Управление качеством жилой среды в программах капитального ремонта объектов недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление качеством жилой среды в программах капитального ремонта объектов недвижимости"

На правах рукописи

Буркеев Данил Оскарович

УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ ЖИЛОЙ СРЕДЫ В ПРОГРАММАХ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ

на соискание ученой степени кандидата экономических наук

005551481

Пенза 2014

005551481

Диссертация выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Казанский государственный архитектурно-строительный университет». Научный руководитель: Романова Анна Ильиннчна

доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой «Экономика и управление в городском хозяйстве» ФГБОУ ВПО «Казанский государственный архитектурно-строительный университет»

Официальные оппоненты: Кабанов Вадим Николаевич,

доктор экономических наук, профессор кафедры «Экономика и управление» НОУ ВПО «Волгоградский институт бизнеса»

Шиндина Татьяна Александровна,

доктор экономических наук, доцент, заведующая кафедрой «Финансовый менеджмент» ФГБОУ ВПО «Южно-Уральский государственный университет» (национальный исследовательский университет)

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Московский государственный

строительный университет» (кафедра «Организация строительства и управление недвижимостью», заведующий кафедрой, доктор экономических наук, профессор Грабовый Пётр Григорьевич)

Защита состоится «21» мая 2014 г. в 10.00 часов на заседании Диссертационного совета ДМ 212.184.03 при ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» по адресу: 400028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28, корп. 3, ауд. 3308.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» и на сайте http://pguas.ru/.

Автореферат разослан « 20 » апреля 2014 г. Ученый секретарь

Диссертационного совета ДМ 212.184.03 _ л

кандидат экономических наук, доцент С.Ш.Левина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Улучшение качества жилой среды является основополагающим фактором поступательного развития общества и страны в целом. Сегодня можно констатировать тенденцию роста объемов вводимого жилья практически во всех регионах страны, однако значительная часть жилищного фонда в городах'страны не удовлетворяет потребности населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства.

В течение длительного времени реализация жилищной политики осуществлялась без учёта проблем людей с ограниченными возможностями здоровья, в результате чего нерешённость вопроса качества жилой среды для значительной доли населения стала общей проблемой большинства российских регионов, в связи с чем капитальный ремонт с расширением модернизационных функций жилищного фонда требует сегодня дополнительных инвестиционных затрат. При эксплуатации объектов недвижимости в течение заданного периода для поддержания достигнутого уровня качества проведенных ремонтных работ требуется разработка и реализация мероприятий, позволяющих не только сохранить фактический уровень качества жилищного фонда, но и сформировать комфортную среду проживания для особых социальных групп - инвалидов и людей с ограниченными возможностями, поскольку повышение эксплуатационных качеств жилой среды является одним из приоритетов жилищной и социальной политики государства. Все это предопределило выбор темы диссертационного исследования, обусловило ее актуальность на современном этапе экономического развития страны.

Степень разработанности проблемы.

Российскими и зарубежными авторами постоянно ведется работа по поиску решения вопроса совершенствования методов и технологий повышения гибкости и прозрачности организационных и экономических структур управления воспроизводством жилищного фонда и капитального ремонта объектов недвижимости.

Вопросам развития и обновления объектов жилищной сферы, решению задач городского регулирования процессов комплексного обновления существующей жилой застройки посвящены работы многих авторов: С.А.Баронина, П.Г.Грабового, Х.М.Гумбы, А.Н.Кирилловой, К.Ю.Кулакова, М.Д.Мироновой^

A.И.Романовой, А.Н.Ряховской, Л.Н.Чернышова, Н.М.Чикишевой,

B.С.Чекалина и др.

Общей теории и методологии качества посвящены труды Ю.П.Адлер,' Г.Г.Азгальдова, В.Г.Версана. В.Н.Войтоловского, А.В.Гличева, Е.А.Горбашко. В.А.Лапидус, В.В.Окрепиловой, А.И.Субетго и др.ученых. Управление качеством в строительстве исследуется в трудах И.Г.Лукмановой.

Качество ремонтных работ, инспектирование инвестиционного процесса и эксплуатации недвижимости исследуются в трудах А.Н.Асаула. О.Э.Бессоновой. В.С.Боголюбова, В.В.Бузырева. Г.М.Загидуллиной, И.Ф.Гареева, И.П.Нужиной, А.Н.Плотникова, А.Б.Петрухина, Т.И.Хаметова и других ученых.

Анализ научной литературы зарубежных авторов показал, что теоретическая база по обеспечению конкурентоспособности и качества продукции и услуг, наиболее полно представлена в трудах М.Портера, Э.Деминга, А.Фейгенбаума, Дж.Джурана.

Не снижая значимость имеющихся работ, отметим недостаточное число исследований по таким важным проблемам функционирования ремонтно-строительного комплекса, как обоснование качественной составляющей ремонтных работ, моделирование стратегических направлений развития строительного комплекса с учетом «доступности среды» для лиц с ограниченными возможностями здоровья. Некоторые проблемы, связанные с обеспечением качества жилой среды при организации и проведении капитального ремонта жилищного фонда, продолжают оставаться малоизученными и дискуссионными. Таким образом, известные к настоящему времени исследования в данной области требуют обновления научной мысли, повышения ее теоретической и практической результативности.

Цель исследования заключается в теоретико-методическом обосновании подходов и практических рекомендаций, обеспечивающих повышение качества жилой среды в программах капитального ремонта объектов недвижимости. Для достижения цели в диссертации поставлены и решены следующие задачи:

- исследована функциональная роль жилой среды как экономического блага населения;

- сформулирована проблема обеспечения доступности жилой среды для лиц с ограниченными возможностями здоровья;

- систематизированы критерии для оценки качества жилой среды;

- предложена модель совершенствования системы контроля качества жилой среды в программах капитального ремонта жилищного фонда;

- разработан механизм распределения ресурсов, повышающий контролируемость качества производимых ремонтных работ;

- сформулированы конкурентные преимущества ремонтно-строительного

предприятия;

- разработан организационно-экономический механизм управления капитальным-ремонтом объектов недвижимости, обеспечивающий качественные условия проживания для всех категорий граждан.

Предметом исследования являются экономические, организационные и социальные отношения, возникающие при реализации программ капитального ремонта объектов недвижимости в условиях управления качеством жилой среды.

Объект исследования - капитальный ремонт объектов недвижимости в процессе государственного программно-целевого регулирования качества и доступности жилой среды, в том числе для лиц с ограниченными возможностями здоровья.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования базируется на необходимости переосмысления экономической сущности процессов управления качеством и доступностью жилой среды, и разработки новых подходов к нему на основе изучения существующего зарубежного и отечественного опыта, а также органи-

зационно-экономических механизмов практической реализации программ капитального ремонта объектов недвижимости.

Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования.

Методологической основой исследования явились работы отечественных и зарубежных авторов по развитию механизма инвестирования ремонтно-строительного и жилищно-коммунального комплексов, по вопросам совершенствования методов воспроизводства жилищного фонда; фундаментальные и прикладные исследования, посвященные методическим положениям управления капитальным ремонтом в целом, и, в частности, вопросам управления качеством, с использованием методов математического, структурного, технико-экономического, логического анализа в рамках системного подхода. Методическая схема представлена на рис. 1.

Теоретической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных специалистов, развивающих концепции качества работ по капитальному ремонту объектов недвижимости, представленные в экономической литературе и официальных источниках, методическая документация по вопросам проведения капитального ремонта жилищного фонда.

Эмпирическую базу исследования составили результаты прикладных, фундаментальных исследований, статистические, экономические и аналитические отчеты, законы РФ, муниципальные акты и распоряжения, методические и справочные материалы; нормативно-методические и правовые документы органов управления Российской Федерации и Республики Татарстан.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании организационно-экономического механизма повышения качества жилой среды при реализации программ капитального ремонта объектов недвижимости, с расширением модернизационных функций жилищного фонда.

В результате исследований автором получены следующие основные теоретические и научно-практические результаты:

1. Дополнено определение категории «качество жилой среды», учитывающее, в отличие от существующих понятий, доступность среды для людей с ограниченными возможностями здоровья, позволяющее расширить привычные границы идентификации качества ремонтных работ в целом, и способствующее формированию обновленного понятия «управление качеством жилой среды».

2. Предложена методика оценки качества жилой среды за счет проведения капитального ремонта жилищного фонда, и учитывающая, в отличие от имеющихся методов расчета, реализацию мероприятий по обеспечению доступности жилой среды.

3. Предложена модель управления качеством жилой среды в программах капитального ремонта объектов недвижимости, основанная на внедрении схемы самоуправления собственников в процесс капитального ремонта объекта недвижимости.

4. Обоснован и реализован авторский подход к рационализации процесса управления качеством ремонта объектов недвижимости, основанный на использовании современных технологий глобальной сети Интернет.

5. Реализован организационно-экономический механизм программно-целевого планирования капитального ремонта объектов жилищного фонда, обеспечивающий качественные условия проживания для всех категорий граждан.

Обоснованность и достоверность результатов исследования.

Обоснованность результатов подтверждена теорией экономического исследования методов и на\ чных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой гипотезы, что подтверждается апробацией результатов исследования.

Достоверность результатов обусловлена применением современных методик. инструментов получения, обобщения, переработки официальной статистики, экспертных отчетов, авторских наблюдений и вычислений.

Теоретическая н практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость исследования заключается в разработке методических основ и оптимизации существующих мероприятий по повышению качества жилой среды в программно-целевом управлении процессом капитального ремонта с расширением модернизационных функций жилищного фонда, в том числе посредством учета потребностей людей с ограниченными возможностями здоровья.

Практическая значимость исследования заключается в повышении точности количественной оценки качества жилой среды при организации и проведении капитального ремонта объектов недвижимости, что может быть использовано в обосновании целевых программ повышения эксплуатационных характеристик жилищного фонда региона.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют области исследований Паспорта специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством»: экономика, организация, управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»: 1.3.65. Развитие методологии управления качеством и конкурентоспособностью строительной продукции; 1.3.72. Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство).

Апробация и реализация результатов исследования.

Основные положения диссертации докладывались и были одобрены на республиканских научных конференциях (Казань, 2011-2014гг.), на конференции «Наука и общество» (г.Донецк, 2014г.), «Актуальные проблемы молодой науки и практики» (г.Волгоград, 2013г.).

Реализация результатов исследования. Разработанные принципы повышения качества ремонтных работ и развития конкурентоспособности ремонтных предприятий апробированы в практической деятельности подразделений власти, курирующих ЖКХ, и организациях, работающих в сфере строительства и ЖКХ г. Казань и Республики Татарстан: Министерство строительства, архитектуры. и жилищно-коммунального хозяйства РТ, МКУ «Управление капитального строительства и реконструкции Исполнительного комитета муници-

пального образования г.Казани», УК «Солнечный город», ООО УК «Райжил-управление Советского района».

Рис. 1. Методическая схема диссертационного исследования Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 13 научных работах (все по теме диссертационного исследования) общим объемом 13,5 п.л. (лично соискателя 6,5 пл.), 4 из них опубликованы в изданиях перечня ВАК РФ (общий объем составляет 3,2 п.л., из них авторский объем - 3 пл.). Автор участвовал в подготовке коллективной монографии по теме диссертации («Совершенствование процесса стандартизации строительных работ и ремонтных услуг для устойчивого развития региональной жилищной политики»).

Структура, объем н краткое содержание работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка (174 наименований), двух приложений (10 стр.), содержит 159 стр. основного текста, 13 таблиц, 26 рисунков.

Во введении обоснована актуальность, степень разработанности, цель, задачи, предмет, объект, методы и результаты исследования.

В главе 1 «Теоретические подходы к обеспечению качества жилой среды» исследована функциональная роль жилой среды как экономического блага населения, дана авторская трактовка сущностной характеристики научных категорий доступности и качества жилой среды, исследована институциональная среда, обуславливающая необходимость совершенствования системы контроля качества ремонтных работ.

В главе 2 «Анализ институциональной среды, влияющей на обеспечение качественного ремонта жилищного фонда» выполнен критический анализ инвестиционных проблем воспроизводства жилищного фонда с учетом доступности жилой среды и программах капитального ремонта недвижимости; обоснованы предпосылки комплексного решения проблем проведения качественного капитального ремонта жилищного фонда города; систематизированы институциональные основы формирования конкурентоспособности ремонтных предприятий, задействованных в реализации программ капитального ремонта.

В главе 3 «Обоснование и реализация мер по управлению качеством жилой среды в программах капитального ремонта объектов недвижимости» предложен и апробирован метод расчета показателей качества жилой среды при проведении капитального ремонта, обосновано применение перспективных технологий контроля качества ремонтных работ; разработан организационно-экономический механизм управления капитальным ремонтом объектов недвижимости с учетом «доступности» жилой среды для людей с ограниченными возможностями здоровья.

Научные результаты, выносимые на защиту:

1. Обновленное понятие «качество жилой среды», учитывающее совмещение капитального ремонта и отдельных составляющих модернизации жилищного фонда.

2. Методика оценки качества жилой среды при организации и проведении капитального ремонта жилищного фонда, обеспечивающая реализацию мероприятий по обеспечению доступности жилой среды.

3. Организационная модель системы контроля результатов капитального ремонта объектов недвижимости.

4. Авторский подход к рационализации процесса управления качеством капитального ремонта объектов недвижимости, основанный на использовании современных технологий глобальной сети Интернет, и позволяющий обосновать конкурентные преимущества ремонтно-строительных предприятий.

5. Организационно-экономический механизм управления капитальным ремонтом с элементами расширения модернизационных функций жилищного фонда.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Обновленное понятие «качество жилой среды», учитывающее совмещение капитального ремонта и отдельных составляющих модернизации жилищного фонда.

Качество жилой среды определяет социально-экономическое развитие общества на всех уровнях в масштабе страны. Основным критерием оценки качества жилой среды является обеспечение безопасной, комфортной и доступной среды для всех категорий граждан.

В настоящее время в жилой среде объективно выявляются три основных уровня. На первом уровне жилая среда формируется совокупностью жилых построек - районов, микрорайонов и пр. На втором уровне рассматриваются градостроительные комплексы, в которых реализуются трудовые, рекреационные и потребительские функции населения. На третьем уровне происходит усложнение и дифференциация структу рных элементов жилой среды (к примеру, районов) по их потребительским свойствам. В диссертации оценка качества жилой среды производится на примере многоквартирных домов, зданий общественного назначения и уровня благоустройства городской инфраструктуры.

Управление качеством жилой среды имеет ряд особенностей, таких, как:

- взаимосвязь экономических, технических и социальных характеристик с форматизацией основных подходов к управлению качеством;

- необходимость постоянного совершенствования управленческих механизмов, так как характеристики инфраструктуры жилого помещения меняются и требуется их постоянная корректировка;

- сложность в принятии управленческих решений, в связи с большим количеством собственников в одном объекте жилой среды - многоквартирном доме.

Таким образом, управление качеством жилой среды подразумевает ряд мер по обеспечению и реализации эффективного и безотк.дного функционирования обьекта педв и ж I1 м о ст и. с учетом изменений внешней среды (рис. 2)._

1 Состав категории «управление качеством Ж11ЛОЙ | среды» Техническая составляющая качества жилой среды Экономическая составляющая качества жилой среды Организационная составляющая качества жилой среды

Цели управления | жилой средой Комфортность Безопасность Доступность Повышение качества ! жилой среды

Текущий способ реализации цели управления жилой средой Сохранение эксплуатационных характеристик объекта Ошмонал ьнос управление доходами и расходами и экс плу ата цио н и о й фазе Рациональное 1 использование и 1 распределение прав на объекты недвижимости |

Сохранение долговечности объекта, его эксплуатационных и функциональных характеристик |

Модернизация способа реализации цели управ-1 ления жилой средой Учет проблем людей с ограниченными возможностями здоровья Планирование конкурентных преимуществ, с учетом инновационного развития региона Введение электрон- 1 ной торговой площадки качественных ресурсов

Рис. 2. Состав категории «управление качеством жилой среды»

Особое внимание, по мнению автора, необходимо уделить достижению такой новой цели управления жилой средой, как ее доступность. В диссертации предлагается связывать доступность жилом среды с реализацией условий суще-

ствования людей с ограничениями по здоровью, а не с экономическими возможностями населения по приобретению жилья. Это, однако, не исключает из категории «качество жилой среды» учет прочих критериев оценки ее эксплуатационных качеств.

В соответствии с нормативными документами Российской Федерации в области градостроительной (с 2002 года) и социальной политики (с 1995 года) формирование жилой среды, а именно: планировка и застройка городов, формирование жилых и рекреационных зон, разработка проектных решений на новое строительство и реконструкцию зданий и сооружений, без приспособления к условиям доступности для лиц с ограниченными возможностями здоровья невозможны. При этом действие целевой программы «Доступная среда» распространяется на специализированный жилищный фонд, а также объекты транспортной и социальной инфраструктуры, и в программах капитального ремонта многоквартирных домов и объектов общественного назначения решению данной проблемы не уделяется должного внимания. В связи с этим, реализовать критериальный подход к оценке качества жилой среды в диссертации предлагается на примере проведения работ по капитальному ремонту объектов недвижимости, поскольку именно этот метод является важнейшим в улучшении условий проживания граждан и обеспечении сохранности жилищного фонда.

2. Методика оценки качества жилой среды при организации и проведении капитального ремонта жилищного фонда, обеспечивающая реализацию мероприятий по обеспечению доступности жилой среды.

Для оценки качества жилой среды, обеспеченного капитальным ремонтом с расширением его модернизационных функций, и определения степени повышения его эксплуатационных качеств объектов недвижимости, в диссертации систематизирован следующий набор критериев (табл. 1), имеющих, по экспертному мнению, наибольшее значение при расчете количественного показателя качества жилой среды. Основные критерии оценки качества жилой среды объединены в четыре функциональных блока: безопасность, комфортность, рациональность и доступность (авторский подход). Автором предлагается балльная оценка по каждому функциональному блоку с максимально возможным количеством баллов в каждом блоке - 100.

Тогда интегральный показатель качества жилой среды по /'-му блоку (/,) можно представить как:

1,'Ь, (!)

У-1

где /. - балльная оценка уровня качества жилой среды в соответствующем

функциональном блоке;

] - номер критерия оценки качества жилой среды в соответствующем функциональном блоке.

Величину уровня оценки качества жилой среды можно дифференцировать в границах каждого функционального блока (табл. 2), что отражено зонированием в графической модели (профиле качества жилой среды (рис. 6)).

Таблица 1

Основные критерии оценки качества жилой среды_

Функ цио-наль-ный блок Критерии оценки качества жилой среды Максимально возможное количество баллов % от общей суммы баллов

S Продолжительность эксплуатации многоквартирных домов относительно года ввода в эксплуатацию 28 7

X О «3 С о Строгое соблюдение технических норм и правил во время строительства и эксплуатации здания (наличие системы контроля качества ремонтных работ) 24 6

<и Ремонт основных конструктивных элементов здания 24 6

Ремонт внутридомовых инженерных систем здания 24 6

Итого по группе 1Ö0 25

-а Ö Комплекс характеристик, учитывающих гигиену, экологическую обстановку 36 9

в Си о •©< Комплекс характеристик, учитывающих функциональное обеспечение здания и объектов инфраструктуры, эстетическое восприятие и т.д. 32 8

о ы Степень потребности в отделочных и восстановительных работах 32 8

CS Итого по группе 100 25

ja Капитальность многоквартирных жилых домов 25 6,25

5 - Й Уровень физического износа объекта недвижимости 25 6,25

g Й § § Степень энерго- и ресурсосбережения в жилищном фонде 25 6,25

0, Уровень морального износа объекта недвижимости 25 6,25

Итого по группе 100 25

Степень адаптации объектов недвижимости к условиям «безбарьерной среды жизнедеятельности» 36 9

i g о к 3 О Уровень поддержи! собственниками помещений решения об обеспечении «безбарьерной среды жизнедеятельности» 32 8

№ Степень привлечения дополнительных источников финансирования доступной среды при реализации ремонтных программ 32 8

Итого по группе 100 25

Всего 400 100

Таблица 2

Уровни качества жилой среды

Оценка качества жилой среды по блоку критериев Показатель качества, баллы

Высокий (IV) 75-100

Средний (III) 50-74

Удовлетворительный (II) 25-49

Низкий (I) 0-24

Графическая модель оценки качества жилой среды позволит определить критический (низкий и ниже среднего) уровень эксплуатационных характеристик жилищного фонда и необходимость корректировки процесса управления

ремонтно-строительными предприятиями, на основе вариативности ресурсов и экономико-математического моделирования результатов капитального ремонта объектов недвижимости.

3. Организационная модель системы контроля результатов капитального ремонта объектов недвижимости.

Проанализировав инвестиционные проблемы воспроизводства жилого фонда, можно сделать вывод о том что, несмотря на наличие множества федеральных, региональных и муниципальных программ, результативность процесса капитального ремонта, воспроизводства и реконструкции жилого фонда в нашей стране нарушена в значительной степени, что не позволяет существенно снизить долю ветхого и аварийного жилья, в связи с чем возрастает актуальность повышения качества жилой среды посредством капитального ремонта. Автором проанализирована в диссертации институциональная среда, обуславливающая необходимость совершенствования системы контроля качества ремонтных работ, для совершенствования которой требуется формирование портфеля различных (по уровню физического и морального износа) объектов недвижимости, с возможностью последующей диверсификации этого портфеля для повышения интегрального показателя качества жилой среды.

После реформирования системы ЖКХ в соответствии с нормативно-правовыми актами РФ, ответственность за контроль качества жилищного фонда возложена как на потребителя, так и на государство, ввиду высокой социальной значимости жилищной проблемы и принятого закона №271-ФЗ. В связи с этим, в диссертации предлагается модель системы контроля результатов капитального ремонта МКД на основе расширения участия собственников на всех этапах ремонтных работ (рис. 3), на примере города Казань (Республика Татарстан). Поскольку и управляющие компании, и собственники МКД заинтересованы в повышении качественной составляющей проведения капитального ремонта, в процессе его осуществления необходимо реализовать систему прямой и обратной связи, и в предлагаемой автором схеме собственники МКД принимают паритетное участие с контрагентами на всех этапах производственного цикла капитального ремонта. Процесс контролируется на различных уровнях управленческой системы, постадийно: от формирования источников финансирования до приемки объекта в эксплуатацию и оценки качества жилой среды.

Исполмигальнмй комитат Муниципального образования

Формирование обммм и источников финансирования пролрамиы

Срадстаа Фонда ЖКХ

Министерство втроитальстаа, архитектуры и жмлищно* коммунального хозяйства

ГОС ЗАКАЗЧИК

1 1

Средства МО

Основание Оля т^/вла капитального ремонта Процесс о с у щлстмлтни я мтпиттльноео ремонте

Оп«ратианоа рааширолании

праао аостула контроль

Управляющая компания

(ЗАКАЗЧИК)

лобпиеаноа ««то* «ыполнтнныя работ и актоа приаиояной комиссии

I.

м

_г

срабстаа масшпания

Оплата рябот

Электронная торговая площадка

Подрядная организация

Технический надзор

(МУП -СТН")

ОБЪЕКТ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

о

КАЗНАЧЕЙСТВО

(Определяет объем и цалееое напраолъми«

расходов)

1 1

ГИСУ

(Главное имвакггиционно- БАНК

строительное управление)

Выбор подрядной организации

Комиссия по отбору подрядной организации

(Минстрой. ГЖИ. ГИСУ, Администрация, Комитет ЖКХ)

Контроль

(Казанская государственная жилищная инспекция)

Область контроля и оценки качества жилой средь

Безопасность

Комфортность

Рациональность

Доступность

(авторский подход)

Интегральный показатель качества жилой среды

Рис. 3. Организационная модель системы контроля результатов капитального ремонта МКД на основе расширения участия

собственников на всех этапах ремонтных работ

Развитие этой схемы автор видит в обновлении действующего организационно-экономического механизма управления капитальным ремонтом с расширением модернизационных функций жилищного фонда, включении нового элемента управления (планирования и контроля качества ремонтных работ), и актуализации решения проблемы доступности жилой среды для людей с ограниченными возможностями здоровья.

4. Авторский подход к рационализации процесса управления качеством капитального ремонта объектов недвижимости, основанный на использовании современных технологий глобальной сети Интернет, и позволяющий обосновать конкурентные преимущества ремонтно-строительных предприятий.

Правильный выбор ремонтно-строительного предприятия на основе реальной оценки его производственного потенциала - это первый важный шаг к исключению брака, недоделок, низкого качества и срыва установленных сроков производства капитального ремонта многоквартирных домов. В связи с этим, автором предлагается ввести новый элемент организационно-экономического механизма проведения качественного капитального ремонта - электронную торговую площадку (ЭТП), которая, в отличие от действующей Электронной товарно-информационной системы Республики Татарстан (ЭТИС РТ), и подобных систем в Российской Федерации, имеет расширенный доступ для всех пользователей: как крупных муниципальных заказчиков, так и частных инвесторов, и позволяет приобретать качественные ресурсы по оптимальной цене. Организационно-экономическая суть данного инструмента - в эффективности мониторинга программ капитального ремонта, при объективной проверке наличия всех необходимых сертификатов, патентов, и другой документации, сборе отзывов о результатах ремонтных работ, сравнении представленной производителем цены со среднерыночной и формировании конкурентных преимуществ ремонтно-строительных предприятий по итогам автоматически рассчитываемого системой рейтинга. Достоинства данного управленческого инструмента:

- информационная открытость (условия поставки, характеристики товара, качественные и эксплуатационные показатели товара, а также данные об организациях находятся в открытом доступе, что позволяет производить мониторинг из любой точки мира, экономит средства и время);

- конкурентоспособность (алгоритм ЭТП позволяет быстро и эффективно произвести подбор материала, организаций поставщиков работ и услуг, что дает возможность создания условий честной конкуренции, обеспечивает честность процесса продажи);

- экономичность (получив доступ к электронной торговой площадке, предприятие попадает в информационное пространство, зарабатывая рейтинг, при этом очевидна значительная экономия средств на рекламных услугах);

- мотивация (работа посредством ЭТП позволяет вести поиск качественных товаров и услуг, надежных поставщиков материалов и оборудования, получать доступ к рейтингу конкурентных предприятий, повышая собственную мотивацию к совершенствованию системы управления качеством работ, что, в итоге, предопределяет повышение инновационности и конкурентоспособности ремонтно-

14

строительных предприятий);

- правовая защищенность (при использовании сертифицированных средств криптографической защиты информации (электронная цифровая подпись) возможно ведение безопасного документооборота, ускоряющего процесс поэтапного согласования выполненных работ и представления документации, что значительно ускоряет процессы подготовки, предоставления, согласования и подписания документации).

Единая система информации о качестве ресурсов для капитального ремонта, интегрированная в электронную торговую площадку, обеспечит;

- вариативность выбора подрядчика и поставщика ресурсов для выполнения капитального ремонта при сохранении эксплуатационных характеристик жилищного фонда;

- стимулирование ремонтных предприятий к внедрению и совершенствованию системы управления и контроля качества ремонтных работ;

- прозрачность и контролируемость для заказчика всего процесса выполнения работ по капитальному ремонту: на электронной площадке будет выставлен проект производства работ, все данные по ресурсам на каждом этапе работ, прочая документация. Заказчик получает возможность поэтапно проверять объем поставок материалов на объект, согласовывая каждый пункт посредством электронной площадки. Необходимо отметить, что все необходимые сертификаты на продукцию также предлагается разместить на электронной площадке. За некачественное выполнение работ по капитальному ремонту, обусловленное негативными отзывами потребителей, в алгоритме электронной торговой площадки предусмотрены штрафные санкции. Для ускорения работ возможно применение безналичной системы оплаты. Защита данных в таком случае осуществляется посредством применения электронной цифровой подписи и систем верификации банков.

В алгоритме электронной торговой площадки автором предлагается ввести электронную систему согласования используемых ресурсов, при условии наличия всех соответствующих сертификатов качества РФ, а также соответствия международным нормам ISO, что, в свою очередь, позволит повысить конкурентные преимущества ремонтно-строительных предприятий, с учетом технических, организационных и экономических характеристик качества ремонтных работ. В диссертации данная зависимость показана в виде «пирамиды конкурентных преимуществ» ремонтно-строительного предприятия (рис.4). Обеспечение конкурентных преимуществ ремонтно-строительного предприятия, с учетом всех приведенных факторов, в условиях интернетизации и мобильности производства, может быть обеспечено принципиально новыми технологиями управления.

Таким образом, предложен обновленный механизм управления качеством жилой среды, упрощающий контроль службы заказчика и инвестора за ходом капитального ремонта объекта недвижимости и сопутствующими материальными затратами, улучшающий эксплуатационные характеристики жилищного фонда. Перспективой можно считать создание (по этой же схеме) электронной площадки качественных кадровых ресурсов.

Рис.4. Пирамида конкурентных преимуществ ремонтно-строительного предприятия

5. Организационно-экономический механизм управления капитальным ремонтом с элементами расширения модернизационных функцнй жилищного фонда.

Эффективным решением проблемы повышения качества жилой среды при реализации ремонтных работ может стать оптимизация существующего организационно-экономического механизма, обеспечивающего экономические, технические и организационные составляющие качества жилой среды и расширяющего модернизационные функции жилищного фонда в целом (рис.5). В предлагаемом автором механизме блок 1 (Планирование) определяется формирование баз данных, сбор и систематизация информации, подбор основных трудовых и материальных ресурсов на электронной торговой площадке службой инвестора, заказчика. На электронной торговой площадке заключаются договора между подрядчиком и поставщиком на поставку материалов, активируется механизм поэтапного согласования, рассчитываются затраты на обеспечение доступности, определяется степень износа здания и механизмы финансирования. В блоке 2 (Обеспечение и управление) разрабатываются проекты производства работ с учетом доступности жилой среды, приобретаются необходимые материальные и трудовые ресурсы при помощи электронной торговой площадки, производится входной контроль качества ресурсов и качества производства самих ремонтных работ.

БЛОК 1. Плз нироезчие

Анализ текущего состояния объекта недвижимости: - Тип »дан** ♦ Год постройки; площадь, объемы работ и др. Определение культурной и исторической ценности объекта

5 Определение Определение физического Г~ ^программы Г" > и моральногоЧ'Ъг проведения износа

от 40-60% -от 6060% -

работ

текущий, выборочный

* капитальный ремонт

* капитальный ремонт

* реконструкция или снос

Выбор источника финансирования:

•фонд капитального ремонта; • бюджетные

сеедстм; • привлечение ервдета собственник«

Подготовка и утверждение и издание документов для капитального ремонта, обеспечение ими структурных подразделений» с учетом программы доступности, корректировка при необходимости

Составление плана

ОРГЩИНЦМОИИО' технических мероприятий

ремонтных работ, е доступности

Формирование фонда капитального ремонта и реконструкции:

- »собственные силы УК,

ТСЖ;

- -»из фонда капитального

ремонта;

тт

Мониторинг и подбор оптимального предложения на *ле строи мой торговой

Внутренний аудит ремонтно-строительной

О

Определенна

ренонтно* строительной подрядной организация

11

Расчет рейтинг» ремонтной организации

Поэтапный мониторинг

качества работ по капитальному ремонту

11

качестве выполняемых ремонтных работ, проверке соответствия ресурсов, документации и видов

характеристикам

строиггтльноО подрядной сраамизаиии

Л

СОБСТВЕННИК МКД

Контроль прочосол «ялитальмого ромокп»

Пряом работ« меплуатаци»

X X

ш а. о

Р

ш §

о §

12. Ш

-О

Анализ требований и ожиданий потребителя,

подготовка необходимой

документации для капитального ремонта

Планирование производственного процесса капитального ремонта

Разработка документации на ремонтные работы с учетом доступности

Выбор и приобретение необходимых материальных и трудовых ресурсов, входной контроль качества ресурсов

Электронная торговая ппощадка

ЗГЕ

Единая система информации о качества ресурсов для капитального _ремонта_

Поэтапное управление работами по ремонту обмкта недвижимости с обеспечением доступности. Управление услугами субподряда. Выходной контроль качества работ по ремонту посредством ала »стройной торговой площадки

О

Рис. 5. Организационно-экономический механизм управления капитальным ремонтом с элементами расширения модернизационных

функций жилищного фонда

Оба блока нацелены на удовлетворение требований и ожиданий конечного потребителя, и имеют целью обновление жилой среды с учетом доступности.

Апробация авторского механизма была проведена на примере ремонта крытого плавательного бассейна «Акчарлак», построенного в 2010 году в рамках подготовки к проведению XXVII Всемирной летней универсиады 2013 года в г.Казани. На реализацию программы «Доступная среда» на данном объекте в 2011 году было выделено 11314,00 тыс. рублей. Удорожание строительства с учетом «доступности» среды для людей с ограниченными возможностями здоровья составило 2,945% от общей сметной стоимости строительства объекта.

Обобщение проведенных автором расчетов позволило найти среднюю стоимость адаптации объектов жилищного фонда (многоквартирный фонд) и объектов массового пользования (для культуры, спорта, досуга) к условиям доступности жилой среды для людей с ограниченными возможностями здоровья (табл.

3).

Таблица 3

Стоимость адаптации объектов недвижимости города Казань _ к условиям доступности жилой среды_

Объекты Затраты на адапта- Средний Суммарные затра- Планируе-

недвижимости цию 1 объекта, в процент ты на адаптацию мый рост

среднем, млн.руб. удорожа- существующих интеграль-

(переоборудование ния общей объектов недви- ного показа-

лифтов, адаптация сметной жимости к усло- теля качест-

лестничных маршей, стоимости виям доступности ва жилой

устройство пандусов, для людей с огра- среды, %

тактильных плит, по- ниченными воз-

нижение бордюрного можностями здо-

камня и пр. на приле- ровья (прогноз для

гающей территории) города Казани),

млн.руб.

Эксплуатируемый 4,83 "" 2,5%" " 57960 7-10

! жилищный фонд

Объекты массового ~ .......30.07 3% ..... 724,096 9-12

; пользования для

культуры, спорта,

. досуга

Прим. Рассчитано автором для города Казань, с населением 1 млн. 144 тыс. человек, в том числе более 90 тыс. инвалидов (7,9% от общего населения).

В соответствии с проведенным исследованием, сумма затрат на адаптацию объекта недвижимости к условиям доступности жилой среды для людей с ограниченными возможностями здоровья может составлять порядка 2,5 - 3% от стоимости объекта недвижимости. Данная величина будет варьироваться в зависимости от типа объекта недвижимости, конструктивных особенностей, предъявляемых к нему требований и пр.

Расчеты прогнозного уровня интегрального показателя (ИП) качества жилой среды и его графическая интерпретация (профиль показателя качества жилой среды, рис.6), при условии реализации предложенного автором совмещения

капитального ремонта и отдельных составляющих модернизации жилищного фонда, выполнены на примере четырех крупных районов города Казани (рис. 6), с детализацией на примере Приволжского района:

Безопасность

Г I I - низкий показатель качества жилой среды I 1 II - показатель качества жилом среды ниже среднего I I Ш - показатель качества жилой среды средний и выше среднего I I IV - высокий показатель качества жилой среды I I - расчетным показатель качества жилой среды для Приволжского района

Рис.6. Графическая интерпретация показателя качества жилой среды

59,9%

Д=5,6%

|70.5%1

79,3% 85,6%

д=е,9%

Л=3,5%

100%

—| Текущий уровень качества жилой среды ■ — Планируемый уровень качества жилой среды

Рис. 7. Интегральная оценка уровня качества жилой среды по районам г.Казани

Итак, разработанный автором организационно-экономический механизм управления капитальным ремонтом с элементами расширения модернизацион-ных функций жилищного фонда позволит обеспечить объективность информации, прозрачность принимаемых решений, рациональное распределение полномочий, применение новых материалов и оборудования, сокращение времени проведения ремонтных работ, увеличение срока эксплуатации жилищного фонда. повышение интегрального показателя качества жилой среды при обеспечении условий доступности объектов недвижимости для людей с ограниченными возможностями здоровья. Учет качественной составляющей (подбор качественных ресурсов посредством электронной торговой площадки) позволит провести капитальный ремонт быстро и с минимальным удорожанием в связи с реализацией мероприятий по обеспечению доступности жилой среды, при увеличении интегрального показателя качества жилой среды, в среднем, до 10%.

III. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Дополнено определение категории «качество жилой среды» расширением функциональной роли жилья как экономического блага всех категорий населения, в том числе - людей с ограниченными возможностями здоровья. Обоснована необходимость учета потребностей людей с ограниченными возможностями здоровья в понятии «управление качеством жилой среды», что подразумевает совершенствование действующего организационно-экономического механизма проведения капитального ремонта жилищного фонда, корректировку финансовых расчетов его планирования и реализации, и уточнение критериальной системы оценки качества жилой среды.

2. Обновлены критерии оценки качества жилой среды при организации и проведении капитального ремонта жилищного фонда, учитывающие, в отличие от имеющихся методов расчета, реализацию мероприятий по обеспечению доступности жилой среды, и интегрированные в расчете интегрального показателя качества жилой среды.

3. Усовершенствована система контроля результатов капитального ремонта объектов недвижимости; в предлагаемой схеме собственники многоквартирных домов принимают паритетное участие в процессе капитального ремонта, наряду с управляющей компанией и контролирующими органами.

4. Обосновано, что повышение качества жилой среды возможно за счет использования интернетизации и мобильности производства, и может быть обеспечено такой новой технологией управления процессом организации и проведения ремонтных работ, как электронная торговая площадка. В основу предлагаемого алгоритма заложен принцип открытости всем пользователям: как муниципальным заказчикам, так и частным инвесторам, повышающий эффективность постадийного мониторинга программ капитального ремонта, при объективной проверке всех необходимых сертификатов, патентов, и другой документации, сборе отзывов о результатах ремонтных работ, сравнении представленной производителем цены со среднерыночной и формировании конкурентных преиму-

ществ ремонтных предприятий по итогам автоматически рассчитываемого системой рейтинга

5. Предложено, в рамках электронной торговой площадки, создание единой системы информации о качестве ресурсов для капитального ремонта, обеспечивающей фиксированную стоимость материалов в течении длительного времени, возможность формирования смет по актуальным расценкам в рамках электронной торговой площадки, и имеющей перспективы развития до уровня реализации во всех методах воспроизводства жилищного фонда.

6. Построена, с учетом реализации алгоритма электронной торговой площадки, пирамида конкурентных преимуществ ремонтно-строительных предприятий, развивающая технические, организационные и экономические характеристики качества ремонтных работ.

7. Предложен организационно-экономический механизм управления капитальным ремонтом с элементами расширения модернизационных функций жилищного фонда.

Механизм базируется на учете ожиданий и требований потребителя, определяет (исходя из решений собственника) источники финансирования капитального ремонта при текущем уровне физического и морального износа объекта недвижимости, включает новый элемент управления (планирование и контроль качества ремонтных работ посредством электронной торговой площадки), и актуализирует решение проблемы доступности жилой среды для людей с ограниченными возможностями здоровья.

8. Рассчитана сумма затрат на адаптацию объекта недвижимости к условиям доступности жилой среды для людей с ограниченными возможностями здоровья (в среднем 3% от стоимости объекта недвижимости). Данная величина варьируется в зависимости от типа объекта недвижимости, конструктивных особенностей, предъявляемых к нему требований и пр.

9. Рассчитан прогнозный уровень интегрального показателя качества жилой среды, при условии реализации предложенных автором элементов управления капитальным ремонтом жилищного фонда с расширением его модернизационных функций, на примере четырех крупных районов города Казани. Рост интегрального показателя качества жилой среды возможен для Вахитовского района на 5.6%, для Советского района - на 9.6%, для Приволжского района -на 8.9%, для Ново-Савиновского района - на 3.5%.

Разработанные автором инструменты совмещения капитального ремонта и отдельных составляющих модернизации жилищного фонда позволят повысить качество жилой среды с учетом ее доступности для всех категорий граждан, что является действенной мерой реализации социальной направленности экономики.

III. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА Монографии

1. Буркеев Д.О. Совершенствование процесса стандартизации строительных работ и ремонтных услуг для устойчивого развития региональной жилищной политики/ А.Л.Рыков, Р.Р.Мухаррамова, Д.О.Буркеев, А.А.Галлямов, Н.Г.Абдуханова. М.И.Камалетдинов, Н.З.Мухаметова, Т.З.Ажимов// Казань: РЦМИПП, 2013.- 120с. (лично автором - 1,0 п.л.).

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК России

2. Буркеев Д.О. Совершенствование качественной составляющей строительных работ и ремонтных услуг/ А.И.Романова, Д.О. Буркеев// Казань: Известия КГАСУ,- 2014, №1(27).- С.223-229 (лично автором - 0,5 п.л.).

3. Буркеев Д.О. Инвестиционные проблемы воспроизводства жилого фонда/ Д.О. Буркеев// Казань: Известия КГАСУ,- 2013, №1(23).-С.227-234 (1,0 л.л.).

4. Буркеев Д.О. Инвестиционная стратегия развития строительного комплекса: кластерный подход [Электронный ресурс]/ Д.О.Буркеев// Управление экономическими системами: электрон.науч.журн. - 2013,- №11 (59). - № гос.рег.ст. 0421200034. - URL: http:\uecs.mcnip.ru (1,0 п.л.).

5. Буркеев Д.О. Иннополисы как неотъемлемый сектор развития региональной экономики/ Д.О.Буркеев// М.: Креативная экономика. - 2012, №11.- С. 95-99. (0,5 п.л.).

Публикации в материалах конференций и сборниках научных трудов

6. Буркеев Д.О. Исследование деформативных характеристик грунта при повторных статических нагружениях/ Д.М.Нуриева, Д.О.Буркеев// Тезисы докладов бЗей Республиканской научной конференции КГАСУ — Казань, 2011.-С. 144.- 0,15 п.л.

7. Буркеев Д.О. Экспериментальные исследования несущей способности и деформаций армированных грунтовых массивов при циклическом загружении / И.Т.Мирсаяпов, Д.О.Буркеев// Тезисы докладов 64ой Республиканской научной конференции КГАСУ - Казань, 2012. - С.78.- 0,15 пл.

8. Буркеев Д.О. Иннополисы как средство внедрения инноваций в инвестиционно-строительный комплекс/ Д.О.Буркеев// Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования: материалы II Международной научно-практической конференции. — Казань, КГАСУ, 2013. -С.117-122.-0,5 п.л.

9. Буркеев Д.О. Совершенствование научно-технической базы инвестиционно-строительной отрасли региона при помощи высокотехнологических городов-спутников/ Д.О.Буркеев// Актуальные проблемы молодой науки и практики: Сборник научных статей по итогам международной конференции. - Волгоград, 2013. -C.I9-22.- 0,5 п.л.

10. Буркеев Д.О. Совершенствование методов оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда/ Д.О.Буркеев// Тезисы докладов 65ой Республиканской научной конференции КГАСУ - Казань, 2013,- С.228,- 0,15 п.л.

11. Буркеев Д.О. Использование кластерного подхода при формировании системы инвестирования экономической модели капитального ремонта, реконструкции и нового строительства/ Д.О.Буркеев// Тезисы докладов ббой Республиканской научной конференции КГАСУ - Казань. 2014 - С.259. - 0,15 п.л.

12. Буркеев Д.О.. Применение кластерного подхода в качестве модели эффективного распределения инвестиционных средств в строительном производстве/ Д.О.Буркеев, А.И.Романова// Вестник ТИСБИ, 2014. №1, 2014 - С.266-274. - 0.8 п.л. (лично автором 0,5 п.л.).

13. Буркеев Д.О. Инвестиционные проблемы воспроизводства жилого фонда/ Д.О.Буркеев// Сборник трудов по результатам международной конференции «Наука и общество». - Донецк: Научно-информационный центр «Знание», 2014,-С.74-78,-0,4 п.л.

БУРКЕЕВ Даннл Оскарович

УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ ЖИЛОЙ СРЕДЫ В ПРОГРАММАХ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 18.04.14 Формат 60х 84/16 Заказ № 137 Печать ризографическая Усл.-печ. л. 1,0

Тираж 110 экз.__Бумага офсетная № 1 Уч.-изд.л. 1,0

Отпечатано в полиграфическом секторе Издательства КГАСУ. 420043, г. Казань, ул.Зеленая, д. 1.