Управление недвижимым имуществом крупной корпорации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление недвижимым имуществом крупной корпорации"

Высшая школя приватизации и предпринимательства - Институт

На правах рукописи

Захарченко Владимир Владимирович

Управление недвижимым имуществом крупной корпорации (на примере ОАО «Газпром»)

Специальность:

08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством» (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - промышленность)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2004

Диссертационная работа выполнена в Высшей школе приватизации и предпринимательства - Институте.

Научный руководитель:

доктор технических наук, профессор Соловьев М.М.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Брагинский О.Б.

кандидат экономических наук Атаманова Н.А.

Ведущая организация:

Кафедра «Экономики и менеджмента недвижимости» Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета

Защита состоится «25» ноября 2004 г. в 15-00 часов на заседании диссертационного совета Д 521.001.01 в Высшей школе приватизации и предпринимательства - Институте по адресу: 103009, Москва, Леотъевский пер., д.7, стр.3.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Высшей школы приватизации и предпринимательства - Институте.

Автореферат разослан « ... » октября 2004 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор

гось--у, ЯШМ

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования

Мировой опыт свидетельствует, что ускоренный рост экономики ведущих индустриально развитых стран, успешную интеграцию национальных экономик в мировую хозяйственную систему в решающей степени определяют наиболее крупные компании промышленного профиля, обеспечивающие производство основных объемов внутреннего валового продукта этих стран. Положительные результаты в хозяйственной деятельности корпораций, в управлении, направленном на достижение стратегических корпоративных целей, во многом обеспечиваются высоким ресурсным потенциалом компаний, его рациональным использованием и развитием. Для современных крупных компаний производственного сектора экономики важнейшим ресурсным компонентом, наряду с финансовыми, человеческими, информационными и т.д. ресурсами, является недвижимое имущество.

В то же время, как показывает анализ теории и практики корпоративного управления, из ресурсной тематики приоритеты чаще всего отдаются менеджменту персонала и финансов, реже - новым информационным ресурсам и технологиям. И в несоразмерно меньшей степени затрагиваются аспекты управления недвижимыми ресурсами корпораций, в то время как стоимость таких ресурсов может составлять более половины стоимости всех основных фондов корпораций, достигая многих десятков и сотен миллионов долларов.

Для отечественных корпоративных структур имущественная база их основных фондов была сформирована по результатам приватизационных процессов начала 90-х годов и продолжала свое становление и развитие на протяжении ряда лет, когда законодательная база земельно-имущественных и корпоративных отношений еще не сложилась в цельную взаимоувязанную систему. В результате значительная часть производственно-технологических и иных ресурсов недвижимого имущества корпораций оказалась в состоянии, не отвечающем требованиям современных действующих нормативных документов. Соответственно вовлечение такого имущества в гражданский оборот, активное его использование в процессах структурных преобразований корпораций, в качестве гарантий исполнения условий кредитно-финансовых операций и привлечения внешних инвестиций было крайн : |

Принятие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стимулировало развитие процессов легитимизации прав собственников, в том числе для эффективного использования имущественных ресурсов в корпоративном управлении. Появление на современном этапе реформ в менеджменте корпораций специализированных на имущественной проблематике структурных подразделений отразило объективную потребность в коренном улучшении качества управления недвижимым имуществом корпораций. Вместе с тем, для успешной деятельности этих подразделений необходим современный уровень их методического обеспечения, с тем, чтобы результаты управления корпоративным недвижимым имуществом системным образом были взаимосвязаны с главными целями и задачами корпоративного управления, эффективным образом содействовали их решению. Однако эти вопросы в научном плане были разработаны недостаточно. Все это обусловило актуальность выбранной темы по исследованию и разработке методических основ управления корпоративным недвижимым имуществом.

Цель и задачи диссертационного исследования

Цель проводимого исследования - разработка теоретических и практических вопросов построения систем управления недвижимым имуществом крупной корпорации, включая определение принципов и механизма построения системы управления недвижимым имуществом во взаимосвязи с главными целями и задачами управления корпорацией в целом.

Для достижения поставленной цели необходимо было выявить, проанализировать и решить комплекс задач управления недвижимыми ресурсами корпорации:

- провести анализ становления и развития земельно-имущественных и корпоративных отношений, формирования и структурных преобразований крупнейших корпораций топливно-энергетического комплекса в процессе реформирования отечественной экономики, выделив наиболее актуальные имущественные аспекты корпоративного управления;

- на основе проведенного анализа определить возможные подходы к построению систем управления недвижимым имуществом корпорации, принципы и механизмы установления взаимосвязей между системами имущественного управления и управления корпорацией в целом, состава и характеристик недвижимого имущества корпорации, используемого для

реализации мероприятий в сфере управления и проведения имущественных сделок;

- исследовать методические вопросы построения блок-схемы системы управления недвижимым имуществом корпорации и основных компонентов системы, включая методику формирования и комплексного информационного описания объектов имущественного управления, соответствующего по составу и характеристикам тем управленческим действиям и сделкам, которые планируются и проводятся с недвижимым имуществом корпорации и входящих в нее структур;

- сформулировать методические подходы к оценке и пути повышения эффективности управления недвижимым имуществом корпорации.

В соответствии с поставленной целью диссертации и задачами по ее реализации предмет исследования - совокупность процессов, механизмов и инструментов системы управления недвижимым имуществом крупной корпорации. Объект исследования - имущественные ресурсы корпораций топливно-энергетического комплекса и, в частности, ОАО «Газпром».

Методологическую базу исследования составили теории управления, системного анализа, стратегического менеджмента, управления собственностью.

Правовую и экономическую информационную базу исследования составили законодательные акты Российской Федерации, нормативные правовые документы федеральных министерств и ведомств по вопросам земельно-имущественных и корпоративных отношений, данные статистических и информационно-аналитических периодических изданий, материалы интернет-источников крупнейших российских корпораций топливно-энергетического комплекса.

Научная новизна исследования заключается в том, что автором разработаны методические основы управления недвижимым имуществом корпорации применительно к условиям становления и развития корпораций топливно-энергетического комплекса, системным образом увязывающие цели и задачи имущественного управления и управления корпорацией в целом, концепция и методика построения систем управления недвижимым имуществом корпорации.

В ходе исследования получены следующие научные результаты, состоящие в разработке:

- концепции построения систем управления недвижимым имуществом корпорации во взаимосвязи с целями и задачами корпоративного управления, методическую основу которой составили положения по формированию и наполнению специализированной матрицы «корпоративное управление -корпоративное недвижимое имущество»;

- методических положений блочного построения системы управления недвижимым имуществом корпорации в следующем составе: блоки формирования объектов управления, планирования, реализации и нормативного оформления результатов управления, а также накапливаемая по результатам управления база данных недвижимого имущества корпорации;

- структуры и состава блока формирования объектов управления, выполняющего следующие функции: выделение объектов управления, их комплексное описание, включая информацию правового, технического, технологического и стоимостного учета, объединение этих данных по совокупностям выделенных для управления объектов недвижимого имущества;

- методических подходов к оценке эффективности управления недвижимым имуществом, в том числе с помощью модифицированной матрицы «корпоративное управление - корпоративное недвижимое имущество» путем ее дополнения системой показателей эффективности управления, сочетающих как показатели достижения целей корпоративного управления, так и показатели эффективности управления недвижимым имуществом корпорации.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в обеспечении возможности использования результатов исследования при решении конкретных задач управления недвижимым имуществом корпораций, в том числе таких, как: организация работ по созданию учетной базы данных корпоративного имущества, подготовка и проведение работ по технической инвентаризации и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обучение персонала специализированных на вопросах управления недвижимым имуществом подразделений центральных и дочерних структур корпораций топливно-энергетического комплекса и другие.

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования. Основные результаты работы были представлены на всероссийских и международных научно-практических форумах, в том числе: на конференции по теории активных систем (Москва, ИПУ РАН, 2003 г.), конференции

«Современные сложные системы управления» (Тверь, ПТУ, 2004 г.) и конференции Европейского общества специалистов по недвижимости ERES 2004 (Милан, Италия, 2004 г.). Автор принимал участие и выступал на тематических слушаниях в Государственной Думе Федерального собрания Российской Федерации, организовывал и участвовал в качестве лектора в проведении научно-практических семинаров для специалистов дочерних компаний ОАО «Газпром».

Результаты диссертации нашли применение при решении ряда практических задач управления недвижимым имуществом ОАО «Газпром», в том числе таких, как: техническая инвентаризация и государственная регистрация прав на недвижимое имущество корпорации, подготовка и передача объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также ряд других задач. Практическое использование результатов диссертационного исследования подтверждено соответствующими документами о внедрении ОАО «Газпром».

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликованы четыре статьи в периодических изданиях и материалы тезисов докладов на трех научно-практических конференциях общим объемом ~1,6 п.л.

Структура и содержание работы

Структура работы соответствует логике сформулированной цели диссертационного исследования и последовательным шагам в ее достижении, в решении определяемых поставленной целью задач.

Объем диссертации составляет 130 страниц, в том числе 9 рисунков и 16 таблиц, а также приложение на 3-х страницах. Работа включает следующие разделы: Введение

Глава 1. Имущественные ресурсы корпоративного управления

1.1. Принятая терминологическая база исследований

1.2. Проблемы становления и развития корпоративных структур в различные периоды рыночных преобразований в России

1.3. Корпоративная недвижимость в реформировании, развитии и управлении корпорациями

Глава 2. Методические основы управления корпоративной недвижимостью

2.1. Концепция управления недвижимым имуществом корпорации

2.1.1. Методические предпосылки построения систем управления имущественными ресурсами

2.1.2. Матрица взаимосвязей корпоративного управления и управления недвижимым имуществом корпорации

2.1.3. Мера и переменный характер вовлеченности недвижимого имущества в корпоративное управление

2.1.4. Итоговые положения концепции управления недвижимым имуществом корпорации

2.2. Методические положения построения системы управления недвижимым имуществом корпорации

2.2.1. Последовательная детализация структурных взаимосвязей систем корпоративного и имущественного управления

2.2.2. Блок-схема системы управления недвижимым имуществом корпорации: обоснование и структуризация

2.3 Эффективность управления недвижимым имуществом корпорации

Глава 3. Реализация разработанной концепции и методических положений по управлению недвижимым имуществом на современном этапе корпоративного развития

3.1. Актуальные задачи управления недвижимым имуществом корпорации в увязке с первоочередными проблемами корпоративного управления

3.2. Практическое использование методических положений построения системы управления корпоративной недвижимостью

3.2.1. Задача подготовки и проведения государственной регистрации

недвижимого имущества ОАО «Газпром» и его дочерних обществ 3.2.2 Решение проблемы технической инвентаризации в процессах подготовки к государственной регистрации прав на недвижимое имущество корпорации

3.2.3. Земельные аспекты в организации работ по государственной регистрации прав на недвижимое имущество корпорации

3.2.4. Организация работ по государственной регистрации прав на вновь построенные объекты

3.2.5. Передача объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящихся на балансе ОАО «Газпром» и его дочерних обществ, в государственную собственность субъектов Федерации и муниципальных образований

3.2.6. Организация работ с объектами и имуществом гражданской обороны и мобилизационного назначения, находящимися на балансе ОАО «Газпром» и его дочерних обществ

3.3. Оценка эффективности управления недвижимым имуществом корпорации Заключение Литература Приложение

Во Введении обосновывается актуальность выбранной темы, формулируются цели и задачи диссертационного исследования, указывается научная новизна и основные из полученных научных результатов, практическая значимость выполненной работы, данные об апробации и внедрении ее результатов в практике управления.

Первая глава работы посвящена анализу процессов проводимых экономических реформ, развития законодательной и нормативной правовой базы земельно-имущественных и корпоративных отношений, становления и преобразований корпоративных структур применительно к особенностям развития крупнейших российских корпораций топливно-энергетического комплекса и непосредственно ОАО «Газпром».

Принципиальным в методическим подходе при проведении анализа явилось комплексное рассмотрение и параллельное сопоставление динамики названных процессов.

В результате выявлены следующие характерные положения: - рассматриваемый класс корпоративных структур был изначально сформирован в период массовой приватизации государственной и муниципальной собственности (1992-1994 гг.). Действующие тогда критерии максимизации числа приватизированных предприятий не могли способствовать качественному становлению таких крупных корпоративных структур, как нефтегазовые акционерные общества. Основные фонды корпораций включали значительные объемы непрофильных активов, объектов социальной сферы.

Доля, характер и точные количественные оценки участия государства в уставном капитале корпораций не были четко определены;

- рассматриваемый класс корпоративных структур начал свое становление в период глубокого общего экономического спада. Их первые заметные продвижения на фондовых рынках, в том числе и за рубежом, получают свое развитие вместе с появляющимися признаками стабилизации и общего экономического роста. В то же время, необходимы срочные и радикальные меры по обновлению и поддержанию в нормативном состоянии основных производственных фондов; так, доля полностью изношенных фондов составила в отраслях топливно-энергетического комплекса от 22% до 38%;

развитие законодательной базы земельно-имущественных и корпоративных отношений отстает от реальных потребностей рынка. Так, принятие законодательства об акционерных обществах, естественных монополиях, финансово-промышленных группах относится к 1995 г., к периоду, когда такие общества, как «Газпром», ЛУКОЙЛ и др., уже существовали не первый год. Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (1997 г.) заставил заново переоформлять систему корпоративных имущественных отношений, заложенных пятилетие назад на старте реформ. Проблема упорядочения земельных отношений получила основу для начала своего решения после принятия Земельного кодекса (2001 г.);

- процессы развития законодательной базы земельно-имущественных и корпоративных отношений носят гибкий характер. Эти базы дополняются и корректируются в соответствии с выявляемыми недостатками и новыми потребностями реформ. Так, нормативная правовая база имущественного налогообложения предприятий за 1991-1998 гг. корректировалась девять раз. Закон о несостоятельности (банкротстве), претерпев с 1992 г. ряд изменений, в 2002 г. был принят в принципиально обновленной редакции. В процессе пересмотра находятся важнейшие для земельно-имущественного регулирования лесной и водный кодексы, закон о недрах и др.;

- динамика показателей состояния и развития отраслей топливно-энергетического комплекса и непосредственно ОАО «Газпром» соответствует динамике общих процессов в народном хозяйстве, в том числе выходу в фазу стабилизации и роста, дисбалансов с развитием законодательной базы земельно-имущественных и корпоративных отношений. Газовой отрасли свойственны и

характерные для топливно-энергетического комплекса проблемы обеспечения экспортного потенциала страны, социально ориентированного регулирования тарифов цен на газ, удорожания работ по разведке и добыче топлива и др.;

- приобретающие нарастающий характер процессы структурных изменений отечественных корпораций, приобретение крупных пакетов акций отечественных и зарубежных компаний, проникновение в смежные отрасли производства, процессы стратегического сотрудничества, слияний и поглощений, создания совместных предприятий соответствуют мировым тенденциям развития корпоративных структур и их деловых взаимодействий.

В контексте осуществляемых и планируемых структурных изменений корпораций представляется важным сконцентрировать внимание на сопровождающей и обеспечивающей эти процессы имущественной стороне преобразований. В работе структурные изменения корпораций систематизированы как события, непосредственно и косвенным образом связанные с имущественными преобразованиями и, соответственно, с проблематикой управления недвижимым имуществом корпораций.

К событиям, связанным непосредственно с проблематикой имущественных преобразований, требующим прямых управленческих воздействий применительно к вовлекаемому в них имуществу, отнесены такие события, как:

- приобретение отдельных имущественных активов предприятий и предприятий в целом, что непосредственно отражается на преобразуемой структуре основных фондов, балансовых счетах корпорации;

- образование новых внутрикорпоративных организаций и дочерних структур, которые необходимо наделять недвижимым имуществом;

- создание совместных предприятий с уставным капиталом, включающим недвижимость типа административных зданий и помещений, производственно-технологические комплексы, объекты инфраструктуры;

- реализация инвестиционных проектов и ввод в действие производственно-технологических и административных объектов.

К событиям, косвенно затрагивающим проблематику имущественного управления, отнесены такие события, как:

- приобретение пакетов акций, дающих право участия в управлении компанией. При этом в числе важнейших задач управления компанией

обязательно будут задачи имущественного обеспечения, экономии затрат, оптимизации структуры имущественных ресурсов и др. В результате от приобретателя подобных пакетов акций потребуется заинтересованное участие в формировании и реализации долгосрочной имущественной политики компании;

- принятие соглашений о стратегическом сотрудничестве с другими корпорациями, банками и региональными управляющими структурами. Определяемые в таких соглашениях направления развития сотрудничества, разрабатываемые стратегические планы должны включать разделы с оценкой имущественного потенциала и возможностей его эффективного использования;

- активизация деятельности корпораций на фондовых рынках, кредитная политика, выпуски облигационных займов сопровождаются возрастающими требованиями прозрачности системы финансовой отчетности, системы имущественного учета, отчетности по составу, состоянию, направлениям и эффективности использования основных фондов корпорации, ее уникальных дорогостоящих производственно-технологических комплексов.

Таким образом, с позиций организации управления корпоративным имуществом, именно складывающаяся динамика и тенденции развития и структурных преобразований корпораций определяют важнейшие факторы, цели и задачи имущественного управления.

Анализ имущественной ситуации, сложившейся в результате реформ и структурных преобразований непосредственно в ОАО «Газпром», выявил следующие проблемы и задачи, решение которых необходимо для построения системы управления недвижимым имуществом корпорации: 1. Значительная часть располагаемых производственно-технологических и иных ресурсов недвижимого имущества корпорации оказалась оформленной не в соответствии с требованиями действующих нормативных документов. Многочисленные объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения не были переданы в собственность региональных и муниципальных органов. Необходимостью стало узаконить права на свои недвижимые ресурсы, привести для этого в порядок перечни всего недвижимого имущества и детальным образом описать его в соответствии с требованиями государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав и нормативное описание важны также для урегулирования налоговых проблем, подготовки и проведения действий по вовлечению недвижимых ресурсов в

гражданский оборот. С принятием Земельного кодекса Российской Федерации возник круг актуальных вопросов по характеру дальнейшего использования земельных участков, расположенных под производственными и административными объектами центральных и дочерних подразделений корпорации.

Таким образом, необходимо решить проблему легитимизации недвижимого имущества корпорации и организовать этот процесс тотально для всех объектов, методически единообразно в масштабах ОАО «Газпром» и его дочерних организаций. Этот процесс должен быть увязан с общей стратегией корпоративного управления, закладывая основу для последующих действий по управлению и распоряжению недвижимыми ресурсами корпорации.

2. Разработанная в компании стратегия имущественного управления пока еще не стала компонентом общей стратегии корпоративного управления. Нет возможности проследить взаимосвязи и найти место целей, задач и мероприятий по управлению корпоративным имуществом в общей стратегии и системе целей и задач корпорации. Сложно выявить принципы установления таких взаимосвязей для последующего их использования, корректировок и разработок новых целей и задач управления недвижимым имуществом корпорации. Существенно и то, что в отечественных корпоративных стандартах и нормативной правовой документации, а также в аналитических публикациях данная проблематика не нашла соответствующего отражения.

Таким образом, необходимо разработать общие подходы, принципы и механизмы -установления системных взаимосвязей между целями и задачами корпоративного управления и управления непосредственно корпоративными имущественными ресурсами, в том числе использованием и развитием недвижимого имущества корпорации.

3. Важной методической проблемой для построения системы управления недвижимыми ресурсами корпорации является определение принципов формирования собственно объекта имущественного управления. Необходимо разработать методические положения, позволяющие определять составы и информационное представление объектов недвижимого имущества, необходимые для подготовки и реализации конкретных управленческих действий, планируемых операций с недвижимыми ресурсами корпорации.

4. Значительные масштабы недвижимого имущества, разнообразие внешних условий и состояния основных фондов, множественность возникающих задач управления порождают неоднозначность по составу и характеристикам вовлекаемых в управление отдельных объектов недвижимости.

Таким образом, необходимо уметь формулировать и решать задачи эффективного управления недвижимыми ресурсами корпорации. Причем эффективного управления в многоплановых разрезах:

с точки зрения достижимости главных корпоративных целей и имущественного их обеспечения;

с точки зрения прямой экономии затрат на решение конкретных задач имущественного управления, улучшения качественных показателей и характеристик деятельности корпорации.

Во второй главе представлены материалы проведенных исследований с решением сформулированных в предыдущей главе задач по методическому обоснованию построения систем управления недвижимым имуществом корпорации. Материалы сгруппированы в три раздела:

разработка концепции управления недвижимым имуществом корпорации, включающая анализ методических предпосылок и подходов к построению систем имущественного управления и разработку матрицы взаимосвязей между целями и задачами корпоративного управления и управления недвижимым имуществом корпорации;

разработка методики формирования системы управления корпоративной недвижимостью и составляющих ее блоков, в том числе блока формирования и комплексного описания объекта имущественного управления, блоков планирования, реализации и нормативного оформления результатов управления;

оценка эффективности управления недвижимым имуществом корпорации в системной взаимосвязи с проблематикой управления корпорацией в целом.

Разработке концепции управления недвижимым имуществом корпорации предшествуют формулировка и обоснование системы предпосылок, включающей такие положения, как:

- необходимость ресурсов корпоративной недвижимости для достижения основных целей и решения главных задач корпоративного управления;

- возможность идентификации (выявления состава и информационного представления с необходимой степенью детальности) всех вовлекаемых в корпоративное управление недвижимых ресурсов;

- возможность нормирования процессов и результатов идентификации вовлекаемых в управление недвижимых ресурсов.

В основе разработанной концепции - установление соотношений между задачами корпоративного управления и обеспечивающими их решение ресурсами корпоративной недвижимости. Методической базой для определения таких соотношений является разработанная автором матрица «корпоративное управление - корпоративное недвижимое имущество».

Строки матрицы соответствуют составу задач корпоративного управления. В табл. 1 в качестве примеров приведены следующие задачи: структурное реформирование корпорации, выход на новые рынки сбыта, рост капитализированной стоимости корпорации, инвестиционные и инновационные проекты развития, освоение нового продукта. Двигаясь вдоль строк матрицы, определяют полный состав недвижимого имущества корпорации, вовлекаемого в процесс решения данной задачи корпоративного управления. Далее совокупности задач по строкам матрицы могут быть сгруппированы в соответствии с различными признаками, например, стратегического, тактического и оперативного управления корпорацией. Подобная структуризация задач корпоративного управления может быть положена в основу стратегического подхода при построении системы управления корпоративным имуществом в целом и по его различным производственно-технологическим комплексам в отдельности.

Столбцы матрицы позволяют раскрыть детализированный состав вовлекаемых в управленческие действия производственно-технологических комплексов и отдельных объектов корпоративной недвижимости. При этом классификационные признаки и глубина детализации корпоративного недвижимого имущества могут быть различными. В табл. 1 приведено разделение первого уровня на отдельные объекты недвижимости и производственно-технологические комплексы. На втором уровне в качестве классификационных признаков показаны профильные и непрофильные активы для объектов недвижимости, а также разделенные на типы производственно-технологические комплексы. На третьем уровне классификации полезной может

быть детализация ресурсов по видам объектов недвижимости и составляющим компонентам производственно-технологических комплексов.

Таблица 1

Матрица «корпоративное управление - корпоративное недвижимое имущество»

Корпоративное управление (в соответствии с целями и задачами корпорации) Корпоративное недвижимое имущество

Отдельные объекты Производственно-технологи-недвижимости ческие и др. комплексы (ПТК) Профильные Непрофильн Технологические ПТК Другие ПТК (по видам объектов недвиж) (по видам производства) (перераб) (адм) (по дочерним компаниям) добыт трансп

Структурное реформирование корпорации Выход на новые рынки Рост капитализированной стоимости корпорации Инвестиционные и инновационные проекты Освоение нового продукта + + + + + + + + + + + + + + + + + + по месту внедрения + +

Методически принципиальным является то, что матрица «корпоративное управление - корпоративное недвижимое имущество» носит открытый характер. То есть, открыта возможность пополнения матрицы новыми строками и столбцами, например, в соответствии с меняющимися или возникающими новыми классами задач корпоративного управления. Также практически неограниченными являются возможности классификационных изменений и детализации состава объектов недвижимого имущества корпорации и разнообразия ее производственно-технологических комплексов.

Итак, структура матрицы и принципы ее заполнения носят общий методический характер. Конкретное наполнение матрицы отражает особенности корпорации, ее целей и задач, условий управления. В то же время, существуют различия в мере вовлеченности одного и того же вида имущества в названные процессы. Так, структурные преобразования, сконцентрированные на менеджменте корпорации, затронут в имущественном плане, прежде всего и в максимальной степени, административные комплексы зданий, их внутреннее перераспределение и модернизацию помещений. Тогда как решение задач сокращения издержек может касаться тех же административных комплексов

лишь в случаи, когда для этого потребуется создание в менеджменте корпорации специализированных подразделений экономии ресурсов с выделением для них необходимых площадей и оборудования. В качестве механизма для установления названной меры вовлеченности определены механизмы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и других нормативных документов, в том числе связанных с формированием и обновлением корпоративных баз данных. В работе приводятся примеры по составам и классификационной детализации недвижимого имущества для различных задач управления в условиях ОАО «Газпром», в том числе технической инвентаризации и государственной регистрации прав на недвижимое имущество корпорации.

На рис. 1 представлена структура разработанной блок-схемы системы управления корпоративным недвижимым имуществом Показанные на ней блоки и связи позволяют прояснить, прежде всего, первенствующую роль управляющих воздействий, целей и задач из общей системы корпоративного управления на внутреннюю среду и входы системы управления корпоративным недвижимым имуществом. Характерно, что первым блоком, на который поступают эти цели и задания, является блок «Формирования объектов имущественного управления». Это объясняется положениями разработанной концепции, по которым состав вовлекаемых в корпоративное управление ресурсов недвижимого имущества корпорации переменен и напрямую зависит от поставленных целей и решаемых задач корпоративного управления. Принципиальным для системы имущественного управления (рис. 1) является то, что выходы блока «Реализация ИУ», в первую очередь, важны непосредственно для основной системы корпоративного управления. Они являются обратной связью основного контура системы корпоративного управления, информируя субъектов управления, соответствуют ли в необходимой мере достигнутые результаты имущественного управления целям и задачам, конечным результатам корпоративного управления. Одновременно выходы блока «Реализация РТУ» вместе с данными блока «Нормативное оформление результатов ИУ» образуют внутреннюю обратную связь в системе управления недвижимым имуществом, пополняя и корректируя планы и текущие

Рис. 1. Взаимосвязь систем корпоративного и имущественного управления

результаты имущественного управления, а также пополняя состав «Базы данных недвижимого имущества корпорации».

В работе приводится обоснование состава и функций каждого из приведенных на рис. 1 блоков системы управления недвижимым имуществом корпорации.

Специальное внимание уделено блоку формирования объекта управления как базовому в информационном обеспечении процессов корпоративного и имущественного управления. В качестве функций данного блока определены:

- выделение перечней объектов управления, состава и объемов корпоративного недвижимого имущества (производственно-технологических комплексов и отдельных объектов недвижимости), вовлекаемого в процессы управления корпорацией в соответствии с поставленными целями и задачами;

- идентификация выделенных объектов управления. Важнейшим требованием идентификации определена комплексность описания, которая обеспечивается включением в состав характеристик вовлекаемого в управление недвижимого имущества, следующих компонентов: правовых, технических, технологических и стоимостных. Источником информационного обеспечения определены соответствующие отраслевые базы данных и нормативные процедуры учета: правового - по данным государственной регистрации прав на недвижимое имущество, технического и технологического - по данным технической инвентаризации и паспортов, стоимостного учета - по данным бухгалтерского учета и независимой оценки;

- объединение данных для выделенных и идентифицированных объектов управления недвижимым имуществом на заданном множестве задач корпоративного управления.

Состав и последовательность выполнения функций блока формирования объекта управления определяют содержательную основу подготовительной фазы управления корпоративным недвижимым имуществом. С их завершением объект готов для выполнения запланированных управленческих действий и сделок с ним.

Заключительный раздел второй главы посвящен исследованию вопросов эффективности имущественного управления. Оценка эффективности реализации программ и планов управления является одним из главных положений при их разработке. Экономическая эффективность имущественного управления

определена как отношение оценки достигаемых результатов за полный срок осуществления мероприятий по управлению корпоративной недвижимостью к стоимостной оценке затрат финансовых и иных ресурсов, произведенных для их достижения с учетом фактора времени.

Решение проблемы оценки и повышения экономической эффективности имущественного управления предложено проводить по следующим направлениям:

- совершенствование методов определения эффективности управления. В работе применительно к исследуемой проблеме развит методический подход, суть которого заключается в последовательном определении суммарного потока дисконтируемых доходов, а также финансовых потоков за счет отдельных мероприятий, таких как: научно-технический прогресс, инновации в сфере корпоративного менеджмента, программы экономии издержек, развитие системы маркетинга и др. Далее результаты от реализации названных мероприятий вычитаются из суммарных дисконтируемых доходов. Оставшаяся величина, отражая искомый результат от управления имуществом, в сопоставлении с затратами на мероприятия по управлению корпоративной недвижимостью будет соответствовать величине экономической эффективности; - установление системных взаимосвязей между составами задач и показателями эффективности корпоративного и имущественного управления. Для этого разработанная матрица соответствия целей и задач корпоративного и имущественного управления (см., выше табл. 1) модифицируется к виду табл. 2.

Существенным признаком модифицированной матрицы является ее дополнение системами показателей эффективности для соответствующих задач корпоративного управления. Характерно также, что табл. 2 так же, как и матрица табл. 1, носит открытый характер. То есть, показатели экономической эффективности управления могут быть, в свою очередь, дополнены и детализированы в соответствии с конкретизацией содержания и особенностями реализации задач управления;

- рациональная организация обеспечивающих работ в системе имущественного управления, как, например, при проведении технической инвентаризации и урегулировании земельных отношений, проведении стоимостных оценок и иных необходимых работ по нормативному информационному обеспечению перечней вовлекаемых в управление объектов

Таблица2

Система показателей эффективности и взаимосвязь задач

корпоративного и имущественного управления

Примеры задач Перечни ПТК Показатели

управления корпорацией, и отдельных эффективности

реализация которых объектов корпоративного

требует активного недвижимости, управления

вовлечения имущественных необходимые и управления

ресурсов - корпоративной для ресурсного недвижимым имуществом

недвижимости обеспечения корпорации и ее

(из стратегических, решения задач подразделений

оперативных и др. корпоративного

* планов и программ) управления

Структурное ПТК и объекты Финансовые показатели

реформирование недвижимости вновь организованных

корпорации подразделений, вовлекаемых в процессы преобразований. подразделений. Финансовые потоки (в т.ч. бюджетные). Объемы производства и услуг. Производительность труда. Оценка капитализации в новой структуре.

Завоевание Офисные Динамика доли рынка.

новых рынков комплексы Новые ПТК в новом регионе (модернизация имеющихся ПТК) Объемы продаж. Финансовые показатели нового подразделения.

Реализация Развиваемый ПТК Показатели эффективности

* инвестиционных или иной комплекс инвестиционного проекта:

проектов (например, офисный) NPV, IRR, РВР и др Финансовые показатели

1 подразделения, в котором реализован проект. Новая оценка капитализации.

Повышение кредитного Центральные Рейтинговое место.

(инвестиционного) офисы корпорации Финансовые показатели.

рейтинга корпорации и ее дочерних компаний Показатели информационной открытости. Обновление менеджмента. Презентации. Котировка акций. Инвестиционные потоки.

корпоративного недвижимого имущества.

В третьей главе показаны направления использования полученных в диссертации результатов в практике корпоративного управления в условиях современного периода социально-экономических преобразований, проводимых рыночных реформ и развития корпоративных отношений, применительно к проблемам корпоративного и имущественного управления в ОАО «Газпром» и его дочерних организациях.

Применение разработанного механизма выделения актуальных задач управления недвижимым имуществом корпорации во взаимосвязи с целями и задачами основного контура корпоративного управления осуществлено на примерах решения следующих задач:

1. подготовка и проведение технической инвентаризации и государственной регистрации прав на недвижимое имущество корпорации;

2. передача объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящихся на балансе ОАО «Газпром» и его дочерних обществ, в государственную собственность субъектов Федерации и муниципальную собственность;

3. организация ответственного хранения объектов и имущества гражданской обороны и мобилизационного назначения, находящихся на балансе ОАО «Газпром» и его дочерних обществ.

Актуальность названных задач имущественного управления обусловлена, прежде всего, изменениями экзогенных факторов, в частности, правовой и бизнес-среды. С одной стороны, эти задачи необходимо решать в свете новых требований законодательной базы. При этом характеристики меняющейся нормативной правовой среды прослеживаются на всех уровнях от государственного регулирования до внутрикорпоративных стандартов. С другой стороны, мировые и отечественные тенденции развития рыночных отношений показывают, что необходимы активные действия по вовлечению располагаемых имущественных ресурсов корпорации в гражданский оборот, использованию ее ресурсного потенциала для интенсивного развития корпорации, в том числе с использованием привлекаемых извне инвестиционных средств.

Общей для приведенного состава задач является первоочередная необходимость обеспечить качественный учет перечисленных видов недвижимого имущества корпорации и методическую подготовленность к

планируемым управленческим действиям. Как заложено в методологии проводимых разработок, ключевым принципом имущественною управления является готовность в любое время предоставить необходимое ресурсное обеспечение для эффективного достижения целей и решения главных задач корпоративного управления. В этом отношении основу качественного имущественного управления составляет четко организованная система имущественного учета.

Следование названному принципу в сложившихся условиях неразрывно связано с решением проблемы легитимизации имущественных результатов приватизационных и постприватизационных процессов, реализацией нормативных требований государственной регистрации прав на недвижимое имущество - задача внедрения (1).

Конкретизация проблемы привела к следующей последовательности действий, поддержанной разработками соответствующей внутрикорпоративной организационно-распорядительной документации:

- подготовка пообъектных перечней имущества предприятий Единой системы газоснабжения и активов Государственного газового концерна «Газпром» на момент проведения его приватизации в 1992-1994 гг.;

- подтверждение перечня недвижимого имущества ОАО «Газпром» и его дочерних организаций, полученных в процессе приватизации, в том числе недвижимого имущества, внесенного государством в оплату своей доли в уставном капитале общества, включая согласование оценки стоимости объектов недвижимого имущества;

- подтверждение права собственности ОАО «Газпром» и его дочерних организаций на недвижимое имущество на территории субъектов Российской Федерации, где расположены объекты корпорации. Причем имеется в виду имущество как полученное в процессе приватизации, так и созданное или приобретенное в последующие годы;

- установление внутрикорпоративного порядка подготовки и проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также системы внутрикорпоративного учета зарегистрированных прав;

проведение всеобщей технической инвентаризации объектов корпоративного недвижимого имущества. Этот комплекс мероприятий должен предусматривать подготовительную методическую работу по определению и

согласованию состава, содержания и порядка заполнения технических, технологических, стоимостных и прочих характеристик, включаемых в технические паспорта производственно-технологических комплексов и других используемых объектов газовой отрасли, обучение персонала корпорации;

- проведение государственной регистрации права собственности ОАО «Газпром» и его дочерних организаций на недвижимое имущество на территории субъектов Российской Федерации, где расположены объекты корпорации. Причем имеется в виду имущество как полученное в процессе приватизации, так и созданное или приобретенное в последующие годы.

В табл. 3 представлена матрица соответствия корпоративного и имущественного управления для данной задачи. Построение подобной матрицы позволяет обоснованным образом организовать и контролировать процесс подготовки и проведения государственной регистрации прав на корпоративное недвижимое имущество. Соответственно информационная структура матрицы может быть положена в основу построения автоматизированной системы учета зарегистрированного недвижимого имущества, так как ячейки матрицы несут в себе практически всю необходимую учетную информацию, включая следующие данные:

- перечни недвижимого имущества, относящиеся к соответствующему субъекту управления в принятых разрезах, в том числе по периодам создания, получения и приобретения;

- состояние этих имущественных перечней, в том числе готовность перечней к согласующим процедурам (по различным классификационным признакам, как, например, полнота перечня и обеспеченность необходимыми характеристиками), об исполнении согласующих процедур, нерешенных проблемах и т.д.

Проведение всеобщей технической инвентаризации потребовало решения методической проблемы в определении и наполнении понятия Производственно-технологического комплекса (ПТК). Эта проблема решена в практическом плане как развитие правовой категории имущественного комплекса (статья 132 Гражданского кодекса РФ) посредством технологически обоснованного объединения в составе ПТК всех входящих в него отдельных объектов недвижимости. Решение проблемы ПТК способствовало

Таблица 3

Матрица соответствия задач «корпоративное управление - корпоративное недвижимое имущество», построенная для решения комплекса задач подготовки и проведения государственной регистрации прав на корпоративное недвижимое имущество.

Корпоративное управление, формируемое в соответствии с целями и задачами корпорации Задача корпоративного управления Подготовка и проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество Корпоративное недвижимое имущество, систематизированное по периодам его получения по итогам приватизации, создания и приобретения, а также с учетом сроков введения в действие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (31.01.98), в том числе:

(в целях его эффективного вовлечения в оборот, снижения инвестиционных рисков и др.), в том числе: ПО СТРУКТУРНЫМ ПОДРАЗДЕЛЕНИЯМ

на 01.07.92 с 01.07.92 по 30.01.98 после 31.01.98

ОАО «Газпром»

Дочерние организации Общества:

Примечание

Ячейки матрицы содержат информацию о составе имущественных перечней и наполнении их необходимой для регистрационных процедур информацией. Так, количество объектов по трем выделенным категориям для ОАО «Газпром» составило соответственно -38 ООО, 6 ООО и 6000 объектов.

существенному совершенствованию процедур проведения технической инвентаризации и государственной регистрации прав на недвижимое имущество корпорации. В работе приводятся примеры формирования состава ПТК для решаемых задач управления.

В рамках названной работы по подготовке и проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество ОАО «Газпром» достигнуты следующие результаты:

систематизировано 8 типов производственно-технологических комплексов с составом от 2 до 100 (в отдельных случаях - до 200) объектов в каждом из них;

организована и проведена техническая инвентаризация около 10 000 ПТК в целом по ОАО «Газпром» и 23 дочерним организациям;

организована и проведена государственная регистрация прав на ~7000 вновь построенных объектов недвижимого имущества ОАО «Газпром» и 7500 объектов, введенных в эксплуатацию до вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, проведена и согласована оценка стоимости объектов недвижимого имущества в 64 субъектах Российской Федерации.

Аналогичным образом, в соответствии с разработанной методикой, было организовано решение двух следующих задач имущественного управления (2 и 3 из названного выше списка задач внедрения):

(2) передача объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящихся на балансе ОАО «Газпром» и его дочерних обществ, в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;

(3) организация ответственного хранения объектов и имущества гражданской обороны и мобилизационного назначения, находящихся на балансе ОАО «Газпром» и его дочерних обществ.

Организация решения задачи (2) включала:

- составление и согласование перечней объектов недвижимости социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящихся на балансе ОАО «Газпром» и его дочерних компаний (всего - 9237 объектов общей остаточной стоимостью по состоянию на конец 2002 года более 8,47 млрд. рублей);

методическую подготовку (разработку соответствующей внутрикорпоративной распорядительной документации и обучение персонала) и проведение процедур передачи объектов недвижимости в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

В результате проделанной работы к середине 2004 года региональным властям передано около 2000 объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

В рамках решения задачи (3) на начало 2002 года были подготовлены и согласованы имущественные перечни в 35 субъектах Российской Федерации. В них вошло более 200 объектов и имущества гражданской обороны и мобилизационного назначения с оценкой суммарной остаточной стоимости ~ 350 млн. рублей.

При решении задачи оценки эффективности имущественного управления рассмотрены достигаемые эффекты качественного и количественного характера.

Как эффекты качественного характера рассматриваются:

- положительные воздействия от решения задач имущественного управления на смежные проблемы, как, например, качественное наполнение и актуализация корпоративных баз данных, повышение рейтинга информационной прозрачности, подготовленность к меняющимся требованиям систем бухгалтерского учета и налогообложения - при решении задач государственной регистрации прав на недвижимое имущество корпорации;

- возможность комплексирования организационных мероприятий при решении различных задач имущественного управления, как, например, в организации договорных отношений при проведении землеустроительных работ и работ по технической инвентаризации на единых производственных площадках корпорации и др.

Выделены задачи и приведены количественные оценки прямого счета экономии затрат при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество применительно к недвижимости типа производственно-технологических комплексов. В частности, показано, что с использованием структурной единицы учета в виде ПТК стоимостная оценка достижимой экономии затрат при государственной регистрации прав на недвижимое

имущество корпорации составляет величину порядка 150 млн. рублей. Показано, что потери от несвоевременной государственной регистрации прав на вновь построенные в рамках инвестиционных программ объекты недвижимости будут лишать компанию возможности снижать свою налогооблагаемую прибыль на 0,17% от объемов реализуемой инвестиционной программы.

Рассмотрены пути решения проблемы рационального бюджетирования затрат на имущественное управление. Показано, в частности, что эффективная организация этого процесса должна начинаться со стадии планирования капитальных вложений с возможным отнесением затрат на регистрацию и инвентаризацию недвижимого имущества на себестоимость продукции.

В Заключении приведены основные результаты, полученные в ходе диссертационного исследования:

1. Разработаны методические основы построения систем управления недвижимым имуществом крупной корпорации во взаимосвязи с целями и задачами корпоративного управления, включающие концепцию управления недвижимым имуществом и методические положения построения блок-схемы системы управления недвижимым имуществом корпорации и составляющих эту систему блоков. Работа выполнена на базе сравнительного анализа процессов развития земельно-имущественных и корпоративных отношений, структурных преобразований и развития корпораций топливно-энергетического комплекса в продолжение отечественных реформ с 1992 по настоящее время.

2. Разработана концепция управления недвижимым имуществом корпорации, методическую основу которой составила матрица «корпоративное управление - корпоративное недвижимое имущество». Предложенный механизм построения и информационного наполнения матрицы учитывает переменность состава недвижимого имущества, вовлекаемого в решение конкретных задач управления, и обеспечивает системную взаимосвязь целей и задач управления корпорацией (строки матрицы) и управления ее недвижимым имуществом (столбцы матрицы). Матрица носит открытый характер для пополнения новыми строками и столбцами в соответствии с меняющимися задачами и приоритетами корпоративного управления, имущественным потенциалом корпорации.

3. Сформулированы методические положения построения блок-схемы системы управления недвижимым имуществом корпорации как одной из

ресурсных подсистем системы управления корпорацией в целом. Показано, что система управления недвижимым имуществом корпорации должна включать следующие блоки: формирования объектов имущественного управления, планирования и реализации имущественного управления, нормативного оформления результатов управления, накапливаемую и корректируемую по результатам управления базу данных недвижимого имущества корпорации, а также соответствующие прямые и обратные связи внутри системы и вовне - с системой корпоративного управления.

4. Разработана структура и состав блока формирования объектов имущественного управления как базового блока при построении системы управления недвижимым имуществом корпорации.

Обоснован следующий состав функций данного блока: выделение объектов имущественного управления, их идентификация и объединение данных по совокупностям выделенных для управления объектов недвижимого имущества. При эюм процедуры выделения объекта имущественного управления методически увязаны с разработанным механизмом построения матрицы «корпоративное управление - корпоративное недвижимое имущество».

Принципиальным для процедур идентификации объектов управления является комплексность их описания, включая информацию правового учета, технической инвентаризации, технологического состояния и стоимостных оценок. Выявлены особенности проведения процедур комплексной идентификации, в том числе в части технической инвентаризации для различных типов объектов недвижимости и производственно-технологических комплексов, а также в части стоимостной оценки объектов с высокой степенью или полным нормативным износом.

Установлена взаимосвязь между результатами проводимой в интересах управления комплексной идентификации объектов имущественного управления и нормативными процедурами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и другими нормативными правовыми документами.

5. На основе анализа подходов к оценке эффективности управления предложена модификация разработанной матрицы «корпоративное управление -корпоративное недвижимое имущество» за счет ее дополнения системой показателей эффективности управления. Причем в их составе сочетаются как показатели достижения целей корпоративного управления, так и показатели

эффективности управления недвижимым имуществом корпорации в соответствии с включенным в матрицу перечнем решаемых задач корпоративного управления.

Рассмотрены показатели эффективности качественного и количественного характера. Выделены задачи и приведены оценки прямого счета экономии затрат при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество применительно к недвижимости типа производственно-технологических комплексов.

6. Основные результаты диссертационного исследования доложены на научно-практических форумах и внедрены при решении ряда конкретных задач управления недвижимым имуществом применительно к условиям ОАО «Газпром», в том числе:

- при составлении перечней объектов недвижимого имущества, подготовке и проведении в соответствии с установленными нормативными требованиями технической инвентаризации и государственной регистрации прав на недвижимое имущество ОАО «Газпром», полученное как по итогам приватизационных процессов, так и в последующие периоды производственно-хозяйственной деятельности и структурных преобразований корпорации до и после введения в действие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- при составлении перечней объектов недвижимости социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящихся на балансе ОАО «Газпром» и его дочерних компаний, подготовке и организации их передачи в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность;

- при решении задачи организации ответственного хранения объектов и имущества гражданской обороны и мобилизационного назначения, находящихся на балансе ОАО «Газпром» и его дочерних компаний.

В Приложении представлены материалы, подтверждающие внедрение полученных результатов в практику управления ОАО «Газпром».

Публикации автора

Основные результаты проведенного исследования опубликованы в следующих работах:

1. Олехнович В.Г., Захарченко B.B, Харламов A.C., Лебединская Г.А. Некоторые вопросы технической инвентаризации объектов газовой отрасли // Правовое регулирование рынка недвижимости, № 1,2001,0,8 п.л. (авт. 0,2 п.л.).

2. Захарченко В.В., Соловьев М.М. Стратегические аспекты управления корпоративной недвижимостью / Сб. трудов Международной научно-практической конференции по теории активных систем, 17-19.11.03, Москва, ИПУ РАН, том 2, - М.: TAC, 2003,0,15 п.л. (авт. 0,08 пл.).

3. Захарченко В.В., Соловьев М.М. Проблемы и практика управления корпоративной недвижимостью // Управление собственностью, № 1, 2004, 1,4 п.л. (авт. 0,9 п.л.).

4. Захарченко В.В., Соловьев М.М. Ресурсы недвижимости в корпоративном управлении // Газовая промышленность, № 6,2004, 0,5 п.л. (авт. 0,3 п.л.).

5. Захарченко В.В., Кошкин Л.И., Соловьев М.М. Ресурсный потенциал и эффективность корпоративного управления // Менеджмент в России и за рубежом, № 4,2004,0,5 п.л. (авт. 0,2 пл.).

6. Grover R., Soloviev М., Zakhartchenko V., Zavyalov A. Development of real estate law and corporate mechanisms during the market reforms in Russia / Conference ERES-2004, 2004, 0,15 пл. (авт. 0,04 пл.).

7. Завьялов A.A., Захарченко В В., Соловьев М.М. Управление корпоративной недвижимостью и развитие обеспечивающей правовой базы / Материалы IV международной конференции «Современные сложные системы управления», Тверь 2004, 0,1 пл. (авт. 0,03 п.л.)

В совместных публикациях автору принадлежат: участие в анализе общей проблематики управления корпоративной недвижимостью [2, 3, б, 7], разработка методических аспектов построения систем управления недвижимым имуществом корпорации [3-5], постановка и решение прикладных задач управления корпоративной недвижимостью [1, 3-5], систематизация примеров и результатов внедрения в практику корпоративного управления [3, 5-7].

Здк,и Ш_(~)(гы;м 2,4 п. л._Тиряж 100 пкд

Издательский центр РХТУ им Д И Менделеева

Р19156

РНБ Русский фонд

2005-4 14161

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Захарченко, Владимир Владимирович

Введение

Глава 1. Имущественные ресурсы корпоративного управления

1.1. Принятая терминологическая база исследований

1.2. Проблемы становления и развития корпоративных структур в различные периоды рыночных преобразований в России

1.3. Корпоративная недвижимость в реформировании, развитии и управлении корпорациями

Глава 2. Методические основы управления корпоративной недвижимостью

2.1. Концепция управления недвижимым имуществом корпорации

2.1.1. Методические предпосылки построения систем управления имущественными ресурсами

2.1.2. Матрица взаимосвязей корпоративного управления и управления недвижимым имуществом корпорации

2.1.3. Мера и переменный характер вовлеченности недвижимого имущества в корпоративное управление

2.1.4. Итоговые положения концепции управления недвижимым имуществом корпорации

2.2. Методические положения построения системы управления недвижимым имуществом корпорации

2.2.1. Последовательная детализация структурных взаимосвязей систем корпоративного и имущественного управления

2.2.2. Блок-схема системы управления недвижимым имуществом корпорации: обоснование и структуризация

2.3. Эффективность управления недвижимым имуществом корпорации

Глава 3. Реализация разработанной концепции и методических положений по управлению недвижимым имуществом на современном этапе корпоративного развития

3.1. Актуальные задачи управления недвижимым имуществом корпорации в увязке с первоочередными проблемами корпоративного управления

3.2. Практическое использование методических положений построения системы управления корпоративной недвижимостью

3.2.1. Задача подготовки и проведения государственной регистрации недвижимого имущества ОАО «Газпром» и его дочерних обществ

3.2.2. Решение проблемы технической инвентаризации в процессах подготовки к государственной регистрации прав на недвижимое имущество корпорации

3.2.3. Земельные аспекты в организации работ по государственной регистрации прав на недвижимое имущество корпорации

3.2.4. Организация работ по государственной регистрации прав на вновь построенные объекты

3.2.5. Передача объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящихся на балансе ОАО «Газпром» и его дочерних обществ, в государственную собственность субъектов Федерации и муниципальных образований

3.2.6. Организация работ с объектами и имуществом гражданской обороны и мобилизационного назначения, находящимися на балансе

ОАО «Газпром» и его дочерних обществ

3.3. Оценка эффективности управления недвижимым имуществом корпорации

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление недвижимым имуществом крупной корпорации"

Актуальность темы

Мировой опыт свидетельствует, что ускоренный рост экономики ведущих индустриально развитых стран, успешная интеграция национальных экономик в мировую хозяйственную систему в решающей степени определяют наиболее крупные компании промышленного профиля, обеспечивающие производство основных объемов внутреннего валового продукта этих стран. Положительные результаты в хозяйственной деятельности корпораций, в управлении, направленном на достижение стратегических корпоративных целей, во многом обеспечиваются высоким ресурсным потенциалом корпораций, рациональным его развитием и использованием. Для современных корпораций производственного сектора экономики важнейшим ресурсным компонентом, наряду с финансовыми, человеческими, информационными и т.д. ресурсами, является недвижимое имущество. Недвижимое имущество корпораций - это объекты недвижимости, такие как здания и сооружения, земельные участки и участки недр, производственно-технологические комплексы и имущественные комплексы предприятий в целом. Л

В то же время, как показывает анализ теории и практики корпоративного управления, из ресурсной тематики приоритеты чаще всего отдаются менеджменту персонала и финансов, реже - новым информационным ресурсам и технологиям. И в несоразмерно меньшей степени пока затрагиваются аспекты управления недвижимыми ресурсами корпораций, в то время как стоимость таких ресурсов может составлять более половины стоимости всех основных фондов корпораций, достигая многих десятков и сотен миллионов долларов.

Для отечественных корпоративных структур имущественная база их основных фондов была сформирована по результатам приватизационных процессов начала 90-х годов и продолжала свое становление и развитие на протяжении ряда лет, когда законодательная база земельно-имущественных и корпоративных отношений еще не сложилась в цельную взаимоувязанную систему. В результате значительная часть располагаемых ресурсов недвижимого имущества корпораций оказалась в состоянии, не отвечающем требованиям нормативных документов. Соответственно вовлечение такого имущества в гражданский оборот, активное его использование в процессах структурных преобразований, в качестве гарантий исполнения условий кредитно-финансовых операций, привлечения внешних инвестиций было крайне затруднительно.

Принятие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стимулировало развитие процессов необходимой легитимизации прав корпоративных собственников для эффективного использования этих ресурсов в корпоративном управлении. Появление на современном этапе реформ в менеджменте корпораций специализированных на имущественной проблематике структурных подразделений отразило объективную потребность в коренном улучшении качества управления недвижимым имуществом корпораций. Вместе с тем, для успешной деятельности этих подразделений необходим современный уровень их методической обеспеченности, с тем, чтобы результаты управления корпоративным недвижимым имуществом системным образом были взаимосвязаны с главными целями и задачами корпоративного управления, эффективным образом содействовали их решению. Однако эти вопросы .в научном и практическом плане были разработаны недостаточно. Все это обосновывает актуальность выбранной темы по исследованию и разработке методических основ управления корпоративным недвижимым имуществом.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель проводимого исследования - разработка теоретических и практических вопросов построения систем управления недвижимым имуществом крупной корпорации, включая определение принципов и механизма построения системы управления недвижимым имуществом во взаимосвязи с главными целями и задачами системы управления корпорацией в целом.

Для достижения поставленной цели необходимо проанализировать и решить следующий комплекс задач управления недвижимыми ресурсами корпорации:

- провести анализ становления и развития земельно-имущественных и корпоративных отношений, формирования и структурных преобразований крупнейших корпораций топливно-энергетического комплекса в процессах проводимых реформ, выделив наиболее актуальные имущественные аспекты корпоративного управления,

- на основе проведенного анализа определить возможные подходы к построению систем управления недвижимым имуществом корпорации, принципы и механизмы установления взаимосвязей между системами имущественного управления и управления корпорацией в целом, состава и характеристик вовлекаемого в конкретные задачи управления и сделки недвижимого имущества корпорации,

- исследовать методические вопросы построения блок-схемы системы управления недвижимым имуществом корпорации и основных компонентов системы, включая методику формирования и комплексного информационного описания объектов имущественного управления, соответствующего по составу и характеристикам тем управленческим действиям и сделкам, которые планируются и проводятся с недвижимым имуществом корпорации и входящих в нее структур,

- сформулировать методические подходы к оценке и пути повышения эффективности управления недвижимым имуществом корпорации.

В качестве объекта диссертационного исследования определены имущественные ресурсы крупных корпораций и, в частности, ОАО «Газпром». Предмет исследования — совокупность процессов, механизмов и инструментов системы управления недвижимым имуществом.

Методологическую базу исследования составили теории управления, системного анализа, стратегического менеджмента, управления собственностью. При проведении работы автор опирался на труды известных отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области теории и практики корпоративных отношений и управления недвижимыми ресурсами, таких как Брагинский О.Б., Витрянский В.В., Гибсон В., Грабовый Г.П., Гровер Р., Завьялов А.А., Коттс Д., Кошкин В.И., Максимов С.Н., Некипелов А.Д., Райзберг Б.А., Соловьев М.М., Стародубровский В.Г, Ясин Е.Г. и другие.

Правовую и экономическую информационную базу исследования составили законодательные акты Российской Федерации, нормативные документы федеральных министерств и ведомств по вопросам земельно-имущественных и корпоративных отношений, данные статистических и информационно-аналитических периодических изданий, материалы интернет-источников, в том числе крупнейших корпораций топливно-энергетического комплекса.

Научная новизна исследования заключается в том, что автором разработаны методические основы управления недвижимым имуществом корпораций применительно к условиям становления и развития крупных корпораций топливно-энергетического комплекса, системным образом увязывающие цели и задачи имущественного управления и управления корпорацией в целом, концепция и методика построения систем управления недвижимым имуществом корпорации.

В ходе исследования получены следующие научные результаты:

- разработана концепция построения систем управления недвижимым имуществом корпорации во взаимосвязи с целями и задачами корпоративного управления, методическую основу которой составили положения по формированию и наполнению матрицы «корпоративное управление -корпоративное недвижимое имущество»,

- разработаны методические положения блочного построения системы управления недвижимым имуществом корпорации в следующем составе: блоки формирования объектов управления, планирования, реализации и нормативного оформления результатов управления, а также накапливаемая по результатам управления внутрикорпоративная база данных недвижимого имущества,

- разработана структура и состав блока формирования объектов управления, выполняющего следующие функции: выделение объектов управления, их комплексное описание и объединение данных по совокупностям выделенных для управления объектов недвижимого имущества, предложены подходы к оценке эффективности управления недвижимым имуществом, в том числе с помощью модифицированной матрицы «корпоративное управление — корпоративное недвижимое имущество» путем ее дополнения системой показателей эффективности управления, сочетающих как показатели достижения целей корпоративного управления, так и показатели эффективности управления недвижимым имуществом корпорации.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в обеспечении возможности использования полученных автором методических результатов при решении конкретных задач управления недвижимым имуществом корпораций, в том числе таких, как: организация работ по созданию учетной базы данных корпоративного имущества, подготовка и проведение работ по технической инвентаризации и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обучение персонала специализированных на вопросах управления недвижимым имуществом подразделений центральных и дочерних структур корпораций топливно-энергетического комплекса и другие.

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования. Основные результаты работы были представлены на всероссийских и международных научно-практических форумах, в том числе: на конференции по теории активных систем (Москва, ИПУ РАН, 2003 г.), конференции «Современные сложные системы управления» (Тверь, ТГТУ, 2004 г.) и конференции Европейского общества специалистов по недвижимости ERES 2004 (Милан, Италия, 2004 г.). Автор принимал участие и выступал на тематических слушаниях в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации, принимал участие в организации и проведении методических семинаров для специалистов дочерних компаний ОАО «Газпром».

Результаты диссертации нашли применение при решении ряда практических задач управления недвижимым имуществом ОАО «Газпром», в числе таких, как: техническая инвентаризация и государственная регистрация прав на недвижимое имущество корпорации, передача объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность и другие задачи. Практическое использование результатов автора подтверждено соответствующими документами о внедрении ОАО «Газпром».

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликованы четыре статьи в периодических изданиях и материалы тезисов докладов на трех научно-практических конференциях общим объемом 3 п.л., из которых лично автору принадлежит 1,6 пл.

Структура работы определена логикой формулировки цели и задач исследования. Диссертация включает введение, три главы, заключение, список использованной литературы и приложения. Объем диссертации составляет 130 страниц, включая 9 рисунков и 16 таблиц, 106 наименований литературы, а также приложение на 3 стр.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Захарченко, Владимир Владимирович

б. Основные результаты диссертационного исследования доложены на научно-практических форумах и внедрены при решении ряда конкретных задач управления недвижимым имуществом применительно к условиям ОАО «Газпром», в том числе:

- при составлении перечней объектов недвижимого имущества, подготовке и проведении в соответствии с установленными нормативными требованиями технической инвентаризации и государственной регистрации прав на недвижимое имущество ОАО «Газпром», полученное как по итогам приватизационных процессов, так и в последующие периоды производственно-хозяйственной деятельности и структурных преобразований корпорации до и после введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В рамках названной работы:

- систематизировано 8 типов производственно-технологических комплексов с составом от 2 .до 100 (в отдельных случаях — до 200) объектов в каждом из них;

- проведено согласование актов оценки стоимости объектов недвижимого имущества внесенного государством в оплату уставного капитала РАО «Газпром» в 64 субъектах Российской Федерации;

- подготовлена техническая инвентаризация около 50000 объектов недвижимого имущества, в том числе около 10000 ПТК;

- проведена государственная регистрация прав на ~ 4000 вновь построенных объектов недвижимого имущества ОАО «Газпром» и 4500 объектов, введенных в эксплуатацию до вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок;

- при составлении перечней объектов недвижимости социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящихся на балансе ОАО «Газпром» и его дочерних компаний (всего — 9 320 объектов общей остаточной стоимостью по состоянию на конец 2002 года около 10 млрд. рублей), подготовке и организации их передачи в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность. В результате проделанной работы к середине 2004 года региональным властям передано около 2000 объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения;

- при решении задачи организации ответственного хранения объектов и имущества гражданской обороны и мобилизационного назначения, находящихся на балансе ОАО «Газпром» и его дочерних компаний. В рамках этой работы на начало 2002 года были подготовлены и согласованы имущественные перечни в 35 субъектах Российской Федерации. В них вошло более 200 объектов и имущества гражданской обороны и мобилизационного назначения с оценкой суммарной остаточной стоимости ~ 350 млн. рублей.

Заключение

В результате проведенных в диссертации исследований и разработок получены следующие результаты:

1. Разработаны методические положения для построения систем управления недвижимым имуществом корпорации во взаимосвязи с целями и задачами корпоративного управления. Разработка проведена на основе выполненного сравнительного анализа процессов развития земельно-имущественных и корпоративных отношений, структурных преобразований и развития корпораций топливно-энергетического комплекса в продолжение отечественных реформ с 1992 по настоящее время.

Методические положения включили концепцию управления недвижимым имуществом корпорации и методику построения блок-схемы системы управления недвижимым имуществом корпорации и составляющих эту систему блоков.

2. Разработана концепция управления недвижимым имуществом корпорации, методическую основу которой составила матрица «корпоративное управление — корпоративное недвижимое имущество». Предложенный механизм построения и информационного наполнения матрицы учитывает переменность состава недвижимого имущества, вовлекаемого в решение конкретных задач управления, и обеспечивает системную взаимосвязь целей и задач управления корпорацией (строки матрицы) и управления ее недвижимым имуществом (столбцы матрицы). Структурно матрица носит открытый характер для пополнения новыми строками и столбцами в соответствии с меняющимися задачами и приоритетами корпоративного управления, имущественным потенциалом корпорации.

3. Разработана методика построения блок-схемы системы управления недвижимым имуществом корпорации как одной из ресурсных подсистем системы управления корпорацией в целом.

Показано, что система управления недвижимым имуществом корпорации должна включать следующие блоки: формирования объектов имущественного управления, планирования и реализации имущественного управления, нормативного оформления результатов управления, накапливаемую и корректируемую по результатам управления базу данных недвижимого имущества корпорации, а также соответствующие прямые и обратные связи внутри системы и вовне - с системой корпоративного управления.

4. Разработана структура и состав блока формирования объектов имущественного управления как базового блока при построении системы управления недвижимым имуществом корпорации.

Обоснован следующий состав функций данного блока: выделение объектов имущественного управления, их идентификация и объединение данных по совокупностям выделенных для управления объектов недвижимого имущества. При этом процедуры выделения объекта имущественного управления методически увязаны с разработанным механизмом построения матрицы «корпоративное управление — корпоративное недвижимое имущество».

Показано, что принципиальным для процедур идентификации объектов управления является комплексность их описания, включая информацию правового учета, технической инвентаризации, технологического состояния и стоимостных оценок. Выявлены особенности проведения процедур комплексной идентификации, в том числе в части технической инвентаризации для различных типов объектов недвижимости и производственно-технологических комплексов, а также в части стоимостной оценки объектов с высокой степенью или полным нормативным износом.

Установлена взаимосвязь между результатами проводимой в интересах управления комплексной идентификации объектов имущественного управления и нормативными процедурами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и другими нормативными правовыми документами.

5. На основе анализа подходов к оценке эффективности управления предложена модификация разработанной матрицы «корпоративное управление - корпоративное недвижимое имущество» за счет ее дополнения системой показателей эффективности управления. Причем в их составе сочетаются как показатели достижения целей корпоративного управления, так и показатели эффективности управления недвижимым имуществом корпорации в соответствии с включенным в матрицу перечнем решаемых задач корпоративного управления.

Рассмотрены показатели эффективности качественного и количественного характера. Выделены задачи и приведены оценки прямого счета экономии затрат при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество применительно к недвижимости типа производственно-технологических комплексов. В частности, стоимостная оценка потенциально достижимой экономии затрат при государственной регистрации прав на недвижимое имущество корпорации составила величину порядка {50! • млн. рублей. Показано, что потери от несвоевременной регистрации прав на вновь построенные в рамках инвестиционных программ объекты будут лишать компанию возможности снижать свою налогооблагаемую прибыль на 0,i7% от объемов реализуемой инвестиционной программы.