Формирование механизма управления объектами коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование механизма управления объектами коммерческой недвижимости"

□□3455 145

На правах рукописи

Люлии Павел Борисович

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 2008

003455145

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет "

Научный руководитель - Доктор экономических наук, профессор

Асаул Анатолий Николаевич

Официальные оппоненты: Доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич (ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский Государственный Инженерно-Экономический Университет»);

Кандидат экономических наук Пупенцова Светлана Валентиновна (ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский Государственный Политехнический Университет»);

Ведущая организация - ГОУ ВПО «Уральский государственный

технический университет»

Защита состоится "24" декабря 2008 г. в 15 часов на заседании совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д212.223.04 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет " по адресу: Санкт-Петербург, ул. Егорова, д.5/8 , ауд.336 Тел/Факс: 8 (812) 316-78-52

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет ".

Автореферат разослан "¿Си " А*-б1, 2008 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета - Ершова С. А.

д.э.н.. профессор

ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

Актуальность исследования.

Современный этап экономического реформирования, развернувшегося в России и ее регионах, связан с поиском новых форм и методов управления, способных модернизировать хозяйственный комплекс страны в соответствии с принципами рыночно-ориентированного подхода, основанного на достижении баланса интересов реально функционирующих бизнес-субъектов. Одним из направлений такого поиска является рационализация управления недвижимостью, создающей базу для обеспечения жизнедеятельности населения и развития всех хозяйственных сфер, отраслей, комплексов и входящих в их состав предприятий и организаций. Особая роль отводится управлению объектами коммерческой недвижимости, находящейся в собственности предприятий. Эффективно используя эти объекты предприятия получают дополнительные возможности для пополнения своего внутреннего потенциала, который может быть привлечен для решения широкого круга производственно-рыночных задач. Однако успешная реализация объектов коммерческой недвижимости возможна лишь в том случае, если состояние объекта соответствует условиям, сложившимся на рынке, и в первую очередь, требованиям в отношении технического состояния здания, его архитектурно-планировочных решений, состояния инженерных коммуникаций, благоустройства прилегающих территорий, удобства подъезда и т. п. Чтобы достичь соответствия здания современным нормам и стандартам использования (обусловленным рынком), собственник здания вынужден разрабатывать и реализовывать комплекс мероприятий по преобразованию объекта. Эти мероприятия нуждаются в создании и использования механизма управления, способного к системному решению поставленных задач, использованию действенных инструментов в области организационных преобразований; оценки инвестиционной привлекательности объектов, а также формирования, сравнения и выбора конкретных мер.

Необходимо отметить, что в настоящее время система управления недвижимостью пока не миновала начальной стадии своего формирования. Ощущается недостаток структурированных знаний по данной тематике; отсутствуют методики, регламентирующие профессиональную деятельность в управлении недвижимостью; существуют сложности в привлечении специалистов высокой квалификации; практически отсутствуют системы подготовки и переподготовки кадров. В сфере коммерческой недвижимости эти проблемы ставятся наиболее остро. Эволюция рыночных процессов в сфере недвижимости и систем управления этими процессами не придала рынку коммерческой недвижимости лидирующих позиций,

однако нарастающая динамика спроса на коммерческую недвижимость и необходимость реконструкции объектов коммерческой недвижимости, ее продуктивного использования обуславливают особую значимость данной проблематики. Очевидна необходимость разработки управленческого инструментария, способного кардинально изменить стихийно развивающийся процесс преобразования коммерческой недвижимости на основе учета реальных интересов собственников.

Научная литература последних десятилетий содержит ряд исследований, посвященных управлению коммерческой недвижимостью. Наиболее значительный вклад внесли такие авторы, как А.Н. Асаул, С. Н. Максимов, Ю.П. Панибратов, Л. М. Каплан, А. Ф. Клюев, А. С. Роботов, С. А. Ершова, Однако эти исследования носят фрагментарный характер и не содержат структурно-целостных предложений по построению механизма управления коммерческой недвижимостью.

Указанные обстоятельства обуславливают актуальность темы диссертационной работы.

Целью исследования является разработка методических положений по формированию и реализации механизма управления коммерческой недвижимостью. Для достижения этой цели были поставлены и последовательно решены следующие задачи:

- раскрыть современные тенденции в развитии рынка недвижимости;

- исследовать принципы, методы и сложившуюся практику осуществления профессионального управления и деятельности управляющих компаний в сфере недвижимости;

- выполнить анализ теоретических подходов к управлению объектами коммерческой недвижимости;

- разработать методические рекомендации по формированию механизма управления объектами коммерческой недвижимости, включая обоснования состава и структуры данного механизма;

- разработать методику оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости;

- раскрыть теоретико-методические основы формирования управленческих решений в механизме управления коммерческой недвижимостью, исследовать специфику реализационных решений;

- сформировать методические основы процесса реализации механизма управления объектами коммерческой недвижимости;

- произвести апробацию предлагаемого механизма.

Объектом исследования является коммерческая недвижимость, нуждающаяся в преобразованиях, повышающих ее инвестиционную привлекательность.

Предмет исследования - управленческие отношения, складывающиеся в процессе преобразования объектов коммерческой недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды ведущих представителей отечественной и зарубежной научных школ, посвященных проблемам управления недвижимостью, формированию и реализации механизмов управления и управленческих решений.

Работа опирается на принципы системного подхода, положения теории управления, экономики недвижимости, маркетинга, менеджмента. При решении поставленных задач использовались методы научной типо-логизации, структурного моделирования, экспертных оценок, а также экономико-математические методы.

Структура диссертационной работы. Исследовательская работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ И СДЕЛАННЫЕ ВЫВОДЫ

Рынок недвижимости как социально-экономическая реальность может характеризоваться с различных позиций. С точки зрения управления рынок недвижимости это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний включает в себя рынок промышленной недвижимости, а также рынки офисов, торговых и складских помещений.

По данным на 01.01.2007 года объем нежилого фонда Санкт-Петербурга составляет 70819,6 тыс. кв. м. Почти 89% этого объема приходится на отдельно стоящие здания, остальное (7964,6 тыс. кв. м) - на нежилые помещения, встроенные в жилые дома. По статистике в городе насчитывается 38290 нежилых зданий, причем статистические данные ежегодно уточняются в связи с высокими темпами коммерческого строительства и инвентаризацией существующих строений. Их основная часть недвижимость промышленных предприятий. При этом структура нежилого фонда несбалансированна, на долю собственно доходной недвижимости приходится меньшая часть объектов и они крайне неравномерно распределены в городской черте.

Основными пользователями нежилого фонда в Санкт-Петербурге являются государственные учреждения и предприятия (17882 здания общей площадью 30452,5 тыс. кв. м). Аренда нежилых помещений (коммерческой недвижимости) в настоящее время - один из самых распространенных договоров гражданско-правового характера, применяемых в хозяйственной деятельности промышленных предприятий и других бизнес-субъектов. Сдача коммерческой недвижимости в аренду привлекательна для собственника, она обеспечивает возможность эффективного использования имущества. Отношения аренды целесообразны и с общественной точки зрения, т. к. вне аренды объекты коммерческой недвижимости часто исключаются из сферы хозяйственной деятельности, что способствует их физическому и моральному износу.

Рынок объектов коммерческой недвижимости является активно развивающимся, однако это развитие сопровождается появлением ряда проблем. К их числу относится: неподготовленность помещений для сдачи в аренду; ограниченность выбора помещений, недостаток метража и т. п. Решение этих проблем может быть найдено на основе внедрения особых управленческих технологий, которые должны найти применение при преобразованиях коммерческой недвижимости с целью согласования интересов собственников и арендаторов - пользователей конкретных объектов.

Развитие рынка недвижимости повлекло за собой появление специфического вида предпринимательской деятельности - профессионального управления недвижимостью. Объективными предпосылками этого процесса являются:

- рост масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в хозяйственный оборот;

- неоднородность состава имущественных комплексов;

- осознание собственниками сложности управления и необходимости привлечения специалистов в области решения управленческих задач по использованию и преобразованию объектов коммерческой недвижимости.

Одним из способов управления недвижимостью является привлечение профессиональной управляющей компании. Пользование услугами управляющей компании (как показывает зарубежный и отечественный опыт) весьма целесообразно, т. к. полноценное управление недвижимостью требует объединения усилий специалистов разных направлений, которые концентрируются в управляющих компаниях.

Перечень услуг, предлагаемых современными управляющими компаниями, весьма обширен. Он давно перешагнул рамки услуг по технической эксплуатации и стандартных брокерских услуг и включает в себя комплекс самостоятельных мероприятий и управленческих процедур в области консалтинга, проведения маркетинговых исследований, инвеста-

ционного анализа, оценки, управленческой практики. Одной из основных проблем в деятельности профессиональных управляющих компаний является недооценка многими собственниками недвижимости ресурсов, заложенных в объектах недвижимости, не исполняющих профессиональные задачи. Зачастую к профессиональным управляющим обращаются только в момент кризисных ситуаций, когда предприятие стоит на грани банкротства или дохода от основной деятельности едва хватает на погашение издержек по содержанию имущественного комплекса, перепрофилированию территорий и. находящихся на них объектах. В этом случае деятельность профессиональных управляющих это своего рода антикризисное управление, но не упреждающее, а нацеленное на ликвидацию последствий уже наступившего кризиса. В таких ситуациях управляющие оценивают потенциал объектов недвижимости, соотносят пожелания собственников и заданные критерии эффективности с фактическим состоянием рынка.

Управление коммерческой недвижимостью, вне зависимости от того осуществляется ли оно с привлечением управляющих компаний или без него, является достаточно сложной многогранной деятельностью. Оно пока не обеспечено ни профессиональными знаниями, ни методиками, ни стандартами. Однако теоретические подходы к управлению коммерческой недвижимостью могут быть сформулированы достаточно четко. В диссертационной работе исследован используемый в научной литературе терминологический аппарат, содержащий различные определения понятия "управление недвижимостью". Критический анализ этих определений позволил сконцентрировать внимание на следующем из них: управление объектами недвижимости - осуществление комплекса мероприятий по поддержанию объекта недвижимости в работоспособном состоянии (включая организацию содержания, технического обслуживания и обеспечения объекта необходимыми ресурсами) и наиболее эффективному его использованию в интересах собственника. При этом автором предлагается уточнить понятие коммерческой недвижимости. Под коммерческой недвижимостью следует понимать здания и сооружения с относящимися к ним земельным участкам, для которых существует возможность (ограниченная физической осуществимостью, законодательной разрешенностью и экономической целесообразностью) коммерческого использования посредством организации бизнеса, позволяющего приносить доход в виде арендных поступлений и последующей продажи. В качестве профессиональных принципов, связанных с управлением недвижимостью, выделены: системность, разделение собственности и управления, целенаправленность, пообъектность наиболее эффективное использование, профессиональная компетентность, документирование, добросовестность, конфиденциальность и профессиональное поведение.

Для формирования механизма управления коммерческой недвижимостью в работе выполнен анализ сущности понятия "механизм" и приведено обоснование правомерности применимости данного понятия в сфере управления недвижимостью. В рамках обоснования выполнен анализ литературы, освещающей данный аспект. Механизм рассматривается как порядок взаимодействия элементов системы, обеспечивающий максимальное достижение цели.

Понятие "механизм управления" используется для характеристики управленческих действий применительно к процессам управления. В отношении объектов коммерческой недвижимости этот механизм отражает взаимодействия управленческих блоков, причем имеются в виду как взаимодействия внутри блоков, так и между ними. Как и всякий механизм из экономической сферы, механизм управления объектами коммерческой недвижимости имеет собственную организационно-экономическую, социальную и техническую составляющую. В соответствии с идеологией настоящего исследования приоритет отдается организационно-экономической составляющей. Механизм управления как система рычагов и стимулов, способствующих проведению определенных действий, нацелен на обеспечение возможности принятия эффективных управленческих решений (УР), что позволяет рассматривать решения как ключевой элемент этого механизма. Основные элементы механизма управления недвижимостью иллюстрирует рисунок 1.

Рис. 1. Основные элементы механизма управления

Автор предлагает ориентировать данный механизм на формирование мероприятий, увеличивающих инвестиционную привлекательность объекта коммерческой недвижимости.

Процесс управления - центральное звено предлагаемого к использованию укрупненного механизма, целесообразно представить в виде логически выстроенной и поэтапно реализуемой последовательности действий (рис. 2). Данная последовательность имеет реализационный характер. Поэтапно осуществляя ряд действий можно принимать обоснованные управленческие решения, трансформирующие объект недвижимости и повышающие его инвестиционную привлекательность.

Рис. 2. Последовательность этапов при процессе управления

Раскрывая содержание каждого из блоков в алгоритме, представленном на рисунке 2, автор уделил особое внимание теоретико-методическим основам формирования управленческих решений в сопоставлении с принципами и методами формирования мероприятий по преобразованию объекта. При этом были сформулированы следующие выводы:

1. Управленческие решения всегда соответствуют целям намечаемых преобразований.

2. С точки зрения организации и управления цели преобразования и цени управления совпадают.

3. Управленческие решения формируются обосновываются и принимаются на той же принципиальной основе, что и формирование мероприятий (необходимо множество вариантов и критерии выбора). Однако имеется ввиду, что речь идет не о выборе действий по преобразованию объекта, а о выборе способов реализации этих действий. Эффективность деятельности управленца определяется не только планированием рациональных преобразований, но и их эффективной реализацией.

Оценку инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости следует проводить с позиций организации, участвующей в создании, функционировании и развитии данного объекта. Оценку следует проводить с учетом динамики факторов внешней и внутренней среды. Для оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости автором структурированы факторы и предложены показатели, на базе которых следует осуществлять оценочные процедуры. Факторы рассматриваются в трех укрупненных группах: факторы, описывающие параметры недвижимости; факторы стоимости; факторы процесса девелоп-мента. При детализированной структуризации рассмотрены факторы с позиций их влияния на инвестиционную привлекательность объекта. Выделено три уровня, на которых размещены различные факторы. На первом уровне рассматриваются физические характеристики здания; характеристики земельного участка, относимого к объекту; подъезд к зданию, юридическое сопровождение. На втором уровне анализируются факторы, отражающие привлекательность соседнего окружения объекта. К ним относятся характеристики местоположения, степень развитости района и соседние объекты, транспортная инфраструктура, инженерная инфраструктура, а также инженерно-геологические условия. Третий уровень объединяет факторы привлекательности внешней среды, региона, рынка. Среди них - ситуация на рынке недвижимости, условия пользования землей, административное регулирование, общеэкономическая и социально-политическая ситуация, природные факторы.

Ввиду многочисленности и неопределенности представленных факторы их оценку рекомендуется осуществлять с использованием интегрального показателя, который может быть определен на основе рейтинговых оценок. При определении весовых коэффициентов, отражающих степень влияния факторов, детерминирующих инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости, использовался экспертный метод. В качестве экспертов привлекались профессиональные участники рынка недвижимости, имеющие опыт работы с коммерческой недвижимостью.

В диссертации разработан алгоритм оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, который может быть представлен в виде последовательности следующих этапов:

1) формируется вектор исходных факторов, каждый из которых необходим, а все они вместе достаточны для полного, всестороннего оценивания инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости по формуле 1:

Х = (Х(1),...,Х(15)), (1)

где X - вектор исходных факторов;

X (¡) - факторы, характеризующие инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости;

I - индекс фактора инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости (1 = 1, ...,15);

1 = 1, ... ,4 - факторы привлекательности самого объекта недвижимости и прилегающей территории (1-й уровень);

1 = 5, ...,9 - факторы привлекательности соседнего окружения недвижимости (2-й уровень);

1 = 10, ...,15 - факторы привлекательности внешнего окружения недвижимости (3-й уровень);

2) строится вектор отдельных показателей, представляющих собой функции исходных факторов, позволяющих количественно оценить факторы привлекательности с использованием балльных оценок по формуле 2:

Ч = (Ч(1),...,Ч(15)), (2)

где я (1) - функция соответствующей исходной характеристики, определяющая степень проявления анализируемого фактора, выраженная в виде балльной оценки я (1) = я (X (¡)), согласно заданным условиям принимает значения - 0, 1,2, 3;

ц (¿) = 0 соответствует минимальной степени проявления фактора;

ц (¡) = 3 соответствует максимальной степени проявления фактора.

3) строится синтезирующая функция, сопоставляющая вектору отдельных показателей ц сводную количественную оценку, характеризующую общую оценку инвестиционной привлекательности объекта с учетом весовых коэффициентов значимости факторов по формуле 3:

е(9; МО = 9(1) X (1)+,...,+0(15) X и>(15) (3)

где - сводная количественная оценка показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости;

уу ( I ) - весовой коэффициент, определяющий относительную значимость факторов инвестиционной привлекательности, определенный экспертным путем.

При этом по весовому коэффициенту приняты следующие ограничения:

15

м<0>0 и 5>(0=1

/=1

Для конкретизации механизма управления коммерческой недвижимостью в работе сформулированы рекомендации по формированию соответствующих управленческих решений. При этом исследованы принципы формирования УР, среди которых принципы системности, целеполагания, вариантности альтернатив, иерархии, критериального выбора, своевременности, оптимальности, а также совокупность методов, применяемых при обосновании решений, и их функции. Базируясь на утверждении, что центральным звеном механизма управления объектами коммерческой недвижимости является процесс формирования ряда мероприятий и принятие УР сформирован следующий тезис: и разработка мероприятий, и разработка УР имеют одну экономическую природу. И те, и другие опираются на положения системного подхода и должны быть обоснованы с учетом принципа множественности и необходимости выбора. Это позволяет рассматривать действия, осуществляемые в блоках 2, 3, 4, 5 схемы, представленной на рисунке 2, как один укрупненный блок - блок формирования, мероприятий и управленческих решений. Собственно решения в этом случае принимают реализационный характер, это полностью корреспондируется с их функциями и системой методов, используемых для из обоснования.

Процесс формирования мероприятий и принятия реализационных управленческих решений также алгоритмизирован и представлен в виде последовательности восьми этапов (рис. 3).

Эффективность прироста инвестиционной привлекательности (Эпр) рассчитывается по формуле 4:

Эпр = ^-хт-\00 (4)

0,6

где С?о - показатель инвестиционной привлекательности, определенный после проведения мероприятий (одного или нескольких) по повышению инвестиционной привлекательности недвижимости;

1) оценка показателя инвестиционной привлекательности существующих объектов коммерческой недвижимости

2) определение мероприятий по увеличению инвестиционной привлекательности

3) оценка экономической целесообразности каждого мероприятия

О

4) отбор экономически целесообразных мероприятий

О

5) оценка показателей инвестиционной привлекательности с учетом проведения каждого отдельно взятого экономически целесообразного

мероприятия

О

6) определение эффективности управления объектами коммерческой недвижимости для каждого экономически целесообразного мероприятия

О

7) ранжирование мероприятий по управлению от наиболее эффективного до наименее эффективного (по значению показателя эффективности прироста инвестиционной привлекательности от Эпр = max до

Э„р = min)

О

8) принятие решений о проведении мероприятий по управлению объектами коммерческой недвижимости с учетом условий финансирования, начиная с наиболее эффективного (имеющего значение показателя эффективности прироста инвестиционной привлекательности Эпр =

max)

Рис. 3. Процесс формирования мероприятий и принятия реализационных управленческих решений

О 6 - показатель инвестиционной привлекательности, определенный до проведения мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности недвижимости.

Предлагаемый методический подход апробирован на примере конкретного здания. В качестве объекта апробации выбрано отдельно стоящее административное здание, принадлежащее ОАО "Авангард".

Для успешной реализации данного объекта на рынке следует, во-первых, оценить его инвестиционную привлекательность в сложившихся рыночных условиях, а во-вторых, определить мероприятия по преобразованию объекта. В составе мероприятий предлагается следующее:

- произвести ремонтные работы - замена перекрытий между первым и вторым этажом, реконструкция кровли с обустройством мансардного этажа, ремонт фасада (расширения объекта за счет обустройства мансардного этажа и внутренних перепланировок даст дополнительные 450 кв. м общей площади);

- выполнить ремонт инженерного оборудования, восстановить гидроизоляцию подвала;

- произвести обустройство прилагающей территории;

- изготовить новый технический паспорт.

В работе выполнен анализ предлагаемых мероприятий и расчет показателя эффективности прироста инвестиционной привлекательности. По результатам анализа установлена очередность проведения мероприятий.

Разработанный механизм управления объектами коммерческой недвижимости, снабженный соответствующими методиками и алгоритмами, позволяет не только оценить эффективность каждого мероприятия по преобразованию конкретного объекта, но и обосновывать реализационные управленческие решения. Это поможет с минимальными затратами и максимальным эффектом управлять объектами коммерческой недвижимости с позиций собственника, что в конечном счете будет способствовать реновации коммерческой недвижимости, используемой для различных нужд.

ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Личный вклад автора в проведенное исследование заключается в следующем:

- выполнен научный анализ процессов и тенденций, наблюдаемых на рынке недвижимости и в секторе, касающемся коммерческой недвижимости; охарактеризованы принципы, методы и сложившаяся практика профессиональной управленческой деятельности в сфере недвижимости; определены особенности деятельности управляющих компаний и перспективы профессионального управления недвижимостью;

- разработан механизм управления коммерческой недвижимостью, ключевым элементом которого является процесс управления; логически обоснована последовательность действий, синтезированная в процессе управления объектом коммерческой недвижимости; раскрыто экономическое содержание каждого из этапов данной последовательности;

- обоснована целесообразность использования в качестве критерия эффективности мероприятий по преобразованию объекта показателя его инвестиционной привлекательности, что соответствует интересам собственника, а также разработана методика оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, учитывающая динамику детерминирующих факторов;

- исследованы принципы, методы и подходы к разработке управленческих решений в сфере коммерческой недвижимости, нуждающейся в проведении конкретных мероприятий по преобразованию объектов; разработан алгоритм формирования мероприятий и реализационных управленческих решений; выполнено обоснование практической применимости предлагаемого методического инструментария.

НАУЧНАЯ НОВИЗНА

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в нем сформирован комплекс методических положений по формированию и реализации механизма управления объектами коммерческой недвижимости.

К элементам научной новизны относится следующее:

- обоснована необходимость формирования механизма управления объектами коммерческой недвижимости при осуществлении стратегии преобразования объектов, соответствующей задачам их эффективной реализации в сложившихся рыночных условиях;

- определен состав механизма управления коммерческой недвижимостью и обоснована его структура, в которой выделяется объект и субъект управления, а также цели и процесс управления, направленный от первоначального состояния к конечному результату, отражающему повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости;

- предложен к использованию алгоритм процесса управления объектом коммерческой недвижимостью, центральным звеном которого является формирование мероприятий по преобразованию объекта и управленческих решений по их реализации;

- разработана методика оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, которая основана на изучении де-

терминирующих факторов, их ранжирования с использованием экспертного метода и формировании интегрального показателя;

- сформированы методические основы реализации предлагаемого механизма с помощью последовательности этапов в совокупном процессе формирования мероприятий и реализационных решений.

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ ИССЛЕДОВАНИЯ

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные автором методические разработки могут быть с успехом внедрены в практику управления коммерческой недвижимостью. На их основе может выстраиваться процесс управления объектами коммерческой недвижимости, выполняться оценка инвестиционной привлекательности данных объектов, а также осуществляться формирование и реализация мероприятий по преобразованию объектов.

Фундамент исследований был заложен при выполнении научно-исследовательской работы «Современные методы управления затратами» под руководством А. Н. Асаула. Работа была награждена медалью Министерства образования и науки Российской Федерации по итогам открытого конкурса на лучшую научную работу студентов вузов России по естественным, техническим и гуманитарным наукам.

Теоретические положения и выводы исследования применяются в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета в учебном курсе «Экономика недвижимости».

Разработанные рекомендации внедрены и используются в практической деятельности нескольких крупных организаций собственников объектов коммерческой недвижимости, что подтверждается актами внедрения.

АПРОБАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ РАБОТЫ

Выполненные методические разработки апробированы при формировании совокупности мероприятий по преобразованию конкретного объекта и оценки его инвестиционной привлекательности.

Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в 10 публикациях автора, общим объемом 3,7 п. л. Результаты работы докладывались на "65й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов" СПбГАСУ, а также на 1й конференции молодых специалистов ОАО "Авангард" "Молодежь и наука -2008", где получили одобрение научной общественности.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Определение планово-расчетных цен на эксплуатацию // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: Сб. науч. тр. - Вып. 1. -СПб.: СПбГАСУ, 2004. - С. 138-146 (0,5 п. л.).

2. Организация службы безопасности на объекте коммерческой недвижимости // По пути к возрождению: перспективы развития российской экономики: науч. тр. Российской науч.-практ. конф. - Т.2. - СПб.: Наука, 2006. - С.348-354 (0,4 п. л.).

3. Принципы профессионального управления объектами коммерческой недвижимости // Экономическое возрождение России в XXI веке: материалы российской науч.-практ. конф.: науч. тр. Вольного экономического общества России. - Т. 69 - М.; СПб.: ВЭО, 2006. -С. 233-236 (0,2 п. л.) - издание из списка ВАК.

4. Управление административным зданием // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: сб. науч. тр. - Вып. 3, т. 1. -СПб.: СПбГАСУ, 2005. - С. 209-216 (0,4 п. л.).

5. Финансовое управление объектом недвижимости // Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Петербургскому экономическому форуму 2005: сб. науч. тр. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005.-С. 221-225(0,4 п. л.).

6. Характеристики, влияющие на доходность объектов коммерческой недвижимости // Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Петербургскому экономическому форуму 2008г.: сб.науч.ст. -СПб.: СПбАНО ИПЭВ. - 2008. (0,4 п. л.).

7. Профессиональное управление объектами недвижимости на примере управления затратами// "Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности", Сборник научных трудов, СПб.: СПбГАСУ, 2008. (0,4 п. л.).

8. Реализация управления объектами коммерческой недвижимости // "Доклады 65й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов", ч.4, СПб.: СПбГАСУ, 2008.220с. (0,4 п. л.).

9. Финансирование объектов недвижимости // "Научная сессия ГУАП" ч.З, Сборник научных трудов, СПб.: СПбГУАП, 2008. (0,2 п. л.).

10. Взаимосвязь стоимостных показателей и инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости // "Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности", Сборник научных трудов, СПб.: СПбГАСУ, 2008. (0,4 п. л.).

Подписано к печати 18.11.2008. Формат. 60x84 1/16 Бумага офсетная. Усл. печ. л. 1,0. Тир. 100 экз. Заказ 69. ЗАО «Иприс копировальный центр» 197198, Санкт-Петербург, ул. Ленина, д.16 Отпечатано на XEROX DC 245

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Люлин, Павел Борисович

Введение

ГЛАВА 1. Теоретические предпосылки управления объектами недвижимости.

1.1. Современные тенденции в развитии рынка недвижимости

1.2. Профессиональное управление и деятельность управляющих компаний в сфере недвижимости

1.3. Теоретические подходы к управлению объектами коммерческой недвижимости.

ГЛАВА 2. Проблемы формирования механизма управления объектами коммерческой недвижимости.

2.1. Управленческие решения в механизме управления объектами коммерческой недвижимости.

2.2. Состав и структура механизма управления объектами коммерческой недвижимости.

2.3. Методический подход к оценке инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.

ГЛАВА 3. Методические рекомендации по реализации механизма управления коммерческой недвижимостью.

3.1 Принципы и методы формирования и реализации управленческих решений по управлению объектами коммерческой недвижимости

3.2 Методические положения по реализации механизма управления коммерческой недвижимостью.

3.3 Апробация механизма управления на примере административного здания.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизма управления объектами коммерческой недвижимости"

Актуальность работы.

С развитием сферы недвижимости в России, особую актуальность приобретают вопросы, связанные с управлением объектов недвижимости. Особенно это касается коммерческой недвижимости. Как приносящая доход, коммерческая недвижимость в современных условиях становится важным объектом инвестирования.

На рынке появляется все большее число инвесторов, желающих вложить свой капитал в коммерческую недвижимость. В связи с этим актуальным является проведение анализа инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, т.е. оценка характеристик условий функционирования объекта, определяющих доходность инвестиций. Такой анализ даст наибольшую ценность инвестору, если будет определено количественное значение инвестиционной привлекательности, позволяющее ранжировать недвижимость, представленную на рынке.

С другой стороны для собственника или управляющего объектом коммерческой недвижимости, желающего привлечь инвестиции или выгодно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель инвестиционной привлекательности принял более высокое значение. Для этого собственнику необходимо определенным образом вести управление объектом на базе инвестиционной привлекательности.

Особенно актуальна данная проблема для объектов коммерческой недвижимости, находящихся в собственности промышленных предприятий. Низкая инвестиционная привлекательность и зачастую неэффективная система управления этими объектами не позволяет развивать их.

В имеющихся научных разработках по управлению и инвестициям в недвижимость не уделяется должного внимания описанному выше вопросу. Поэтому в современных условиях для эффективного управления объектами коммерческой недвижимости актуальным является разработка методических рекомендаций для создания механизма такого управления. Значимость и недостаточная разработанность предопределили выбор темы диссертационного исследования.

Цель работы: Разработать механизм управления объектами коммерческой недвижимости.

Для достижения цели в диссертационном исследовании поставлены следующие задачи:

-исследовать сложившуюся ситуацию в сфере управления объектами коммерческой недвижимости;

-сформировать механизм управления объектами коммерческой недвижимости, направленный на повышение их инвестиционной привлекательности;

-систематизировать факторы, определяющие инвестиционную привлекательность применительно к коммерческой недвижимости и дать им количественную оценку; -оценить практические аспекты применения механизма управления объектами коммерческой недвижимости.

Объект исследования: организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления объектами коммерческой недвижимости.

Предметом исследования является механизм управления объектами коммерческой недвижимости.

Теоретической основой исследования послужили теоретические положения, разработанные отечественными и зарубежными авторами по следующим направлениям:

-управления: Максимова С.Н. Казанского Ю. Н., Каплана JL М., Клюева

A.Ф., Пашкуса Ю.В., Гровера Р., Рахмана И.А., Роботова A.C., КопытовоЙ

B.В., Соловьева М.М., Каленкевич М.В., Москвина В.Н. и др.; -экономики недвижимости: Асаула А.Н., Грибовского C.B., Грабовского

П.Г.,Ершовой С.А. ,Фридмана Дж., Ордуэйна Н., Харрисона Г., Григорьева В.В., Рутгайзера В.М., Негаева Р.Т., Стерника Г.М., Черняка A.B., Тэпмана Л.Н., Артеменкова И.Л. и др.

-инвестиционной привлекательности: Опекунова В.А., Орловой Б.Р., Ройзмана И., Шахназарова А., Литвинчева С.Д., Бланка И.А., Даниловой T.PI., Гуськовой Н.Д, Домниной Ю.Ю., Новикова Ю.И., Морозова В.Ю., Харитоновой В.Н., Сутырина С.Ф. и др.;

-инвестирования в недвижимость: Тарасевича Е.И., Эккерта Дж., Эллвуда Л., Белых Л.П., Ресина В.И., Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Горемыкина В.А., Смирнова В.А., Щербаковой H.A. и др.;

Основными методами исследования явились: системный подход, методы логического анализа, статистические методы, ранжирование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, метод сводных показателей, графический метод, компьютерные технологии обработки информации.

Информационную базу исследования составили: научная, учебная, справочная и специальная нормативная литература; законодательные и нормативные акты; материалы периодической печати; результаты экспертного опроса; глобальная информационная сеть Интернет.

Научная новизна. В ходе исследования были получены следующие научные результаты, выносимые на защиту:

- обоснована необходимость формирования механизма управления объектами коммерческой недвижимости при осуществлении стратегии преобразования объектов, соответствующей задачам их эффективной реализации в сложившихся рыночных условиях; определен состав механизма управления коммерческой недвижимостью и обоснована его структура, в которой выделяется объект и субъект управления, а также цели и процесс управления, направленный от первоначального состояния к конечному результату, отражающему повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости;

- предложен к использованию алгоритм процесса управления объектом коммерческой недвижимостью, центральным звеном которого является формирование мероприятий по преобразованию объекта и управленческих решений по их реализации; разработана методика оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, которая основана на изучении детерминирующих факторов, их ранжирования с использованием экспертного метода и формировании интегрального показателя;

- сформированы методические основы реализации предлагаемого механизма с помощью последовательности этапов в совокупном процессе формирования мероприятий и реализационных решений.

Практическая значимость

Применение предложенного механизма позволит собственнику объектов недвижимости (или управляющей компании) повысить эффективность управления объектами коммерческой недвижимости для целей инвестирования и, таким образом, выгоднее отчуждать объекты недвижимости на рынке или привлекать дополнительные инвестиции в недвижимость. Количественная оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости позволит инвестору, ранжировать объекты недвижимости, анализируемые с целью вложения капитала, и выбирать среди них наиболее выгодные, а также может служить дополнительным критерием для ряда участников рынка недвижимости (оценщиков, риэлтеров и др.).

Апробация и внедрение результатов исследования.

Фундамент исследований был заложен еще при выполнении научно-исследовательской работы "Современные методы управления затратами", под руководством научного руководителя Асаула А.Н. которая была награждена медалью Министерства образования и науки Российской Федерации по итогам открытого конкурса на лучшую научную работу студентов вузов

России по естественным, техническим и гуманитарным наукам в высших учебных заведениях Российской Федерации.

Разработанные рекомендации внедрены и используются в практической деятельности ряда организаций: ОАО "Авангард", собственника ряда объектов коммерческой недвижимости, предприятия, эксплуатирующий организацией ЗАО "ЭЭУК "Авангард-Энерго".

Теоретические положения и выводы применяются в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета в учебном курсе: "Экономика недвижимости".

Публикации: по теме исследования опубликовано 8 печатных работ, в том числе одна в печатном издании рекомендованном ВАК.

Первая глава "Теоретические предпосылки управления объектами недвижимости" состоит из трех параграфов. В параграфе 1.1. "Исследование современной ситуации в секторе коммерческой недвижимости" рассмотрен рынок объектов коммерческой недвижимости, анализируется его текущее состояние, структура, состав, характерные особенности по отношению к теме работы. Параграф 1.2. "Профессиональное управление и деятельность управляющих компаний в сфере недвижимости" повествует о профессиональном управлении объектами коммерческой недвижимости, о целях и задачах которые лежат в основе этого специфического направления предпринимательской деятельности. Тут же представлены различные аспекты деятельности управляющих компаний. В параграфе 1.3. "Особенности управления объектами коммерческой недвижимости" рассмотрен процесс управления применительно к объектам коммерческой недвижимости, его характерные особенности, цели управления. Проанализированы различные точки зрения ведущих исследователей в области управления. В этом же параграфе особое внимание уделено профессиональным принципам управления объектами коммерческой недвижимости.

Во второй главе "Методическое обеспечение формирования механизма управления объектами коммерческой недвижимости", состоящей из 3 параграфов, предложена структура механизма управления объектами коммерческой недвижимости, определено наполнение ее элементов, предложено методическое обеспечение соответствующих структурных элементов. В параграфе 2.1. "Обоснование использования механизма управления объектами коммерческой недвижимости" приведено обоснование необходимости Разработки и применения механизма управления объектами коммерческой недвижимости. Параграф 2.2. "Структура механизма управления объектами недвижимости " посвящен структуре предлагаемого механизма управления, описанию его составляющих элементов и схемы работы. В параграфе 2.3. "Система факторов инвестиционной привлекательности" систематизированы, описаны и оценены факторы, оказывающие влияние на инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости.

В третьей главе "Разработка механизма управления объектами коммерческой недвижимости", состоящей из трёх параграфов, разработаны этапы практического применения механизма управления объектами коммерческой недвижимости, приведено практическое применение предложенного механизма управления на примере конкретного объекта коммерческой недвижимости. В параграфе 3.1 "Применение механизма управления объектами коммерческой недвижимости" показан механизм управления объектами коммерческой недвижимости, его структура, применение и оценка эффективности управления. Параграф 3.2. "Практические аспекты функционирования механизма управления" рассмотрены возможности применения на практике предложенного механизма управления, показана схема практической работы и план мероприятий с объектами коммерческой недвижимости. В параграфе 3.3. "Использование механизма управления на примере административного здания" приведен практический пример управления по предложенному 8 механизму для административно-управленческого здания, принадлежащего ОАО "Авангард".

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Люлин, Павел Борисович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение следует отметить, что в диссертационной работе приведен комплекс теоретических, практических и методических разработок, содержащих научную новизну, позволяющий говорить о достижении поставленной цели и обозначенных задач.

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

1. Предложенный в работе подход к управлению объектами коммерческой недвижимости, базируется на анализе управленческих решений с точки зрения инвестиционной привлекательности объекта.

2. Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости позволяет сделать вывод о разнородности качественных характеристик объектов. В связи с этим целесообразно свести многочисленные характеристики в один интегральный показатель инвестиционной привлекательности.

3. Установлено, что показатель инвестиционной привлекательности является активно изучаемым в экономике для целого ряда объектов (стран, регионов, отраслей и т.д.) Инвестиционная привлекательность для инвестора - важная экономическая категория при выборе объекта инвестирования. В частности, это касается объектов коммерческой недвижимости.

4. Для методического обеспечения предложенного подхода к управлению объектами коммерческой недвижимости разработан механизм управления. Структура механизма управления определена на основе исследования и систематизации существующих механизмов управления, представленных в специальной экономической литературе.

5. Автором предлагается алгоритм количественной оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости на основе балльных оценок качественных характеристик и с учетом соответствующего веса каждой характеристики, определенной экспертным путем.

6. Алгоритм работы механизма управления объектом коммерческой недвижимости, должен включать определенные мероприятия. Такие мероприятия устанавливаются на основе изучения рынка с выявлением потребительских характеристик, влияющих на доход, приносимый недвижимостью. Выбор проведения каждого мероприятия должен анализироваться с учетом эффективности прироста инвестиционной привлекательности. Это позволит определить очередность мероприятий, исходя из сложившихся условий, целей собственника (или управляющей компании) и возможностей для их финансирования.

7. Обосновано, что управление объектами коммерческой недвижимости целесообразно и возможно осуществлять на базе анализа инвестиционной привлекательности.

8. Управление объектами коммерческой недвижимости на базе инвестиционной привлекательности инвестирования актуально для целого ряда задач: привлечение средств на развитие объекта, повышение его доходности, продажа объекта на рынке. Представленный анализ может быть также полезен для деятельности следующих организаций-участников рынка недвижимости, а именно: для девелоперских компаний, оценочных фирм, кредитных организаций и др.

9. Предлагаемый автором механизм позволяет эффективно управлять объектом коммерческой недвижимости, что подтверждено практическими расчётами на примере административного здания.