Земельные ресурсы в структуре отношений собственности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кулягина, Наталья Геннадьевна

Введение 3-

Глава 1. Методологические вопросы исследования земельных ресурсов в условиях преобразования отношений собственности.

§ 1 .Сущность и структура отношений собственности. 16

§2. Земельные ресурсы как объект отношений собственности. 32

§ 3. Противоречия отношений собственности на землю. 58

Глава 2. Земельная собственность: факторы реформирования и государственное регулирование в современных экономических условиях.

§ 1 .Государственное регулирование земельны^ отношений и управление землепользованием. 73-

§2. Результаты и факторы реформирования земельной собственности. 105-

§3. Роль и содержание экономической оценки земель в условиях формирования основ платного землепользования. 136

Диссертация: введение по экономике, на тему "Земельные ресурсы в структуре отношений собственности"

Актуальность темы исследования. Проведение экономической реформы невозможно без преобразования экономических отношений, связанных с использованием земельного фонда страны, пересмотра взглядов о роли и месте земельных ресурсов как части национального богатства страны, как объекта хозяйствования и объекта экономических отношений в условиях рынка.

Земля представляет собой основу жизнедеятельности человека. Созданная без участия человека, она - дар природы, данный всему человечеству, настоящим и будущим поколениям. Это качество земли предопределяет естественное право каждого человека на пользование землей в той или иной форме, что и происходит независимо от того, есть ли юридически оформленное право на это или нет.

Как объект природы она выступает условием и предпосылкой всех процессов труда и производства, всех видов хозяйственной деятельности. Земля представляет собой вещественный фактор производства, посредством которого человеческим трудом с применением средств производства осуществляется процесс воспроизводства материальных благ и нематериальных ценностей, составляющих совокупный общественный продукт. Этот процесс представляет собой единство отношения человека к природе и отношений между людьми - экономических отношений.

Современная земельная реформа направлена, прежде всего, на преобразование земельных отношений, сложившихся в плановой экономике, в отношения рыночного типа, на включение земельных ресурсов в экономический оборот, участвующих наряду с трудом и капиталом в процессе воспроизводства материальных благ. Целью земельной реформы является формирование земельных отношений нового типа путем преобразования отношений собственности. В этой связи становится актуальным анализ сложившейся к настоящему времени отечественной структуры собственности на землю, а также исследование характера, форм и методов преобразования отношений собственности на землю в соответствии с поставленной целью формирования земельных отношений нового типа.

Отправной точкой исследования земельных ресурсов в структуре отношений собственности является, прежде всего, политико-экономическое осмысление отношений собственности на земельные ресурсы, как на уникальный комплексный ресурс, являющийся средством производства и пространственным базисом, при этом составной частью природной среды. В силу уникальности такого ресурса как земля, многофункционального ее использования, целесообразно рассмотрение специфики в реализации отношений собственности на землю. В свою очередь это предполагает рассмотрение проблем собственности на землю с макроэкономических позиций, на межотраслевом уровне, а также с точки зрения использования земельных ресурсов в отраслях производства и на микро- уровне.

Изменение сложившейся структуры собственности на землю, в целом, изменение земельного строя относится к числу основополагающих экономических и социальных проблем, поскольку затрагивает интересы общества как социального института и интересы субъектов экономических отношений, составляющих это общество. Единство и противоречие частных интересов и общественных представляет собой объективную реальность, которая в принципе является определяющей в выборе структуры собственности на землю и концепции управления ею. Как свидетельствует опыт экономически развитых стран, государство в условиях рынка, выражая интересы общества и, не вступая в противоречие с принципами функционирования либеральной экономической системы, регулирует земельные отношения, складывающиеся в процессе землепользования, вырабатывает и реализует концепцию землепользования, управляет земельным фондом страны. Государство, таким образом, является гарантом сохранения баланса интересов субъектов экономических отношений и общества в целом. С одной стороны, государство, защищает "неприкосновенное" право частной формы собственности, в том числе на землю, с другой, стоит на защите общественных интересов, что в свою очередь может привести к ограничению прав и расширению круга обязательств по отношению к частным земельным собственникам.

Вопросы о собственности на землю и об оптимальности ее структуры являются принципиальными, также как и вопрос о том, как научиться управлять процессом землепользования, влиять на принятие решений субъектами землепользования и землевладения в условиях развития частной формы собственности на землю и рынка земли, таким образом, реализовать государственную политику землепользования. На наш взгляд, характер и темп преобразований отношений собственности на землю обусловлен «желанием» и «умением» государства участвовать в управлении землепользованием, как в период трансформационных экономических преобразований, так и в условиях функционирования рыночной экономики. В этой связи для нашей страны актуально обращение к опыту экономически развитых стран, где определены и апробированы формы и способы участия государства в управлении земельными ресурсами и регулировании земельных отношений.

Земельной реформе в рамках проведения политики "перестройки" экономики страны уже почти 8 лет (1992-1999), что позволяет подвести некоторые итоги, оценить адекватность проведения земельной реформы стратегии экономических преобразований в целом. Согласно статистическим данным, характеризующим ход проведения земельной реформы, и как отмечают специалисты, земельные отношения в принципе за этот период не трансформировались в направлении их соответствия сущности рыночной экономики. Во многом это объясняется неприятием и консерватизмом во взглядах относительно введения частной формы собственности на землю, соответственно, возможности функционирования рынка земли и включения земельных ресурсов в экономический оборот. Полемика относительно возможности введения частной формы собственности на землю продолжается, в связи с чем, необходимо рассмотрение аргументов сторонников и противников ее введения, исходя из анализа сложившейся структуры собственности на землю и произошедших преобразований в экономических отношениях, связанных с использованием земельного фонда страны.

На процесс становления и развития рынка земли в различной степени влияют экономические, социальные, правовые и другие факторы. В настоящее время актуальна проблема выделения факторов реформирования земельной собственности, анализ которых позволит выделить узловые проблемные моменты переходного периода, будет способствовать принятию оптимальных решений.

Сложившийся рынок земли, отражая все проблемы переходной экономики, характеризуется неравномерным развитием отдельных ее сегментов. Специфика земельных ресурсов как объекта собственности, обусловленная многофункциональным использованием земельных ресурсов, предопределяет необходимость самостоятельного рассмотрения структуры собственности на землю, как на средство производства и как на объект недвижимости или пространственный базис.

Земельные ресурсы выступают "первичным и абсолютно необходимым" элементом недвижимого имущества, поэтому становление и развитие рынка недвижимости взаимосвязано с решением проблем землепользования, в частности, вопросом собственности на землю. Собственность на землю как на объект недвижимости следует рассматривать как самостоятельный предмет исследования, поскольку формирование основ рынка недвижимости обусловлено логикой включения земельных ресурсов в товарооборот как имущества, а не средства производства. С другой стороны, это не означает, что регламентация отношений, связанных с использованием земельных ресурсов как имущества, должна ограничиваться гражданским законодательством, в частности Гражданским Кодексом, в котором объектом правового регулирования является земля как имущество. На наш взгляд, государственная концепция землепользования должна базироваться на принципах комплексного управления земельными ресурсами и регулирования отношений по поводу использования земельного фонда, рассматриваемого в качестве природного ресурса, средства производства и пространственного базиса. Нормативной базой государственной концепции землепользования должен являться Земельный Кодекс. На сегодняшний день является чрезвычайно актуальной проблема соотношения земельного и гражданского законодательства, которая активно освещается на страницах научной литературы, решение которой обуславливает правовое решение проблем собственности на землю.

Одной из ключевых проблем современного этапа реформирования земельных отношений является проблема экономического выражения "ценности" земельных ресурсов, их денежной оценки. В этой ситуации приобрела актуальность и практическую значимость проблема экономической оценки земельных ресурсов, на основе которой вводиться система платежей за землю, что особенно важно в период включения земельных ресурсов в рыночный товарооборот, фактического отсутствия рынка земли. Абстрагируясь от целей и задач различных видов экономической оценки, в целом можно отметить, что развитие института экономической оценки связано с поиском объективной основы стоимости земельных ресурсов, обусловленных природной компонентой, факторами ограниченности и невозобновляемости, а также потребностью в ее использования в качестве экономического рычага в процессе реализации государственной политики землепользования.

Попытки решения назревших задач экономики землепользования, в частности, экономической оценки земель, подняли пласт новых проблем, связанных с регламентацией оценки для различных целей, определением объекта оценки и самой процедуры оценки в соответствии с поставленными целями. Неразработанность этих проблем не позволяет в полной мере развиваться процессу институционализации экономической оценки земель, то есть превращению процедуры расчета стоимости земли в полноценный социально-экономический институт. Помимо рассмотрения указанных проблем, необходим также анализ основных концептуальных подходов к экономической оценке земель, используемых как средство производства в сельском хозяйстве и как пространственный базис в городах. В современных теоретических и методологических разработках акцент сделан на рассмотрении экономической оценки конкретных участков земли как объекта недвижимости, в меньшей степени исследованы проблемы массовой экономической оценки, которые лежат в основе построения системы налогообложения субъектов землепользования и землевладения.

Степень разработанности проблемы.

Анализ проблем собственности на землю и теоретико-экономическое исследование проблем землепользования имели место в трудах многих ученых - от трудов классиков политэкономии до работ современных экономистов. Первые крупные подобные работы были посвящены всестороннему анализу возникновения земельной ренты, проведенного классиками политэкономии (А. Смит, Д. Рикардо, Ж. Б. Сей), основа которого была заложена в трудах физиократов. В последствии теория земельной ренты послужила отправной точной в исследовании земельных ресурсов в качестве объекта собственности, сформировавшихся в одно из основных направлений анализа экономических отношений, связанных с землепользованием.

Формирование взглядов о собственности на землю - исторически обусловленный процесс, это непосредственно связано с трансформацией понятия «собственность» как политико-экономической категории, а также с изменениями в потребности общества в земельных ресурсах как основы для его жизнедеятельности. Сложившаяся структура собственности на землю, в первую очередь, есть результат реализации функционирования данной экономической системы. Вместе с тем, на ее формирование влияют отраслевая специализация, традиционно сложившийся уклад землепользования в агросфере, демографические, социально-политические и другие факторы. В качестве теоретической и методологической основы исследования отношений собственности на землю можно выделить два направления экономической науки.

Первое связано с исследованием вопросов собственности как основы функционирования экономической системы. В контексте этой проблематики земельные ресурсы рассматриваются как объект хозяйствования, средство производства в сельском хозяйстве и как объект недвижимости, отношения собственности на который обусловлены принципами функционирования экономики данного общества.

К примеру, в работах представителей неоинституциональной школы (Р. Коуз, А. Алчиан, К. Эрроу, А. Оноре), приверженцев неолиберализма ( J1. Мизес, Ф. Хайек, В. Ойкен) исследуются вопросы собственности на средства производства с точки зрения функционирования рыночной экономики. В этих работах методология исследования товарно-денежных отношений, связанных с реализацией отношений собственности на землю в условиях рынка аналогична исследованию проблем собственности на другие средства производства. Подобный вывод можно сделать в отношении работ основоположников марксистско-ленинской теории, в которых в контексте анализа издержек капиталистического общества и в соответствии поставленной целью формирования социалистической (общенародной) формы собственности, был сделан вывод о необходимости обобществления средств производства, в первую очередь земли. Развитие теории земельной ренты в этих трудах обусловлено необходимостью выделения специфики и уникальности такого средства производства как земля с целью обоснования присвоения обществом в целом земельных ресурсов как средства производства, соответственно, исчезновении абсолютной ренты как способа обогащения отдельных его членов.

Объединяет эти работы исследование земельных ресурсов как одного из материальных ресурсов, участвующих в воспроизводственном процессе, факторов производства, отношения собственности на которые определены принципами функционирования экономической системы.

Другое направление экономической науки связано с разработкой и реализацией "концепции устойчивого экологического равновесия", исследование которой лежит в рамках экономики природопользования в экономически развитых странах. Представители этой школы (У. Баумоль, А.Фримен, У. Оутс) сделали вывод, что необходим пересмотр взглядов по вопросу о "характере взаимоотношений" между человеком и окружающей средой, поскольку неоклассическая теория не адекватна задачам познания и оценки действительности.

Усиление позиций представителей этой школы связано с ухудшением экологической обстановки, ростом народонаселения и урбанизацией, неравномерностью в распространении плодородных и пригодных для сельского хозяйства земель и т.д. Собственность на землю, как правило, рассматривается этой школой как институт рыночной экономики. При всей сложности и неоднозначности решения проблем природопользования в экономически развитых странах в настоящее время принципиально не ставятся под сомнение рыночные основы функционирования экономической системы и функционирование частной формы собственности на землю в принципе. Решать проблем природопользования, землепользования в том числе, предлагается посредством реализации государственной политики землепользования с помощью методов административного и экономического давления на субъекты экономических отношений независимо от того, в какой форме собственности находится природный ресурс.

В отечественной науке в обоснование собственности как целостной структуры внесли весомый вклад JI. Абалкин, Н. Колесов, К. Хубиев, В. Шкредов. В большей степени к вопросу о собственности на землю отечественные ученые обращаются в контексте исследования трансформации АПК, реализации новых форм хозяйствования в сельскохозяйственном производстве (И. Буздалов, В. Милосердое, В.

Демьяненко, В. Узун, А.Сагайдак). С этой точки зрения интересны также работы из классического отечественного наследия (А.Челинцев, А.Чаянов, Н.Кондратьев). В меньшей степени исследованы проблемы землепользования, связанные с функционированием земельных ресурсов как пространственного базиса, реализацией отношений собственности на землю в пределах городской черты. К числу последних работ по этой проблематике можно отнести труды В. Прорвича, М. Рабиновича, В. Рутгайзера.

Опираясь на теорию земельной ренты в экономической науке, приобрела самостоятельное направление теория ценообразования и экономической оценки земли. Современные методологические и методические разработки по оценке земельных ресурсов базируются на трудах Д. Эккерта, Д.Фридмена, Г. Харрисона, акцент в которых сделан на оценке земельных ресурсов как отдельного объекта недвижимости. Слабо освещены проблемы экономической оценки массивов территорий, необходимость в которой продиктована формированием системы платежей за землю, использованием в качестве экономического регулятора для целей управления земельными ресурсами. На наш взгляд, современные работы, посвященные разработке экономической оценки земель, а также применяемая в настоящее время система налогообложения объектов недвижимости, неадекватны экономическим реалиям и целям проведения земельной реформы.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость решения проблем преобразования отношений собственности на землю, а также перечисленные проблемы методологического характера, обусловили выбор темы диссертационного исследования, предопределили ее цель, задачи и структуру.

Цель и задачи диссертационного исследования.

Целью диссертации является анализ факторов реформирования и государственного регулирования земельной собственности на современном этапе проведения земельной реформы.

В соответствии с данной целью в работе решались следующие задачи: раскрыть политико-экономическую характеристику землепользования в современной экономике; проанализировать сущность и противоречия отношений собственности на землю, выявить специфику в исследовании земельных ресурсов как объекта собственности;

- обосновать необходимость, выделить направления и методы государственного управления землепользованием и регулирования земельных отношений в условиях становления и функционирования рыночной экономики;

- проанализировать результаты проводимой земельной реформы и оценить их адекватность формированию рыночных отношений в сфере землепользования; выделить основные факторы и определить направления реформирования земельной собственности;

- определить роль экономической оценки земель в формировании основ платного землепользования.

Теоретической и методологической основой исследования явились фундаментальные концепции различных экономических школ и теорий, а также труды отечественных и зарубежных экономистов. В диссертационной работе использованы положения классической и неоклассической экономических теорий, институциональной школы политэкономии, а также современные теоретические работы, где рассмотрены проблемы отношений собственности на землю и государственного регулирования в сфере землепользования. В диссертационной работе использованы диалектический, абстрактно-логический методы, методы дедуктивного и индуктивного анализа.

Объектом диссертационного исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе землепользования.

Предметом исследования является структура отношений собственности на землю и процесс ее преобразования в условиях трансформации экономической системы.

Информационным обеспечением диссертационного исследования явились нормативные материалы по РФ и РТ, статистические данные Государственного Комитета по земельным ресурсом и землеустройству РТ и г.Казани, материалы Госкомстата РФ и РТ, периодические издания.

Научная новизна работы определяется основной целью и решением задач, поставленных в ходе исследования:

- предложен новый подход к исследованию проблем преобразования отношений собственности на землю на основании анализа трансформации структуры собственности на вещественные факторы производства и специфики отношений собственности на землю;

- обоснована необходимость в разграничении функций государства как субъекта управления и субъекта экономических отношений, конкретизированы функции и методы государства в управлении землепользованием в условиях становления и функционирования рынка;

- сделан вывод о целесообразности введения в практику прав распоряжения земельными ресурсами как средством производства, являющимся объектом собственности, посредством купли продажи при условии реализации ограничений прав субъектов землевладения; основными ограничениями являются выполнение требований целевого землепользования, экологической безопасности, архитектурно -художественной застройки, сохранения ландшафтной целостности;

- доказана необходимость разграничения задач и функций рынка земельных ресурсов в соответствии с их целевым использованием,

- проведен факторный анализ современной структуры собственности на землю, выявлены причины формальной реструктуризации отношений собственности на землю;

- рассмотрено содержание экономической оценки земель как фактора введения основ платного землепользования в условиях переходной экономики, рассмотрены темп и характер трансформации оценки земель в полноценный экономический институт рынка.

Практическая значимость работы заключается в том, что ее основные научные результаты могут быть использованы: в качестве базы для дальнейшего исследования проблем собственности на землю и трансформации структуры собственности на землю в соответствии с результатами поиска оптимальных форм хозяйствования, связанных с использованием земельного фонда страны;

- в качестве теоретической и методологической основы работ, посвященных решению проблем преобразования отношений собственности на землю на современном этапе и формирования институциональных основ рынка;

- в качестве концептуальных основ для формирования государственной политики землепользования на региональном уровне и базы для разработки соответствующей нормативной документации;

- в качестве теоретической и методологической основы становления и развития института экономической оценки земли на современном этапе;

- в учебном процессе для преподавания курса «Экономическая теория», спецкурсов «Управление недвижимостью», «Государственное регулирование экономики».

Апробация результатов работы. Основные выводы и результаты работы докладывались и обсуждались на международных, всероссийских, республиканских конференциях и семинарах, а также на ежегодных научно-практических конференциях, проводимых в Институте социально-экономических и правовых наук Академии Наук Татарстана.

Диссертационная работа является составной частью исследования отдела экономики по теме: "Эволюция экономических процессов в период вхождения в рыночные отношения" в рамках разработки темы ИСЭПН АНТ

Создание социально-экономической модели РТ в условиях становления и функционирования рыночных отношений РТ: генезис и перспективы".

Материалы диссертационного исследования были использованы при разработки законопроектов нормативных актов РТ: "Экономико-правовые основы управления земельными городскими ресурсами" (1992г.), "Об оценке земли" (1998г.), "Концепция создания и развития рынка земли в РТ" (1998г.), а также рекомендациях для различных ветвей власти республики, аналитических материалов для Правительства РТ.

По результатам диссертационного исследования опубликовано 5 работ.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения, библиографии и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Кулягина, Наталья Геннадьевна

Заключение.

Целью земельной реформы является формирование экономических отношений в сфере землепользования, которые позволили бы наиболее эффективно использовать имеющиеся в распоряжении земельные ресурсы в условиях функционирования рыночной экономики. В основе проведения современной земельной реформы в рамках трансформации экономической системы лежит преобразование отношений собственности на землю, изменение сложившейся структуры собственности на землю. Структурные преобразования отношений собственности направлены на изменение отношений присвоения, реализация которых позволила бы собственнику добиться максимально эффективных экономических результатов. Поставленная цель трансформации отношений собственности предполагает выполнение двух взаимосвязанных задач: осуществление приватизации и перераспределение собственности между субъектами землепользования, а также обеспечение гарантий равенства прав субъектов собственности, в результате реализации которых субъект собственности будет обладать определенной экономической свободой.

Трансформация существовавшей ранее структуры собственности характеризуется: обновлением взаимосвязей между элементами структуры, изменением субъектного состава структуры собственности и характера присвоения объектов собственности посредством поэтапного введения в практику институтов рынка. Одной из методологических посылок исследования трансформации структуры собственности на землю является анализ трансформации отношений собственности как целостной системы, обновления ее элементов, взаимосвязей и структурных сдвигов. Исходя из этого, структурные преобразования отношений собственности на землю заключаются в приватизации земельного фонда страны и ее перераспределении между субъектами экономических отношений, а также во введении и правовом закреплении таких форм собственности на землю, реализация которых позволила бы добиться максимально эффективных экономических результатов и способствовала бы восстановлению некогда утраченной мотивации отчужденными от средств и результатов труда субъектов землепользования и землевладения к высокоэффективной деятельности. Здесь необходимо отметить, что государство должно гарантировать равенство всех форм собственности на землю: частной, общей долевой и общей совместной форм собственности. Это, в свою очередь, предполагает введение прав распоряжения земельными ресурсами посредством купли-продажи, включение земельных ресурсов в рыночный товарооборот.

Опыт функционирования различных экономических систем и решение проблем земельных отношений свидетельствуют о том, что в сфере землепользования действуют общие экономические законы, а земельные ресурсы, являясь материальными ресурсами необходимыми для воспроизводственного процесса, должны быть включены в экономический оборот и могут являться объектом экономических отношений в условиях рынка.

Другой методологической посылкой исследования преобразований отношений собственности на землю является анализ сущности и противоречий отношений собственности на землю как природный невозобновляемый ресурс, являющийся основой жизнедеятельности общества. Уникальность такого ресурса как земля обусловлена, во-первых, абсолютной ценностью в силу природной ограниченности, во-вторых, относительной ценностью в силу качественной неоднородности и потребностью в ее использовании для различных вариантов землепользования; в—третьих, агломерационной ценностью, которая связана с получением экономического эффекта (эмерджентного эффекта) в пределах городской черты от сочетания в планировочной точке определенных городских функций. Совокупность этих качеств выделяет земельные отношения в особую категорию в системе социально-экономических категорий. Земельные ресурсы, участвуя в процессе воспроизводства материальных благ, остаются составной частью природного комплекса, что привносит специфику в определение земли как объекта собственности.

Актуальность в рассмотрении проблем собственности на землю, с такой точки зрения, продиктована обострением проблем экологического характера, неравномерным распределением плодородных земель, неравномерным расселением населения, урбанизационными процессами и рядом других проблем, которые предопределяют необходимость в управлении земельным фондом страны независимо от сложившейся структуры собственности на землю. В работе отмечено, что для нашей страны в контексте исследуемых проблем характерной является проблема истощения плодородного слоя, эрозионные процессы, загрязнение почв химическими веществами. Степень остроты перечисленных проблем проиллюстрирована статистическими данными. Как отмечает автор, перечисленные проблемы есть результат, прежде всего, выбора экстенсивного характера экономического роста, а также отсутствия в условиях монополии государственной формы собственности на землю экономических стимулов и мотивов к рациональному оптимальному землепользованию, что порождает в итоге психологию расточительства.

Автор работы подчеркивает, что противоречие между обществом и субъектом экономических отношений по поводу реализации отношений собственности на невозобновляемый природный ресурс как земля, имеет объективную основу. Ставить задачу разрешить это противоречие, соответственно, противопоставлять экономический и экологический критерий оценки функционирования частной формы собственности на землю, не имеет смысла. Целесообразен поиск механизма согласования интересов разных сторон при условии максимально эффективного использования имеющихся в распоряжении ограниченных ресурсов. Так, в экономически развитых странах, решение проблем собственности на природные ресурсы, в том числе землю, в рамках реализации концепции «экологически устойчивого равновесия» находится в плоскости «заданных» рыночными принципами функционирования экономики правил и норм. Особая роль при этом принадлежит государству как субъекту управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений в процессе реализации законодательно закрепленных форм собственности на землю.

Специфика земельных ресурсов как объекта отношений собственности обуславливает необходимость в ограничении прав собственности на земельные ресурсы. В практической плоскости помимо соблюдения требования целевого сохранения вариантов землепользования, целостности сохранения ландшафтной или городской среды, выполнения экологических норм и правил, это может быть выражено через ограничения, связанные с порядком приобретения земельного участка в собственность после долгосрочной аренды, на реализацию земельной собственности в течение определенного периода времени и посредством других ограничений.

Рынок земли представляет собой фрагмент экономического пространства, область действий экономических отношений, складывающихся в ходе купли-продажи, проведения залоговых и других операций, связанных с реализацией прав собственности на земельные ресурсы. Рыночные принципы функционирования задают систему координат, в рамках которой хозяйствующие субъекты "вынуждены" заниматься эффективным землепользованием. Вместе с тем, эти принципы ориентированы на реализацию интересов конкретных субъектов хозяйствования или собственности, а не на интересы общества в целом. В сферу частнособственнических интересов не входит рациональное использование, сохранение и восстановление данного ресурса как национального богатства, интересует лишь в той мере, что позволит добиться наилучших экономических результатов на ближайшую перспективу. Таким образом, интересы общества и частного землевладельца с такой точки зрения могут не совпадать или быть разнонаправлены.

Рынок как механизм функционирования экономики не предназначен для регулирования процесса землепользования, в котором заинтересовано общество в целом. Эти функции выполняет государство, не нарушая этого механизма. Функции государства как субъекта экономических отношений и как «управленца» различны. В целом государственная политика землепользования должна быть направлена на создание таких условий землепользования, при которых земельный фонд страны должен быть оптимальным образом размещен среди основных функций жизнеобеспечения.

В условиях рынка государство обладает широкими возможностями управления и контроля за процессом землепользования. Опираясь на анализ опыта экономически развитых стран, можно выделить два основных направления реализации государственной политики землепользования.

Первое направление связано с разработкой и реализацией планов и схем землепользования, непосредственно связанных с землеустройством. Объектом управления являются как государственные земли, так и негосударственная земельная собственность. В перечень работ входят: формирование базы данных по имеющемуся земельному фонду страны и разработка кадастра, зонирование территории, разработка мер интенсификации использования земельных ресурсов по вариантам землепользования и ряд других работ по землеустройству.

Второе направление связано с разработкой и реализацией мер, позволяющих наиболее эффективно управлять процессом землепользования посредством влияния на интересы хозяйствующих субъектов или субъектов собственности в условиях рынка. Экономическая сущность этих мер обусловлены принципами функционирования рыночной экономики в целом, а также осмыслением сущности и роли процесса землепользования на макро- и микро- уровнях на современном этапе экономического развития общества. К числу наиболее важных мер можно отнести реализацию основных положений:

1) ценовой политики в агросфере и регулирование рынка сельскохозяйственной продукции;

2) политики налогообложения в сфере землепользования;

3) политики экологической безопасности государства;

4) концепции арендного землепользования.

На основе анализа прямых и опосредованных методов воздействия на интересы субъектов землепользования и землевладения, модно сделать вывод, что в экономически развитых странах найдены механизмы управления землепользованием, в том числе земельной собственностью, и регулирования земельных отношений, реализация которых не вступает в противоречия с принципами функционирования рыночной экономики. Роль государства как субъекта управления землепользованием определяется функциями регулирования, стимулирования и контроля.

Регулирующая функция предназначена для согласования интересов субъектов землепользования в многоукладной экономики. Государство выступает в данном случае в роли посредника между обществом и субъектом землепользования, а также в межсубъектных отношениях.

Функция регулирования тесно связана с функцией стимулирования. Как уже отмечалось задача государства в создании таких условий хозяйствования, при которых субъект землепользования был бы крайне заинтересован в эффективном землепользовании и сохранении качеств «ценности» земельных ресурсов на долгосрочную перспективу. В зависимости от приоритетов земельной политики государство стимулирует те или иные формы хозяйствования на земле при этом остаются неизменными требования по целевому использованию земель, соблюдению экологических норм и правил, по сохранению архитектурно-художественной целостности городской среды или сохранению ландшафта и т.д.

Реализация этих двух функций невозможна без реализации функции контроля. Здесь можно выделить контроль государства на макро- и микроуровнях. В первом случае государство выполняет функцию центрального контролирующего органа, располагающего информацией относительно масштабов загрязнения, динамики эрозионных процессов, состояния плодородных почв в целом по стране и на региональном уровне. Государство оперирует макроэкономическими показателями эффективности агропромышленной отрасли как сферы материального производства, благосостояния фермеров как социальной группы, состояния рынка земли и недвижимости и другими. На микро- уровне государство, регламентируя права и обязанности субъектов землепользования, контролирует их реализацию и выполнение соответственно.

Для реализации этих функций государство прибегает к использованию как административных, так и экономических методов принятия решений.

Анализ опыта экономически развитых стран в области управления и регулирования процессом землепользования представляет собой особый интерес в условиях формирования основ государственной политики землепользования при введении частной формы собственности на землю, и становлении отечественного рынка земли. Принципы реализации государственной политики землепользования в условиях рынка должны лечь в основу разработки отечественной государственной концепции землепользования.

В соответствии поставленными целью и задачами диссертационного исследования проведен анализ сложившихся отношений собственности на землю, выделены факторы реформирования земельной собственности. На основе анализа статистических данных подведены некоторые итоги проведения этапа земельной реформы:

- преобразование отношений собственности на землю и становление рынка земли развивается чрезвычайно медленными темпами, рыночный землеоборот фактически отсутствует, не сформированы основные институты рынка;

- реорганизация хозяйств, обусловленной сменой государственной и колхозно-кооперативной форм собственности, связана со становлением коллективно-долевой или совместной долевой формой собственности, в настоящее время 80% земель сельскохозяйственного назначения являются объектом этой формы собственности;

- фермеризация и реализация конституционных прав граждан на земельную долю не сформировали «полноценного» частного собственника на земельные ресурсы, поскольку законодательно не закреплено право распоряжения земельной собственностью посредством свободной купли-продажи;

- к позитивным моментам относятся разграничение государственной земельной собственности на федеральную, собственность субъектов федерации и муниципальную собственность, а также определение правоотношений субъектов городского землепользования - собственников объектов недвижимости в пределах городской черты.

Общий вывод заключается в том, что реструктуризация отношений собственности на землю не произошла, темп и характер трансформации земельных отношений в контексте проведения земельной реформы не адекватны формированию рыночных основ в сфере землепользования. Исследование причин формальной реструктуризации и «незыблемости» земельных отношений обусловлено выделением и анализом основных факторов реформирования земельной собственности. Выделено три группы факторов:

1) законодательная база;

2) макроэкономические условия и институты рынка;

3) социально-политические факторы.

Каждая из групп определенным образом влияет на реформирование земельной собственности и по-разному может быть оценена на современном этапе становления рынка земли. Сделан вывод, что темп и характер реформирования земельной собственности в настоящее время обусловлен:

1. Устранением противоречий, возникающих в результате приоритетности гражданского законодательства по отношению к земельному законодательству, что обусловлено принятием Гражданского кодекса (1994 г.). Решение проблемы связано с введением Земельного кодекса, а также с разработкой государственной концепции землепользования.

2. Введением нормативно закрепленных прав распоряжения земельными ресурсами как объектом собственности посредством купли-продажи. Это введение должно осуществляться параллельно с реализацией мер по управлению процессом землепользования в условиях рынка, в частности с введением мер по ограничению прав субъектов землевладения. Основными ограничениями являются выполнение требований целевого землепользования, экологической безопасности, архитектурно-художественной застройки, сохранения ландшафтной целостности.

3. Включением земельных ресурсов в экономический оборот и стоимости земельных ресурсов в структуру стоимости национального богатства страны.

4. Формированием основ платного землепользования. Пересмотром методологически неверных подходов к определению ставок и соотношению категорий «земельный налог», «арендная плата», «нормативная цена земли». Использование экономической оценки земельных ресурсов как базы для определения стоимости земли в условиях становления рыночных отношений в сфере землепользования.

5. Использованием в качестве предмета политических дискуссий вопроса о введении или невведении частной формы собственности на землю. Осмыслением роли и функций частной формы собственности на землю, а также специфики ее формирования и реализации хозяйствующими субъектами.

Одной актуальных проблем формирования основ платного землепользования и включения земельных ресурсов в экономический оборот является институционализация экономической оценки земель. Роль экономической оценки земель определена необходимостью:

1) в определении стоимости земли как объекта собственности в условиях становления рынка земельных ресурсов.

2) в использовании как инструмента реализации государственной политики землепользования.

Анализируя роль экономической оценки как инструмента реализации государственной политики землепользования, можно выделить следующие моменты:

1. Экономическая оценка земельных ресурсов необходима для определения "ценности" отдельных участков земли или ее массивов для целей управления. Для решения задач государственного регулирования земельных отношений возникает потребность в оценке с позиции определения доходности и оценки вложенных затрат в отдельный участок или в массив территории.

2. Экономическая оценка земельных ресурсов является экономической основой единых подходов к налогообложению такого объекта недвижимости как земля.

3. Роль экономической оценки земельных ресурсов возрастает в период формирования рынка недвижимости. Для проведения операций на рынке недвижимости, проведения первичной приватизации необходима заданная система экономических координат, в рамках которой будут осуществлены эти операции. Показатели экономической оценки в данном случае можно использовать в качестве отправного пункта при включении объекта недвижимости в рыночный товарооборот.

Решение проблем, связанных с трансформацией структуры отношений собственности на землю, должно осуществляться на основе комплексного исследования земельных ресурсов, являющихся вещественным элементом производительных сил, а также уникальным ресурсом и частью национального богатства, который в условиях рыночных отношений должен и может являться объектом отношений собственности. Посредством анализа факторов реформирования и государственного регулирования земельной собственности на современном этапе проведения земельной реформы, опирающегося на исследовании сущности и противоречий отношений собственности на землю, предпринята попытка политико-экономического осмысления этих проблем. Результаты и выводы исследования направлены на решение проблем структурных преобразований отношений собственности на землю в рамках трансформации экономической основ общества в целом.