Земельные отношения в сельском хозяйстве (теория, методология, практика) тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Земельные отношения в сельском хозяйстве (теория, методология, практика)"

003468605

ГАЗАЛИЕВ Малик Меджидович

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ (теория, методология, практика)

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (15. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами АПК и сельского хозяйства)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

1 /, -"Л

Москва-2009

003468605

На правах рукописи

ГАЗАЛИЕВ Малик Меджидович

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ (теория, методология, практика)

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (15. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами АПК и сельского хозяйства)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Москва - 2009

Диссертационная работа выполнена в Государственном научном учреждении Всероссийском научно-исследовательском институте экономики сельского хозяйства РАСХН.

Научный консультант:

Заслуженный деятель науки Российской Федерации, доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор, член-корреспондент РАСХН

доктор экономических наук, профессор

Югай Арсентнй Матвеевич

Мнндрпн Алексей Семенович Мазлоев Виталий Зелимханович

доктор экономических наук, профессор

Ткач Александр Васильевич

Ведущая организация

ФГОУ ВПО «Российский государственный аграрный университет-Московская сельскохозяйственная академия имени К. А. Тимирязева»

Защита диссертации состоится " 26 " мая 2009 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета Д.006.031.01 по защите докторских и кандидатских диссертаций при Государственном научном учреждении Всероссийском научно-исследовательском институте экономики сельского хозяйства РАСХН по адресу: 123007, г. Москва, Хорошевское шоссе, дом 35/2, корп. 3, ГНУ ВНИИЭСХ.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке института.

Автореферат разослан " 24 " апреля 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

А.И. Суслов

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА 1'АЬОТЫ

Актуальность темы исследования. Преимуществом сельскохозяйственного производства в предреформенный период был пространственный обхват различными видами деятельности имеющихся земельных площадей сельскохозяйственного назначения. Однако это не обеспечивало должную эффективность использования сельскохозяйственных угодий, поскольку не были созданы необходимые социально-экономические и организационные условия, способствующие развитию инициативы трудовых коллективов, мотивации в лучшем использовании земли и ответственности за результаты производства.

Субъектом права собственности на землю выступало в основном государство. Земельная реформа значительно расширила круг субъектов земельных отношений. Участниками земельных правоотношений стали граждане, юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства. Субъект, получивший право собственности на землю, может совершать куплю-продажу, аренду земли, ее дарение, наследование, залог и другие сделки на основании заключения соответствующих договоров. Но это право собственности является субъективным. Право собственности в объективном смысле определяется нормативно-правовыми актами органов государственной власти.

Единение права собственности на землю с правом получения собственником дохода от вложенного труда и капитала в эту землю не происходит главным образом в сельскохозяйственных корпоративных организациях, что является одним из существенных недостатков современных земельных отношений России. Необходим активный поиск и проведение глубоких методологических и методических исследований управления земельными отношениями и земельными ресурсами.

В системе управления земельными отношениями и земельными ресурсами (недвижимостью) много общих позиций, которые в наибольшей степени проявляются при исследовании теории и методологических подходов к развитию земельных отношений, проведению земельной реформы в современных условиях, восстановлению выбывших из оборота сельскохозяйственных земель на принципиально новой основе организации сельских территорий с использованием зонирования, землеустройства, кадастровой оценки природных ресурсов, мониторинга и экологии сельскохозяйственных угодий.

Широта и многогранность земельных проблем, их связь и зависимость от естественно-исторических, социально-экономических, политических и экологических факторов обусловили необходимость использования системного подхода, изучения исторического отечественного и зарубежного опыта управления земельными отношениями и ресурсами и разработку комплекса мероприятий по совершенствованию организационно-экономического ме-

ханизма земельных отношений. Это определило выбор темы исследования и ее актуальность.

Состояние изученности проблемы. Теоретические и методологические основы развития земельных отношений. Они исследовались многими отечественными учеными, среди которых большой вклад внесли: В.В. Ала-коз, А.П. Асташкин, В.Р. Беленький, И.Н. Буздалов, A.A. Варламов, С.Н. Волков, В.В. Докучаев, A.M. Емельянов, Е.Ф.Заворотин, Н.В. Комов, Э.Н. Крылатых, О.Б. Леппке, М.О. Лоцмер, П. Маслов, В.В. Милосердов, A.C. Миндрин, В.И. Назаренко, Г.Н. Никонова, К.К. Островитянинов, A.B. Петриков, В.А. Петров, Э.А. Сагайдак, А.Э. Сагайдак, Н. Суханов, И.Г. Ушачев, В.Н. Хлыстун, С.Д. Черемушкин, A.M. Югай и др.

Исследованию природы и сущности земельной ренты и функционированию земельных отношений в условиях частной собственности на землю я рынка земли посвятили свои труды многие зарубежные ученые, среди которых можно выделить Д.Ж. Андерсона, Р. Бара, X. Бергмана, Д.А. Ворчесте-ра, Р. Кантильона, А. Маршалла, Д. Риккардо, А. Смита, П. Самуэльсона, А. Шлизенгера, Й. Шумпетера. Многие из них земельные отношения рассматривали в контексте Римского права. Вместе с тем, многие направления развития земельных отношений остаются дискуссионными.

В условиях денационализации земли и возвращения к частной собственности на землю возникла необходимость более обстоятельного научного сопровождения земельной реформы. Земельные отношения при сложившейся многоукладной экономике и различных формах собственности на землю пока не получили комплексного и объективного обоснования и в региональном аспекте.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является теоретическое и методологическое обоснование управления земельными отношениями и земельными ресурсами, разработка научно-практических предложений и рекомендаций по развитию организационно-экономического механизма эффективного использования земельного фонда. В соответствии с этой целью были поставлены и решены следующие основные задачи:

- рассмотрены теоретические аспекты развития земельных отношений в современных условиях, определены цели, задачи и критерии оценки отдельных составляющих сложной социально-экономической системы землепользования;

- определены методологические положения проведения земельной реформы, приватизации земли и распределения земельных участков между субъектами земельного права;

- даны методические подходы к оценке современного уровня землепользования в регионе за период реформирования аграрного сектора, выявлению тенденции изменения земельного фонда, его качественного состояния и рынка земли;

- разработаны методические основы зонирования сельскохозяйственных территорий, даны предложения по активизации землеустройства, мониторинга и предложены методические положения оценки экологии сельско-

хозяйственных угодий в целях устранения негативных процессов и фирмн-ровании земельной собственности и управлении земельными ресурсами;

- сформулированы положения по освоению мелиоративного фонда, выбывших из хозяйственного оборота сельскохозяйственных земель и даны предложения по финансовому обеспечению мелиорации;

- разработаны основные положения новой методики кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, взимания земельного налога и определения арендной платы за сдачу в аренду предприятий, имущественных комплексов;

- обоснованы предложения по созданию единой системы государственного управления земельными отношениями и земельными ресурсами.

Предметом исследования явились земельные отношения и механизм управления земельными ресурсами, рассматриваемые в единстве как социально-экономическая система.

Объектом исследования выступает земельный фонд сельскохозяйственных организаций Центрального экономического района России.

Теоретическую, методологическую и методическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых экономистов по проблемам земельной ренты и земельных отношений, ученых землеустроительной науки, научные исследования и рекомендации ГНУ ВНИИЭСХ, ГНУ ВИАПИ им. A.A. Никонова, ГНУ ВНИЭТУСХ, Российского государственного землеустроительного университета, Российского государственного аграрного университета - МСХА им. К.А. Тимирязева, законы Российской Федерации, Указы Президента и Постановления Правительства Российской Федерации, нормативно-правовые акты субъектов Федерации по управлению земельными отношениями и земельными ресурсами. Исходными материалами послужили годовые отчеты сельхозорганиза-ций, материалы о состоянии земельного фонда предприятий, изданные по земельному фонду Роснедвижимости, Государственные (национальные) доклады Росземкадастра, доклады о состоянии и использовании земель в областях Центрального экономического района, данные Федеральной государственной службы и региональных органов статистики, Министерства сельского хозяйства, материалы собственных разработок, техническая и справочная литература.

При проведении исследования использовались следующие методы: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, экономико-математический, монографический и другие.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

- уточнены теоретические основы земельных отношений как социально-экономической категории, определяющей систему аграрных преобразований, обеспечивающей эффективное взаимодействие управления земельными отношениями и земельными ресурсами;

- предложены методологические положения для дальнейшего развития земельной реформы, приватизации земли, перераспределения земельных

участков между собственниками и арендаторами в условиях восстановления и использования земельного фонда;

- разработаны методические положения определения тенденции изменения уровня производства сельскохозяйственной продукции, земельного фонда, его качественного состояния и этапы формирования земельного рынка;

- обоснованы научно- методические основы функционального зонирования сельских территорий, землеустройства, мониторинга сельскохозяйственных угодий и предложены методические положения по оценке их экологии, в целях рациональной организации сельских территорий, восстановления заброшенных земель и сельскохозяйственного производства;

- даны концептуальные предложения по восстановлению выбывших из хозяйственного оборота земель и мелиоративного фонда, методы и способы заселения населения на пустующих территориях, процедуры выкупа государством (муниципалитетами) земельных долей, финансовому обеспечению мелиорации;

- сформированы предложения по совершенствованию методики кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на основе нормативных показателей, исчислению земельного налога от кадастровой стоимости земли и арендной платы при сдаче в аренду предприятий имущественных комплексов;

- обоснована единая система государственного управления земельными отношениями и земельными ресурсами на основе программно- целевого метода.

Практическая значимость работы заключается в том, что полученные научные результаты, положения и предложения направлены на развитие системы управления земельными отношениями и земельными ресурсами на основе совершенствования нормативно-правовой базы.

Теоретические выводы и методологические разработки дают возможность более эффективно решать практические проблемы земельных отношений, осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами для ускоренного становления аграрного сектора, освоения мелиорированных и выбывших из оборота сельскохозяйственных земель. Использование результатов исследования в практике управления земельными отношениями и земельными ресурсами будет способствовать повышению эффективности сельскохозяйственного производства и улучшению социального положения сельского населения и сельских территорий.

Внедрение и апробация результатов исследования. Предложенные в диссертационной работе модели, методики и рекомендации по формированию земельного рынка, зонированию сельских территорий, мониторингу и экологической оценке сельскохозяйственных угодий, определению кадастровой стоимости земли, исчислению земельного налога и арендной платы, восстановлению выбывших из оборота сельскохозяйственных угодий и мелиорации земель могут быть использованы Департаментом земельной политики Минсельхоза России, Росземкадастром, соответствующими органами

субъектов Российской Федерации и муниципальными администрациями при разработке правовых актов и целевых региональных и муниципальных программ по данной проблеме.

Материалы диссертации обсуждались на учебно-методической конференции преподавателей экономического факультета Калужского филиала МСХА, специалистами территориального органа Росземкадастра Калужской области; были использованы Департаментом аграрной политики и социального обустройства села Калужской области. Методические разработки по кадастровой оценке сельхозугодий, установлению ставок земельного налога, рекомендации по организации муниципальных информационных центров земельных отношений в районах приняты администрациями муниципальных образований Калужской области к практическому применению.

Основные результаты исследования опубликованы в 28 печатных работах общим объемом авторского текста 52,6 п.л., в том числе 12 работ в ведущих рецензируемых журналах, рекомендуемых ВАК Минобрнауки России.

Структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, выводов и предложений, списка использованных источников и приложений.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, дана характеристика состояния изученности проблемы, изложены цель и задачи, научная новизна и практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе «Теоретические аспекты развития земельных отношений» раскрыта социально-экономическая сущность, критерии и индикаторы экономической эффективности земельных отношений, выявлены особенности формирования земельной ренты в современных условиях, где существенное значение имеет развитие технического прогресса и экология, разработаны методические основы проведения дальнейшей приватизации земли и распределения земельных участков по субъектам земельного права; рассмотрена история развития земельных отношений в России и зарубежных странах.

Во второй главе «Современное состояние, использование и оборот сельскохозяйственных земель» исследован уровень использования земли посредством производства сельскохозяйственной продукции сельскохозяйственными предприятиями, К(Ф)Х и ЛПХ в областях Центрального экономического района после проведения земельной реформы, выявлены причины снижения производства, показаны тенденции количественного и качественного состояния сельскохозяйственных угодий, их связь с использованием почвенного плодородия. Дана оценка развитию земельного рынка в областях Центрального экономического района.

В третьей главе «Роль зонирования, землеустройства, мониторинга и охраны сельскохозяйственных угодий от загрязнения в развитии земельных отношений» установлена объективная зависимость перспектив развития земельных отношений и управления земельными ресурсами от рациональной (оптимальной) организации сельских территорий, вовлечения неиспользуе-

мых земельных ресурсов в активный оборот на базе научно обоснованного зонирования, землеустройства, мониторинга земель, частичного решения экологических проблем, поскольку любой земельный участок является неотъемлемой частью природной окружающей среды и исторически задействован в процессе воспроизводства потенциала сельской территории. Рекомендованы меры по совершенствованию информационного обеспечения земельных отношений и консультированию землевладельцев и землепользователей.

В четвертой главе «Организационно-экономический механизм земельных отношений» разработаны основные направления организационно-экономического механизма по сохранению и повышению плодородия почвы на основе мелиорации, восстановления сельскохозяйственных земель выбывших из оборота, методика кадастровой оценки сельскохозяйственных земель, взимания земельного налога в зависимости от кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, арендной платы за аренду имущественного комплекса, определены источники финансирования средств на развитие сельского хозяйства и проведение мелиоративных работ, обоснован долгосрочный залог земли и предложено формирование единой систем государственного управления земельными отношениями и земельными ресурсами на базе программно-целевого метода планирования, управления земельными ресурсами и функционирования государственного земельного банка.

В выводах и предложениях изложены основные результаты исследования.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Теоретические аспекты развития земельных отношеннй как социально-экономической категории, определяющей систему аграрных преобразований, обеспечивающей эффективное взаимодействие управления земельными отношениями и земельными ресурсами

Негативные процессы, происходящие в условиях многообразия форм собственности и форм хозяйствования при использовании земли: постоянный рост заброшенных площадей, ухудшение качества сельскохозяйственных угодий, необоснованное изъятие наиболее плодородных земельных участков и другие обусловлены несовершенством проводимой аграрной политики, бессистемностью экономических, проектных, правовых, экологических и социальных мер, составляющих организационно-экономический механизм земельной реформы, ядром которой являются земельные отношения.

Органическая связь земли с другими природными ресурсами определяет ее первостепенное значение как объекта биосферы. С другой стороны, земля как основа жизни и хозяйственной деятельности людей, проживающих на соответствующих территориях, используется на основе земельного права, предписывающего владение, пользование и распоряжение землей субъектами права. Следовательно, земля рассматривается как объект собст-

ПРТПТПГТН ттрттяпттр-лгпгттрн рппндш.ш Г.убт.ГЧППМ прппп Ч пффр!Г7Ч[ПНПГТ1. т»

использования зависит от экономических возможностей, а также от интеллектуальных, физических и нравственных характеристик собственников и других субъектов права на землю.

В процессе своей деятельности человек взаимодействует с почвой, вкладывает в нее свой труд и капитал, которые формируют стоимость земельного участка. Если же земля принадлежит государству, оно изымает часть стоимости произведенной коллективом или индивидуумом продукции и земельной ренты. Кроме того, государство, вовлекая в хозяйственный оборот все большее количество природных ресурсов, не может возмещать всех затрат, связанных с эксплуатацией природных объектов, и тем самым перекладывает их на членов общества. Когда частному землевладельцу не обеспечивается полное право собственности, то есть отчуждение, приобретение, потребление благ, он становится несвободным членом общества. Это подтверждает положение К. Маркса - «практическое применение человека на свободу есть права человека на частную собственность» (К. Маркс, Ф. Энгельс. Соч. Т. 1. - С. 460).

Сочетание воспроизводственных свойств земли и социально-экономических условий дает основание рассматривать ее в качестве хозяйственного объекта, как орудия и предмета труда в различных отраслях и сферах деятельности. Целесообразность такой оценки определяется не только взаимообусловленностью свойств земли и социально-экономических факторов, но и непрерывностью процесса формирования, функционирования и развития системы управления земельными отношениями и земельными ресурсами.

В теории права земельные отношения рассматриваются как нормы земельного права, регулирующие владение, пользование и распоряжение землею методами запрета, предписания и дозволения.

Ученые экономисты под земельными отношениями понимают отношения между гражданами, юридическими лицами, местными органами самоуправления и органами государственной власти по поводу владения, использования и распоряжения земельными ресурсами.

Обе точки зрения правомерны, поэтому земельные отношения следует рассматривать как совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землею.

В отличие от многих имущественных категорий земельные ресурсы как недвижимость имеют соответствующий базовый производительный потенциал, который характеризуется природными, экологическими и энергетическими свойствами (рис. 1). Эти свойства земли должны обязательно учитываться при разработке и в процессе функционирования экономических регуляторов земельных отношений, с помощью которых оцениваются земельные ресурсы (недвижимость) при обороте, проектировании, мониторинге сельскохозяйственных угодий, планировании производства, кредитно-финансовых отношениях субъектов земельного права и т.д.

Энергетический баланс влияет на биоэнергетический потенциал земли. От него зависит выход продукции с единицы земельной площади и он используется непосредственно при экономической оценке земли в ряде стран.

Рисунок 1 - Условия, определяющие формирование, функционирование и развитие рыночных земельных отношений

Таким образом, земельные отношения концентрируют в себе как производительные свойства земли, так и экономические отношения, что оказывает определенное влияние на развитие производительных сил сельского хозяйства.

Важнейшее значение в формировании и развитии земельных отношений имеет организационно-экономический механизм земельных отношений, предусматривающий государственное регулирование земельных отношений организационными и экономическими мерами.

К организационным мерам относятся: зонирование сельских территорий, землеустройство, информационное обеспечение, установление пределов размера земельного участка, передаваемого землепользователю в собственность бесплатно и при покупке, порядок регистрации земельной собственности и сделок с землей; ограничения в способах применения экологиче-

Р.ТГН ПГТПРНГ.ТУ ТРУНГЧТПГНЙ прррнрит. ипруптрнпй, п к-птпртлр ЧРМТТРПППДРТТРТГ

несет ответственность.

Экономический механизм регулирования земельных отношений предусматривает использование стоимостных измерителей для ориентации землепользователей в выборе системы ведения хозяйства, обеспечивающей получение рентного дохода и сохраняющей качественные свойства земли. Одним из важнейших условий экономического механизма земельных отношений являются кадастровая оценка земли, определение размеров земельного налога, арендной платы за землю, методы государственного воздействия на земельный рынок. Соответствующие органы исполнительной власти устанавливают нормативные цены на земельные участки, ставки земельного налога, компенсационные выплаты, цены купли-продажи земельных участков, залоговые цены и др.

Организационно-экономический механизм использования земли в отличие от содержания земельных отношений не ограничивается рекомендациями Земельного кодекса. Он представляет собой объективный экономический процесс, который планируется государством по регулированию производства, реализации продукции, взаимодействию хозяйствующих субъектов на земле.

Вместе с тем земельная реформа и земельные отношения должны предопределять формирование, становление и развитие организационно-правовых форм производства, поскольку земельные отношения обусловливаются не только производительными силами земли и экономикой, но и политическими и идеологическими факторами.

В диссертационной работе определены индикаторы экономической оценки составляющих элементов земельных отношений, поскольку оценка последних в целом, как сложной социально-экономической системы, не поддается формализации.

Функционирование и развитие земельных отношений основано на получении земельной ренты за счет разности урожая на лучших и худших землях, местоположения, дополнительного вложения труда и капитала в одну и ту же землю, и хорошего экологического состояния сельхозугодий по сравнению с деградированными, загрязненными. На образование ренты оказывают влияние личные отношения собственника или арендатора к земле, инновации и другие факторы.

При хозяйственной деятельности рентообразующие факторы переплетаются с нерентными, поэтому для оценки земли целесообразно использовать рентный доход, поскольку отделение одного вида земельной ренты от другого на практике затруднительно, теоретически требует глубоких прикладных исследований, абстрагированных от инфляции, потребительского спроса и предложений на рынке путем экономико-математических расчетов.

Увеличение числа субъектов земельных отношений, введение частной собственности на землю, реорганизация колхозов и совхозов происходили без разработанной концепции и стратегии земельных отношений. Поэтому вначале проводились недостаточно продуманные аграрные преобразования,

а затем изменения земельных отношений, а не наоборот. Не было обоснованной методологии проведения земельной реформы, приватизации и распределения сельскохозяйственных земель. Теневой рынок земли начал функционировать еще до появления многих нормативно-правовых актов земельных отношений. В результате создались проблемы с сохранностью почв и их плодородия. В Центральном экономическом районе свыше 50% сельскохозяйственных угодий находятся в государственной собственности, около 300 тыс. человек из числа бывших колхозников и работников совхозов не воспользовались правом на земельные доли. Большой удельный вес земельных долей оказался невостребованным.

Отрицательную роль в формировании земельных отношений сыграла позиция Правительства в отказе от создания системы информации в поддержку земельных преобразований. Между различными ветвями власти не было не только взаимодействия, но и взаимопонимания, поэтому процессы принятия законов по земельным отношениям затягивались и носили противоречивый характер. Таким образом, приватизация земли, ее перераспределение не имеют законченного характера. Сегодня необходимо провести объективную оценку сложившегося положения, определить пути преодоления системного кризиса, устранения продовольственной зависимости государства от импорта, прекращения выбытия из оборота сельскохозяйственных угодий, расселения и снижения социальных противоречий на селе.

2. Методология, характеризующая алгоритм проведения земельной реформы, приватизации н распределения сельскохозяйственных земель между субъектами земельного права

Дальнейшие меры по совершенствованию земельной реформы и приватизации земли вызывается не только необходимостью исправления концептуальных ошибок прошлого, но и несовершенством бытующих сегодня теоретических представлений и методологических подходов в области земельных отношений.

Проблема предотвращения дальнейшего углубления кризиса аграрного сектора заключается не в механическом перераспределении земель, а в преодолении уменьшения процесса их выбытия, деградации почвенного плодородия и изменении социально-экономической сущности земельных отношений. Эту проблему нельзя решать локально, опираясь только на «рейтинговые» хозяйства, которые однозначно не могут решить продовольственную безопасность страны. Дальнейшее развитие земельной реформы должно (стать всенародным актом при максимальной поддержке государства.

История развития земельных отношений в России и зарубежных странах свидетельствует, что эффективные земельные реформы проводились эволюционным путем. Сменялись общественно-политические системы, но земельные отношения, базирующиеся на частной собственности, лишь совершенствовались. Краеугольным камнем на Западе в создании высокоэф-

фгктппнпго аграрного производства были и остаются семейные фермы, которые постоянно поддерживаются по многим направлениям государствами своих стран.

Исследования показали, что земельные реформы в различных странах базировались на методологических и методических подходах, отражающих исторические, экономические, социальные, территориальные, демографические, психологические факторы с выявлением общих и частных целей земельных отношений. Применялись системный и системно-структурный анализы. Региональный, исторический, поведенческий и экономический подходы характеризуют многомерное состояние, в котором находились системы земельных отношений в прошлом и настоящем.

При региональном методологическом подходе к формированию земельных отношений, согласно Конституции Российской Федерации, по причине ассиметричности природно-экономических условий целесообразно вносить существенные корректировки в земельную реформу путем принятия подзаконных актов законодательными органами регионов. Для мегаполисов необходимо ужесточение правил отвода земель для градостроительных целей, многократное усиление ответственности за использование сельскохозяйственных угодий не по целевому назначению, государственное регулирование и контроль.рынка земли и цен на нее.

Поведенческий аспект собственников и пользователей земли при отсутствии государственных гарантий на владение и пользование землею и нестабильности политической системы зависит от многих субъективных факторов, что обусловливает риски потерь земли, имущества, неприкосновенности личности.

Поставленные государством цели по реформированию АПК и земельных отношений в период существования СССР и советской власти поддерживались всеми политическими силами. Верховный Совет РСФСР в декабре 1990 г. почти единогласно поддержал законы «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», а в 1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР. Но уже в 1992 г. стали появляться настороженность, а затем активное сопротивление переменам на уровне местных властей и руководителей колхозов и совхозов. К сожалению, до настоящего времени в обществе нет полной ясности о приоритете частной собственности на землю, купли-продажи сельскохозяйственных угодий, структурной перестройки сельского хозяйства. Одной из причин негативного отношения к земельной реформе, породившей кризис земельных отношений, явилось отсутствие перед началом реформы детальной стратегической концепции земельных отношений, методологии приватизации земли и последовательных мер государства на период не менее 10 лет по реорганизации аграрного коллективного сектора и адаптации населения к новым условиям. Примерную модель приватизации земли и формирования земельных отношений можно выразить схемой (рис. 2).

Рисунок 2 - Система мер по дальнейшему проведению земельной реформы, приватизации земли и ее дальнейшего распределения меяеду собственниками и арендаторами (проект)

_Данная модель может быть испольчгтпня при ра^рррдопри^н тТ р^р»—

распределении земельных участков между собственниками земли и арендаторами в настоящее время. Принято считать, что приватизация земли завершена. Это, на наш взгляд, спорный тезис, поскольку в государственной и муниципальной собственности находится до 70% сельскохозяйственных земель. Кроме того, нуждаются в перераспределении невостребованные земельные доли и мелиорируемые земли. Ставится задача создать средний класс собственников, т.е. предпринимателей, в том числе сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Перераспределение земель не может быть решено только за счет аренды из-за отсутствия необходимого количества как собственников, так и арендаторов земли. Требуется совершенствование земельного законодательства, корректировка правил и нормативов предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование.

Большим упущением аграрной реформы и земельных отношений была макроэкономическая политика государства, не принимающего меры по уменьшению диспаритета цен, экспансии импорта, сокращающего государственную поддержку крестьян и слабо регулирующего кредитно-финансовые отношения. Эти процессы уже протекали, когда Правительство решило приватизировать землю.

Галопирующая инфляция в тот период, хотя и была вне поля структурных преобразований, но оказала сильное воздействие на психологию потенциальных собственников и экономическое состояние всего аграрного сектора. В этих условиях нужен был структурный системный анализ и тщательный выбор способа приватизации. В мировой практике известны следующие способы приватизации земли:

• реституция (возвращение наделов земли прежним собственникам);

• продажа на различных условиях юридическим и физическим лицам;

• бесплатное уравнительное распределение между членами корпоративных хозяйств;

• возврат к общинному распоряжению землею и наделению ею членов общины на установленный ими же срок.

Все эти способы приватизации земли возможны теоретически с «чистого листа». Однако в стране сложилась колхозно-совхозная система, которая использовала государственные средства производства и землю, реальное распределение которых между членами коллективов в условиях либерализации цен и остановки производства было чревато катастрофой. Поэтому Правительство ограничилось распределением земельных долей и имущественных паев формально. Каждый получатель земельной доли и имущественного пая, согласно закона, мог распоряжаться ими по своему усмотрению, вносить в уставный капитал, или требовать выделения в натуре для организации фермерского хозяйства. К сожалению, Правительство, кроме выделения 1 млн. руб., не оказало существенной моральной, материальной и финансовой поддержки для выхода владельцев земельных долей из хозяйств и не смогло их защитить от негативных макроэкономических воздействий.

Поэтому большинство членов бывших колхозов и совхозов предпочли остаться в коллективных хозяйствах. За прошедший период многие из них мигрировали в города, а значительная часть достигла пенсионного возраста.

В настоящее время в сельском хозяйстве существует несколько правовых форм хозяйствования, но ни одна из них не доказала своего преимущества перед другой и свою способность выживать в условиях рынка. Сельское хозяйство одинаково пришло в упадок в тех регионах, где по форме сохранили колхозы и совхозы и в тех, где перешли на новые формы хозяйствования.

3. Методические подходы к выявлению тенденции изменения уровня производства сельскохозяйственной продукции, земельного фонда, его качественного состояния п этапы формирования земельного рынка

Любая реформа изменяет сложившееся положение. Эти изменения при осуществлении земельной реформы требуют мониторинга условий и факторов земельных отношений, отслеживания динамики производства и доходов населения. Причина такого состояния в значительной мере обусловлена упущениями проводимой федеральной аграрной политики.

Главная особенность территориального аспекта земельных отношений состоит в том, что земельный фонд, являясь одним из важнейших объектов добавочных вложений, при их отсутствии становится трансформатором, изменяющим структуру землепользования целых регионов. Трансформация земельного фонда сельскохозяйственного назначения в сторону предельности пространства обрабатываемых земель оказывает постоянное регрессирующее воздействие не только на динамику производства, но и на социальные условия.

Интенсификация землепользования заключается во всемерном вовлечении земельных ресурсов в активный хозяйственный оборот и повышении их функционирования на основе дополнительных инвестиций, трудовых ресурсов, техники и т.д. Дефицит рабочей силы и техники в сельском хозяйстве привели к падению землеобеспеченности, прекращению мелиорации сельскохозяйственных угодий, выбытию из оборота пашни, следовательно, обусловили резкое снижение объемов производства сельскохозяйственной продукции.

Поголовье крупного рогатого скота в Центральном экономическом районе составляет одну треть уровня 1990 г., свиней - одну четверть. Уровень производства молока и мяса, примерно, на 50% ниже 1990 г. Некоторый рост урожайности зерновых культур в виду сокращения посевной площади и размещения посевов на лучших землях не обеспечивает увеличение валовых сборов зерна. В 2007 г. урожайность зерновых культур в среднем по России составила 19,8 ц/га, в Центральном федеральном округе -22,0 ц/га и столько же в Центральном экономическом районе.

Производство картофеля в сельскохозяйственных предприятиях с 1990 г. снизилось с 45% до 5%. Учитывая большое народнохозяйственное

значение картофелеводства и его производство в основном в ЛИХ, необходимо кооперирование ЛПХ и К(Ф)Х по производству и сбыту картофеля, развитие семеноводческих хозяйств, что позволит решать вопросы обеспечения подворий сортовыми семенами, рекомендациями по агротехнике возделывания различных сортов картофеля, организовать централизованный сбыт картофеля на крахмалопаточные предприятия.

Площадь посева льна в областях Центрального экономического района уменьшилась в 4 раза. Промышленность по переработке льна крайне отстала, оборудование устарело и изношено на 70%.

Производство овощей в сельскохозяйственных организациях снизилось. В Московской области по сравнению с 1990 г. оно сократилось в 2,6 раза. В г. Москву и другие областные центры Центрального экономического района стали завозить не только теплолюбивые овощи из южных регионов и зарубежья, но и овощи открытого грунта, которыми до реформирования мегаполис полностью обеспечивался за счет собственного производства. В этой связи перерабатывающая сельскохозяйственное сырье промышленность, расположенная в малых городах Центрального экономического района, находится в стагнации, а трудоспособное население малых городов осталось без работы.

Существует ложное представление о том, что в России много земли. Однако земля сельскохозяйственного назначения составляла на 01.01.2008 г. 23,6% общего земельного фонда, из которого в сельскохозяйственном производстве используется 48,5%.

Процесс выбытия из оборота сельхозугодий происходил и раньше. За 30 лет (1960-1990 гг.) в РСФСР выбыло 11 млн. га сельскохозяйственных угодий, из них почти половина в Центральном экономическом районе. С 1990 по 2007 год в России площадь сельскохозяйственных земель уменьшилась на 40 млн. га, а в Центральном районе - на 14,6% (табл. 1).

Если до 1990 г. сокращение пашни в России компенсировалось в какой-то степени введением в оборот новых земель, то в настоящее время пашня выбывает безвозвратно. Причем, раньше пашня использовалась под орошаемые культурные пастбища и на защитное лесоразведение, что не снижало ее ценности как объекта, участвующего в воспроизводственном процессе.

Происходит манипуляция с отчетностью по структуре сельскохозяйственных угодий, то есть переводят естественные кормовые угодья в пашню «на бумаге». В натуре происходит уменьшение пашни в более значительных размерах.

Необходимо навести порядок в учете земельных ресурсов. Нужна государственная инвентаризация земель, выявление деградированных сельскохозяйственных угодий и неиспользуемых участков.

Выявление ресурсов и площадей для распределения земельных участков по землепользователям и формам собственности, а также переселенцам на базе комплексного изучения земельного фонда откладывать нельзя. При этом следует рассмотреть целесообразность выделения участков по природным условиям, пригодным для земледелия, а также учесть их ценность для других целей (определенных под застройку, включенных в защитные зеле-

ные зоны, являющихся объектами природы, подлежащими охране), то есть необходимо зонирование территорий на основе разумного использования доминирующих свойств каждого земельного массива. Таблица 1 - Динамика сельскохозяйственных угодий в Центральном экономическом районов % к 1975 г. (1975 г. = 100%)

на 1.01.1990 г. на 1.01.2000 г. на 1.01.2008 г.

Субъекты Российской Федерации в т.ч. в т.ч. в т.ч.

Всего естест- Всего естест- Всего естест-

сельхоз- паш- венные сельхоз- паш- венные сельхоз- паш- венные

угодий ня корм, угодья угодий ня корм, угодья угодий ня корм, угодья

Брянская область 100,5 101,2 91,0 101,3 89,6 86,2 83,4 93,2 56,3

Владимирская область 99,2 101,2 110,6 99,4 99,3 108,7 69,8 71,3 49,6

Ивановская

область 95,9 99,0 86,7 90,6 90,2 85,6 75,2 82,1 49,3

Калужская область 98,4 94,8 100,8 98,7 96,1 96,5 67,7 75,8 34,5

Костромская область 99,2 99,6 73,7 98,3 94,0 74,2 73 77,5 21,3

Московская

область 103,1 106,4 84,1 104,4 103,7 87,6 67,9 77,3 35,0

Орловская область 100,9 100,4 94,1 100,7 96,4 103,0 85,6 87,7 41,2

Рязанская

область 100,2 98,7 98,6 100,5 89,0 109,2 81,7 73,9 82,3

Смоленская

область 89,5 98,7 73,3 85,3 94,8 65,4 57,8 70,4 26,2

Тверская область 85,6 98,5 69,3 86,1 97,4 69,9 61,6 79,5 34,8

Тульская область 101,9 100,8 104,3 102,8 100,2 90,0 73,0 81,8 36,7

Ярославская область 97,0 101,2 86,8 96,4 99,4 86,0 70,0 76,0 38,9

Итого по

ЦЭР 96,4 100,0 85,3 96,0 95,7 84,8 71,5 78,9 40,0

(Составлена и рассчитана на основании статистических сборников «Регионы России»),

Качественному потенциалу земель, его классификации не уделяется должного внимания при разграничении федеральной, региональной и муниципальной собственности на землю. В основном ограничиваются правовыми актами. Мероприятия по разграничению государственной собственности на землю заключаются в формировании земельных участков под объектами федеральной собственности (здания, сооружения предприятий и т.п.) и государственной регистрации права собственности на землю Российской Фе-

перяттии- ТЧ ТЬнтрятп.ппм фрлррппт.ппм птгругр ттппп рпгрппиттйниглу ПРМППТ, л

2007 г. не превышала 5%, а земель сельскохозяйственного назначения составила 0,3%.

На 01.01.2008 г. в собственности граждан находилось земель сельскохозяйственного назначения в целом по России 30,15%, по Центральному федеральному округу - 53,63%, Центральному экономическому району -47,39%, земли государственной и муниципальной собственности составили, соответственно, 68,16%, 42,16 и 50,0%. В Центральном районе не востребовано 17,7% земельных долей (табл. 2).

Таблица 2 — Распределение земель сельскохозяйственного назначения по пользователям и формам собственности на 01.01.2008 г.

Российская Центральный Централ Ы1ЫЙ

Форма Федерация федеральный округ экономический район

собственности тыс. га в% в % тыс. га в % в % к в % к

к итогу ТЫС к итогу к итогу РФ ЦФО

Общая площадь 403177,0 100 39706,4 100 26402,8 100 65,49 66,5

В собственности

граждан - всего 121561,8 30,15 21294,1 53,63 12511,4 47,39 10,29 58,75

Земельные доли -

всего 108908,3 27,0 19778,9 49,81 11371,8 43,07 10,44 57,49

из них: невос-

требованных 27799,9 6,89 6633,2 16,7 4533,2 17,17 16,3 68,34

В общей совме-

стной собствен-

ности 1020,1 0,25 87,4 0,22 78,9 0,3 7,73 90,27

В собственности

К(Ф)Х 4505,0 1,12 409,4 10,32 284,5 1,08 6,32 69,49

В собственности

ЛПХ 2030,4 0,5 1338,9 3,37 810,6 3,07 39,92 60,54

В собственности

садово-огород-

ных кооперативов 568,7 0,14 242,7 0,61 195,5 0,74 34,38 80,55

Земли в собст-

венности юриди-

ческих лиц 6800,3 1,67 1673,6 4,21 1129,9 4,28 16,62 67,51

в том числе в

собственности с/х

организаций 4364,9 1,08 1375,7 3,46 942,3 3,57 21,59 68,5

Земли государст-

венной и муни-

ципальной собст-

венности 274814,9 68,16 16738,7 42,16 13202,5 50,0 4,8 78,87

Собственность

Российской Фе-

дерации 3191,5 0,79 269,0 0,68 162,6 0,62 5,1 60,45

Собственность

субъектов РФ 5197,6 1,29 510,0 1,28 39 0,15 0,75 7,65

Муниципальная

собственность 1248,5 0,3 37,7 0,09 37,4 0,14 3,0 99,2

(Составлена и рассчитана согласно сборника «Земельный фонд Российской Федерации на 1 января 2008 года»).

Фермерским хозяйствам были отданы худшие земли и внесевооборот-ные участки (выводные клинья). В настоящее время корпоративные хозяйства выводят из оборота в первую очередь худшие пахотные земли, что обеспечивает рост урожайности культур. Вместе с .тем во многих из них постоянно снижается плодородие почвы и культура земледелия, затягиваются сроки проведения полевых работ и уменьшается кратность обработки почвы за счет низкой технической обеспеченности хозяйств и повышения цен на горюче-смазочные материалы.

Если в 1990 г. хозяйства Центрального района внесли на 100 га посева 160,7 кг минеральных удобрений в пересчете на 100% питательных веществ и 5,9 т органики на гектар посева, то в 2008 г. эти показатели снизились, соответственно в 6 и 5 раз. Такое количество удобрений, которое в настоящее время вносится в почву не оказывает достаточного влияния ни на повышение плодородия почвы, ни на урожайность культур. Это подтверждают данные таблицы 3.

Таблица 3 - Группировка сельскохозяйственных организаций

Калужской области по уровню энергооснащенности

Группы Уровень оснащённости на 100 га пашни, л.с. Площадь пашни на 1 хозяйство, га Внесено Внесено Средняя Валовая

сельхозорганиза-ций по уровню энергооснащенности на 100 га пашни, л.с. Число хозяйств в группах минеральных удобрений на 1 га пашни, кг д. в. органических удобрений, на 1 га пашни, т урожайность зерновых культур, ц/га продукция на 100 га пашни, тыс. руб.

1999 г. "

I до 150 22 110,2 3061 8,0 0,7 9,6 99,7

Пот 151 до 350 25 217,4 2980 11,0 1,0 10,2 203,4

III свыше 350 30 392,6 2145 13,0 1,5 12,4 415,1

Итого в среднем

по группам 77 237,3 2678 10,9 1,1 10,9 234,2

2008 г.

I до 150 25 99,8 2960 11,0 0,9 15,8 120,2

Пот 151 до 350 21 208,3 2800 10,0 1,2 16,5 297,6

III свыше 350 31 360,0 2310 10,0 1,1 18,7 634,6

Итого в среднем

по группам 77 223,1 2655 10,1 1,0 17,6 344,7

Из-за недостатка органических удобрений и технических средств доставки органики на поля повышение урожайности культур на дерново-подзолистых почвах проблематично, поскольку катастрофически уменьшается содержание гумуса в почве.

Кроме истощения сельскохозяйственных угодий происходит их заболачивание, дефлирование, эродирование и переувлажнение (табл. 4). С учетом выбывших из оборота пахотных земель в Центральном районе мелиора-

тивный фонд равен 1А млн. гаг что составляет 80% рссх сельскохозяйственных земель района.

Таблица 4 - Характеристика качественного состояния

сельскохозяйственных угодий на 01.01.2008 г.

Субъекты Российской Федерации Обследованная площадь в том числе:

эродированная дефлиро-ванная заболоченная переувлажнённая

Центральный федеральный округ 29493,4 4479,9 685,1 2860,9 2729,3

Брянская область 1711,8 153,2 78,4 163,6 186,8

Владимирская область 849,7 66,3 - 56,8 130,7

Ивановская область 754,3 92,8 - 93,5 178,2

Калужская область 1143,7 136,3 - 123,9 126,4

Костромская область 877,1 216,0 - 56,5 111

Московская область 1460,4 272,5 - 313,5 335,1

Орловская область 1905,8 398,6 15,8 63,4 41,7

Рязанская область 2272,6 671,6 18,3 229,7 37,1

Смоленская область 1729,1 84,2 - 415,9 297,5

Тверская область 2052,4 22,1 - 595,1 787,6

Тульская область 1666,7 455,8 - 118,4 13

Ярославская область 966,4 37,6 - 134,7 133

ИТОГО по ЦЭР 17390,0 2607 112,5 2365,0 2378,1

В %% к Федеральному округу 58,96 58,19 16,42 82,66 87,13

(Составлена и рассчитана по региональным докладам о состоянии и использовании земель в 2007 г.).

В первую очередь необходимо восстановить выбывшие из оборота пахотные земли. Использование земельного рынка в качестве рычага для освоения мелиоративного фонда вряд ли приемлемо. Из истории земельных отношений в России и зарубежных странах известно, что при крупномасштабном освоении земель использовались государственные рычаги поддержки и инициатива граждан, желающих стать собственниками земли и получающими земельные наделы бесплатно.

В современной России рынок сельскохозяйственных земель не развит. Количество сделок с земельными участками сокращается ежегодно. В основном в рынке земли участвуют граждане. Сделки совершаются с государственными и муниципальными органами власти по предоставлению соответствующих земельных участков в аренду. Положительным моментом в последние годы стало развитие ипотеки земли и выкупа права аренды земельных участков, но объемы этих сделок невелики. Об этом свидетельствуют данные Смоленской области (табл. 5).

Таблица 5 - Количество и структура сделок с земельными участками в Смоленской области

Виды сделок 2004 г. 2007 г.

количество в% площадь, количество в% площадь,

сделок к итогу га сделок к итогу га

Аренда государст-

венных и муниципальных земель 54171 91,7 141654,5 39411 82,5 123678,2

Продажа государ-

ственных и муниципальных земель 1225 2,1 373,4 2774 5,81 1552,3

Купля - продажа

земли гражданами

и юридическими лицами 2509 4,3 615,3 3475 7,27 7834,3

Продажа прав

аренды государст-

венных и муници-

пальных земельных

участков 7 - 1,4 55 0,12 11,4

Дарение земельных участков 181 0,3 29,0 486 1,0 540,2

Передача земли по наследству 956 1,6 304,0 1552 3,2 727,0

Залог земельных

участков 1 - 0,03 7 0,01 0.6

ИТОГО 59050 100 142977,6 47760 100 134344,0

(Составлена по данным государственного (регионального) доклада о состоянии и использовании земель в Смоленской области в 2007, г.).

Вопросы ценообразования на рынке земельных участков не урегулированы. Рентные платежи должны обеспечивать в конечном итоге повышение ценности территорий, благосостояние населения, проживающего на этих территориях, и экологическую безопасность. В этой связи экономические составляющие земельных отношений (цены, налоги, арендная плата и др.) должны быть обоснованы исходя из кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время цена земли (нормативная, рыночная), ставки земельного налога и арендной платы устанавливаются, если не произвольно, то недостаточно обоснованно и в большинстве случаев не являются стимулом к эффективному использованию земли и переходу прав на земельные участки от менее эффективных к более эффективным хозяйствующим субъектам.

-Как видно из таблицы 6, кадастровая сгоимоыь геыара сельскохозяйственных угодий в 5 группе в 5,5 раза выше, чем в первой, а рентный доход - в 6 раз. Ставки земельного налога в Калужской области установлены местными органами власти от 20 до 30 руб. за гектар сельскохозяйственной земли. Покупная цена земли, предложенная муниципалитетами, для ЛПХ составляет 1800руб./га, а для фермеров - 4100 руб./га. Эти показатели не могут способствовать развитию земельного рынка и объективно учесть потенциал хозяйств: налог на землю ничтожно мал, а фермерам первой группы не выгодно покупать землю по установленной цене. Таблица 6 — Группировка хозяйствующих субъектов Калужской

области по величине государственной кадастровой цены сельскохозяйственных угодий

Группы хозяйств по кадастровой стоимости 1 га сельхозугодий, тыс. руб. Количество хозяйств в группах Кадастровая стоимость 1 га сельхозугодий в среднем по группам, руб. Дифференциальный рентный доход в среднем по группам, руб./га Бонитет сельхозугодий

в баллах в % к первой группе

I до 5 20 3943 108 48 100

II свыше 5 до 10 36 8099 228 51 106,2

1П свыше 10 до 15 40 12132 353 58 120,8

IV свыше 15 до 20 27 18029 535 65 135,4

V свыше 20 22 21754 647 73 152,1

ИТОГО 145 12559 375 59,0 122,9

Земельный рынок без упорядочения статуса собственников земельной доли корпоративных сельхозорганизаций развиваться не сможет. Основными принципами развития рынка земельных долей являются:

гарантии и государственная защита прав владельцев земельных долей как совместного имущества членов корпоративных сельхозорганизаций;

получение части приращенного капитала от хозяйственной деятельности корпоративных предприятий на земельную долю каждого земельного собственника;

самостоятельное распоряжение (без ограничений) владельцем земельной доли, согласно конституционного права, при выходе из корпоративного предприятия для организации крестьянского (фермерского) хозяйства;

развитие оборота земельных долей между членами корпоративных сельскохозяйственных организаций внутри последних.

Земельная доля каждого собственника должна быть оформлена документально по всем правилам существующего земельного законодательства. Земельный собственник в корпоративном предприятии в отношениях с менеджером (управляющим предприятием) не колхозник и не наемный работник, а равноправный партнер, имеющий свой актив и долю своего участия в совместном производстве и распределении общего дохода в зависимости

от личной собственности и трудового участия в совместной хозяйственной и иной деятельности.

4. Основные направления совершенствования системы управления земельными ресурсами, организационные меры от деградации земли, методические положения зонирования

Зонирование, землеустройство, мониторинг и охрана сельскохозяйственных угодий от деградации и загрязнения относятся к сфере управления земельными ресурсами. Они активно воздействуют на почвенное плодородие, геоботанические, пространственные и другие свойства земли и тем самым создают наиболее эффективные технико-экономические и организационно-хозяйственные условия для использования земли. В соответствии с правовым обеспечением системы управления земельными ресурсами развиваются земельные отношения.

Посредством зонирования, землеустройства, мониторинга и экологического контроля производится оптимальная организация сельских территорий. Вместе с тем каждый элемент управления земельными ресурсами реально связан с земельными отношениями и рассматривается в качестве воздействия на территориальные аспекты земельных отношений.

В ряде исследований в управление земельными ресурсами включают геодезические, изыскательские и кадастровые работы, а также политические решения по земельным отношениям. На наш взгляд, целесообразно ограничиться только проектным управлением земельными ресурсами.

Основной целью проектного управления земельными ресурсами является окультуривание земельных участков и рациональная организация сельских территорий. Культурные угодья представляют собой объекты концентрации экономического плодородия, средств производства, рабочей силы, которые применяют субъекты земельного права при рациональном использовании земли. При этом земельные отношения в виде экономических регуляторов в совокупности с управлением земельными ресурсами создают территориальную многогранную социально-экономическую платформу для развития сельскохозяйственных организаций, К(Ф)Х, ЛПХ и их кооперативов на основе сочетания технико-экономических, организационно-хозяйственных мероприятий и правовых актов по организации рационального использования земли.

Нельзя не учитывать значение мониторинга качественного состояния сельскохозяйственных угодий, а также информационного обеспечения землевладельцев и землепользователей по вопросам качества их земельных участков, техногенного загрязнения почвы и перспектив использования земельных участков.

Отсутствие функционального зонирования сельских территорий осложняет рациональную организацию территории, размещение земельных участков относительно дорожной сети, социальной инфраструктуры, территориально-административных центров, баз снабжения и сбыта продукции и т.д.

_В диссертаттии пррттпттгрттьт мптпяччи.кт. т.шиш Прмпргтенид чпннрп-

вания сельских территорий. В основе зонирования территорий лежит их комплексная оценка, которая проводится по видам использования территории. Для каждого вида использования территории определяются факторы оценки, элементы, их свойства, натуральные и стоимостные показатели. Определяются базовые стоимости освоения 1 га территории по различным видам использования. На основе сопоставления стоимостных показателей по сравнительным уровням удорожания по отношению к базовым стоимостям устанавливаются благоприятные, ограничено благоприятные и неблагоприятные территории. Обозначаются примерные границы зон и подзон. Окончательные границы устанавливаются на основе балльной оценки территории по урожайности культур и эталону плодородия почвы, принятому за 100 баллов при проведении земельно-оценочных работ.

Исследования показали, что реальным механизмом наведения порядка в землепользовании, использовании и охране земель, в переустройстве территории и предоставлении достоверных данных в государственный Земельный кадастр может служить землеустройство. Обосновывается, положение, что координация управляющего воздействия должна быть возложена на государственное землеустройство, которое в современных условиях представляет многогранную систему мероприятий, направленных на организацию рационального и эффективного использования земли с учетом земельных отношений.

Анализ состояния землеустройства за прошедшее время показывает снижение роли землеустройства в осуществлении реформирования земельных отношений, отсутствие должного финансирования и четкой программы развития землеустройства в связи с восстановлением земельного фонда и заселением пустующих территорий, миграции из городов и ближнего зарубежья.

Управление земельными ресурсами и земельными отношениями базируется на соответствующей информации. Без информации воздействовать на экономические и экологические проблемы земельных отношений и земельных ресурсов невозможно. Основным механизмом получения информации о состоянии и использовании земли не только в ее количественном и качественном отношениях, но и распределению по собственникам и землепользователям, состоянии рынка земли, ведении кадастра, охраны и иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами и земельными отношениями являются мониторинг сельскохозяйственных угодий и земельный кадастр.

Имея соответствующую информацию, согласно мониторинга сельскохозяйственных угодий, землевладелец и землепользователь сможет не только ориентироваться в существующей и перспективной деятельности по воспроизводству земельного потенциала, но и избежать экономических и экологических рисков при участии в обороте земли, аренде, залоге и других земельных отношениях.

Мониторинг ведется поэтапно, предусматривая: систематические, аэрокосмические и наземные съемки; инвентаризацию и анализ фондовых материалов, выбор и создание системы полигонов, ключевых участков и маршрутов наблюдений. Производится оценка состояния и использования земель; обобщение наблюдений картографическим материалом, сводками, докладами на электронных носителях и организуется оперативный и открытый доступ органов власти, управлений АПК, хозяйствующих субъектов и граждан к информации о негативных изменениях состояния и использования земель.

Однако доведением информации до сельскохозяйственных товаропроизводителей по вопросам земельных отношений ни один орган по управлению земельными ресурсами и земельными отношениями не занимается. Удельный вес консультаций в общем объеме консультаций региональных и районных служб ИКС составляет менее 1%. Земельные комитеты в районах перегружены и не в состоянии проводить информационную и консультационную работу среди землепользователей. Желательно создать в каждом районе единую информационную и консультационную базу по земельным отношениям, которая информировала, консультировала граждан и служила бы «единым окном» по приему и выдаче землевладельцам и землепользователям необходимой земельной документации (рис. 3). Администрация района при поддержке и методическом руководстве региональных служб Росземкадастра вправе создать такой центр. За счет улучшения собираемости земельного налога и прочих сборов этот центр оправдает себя.

Государственная регистрация земельных участков

Кадастровый

учет и моннторннг

Органы самоуправления

1 1

Информацн центр зелю 0ТП01ПС1 01111ЫН НЫ1ЫХ шй к

Субъекты земельных отношений

Источники информации по земельным отношениям

Орган архитектуры БТИ КУМИ Земельный комитет

Рисунок 3 - Формирование районного информационного центра земельных отношении (РИЦЗО) — проект

_ГтгтяниР! рпйпщтго щтфпршп.ттщим и црщрп ^мгттитггг отнптптин

(РИЦЗО) будет прототипом автоматизированной системы ведения государственного кадастра объектов недвижимости, законодательные акты по которому пока еще не реализованы.

В Центральном экономическом районе сельскохозяйственные угодья подвергаются масштабному загрязнению. Механизм влияния экологических условий на земельные отношения формируется на основе их единства с производственной деятельностью. Производственная деятельность при загрязнении земельных участков требует оценки реального эффекта функционирования земли и определения потерь от ее использования. Земельные отношения в этих условиях должны предусматривать размеры компенсационных платежей в зависимости от кадастровой оценки и характера использования земли: чем больше потери, тем большую компенсацию должны выплатить владельцы загрязнителей. Возможно изменение целевого назначения земельных участков, но с точки зрения потерь народного хозяйства и в связи с утратой определенных свойств земли этот метод неприемлем.

Законодательная база по мерам ответственности юридических и физических лиц за загрязнение сельскохозяйственных угодий размыта. Административные штрафы, устанавливаемые региональными властями, и санкции в основном производятся за точечное загрязнение земель. Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 45, п.п. 2.2 и 2.3) предусматривает прекращение права наследуемого владения, пользования в случае использования земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Установить степень загрязнения, отравления почвы, нанесённого вреда здоровью человека практически очень трудно.

Необходима широкомасштабная научно обоснованная система охраны окружающей среды, базирующаяся на стратегии защиты биосферы и детальном планировании не только природоохранных мероприятий, но и ущерба от деятельности субъектов земельных отношений, а также субъектов, использующих водный и воздушный бассейны. Как правило, эти цели не являются взаимоисключающими, хотя в некоторых случаях возможны компромиссные решения.

Земельные отношения, основанные на прочных гарантиях частной собственности на землю, наследуемой поколениями, которым эта собственность обеспечивает нормальный экономический уровень хозяйствования и качество жизни, являются важнейшим условием активизации земельных собственников по защите окружающей среды от загрязнения и, в первую очередь, сельскохозяйственных угодий.

Предложена методика определения ущерба от загрязнения пахотных земель и меры материального стимулирования персонала за сохранение качества почвы.

Использование предлагаемой методики возможно только на основе экологического мониторинга, то есть наблюдения за состоянием окружающей среды. Для сельхозорганизаций такие наблюдения должны произво-

диться за плату с компенсацией до 50% бюджетных средств. Степень загрязнения сельскохозяйственных угодий целесообразно выразить таблицей (табл. 7).

Таблица 7 - Оценка загрязнения окружающей среды в пределах

сельхозорганизации на основе мониторинга (условно)

Номера участков пашни Фоновый уровень

ПДК < 1 в воздухе над участками БПК<2 в водоеме, прилегающем к участкам Санитарное число в почве участков 0,98-1

фактические замеры

1. 0,97 2,13 0,86

2. 0,95 2,14 0,68

3. 0,94 2,14 0,47

4. 0,94 2,15 0,45

В соответствии с данными таблицы специалисты-экологи разрабатывают мероприятия по устранению или сокращению уровня загрязнения почвы. Определение ущерба от загрязнения сельхозугодий проводится экспериментальным путем с помощью хозяйственного опыта. Основное внимание уделяется экологическому состоянию сельскохозяйственных земель и прилегающими или находящимися на их территории водоемов. Воздушная среда оценивается по наличию точечных загрязнений и количеству их выбросов в атмосферу и почву.

5. Основные направления организационных н управленческих решений по сохранению и восстановлению сельскохозяйственных земель

В качестве важнейшего рычага управления земельными ресурсами следует рассматривать воздействие экономического механизма земельных отношений на проведение мелиоративных работ, освоение заброшенных земель, выполнение инженерно-строительных, агротехнических и других мероприятий. Мелиоративные неустроенные участки не должны облагаться налогом, а их кадастровую стоимость целесообразно устанавливать после полного завершения мелиоративных работ.

В Центральном экономическом районе России утрачено 6,6 млн. га пашни, которая уже залесена кустарниками и для восстановления нуждается в вырубке мелколесья и раскорчевке.

Целесообразно такие земли перевести в мелиоративный фонд. Требуется направить значительные средства на восстановление вторично уплотнённых земель, объём которых ежегодно возрастает на 100-120 тыс. га.

Восстановлению подлежат 2607,0 тыс. га эродированных земель, в том числе 2328 тыс. га смытых. В орошении в целом по областям Центрального

•МСОНПМИЧРГУПГГЧ рчнгшч inn ттдг. rnJ п ппиррчнпг.ттш уиуцщдг "

нии сенокосов и пастбищ 713,4 тыс. га. Примерно, 3554 тыс. га заброшенной пашни необходимо восстановить в 2008-2012 гг. путём проведения культур-технических работ. Что касается осушения, в основном заболоченных земель, то здесь целесообразно использовать только закрытый регулируемый дренаж на фоне агромелиоративных, лесовосстановительных, противоэрозийных и химических мероприятий. Если на проведение культуртехниче-ских работ (поверхностное улучшение) в среднем по областям Центрального экономического района расходуется 3,5-5 тыс. руб. на гектар, то на осушение - 10,6-20 тыс. руб./га; Стоимость рекультивации земель для сельскохозяйственных целей составляет на 1 га 25 тыс. руб., соответственно, срок окупаемости вложений на мелиорацию по максимальному уровню затрат составит 1,5, 6,5 и 8 лет. В этой связи должна быть очерёдность в проведении мелиоративных работ по капиталоёмкости, видам сельскохозяйственных угодий, в подборе культур с учётом конъюнктуры цен.

Для проведения мелиоративных работ в Центральном экономическом районе по осушению, орошению, культуртехнике, выполнению противоэро-зионных мероприятий и восстановлению выбывших из оборота сельскохозяйственных угодий потребуется (без учета инфляции по современным ценам) 644 млрд. 630 млн. руб., или в расчете на 10 лет ежегодно - 64,5 млрд. рублей.

Мелиоративный фонд, выбывшие из оборота сельскохозяйственные угодья находятся в государственной, муниципальной собственности и собственности крестьян в качестве земельных долей. Пустующие земли всех форм собственности необходимо возвращать в собственность государства и муниципальных образований и проводить их окультуривание за счет бюджетных средств. Что касается земельных долей и других частных владений, то их следует выкупить у владельцев на основании закона. Восстановление выбывших из оборота ранее действующих сельскохозяйственных земель и мелиоративного фонда необходимо объединить для выполнения мелиоративных работ.

Как правило, мелиоративные мероприятия проводятся в 2 этапа. Первый этап является техническим, который связан с научно обоснованной технологией проведения работ до сдачи сельскохозяйственных земель в эксплуатацию. Второй этап - биологический - основан на использовании мелиорируемых земель. Процесс восстановления сельскохозяйственных угодий происходит во взаимодействии мелиоративных фондов организаций по мелиорации и производственных фондов хозяйств - товаропроизводителей. Землевладельцы и землепользователи возделывают на мелиорированных землях сельскохозяйственные культуры. Даже если производственные фонды мелиоративных организаций работают успешно, они могут и не дать ожидаемого экономического эффекта при недостатке производственных фондов в хозяйствах и плохой организации полевых работ. Поэтому нужна государственная поддержка хозяйств и частного сектора по проведениго второго этапа мелиорации, особенно по оснащению их техникой. Кроме

изъятых земельных долей, в мелиоративный фонд следует включать невостребованные земельные участки, если они не имеют хозяина.

Намеченное изъятие в период принятия решения о нем до прекращения прав на землю, фактически представляет собой обременение земельного участка (хотя в Гражданском кодексе Российской Федерации это прямо и не обозначено), поскольку решение об изъятии подлежит государственной регистрации в том же органе, который осуществляет регистрацию прав на земельный участок. Об этом же свидетельствует ограниченный характер правомочий собственника в указанный период.

Плата за изымаемый участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачётом его стоимости в выкупную цену.

При определении выкупной цены в неё включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нём недвижимого имущества, а также все убытки, причинённые собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несёт в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Договорная цена земельного участка при изъятии была предусмотрена ещё Указом Президента Российской Федерации № 1767. Порядок возмещения, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации убытков, установлен Постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. № 77. В соответствии с ним убытки подлежат возмещению в полном объёме (включая упущенную выгоду в расчёте на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства) пользователем земли, понесшим эти убытки.

Существующий Земельный кодекс должен быть дополнен соответствующими статьями по вовлечению в оборот заброшенных земель, правилами чёткой дифференцированной компенсации потерь в связи с безвозвратной утратой сельскохозяйственных угодий для сельскохозяйственного производства.

Для восстановления заброшенных сельскохозяйственных угодий и развития мелиоративного комплекса в областях Центрального экономического района нами разработана модель организационных, социальных и экономических мероприятий (табл. 8).

Чтобы осуществить указанные в таблице 8 мероприятия по восстановлению производительных свойств земли, необходимы огромные средства и время. Задача может показаться утопической, если функционирование земли не будет основано на расширенном воспроизводстве, сочетании личных и государственных интересов.

Прирост плодородия будет ежегодно давать прибыль, которую следует полностью задействовать на восстановление земельного фонда.

Таблица 8 - Региональный факторы и мероприятия по восстановлению мелиоративного фонда (проект)

Определяющие факторы Наиболее существенные мероприятия по реализации определяющих факторов

Природно-экологические Ведение мониторинга экологического состояния земли, водных ресурсов и атмосферы. Введение экологического налога за загрязнение атмосферы, почвы и водоемов; ужесточение штрафных санкций за загрязнения земли и водоёмов отходами и отбросами. Использование возобновляемых источников энергии (гидроэнергии, ветровой и солнечной энергии).

Расселенческие Проектирование организации сельских территорий на основе функционального зонирования и землеустройства. Привлечение мигрантов для занятия сельскохозяйственным производством в депрессивных районах. Предоставление им земельных участков в зависимости от наличия трудоспособных. Строительство жилья, дорог, создание малых торговых структур, сферы бытовых, культурных услуг, расширение базы жилищного и культурно-бытового строительства.

Социальные Разработка и реализация программ мотивации труда и социального стимулирования прироста населения, развития альтернативных сельскому хозяйству производств и сфер занятости населения. Развитие сельского образа жизни и культуры, исторически освоенных ландшафтов.

Развитие гражданского общества Совершенствование самоорганизации и управления сельской местностью на основе гуманно-демократических принципов гражданского общества. Укрепление и развитие местного самоуправления на уровне сельских поселений, информационной и консультационной службы, участия граждан в решении вопросов местного значения.

Экономические Восстановление земель, выбывших из оборота, путём выкупа государством земельных долей и передачи их в частную собственность дееспособным гражданам различными способами. Развитие мелиорации земель в следующих направлениях: - прямая поддержка мелиоративных объектов через дотации, компенсации из госбюджета на содержание и ремонт мелиоративных систем; - безвозвратные государственные капвложения - инвестиции на мелиорацию и восстановление пустующих с/х угодий; - долгосрочное и краткосрочное льготное кредитование землепользователей на мелиорируемых землях; - создание специальных фондов федеральных и региональных средств на мелиорацию земель; - разработка механизма финансирования мелиорации из местных бюджетов и средств землепользователей; - залог мелиорированных земель под кредиты банков; - продажа гражданам мелиорированной земли; - другие формы использования мелиорируемых земель.

В этих условиях мощным источником поступления финансовых средств на мелиорацию может быть долгосрочное кредитование хозяйствующих субъектов под залог земли. Однако банки России не выдают долгосрочные кредиты (сейчас до 10 лет) вообще, а хозяйствам, имеющим задолженность по кредитам и низкую ликвидность, даже краткосрочные кредитные ресурсы не выделяются.

Рано или поздно необходимо будет разработать целевую программу, которая не должна ограничиваться только выполнением мелиоративных работ. Это уже пройденный этап. Нужно долгосрочное планирование и реализация не отдельных мелиоративных мероприятий, а создание устойчивого социально-экономического пространства, привлекательного для жизни и работы сельского населения.

6. Методика совершенствования кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, взимания земельного налога н арендной платы

Экономический механизм земельных отношений используется в экономических интересах субъектов отношений посредством цен, процентных ставок, земельного налога, арендной платы и других показателей земельных отношений. Это означает, что экономический механизм может реально функционировать, когда учитывается объективный спрос на земельные участки, предложения сторон, издержки на освоение территорий и трансакци-онные затраты. Кроме того, экономический механизм земельных отношений основан на важнейших правовых документах, представляющих собой систематизированный свод информации об объектах государственного учета земель, о правовом решении, месторасположении, стоимости, размерах земельных участков, а также сведений о правах субъектов на земельные участки и участки, подлежащие восстановлению, находящиеся в составе мелиоративного фонда. Таким документом является Земельный кадастр.

Прошло немало времени, чтобы исходные земельно-оценочные показатели не нуждались в обновлении, а сама методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий - в совершенствовании. Инфляция, рост цен на ресурсы и имущество требуют повышения цен на землю сельскохозяйственного назначения не только для формирования равновесного рынка земли, но и рационального ее использования.

В этой связи нами разработана методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, основанная на нормативных оценочных показателях производства продукции и затратах, которые целесообразно использовать для установления кадастровой цены земли по отдельным хозяйствам, группам хозяйств, районам, коммерческим и некоммерческим предприятиям и другим землевладельцам и землепользователям.

Проводились расчеты на основе нормативных показателей по эквивалентной замене одного вида продукции на другой путем ее перевода в зерновые единицы для исчисления нормативного дохода.

Определение кадащлший цены земли но предлагаемой методике, по сравнению с государственной оценкой, позволило получить более высокие оценочные показатели, что в большей степени соответствует различиям в почвенном плодородии и современным рыночным условиям (табл. 9).

Таблица 9 - Расчёт кадастровой цены сельскохозяйственных угодий

в сельскохозяйственных предприятиях Козельского района Калужской области

Наименования хозяйств

№ п/п Показатели СХПК «Плодовод « Колхоз «Заветы Ильича» СХПК «Плюско-во» СХПК «Серена» СХПК «Родина»

1. Бонитет почв, баллов 71 68 67 66 57

2. Всего зерновых

единиц, ц 29707,6 34864,0 37990,3 21489,0 17466,0

3. Итого нормативных

затрат, тыс. руб. 4554,6 5296,3 6889,7 3570,8 3478,1

4. Норма прибыли на вложенный капитал к

затратам 30%, тыс. руб. 1366,4 1589,0 2066,9 1071,2 1043,4

5. Цена производства

(п.З+п.4), тыс. руб. 5921,0 6885,3 8956,6 4642,0 4521,5

6. Нормативная стоимость зерновых единиц

(п.2*400), тыс. руб. 11883,0 13945,6 15196,1 8595,6 6986,4

7. Расчётный рентный

доход (п.6-п.5), тыс. руб. 5962,0 7060,3 6239,5 3953,6 2464,9

8. Нормативная цена 1 га

сельхозугодий (п.7 : ко-

личество сельхозуго-

дий), руб. 2780,8 1966,1 1645,0 1541,3 1047,1

9. Совокупный поправоч-

ный коэффициент 0,794 0,846 0,860 0,900 . 0,920

10. Нормативная базовая цена 1 га сельхозугодий,

(п.8*п.9), руб. 2208,0 1663,3 1414,7 1387,2 963,3

11. Кадастровая цена 1 га сельхозугодий

(п.10*12,5 л), руб. 27600,0 20791,0 17684,0 17340,0 12041,0

В отличие от государственной методики кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в диссертации приводятся основные этапы предлагаемой нами методики. Вместо фактических данных используются нормативные, разработанные по методике ГНУ ВНИИЭСХ. Вся продукция хозяйств, в том числе и животноводства, пересчитывается в зерновые единицы, производится их оценка по нормативным затратам. Вместо 7% нормы прибыли

при закладывании в цену производства по государственной методике взята норма 30% и 8% ставки ссудного процента вместо 3%, которые завышали срок капитализации до 33 лет. Исключена, как необоснованная, абсолютная земельная рента (12 руб./га). Предлагаемая методика не требует громоздких расчетов и ввода многих поправочных коэффициентов. Она отражает использование кормовой площади посредством оценки животноводческой продукции, что не предусмотрено государственной методикой.

Специфика земельных рентных платежей в отличие от иных видов налогов состоит в том, что рентные платежи должны обеспечивать повышение плодородия почвы, ценность территорий как для проживающего на ней населения, так и для бизнеса, что предполагает изъятие рентного дохода у субъектов землепользования.

Выявление рентной составляющей в качестве земельного налога требует выделения и описания земельных участков, вовлекаемых в хозяйственный оборот, их различий в плодородии, местоположении, идентификацию их владельцев, т.е. комплекса системы показателей и характеристик. Данные характеристики аккумулирует кадастровая цена земли. Поэтому в соответствии с проектом второй части Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог может устанавливать представительный орган местного самоуправления в размере 0,1-2,0% кадастровой стоимости земельного участка.

Проведённые расчёты показывают, что во всех областях Центрального экономического района установление одинаковой налоговой ставки за гектар сельскохозяйственных угодий мало способствует стремлению государства извлекать земельную ренту, прежде всего, на восстановление почвенного плодородия и мотивации собственников земли брать в аренду и приобретать земли худшего качества.

В диссертации предложена таблица для определения изъятия земельного налога в зависимости от кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, исходя из требований Земельного кодекса (табл. 10).

Принцип взимания земельного налога основан на отчуждении части рентного дохода, который образуется как за счет дифференциальной ренты I, так и дифференциальной ренты II, то есть интенсификации производства. Поэтому хозяйства, расположенные на лучших землях и получающие больше дифференциальной ренты II (она может возникать не только от интенсивной хозяйственной деятельности, но и господдержки в виде субсидий и субвенций, направленных на интенсификацию земледелия), должны выплачивать больше земельного налога. Это в интересах государства и самих хозяйств, которые вынуждены изыскивать дополнительные резервы снижения себестоимости продукции и повышения производительности труда.

До разграничения государственной собственности на землю сдача в аренду федерального унитарного предприятия в целом как имущественного комплекса не была возможна, поскольку ГК РФ (ст. 656) предусматривал сдачу в аренду различных категорий отдельного имущества предприятия

-организациям, Что исключало оформление единого договора аренды.

Таблица 10 - Изъятие земельного налога в хозяйствах

Козельского района Калужской области (проект)

Площадь Цена 1 га сельхозу- Расчётная Сумма налога со

№ Наименование сельхозу- годий по государст- ставка налога всей площади

п/п хозяйств годий, венной кадастровой с 1 га сельхоз- сельхозугодий,

га оценке, тыс. руб. угодий, руб. тыс. руб.

1. СХПК «Русь» 3031 9,2 35,8 108,5

2. СХПК «Родина» 2354 9,8 38,2 89,9

3. 1ХПК «Кирлевское» 4835 11,3 111,8 540,5

4. Колхоз «Дружба» 5599 12,9 205,1 1148,3

5. СХПК «Заря» 3389 14,2 268,3 909,2

б. Колхоз «Нива» 5648 15,5 339,4 1916,9

7. СХПК «Плюсково» 3793 16,2 403,3 1529,7

8. Совхоз «Красный

Комбинат» 4934 16,3 405,8 2002,2

9. Колхоз «Победа» 4261 16,61 413,5 1761,9

10. СХПК «Серена» 2565 16,66 414,8 1063,9

11. СХПК «Торбеево» 872 16,67 415,0 361,8

12. СХПК «Жиздра» 7583 16,71 416,0 3154,5

13. Колхоз «Заветы

Ильича» 3591 18,0 556,2 1997,3

14. СХПК «Плодовод» 2144 20,0 738,0 1582,2

В настоящее время такое ограничение устранено. В аренду можно сдать предприятие в целом любой организационно-правовой формы на основе договора аренды. В диссертации предложена методика расчета арендной платы за сдачу в аренду инвесторам имущественного комплекса.

7. Единая система государственного управления земельными отношениями и земельными ресурсами

В последние годы в областях Центрального экономического района Российской Федерации улучшилось инвестирование сельскохозяйственных организаций по линии национального проекта «Развитие АПК» и среднесрочной «Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 годы».

Сельскохозяйственным организациям произведено списание пени и штрафов на сумму 4293986 тыс. руб., или 79,8% всей задолженности по Центральному федеральному округу. Улучшилось кредитование сельскохозяйственных организаций, особенно в Московской и Калужской областях.

Федеральной целевой программой «Сохранение и восстановление почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006-2010 годы» предусмотрено выделение средств на сумму 206,3 млрд. рублей. Есть тенденция, исходя из прошлого опыта, что 77% выделенных средств будет направлено на компенсацию части затрат на приобретение минеральных удобрений. Субсидии на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам составят: 70% по краткосрочным и 30% по долгосрочным. Капитальные вложения в землю, то есть на мелиорацию и восстановление заброшенных земель, остаются проблемой.

Необходимо создать федеральный фонд восстановления и сохранения земель сельскохозяйственного назначения за счет налога на землю, платы за перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Компенсационные выплаты за временное и постоянное использование земли не по назначению, штрафы за нерациональное использование земли, доходы от сделок с землею следует направлять на формирование внебюджетных фондов, средства которых местные власти должны расходовать на мелиорацию сельскохозяйственных угодий. Кроме того, необходимо создавать кредитную кооперацию.

Важнейшим источником финансирования мелиоративных работ нужно сделать залог земли.

Исключение залога из состава земельных отношений ставит преграды на пути оборота недвижимости, поскольку с земельными участками прочно связаны объекты, находящиеся на этих участках, и они подлежат правовому оформлению в соответствии с нормами и правилами пользования земельными участками.

Неразработанность методологических и методических основ ипотечного кредитования земельных участков в современных условиях России лишает хозяйствующие субъекты возможности формировать финансовые ресурсы, обеспечивающие кругооборот основного и оборотного капитала и взаимоотношения с учреждениями финансово-кредитной системы. Созданная система коммерческих банков не всегда идет на встречу сельскохозяйственным товаропроизводителям по инвестированию и кредитованию сельского хозяйства для содействия земельным преобразованиям, рационального использования земли, мобилизации финансовых ресурсов и консультированию клиентов по оптимальному использованию средств.

Не отвечает этим требованиям и «Россельхозбанк». Для нормальной деятельности ипотечно-залогового кредитования и финансового обеспечения хозяйств необходимо создание Федерального земельного банка (Росзембанка) с системой региональных, межрегиональных земельных банков и их отделениями в административных районах (рис. 4).

Естественно, что функции земельного банка, как это принято в развитых странах, должны быть значительно расширены по работе с клиентами, управлению земельными отношениями и земельными ресурсами.

Рисунок 4 - Принципиальная структура формирования н деятельности Государственного федерального земельного банка (проект)

Земельные отношения и земельные ресурсы различаются по сущности, элементам, свойствам и связям. Земельные ресурсы — это естественная материальная система неорганической природы (физическая, химическая, геологическая и т.п.), земельные отношения имеют организационно-правовую и экономическую основу, рассматриваются через призму отношений собственности на землю, регулируют целесообразность налогообложения, кредитования, субсидирования землевладельцев и землепользователей как субъектов земельного права.

Земельные ресурсы, как объект недвижимости, имеют общую основу с земельными отношениями. Управление земельными ресурсами включает такие функциональные действия, как зонирование, проектирование, землеустройство, государственный земельный кадастр, мониторинг земель, экологический контроль и др., которые необходимы для формирования, функционирования и развития земельных отношений. Поэтому управление земельными отношениями тесно связано с управлением земельными ресурсами и их нужно рассматривать как единую сложную систему. Сложная система управления земельными отношениями и земельными ресурсами имеет общую цель, которая определяет направление движения двух подсистем и задаётся государственной экономической и социальной политикой. Управление сложной системой заключается в воздействии на подсистемы таким образом, чтобы они развивались и переходили из низшего состояния в высшее. При этом задачи, функции, элементы подсистем развиваются в области допустимых состояний. Общность принципов управления земельными отношениями и земельными ресурсами делает их взаимозависимыми и обусловливает создание единой организационной структуры управления, управляющей структурами подсистем, имеющих свои собственные жёсткие программы управления.

Сложившаяся структура управления земельными отношениями не обеспечивает четкого разграничения функций между двумя подсистемами и органами власти.

Дублирование функций по управлению земельными отношениями и земельными ресурсами, включая реформирование земельных отношений, формирование объектов недвижимого имущества, регулирование оценки недвижимого имущества для проведения сделок налогообложения, геодезии и картографии, не позволяет сформировать чётко разграниченные по уровням иерархии и подсистемам, системы управления землёю и иной недвижимостью.

Исследования существующих систем управления земельными отношениями и недвижимым имуществам показывают, что созданная вертикаль управления обеспечивает каждому уровню свои функции, номенклатуру, показатели, законодательную базу, которая, зачастую противоречит федеральным законам. В свою очередь, во многие федеральные законы, определяющие земельные отношения, вносятся многочисленные поправки и изменения, дезориентирующие региональные и местные органы власти.

Из-за дублирования функций различными ведомствами затруднено взаимодействие министерств и ведомств по «горизонтали» и использование показателей и мероприятий федерального уровня нижестоящими органами управления земельными отношениями и земельными ресурсами. Не обеспечивается полная ясность в соподчинении целей, которые поставлены и реализуются на разных уровнях управления. Отсюда следует, что необходимо внедрение таких методов управления, которые позволяют преодолевать указанные ограничения, улучшать взаимодействие и взаимосвязи «горизонтального» характера.

Исследования показали, что достижение «межуровневого» взаимодействия и понимания при существующем ведомственном дублировании функций весьма затруднительно. Так, установлением основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений занимаются президентские структуры, Федеральное собрание РФ, Роснедвижимость, Росземкадастр, Министерство сельского хозяйства России. Земельный контроль осуществляют все министерства и ведомства в пределах своей компетенции, регистрацию прав собственности на недвижимость и сделки с ней - Минюст, Госстрой России, МЭР, Росземкадастр.

Возможно два варианта совершенствования управления земельными отношениями И земельными ресурсами:

1) устранение дублирования функций управления земельными отношениями и земельными ресурсами, сосредоточение регулирования чётко разделённых полномочий по вертикали и горизонтали между Минсель-хозом России и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости. Полномочия министерства сельского хозяйства должны быть значительно расширены.

2) использование проблемно-программно-целевого подхода в управлении земельными отношениями и земельными ресурсами при сложившейся структуре управления. Второй вариант более предпочтителен, поскольку не противоречит конституционным основам и не потребует административной ломки.

В соответствии с целями и задачами земельных отношений каждая программа или подпрограмма в зависимости от специфики и компетенции должны иметь целевое финансирование и софинансирование головного исполнителя и ответственных соисполнителей на различных уровнях иерархии управления, которые могут формировать альтернативные решения одной и той же задачи.

Программы, объединяющие различные ведомства, устранят дублирование функций, сделают систему управления земельными отношениями и земельными ресурсами единой. Они должны быть законодательно оформлены в зависимости от иерархии управления (федеральным законом, законами субъектов федерации и местным самоуправлением).

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Земельные отношения между субъектами земельного права в условиях многообразия форм собственности на землю, являются социально-экономической категорией, обеспечивающей функционирование земли в процессе сельскохозяйственного производства. Как социально-экономическая категория, земельные отношения имеют содержание, определенные цели и задачи, присущие им формы осуществления и критерии оценки условий, определяющих использование земельных ресурсов.

Органическое сочетание свойств земли в виде природных, экологических и энергетических условий с экономическими, организационными, правовыми и институциональными элементами системы земельных отношений определяют характер землепользования, отношения собственности, эффективное использование земли, материальных средств производства и трудовых ресурсов в целях повышения доходов, улучшения социально-бытовых условий населения и охраны природных ресурсов от загрязнения.

Теоретическое содержание земельных отношений в современных условиях состоит не только в наличии частной собственности на землю, но и в формировании, функционировании и развитии макроэкономических, организационно-экономических, правовых, институциональных и социальных систем гражданского общества, обеспечивающих взаимоотношения субъектов земельного права. При этом роль государства в определении направления эффективности земельных отношений как основы аграрных преобразований является необходимой и исключительной.

2. Методологическое обоснование земельных отношений требует определения социально-экономических мероприятий и критериев, методов и способов достижения общей цели в виде реализации частных целей и задач. При переходе на новую систему земельных отношений в России недостаточно учитывался исторический опыт, региональные особенности сельских территорий, желание и возможности работников сельского хозяйства вести самостоятельно производство в условиях рынка.

Недостаточно учитывалось и то обстоятельство, что не форма собственности на землю является определяющей силой роста производительности труда, а присвоение его результатов.

Отсутствовала методология и стратегия перехода от коллективного производства к частнособственническому способу ведения хозяйства. Рента, как источник финансирования производства, изымалась государством и коммерсантами посредством цен на ресурсы в условиях гиперинфляции этих цен. При приватизации земли первоначально исходили из необходимости учета социальной справедливости. Земельными долями были наделены не только работники колхозов и совхозов, но и граждане, обслуживающие социальную сферу села, а также пенсионеры. Однако наделение земельными долями людей не означало формирование земельной собственности. Для развития частной собственности на землю население не имело необходимых

средств, эффективного макроэкономического механизма и апробированной законодательной базы.

3. Исторический опыт дореволюционной России и зарубежных стран свидетельствует, что, как правило, первоосновой аграрных преобразований является земельная реформа, которая проводится раньше структурных изменений в сельском хозяйстве при финансовой и материальной поддержке государством субъектов земельного права.

Длительная монополия государства на землю, не соблюдение экономических законов и условий воспроизводственного процесса, принижение роли инициативы и самостоятельности трудовых коллективов в дореформенный период, не позволили большинству сельскохозяйственных предприятий достичь уровня производительности труда в аграрном секторе развитых индустриальных стран Запада и решить продовольственную проблему.

4. Земельная реформа в результате чрезмерно ускоренных темпов ее проведения, отсутствия обоснованных принципов ее реализации не принесли ожидаемых результатов. Либерализация цен не вписывалась в экономический механизм земельных отношений, так как не было соразмерности ценовых показателей с общественно необходимыми затратами на воспроизводимую продукцию, со средним уровнем доходов населения, его платежеспособностью и средней нормой прибыли, основанной на использовании земли в разных сферах деятельности. Сельскохозяйственные товаропроизводители в виду диспаритета цен не смогли приобретать необходимые ресурсы в потребном количестве для повышения плодородия почвы и расширенного производства.

Несоблюдение объективно существующих рыночных механизмов, игнорирование методологических и стратегических принципов развития земельных отношений в условиях приватизации земли и перехода к рынку, несовершенство правовой базы негативно отразились на результатах производства, использовании земли, качественном и экологическом ее состоянии и рыночном обороте.

5. За период аграрных преобразований значительно ухудшилось использование сельскохозяйственных земель в областях Центрального экономического района России. Происходит ежегодное сокращение посевных площадей практически всех сельскохозяйственных культур. Это связано с экстенсивным ведением сельскохозяйственного производства, большим износом (70%) сельскохозяйственной техники, низким уровнем обеспеченности удобрениями, новыми машинами и постоянной миграцией трудоспособных кадров массовых профессий из сельскохозяйственных организаций. В 2007 г. по сравнению с 1990 г., поголовье крупного рогатого скота составило одну треть, свиней - одну четверть, производство мяса - 45%, молока -52%. В результате, наравне с декапитализацией сельского хозяйства, необеспеченностью хозяйств рабочей силой, свертыванием производства, происходит деградация сельскохозяйственных земель и сельских поселений. Точного учета деградированных земель, выбывшей из оборота пашни, земельных долей, размеров и границ мелиоративного фонда не проводится.

Необходимость государственной инвентаризации сельскохозяйственных земель и земель иного назначения по юридическим, физическим лицам, землепользователям и землевладельцам стала безотлагательной. По этой причине рынок земель сельскохозяйственного назначения практическим не развивается.

За период с 1990 по 2008 год в сельском хозяйстве Центрального экономического района выбыло из оборота 6,9 млн. га пашни. Из 17 млн. сельскохозяйственных угодий вместе с неиспользуемой пашней 80% земли нуждается в мелиорации. Для окультуривания этих земель потребуется 664,6 млрд рублей инвестиций и комплекс мер по реализации специальных стратегических и тактических целей и задач, связанных с достижением устойчивого развития сельских территорий.

6. Проведенные исследования позволили разработать концепцию проектного управления земельными ресурсами и земельными отношениями. Суть концепции заключается в том, что для восстановления указанного объема выбывших из оборота земель и мелиоративного фонда необходимо комплексное проведение экономических, расселенческих, экологических, социальных мероприятий, прямого государственного воздействия для их осуществления, поскольку производственного и финансового потенциала у существующих сельскохозяйственных организаций и сельского населения не имеется. Предложены принципы выделения освоенных земель для организации сельскохозяйственного производства мигрантам, крестьянским (фермерским) хозяйствам, ЛПХ, сельскохозяйственным организациям на льготных условиях приобретения мелиорируемых земельных участков.

Реализация указанной концепции освоения пустующих земель требует организационного и экономического воздействия на земельные ресурсы и земельные отношения. Поэтому рекомендовано для осуществления организационных, технико-технологических и технических мероприятий предварительно проводить на подлежащих освоению территориях проектное управление земельными ресурсами посредством - функционального зонирования, землеустройства, почвенного и экологического мониторинга, что связано с организацией сельских территорий, расселением, размещением функциональных зон, севооборотов, выравниванием заросших кустарниками и закорчеванных естественных кормовых угодий для использования механизации с учетом сохранения полезной фауны и ландшафтных территорий.

В основу организационного изменения целевого назначения и характера использования земельных участков предлагается заложить принцип народнохозяйственной оптимальности, то есть использования не только административных, но и других свойств, присущих конкретному участку, отражающих особенности данной сельской территории. В этой связи одного проектного управления земельными ресурсами недостаточно. Необходимо сочетание проектных решений по управлению земельными ресурсами с развитием управления земельными отношениями, включающими экономический механизм, направленный на повышение эффективности и использова-

НИЯ земли землевладельцами И Чемпр.ппптлгтптртшми, чтп дпгтчгарт^п TIP-

пользованием критериев и показателей оценки качественных свойств земли, налогообложением, ипотечным кредитованием и др.

7. Исследования показали, что существующая система платного землепользования нуждается в совершенствовании. В мегаполисах сельскохозяйственные земли для градостроительства оцениваются миллионами долларов, тогда как для целей сельскохозяйственного производства рыночная цена сельскохозяйственных угодий, устанавливаемая административными органами власти, ничтожно мала. Это результат несбалансированных ценовых отношений, неэквивалентного обмена между отраслями.

Экономическим регулятором земельных отношений должна быть сбалансированная кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель, городских земельных участков, горнодобывающих и других отраслей, позволяющих производить платность земли в различных формах: земельного налога, арендной платы, компенсационных платежей, залога земли с учетом платежеспособности населения и эквивалентного обмена. В основу формирования рыночной цены сельскохозяйственных земель следует положить кадастровую стоимость земли в сумме со ссудным процентом, обусловленную земельной рентой. Предлагается ввести государственный контроль за динамикой и величиной рыночных цен при продаже сельскохозяйственных угодий в регионах, как это осуществляется во многих странах.

8. В предлагаемых автором методических разработках исчисления кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, земельного налога и арендной платы за землю основаны на дифференциации бонитета почв и рентного дохода по каждому хозяйствующему субъекту, району и региону. Особенностью предлагаемой методики кадастровой оценки земли в отличии от государственной методики является использование нормативных показателей, коэффициентов эквивалентной замены продукции, исчисление рентного дохода не в отдельности по земледелию или зерновым культурам, а в совокупности по растениеводству и животноводству, изменения в сторону объективности срока капитализации ренты, ссудного процента и нормы рентабельности, цены производства. Разработана шкала исчисления земельного налога от величины кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, дана методика расчета арендной платы при сдаче имущественного комплекса в аренду. Данные методические разработки при их реализации будут способствовать изменению отношения собственников к земле, послужат регулятором общественного спроса на земельные участки различного качества и станут барьером против бесхозяйственности и порчи земли.

9. Государство недостаточно финансирует основные производительные силы восстановления заброшенных земель и мелиоративного фонда. Существующая финансово-кредитная система не обеспечивает долгосрочное поступление и использование кредитов для целей освоения земель, восстановления почвенного плодородия и проектного управления земельными ресурсами. Важнейшим условием финансового обеспечения эффективного использования сельскохозяйственных земель, мелиорации и рентабельности

производства будет создание специальных государственных федеральных и региональных, а также внебюджетных муниципальных фондов, земельный налог, арендная плата, долгосрочное кредитование предприятий и фермерских хозяйств под залог земли и другие источники. На этой финансовой основе предлагается система государственных мероприятий по мелиорации земель. Рассматривается совершенствование методики долгосрочного ипотечного кредитования сельскохозяйственных угодий. Предлагается модель Государственного земельного банка по развитию оборота земель сельскохозяйственного назначения.

10. Существующая структура проектного управления земельными ресурсами и земельными отношениями не оказывает интенсивного технико-экономического, технологического и организационно-хозяйственного воздействия на производительные свойства земли в силу дублирования функций управления различными иерархическими структурами власти, ведомственной разобщенности и отсутствия системного подхода. Предлагается осуществлять по функциям централизованное и децентрализованное управление земельными ресурсами и земельными отношениями. В качестве единой системы управления рекомендован программно-целевой метод.

В связи с передачей полномочий и функций по управлению сельскохозяйственными угодьями от Роснедвижимости Министерству сельского хозяйства Российской Федерации целесообразно провести разграничение полномочий и делегировать необходимые региональные функции органам управления АПК субъектов Федерации и управлениям сельского хозяйства муниципальных районов.

Список опубликованных работ по теме диссертации I. Монографии, книги, брошюры

1. Газалиев, М.М. Земельные отношения на современном этапе /М.М. Газалиев. - Калуга: Издательство «Полиграф-Информ», 2003. - 2,9 п.л.

2. Газалиев, М.М. Земельная собственность в условиях рынка / М.М. Газалиев. - Калуга: Издательство «РА «Время «Ч», 2004. - 3 п.л.

3. Газалиев, М.М. Регулирование земельных отношений / М.М. Газалиев. - Калуга: Издательство РПК «Аврора», 2005. - 12,7 п.л.

4. Газалиев, М.М. Приоритетные направления земельных отношений / М.М. Газалиев. - Калуга: Издательство «РА «Время «Ч», 2006. - 3 п.л.

5. Газалиев, М.М. Сельскохозяйственные угодья России / М.М. Газалиев, A.M. Югай, A.B. Колесников, М.П. Тушканов и др. — М.: Издательство «НИПКЦ Восход-А», 2008. - 6 п.л.,в.ч. авторских - 1,5 п.л.

6. Газалиев, М.М. Использование сельскохозяйственных земель типичных агроландшафтов в регионах / М.М. Газалиев, A.M. Югай, М.П. Тушканов, Е.Ф. Заворотин и др. - М.: Издательство «НИПКЦ Восход-А», 2008. - 11,7 п.л., в т.ч. авторских - 0,9 п.л.

7. Газалиев, М.М. Земельные отношения в сельском хозяйстве / М.М. Газалиев. - М.: Издательство «ФГУ РЦСК», 2008. - 19,9 п.л.

_8. Газалиев, М.М. Методические положения рационального использования сельскохозяйственных земель с учетом агроэкологических, экономических и ресурсных ограничений в регионах России / М.М. Газалиев, A.M. Югай, А.В. Колесников, М.П. Тушканов и др. - М.: Издательство «НИПКЦ Восход-А», 2009. - 12,7 п.л., в т.ч. авторских - 1,6 п.л.

II. Статьи в журналах, в которых рекомендуется публикация основных результатов диссертации на соискание ученой степени доктора наук

9. Газалиев, М.М. Оценка земель сельскохозяйственного назначения в Калужской области / М.М. Газалиев // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2003. -№11. — 0,6 п.л.

10. Газалиев, М.М. Оборот сельскохозяйственных земель в Калужской области / М.М. Газалиев // АПК: Экономика, управление. - 2004. -№ 1.-0,6 п.л.

11. Газалиев, М.М. Мониторинг земель - основа сохранения и роста экономического потенциала сельского хозяйства / М.М. Газалиев // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2007. -№ 10. - 0,6 п.л.

12. Газалиев, М.М.Земельные отношения - важнейшее звено аграрной экономики / М.М. Газалиев // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2007. - № 12. - 0,6 п.л.

13. Газалиев, М.М. Совершенствование земельных отношений как предпосылка оптимизации структуры сельского хозяйства / М.М. Газалиев // АПК: Экономика, управление. - 2008. - № 2. - 0,6 п.л.

14. Газалиев, М.М. Земельные ресурсы Центрального экономического района: сохранение и вовлечение новых земель в оборот / М.М. Газалиев // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. -2008.-№3.-0,6 п.л.

15. Газалиев, М.М. Формирование системы управления земельными отношениями / М.М. Газалиев // Труды Кубанского аграрного университета. -2008.-№4(13).-0,6 п.л.

16. Газалиев, М.М. Стимулирование сохранения качества почвы / М.М. Газалиев // АПК: Экономика, управление. - 2008. - № 5. - 0,6 п.л.

17. Газалиев, М.М, Основные меры по восстановлению земель в Центральном экономическом районе / М.М. Газалиев // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2008. - № 7. - 0,6 п.л.

18. Газалиев, М.М. Система контроля загрязнения окружающей среды / М.М. Газалиев // АПК: Экономика, управление. - 2008. - № 8. - 0,6 п.л.

19. Газалиев, М.М. Формирование кадастровой стоимости сельхозугодий / М.М. Газалиев // АПК: Экономика, управление.- 2008. -№11. - 0,6 п.л.

20. Газалиев, М.М. Современное состояние земельного рынка Центрального экономического района / М.М. Газалиев // Труды Кубанского аграрного университета. - 2008. - № 6 (15). - 0,6 п.л.

III. Статьи в сборниках, журналах, методические рекомендации и другие публикации

21.Газалиев, М.М. Рекомендации по моделированию и организации маркетинговых служб в агропромышленном комплексе / М.М. Газалиев, М.А. Бабков, А.-Н.Д. Магомедов. - М: Издательство «ПМЦ Центра информации «ТЭИ ГНУ ВНИИЭСХ», 2003. - 7,6 пл., в т.ч. авторских 0,2 пл.

22. Газалиев, М.М. Организация ипотечного (залогового) кредитования сельскохозяйственных земель / М.М. Газалиев // Сборник, посвященный 75-летию Всероссийского института экономики сельского хозяйства. - М.: Издательство «Прометей» МПГУ, 2005. - 47 пл., в т.ч. авторских 0,5 пл.

23. Газалиев, М.М. Система мотивации труда в предприятии / М.М. Газалиев // Материалы Всероссийского научно-практической конференции.

- М„ 2008. - 27,5 пл., в т.ч. авторских - 0,25 пл.

24. Газалиев, М.М. Основные направления восстановления мелиоративного фонда / М.М. Газалиев II Материалы региональной научно-практической конференции: «Научное обеспечение внедрения инновационных технологий в сельскохозяйственное производство Калужской области».

- Калуга: Издательство РА «Время «Ч», 2008. - 10,95 пл., в т.ч. авторских 0,4 пл.

25. Газалиев, М.М. Рынок земли в структуре земельных отношений / М.М. Газалиев // Сб. «Научные труды КФ РГАУ - МСХА». - Калуга: Издательство «ИП Кошелев А.Б. /Эйдос)», 2008. - Вып. 1. - 15,6 пл., в т.ч. авторских 0,5 пл.

26. Газалиев, М.М. Функциональное зонирование сельскохозяйственных территорий / М.М. Газалиев // Сб. «Научные труды международной научно- практической конференции ученых МАДИ, РГУ - МСХА, Луганского национального аграрного университета». - Экономика. - Москва - Луганск, 2009. - Т. I. -16,6 пл., в т.ч. авторских 0,26 пл.

27. Газалиев, М.М. Землеустройство - важнейшее звено развития земельных отношений / М.М. Газалиев // Сб. «Научные труды международной научно-практической конференции ученых МАДИ, РГУ - МСХА, ЛНА». -Экономика и управление, 2009. - Т. II. -16 пл., в т.ч авторских 0,25 пл.

28. Газалиев, М.М. История развития земельных отношений в России / -М.М. Газалиев // Сб. «Научные труды международной научно-практической конференции ученых МАДИ, РГУ-МСХА, ЛНА». - История, философия. - Москва - Луганск, 2009. - Т. IY. - 15,8 пл., в т.ч. авторских 0,25 пл.

Отпечатано в Центре информации и технико-экономических исследований агропромышленного комплекса Государственного научного учреждения

Всероссийского научно-исследовательского института экономики сельского хозяйства Россельхозакадемии

Тираж 100 экземпляров. Подписано в печать « » апреля 2009 г.

Бумага офсетная 80 г/кв. м. Усл. пл. 2,0. Заказ № 15

123007, г. Москва, Хорошевское шоссе, дом 35/2, корп. 3 Тел. (495) 195-60-20. Факс (495) 956-27-68

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Газалиев, Малик Меджидович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ.

1.1. Социально-экономическая сущность земельных отношений и их значение в аграрных преобразованиях.

1.2. Методологические основы развития земельных отношений в современных условиях.

1.3. История развития земельных отношений в России и зарубежный опыт.

ГЛАВА II. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ, ИСПОЛЬЗОВАНИЕ И ОБОРОТ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ.

2.1. Использование сельхозугодий производителями сельскохозяйственной продукции.

2.2. Тенденции изменения земельного фонда в связи с земельной реформой.

2.3. Оценка качественного потенциала земель сельскохозяйственного назначения.

2.4. Современное состояние земельного рынка.

ГЛАВА III. РОЛЬ ЗОНИРОВАНИЯ, ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА, МОНИТОРИНГА И ОХРАНЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ ОТ ЗАГРЯЗНЕНИЯ В РАЗВИТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ.

3.1. Функциональное зонирование сельских территорий и землеустройство

3.2. Значение мониторинга сельскохозяйственных земель в информационном обеспечении земельных отношений.

3.3. Оценка экологии, ущерба от загрязнения земли и стимулирование сохранения качества почвы. 16g

ГЛАВА IV. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ.

4.1. Основные направления организационно-управленческих усилий по сохранению и восстановлению сельскохозяйственных земель

4.2. Совершенствование методики формирования кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, земельного налога и арендной платы.

4.3. Финансовое обеспечение эффективного землепользования

4.4. Формирование единой системы государственного управления земельными отношениями и земельными ресурсами.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Земельные отношения в сельском хозяйстве (теория, методология, практика)"

Актуальность темы исследования. Преимуществом сельскохозяйственного производства в предреформенный период был пространственный охват различными видами деятельности имеющихся земельных площадей сельскохозяйственного назначения. Однако это не обеспечивало -должную эффективность использования сельскохозяйственных угодий, поскольку не были созданы необходимые социально-экономические и организационные условия, способствующие развитию инициативы трудовых коллективов, мотивации в лучшем использовании земли и ответственности за результаты производства.

Субъектом права собственности на землю выступало в основном* государство. Земельная реформа значительно расширила круг субъектов земельных отношений. Участниками земельных правоотношений стали граждане, юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства. Субъект, получивший право собственности на землю, может совершать куплю-продажу, аренду земли, ее дарение, наследование, залог и другие сделки на основании заключения соответствующих договоров. Но это право* собственности является субъективным. Право собственности в объективном смысле определяется административными актами органов государственной власти.

Единение права собственности на землю с правом получения собственником дохода от вложенного труда и капитала в эту землю не происходит главным образом в сельскохозяйственных корпоративных организациях, что является одним из существенных недостатков современных земельных отношений России. Необходим активный поиск и проведение глубоких методологических и методических исследований управления земельными отношениями и земельными ресурсами.

В системе управления- земельными отношениями и земельными ресурсами (недвижимостью) много общих позиций, которые в наибольшей степени проявляются при исследовании теории и методологических подходов к развитию земельных отношений, проведению земельной реформы в современных условиях, восстановлению выбывших из оборота сельскохозяйственных земель на' принципиально новой основе организации сельских территорий с использованием зонирования, землеустройства, кадастровой оценки природных ресурсов, мониторинга и экологии сельскохозяйственных угодий.

Широта и многогранность земельных проблем, их связь и зависимость от естественно-исторических, социально-экономических, политических и экологических факторов обусловили необходимость использования системного похода, изучения исторического отечественного и зарубежного опыта управления земельными отношениями и ресурсами и разработку комплекса мероприятий по совершенствованию организационно-экономического механизма, земельных отношений. Это определило выбор темы исследования и ее актуальность.

Состояние изученности проблемы. Теоретические и методологические основы развития земельных отношений. Они исследовались многими отечественными учеными, среди которых большой вклад внесли: В.В. Алакоз, А.П. Асташкин, В!Р. Беленький, И.Н. Буздалов, A.A. Варламов, С.Н. Волков, В.В. Докучаев, A.M. Емельянов, Е.Ф.Заворотин, Н.В. Комов, Э.Н. Крылатых, О.Б. Леппке, М.О. Лоцмер, П. Маслов, В.В. Милосердов, A.C. Миндрин, В.И. Назаренко, Г.Н. Никонова, К.К. Островитянинов, A.B. Петриков, В.А. Петров, Э.А. Сагайдак, А.Э. Сагайдак, Н. Суханов, И.Г. Ушачев, В.Н. Хлыстун, С.Д. Черемушкин, A.M. Югай и др.

Исследованию природы и сущности земельной ренты и функционированию земельных отношений в условиях частной собственности на землю, и рынка земли посвятили свои, труды многие зарубежные ученые, среди которых можно выделить Д.Ж. Андерсона, Р. Барра, X. Бергмана, Д.А. Ворчестера, Р. Кантильона, А. Маршалла, Д. Риккардо, А. Смита, П. Самуэльсона, А. Шлизенгера, Й. Шумпетера. Многие из них земельные отношения рассматривали в контексте Римского права. Вместе с тем, многие направления развития земельных отношений остаются дискуссионными.

В условиях денационализации земли и возвращения к частной собственности на землю возникла необходимость более обстоятельного научного сопровождения земельной реформы. Земельные отношения при сложившейся многоукладной экономике и различных формах собственности на землю пока не получили комплексного и объективного обоснования и в региональном аспекте.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является теоретическое и методологическое обоснование управления земельными отношениями- и земельными ресурсами, разработка научно-практических предложений и рекомендаций по развитию организационно-экономического механизма эффективного использования земельного фонда. В соответствии с этой целью были поставлены и решены следующие основные задачи:

- рассмотрены теоретические аспекты развития^ земельных отношений в современных условиях, определены цели, задачи и критерии оценки отдельных составляющих сложной социально-экономической системы землепользования;

- определены методологические* положения проведения земельной реформы, приватизации земли и распределения земельных участков между субъектами земельного права;

- даны методические подходы к оценке современного уровня землепользования в регионе за период реформирования аграрного сектора, выявлению тенденции изменения земельного фонда, его качественное состояние и рынок земли;

- разработаны методические основы зонирования сельскохозяйственных территорий, даны предложения' по активизации землеустройства, мониторинга и предложены методические положения оценки экологии сельскохозяйственных угодий в целях устранения негативных процессов в формировании земельной собственности, и управлении земельными ресурсами;

- сформулированы положения по освоению мелиоративного фонда, выбывших из хозяйственного оборота сельскохозяйственных земель и даны предложения по финансовому обеспечению мелиорации;

- разработаны основные положения новой методики кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, взимания земельного налога и определения арендной платы за сдачу в аренду предприятий, имущественных комплексов; обоснованы предложения по созданию единой* системы государственного управления земельными отношениями и земельными ресурсами.

Предметом исследования явились земельные отношения и механизм управления земельными ресурсами, рассматриваемые в единстве как социально-экономическая система. '

Объектом исследования выступает земельный фонд сельскохозяйственных организаций Центрального< экономического района России.

Теоретическую, методологическую и методическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых экономистов по проблемам земельной ренты и земельных отношений, ученых землеустроительной науки, научные исследования и рекомендации ГНУ ВНИИЭСХ, ГНУ ВИАПИ им. A.A. Никонова, ГНУ ВНИЭТУСХ,

Российского государственного землеустроительного университета; Российского государственного аграрного университета — МСХА им. К.А. Тимирязева, законы Российской Федерации, Указы Президента и Постановления Правительства Российской Федерации, нормативно-правовые акты субъектов Федерации по управлению земельными отношениями и земельными ресурсами. Исходными' материалами послужили годовые отчеты сельхозорганизаций, материалы о состоянии земельного фонда предприятий, изданные по земельному фонду Роснедвижимости, Государственные (национальные) * доклады Росземкадастра, доклады о состоянии и использовании земель в областях Центрального экономического1 района, данные Федеральной, государственной службы и региональных органов статистики, Министерства сельского хозяйства, материалы собственных разработок, техническая и справочная литература.

При проведении исследования использовались следующие методы: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, экономико-математический, монографическими другие.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

- уточнены теоретические основы земельных отношений как социально-экономической категории, определяющей систему аграрных преобразований, обеспечивающей эффективное взаимодействие управления земельными отношениями и земельными ресурсами;

- предложены методологические положения для дальнейшего развития земельной реформы, приватизации земли, перераспределения земельных участков между собственниками и арендаторами в условиях восстановления и использования земельного фонда;

- разработаны методические положения определения тенденции изменения уровня производства сельскохо-зяйственной продукции, земельного фонда, его качественного состояния и этапы формирования земельного рынка;

- обоснованы научно- методические основы функционального зонирования сельских территорий, землеустройства, мониторинга сельскохозяйственных угодий и предложены методические положения по оценке их экологии, в целях рациональной организации сельских территорий, восстановления заброшенных земель и сельскохозяйственного производства;

- даны концептуальные предложения по восстановлению выбывших из хозяйственного оборота земель и мелиоративного фонда, методы и способы засселения населения на пустующих территориях, процедуры выкупа государством (муниципалитетами) земельных долей, финансовому обеспечению мелиорации;

- сформированы предложения по совершенствованию методики кадаст-ровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на основе нормативных показателей, исчислению земельного налога от кадастровой стоимости земли и арендной платы при сдаче в аренду предприятий имущественных комплексов; обоснована единая система государственного управления земельными отношениями и земельными ресурсами на основе программно-целевого метода.

Практическая значимость работы заключается в том, что полученные научные результаты, положения и предложения направлены на развитие системы управления земельными отношениями и земельными ресурсами на основе совершенствования нормативно-правовой базы.

Теоретические выводы и методологические разработки дают возможность более эффективно решать практические проблемы земельных отношений, осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами для ускоренного становления аграрного сектора, освоения мелиорированных и выбывших из оборота- сельскохозяйственных земель. Использование результатов исследования в практике управления земельными отношениями и земельными ресурсами будет способствовать повышению эффективности сельскохозяйственного производства и улучшению социального положения сельского населения и сельских территорий.

Внедрение и апробация результатов исследования. Предложенные в диссертационной работе модели, методики и рекомендации по формированию земельного рынка, зонированию сельских территорий, мониторингу и экологической оценке сельскохозяйственных угодий, определению кадастровой стоимости земли, исчислению земельного налога и арендной платы, восстановлению выбывших из оборота сельскохозяйствен-ных угодий и мелиорации земель могут быть использованы Департаментом земельной политики Минсельхоза России, Росземкадастром, соответствую-щими органами субъектов Российской Федерации и муниципальными адми-нистрацииями при разработке правовых актов и целевых региональных и муниципальных программ по данной проблеме.

Материалы диссертации обсуждались на учебно-методической конференции преподавателей экономического факультета Калужского филиала МСХА, специалистами- территориального органа Росземкадастра Калужской области; были использованы Департаментом аграрной политики и социального обустройства села Калужской области. Методические разработки по кадастровой оценке сельхозугодий, установлению ставок земельного налога, рекомендации по организации муниципальных информационных центров земельных отношений в районах приняты администрациями муниципальных образований Калужской области к практическому применению.

Основные результаты исследования опубликованы в 28 печатных работах общим объемом авторского текста 52,6 п.л., в том числе 12 работ в ведущих рецензируемых журналах, рекомендуемых ВАК Минобрнауки России.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Газалиев, Малик Меджидович

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Земельные отношения между субъектами земельного права в условиях многообразия форм собственности на землю, являются социально-экономической категорией, обеспечивающей функционирование земли в процессе сельскохозяйственного производства. Как социально-экономическая категория, земельные отношения имеют содержание, определенные цели и задачи, присущие им формы осуществления и критерии оценки условий, определяющих использование земельных ресурсов.

Органическое сочетание свойств земли в виде природных, экологических и энергетических условий с экономическими, организационными, правовыми и институциональными элементами системы земельных отношений определяют характер землепользования, отношения собственности, эффективное использование земли, материальных средств производства и трудовых ресурсов в целях повышения доходов, улучшения социально-бытовых условий населения и охраны природных ресурсов от загрязнения.

Теоретическое содержание земельных отношений в современных условиях состоит не только в наличии частной собственности на землю, но и в формировании, функционировании и развитии макроэкономических, организационно-экономических, правовых, институциональных и социальных систем гражданского общества, обеспечивающих взаимоотношения субъектов земельного права. При этом роль государства в определении направления эффективности земельных отношений как основы аграрных преобразований является необходимой и исключительной.

2. Методологическое обоснование земельных отношений требует определения социально-экономических мероприятий и критериев, методов и способов достижения общей цели в виде реализации частных целей и задач. При переходе на новую систему земельных отношений в России недостаточно учитывался исторический опыт, региональные особенности сельских территорий, желание и возможности работников сельского хозяйства вести самостоятельно производство в условиях рынка.

Недостаточно учитывалось и то обстоятельство, что не форма собственности на землю является определяющей силой роста производительности труда, а результаты его присвоения.

Отсутствовала методология и стратегия перехода от коллективного производства к частнособственническому способу ведения хозяйства. Рента, как источник финансирования производства, изымалась государством и коммерсантами посредством цен на ресурсы в условиях гиперинфляции этих цен. При приватизации земли первоначально исходили из необходимости учета социальной справедливости. Земельными долями были наделены не только работники колхозов и совхозов, но и граждане, обслуживающие социальную сферу села, а также пенсионеры. Однако наделение земельными долями людей не означало формирование земельной собственности. Для развития частной собственности на землю население не имело необходимых средств, эффективного макроэкономического механизма и апробированной законодательной базы.

3. Исторический опыт дореволюционной России и зарубежных стран свидетельствует, что, как правило, первоосновой аграрных преобразований является земельная реформа, которая проводится раньше структурных изменений в сельском хозяйстве при финансовой и материальной поддержке государством субъектов земельного права.

Длительная монополия государства на землю, не соблюдение экономических законов и условий воспроизводственного процесса, принижение роли инициативы и самостоятельности трудовых коллективов в дореформенный период, не позволили большинству сельскохозяйственных предприятий достичь уровня производительности труда в аграрном секторе развитых индустриальных стран Запада и решить продовольственную проблему.

4. Земельная реформа в результате чрезмерно ускоренных темпов ее проведения, отсутствия обоснованных принципов ее реализации не принесли ожидаемых результатов. Либерализация цен не вписывалась в экономический механизм земельных отношений, так как не было соразмерности ценовых показателей с общественно необходимыми затратами на воспроизводимую продукцию, со средним уровнем доходов населения, его платежеспособностью и средней нормой прибыли, основанной на использовании земли в разных сферах деятельности. Сельскохозяйственные товаропроизводители в виду диспаритета цен не смогли приобретать необходимые ресурсы в потребном количестве для повышения плодородия почвы и расширенного производства.

Несоблюдение объективно существующих рыночных механизмов, игнорирование методологических и стратегических принципов развития земельных отношений в условиях приватизации земли и перехода к рынку, несовершенство правовой базы негативно отразились на результатах производства, использовании земли, качественном и экологическом ее состоянии и рыночном обороте.

5. За период аграрных преобразований значительно ухудшилось использование сельскохозяйственных земель в областях Центрального экономического района России. Происходит ежегодное сокращение посевных площадей практически всех сельскохозяйственных культур. Это связано с экстенсивным ведением сельскохозяйственного производства, большим износом (70%) сельскохозяйственной техники, низким уровнем обеспеченности удобрениями, новыми машинами и постоянной миграцией трудоспособных кадров массовых профессий из сельскохозяйственных организаций. В 2007 г. по сравнению с 1990 г., поголовье крупного рогатого скота составило одну треть, свиней — одну четверть, производство мяса

45%, молока — 52%. В результате, наравне с декапитализацией сельского хозяйства, необеспеченностью хозяйств рабочей силой, свертыванием производства, происходит деградация сельскохозяйственных земель и сельских поселений. Точного учета деградированных земель, выбывшей из оборота пашни, земельных долей, размеров и границ мелиоративного фонда не проводится. Необходимость государственной инвентаризации сельскохозяйственных земель и земель иного назначения по юридическим, физическим лицам, землепользователям и землевладельцам стала безотлагательной. По этой причине рынок земель сельскохозяйственного назначения практическим не развивается.

За период с 1990 по 2008 год в сельском хозяйстве Центрального экономического района выбыло из оборота 6,9 млн. га пашни. Из 17 млн. сельскохозяйственных угодий вместе с неиспользуемой пашней 80% земли нуждается в мелиорации. Для окультуривания этих земель потребуется 664,6 млрд рублей инвестиций и комплекс мер по реализации специальных стратегических и тактических целей и задач, связанных с достижением устойчивого развития сельских территорий.

6. Проведенные исследования позволили разработать концепцию проектного управления земельными ресурсами и земельными отношениями. Суть концепции заключается в том, что для восстановления указанного объема выбывших из оборота земель и мелиоративного фонда необходимо комплексное проведение экономических, расселенческих, экологических, социальных мероприятий, прямого государственного воздействия для их осуществления, поскольку производственного и финансового потенциала у существующих сельскохозяйственных организаций и сельского населения не имеется. Предложены принципы выделения освоенных земель для организации сельскохозяйственного производства мигрантам, крестьянским (фермерским) хозяйствам, ЛИХ, сельскохозяйственным организациям на льготных условиях приобретения мелиорируемых земельных участков.

Реализация указанной концепции освоения пустующих земель требует организационного и экономического воздействия на земельные ресурсы и земельные отношения. Поэтому рекомендовано для осуществления организационных, технико-технологических и технических мероприятий предварительно проводить на подлежащих освоению территориях проектное управление земельными ресурсами посредством -функционального зонирования, землеустройства, почвенного и экологического мониторинга, что связано с организацией сельских территорий, расселением, размещением функциональных зон, севооборотов, выравниванием заросших кустарниками и закорчеванных естественных кормовых угодий для использования механизации с учетом сохранения полезной фауны и ландшафтных территорий.

В основу организационного изменения целевого назначения и характера использования земельных участков предлагается заложить принцип народнохозяйственной оптимальности, то есть использования не только административных, но и других свойств, присущих конкретному участку, отражающих особенности данной сельской территории. В этой связи одного проектного управления земельными ресурсами недостаточно. Необходимо сочетание проектных решений по управлению земельными ресурсами с развитием управления земельными отношениями, включающими экономический механизм, направленный на повышение эффективности и использования земли землевладельцами и землепользователями, что достигается использованием критериев и показателей оценки качественных свойств земли, налогообложением, ипотечным кредитованием и др.

7. Исследования показали, что существующая система платного землепользования нуждается в совершенствовании. В мегаполисах сельскохозяйственные земли для градостроительства оцениваются миллионами долларов, тогда как для целей сельскохозяйственного производства рыночная цена сельскохозяйственных угодий, устанавливаемая административными органами власти, ничтожно мала. Это результат несбалансированных ценовых отношений, неэквивалентного обмена между отраслями.

Экономическим регулятором земельных отношений должна быть сбалансированная кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель, городских земельных участков, горнодобывающих и других отраслей, позволяющих производить платность земли в различных формах: земельного налога, арендной платы, компенсационных платежей, залога земли с учетом платежеспособности населения и эквивалентного обмена. В основу формирования рыночной цены сельскохозяйственных земель следует положить кадастровую стоимость земли в сумме со ссудным процентом, обусловленную земельной рентой. Предлагается ввести государственный контроль за динамикой и величиной рыночных цен при продаже сельскохозяйственных угодий в регионах, как это осуществляется во многих странах.

8. В предлагаемых автором методических разработках исчисления кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, земельного налога и арендной платы за землю основаны на дифференциации бонитета почв и рентного дохода по каждому хозяйствующему субъекту, району и региону. Особенностью предлагаемой методики кадастровой оценки земли в отличии от государственной методики является использование нормативных показателей, коэффициентов эквивалентной замены продукции, исчисление рентного дохода не в отдельности по земледелию или зерновым культурам, а в совокупности по растениеводству и животноводству, изменения в сторону объективности срока капитализации ренты, ссудного процента и нормы рентабельности, цены производства. Разработана шкала исчисления земельного налога от величины кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, дана методика расчета арендной платы при сдаче имущественного комплекса в аренду. Данные методические разработки при их реализации будут способствовать изменению отношения собственников к земле, послужат регулятором общественного спроса на земельные участки различного качества и станут барьером против бесхозяйственности и порчи земли.

9. Государство недостаточно финансирует основные производительные силы восстановления заброшенных земель и мелиоративного фонда. Существующая финансово-кредитная система не обеспечивает долгосрочное поступление и использование кредитов для целей освоения земель, восстановления почвенного плодородия и проектного управления земельными ресурсами. Важнейшим условием финансового обеспечения эффективного использования сельскохозяйственных земель, мелиорации и рентабельности производства будет создание специальных государственных федеральных и региональных, а также внебюджетных муниципальных фондов, земельный налог, арендная плата, долгосрочное кредитование предприятий и фермерских хозяйств под залог земли и другие источники. На этой финансовой основе предлагается система государственных мероприятий по мелиорации земель. Рассматривается совершенствование методики долгосрочного ипотечного кредитования сельскохозяйственных угодий. Предлагается модель Государственного земельного банка по развитию оборота земель сельскохозяйственного назначения.

10. Существующая структура проектного управления земельными ресурсами и земельными отношениями не оказывает интенсивного технико-экономического, технологического и организационно-хозяйственного воздействия на производительные свойства земли в силу дублирования функций управления различными иерархическими структурами власти, ведомственной разобщенности и отсутствия системного подхода.

Предлагается осуществлять по функциям централизованное и децентрализованное управление земельными ресурсами и земельными отношениями. В качестве единой системы управления рекомендован программно-целевой метод.

В связи с передачей полномочий и функций по управлению сельскохозяйственными угодьями от Роснедвижимости Министерству сельского хозяйства Российской Федерации целесообразно провести разграничение полномочий и делегировать необходимые региональные функции органам управления АПК субъектов Федерации и управлениям сельского хозяйства муниципальных районов.