Управление недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий в условиях госрегулирования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий в условиях госрегулирования"

Хвалёва Наталия Васильевна

На правах рукописи

Управление недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий в условиях госрегулирования

Специальность 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление

предприятиями, отраслями, комплексами-промышленность)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Казань 2004

Работа выполнена на кафедре экономики производства Казанского государственного финансово-экономического института.

Научный руководитель: доктор экономически наук,

профессор

Абдуллина Саре Нури

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор

Банников АндрейИванович кандидат экономических наук, доцент

Каримов Рим Шарифович

Ведущая организация: Чувашский государственный

университет

Защита состоится 30 июня 2004г. в 16 часов на заседании диссертационного совета ДМ212.083.02 при Казанском государственном финансово-экономическом институте по адресу: 420012, Казань, ул. Бутлерова, 4, ауд. 34.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Казанского государственного финансово-экономического института.

Автореферат разослан 30 мая 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н., п р о ф е с

зов К.И.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Система государственного управления недвижимостью разных форм собственности России и регионов в период реформирования экономики в начале 1990-х годов была, по сути, сформирована заново.

Изменение существующих и утверждение новых законодательных и нормативных актов по управлению государственной собственностью и недвижимостью проводилось по аналогии с существующими в развитых странах Запада. Применение зарубежных вариантов в основном проходило без учета реалий российской и региональной действительности.

Прошедшая массовая приватизация в 1990-х годах привела к тому, что ни само государство, ни предприятия, ни население не были готовы к восприятию новой системы управления. Поэтому особенностью государственного управления недвижимостью в переходный период явились постоянные дополнения и изменения к законодательным актам по ряду вопросов, которые долгое время оставались нерешенными из-за отсутствия опыта и неподготовленности многих сфер и структур к новым экономическим условиям.

Явными проявлениями нерешенных проблем управления недвижимостью и собственностью стали спад производства, банкротство и признаки несостоятельности предприятий.

Несмотря на многовековую историю развития экономической мысли по различным аспектам собственности, государственное управление недвижимостью на сегодня является одной из сложных и недостаточно разработанных проблем.

Недвижимость в системе общественных отношений занимает особое место, являясь не только товаром, удовлетворяющим потребности людей, но и капиталом в вещной форме приносящей доход. Она является стратегическим ресурсом, составляет основу национального богатства

страны, следовательно, служит очень важным элементом экономической системы. Как и собственность она предстает в двух ипостасях - владение и управление, хотя основной крен в этом вопросе все годы переходного периода как на федеральном, так и региональном уровнях был направлен на сформирование успешных владельцев (эффективных собственников) и способных поднять экономику страны, региона, города. Однако практика переходного периода показала, что ведущим в системе управления является не тот, кто владеет, а тот кто управляет.

Происходящие изменения в национальном законодательстве лишь частично затронули вопросы государственного управления собственностью, недвижимостью, что мы видим на примере:

1) ежегодных посланий Президента Российской Федерации Федеральному собранию, где Президент указывает на создание системы "...эффективного управления государственными активами, в том числе в сфере использования объектов недвижимости, находящихся в ведении государственных предприятий и учреждений", обеспечивающей значительный рост доходов федерального бюджета, получаемых от использования недвижимости;

2) ежегодно принимаемых на среднесрочную и долгосрочную перспективу программ "Социально-экономического развития Российской Федерации", а также принимаемых в каждом регионе своих концепций управления недвижимостью, где ставится только цель создания системы -управления государственной собственностью и недвижимостью и необходимость определения критериев оценки эффективности управления имущественным комплексом промышленного предприятия. Однако глубинная суть проблем в этих программах не раскрывается. В связи с этим актуальной нам представляется проблема формирования эффективной структуры государственного управления недвижимостью как на предприятиях государственной собственности, так и с долей государственной собственности и других форм, собственности, используемой для промыш-

ленного производства, сдачи в аренду, а также определения системы показателей, определяющих эффективное использование государственной недвижимости на уровне предприятия, отрасли, региона, страны.

Состояние изученности проблемы. В отечественной экономической науке практически нет разработок, в которых бы целенаправленно и комплексно рассматривались вопросы государственного управления недвижимостью, определяющие факторы и системы управления, а также показатели, характеризующие эффективное управление этой недвижимостью.

С ослаблением в переходный период административно-командных мер государства современные экономические условия настоятельно требуют новых подходов к исследованию таких категорий, как государственное управление недвижимостью, эффективное использование всего имущественного комплекса как на федеральном, так и региональном уровнях.

Сложность цели и задач, поставленных в диссертационной работе, в значительной степени определяется недостаточностью фундаментальных исследований, посвященных современным методологическим проблемам экономической эффективности государственного управления недвижимостью во взаимодействии с социально-экономической политикой государства. Современная экономическая наука столкнулась с существенными пробелами в выдвинутой нами проблеме. Показателем современного состояния экономической науки является распространение экономических рычагов далеко за ее пределы. Например, обнаруживается теская связь экономики и права, что и было нами учтено при написании работы на основе теоретического анализа трудов таких зарубежных и отечественных авторов, как А. Смит, Д. Рикардо, Ж. Ш. Сисмонди, К. Маркс, Ф. Энгельс, Д. Кейнс, М. Фридман, П. Фридман, А. Кульман, Дж. Фридман, Ник. Ор-дуэй, Ф. Модильяни, М. Миллер, К. Сио, Д. Стоун, М. Штерн, К. Хитчинг, А. Дайан, Ф. Букерель, Р. Ланкар, А. Хасан-Бек, С. Гольцберг, А. Булатов, Г. Журавлева, В. Горемыкин, С. Гришаев, Н. Щербакова, Л. Белых, Ю.

Симионов, П. Юнацкевич, Н. Петраков, Е Стоянова, А. Шеремет, А. Банников, Г. Савицкая, Л. Ермолович, А. Петров, П Половинкин, Э Крылатых и др.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка концептуальных основ управления недвижимостью промышленных предприятий, определения показателей (критериев) оценки эффективности управления недвижимостью, а также структуры управления государственной недвижимостью, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду, для наиболее эффективного использования недвижимости. Для достижения этой цели в диссертации были поставлены и решаются следующие задачи:

1. Систематизировать теоретические и методологические основы государственного управления недвижимостью, в том числе:

- раскрыть экономическую сущность недвижимости и ее роль в осуществлении предпринимательской деятельности,

- изучить существующие методы государственного управления недвижимостью в промышленности и определить фактор управления недвижимостью промышленных предприятий;

- проанализировать методологические проблемы экономической эффективности государственного управления недвижимостью для получения дополнительных доходов от ее использования.

2. Изучать и систематизировать накопленный опыт организации государственного управления недвижимостью на промышленных предприятиях, в том числе:

- изучить сложившиеся тенденции и проблемы в государственном управлении недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий;

- провести анализ систем управления недвижимостью и определить критерий управления;

- дать предложения по эффективному управлению государственной недвижимостью, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду с построением структуры этого управления.

3. Разработать предложения по повышению эффективности государственного управления недвижимостью (имущественного комплекса) промышленных предприятий, в том числе:

- определить систему основных критериев повышения эффективности управления объектами недвижимости;

- провести экспресс-анализ по предложенным показателям эффективности недвижимости промышленных предприятий Республики Татарстан.

Объектом исследования является система управления недвижимостью промышленных предприятий на федеральном и региональном уровне в ее взаимосвязи с политикой государства.

Предметом исследования явилось управление недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий в условиях госрегулирования.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды зарубежных и отечественных экономистов, источники энциклопедического характера, периодическая литература по широкому кругу вопросов, относящихся к данной теме, а также положения, содержащиеся в ряде официальных документов, связанных с государственным управлением недвижимостью. В работе использованы законы, подзаконные и нормативные акты как на федеральном, так и на республиканском уровнях в части государственного управления недвижимостью.

Информационной базой исследования послужили статистические данные Государственного комитета по статистике Российской Федерации и Республики Татарстан, годовые статистические отчёты промышленных

предприятий Республики Татарстан, а также информация из глобальной компьютерной информационной системы Интернет и Гарант.

Для обоснования выдвигаемых положений по управлению недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий в условиях госрегулирования были использованы следующие общенаучные методы исследования: экономико-статистический, абстрактно-логический, расчётно-конструктивный, системный.

Научная новизна. Основные научные результаты диссертационного исследования следующие:

— предложено экономическую функцию недвижимости рассмотреть с позиций подразделения её на коммерческую, бюджетную и социальную в связи с тем, что недвижимость как имущественный комплекс предприятия в целом, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, осуществляет процесс кругооборота и оборота стоимости, в котором участвуют как работники предприятия (бизнеса), так и государство;

— установлено, что основным фактором управления недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий следует считать экономическую эффективность использования недвижимости, являющейся движущей силой и условием процесса управления;

— обоснован и предложен экономический критерий управления недвижимостью на всех уровнях - добавленная стоимость на основе анализа методологических проблем экономической эффективности государственного управления недвижимостью;

— определены цели и задачи современных систем управления недвижимостью в части их измеримости, эффективности, конкретности объёмов и времени для достижения поставленных целей и задач;

— предложена концептуальная структура управления недвижимо -стью используемой для промышленного производства и сдачи в аренду, способствующая обеспечению максимально возможного повышения до-

ходности объектов государственной недвижимости; наиболее эффективного выполнения государством своих социальных функций в процессе использования государственной недвижимости; стимулирования использования недвижимости для развития конкурентоспособного, реального сектора экономики на базе новых технологий, обеспечения максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

- разработана согласованная система критериев (показателей), в соответствии с которыми возможно эффективное и целесообразное вовлечение максимального количества объектов государственного имущества, предназначенного х сдаче в аренду, в процесс управления и финансовый оборот, планирование и контроль реальных доходов бюджета от аренды и эффективного использования недвижимости промышленных предприятий;

- предложена апробированная методика коэффициентного экспресс-анализа как для предприятий, так и для отрасли, региона, страны, наиболее полно отражающая в целом экономическую сущность использования недвижимости, а также получение бюджетного, социального и коммерческого эффекта от использования недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость. Практическая значимость исследования может быть отнесена к двум уровням экономической системы страны:

во-первых, властным институтам, определяющим основные черты экономической политики использования недвижимости;

во-вторых, хозяйствующим субъектам, а также вышестоящим организациям, решающим проблемы принятия оптимальных решений по использованию закреплённой за хозяйствующим субъектом недвижимости.

В отношении первого отметим, что результаты проведённой работы могут быть использованы при формировании:

- законных и подзаконных актов государственного управления недвижимостью на федеральном и региональном уровнях;

- нормативных актов на стадии инвестирования бюджетных средств в недвижимость;

- оценки эффективности разработки и реализации стратегических планов страны, региона.

На уровне хозяйствующих субъектов, а также их вышестоящих организаций данное исследование позволит решать вопросы:

- оценки эффективности разработки и реализации бизнес-планов и стратегических планов предприятия, отрасли;

- определения эффективности используемой недвижимости, закрепленной за предприятием, отраслью;

- оценки эффективности разработки и реализации предлагаемых к внедрению инвестиционных проектов.

Апробация работы. Основные предложения и рекомендации по совершенствованию системы государственного управления недвижимостью были представлены на научных, всероссийских и международных научно-практических конференциях, проходившим в Казани и Пенза в 2002- 2003 годах и личным участием автора в процессах приватизации и управления имущественным комплексом.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка используемой литературы и приложений. Работа иллюстрирована таблицами, рисунками и формулами.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, определена степень разработанности проблемы, сформулированы цели и задачи исследования, определены объект, предмет и методика исследования, отмечена научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе "Теоретические и методологические основы государственного управления недвижимостью" рассматриваются следующие основные вопросы: сущность, классификация, основные определения недвижимости; государственное управление недвижимостью в промышленности; методологические проблемы экономической эффективности государственного управления недвижимостью.

Проведенное исследование показало, что недвижимость — это многогранная системная экономическая категория собственности. В ней выражается связь социальных и экономических компонентов социально-экономической системы. Экономическое содержание недвижимости всесторонне раскрывается через систему производственных отношений данного экономического строя.

В теоретическом анализе различных классификаций по разным признакам нами установлено, что важнейшей классификационной характеристикой являются функции недвижимости.

Но учитывая, что вопрос понятия недвижимости в экономической литературе недостаточно изучен, а функции недвижимости как экономической категории отнюдь не единственные, считаем, что экономическую функцию недвижимости целесообразно рассмотреть с позиций подразделения ее на коммерческую, бюджетную и социальную в связи с тем, что недвижимость как имущественный комплекс предприятия в целом, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, осуществляет процесс кругооборота и оборота стоимости, в котором участвуют как работники предприятия (бизнеса) так и государство.

Экономическая функция недвижимости подконтрольна государству, поэтому для государственного управления важно определить каналы воздействия применяемых способов и методов, которые подразделяются па прямые и косвенные.

Прямые и косвенные методы относятся к объектам с полной государственной собственностью и с долей государственной собственности

как административно-экономические, а к объектам всех других форм собственности - только косвенные, которые трактуются как меры чисто экономического порядка.

Любые методы государственного управления должны опираться на законы, подзаконные и нормативные акты, в деталях регулирующие не только мелкие хозяйственные вопросы, но и способствующие выполнению государством трех глобальных функций: эффективности, справедливости, стабильности.

Однако существующие системы государственного управления недвижимостью в России и регионах при отсутствии критериев эффективного использования недвижимости, планирования, прогнозирования, инструментария анализа и оценки не решают всей проблемы создания целостной системы государственного управления недвижимостью.

Считаем, что при организации системы государственного управления недвижимостью необходимо четко определить ее факторы, функции управления и ту оргструктуру, которая будет их выполнять.

Учитывая, что в экономической литературе не проработана система государственного управления недвижимостью промышленных предприятий и не определены факторы этого управления, предлагаем, исходя из теории государственного управления и понятия "фактор", считать экономическую эффективность использования недвижимости одним из основных факторов управления недвижимостью промышленных предприятий как движущую силу и условие процесса управления.

Проведенный анализ методологических проблем экономической эффективности государственного управления показал следующее.

Государство как ее субъект не выполняет всю гамму реальных, постоянных функций управления государственной собственностью, прогнозирования, планирования, организации, стимулирования, координации и т.д. Начавшееся интенсивное формирование государственного управления собственностью и недвижимостью носит преимущественно постановоч-

ный характер. Государство не имеет ни четкой научно обоснованной концепции управления процессом её воспроизводства, ни системы организационной инфраструктуры, включающей соответствующие взаимосвязывающие подсистемы федерального, регионального и местного уровней. Такое управление привело к тому, что сейчас практически нет ни одной государственной структуры федерального уровня, которая имела бы действенные рычаги управления государственной собственностью и недвижимостью. В этих условиях "осиротевшим" осталось основное структурное звено госсектора экономики - предприятия.

Свидетельством такого положения явились: спад производства, банкротство и несостоятельность многих предприятий, которые в условиях разрушения советской системы и разгосударствления своевременно не были обеспечены соответствующими условиями эффективного функционирования.

Вопросы формирования системы рационального управления и распоряжения государственной собственностью, а именно недвижимостью, являются приоритетными и весьма важными. В настоящее время недвижимость приобрела форму товара, характеризуется потребительскими свойствами и соответствующей стоимостью.

Эффективное государственное управление недвижимостью является основой для благополучного функционирования как промышленного предприятия, так и региона и страны в целом.

Приходится констатировать, что ни принятые в Российской Федерации и многих регионах Концепции, ни план развития государственного и муниципального секторов экономики пока не решают основной практической задачи - повышения эффективности функционирования государ -ственного сектора экономики, а значит, не соответствуют целям ускоренного развития экономики.

Во второй главе "Анализ организации государственного управления недвижимостью на промышленных предприятиях'' рассматриваются:

состояние государственного управления недвижимостью (имущестен-ным комплексом) промышленных предприятий; анализ систем управления недвижимостью; анализ аренды недвижимости (имущественного комплекса) промышленных нредприятий и пути повышения эффективности использования недвижимости.

Принятые Концепции управления государственным имуществом и недвижимостью и вместе с ними большое количество постановлений как Прапительства Российской Федерации, так и регионов имели постановочный характер. Отсутствие системного подхода к определению эффективное механизма управления предприятиями, включающего механизм взаимодействия между государством как собственником и государственным предприятием как частичным распорядителем и пользователем государственной недвижимостью не позволяет предприятиям использовать незадействованные площади в качестве эффективного инструмента финансового оздоровления.

Большинство российских предприятий используют только 15-35% имеющихся в их распоряжении производственных мощностей. По результатам проведённого нами анализа более половины площадей не используются в производстве на целом ряде социально значимых предприятий республики. В результате эги излишние площади становятся дополнительным фактором финансового нездоровья коллектива и невыполняются как прямые, так и косвенные методы государственного управления.

Таким образом, проведённый нами анализ государственного управления недвижимостью промышленных предприятий показал большое количество проблем. Однако сегодня общей как для ГУПов, так и для ОАО является проблема эффективного использования производственных площадей, без преодоления которой невозможно удвоение ВВП и развитие экономики страны и целом.

Согласно проведенному анализу концепций систем управления недвижимостью можно сделать вывод, что создание систем управления не-

движимостью - важное звено в цепи преобразований, направленных на развитие экономики. Но цель управления недвижимостью в разработанных и принятых в разных регионах сграны системах управления недвижимостью не отвечает необходимым требованиям в пасти измеримости, эффективности, конкретности объемов и времени достижения цели. Такие концепции, методически не обеспеченные, нельзя назвать системой управления недвижимостью. Для этого необходимо разработать согласованную систему показателей, универсальные критерии управления эффективностью, функционирования недвижимости всех типов и чётко разграничить прямые и косвенные меры воздействия на объекты управления.

В экономической теории критерием управления и эффективности функционирования экономики принято считать рост ВВП, в частности на душу населения. Управление государственной собственностью, в том числе и недвижимостью, также необходимо проводить через ВВП, прирост которого связан с созданием добавленной стоимости. То есть экономическим критерием управления недвижимостью на всех уровнях должен быть основной показатель - добавленная стоимость.

Оценкой эффективного управления недвижимостью должен выступить интегральный суммированный показатель - уровень полученной добавленной стоимости в результате производства (использования, применения, коммерческих мероприятий и т.д.)

Относительным показателем эффективности экономики принято считать полученную добавленную стоимость (ВВП) на одного человека.

На уровне управления недвижимостью (имущественным комплексом) предприятия, по нашему мнению, надо иметь аналогичный относительный показатель эффективности — полученная добавленная стоимость в результате использования или проведения каких-либо управленческих мероприятий отнесённых к какой-либо единице сравнения (человек, площадь, капитал и т.д.). Также необходимо для определения эффективности

управления всех типов недвижимости найти общий для любой недвижимости показатель сравнения (площадь, объем, стоимость).

Наибольшее распространение в использовании недвижимости промышленных предприятий получила сдача их в аренду. Передача государственных объектов недвижимости в аренду рассматривается как возобновляемый источник дохода государства.

В результате анализа аренды недвижимости (имущественного комплекса) промышленных предприятий Казани установлена высокая доля недвижимого имущества, сдаваемого в аренду по ставкам ниже рыночных. Это объясняется предоставлением целого ряда не до конца обоснованных льгот по арендной плате, отсутствием гибкости во взаимодейст-

1

вии с арендаторами, неадекватным проведением маркетинговых и сервисных сопровождений. Такое управление наносит ущерб зданиям и сооружениям, снижает возможности страны по воспроизводству и формированию доходной части бюджетов республики, городов и предприятий. Размер арендной платы должен обеспечить возмещение затрат на воспроизводство, содержание объектов недвижимости и получение собственником чистого дохода от объекта аренды.

Государственная недвижимость в России и Республике Татарстан сдаётся в аренду в соответствии с Положениями о порядке сдачи в аренду по административно утвержденным методикам, которые ежегодно корректируются, но не отражают и не могут отражать реальную стоимость объекта и рыночную стоимость аренды, что является сегодня одной из причин невозможности объективно определить "отдачу" от имущественного комплекса предприятий.

Количество государственного имущества столь значительно, что им попросту невозможно эффективно управлять из центра. Представляется необходимым разделить функции государства и управляющих государственной собственностью предприятий. За государством, на наш взгляд, должны быть закреплены основные права и обязанности по отношению к

государственному имуществу: обеспечение полной и своевременной инвентаризации государственного имущества и ведение его реестра; определение кадастровой стоимости аренды или минимальной добавленной стоимости для данного ГУПа; определение для каждой отрасли, предприятия нормативного или минимального уровня показателя эффективности недвижимости на основе кадастровой стоимости аренды недвижимости; обеспечение оптимальности управленческих решений по распоряжению имуществом (соблюдение взвешенного баланса социальных, фискальных и инвестиционных целей), в том числе при его отчуждении, передаче в пользование или доверительное управление и т.д.; обеспечение контроля над деятельностью государственных унитарных предприятий, привлекаемых в качестве управляющих государственной собственностью; совершенствование методологии определения размера взимаемых с государственных унитарных предприятий платежей от использования ими имущества путем создания арендной базы и коэффициента эффективности недвижимости; заключение договоров с государственными унитарными предприятиями.

Существенными в управлении являются основные принципы, заложенные в основу методологического подхода для определения коэффициента эффективности использования недвижимости и взаимоотношений предприятий с госорганом.

Во-первых, госорган устанавливает предприятию нормативный коэффициент эффективного использования недвижимости, исходя из кадастровой стоимости аренды недвижимости и состояния рынка товаров и услуг данной отрасли (например, упали мировые цены на нефть, а, соответственно, и добавленная стоимость).

Во-вторых, промышленное предприятие обязано ежеквартально (ежегодно) отчитываться перед госорганом об эффективном использовании недвижимости, закрепленной за ним согласно договору, хозяйственного или оперативного управления.

Именно такую структуру управления государственной недвижимостью, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду, с подразделением на высший и низший уровни власти, мы предлагаем на рис. 1.

Рис I. Структура управления государственной недвижимости промышленных предприятий

Считаем, что данная структура управления недвижимостью, введенная в концепцию, должна обеспечить достижение следующих главных целей;

— максимально возможное повышение доходности объектов государственной недвижимости;

— наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования государственной недвижимости;

— стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости и т д.

В третьей главе "Предложения по повышению эффективности государственного управления недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий" предложены основные критерии повышения эффективности управления объектами недвижимости и проведено апробирование данных критериев на примере промышленных предприятий Республики Татарстан.

Существующая в настоящее время теория и практика определения показателей эффективности использования основных фондов: фондоотдачи, фондоемкости, рентабельности фондов, фондовооруженности, съема (выпуска) продукции с 1 кв. м производственной площади, не в полной мере отражают использование основных фондов в исследуемый период времени (месяц, квартал, год), так как до настоящего времени ни в теоретическом, ни в практическом плане не решен вопрос, какую стоимость основных фондов брать в расчет (первоначальную, восстановительную или остаточную). Кроме того, в расчете показателей эффективного функционирования основных фондов промышленного предприятия учитывается выпуск продукции или объем реализованной продукции, который содержит затраты чужого овеществленного труда (за исключением амортизации): материалы, сырье, топливо, энергия, услуги сторонних организаций, в создании которых анализируемые основные фонды промышленного предприятия не принимали участия, следовательно, должны быть исключены из расчета показателей эффективного использования основных фондов данного, анализируемого предприятия.

В то же время такие показатели, как фондоотдача, фондоемкость, рентабельность фондов, съем (выпуск) продукции с 1 кв. м производственной площади не учитывают жизненный цикл (срок полезного использования) основных фондов промышленных предприятий, так в расчет показателей одновременно входит стоимость различных основных фондов с большим диапазоном срока жизни объекта.

Таким образом, мы видим, что в настоящее время имеющийся инструментарий коэффициентов и показателей не в полной мере отражает экономическую сущность использования основных фондов предприятий, а показателей эффективного использования недвижимости ещё меньше.

Если мы обратимся к зарубежной экономике, то наиболее интересными показателями эффективного использования основных фондов на наш взгляд являются применяемые на японских предприятиях следующие показатели: добавленная стоимость/общие активы; добавленная стоимость/основные (постоянные) активы; добавленная стоимость/количество работников. Адаптация этого опыта к российским условиям позволила нам сформулировать свою идею.

Эффективное использование недвижимости способствует увеличению поступающего в распоряжение общества валового внутреннего продукта (добавленной стоимости предприятия) в расчете на потребленную стоимость ее основных активов (амортизацию недвижимости (имущественного комплекса)), который затем делится между работниками предприятия, бюджетами разных уровней, обществом и пр. В связи с этим для анализа эффективности использования недвижимости, к которой согласно статье 132 ГК отнесено "предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности предлагается система показателей, показанная на рис. 2.

Общая (экономическая) эффективность использования недвижимости (Козий) отражает наиболее полно экономическую сущность ис-

Показатель общей (экономической) эффективности использования недвижимости

Козин = ДС Ам(ва)

Показатель социальной эффективности использования недвижимости Показатель бюджетной эффективности использования-недвижимости Показатель коммерческой эффективности использования недвижимости

Ксэик = ОТ Ам(ва) К6эвн-Н : Ам(ва) Юсэин * П: Ам(и)

Рис. 2. Схема по системе показателей экономической функции недвижимости

пользования недвижимости и определяется отношением добавленой стоимости (ДС) за определённый период к амортизации недвижимости, (потреблённой при производстве товаров, услуг и т.д.) (Лм(ва)).

Социальная эффективность использования недвижимости характеризует социальные блага, складывающиеся из оплаты труд и поступлений в социальные фонды, образующиеся в результате использования потребленной стоимости недвижимости и определяется отношением оплаты труда с единым социальным налогом (ОТ) к амортизации недвижимости (Ам(ва) ).

Бюджетная или государственная эффективность использования недвижимости отражает финансовые последствия использования недвижимости предприятия для федерального и регионального бюджетов и определяется отношением платежей в бюджет в виде налогов (Н) к амортизации недвижимости

Коммерческая эффективность использования недвижимости или рентабельность недвижимости, характеризует финансовую отдачу

на один рубль потребленной недвижимости и определяется отношением чистой прибыли (П) к амортизации недвижимости

При анализе использования основных фондов, объектов недвижимости, а также машин, оборудования и т.д. можно отдельно рассчитать показатель, характеризующий уровень эффективного использования основных фондов, объектов недвижимости, машин, оборудования и т.д. как отношение добавленной стоимости соответственно к амортизации основных фондов, амортизации объектов недвижимости, амортизации машин, амортизации оборудования.

В качестве дополнительного показателя, определяющего эффективность использования недвижимости, можно ввести коэффициенты зависимости величины созданной добавленной стоимости на 1 кв. м производственной площади и т.д.

Рассчитав нижний предел указанных выше нормативных коэффициентов (показателей) мы можем получить дополнительный инструмент для сравнения по определению наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (инвестиционного проекта).

Для любого арендодателя, будь то государство или физическое лицо, его бизнесом является сдача объекта недвижимости в аренду, а выручкой - месячная, квартальная или годовая арендная плата.

По нашему мнению, было бы более целесообразно для определения эффективности использования недвижимости при сдаче в аренду ввести показатель, позволяющий определить, сколько добавленной стоимости (или ВВП) создается в результате использования одного рубля потреблённой стоимости недвижимости за исследованный период времени, т.е. определить минимальный экономический эффект от использования недвижимости.

Из вышесказанного следует, что в сложившейся экономической ситуации назрела объективная потребность в создании предложенной нами стройной, экономически и логически выверенной системы критериев (показателей), в соответствии с которыми возможно эффективное и целесообразное вовлечение максимального количества объектов государственного имущества, предназначенного под сдачу в аренду, в процесс управления и финансовый оборот, планирование и контроль реальных доходов бюджета от аренды и использования недвижимости промышленных предприятий.

Проведенный коэффициентный экспресс-анализ экономической функции недвижимости (общая, социальная, бюджетная, коммерческая эффективность использования недвижимости) на базе статистических отчётов предприятий нефтехимической и нефтедобывающей промышленности, машиностроения и металлообработки, пищевой промышленности, приборостроения Республики Татарстан за 2000, 2001,2002 годы с учетом ранее предложенной системы показателей эффективного использования недвижимости (имущественного комплекса) промышленных предприятий показал, что предлагаемая система показателей эффективного использования недвижимости может применяться для оценки использования недвижимости во всех отраслях промышленности и пригодна для разработки и установления государством нормативных коэффициентов как для эксплуатации недвижимости, так и на стадии инвестирования бюджетных средств в недвижимость.

С учетом этих показателей можно оценивать эффективность разработки и реализации стратегических планов на любом уровне управления национальной экономикой. То есть эффективность использования недвижимости, определяемую на основе предлагаемых коэффициентов, можно выразить как стратегическую задачу и использовать для оценки эффективности стратегических решений.

В заключении диссертации подводятся итоги исследования, которые свидетельствуют о достижении поставленных в работе цели и задач.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

1. Хвалёва Н.В. Государственное регулирование аренды недвижимости //Актуальные проблемы становления рыночных отношений: Сборник научных трудов /Общ. ред. Р.А. Нугаева. - Казань: Изд-во КГФЭИ, 2002.-С. 194-198.

2. Хвалёва Н.В. Роль государства в эффективном использовании производственных площадей //Проблемы и перспективы формирования региональных экономических стратегий: Сборник материалов I Международной научно-практической конференции. / Ред. АЛ. Ерёмкин, Б.Б. Хрусталёв, А.П. Чуркин. - Пенза: Пензенская правда, 2002. - С.148.

3. Хвалёва Н.В. Государственный подход к оценке недвижимости //Проблемы совершенствования механизма хозяйствования: Сборник материалов IV международной научно-практической конференции /Ред. БЛ. Татарских. - Пенза: Изд-во МНИЦ ПГСХА, 2002. - С. 177-179.

4. Хвалёва Н.В. Использование недвижимости и конкурентоспособность промышленных предприятии //Повышение конкурентоспособности предприятий и организаций: Сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции. /Ред. ОА Лузгана. - Пенза: Изд-во МНИЦ ПГСХА, 2003. - С. 150-153.

5. Хвалёва Н.В. Эффективность государственного управления недвижимостью //Макроэкономические проблемы современного общества: Сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции. /Ред. В.Д. Борисова, С.Н. Васина. - Пенза: Изд-во МНИЦ ПГСХА, 2003. -С.239-241.

Отпечатано в офсетной лаборатории КГФЭИ. г. Казань, ул. Бутлерова,4 Заказ № 220- Тираж 80 Объем 1,0 л. Подписано к печати 24.05.04.

№1 0 9 59

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Хвалёва, Наталия Васильевна

Введение

1.Теоретические и методологические основы государственного управления недвижимостью

1.1.Недвижимость: сущность, классификация, основные определения.

1.2. Государственное управление недвижимостью в промышленности

1.3 .Методологические проблемы экономической эффективности государственного управления недвижимостью

2. Анализ организации государственного управления недвижимостью на промышленных предприятиях

2.1.Анализ состояния государственного управления недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий

2.2.Анализ систем управления недвижимостью

2.3.Анализ аренды недвижимости (имущественного комплекса) промышленных предприятий и пути повышения эффективности использования недвижимости

3. Предложения по повышению эффективности государственного управления недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий Республики Татарстан

3.1.Основные критерии повышения эффективности управления недвижимостью

3.2. Экспресс-анализ по предложенным показателям эффективности недвижимости (имущественного комплекса) промышленных предприятий Республики Татарстан

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий в условиях госрегулирования"

Система государственного управления собственностью, недвижимостью России и регионов в период реформирования экономики в начале 1990-х годов была, по сути, сформирована заново.

Изменение существующих и утверждение новых законодательных и-нормативных актов по управлению государственной собственности и недвижимостью проводилось по аналогии с существующими в развитых странах Запада. Применение зарубежных вариантов в основном проходило без учета реалий российской и региональной действительности.

Прошедшая бурная приватизация в 1990-х годах привела к тому, что ни само государство, ни предприятия, ни население не были готовы к восприятию новой системы управления. Поэтому особенностью государственного управления собственностью, недвижимостью в переходный период явились постоянные дополнения и изменения к законодательным актам по ряду вопросов, которые долгое время оставались нерешенными из-за отсутствия опыта и неподготовленности многих сфер и структур к новым экономическим условиям.

Несмотря на многовековую историю развития экономической мысли по различным аспектам собственности, государственное управление собственностью (недвижимостью) сегодня является одной из сложных и недостаточно разработанных проблем.

Недвижимость в системе общественных отношений занимает особое место, являясь не только товаром удовлетворяющим потребности людей, но и капиталом в вещной форме приносящей доход. Она является стратегическим ресурсом, составляет основу национального богатства страны, следовательно служит очень важным элементом экономической системы.

Специфика современной ситуации состоит в том, что сегодня мы вышли на этап, когда проблема приватизации государственного имущества (недвижимости) приобрела идеологический характер. Дело в том, что собственность предстает в двух ипостасях - владение и управление, хотя основной крен в этом вопросе все годы переходного периода как на федеральном, так и региональном уровнях был направлен на сформирование успешных владельцев (эффективных собственников) и способных поднять экономику страны, региона, города. Однако практика переходного периода показала, что ведущим в структуре (системе) управления является не тот, кто владеет, а тот, кто управляет.

Изменения, происходящие в национальном законодательстве, лишь частично можно сказать затронули вопросы государственного управления собственностью, недвижимостью, что видно на примере:

1) ежегодных посланий Президента Российской Федерации Федеральному собранию, где Президент указывает на создание системы «.эффективного управления государственными активами, в том числе в сфере использования объектов недвижимости, находящихся в ведении государственных предприятий и учреждений» обеспечивающей значительный рост доходов федерального бюджета, получаемых от использования недвижимости;

2) ежегодно принимаемых на среднесрочную и долгосрочную перспективу программ «Социально-экономического развития Российской Федерации», а также принимаемых в каждом регионе своих концепций управления недвижимостью. Где ставится только цель создания системы (модели) управления государственной собственностью и недвижимостью и необходимость определения критериев оценки эффективности управления имуществом, без указания количественной и качественной оценки достижения, поэтапной достижимости с учетом возможностей и существующих ограничений по объему, времени и содержанию. В связи с этим, актуальной нам представляется проблема построения эффективной структуры (концепции) управления государственной недвижимости, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду, а также определения системы показателей определяющих эффективное использование государственной недвижимости на уровне предприятия, отрасли, региона, страны.

В отечественной экономической науки практически нет разработок, в которых бы целенаправленно и комплексно рассматривались вопросы государственного управления недвижимостью, факторы и системы этого управления, а также показатели определяющие эффективное управление этой недвижимостью.

С ослаблением в переходный период административно-командных мер государства и усиления и расширения его финансовых и экономических методов современные экономические условия настоятельно требуют новых подходов к исследованию таких категорий, как государственное управление недвижимостью, его эффективное использование как на федеральном, так и региональном уровнях.

Сложность цели и задач, поставленных в диссертационной работе, в значительной степени определяется недостаточностью фундаментальных исследований, посвященных современным методологическим проблемам экономической эффективности государственного управления недвижимостью во взаимодействии с социально-экономической политикой государства. Современная экономическая наука ощутила существенные пробелы в выдвинутой нами проблеме. Показателем современного состояния экономической науки является распространение экономических рычагов далеко за ее пределы. Например, обнаруживается тесная связь экономики и права, что и было нами сделано при написании работы совместно с трудами таких зарубежных и отечественных авторов, как А. Смит, Д. Рикар-до, Жан Шарль Сисмонди, К. Маркс, Ф. Энгельс, Д. Кейнс, Милтон

Фридман, Пол Фридман, Анри Кульман, Дж. Фридман, Ник. Ордуэй, Франко Модильяни, Мертон Миллер, К. Сио, Д. Стоун, М. Штерн, К. Хитчинг, Арман Дайан, Фернан Букерель, Робер Ланкар, А. Хасан-Бек, С. Гольцберг, А. Булатов, Г. Журавлева, В. Горемыкин, С. Гришаев, Н. Щербакова, JI. Белых, Ю. Симионов, П. Юнацкевич, Н. Петраков, Е. Стоянова, А. Шеремет, А. Банников, Г. Савицкая, JL Ермолович, А. Петров, П. Половинкин, ЭгКрылатых и др. ~

Целью диссертационной работы являются разработка предложений по совершенствованию проблем использования недвижимости промышленных предприятий и проблем определения показателей (критериев) оценки эффективности управления недвижимостью, а также структуры (концепции) управления государственной недвижимости, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду, для наиболее эффективного использования недвижимости. Для достижения этой цели в диссертации решаются указанные ниже задачи.

1. Разработать теоретические и методологические основы государственного управления недвижимостью, в том числе:

- раскрыть экономическую сущность недвижимости и ее роль в осуществлении предпринимательской деятельности;

- изучить существующие методы государственного управления недвижимостью в промышленности и определить фактор управления недвижимостью промышленных предприятий;

- проанализировать методологические проблемы экономической эффективности государственного управления недвижимостью для получения дополнительных доходов от её использования.

2. Изучить и систематизировать накопленный опыт организации государственного управления недвижимостью на промышленных предприятиях, в том числе:

- изучить сложившиеся тенденции и проблемы в государственном управлении недвижимостью промышленных предприятий;

- провести сравнительный анализ систем (концепций) управления недвижимостью Санкт-Петербурга и Республики Татарстан и определить критерий управления;

- дать предложения по эффективному управлению государственной недвижимостью, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду, с построением структуры (концепции) этого управления.

3. Разработать предложения по повышению эффективности государственного управления объектами недвижимости в промышленных предприятий Республики Татарстан, в том числе:

- определить систему основных критериев повышения эффективности управления объектами недвижимостью;

- провести экспресс-анализ по предложенным показателям эффективности недвижимости промышленных предприятий Республики Татарстан.

Объектом исследования является анализ системы управления недвижимостью промышленных предприятий на федеральном и региональном уровнях в ее взаимосвязи с политикой государства.

Предметом исследования явилась организация государственного управления недвижимостью на примере промышленных предприятий Республики Татарстан.

В диссертационной работе ряд выводов и предложений содержат элементы научной новизны. К ним относятся следующие:

- предложено экономическую функцию недвижимости рассмотреть с позиций подразделения ее на коммерческую, бюджетную и социальную в связи с тем, что недвижимость как имущественный комплекс предприятия в целом, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, осуществляет процесс кругооборота и оборота стоимости, в котором участвуют как работники предприятия (бизнеса), так и государство;

- предложено основным фактором управления недвижимостью промышленных предприятий считать экономическую эффективность использования недвижимости, являющуюся движущей силой и условием процесса управления;

- проанализированы методологические проблемы экономической -эффективности государственного управления недвижимостью для повышения доходов бюджетов различных уровней, что позволит увеличить социальные выплаты и обеспечить дополнительные средства на развитие предприятий и инфраструктуры городов и районов;

- определен и предложен экономический критерий управления недвижимости на всех уровнях - добавленная стоимость;

- проанализированы цели и задачи современных систем (концепций) управления недвижимостью в части их измеримости, эффективности, конкретности объемов и времени для достижения поставленных целей и задач;

- предложена структура (концепция) управления государственной недвижимостью, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду, способствующая обеспечению максимально возможного повышения доходности объектов государственной недвижимости; наиболее эффективного выполнения государством своих социальных функций в процессе использования государственной недвижимости; стимулированию за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечению максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости и т.д.;

- предложена стройная, экономически и логически выверенная система критериев (показателей), в соответствии с которыми возможно эффективное и целесообразное вовлечение максимального количества объектов государственного имущества, предназначенного по сдачу в аренду, в процесс управления и финансовый оборот, планирование и контроль реальных доходов бюджета от аренды и использования недвижимости промышленных предприятий;

- приведен коэффициентный экспресс-анализа как для предприятий, так и для отрасли, региона, страны, наиболее полно отражающую в целом экономическую сущность использования недвижимости, а также получение бюджетного, социального и коммерческого эффекта от использования недвижимости.

Практическая значимость исследования может быть отнесена к двум уровням экономической системы страны: во-первых, властным институтам, определяющим основные черты экономической политики использования недвижимости; во-вторых, хозяйствующим субъектам, а также вышестоящим организациям, решающим проблемы принятия оптимальных решений по использованию закрепленной за хозяйствующим субъектом недвижимости.

В отношении первого отметим, что результаты проведенной работы могут быть использованы при формировании:

- законных и подзаконных актов государственного управления недвижимостью на федеральном и региональном уровнях;

- нормативных актов на стадии инвестирования бюджетных средств в недвижимость;

- оценки эффективности разработки и реализации стратегических планов страны, региона.

На уровне хозяйствующих субъектов, а также их вышестоящих организаций данное исследование позволит решать вопросы:

- оценки эффективности разработки и реализации бизнес-планов предприятий, отрасли;

- определения эффективности используемой недвижимости, закрепленной за предприятием, отраслью;

- оценки эффективности разработки и реализации предлагаемых к внедрению инвестиционных проектов;

- оценки эффективности разработки и реализации стратегических планов предприятия, отрасли.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды зарубежных и отечественных экономистов, источники энциклопедического характера, периодическая литература по широкому кругу вопросов, относящихся к данной теме, а также положения, содержащиеся в ряде официальных документов, связанных с государственным управлением недвижимостью. В работе использованы законы, подзаконные и нормативные акты как на федеральном, так и на республиканском уровнях в части государственного управления недвижимостью.

Информационной базой исследования послужили статистические данные Государственного комитета по статистике Российской Федерации и Республики Татарстан, годовые статистические отчеты промышленных предприятий Республики Татарстан, а также информация из глобальной компьютерной информационной системы Интернет и Гарант.

Для обоснования выдвигаемых положений по организации государственного управления недвижимостью были использованы следующие общенаучные методы исследования: экономико-статистический, абстрактно-логический, расчетно-конструктивный, системный.

Цели и задачи исследования определили объем и структуру работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы и приложений. Работа иллюстрирована таблицами, диаграммами и формулами.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Хвалёва, Наталия Васильевна

Заключение

Проведенное исследование показало, что в системе социально-экономических отношений "недвижимость" выполняет две функции: экономическую и социальную.

Любой собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать или передавать своё имущество в собственность других лиц, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник не покупает объект недвижимости ради него самого, а ожидает получить определённое удовлетворение при дальнейшем его использовании.

Таким образом, из этого можно сделать вывод, что недвижимость -это многогранная системная экономическая категория собственности. В ней выражается связь социальных и экономических компонентов социально-экономической системы. Экономическое содержание недвижимости всесторонне раскрывается через систему производственных отношений данного экономического строя.

В теоретическом анализе различных классификаций по разным признакам нами установлено, что важнейшей классификационной характеристикой являются функции недвижимости.

Но учитывая, что вопрос понятия недвижимости в экономической литературе недостаточно изучен, а функции недвижимости как экономической категории отнюдь не единственные, считаем, что экономическую функцию недвижимости целесообразно рассмотреть с позиций подразделения ее на коммерческую, бюджетную и социальную, в связи с тем, что недвижимость как имущественный комплекс предприятия в целом, используемый для ведения предпринимательской деятельности, осуществляет процесс кругооборота и оборота стоимости, в котором участвуют как работники предприятия (бизнеса), так и государство.

Для государственного управления важно определить каналы воздействия применяемых способов и методов. Любые методы государственного управления должны опираться на законы, в деталях регулирующие даже мелкие хозяйственные вопросы, но и способствующие выполнению государством трех глобальных функций: эффективности, справедливости, стабильности.

Капиталовложения в недвижимость, оказывают определяющее влияние на рост ВВП, занятость населения, уровень и качество его жизни. Именно поэтому воздействие на инвестиционный процесс следует рассматривать как главное направление госрегулирования.

Разработанная система управления недвижимостью в Республике Татарстан реализуется с участием всех заинтересованных министерств и ведомств республики, т.е. с четкой координацией действий органов, осуществляющих инвентаризацию, учет, регистрацию прав на объекты имущественно-земельного комплекса, управление государственной недвижимостью и землёй. Tee самым осуществляется регулирование различных сегментов рынка недвижимости Республики Татарстан с закреплением ее между участниками в соответствии с нормативно-правовами актами республики и специализированными соглашениями.

Принятый документ, на наш взгляд, является самым важным на данный момент: исполнительная власть республики через документ прямого действия определяет применение основных форм коммерческого использования неэффективно используемых производственных мощностей и площадей (аренда, сервейинг, лизинг, концессия), а также поможет определитъ место и роль каждого из участников рынка недвижимости, защитить их права и интересы, повысить инвестиционную привлекательность объектов и имущественных комплексов республики.

Но необходимо отметить, что установленные системой (концепцией) прямые и обратные связи между одиннадцатью самостоятельными органами власти, встречные документальные потоки при отсутствии критериев эффективного использования недвижимости, планирования, прогнозирования инструментария анализа и оценки не решают всей проблемы создания целостной системы государственного управления недвижимостью.

Считаем, что при организации системы государственного управления недвижимостью необходимо четко определить ее факторы, функции управления и ту оргструктуру, которая будет их выполнять.

Учитывая, что в экономической литературе не проработана система государственного управления недвижимостью промышленных предприятий и не определены факторы этого управления, предлагаем, исходя из теории государственного управления и понятия "фактор", считать экономическую эффективность использования недвижимости, являющейся движущей силой и условием процесса управления, одним из основных факторов управления недвижимостью промышленных предприятий.

Проведенный анализ методологических проблем экономической эффективности государственного управления показал следующее.

Государство как ее субъект не выполняет всю гамму реальных, постоянных функций управления государственной собственностью (прогнозирования, планирования, организации, стимулирования, координации и т.д.). Начавшееся интенсивное формирование государственного управления собственностью и недвижимостью имеет преимущественно постановочный характер. Государство не имеет ни четкой научно обоснованной концепции управления процессом ее воспроизводства, ни системы организационной инфраструктуры, включающей соответствующие взаимосвязывающие подсистемы федерального, регионального и местного уровней. Такое управление привело к тому, что сейчас практически нет ни одной государственной структуры федерального уровня, которая имела бы действенные рычаги управления государственной собственностью и недвижимостью. В этих условиях "осиротевшим" осталось основное структурное звёно госсектора экономики - предприятия:---------

Вопросы формирования системы рационального управления и распоряжения государственной собственностью, а именно недвижимостью, являются приоритетными и весьма важными. В настоящее время недвижимость приобрела форму товара, характеризуется потребительскими свойствами и соответствующей стоимостью.

Эффективное государственное управление недвижимостью является основой для благополучного функционирования как промышленного предприятия, так региона и страны в целом.

Приходится констатировать, что ни принятые в Российской Федерации и многих регионах Концепции, ни план развития государственного и муниципального секторов экономики пока не решают основной практической задачи - повышения эффективности функционирования государственного сектора экономики, а значит, не соответствуют целям ускоренного развития экономики.

Существующая система управления недвижимостью в Российской Федерации и регионах нуждается в совершенствовании с учетом того, что не решены следующие методологические проблемы экономической эффективности управления недвижимостью: не сформирован полный реестр государственной нежвижимости; отсутствует система оценки недвижимого имущества для различных целей, а также чёткое определение прав пользования недвижимостью; полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются разными федеральными органами государственной власти; права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке; нормативно-правовая база, определяющая цели и задачи объектов недвижимости, а также порядок их функционирования, недостаточна; большое количество объектов незавершённого строительства не вовлечено гз оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность; наличие неиспользуемых и не учтенных по различным причинам3т.е. остающихся свободными производственных площадей - значительная доля, не приносящая доход; отсутствует механизм, обеспечивающий профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление собственностью и недвижимостью.

Решение перечисленных методологических проблем экономической эффективности государственного управления недвижимостью будет иметь положительный эффект не только для Российской Федерации, регионов, но и для промышленных предприятий, так как эффективное использование недвижимости позволит существенно повысить доходы бюджетов, что поможет увеличить социальные выплаты и обеспечить дополнительные средства на развитие предприятий и инфраструктуры городов и районов.

Принятые концепции управления государственным имуществом и недвижимостью и вместе с ними большое количество постановлений, как Правительства Российской Федерации, так и регионов носили постановочных характер. Отсутствие системного подхода определения эффективного механизма управления предприятиями, включающего в себя механизм взаимодействия между государством как собственником и государственным предприятием как частичным распорядителем и пользователем государственной недвижимостью не позволяет предприятиям использовать незадействованные площади в качестве эффективного инструмента финансового оздоровления.

Большинство российских предприятий используют только 15-35% имеющихся в их распоряжении производственных мощностей, более половины площадей не используется в производстве на целом ряде социально значимых предприятий республики. В результате эти излишние площади становятся дополнительным фактором финансового нездоровья коллектива, так как предприятия, находящиеся в депрессивном состоянии, обременённые долговыми обязательствами, при существующем налоговом законодательстве за эту избыточную недвижимость должны платить налоги и нести расходы на её содержание.

Сегодняшнее критическое состояние по управлению недвижимостью промышленных предприятий России и Республики Татарстан связано, по нашему мнению, с рядом следующих острых проблем: отсутствие чётких критериев необходимости создания и функционирования принадлежащей государству собственности; отсутствие полного реестра государственных унитарных предприятий; созданная нормативная база не вполне соответствует той ситуации, которая сложилась в стране по управлению недвижимостью и государственной собственностью; привлечение профессиональных управленцев; низкая доля неналоговых поступлений в бюджет от использования недвижимости; низкое качество эксплуатации фонда недвижимости; незначительные объемы частных инвестиций в недвижимое имущество республики.

Таким образом, проведённый нами анализ государственного управления недвижимостью промышленных предприятий выявил большое количество проблем. Однако сегодня общей как для ГУПов, так и для ОАО является проблема эффективного использования производственных площадей, без преодоления которой невозможно удвоение ВВП и развитие экономики страны в целом.

Согласно проведенному сравнительному анализу систем (концепций) управления недвижимостью Санкт-Петербурга и Республики Татарстан можно сделать вывод, что создание систем управления недвижимостью - важное звено в цепи преобразований, направленных на развитие экономики. Но в связи с тем, что цель управления недвижимостью в разработанных и принятых в разных регионах страны системах управлениях недвижимостью не отвечает необходимым требованиям в части измеримости, эффективности, конкретности объёмов и времени достижения це-- ли, системы (концепции) не могут быть достигнуты (выполнены). Считаем, что для этого необходимо разработать универсальные критерии управления эффективностью, функционирования недвижимости всех типов.

В экономической теории критерием управления и эффективности функционирования экономики принято считать рост ВВП, в том числе на душу населения. Управление государственной собственностью, в том числе и недвижимостью, также необходимо проводить через ВВП (создание добавленной стоимости). То есть экономическим критерием управления недвижимостью на всех уровнях должен быть основной показатель -добавленная стоимость.

Оценкой эффективного управления недвижимости должен выступить интегральный суммированный показатель - уровень полученной добавленной стоимости в результате производства (использования, применения, коммерческих мероприятий и т.д.).

Относительным показателем эффективности экономики принято считать полученную добавленную стоимость (ВВП) на одного человека.

На уровне управления недвижимостью (предприятием) надо иметь аналогичный относительный показатель эффективности - полученная добавленная стоимость в результате использования или проведения каких-либо управленческих мероприятий, отнесенных к некоторой единице сравнения (человек, площадь, капитал и т.д.). Также необходимо для определения эффективности управления всеми типами недвижимости найти общий для любой недвижимости показатель сравнения (площадь, объем, стоимость или какой-то другой показатель).

Передача государственных объектов недвижимости в аренду рассматривается как возобновляемый источник дохода государства.

Высокая доля недвижимого имущества, сдаваемого в аренду по ставкам ниже рыночных, предоставление целого ряда не до конца обоснованных льгот по арендной плате, .отсутствие гибкости вовзаимо действии с арендаторами, неадекватное проведение маркетинговых и сервисных сопровождений, на наш взгляд, наносит ущерб формированию доходной части бюджетов республики, городов и предприятий, что в конечном итоге приводит к ухудшению эксплуатации зданий и сооружений, снижает возможности страны по воспроизводству её недвижимости. Размер арендной платы должен обеспечить возмещение затрат на воспроизводство, содержание объектов недвижимости и получение собственником чистого дохода от объекта аренды.

Государственная недвижимость в России и Республике Татарстан сдаётся в аренду в соответствии с Положениями о порядке сдачи в аренду по административно-утвержденным методикам, которые не отражают и не могут отражать реальную стоимость объекта и рыночную стоимость аренды, что является сегодня одной из причин невозможности объективно определить "отдачу" от имущественного комплекса предприятий.

Количество государственного имущества столь значительно, что им попросту невозможно эффективно управлять из центра. Представляется необходимым разделить функции государства и управляющих государственной собственностью предприятий. За государством на наш взгляд, должны быть закреплены основные права и обязанности по отношению к государственному имуществу: обеспечение полной и своевременной инвентаризации государственного имущества и ведение его реестра; определение кадастровой стоимости аренды или минимальной добавленной стоимости для данного ГУПа; определение для каждой отрасли, предприятия нормативного или минимального показателя эффективности недвижимости исходя из кадастровой стоимости аренды недвижимости; обеспечение оптимальности управленческих решений по распоряжению имуществом (соблюдение взвешенного баланса социальных, фискальных и инвестиционных целей), в том числе при его отчуждении, передаче в ^""пользование или доверительное управление и-т.дГ;~обёспечение контроля над деятельностью государственных унитарных предприятий, привлекаемых в качестве управляющих государственной собственностью; управление методологией определения размера взимаемых с государственных унитарных предприятий платежей от использования ими имущества путём создания арендной базы и коэффициента эффективности недвижимости; заключение договоров с государственными унитарными предприятиями.

Существенными в управлении являются основные принципы подхода к основам методологии определения коэффициента эффективности недвижимости и взаимоотношения предприятий с госорганом.

1. Госорган устанавливает предприятию нормативный коэффициент эффективного использования недвижимости на основе из кадастровой стоимости аренды недвижимости и состояния рынка товаров и услуг данной отрасли (например, упали мировые цены на нефть).

2. Промышленное предприятие обязано ежеквартально (ежегодно) отчитываться перед госорганом об эффективном использовании недвижимости, закрепленной за ним, согласно договору, хозяйственному или оперативному управлению.

Именно такую структуру (концепцию) управления государственной недвижимостью, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду, мы предлагаем.

Считаем, что данная структура (концепция) управления недвижимостью должна обеспечить достижение следующих целей:

- максимально возможное повышение доходности объектов государственной недвижимости;

- наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования государственной недвижимости;

- стимулирование за счет недвижимости развития реальногсГсекто-ра экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости и т.д.

Существующие сейчас теория и практика определения показателей эффективности использования основных фондов - фондоотдача, фондоёмкость, рентабельность фондов, фондовооружённость, съем (выпуск) продукции на 1 кв. м производственной площади - не в полной мере отражают использование основных фондов в исследуемый период времени (месяц, квартал, год), так как до настоящего времени ни в теоретическом, ни в практическом плане не решен вопрос, какую стоимость основных фондов брать в расчет (первоначальную, восстановительную или остаточную). Кроме того, в рассчете показателей эффективного функционирования основных фондов промышленного предприятия учитывается выпуск продукции или объем реализованной продукции, который содержит затраты чужого овеществлённого труда (за исключением амортизации), -это материалы, сырье, топливо, энергия, услуги сторонних организаций, в создании которых анализируемые основные фонды промышленного предприятия не принимали участия, следовательно, должны быть исключены из расчета показателей эффективного использования основных фондов данного, анализируемого, предприятия.

В то же время фондоотдача, фондоемкость, рентабельность фондов, съем (выпуск) продукции на 1 кв. м производственной площади не учитывают жизненный цикл (срок полезного использования) основных фондов промышленных предприятий, так как в расчет показателей одновременно входит стоимость различных основных фондов с большим диапазоном срока жизни объекта. Таким образом, мы видим, что имеющийся в настоящее время инструментарий коэффициентов и показателей не в полной мере отражает экономическую сущность использования основных фондов предприятий, а показателей эффективного использования недвижимости ещё меньше. - —— ------------

Если мы обратимся к зарубежной экономике, то наиболее интересными показателями эффективного использования основных фондов, на наш взгляд, являются показатели, применяемые на японских предприятиях: добавленная стоимость/общие активы; добавленная стоимость/основные (постоянные) активы; добавленная стоимость/количество работников.

Эффективное использование недвижимости способствует увеличению поступающего в распоряжение общества валового внутреннего продукта (добавленной стоимости предприятия) в расчёте на потреблённую стоимость ее основных активов (амортизацию недвижимости), который затем делится между работниками предприятия, бюджетами разных уровней, обществом и пр.

В связи с этим для анализа эффективности использования недвижимости, к которой, согласно статье 132 ПС, отнесено "предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности", предлагаются следующие показатели:

- общая (экономическая) эффективность недвижимости;

- социальная эффективность недвижимости;

- бюджетная, или государственная, эффективность недвижимости;

- коммерческая эффективность недвижимости.

Общая (экономическая) эффективность недвижимости отражает наиболее полно экономическую сущность использования недвижимости и определяется отношением добавленной стоимости за определённый период (ДС) к амортизации недвижимости (потреблённой при производстве товаров, услуг и т.д.).

Социальная эффективность недвижимости характеризует социальные блага, складывающиеся из оплаты труда и поступлений в социальные фонды, образующихся в результате использования потребленной стоимо-~сти недвижимости, и определяется отношением оплаты труда с единым социальным налогом к амортизации недвижимости.

Бюджетная, или государственная, эффективность недвижимости отражает финансовые последствия использования недвижимости предприятия для федерального и регионального бюджетов и определяется отношением платежей в бюджет в виде налогов к амортизации недвижимости.

Коммерческая эффективность недвижимости, или рентабельность недвижимости, характеризует финансовую отдачу на один рубль потребленной недвижимости и определяется отношением чистой прибыли к амортизации недвижимости

При анализе использования основных фондов, объектов недвижимости, а также машин, оборудования и т.д. можно отдельно рассчитать показатель, характеризующий уровень эффективного использования основных фондов, объектов недвижимости, машин, оборудования, как отношение добавленной стоимости, соответственно, к амортизации основных фондов, амортизации объектов недвижимости, амортизации машин, амортизации оборудования.

Как дополнительный показатель, определяющий, эффективность Недвижимости, можно ввести коэффициенты зависимости величины созданной добавленной стоимости на 1 квадратный метр производственной площади и т.д.

Рассчитав нижний предел указанных выше нормативных коэффициентов (показателей), мы можем получить дополнительный инструмент сравнения по определению наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (инвестиционного проекта).

Для любого арендодателя, будь то государство или физическое лицо, его бизнесом является сдача объекта недвижимости в аренду, а выручкой - месячная, квартальная или годовая арендная плата.--------------

По нашему мнению, было бы более целесообразно для определения эффективности использования недвижимости при сдаче в аренду ввести показатель, позволяющий определить, сколько добавленной стоимости (или ВВП) создается в результате использования одного рубля потреблённой стоимости недвижимости за исследованный период времени, т.е. определить минимальный экономический эффект от использования недвижимости:

Сдача недвижимости в аренду аналогична вкладыванию денежных средств в ценные бумаги государства (акции, облигации). Там идет минимальная прибыль, при минимальном риске, при сдаче в аренду минимально рискуешь и, соответственно, получаешь минимальный коэффициент использования данной недвижимости.

Таким образом, мы получим дополнительный инструмент сравнения по определению наилучшего и наиболее эффективного применения проекта использования недвижимости.

Из вышесказанного следует, что в сложившейся экономической ситуации назрела объективная потребность в создании предложенной нами стройной, экономически и логически выверенной системы критериев (показателей), в соответствии с которыми возможно эффективное и целесообразное вовлечение максимального количества объектов государственного имущества, предназначенного под сдачу в аренду, в процесс управления и финансовый оборот, планирование и контроль реальных доходов бюджета от аренды и использования недвижимости промышленных предприятий.

Проведенный экспресс-анализ по предложенной ранее системе показателей экономической функции недвижимости (общая, социальная, бюджетная, коммерческая эффективность использования недвижимости) на базе статистических отчётов предприятий нефтехимической и нефте-добывающеиГ промышленности, машиностроещы—г^иметалдообработки, пищевой промышленности, приборостроения Республики Татарстан за 2000, 2001, 2002 годы показал. Что предлагаемая система показателей для оценки эффективного использования недвижимости может применяться для всех отраслей промышленности и пригодна для разработки и установления государством нормативных коэффициентов как для эксплуатации недвижимости, так и на стадии инвестирования бюджетных средств в недвижимость.

С учетом этих показателей можно оценивать эффективность разработки и реализации стратегических планов на любом уровне управления национальной экономикой. То есть эффективность использования недвижимости, определяемую на основе предлагаемых коэффициентов, можно определить как стратегическую и использовать для оценки эффективности стратегических решений.