенности организации и разработать методику учета ипотеки специализированными участниками системы жилищного кредитования;

- исследовать методику и организацию учета операций по ипотечному кредитованию в банках;

- предложить альтернативные варианты организации налогового учета у специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования;

- разработать основные группы регистров налогового учета специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования;

- предложить варианты «встраивания» налогового учета в систему бухгалтерского учета с применением аналитических позиций по доходам и расходам организации, осуществляющей операции ипотечного кредитования;

- разработать методику комплексного анализа операций по ипотечному кредитованию в организации;

- исследовать специфику рейтинговой оценки кредитоспособности заемщика при ипотечном кредитовании.

Предметом исследования является методология бухгалтерского и налогового учета, комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию, а также концептуальные подходы к их организации и проведению.

Объектом исследования служат специализированные участники системы ипотечного жилищного кредитования г. Самары и Самарской области как банковского, так и небанковского сектора.

Теоретической и методологической основой исследования явились положения современной экономической теории, методологии финансового и налогового учета, экономического анализа, финансового менеджмента.

В работе использовались правовые и нормативные акты, регулирующие деятельность организаций на рынке недвижимости, инструктивные материалы Министерства финансов Российской Федерации, Банка России, Госстроя, Высшего арбитражного суда Российской Федерации, труды отечественных и зарубежных экономистов, периодические издания, интернет-издания.

При разработке и решении поставленных задач использованы общенаучные приемы - анализ и синтез, дедукция и индукция, системный комплексный подход, а также такие логико-экономические приемы исследования - наблюдение, группировка, детализация, сравнение, табличные способы, относительные величины, приемы логической взаимоувязки различных элементов и объектов исследования в виде схем корреспонденции счетов бухгалтерского учета, экономическое моделирование.

В диссертационном исследовании использованы полученные и обработанные автором материалы обследования таких специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования г. Самары и Самарской области, как НКО «Самарский областной фонд жилья и ипотеки», ОАО «Самарское ипотечное агентство», НКО «Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе», ОАО КБ «Солидарность», ОАО КБ «Российский капитал».

В результате проведенного диссертационного исследования получены следующие научные результаты, выносимые на защиту:

- предложены варианты устранения противоречий между положениями, определяющими экономико-правовую сущность ипотеки, для повышения эффективности функционирования учетно-аналитической системы операций по ипотечному кредитованию;

- разработан комплекс оценочных показателей по определению нормативов участия федерально-региональных (бюджетных) и внебюджетных источников финансирования на различных стадиях (этапах жизненного цикла) реализации программы ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающих оптимизацию процесса управления и планирования деятельности системы ипотечного жилищного кредитования;

- исследована и обобщена практика использования различных моделей ипотечного кредитования на федеральном и региональном уровне, систематизированы и представлены основные модели ипотечного жилищного кредитования и документооборота;

- предложена многоуровневая учетно-аналитическая классификация ипотечных кредитов в соответствии с различными критериальными подходами и существующей мировой практикой, послужившая основой для построения системы бухгалтерского и налогового учета операций по ипотечному кредитованию, а также проведения комплексного аналитического исследования;

- определены информационно-методологические аспекты комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию, а также особенности организации и проведения. анализа операций по ипотечному кредитованию специализированными участниками системы ипотечного жилищного кредитования и банками;

- разработана методика бухгалтерского учета операций по ипотечному кредитованию специализированными организациями с учетом формы участия в образовании имущества юридического лица учредителей, цели деятельности, структуры управления, а также функций участников системы жилищного кредитования;

- исследована и уточнена методика учета ипотечных операций в банках, основанная на применении таких ключевых параметров, непосредственно определяющих специфику отражения данных операций на счетах бухгалтерского учета, как экономическая сущность ипотеки, сроки кредитования, цели получения кредита, уровень исполнения обязательств заемщиком, структура дополнительных расходов заемщика;

- предложены альтернативные варианты организации налогового учета для специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования, определены наименования соответствующих аналитических позиций, открываемых в рамках сближения бухгалтерского и налогового учета, а также разработаны формы специального отчета, используемого для организации налогового учета специализированных участников, и регистров налогового учета;

- определена схема и предложена методика проведения комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию специализированными организациями и банками, обеспечивающая тесное взаимодействие сбалансированной системы показателей учета и анализа, а также повышение достоверности информации, формируемой в рамках аналитического исследования и оказывающей непосредственное влияние на повышение эффективности и оптимизации управленческих решений.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что модель организации системы учета и комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию и разработанные сбалансированные методики бухгалтерского, налогового учета и анализа данного вида операций у специализированных участников и в банках были внедрены в практику, а именно:

- апробирована методика бухгалтерского учета операций по ипотечному кредитованию в специализированных организациях и коммерческом банке, подтверждено, что данная система обеспечивает пользователей необходимой информацией на различных этапах ипотечной сделки, а также объективно отражению ипотеку в соответствии с требованиями нормативных актов;

- внедрена в практику модель комплексного анализа операций по ипотечному кредитованию специализированных организаций, установлена и подтверждена ее эффективность, соответствие ключевым принципам ее функционирования;

- разработаны рекомендации по использованию методики бухгалтерского учета и экономического анализа операций ипотечного кредитования в условиях действующих специализированных организаций, проиллюстрирован порядок практического применения методик бухгалтерского, налогового учета и экономического анализа операций по ипотечному кредитования.

Предложенные методики бухгалтерского учета операций по ипотечному кредитованию у специализированных участников и банков, разработанный порядок организации налогового учета и методика комплексного экономического анализа ипотеки в организациях и банках могут быть использованы для:

- оперативного управления активами и обязательствами специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования;

- оптимизации структуры кредитного портфеля банков;

- эффективного управления рисками внешнего и внутреннего характера, влияющими на общий уровень финансовой устойчивости и деловой активности организаций, предоставляющих ипотечные кредиты и обеспечивающих их сопровождение;

- оперативного контроля соблюдения банком нормативных актов и указаний Банка России в отношении правил ведения и учета операций по ипотечному кредитованию;

- своевременного и оперативного контроля уровня доходности операций ипотечного кредитования, финансового состояния специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования, а также уровня доступности займов при использовании различных моделей расчета платежей по договору;

- создания единой системы налогового учета операций по ипотечному кредитованию в организациях с учетом принципа минимизации затрат и оптимизации информации о тенденциях изменения деятельности.

Применение предложенных организационно-методических приемов формирования системы бухгалтерского и налогового учета, а также проведения комплексного экономического анализа операций по ипотечному кредитованию в организациях и банках позволит повысить объективность, достоверность и качество информации о результатах деятельности с точки зрения их соответствия стратегия развития рынка ипотечных продуктов, стандартизировать процесс бухгалтерского учета и экономического анализа ~ ипотеки, как специализированными участниками, так и банками, снизить риски, связанные с длительностью принятия управленческих решений.

Основные результаты, выводы, предложения и рекомендации апробированы и используются в практике работы НКО «Самарский областной фонд жилья и ипотеки», ОАО «Самарское ипотечное агентство», ОАО КБ «Солидарность».

Материалы данного исследования были использованы при подготовке учебных курсов по финансам, финансам и кредиту, финансовому рынку, бухгалтерскому финансовому учету, комплексному экономическому анализу хозяйственной деятельности и др., при разработке хоздоговорной НИР № 3-05 от 11.01.2005г. по теме: «Бухгалтерский учет и налогообложение операций на финансовом рынке Российской Федерации: теория и методология».

Диссертация: заключение по теме "Бухгалтерский учет, статистика", Шатина, Наталья Петровна

Заключение

Внедрение системы ипотечного кредитования в рыночную экономику Российской Федерации в современных условиях развития является одним из надежных и проверенных мировой практикой способов привлечения инвестиций как в жилищную сферу, так и для результативного развития бизнеса. Эффективно функционирующая система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан и включающая в себя инвестиционно-строительную деятельность, механизмы надежного накопления средств гражданами и долгосрочное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой (целевые субсидии) способна решить проблему повышения доступности жилья в Российской Федерации. Основой развития системы ипотечного жилищного кредитования служит законодательная база, касающаяся как общих организационных вопросов, так и специфических вопросов.

При этом отсутствует предложенный законодателем механизм отражения на счетах бухгалтерского учета операций по ипотечному жилищному кредитованию. В то же время операции с такими инструментами на финансовом рынке Российской Федерации приобретают все более разнообразный характер, объясняющийся существованием альтернативных схем в рамках системы ипотечного жилищного кредитования и новым этапом развития. Существующая законодательная неурегулированность вопросов учета операций по ипотечному кредитованию не позволяет пользователям бухгалтерской отчетности составить полное представление как о реальной величине и структуре средств специализированной организации, так и об объемах, насыщенности и сегментировании рынка ипотечного жилищного кредитования.

Диссертационная работа выполнена на основе изучения практики работы организаций г. Самара и Самарской области, осуществляющих операции по заключению и обслуживанию ипотечных сделок. При этом исследования были основаны на оценке специфики деятельности первичных кредиторов как в форме банковских (ОАО КБ «Солидарность», ОАО КБ «Российский капитал»), так и небанковских структур (НКО «Самарский областной фонд жилья и ипотеки», НКО «Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе»), агентств по сопровождению и обслуживанию ипотечных сделок (ОАО «Самарское ипотечное агентство»).

Необходимость разработки методики финансового учета и комплексного экономического анализа ипотечных операций для банков и фондов, а также организации налогового учета специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования определила актуальность данного исследования.

В связи с вышеизложенным в диссертационной работе были рассмотрены правовые основы и международный опыт ипотечного кредитования; методические особенности бухгалтерского и налогового учета операций по ипотечного кредитованию в банках и организациях; изучены возможности проведения комплексного анализа операций по заключению и обслуживанию ипотечных сделок.

В процессе работы использовались правовые и нормативные акты, регулирующие деятельность организаций на рынке недвижимости, инструктивные материалы, труды отечественных и зарубежных экономистов, интернет-издания, периодические издания, на основании которых были сделаны следующие выводы:

1. Проанализировано понятие «ипотека» (основные элементы юридической сущности) с точки зрения законодательства Российской Федерации и мнения специалистов в области гражданского права. По результатам оценки существующих позиций экспертов, а также взаимоувязки нормативно-правовых актов различного уровня были представлены ключевые аспекты правоотношений, возникающих при заключении договора об ипотеке (рисунок 1).

В ходе исследования было отмечено, что действующее кодифицированное право Российской Федерации первого уровня нормативно-правового регулирования не содержит прямой трактовки понятия «ипотека». Оно отражает достаточно емкое, но размытое определение ипотеки. Специальные положения нормативных актов, касающиеся регулирования ипотеки в Российской Федерации, определяют ее через предмет и субъекты договора об ипотеке.

2. В рамках изучения юридической сущности ипотеки структурированы изменения, касающиеся жилищного законодательства в целом и операций по ипотечному кредитованию в частности, вступившие в силу с 01.01.2005 г. При этом законы, входящие в состав данного пакета нормативно-правовых актов, предложено разделить на пять основных блоков (Приложение 1).

Для устранения противоречий между положениями нормативных актов, касающихся операций по ипотечному кредитованию, различного уровня рекомендованы варианты урегулирования вопросов выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, изменения порядка расчета кредитного риска для операций по уступке прав требований по ипотечным кредитам и продаже ипотечных ценных бумаг, решения проблемы ограничения ипотечных ценных бумаг жилищным покрытием.

3. С целью управления и планирования деятельности специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования предложен комплекс оценочных показателей по определению нормативов участия федерально-региональных (бюджетных) и внебюджетных источников финансирования на различных стадиях (этапах жизненного цикла) реализации программы ипотечного жилищного кредитования (формулы 1-3). В Приложении 3 представлено графическое отражение модели оценки стоимости программ в рамках жизненного цикла дисконтированной стоимости бюджетной и внебюджетной программы. Кроме того, в работе определен комплекс показателей, рассчитываемых при стартовом планировании и последующем контроллинге стоимости развития системы ипотечного жилищного кредитования.

4. Многообразие инструментов ипотечного кредитования, разработанных в мировой практике и активно использующихся на финансовых рынках, определяет множественность критериев для их классификации. В работе уточнена типологизация ипотечных кредитов с учетом альтернативных вариантов критериального подхода (Приложение 18).

5. Основой региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования небанковского характера является активная роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления при привлечении средств в сферу строительства и мобилизации ресурсов региональных и местных бюджетов. В диссертационной работе обобщены особенности региональных и местных программ ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации (Приложение 23).

6. В ходе исследования выявлено, что в нормативных актах РФ закреплена обязанность по формированию организациями упорядоченной системы сбора, регистрации и обобщения информации о хозяйственных операциях, осуществляемых в ходе заключения и обслуживания ипотечной сделки. При этом отсутствует предложенный законодателем механизм отражения на счетах бухгалтерского учета операций по ипотечному жилищному кредитованию.

В рамках имеющейся нормативно-правовой базы с учетом формы участия в образовании имущества юридического лица учредителей, цели деятельности, структуры управления, а также функций участников системы жилищного кредитования разработана и приведена логическая схема отражения операций с ипотечными инструментами для специализированных участников (Приложение 26). Логическая структуризация и наглядное представление корреспонденций счетов, описывающих конкретную учетную ситуацию, связанную с заключением и обслуживанием ипотечной сделки, позволяет представить информационную связь между объектами бухгалтерского учета и характеристику (внутреннюю сущность) используемых счетов.

Методическими аспектами организации финансового учета ипотечных операций является также использование соответствующих счетов. Поэтому по нашему мнению, необходимо предусмотреть аналитические позиции по доходам, поступающим в некоммерческую организацию в связи с выдачей и обслуживанием целевых займов, закладных, а также осуществлением предпринимательской деятельности. В данном случае значение разработанных аналитических позиций заключается в следующем: субсчета второго порядка конкретизируют источники целевого финансирования, а субсчета третьего порядка предназначаются для формирования информации об использовании средств в рамках реализации отдельных ипотечных программ.

Кроме того, во взаимосвязи с аналитикой по счету «Целевое финансирование» фондам предложено применение соответствующих аналитических позиций по счету «Финансовые вложения/Предоставленные займы», обеспечивающих формирование достоверной информации о величине выданных займов по срокам кредитования, целям, существующей задолженности по основному долгу и процентам на определенную дату или за определенный промежуток времени.

7. Уточнен порядок организации и методика учета операций по ипотечному кредитованию в коммерческих банках. В Приложении 31 разработана и приведена логическая схема отражения этих операций в бухгалтерском учете. В работе также определены параметры, оказывающие непосредственное влияние на специфику учета операций по ипотечному кредитованию в банках, в частности:

- экономическая сущность ипотеки (как ссуды, выдаваемой под залог недвижимости);

- срок кредитования (который фиксируется в кодировке счета бухгалтерского учета второго порядка);

- цель получения кредита (приобретение жилья на вторичном рынке - в частности, квартиры, индивидуального жилого дома, на приобретение земельного участка, коттеджа, таун-хауса и т.д.; вложение средств в долевое строительство; улучшение жилищных условий и т.д.);

- уровень исполнения обязательств заемщиком (не оплаченные в срок кредиты, не оплаченные в части процентов и т.д.);

- структура • дополнительных расходов заемщика, связанных с заключением ипотечной сделки и перечисляемых непосредственно банку.

8. Предложены альтернативные варианты организации налогового учета для специализированных участников системы ипотечного жилищного кредитования. В рамках организации налогового учета на основе данных бухгалтерского учета разработана соответствующая схема (рисунок 7) и определены ее специфические характеристики (особенности). При этом наиболее рациональной признана перегруппировка первичных бухгалтерских документов в соответствии с целями и задачами налогового учета и оформление их в виде бухгалтерских справок.