Методология управления недвижимым имуществом мегаполиса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методология управления недвижимым имуществом мегаполиса"

На правахрукописи

СМИРНОВА ИРИНА ВИКТОРОВНА

МЕТОДОЛОГИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ МЕГАПОЛИСА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Санкт-Петербург 2004

Работа выполнена в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете

Научный консультант: Заслуженный деятель науки РФ,

доктор экономических наук, профессор Бузырев Вячеслав Васильевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Асаул Анатолий Николаевич

доктор экономических наук, профессор Песоцкая Елена Владимировна

доктор экономических наук, профессор Чекалин Вадим Сергеевич

Ведущая организация: Московский государственный

строительный университет

Защита состоится 16 декабря 2004 года в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан 16 ноября 2004 года.

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор«=^=»»-«-»<---":У

В.С.Боголюбов

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В последние годы в связи с известным снижением роли приватизации в формировании доходов бюджетной системы проблема эффективного управления государственной собственностью становится особенно актуальной. Вместе с тем, реформа управления государственным имуществом не сводится лишь к обеспечению доходов государства за счет неналоговых источников. Применительно к сектору унитарных предприятий на первый план выступает задача более качественного выполнения возложенных на них государственных функций и обеспечения публичных интересов, рационализации и повышения эффективности бюджетной политики.

Управление государственной собственностью в период глобальных преобразований - одна из наиболее сложных и малоразработанных проблем в экономической науке. В наименьшей степени эта проблема исследована применительно к управлению недвижимостью города.

Имущество города является материально-вещественной базой функционирование его экономики, поэтому его эффективное использование должно стать одной из основных задач органов власти города. Однако сегодня в сфере управления собственностью крупных городов и, в частности, недвижимым имуществом, очевидны серьезные проблемы.

Средняя доходность аренды земельных участков, принадлежащих городу, составляла, по нашим расчетам, в 2003 году 0,23% годовых, а доходность предоставления участков под застройку и реконструкцию 6,6% годовых. Особенно неблагополучной является ситуация с управлением государственными унитарными предприятиями (ГУЛ), которых в Российской Федерации в 2003 году насчитывалось свыше 9000. По мнению специалистов министерства экономического развития РФ, доходность ГУП по планам их экономического развития не превысила 0,1% на вложенный капитал.

Повышение эффективности использования недвижимого имущества в интересах развития города должно быть направлено на получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от использования недвижимости, на расширение налогооблагаемой базы, возрастание объема инвестиций в недвижимость города, рост ценности имущественного комплекса города.

Достижение этих целей возможно на основе развития методов управления и способов распоряжения недвижимостью города, в основе которых лежит предпринимательская деятельность профессиональных участников сферы недвижимости - управляющих компаний, формами сотрудничества которых с собственником - городом должны выступать доверительное управление имуществом и концессия.

Таким образом, выбранная тема диссертации представляется весьма

актуальной, а направление и содержание ис :.таяЬЯ1ЛЦ*ОВЛр«М1Я

БИБЛИОТЕКА С-ПтИи+г л

» » Ш£\

^тся

объективной необходимостью комплексного анализа и методического осмысления указанных проблем.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемы, связанные с управлением государственной и муниципальной собственностью, приватизацией, оценкой эффективности инвестиций в недвижимость, предпринимательством в сфере недвижимости на основе развития доверительного управления и концессии являются предметом изучения многих российских и зарубежных ученых. Эти проблемы рассматриваются в трудах таких ученых как А. Н. Асаул, И. Ансофф, В. В. Бузырев, С. В. Грибовский, В. В. Григорьев, А. Ф. Колосов, Т. Коупленд, B. И. Кошкин, Д. С. Львов, С. Н. Максимов, Э. Маркварт, А. О'Салливан, & В. Орлов, П. Д. Половинкин, А. Д. Радыгин, Н. И. Свистунов, И. И. Сигов, Е. И. Тарасевич, Л. М. Чистов, В. М. Шупыро.

Вместе с тем недостаточно разработанными следует считать вопросы методологии управления имуществом крупного города, в том числе на основе применения системного анализа, вопросы оценки эффективности управления имуществом города, управления отдельными видами имущества, в частности, недвижимого в условиях сокращения участия государства в несвойственных для него областях экономики.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в развитии методологии управления недвижимым имуществом, являющимся собственностью крупного города.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

• Исследование методологических аспектов развития отношений собственности в Российской Федерации.

• Выявление особенностей и проблем управления недвижимым имуществом крупного города на примере Санкт-Петербурга.

• Разработка методологических основ управления недвижимым имуществом крупного города на основе применения системного анализа.

• Уточнение принципов и методов управления недвижимым имуществом крупного города.

• Разработка методологии формирования концепции управления недвижимым имуществом крупного города.

• Исследование и развитие системы мониторинга рынка недвижимости мегаполиса.

• Разработка методических основ оценки эффективности управления недвижимым имуществом мегаполиса.

• Исследование проблем и развитие методических основ управления государственными унитарными предприятиями крупного города.

• Выявление основных направлений совершенствования использования зданий помещений органов власти крупного города.

• Разработка организационно-экономического механизма управления

объектами недвижимости нежилого фонда крупного города.

• Выявление особенностей и проблем инвестиционной деятельности в крупном городе.

• Разработка методических основ формирования и функционирования имущественного залогового фонда крупного города.

• Разработка основных направлений развития концессионных отношений в крупном городе.

Объектом исследования является система управления недвижимым имуществом крупного города.

Предметом исследования выступают организационно-экономические отношения по поводу владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, являющимся собственностью города.

Теоретической и методической основой исследования является диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы заложена методология системного подхода с использованием метода экономической интерпретации полученных результатов. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам регулирования имущественно-земельных отношений и сферы недвижимости на уровне Российской Федерации и Санкт-Петербурга.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологии управления недвижимым имуществом крупного города и организационно-экономического механизма повышения эффективности использования недвижимого имущества крупного города.

На защиту выносятся следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:

• Уточнено содержание понятия «форма собственности», исходя из основополагающих отношений, раскрывающих содержание собственности, -владения, пользования и распоряжения. На этой основе предложена классификация собственности по типам и видам и уточнено определение понятия «государственная собственность».

• На основе выявленных особенностей этапов процесса приватизации в Российской Федерации определен и сформулирован макроэкономический критерий рационального соотношения между типами собственности, в основе которого лежит стоимостный подход к управлению собственностью, базирующийся на стремлении к максимизации стоимости совокупной собственности государства (города).

• Выявлены ключевые проблемы управления недвижимым имуществом крупного города, показана их взаимосвязь и взаимообусловленность, предложена классификация этих проблем по организационно-правовым и

экономическим критериям, позволяющая более точно определить и структурировать цели системы управления недвижимым имуществом крупного города.

• Выявлены типологические признаки и базовые компоненты системы управления недвижимым имуществом мегаполиса, основу механизма которой составляет разработанная целевая модель системы; уточнены принципы управления и предложена классификация специфических (конкретных) функций управления недвижимым имуществом города, базирующаяся на формах собственности.

• Разработан новый концептуальный методологический подход к управлению недвижимым имуществом мегаполиса, отличительными особенностями которого является рационализация количества объектов недвижимости города по критерию функционально-целевого назначения; разработан и обоснован критериальный показатель целесообразности приватизации объектов собственности города.

• Предложен показатель оценки стабильности рынка недвижимости, основанный на мониторинговых исследованиях рынка и позволяющий в условиях рыночной неопределенности принимать рациональные управленческих решения по распоряжению недвижимым имуществом города.

• Предложен и обоснован подход к оценке эффективности управления недвижимым имуществом города, основанный на показателях результативности. Предложен показатель конечного эффекта работы органов управления недвижимостью города, отражающий стоимостный подход к оценке эффективности - увеличение стоимости единицы недвижимости. Разработан метод оценки количественной характеристики вклада целей и задач в достижение генеральной цели управления имуществом города на основе экспертной оценки коэффициентов значимости целей.

• Выявлены проблемы управления государственными унитарными предприятиями города, вытекающие из особенностей права хозяйственного ведения, и предложены принципы их создания и функционирования, направленные на строгое соответствие целей деятельности унитарных предприятий социально-экономическим целям города и на усиление коллегиальности управления.

• Раскрыты проблемы содержания и использования зданий и помещений, предназначенных для органов власти города. Обоснована целесообразность привлечения профессиональных управляющих компаний в эту сферу, предложены модели рационализации использования зданий и помещений органов власти на основе использования рыночных механизмов управления административной недвижимостью.

• Разработана универсальная модель функционирования системы доверительного управления коммерческой недвижимостью города, базирующаяся на научно обоснованных принципах формирования

конкурентной среды, пригодная к практическому использованию и позволяющая целенаправленно и эффективно развивать конкурентную среду в имущественной сфере города.

• Разработан организационно-экономический механизм функционирования имущественного залогового фонда города, позволяющий активизировать инвестиционные процессы в сфере недвижимости путем выполнения фондом функций посредника между владельцами бизнеса и заемных средств, принимая на себя дополнительные функции гаранта, участвуя в процедуре распределения частных инвестиций или средств бюджета.

• Разработан алгоритм расчета объема участия города в концессионном проекте на основе заданного уровня рентабельности капитала концессионера, направленный на привлечение инвестиций в крупные инфраструктурные объекты города.

Практическая значимость исследования состоит в том, что выводы и предложения, содержащиеся в нем, направлены на решение крупной народнохозяйственной задачи повышения качества жизни граждан в крупном городе на основе развития системы управления и повышения эффективности распоряжения недвижимым имуществом мегаполиса.

Результаты выполненных исследований и предложенные методологические решения могут быть использованы органами власти крупных городов при текущем и стратегическом планировании в сфере управления недвижимым имуществом.

Предложенные рекомендации по управлению различными видами имущества города позволят повысить эффективность владения, пользования и распоряжения ими.

Разработанные подходы и модели привлечения инвестиций в сферу недвижимости на основе формирования имущественного залогового фонда и участия города в концессионных соглашениях позволят активизировать инвестиционные процессы в экономике мегаполиса и будет способствовать росту его валового внутреннего продукта.

Апробация результатов работы. Результаты исследования были использованы при разработке концепции управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга, в практической деятельности Комитета по управлению городским имуществом Выборгского района Санкт-Петербурга, докладывалась на I (2002 г.), II (2003 г.) и III (2004 г.) международных научно-практических конференциях «Оценочные технологии в экономических процессах». Материалы научной работы нашли применение при разработке и чтении экономических курсов для студентов Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета и при выполнении научно-исследовательских госбюджетных и хоздоговорных работ.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 50 опубликованных работах общим объемом 67 п.л.

Структура диссертационной работы. Диссертационная работа

состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы из 146 источников. Объем работы - 344 страницы машинописного текста.

II. Основные положения и результаты исследования

Материальной основой собственности является отношение к условиям и результатам производства как к своим, высшая степень контроля над всеми вещами, в процессе которого присваивается или отчуждается вещь. Однако необходимо подчеркнуть, что собственность имеет и вторую сторону, имеющую социально-экономический характер - отношения между людьми по поводу присвоения потребительских стоимостей. Юридическая категория «собственность» отражает права собственности, выражая отношения принадлежности имущества субъектам собственности.

Таким образом, понятие собственности, по нашему мнению, основано на органическом строении этой сложной социально-экономической и правовой категории и представляет исторически изменяющиеся общественные отношения по поводу присвоения материальных и нематериальных благ различными лицами (индивидуумами, социальными группами, государством), которые (общественные отношения) будучи законодательно урегулированы государством, приобретают форму права собственности (рис. 1.).

Рис. 1. Органическое строение понятия «собственность»

Для дальнейшего анализа понятия собственности необходимо подробнее остановиться на таких ее характеристиках как формы, виды и функции.

Поскольку форма - это способ существования и выражения содержания, воспроизводимые связи и отношения, в основе определения формы собственности, по нашему мнению, должны лежать те или иные социально-экономические и юридические отношения между субъектами собственности по поводу объектов собственности. Такие отношения

проявляются, как известно, в следующих трех юридически закрепленных формах: владение, пользование, распоряжение (рис. 2 ).

Рис. 2. Формы собственности

Мы не ставили перед собой задачу глубокого анализа форм собственности и будем рассматривать эту проблему лишь в связи с тем, чтобы определить место и специфику недвижимого имущества, принадлежащего городу, в рамках задач управления им.

По нашему мнению, отнесение собственности к тому или иному субъекту, является дифференциацией ее по типам, а не формам, поскольку форма, как уже отмечалось, это способ существования и выражения содержания, а содержание понятия собственности основано на социально-экономических отношениях по поводу владения, пользования и распоряжения собственностью.

Таким образом, тип, являясь структурной и классификационной единицей по отношению к субъектам собственности, разбиваясь на многочисленные виды создает все многообразие наименований последней (рис. 3).

Рис. 3. Классификация типов и видов собственности

Объединение двух первых типов собственности создает третий тип -общую, которая может выступать еще в долевой или совместной (акционерной).

Проведенный нами анализ определений государственной собственности позволяет предложить следующий вариант: государственная собственность - это система социально-экономических отношений по поводу создания, присвоения и использования объектов собственности государством в целях реализации государственных и общественных интересов.

Важной проблемой управления недвижимым имуществом города является его приватизация и в том числе проблема ее масштаба и глубины. Так, в промышленной стратегии интегрированной Европы государственным предприятиям отводится значительная роль: на них приходится около 8 млн. занятых (10,5%), с их деятельностью связано 12,5% вновь созданной стоимости и около 19% валовых капиталовложений в основные фонды (без сельского хозяйства), или в среднем более 1/7 европейской экономики.

В России процесс приватизации на разных ее этапах отличался постановкой различных целей, большинство из которых оказалось не достигнутым. При этом ни на одном из этапов приватизации не ставилась задача доведения ее масштабов до конкретных объемов соотношения государственной и частной собственности.

С нашей точки зрения, в основе такого критерия должен лежать стоимостный подход к управлению собственностью, сущность которого заключается в нахождении соотношения между частной, государственной и общей собственностью, обеспечивающего максимизацию стоимости совокупной собственности государства:

где Усс - стоимость совокупной собственности государства; Ус - стоимость объектов частной собственности; Ус - стоимость объектов государственной собственности; У^ — стоимость объектов общей собственности. При этом Ук, Учс и V должны быть больше нуля.

Точная оценка в данном случае не требуется, здесь важно оценить структуру совокупной стоимости именно бизнеса, поэтому главное, чтобы методика оценки была неизменной для всех типов собственности и отражала бы реальные факторы, определяющие стоимость бизнеса.

Основным подходом к оценке является доходный, основанный на следующем отношении:

где: У - стоимость предприятия (бизнеса); / - прибыль (доход) предприятия за год; Я — коэффициент капитализации прибыли (дохода), отражающий

Усс =£(Кс + Угс + Кс) -*■ шах,

О)

(2)

средний уровень доходности (рентабельности) данного вида бизнеса в сложившихся или прогнозных условиях. Тогда:

/ ;

Гсс=Т.

Ll

<R4

h Иг

• шах»

(3)

где: 1Ч, 1,, 1О - прибыль (доход), ожидаемая соответственно по объектам частной, государственной и общественной собственности; Я4, Я,, Яо -коэффициент капитализации, устанавливаемый для каждого типа собственности в прогнозируемых экономических условиях.

Особое внимание в работе уделено исследованию состояния и направлениям развития системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга, результаты которого приведены в таблицах 1-4, рис. 4.

Таблица 1

Основные показатели по нежилому фонду Санкт-Петербурга (на 01.01.2003 г.)

Показатель Единица измерения Всего

Число строений штук 31 880

Объем строений тыс. куб. м 269 618,9

Площадь строений тыс. кв. м 51 047,7

Площадь встроенных нежилых помещений тыс. кв. м 7154,1

Общая площадь нежилого фонда тыс. кв. м 58 201,8

Таблица 2

Структура нежилого фонда по функциональному назначению (выделены основные функции, представляющие коммерческий интерес)

Функциональное назначение Общая площадь, тыс. кв. м Общая площадь, %

Торговые 3739,2 6,4

Общественного питания 867,6 1,5

Производственные 13 262,0 22,8

Складские 4962,9 8,5

Учрежденческие 8081,1 13,9

Учебно-научные 3618,5 6,2

Прочие 23 670,5 40,7

ВСЕГО 58201,8 100,0

Таблица 3

Категории пользователей нежилого фонда (на 01.01.2003 г.)

Категории пользователей Строений, шт. Строений, % Общая площадь, тыс. м2 Общая площадь, %

Нежилой фонд РЖА 2411 7,6 5027,3 9,8

Нежилой фонд ЗАО «ПРЭО "Нежилой фонд"» 698 2,2 1996,2 3,9

Нежилой фонд управлений и департаментов правительства СПб (городская собственность) 8669 27,2 11 656,2 22,8

Нежилой фонд ЖСК 3 0,0 62,6 0,1

Нежилой фонд ГСК 2132 6,7 144,8 0,3

Нежилой фонд, находящийся в частной собственности 3709 11,6 6953,26 13,6

Нежилой фонд госпредприятий и учреждений (федеральная собственность) 14 229 44,6 25 033,9 49,0

Нежилой фонд смешанной собственности 29 0,0 176,5 0,3

Итого 31 880 100,0 51 050,7 100,0

Одной из проблем КУГИ является такая форма использования имущества как безвозмездное пользование. В 2001 году было заключено 1785 таких договоров на 957,7 тысяч м2. Если сдать эти площади в аренду, можно было бы, по подсчетам КУГИ, пополнить казну еще на 100 млн. руб.

Рис.4. Структура доходов, поступивших в городской бюджет от использования госимущества в 2002 году, млн. руб.

Таблица 4

Статистические данные о деятельности организаций имущественного блока в I полугодии 2003 года

Содержание представляемых данных Объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности СПб Объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности РФ Земельные участки

Кол-во, ед. Площадь объектов, тыс. м2 Доходы бюджета СПб за отчетный период, млн. руб. Ксш-во, ед. Площадь объектов, тыс. м1 Доходы бюджета СПб за отчетный период, млн. руб. Кол-во, ед. Площадь объектов,. тыс. мг Перечислено на счета УФК по СПб за отчетный период, млн. руб.

Приняты решения (за отчетный период) о предоставлении объектов недвижимости на основании решений Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости и комиссии по распоряжению объектами федеральной собственности, расположенными на территории СПб

в аренду (объектов) в т. ч. с применением коэффициента социальной значимости (КС<1) 388 110 123,89 34,9 - 68 4 45 - 58 153,9 -

в безвозмездное пользование (объектов) 101 54,3 3 3,6

в доверительное управление (объектов) 23 10,2

ЗАКЛЮЧЕНЫ ДОГОВОРЫ:

Комитетом по управлению городским имуществом (всего, на дату отчета)

аренды 21886 4129,4 1548,3 552 442,7 298,7 22030 129130,8 1248,2

в т. ч. с применением коэффициента социальной значимости (КС<1) 583 1490,0 88 52,8

безвозмездное пользование 2215 1042,5 — 137 338,6 - — -

Окончание таблицы 4

доверительного управления 27 70,5 - - - - - - -

инвестиционные - - - - - - 1481 10173,5 671,3

ГУ «Фонд имущества СПб» (за отчетный период)

купли-продажи 22 - 46,2 - - - 39 - 663

СЗМО РФФИ (за отчетный период)

купли-продажи - - 0,45 1 - 2 - 26,1

Высокая доля недвижимого имущества, сдаваемого в аренду на льготных условиях, наносит ущерб формированию доходной части бюджета Санкт-Петербурга, созданию равных условий для пользователей недвижимости, снижает возможности города по воспроизводству недвижимости Санкт-Петербурга (рис. 5.).

_В Без льгот (Кс = 1)

К

И Со льготами (Кс < 1)

ш

Рис. 5. Структура нежилых площадей, сдаваемых в аренду на 10.01.2003 г., %

Потери бюджетных доходов за квартал от применения Кс < 1 при расчете ставки арендной платы за объекты нежилого фонда на 01.06.03 составляют по городу 22461660 у.е.

Серьезной проблемой в управлении недвижимым имуществом Санкт-Петербурга являются государственные унитарные предприятия (ГУЛ) и учреждения (ГУ), которых в собственности Петербурга насчитывается соответственно 450 и 2969.

Таким образом, к числу наиболее острых проблем, относящихся к имущественной сфере Санкт-Петербурга и требующих своего разрешения, относятся:

1. Незначительная доля налоговых и неналоговых поступлений в бюджет Санкт-Петербурга от использования недвижимости.

2. Низкое качество эксплуатации нежилого фонда недвижимости. В Петербурге 4721 нежилое строение находится в неудовлетворительном или в ветхом техническом состоянии. На долю такого нежилого фонда приходится 14,1% площадей, или 7191, 6 тыс. м2.

3. Незначительные объемы инвестиций в недвижимое имущество Санкт-Петербурга. В отраслевой структуре инвестиций в основной капитал

ведущая роль принадлежит транспорту (33,5% всех инвестиций), промышленности (19,5%) и жилищно-коммунальному хозяйству (17,1%).

В 2002 году в экономику Санкт-Петербурга поступило 881,0 млн. долларов США иностранных инвестиций (в т.ч. прямые инвестиции -84,1 млн. долларов США, портфельные - 12,6 млн. долларов США), что составило 75,2% от аналогичного показателя 2001 года.

С нашей точки зрения, основные причины проблем существующей системы управления имуществом города целесообразно разделить на нормативно-правовые, организационные и экономические. Повышение эффективности использования имущества Санкт-Петербурга возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений,1 возникающих по поводу распоряжения, эксплуатации и развития объектов принадлежащих городу.

Решить подобную задачу можно только на основе системного подхода, который используется в тех случаях, когда стремятся исследовать объект с разных сторон, комплексно. Систему управления недвижимым имуществом города, с нашей точки зрения, соответствует признакам открытой сложной вероятностной экономической системы.

Управление недвижимым имуществом города следует рассматривать как совокупность эффективных (тактических и стратегических) действий собственника (или управляющего), направленных на сохранение основных качеств собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты и субъекты их использования в интересах города, связанное с установлением правил, условий использования имущества города, с достижением поставленных целей, учитывая общественные ценности.

Система управления недвижимым имуществом города включает в себя основные элементы (подсистемы): 1) механизм управления (цели, принципы, методы); 2) управляющую систему в статике (структуру управления -функции и органы управления собственностью); 3) управляющую систему в динамике (процессы управления объектами собственности города), а также 4) подсистемы обеспечения (учет, оценка, кадровое обеспечение, контроль общей эффективности и т. п.) и представляет собой совокупность согласованных методов и. средств воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей. Система управления включает несколько подсистем, выделяемых по функциональному или иному признаку (рис. 6).

Повышение эффективности управленческой деятельности в значительной степени зависит от правильного понимания функций управления. К специфическим (конкретным) функциям управления госсобственностью города относятся, с нашей точки зрения, функции, вытекающие из экономической природы отношений (форм) собственности: владения, пользования и распоряжения имуществом города.

Для реализации каждой функции необходимо применять полный набор

общих функций по планированию, организации, регулированию, стимулированию (активизации), контролю. В рамках каждой из перечисленных функций управления необходимо сформулировать полный набор управленческих решений, реализующих эти общие функции.

Внешняя среда

Рис. 6. Общая схема системы управления недвижимым имуществом

города

В качестве удобного и апробированного на практике инструмента исследования целей можно использовать построение целевой модели в виде древовидного графа - дерева целей (рис. 7 ).

Подсистемы обеспечения системы управления имуществом города призваны создавать необходимые условия для функционирования основных подсистем в ходе реализации всех целевых установок. Данные подсистемы представляют собой совокупность так называемых интеллектуальных активов КУГИ, включающих в себя' продукты творческой деятельности (ноу-хау) в процесс управления: методики, инструкции, процедуры, базы данных и пр.

Одной из ключевых методологических задач является определение основных принципов, которые необходимо соблюдать в процессе управления недвижимым имуществом крупного города.

В особую группу нам хотелось бы выделить так называемые специфические принципы управления, характерные для имущественной сферы крупного города (рис. 8 ).

Постановка проблемы выбора методов управления городской собственностью требует ее структуризации с целью выделения однотипных групп объектов, для которых целесообразно использовать одинаковые управляющие воздействия.

Совокупность объектов имущества города, формирующих материально вещественную основу его собственности, может быть классифицирована следующим образом (рис. 9). Приведенная классификация представляет собой распределение объектов собственности на однородные группы на основании

Повышение качества жизни граждан

2.1.

2.2.

Достижение максимально возможной экономической эффективности использования имущества города (с учетом существующих ограничений)

3

Стимулирование развития региональной экономики

3.1

Возрастание ценности имущества город а

4.1.

Обеспечение кардинального улучшения материально-технического состояния имущества города

3.2.

Увеличение доли имущественных доходов в бюджета города

4.2.

Совершенствование системы учета имущества города

5.1.

Формирование ортизационно-экономического

механизма воспроизводства имущества города

и

4.3

Минимизация

затрат по содержанию

системы управления имуществом города

Создание условий для развития рыночных отношений в имущественной сфере

4.4.

Повышение экономической обоснованности при принятии

решений относительно имущества города

А3-Повышение уровня профессиональной . подготовки специалистов по управлению имуществом города

5.5.

Создание достоверной информационно-аналитической базы для принятия управленческих решений

-Г

5.2

Формирование реестра имущества города

5.4.

Развитие государственного земельного кадастра города

4.5.

Повышение

качества нормативного обеспечения управления имуществом

4.6.

Привлечение

частных инвестиций в

сферу недвижимости города

_Г

5.6.

Расширение круга распорядительных решений в сфере имущества города

5.7.

Разработка механизма привлечения субъектов профессиональной деятельности

(СРО) по управлению имуществом

Рациональное распределение имущества между РФ, городом и муниципальными образованиями

Оптимизация распределения имущества города по функциональному использованию

1г 4.7.

Обеспечение оптимальной структуры имущества города по типам собственности и вариантам использования

4.8.

Создание благоприятных условий для социально-значимой деятельности

5.8.

Разработка нормативов и

лимиов использования имущества города в административных и социальных целях

4.9.

Регулирование

землепользования с целью сниженияуровня экологического воздействия на окружающую .среду

5.9.

Уточнение порядка определения ставок аренды и цены земли для учета экономического

воздействия предприятия на окружающую среду

Рис. 7. Дерево целей в системе управления недвижимым имуществом города

общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений.

Предложенная классификация необходима для целей как объектного управления недвижимостью, так и для управления совокупностью объектов различного назначения в масштабах города (территориальный подход) или отрасли (ведомственный подход).

Принципы управления недвижимым имуществом города

Общие Специфические

- Комплексности и системности Равноправия типов и видов собственности

Научности

Объектного подхода к управлению

Эффективности

Наилучшего использования

Публичности

Возмездное™

Экологической безопасности

Функциональной целесообразности

Мотивационной направленности и социальной и экономической ответственности

- Принцип разделения и кооперации труда

— Многообразия форм и методов управления

Профессионализма

Рис. 8. Принципыуправления недвижимым имуществом города

В основе методологии управления недвижимым имуществом города лежат организационно-правовые и экономические методы, которые применяются при управлении всеми тремя формами собственности города: владением, пользованием и распоряжением. Однако управление распоряжением собственностью города основано на применении специфических способов (рис. 10.).

Объекты управления имуществом крупного города

Недвижимое имущество

Имущественные доли в праве общей собственности хозяйствующих субъектов

Имущественные комплексы переданные в хозяйственное ведение и оперативное управление

I

т

Жилищный фонд Нежилой фонд Земельные участки

Здания

Помещения

Здания административного назначения

Здания для образования, воспитания и подготовки кадров

Здания и сооружения физкультурно-оздоровительные и спортивные

Здания культурно-просветительных и зрелищных учреждений

Здания и сооружения для здравоохранения и отдыха

I

Здания д ля научно-исследовательских учреждений, проектных и общественных организаций

Здания Сооружения Помещения

Л

¡5

19

и в

& Я

К Р<

В 5

Объекты незавершенного строительства

§ 13

£ з

Оч V

£ I

м я

Здания для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания

Многофункциональные здания и

комплексы, включающие помещения различного назначения

Здания для транспорта, предназначенные для непосредственного обслуживания населения

Здания для коммунального хозяйства (кроме производственных, складских и транспортных зданий и сооружений)

Рис. 9. Материально-вещественная структура имущества крупного города

Основными задачами новой концепции имущественных отношений города должны стать:

I. Поэтапное сокращение избыточной части собственности города, которая не обеспечивает выполнения государственных функций.

Поскольку тактические цели приватизации и сдачи в аренду или передачи в доверительное управление имущества города имеют однородный характер - максимум дохода, для определения рационального соотношения количества приватизируемых, обеспечивающих единовременный доход, и используемых для получения постоянного дохода (аренда, доверительное управление) объектов мы предлагаем использовать следующий критериальный показатель текущей стоимости имущества:

где текущая (настоящая) стоимость имущества города

коммерческого назначения (за исключением ГУЛ), руб.; А - доход от использования «-го объекта имущества города, переданного в аренду, доверительное управление, руб. в год; п - порядковый номер объекта, переданного в аренду или доверительное управление; ] — количество объектов, переданных в доверительное управление или аренду; Т -количество арендных периодов, в течение которых объект используется по договору аренды или доверительного управления, шт.; / — порядковый номер арендного периода; - ставка дисконтирования, отражающая средний уровень доходности и-го объекта города, переданного в аренду или доверительное управление, доли единицы; Пк — единовременный доход, полученный от приватизации к-го объекта собственности города, руб.; к -порядковый номер объекта, подлежащего приватизации; т - количество объектов, подлежащих приватизации из общего числа объектов коммерческого назначения.

Критериальным показателем целесообразности продажи разрешенных к приватизации объектов является коэффициент отражающий отношение стоимостей этих объектов при приватизации и при использовании (Гисп):

Если к находится в интервале О < к < 1, приватизация объекта не целесообразна для города, если же к > 1, приватизация является более эффективным вариантом распоряжения объектом.

Рис. 10. Классификацияметодовуправления недвижимым имуществом

города

II. Существенное увеличение доходов от использования имущества, утратившего значение для обеспечения выполнения государственных функций и предусмотренного к приватизации.

Для реализации этой задачи необходимо.

1. Разработать эффективную дивидендную политику в отношении акционерных обществ, акции которых находятся в собственности города.

2. Повысить эффективность деятельности государственных унитарных предприятий на период до преобразования их в казенные или в АО и обеспечить перечисление в бюджет города части их прибыли.

3. Развить и разработать новые механизмы управления имуществом города, включая привлечение профессиональных управляющих компаний, передачу имущества города в концессию.

IV Развитие инфраструктуры рынка земли и иной недвижимости в сфере совершенствования нормативно-правовой базы земельной реформы и в сфере государственного регулирования рынка недвижимости города.

Принятие рациональных экономических решений возможно лишь на основе обладание необходимой для этого информацией. Мониторинг рынка недвижимости - длительный систематический сбор и анализ сведений о состоянии рынка недвижимости и его сегментов по определенному кругу параметров с целью выявление наиболее полной картины функционирования рынка недвижимости, предоставления его субъектам необходимого и достаточного объема информации для принятия решений по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Город использует результаты мониторинга рынка недвижимости в целях подготовки и принятия стратегических решений, связанных с прогнозированием развития экономики города или отдельных отраслей, решения тактических задач. Например, оценка стабильности рынка недвижимости города необходима органам власти для принятия правильных решений по распоряжению имуществом.

При увеличении стабильности рынка недвижимости значение коэффициента капитализации, используемого в теории оценки доходной недвижимости и представляющего собой отношения величины годовой арендной платы (А) к рыночной стоимости объекта недвижимости (V), снижается. И, наоборот, при снижении стабильности рынка недвижимости коэффициент капитализации повышается. Таким образом, рост стабильности рынка недвижимости характеризуется коэффициентом стабильности рынка

(К„):к = -^-<1, а рост нестабильности - К = где : АЛ - изменение

ст Ау ст Д)/

за период арендной ставки объекта, рубУкв. м.; - изменение за период стоимости объекта, рубУкв. м.

Тогда, если известны средние значения годовой арендной ставки и рыночной стоимости объекта конкретного назначения используя

предложенный коэффициент стабильности рынка недвижимости, город как собственник и арендодатель может выбрать рациональную модель распоряжения имуществом: продажу или аренду. При этом необходимо сравнивать текущие значения А и V с известными средними значениями для данного типа недвижимости В зависимости от темпов изменения А и

V возможны различные ситуационные модели рынка недвижимости, при которых целесообразна продажа объекта или его аренда.

Особое место в работе занимает исследование проблемы оценки эффективности функционирования системы управления недвижимостью города. В наибольшей степени разработанными являются вопросы оценки

эффективности инвестиционных проектов. Анализ отечественного опыта и действующих в настоящее время методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов показал, что систему показателей эффективности можно классифицировать по ряду признаков (рис. 11).

Все разновидности показателей эффективности инвестиций широко применяются при реализации отдельных инвестиционных проектов в имущественной сфере крупного города. В частности, при:

- выборе варианта наилучшего использования земельного участка при новом строительстве или реконструкции отдельного объекта;

- при выборе варианта развития территории (строительство, реконструкция, модернизация, вывод в промзоны комплекса объектов);

- при принятии решений по поводу создания, ликвидации и управления ГУЛ.

Однако эффективность функционирования системы управления недвижимым имуществом города в целом невозможно оценить только на основе показателей эффективности отдельных инвестиционных проектов. С нашей точки зрения, эффективность функционирования органов государственной власти должна быть основана на оценке по результатам деятельности или по показателям результативности.

При внедрении показателей результативности в органах власти необходимо четко выделить два типа деятельности органа: программно-целевой и регулярный. Для первого возможна и необходима формализация результата в терминах показателей конечного эффекта, для второго - результат слабо формализуется, поэтому оценка строится на показателях рабочих процессов, основным из которых является степень соответствия регламенту процесса (в терминах административных и должностных регламентов).

Под термином «показатель результативности» мы понимаем количественный или качественный показатель (индикатор), характеризующий результат деятельности или успешность движения к достижению цели (задачи) организации. Это показатель, позволяющий определить, действительно ли орган власти (программа, государство) достигает поставленных целей.

По нашему мнению, показатели результативности органов управления имуществом города должны обладать следующими характеристиками: специфичность и конкретность (относится к данной организации или программе); измеряемость; достижимость (поставленное целевое значение показателя может быть достигнуто с использованием имеющихся ресурсов); адекватность; привязка к определенному отчетному периоду.

К показателям результативности относятся следующие группы показателей: показатели вложенных ресурсов - должны применяться для описания использования всех ресурсов, которыми располагает орган управления на начало отчетного периода или в среднем за период; показатели непосредственного результата деятельности должны выражаться в виде объема деятельности, оказанных услуг и т.п. за отчетный

период. Возможны два варианта формулирования этих показателей. Во-первых, с помощью расчета объема деятельности или услуг, произведенных органом управления. В частности, в системе управления недвижимым

Рис. 11. Классификация показателей эффективности инвестиционных

проектов

города: количество заключенных договоров аренды, доверительного управления, бессрочного пользования; приватизированных объектов ( в том числе по методам приватизации); величина' дохода, полученного от использования недвижимости города различными способами и т.п. Во- вторых, как объем, так и некоторые качественные характеристик результата: количество договоров аренды, по которым отсутствуют отсрочки платежей, количество договоров доверительного управления недвижимостью города, по которым обеспечен рост стоимости объектов и т.п.

показатели конечного эффекта - результат воздействия деятельности на целевую группу, т.е. объекты управления. Иными словами, это изменение состояния управляемой подсистемы в результате управляющих воздействий, а показатель конечного эффекта - это измеримый индикатор достижения поставленных целей. Мы предлагаем следующие подходы к формулированию показателей конечного эффекта:

1. Показатель, характеризующий результат, эффект воздействия произведенных действий и услуг на достижение поставленных целей.

В частности, в приведенном ранее дереве целей такими конечными показателями глобальной цели является система показателей, отражающих качество жизни граждан, к которым, можно отнести ВВП или региональный продукт на душу населения, средняя продолжительность жизни граждан, доступность медицинского обслуживания и образования и т.п.

2. Степень удовлетворенности потребителя оказанной услугой или деятельностью органа власти. Данная информация собирается через направленные социологические опросы.

3. Кроме того, показатель конечного эффекта может конкретизировать поставленную цель, в частности, цель может быть сформулирована количественно, в том числе в виде ограничений. В системе управления имуществом города такого рода целевым показателем должен быть минимальный уровень (доля) доходов бюджета от использования и приватизации имущества города (Dmm).

В системе управления недвижимым имуществом города целевой группой являются объекты недвижимости, принадлежащие городу. Показателем конечного эффекта для данной целевой группы должно быть, по нашему мнению, увеличение стоимости единицы недвижимого имущества города, т.е. одного кв. метра общей площади (ЛУ), дифференцированный по видам недвижимости в соответствии с приведенной выше классификацией. Тогда эффективность работы органов власти по управлению недвижимым имуществом города (Э) на основе стоимостного подхода должна быть выражена отношением показателя конечного эффекта к вложенным ресурсам

Р):

Таким образом, учитывая все рассмотренные подходы к оценке эффективности управления недвижимым имуществом города, мы предлагаем подход, основанный на последовательном развитии оценки эффективности от уровня отдельно взятого объекта до уровня оценки экономической эффективности управления недвижимым имуществом в целом (рис. 12).

Объективная потребность сохранения государственного сектора экономики обусловлена необходимостью обеспечения потенциала для решения ограниченного круга стратегических и социально-ориентированных задач. Поэтому наряду с последовательным сокращением количества унитарных предприятий и постепенным отказом от использования права хозяйственного ведения, одной из основных задач политики государства в области управления государственным имуществом было и остается повышение эффективности управления унитарными предприятиями, сохранение которых объективно необходимо в интересах государства. Нам представляется, что наиболее удачным инструментом контроля деятельности унитарного предприятия могло бы стать создание так

называмой Наблюдательной Комиссии в качестве органа, являющегося определенным противовесом директору предприятия. Этот коллегиальный межведомственный орган должен включать представителей соответствующих

недвижимого имущества города (ЛУ)

Рис. 12. Схема последовательного развития оценки эффективности управления недвижимым имуществом города

структур администрации и осуществлять свою деятельность в форме периодических заседаний.

Особенностью крупных городов является значительное количество зданий и помещений, предназначенных для выполнения органами власти своих функций. Значительную часть материальных затрат на их содержание составляют условно-постоянные расходы на содержание, коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт, не связанные с основной деятельностью органов власти и ее результатами. В Санкт-Петербурге, по результатам анализа функциональной структуры расходов бюджета города на 2004 год, они составили 27,8 %. В среднем по РФ эти затраты достигают 30 -60 % общих расходов на содержание органов власти. Соответственно, данная составляющая расходов имеет большой резерв экономии, обусловленный неэффективностью использования, обслуживания и эксплуатации.

На сегодняшний день средняя площадь служебных помещений в органах власти в расчете на одного служащего составляет 26 кв.м., при установленном нормативе в 9 кв.м. общей площади на человека. При условии сдачи в аренду избыточных площадей на рыночных условиях дополнительный годовой доход федерального бюджета может быть оценен в объеме свыше одного миллиарда долларов.

При общем избытке площадей во многих органах отмечается нехватка офисных помещений из-за низкой доли полезной площади, наличия площадей, требующих капитального ремонта, нерациональной планировки.

Поскольку лимиты устанавливаются индивидуально, а услуги по обслуживанию зданий предоставляются локальными монопольными организациями, то обоснование потребности в средствах может быть построено только по принципу «от достигнутого», не позволяющему выявить резервы экономии и консервирующему нерациональные расходы.

Обслуживание современных зданий требует квалифицированного подхода, его должны производить профессионалы, которые не только занимаются устранением неполадок на местах, но и проводят профилактические работы, предупреждающие их возникновение.

Мы предлагаем несколько моделей рационализации использования зданий и помещений органов власти города, которые могут применяться и в комплексе.

1. Создание единой управляющей компании по содержанию недвижимости, занятой органами власти города, которая обеспечит:

полную прозрачность расходования средств на эксплуатацию и обслуживание зданий и помещений;

экономию средств на обслуживании путем предупреждения поломок и ремонтов;

улучшение состояния зданий;

централизованное управление площадями, сдаваемыми в аренду, рыночные условия аренды и полную прозрачность расчетов между арендаторами и владельцами зданий;

управление реконструкцией, капитальным ремонтом, строительством. Как один из вариантов можно рассматривать создание единой управляющей компании в форме АО, 100% акций которого принадлежит городу (рис. 13).

2. Частичный или полный переход к рыночным условиям аренды недвижимости органами власти города для выполнения своих функций.

Для этого должно быть создано ведомство, ответственное за все здания и помещения, предназначенные для органов власти. Это ведомство будет отвечать за организацию сдачи аренды на рыночных условиях зданий и помещений для органов власти.

Рис. 13. Модель функционирования единойуправляющей компании по содержанию недвижимости, занятой органами власти города

При этом если его услуги не удовлетворяют потребностям госструктур, те в свою очередь могут арендовать необходимые площади на открытом рынке. В таком случае ведомство, ответственное за сдачу площадей в аренду, вправе сдать свободные площади на открытом рынке коммерческим организациям по рыночным ставкам аренды. Достаточно будет содержать только самый необходимый для удовлетворения нужд министерств фонд административных площадей, продав неиспользуемую часть зданий и помещений (рис. 14).

3. Централизация размещения органов власти города, смещение в другие (менее дорогостоящие) территориальные зоны (рис. 15 ).

Основными принципами строительства новых комплексов для размещения органов власти являются:

Рис. 14.Схема функционированиярыночноймоделиуправления объектами недвижимости, используемыми органами власти города

- компактное размещение административного аппарата в отдельном специализированном квартале;

- проведение архитектурных конкурсов на лучший проект, в том числе с обязательным привлечением зарубежных архитекторов;

- создание новой (или привлечение на конкурсной основе) компании, осуществляющей функции заказчика при реализации проекта;

- разгрузка центров крупнейших городов от пассажирских и транспортных потоков;

- возможность обеспечения более высокого уровня безопасности при одновременном сокращении удельных показателей строительных и эксплуатационных затрат.

В то же время недостатками таких масштабных проектов являются: длительный период строительства; значительные инвестиции; проблемы обеспечения безопасности работы органов власти, представителей бизнеса, которые разместятся в комплексе, где одновременно может находится более 1,5 млн. человек.

Наряду с административной, город является собственником и коммерческой недвижимости, сдача которой в аренду является основным, но не самым эффективным механизмом управления, поскольку при этом органами городской власти не разрабатываются программы эффективного коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т. е. отсутствует объектный подход к управлению.

Рис. 15. Модель централизацииразмещения органов власти города

Выходом из создавшегося положения может стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду принадлежащих городу нежилых помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления. Законным основанием для передачи объектов управляющей компании является такая форма договорных отношений как доверительное управление имуществом.

Под деятельностью по доверительному управлению недвижимостью города понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества, разрешенного к обороту, - земельных участков, зданий, строений и сооружений, жилых и нежилых помещений. Деятельность осуществляется в интересах собственника недвижимого имущества на возмездной основе.

Одним из преимуществ договора доверительного управления является возможность сочетания управления недвижимым имуществом с заключением инвестиционных контрактов. Решение о заключении контракта принимается только учредителем управления на основании экономического расчета, содержащего вывод о более эффективном использовании объекта недвижимости. С договором доверительного управления возможно также сочетать комбинированные инвестиционные проекты. Практика показывает, что это актуально для ветхих объектов, подлежащих реконструкции или

модернизации, для объектов, требующих больших финансовых вложений, а также для объектов, представляющих собой памятники культуры.

Сложность и комплексность проблем такой формы управления коммерческой недвижимостью города как доверительное управление обусловливает необходимость рассмотрения их в системе.

Целями создания системы управления коммерческой недвижимостью города являются:

-формирование цивилизованного рынка недвижимости за счет активизации на рынке такого субъекта как профессиональные управляющие;

-активизация инвестиционного процесса в городе за счет вовлечения в оборот максимального количества объектов недвижимости;

-децентрализация процесса управления недвижимостью города посредством вовлечения в этот процесс негосударственных профессиональных управляющих;

-увеличение доходов городского бюджета от муниципальной коммерческой недвижимости, а также улучшение структуры доходов;

-снижение доли бюджетных расходов на содержание социально значимых объектов недвижимости (при наиболее полном удовлетворении общественных потребностей населения).

Реализация названных целей возможна путем проведения ряда мероприятий организационного блока, который включает:

Формирование баз данных объектов, передаваемых в доверительное управление, и субъектов доверительного управления - профессиональных негосударственных управляющих компаний. Объекты могут быть переданы в доверительное управление исключительно коммерческим негосударственным организациям, прошедшим аккредитацию.

Регулирование процедуры передачи объекта в доверительное управление должно осуществляться на основе соответствующего регламента.

Однако в структуре недвижимости города значительную часть составляют объекты, которые не приносят дохода при их использовании (например, объекты социального и культурного назначения). Управление такими объектами должно быть основано на применении портфельного подхода к управлению недвижимостью, при помощи которого возможно рациональное содержание как коммерческих, так и социальных объектов путем направления денежных средств, полученных от доходных видов недвижимости на объекты, не приносящие доход.

Сегодня органам представительной и исполнительной власти различных уровней приходится решать сложнейшие задачи рационального распределения производительных сил в условиях ограниченных инвестиционных ресурсов.

Активизация инвестиционных процессов зависит от множества факторов, которые, по нашему мнению, целесообразно разделить на факторы макро-, мезо- и микроуровня (рис. 16). Факторы мезоуровня экономики

иностранных инвестиций, обеспечивая снижение рисков невозврата капитала и минимальный уровень доходности с помощью института гарантий.

Система управления инвестиционным процессом крупного города должна строиться не по отраслевому, а по функциональному принципу и охватывать все уровни управления, начиная от города в целом и кончая отдельными производителями и инвесторами. В этом случае высшими органами, обеспечивающими непосредственное регулирование и управление экономическим развитием и инвестиционной деятельностью, призваны стать управление по инвестиционной политике и экономическому развитию города и городской координационный совет по экономическому и социальному развитию - общественный орган (рис. 17).

Рис. 16. Факторы активизации инвестиционных процессов в мегаполисе.

Кроме того, у города в лице администрации существует, по нашему мнению, еще один эффективный инструмент для поддержки инвестиционной активности - консолидация частных инвестиций и активов казны города и создания на их основе системы гарантий и залогов.

Залоговый фонд Гарантийного агентства предназначается для обеспечения исполнения обязательств при получении инвестиций и кредитов как городскими органами исполнительной власти, так и коммерческими структурами, в кредитовании которых заинтересован город. Залоговый фонд представляет собой совокупность объектов: городской казны, собственности юридических лиц, городской и муниципальной собственности. В общем виде алгоритм его функционирования сводится к следующей последовательности

действий, координируемых Гарантийным агентством (рис. 18).

Рис. 17. Схемауправления инвестиционной деятельностью города

Гарантийное агентство, рассматривая варианты исполнения проекта, стремится к выбору такого из них, который бы способствовал получению максимального значения внутренней нормы доходности проекта.

Среди основных задач Гарантийного агентства - «покрытие» кредита предпринимателя, проект которого отвечает интересам региона, и содействие своевременному возврату долга и процентов по нему. С этой целью Гарантийное агентство создает гарантийный фонд, пополняя его из взносов от каж-

Рис. 18. Алгоритм функционирования имущественного залогового

фонда города

Совокупная страховая премия по проекту (П):

П = С0-/Ч (7)

где Со - остаточная стоимость реализуемых активов; / - коэффициент невозврата; с1 - чистый риск агентства (имеет расчетное значение, выступает как норматив для руководства и может быть принят единым для всех условий расчета страховой премии).

Еще одним способом привлечения инвестиций в экономику города является концессия, которая представляет собой особую форму предоставления частному.лицу на временной основе права на хозяйственное

использование государственного или муниципального имущества. Главным в этом определении является то, что в концессию передается только государственная и муниципальная собственность, при этом важнейший момент заключается в целевой функции концессий в условиях нехватки у государства ресурсов.

Особенности концессионных проектов включают:

1. Высокая стоимость объектов.

2. Длительные сроки окупаемости и амортизации капитала.

3. Значительные технические, социально-экономические и политические риски.

4. Высокий уровень межведомственности и институциональности (в проектах участвуют, как правило, большое число субъектов хозяйствования из различных отраслей экономики и сфер деятельности, центральных, региональных и местных органов власти и т. д.).

5. Необходимость дополнительных гарантий со стороны государства.

6. Низкая альтернативная ценность инвестиционных активов (высокоспециализированные активы очень сложно переместить в другие проекты, как в рамках этой отрасли, а тем более в другие отрасли).

7. Низкая ликвидность инвестиционных активов в случае расторжения концессионного договора.

Общая схема концессионных отношений представлена на рис. 19.

Рис. 19. Схема концессионных отношений При этом государство:

• перекладывает бремя расходов по инвестированию и содержанию своего имущества на частный сектор;

• пополняет бюджет за счет поступлений концессионных платежей и снимает с себя финансирование государственных объектов;

•решает социально-экономические проблемы (создание дополнительных рабочих мест, смягчение бремени оплаты населением услуг ЖКХ и т. д.).

Объем государственного участия в концессионном проекте, по нашему мнению, должен определяться минимальным уровнем рентабельности капитала компании-концессионера (гга|П):

где /Го(;, /, - прибыль от использования объекта соответственно государства и концессионера;

Кос, У% ~ капитал, вложенный в проект соответственно государством и концессионером.

где к- доля прибыли концессионера.

При этом доля государства (города) может выражаться как в финансовых ресурсах, так и в имущественных.

Основные публикации по теме диссертации:

Монографии:

1. Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: проблемы и развитие. - СПб.: СПбГИЭУ, 2004. -14,5 п.л.

2. Смирнова И. В. Особенности системы управления недвижимостью города //Актуальные проблемы экономической теории и практики (коллективная монография под редакцией д.э.н. ЛМЛистова) -СПб.: «Астерион», 2003. - (авт. параграф 4.11) - 0,3 п.л.

3. Смирнова И.В. Финансирование жилищного строительства за счет резервов страховых компаний // Проблемы качества жизни народов России (коллективная монография под редакцией д.э.н. ЛМ.Чистова) - СПб.: Международный фонд истории науки, 2002. (авт. параграф 3.8 ) - 0,2 п.л.

Учебныепособия:

4. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие.- СПб.: СПбГИЭУ, 2003. - 26,3 п.л.

5. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Экономика реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений: Учеб. пособие. - СПб.: СПбГИЭА, 1999. - 5,58 п.л./2,8 п.л.

6. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Сборник задач для студентов дневного и заочного отделений специальности 060811.- СПб.: СПбГИЭА, 1998. - 2,0 п.л.

7. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие по специальности 060811.- СПб.: СПбГИЭА, 1996.- 3 п.л.

(9)

Методическая литература:

8. Смирнова И.В., Васильева Н.В., Бузова И.А. Экономика недвижимости. Методические указания к контрольным работам для студентов дневного и заочного отделений специальности 06.08.00.- СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 2,0 п.л. / 0,5 п.л.

9. Смирнова И.В. Планирование в строительных организациях. Методические указания к курсовому проекту для студентов специальности 060800.- СПб.: СПбГИЭУ, 2001. - 2,3 п.л

10. Смирнова И.В. Управление недвижимостью. Методические указания к контрольным работам для студентов заочного отделения специальности 060811.- СПб.: СПбГИЭА, 1999. -1.0 п.л.

11. Смирнова И.В. Экономика реконструкции зданий и сооружений. Методические указания к контрольным работам для студентов заочного отделения специальности 060811.- СПб.: СПбГИЭА, 1999. - 2,0 п.л.

12. Смирнова И.В. Планирование в строительных организациях: Методические указания к курсовому проекту для специальности 060811. -СПб.: СПбГИЭА, - 1997. - 2,2 пл.

Статьи и доклады, опубликованные автором в научных сборниках и журналах:

1 З.Смирнова И.В. Основные направления развития концессионных отношений в Российской Федерации// Вестник Российского университета дружбы народов. Серия Экономика. Москва.: 2004, №11. - 0,5 п.л.

14. Смирнова И.В. Имущество города как инструмент активизации инвестиционных процессов// Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал. СПб.: 2004, № 3(11).-0,6 п.л.

15. Смирнова И.В. Проблемы управления имуществом Санкт-Петербурга.// Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. - №2(38) 2004.- 0,56 пл.

16. Смирнова И.В., Ветлугин СЮ. Государственная собственность: тип или форма?// Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. - Ученые и специалисты СПб и Лен. Обл. - Петербургскому экономическому форуму 2004 года. СПб.: 2004. - 0,4 п.л./ 0,2 п.л.

17. Смирнова И.В., Ветлугин СЮ. Логистический подход к управлению имуществом города// Логистика: современные тенденции развития: III Международная научно-практическая конференция, 22, 23 апреля 2004 г.: Тез. Докл. / СПб.: СПбГИЭУ, 2004.- 0,4 п.л./ 0,2 п.л.

18. Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: взгляд на концепцию// Оценочные технологии в экономических процессах: III Международная научно-практическая конференция 25, 26 марта 2004 г.,: Тез. докл./ СПб.: СПбГИЭУ, 2004.- 0,3 п.л.

19. Смирнова И.В. Проблемы приватизации в Российской Федерации//

Регион: Политика, Экономика, Социология, № 1,2004. - 0,3 п.л.

20. Смирнова И.В. Управление имуществом города как система// Регион: Политика, Экономика, Социология, № 1,2004.- 0,3 п.л.

21. Смирнова И.В., Ветлугин СЮ. Развитие системы управления государственными унитарными предприятиями города// Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 2(3), 2004 гУ СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 0,7 п.л./0,35 п.л.

22. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Проблемы оценки эффективности управления недвижимостью города/Юценочные технологии в экономических процессах: международная научно-практическая конференция.: Тез. докл./ СПб.: СПбГИЭУ, 2003.- 0,4 п.л./0,2 п.л.

23. Смирнова И.В. Проблемы регулирования рынка недвижимости города// Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. - Ученые и специалисты СПб и Лен. Обл. - Петербургскому экономическому форуму 2003 года. СПб.: 2003. - 0,3 п.л.

24. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Проблемы управления недвижимостью Санкт-Петербурга// Экономика, инвестиции и управление: Сб. науч. тр./ Челябинск: Библиотека Миллера, 2002.- 0,4 п.л./0,2 п.л.

25. Смирнова И.В. Основные направления развития системы управления государственной недвижимостью в Российской Федерации // Экономика, инвестиции и управление: Сб. науч. тр./ Челябинск: Библиотека Миллера, 2002.- 0,3 п.л.

26. Смирнова И.В., Дмитриев В.А. Состояние и основные проблемы управления недвижимостью Санкт-Петербурга// Экономика, инвестиции и управление: Сб. науч. тр./ Челябинск: Библиотека Миллера, 2002. -0,4 п.л./0,2 п.л.

27. Смирнова И.В., Яковлев Ю.В. Особенности системы доверительного управления недвижимостью города// Экономика, инвестиции и управление: Сб. науч. тр.,- Челябинск.: Библиотека Миллера, 2002. - 0,4 п.л./0,2 п.л.

28. Смирнова И.В. Особенности системы управления недвижимостью города// Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. трудов, Мурманск, МИЭП, 2002. - 0,2 п.л.

29. Смирнова И.В. Эффективность управления недвижимостью города// Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. трудов, Мурманск.: МИЭП, 2002. - 0,2 п.л.

30. Смирнова И.В. Маркетинг в системе управления недвижимостью города// Проектное и маркетинговое управление на предприятиях: Сб. науч. тр./СПб.: СПбГИЭУ, 2002.- 0,2 п.л.

31. Смирнова И.В., Степаненко А.Н. Проблемы оценки недвижимости при переходе к единому налогу на недвижимость// Оценочные технологии в экономических процессах: I Международная научно-практическая конференция 7-8 февраля 2002 г.: Тез. докл./ СПб.: СПбГИЭУ, 2002.- 0,4 п.лУ 0,2 пл.

32. Смирнова И.В. Определение экономической ценности земли для расчета земельного налога// Оценочные технологии в экономических

процессах: I Международная научно-практическая конференция 7- 8 февраля 2002 г.: Тез. докл./ СПб.: СП6ТИЭУ, 2002. - 0,2 п.л.

33. Смирнова И.В. Особенности регулирования рынка недвижимости крупного города в современных условиях// Строительный комплекс: экономика, управление и инвестиции. Сб. науч. трудов, Челябинск, ЧПИ, 2001.-0,2 п.л.

34. Смирнова И.В. Особенности регулирования рынка недвижимости города// Экономические проблемы повышения эффективности инвестиционной деятельности в современных условиях. Сб. науч. трудов, СПб, СПбГИЭУ, 2001.- 0,2п.л.

35. Смирнова И.В. Регулирование рынка недвижимости крупного города в современных условиях// Экономические проблемы предприятий строительного комплекса: Сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во ИГЭА, 2001. — 0,2 п.л.

36. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Оценка эффективности развития жилищной сферы //Управление развитием жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений: Сб. науч. тр., - СПб: Экополис, 2000. - 0,5 п.л./0,25 п.л.

37. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Этапы истории оценки жилой недвижимости// Управление развитием жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений: Сб. науч. тр.,- СПб.: Экополис, 2000.-0,5п.л./0,25пл.

38. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Проблемы регулирования рынка недвижимости// Актуальные проблемы экономики, политики и права. Сб. науч. трудов, Мурманск.: МИЭП, 2000. - 0,4 п.л./0,2 п.л.

39. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Факторы, определяющие инвестиционный климат в сфере воспроизводства жилищного фонда// Повышение эффективности функционирования строительного комплекса в современных условиях: Сб. науч. тр., - Спб,: СПбГИЭА, 1998. -0,3 п.л./0,15 п.л.

40. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Анализ и оценка финансового состояния строительного предприятия как условие повышения его конкурентоспособности// Строительное предприятие в системе рыночных отношений: Сб. науч. тр.,- СПб.: СПбГИЭА, 1996. - 0,5 п.лУ 0Д5 пл.

41. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Проблемы учета затрат и результатов хозяйствующего субъекта в условиях рынка// Многофункциональный менеджмент в социально-экономических системах: Сб.науч.тр.,- СПб,: СПбГИЭА, 1996.- 0,2 п.л./0,1 п.л.

42. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования в жилищной сфере// Экономическая политика в области жилищного строительства в условиях рыночных отношений: Сб. науч. тр.,-СПб.: СПбГИЭА, 1994,- 0,5 п.л./0,25 п.л.

43. Смирнова И.В., Бузырев В. В., Оценка недвижимости,

являющейся объектом исторического и культурного наследия// Проблемы реконструкции исторических центров городов России: Тез. докл. конференции 6-9 сентября 1994 г., Нижний Новгород.: 1994. -0,4плУ0,2пл.

44. Смирнова И.В., Бузырев В.В., Коробков М.П. Методы оценки объектов муниципального нежилого фонда в условиях рыночных отношений// Совершенствование управления жилищно-коммунальным хозяйством крупного города в условиях рыночных отношений: Сб. науч. тр.,- СПб.: Оргтехиздат, 1993,- 0,6 пл./0,2 п.л.

45. Смирнова И.В., Ушаков В.Н. Факторы, влияющие на цену муниципальных объектов в условиях приватизации// Совершенствование управления жилищно-коммунальным хозяйством крупного города в условиях рыночных отношений: Сб. науч. тр., - СПб.: Оргтехиздат, 1993. - 0,4 пл./0,2 пл.

46. Смирнова И.В., Вогачев В.Н., Чепаченко Н.В. Формирование рынка ремонтно-эксплуатационных услуг в сфере жилищного фонда города// Проблемы совершенствования организации и управления ремонтно-строительным производством в жилищном хозяйстве: Сб. науч. тр., - СПб.: Оргтехиздат, 1993.- 0,6 п.л./0,2 п.л.

47. Смирнова И.В. Методические основы ценообразования в комплексном жилищно-гражданском строительстве в условиях формирования рыночных отношений (на примере Санкт-Петербурга): Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук,- СПб.: СПбГИЭА, 1993.- 1 п.л.

48. Смирнова И.В., Об учете рыночных факторов при формировании цены на строительную продукцию// Строительный комплекс в системе рыночных отношений: Сб. научн. тр.- СПб.: СПбИЭИ, 1992.- 0,25 п.л.

49. Смирнова И.В., Бузырев В.В Организация жилищно-гражданского строительства в крупном городе в условиях перехода к рыночным отношениям// Реконструкция - Санкт-Петербург 2005: Сб. тез. докл. на международной конференции 5-11 октября 1992 г.-СПб.: ЛИСИ, 1992.- 0,3 п.л./0,15 п.л.

50. Смирнова И.В., Маслова Т.Д. Влияние приватизации жилья на инвестиционный процесс в жилищно-гражданском строительстве// Строительный комплекс в системе рыночных отношений: Сб. науч. тр.-СПб.: ЛИЭИ, 1992. - 0,4 п.л./0,2 п.л.

Подписано в печать Формат 60x84 Уц. Печ. л. о. Тираж 10 экз. Заказ 837

ИзПК СПбГИЭУ. 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

Üí24 12 7

389

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Смирнова, Ирина Викторовна

Введение.

Глава 1. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

1.1. Развитие отношений собственности в Российской Федерации.

1.2. Проблемы и развитие приватизации государственного имущества в Российской Федерации.

1.3. Особенности и проблемы управления имуществом Санкт-Петербурга

Глава 2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА.

2.1. Обоснование необходимости применения системного анализа к управлению недвижимым имуществом города.

2.2. Методологические основы развития системы управления недвижимым имуществом города.

2.3. Принципы и методы управления недвижимым имуществом мегаполиса.

Глава 3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ КРУПНОГО ГОРОДА.

3.1. Методологические основы формирования концепции управления недвижимым имуществом крупного города.

3.2. Развитие системы мониторинга рынка недвижимости крупного города.V.

3.3. Оценка эффективности управления недвижимым имуществом мегаполиса.

Глава 4. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫМИ ВИДАМИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КРУПНОГО ГОРОДА.

4.1. Методические основы управления государственными унитарными предприятиями города.

4.2.Концептуальные основы совершенствования использования зданий и помещений органов власти крупного города.

4.3. Организационно-экономический механизм управления объектами недвижимости коммерческого назначения, принадлежащими городу.

Глава 5. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ГОРОДА КАК ИНСТРУМЕНТ АКТИВИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ.

5.1. Особенности инвестиционной деятельности на современном этапе экономического развития.

5.2. Методические основы формирования и функционирования имущественного залогового фонда города.

5.3. Основные направления развития концессионных отношений в крупном городе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методология управления недвижимым имуществом мегаполиса"

Теоретическое осмысление социально-экономического содержания государственной собственности, принципов ее формирования и развития как института государственного регулирования, выработка принципов и создание условий деятельности государственного и негосударственного секторов, их взаимосвязи - это, на наш взгляд, насущная задача современной экономической науки.

В последние годы в связи с известным снижением роли приватизации в формировании доходов бюджетной системы проблема эффективного управления государственной собственностью становится особенно актуальной. Вместе с тем, реформа управления государственным имуществом не сводится лишь к обеспечению доходов государства за счет неналоговых источников. Применительно к сектору унитарных предприятий на первый план выступает задача более качественного выполнения возложенных на них государственных функций и обеспечения публичных интересов, рационализации и повышения эффективности бюджетной политики.

Управление государственной собственностью в период глобальных преобразований - одна из наиболее сложных и малоразработанных проблем в экономической науке. В наименьшей степени эта проблема исследована применительно к управлению недвижимостью города.

Имущество города является материально-вещественной базой функционирование его экономики, поэтому его эффективное использование должно стать одной из основных задач органов власти города. Однако сегодня в сфере управления собственностью крупных городов и, в частности, недвижимым имуществом, очевидны серьезные проблемы.

Средняя доходность аренды земельных участков, принадлежащих городу, составляла, по нашим расчетам, в 2003 году 0,23% годовых, а доходность предоставления участков под застройку и реконструкцию 6,6% годовых. Особенно неблагополучной является ситуация с управлением государственными унитарными предприятиями (ГУП), которых в Российской Федерации в 2003 году насчитывалось свыше 9000. По мнению специалистов министерства экономического развития РФ, доходность ГУП по планам их экономического развития не превысила 0,1% на вложенный капитал.

Эффективный собственник - участник первоначального этапа капиталистического накопления, когда собственник, предприниматель и менеджер представляли собой единое целое - хозяина. Однако сегодня собственник и предприниматель - субъекты, реализующие различные общественные функции и получающие различные виды дохода. Собственник вкладывает принадлежащее ему имущество (права) в определенное дело и получает доход от собственности. Предприниматель организует бизнес и получает предпринимательскую прибыль (убыток). Собственник несет основные риски, связанные с потерей имущества в результате неудачных решений предпринимателя. Но эффективными или неэффективными бывают не собственники, а предприниматели, а именно, их деятельность.

Повышение эффективности использования недвижимого имущества в интересах развития города * должно быть направлено на получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от использования недвижимости, на расширение налогооблагаемой базы, возрастание объема инвестиций в недвижимость города, рост ценности имущественного комплекса города.

Достижение этих целей возможно на основе развития методов управления и способов распоряжения недвижимостью города, в основе которых лежит предпринимательская деятельность профессиональных участников сферы недвижимости - управляющих компаний, формами сотрудничества которых с собственником - городом должны выступать доверительное управление имуществом и концессия.

Таким образом, выбранная тема диссертации представляется весьма актуальной, а направление и содержание исследования определяется объективной необходимостью комплексного анализа и методического осмысления указанных проблем.

Проблемы, связанные с управлением государственной и муниципальной собственностью, приватизацией, оценкой эффективности инвестиций в недвижимость, предпринимательством в сфере недвижимости на основе развития доверительного управления и концессии являются предметом изучения многих российских и зарубежных ученых. Эти проблемы рассматриваются в трудах таких ученых как И. Ансофф, В. В. Бузырев, С. В. Грибовский, В. В. Григорьев, А. Ф. Колосов, Т. Коупленд, В. И. Кошкин, Д. С. Львов, С. Н. Максимов, Э. Маркварт, А. О'Салливан, С. В. Орлов, П. Д. Половинкин, А. Д. Радыгин, Н. И. Свистунов, И. И. Сигов, Е. И. Тара-севич, Л. М. Чистов, В. М. Шупыро.

Наряду с этим недостаточно разработанными следует считать вопросы методологии управления имуществом крупного города, в том числе на основе применения системного анализа, вопросы оценки эффективности управления имуществом города, управления отдельными видами имущества, в частности, недвижимого в условиях сокращения участия государства в несвойственных для него областях экономики.

Цель диссертационного исследования состоит в развитии методологии управления недвижимым имуществом, являющимся собственностью крупного города.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

1. Исследование методологических аспектов развития отношений собственности в Российской Федерации.

2. Выявление особенностей и проблем управления недвижимым имуществом крупного города на примере Санкт-Петербурга.

3. Разработка методологических основ управления недвижимым имуществом крупного города на основе применения системного анализа.

4. Уточнение принципов и методов управления недвижимым имуществом крупного города.

5. Разработка методологии формирования концепции управления недвижимым имуществом крупного города.

6. Исследование и развитие системы мониторинга рынка недвижимости мегаполиса.

7. Разработка методических основ оценки эффективности управления недвижимым имуществом мегаполиса.

8. Исследование проблем и развитие методических основ управления государственными унитарными предприятиями крупного города.

9. Выявление основных направлений совершенствования использования зданий и помещений органов власти крупного города.

10. Разработка организационно-экономического механизма управления объектами недвижимости нежилого фонда крупного города.

11. Выявление особенностей и проблем инвестиционной деятельности в крупном городе.

12. Разработка методических основ формирования и функционирования имущественного залогового фонда крупного города.

13. Разработка основных направлений развития концессионных отношений в крупном городе.

Объектом исследования является система управления недвижимым имуществом крупного города.

Предметом исследования выступают организационно-экономические отношения по поводу владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом,, являющимся собственностью города.

Теоретической и методической основой исследования является диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы заложена методология системного подхода с использованием метода экономической интерпретации полученных результатов. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам регулирования имущественно-земельных отношений и сферы недвижимости на уровне Российской Федерации и Санкт-Петербурга.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологии управления недвижимым имуществом крупного города и организационно-экономического- механизма повышения эффективности использования недвижимого имущества крупного города.

На защиту выносятся следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:

1. Уточнено содержание понятия «форма собственности», исходя из основополагающих отношений, раскрывающих содержание собственности, - владения, пользования и распоряжения. На этой основе предложена классификация собственности по типам и видам и уточнено определение понятия «государственная собственность».

2. На основе выявленных- особенностей этапов процесса приватизации в Российской Федерации определен и сформулирован макроэкономический критерий рационального соотношения между типами собственности, в основе которого лежит стоимостный подход к управлению собственностью, базирующийся на стремлении к максимизации стоимости совокупной собственности государства (города).

3. Выявлены ключевые проблемы управления недвижимым имуществом крупного города, показана их взаимосвязь и взаимообусловленность, предложена классификация этих проблем по организационно-правовым и экономическим критериям, позволяющая более точно определить и структурировать цели системы управления недвижимым имуществом крупного города.

4. Выявлены типологические признаки и базовые компоненты системы управления недвижимым имуществом мегаполиса, основу механизма которой составляет разработанная целевая модель системы; уточнены принципы управления и предложена классификация специфических (конкретных) функций управления недвижимым имуществом города, базирующаяся на формах собственности.

5. Разработан новый концептуальный методологический подход к управлению недвижимым имуществом мегаполиса, отличительными особенностями которого является рационализация количества объектов недвижимости города по критерию функционально-целевого назначения; разработан и обоснован критериальный показатель целесообразности приватизации объектов собственности города.

6. Предложен показатель оценки стабильности рынка недвижимости, основанный на мониторинговых исследованиях рынка и позволяющий в условиях рыночной неопределенности принимать рациональные управленческих решения по распоряжению недвижимым имуществом города.

7. Предложен и обоснован подход к оценке эффективности управления недвижимым имуществом города, основанный на показателях результативности. Предложен показатель конечного эффекта работы органов управления недвижимостью города, отражающий стоимостный подход к оценке эффективности - увеличение стоимости единицы недвижимости. Разработан метод оценки количественной характеристики вклада целей и задач в достижение генеральной цели управления имуществом города на основе экспертной оценки коэффициентов значимости целей.

8. Выявлены проблемы управления государственными унитарными предприятиями города, вытекающие из особенностей права хозяйственного ведения, и предложены принципы их создания и функционирования, направленные на строгое соответствие целей деятельности унитарных предприятий социально-экономическим целям города и на усиление коллегиальности управления.

9. Раскрыты проблемы содержания и использования зданий и помещений, предназначенных для органов власти города. Обоснована целесообразность привлечения профессиональных управляющих компаний в эту сферу, предложены модели рационализации использования зданий и помещений органов власти на основе использования рыночных механизмов управления административной недвижимостью.

10. Разработана универсальная модель функционирования системы доверительного управления коммерческой недвижимостью города, базирующаяся на научно обоснованных принципах формирования конкурентной среды, пригодная к практическому использованию и позволяющая целенаправленно и эффективно развивать конкурентную среду в имущественной сфере города.

11. Разработан организационно-экономический механизм функционирования имущественного залогового фонда города, позволяющий активизировать инвестиционные процессы в сфере недвижимости путем выполнения фондом функций посредника между владельцами бизнеса и заемных средств, принимая на себя дополнительные функции гаранта, участвуя в процедуре распределения частных инвестиций или средств бюджета.

12. Разработан алгоритм расчета объема участия города в концессионном проекте на основе заданного уровня рентабельности капитала концессионера, направленный на привлечение инвестиций в крупные инфраструктурные объекты города.

Практическая значимость исследования состоит в том, что выводы и предложения, содержащиеся в нем, направлены на решение крупной народнохозяйственной задачи повышения качества жизни граждан в крупном городе на основе развития системы управления и повышения эффективности распоряжения недвижимым имуществом мегаполиса.

Результаты выполненных исследований и предложенные методологические решения могут быть использованы органами власти крупных городов при текущем и стратегическом планировании в сфере управления недвижимым имуществом.

Предложенные рекомендации по управлению различными видами имущества города позволят повысить эффективность владения, пользования и распоряжения ими.

Разработанные подходы и модели привлечения инвестиций в сферу недвижимости на основе формирования имущественного залогового фонда и участия города в концессионных соглашениях позволят активизировать инвестиционные процессы в экономике мегаполиса и будет способствовать росту его валового внутреннего продукта.

Результаты исследования были использованы при разработке концепции управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга, в практической деятельности Комитета по управлению городским имуществом Выборгского района Санкт-Петербурга, докладывались на I (2002 г.), II (2003 г.) и III (2004 г.) международных научно-практических конференциях «Оценочные технологии в экономических процессах». Материалы научной работы нашли применение при разработке и чтении экономических курсов для студентов Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета и при выполнении научно-исследовательских госбюджетных и хоздоговорных работ.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 50 опубликованных работах общим объемом 67 п. л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Смирнова, Ирина Викторовна

Выводы по пятой главе.

1. К наиболее важным характеристикам каждого инвестиционного проекта на территории города, относятся:

- направленность, определяемая целями участников проекта;

- значимость (масштабность), оцениваемая степенью его влияния на социальную обстановку;

- экономическая и коммерческая эффективность проекта, зависящая от содержания и последовательности этапов инвестиционного цикла.

На длительность организационного этапа инвестиционного цикла оказывает влияние состояния инвестиционного климата города, в частности, такие факторы как состояние экономики, законодательная база, возможности для бизнеса, политические риски.

2. Активизация инвестиционных процессов зависит от множества факторов, которые целесообразно разделить на факторы макро-, мезо- и микроуровня. Ведущая роль в успешном совершенствовании механизма финансирования и управления инвестиционной деятельностью должна принадлежать территориальным (региональным) системам, в первую очередь - крупным городам. Поэтому факторы мезоуровня экономики играют ведущую инвестиционную роль в привлечении отечественных и иностранных инвестиций, обеспечивая снижение рисков невозврата капитала и минимальный уровень доходности с помощью института гарантий.

3. В условиях рыночной экономики для успешной работы участников инвестиционной деятельности особую значимость приобретают способы обеспечения исполнения обязательств, которыми являются различные виды гарантий и материальные активы, выделяемые в виде залогов.

Предоставление государственных гарантий, по сравнению с другими формами субсидирования предприятий, имеет два важных достоинства:

- государство получает возможность оказывать поддержку предприятиям без использования бюджетных средств; для предприятий необходимость возврата кредитов становится стимулом к максимально эффективному использованию заемных средств.

4. Функции гаранта при реализации крупных инвестиционных проектов в городе должна выполнять третья сторона — координационный совет, включающий Гарантийное агентство с залоговым фондом, который предназначается для обеспечения исполнения обязательств при получении инвестиций и кредитов как городскими органами исполнительной власти, так и коммерческими структурами, в кредитовании которых заинтересован город.

Залоговый фонд может представлять собой совокупность объектов: городской казны, собственности юридических лиц, городской и муниципальной собственности.

5. Основная цель Гарантийного агентства - способствование максимальной занятости и социальной стабильности на территории города. Косвенные выгоды функционирования агентства заключаются в появлении единого информационного пространства, на котором заемщики, инвесторы, другие финансовые институты, органы государственного управления смогут наладить диалог, снимая значительную долю неопределенности в реализации инвестиционных проектов.

6. Партнерские отношения государства и бизнеса эффективны при реализации инвестиционных проектов, отличающихся высокой стоимостью, длительными сроками окупаемости, необходимостью дополнительных гарантий со стороны государства. В городах к концессионным относятся проекты стоимостью от 50 млн $ и сроком окупаемости от 17 и более лет (стратегические проекты), то есть дороги, мосты, очистные сооружения, крупные спортивные сооружения, объекты коммунального хозяйства.

7. Передача в концессию иностранным компаниям объектов государственной собственности не приводит к потере суверенитета. Они как были, так и остаются в государственной собственности, а лишь на определенный срок передаются во владение и пользование субъектам международного права, которые могут осуществлять хозяйственную деятельность более результативно, чем государство.

В то же время государство должно гарантировать частнопредпринимательскому сектору, который берет на себя бремя расходов по реализации инвестиционного проекта и содержанию объектов государственной собственности, минимальную норму доходности его бизнеса, ограничение вмешательства в его хозяйственную деятельность.

8. Объем государственного участия в концессионном проекте, по нашему мнению, должен определяться минимальным уровнем рентабельности капитала компании-концессионера.

При этом доля государства (города) может выражаться как в финансовых ресурсах, так и в имущественных.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость представляет собой важнейший экономический ресурс общества, эффективное использование которого способствует увеличению доходов бюджетов всех уровней, а следовательно, и улучшению качества жизни граждан.

Мировая практика свидетельствует, что в современную эпоху эффективность экономики в меньшей степени зависит от формы собственности и в большей - от качества управления. Еще Генри Форд подчеркивал, что производительность труда не зависит от форм собственности, а зависит от организации производства.

Государственная власть в сфере недвижимости проявляется в двух аспектах. С одной стороны, органы власти регулируют рыночные процессы в экономике, инициируя и утверждая нормативные и правовые акты. С другой стороны, государство, являясь собственником значительного количества объектов недвижимости различного назначения, должно принимать решения по поводу эффективного владения, пользования и распоряжения ими. При этом роль государства не сводится к наращиванию массы объектов государственной собственности в экономическом пространстве страны.

Сегодня как никогда ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии с которыми те или иные объекты выбираются для осуществления государственного механизма управления и контроля за государственной собственностью.

В последние годы правительство Российской Федерации уделяет много внимания проблемам эффективного управления государственным имуществом. Особое место при этом занимают проблемы распоряжения объектами недвижимости на всех уровнях управления экономикой.

В большинстве городов России система управления недвижимостью проходит стадию формирования, поэтому рассмотрение элементов этой системы, формулировка целей и задач, а также методов и способов их достижения представляются нам чрезвычайно актуальными.

В работе была предпринята попытка, исследовав социально-экономическую природу собственности, специфические формы которой проявляются во владении, пользовании и распоряжении ею, найти инструменты и механизмы, позволяющие государству и, в частности, крупному городу, эффективно управлять принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Для достижения поставленных в диссертации целей был проведен комплексный анализ проблем управления имуществом такого крупного города, как Санкт-Петербург, который выявил необходимость исследования существующей системы управления недвижимостью города и ее развития с использованием инструментов системного подхода.

Применение функционально-целевого анализа в исследованиях позволило выявить и классифицировать общие и специфические функции управления недвижимостью города, что важно для стандартизации процесса управления.

Особое внимание в работе уделено разработке концепции управления недвижимостью мегаполиса, в основе которой лежит идея вывода из сферы влияния города объектов, не связанных с выполнением им властных и регулирующих функций, и рационального соотношения государственной и частной собственности в экономике города.

Управление недвижимостью города сегодня невозможно без всестороннего и систематического анализа рынка недвижимости, поэтому в диссертации были исследованы возможности развития мониторинга рынка недвижимости города и применения показателя оценки состояния рынка в процессе принятия управленческих решений.

Особое внимание уделено также проблемам оценки эффективности управления недвижимостью города как одной из ключевых проблем экономической теории. Рассмотрев в работе существующие методы решения данной проблемы в сфере недвижимости, был предложен подход к оценке эффективности, основанный на показателях результативности работы органов управления имуществом города, а также стоимостный показатель конечного эффекта - изменение стоимости единицы недвижимости, дифференцированный по видам имущества.

Серьезное внимание в работе уделяется вопросам управления государственными унитарными предприятиями. При этом утверждается, что количество ГУП должно быть доведено до минимально необходимого для выполнения городом социально и стратегически важных функций.

Другой важной проблемой сферы управления недвижимостью является содержание и использование зданий и помещений, занятых органами власти города. Решение данной проблемы нам видится в необходимости привлечения к содержанию и эксплуатации этих объектов профессиональных управляющих компаний.

Одной из актуальных сегодня является проблема привлечения инвестиций в основной капитал крупных городов. Способом активизации инвестиционных процессов является использование городом недвижимости в качестве объектов залога возврата заемного капитала.

Другим инструментом привлечения инвестиций и в том числе иностранных является институт концессии. В диссертации рассматриваются возможности развития концессионных отношений в мегаполисе и приводится алгоритм расчета объема участия города в подобных проектах.

Проведенное в диссертационной работе исследование и полученные результаты могут послужить основой для дальнейшей разработки проблем повышения эффективности управления недвижимым имуществом крупного города в направлении рационализации количества объектов, закрепленных в собственности города, развития рыночных механизмов использования и содержания объектов недвижимости, нацеленности органов управления имуществом города на повышение показателей результативности их работы.