Управление недвижимой собственностью муниципальных образований: модели и механизмы тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кушнир, Ирина Борисовна

Введение.

1 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ.

1.1. Экономическая сущность и содержание недвижимой муниципальной собственности.

Щ 1.2. Муниципальная собственность как объект рыночных преобразований.

2 ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА АРЕНДЫ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ОБОСНОВАНИЯ ПРИНЯТИЯ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ.

2.1. Анализ закономерностей и факторов спроса на объекты муниципальной собственности.

2.2. Маркетинг локального рынка в механизме стимулирования развития малого бизнеса через аренду объектов муниципальной собственности.'.

3 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА КАК ИНСТРУМЕНТА ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РЕГИОНА.

3.1. Оценка сложившегося состояния системы управления объектами муниципальной собственностью.

3.2. Обоснование оптимальных стратегий управления недвижимыми объектами муниципальной собственности.

3.3. Механизм привлечения доверительных управляющих объектами муниципальной собственности как инструмент г > реализации стратегии развития экономики региона.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление недвижимой собственностью муниципальных образований: модели и механизмы"

Актуальность темы исследования. При становлении рыночных отношений возрастает роль и значение воспроизводственных процессов на мезоуровне экономики, в том числе в системе муниципальных образований. Процессы реформирования муниципальной экономики проявились в структурных изменениях и, прежде всего, - в системе отношений собственности. В частности, наблюдается значительный рост числа сдаваемых в аренду объектов недвижимости у предприятий и организаций различных форм собственности, которые свернули свою производственную деятельность. В то же время, со стороны множества созданных в последние годы частных предприятий, остро нуждающихся в офисных, торговых, производственных и складских площадях, возрос спрос на недвижимость.

Благодаря неослабевающему спросу на этот тип услуг в настоящее время в муниципальных образованиях широко распространен такой вид предпринимательской деятельности, как сдача в аренду различного недвижимого имущества, прежде всего нежилых помещений.

Недвижимость, находящаяся в муниципальной собственности, привлекает арендаторов возможностью последующего отчуждения, то есть возможностью передачи права собственности на данный объект другому лицу через аукцион или торги. Причем муниципалитеты заинтересованы в приватизации недвижимости, так как единовременные доходы от продаж и стабильные поступления от налогообложения этой недвижимости избавляют их от расходов по содержанию объектов и пополняют местный бюджет. В настоящее время продолжается формирование муниципальной собственности, осуществляемое путем приемки в муниципальное управление социально-бытовых, жилищно-коммунальных объектов недвижимости из федеральной, областной собственности и собственности акционерных обществ. Однако в последнее время это пополнение идет в основном за счет собственности предприятий и организаций, которые погашают задолженность перед бюджетом за счет средств, вырученных от продажи находящихся на их балансе недвижимых объектов. Как правило, такие объекты имеют различный процент износа и часто становятся малопривлекательными для потенциальных арендаторов. Это приводит к большим издержкам и потерям доходности. Для того чтобы подобные объекты муниципальной недвижимости стали реальным активом и основным источником дохода, необходимо разработать организационные мероприятия по привлечению эффективных собственников и системы управления подобными объектами.

Управление недвижимостью - это комплексная система удовлетворения институциональных частных потребностей в конкретном виде услуг, связанных с реализацией прав собственности. Основное предназначение недвижимой муниципальной собственности - приносить социальный доход, удовлетворяя социальные нужды общества в образовании, здравоохранении, жилищно-коммунальном обеспечении. В новых условиях хозяйствования муниципальная собственность, кроме того, может и должна приносить экономический доход. Такое двоякое предназначение муниципальной собственности порождает особые схемы управления ее недвижимыми объектами. Разработку и реализацию этих схем управления недвижимостью осложняют неблагоприятная экономическая ситуация, незавершенность нормативно-правовой базы, а также отсутствие научно-методологических разработок и практического опыта работы в условиях рыночной экономики.

Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность и целесообразность данного исследования.

Степень разработанности проблемы. Вопросы управления недвижимостью широко представлены в зарубежной литературе в трудах Дж. Фридман, Н. Ордуэй, Харрис Л., Харрисон Г, Хелферт Э., Хеннигер Э., Крюгер Т., Уильяме М., Гитман Л., Джонк М., Цуреман Г., Блевинс Дж. и др.

В отечественной литературе следует выделить научную школу Санкт-Петербурга: Тарасевич Е.И., Озеров Е.С., Оралин.В.А., Грибовский С.В Мягков В.Н., Максимов С.Н., Луняк А.Н, Иванищева Л.И., Пупенцова С.В и др. Данной научной школой под руководством Маневича В.И. была разработана и принята постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.12.94 №36 «Концепция системы управления недвижимостью», в соответствии с которой город на протяжении последних семи лет пытается найти пути решения проблемы эффективного управления объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности.

Московская школа представлена Российской гильдией риэлтеров, которая занимается в основном вопросами профессиональных участников рынка недвижимости. Здесь следует назвать труды следующих специалистов: Стерника Г.М., Смирнова В.В. Особо следует отметить вклад в изучение рынка недвижимости таких отечественных авторов как Белых Л.П, Волочкова Н.Г., Горе-мыкина В.А., Бугулова Э.Р., Калачаевой С.А, Сивковой Л.А, Лукиной З.П., Черняк А.В. и др.

Ввиду того, что развитие рынка недвижимости тесно связано с правом собственности, необходимо отметить представителей неоинституциализма, занимавшихся разработкой вопросов распределения правомочий для эффективного использования собственности: Р Коуза, Д. Норта, Капелюшникова Р.И., Олей-ника А.Н. и др.

Что же касается управления недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, то здесь отметим ростовских ученых и практических работников, опубликовавших брошюру «Муниципальная собственность: проблемы становления и развития», а также диссертационное исследование Кобилева А.Г. «Муниципальная собственность: формирование, функции, управление». В последние время по этой проблеме опубликованы в научных журналах содержательные статьи Логиновских О., Мельникова А., Елисеева Е., Киржацкого Е., Никитина В, Фомина В., Семеновой Е., Степановой В, Широкова А., Юрковой С. В 2001 г вышло первое учебно-практическое пособие коллектива авторов Григорьева В.В., Остриной И.А. и Руднева А.В. «Управление муниципальной недвижимостью», в котором анализируются особенности управления недвижимостью на муниципальном уровне.

Однако рассматривая различные стороны вопроса, исследователи не уделяют достаточного внимания использованию современных методов управления муниципальной собственностью в условиях малых и средних городов России.

Актуальность, недостаточная теоретическая разработанность и практическая значимость проблемы исследования эффективных систем управления недвижимостью определили тему настоящей диссертационной работы и круг исследуемых вопросов.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка организационно-методических основ и методов совершенствования управления муниципальной недвижимостью в малых депрессивных городах.

Достижение намеченной цели предполагает решение следующих основных задач:

• уточнить экономическую сущность и содержание недвижимой собственности;

• выявить степень влияния недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, через механизм ее управления на становление рынка недвижимости;

• обобщить зарубежный и отечественный опыт в области управления недвижимостью;

• исследовать закономерности изменения спроса и предложения на арендуемые объекты муниципальной собственности;

• разработать и обосновать реализацию механизма создания имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства;

• разработать экономико-математическую модель поиска оптимальных стратегий управления недвижимыми объектами муниципальной собственности

• разработать алгоритм привлечения института трастового (доверительного) управления для извлечения максимально возможного дохода от использования городской недвижимости.

Объектом исследования является недвижимая собственность муниципального образования на примере г. Шахты Ростовской области.

Предметом исследования в соответствии с поставленной в работе целью являются экономические отношения, возникающие в процессе управления арендой нежилой недвижимости в системе муниципального управления в условиях малого и среднего города.

Концепция диссертационного исследования основывается на двойственной характеристике недвижимой муниципальной собственности как финансового и предметно-вещественного активов, реализуемых в процессе их производственного использования и выполняющих в системе муниципального управления доходную и социальную функцию. Управление локальным рынком объектов недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, целесообразно осуществить на основе прогнозирования спроса и предложенной автором модели управления, оптимизирующей соотношения доходов и рисков.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту.

Основные теоретические выводы в рамках предлагаемой концепции заключаются в следующем:

1 Понятие «недвижимая собственность» как экономический актив представляет собой сплав юридических и физических характеристик, реализуемых путем активного использования объектов недвижимости либо для организации процесса производства, либо для создания общественно-значимых благ. При этом важно, чтобы экономический потенциал прав собственности переходил из пассивного состояния в активное. Существенное отличие недвижимой собственности - ее способность выступать для разных лиц в разных экономических качествах: финансового либо предметно-вещественного актива.

2 Муниципальная недвижимость реализуется на локальном рынке через проявление двух ее функций - коммерческой и социальной. Социальная функция муниципальной собственности обеспечивает условия для развития предпринимательства в виде его имущественной поддержки на льготных условиях, и в то же время коммерческая функция обеспечивает повышение доходов местного бюджета. Выработка эффективных направлений управления недвижимой собственностью муниципальных образований основывается на такой двойственности ее функции.

3 Разработка и реализация эффективного механизма управления муниципальной недвижимой собственностью оказывают влияние на становление локального рынка, регулируют цены, устанавливают общие условия заключения договоров аренды, обеспечивают надлежащее функционирование производственной и социальной инфраструктуры.

4 Процесс принятия решений в области радикального изменения системы управления недвижимостью основывается на системном анализе соответствующего локального рынка и его прогнозировании, позволяющем наилучшим образом использовать имеющиеся объекты в соответствии с их предназначением и местоположением.

5 Анализ деловой активности частного сектора экономики позволяет определить уровень спроса на арендуемые недвижимые объекты и выработать общие рекомендации по совершенствованию процесса управления недвижимостью с учетом макроэкономической ситуации на основе использования теории игр.

6 С целью снижения трансакционных издержек пообъектного управления недвижимостью, обеспечения устойчивого потока дохода в городской бюджет целесообразно привлечение специализированных, негосударственных управленческих структур через институт доверительного управления.

7 Делегирование негосударственной структуре части своих правомочий собственника требует от муниципалитета тщательной проработки условий, ограничений и механизма распределения дохода, а также учета всех социальных аспектов.

Методологической и теоретической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов в области управления недвижимостью, фундаментальные труды ученых в области экономической теории, менеджмента и маркетинга.

В процессе исследования была привлечена научная и научно-практическая литература по проблемам, относящимся к комплексному рассмотрению задач эффективного использования площадей муниципальной недвижимости в рыночных условиях.

Нормативно-правовую базу диссертационного исследования составили Законы Российской Федерации, Указы президента РФ, Постановления Правительства РФ, касающиеся регулирования рынка недвижимости, Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, другие нормативно-правовые акты Ростовской области и г. Шахты в сфере управления недвижимостью, как в действующих редакциях, так и в проектных.

При выполнении работы комплексно применялись различные частные научные методы исследования: аналитического выравнивания динамического ряда, простой группировки, однофакторного и многофакторного регрессионного анализа, а также системного анализа, ранговой корреляции, теории игр, программные средства Microsoft "Excel".

Эмпирической базой послужили официальные статистические данные, характеризующие социально-экономическое состояние региона, данные, полученные соискателем в Комитете по управлению имуществом и Регистрационной палате г.Шахты, нормативная и справочная литература по рассматриваемой проблеме.

Научная новизна. В результате проведенного исследования обоснованы концептуально-методические подходы к формированию эффективной системы управления недвижимыми объектами, находящимися в муниципальной собственности с целью повышения доходов в местные бюджеты, характеризующиеся следующими элементами новизны:

• предложена авторская трактовка экономической сущности недвижимой собственности муниципального образования, как экономического актива, реализующего потенциал прав собственности на недвижимость через двойственность проявлений ее функции: социальной и коммерческой;

• на основе эмпирического материала регионального мониторингового исследования, проведенного с использованием предложенной автором модели сегментирования муниципальной недвижимой собственности по видам услуг арендаторов, выявившей спрос по каждому сегменту, определены основные направления развития коммерческих зон города;

• на репрезентативном эмпирическом материале, который введен в научный оборот впервые, проведена корреляция темпов роста численности предприятий частного сектора экономики и количества договоров аренды, что дало возможность выработать подход к расчету локальных ареалов спроса на недвижимость;

• предложен механизм управления невостребованными объектами муниципальной собственности для имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, включающий трансферты, льготы и др.;

• для оценки альтернативных стратегий управления недвижимыми объектами использована матрица цен, позволяющая определить оптимальные соотношения доходности и риска;

• обосновано положение о том, что использование механизма доверительного управления объектами муниципальной собственности позволит повысить доходы местного бюджета от недвижимости;

• построена динамическая модель распределения затрат на обеспечение управления между доверительным управляющим и собственником - муниципальным образованием, позволяющая оптимально (по Парето) снизить риск реализации полномочий собственника;

• разработан алгоритм передачи недвижимых объектов муниципальной собственности в доверительное либо в муниципальное управление с целью определения по всем объектам наилучшего и наиболее эффективного собственника и выделение высокодоходных и социально-ориентированных объектов.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Результаты проведенного диссертационного исследования могут быть использованы муниципальными органами при организации процесса управления недвижимостью, а также при создании новых риэлторских фирм в части методического обеспечения арендных отношений.

Разработанные в диссертации экономико-математические модели на базе использования статистических методов создают возможность расчета более точного спроса на арендуемые площади.

Апробация работы и внедрение ее результатов. Теоретические положения и основные результаты диссертационной работы были доложены и одобрены на научных конференциях профессорско-преподавательского состава Южно-Российского государственного университета экономики и сервиса и ЮжноРоссийского государственного технического университета 1997-2001 гг. и на практическом семинаре «Круглый стол по проблемам недвижимости» в 1996 г в Донской государственной академии сервиса.

Внедрение результатов диссертационной работы осуществлено Комитетом по управлению имуществом г. Шахты и ЗАО «Риэлти» в организации процесса управления недвижимостью на территории муниципального образования, в учебном процессе по курсам «Экономика недвижимости» и «Управление недвижимостью» для инженерно-экономических специальностей в ЮжноРоссийском государственном университете экономики и сервиса.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования изложены в 6 опубликованных работах общим объемом 1,1 п.л.

Структура и объем диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кушнир, Ирина Борисовна

Заключение

В связи с развитием рынка недвижимости в России, перед муниципальными органами управления и коммерческими структурами в реализации инвестиционной стратегии возникает большое количество задач, связанных с управлением недвижимостью. Формирование эффективной программы управления муниципальной недвижимостью в современных рыночных условиях хозяйствования является важнейшей целью, стоящей в настоящий момент перед местными органами власти. Максимизация поступлений в городской бюджет (повышение доходности объектов недвижимости и повышение эффективности расходования средств бюджета) и формирование эффективного рынка недвижимости региона (стимулирование эффективного перераспределении ресурсов городской территории и строений на рынке недвижимости между конкурирующими типами пользователей с учетом факторов социального характера) повышает эффективность использования ресурсов на рынке недвижимости.

В результате исследования теории и обобщения практики управления недвижимой собственностью в современной экономике в развитых странах и в условиях России в ретроспективном периоде и на современном этапе можно сделать следующие выводы и предложения.

Введение понятия «недвижимая собственность» подчеркивает, что недвижимость как экономический актив представляет собой сплав юридических и физических характеристик, а также требует особого внимания к проблемам содержания права собственности. Экономические отношения собственности в современном обществе реализуются в правовых формах - ими определяются отношения субъекта собственности к объекту собственности, правовые нормы включают в себя права собственника, его имущественную ответственность и защищают его права: право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Только четкое правовое закрепление конкретных объектов собственности за их субъектами, определение их правового статуса с определением соответствующего «пучка прав», экономической и другой ответственности, невзирая на тип собственника (частное лицо или государство), создают мощные экономические и другие стимулы для рациональной организации использования и воспроизводства собственности.

Таким образом, объем правомочий субъекта по отношению к недвижимости должен быть достаточен для того, чтобы он мог рационально ее использовать в соответствии со своими интересами. Например, один и тот же объект недвижимости можно использовать для обеспечения функционирования предприятия или организации, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или продать через определенное время. Отсюда следует, что существенное отличие недвижимой собственности - она одновременно может выступать для разных лиц в разных экономических качествах.

Выработка эффективных направлений управления недвижимой собственностью муниципальных образований основывается на двойственности ее функции. Муниципальная недвижимость реализуется на локальном рынке через проявление двух ее функций - доходной и социальной. Социальная функция муниципальной собственности обеспечивает условия для развития предпринимательства в виде его имущественной поддержки на льготных условиях, и в то же время она выступает как доходная функция, обеспечивая повышение доходов местного бюджета. Например, одно и тоже недвижимое помещение может быть использовано как для организации на нем муниципального предприятия (учреждения), так и для сдачи в аренду. При этом ставки арендной платы могут быть как льготными (тем самым стимулируется предпринимательская деятельность), так и рыночными.

Благодаря умеренным ценам, стабильностью и предсказуемостью условий аренды, проведению открытых конкурсов на право аренды предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

В современных условиях социально-экономической ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения имуществом. Принятая в 1999 году Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации определила основные цели, задачи и принципы государственной политики в сфере управления недвижимостью. Концепция ориентирована на реализацию действующих и включение новых механизмов эффективного использования государственного имущества и повышения деловой активности коммерческих и некоммерческих организаций, успешной реализации институциональных преобразований. Однако, отсутствие до сих пор государственной политики в сфере управления недвижимостью затрудняет разрешение городом ряда проблем, связанных с механизмом применения предлагаемых методик.

При принятии экономических решений по управлению недвижимостью особая важность придается анализу самого рынка недвижимости. Вот почему в работе было проведено исследование рынка недвижимости и его внешней среды для принятия обоснованных решений о выработки стратегий по управлению недвижимыми объектами муниципальной собственности.

На арендуемых площадях объектов муниципальной собственности ведется широкий спектр видов деятельности. С ростом числа зарегистрированных предприятий растет потребность в арендуемых площадях. Проанализировав деловую активность, сопоставляя показатели роста численности предпринимателей и роста числа договоров аренды, в работе был определен уровень спроса на объекты. Проведенный анализ выявил противоречие: с одной стороны простаивающие муниципальные площади, ожидающие «своих» арендаторов, а с другой стороны - потребность арендаторов в площадях, для размещения своего бизнеса. Серьезной проблемой для муниципального арендатора является крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости, т.е. недвижимость, поступающая или уже находящаяся на балансе города, как правило, имеет физический, функциональный и экономический износ зданий. Так как деятельность на арендуемых объектах муниципальной собственности должна, во-первых, удовлетворять потребностям проживающего населения, а во-вторых, приносить стабильные денежные поступления в местный бюджет был разработан комплекс мероприятий по привлечению арендаторов к недвижимости, находящейся в крайне неудовлетворительном состоянии.

Во-первых, предложенный механизм управления недвижимыми объектами муниципальной собственности, которые не были востребованы арендаторами объединяет усилия Комитета по управлению имуществом и Комитета по экономике для разработки новых эффективных схем финансирования и реализации сделок с недвижимым имуществом в городе. Основное их направление — создание необходимых условий взаимовыгодного сотрудничества на рынке недвижимости государственных учреждений и организаций, риэлтерских, банковских, промышленных и других структур, формирования и развития в городе цивилизованного управляемого рынка недвижимости.

Во-вторых, для оценки альтернативных стратегий управления недвижимыми объектами повышающих ценность собственности, чтобы удовлетворить целям и задачам его собственника, рассмотрена возможность вложения средств, с целью перепрофилирования недвижимости. Управляющие КУИ в качестве эво-люционно-доминирующей стратегии применяют торги. Но стоимость помещения на торгах может быть доведена до максимальной величины в результате его реконструкции. Для этого необходимо подсчитать чистый операционный доход после того, как работы будут завершены. Приведенные расчеты показывают, что, придерживаясь эволюционно-стабильной стратегии, муниципалитет теряет в среднем 40% дохода в местный бюджет, так как недвижимость - это единственный актив, у которого ставки доходности повышаются в период инфляции.

Однако, сам по себе, поток дохода от недвижимости не будет стабильным, и более того, может вообще отсутствовать, если не обеспечить надлежащее управление этим объектом. Власть же по определению не может быть эффективным собственником, у нее другие задачи и другие отношения с имуществом. Наиболее удачным примером коммерческого управления недвижимыми объектами муниципальной собственности является институт трастового (доверительного) управления. Город делегирует профессиональной частной структуре часть своих полномочий. Естественно, при этом должны быть тщательно проработаны условия, ограничения, механизм распределения дохода, учтены все социальные аспекты.

Безусловно, каждый собственник может самостоятельно заниматься управлением и развитием недвижимости. Однако его затраты и риски при этом могут оказаться существенно выше, чем обращение к профессионалу, для которого операции с недвижимостью - основной вид деятельности и который обладает необходимыми знаниями о ситуации на рынке, спросе и предложении, ценах, потенциальных покупателях и продавцах, арендаторах и арендодателях, процедурах передачи прав собственности, возможных проблемах, связанных с осуществлением сделок.

В современных условиях социально-экономической ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения имуществом, принадлежащим различным субъектам собственности. И здесь особую роль играет управление недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, так как именно она является основой воспроизводства городской социально-экономической системы. При этом основным источником дохода муниципалитета является хозяйственное использование имущества (в первую очередь недвижимого) ибо лишь собственная хозяйственная деятельность обладает относительной независимостью от центрального правительства и способна к неограниченному росту.

Эффективное управление объектами недвижимости может быть обеспечено только на основе использования современных методов хозяйствования. Использование нерыночных подходов управления, формирование отношений без учета законов и требований рынка приводит к снижению поступлений в бюджет, сдерживанию эффективного использования объектов недвижимости, неэффективному расходованию средств бюджета, низкой привлекательности недвижимости как объекта инвестиций.