Арендные отношения в современной экономике России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Арендные отношения в современной экономике России"

На правах рукописи

Захарова Мария Александровна

АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИКЕ РОССИИ

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Кострома - 2006

Работа выполнена в ГОУ ВПО "Костромской государственный университет имени Н. А. Некрасова"

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Гнбало Николай Петрович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Парфенова Людмила Борисовна кандидат экономических наук, доцент Соколова Ольга Александровна

Ведущая организация: Ярославский государственный

педагогический университет им. К. Д. Ушннского

Защита состоится «¿¿>> июня 2006 г. в _часов на заседании

диссертационного совета ДМ 212.094.01 при Костромском государственном университете им. Н. А. Некрасова по адресу: 156961, г. Кострома, ул. 1 Мая, 14, КГУ им. Н. А. Некрасова, кор. "В", ауд. 5.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Костромского государственного университета им. Н. А. Некрасова.

Автореферат разослан «Л^ » мая 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н., доцент

Степанов Е. Б.

■¿-00£ к

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рыночная трансформация экономики России привела не только к существенным общественно-хозяйственным изменениям, но к формированию качественно новых экономических отношений, среди которых одну из ведущих позиций занимают арендные отношения. Мировой опыт показал, что на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России замедлено из-за недооценки аренды. Историческая практика свидетельствует о том, что оптимальному развитию арендных отношений препятствуют механизмы, порожденные недостаточной теоретической разработкой институционально-экономической природы и особенностей развития арендных отношений в условиях многообразия форм собственности. В контексте такого подхода становятся актуальными поиски и обоснования универсальных механизмов, обеспечивающих эффективное развитие арендных отношений в российской экономике. Необходимость решения теоретических и практических проблем, позволяющих определить приоритетные направления развития арендных отношений, определяет актуальность проведенного исследования.

Состояние научной разработанности проблемы исследования. Раскрытие сущности арендных отношений восходит ко временам Аристотеля. Арендные отношения по поводу земли изучались различными направлениями и школами политической экономии. Большое внимание их изучению уделяли: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов, Д. Рикардо, К. Родбертус, А. Смит и многие другие экономисты. Сущность земельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад

Г. Дрейхаром. Систематизированный анализ отношау^э^щ^^^зд^^уу

БИГ.ЛИОТЕКА С.-Петербург .

ОЭ 200 ^кт^"*

можно найти в трудах К. Маркса «Капитал», «Теория прибавочной стоимости», «Экономические рукописи 1857-1861 годов», Ф. Энгельса «К истории прусского королевства».

В настоящее время авторов, занимающихся рассмотрением арендных отношений, можно разделить на несколько групп. К первой группе следует отнести авторов, которые рассматривают экономическую природу арендных отношений в сфере недвижимости. Это Агафонова М. Н., Амелина Л. Л., Антюганов С. В., Арбаева Н. Е., Горемыкин В. А., Курноскина О. Г., Лукина 3. П., Паламарчук А. С., Смирнов В. В. и другие. В работах этих авторов анализируются теоретические основы и нормативно-правовое обеспечение арендной деятельности, но проблемы научно-методического обеспечения использования аренды практически не затрагиваются. Осуществление приватизационной политики в середине 90-х годов прошлого века привело к появлению экономических теорий, согласно которым аренда рассматривалась в качестве одного из направлений преодоления монополий государственной собственности, а основная цель в изучении перспектив ее развития связывалась с процессами децентрализации экономики России. Так, ряд таких авторов, как Авеков В. В., Беляк В. В., Горфинкель В. Я. и Швандар В. А., Пелих А. С., Чуев И. Н., Шупыро В. М. и другие, рассматривали аренду как форму функционирования и как одно из направлений преобразования государственной собственности на средства производства. Следующая группа авторов - Вавилин Е. В., Заргано М. Г., Савельева С., Симонова М. Н. и другие - занимается рассмотрением арендных отношений в рамках движимого имущества. В работах анализируются основные отличия аренды движимого имущества от аренды недвижимого имущества, нормативно-правовая база обеспечения этого типа отношений и особенности проката как специфической формы аренды. Такие авторы, как Белоконов А. В., Бороздин С. В., Залесский В. В., Землякова Г. Л., Крупина Н.,

Рубцова Л. Н., Рыманов А. и другие, рассматривают аренду земли. Авторы выявляют особенности аренды земельных участков в России по сравнению с западными странами, предлагают оптимизацию законодательной базы в области аренды земли. Арсентьева Е. В., Вейнберг А. Ю., Витрянский В. В., Гусев И., Завидов Б. Д., Захарьина А. В., Калачева С. А., Ковалев В. В., Харитонова Ю. С. занимаются анализом только нормативно-правовой базы арендных отношений. Авторы предлагают свои варианты типовых договоров, регулирующих арендные операции, а также критически рассматривают законодательную базу в области аренды.

Большой методологический вклад в изучение всей системы экономических отношений внесли костромские ученые, среди которых следует отметить работы Н. П. Гибало, М. И. Скаржинского, В. В. Чекмарева.

Рассмотрение отечественной и зарубежной экономической литературы по проблеме исследования показало, что анализ арендных отношений с позиции теоретического освоения не нашел должного отражения в экономической литературе, до сих пор отсутствует комплексное представление об институционально-экономической природе аренды. Остается множество неразработанных вопросов, касающихся определения сущности аренды, ее видового разнообразия, рассмотрения аренды как специфической формы собственности, выявления приоритетных направлений в развитии арендных отношений. Недостаточно раскрыты тенденции и закономерности формирования рисков в арендных операциях, а также изъяны законодательной базы в области аренды.

Актуальность темы исследования и состояние ее научной разработанности позволили сформулировать гипотезу диссертационной работы.

Гипотезой исследования является предпбложение о том, что развитие арендных отношений в современной экономике России послужит

основой для становления качественно новых экономических отношений. Теоретическая формализация арендных отношений во взаимосвязи с отношениями собственности позволит априори осуществить оценки возможного вектора развития новых экономических отношений в России. При этом индикатором эффективности развития арендных отношений послужит институциональная структура национальной экономики.

Цель исследования заключается в выявлении экономической природы, формы, специфики арендных отношений в современной экономике России, а также в определении механизмов, стимулирующих их развитие. В соответствии с целью исследования в диссертационной работе были поставлены следующие задачи:

1. Изучить и обобщить имеющийся теоретический и практический материал по проблеме, определить теоретические основы арендных отношений в современной экономике России, выявить закономерности их функционирования и развития на практике.

2. Уточнить и дополнить имеющееся в современной экономической теории определение понятия «аренда», разграничить два смежных понятия «аренда» и «арендные отношения».

3. Выделить новые основания для классификации аренды, исходя из степени близости сходных явлений, а также установить принципиальную разницу между родовыми и видовыми понятиями.

4. Представить аренду как специфическую форму собственности, установить соотношение между категориями «собственность» и «аренда».

5. Выявить приоритетные направления развития арендных отношений в России и определить институционально-экономические механизмы, препятствующие их оптимальному развитию.

6. Подготовить рекомендации по реализации процесса оптимизации рисков, возникающих в арендных операциях.

7. Разработать обоснованные предложения для законодательных органов по совершенствованию нормативно-правовой базы в области аренды.

Объектом исследования является экономическая деятельность хозяйствующих субъектов, использующих аренду в качестве организационной формы предпринимательства.

Предметом исследования являются арендные отношения хозяйствующих субъектов, осуществляющих экономическую деятельность.

Методологические и теоретические основы исследования. В

качестве методологической базы диссертационного исследования использовались общенаучные принципы познания экономических явлений - диалектический, конкретно-исторический, системно-функциональный, структурный, объектно-субъектный, позволившие рассмотреть изучаемые явления и процессы в развитии, выявить противоречия, соотнести сущностные характеристики и формы их проявления. Базой диссертационного исследования послужило содержание монографий, научных статей, тезисов докладов и других работ зарубежных и российских ученых в области экономической теории, а также официальных документов (законы РФ, законодательные и нормативные акты Президента и Правительства РФ, региональных и муниципальных органов власти). Эмпирическую основу работы составили официальные информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, информационных агентств и служб, экспертные оценки и расчеты научных и практических работников, а также некоторые сайты сети Internet.

Работа выполнена в соответствии с п. 1.1 специальности 08.00.01 -экономическая теория Паспорта специальностей ВАК.

Научная новизна связана с ограниченностью теоретических знаний в области аренды и необходимостью развития теоретических представлений об институционально-экономической природе арендных отношений. В диссертации получены следующие результаты, имеющие признаки научной новизны:

1. Дана авторская характеристика теоретических основ арендных отношений. Показано, что теория аренды в современной научной литературе рассматривается в основном с юридических позиций, тогда как данная категория связана с экономическими отношениями, которые выражаются во взаимоотношениях хозяйствующих субъектов (арендодатель-арендатор).

2. Аренда представлена как специфическая форма собственности. Доказано, что арендные отношения вписываются в общую систему экономических отношений через органическую связь с отношениями собственности (владение, распоряжение, пользование, присвоение, отчуждение).

3. Выделены новые основания для классификации аренды. Лизинг представлен как одна из форм аренды, способствующая снижению внутренних ее противоречий.

4. Определены приоритетные направления развития арендных отношений в современной экономике России. В качестве приоритетных направлений предложено рассмотреть: аренду в аграрной сфере, аренду как способ управления государственной и муниципальной собственностью, прокат. В связи с этим установлены институционально-экономические механизмы, препятствующие оптимальному развитию арендных отношений в этих приоритетных направлениях.

5. Предложены механизмы по снижению рисков участников арендных и лизинговых операций. На первый план выдвигается страхование, как одна из форм регламентации рисковых процессов, и нормативно-правовая основа минимизации рисков, обеспечивающаяся государством.

6. Определены направления реформирования законодательной системы, регулирующей арендные отношения. В качестве направлений реформирования предложены: типизация арендных договоров применительно к наиболее распространенным видам объектов аренды; экономизация положений, определяющих в законодательстве правила и

нормы арендной деятельности и арендных отношений; изменения, связанные с наиболее распространенными ошибками, возникающими в результате отсутствия тех или иных норм, регулирующих арендную деятельность.

Положения, выносимые на защиту:

- авторское содержание понятия «аренда»;

- доказательство того, что формализация арендных отношений во взаимосвязи с отношениями собственности позволит априори осуществить оценки возможного вектора развития новых экономических отношений в России;

- определение оснований для рассмотрения лизинга как одной из форм аренды, способствующей разрешению внутренних ее противоречий;

- объяснение того, что индикатором эффективности развития арендных отношений является институциональная структура национальной экономики;

- определение приоритетных направлений арендных отношений в современной экономике России и институционально-экономических механизмов, стимулирующих их развитие.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическое значение выполненной работы заключается в развитии методологии исследования институционально-экономической природы арендных отношений, в систематизации различных научных подходов и преодолении фрагментарности научного знания в данной области. Полученные в ходе исследования результаты, предложенные методы и практические рекомендации, доведенные в последующем до уровня конкретных методик, могут быть использованы при создании и реализации федеральных и региональных программ. Практическое значение исследования заключается в том, что оно служит теоретическим фундаментом для разработки законодательными органами целостной государственной политики в области развития арендных отношений и для

определения приоритетов поддержки на всех уровнях хозяйствования. Материалы диссертации могут быть также использованы в преподавании отдельных тем курса «Экономическая теория», дисциплин «Экономика предприятия», «Стратегическое планирование» и других.

Апробация работы. Результаты исследования обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-теоретических и научно-практических конференциях, расширенных заседаниях кафедры «Экономики труда и институциональной теории» Костромского государственного университета им. Н. А. Некрасова. Основные положения диссертации рассматривались: на международной конференции «Диалог культур - культура диалога» (г. Кострома, Костромской государственный университет им. Н. А. Некрасова, 5-6 сентября 2005 г.); на международной научной конференции «Методология экономической науки: проблемы и перспективы развития» (г. Кострома, Костромской государственный технологический университет, 21 октября 2005 г.); на VI международной научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов «Инновационное развитие экономики: теория и практика» (г. Ярославль, Ярославский государственный университет им. П. Г. Демидова, 1 -2 ноября

2005 г.); на всероссийской научно-практической конференции «Россия в экономических системах всемирного хозяйства: XXI век — судьба крупного бизнеса» (г. Ярославль, Ярославский ордена Трудового Красного Знамени государственный педагогический университет им. К. Д. Ушинского, 24-25 ноября 2005 г.); на международной научно-теоретической конференции «Теоретическая экономия: прошлое, настоящее, будущее» (Республика Казахстан, г. Алматы, университет «Туран», 13 января

2006 г.).

По теме диссертации автором опубликовано 11 статей, общим объемом 4,8 печатных листа.

Структура работы. Структура и объем работы обусловлены характером рассматриваемых вопросов, задачами и методами

исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих 6 параграфов, заключения, библиографического списка и двух приложений. Основной текст изложен на 131 странице машинописного текста. В тексте диссертации содержится 7 таблиц, 3 схемы и 1 рисунок. Библиографический список включает 139 наименований.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяется степень разработанности проблемы, выделяется предмет и объект исследования, формулируется гипотеза, основные цели и задачи работы, представляется методологический аппарат, излагаются основные положения, выносимые на защиту, отмечается научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов, описывается апробация работы.

В первой главе «Теоретические основы арендных отношений» раскрываются подходы различных научных экономических школ к определению понятия «аренда», уточняется и дополняется содержание этого понятия, совершенствуется классификация видов аренды и устанавливаются родовидовые связи, обосновывается, что аренда -специфическая форма собственности, определяется соотношение между двумя категориями «аренда» и «собственность».

Автор показывает эволюцию понятия «аренда», делая акцент на том, что проблеме исторического становления и развития аренды в экономической науке в целом уделяется недостаточное внимание. Идея разделения права распоряжения и права владения и извлечения выгоды из владения известна человечеству с древнейших времен, а рождение и распространение современной аренды является результатом понимания того, что арендные отношения обладают высокой экономической эффективностью. Для понимания, что собой представляли арендные

отношения в России на разных этапах экономического развития страны, автор выделяет четыре этапа развития аренды в России. Анализ всех этапов показал, что история аренды и арендных отношений исчисляется тысячелетиями, но понятие «аренда» не получило однозначного и исчерпывающего толкования в экономической науке. Для объяснения автор анализирует три предположительные причины. Первая: «аренда» представляет собой развивающееся понятие, которое по мере развития экономической науки включает в себя все более широкий круг видов деятельности и процессов, методов и форм их осуществления. Вторая: «аренда» есть универсальное понятие, которое с трудом поддается четкому определению. Содержание этого термина слишком обширно, чтобы вписать его целиком в одну или несколько фраз. Третья: «аренда» является многозначным термином. С одной стороны, это форма экономических отношений, возникающая между собственниками (арендодателями) и пользователями (арендаторами) имущества; с другой - это и договорные отношения, предполагающие передачу определенного круга прав собственности на возмездной основе.

Исходя из анализа недостатков определений понятия аренда, имеющихся в экономической литературе, дается авторская интерпретация содержания понятия «аренда»: аренда (от лат. arrendare - найм или договор на передачу имущества собственником другому лицу) - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, которая предполагает передачу на договорных условиях собственником (арендодателем) имущества во временное владение и пользование или только пользование другому лицу (арендатору) за плату на возмездных условиях. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Объектами аренды могут быть любые вещественные предметы, целевое использование которых не приводит к их расчленению, потере целостности, изменению структуры и

основных свойств, уменьшению количества вещества в ощутимых пределах. Допускается лишь естественный, амортизационный износ, старение, обусловленное развивающимися во времени физико-химическими процессами при условии нормальной, стандартной эксплуатации объекта в соответствии с его назначением. При этом минимальным сроком аревды следует считать срок, требуемый для извлечения арендатором всего комплекса полезных свойств, который способен предоставить объект аренды в соответствии с его назначением. Запрещено сдавать и брать в аренду имущество, представляющее национальную ценность, связанное с национальной безопасностью, являющееся частью стратегических вооружений (конкретные виды объектов, сдача которых в аренду ограничена или запрещена, определяются местным законодательством). Новая формулировка понятия «аренда» позволяет установить соотношение между двумя нетождественными категориями «аренда» и «арендные отношения», которые в экономической литературе безосновательно отождествляются.

Затем автор представляет аренду как специфическую форму собственности, то есть устанавливает родовидовые связи между двумя категориями и выделяет специфические видовые черты арендных отношений по сравнению с другими отношениями собственности. Сопоставив аренду с другими отношениями собственности (институтом доверительной собственности (трастом), куплей-продажей, поручительством, контрактами на управление, различными формами подрядных отношений), автор доказывает, что в настоящий момент времени среди всех специфических форм собственности, наиболее приспособленным к динамическому характеру развития рыночной системы оказывается именно институт аренды. Реализуя право распоряжения своим имуществом, собственник может сдать его в аренду другому лицу. Объективные предпосылки арендных отношений, по мнению автора, заложены в самой природе собственности. Обусловленное

экономическим, прежде всего, личным интересом, стремление к умножению своего имущества, приводит к его концентрации в руках собственников до размеров, которые вызывают необходимость сдачи части его (а в определенных ситуациях полностью) во временное пользование физическим или юридическим лицам на взаимоприемлемых условиях. При этом собственник передает вместе с имуществом и часть своих правомочий арендатору.

В результате рассмотрения вопроса о родовидовом соотношении категорий «собственность» и «аренда», автор определяет специфические видовые черты арендных отношений по сравнению с другими отношениями собственности:

- наличие собственности, но невозможность по объективным и субъективным причинам производительно использовать ее у одних экономических субъектов и отсутствие собственности, но наличие возможностей и условий для осуществления предпринимательской деятельности - у других способствуют развитию аренды. Средством согласования экономических интересов таких субъектов (собственника и хозяйствующего субъекта) и является аренда: собственник уступает предпринимательский доход арендатору, получая лишь гарантированный доход на собственность, то есть установленную договором сумму денег. Таким образом, по своему общеэкономическому содержанию арендные отношения представляют собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем (хозяйствующим субъектом) по поводу распределения и присвоения в определенной договором аренды пропорции дохода.

- арендные отношения являются очень притягательными для собственников, так как не меняют права собственника распоряжаться имуществом, а лишь позволяют арендатору временно владеть и пользоваться или только пользоваться этим имуществом.

- аренда предполагает сохранение существующих форм собственности и их воспроизводство. Из такой особенности аренды следует, что она может обслуживать различные формы собственности и развиваться на базе не только государственной и кооперативной собственности, но и частной или частно-коллективной собственности. Тем самым аренда выступает гибкой формой хозяйствования в условиях различных форм собственности, обеспечивая сохранение существующих форм собственности, в частности, государственной. Особая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, - непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате в аренде достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.

- аренда основана на добровольном соглашении сторон. Арендатор берет на себя обязательство выполнять условия договора аренды, в том числе и касающиеся материальной ответственности. Именно в силу этого арендные отношения могут развиваться лишь в том случае, когда аренда сможет доказать на деле свою выгодность для арендатора и высокую эффективность.

Далее автор доказывает, что в экономической литературе до настоящего времени отсутствует однозначное определение видов аренды, допускается смешение близких или однородных понятий и что до сих пор нет четкой классификации, более или менее полного перечня видов и форм

аренды. В результате автор разграничивает аренду с другими близкими или сходными явлениями, выделяет новые основания для классификации арендных операций (см. таблицу 1).

Таблица 1

Основания для классификации видов аренды

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ КЛАССИФИКАЦИИ 1 УРОВЕНЬ КЛАССИФИКАЦИИ 2 УРОВЕНЬ КЛАССИФИКАЦИИ

1. По объекту аренды А) По признаку движимости объекта аренды Аренда движимого имущества (прокат)

Аренда недвижимого имущества Основные средства

Земельные участки

Транспортные средства

Б) По признаку уникальности свойств объекта аренды Аренда индивидуально определенных вещей

Аренда вещей, определяемых родовыми признаками

Специальная аренда

В) По признаку первичности сдаваемого в аренду объекта Первичная

Вторичная

2. По субъекту аренды Между физическими лицами

Между юридическими лицами

3. По цели использования арендуемого имущества Свободная аренда

Целевая аренда

4. Изменение прав собственности Аренда с правом выкупа

Аренда без права выкупа

5. По продолжительности сделки ........ . Долгосрочная аренда

Среднесрочная аренда

Краткосрочная аренда

Автор рассматривает вопрос о соотношении двух институционально-

экономических категорий - аренды и лизинга. Проанализировав точки зрения российских экономистов на проблему - следует ли рассматривать лизинг как самостоятельную категорию или это лишь форма аренды -автор приходит к выводу, что лизинг необходимо определять как один из

видов аренды, способствующий разрешению внутренних ее противоречий, адекватный современному уровню развития производственных сил. Появление третьего экономического субъекта - лизинговой компании, берущей на себя ряд обязанностей арендодателя и арендатора: покупка имущества по поручению, осуществление программы «тотального лизинга» (покупка и сдача в лизинг комплекта оборудования для полной модернизации производства), оказание услуг по сбыту продукции, полученной на взятом в лизинг оборудовании, организация рекламы, страхование имущества, консультирование по вопросам эксплуатации техники, взятие на себя риска морального старения оборудования, реализация подержанного имущества, ведение бухгалтерского учета и контроль над уплатой налогов, - можно считать одной из форм разрешения внутренних противоречий арендных отношений.

Во второй главе «Механизм функционирования и совершенствования арендных отношений» определяются приоритетные направления в развитии арендных отношений, институционально-экономические механизмы, препятствующие их оптимальному развитию, рассматривается процесс возникновения и механизм распределения рисков, институциональные проблемы арендных отношений в современной экономике России.

В начале автор определяет перспективные направления развития арендных отношений. Это необходимо для определения направлений в работе по повышению эффективности использования арендных отношений. К перспективным направлениям развития арендных отношений автор относит арендные отношения в аграрной сфере, аренду как средство разгосударствления и способ управления государственной и муниципальной собственностью и аренду в сфере движимого и недвижимого имущества. Автор останавливается на рассмотрении вопроса об арендных отношениях в аграрной сфере и аренде как способе управления государственной и муниципальной собственностью. В

результате анализа проблем в аграрной сфере России, автор приходит к выводу о преимуществе арендной формы управления земельными ресурсами. Но для успешного перехода на земельные арендные отношения в современном аграрном производстве следует соблюдать следующие условия: между арендатором и арендодателем необходимо устанавливать отношения партнерства посредством заключения арендного договора. Условия аренды должны быть выгодными обеим сторонам; оптимальные сроки аренды должны устанавливаться в зависимости от особенностей регионов: в районах Нечерноземной зоны, Севера и Урала - 8-10 лет, в засушливых зонах юга - 10-15 лет, в орошаемых зонах - 5-6 лет; аренда земли как минимум должна сохранить ее плодородие. Выбывание из оборота недопустимо. Следовательно, в арендном договоре должны быть предусмотрены не только меры ответственности за ухудшение плодородия, но также и стимулы за его повышение; арендную плату за землю желательно устанавливать один раз на срок аренды земли, но с последующей индексацией; арендатору должно быть предоставлено право первого покупателя, когда собственник в соответствии с законом расстается с землей; вмешательство третьей стороны во взаимоотношения арендодателя и арендатора недопустимо, кроме случаев нерационального использования; в качестве арендодателя могут выступать не только юридические лица, но и отдельные собственники земельных долей, а также группа собственников земельных паев; основной целью аренды земли должно быть производство сельскохозяйственной продукции, то есть аренда не должна вывести земельные участки из сельскохозяйственного оборота. Это не исключает возможности для арендатора заниматься побочной деятельностью на арендованных участках.

Как свидетельствует реальная практика аренды самых разных видов объектов муниципальной собственности, она сегодня приносит весомые

доходы, соизмеримые с поступлением средств от приватизации. Однако существует острая проблема поддержания достигнутого уровня доходов и изыскания методов и средств повышения отдачи, получаемой за счет предоставления в аренду объектов государственной и муниципальной собственности. Одновременно необходимо решать не менее сложную задачу обеспечения социальной направленности аренды как источника удовлетворения общественных потребностей в объектах аренды. По мнению автора, система управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности должна включать непрерывный или периодический мониторинг процессов аренды и арендных платежей. Мониторинг позволяет не только получать сведения о состоянии арендных процессов, но и своевременно выявлять проблемы, связанные с арендой, и реагировать на них. Представляется необходимым разделение организации аренды каждого конкретного имущественного комплекса на две стадии: предваряющую аренду и сопровождающую ее. На предварительной стадии должны устанавливаться условия аренды и приобретать юридическую силу сам факт аренды, скрепленный договором. В течение этого периода должны возникать отношения по поводу заключения арендного договора между арендаторами и арендодателями. Организация аренды на стадии ее сопровождения должна состоять в регулировании уже возникших арендных отношений, контроле за соблюдением условий договора аренды и возможном углублении отношений за счет присоединения к договору аренды договоров о субаренде. На этой стадии арендные отношения охватывают арендаторов, арендодателей и субарендаторов и распространяются на использование арендуемого объекта, внесение арендной платы и ее пересмотр, улучшение, расширение арендованного имущества, прекращение или продление сроков аренды.

Далее автор рассматривает риски, как один из механизмов, препятствующих оптимальному развитию арендных отношений на российском рынке. Во-первых, выделяются основные риски в арендных

операциях, определяются случаи перехода рисков при аренде имущества и, во-вторых, рассматриваются элементы процесса управления риском в контексте арендных отношений. При этом отмечается, что среди видов аренды большая доля рисков приходится на лизинговые операции. В результате теоретико-практического анализа аренды и ее разновидности -лизинга автор приходит к выводу о высокой степени рисков участников данных отношений. Для оптимального развития арендных и лизинговых отношений на российском рынке необходимо использовать механизмы снижения рисков. В этом случае на первый план выдвигается страхование, как одна из форм регламентации рисковых процессов. На данном этапе определенную роль должно сыграть государство: в части обеспечения нормативно-правовой основы минимизации рисков участников арендных и лизинговых операций.

Автор обращает внимание на то, что договорное регулирование аренды непрерывно изменяется и совершенствуется по мере расширения состава объектов аренды и увеличения многообразия ее форм. Но современное законодательство не успевает за быстрым темпом постоянно происходящего процесса развития арендных отношений в нашей стране, появлением новых видов и форм аренды. В связи с этим российские законы в области аренды сегодня рассматриваются автором, как один из механизмов, препятствующих развитию аренды на современном этапе развития экономики страны. В результате анализа официальных документов, регулирующих арендные отношения: законов РФ, законодательных и нормативных актов Президента и Правительства РФ, региональных и муниципальных органов власти, определяется, что нормативно-законодательное обеспечение аренды сегодня требует регулирования в трех основных направлениях. Первое: типизация арендных договоров применительно к наиболее распространенным видам объектов аренды. Второе: экономизация положений, определяющих в законодательстве правила и нормы арендной деятельности и арендных

отношений. Третье: изменения, связанные с наиболее распространенными ошибками, возникающими в результате отсутствия тех или иных норм, регулирующих арендную деятельность. В результате работы, автор предлагает конкретные меры по совершенствованию законодательной базы в области аренды.

В заключении работы кратко сформулированы те теоретические положения, выводы и предложения, к которым автор пришел в результате своего исследования.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях автора

Статьи в научных журналах, содержащихся в перечне ВАК:

1. Гибало Н. П., Захарова М. А. Арендные отношения в современной экономике России // Проблемы новой политической экономии. - 2004. -№4. - С. 60-78 (0,6 п. л., в соавторстве, вклад автора - 0,3 п. л.).

2. Захарова М. А. Аренда в системе экономических отношений // Проблемы новой политической экономии. - 2006. - №3. - С. 129-133 (0,6 п. л.).

3. Захарова М. А. Аренда как форма разгосударствления и приватизации предприятий // Проблемы новой политической экономии. - 2005. - №2. -С. 128-132 (0,6 п. л.).

4. Захарова М. А. Арендные отношения в аграрном секторе // Проблемы новой политической экономии. - 2005. - №5. - С. 128-130 (0,3 п. л.).

5. Захарова М. А. Лизинг как способ снижения внутренних противоречий аренды //Проблемы новой политической экономии. -2005. -№4.-С. 102-106(0,6 п. л.).

Статьи и тезисы в журналах и сборниках:

6. Захарова М. А. Аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью / Теоретическая экономия: прошлое, настоящее, будущее: Материалы международной научно-теоретической конференции. - Алмата: Туран, 2006. - С. 136-138 (0,2 п. л.).

7. Захарова М. А. Арендные отношения: исходные постулаты, императивы, тенденции // Вестник КГУ им. Н. А. Некрасова. - Системный анализ. - 2006. - №2. - С.116-120 (0,5 п. л.).

8. Захарова М. А. Крупный бизнес в системе арендных отношений / Россия в экономических системах всемирного хозяйства: XXI век - судьба крупного бизнеса (экономические очерки) / Под редакцией профессора М. А. Терентьева. - Ярославль: ЯГПУ, 2006. - С. 166-175 (0,6 п. л.).

9. Захарова М. А. Природа рисков при финансовой аренде (лизинге) / Инновационное развитие экономики: теория и практика: Материалы VI международной научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов / Ответственный за выпуск профессор В. Н. Завьялов, доцент Е. В. Сапир. - Часть И. - Ярославль: ЯрГУ, 2005. - С. 129-132 (0,3 п. л.).

10. Захарова М. А. Собственность в системе арендных отношений // Вестник КГУ им. Н. А. Некрасова. - Спецвыпуск. - 2005. - №4. - С. 96-99 (0,4 п. л.).

11. Захарова М. А. Экономические проблемы арендных отношений в правовой оболочке / Методология экономической науки: проблемы и перспективы развития: сборник научных трудов по итогам Международной научной конференции / Под ред. д.э.н., профессора М. И. Беркович и д.э.н., профессора А. И. Тяжова. - Кострома: Издательство Костромского государственного технологического университета, 2006. - С. 61-65 (0,4 п. л.).

ЗАХАРОВА МАРИЯ АЛЕКСАНДРОВНА

АВТОРЕФЕРАТ

Подписано в печать 18. 05. 2006 г. Формат 60x84 1/16 Печ. л. 0,9 Тираж 100 экз. Отпечатано в КГУ им. Н. А. Некрасова 156961, г. Кострома, ул. 1 Мая, 14

¿b QOG(V

ЦЕ1 4 2 6 Ï

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Захарова, Мария Александровна

Введение

Глава 1. Теоретические основы арендных отношений

1.1. Сущнь идержание арендных отношений

1.2. Совеннь встеме арендных отношений

1.3. Виды и формы аренды

Глава 2. Механизм функционирования и совершенствования арендных отношений

2.1. Приоритетные направления в развитии арендных отношений

2.2. Рределение ров в арендных операциях

2.3. Иитуциональные проблемы арендных отношений ввременной экономике Рии

Диссертация: введение по экономике, на тему "Арендные отношения в современной экономике России"

Актуальность темы исследования. В хозяйственном обороте в последние годы арендные отношения заняли значительное место. Эффективное ведение производственной и другой предпринимательской деятельности, вне зависимости от формы ее организации, требует значительного стартового капитала, существенных единовременных первоначальных затрат. Сами условия функционирования большинства предприятий, ужесточающаяся конкуренция требуют новых вложений в обновление производства, укрепление его материально-технической базы. Именно необходимость инвестиционных вложений создает барьеры входу на рынок и не позволяет на нем закрепиться многим предприятиям, особенно средним и малым. В этих условиях едва ли не единственной возможностью преодоления указанных препятствий являются такие специфические механизмы привлечения ресурсов, как аренда и ее разновидность - лизинг. Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Аренда позволяет вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, а также предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них. Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, а с другой - непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение ее в общую совместную или долевую. Возможность и необходимость широкого распространения аренды при многоукладной экономике изначально заложена в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует о том, что на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России замедлено из-за недооценки аренды. Историческая практика свидетельствует о том, что оптимальному развитию арендных отношений препятствуют механизмы, порожденные недостаточной теоретической разработкой экономической природы и особенностей развития арендных отношений в условиях многообразия форм собственности. В контексте такого подхода становятся актуальными поиски и обоснования универсальных способов преодоления этих механизмов, обеспечивающих эффективное развитие арендных отношений в российской экономике. Необходимость решения теоретических и практических проблем, позволяющих определить приоритетные направления развития арендных отношений, определяет актуальность проведенного исследования.

Состояние научной разработанности проблемы исследования. Раскрытие сущности арендных отношений восходит ко временам Аристотеля. Арендные отношения по поводу земли изучались различными направлениями и школами политической экономии. Большое внимание их изучению уделяли: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов, Д. Рикардо, К. Родбертус, А. Смит и многие другие экономисты. Сущность земельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад Г. Дрейхаром. Систематизированный анализ отношений землепользования можно найти в трудах К. Маркса «Капитал», «Теория прибавочной стоимости», «Экономические рукописи 1857-1861 годов», Ф. Энгельса «К истории прусского королевства».

В настоящее время авторов, занимающихся рассмотрением арендных отношений, можно разделить на несколько групп. К первой группе следует отнести авторов, которые рассматривают экономическую природу арендных отношений в сфере недвижимости. Это Агафонова М. Н., Амелина JI. Л., Антюганов С. В., Арбаева Н. Е., Горемыкин В. А., Курноскина О. Г.,

Лукина 3. П., Паламарчук А. С., Смирнов В. В. и другие. В работах этих авторов анализируются теоретические основы и нормативно-правовое обеспечение арендной деятельности, но проблемы научно-методического обеспечения использования аренды практически не затрагиваются. Осуществление приватизационной политики в середине 90-х годов прошлого века привело к появлению экономических теорий, согласно которым аренда рассматривалась в качестве одного из направлений преодоления монополий государственной собственности, а основная цель в изучении перспектив ее развития связывалась с процессами децентрализации экономики России. Так, ряд таких авторов, как Авеков В. В., Беляк В. В., Горфинкель В. Я. и Швандар В. А., Пелих А. С., Чуев И. Н., Шупыро В. М. и другие, рассматривали аренду как форму функционирования и как одно из направлений преобразования государственной собственности на средства производства. Следующая группа авторов - Вавилин Е. В., Заргано М. Г., Савельева С., Симонова М. Н. и другие - занимается рассмотрением арендных отношений в рамках движимого имущества. В работах анализируются основные отличия аренды движимого имущества от аренды недвижимого имущества, нормативно-правовая база обеспечения этого типа отношений и особенности проката как специфической формы аренды. Такие авторы, как Белоконов А. В., Бороздин С. В., Залесский В. В., Землякова Г. Л., Крупина Н., Рубцова Л. Н., Рыманов А. и другие, рассматривают аренду земли. Авторы выявляют особенности аренды земельных участков в России по сравнению с западными странами, предлагают оптимизацию законодательной базы в области аренды земли. Арсентьева Е. В., Вейнберг А. Ю., Витрянский В. В., Гусев И., Завидов Б. Д., Захарьина А. В., Калачева С. А., Ковалев В. В., Харитонова Ю. С. занимаются анализом только нормативно-правовой базы арендных отношений. Авторы предлагают свои варианты типовых договоров, регулирующих арендные операции, а также критически рассматривают законодательную базу в области аренды.

Большой методологический вклад в изучение всей системы экономических отношений внесли костромские ученые, среди которых следует отметить работы Н. П. Гибало, М. И. Скаржинского, В. В. Чекмарева.

Рассмотрение отечественной и зарубежной экономической литературы по проблеме исследования показало, что анализ арендных отношений с позиции теоретического освоения не нашел должного отражения в экономической литературе, до сих пор отсутствует комплексное представление об институционально-экономической природе аренды. Остается множество неразработанных вопросов, касающихся определения сущности аренды, ее видового разнообразия, рассмотрения аренды как специфической формы собственности, выявления приоритетных направлений в развитии арендных отношений. Недостаточно раскрыты тенденции и закономерности формирования рисков в арендных операциях, а также изъяны законодательной базы в области аренды.

Актуальность темы исследования и состояние ее научной разработанности позволили сформулировать гипотезу диссертационной работы.

Гипотезой исследования является предположение о том, что развитие арендных отношений в современной экономике России послужит основой для становления качественно новых экономических отношений. Теоретическая формализация арендных отношений во взаимосвязи с отношениями собственности позволит априори осуществить оценки возможного вектора развития новых экономических отношений в России. При этом индикатором эффективности развития арендных отношений послужит институциональная структура национальной экономики.

Цель исследования заключается в выявлении экономической природы, формы, специфики арендных отношений в современной экономике России, а также в определении механизмов, стимулирующих их развитие. В соответствии с целью исследования в диссертационной работе были поставлены следующие задачи:

1. Изучить и обобщить имеющийся теоретический и практический материал по проблеме, определить теоретические основы арендных отношений в современной экономике России, выявить закономерности их функционирования и развития на практике.

2. Уточнить и дополнить имеющееся в современной экономической теории определение понятия «аренда», разграничить два смежных понятия «аренда» и «арендные отношения».

3. Выделить новые основания для классификации аренды, исходя из степени близости сходных явлений, а также установить принципиальную разницу между родовыми и видовыми понятиями.

4. Представить аренду как специфическую форму собственности, установить соотношение между категориями «собственность» и «аренда».

5. Выявить приоритетные направления развития арендных отношений в России и определить институционально-экономические механизмы, препятствующие их оптимальному развитию.

6. Подготовить рекомендации по реализации процесса оптимизации рисков, возникающих в арендных операциях.

7. Разработать обоснованные предложения для законодательных органов по совершенствованию нормативно-правовой базы в области аренды.

Объектом исследования является экономическая деятельность хозяйствующих субъектов, использующих аренду в качестве организационной формы предпринимательства.

Предметом исследования являются арендные отношения хозяйствующих субъектов, осуществляющих экономическую деятельность.

Методологические и теоретические основы исследования. В качестве методологической базы диссертационного исследования использовались общенаучные принципы познания экономических явлений -диалектический, конкретно-исторический, системно-функциональный, структурный, объектно-субъектный, позволившие рассмотреть изучаемые явления и процессы в развитии, выявить противоречия, соотнести сущностные характеристики и формы их проявления. Базой диссертационного исследования послужило содержание монографий, научных статей, тезисов докладов и других работ зарубежных и российских ученых в области экономической теории, а также официальных документов (законы РФ, законодательные и нормативные акты Президента и Правительства РФ, региональных и муниципальных органов власти). Эмпирическую основу работы составили официальные информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, информационных агентств и служб, экспертные оценки и расчеты научных и практических работников, а также некоторые сайты сети Internet.

Работа выполнена в соответствии с п. 1.1 специальности 08.00.01 -экономическая теория Паспорта специальностей ВАК.

Научная новизна связана с ограниченностью теоретических знаний в области аренды и необходимостью развития теоретических представлений об институционально-экономической природе арендных отношений. В диссертации получены следующие результаты, имеющие признаки научной новизны:

1. Дана авторская характеристика теоретических основ арендных отношений. Показано, что теория аренды в современной научной литературе рассматривается в основном с юридических позиций, тогда как данная категория связана с экономическими отношениями, которые выражаются во взаимоотношениях хозяйствующих субъектов (арендодатель-арендатор).

2. Аренда представлена как специфическая форма собственности. Доказано, что арендные отношения вписываются в общую систему экономических отношений через органическую связь с отношениями собственности (владение, распоряжение, пользование, присвоение, отчуждение).

3. Выделены новые основания для классификации аренды. Лизинг представлен как одна из форм аренды, способствующая снижению внутренних ее противоречий.

4. Определены приоритетные направления развития арендных отношений в современной экономике России. В качестве приоритетных направлений предложено рассмотреть: аренду в аграрной сфере, аренду как способ управления государственной и муниципальной собственностью, прокат и др. В связи с этим установлены институционально-экономические механизмы, препятствующие оптимальному развитию арендных отношений в этих приоритетных направлениях.

5. Предложены механизмы по снижению рисков участников арендных и лизинговых операций. На первый план выдвигается страхование, как одна из форм регламентации рисковых процессов, и нормативно-правовая основа минимизации рисков, обеспечивающаяся государством.

6. Определены направления реформирования законодательной системы, регулирующей арендные отношения. В качестве направлений реформирования предложены: типизация арендных договоров применительно к наиболее распространенным видам объектов аренды; экономизация положений, определяющих в законодательстве правила и нормы арендной деятельности и арендных отношений; изменения, связанные с наиболее распространенными ошибками, возникающими в результате отсутствия тех или иных норм, регулирующих арендную деятельность.

Положения, выносимые на защиту:

- авторское содержание понятия «аренда»;

- доказательство того, что формализация арендных отношений во взаимосвязи с отношениями собственности позволит априори осуществить оценки возможного вектора развития новых экономических отношений в России;

- определение оснований для рассмотрения лизинга как одной из форм аренды, способствующей разрешению внутренних ее противоречий;

- объяснение того, что индикатором эффективности развития арендных отношений является институциональная структура национальной экономики;

- определение приоритетных направлений арендных отношений в современной экономике России и институционально-экономических механизмов, стимулирующих их развитие.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическое значение выполненной работы заключается в развитии и углублении методологии исследования институционально-экономической природы арендных отношений, в согласовании различных научных подходов и преодолении фрагментарности научного знания в данной области. Полученные в ходе исследования результаты, предложенные методы и практические рекомендации, доведенные в последующем до уровня конкретных методик, могут быть использованы при создании и реализации федеральных и региональных программ. Практическое значение исследования заключается в том, что оно служит теоретическим фундаментом для разработки законодательными органами целостной государственной политики в области развития арендных отношений и для определения приоритетов поддержки на всех уровнях хозяйствования.

Материалы диссертации могут быть использованы в преподавании отдельных тем курса «Экономическая теория» (предмет и метод экономической теории, экономические системы, экономические циклы, экономический рост, теория предприятия и предпринимательства, государственное регулирование экономики и т. п.), а также дисциплин -«Экономика предприятия», «Стратегическое планирование», «Организация и финансирование инвестиций» и других.

Апробация работы. Результаты исследования обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-теоретических и научно-практических конференциях, расширенных заседаниях кафедры «Экономики труда и институциональной теории» Костромского государственного университета им. Н. А. Некрасова. Основные положения диссертации рассматривались: на международной конференции «Диалог культур - культура диалога» (г. Кострома, Костромской государственный университет им. Н. А. Некрасова, 5-6 сентября 2005 г.); на международной научной конференции «Методология экономической науки: проблемы и перспективы развития» (г. Кострома, Костромской государственный технологический университет, 21 октября 2005 г.); на VI международной научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов «Инновационное развитие экономики: теория и практика» (г. Ярославль, Ярославский государственный университет им. П. Г. Демидова, 1-2 ноября 2005 г.); на всероссийской научно-практической конференции «Россия в экономических системах всемирного хозяйства: XXI век - судьба крупного бизнеса» (г. Ярославль, Ярославский ордена Трудового Красного Знамени государственный педагогический университет им. К. Д. Ушинского, 24-25 ноября 2005 г.); на международной научно-теоретической конференции «Теоретическая экономия: прошлое, настоящее, будущее» (Республика Казахстан, г. Алматы, университет «Туран», 13 января 2006 г.).

По теме диссертации автором опубликовано 11 статей, общим объемом 4,8 печатных листа.

Структура работы. Структура и объем работы обусловлены характером рассматриваемых вопросов, задачами и методами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих 6 параграфов, заключения, библиографического списка и двух приложений. Основной текст изложен на 131 странице машинописного текста. В тексте диссертации содержится 7 таблиц, 3 схемы и 1 рисунок. Библиографический список включает 139 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Захарова, Мария Александровна

Заключение

В настоящее время в России большое внимание уделяется такому виду новых рыночных отношений, как аренда. Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Аренда позволяет вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, а также предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них. Но легкость применения уравновешивается целой чередой причин, препятствующих оптимальному развитию аренды в России. В результате проведенного исследования автором работы были установлены недоработки теоретико-практического плана в области арендных отношений, устранение которых будет способствовать развитию аренды в России.

Во-первых, сегодня в экономической теории отсутствует четкое определение понятия «аренда», что не только осложняет установление места и роли аренды как категории в экономической науке, но и тормозит развитие арендных отношений в отечественной экономике, так как без определения сущности явления сложно выработать механизмы оптимизации развития арендных отношений в современной экономике. Обобщив весь предшествующий теоретический материал, мы попытались в своей работе сформулировать исчерпывающее определение понятия «аренда». В нашей формулировке оно выглядит следующим образом: аренда (от лат. arrendare -найм или договор на передачу имущества собственником другому лицу) -это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, которая предполагает передачу на договорных условиях собственником (арендодателем) имущества во временное владение и пользование или только пользование другому лицу (арендатору) за плату на возмездных условиях. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Объектами аренды могут быть любые вещественные предметы, целевое использование которых не приводит к их расчленению, потере целостности, изменению структуры и основных свойств, уменьшению количества вещества в ощутимых пределах. Допускается лишь естественный, амортизационный износ, старение, обусловленное развивающимися во времени физико-химическими процессами при условии нормальной, стандартной эксплуатации объекта в соответствии с его назначением. При этом минимальным сроком аренды следует считать срок, требуемый для извлечения арендатором всего комплекса полезных свойств, который способен предоставить объект аренды в соответствии с его назначением. Запрещено сдавать и брать в аренду имущество, представляющее национальную ценность, связанное с национальной безопасностью, являющееся частью стратегических вооружений (конкретные виды объектов, сдача которых в аренду ограничена или запрещена, определяются местным законодательством).

Во-вторых, недостатком является смешение близких по сути, но имеющих принципиально разное смысловое содержание понятий - «аренда» и «арендные отношения». Во избежание недоразумений в определении направления дальнейшего исследования мы разграничили два сходных явления. Для нас сущность и содержание аренды проявляется наиболее полным образом в арендных отношениях. Данное понятие можно отнести к фундаментальным понятиям теории аренды и экономической теории в целом, потому что оно характеризует движение основного массива объектов собственности и переход из одних рук в другие. Законодательные и другие правовые акты чаще оперируют такими понятиями, как: аренда, арендатор, арендодатель, арендная плата, а сама категория арендных отношений отражена в них в виде частных форм этих отношений таких, как права и обязанности, заключение, прекращение и расторжение договора аренды и прочее. Таким образом, арендные отношения - это экономико-правовые отношения, возникающие между арендодателем и арендатором по поводу передачи во временное владение и пользование или только пользование широкого круга объектов собственности арендодателем арендатору. При этом арендные отношения являются по своей сути договорными, основанными на добровольном взаимном согласии сторон, регулируют и воплощают имущественные и денежные связи между собственником имущества и его арендатором, возникающие в ходе аренды. Соблюдение всех правил и норм арендных отношений определяющим образом влияют на эффективность аренды, получение выгоды как арендодателем, так и арендатором.

В-третьих, понимая, что категория аренды вырастает на почве разграничения прав собственности, мы попытались рассмотреть аренду как специфическую форму собственности, то есть установить родовидовые связи между двумя категориями и выделить специфические видовые черты арендных отношений по сравнению с другими отношениями собственности (доверительной собственностью (трастом), займом, поручительством, куплей-продажей, наймом и кредитом). В результате анализа было установлено, что не все правовые институты в одинаковой степени эффективно могут использовать данную разницу потенциалов, заложенную в расщеплении института рыночной собственности. Каждый из них ограничен определенной специфической сферой действия, своим характерным объектом сделки, особым составом участников, конкретными сроками действия договоров, разными объемами прав и обязанностей, участвующих в сделках сторон. На этом фоне были определены специфические видовые черты аренды по сравнению с другими отношениями собственности:

1. Наличие собственности, но невозможность по объективным и субъективным причинам производительно использовать ее у одних экономических субъектов и отсутствие собственности, но наличие возможностей и условий для осуществления предпринимательской деятельности - у других способствуют развитию аренды. Средством согласования экономических интересов таких субъектов (собственника и хозяйствующего субъекта) и является аренда: собственник уступает предпринимательский доход арендатору, получая лишь гарантированный доход на собственность, то есть установленную договором сумму денег. Таким образом, по своему общеэкономическому содержанию арендные отношения представляют собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем (хозяйствующим субъектом) по поводу распределения и присвоения в определенной договором аренды пропорции дохода.

2. Арендные отношения являются очень притягательными для собственников, так как не меняют права собственника распоряжаться имуществом, а лишь позволяют арендатору временно владеть и пользоваться или только пользоваться этим имуществом.

3. Аренда предполагает сохранение существующих форм собственности и их воспроизводство. Из такой особенности аренды следует, что она может обслуживать различные формы собственности и развиваться на базе не только государственной и кооперативной собственности, но и частной или частно-коллективной собственности. Тем самым аренда выступает гибкой формой хозяйствования в условиях различных форм собственности, обеспечивая сохранение существующих форм собственности, в частности, государственной. Особая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, - непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате в аренде достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.

4. Аренда основана на добровольном соглашении сторон. Арендатор берет на себя обязательство выполнять условия договора аренды, в том числе и касающиеся материальной ответственности. Именно в силу этого арендные отношения могут развиваться лишь в том случае, если аренда сможет доказать на деле свою выгодность и высокую эффективность для арендатора.

В-четвертых, в экономической литературе до настоящего времени отсутствует однозначное толкование видов аренды, допускается смешение близких или однородных понятий. Мы предложили новые существенные основания для классификации видов аренды и определили границы между явлениями: аренда - прокат, аренда в жилищной сфере - наем жилого помещения, установили, что лизинг необходимо рассматривать как один из видов аренды, способствующий снижению внутренних ее противоречий, адекватный современному уровню развития производственных сил. Появление третьего экономического субъекта - лизинговой компании, берущей на себя ряд обязанностей арендодателя и арендатора: покупка имущества по поручению, осуществление программы «тотального лизинга» (покупка и сдача в лизинг комплекта оборудования для полной модернизации производства), оказание услуг по сбыту продукции, полученной на взятом в лизинг оборудовании, организация рекламы, страхование имущества, консультирование по вопросам эксплуатации техники, взятие на себя риска морального старения оборудования, реализация подержанного имущества, ведение бухгалтерского учета и контроль над уплатой налогов, - можно считать одной из форм разрешения внутренних противоречий арендных отношений.

В-пятых, исходя из принципа экономической эффективности, мы определили приоритетные направления развития арендных отношений в перспективе. Такими, по нашему мнению, являются арендные отношения в аграрной сфере и аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью. В ходе анализа, мы установили, что в современном аграрном производстве арендные отношения по поводу земли существуют в двух главных формах: общехозяйственной и внутрихозяйственной. Первый вид иногда называют прямой или свободной арендой, где арендодателем выступает государство в лице местных органов самоуправления, а арендаторами являются коллективы сельскохозяйственных предприятий и другие хозяйствующие субъекты как юридические лица. Второй вид - это внутрихозяйственная аренда, где в роли арендодателя выступают сельскохозяйственные предприятия, а в качестве арендатора - его подразделения и крестьянские (фермерские) хозяйства. Первые не обладают статусом юридического лица, а крестьянские хозяйства являются самостоятельными хозяйственно-правовыми единицами. Экономические взаимоотношения строятся через арендный договор. Наряду с положительными моментами внутрихозяйственная аренда имеет и существенные недостатки. Последние связаны с проблемой преодоления отчуждения производителя от результатов своего труда. Фактически арендатор распоряжается лишь частью созданного прибавочного продукта. Вопросы производственного и социального развития в целом остаются прерогативой администрации сельскохозяйственного предприятия. У арендатора нет достаточной правовой защиты перед руководством администрации предприятия. В современных условиях развитие аренды земли связано с решением ряда принципиально важных вопросов: во-первых, с ликвидацией экономически нерентабельных сельскохозяйственных предприятий и развитием ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и производственных кооперативов; во-вторых, с сохранением приоритета крупных хозяйств как основных поставщиков сельскохозяйственной продукции в форме товариществ, арендных предприятий и других хозяйствующих субъектов; в-третьих, с дальнейшим совершенствованием внутрихозяйственной аренды, появление которой является закономерностью переходного периода. Суть решения вышеназванных вопросов в том, что господствующие экономические отношения переходного периода, представляющие диалектическое единство нового и старого, обуславливают существование переходных экономических форм хозяйствования. В сфере аграрного производства данная закономерность проявляется в том, что пройти сразу от системы распорядительного землепользования к системе землевладения не возможно в силу эволюционного хода развития экономической реформы в нашей стране. С углублением экономической реформы и созданием нового хозяйственного механизма экономическое содержание переходных форм аренды земли будет перерастать в отношения землевладения. В сегодняшней реалии аренда земли выступает как форма землепользования и частично - форма землевладения.

В процессе проводимых в России экономических реформ аренда объектов государственной и муниципальной собственности заняла важное место в управлении имущественными комплексами и отношениями собственности, встав в один ряд с приватизацией. Аренда стала долговременным источником поступления значительных средств в региональные и муниципальные бюджеты. В ряде случаев арендное использование объектов государственной и муниципальной собственности .оказывается выгоднее их приватизации или служит ее предпосылкой. Существующая законодательно-нормативная база аренды в виде федеральных законов и Гражданского Кодекса РФ недостаточна для эффективного управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности. Необходимо принятие специальных законодательных актов об аренде объектов государственной и муниципальной собственности на уровне субъектов Российской Федерации. Аренду необходимо рассматривать как часть системы управления государственной и муниципальной собственностью. Несмотря на значительный подъем, существенное увеличение масштабов аренды объектов государственной и муниципальной собственности наблюдается исчерпание объемных источников наращивания доходов от аренды, конкуренция со стороны частного сектора, возрастание затрат на аренду, в связи с чем возникает проблема повышения эффективности управления арендой, использования более совершенных организационных форм, основанных на достижениях экономической науки и применении передового опыта.

В-шестых, мы установили, что арендные операции и лизинговые сделки сопряжены с разного рода рисками. Для оптимального развития арендных и лизинговых отношений на российском рынке необходимо использовать механизмы снижения рисков. В этом случае на первый план выдвигается страхование, как одна из форм регламентации рисковых процессов, используемая во всем мире. На данном этапе определенную роль должно сыграть государство: в части обеспечения нормативно-правовой основы минимизации рисков участников арендных и лизинговых операций.

В-седьмых, мы установили, что договорное регулирование аренды непрерывно изменяется и совершенствуется по мере расширения состава объектов аренды и увеличения многообразия ее форм. Но современное законодательство не успевает за быстрым темпом постоянно происходящего процесса развития арендных отношений в нашей стране, появлением новых видов и форм аренды. Российские законы в области аренды сегодня рассматриваются нами, как один из механизмов, препятствующих развитию аренды на современном этапе развития экономики страны. В результате анализа официальных документов, регулирующих арендные отношения: законов РФ, законодательных и нормативных актов Президента и Правительства РФ, региональных и муниципальных органов власти, мы пришли к выводу, что нормативно-законодательное обеспечение аренды сегодня требует регулирования в трех основных направлениях:

1. типизация арендных договоров применительно к наиболее распространенным видам объектов аренды;

2. экономизация положений, определяющих в законодательстве правила и нормы арендной деятельности и арендных отношений;

3. изменения, связанные с наиболее распространенными ошибками, возникающими в результате отсутствия тех или иных норм, регулирующих арендную деятельность.

Основной вывод, который можно сделать по результатам исследования, заключается в том, что в России имеются все необходимые предпосылки для дальнейшего успешного развития арендных отношений. Это же относится и к законодательно-нормативной базе после устранения указанных недочетов и противоречий. Однако, даже при хорошо сбалансированном законодательстве, главной проблемой остается экономическая стабилизация в стране.