Управление развитием застроенных территорий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление развитием застроенных территорий"

На правах рукописи

Файзрахмановл Яна Искандаровна

УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТ ИЕМ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (стро ител ьство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

19 АПР 2015

Пенза 2015

005567783

Диссертация выполнена на кафедре «Экономика» в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Самарский государственный архитектурно-строительный университет».

Научный руководитель: Иваненко Лариса Викторовна - доктор

экономических наук, профессор кафедры «Экономика города и му н иципальное у правлен ие » Самарского государственного университета

Официальные оппоненты: Максимов Сергей Николаевич — доктор

экономических наук, профессор кафедры «Менеджмент недвижимости» ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет»

Костецкий Николай Филиппович —

доктор экономических наук, профессор, главный научный сотрудник ФБНУ «Институт макроэкономических исследований»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Ивановский государственный

политехнический университет» (кафедра «Организация производства и городское хозяйство», заведующий кафедрой, доктор технических наук, профессор Федосеев Вадим Николаевич)

Защита состоится «13» мая 2015 г. в 11-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.184.03 в ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» по адресу: 440028, г. Пенза, ул. Г.Титова, 28, корп.З, ауд. 3308

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства и на сайте www.pguas.ru

Автореферат разослан «13» апреля 2015 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент С.Ш. Левина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования, В настоящее время в строительной отрасли имеется ряд проблем: недостаток свободных площадок под застройку, высокие показатели объемов ветхого и аварийного жилья, значительная изношенность коммуникаций, отсутствие хорошо развитой социальной, инженерной, коммунальной, транспортной инфраструктуры

Проблема обновления жилищного фонда, как для РФ, так и отдельных ее субъектов, вследствие масштабности имеет важнейшее значение. По данным Федеральной службы статистики, по состоянию па 1 января 2015 года в Российской Федерации более 1,5 миллионов многоквартирных домов, в которых проживают 45 миллионов человек, имеют износ от 30 до 65% и требует проведения капитального ремонта и энергосберегающих мероприятий. Общий объем ветхого и аварийного жилищного фонда в 2014 году достиг 98 миллионов квадратных метров, в том числе ветхого — 71,7 миллиона квадратных метров, аварийного — 26,3 миллиона квадратных метров.

Вторичное использование застроенных территорий, занятых ветхими и аварийными постройками, подлежащими сносу или ликвидации, позволит получить новые свободные территории, повысить площадь застройки, переселить граждан из ветхого и аварийного фонда жилья, увеличить показатели ввода нового жилищного фонда и обеспеченность населения жильем.

Отсутствие организационной системы управления развитием застроенных территорий и методики определения начальной стоимости права на развитие застроенной территории, которые учитывали бы интересы каждою из участников, приводят к увеличению числа несостоявшихся аукционов, что замедляет реализацию процесса развития застроенных территорий. Существует проблема повышения эффективности управления развитием застроенных территорий из-за недостатка методических рекомендаций по определению эффекта взаимодействия органов власти, а также расчета экономического эффекта для каждого из участников. В результате усугубляется ситуация, когда темпы роста ветхого жилья превышают темп роста ввода нового жилищного фонда, увеличивая социальную напряженность среди населения посредством снижения их обеспеченности комфортным и доступным жильем. Обозначенные проблемы предопределяют актуальность и выбор темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Значительный вклад для решения проблем, связанных с организационным управлением жилищным фондом внесли ученые: А.И. Полянский, Л .И. Кошкин, АЛО. Жданькова. И.В. Бушуев, Р.Г. Маннапов, Л.Г. Ахтариев, В.М. Васильев. Ю.11. Панибратов, С.Д. Резник, В.А. Хитров, С.Н., Максимов, С..А. Баронин. 11.Ф. Костецкий, Д.И. Меньшаков, Б.Б. Хрусгалев и др.

При исследовании понятийного аппарата в области комплексной жилой застройки города изучены работы ученых-экономистов и градостроителей: П.Г. Грабового, В.А. Харитонова, А.Л. Шагииа, А.А. Афанасьева, Е.П. Матвеева, В.Л. Воль-фсопа, В.И. Травина, И.В. Дроздовой. В.Г. Хайкина, П.С. Большакова, О.Э. Туфли-пой, Л.В. Хихлухи, А.П. Спивака, Б.С. Платонова, М.А. Мигалиной, Г.У. Козачуиа,

Н.С. Катьяновой, В. Гладкова, М.К. Беляева, К.А. Лиджисва и др. Также диссертантом изучены различные законодательные и нормативно-правовые документы.

Вопросам зарубежного опыта развития городских территорий посвящены работы ученых: П.Г. Грабового, В.Л. Харитонова. R.M. Митасова, A.B. Крашенинникова, Т. Погорельцевой.

Исследованием теоретических вопросов государственного управления и регулирования экономики города занимались ученые: Р.В. Голощапов, Л.Г. Пятков, А.И. Радченко, В.М. Манохин, Б.Н. Курашвили, И.А. Василенко, Н.М. Добрынин, A.B. Алехин, Н.Б. Антонов, A.B. Пикулькин, Т.И. Хаметов, А.И. Чурсин и др.

Проблемы расчета эффективности преобразования застроенных городских территорий освещаются органами власти в виде методических рекомендаций, нормативно-правовых актов, а также учеными-экономистами: A.A. Афанасьевым. Е.П. Матвеевым, О.В. Калиниченко, Е.Д. Трушковской, И.В. Дроздовой, О.В. Хохловым, Г.У. Козачуном, Г.М. Загидуллиной, Г.М. Харисовой, С.Н. Максимовым, P.M. Си-разетдиновым и др.

В последние годы выполнены диссертационные исследования такими учеными, как O.A. Сенина, ЕЛО. Агафонова, М.Г. Априамашяили, В.А. Севостьянов, В.В. Бредихин и др., которые внесли значительный научный и практический вклад в вопросы освоения застроенных городских территорий.

Целью диссертационного исследования является повышение эффективности управления развитием застроенных территорий.

Для достижения цели в работе поставлены и решены следующие задачи:

• систематизированы понятия процессов, формирующих развитие городских-территорий, на уровне муниципалитета, административного района города, комплекса зданий и сооружений, здания или сооружения;

• выявлены особенности развития застроенных территорий в рамках жизненного цикла жилой застройки;

• предложена методика определения начальной стоимости права на развитие застроенной территории, применимая для различных территорий, подлежащих развитию и разработанная гга основе анализа известных методик;

• проведен анализ существующих этапов управления развитием застроенных территорий и предложен к внедрению дополнительный этап управления «контроль со стороны органов власти»;

• разработана система управления развитием застроенных территорий с практическим обоснованием эффективности ее функционирования;

• предложены методические рекомендации по определению экономического эффекта, получаемого каждым из участников управления развитием застроенных территорий, а также по оценке эффективности деятельности органов власти в процессе управления развитием застроенных территорий.

Предметом исследования выступает система организационно-экономических отношений, возникающих в процессе управления развитием застроенных территорий.

Объектом исследования является жилищная сфера в области управления развитием территорий.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования предполагает решение проблемы повышения эффективности управления развитием застроенных территорий на основе применения системы управления, которая учитывает интересы каждого из участников.

Методологическая, теоретическая и эмпирическая базы исследования сформированы в соответствии с поставленной целью. Методологическую базу исследования составляют системный и сравнительный подходы к изучению проблемы управления развитием застроенных территорий. Также для решения поставленных задач использованы общенаучные методы синтеза, анализа, индукции, дедукции, исследования причшшо-следствсниых связей и др. Теоретической базой исследования являются фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых экономистов, инженеров, архитекторов, посвященные проблемам преобразования развития застроет!ых городских территорий, классические теории государственного управления, экономики, недвижимости, освещающие процесс управления в сфере строительства. Эмпирической и информационной базой исследования послужили материалы и отчеты Федеральной службы Государственной статистики, Госкомстата РФ (Росстата) г. Самара, справочные и методические материалы, адресные программы развития застроенных территорий, результаты аналитических исследований состояния и развития строительного комплекса Самарской области, публикации в журналах, официальные информационные ресурсы интернета Администрации г. Самара, Городской Думы г. Самара, законодательные и нормативные документы федеральных и региональных органов власти.

Научная новизна результатов исследования заключается в разработке теоретических, методических и практических рекомендаций но управлению развитием застроенных территорий, а именно:

• Уточнено определение «развитие застроенных территорий» на основе систематизации понятий, формирующих развитие городских территорий, на уровне муниципалитета, административного района города, комплекса зданий и сооружений, здания или сооружения.

• Раскрыты этапы жизненного цикла жилой застройки, на котором рассмотрен процесс развития застроенных территорий. Конкретизировано понятие «управление развитием застроенных территорий», учитывающее, в отличие от имеющихся, особенности развития застроенных территорий в рамках жизненного цикла жилой застройки.

• Предложена организационная схема взаимодействия у частников развития застроенных территорий, которая учитывает, в отличие от имеющейся, выявленный дополнительный этап управления — контроль со стороны органов власти.

• Разработана методика формирования начальной стоимости права на развитие застроенной территории, отличающаяся от существующих, порядком расчета коэффициентов территориальности и используемого материала, а также введением ко-

эффициента дисконтирования, и позволяющая учитывать интересы каждого из участников.

•Предложены методические рекомендации по определению эффекта организационного взаимодействия органов власти и эффектов реализации права развития застроенных территорий для каждого из участников, отличающиеся от имеющихся, порядком расчета входящих показателей.

• Разработана система управления развитием застроенных территорий, основанная на использовании организационной схемы взаимодействия участников развития застроенных территорий, методики определения начальной стоимости права на развитие застроенных территорий и применении предложенных методических рекомендаций.

Обоснованность результатов диссертационного исследования подтверждена использованием апробированного в научной практике исследовательского аппарата, обоснованием результатов исследования произведенными расчетами, обсуждением результатов исследования на международных, всероссийских конференциях, симпозиумах, опытом их практической реализации. Достоверность результатов диссертационного исследования подтверждается практическим использованием законодательно закрепленных информационно-аналитических источников от органов исполнительной власти и службы государственной статистики, использован существующий опыт восьми субъектов РФ, апробация проведена на 8 площадках города Самара, подлежащих развитию.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теоретических подходов к процессу управления развитием застроенных территорий. Положения работы позволяют выявить значимость развития застроенных территорий при развитии городских территорий и в жизненном цикле жилой застройки, создать рациональную систему управления развитием застроенных территорий и оценить эффективность управления и реализации права развития застроенных территорий. Научные результаты работы могут послужить основой для дальнейших теоретических и прикладных исследований, посвященных развитию городских территорий.

Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена тем, что разработанные рекомендации диссертационного исследования могут быть использованы для повышения эффективности управления развитием застроенных территорий в любом субъекте РФ и балансировать интересы основных его участников. Отдельные положения диссертации могут найти применение в процессе разработки органами власти нормативно-правовой базы на местном уровне, что повысит эффективность реализации права на развитие застроенной территории и позволит решить проблему недостаточной обеспеченности населения комфортным и благоустроенным жильем.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности.

Полученные результаты соответствует пункту 1.3.70 «Г осударственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ори-

ентированной рыночной экономики». Положения по организации взаимодействия основных участников процесса развития застроенных территорий соответствуют пункту 1.72. «Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор-заказчик-застройщик-проектировщик-подрядчнк).

Апробация результатов исследования.

Основные теоретические и практические положения исследования апробированы на отдельных площадках, выделенных под развитие города Самары.

Результаты и положения исследования докладывались и получили одобрение на следующих конференциях: международная научно-практическая конференция (г. Невипномыск, 2009 год), международная научно-практическая конференция «Актуальные проблемы экономики и права в современных условиях» (г. Пятигорск, 2009 год), международный научно-практический симпозиум «Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их решения в период выхода из кризиса» (г. Саратов, 2009 год), всероссийская научно-практическая конференция «Стратегическое развитие современной России: проблемы и перспективы» (г. Волгоград,

2009 год), международная научно-практическая конференция «Модернизация экономики и общественное развитие регионов: проблемы и перспективы» (г. Екатеринбург, 2010 год), всероссийская научно-практическая конференция «Экономическое развитие России: институты, инфраструктура, инновации, инвестиции» (г. Иваново,

2010 год), международная научно-практическая конференция «Конкурентный потенциал региона: опенка и эффективность использования» (г. Абакан, 2011 год), международная конференция «Экономика и управление: новые вызовы и перспективы» (г. Тольятти, 2012 год), 2 nd Internationa! scientific conference "European Applied Sciences: modern approaches in scientific researches" (Stuttgart, Germany 2013), международная научно-практическая конференция «Развитие экономических и межотраслевых наук в XXI веке» (г. Новосибирск, 2015 год).

Реализация результатов исследования.

Практические рекомендации но определению начальной стоимости права на развитие застроенной территории, по оценке эффективное™ взаимодействия органов власти, по определению экономических эффектов, получаемых каждым из участников, а также предложенный в работе дополнительный этан - контроль со стороны органов власти за реализацией договора на право развития застроенной территории реализованы в деятельности Департамента строительства и архитектуры города Самара.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 19 печатных работ общим объемом 6,38 авторских печатных листов из них 6 в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.

Структура, объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Текст диссертации изложен на 183 страницах, содержит 20 таблиц, 12 рисунков, 7 приложений. Библиографический список включает 147 наименования.

Основное содержание работы. Во введении обоснована актуальность темы, поставлены цели и задачи диссертационной работы, выделены предмет и объект исследования, определены теоретические и методологические основы, обозначена научная новизна, теоретическая и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические аспекты управления развитием застроенных территорий» проведена систематизация понятийного аппарата, формирующих развитие городских территорий, на уровне муниципалитета, административного района города, комплекса зданий и сооружений, здания или сооружения, изучен отечественный и зарубежный опыт, выявлены проблемы развития застроенных территорий.

Во второй главе «Анализ состоянии управления развитием застроенных территорий» проведена диагностика функционирования строительного комплекса в Самарском регионе, выделены особенности развития застроенных территорий в городе Самара, рассмотрены существующие методики определения начальной стоимости земельного участка различных субъектов РФ с выделением преимуществ и недостатков каждой из них.

В третьей главе «Разработка рекомендаций повышения эффективности управления развитием застроенных территорий» разработана система управления развитием застроенных территорий, предложены и апробированы методика определения начальной стоимости права на развитие застроенной территории и методические рекомендации, направленные на повышение эффективности управления развитием застроенных территорий.

В заключении кратко излагаются основные результаты проведенного диссертационного исследования.

В приложениях приведен вспомогательный теоретический материал обусловленный темой исследования и результаты апробаций.

На защиту выносятся следующие научные результаты:

• Уточненное определение понятия «развитие застроенных территорий». Конкретизированное понятие «управление развитием застроенных территорий», учитывающее ег о место и значимость в жизненном цикле жилой застройки.

• Организационная схема взаимодействия и модель рационального сочетания интересов участников развития застроенных территорий.

• Система управления развитием застроенных территорий.

• Методика формирования начальной стоимости права на развитие застроенной территории.

• Методические рекомендации по повышению эффективности организационного взаимодействия органов власти и каждого из участников реализации права на развитие застроенных территорий.

П. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

!. Уточненное определение «развития застроенных территорий». Конкретизированное понятие «управление развитием застроенных территорий», учитывающее его место и значимость в жизненном цикле жилой застройки.

Проведенный автором обзор понятий, сформированных учеными, специалистами и представителями органов влас/и, свидетельствует о том, что отсутствует общий взгляд не только на содержание понятия «развитие застроенных территорий», но даже на входящие в его состав виды работ.

В результате проведенного обзора понятийного аппарата в области преобразования городских территорий предложена систематизация понятий процессов развития городских территорий (Рис.1), учитывающая развитие свободных территорий и застроенных территорий на уровне муниципалитета, на уровне административных районов, на уровне комплекса зданий и сооружений и на уровне отдельных зданий и сооружений.

Автором разработана схема жизненного цикла одновременно введенных в действие зданий и сооружений с учетом степени износа и проводимых видов работ на каждом этапе, в составе которой определена роль и место развития застроенной территории.

| Развитие гзро-сккз территорий " |

Г Раадитае с вводные территорий 1

I —г—

|'Ж.щт-тжайфокз| ¿Тж=« обьеггь: |

____^ Н« БОС

Скос аеарз?С1В5г> Реас'за-тна хихсго фояз!

зжлья зас&се сгрои-е-ьство

?г<та2рацгя

НОВО* стзои:еоьс15о

Рисунок 1. Систематизация яонятиГ! процессов развития городских территорий

В жизненном цикле отдельно взятого жилого здания (или жилой застройки с однотипными домами) с момента сю создания автором выделено четыре этапа по степени износа: 1 этап - возведение; 2 этап - функционирование; 3 этап - обновление: 4 этап - ликвидация, либо саморазрушение. На первом этапе жизненного цикла наблюдаются все стадии строительною процесса и осуществляется непосредственно само строительство и ввод объекта в эксплуатацию. На втором этапе при степени износа от 6,3 до 49% производятся такие виды работ, как: капитальный ремонт, модернизация, реставрация, реконструкция отдельных конструктивных элементов. Комплексный ремонт (комплексная реконструкция) проводится на третьем этане, когда степень износа достигает 50%. Такие здания уже являются ветхими и без проведения вышеуказанных работ проживание в них становится опасным для жизни людей. На четвертом этапе при степени износа 65% и более, после признания жилья аварийным (проживание запрещается) проводятся работы по сносу зданий.

Все четыре этапа циклически повторяются через каждые 1 ¡0-150 лет в зависимости от времени наступления четвертого этапа и перехода на первый.

Автором установлено, что развитие застроенных территорий начинается на IV этапе жизненного цикла и продолжается до окончания возведения нового жилья.

Уточненное автором содержание понятия «развитие застроенных территорий», отличается от других определений учтенностыо цикличности процесса развития застроенных территорий и имеет следующий вид: это циклический процесс качественных изменений с целью преобразования городской территории - увеличения объема жилищного фонда, сохранения архитектурно-планировочного облика и историко-культурного наследия города, совершенствования ииженерно-инфраструктурпых систем и улучшения экологического состояния городской среды.

По результатам проведенного автором исследования содержания понятия «управления развитием застроенных территорий», учитывая его роль и значимость в развитии городских территорий на муниципальном уровне, а также определения временного диапазона, который развитие застроенных территорий охватывает в жизненном цикле жилой застройки, в работе предлагается следующая авторская трактовка данного понятия. Управление развитием застроенных территорий -это циклический процесс управления качественными изменениями для преобразования определенной городской территории с переводом ее технических элементов и экономических параметров на более высокий, соответствующий современным требованиям уровень, путем эффективного взаимодействия всех его участников - представителей органов власти, инвесторов, населения и различных юридических лиц.

Преобразование параметров и элементов, т.е. развитие застроенной территории, предполагает реализацию следующих процессов: - переселение жителей ветхих домов в новые здания; - снос или ликвидация домов ветхого и аварийного фонда; -смена жилья старого поколения путем строительства нового;- перестройка планировочной, транспортной и инженерной инфраструктур; - проведение работ по реконструкции и реставрации с целью сохранения памятников архитектуры;- проведение работ по модернизации для смены архитектурных стилей путем изменения ансамблей зданий в пределах развиваемой территории;- изменение социалыю-

экономической структуры территории, согласно расчетным показателям обеспеченности объектами социально-культурного и бытового назначения.

2. Организационная схема взаимодействия и модель рационального сочетания интересов участников развития застроенных территорий

В работе предложена схема взаимодействия основных участников управления развитием застроенных территорий с учетом существующего законодательства и принятых положений (Рис.2).

Кдегавдо; /фвгяесе

а ксюзяшп ¡кз х т т;; Опт:-.* зраа» ДЙВЗ щнклкш ¿вю

1-ГГШ *чщ$тт ттЬ* чаякШй-ШШ» шШтяя жмтЬжщшцм

А {А;--- ЦЫВ К Г >| 145 У (ь) т

; УЖИ. ирмё&м СМШИ £ ; ждкш

1 гЬ (

1, А

-------- С/

^ £. V

3 акЯгомпв Фяыжт, щтчкш^кт «и*» « ряяапьааг «мм (файлам»

< э, К

к--—

[ду ■ 1!/

¡г

Л г

•4/ 'Л' V •-Г-

авгфш ^нгт-^яг-ярЯят&ф ЬВУЯЯЛИ ХИфШМ Спящим

о. Л

,С\ -

и; {Г

Рисунок 2. Организационная схема взаимодействия участников управления развитием застроенных территорий

С целью законодательного закрепления контроля за исполнением инвестором своих обязательств, предусмотренных в договоре на получение права на развитие застроенной территории, автором предложен и дополнительно учтен еще один этап управления развитием застроенных территорий - контроль со стороны орга-

ков власти за решштв договора и ягпвлшием обязательств инвестором до мриента завершений строительства.

В работе рассмотрены функции участников управления развитием застроенных территорий и их взаимодействие на каждом этапе. Особый интерес представляют функции участников предложенного дополнительного этапа. Контроль со стороны органов власти за реализацией договора и исполнением обязательст в инвестором заключается в выполнении следующих функций: 1. контроль органами исполнительной власти за использованием бюджетных средств в случае их выделения; 2. контроль органами местного самоуправления за ходом строительства: анализ предоставляемой отчетности, осуществление выездных проверок; 3. контроль предоставления инвесторами сведений о состоянии строительства жилых зданий и объектов социально - культурного назначения согласно расчетным показателям, предусмотренных проектом планировки и межевания, развитие инженерной, транспортной инфраструктуры, прилегающие к выбранной площадке в пределах срока, указанного в договоре.

В работе предложена модель, представляющая интересы каждой из трех групп участников и их взаимозависимость при развитии застроенных территорий (рис 3).

| Имтсрсеы |

1

| Интересы. | ¡^

ВЛЕЯЕЕ* ]

J

X

^исвя^аил гшядзаевЕ

Двсш^ал е «вте-рессв шшсст-ор о

^г - - -

'Хрпттальиоф- сачяч

/

х> а ¡заотшс за стр <з сш гик т сртэ язчмжй

Г-

I Зговдшс

У

Достижение инвестора

рДисх'11

ни глпяк

[янтер№э-в

к;

тх:

'

[■ Т.ГУ"" 3* лкна (внп^тйрм .-«г^..у.тмлств,

когяййгтгимвдв*

~ Йптсрссы * ~

....."" '.Г^ --------1

Рисунок 3. Модель рационального сочетания интересов участников развития застроенных территорий

К числу основных участников относятся: 1. органы государственной власти; 2. юридические лица; 3. физические лица.

Разработанная модель отражает интересы каждой из этих групп и повышает эффективность управления процессом развития застроенных территорий.

3. Система управления развитием застроенных территорий

Таким образом, на следующем этапе важным является разработка организационной системы управления развитием застроенных территорий, представленной на рис.4.

Управляемая система включает субъект управления, в роли которого выступает инвестор и объект управления - право на развитие застроенной территории.

К

¿V

К

14

|06ьеЕ1 угрЕ.-цни-Д! - .уэсяазаюдяб ^^('¿.^шлзерргзр..-*

МГР «ЛйЕМлЯ СНОхМЛ

.^-шяйсзратшнк правовые Эксиомичегкке

Мш^ьг ' аре.хея т

> такие-архьрыт одержана."» ?ЗТ

фшжь:

>г*иглм± яу-чыг зо©а*»гг*а по ?37

раугзтаак фпкюк

3* ^шхщтжхя с

Е5 Т,С- ГЗ'Й&КВСШ ИфВВКГ>£И

4. ЗКЗ^ЯШ«-

§к£ж«: ПОЖНЯХ щвавяя жтаставк сззсенй ¿й-Йй »яяяинй запр Ажиияиим&жяю 5вре ^йталерсэдзкроисезьггааЖ^ чирефижи жцжжм ---"—дгЕгршаак зшгФМьчгяЕег® ргзгкск

шшхшвшш .,!:> ,1 П|ЯЙНв£вЯржгЗГ

^ёакнэтзх зхг,1в. жзяьаая№ гааваакагЕ. »ьаааэз&г ил зазаие п^гааа Тфквле терш

ЗЗСрСЛ 2 ПС ЛМСВЗЕЖ

усхазжша» к^ятьеок скжнзсп- зж НТ; гзгазд&ззэж&ё.

■ •жеш» зейхквк гтз. _________/

Рисунок 4. Система управления развитием застроенной территории на примере г. Самара

Управляющая система состоит из четырех сегментов и осуществляет управление над объектом управления - нравом на развитие застроенной территории посредством административно-правовых и экономических методов, которые учитывают

интересы каждого из участников.

Главным экономическим рычагом воздействия органов власти на управляемую систему в городе является установление начальной стоимости получения права на

развитие застроенной территории.

В качестве административно-правовых методов управления выступают принимаемые органами власти нормативные и законодательные документы.

Разработанная автором система управления развитием застроенных территорий учитывает интересы каждого из участников и повышает эффективность управления развитием застроенных территорий.

4. Методика формирования начальной стоимости права на развитие застроенной территории

Проблема определения стоимости права на развитие застроенной территории заключается в том, что объектом выступает не только земля, передаваемая под развитие, но также ликвидируемые объекты вместе с обременепиями инвестора по подготовке такой территории к новому строительству.

Существующие методики включают следующие критерии: 1-й критерий. Арендная ставка земли с учетом срока реализации договора. 2-й критерий. Площадь застраиваемой территории. 3-й критерий. Месторасположение. 4-й критерии. Коэффициент используемого материала при новом строительстве. 5-й критерий. Коэффициент территориальности. 6-й критерий. Коэффициент инфляции.

Разработанная методика отличается от существующих тем. что, во-первых, коэффициент используемого материала при новом строительстве и коэффициент территориальности учитываются как понижающие, а не повышающие, с целью побуждения инвестора применять более долговечные материалы, и увеличения инвестиционной привлекательности площадок, выставляемых па аукцион; во-вторых, включен коэффициент дисконтирования, необходимость применения которого обусловлена тем, что реализация договора права на развитие застроенной территории осуществляется в течение 5-10 лет, а также позволит учесть изменения ставки рефинансирования и инфляции в течение 5 лет.

Таким образом, в предлагаемой методике определять начальную стоимость права на развитие застроенной территории (НСП) рекомендуется по следующей формуле:

НСП = уХА*8/Кт)/(1+Ш)"]/Км (1);

где НСП-начальная стоимость права на развитие застроенной территории, руб. А - базовый размер арендной платы земельного участка, (руб./кв.м.);

Кт - коэффициенттерриториальиости, который зависит от величины площади расселяемого жилищного фонда и реконструируемых объектов соцкультбыта, расположенных в границах территории, подлежащей развитию;

■У - площадь земельного участка, в отношении которого принято решение о развитии застроенной

территории, (кв.м.);

<И — ставка дисконтирования:

к -продолжительность реализации договор на право по развитию застроенных территорий 1 = 1 .... п (согласно условиям договора на право развития застроенных территорий продолжительность реализации составляет порядка 5-10 лет);

Км - коэффициент вида стрритепьиоЦ1^ещша, использование которого осуществляется при

новом строительстве в рамках развития застроенной территории;

Кипф. - коэффициент инфляции учитывается при расчете ставки дисконтирования.

Расчет базовой арендной платы за земельные участки определяется в соответствии с порядком, закрепленным законодательством на местном уровне каждого субъекта.

По модели расчета ставки дисконтирования по уровню ставки рефинансирования и инфляции, ставка дисконтирования (<И) без учета риска проекта определяется как отношение ставки рефинансирования (г), установленной Центральным банком РФ, и темпа инфляции (¡), объявленною Правительством РФ на текущий год:

с1г=(1+(г/100))/(1+(1/Ю0)) -1 (2).

Предложенная методика учитывает специфику каждой площадки, подлежащей развитию, предотвращает недополучение средств в бюджет, обосновывает установление рациональной начальной стоимости права и создает условия для эффективного управления развитием застроенных территорий.

Обоснование необходимости применения разработанной методики определения начальной стоимости права на развитие застроенной территории апробировано на аукционах в городе Самара. Результаты приведены в таблице 1.

Таблица 1

Основные результаты проведения аукционов за период 2011-2014 год

Л"! Наименование площадки S-дь, Га 1 Начальная стои-Дата | мость права, поове- ¡ тыс.р. Стоимость права по результатам аукциона, тыс.р. План поступлений в бюджет, ты с. р. Эффект от применения методики, тыс. р.

,гения аукциона l.cl методики По методике

1 в 1раницах улиц Ветвистой и Ла-чо Крзсноглинский район 1,89 25 01.11 ¡ 1000 ¡ 1319,52 2015 2015 (695,48

2 в границах улиц Ветвист он в Ла- 6,65 25 01.1 1 i 1000 4559,31 1200 1200 3359,31

3 в 1раницах улиц Булюша - Блюхера - Энтузиастов и проспекта Кар- 5,59 И 30.10.12 1000 4492,62 5250 5250 (757,38

4 в границах улшЕ Вольская/ Каховская/ Свободы/ пр. Кирова, Ки- 5,79 30.10.12 1000 4135,21 1050 1050 3085,21

Ь 5 6 в границах улицы Вольская, переулка Юрия Павлова, улиц Краснодонской, Свободы, Воронежской, Промышлеп:шй^айон в фанпцах улиц Галактионовской, Вениека, Самарской и Пионер- 6,79 1,39 05.05.13 1000 4860,26 1050 1050 3810,26

05.05.13 1000 1250,01 2150 2150 ¡-899,99

7 в квадрате улиц Ошферопо.ц.-ской,Солдатской. Парижской Коммуны, Сергея Лазо, Красно- 2,69 20.03.14 I 1000 1869,09 1300 1300 -569,09

8 протока Сухой Самарки Куйбышевский район 1,99 20.03.14 1000 1438,94 1150 1150 -288,94

Эффект от применения методики показывает объем финансовых средств, которые шолучены в бюджет. Такая ситуация возникает, когда фактическая стоимость права

развития застроенных территорий по результатам проведенного аукциона меньше, чем определенная по методике при отсутствии ее применения (площадки 2. 4, 5,7 и 8).

Результаты, представленные в таблице I, показывают, что формирование начальной стоимости права по предлагаемой автором методике позволяет получить эффект в размере 11 112, 81 тыс. руб., что привело к более эффективному управлению развитием застроенных территорий.

5. Методические рекомендации по повышению эффективности организационного взаимодействия органов власти и каждого из участников реализации права на развитие застроенных территорий.

Для определения эффективности взаимодействия органов власти и каждого из участников, автором предложены формулы, которые отличаются от существующих входящими в них показателями в соответствии с содержанием процесса развития застроенных территорий.

На основе расчета эффективности реализации права для каждого из участников на примере развития застроенной территории города Самара в границах улиц Гаражной, Четвертого проезда и Саранской Октябрьского района, получены следующие результаты. Для инвестора экономический эффект составил Эинв=7 550 тыс. руб.; для органов власти Эов=29 855 тыс. руб.; для населения Энас=14 885 тыс. руб.

Приведенные результаты повысили эффективность управления развитием за-cTpoeinibix территорий.

Эффективность деятельности органов власти и их взаимодействия со структурными подразделениями в процессе развития застроенных территорий характеризуют следующие показатели.

• Общая рентабельность деятельности органов власти по развитию застроенных территорий определяется по формуле (3).

Роб.Ц=(Пр3т/Зс„)*100% (3);

где, Пря - прибыль от реализации права па развитие застроенной территория (ожидаемая и фактическая), руб.; 1-„ - общие затраты па функционирование задействованных структурных подразделений по количеству поправок, руб.

Р общ. ожид. без поправок=324200/52636=6,16;

Р общ. ожид. с 1 поправкой=324200/85167=3,8;

Робщ. факт, без поправок=17644/52636=0,33;

Робщ. факте 1 поправкой= 17644/85167=0,21.

•Прибыль, приходящаяся на каждого муниципального и государственного служащего, в процессе подготовки и реализации права на развитие застроенных территорий рассчитывается по формуле (4).

Псл=Пр/Чм (4).

где, 4M - среднесписочная численность муниципальных и государственных служащих задействованных в процессе подготовки и реализации права на развитие застроенных территорий при максимальном и минимальном значении, чел.

Пел ожид с min=324200/60=5403,33 тыс. руб./чел.;

Пел ожид с тах =324200/92=3523,91 тис. руб./чел., По., факт с min =17644/60=294 тыс. руб./чел.; Пел факт с шах =17644/92=191 тыс. руб./чел.

• Затратоемкость муниципальных и государственных служащих, задействованных в процессе подготовки и реализации нрава на развитие застроенных территорий определяется по формуле (5).

'$сл=('Псл/У)*100% (5);

где ТЗсч - трудозатраты муниципальных и государственных служащих, задействованных в процессе подготовки и реализации права на развития застроенных территорий по количеству поправок, чел. - ч;

V - объем финансовых средств, поступивших в бюджет от реализации права на развитие застроенной территории в стоимостном выражении (ожидаемое и фактическое), руб. Зсл ожид. без иоправок=3000*30 плошадок/324000=0,27 чел.-ч/тыс. руб. 3„ ожид. с поправками=4400*30 площадок /324200=0,407 чел-ч/тыс. руб. 3„ факт, без поправок=3000*30 площадок /17644=5,1 чел.-ч/тыс. руб. Зсл факт, с поправками=4400*30 площадок /17644=7,48 чел.-ч/тыс. руб.

• Коэффициент надежности механизма управления, определяется по формуле:

Ккм=ИКи/Кобщ) (6);

где, Кн - количество нереализованных решений, охватывающие процесс развития застроенных территорий, сд ; Кобщ - общее количество решений, принятых в системе управления, ед. При расчете взят период продолжительностью 2 года. Кпм=1 -(Кн/Кобш)= 1 -(4/5)=0,2

• Количество документов на одного работника управления рассчитывается по формуле (7).

Е=Ео/Чм (7);

Ео - количество входящих и исходящих документов за определенный период в процессе подготовки и реализации права на развития засгроскных территорий, ед. Е=300/8=38 ед./чел.

Полученные результаты эффективности взаимодействия органов власти указывают на эффективность механизма управления. Однако есть отрицательные факторы, которые ее снижают. Среди них: неотработанность нормативно-правовой базы, что отражается на количестве вносимых поправок, неотрегулированность отношений между инвесторами и органами местного самоуправления, отсутствие механизма определения начальной цены па право по развитию застроенной территории, что вызывает повторное выставление площадок, подлежащих развитию, на аукцион.

Разработанная система управления развитием застроенных территорий включает в себя авторские предложения: схему взаимодействия участников управления развитием застроенных территорий, модель рационального сочетания их интересов, методику определения начальной стоимости права на развитие застроенных территорий. а также методические рекомендации определения эффективности организационного взаимодействия органов власти и эффективности реализации права развития застроенных территорий для каждого из участников, которые являются составляющими элементами организационного и экономико-правового сегментов и слу-

жат теоретическими и методическими подходами к повышению эффективности управления развитием застроенных территорий.

III. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Выявленные автором особенности развития застроенных территорий: отсутствие методики определения начальной стоимости права па развитие застроенной территории; неучтенность рационального сочетания интересов основных участников; нссогла-совашюсть действий органов власти и др., способствуют разработке новых теоретических и практических подходов по повышению эффективности управления развитием застроенных территорий.

2. Уточнение автором понятий «развитие застроенных территорий» и «управление развитием застроенных территорий» позволяет более полно учитывать цикличность процесса развития застроенных территорий, установить роль и значимость данного процесса в развитии городских территорий на муниципальном уровне.

3. Установлено, что несовпадение интересов основных участников управления развитием застроенных территорий приводит к увеличению числа несостоявшихся аукционов, что снижает объем реализуемых прав на развитие застроенных территорий.

4. В условиях сокращения незавершенных объекюв жилищного строительства в 2013 году на 4,35 тыс. кв. м. в Самарской области, обеспеченность населения жильем увеличилась на 0,7 м2/чел., объем ветхого и аварийного фонда жилья сократился на 3%, однако, прирост рождаемости в размере 6% указывает на недостаточные темпы роста указанных показателей.

5. Установленные факты по г. Самара о количестве первых несостоявшихся аукционов на право развития застроенных территорий в 2008 году (8 единиц), о результатах реализации права на развитие застроенных территорий при начальной стоимости права на развитие застроенной территории в 1 ООО ООО руб. (подлежит расторжению 15 договоров из заключенных 37), подтверждают наличие проблемы эффективного управления развитием застроенных территорий.

6. Предложенная система управления развитием застроенных территорий дополнена предлагаемым автором этапом управления - контроль со стороны органов власти за реализацией инвестором договора па право развития застроенных территорий, который законодательно закрепляет ответственность инвестора за исполнение обязательств.

7. Разработшшая система управления развитием застроенных территорий увязывает интересы основных участников управления ими посредством применения комплекса организационно-функциональных и экономико-правовых элементов системы в качестве рычагов управления.

8. Методика определения начальной стоимости права на развитие застроенной территории дополняет существующие в субъектах РФ методики и отличается от существующих методик порядком расчета коэффициента территориальности и коэффициен-

та вида используемого материала, а также использованием коэффициента дисконтирования. Применение данной методики способствует повышению эффективности управления развитием застроенных территорий.

9. Методические рекомендации по повышению экономической эффективности от организационного взаимодействия органов власти позволяют улучшить деятельность органов власти в процессе управления развитием застроенных территорий и повысить эффективность их взаимодействия.

10.' Определение начальной стоимости права на развитие застроенной территории с помощью предложенной методики позволили создать условия для получения эффекта на примере 8 площадок в размере И 112,81 тыс. руб. для органов власти, что свидетельствует о целесообразности ее применения.

11. Реализация разработанных практических рекомендаций по определению экономического эффекта для каждого из участников управления развитием застроенных территорий, позволяет получить следующие экономические эффекты: для инвестора - 7 550 тыс. руб., для органов власти - 29 854 тыс. руб., для населения - 14 884 тыс. руб., что подтверждает соблюдение интересов каждого из участников.

12 Применение методических рекомендаций но определению эффективности организационного взаимодействия органов власти позволило выявить существенные недостатки в процессе управления. Недостаточную проработку законодательной базы подтвердил коэффициент надежности по принимаемым документам, который составил около 20%, на низкую рент абельность взаимодействия органов власти указал результат, полученный но фактической рентабельности в пределах от 0,21 до 0,33 (в зависимости от количества вносимых поправок), который значительно ниже уровня ожидаемой рентабельно ст и.

13. Система управления развитием застроенных территорий может применяться в различных регионах сграны с учетом их специфических особенностей и применением поправочных коэффициентов.

СПИСОК РАБОТ, В КОТОРЫХ ОПУБЛИКОВАНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

В изданиях, рекомендованных ВАК Мннобрнауки России

1 Файзрахманова. Я.И., Артемьева С.С. Особенности развития застроенных территорий городского округа Самара 1'Гекст] / Я.И. Файзрахманова, С.С. Артемьева //В мире научных открытий. - 2011. - №10.2(22). С.845-857. - 0,34/0,24 п. л. 2. Файзрахманова, Я.И., Ларкина, A.A. Порядок построения организационно-экономического механизма управления развитием застроенных территорий [Текст] / Я.И. Файзрахманова, A.A. Ларкина //Вестник Самарского государственного университета. - 2011. - №6(87). С.61-69. - 0,52/0,36 п. л.

3. Фанзрахманова, Я.И. Проблемы, возникающие в процессе развития застроенных территорий [Текст] / Я.И. Файзрахманова // В мире научных открытий - 2011 -№3(15). С.298—306. - 0,39 п. л.

4. Файзрахманова, Я.И., Артемьева С.С. Социальные проблемы в процессе развития застроенных территорий [Текст] / Я.И. Файзрахманова. С.С. Артемьева// Современные исследования социальных проблем (электронный журнат) -2011 - №3(20) С 305-314.-0,42/0,29 п. л. '

5. Файзрахманова, Я.И., Иваненко Л.В. Создание организационной системы управления развитием застроенных территорий [Текст] / Я.И. Файзрахманова, Л.В. Иваненко // Вестпик Университета, Москва. -2013. - №. С. 137-148. - 0,57/4 п. л.

6. Файзрахманова, Я.И., Иваненко Л.В. Формирование универсальной методики определения начальной стоимости права на развитие застроенной территории [Текст] / Я.И. Файзрахманова, Л.В. Иваненко // Вестник Поволжского государственного университета сервиса Серия Экономика. - 2013. - №1(27). С.23-29. - 0,65/0,45 п. л.

Другие публикации

1. Файзрахманова, Я.И. Теоретические аспекты процесса развития застроенных территорий [Текст] / Я.И. Файзрахманова // Наука и экономика - 2010 -

С. 109—111. — 0,13 п.л. ' {

2. Файзрахманова, Я.И., Иваненко Л.В. Зарубежный и отечественный опыт управления развитием застроенных территорий [Текст] / Я.И. Файзрахманова, Л.В. Иваненко // Основы экономики и права -2012. - №1(1). С.77-84. - 0,78/0,54 п. л.

3. Файзрахманова, Я.И., Иваненко Л.В. Теоретические аспекты управления развитием застроенных территорий в регионе и муниципальных образованиях [ Текст] / Я.И. Файзрахманова, Л.В. Иваненко // Основы экономики и права. - 2012. - №2(2). С.48-58 — 0,76/0,53 п.л.

4. Файзрахманова, Я.И., Иваненко Л.В. Проблемы жилищного строительства и развития застроенных территорий [Текст] / Я.И. Файзрахманова, Л.В. Иваненко // Школа университетской науки: парадигма развития. -2012. - №5(1). С. 18-28. -0,75/0,52 п. л

5. Файзрахманова, Я.И., Иваненко Л.В. Алгоритм формироватгия универсальной методики определения начальной стоимости права на развитие застроенной территории [Текст] / Я.И. Файзрахманова, Л.В. Иваненко // Основы экономики и ппава - 2012 -№4(4). С.3-10. - 0,64/0,44 п. л.

6. Файзрахманова, Я.И., Ларкина, A.A. Разработка методологии оценки устойчивого развития региона [Текст] /Материалы II Международной научно-практической конференции г. Невипномыск. - 2009. - 0,13/0,09 п. л.

7. Файзрахманова, Я.И. Проблематика стратегии устойчивого развития жилищного комплекса в России |Текст] /Всероссийская научно-практическая конференция «Стратегическое развитие современной России: проблемы и перспективы» г. Волгоград -2009.-0,41 п. л.

8. Файзрахманова, Я.И. Роль государства в решении проблем устойчивого развития жилищного строительства [Текст] /Международная научно-практическая конференция: «Актуальные проблемы экономики и права в современных условиях» г Пятигорск -2009.-0,28 п. л. 1 '

9. Файзрахманова, Я.И., Ларкина, A.A. Инвестиционная привлекательность Самарской области в сфере строительства [Текст] / «Международная научно-практическая

конференция: Модернизация экономики и общественное развитие регионов: проблемы и перспективы» г. Екатеринбург. -2010.-0,13/0,09 п. л.

10. Файзрахманова, Я.И., Ларкина, А.А. Развитие жилищного строительства путем государственного регулирования [Текст] /Всероссийская научно-практическая конференция «Экономическое развитие России: институты, инфраструктура, инновации, инвестиции» г. Иваново-2010.-0,37/0,26п.д.

1 1. Файзрахманова, Я.И., Ларкина, А.А. Организационно-экономическое взаимодействие участников развития застроенных территорий [Текст] /Международный научно-практический симпозиум: «Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их решения р. период выхода из кризиса» г. Саратов - 2010. -0,55/0,38п.л.

12. Файзрахманова, Я.И. Проблемы развития застроенных территорий [Текст] /Международная научно-практическая конференция: «Конкурентный потенциал региона: оценка и эффективность использования» г. Абакан-2010. -0,55 п.л.

13. Файзрахманова, Я.И., Иваненко Л.В. Жизненный цикл развития застроенных городских территорий [Текст] ¡2 ndlnternational scientific conference «EuropcanApplied Sciences: modern approaches in scientific researches» Stuttgart, Germany - 2012. - 0,34/0,24 п. л.

Фаизрахмаиова Яна Кисандаровпа

УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 09.04.2015 Формат 60x84 1/16. Объем 1 п. л. Тираж 110 Бумага офсетная. Печать оперативная. Заказ № 671

Издательство

Самарского научного центра Российской Академии Наук 443001, Самара, Студенческий пер., 3 а Тел.: 8(846)242-37-07