Повышение эффективности управления земельными ресурсами муниципалитета тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Повышение эффективности управления земельными ресурсами муниципалитета"

ЛЕМИН АЛЕКСЕЙ ВИКТОРОВИЧ

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

МУ НИ ЦИ П АЛ ИТЕТА

Специальность 08,00.05. - Экономика и управление народным хозяйством

(региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Иркутск-2006

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экономика предприятий и предпринимательской деятельности» Байкальского государственного \ ниверситета экономики и права

На>чный руководитель

доктор экономических наук, доцент Краснова Татьяна Григорьевна

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Амбросов Николай Владимирович

кандидат экономических наук Громова Татьяна Алексеевна

Ведущая организация

Иркутская государственная сельскохозяйственная академия

Зашита состоится 30 ноября 2006 г. в 12 часов на заседании диссертационного совета К 212.070.02 при Байкальском государственном университете экономики и права но адресу: 664003. г, Иркутск, ул. Карла Маркса, 24, зал заседания Ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Байкальского государственного университета экономики и права по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Ленина. 1). корп> с 2, аудитория 101.

Автореферат диссертации размешен на официальном сайте университета \\ \\ isca.ru

Лчюрефераг разослан 30 октября 2006 г

Ученый секретарь

.ítuvep raiuioHHoio совет;)

каилпда: экономических иа\ к. доцент

Ю.Ь. Коложьарп

I. Общая характеристика работы Актуальность темы исследования. Детальное исследование земельных отношений, основ управления земельными ресурсами способствует всё большему осознанию того, что земля — это не просто ресурс, но и достояние, которое необходимо сохранять и приумножать как важную составляющую жизни, благосостояния и процветания России и её граждан.

Проводимая в нашей стране земельная реформа свидетельствует о новых подходах к управлению земельными ресурсами/ Новые принципы , и методы управления в области земельных отношений способствуют увеличению налогооблагаемой базы, привлечению инвестиций в развитие регионов и муниципальных образований, созданию эффективной системы обеспечения гарантий для субъектов земельных отношений. От того, насколько эффективно муниципальные органы власти управляют земельными ресурсами, зависят в первую очередь устойчивость развития поселения, его инвестиционная привлекательность и социальная стабильность населения.

Следует отметить, что во всех развитых странах в последнее время проводятся полномасштабные исследования по изучению земельных ресурсов и их рациональному использованию. Становится очевидным, что вопросам использования земли необходимо уделять более пристальное внимание в системе общей экономической политики государства. •

Степень научной разработанности проблемы. Теоретическим и практическим положениям управления земельными ресурсами посвящены работы

A.Л. Алпатова, Д.Б. Аратского, Р.В. Бабуна, А.А. Варламова, Т.А. Громовой, Б.В. Ерофеева, В.Б. Зотова, Н.В. Комова, Л.И. Кошкина, П.В. Кухтнна, А.А. Левова, В.В. Лобанова, П.Ф. Лойко, Ю.А. Лютых, B.C. Хлыстуна, B.C. Шама-наева и др.

Основы регионального управления рассмотрены в работах В. Бондаренко,

B.М. Бородина, В.И. Бутова, Ю.Н. Гладких, ГОД. Дмитриевского, Т.Г. Красновой, В.Н. Лексина, В.И. Самарухи, А.И. Чистобаева, А.Н. Шевцова и др.

Проблема управления земельными ресурсами с учетом проводимых социально-экономических реформ в нашей стране стоит довольно остро. В' связи с этим данному направлению экономических преобразований посвящается много работ и исследований. Однако большее внимание уделяется, как правило, основам государственного управления земельными ресурсами как федерального, так и регионального уровня.

Проблема управления земельными ресурсами на уровне муниципалитетов освещена недостаточно, несмотря на то, что именно местные органы власти осуществляют непосредственное распоряжение государственными и муниципальными земельными участками в пределах границ поселения. Применительно к землям поселения и муниципальному управлению земельным фондом не сформирована единая эффективная система управления. '

Цель н задачи исследования. Цель исследования, заключается в разработке методических подходов к эффективному и рациональному использованию земель поселений и управлению ими, к созданию условий для увеличения социального, инвестиционного и производственного потенциала земли. Для

достижения указанной цели в диссертационной работе автором были поставлены и решены следующие задачи:

- проведен многосторонний анализ системы муниципального управления земельными ресурсами г. Абакана и выявлены основные направления повышения эффективности управления землями поселения;

- предложены направления оптимизации структуры муниципальных органов по управлению земельными ресурсами;

- разработан применительно к исследуемому муниципальному управлению типовой среднесрочный план использования земель и регулирования земельных отношений муниципалитетом;

- определены основные направления развития системы информационного обеспечения управления земельными ресурсами поселений, предложена модель создания единой системы информационного обеспечения для целей муниципального управления;

- предложены направления совершенствования муниципального контроля за использованием и охраной земель на территории поселений;

- создана базовая методика определения арендной платы за землю.

Объектом исследования являются земельные ресурсы на территории

муниципального образования.

Предметом исследования является система муниципального управления земельными ресурсами на территории поселений.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили положения теории государственного и муниципального управления, устойчивого развития региональных социально-экономических систем. Исследовались монографические работы, научные статьи, прикладные разработки отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам использования земельных ресурсов и регулирования земельных отношений муниципалитетом.

В процессе исследования были получены следующие результаты:

]. Выработаны методические подходы к повышению эффективности муниципального управления земельными ресурсами. В рамках этого определена основная стратегическая направленность муниципальной земельной политики, предложен и внедрен комплекс мероприятий, нацеленных на рациональное и эффективное использование земельных ресурсов. Методические подходы носят комплексный и системный характер и направлены на совершенствование основных функций системы управления земельными ресурсами. Применение данных подходов позволило муниципалитету повысить эффективность использования земель на территории поселения, что в первую очередь обусловило увеличение поступлений в муниципальный бюджет доходов от использования и развития рынка земли.

2. Разработана базовая методика определения арендной платы за земли муниципалитета. В ее основу положены показатели удельной кадастровой и рыночной стоимости земли и детальная дифференциация по видам использования, доходности земель и категориям плательщиков.

3. Разработаны комплексные меры, направленные на усиление муниципального контроля за использованием и охраной земель. Внедрение этих мер позволило муниципалитету в целом усилить муниципальный контроль в области нарушений земельного законодательства, что увеличило постуа1ения земельных платежей в муниципальный бюджет, а в дальнейшем даст возможность значительно сократить число нарушений земельного законодательства и более эффективно их устранять.

4. Разработан типовой среднесрочный план муниципального управления земельными ресурсами. Его основой явились результаты прогнозирования использования земельных ресурсов и перспектив развития муниципального образования. План предусматривает два приоритетных направления: территориальное планирование в части использования и застройки земель поселений и общее планирование в области регулирования земельных отношений муниципалитетом. Реализация типового среднесрочного плана позволит муниципалитетам более эффективно использовать земельные ресурсы поселений.

5. Разработаны меры по совершенствованию системы информационного управления земельными ресурсами муниципалитета, обоснована возможность создания на ее базе единой системы муниципального информационного обеспечения. В целом это позволит муниципалитету осуществлять более полный, достоверный и оперативный учет земельных участков, а в дальнейшем и всех основных объектов муниципального управления и как следствие облегчит процесс выработки и принятия управленческих решений.

Достоверность н обоснованность выводов п результатов, содержащихся в диссертации, подтверждается изучением и анализом значительного числа научных публикаций видных отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме, положительной практикой внедрения отдельных положений диссертационного исследования в систему муниципального управления земельными ресурсами в Республике Хакасия.

Исследование основано на нормативно-правовой базе федерального, регионального и местного уровней, данных администрации г. Абакана. Правительства Республики Хакасия, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Управления Роснедвпжи-мости по Республике Хакасия.

Научная новизна диссертационной работы. К числу основных элементов научной новизны можно отнести следующее:

1. Предложен комплексный подход к вопросам повышения эффективности муниципального управления земельными ресурсами, направленный на внедрение мер экономического стимулирования рационального использования земель и вовлечения земельных участков в активный хозяйственный оборот.

2. Разработаны системные подходы к формированию типового плана в области муниципального управления земельными ресурсами на среднесрочный период.

3. Разработана базовая методика определения арендной платы за землю, в основу которой положены показатели как удельной кадастровой, так и рыноч-

ной стоимости земли, детальная дифференциация по видам использования, доходности земель и категориям плательщиков.

4. Сформирована модель единой системы информационного обеспечения муниципального управления на базе структур отдельно взятого муниципального образования, которая, в отличие от существующих моделей, обеспечивает ведение единого общегородского информационного поля учета объектов недвижимости.

Практическая значимость и апробация результатов диссертационного исследования:

1. Результаты диссертационного исследования в части внедрения мероприятий по экономическому стимулированию использования земель являлись основой для подготовки администрацией г. Абакана проекта решения Абаканского городского Совета депутатов «Об установлении ставок земельного налога на 2006 г. в г. Абакане».

2. Методика установления ставок арендной платы за землю применена администрацией г. Абакана при принятии решения Абаканского городского Совета депутатов «Об утверждении методики расчета ставок арендной платы за землю, базовых размеров арендной платы за землю, дифференцированных по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам по городу Абакану», Комитетом Республики Хакасия по управлению государственным имуществом при установлении ставок арендной платы за земли, находящиеся в собственности Республики Хакасия.

3. Предложенные подходы к внедрению механизмов экономического стимулирования использования земель были использованы Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации г. Абакана при подготовке решения Абаканского городского Совета депутатов «О льготах по уплате земельного налога в г. Абакане на 2006 г.».

4. Системный анализ земельных ресурсов на территории г, Абакана, а также предложенный в работе среднесрочный план муниципального управления земельными ресурсами использованы Комитетом муниципальной экономики г. Абакана при формировании «Стратегического плана развития г. Абакана до 2009 г.».

5. Разработанные основные направления развития системы информационного обеспечения управления земельными ресурсами поселения и направления по совершенствованию муниципального контроля за использованием и охраной земель на территории поселения активно внедряются администрацией г, Абакана, комитетами по управлению муниципальным имуществом Республики Хакасия.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 3,14 печатных листа.

Структура работы. Диссертационная работа содержит 188 страниц машинописного текста, в том числе 15 таблиц, 23 рисунка и 5 приложений. Представлен список использованной литературы из 167 наименований.

Во введении обоснованы актуальность, цели, задачи, объект и предмет исследования, практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе - «Теоретические основы эффективного управления земельными ресурсами» - уточнены методические подходы к управлению земельными ресурсами муниципалитета: система, методы, функции управления и факторы, влияющие на её развитие, полномочия субъектов управления всех уровней. Выявлены особенности муниципального управления земельными ресурсами, дана оценка современного состояния нормативно-правового обеспечения процессов регулирования земельных отношений в Российской Федерации.

Во второй главе — «Механизмы и модели управления земельными ресурсами муниципалитета» — производится детальный анализ земельного фонда Абакана по видам использования земли и формам собственности, а также действующей системы управления земельными ресурсами в городе. Дана подробная оценка эффективности регулирования земельных отношений на территории поселения, отражены положительные и негативные стороны действующего механизма управления и причины их возникновения.

В третьей главе - «Направления повышения эффективности управления земельными ресурсами муниципалитета» - на основе проведенного анализа предлагаются комплексные и системные мероприятия по повышению эффективности управления земельными ресурсами и механизмы их реализации на уровне муниципалитета с рекомендациями по их внедрению в хозяйственную деятельность,

В заключении обобщены результаты диссертационного исследования, сформулированы основные выводы.

В приложениях представлены аналитическо-графические материалы, иллюстрирующие отдельные положения диссертационной работы.

II. Основные положения и результаты исследования» выносимые

автором на защиту

1. Уточнены методические подходы к управлению земельными ресурсами муниципалитета: система, методы, функции управления и факторы, влияющие на её развитие, полномочия субъектов управления всех уровней. Выявлены особенности муниципального управления земельными ресурсами.

При рассмотрении основ управления земельными ресурсами нами были изучены и проанализированы работы, статьи, монографии, посвященные данной проблеме в России. Главное внимание в современных научных исследованиях уделяется основам государственного управления. Проблема муниципального управления в силу ее относительной новизны и многогранности освещена пока ещё слабо.

В работе дано следующее определение муниципального управления земельными ресурсами: это целенаправленная деятельность муниципальных органов власти по организации рационального и эффективного использования земли с целью обеспечения интересов как всего общества, так и отдельного че-

ловека, а также устойчивого развития поселения. Основным критерием муниципальной эффективности управления земельными ресурсами является показатель поступления в местный бюджет доходов от использования земли.

В соответствии с этим в работе стратегическая направленность муниципальной земельной политики в поселениях ориентирована на создание благоприятных условий для обеспечения интересов граждан и общества, а также устойчивого развития поселения. Очевидно, что муниципальная собственность, в особенности земельные ресурсы, составляет экономическую базу местного самоуправления в качестве источника финансирования местного бюджета. Поэтому муниципалитет должен реализовывать такую стратегию управления земельными ресурсами, которая бы обеспечивала стабильные и увеличивающиеся поступления доходов от использования земли в интересах развития инфраструктуры поселения и его граждан.

Управление земельными ресурсами является целенаправленным действием. На практике это означает, что органы власти, как государственные, так и муниципальные, устанавливают определённые правила и условия владения, пользования, распоряжения объектами управления. Наибольший эффект от реализации этих правил и условий достигается тогда, когда управленческое воздействие со стороны муниципалитета является системным, т.е. основано на комплексе мер, образующих так называемую систему управления. На рис. 1 представлена система управления земельными ресурсами поселения.

Факторы внешней среды

Входящие ресурсы

■ч

Федеральный субъект управления

'- I

I

Региональный субъект управления

т.

Муниципальный субъект управления

X

1 Земли 1

Государственная собственность (неразгра н ичен ная ) Частная собственность

ч - 3*

Федеральная собственность Региональная собственность Муниципальная собственность

поселений

Ракторы внешней среды

Выходящие ресурсы

Факторы внеш- Факторы внеш-

ней среды ней среды

Рис. 1. Система управления земельными ресурсами поселения

Управление и распоряжение земельными ресурсами на территории поселений осуществляется как федеральными, региональными, так и муниципальными органами власти. При этом управленческое воздействие федеральных органов власти распространяется на земли всех форм собственности. Муниципалитет осуществляет управление государственными (неразграниченными) и муниципальными земельными ресурсами в пределах поселения. На рис. 2 пред-

ставлены основные полномочия органов власти в области земельных отношений, исходя из анализа современного земельного законодательства.

Полномочия в области земельных

отношений

Федеральные органы власти

Региональные органы власти

Органы местного самоуправления

Установление основ федеральной политики по регулированию земельных отношений; установление ограничений прав собственников зе-^ мельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков; государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля землеустройства и ведения государственного земельного кадастра; разработка и реализация федеральных программ использования земель

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ; изъятие, в том числе путем выкупа, зе мель для нужд субъектов РФ и муниципальных нужд; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной (неразграниченной) и муниципальной собственности в границах поселения; изъятие, в том числе путем выкупа, земель для «муниципальных нужд; разработка и реализация местных программ использования и охраны земель; установление правил землепользования и застройки; установление ставок земельного налога и арендной платы к льгот по ним; введение муниципального земельного контроля

Рис. 2. Основные полномочия органов власти в области земельных отношений

Уточнены основные функции муниципального управления земельными ресурсами (рис. 3). В отличие от известных в экономической литературе, предложенные в работе функции дополнены таким элементом, как нормативно-правовое обеспечение системы управления земельными ресурсами. Данный фактор, направленный на выработку управленческих решений, в современных условиях развития земельных отношений является для муниципалитета одним из ключевых.

Рис. 3. Основные функции муниципального управления земельными ресурсами

Кроме того, такая общепринятая функция, как ведение земельного кадастра, с учетом особенностей муниципального управления трансформирована в функцию информационного обеспечения муниципального управления земельными ресурсами. Наличие, полнота сведений, учитываемых муниципальными образованиями, задачи, поставленные перед информационной системой, на современном этапе развития земельных отношений выходят далеко за общепринятое понятие «земельный кадастр». В связи с этим в работе и используется более широкое и многофункциональное понятие «информационное обеспечение управления земельными ресурсами».

Муниципальное образование по своей природе является сложной системой и поэтому подвержено влиянию различных факторов, которые, в свою очередь, оказывают воздействие и на систему муниципального управления. На рис. 4 показаны основные факторы, влияющие на систему муниципального управления земельными ресурсами.

Общая политика федерации по регулированию земельных отношений

Внешняя политическая среда

Внешняя информационная среда

Изменение федерального законодател ьства

Внешняя социальная среда

ВНУТРЕННИЕ

Политическая среда Экономическая среда Социальная среда

Управленческие ресурсы Пространственные ресурсы

Муниципаль. нос образование

Экологическая спела Информационная среда Рыночная среда

ФАКТОРЫ

Отношение региональной власти к данному муниципальному образованию

Общая политика региона по регулированию земельных отношений

Рыночная среда региона

Изменение регионального за ко нодател ьства

Экономическая среда региона

Рис. 4. Основные факторы, влияющие на систему муниципального управления земельными ресурсами

2. Дана оценка довременного состояния нормативно-правового обеспечения процессов регулирования земельных отношений в Российской Федерации, на основе чего предложены меры по совершенствованию правовой региональной базы муниципального управления земельными ресурсами в Республике Хакасия.

Управление земельными ресурсами как уникальным, многофункциональным и структурно сложным объектом требует создания чётких механизмов экономического и правового регулирования на государственном и муниципаль-

ном уровнях. Земельное законодательство призвано регулировать деятельность общества и его членов в сфере использования земель, в том числе и непосредственное управление земельными ресурсами. Можно утверждать, что земельное законодательство является основой управления, реализуемого как государственными, муниципальными органами, так и хозяйствующими субъектами.

В последние годы в Российской Федерации уделяется пристальное внимание основам земельного законодательства. Приняты основополагающие нормативные акты в области регулирования земельных отношений, главным из которых является Земельный кодекс. Однако ряд ключевых направлений в системе управления земельными ресурсами по-прежнему остаются нормативно не урегулированными. К их числу относятся порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности, порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд в целях жилищного строительства, во многом несовершенны системы приватизации и налогообложения земель.

Земельным законодательством заложен принцип устойчивого развития территорий в интересах общества и граждан, который включает предоставление широких земельных полномочий региональным органам исполнительной власти, органам местного самоуправления, осуществляющим управление земельным фондом. Тем самым современная нормативно-правовая составляющая управления позволяет региональным и местным органам власти воздействовать на процесс регулирования земельных отношений и развитие рынка земли, не дожидаясь решения части вопросов на федеральном уровне.

Анализ нормативно-правовой базы в области управления земельными ресурсами Республики Хакасия и муниципального образования г. Абакан показал, что на региональном и местном уровнях не принят ряд ключевых правовых актов, направленных на рациональное и эффективное использование земельных ресурсов.

В связи с этим автором выделяются следующие основные направления совершенствования нормативно-правовой базы в области земельных отношений регионального уровня;

— реформирование системы земельных платежей. Необходима разработка положения по установлению базовых основ определения ставок арендной

платы, а также системы льгот по земельным платежам;

— стимулирование развития рынка земли. Целесообразны принятие программы развития жилищного строительства, разработка регионального закона об изъятии земельных участков для региональных и муниципальных нужд в целях жилищного строительства, а также нормативных актов, направленных на обеспечение земельных участков, предназначенных для застройки, объектами инженерной инфраструктуры;

— совершенствование механизмов управления земельными ресурсами. Требуются создание региональной концепции развития земельных отношений в республике, разработка закона Республики Хакасия о порядке предоставления и изъятия земельных участков на территории муниципальных образований;

- институциональные преобразования системы управления земельными ресурсами. Целесообразна разработка нормативно-правовых актов, направленных на закрепление полномочий муниципальных органов власти в системе управления земельными ресурсами;

- охрана земель и усиление мер земельного контроля. Необходима разработка нормативно-правовых актов, направленных на охрану земель, осуществление мониторинга и муниципального земельного контроля земель;

- совершенствование системы информационного обеспечения управления земельными ресурсами. Следует разработать целевые автоматизированные программы развития земельного кадастра и геоинформационных систем.

На муниципальном уровне к числу ключевых нормативных актов в области земельных отношений, требующих скорейшей разработки и принятия, относятся правила землепользования и застройки, долгосрочный генеральный план развития города, порядок предоставления и резервирования земель, методика установления арендной платы за землю, положение о муниципальном земельном контроле, программа использования и охраны земель на территории поселения.

3. Разработаны методические подходы к планированию земельных отношений на муниципальном уровне, на основании которых создан типовой среднесрочный план использования земли и регулирования земельных отношений муниципалитетом.

Типовой среднесрочный план использования земли и регулирования земельных отношений (рис. 5) позволит реализовать главную поставленную цель — повышение эффективности муниципального управления земельными ресурсами, а также вовлечь новые земельные участки в хозяйственный оборот. Следует отметить, что данный план на современном этапе развития земельных отношений может являться базовым практически для всех муниципальных образований, но при этом необходима его трансформация в зависимости от особенностей местной системы управления земельными ресурсами.

План рассчитан на поэтапную реализацию. Первый этап его реализации предусматривает выполнение масштабных и ресурсоёмких работ и исследований, которые требуются для целей создания эффективной модели управления" земельными ресурсами, — корректировку Генерального плана застройки города (необходимость её проведения вызвана изменяющимися условиями развития поселений и недостатком земельных ресурсов для целей застройки), обновление планово-картографического материала, проведение экономической оценки земель поселений.

Второй этап реализации плана предполагает продолжение мероприятий проектно-изыскательского направления (инвентаризация земель, разработка планов детальной планировки районов города, изменение черты населенного пункта). Кроме того, с учётом большого количества проведённых на первом этапе исследований предусматриваются анализ и систематизация, разработка необходимых методик и программ, в том числе базовой методики установления арендной платы за землю.

Рис. 5. Типовой среднесрочный план использования земли и регулирования земельных отношений

муниципалитетом

На третьем этапе реализации данного плана предусматривается внедрение большинства программ, разработка и исследование которых производились на предшествующих этапах. Следует отметить, что указанные мероприятия должны осуществляться комплексно и системно, что позволит муниципалитету достичь наибольшего эффекта от внедрения представленного плана.

В целом типовой среднесрочный план направлен на совершенствование системы муниципального управления земельными ресурсами: повышение эффективности использования земли на территории муниципального образования, повышение доходов бюджетов от использования земли, вовлечение земельных участков в экономический оборот. Данный план послужил основой раздела «Земельные ресурсы» «Стратегического плана развития г.Абакана до 2009 г.».

4. Разработана базовая методика определения арендной платы за землю, в основу которой положены показатели удельной кадастровой и рыночной стоимости земли и детальная дифференциация по видам использования, доходности земель и категориям плательщиков.

Одной из наиболее распространенных форм земельного дохода является арендная плата. На сегодняшний день федеральным законодательством не определены методики и основы расчета арендной платы. Как показывает практика, каждый орган, осуществляющий управление земельными ресурсами, применяет собственную методику. Например, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные органы проводят независимую оценку для определения величины рыночной ставки арендной платы за землю каждого земельного участка. В муниципалитетах же, где количество земельных участков составляет десятки и сотни тысяч, необходимо применять методики массового определения арендной платы за землю.

Разработанная автором методика определения арендной платы базируется на удельных показателях кадастровой стоимости земли с применением коэффициентов, определяемых в зависимости от ряда факторов (рис. 6).

Рис. 6. Факторы, влияющие на размер арендной платы за землю

Применение доходного подхода при определении арендной платы является предпочтительным, так как позволяет осуществить массовую оценку земель поселений. Данный подход основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Ключевым принципом является принцип ожидания, кото-

рый заключается в следующем: арендная плата за земельный участок зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка, переданного в аренду за определенный период времени.

На основе всестороннего анализа действующих систем аренды в муниципальных образованиях и с учетом .стимулирующих функций аренды был разработан перечень видов использования земли и категорий арендаторов земельных участков. Предложено установить 33 категории арендаторов по основным видам функционального назначения земли на территории поселения, для которых определена кадастровая стоимость. Предложенная система дифференциации категорий арендаторов учитывает виды строений, расположенных на земельных участках, этапы освоения земельных участков и доходы, получаемые от использования земли.

Такой фактор, как местоположение земельного участка, учтен в показателях удельной кадастровой стоимости земли на территории поселения, при этом данный фактор рассматривался как основной. Следовательно, по такому же принципу будет осуществляться дифференциация по местоположению ставок арендной платы за землю, что позволит муниципалитету проводить единую политику в области земельных платежей.

Учитывать вид хозяйственной деятельности при использовании земельных участков при аренде предлагается путем применения корректирующих коэффициентов к ставке зе'мельного налога. Исходя из того, что арендная плата должна быть по своему определению выше ставки земельного налога, данные коэффициенты будут носить повышающий характер.

При анализе видов хозяйственной деятельности следует подразделить виды использования земель на две основные группы:

— виды деятельности, при которых использование земли направлено на извлечение прибыли (промышленность, торговля, бытовое обслуживание и т.д.). Поэтому применение корректирующего коэффициента за вид деятельности по данным арендаторам целесообразно осуществлять в зависимости от приносимого дохода, связанного с использованием земли;

- виды деятельности, при которых использование земли не связано с извлечением прибыли (индивидуальная жилая, дачная застройка, личное подсобное хозяйство). В этом случае применение корректирующего коэффициента необходимо производить с учетом различных стимулирующих факторов, направленных как на развитие рынка земли, так и на поддержку социально незащищенных слоев населения.

На рис. 7 приведены данные о средневзвешенной доходности на 1 кь. м земельного участка по видам деятельности. Расчет доходности по представленным видам деятельности для целей определения арендной платы за землю производился дифференцированно по каждой из групп арендаторов с применением апробированных методик и подходов. При этом средняя доходность по каждому из видов деятельности определялась условно на 1 кв. м земельного участка. Были использованы достоверные данные по всем группам арендаторов г. Абакана.

руб.

Рис. 1. Данные о средневзвешенной доходности на 1 кв. м земельного участка по видам деятельности в г. Абакане

Приведение значений средневзвешенной доходности земельных участков в коэффициенты, которые должны учитываться при расчете величины арендной платы, производилось следующим образом: начальный коэффициент, равный 1 (что соответствует 1,5% кадастровой стоимости), устанавливался для минимального показателя доходности по видам деятельности. В нашем случае по г. Абакану таким видом деятельности является бытовое обслуживание. Дальнейшую шкалу коэффициентов по видам деятельности предлагается установить, основываясь на данных проведения аукционов по определению рыночного размера арендной платы по тем категориям арендаторов, где аукционы проводились в достаточном объеме и позволяют судить о рыночной величине арендной платы.

В таблице представлен фрагмент системы показателей для расчета размера арендной платы в г. Абакане, по видам использования земель на основе условной доходности по видам деятельности.

В методике предложена следующая формула расчета арендной платы за землю:

С • Ыр / 100% • К1, К2,... Ю ,

где С — годовая ставка арендной платы, руб. / кв. м.;

Б — кадастровая стоимость земли, устанавливаемая субъектами РФ в соответствии с видами функционального назначения в поселениях, по кадастровому кварталу, в котором расположен земельный участок, руб. / кв. м;

Ыр — процентная доля кадастровой стоимости земли, установленная в соответствии с видами ее использования (для определения арендной платы) (графа 5 таблицы);

К1, К2.....К1 - коэффициенты ежегодного изменения арендной платы

(К1-1).

Таблица

Показатели для расчета размера арендной платы в г. Абакане по видам использования земель на основе условной доходности по видам деятельности

Ка п/п Вид функционального назначения земель, по которым определена кадастровая стоимость 13ид использования земель Коэффициент за она использования Процентная доля кадастровой СТОИМОСТИ земли (Np)

t 2 3 4 5

1 Земли пид объектами торговли, естественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса 1. Под рынками, торговыми (оптово -розничными) базами 2,93 4,39

2. Под торговыми комплексами 3,81 5,71

3. Под стационарными торговыми объектами 2,43 3,64

1. Под ресторанами, кафе, барами 1,93 2,89

5. Под объектами общественного питания (столовыми, закусочными) 1,47 ' 2,2

б. Под автозаправочными, газонаполнительными станциями 2,32 3,48

7. Под объектами предприятий автосервиса (шиномонтажными мастерскими, мойками, СТО) 1,53 2,29

8, Под временными торговыми сооружениями (палатками, павильонами, киосками) 5,5 8,25

9. Под объектами развлекательного назначения (казино, аттракционами, игровыми автоматами, ночными клубами) 18,88 28,20

10. Под объектами бытового обслуживания I 1,5

2 и т.д. и прочие 22 вида деятельности

5. Предложены основные направления совершенствовании и усиления муниципального контроля за использованием и охраной земель!

Контроль за использованием и охраной земель на территории поселения -важнейшая функция в системе муниципального управления и регулирования земельных отношений. Одновременно с этим, как показал проведенный на территории муниципальных образований анализ, земельный контроль является

наиболее проблемным направлением в общей системе муниципального управления земельными ресурсами.

Например, в Абакане на протяжении 5 лет он. практически не .осуществлялся ни государственными, ни муниципальными структурами. При этом у муниципалитета отсутствовали необходимые полномочия на осуществление контроля, у Государственного комитета по земельным ресурсам и землеустройству — должная мотивация и необходимые ресурсы. Всё это привело к резкому увеличению нарушений земельного законодательства на территории города.

Цели муниципального управления диктуют свои задачи и выдвигают новые требования к осуществлению муниципального контроля за использованием и охраной земель. В работе сформированы основные функции, которые необ-> ходимо возложить на органы муниципального земельного контроля на современном этапе развития земельных отношений на территории поселений:

1) контроль за соблюдением земельного законодательства в части самовольного занятия земель, использования земельных участков не по целевому назначению, порчи и уничтожения плодородного слоя почвы, а также за соблюдением установленного порядка использования и охраны земель и т.д.;

2) контроль за устранением нарушений земельного законодательства и негативных последствий данных нарушений;

3) контроль за реализацией управленческих решений;

4) контроль за своевременностью и полнотой земельных платежей.

Для выполнения указанных функций намечен комплекс мер (рис. 8), направленных на усиление, и совершенствование муниципального контроля, которые носят организационно-правовой характер и не требуют от муниципалитета значительных финансовых затрат.

Рис. 8. Комплекс мер по совершенствованию муниципального контроля за

использованием и охраной земель

Обозначенные меры по совершенствованию и усилению муниципального контроля за использованием и охраной земель в г. Абакане стали внедряться с начала 2005 г., что позволило более четко, полно и оперативно выявлять на

территории поселения нарушения земельного законодательства и более эффективно их устранять. В целом указанные меры приведут к уменьшению количества нарушений земельного законодательства и как следствие к более эффективному муниципальному управлению землями на территории поселения.

6. Предложены меры по совершенствованию системы муниципального информационного обеспечения управления земельными ресурсами и модель создания на базе структур администрации г. Абакана единой муниципальной информационной системы.

Выработка и принятие управленческих решений в области регулирования земельных отношений на уровне муниципалитета осуществляются ежедневно. От того, насколько полна, достоверна и оперативна используемая информация об объекте управления и субъектах права, во многом зависит эффективность данных решений. На сегодняшний день система государственного земельного кадастра не может своевременно обеспечить муниципалитет необходимой достоверной информацией о земельных участках на территории поселения.

Поэтому большинство органов местного самоуправления вынуждены создавать собственные муниципальные системы информационного обеспечения управления земельными ресурсами. В отличие от государственной, система информационного обеспечения муниципального управления не имеет ни единой методики, ни установленных правил её деятельности. Единственной их общей чертой является то, что практически весь учёт осуществляется на основе ГИС-систем (геоинформационных систем), т.е. электронных информационных систем, на базе топографической (картографической) модели местности в силу специфики земельных отношений. Всё это делает учёт земли технологически сложным процессом.

Проведенный анализ показал, что именно недостаточная полнота сведений, содержащихся в муниципальной информационной базе, является наибольшей проблемой данной функции системы управления.

Для г. Абакана предложен комплекс землеустроительных, организационно-правовых мер, направленных на оптимизацию системы муниципального информационного обеспечения, который предусматривает:

- обновление планово-картографической основы города;

- оцифровку материалов съёмки;

- проведение на основе цифрового топографического плана работ по сплошной инвентаризации городских земель;

- информационный учет сведений инвентаризации и дальнейшее сопровождение материалов изысканий.

Важнейшим направлением совершенствования системы муниципального информационного обеспечения управления земельными ресурсами может явиться создание на её основе единой муниципальной системы информационного обеспечения.

Действующая на уровне муниципалитета схема информационных потоков предусматривает обмен информацией между субъектами управления с каждой из муниципальных служб отдельно. При этом собирается достаточно

полная информация для выработки решения, но данный информационный обмен является неоперативным и как следствие недостаточно эффективным для целей муниципального управления. И главное, данный информационный ресурс практически сразу устаревает без системного информационного обмена между муниципальными службами.

Объединение в единое информационное поле городских структур управления - задача, требующая комплексной проработки вопроса на уровне всего муниципалитета. В диссертационном исследовании определены механизм, порядок, критерии и субъекты информационной городской системы. Основная цель - создание интегральной территориально распределённой системы, позволяющей сформировать, поддерживать и использовать единое общегородское информационное пространство.

Город представляет собой сложнейшую саморегулирующуюся систему, даже поверхностная модель которой затрагивает большое количество разнотипных объектов и их взаимосвязей. Поэтому необходима поэтапная реализация проекта. В первую очередь целесообразно создание единого геоинформационного поля всех муниципальных служб, осуществляющих работу с муниципальным имущественным комплексом или связанных с ним тем или иным образом.

В работе предложены два варианта создания модели единой информационной системы муниципального управления:

1. Создание специализированной муниципальной службы информационного учёта, которая будет заниматься непосредственно организацией системы управления базы данных (СУБД). То есть на данную службу полностью возлагается создание, пополнение, актуализация, обеспечение целостности единой городской базы данных. Задействованные в этом процессе муниципальные подразделения обеспечиваются многопользовательским доступом к информационной системе без самостоятельного обновления ресурса.

2. Создание единой информационной системы муниципального управления на базе существующих муниципальных подразделений с использованием собственных баз данных и их объединением в единый сетевой ресурс. В связи с этим предложено создать совместимое программное обеспечение, отвечающее требованиям всех муниципальных служб, задействованных в информационном обмене.

Учитывая сложившийся опыт и меньшую затратность процесса реализации, в г. Абакане начато внедрение модели по второму варианту. Предложенная модель позволит любому муниципальному подразделению получить общие геоинформационные данные по городским объектам управления, необходимые для выработки и принятия управленческого решения, которые ранее были доступны только после многодневных переписок и согласований. Указанные информационные ресурсы будут наиболее полными, актуальными и главное, оперативными, что необходимо для муниципального управления.

Это показывает схема материально-информационных потоков в системе управления по выбору земельного участка для целей застройки, ведения проектных разработок, реконструкции зданий, строений внедряемой модели ин-

формационного обеспечения (рис. 9). Отметим, что информационный обмен между муниципальными структурами и как следствие принятие управленческого решения в области муниципального управления в соответствии с предложенной моделью осуществляются втрое оперативнее, чем при действующей системе.

Указанная модель общегородской информационной системы управления, в отличие от существующих информационных систем, позволит различным муниципальным подразделениям практически полностью избежать дублирования функций учёта.

Рис. 9. Схема материально-информационных потоков на уровне муниципалитета в системе управления недвижимостью при второй модели общегородского информационного ресурса

III. Публикации по теме диссертации

1. Лемин А. В. Управление земельными ресурсами на местном уровне (судебно-правовые аспекты) / A.B. Лемин // Материалы семинара-совещания АСДГ руководителей органов по управлению имуществом архитектуры, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству администрации городов Сибири и Дальнего Востока. 13 - 14 марта 2003 г.: информ. - метод, сб. АСДГ № 68. - Новосибирск: АСДГ, 2003. - С. 39-44 (0,38 п.л,).

2. Лемин А. В. Система платежей за землю: проблемы и пути их решения / А.В, Лемин // Интеллектуальные ресурсы ХТИ - филиала КГТУ - Хакасии: сб. тез. НПК / под ред. С. И. Рябихина. - Красноярск: КГТУ, 2003. - С, 17-22 (0,34 п.л.).

3. Захарова Н. А. Стратегический план развития города Абакана до 2009 года: проект / Н. А. Захарова, А. В. Лемин [и др.]. — Абакан: Администрация г. Абакана, 2004.-338 с. (21,06 плУО,88 пл.).

4. Булакин Н.Г. Опыт предоставления земельных участков для целей жилищного строительства в городе Абакане / Н. Г. Булакин, А. В. Лемин // Строительство. Архитектура. ЖКХ Хакасии. - Абакан: Министерство по градостроительной и жилищной политике Республики Хакасия, 2006. - № 4. - С. 34-37 (0,62'пл./0,47 пл.).

5. Лемин А. В. Концепция эффективного управления земельными ресурсами муниципалитета / A.B. Лемин // Известия ИГЭА. - 2006. - № 3. - С. 58-63 (0,72 пл.).

6. Лемин А. В. Земельные ресурсы, как объект муниципального управления / A.B. Лемин // Известия ИГЭА. - 2006. - № 4. (0,35 пл.)

Отпечатано в типографии ООО «Аспринт» г. Иркутск, ул. Лапина, 1 «б», тел.: 400-002. Подписано в печать 24.10.2006 г. Форматб0х90 1/16, Бумага офсетная. Печать РИЗО. Усл. печ. л, 1,25. Уч, изд. л. 1,5. Тираж 50 экз. Заказ № 246

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Лемин, Алексей Викторович

Введение.

1. Теоретические основы эффективного управления земельными ресурсами

1.1. Сущность и особенности управления земельными ресурсами муниципалитета.

1.2. Российский и зарубежный опыт управления земельными ресурсами.

1.3. Государственное регулирование земельных отношений.

2. Механизмы и модели управления земельными ресурсами муниципалитета.

2.1. Структура и видовые особенности земельных ресурсов муниципалитета.

2.2. Институциональное обеспечение управления земельными ресурсами муниципалитета.

2.3. Механизмы управления земельными ресурсами.

3. Направления повышения эффективности управления земельными ресурсами муниципалитета

3.1. Основные направления организации планирования и системы экономического стимулирования рационального использования земель.

3.2. Оптимизация институциональной структуры управления муниципалитета и системы информационного обеспечения.

3.3. Основные направления совершенствования муниципального контроля за использованием и охраной земель.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Повышение эффективности управления земельными ресурсами муниципалитета"

Актуальность темы исследования. Детальное исследование земельных отношений, основ управления земельными ресурсами способствует всё большему осознанию того, что земля - это не просто ресурс, но и достояние, которое необходимо сохранять и приумножать, как важную составляющую жизни, для благосостояния и процветания России и её граждан.

Проводимая в нашей стране земельная реформа позволяет сделать вывод о новом развитии управления земельными ресурсами. Новые принципы и методы управления в области земельных отношений способствуют увеличению налогооблагаемой базы, привлечению инвестиций в развитие регионов и муниципальных образований, создании эффективной системы обеспечения гарантий для субъектов земельных отношений. От эффективности управления земельными ресурсами муниципальными органами власти зависит, в первую очередь, устойчивость развития поселения и его инвестиционная привлекательность, и социальная стабильность его граждан.

Вопросы землепользования в городах являются такими же актуальными и острыми, как и проблемы рационального использования земель сельскохозяйственного, лесного и водного фонда. Это связано, прежде всего, с высокой концентрацией населения, промышленности, объектов культурно-бытового назначения на ограниченной территории. Обладая значительными материальными ресурсами и высоким интеллектуальным потенциалом города, позволяют привлечь инвестиции для быстрого экономического развития. Фундаментом всего этого является устойчивое землепользование и регулируемый оборот земли.

Следует отметить, что во всех развитых странах в последнее время проводятся полномасштабные исследования по изучению земельных ресурсов и их рациональному использованию. Становится очевидным, что вопросам использования земли необходимо уделять более пристальное внимание в разрезе общей экономической политики государства.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретическим и практическим положениям управления земельными ресурсами посвящены работы А.А. Алпатова, Д.Б. Аратского, Р.В. Бабуна, А.А. Варламова, Т.А.

Громовой, Б.В. Ерофеева, В.Б. Зотова, Н.В. Комова, Л.И. Кошкина, П.В. Кухтина, А.А. Левова, В.В. Лобанова, П.Ф. Лойко, Ю.А. Лютых, B.C. Хлыстуна, B.C. Шаманаева и др.

Основы регионального управления рассмотрены в работах В. Бонда-ренко, В.М. Бородина, В.И. Бутова, Ю.Н. Гладких, Ю.Д. Дмитриевского, Т.Г. Красновой, В.Н. Лексина, В.И. Самарухи, А.И. Чистобаева, А.Н. Шевцова и др.

Проблема управления земельными ресурсами с учетом проводимых социально-экономических реформ в нашей стране стоит довольно остро. В связи с этим данному направлению экономических преобразований посвящается много работ и исследований. Однако большее внимание уделяется, как правило, основам государственного управления земельными ресурсами как федерального, так и регионального уровня.

Проблема управления земельными ресурсами на уровне муниципалитетов освещена недостаточно, несмотря на то, что именно местные органы власти осуществляют непосредственное распоряжение государственными и муниципальными земельными участками в пределах границ поселения. Применительно к землям поселения и муниципальному управлению земельным фондом не сформирована единая эффективная система управления.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке методических подходов к эффективному и рациональному использованию земель поселений и управлению ими, к созданию условий для увеличения социального, инвестиционного и производственного потенциала земли. Для достижения указанной цели в диссертационной работе автором были поставлены и решены следующие задачи:

- проведен многосторонний анализ системы муниципального управления земельными ресурсами г. Абакана и выявлены основные направления повышения эффективности управления землями поселения;

- предложены направления оптимизации структуры муниципальных органов по управлению земельными ресурсами;

- разработан применительно к исследуемому муниципальному управлению типовой среднесрочный план использования земель и регулирования земельных отношений муниципалитетом;

- определены основные направления развития системы информационного обеспечения управления земельными ресурсами поселений, предложена модель создания единой системы информационного обеспечения для целей муниципального управления;

- предложены направления совершенствования муниципального контроля за использованием и охраной земель на территории поселений;

- создана базовая методика определения арендной платы за землю.

Объектом исследования являются земельные ресурсы на территории муниципального образования.

Предметом исследования является система муниципального управления земельными ресурсами на территории поселений.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили положения теории государственного и муниципального управления, устойчивого развития региональных социально-экономических систем. Исследовались монографические работы, научные статьи, прикладные разработки отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам использования земельных ресурсов и регулирования земельных отношений муниципалитетом.

В процессе исследования были получены следующие результаты:

1. Выработаны методические подходы к повышению эффективности муниципального управления земельными ресурсами. В рамках этого определена основная стратегическая направленность муниципальной земельной политики, предложен и внедрен комплекс мероприятий, нацеленных на рациональное и эффективное использование земельных ресурсов. Методические подходы носят комплексный и системный характер и направлены на совершенствование основных функций системы управления земельными ресурсами. Применение данных подходов позволило муниципалитету повысить эффективность использования земель на территории поселения, что в первую очередь обусловило увеличение поступлений в муниципальный бюджет доходов от использования и развития рынка земли.

2. Разработана базовая методика определения арендной платы за земли муниципалитета. В ее основу положены показатели удельной кадастровой и рыночной стоимости земли и детальная дифференциация по видам использования, доходности земель и категориям плательщиков.

3. Разработаны комплексные меры, направленные на усиление муниципального контроля за использованием и охраной земель. Внедрение этих мер позволило муниципалитету в целом усилить муниципальный контроль в области нарушений земельного законодательства, что увеличило поступления земельных платежей в муниципальный бюджет, а в дальнейшем даст возможность значительно сократить число нарушений земельного законодательства и более эффективно их устранять.

4. Разработан типовой среднесрочный план муниципального управления земельными ресурсами. Его основой явились результаты прогнозирования использования земельных ресурсов и перспектив развития муниципального образования. План предусматривает два приоритетных направления: территориальное планирование в части использования и застройки земель поселений и общее планирование в области регулирования земельных отношений муниципалитетом. Реализация типового среднесрочного плана позволит муниципалитетам более эффективно использовать земельные ресурсы поселений.

5. Разработаны меры по совершенствованию системы информационного управления земельными ресурсами муниципалитета, обоснована возможность создания на ее базе единой системы муниципального информационного обеспечения. В целом это позволит муниципалитету осуществлять более полный, достоверный и оперативный учет земельных участков, а в дальнейшем и всех основных объектов муниципального управления и как следствие облегчит процесс выработки и принятия управленческих решений.

Достоверность и обоснованность выводов и результатов, содержащихся в диссертации, подтверждается изучением и анализом значительного числа научных публикаций видных отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме, положительной практикой внедрения отдельных положений диссертационного исследования в систему муниципального управления земельными ресурсами в Республике Хакасия.

Исследование основано на нормативно-правовой базе федерального, регионального и местного уровней, данных администрации г. Абакана, Правительства Республики Хакасия, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Управления Роснед-вижимости по Республике Хакасия.

Научная новизна диссертационной работы. К числу основных элементов научной новизны можно отнести следующее:

1. Предложен комплексный подход к вопросам повышения эффективности муниципального управления земельными ресурсами, направленный на внедрение мер экономического стимулирования рационального использования земель и вовлечения земельных участков в активный хозяйственный оборот.

2. Разработаны системные подходы к формированию типового плана в области муниципального управления земельными ресурсами на среднесрочный период.

3. Разработана базовая методика определения арендной платы за землю, в основу которой положены показатели как удельной кадастровой, так и рыночной стоимости земли, детальная дифференциация по видам использования, доходности земель и категориям плательщиков.

4. Сформирована модель единой системы информационного обеспечения муниципального управления на базе структур отдельно взятого муниципального образования, которая, в отличие от существующих моделей, обеспечивает ведение единого общегородского информационного поля учета объектов недвижимости.

Практическая значимость и апробация результатов диссертационного исследования:

1. Результаты диссертационного исследования в части внедрения мероприятий по экономическому стимулированию использования земель являлись основой для подготовки администрацией г. Абакана проекта решения Абаканского городского Совета депутатов «Об установлении ставок земельного налога на 2006 г. в г. Абакане».

2. Методика установления ставок арендной платы за землю применена администрацией г. Абакана при принятии решения Абаканского городского Совета депутатов «Об утверждении методики расчета ставок арендной платы за землю, базовых размеров арендной платы за землю, дифференцированных по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам по городу Абакану», Комитетом Республики Хакасия по управлению государственным имуществом при установлении ставок арендной платы за земли, находящиеся в собственности Республики Хакасия.

3. Предложенные подходы к внедрению механизмов экономического стимулирования использования земель были использованы Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации г. Абакана при подготовке решения Абаканского городского Совета депутатов «О льготах по уплате земельного налога в г. Абакане на 2006 г.».

4. Системный анализ земельных ресурсов на территории г. Абакана, а также предложенный в работе среднесрочный план муниципального управления земельными ресурсами использованы Комитетом муниципальной экономики г. Абакана при формировании «Стратегического плана развития г. Абакана до 2009 г.».

5. Разработанные основные направления развития системы информационного обеспечения управления земельными ресурсами поселения и направления по совершенствованию муниципального контроля за использованием и охраной земель на территории поселения активно внедряются администрацией г. Абакана, комитетами по управлению муниципальным имуществом Республики Хакасия.

Структура работы. Диссертационная работа содержит 188 страницу машинописного текста, в том числе 15 таблиц, 23 рисунка и 5 приложений. Представлен список использованной литературы из 167 наименований.

Во введении обоснованы актуальность, цели, задачи, объект и предмет исследования, практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе - «Теоретические основы эффективного управления земельными ресурсами» - уточнены методические подходы к управлению земельными ресурсами муниципалитета: система, методы, функции управления и факторы, влияющие на её развитие, полномочия субъектов управления всех уровней. Выявлены особенности муниципального управления земельными ресурсами, дана оценка современного состояния нормативно-правового обеспечения процессов регулирования земельных отношений в Российской Федерации.

Во второй главе - «Механизмы и модели управления земельными ресурсами муниципалитета» - производится детальный анализ земельного фонда Абакана по видам использования земли и формам собственности, а также действующей системы управления земельными ресурсами в городе. Дана подробная оценка эффективности регулирования земельных отношений на территории поселения, отражены положительные и негативные стороны действующего механизма управления и причины их возникновения.

В третьей главе - «Направления повышения эффективности управления земельными ресурсами муниципалитета» - на основе проведенного анализа предлагаются комплексные и системные мероприятия по повышению эффективности управления земельными ресурсами и механизмы их peaлизации на уровне муниципалитета с рекомендациями по их внедрению в хозяйственную деятельность.

В заключении обобщены результаты диссертационного исследования, сформулированы основные выводы.

В приложениях представлены аналитическо-графические материалы, иллюстрирующие отдельные положения диссертационной работы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Лемин, Алексей Викторович

Выводы по главе определены основные направления муниципальной земельной политики, которые направлены на формирование системы экономического стимулирования рационального использования земель и вовлечения новых земельных участков в хозяйственный оборот. В рамках этого с учетом предложенного комплекса мер решаются следующие приоритетные задачи муниципалитета в области управления земельными ресурсами:

-выработка сбалансированной муниципальной налоговой политики в части установления ставок земельного налога;

-введение методов экономического стимулирования использования земель;

-разработка экономически обоснованной базовой методики определения арендной платы за землю;

-активное проведение разграничения государственной собственности на землю и закрепление права муниципальной собственности на земельные участки;

-совершенствование методов, форм муниципального контроля за использованием и охраной земель на территории поселений;

-разработка и совершенствование нормативно-правовой базы местного самоуправления в области управления земельными ресурсами;

-проведение инвентаризации, учёта, оценки земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и прочно связанных с ними объектов недвижимости;

-создание муниципальной автоматизированной системы информационного обеспечения управления земельными ресурсами;

-разработка программ среднесрочного планирования и прогнозирования использования земель на территории поселения;

-разработка схем территориального градостроительного зонирования поселения;

-внедрение методов оптимизации землеустроительного процесса.

164

Заключение

Исходя из детального анализа теоретических основ муниципального управления, нормативно-правовой базы в области регулирования земельных отношений, действующих механизмов и структур управления на уровне муниципалитета нами выработаны методические подходы к повышению эффективности муниципального управления земельными ресурсами. В рамках этого определена стратегическая направленность муниципальной земельной политики, предложен и внедрен комплекс мероприятий, направленных на рациональное и эффективное использование земельных ресурсов. Указанные меры носят комплексный и системный характер и направлены на все составляющие элементы системы управления земельными ресурсами:

-разработана и внедряется схема планирования использования земельных ресурсов на территории г. Абакана. Схема планирования направлена на выработку и реализацию стратегических задач муниципального управления в области земельных отношений на среднесрочный период. Основой планирования явились результаты прогнозирования использования земельных ресурсов и перспектив развития муниципального образования. При этом предусматривается два основных направления: территориальное планирование в части использования земель и застройки поселения и общее планирование в области регулирования земельных отношений муниципалитетом. Указанная схема внедряется поэтапно по всем основным направлениям системы муниципального управления, что позволяет более рационально и эффективно использовать земельные ресурсы и повышать доходы бюджета от земельных платежей в пределах поселения;

-разработаны рекомендации по выработке сбалансированной налоговой муниципальной политики по установлению ставок земельного налога. Данные меры позволили изменить тенденцию снижения поступлений земельного налога на территории города. Ожидаемые поступления земельного налога в 2006 г. прогнозируются (с учетом итогов 3 кварталов) порядка 105 млн. руб., что составляет 230 % к показателям 2005г. Основная нагрузка по уплате налога перенесена с промышленных предприятий на предприятия торговли, бытового обслуживания и административно-управленческие организации, что является огромным стимулом к приватизации земель промышленной застройки. При этом повышение налога не коснется земельных участков, предоставленных гражданам;

-разработана и внедрена экономически обоснованная методика установления ставок арендной платы за землю. Внедрение данной методики позволило муниципальному образованию на 35 % увеличить поступления арендной платы за землю. Большое количество функциональных видов использования, примененных в данной методике, дает возможность учитывать многообразие видов деятельности и устанавливать экономически обоснованные ставки арендной платы за землю в зависимости от дохода, получаемого от использования земельного участка. Применяемая при этом кадастровая оценка учитывает местоположение земельных участков на территории города. Кроме того, базовая методика определения арендной платы за землю четко связана с методикой установления земельного налога, что позволяет муниципалитету посредством аренды стимулировать процесс приватизации земель различных функциональных видов использования;

-разработана и частично апробирована система мер повышения эффективности муниципального контроля за использованием и охраной земель на территории г. Абакана. Данная система позволяет четко и своевременно выявлять нарушения земельного законодательства, предупреждать их совершение, а в случае их проявления активно принимать меры к устранению данных нарушений. В целом указанные меры приведут к уменьшению количества нарушений земельного законодательства и как следствие к более эффективному муниципальному управлению землями на территории города (в частности, ожидается увеличение поступлений земельных платежей за счет земельных участков, ранее используемых без правоустанавливающих документов);

-осуществлена частичная разработка и определены основные направления дальнейшего совершенствования нормативно-правовой базы местного самоуправления в области регулирования земельных отношений. Нормативно-правовая база на современном этапе развития является основой реализации поставленных управленческих решений. В соответствии с этим разработана законодательная база, которая позволяет муниципалитету более эффективно использовать земельные ресурсы на территории поселения;

-разработаны алгоритм и методика создания муниципальной информационной системы управления земельными ресурсами. Предложенная методика создания единой информационной системы муниципального управления позволяет оперативно, достоверно и в полном объеме получать информацию по земельным участкам и объектам недвижимости, необходимую для принятия управленческих решений в области земельных отношений, что напрямую влияет на эффективность муниципального управления;

-определены основные направления подготовки и реализации градостроительной документации о застройке и развитии поселения. Подготовка и реализация градостроительной документации о застройке и развитии поселения применительно к муниципальному управлению земельными ресурсами, направлены на вовлечение новых земельных ресурсов в хозяйственных оборот. Тем самым муниципалитет получает дополнительные доходы от продажи земельных участков под застройку, а также в виде арендной платы и земельного налога;

-предложены мероприятия, направленные на изменение городской черты Абакана, с учетом особенностей и перспектив развития города. Данные мероприятия предусмотрены с учётом особенностей развития города Абакана и направлены на вовлечение новых земель для застройки поселения. При их полной реализации дефицит земель различного функционального назначения на территории города, по прогнозам, не будет проявляться в ближайшие 15-20 лет;

-предложены мероприятия, направленные на оптимизацию землеустроительного процесса и способствующие упорядочению оформления прав граждан и юридических лиц на земельные участки. Указанные мероприятия позволят более четко и оперативно осуществлять весь землеустроительный процесс, направленный на оформление земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости, а внедренная система «одного окна» по работе с документами в значительной степени упростит порядок оформления документов для физических и юридических лиц;

-предложены подходы к формированию системы экономического стимулирования рационального использования земель на территории г. Абакана. Данная система направлена на комплексное регулирование земельных платежей на уровне муниципалитета. Это позволит с одной стороны увеличить доходы муниципального бюджета от земельных платежей, с другой стороны, посредством льгот и сбалансированной налоговой политики поддержать социально незащищенные слои населения или отдельные отрасли местного производства.

Комплексные мероприятия рассчитаны на среднесрочный период и в настоящее время активно внедряются на базе муниципального образования г. Абакан. Общие затраты на 4-5-летний срок их внедрения составят 25700 тыс. руб. Расчет производился на основании заключенных контрактов, результатов проведенных тендеров, котировок на выполнение муниципального заказа, по мероприятиям которые только планируются к внедрению по проектно-сметным расчетам. В таблице 3.9. показана динамика муниципального бюджетного эффекта от использования земли в г. Абакане