Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий"

004615655

На правах рукописи

о-/-

Сегаев Иван Николаевич

ДЕВЕЛОПМЕНТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ЖИЛИЩНЫХ КОРПОРАЦИЯХ ПРИ КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИЙ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

- 2 .ПРК 7010

Пенза 2010

004615655

Диссертация выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью».

Научный руководитель: профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, доктор экономических наук, профессор Баронин Сергей Александрович

Официальные оппоненты: директор Института экономики и управления, заведующая кафедрой «Экономика и предпринимательство в строительстве» Казанского государственного архитектурно-строительного университета, доктор экономических наук, профессор Загидуллина Гульсина Мансуровна;

заведующий лабораторией «Экономика строительства и ЖКХ» Института макроэкономических исследований Министерства экономического развития РФ, доктор экономических наук, профессор Костецкий Николай Филиппович

Ведущая организация: Московский государственный строительный университет (кафедра «Организация строительства и управление недвижимостью»)

Защита состоится «09» декабря 2010 года в 10-00 часов в ауд. 3308 на заседании объединённого диссертационного совета ДМ 212.184.03 по защите докторских и кандидатских диссертаций при Пензенском государственном университете архитектуры и строительства по адресу: 440028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28, Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, корп. 3.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Автореферат разослан «09» ноября 2010 г.

Ученый секретарь объединённого диссертационного совета ДМ 212.184.03 кандидат экономических наук, доцент

С.Ш. Левина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТ

Актуальность темы исследования. Одной из современных тенденций жилищного строительства России является возникновение рыночного механизма комплексной застройки территорий в целях жилищного строительства. Данный инвестиционно привлекательный и высокорискованный сегмент жилищного рынка появился благодаря переориентации развития жилищного строительства от преимущественной «точечной» застройки на комплексное освоение территорий. Он требует обязательных аукционных продаж прав аренды на крупные земельные участки, значительных инвестиций, длительного срока строительства, организации государственно-частного партнерства и прочих условий, которые способны реализовать только крупными инвестиционно-строительные компаниям типа жилищных корпораций. Под держка и развитие данного сегмента жилищного рынка очень важна в условиях прогнозирования общих темпов сни-, жевдя ввода жилья по РФ в ближайшие 2-3 года, что будет способствовать увеличению предложения жилья от крупных девелоперов и обеспечит формирование рынка доступного жилья в РФ в условиях кризиса.

Проведенные исследования показали, что ранняя стадия «корпоративного вхождения» в проекты комплексной жилой застройки на этапе планирования приобретений земельных участков весьма значительна по своей последующей результативности. Но, одновременно, она является и самым проблемным этапом девелопмента недвижимости. Данная проблемная ситуация предопределила научно-практический интерес, появление и развитие в России в классических системах профессионального девелопмента не только системы девелопмента комплексной жилой застройки, но и корпоративного девелопмента земельных участков под комплексную жилую застройку, как инновационной разновидности девелопмента земли (land-девелопмента).

В этой связи очень актуальным и востребованным научно-практическим направлением развития рыночного механизма управления корпоративными структурами в строительном комплексе является совершенствование деятельности по land-девелопменту применительно к обеспечению эффективного старта проектов комплексной жилой застройки. Следует отметить, что проработка управленческих функций земельного девелопмента для менеджмента жилищных корпораций относится к недостаточно разработанной научно-практической сфере.

Предварительные авторские исследования показали, что российский деве-лопмент земельных участков пока еще не привлек к себе пристального внимания отечественных ученых. Наиболее весомый вклад в разработку проблематики профессионального девелопмента недвижимости, теории менеджмента и корпоративного управления, территориальных рынков доступного жилья, теории рисков в деятельности инвестиционно-строительных комплексов в современных рыночных условиях внесли В.П. Антонов, С.А. Баронин, М.К. Беляев, Г.М. Загидулина, Н.В. Комов, С.П. Коростелев, Н.Ф. Костецкий, П.Ф. Лойко,

A.Н. Плотников, В.А. Прорвич, С.Д. Резник, П.Г. Грабовый, Б.Б. Хрусталев, Н.Ю. Яськова и другие авторы. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад авторов первых российских исследований по данной дисциплине С.Н. Максимова, Е.И. Тарасовича, а также И.М. Мазура,

B.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Н.Ф. Вечера, A.A. Ольховского и пр. Правовые

аспекты градостроительства и девелопмента отражены в трудах В.П. Гринева, В.В. Куценко и др.

Несмотря на плодотворную деятельность ученых и практиков, современное состояние, условия и перспективы российского девелопмента земельных участков применительно к деятельности жилищных корпораций, ориентированных на комплексное освоение территорий, в научно-практической литературе освещены недостаточно. Это препятствует эффективному выполнению всех инновационных функций земельного девелопмента в жилищных корпорациях, что очень актуально и является основным проблемным полем исследования в данной диссертации.

В качестве научной гипотезы исследования принято предположение о возможности совершенствования рыночного механизма управления корпоративный« структурами в жилищных компаниях строительного комплекса через формирование и развитие девелопмента земельных участков при комплексном освоении территорий на основе функционально-системного моделирования инновационных процессов управления данными типа проектов по существенным бизнес-компонентам.

Цель исследования заключается в разработке методических основ и практических рекомендаций по формированию и развитию девелопмента земельных участков при комплексном освоении территорий для жилищных корпораций на основе функционально-системного моделирования.

Для реализации поставленной цели исследования поставлены и решены следующие задачи:

1. Изучено и обобщено развитие теории и практики концепции девелопмента недвижимости с обоснованием образования инновационного ее вида - корпоративного девелопмента земельных участков под комплексную жилую застройку, как разновидности девелопмента земли (1апё-девелопмента).

2. Выполнена функционально-надежностная актуализация проблемной ситуации исследования на основе моделирования земельного девелопмента в жилищных корпорациях как системы внутреннего и внешнего взаимодействия по существенным функциональным компонентам и взаимосвязям с определением областей дисбаланса, рисков и уточнением понятийных категорий.

3. Разработана теоретическая функционально-системная модель структуры девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях по существенным бизнес-компонентам: функциям-этапам, функциям-задачам, организационно-экономическим ситуациям и уровням управления как корпоративной подсистемы управления.

4. Исследованы основные тенденции формирования и развития прединвес-тиционных компонент корпоративного земельного девелопмента по комплексной застройке на общефедеральном, региональном уровне Пензенской области и муниципалитета г. Пензы.

5. Проанализирована деятельность крупнейших жилищных корпораций-лидеров жилищного строительства города Пензы как субъектов инвестиционного и земельного девелопмента с изучением особенностей их участия в муниципальном рынке аукционных продаж права аренды под комплексную жилую застройку.

6. Разработаны предложения и рекомендации по ряду организационных стандартов земельного девелопмента по участию жилищных корпораций в зе-

4

мельных аукционах, а также программно-целевой комплекс «Аренда» для экономико-математического моделирования коридора допустимой стоимости приобретения прав аренды по многовариантным регулируемым организационным ситуациям управления.

7. Осуществлено общесистемное моделирование эффективности корпоративного земельного девелопмента как по традиционным показателям UNIDO, так и по дополнительным мультипликаторам с практической апробацией для условной жилищной корпорации г. Пензы.

Объектом исследования являются крупные предприятия инвестиционно-строительного комплекса РФ и Пензенской области типа жилищных корпораций, участвующие в подготовке и реализации инвестиционных проектов и программ комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства.

Предметом исследования являются организационно-экономические и управленческие процессы формирования и развития научно-практической концепции профессионального девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий.

Методологической и теоретической базой исследования послужили диалектический метод познания; основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития производства в условиях рынка; труды ведущих российских и зарубежных ученых по вопросам экономики, организации и управления в жилищном строительстве, функционального, системного моделирования, внутрифирменного и корпоративного менеджмента, инвестиционного анализа, девелопмента, land-девелопмента, финансового менеджмента и экономической статистики. В процессе исследования использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти, методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы. В работе использованы официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2004—2010 гг. на уровне РФ, Пензенской области и города Пензы.

В процессе решения поставленных задач использованы методы статистические и сравнительного анализа, ситуационного, функционально-системного моделирования, в том числе функционально-надежностного анализа, экономической оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и земельных участков, а также стоимости прав на заключение договоров аренды, экспертные методы, алгоритмы и методы экономико-математического и имитационного прогнозирования, в том числе методы программирования в среде baicik и exel.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и методических основ формирования и развития девелопмента земельных участков под комплексное освоение территорий для жилищных корпораций на основе функционально-системного моделирования.

Основные научные результаты, полученные лично автором, имеющие научную новизну, состоят в решении следующих существенных задач по развитию концепции девелопмента:

• обоснована и сформулирована понятийная категория «девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях под комплексное освоение территорий» как инновационный вид профессионального девелопмента недвижимости в РФ с анализом внутреннего и внешнего взаимодействия и функционально-надежностной актуализацией проблемного поля исследования;

• предложена авторская модель функционально-системного структурирования девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях по существенным сочетающимся бизнес-компонентам: функциям-этапам, функциям-задачам, организационно-экономическим ситуациям и уровням управления как корпоративной подсистемы управления типа Н0=

• определены особенности формирования и тенденции развития основных прединвестиционных компонент корпоративного земельного девелопмента на общефедеральном, региональном уровне Пензенской области и муниципалитета г. Пензы. Установлена специфика деятельности крупнейших жилищных корпорации-лидеров жилищного строительства города Пензы как субъектов инвестиционного и земельного девелопмента и показаны особенности их участия в муниципальном рынке аукционных продаж права аренды под комплексную жилую застройку в период 2006-2010 годов;

• разработаны предложения и рекомендации по совершенствованию девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях при комплексной жилой застройке территорий на основе локальных организационных регламентов участия жилищных корпораций в земельных аукционах и программно-целевого комплекса «Аренда» для экономико-математического моделирования коридора допустимой стоимости приобретения прав аренды по многовариантным регулируемым организационным ситуациям управления;

• дополнены, уточнены и апробированы общесистемные вопросы моделирования эффективности управления проектами корпоративного земельного девелопмента.

Достоверность результатов исследования обусловлена строгим соблюдением положений теории управления, функционально-системного анализа, подкреплена данными кластер-анализа по крупным жилищным корпорациям-лидерам с использованием ситуационного и экспертного подходов, методов экономико-математического и программно-целевого моделирования, а также основывается на репрезентативности массива использованной информации.

Обоснованность положений подтверждается их внедрением в практику деятельности ряда жилищных корпораций Пензенской и Калининградской областей, а также в учебный процесс ПГУАС.

Практическая значимость исследования заключается в том, что авторское функционально-системное моделирование процессов корпоративного девелопмента земельных участков под комплексное освоение территорий позволяет совершенствовать рыночный механизм и эффективность управления корпоративными структурами, инвестициями в строительном комплексе в инновационном и развивающемся сегменте жилищного рынка при комачексной застройке. Экономико-математическое ситуационное многовариантное моделирование коридора допустимой стоимости приобретения прав аренды на земельные участки, как и организационные стандарты участия жилищных корпораций

в земельных аукционах, снижает риски, повышает инвестиционную привлекательность и экономическую надежность реализации инвестиционных проектов комплексной жилой застройки. Весь комплекс практических предложений и рекомендаций способствует увеличению предложения жилья от крупных деве-лоперов и обеспечивает формирование рынка доступного жилья в РФ.

Апробация и внедрение результатов исследований. Основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в практике деятельности ведущих жилищных корпораций Пензенской и Калининградской областей - ОАО «Пензастрой», ОАО «АК «Домостроитель» и ЗАО «ЗКМ-Калиниград», а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 11 печатных работ общим объемом 11,71 п.л., в том числе лично автором 3,99 п.л. Основные выводы и положения опубликованы в монографии, статьях, сборниках научных работ и доложены на научных конференциях в городах Москве, Пензе и Праге (Чехия).

Из них 2 работы в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК для публикации результатов диссертации, объемом 1,47 п.л.

Структура и объем работы. Объем диссертации составляет 167 страниц, включая 7 таблиц и 37 рисунков. Библиографический список составляет 109 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы его научная гипотеза, цель и задачи, определены предмет, объект исследования, теоретическая основа, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Развитие теории и практики девслопмента земельных участков при комплексном освоении территорий в жилищном строительстве» выполнен анализ отечественного и зарубежного опыта развития девелоп-мента в строительстве; определены особенности концепции земельного де-велопмента (лэнд-девелопмента) и ее специфика в жилищном строительстве при комплексном освоении территорий; осуществлена структуризация основных функциональных компонент системы земельного девелопмента и функционально-надежностная актуализация проблемной ситуации исследования.

Во второй главе «Методические подходы к формированию и развитию девелопмента земельных участков при комплексном освоении территорий на основе функциопально-системного моделирования» отражена сущность методики функционально-системного моделирования корпоративного девелопмента земельных участков при комплексном освоении территорий по существенным бизнес-компонентам с общесистемным моделированием эффективности корпоративного земельного девелопмента.

В третьей главе «Анализ развития нрединвестициониых компонент корпоративного земельного девелопмента на общефедеральном и региональном уровне Пензенской области с предложениями и рекомендациями» проведено исследование тенденций развития общефедерального рынка земельных участков РФ и Пензенской области с позиций анализа реализации основных прединвестиционных этапов корпоративного земелыюго девелопмента. Выполнен анализ субъектов инвестиционного девелопмента на примере крупней-

ших жилищных корпораций города Пензы и определены особенности их участия в земельных аукционах по проектам комплексного освоения территорий. Разработаны предложения и рекомендации по совершенствованию девелоп-мента земельных участков жилищных корпораций при комплексной жилой застройки территорий в форме отдельных организационных регламентов участия жилищных корпораций в земельных аукционах и экономико-математического моделирования коридора допустимой стоимости приобретения жилищными корпорациями прав аренды на аукционах на основе программно-целевого комплекса «Аренда» с расчетом экономического эффекта от апробации при внедрении.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения.

Область исследования. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности ВАК 08.00,05 - Экономика и управление народным хозяйством. Направление: «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами» -Строительство», а именно:

п. 15.55. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях...;

п. 15.59. Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов.

На защиту выносятся следующие научные положения:

- понятийная категория «девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях под комплексное освоение территорий» с анализом внутреннего и внешнего взаимодействия и функционально-надежностной актуализацией проблемного поля исследования;

- методические положения по функционально-системному моделированию структуры девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях по существенным бизнес-компонентам;

- особенности формирования и тенденции развития основных прединвес-тиционных компонент корпоративного земельного девелопмента на общефедеральном, региональном уровне Пензенской области и ряда крупнейших жилищных корпораций-лидеров жилищного строительства г. Пензы;

- предложения и рекомендации по совершенствованию девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях при комплексной застройке территорий;

- общесистемные вопросы моделирования эффективности управления проектами корпоративного земельного девелопмента с практической апробацией.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Понятийная категория «дсвелонмспт земельных участков в жилищных корпорациях под комплексное освоение территорий» с анализом внутреннего и внешнего взаимодействия и функционально-надежностной актуализацией проблемного поля исследования

Проведенные авторские исследования позволяют определить наличие и устойчивое научно-практическое развитие в России концепции девелопмента как инновационной организационной формы управления строительством на федеральном и региональном уровнях. Это формирует современные экономические тенденции развития жилищного строительства и реструктуризирует рыночные системы управления предприятиями строительного комплекса. Одной из доминирующих тенденций реструктуризации является трансформация организационно-экономической деятельности заказчиков-застройщиков, инвесторов и подрядчиков в девелоперскую деятельность как систему рыночного управления инвестиционными проектами по всему жизненному циклу воспроизводства.

Анализ показал, что системы профессионального девелопмента недвижимости развиваются из-за наличия новых общероссийских тенденций. Одной из таких современных тенденций жилищного строительства в России является возникновение рыночного механизма комплексной застройки территорий в целях жилищного строительства. Данный инвестиционно привлекательный и высокорискованный сегмент жилищного рынка появился благодаря переориентация развития жилищного строительства от преимущественной и угасающей «точечной» застройки к комплексному освоению территорий. Он требует обязательных аукционных продаж прав аренды на крупные земельные участки, значительных инвестиций, организации государственно-частного партнерства и прочих условий, которые способны реализовать только крупные инвестиционно-строительные компании типа жилищных корпораций.

Учитывая, что объектом исследования данной диссертационной работы являются жилищные корпорации, определим это понятие. Под жилищными корпорациями подразумеваются крупные инвестиционно-строительные предприятия, являющиеся региональными и муниципальными лидерами жилищного строительства с организационно-правовой формой в виде ОАО, ЗАО или ООО с вводом жилья не менее 7-10% от объемов территориального первичного рынка. Они могут быть как вертикально интегрированными холдингами, так и их дочерними компаниями. Жилищные корпорации являются основными участниками как жилищного рынка, так и рынка земельных участков по сегменту комплексного жилищного строительства.

Комплексная застройка, как показал анализ, в среднем обеспечивает максимальное предложение жилья от крупных корпоративных застрогациков-деведопё^ ров на уровне 15-20 % от объемов ежегодно вводимого жилья (10-14 млн м кв.), или 35-40% от первичного жилищного рынка подрядного строительства, и имеет тенденцию к росту. Поддержка и развитие данного сегмента жилищного рынка очень важна в условиях прогнозирования общих темпов снижения ввода жилья по РФ в ближайшие 2-3 года. Именно комплексная жилая застройка спо- . собна стабилизировать уровень ввода жилья в регионах в кризисных условиях и формирует рынок доступного жилья.

Проведенные исследования установили, что ранняя стадия «корпоративного вхождения» в проекты комплексной жилой застройки на этапе бизнес-планирования приобретения земельных участков весьма значительна по своей последующей результативности и эффективности. Но, одновременно, она является и самым проблемным этапом девелопмента недвижимости. Данная проблемная ситуация предопределила научно-практический интерес, появление и развитие в России в классических системах профессионального девелопмента не только системы девелопмента комплексной жилой застройки, но и корпоративного девелопмента земельных участков под комплексную жилую застройку как инновационной разновидности девелопмента земли, или 1апс1-девелопмента.

Обзор теории и практики девелопмента позволил предложить в качестве понятийной категории «девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях под комплексное освоение территорий» следующее определение: это профессиональная специализированная бизнес-деятельность по управлению проектами эффективного приобретения, использования и развития земельных участков под данный тип застройки с единым корпоративным застройщиком-девело-пером, единым жизненным циклом проектного управления и единым воспроизводимым комплексом разнотипной недвижимости в рамках утвержденных градостроительных регламентов и корпоративных стандартов менеджмента.

В этой связи очень актуальным и востребованным научно-практическим направлением развития рыночного механизма управления корпоративными структурами в строительном комплексе является совершенствование деятельности по Iand-девелопменту применительно к комплексной жилой застройке. Следует отметить, что проработка управленческих функций земельного девелопмента для менеджмента жилищных корпораций относится к недостаточно разработанной научно-практической сфере.

Анализ теории девелопмента позволил сделать вывод, что корпоративный земельный девелопмент функционирует через систему пяти взаимодействующих функциональных подсистем земельного девелопмента. В качестве признака выделения данных компонент автор принял различные типы компетенций субъектов земельного девелопмента. Данные подсистемы рассматриваются автором в качестве существенных функциональных компонент (К;) земельного девелопмента или подсистем внутренней и внешней среды корпоративного земельного девелопмента комплексной жилой застройки. К таким ключевым существенным подсистемам земельного девелопмента относятся: KI - Федеральный Земельный Девелопмент; KII - Муниципальный Земельный Девелопмент; Kill - Корпоративный Земельный Девелопмент в инвестиционно-строительных жилищных компаниях; KIY - Земельный Девелопмент в Средних и Малых предприятиях ИСК; KY-Земельный Девелопмент физических лиц и предпринимателей.

Исследованиями определено и уточнено целевое содержание данных компонент как подсистем управления проектами и программами эффективного использования и развития земельных участков в целях жилищного строительства с учетом специфики и особенностей компетенций каждого субъекта земельного девелопмента. При этом в качестве центрального объекта исследования принята компонента КШ-Корпоративный Земельный Девелопмент в инвестиционно-строительных жилищных компаниях. Kill определяется автором как управление проектами эффективного приобретения, использования и развития земель-

ных участков для целей жилищного строительства по корпоративным стандартам менеджмента в рамках реализации: а) локальных инвестиционных проектов «точечной застройки»; б) инвестиционных проектов реконструкции микрорайонов жилой застройки и локальных объектов реконструкции; в) крупных инвестпроектов по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства с максимальными объемами предложения жилья от застройщи-ков-девелоперов. Направление в) рассматривается в данном исследовании как основной предмет анализа и идентифицируется как система Kill.

Для анализа внутреннего и внешнего взаимодействия КШ была разработана структурная модель (рис. 1). При этом подсистема КШ определяется автором как внутренняя подсистема корпоративного менеджмента во взаимосвязи с внешней средой взаимодействия KI, КП, KTV, KV по взаимосвязям Ш-1, ZIII-II, Ш-IV и ZIII-V.

Рис. 1. Структурная модель корпоративного земельного девелопмента Kill как системы внутреннего и внешнего взаимодействия основных функциональных компонент KI-KY и взаимосвязей ZII1-j системы земельного девелопмента

Для целей функционально-надежностной актуализации проблемного поля исследований принят метод функционально-надежностного анализа (ФНА) и предложена модель построения функционально-надежностной (F-N) диаграммы. Она реализует функционально-системный подход и предусматривает, оценку соответствия значимости функций K(I-V) и степени надежности их реализации. Использование подхода ФНА применительно к определенным компонентам системы земельного девелопмента позволило разработать F-N диаграмму, показанную на рис. 2.

Полученные экспертные результаты являются демонстрационными для идентификации проблемной ситуации исследования в области формирования и развития в России land-девелопмента в жилищных корпорациях по проектам комплексного освоения территорий. На это указывает наличие зоны значительного дисбаланса исследуемой компоненты Kill в F-N диаграмме с максимальным риском в минус 0,4.

Рис. 2. Функционально-надежностная (F-N) диаграмма актуализации проблемной области исследования корпоративного земельного девелопмента с обозначением областей дисбаланса и риска

2. Методические положения по функционально-системному моделированию структуры девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях по существенным бизнес-компонентам

Использование функционального подхода предусматривает рассмотрение объекта исследования в виде совокупности функций (целевых установок), которые выполняются или должны выполняться. Это позволяет отойти от традиционного структурного подхода и рассмотреть объект и предмет исследования с другой целесообразной, результативной или функциональной точки зрения. Данный метод исследования автор определяет как системно-функциональный.

Проведенные предварительные исследования позволили предложить в рамках реализации принятой научной шпотезы следующую структуру функционально-системной модели корпоративного девелопмента земельных участков КШ по существенным бизнес-компонентам F3, LMi и OMSx как подсистемы менеджмента жилищных корпораций: во-первых, это функции-этапы - F3tr!; во-вторых, это функции-задачи - ff, в третьих, это объекты территориального воспроизводства -От; в четвертых, это уровни управления проектами корпоративного земельного девелопмента - LMf, в пятых, это организационно-экономические ситуации управления проектами корпоративного земельного девелопмента - OMSx-

Таким образом, методическая модель функционально-системного моделирования структуры корпоративной системы девелопмента земельных участков под комплексную застройку определяется в виде множественных взаимодействующих и сочетающихся существенных бизнес-компонент типа Я0=

Проведенная понятийная актуализация выбранных основных существенных бизнес-компонент Kill позволила представить их в виде методической модели, показанной на рис. 3. В качестве основных управленческих функций-этапов (F3m) структурообразования и моделирования жизненных циклов корпоративного девелопмента земельных участков автор принял следующие:

LM, LM; LMj LM,

ФУНКЦИИ-ЭТАПЫ (F3m) корпоративного девелопмента земельных участков как основы структурообразования и моделирования жизненных циклов Kill

УРОВНИ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ ШГ(Ш0

LMj

LM,

LM«

LM,

Субъекты РФ

Муниципалитеты

Собственники Ивеспщнонно-ЖИЛКЩНЫ1 корпораций

Менеджмент Ивестнционно-жилищньи корпораций

/

Бизнес-еднн., бизнес-процесс, центры ответствен-

Потребители

Смежники, бизнес-партнеры

Органнзацноя* но-экономичес-кие ситуации управления проектами Kill (OMSx).

OMS] проекты за-^—стройки новых территорий строительство

f1 стратегический земельный маркетинг территорий (szmt)

^инвестиционныйкорпорат1е 1шй меморандум девелопмен- " та земельных участков (имзу)

^[текущая актуализация инвес- i тициоиного меморандума по^ " земельным участкам (та имзу)(

0

f* i покупка прав собственности или аренды по земельным участкам (ПА)

—I т

ЮРПОРАТИВНЫИ Land-ДЕВЕЛОП-МЕПТ II МАРКЕТИНГ ЗЕМЕЛЬНЫХ участков (ichiy)

F*j ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНт!, (ИДау) КОМПЛЕКСНОГО освоен!*"" земельного участка

ОМ:

Sj npot

-ООН О

teicru мовления сложившейся застройки

функции-задачи (щ девелопмента земельных участков комплексной жилой застройки территории

X

П| Территориально-градостроительные

Право-

f5 Организация бизнес— партаерств, консорциумов и кластерных биз-иес-систем

^эксплуатационный девелопмент . земельных участков (эдзу) С я7

мониторинг эффективности актуализации девелопмента земелыи>тх участков (мэа)

ОБЪЕКТЫ воспроизводства в АШ((У)

йВнеплощадоч-ныс сети (TV), плата за под* ключей ия

т

О3 | Территориальный портфел ь вослронзвод|.т-ва объектов социальной инфраструктуры -(ТПСИО

рерриториаль-ный портфель воспроизводства объектов инженерной инфраструктуры-(ТПВД)

О4 [Герреториал!.-

- ный портфел ь

воспроизводства жилищных объектов

(ТПЖО

О j Территориал

i ный портфель

воспроизвод-

ства бизнес-объектов -

(ТПБ,)

D I Коммерческой эффективности

f6 Оргаинзацион но-тегничес-кяе, технологические

Программно-целевого управления планированием

П Экологические

IL

f4 j Бюджета-рования

Г8 Инновационные

Рис. 3. Функционально-системная модель корпоративного девелопмента земельных участков Kill по существенным бнзнес-компонентам

Fl -первый F-этап - стратегический земельный маркетинг территорий (SZMT). Основное содержание данного этапа определяется как комплекс перспективных стратегических задач управления жилищными корпорациями в вице специфического маркетинга территорий с исследованием перспективных инвестиционных возможностей реализации проектов комплексной жилой застройки территорий. При этом реализуются четыре основные задачи: во-первых, это стратегические исследования на общефедеральном земельном рынке с выявлением ретроспективных тенденций сделок с земельными участками, в том числе с проектами комплексной застройки; во-вторых, это исследования инвестиционных, возможностей градостроительного развития территорий; в-третьих, это исследование перспективных возможностей участия жилищных корпораций е целевых жилищных программах типа ФЦП «Жилище», национальном жилищном проекте и подпрограммах на региональном, муниципальном уровне по софинансированию строительства инженерной инфраструктуры проектов комплексной жилой застройки, ипотечному кредитованию покупателей и девелеперов, выдаче гарантий и преференций; в-четвертых, это анализ возможностей формирования государственно-частного партнерства;

F2 ' второй F-этап - инвестиционный корпоративный меморандум девелопмента земельных участков (ИМзу). Основное содержание данного этапа определяется как разработка среднесрочных программ и бюджетов по девелопменту земельных участков по приоритетным территориям и инвестиционным жилищным проектам в виде корпоративного меморандума по стандартизированной ферме. Основная цель ИМЗУ - это перевод (актуализация) принятых приоритетов в рамках F! - этапа в среднесрочные бюджеты и программы корпоративного земельного девелопмента КШ на конкретные регионы и территории;

F3 - третий F-этап - текущая актуализация инвестиционного меморандума по земельным участкам (ТАИМзу). Предусматривает разработку конкретных инвестиционных проектов приобретения и развития земельных участков под комплексную застройку в рамках текущих инвестиционных программ и капитальных бюджетов (от ТЭО, расчетных прогнозов допустимой цены приобретения до утверждения бюджета земельного аукциона и плана участия в земельных аукционах);

F4 - четвертый F-этап - покупка прав собственности или аренды по земельным участкам. Данный этап является результирующим итогом этапа Kill или вложением средств в рамках утвержденных капитальных бюджетов прединвестиционной части жизненного цикла Kill и первой частью инвестиционного земельного девелопмента;

F5 - четвертый F-этап - корпоративный land-дееелогмент и маркетинг земельных участков. Данный этап учитывает специфику раоты с земельными участками большого размера и предусматривает возможность их разукрупнения, поиска соинвесторов и бизнес-партнеров для ускорения сроков его освоения;

F6 - шестой F-этап — инвестиционный дееелопмент комплексного освоения земельных участков (ИДЗУ) - это реализация традиционных процедур инвестиционного девелопмента. Главная особенность данного этапа - начало приращения стоимости земельного участка - он превращается из земельного акгива в земельно-имущественный актив недвижимости за счет его освоения. Ключевой фактор капитализации стоимости на данном этапе, особенно после проведения первого этапа застройки, - резкое возрастание стоимости земельных участков под застройку для локальных проектов и ускорение стоимости продаж

под ключевые коммерческие проекты. Указанная экономическая закономерность стоимостных эффектов роста стоимости данного проекта является отличительной особенностью проектов комплексной жилой застройки. Именно с данного этапа могут появляться синергические коммерческие эффекты как результат предшествующей высокорискованной деятельности девелопера;

F - седьмой F-этап - эксплуатационный девелопмент земельных участков (ЭДзу) - это комплекс мероприятий после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию: перевод земельных участков в собственность домовладельцев и прочих собственников; перерасчеты земельного баланса; передача управляющей компшши земельного участка; формирование зон общественных и частных серви-тутов; осуществление разграничений прав собственности по объектам инженерной инфраструктуры на придомовых земельных участков по вводам, а также выполнение прочих локальных задач управления земельными участками на стадии эксплуатации введенных объектов недвижимости и их комплексов;

г - восьмой F-этап - мониторинг эффективности актуализации деае-лопмента (МЭА) - обязателен как элемент контроля эффективности реализации всех стадий, проектов и программ Kill.

На рис. 3 также показаны: принятые функции /¡, как локально решаемые отдельные менеджерские вопросы в системе Kill сквозного характера обязательного типа; объекты территориального воспроизводства; 6 уровней управления проектами (LMi~LM6) и два типа организационно-экономических ситуаций OMSx-

3. Особенности формирования н тенденции развития основных преднп-вестиционных компонент корпоративного земельного девелопмента на общефедеральном, региональном уровне Пензенской области и ряда крупнейших жилищных корпораций-лидеров жилищного строительства г. Пензы

Исследование особенностей формирования и развития прединвестиционных компонент Kill на общефедеральном, региональном уровне Пензенской области и г. Пензы позволило выявить отдельные аспекты реализации задач корпоративного земельного девелопмента через определенные тенденции и закономерности. Поведенные исследования статистики общероссийского земельного рынка за период 2005-2008 годов позволяют утверждать, что количество всех сделок в России условно постоянно (ежегодно около 4,5 млн. сделок). В 2007 и 2008 годах наблюдаются качественные изменения рынка земли при существенном росте продаж прав аренды государственных и муниципальных земель. Об этом свидетельствуют максимальные индексы роста в 1,2 и 1,95. Именно на эти периоды в России приходится активизация рынка аренды земельных участков. Это связано как с началом действия Земельного кодекса РФ, так и с началом реализации проектов комплексного освоения территорий в рамках национального жилищного проекта. Анализ динамики количества сделок по продаже государственных и муниципальных земельных участков на торгах указывает на постоянный их рост. Дополнительный анализ данной тенденции показал, что прогнозные темпы роста продаж прав ар гиды государственных и муниципальных земель подчиняются полиномиальному уравнению: у = 2034,7х2 - 8069,7х + 13409 (при достоверности аппроксимации в л =0,9888). При этом темпы роста продаж прав аренды существенно превышают темпы продаж прав собственности (у= 15б,5лг+2848,5*+ 2039 при достоверно«ли аппроксимации в i?2=0,9538), в том числе и в прогнозируемом периоде (4 года).

Проанализированы основные показатели аренды государственных и муниципальных земель в РФ по типам категорий арендованных земель, средним раз-

мерам арендной платы и прочим анализируемым параметрам. Это показало наличие устойчивых тенденций активизации рынка аренды и роста темпов продаж прав собственности земельных участков под комплексное жилищное строительство. В целом анализ земельного рынка аренды РФ подтверждает тенденцию активизации развитта жилищного рынка по сегменту комплексной жилой застройки террит орий.

Также подтверждаются тенденции устойчивого развития регионального рынка земельных участков и ввода жилья по комплексной жилой застройке в Пензенской области. Анализ земельных участков, сформированных под жилищное строительство, и показывает, что из 3179 га, определенных под строительство, намечено для комплексного освоения в целях жилищного строительства 1570,6 га, или 50 %, гражданам для индивидуального строительства -961,86 га (20%). Анализ фактически выделенных участков под строительство за 2008-2010 годы показал, что здесь доля участков под комплексную жилую застройку еще больше, чем в сформированных - 558,8 га, или 77 %. Гражданам для индивидуального строительства - 120,32 га (17 %), организациям и физическим лицам для жилищного строительства - 42,7 га (6 %). Доминирование земельных участков под комплексную жилую застройку в Пензенской области очевидно по сравнению с другими секторами жилищного рынка. Максимальная деловая активность по комплексному освоению территорий в Пензенской области до'лигаута в г.Пензе и близлежащем Пензенском районе. Дополнительными элементами исследования явились: анализ деловой активности муниципальных районов Пензенской области по количеству сформированных земельных участков и их величине для комплексного освоения за 2008-2010 годы; изучены особенности и закономерности ввода жилья, в том числе произведена их аппроксимация полиномиальным уравнением типа у = 4,9169** - 92,379х + 640,73 с достоверностью в Я2 = 0,9392. Также подтверждаются ожидаемые прогнозы существенного падения объемов вводимого жилья подрядным способом в течение ближайших 2-3 лет.

Исследование земельного рынка и рынка аукционных продаж земельных участков под жилищное строительство г. Пензы показало, что структура и динамика сделок в основном повторяют общефедеральную картину земельного рынка.

В работе проанализированы субъекты земельного и инвестиционного деве-лопмента на примере крупнейших жилищных корпораций города Пензы и особенности их участия в земельных аукционах по проектам комплексного ос-вогния территорий. Анализ деятельности крупнейших жилищных корпораций г. Пензы за-2007-2009 годы показал, что на протяжении последних лет пензенский рьшок удерживают на 50-60 % по объемам продаж несколько жилищных корпораций (3—4). При этом, в основном, доля продаж жилья по объектам типа комплексной застройки вводом подрядным способом составляет в среднем за анализируемый период около 50 %. К таким крупным жилищным корпорациям относятся ОАО «Пензастрой», «БКМ-груап», «Термодом», «Рисан», АК «Домостроитель». Данные компании преимущественно строят и продают жилье только на площадках комплексного освоения территорий. Причем ряд крупных компаний в условиях кризиса, такие как Поволжская строительная компания, Мегаполис и пр., в условиях кризиса практически прекратили многие заявленные масштабные проекты комплексной жилой застройки и находятся в условиях, близких к банкротству.

Подробно проанализированы особенности и тенденции проведения открытых земельных аукционов в г. Пензе за 2006-1010 гг. по ежегодным календарным графикам. Отмечена характеристика проектов, фактическая реализация или отсутствие аукциона, начальная и конечная стоимость права аренды и наименование жилищной корпорации, выигравшей торга. Анализ результатов торгов показал, что право аренды по таким земельным участкам продавалось с 2006 по 2008 год. С середины 2008 года такие аукционы не проводились по причине кризисных явлений и отсутствия спроса на них со стороны жилищных корпораций.

Также проанализирована динамика цен на приобретаемые права на заключение договора аренды по земельным участкам под комплексное освоение, стоимость права собственности, приведенных к одному метру квадратному, и величины отклонений начальной стоимости предложения и цены приобретения. Цена права аренды под комплексные проекты за 1 м кв. изменяется от 60 руб. в 2006 году (ул. Новоказанская) до 2 693 руб. в 2008 г. (2 мкр. Сосновка). Анагшз показывает, что высокая доходность и привлекательность жилищного строительства, особенно сегмента комплексной жилой застройки, фактически превратила земельный рынок жилищного строительства в особо элитный и закрытый тип. Его следует отнести к олигархическому типу конкуренции.

Исследование перспектив развития данного типа рынка (по данным официальных источников г. Пензы) показывает, что общее предложение земельных участков для аукционных продаж от муниципалитета города Пензы на перъый квартал 2010 года составляло около 800 000 м кв. Анализ структуры предложения показал, что в нем отсутствуют земельные участки под комплексное жилищное строительство.

Прогноз предложения по земельным участкам под комплексную застройку по рынку аукционных продаж г. Пензы показывает, что из-за кризиса и отсутствия эффективных государственных и муниципальных программ поддеркки данных типов проектов данный сегмент вряд ли будет серьезно активизирован в ближайший год-два. Несмотря на кризис данного сегмента жилищного рынка в г. Пензе на стадии земельных аукционов, это направление стратегического развития застройки начинает развиваться. Автором проанализированы перспективные проекты, площадки такой застройки и формы их организации. Тагам образом, установленные особешюсти формирования и тенденции развития основных прединвестиционных компонент корпоративного земельного де-велопмента на общефедеральном, региональном уровне Пензенской области и г. Пензы показали устойчивое развитие сегмента рынка комплексной жилой застройки и перспективность его развития.

4. Предложения и рекомендации по совершенствованию девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях при комплексной застройке территорий

Изучив опыт и специфику управленческой работы в этой области, автср в качестве основной стандартизированной модели корпоративного регламента профессионального девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях разработал ее заявительную модель с основными функциональными блоками организационных процедур земельного девелопмента. Автором также дополнительно разработана корпоративная модель стандарта в виде календарного графика по контролю прохождения всех доаукционных мероприятий и процедур земельного аукциона для конкретных условий муниципалитета г. Пензы.

В качестве обязательных регламентных процедур участия жилищных корпорации в торгах были предложены следующие локальные организационные блоки корпоративных стандартов земельного девелопмента (О "20): О1 - подготовка протокола о намерениях или договора о сотрудничестве по участию в реализации инвестиционных проектов комплексного освоения территорий с проектом договора государственно-частного партнерства; О2 - прогнозирование допустимого для жилищной корпорации коридора стоимости приобретения земельного участка; О3 - выполнение прединвестиционных ТЭО; О4 - анализ корпоративных источников собственного и заемного финансирования сделки купли-продажи или аренды земельного участка; О" - подготовка и утверждение корпоративных финансовых операционных бюджетов на оплату задатка, выделение лимита инвестиций для участия в аукционных торгах и пр.

Дополнительно разработаны следующие вспомогательные корпоративные стандарты КШ: сргаизационко-правовая модель порядка предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; модель системного корпоративного анализа организационного регламента проведения аукционов по продажам земельных участков под жилищное строительство в г. Пензе; модель организационной структуры муниципального земельного девелопмента по жилищному строительству в г. Пензе.

В качестве завершающего предложения соискателя в диссертационном исследовании разработан специальный программно-целевой комплекс «Аренда». Он ориентирован, в первую очередь, на многовариантное экономико-математическое моделирование стоимости прав аренды по договорам аренды на земельные участки, предназначенные для комплексного освоения территорий, в том числе с выделением расчетных управляемых организационно-экономических параметров. Комплекс позволяет также определять коридор допустимой цены приобретения земельных участков. При этом под коридором допустимой стоимости приобретения прав аренды понимается расчетный интервал стоимости земельного участка, выставленного на торги, от точки безубыточности проекта с нулевой рентабельностью до уровня минимально требуемой корпоративной доходности.

Также с помощью такого комплекса возможно определение и прав собственности по точечным участкам застройки. Комплекс снабжен учебно-методическим и справочно-информационным модулем как сервисной обучающей и аналитической системой, позволяющей осуществлять многовариантное экономико-математическое моделирование стоимости. Программа написана на языке программирования Visual Basic версии 6 и предусматривает 16 расчетных шагов от определения исходных данных до построения экономико-математической модели допустимого коридора стоимости прав аренды.

Для получения «коридора» допустимой стоимости и его экономико-математической модели изменения по регулируемым параметрам стоимости предложен алгоритм, показанный на рис. 4. При этом в качестве регулируемых параметров прогнозирования приняты такие изменяемые исходные данные, как уровень затрат на ТУ, социальную инфраструктуру, градостроительные решения объектов застройки, степень развития в проекте государственно-частного партнерства и прочие. Следует также отметить, что все исходные данные делятся на регулируемые (Р) и постоянные (П). При этом кластеры регулирования определяются как составляющие в трех метода расчета. Это исходные данные: метода сравнения продаж (МСП)-ИД1 = III + PI; метода капитализации земельной ренты (МКЗР) ИД2 = П2 + Р2; метода предполагаемого использования (МПИ) ИДЗ =ПЗ +РЗ. В зависимости от корпоративных целей в каждом рас-

четном кластере формируются свои организационно-управленческие ситуации соотношения постоянных и регулируемых параметров исходных данных.

Рис. 4. Алгоритм экономико-математического прогнозирования коридора допустимой стоимости приобретения прав аренды проектов комплексной жилой застройки по многовариантным регулируемым организационным ситуациям Р1-Р2-РЗ(МСП; МКЗР; МПИ)

В качестве апробации разработанной программы автор выполнил расчет рыночной стоимости прав аренды на земельный участок «№ 8 мкр. Арбекозо 3 очереди». Итоговая наиболее вероятностная рыночная стоимость приобрете-

ния принята в размере 113 177 761,77 руб. или 518 руб. за 1 м кв. Полученное окно программы показано на рис. 5.

Рис. 5. Экономико-математическая модель в виде графика изменения допустимого коридора стоимости прав аренды по организационно-управленческим ситуациям 1-6

5. Общесистемные вопросы моделирования эффективности управления проектами корпоративного земельного девелопмепта с практической апробацией

Основной моделью мониторинга эффективности является постоянно текущая плановая деятельность К1П по сопоставлению плана-факта по принятым индикаторам мониторинга эффективности на всех стадиях жизненного цикла планирова-ш-ш корпоративного земельного девелопмента циклического типа. Данная деятельность образует 7 циклов мониторинга эффективности (íii - fij), показанных на рис. 3. При этом выделяются прединвестиционные циклы мониторинга на стратегическом, тактическом и оперативном уровне планирования (fii-з), инвестиционный - и эксплуатационный íh. Исходя из выполненного анализа общую эффективность (Эо) жизненного цикла корпоративной системы девелопмента земельных участков можно определить как интегрально-системную модель:

Эо = Эп1'Эа2'Эш'Эп4-Эп5-Эпб'Эп7- (1)

Специфика определения показателей эффективности для проектов комплексной жилой застройки, как и отдельных локальных проектов приобретения и развития земельных участков, заключается в необходимости: во-первых, выделения очередей и этапов строительства (Z7",); во-вторых, разделения всего участка застройки на локальные малые участки застройки с едиными объектами территориального воспроизводства (£<Т). Таким образом, интегрально-системная модель общей эффективности управления проектами в KIII будет иметь вид:

Э0= ПЭ,_7(1Г,; 10т) = ЛЭП1[Т,-7; ЮтЬ7)]. (2)

Для расчетных целей необходимо использовать как общеизвестные индикаторы эффективности UNIDO, российские и корпоративные общеметодические

стандарты (NPV, PI, IRR и пр.), так и дополнительные мультипликаторы эффективности Z: тип ДА), как соотношение рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости всего земельно-имущественного комплекса объектов воспроизводства. Экспертно оценивается автором на уровне среднего значения в 0,05; тип Z(B) - отношение стоимости мероприятий и процедур корпоративного земельного девелопмента как бизнес-системы (включая стоимость купленной земли, стоимость всех корпоративных прединвестиционных мероприятий FI-F4 и нормы прибыли в 30 %) к чистой дисконтированной стоимости проекта комплексной застройки как девелоперской бизнес-системы. При этом Z(B) экспертно оценивается автором на уровне 0,30. По своему экономическое содержанию коэффициент Z, как мультипликатор, означает реализацию принципа остаточности для операций с землей в бизнес-системах.

Произведена практическая апробация экономико-математического прогнозирования расчетов в программном комплексе «Аренда» для условной жилищной корпорации по возможной стоимости приобретения прав аренды под комплексна то застройку на земельном участке «мкр.8 Арбеково 3-й очереди строительства г. Пензы». Определены: возможная цена приобретения в размере 113,2 млн руб., или 518 руб. за 1 м кв., построен график допустимого коридора стоимости; рассчитаны показатель NPV проекта в размере 733 млн руб. и прочие индикаторы эффективности; выполнен расчет экономической эффективности процедур и мероприятий корпоративного земельного девелопмеита в размере около 220 млн рублей для условной жилищной корпорации по мультипликатору ДБ) в 0,30.

III. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Установлено появление в классических системах профессионального девелопмента недвижимости РФ инновационного ее вида-девелопмента земельных участков под комплексную застройку в жилищных корпорациях. Это связано с устойчивым развитием в жилищном строительстве РФ инновационного сегмента рынка — высокодоходного и высокорискованного рынка комплексной жилой застройки территорий, ориентированного только на крупные жилищные корпорации. Ранняя стадия «корпоративного вхождения» в проекты комплексной жилой застройки очень результативна и является самым проблемным этапом девелопмента недвижимости как современной научно-практической концепции рыночного управления проектами.

2. Сформулировано и уточнено понятие корпоративного девелопмента земе:п.-ных участков под проекты комплексной жилой застройки. Под этим понятием следует понимать профессиональную специализированную бизнес-деятельность по управлению проектами эффективного приобретения, использования и развития земельных участков под данный тип застройки с единым корпоративным застройщи-ком-девелопером, единым жизненным циклом проектного управления и единым воспроизводимым комплексом разнотипной недвижимости в рамках утвержденных градостроительных регламентов и корпоративных стандартов менеджмента.

3. Выполнено методическое моделирование корпоративного земельного девелопмента в жилищных корпорациях (Kill) как системы внутреннего и внешнего взаимодействия по существенным функциональным компонентам системы земельного девелопмента в виде пяти основных компонент KI-IV по взаимосвязям Z3-1, Z3-2, Z3-4 и Z3-5. Осуществлена актуализация проблемной ситуации исследования в форме функционально-надежностной диаграммы, которая позволила определить дисбаланс между значимостью компонент земельного де.ве-

лонмента и надежностью их фактической реализации. Максимальные риски и дисбаланс соответствуют мероприятиям корпоративного земельного девелоп-мента для проектов комплексного освоения территорий.

4. Обосновано и проведено теоретическое функционально-системное моделирование структуры корпоративного девелопмента земельных участков Kill по существенным бизнес-компонентам: функциям-этапам (F31'1); функциям-за-дач.ам (fj)j организационно-экономическим ситуациям (0м) и уровням управления (1ЛГ). Это позволило определить Kill как корпоративную подсистемы управления из взаимодействующим и сочетающимся бизнес-компонентам типа Нй={Рэ[']) П(/9 П (О'") П (LA/j) П {OMSx) ■

5. Установлены особенности формирования и тенденции развития основных прединвестициошых компонент корпоративного земельного девелопмента на обще-федеральном, региональном уровне Пензенской области и г. Пензы по земельному и жилищному рынку. Показано устойчивое развитие сегмента рынка комплексной жилой застройки с существенной активизацией земельного рынка аукционных продаж права аренды в 2006-2008 годах и отсутствием спроса на земельные участки под комплексные застройки от крупных жилищных корпораций г. Пензы в 2009-2010 гг.

6. Проанализированы особенности деятельности крупнейших жилищных корпораций-лидеров жилищного строительства города Пензы как субъектов инвестиционного и земельного девелопмента. Установлена доля их ввода на рынке жилья за последние 4 года, которая составляет не менее 60 % для четырех крупных жилищных корпораций. Определена доля их ввода по проектам комплексной застройки в общем уровне ввода жилья в г. Пензе на уровне 50 % по первичному рынку жилья, или 25-30 % от общего ввода. Установлены перспективы развития данных типов проектов в жилищном строительстве г. Пензы.

7. Исследованы тенденции и закономерности участия жилищных корпораций в процессе функционирования муниципального рынка аукционных продаж земельных участков под комплексную застройку в городе Пензе за 2003-2010 годы (уч астники, победители, сроки начала, окончания, начальная и конечная цена права аренды, цены продаж и пр.). В настоящее время крупными жилищными корпорациями такие типы проектов не востребованы из-за высокой стоимости внеплощадочных инженерных сетей, ТУ и недостаточной программно-целевой поддержки комплексной застройки на государственно-муниципальном уровне.

8. Предложен в качестве корпоративного организационного регламента следующий комплекс организационных стандартов корпоративного земельного девелопмента: заявительная аукционная модель; календарная модель планирования и контроллинга основных до-аукционнных мероприятий и процедур; локальные организационные блоки корпоративных стандартов земельного девелопмента О1"20 и модель организационной структуры муниципального земельного девелопмента по жилищному строительству в городе Пензе с процедурами системного корпоративного анализа основных аукционных мероприятий.

9. Выполнено экономико-математическое моделирование коридора допустимой стоимости приобретения жилищными корпорациями прав аренды на ау)сционах на основе разработанного диссертантом программно-целевого комплекса «Аренда» по многовариантным регулируемым организационным ситуациям Р1-Р2-РЗ (МСП; МКЗР; МПИ) с апробацией в ряде жилищных корпораций Пензенской области и в учебном процессе ПГУАС. Это позволяет использовать полученные результаты для принятия управленческих решений в

жилищных корпорациях и прогнозировать финансовые бюджеты по проектам и программам приобретения земельных участков.

. 10. Произведено общесистемное моделирование эффективности корпоративного земельного девелопмента как по традиционным показателям UNIDO, так и по дополнительным индикаторам эффективности в виде системы мультипликаторов Z. Во-первых, типа Z(А) - отношения стоимости земельных участков и всего земельно-имущественного комплекса. Во-вторых, типа Z(B), как отношения стоимости мероприятий и процедур корпоративного земельного девелопмента как бизнес-системы (включая стоимость купленной земли, стоимость всех корпоративных прединвестиионных мероприятий F1-F4 и не, мы прибыли в 30%) к чистой дисконтированной стоимости проекта коми лексной застройки как девелоперской бизнес-системы. По своему экономическому содержанию мультипликаторы Z означают реализацию принципа оста точности для операций с землей в бизнес-системах.

11. Произведена практическая апробация экономико-математического прогно зирования расчетов в программном комплексе «Аренда» для условной жилищной корпорации по возможной стоимости приобретения прав аренды под комплекс ную застройку на земельном участке «мкр. 8 Арбеково 3-й очереди строительства г.Пензы». Определены: возможная цена приобретения в размере 113,2млн руб. или 518 руб. за 1 мкв., построен график допустимого коридора: стоимости; рас считаны показатель AT3К проекта в размере 733 млн руб. и прочие индикаторы эффективности; выполнен расчет экономической эффективности процедур и мероприятий корпоративного земельного девелопмента в размере около 220 млн рублей для условной жилищной корпорации по мультипликатору Z(Б) в 0,30.

Список публикаций автора, в которых отражены основные положения диссертации:

1. Сегаев, H.H. Функционально-надёжностное моделирование девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях [Текст] / С.А. Баронин, И.Н. Сегаев H Международный научно-технический журнал «Недвижимость». - 2009. - №, (перечень ВАК) - 0,75 п.л. (в т.ч. автора 0,37 пл.).

2. Сегаев, И.Н. Особенности моделирования девелопмента земельных участков в жилищно-строительных корпорациях на основе функционально-надёжностного подхода [Текст] / С.А. Баронин, И.Н. Сегаев // Вестник университета (ГУУ). - 2009. - № 10 (перечень ВАК) - 0,72 п.л. (в т.ч. автора 0,36 пл.).

3. Сегаев, И.Н. Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий [Текст]/ С.А. Баронин, И.Н. Сегаев, А.Н. Поршакова // Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: аспекты экономики, организации и управления в строительстве: моногр. /под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина. - Пенза: РИО ПГСХА, 2010. - 0,72 пл. (в т.ч. автора 0,35 пл.).

4. Сегаев, И.Н. Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий [Текст] / И.Н. Сегаев // Актуальные проблемы экономики, организации и управления региональными инвестиционно-отраслевыми комплексами: материалы Междунар. науч.-практ. конференции - Пенза, 2010.-0,68 пл.

5. Анализ развития комплексной жилой застройки в Пензенской области. [Текст] / И.Н. Сегаев [и др.] // Проблемы и перспективы развития экономического и управлен-

ческого потенциала России в XXI веке: сб. материалов УШ Всеросс. науч.-практ. конференции. - Пенза: ПГПУ им. В.Г.Белинского, 2010. — 0^5 п.л. (в т.ч. автора 0,12 пл.).

6. Сегаев, И.Н. Планирование и контроллинг инвестиционно-строительной деятельности [Текст]: учеб. пособие / С.А. Баронин, И.Н. Сегаев [и др.]. - Пенза: ПТУ АС, 2010. - Раздел 2. - 6,74 п.л. (в т.ч. автора 1,0 пл.)/

7. Сегаев, И.Н. Научно-методическое моделирование девелопмента земельных участков на основе функционально-надёжностного анализа [Текст] / С.А. Баронин, И.Н. Сегаев II Проблемы и перспективы развития экономического и управленческого потенциала России в 21 веке: VII Всеросс. науч.-практ. конференция (23-24 апреля). - Пенза, 2009. - 0,6 пл. (в т.ч. автора 0,3 пл.).

8. Сегаев, И.Н. Проблемы совершенствования внутрифирменного менеджмента при реализации функций девелопмента земельных участков в жилищном строительстве [Текст] 7 С.А. Баронин, И.Н. Сегаев, С.В. Столяров // Известия ПГПУ. - 2008. - №7(11). - 0,31 пл. (в т.ч. автора 0,12 пл.).

9. Сегаев, И.Н. Функционально-стоимостное моделирование девелопмента земельных участков под жилищное строительство в инвестиционно-строительных компаниях [Текст] / С.А. Баронин, И.Н. Сегаев // Проблемы и перспективы развития экономического и управленческого потенциала России в 21 веке: VI Всеросс. науч.-практ. конференция (23-24 апреля). - Пенза, 2008. - 0,5 пл. (в т.ч. автора 0,25 пл.).

10. Сегаев, И.Н. Оценка стоимости права на заключение договора аренды земельного участка [Текст] / И.Н. Сегаев // Актуальные проблемы современного строительства. 4.2. Фундаментальные и прикладные исследования в области социально-экономических и гуманитарных наук: материалы Междунар. науч.-техн. конференции. - Пенза, 2007. - 0,19 п.л.

11. Сегаев, И.Н. Проблемы функционирования механизмов выделения земельных участков под жилищное строительство [Текст] / И.Н. Сегаев // Актуальные проблемы современного строительства. 4.2. Фундаментальные и прикладные исследования в области социально-экономических и гуманитарных наук: материалы Междунар. науч.-техн. конференции. - Пенза, 2007. - 0,25 пл.

Сегаев Иван Николаевич

ДЕВЕЛОПМЕНТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ЖИЛИЩНЫХ КОРПОРАЦИЯХ ПРИ КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИЙ

Специальность 08.00.03 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 29.10.2010. Формат 60*84/16. Бумага офсстаая. Печать на ризографе. Уч.-изд. л. 1,5. Тираж 110 экз. Заказ № 170.

Издательство ПГУАС. Отпечатано в полиграфическом центре ПГУАС. 440028. г. Пенза, ул. Г. Титова, 28. E-mail: office@pguas.ru www.pguas.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сегаев, Иван Николаевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ДЕВЕЛОПМЕНТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИЙ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

1.1 Анализ отечественного и зарубежного опыта развития девелопмента в строительстве.

1.2 Особенности концепции земельного девелопмента (лэнд-девелопмента) и ее специфика в жилищном с грои гельстве при комплексном освоении территорий.

1.3 Структуризация основных функциональных компонент системы земельного девелопмента и функционально-надежностная актуализация проблемной ситуации

Выводы по первой главе.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ И РАЗВИТИЮ ДЕВЕЛОПМЕНТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ КОМПЛЕКСНОМ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИЙ НА ОСНОВЕ ФУНКЦИОНАЛЬНО-СИСТЕМНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ.

2.1 Принципиальная модель функционально-системного структурирования девелопмента земельных участков как корпоративной подсистемы менеджмента в жилищном строительстве.

2.2 Функционально-системная модель корпоративного девелопмента земельных участков по существенным бизнес-компонентам жизненного цикла реализации проектов комплексной жилой застройки.

2.3 Общесистемное моделирование эффективности корпоративного земельного девелопмента.

Выводы по второй главе.

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ПРЕДИНВЕСТИЦИОННЫХ КОМПОНЕНТ КОРПОРАТИВНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА НА ОБЩЕФЕДЕРАЛЬНОМ И РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ С ПРЕДЛОЖЕНИЯМИ И РЕКОМЕНДАЦИЯМИ.

3.1 Исследование тенденций развития общефедерального рынка земельных участков РФ и Пензенской области с позиций анализа реализации основных прединвестиционных этапов корпоративного земельного девелопмента.

3.2 Анализ субъектов инвестиционного девелопмента на примере крупнейших жилищных корпораций города Пензы и особенности их участия в земельных аукционах по проектам комплексного освоения территорий.

3.3 Предложения и рекомендации по совершенствованию девелопмента земельных участков жилищных корпораций при комплексной жилой застройки территорий.

3.3.1 Формирование отдельных элементов организационного регламента участия жилищных корпораций в земельных аукционах.

3.3.2 Экономико-математическое моделирование коридора допустимой стоимости приобретения жилищными корпорациями прав аренды на аукционах на основе программно-целевого комплекса «Аренда».

Выводы по третьей главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий"

Актуальность темы исследования. Одной из современных тенденций жилищного строительства России является возникновение рыночного механизма комплексной застройки территорий в целях жилищного строительства. Данный инвестиционно привлекательный и высокорискованный сегмент жилищного рынка появился благодаря переориентация развития жилищного строительства от преимущественной «точечной» застройки к комплексному освоению территорий. Он требует обязательных аукционных продаж прав аренды по круппым земельным участкам, организации государственно-частного партнерства и прочих условий, способных реализовать только крупными инвестиционно-строительные компаниям типа жилищных корпораций. Комплексная застройка в среднем обеспечивает максимальное предложение жилья от крупных корпоративных застройщиков-девелоперов на уровне 15-20% от объемов ежегодно вводимого жилья (10-14 млн м.кв.) или 35-40% от первичного жилищного рынка подрядного строительства и имеет тенденцию к росту.

Проведенные исследования установили, что ранняя стадия «корпоративного вхождения» в проекты комплексной жилой застройки на этапе приобретений земельных участков весьма значительна по своей последующей результативности и эффективности. Но, одновременно, она является и самым проблемным этапом девелопмента недвижимости. Данная проблемная ситуация предопределила научно-практический интерес появление и развитие в России в классических системах профессионального девелопмента не только появление системы девелопмента комплексной жилой застройки, но и корпоративного девелопмента земельных участков под комплексную жилую застройку как инновационной разновидности девелопмента земли (1апс1-девелопмента).

В этой связи очень актуальным и востребованным научно-практическим направлением развития рыночного механизма управления корпоративными структурами в строительном комплексе является совершенствование деятельности по 1апс1-девелопменту применительно к обеспечению эффективного старта проектов комплексной жилой застройки. Следует отметить, что проработка управленческих функций земельного девелопмента для менеджмента жилищных корпораций относится к мало разработанной научно-практической сфере.

Предварительные авторские исследования показали, что российский девелопмент земельных участков пока еще не привлек к себе пристального внимания отечественных ученых. В то же время в США с 1936 года действует Институт городских земель (ULI) - некоммерческое образовательное и исследовательское учреждение, которое на сегодняшний день насчитывает 17 тысяч членов и партнеров в 60 странах мира, представляющих весь спектр дисциплин, связанных с землепользованием и земельным девелопментом.

В России научные исследования в области профессионального девелопмента и управления недвижимостью долгое время сдерживались недостаточностью современных правоустанавливающих регламентов и опыта реализации в рыночных условиях земельно-имущественных отношений. Поэтому исследования по каждому отдельному направлению девелопмента недвижимости носили специализированный характер, что снижало их системную результативность.

Наиболее весомый вклад в разработку проблематики профессионального девелопмента недвижимости, теории менеджмента и корпоративного управления, территориальных рынков доступного жилья, теории рисков в деятельности инвестиционно-строительных комплексов в современных рыночных условиях внесли В.П. Антонов, С.А. Баронин, М.К. Беляев, Г.М. Загидуллина, Н.В. Комов, С.П. Коростелев, Н.Ф. Костецкий, П.Ф. Лойко, А.Н. Плотников, В.А. Прорвич, С.Д. Резник, П.Г. Грабовый, Б.Б. Хрусталев, Н.Ю. Яськова и другие авторы. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад авторов первых российских исследований по данной дисциплине С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича,- а также И.М. Мазура, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Н.Ф. Вечера, A.A. Ольховского и пр. Правовые аспекты градостроительства и девелопмента отражены в трудах В.П. Гринева, В.В. Куценко и др.

Несмотря на плодотворную деятельность ученых и практиков современное состояние, условия и перспективы российского девелопмента земельных участков применительно к деятельности жилищных корпораций ориентированных на комплексное освоение территорий в научно-практической литературе освещены недостаточно. Это препятствует как эффективному выполнению всех функций земельного девелопмента, так и эффективным результатам деятельности жилищных корпораций при освоении данных участков.

Успешный «корпоративный старт» и эффективная реализация инвестиционных проектов комплексной жилой застройки во многом предопределяется через систему инновационных функций профессионального девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях, что очень актуально и является основным проблемным полем исследования в данной диссертации.

В качестве научной гипотезы исследования принято предположение о возможности совершенствования рыночного механизма управления корпоративными структурами в жилищных компаниях строительного комплекса через формирование и ' развитие девелопмента земельных участков по комплексному освоению территорий на основе функционально - системного моделирования инновационных процессов управления данными типа проектов по существенным бизнес-компонентам и жизненным циклам их реализации.

Область исследования. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством. Направление: «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами» - Строительство», а именно: п. 15.55. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях.; п. 15.59. Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов.

Цель исследования заключается в разработке методических основ и практических рекомендаций по формированию и развитию девелопмента земельных участков при комплексном освоении территорий для жилищных корпораций на основе функционально-системного моделирования.

Для реализации поставленной цели' исследования поставлены и решены следующие задачи:

1. Изучено и обобщено развитие теории и практики концепции девелопмента недвижимости с обоснованием образования инновационного ее вида - корпоративного девелопмента земельных участков под комплексную жилую застройку как разновидности девелопмента земли (1ап<1-девелопмента);

2. Выполнена функционально-надежностная актуализация проблемной ситуации исследования на основе моделирования земельного девелопмента в жилищных корпорациях как системы внутреннего и внешнего взаимодействия по существенным функциональным компонентам и взаимосвязям с определением областей дисбаланса, рисков и уточнением понятийных категорий;

3. Разработана теоретическая функционально-системная модель структуры девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях по существенным бизнес-компонентам: функциям-этапам, функциям-задачам, организационно-экономическим ситуациям и уровням управления как корпоративной подсистемы управления;

4. Исследованы основные тенденции формирования и развития прединвестиционных компонент корпоративного земельного девелопмента по комплексной застройке на общефедеральном, региональном уровне Пензенской области и муниципалитете г. Пензы;

5. Проанализированы крупнейшие жилищные корпорации-лидеры жилищного строительства города Пензы как субъекты инвестиционного и земельного девелопмента с изучением особенностей их участия в муниципальном рынке аукционных продаж права аренды под комплексную жилую застройку.

6. Разработаны предложения и рекомендации по ряду организационных стандартов земельного девелопмента' по участию жилищных корпораций в земельных аукционах, а также программно-целевой комплекс «Аренда» для4 экономико-математического моделирования коридора допустимой стоимости приобретения прав аренды по< многовариантным регулируемым организационным ситуациям управления.

7. Осуществлено общесистемное моделирование эффективности корпоративного земельного девелопмента как по традиционным показателям UNIDO, так и по дополнительным мультипликаторам с практической апробацией для условной жилищной корпорации г. Пензы.

Объектом исследования являются крупные предприятия инвестиционно-строительного комплекса РФ и Пензенской области типа жилищных корпораций, участвующие в подготовке и реализации инвестиционных проектов комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства.

Предметом исследования являются организационно-экономические и управленческие процессы формирования и развития научно-практической концепции профессионального девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий.

Методологической и теоретической базой исследования послужили диалектический метод познания; основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития производства в условиях рынка; труды ведущих российских и зарубежных ученых по вопросам экономики, организации и управления в жилищном строительстве, функционального, системного моделирования, внутрифирменного и корпоративного менеджмента, инвестиционного анализа, девелопмента, land-девелопмента, финансового менеджмента и экономической статистики. В процессе исследования использованы законодательные и нормативные акты. Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти,, методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы. В работе использованы' официальные документы государственной., региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2004-2010 гг. на уровне РФ^ Пензенской области и города Пензы.

В; процессе решения поставленных задач использованы методы статистические и сравнительного анализа, ситуационного, функционально-системного моделирования, в том числе функционально-надежностного анализа, экономической оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и земельных участков, а также стоимости прав на заключение договоров аренды, экспертные методы, алгоритмы и методы экономико-математического и имитационного прогнозирования, в том числе методы программирования в среде Ьа1с1к и ехе1.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и: методических основ формирования и развития: девелопмента земельных участков под комплексное: освоение территорий для жилищных корпораций на основе функционально-системного; моделирования.

Основные научные результаты, полученные лично автором, имеющие научную новизну, состоят в следующем:

• обоснована и сформулирована понятийная категория «девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях под комплексное освоение территорий» как инновационный вид профессионального девелопмента недвижимости в РФ с анализом внутреннего и внешнего взаимодействия и: функционально-надежностной актуализацией проблемного поля исследования;

• предложена авторская модель функционально-системного: структурирования девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях по существенным< сочетающимся бизнес-компонентам: функциям-этапам, функциям-задачам, организационно-экономическим ситуациям, и уровням управления как корпоративной подсистемы управления типа Но=(Рэт) П (^) П (От) П (ЬМ2) П (ОМЭх);

• определены особенности формирования и тенденции развития-основных прединвестиционных компонент корпоративного земельного девелопмента на общефедеральном, региональном уровне Пензенской области и муниципалитета г. Пенза. Установлена специфика деятельности крупнейших жилищных корпорации-лидеров жилищного строительства города Пензы как, субъектов инвестиционного и земельного девелопмента и особенности их участия в муниципальном рынке аукционных продаж права аренды под комплексную жилую застройку за 2006-2010 годы;

• разработаны предложения и рекомендации по совершенствованию девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях при комплексной жилой застройки территорий на основе локальных организационных регламентов участия жилищных корпораций в земельных аукционах и программно-целевого комплекса «Аренда» для экономико-математического моделирования коридора допустимой стоимости приобретения прав аренды по многовариантным регулируемым организационным ситуациям управления;

• дополнены, уточнены и апробированы общесистемные вопросы моделирования эффективности управления проектами корпоративного земельного девелопмента.

Достоверность результатов исследования обусловлена строгим соблюдением положений теории управления, функционально-системного анализа, подкреплена данными кластер-анализа по крупным жилищным корпорациям-лидерам с использованием ситуационного подхода, методов экономико-математического и программно-целевого моделирования, а также основывается на репрезентативности массива использованной информации.

Обоснованность положений подтверждается их внедрением в практику деятельности ряда жилищных корпораций Пензенской области и в учебный процесс ПГУАС.

Практическая значимость исследования заключается в том, что авторское функционально-системное моделирование процессов корпоративного девелопмента земельных участков под комплексное освоение территорий позволяет совершенствовать рыночный механизм и эффективность управления корпоративными структурами, инвестициями в строительном комплексе в инновационном и развивающемся сегменте жилищного рынка по комплексной застройке. Экономико-математическое ситуационное многовариантное моделирование коридора допустимой стоимости приобретения прав аренды на земельные участки, как и организационные стандарты участия жилищных корпораций в земельных аукционах, снижают риски, повышают инвестиционную привлекательность и экономическую надежность реализации инвестиционных проектов комплексной жилой застройки. Весь комплекс практических предложений и рекомендаций способствует увеличению предложения жилья от крупных девелоперов и обеспечивает формирование рынка доступного жилья в РФ.

Апробация и внедрение результатов исследований. Основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в практике деятельности ведущих жилищных корпораций Пензенской области и города Пензы ОАО «Пензастрой», ОАО «АК «Домостроитель» и «ЭКМ-Калининград», а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 11 печатных работ общим объемом 11,71 п.л., в том числе лично автором 3,99 п.л. Основные выводы и положения опубликованы в монографии, статьях, сборниках научных работ и доложены на научных конференциях в г.г. Москве, Пензе и Праге (Чехия).

Из них 2 работы в рецензируемых изданиях, рекомендованном ВАК, для публикации результатов диссертации, объемом 1,47 п.л.

Структура и объем работы. Объем диссертации составляет 167 страниц, включая 7 таблиц и 37 рисунков. Библиографический список составляет 109 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сегаев, Иван Николаевич

Выводы по третьей главе

1. Установлены особенности развития стратегического маркетинга территорий на общефедеральном уровне (Fl-этап), как подсистемы Kill, по ретроспективному анализу сделок с земельными участками под комплексную застройку. Выявлены устойчивые тенденций активизации рынка аренды и рост темпов продаж прав собственности земельных участков под строительство. Это подтверждает необходимость обеспечения готовности корпоративных подсистем земельного девелопмента жилищных компаний к эффективной купле-продажи земельных участков под комплексное освоение территорий и прочие виды строительства.

2. Определен, в .рамках исследования развития F-2 этапа KJII по анализу тенденций развития регионального земельного рынка Пензенской области, устойчивый рост активности региональных органов власти и муниципалитетов Пензенской области за период 2008-2010 г.г. по подготовке и продаже земельных участков под комплексную застройку для жилищных корпораций. За проанализированный период доля таких участков из общего числа сформированных составила 50%, а из предоставленных под строительство — 77%. Наибольшее развитие функции муниципального земельного девелопмента получили в городе Пензе.

3. Исследованы тенденции и закономерности участия жилищных корпораций в процессе функционировании муниципального рынка аукционных продаж земельных участков под комплексную застройку в городе Пензе за 2003-2008. Установлено, что в г. Пензе в среднем за год происходят 40 сделок по продаже прав аренды. Данный тип земельного рынка начал в Пензе функционировать с 2006* года по 2008 год. В настоящее время крупными жилищными корпорациями такие типы проектов не востребованы из-за кризиса. Автором прогнозируется активизация данного сегмента земельного рынка на первую половину 2011 года, что потребует эффективных действий федерального, муниципального и корпоративного земельного девелопмента в рамках реализации управленческих процедур девелопмента земельных участков под комплексной застройке и создания государственно-частных партнерств и прочих функциональных этапов и мероприятий Kill.

4. Проанализированы крупнейшие жилищные корпорации-лидеры жилищного строительства города Пензы как субъекты инвестиционного и земельного девелопмента. Установлена их доля ввода на рынке жилья в динамике за последние 4 года которая составляет не менее 60% для четырех крупных жилищных корпораций, что говорит о высокой монополизации данного типа рынка и его олигопольном типе конкуренции. Также определена доля ввода жилья пензенских жилищных корпораций по проектам комплексной застройки в общем уровне ввода жилья в г.Пензе, которая составляет около 50% по первичному рынку жилья или 25-30% от общего ввода.

5. Изучены особенности планов и результатов участия жилищных корпораций в открытых аукционах города Пензы за 2006 - 2009 годы по продаже права аренды, которые представлены в виде аналитических календарных графиков их результатов. Установлены участники, победители, сроки начала, окончания, начальная и конечная цена права аренды, характеристики продаваемых земельных участков, величины отклонений от начальной цены предложения и средние цены продаж 1 м.кв. земельных участков как под комплексную застройку, так и под точечные объекты малоэтажного и многоэтажного жилищного строительства.

6. Предложен в качестве корпоративного организационного регламента следующий комплекс организационных стандартов корпоративного земельного девелопмента: заявительную аукционная модель; календарную модель планирования и контроллинга основных до-аукционнных мероприятий и процедур; локальные организационные блоки корпоративных стандартов земельного девелопмента О и модель организационной структуры муниципального* земельного девелопмента по жилищному строительству в городе Пензе с процедурами системного корпоративного анализа основных аукционных мероприятий.

7. Выполнено экономико-математическое моделирование коридора допустимой стоимости приобретения жилищными корпорациями прав аренды на аукционах на основе разработанного диссертантом программно-целевого комплекса «АРЕНДА». Он прошел апробацию на ряде жилищных корпораций Пензенской области и в учебном процессе ПТУ АС.

8. Разработан алгоритм экономико-математического прогнозирования коридора допустимой стоимости приобретения прав аренды проектов комплексной жилой застройки для жилищных корпораций по многовариантным регулируемым организационным ситуациям Р1-Р2-РЗ(МСП;МКЗР;МПИ). Это позволяет использовать полученные результаты для принятия управленческих решений в жилищных корпорациях и составления финансовых бюджетов по проектам и программам приобретения земельных участков.

9. Произведена практическая апробация экономико-математического прогнозирования расчетов для условной жилищной корпорации по возможной стоимости приобретения прав аренды под комплексную застройку по земельному участку «мкр.8 Арбеково 3-й очереди строительства» . Определена возможная цена приобретения в размере 113,2 млн. руб. или 518 руб. за 1 м.кв. и построен график допустимого коридора стоимости.

10. Определена комплексная прогнозная экономическая оценка эффективности комплексной жилой застройки по участку «мкр.8 Арбеково 3-й очереди строительства» по показателю ЧДД в размере 733 млн. руб. и прочим стандартным индикаторам эффективности с учетом системы корпоративных рисков.

11. Выполнен расчет экономической эффективности процедур и мероприятий корпоративного земельного девелопмента для условной жилищной корпорации применительно к проекту приобретения и развития комплексного земельного участка «мкр.8 Арбеково 3-й очереди строительства». При этом расчетная экономическая эффективность мероприятий корпоративного земельного девелопмента составила около 220 млн. рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенные исследования позволяют сделать следующие основные выводы и предложения:

1. Установлено возникновение в классических системах профессионального девелопмента недвижимости РФ появление инновационного ее вида - девелопмента земельных участков под комплексную застройку в жилищных корпорациях. Это связано с устойчивым развитием в жилищном строительстве РФ инновационного сегмента рынка -высокодоходного и высокорискованного рынка комплексной жилой застройки территорий, ориентированного .только на крупные жилищные корпорации. Ранняя стадия «корпоративного вхождения» в проекты комплексной жилой застройки очень результативна и является самым проблемным этапом девелопмента недвижимости как современной научно-практической концепции рыночного управления проектами.

2. Сформулировано и уточнено понятие корпоративного девелопмента земельных участков под проекты комплексной жилой застройки. Под ним следует понимать профессиональную специализированну бизнес-деятельность по управлению проектами эффективного приобретения, использования и развития земельных участков под данный тип застройки с единым корпоративным застройщиком-девелопером, единым жизненным циклом проектного управления и единым воспроизводимым комплексом разнотипной недвижимости' в рамках утвержденных градостроительных регламентов и корпоративных стандартов менеджмента.

3. Выполнено методическое моделирование корпоративного земельного девелопмента в жилищных корпорациях (КШ) как системы внутреннего и внешнего взаимодействия по существенным функциональным компонентам системы земельного девелопмента в виде пяти основных компонент К1-1У по взаимосвязям Z3-l, ZЗ-2, ZЗ-4 и ZЗ-5. Осуществлена актуализация проблемной ситуации исследования в форме функционально-надежностной диаграммы, которая позволила определить дисбаланс между значимостью компонент земельного девелопмента и надежностью их фактической реализации. Максимальные риски и дисбаланс соответствуют мероприятиям корпоративного земельного девелопмента для проектов комплексного освоения территорий.

4. Обосновано и проведено теоретическое функционально-системное моделирование структуры корпоративного девелопмента земельных участков Kill по существенным бизнес-компонентам: функциям-этапам (РЭГ11); функциям-задачам (fj); организационно-экономическим ситуациям (Ош) и уровням управления (LM ). Это позволило определить Kill как корпоративную подсистемы управления из взаимодействующим и сочетающимся бизнес-компонентам типа Но =(F')[1>) n(f j)n(Om)n(LM,) f1(OMSx).

5. Установлены особенности формирования и тенденции развития основных прединвестиционных компонент корпоративного земельного девелопмента на общефедеральном, региональном уровне Пензенской области и г.Пензы по земельному и жилищному рынку. Показано устойчивое развитие сегмента рынка комплексной жилой застройки с существенной активизацией земельного рынка аукционных продаж права аренды в 2006-2008 годы и отсутствием спроса на земельные участки по комплексной застройки от крупных жилищных корпораций г. Пензы в 2009-2010 г.г.

6. Проанализированы особенности крупнейших жилищных корпораций-лидеров жилищного строительства города Пензы как субъектов инвестиционного и земельного девелопмента. Установлена доля их ввода на рынке жилья за последние 4 года, которая составляет не менее 60% для четырех крупных жилищных корпораций. Определена доля их ввода по проектам комплексной застройки в общем уровне ввода жилья в г. Пензе на уровне 50% по первичному рынку жилья или 25-30% от общего ввода. Установлены перспективы развития данных типов проектов в жилищном строительстве г. Пензы.

7. Исследованы тенденции и закономерности участия жилищных корпораций в процессе функционировании муниципального рынка аукционных продаж земельных участков под комплексную застройку в городе Пензе за. 2003-2010 годы (участники, победители, сроки начала, окончания, начальная и конечная цена права аренды, цены продаж и пр.). В настоящее время крупными жилищными корпорациями такие типы проектов не востребованы из-за высокой стоимости внеплощадочных инженерных сетей, ТУ и недостаточной программно-целевой поддержке комплексной застройки на государственно-муниципальном уровне.

8. Предложен в качестве корпоративного организационного регламента следующий комплекс организационных стандартов корпоративного земельного девелопмента: заявительную аукционная модель; календарную модель планирования и контроллинга основных до-аукционнных мероприятий и процедур; локальные организационные блоки корпоративных стандартов

01-20 земельного девелопмента и модель организационной структуры муниципального земельного девелопмента по жилищному строительству в городе Пензе с процедурами системного корпоративного анализа основных аукционных мероприятий.

9. Выполнено экономико-математическое моделирование коридора допустимой стоимости приобретения жилищными корпорациями прав аренды на аукционах на основе разработанного диссертантом программно-целевого комплекса «Аренда» по многовариантным регулируемым- организационным ситуациям Р1-Р2-РЗ(МСП; МКЗР; МПИ) с апробацией в ряде жилищных корпораций пензенской области и в учебном процессе ГТГУАС. Это позволяет использовать полученные результаты для принятия управленческих решений в жилищных корпорациях и прогнозировать финансовые бюджеты по проектам и программам приобретения земельных участков:

10. Произведено общесистемное моделирование эффективности корпоративного земельного девелопмента как по традиционным показателям UNIDO, так и по дополнительным индикаторам эффективности в виде системы мультипликаторов Z. Во-первых, типа Z(A) как отношения стоимости земельных участков и всего земельно-имущественного комплекса. Во-вторых, типа Z(B), как отношения стоимости мероприятий и процедур корпоративного земельного девелопмента как бизнес-системы (включая стоимость купленной земли, стоимость всех корпоративных прединвестиционных мероприятий F1-F4 и нормы прибыли в 30%) к чистой дисконтированной стоимости проекта комплексной застройки как девелоперской бизнес-системы. По своему экономическому содержанию мультипликаторы Z означают реализацию принципа остаточности для операций с землей в бизнес-системах.

11. Произведена практическая апробация экономико-математического прогнозирования расчетов в программном комплексе «Аренда» для условной жилищной корпорации по возможной стоимости приобретения прав аренды под комплексную застройку по земельному участку «мкр.8 Арбеково 3-й очереди строительства г. Пензы». Определены: возможная цена приобретения в размере 113,2 млн. руб. или 518 руб. за 1 м.кв. и построен график допустимого коридора стоимости; рассчитан показатель NPV проекта в размере 733 млн. руб. и прочие индикаторы эффективности; выполнен расчет экономической эффективности процедур и мероприятий корпоративного земельного девелопмента в размере около 220 млн. рублей для условной жилищной корпорации по мультипликатору Z(B) в 0,30.