Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка"

На правах рукописи

САФОНОВ Дмитрий Геннадьевич

ФИНАНСОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ И ПЕРСПЕКТИВЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ РОССИЙСКОГО РЫНКА

Специальности: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью); 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007

003057294

Работа выполнена на кафедре конкретной экономики и финансов Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Зарубин Вадим Николаевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Ушаков Евгений Петрович

кандидат экономических наук Семилеткин Павел Александрович

Ведущая организация: Московский государственный

строительный университет

Защита состоится « 15» мая 2007 г. в 14.00 час. на заседании диссертационного совета по экономическим наукам Д 502.006.05 Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, г. Москва, пр. Вернадского, 84, 1 учебный корпус, ауд.

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации (1-ый учебный корпус, каб. 914).

Автореферат разослан « 13» апреля 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Р.А.Чванов

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ .. _

Актуальность темы диссертационного исследования определяется исключительно важным значением для России формирования системы эффективного воспроизводства недвижимости в целях ускоренного накопления национального богатства страны и увеличения потенциала ее дальнейшего социально-экономического развития.

В настоящее время стоимость глобального рынка коммерческой недвижимости оценивается примерно в 4 трлн. долл., что характеризует этот вид активов как наиболее востребованный в мировой инвестиционной практике1.

Высокий общественный интерес к инвестированию недвижимости в североамериканском, а затем европейском бизнесе способствовал становлению девелопмента - нового перспективного направления предпринимательства по программно-целевому управлению развитием недвижимости на основе системного обеспечения инвесторов необходимым набором инженерно-консалтинговых услуг.

Как показывает мировой опыт, его преимущество состоит в объединении в рамках одной предпринимательской структуры функций инвестирования, организации проектно-строительного процесса, маркетинга, эксплуатации и продажи построенного объекта. Это способствует сокращению проектно-строительного лага и срока окупаемости инвестиций, повышению их доходности, улучшению потребительских характеристик и рыночной стоимости объектов.

Пока еще в России технологии девелопмента не оказывают существенного влияния на национальный рынок недвижимости. Число девелоперских фирм еще невелико, и они действуют главным образом в некоторых крупных городах и поселках коттеджной застройки. Не сформированы механизмы их эффективного функционирования в границах существующего правового пространства. Вместе с тем, реальный девелопмент явочным порядком утверждается на российском рынке, доказывая свои преимущества в конкурентной борьбе с традиционными участниками инвестиционно-строительного комплекса. Это актуализирует значение анализа про-

1 Джорджи Р. Прошлое и будущее недвижимости. // Секреты инвестиционного дела. Все, что нужно знать об инвестициях. / Под ред. Джеймса Пикфорда / Пер. с англ. - М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2006. - С. 69-75.

блем, условий и перспектив его более широкого использования на территории России.

Степень разработанности проблемы. Предварительные авторские исследования показали, что российский девелопмент пока еще не привлек к себе пристального внимания отечественных ученых. В то же время в США с 1936 года действует Институт городских земель (ULI) -некоммерческое образовательное и исследовательское учреждение, которое на сегодняшний день насчитывает 17 тысяч членов и партнеров в 60 странах мира, представляющих весь спектр дисциплин, связанных с землепользованием и девелопментом.

В России научные исследования в области градостроительства, управления недвижимостью и девелопмента долгое время сдерживались недостаточностью современных правоустанавливающих регламентов и опыта реализации в рыночных условиях земельно-имущественных отношений. Поэтому исследования по каждому отдельному направлению в комбинации девелопмента носили специализированный характер, что снижало их системную результативность.

Наиболее весомый вклад в разработку проблематики рыночного землеустройства внесли В.П.Антонов, Н.В.Комов, П.Ф.Лойко, В.А.Прорвич, С.И.Сай. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад авторов первых российских исследований по данной дисциплине С.Н.Максимова, Е.И.Тарасевича, а также И.М.Мазура, В.Д.Шапиро, Н.Г.Ольдерогге, Н.Ф.Вечера, А.А.Ольховского. В области управления стоимостью недвижимости следует отметить фундаментальные работы В.А.Горемыкина, П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, В.Р.Дорожкина, В.Н.Зарубина, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.П.Ушакова, М.А.Федотовой. Правовые аспекты градостроительства и девелопмента отражены в трудах В.П.Гринева и В.В.Куценко.

Несмотря на плодотворную деятельность отмеченных ученых современное состояние, условия и перспективы российского девелопмента в научной литературе освещены недостаточно, что препятствует формированию оптимальных предпосылок его дальнейшего развития, принятию необходимых нормотворческих решений и введению в образовательный процесс учебных программ по соответствующей подготовке специалистов.

Цель диссертационного исследования состоит в выявлении стратегических источников финансирования и обосновании инвестиционных приоритетов девелопмента в условиях российского рынка недвижимости.

Эта цель реализуется на основе решения следующих теоретика- -методологических и научно-практических задач:

• проанализировать закономерности обращения недвижимости как инвестиционного товара, специфику рынка недвижимости и взаимодействия его участников;

• определить содержание и конструктивные функции девелопмента как интегральной структурной инновации на рынке недвижимости России;

• выявить методологические принципы и источники эффективности девелопента;

• раскрыть правовые, организационно-технологические особенности финансирования девелопмента недвижимости в России;

• обосновать стратегические, инвестиционные приоритеты российского девелопмента на рынке земли и жилищной недвижимости.

Объектом исследования выступают предпринимательские структуры инвестиционно-строительного комплекса, а также органы государственного и муниципального управления, регламентирующие развитие недвижимости и удовлетворение социально-градостроительных потребностей населения.

Предметом исследования являются финансово-экономические отношения участников осуществления градостроительных программ и девелоперских проектов развития территорий.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды ученых и практиков в области градостроительного регулирования земельно-имущественных отношений, инвестиционного проектирования, организации проектного финансирования, управления, оценки и риэлтинга недвижимости.

В диссертационной работе использованы системный подход к исследованию явлений, методы логического анализа.

Эмпирической базой исследования послужили законодательные акты, нормативные и методические документы Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, статистические данные Рос-стата, Роснедвижимости, а также собственная информационная база автора работы, сформированная на основе его хозяйственной практики.

Основные результаты диссертационного исследования, полученные лично автором, и их научная новизна, заключаются в следующем:

по специальности 08.00.05: экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью):

- конкретизировано понятие рынка инвестиционной недвижимости как системы передачи прав на развитие, эксплуатацию и продажу объектов недвижимого имущества в целях извлечения предпринимательского дохода от повышения эффективности их использования и прироста стоимости;

- уточнено содержание девелопмента недвижимости, который характеризуется комплексной организацией инвестиционно-строительного процесса по развитию объектов недвижимого имущества, включая постановку инновационной идеи, разработку, финансирование и осуществление проекта в намеченные сроки с учетом установленных ограничений и ожидаемой коммерческой выгоды;

- предложены модели использования девелопмента в совместной с местной администрацией деятельности по разработке и осуществлению градостроительных программ и социальных проектов на основе государственно-частного партнерства путем введения дополнительных инвестиционных условий контрактов в связи с предоставлением земельных участков и инженерной инфраструктуры под застройку;

по специальности 08.00.10: финансы, денежное обращение и кредит:

- систематизированы источники финансирования девелоперских проектов, сформированные на основе объединения собственного капитала проектоустроителей, кредитов институциональных инвесторов, средств участников долевого строительства, бюджетных ассигнований, реализуемых через адресные инвестиционные прираммы, и ресурсов, привлеченных на базе концессионных соглашений;

- обоснована целесообразность внесения изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях в России» от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ и приведения его в соответствие с международными нормами концессионного права и действующей инвестиционной практикой с целью обеспечения заинтересованности девелоперов в применении этой формы государственно-частного партнерства, широко используемой в мировой практике.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

по специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью):

1. Базисные принципы девелопмента недвижимости, вытекающие из мирового и отечественного опыта разработки и реализации девелоперских проектов.

2. Инвестиционные приоритеты развития рынка земельных участков под застройку.

3. Перспективные направления жилищного девелопмента в свете реализации Национального проекта «Доступное и комфортабельное жилье - гражданам России».

по специальности 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит:

4. Финансовый механизм привлечения девелопмента к разработке градостроительной документации, инженерной подготовке земельных участков под застройку и реализации других социально значимых проектов.

5. Предложение об усилении финансовой ответственности девелопе-ров за исполнение инвестиционных контрактов.

Практическая значимость исследования определяется прикладным характером рассматриваемых вопросов, решение которых актуализировано текущими проблемами социально-экономического развития территорий, его организационного и финансового обеспечения. Результаты работы могут быть использованы органами регионального и муниципального управления, службами градостроительства и землеустройства, предпринимательскими структурами.

Теоретические и методологические фрагменты исследования могут быть востребованы при разработке учебных материалов и чтении лекций по специальностям: «Экономика недвижимости», «Экономика строительства», «Управление проектами», «Инвестиционно-финансовый менеджмент».

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на второй международной научно-практической конференции «Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров» в Московском государственном строительном университете в октябре 2006 года и на семинарах Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, отражены в научных публикациях автора объемом 2,8 п.л., использованы в его практической работе.

Логика и структура работы определяются общей концепцией, целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

II. СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫХ НА ЗАЩИТУ

1. Девелопмент недвижимости преследует две взаимообусловленные

цели:

- социального характера, связанного с рациональным использованием земельных ресурсов для развития общественной инфраструктуры;

- коммерческого характера, связанного с увеличением стоимости вложенного капитала.

Поэтому он базируется, с одной стороны, на принципах и методах инвестиционного проектирования, правилах землепользования и градостроительных регламентах, принятых в соответствующих странах и регионах, а с другой - на исследовании рыночной конъюнктуры, конкурентной среды и условий достижения наивысшей стоимости недвижимости. Кроме того, профессиональные девелоперы опираются на результаты личной и национальной практики, на принципы, апробированные сотнями состоявшихся проектов. Однако, если инвестиционно-оценочные регламенты достаточно легитимированы в зафиксированы в соответствующих международных и отечественных стандартах, то профессиональные знания деве-лоперов являются их важным конкурентным преимуществом и отнюдь не афишируются владельцами «ноу-хау».

На основе исследования зарубежного и отечественного опыта в диссертации формулированы следующие базисные принципы девелопмента:

• принцип сегментации, локализации и периодизации в обслуживании потребностей рынка означает, что успешность девелопмента определяется обслуживанием потребителей определенного сегмента рынка, в определенном месте, в течении определенного периода;

• принцип цикличности развития девелопмента характеризует его неравномерную активность, связанную со стадийностью экономического цикла;

• принцип поэтапной упреждающей подготовки оз начает, что каждый этап процесса девелопмента зависит от качества работы на предыдущем этапе;

• принципы адаптации проекта к условиям его реализации означает, что уровень детализации и контроль проекта должны соответствовать качеству меняющегося потока информации;

• принцип организационного и финансового соответствия пред-" полагает правильное формирование команды проектроустроителей и возможность привлечения капитала в объемах и сроки, отвечающие условиям поставленной задачи;

• принцип итеративного приближения показывает, что девелоп-мента - это процесс со многими итерациями, "каждая из которых дает деве-лоперу все более точную информацию;

• принцип несоразмерности характеризует несоответствие масштаба проекта и затрат энергии на его реализацию.

2. В соответствии с правовыми нормами большинства развитых стран и современным российским законодательством основные градостроительные регламенты и информационные ресурсы, необходимые для подготовки земельного участка и оформления прав застройки, получения разрешений на строительство и ввод построенного объекта, как правило, разрабатываются и используются на муниципальном уровне. Хорошее знание местных регламентов, расстановки политических сил и социально-экономических отношений является весьма важным фактором успешного девелопмента в целом и девелопмента земли как его определяющей стадии.

Регламенты землеустройства и подготовки земли под застройку в России формировались, исходя из реалий земельного рынка, для которого характерно сохранение подавляющей части земельного фонда страны в заведомо неликвидной и малоликвидной форме.

Анализ распределения земель РФ по формам собственности и структуры сделок с земельными участками за последние отчетные периоды, выполненные нами по данным Роснедвижимости, показал, что преобладающая часть сделок с земельньми участками относится к государственным и муниципальным землям. Предоставление участков в аренду является главенствующей формой земельных отношений во всех субъектах РФ. В целом по стране на нее в 2004 году приходилось 97,1% площади всех переданных земель (см. табл.)1.

Как видно из представленной информации, оборот государственных и муниципальных земель по площади почти в сто раз превышал оборот частных земель, из которых более половины были вовлечены в сделки неры-

1 Составлена на основе: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2004 году. М.: Роснедвижимость, 2005.

ночного характера, когда право собственности на землю передавалось посредством дарения и наследования.

Отсюда автор делает важный практический вывод, что российский девелопмент в ближайшей перспективе не может рассчитывать на значительное увеличение предложения частной земли, что существенно ограничивает масштабы его самостоятельной деятельности. Поэтому ему надо переориентироваться на приоритетное обслуживание муниципальных потребностей и активизировать освоение рынка неприватизированных земель.

Таблица

Структура сделок с земельными участками в РФ в 2004 г.

Виды сделок Кол-во сделок, тыс. ед. Площадь (тыс. га) %к итогу:

по кол-ву по площади

1. Аренда государственных и муниципальных земель 498,7 11905,5 40,9 97,1

2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель 7,2 38,2 5,9 0,3

3. Продажа государственных и муниципальных земель 150,8 45,5 12,4 0,4

Итого сделок с государственными и муниципальными землями в отчетном году 656,7 11989,2 53,9 97,8

4. Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами 357,9 123,4 29,4 1.0

5. Дарение 32,3 27,2 2,6 0,2

6. Наследование 165,2 106,2 13,6 0,9

7. Залог 6,4 18,8 0,5 0,1

Итого сделок между гражданами и юридическими лицами в отчетном году 561,8 275,6 46,1 2,2

Всего сделок, совершенных в отчетном году 1218,5 12264,8 100 100

В диссертации доказано, что данная концепция прежде всего отвечает социальным потребностям населения и вполне согласуется с задачами местной администрации, у которой в большинстве случаев недостает про-

фессионального опыта, технологических и финансовых возможностей для своевременной подготовки площадок под застройку, что существенно лимитирует развитие территорий.

Согласно ныне действующему Градостроительному кодексу РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ градостроительная подготовка территорий городов и поселений включает следующие основные этапы:

- территориальное планирование;

- градостроительное зонирование;

- планировка территории;

- архитектурно-строительное проектирование.

Под территориальным планированием понимается разработка схем развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования, к которым относятся особо охраняемые зоны.

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при принятии ими землеустроительных решений и их реализации. При отсутствии этих документов не допускается принятие указанными органами решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую.

Подготовка схем территориального планирования, а также генеральных планов поселений и городских округов осуществляется на основании результатов инженерных изысканий в соответствии с требованиями технических регламентов и с учетом программ развития соответствующих территорий, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Документальная подготовка к архитектурно-строительному проектированию и застройке земельного участка, если он проходит три предшествующие стадии, занимает по российским нормам 2,5-3 года, а фактически может продолжаться и 5-6 лет. За это время земельный рынок может радикально измениться. Поэтому в практике зарубежного девелопмента его изучают дважды: при выборе и по завершению оформления покупки земельного участка.

У российского девелопера необходимость повторной процедуры рыночного анализа чаще всего отсутствует, так как он вынужден изначально

оформлять земельный участок под определенный способ использования. Соответственно, в отечественном девелопменте преобладает вариант точечной застройки, при которой разукрупнение и продажа другому девело-перу частично улучшенного земельного участка пока еще представляет достаточно редкий случай. Однако в перспективе подключение девелопе-ров земли к выполнению концессионных соглашений по землеустройству с органами государственной и муниципальной власти может значительно ускорить этот процесс благодаря привлечению к его осуществлению предпринимательской инициативы и финансовых ресурсов частного инвестирования.

Прежде всего объектом заинтересованного участия российского де-велопмента земли, как показывает мировая практика, может и должно стать развитие коммунальной инфраструктуры городов и поселений. Ее существующее аварийное состояние рассматривается в качестве одной из основных проблем, сдерживающих увеличение объемов жилищного строительства.

Согласно общепринятой схеме распределения затрат между администрацией субъектов РФ и инвесторами-застройщиками, затраты по прокладке магистральных инженерных коммуникаций обычно берут на себя региональный и муниципальный бюджеты, а инвестор финансирует прокладку лишь внутриплощадочных сетей. На 2006-2007 гг. в виде государственных гарантий на обеспечение земельных участков, предназначенных под строительство жилья, коммунальной инфраструктурой в федеральном бюджете выделено 30 млрд. руб.

Возврат кредитов намечено осуществлять за счет средств, вырученных от продажи земельных участков, уже обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Но прежде чем ее построить, необходимо завершить предпроектную подготовку территорий. Вместе с тем, в большинстве регионов из-за недостатка средств до сих пор отсутствуют схемы территориальных планировок, что лишает органы государственной власти и местного самоуправления возможности своевременно принять решения о резервировании земель или их изъятии для государственных и муниципальных нужд.

Незавершенность по той же причине разработки современных генеральных планов городов и поселений затрудняет отведение под застройку крупных территорий, выполнение градостроительного зонирования и межевания земель.

По сообщению руководителя Федеральной антимонопольной службы И.Артемьева, с 1 октября 2005 г., то есть с момента вступления в силу нормы закона об обязательном предоставлении земельных участков на аукционах, из тысячи выделенных под жилищное строительство участков лишь менее ста были выставлены на торги, а остальные переданы застройщикам распоряжениями местных органов власти. Причина этого заключается не только в коррупции чиновников, но также в недостатке средств и специалистов у муниципальных образований для подготовки в установленном порядке земельных участков на торги1.

Отмеченные обстоятельства дают веские основания предполагать значительные перспективы использования ресурсов девелопмента земли для совместной с органами местной власти подготовки градостроительной документации и инженерного освоения земельных участков для последующей капитальной застройки. Рациональной формой взаимодействия заинтересованных сторон может служить апробированная мировой практикой форма государственно-частного партнерства, направленного на осуществление важных социальных программ, реализуемых с помощью механизма девелопмента.

3. Национальным проектом обеспечения граждан России доступным и комфортабельным жильем предусмотрено увеличение объема его строительства в 2010 г. в 1,8 раза, а в 2019 г. в 3,3 раза относительно уровня 2005 г. Достижение этих показателей позволит компенсировать неизбежное выбытие устаревшего жилищного фонда, улучшить качество вновь вводимого жилья и структуру его рынка.

Решение столь важной социально-экономической проблемы требует согласованного осуществления следующих взаимосвязанных задач:

- привлечения в огромных масштабах средств населения и институциональных инвесторов к финансированию строительства жилья и использованием либерализированного механизма ипотечного кредитования и государственных гарантий;

- разработки перспективных стратегий территориального развития, упреждающей градостроительной подготовки, проектных изысканий, своевременного оформления земельных участков под застройку и их опережающего обеспечения инженерной инфраструктурой;

- расширения технических регламентов и норм архитектурно-строительного проектирования с учетом ухода от типизации и возрастания

1 См.: Ступин И. Как приручить стройкомплекс //Эксперт. 2006. № 11. С. 32-35.

спроса на индивидуальное жилье различных видов, возводимое по оригинальным проектам;

— перепрофилирования мощностей по производству строительных материалов и конструкций с учетом преобладающей застройки индивидуальных жилых домов за счет сокращении доли многоквартирных панельных и монолитно-каркасных зданий особенно в условиях средних, малых городов и поселений;

- решительного преодоления коррупции и монополизма в землепользовании и строительстве.

Для решения этих задач нужен открытый доступ к обороту земельных участков, свободный рыночный контроль движения капитала и стоимости строительной продукции. В настоящее время наблюдается противоположная тенденция, проявляющаяся в увеличении разницы между затратной себестоимостью строительства жилья и рыночными ценами его продажи.

По оценке НИИ статистики Росстата, рыночная цена квадратного метра жилья в среднем по России вдвое, а по Москве даже втрое превышает его затратную цену. Это сокращает возможности использования кредитных источников приобретения жилья, снижает его доступность для большинства населения. Например, цена жилья в Подмосковье за 2005 г. выросла на 25-30%, а реальные доходы жителей - на 9-10%. В результате такой динамики доступность жилья в области за год снизилась на 20%. Соответственно возрос риск его строительства за счет земных средств на безгарантийной основе.

Вместе с тем, сложившаяся ситуация способствовала ускорению реструктуризации рынка недвижимости в пользу опережающего спроса на одноквартирные малоэтажные дома, построенные на земельных участках, оформленных в собственность застройщика. Стоимость возведения таких домов с учетом ипотечного кредитования под залог земли оказывается ниже, а потребительские характеристики выше, чем во многих вариантах многоквартирного домостроения.

В настоящее время в России около половины жилья строится в индивидуальных домах. В отдельных регионах доля ввода индивидуального жилья достигает 70% (Оренбургская область, Удмуртия), причем во многих областях эта доля увеличивается преимущественно за счет застройки городских территорий (Пензенская область, Подмосковье). Можно сказать, что Россия таким образом пытается внедрить полезный социальный опыт

США, где в 2003 г. было построено более 250 млн. кв.м жилья, из которых 230 млн. или 92% приходилось на индивидуальные дома коттеджного типа.

Учитывая растущий рыночный спрос, Федеральное агентство по строительству и ЖКХ разрабатывает в составе ФЦП «Жилище» целевую инвестиционную программу массового строительства одно- двухэтажных, одноквартирных домов усадебного типа. Проблема ее реализации состоит в отсутствии необходимой материально-технической базы строительного комплекса. Существующая база, созданная в 50-60-е годы главным образом для возведения многоэтажных жилых домов в городах, почти полностью исчерпала свой потенциал и физически не может быть реконструирована для нужд индивидуального жилищного строительства на обширной территории России.

Следовательно, в свете данной программы сегодня должна идти речь о формировании мобильных девелоперских предприятий, оснащенных необходимой инжиниринговой инфраструктурой и способных комплексно, на современном архитектурно-технологическом уровне удовлетворить растущий потребительский спрос населения в индивидуальном комфортабельном жилище. По мнению автора, эта сфера деятельности российского девелопмента стратегически безальтернативна.

4. Важная проблема состоит в несовершенстве финансового механизма взаимодействия девелопмента с местной администрацией в совместной разработке градостроительной документации, инженерной подготовке земельных участков, строительстве и эксплуатации построенного жилья. Взаимная польза такого сотрудничества очевидна. Как правило, местной администрации не хватает средств и профессионального опыта на своевременную подготовку территорий под застройку. От этого более всего страдают интересы девелоперов и граждан, нуждающихся в их услугах.

До оформления исходно-разрешительной документации и прав на застройку девелоперу нереально рассчитывать на привлечение в проект кредитных ресурсов. Он может надеяться только на собственные средства и вложения соинвесторов, согласившихся доверить ему свои сбережения на начальной стадии проекта в счет оплаты по сниженной цене будущей квартиры.

Введенный в действие в 2005 году Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты

Российской Федерации» № 214-ФЗ, обеспечивая более высокую степень защиты имущественных прав индивидуальных инвесторов, в то же время серьезно осложнил финансовое положение девелоперов. Оформление исходно-разрешительной документации и прав на земельный участок обычно в 2 раза и более превышает нормативные сроки, причем очень часто это происходит по независящим от застройщика обстоятельствам. Если раньше предпроектные затраты и риски с ним разделяли соинвесторы, то теперь он вынужден их полностью финансировать за свой счет. Поэтому участие в реализации муниципальных проектов в настоящее время является для девелоперов весьма полезным средством налаживания деловых контактов и получения доступа к целевым источникам кредитования.

К их числу относятся:

- фонды муниципального развития, создаваемые в соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 г. № 131-ФЭ в целях субсидирования местных бюджетов из бюджета субъектов РФ для долевого финансирования инвестиционных программ и проектов развития общественной инфраструктуры;

- федеральный инфраструктурный фонд, используемый для финансирования инвестиционных потребностей субъектов РФ и муниципальных образований в форме предоставления кредитных ресурсов или гарантий по самостоятельно привлекаемым кредитам;

- инвестиционно-заемные системы, создаваемые с целью привлечения инвестиционных ресурсов для развития муниципальных образований на открытом финансовом рынке. Они используются для финансирования разработки программ развития территории, отбора стратегически важных проектов, их землеустроительную подготовку и организацию реализации.

Кроме того, государство гарантирует муниципальным образованиям кредиты на строительство магистральных инженерных коммуникаций, но местные власти не рискуют брать эти кредиты, так как не в состоянии обеспечить сроки строительства и возврата полученных средств. Девело-перы могут взять на себя риск ответственности за инженерную подготовку территорий при условии предоставления им прав на последующую застройку соответствующих земельных участков. Однако местная администрация, не имея перспективной стратегии развития территорий, по новому Градостроительному кодексу лишена права резервирования и изъятия зе-

мель для государственных и муниципальных нужд, а, следовательно, не может гарантировать выполнение своих обязательств перед партнерами.

По нашему мнению, целесообразный выход из этого круга состоит в использовании механизма государственно-частного партнерства в сфере градостроительных отношений в соответствии с новой редакцией федерального закона о концессиях, вступившего в силу 05.09.2005 г. В нем под концессией понимается передача государством или муниципальным образованием частному инвестору во временное владение или пользование недвижимого имущества, принадлежащего государству или муниципальному образованию, с обязательным условием осуществления инвестиций в целях создания нового или качественного улучшения переданного имущества.

Применительно к задачам девелопмента речь идет о привлечении его к организационному и финансовому участию в осуществлении комплекса градостроительных работ, начиная от разработки генеральных планов поселений и городских округов до ввода в действие, продажи и эксплуатации построенных объектов, с учетом обязательного выполнения им действующих технических регламентов и социальных условий инвестиционного контракта.

Благодаря этому подходу обеспечивается:

• архитектурно-композиционная и технологическая согласованность градостроительных решений на различных этапах их осуществления, что позволяет оптимизировать компоновку намечаемых к строительству зданий и плотность застройки, избежать несбалансированности графиков прокладки инженерных, транспортных коммуникаций, строительства жилья и других необходимых объектов социальной инфраструктуры;

• регулярный и компетентный контроль со стороны властных структур и общественности за формированием критериев территориального развития, механизмов его социальной регламентации, распределением земельных ресурсов по важности градостроительных задач, процессам их реализации и последующим управлением созданным жилым фондом.

Как показывает мировая практика, профессиональные полномочия современного девелопмента значительно шире, чем деятельность девело-перов по организации и финансированию инвестиционных проектов. По существу ему наиболее соответствует форма адаптивного управления инвестиционным предпринимательством на основе смешанного холдинга, в котором предпринимательская инициатива и финансовый контроль при-

надлежат головной фирме, специализирующейся в области земельного де-велопмента и проектного инжиниринга, а строительные, брокерские, маркетинговые функции и управление недвижимостью выполняются по контрактам дочерними компаниями.

Холдинг, действующий на основе механизма государственно-частного партнерства, должен быть юридически ангажирован на комплексное осуществление перспективных социальных программ, связанных с оптимальным удовлетворением рыночных потребностей в недвижимости. Его деятельность подлежит установленному контролю с позиций градостроительного законодательства, норм профессионального самоуправления и действующих технических регламентов. Это позволяет привлекать его в качестве надежного и управляемого партнера по осуществлению на местном уровне муниципальной жилищной политики, предоставив ему право получения кредитов или использования кредитных гарантий, установленных на эти цели муниципальным образованиям.

5. Отсутствие должной согласованности органов местного самоуправления и девелоперских структур зачастую стимулирует последних к участию в инвестиционных торгах и конкурсах с целью последующей перепродажи прав застройки земельного участка, что приводит к невыполнению инвестиционных условий и затягиванию сроков строительства. Такое положение чаще всего вызывается несовершенством градостроительных регламентов, разрабатываемых на региональном уровне. В частности, по московским нормам платежи потенциальных застройщиков за выделенные земельные участки могут перечисляться городу по графику в течение срока, иногда даже превышающего продолжительность строительства.

Полагаем, что эти платежи должны производиться в течение месяца со дня конкурса. Нарушение данного срока должно автоматически лишать девелопера права получения строительного ордера, а его неполучение в установленный период должно служить основанием для расторжения в одностороннем порядке по инициативе администрации инвестиционного контракта. Причем предшествующие расходы девелопера на оформление исходно-разрешительной документации остаются в собственности у муниципального образования и используются на долевое финансирование намеченных улучшений выполняемых силами другого девелопера.

В этом случае непрофессиональные компании в силу действия экономических санкций и утраты репутации будут вынуждены уйти со строительного рынка, а хорошо зарекомендовавшие себя фирмы включаются в

реестр компаний, аккредитованных на исполнение муниципальных заказов. На них под эти заказы может распространяться право получения кредитных гарантий и льгот по уплате местных налогов.

По результатам исследования можно сделать следующие выводы:

1. Важным звеном структурной реформации российского рынка недвижимости по опыту экономически развитых стран является становление системы профессионального девелопмента, основанной на комплексной организации инвестиционно-строительного процесса, включая формирование инновационной идеи, разработку, финансирование и осуществление проекта вплоть до коммерческой утилизации созданного имущества в целях получения намеченной выгоды.

2. В мировой практике девелопмента недвижимости его принято классифицировать по типам на девелопмент земельных участков, жилых и промышленных зданий, офисной и коммерческой недвижимости. В качестве основных приоритетов российского девелопмента в диссертации рассмотрены девелопмент земли и жилых зданий, как наиболее востребованных направления инвестиционно-строительного предпринимательства, непосредственно связанные с реализацией Национального проекта «Доступное и комфортабельное жилье - гражданам России».

3. Особенность российского девелопмента жилищной недвижимости состоит в формировании источников его финансирования. Если за рубежом в недвижимость вкладывают средства для извлечения дохода, то в России частные инвесторы в основном ее приобретают в личную собственность на стадии строительства посредством долевого участия в финансировании проектов, причем доля этого участия составляет 60-80% стоимости проекта. Принятие федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, призванного упорядочить взаимоотношения застройщиков и частных со-инвесторов, серьезно осложнило финансовое положение девелоперов и стимулировало рост цен на жилищном рынке.

4. У российского девелопера, как правило, отсутствует возможность рыночной оптимизации использования земельного участка, который изначально оформляется под определенный проект, предусматривающий вариант точечной застройки. Разработку схем развития территорий и строительство внеплощадочных инженерных коммуникаций возлагаются на муниципальные образования, у которых, как правило, отсутствуют необходимые средства и профессиональные возможности. Это свидетельствует о целесообразности использования ресурсов девелопмента для совместной с

органами местной власти подготовке градостроительной документации и инженерного освоения земельных участков под застройку.

5. Конструктивные функции девелопмента могут найти наиболее эффективное применение в развитии массового строительства малоэтажных, одноквартирных жилых домов усадебного типа, осуществляемого в составе ФЦП «Жилище».

По теме диссертации ее автором опубликованы следующие научные работы:

а) статьи в журналах, которые включены в перечень ВАК Минобрнауки России

1. Зарубин В.Н., Сафонов Д.Г. Девелопмент земли в системе методов градостроительного регулирования //Недвижимость: экономика, управление. 2007. № 1.-0,5 п.л.

2. Сафонов Д.Г. Стратегические резервы развития жилищной недвижимости //Социальная политика и социальное партнерство. 2007. № 2. -0,5 п.л.

б)другие издания

3. Сафонов Д.Г. Организация и финансирование девелопмента недвижимости. -М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2006. - 1,5 п.л.

4. Сафонов Д.Г. Финансирование девелопмента в развитие недвижимости. В сб. «Приоритеты преодоления бедности в российском обществе» /Под общ. ред. д.э.н., проф. И.Ф.Суслова. - М.: Изд-во РАГС, 2006. - 0,3 п.л.

21

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Сафонов Дмитрий Геннадьевич

Тема диссертационного исследования

Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка

Научный руководитель -доктор экономических наук, профессор Зарубин Вадим Николаевич

Изготовление оригинал-макета-Сафонов Дмитрий Геннадьевич

Подписано в печать 11.04.2007. Тираж 80 экз. Усл. 1,0п.л.

Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации

Отпечатано ОПМТ РАГС. Заказ № 119606, Москва, проспект Вернадского, д.84.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сафонов, Дмитрий Геннадьевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. Содержание и принципы девелопмента на рынке инвестиционной недвижимости

1.1. Специфика недвижимого имущества и рынка 10 инвестиционной недвижимости

1.2. Жизненный цикл недвижимости и функции его участников

1.3. Содержание и принципы девелопмента, оценка его 33 экономических результатов

ГЛАВА II. Организационно-технологические особенности финансирования девелопмента недвижимости в России

2.1. Разработка и осуществление девелоперских проектов, 47 управление их стоимостью

2.2. Особенности финансирования девелопмента недвижимости

ГЛАВА III. Инвестиционные приоритеты девелопмента российской недвижимости ^

3.1. Девелопмент как инструмент развития рынка земли

3.2. Девелопмент как инструмент реализации федеральной 99 целевой программы «Жилище»

Диссертация: введение по экономике, на тему "Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка"

Актуальность темы диссертационного исследования определяется исключительно важным значением для России формирования системы эффективного воспроизводства недвижимости в целях ускоренного накопления национального богатства страны и увеличения потенциала ее дальнейшего социально-экономического развития.

В настоящее время стоимость глобального рынка коммерческой недвижимости оценивается примерно в 4 трлн. долл., что характеризует этот вид активов как наиболее востребованный в мировой инвестиционной практике.

Высокий общественный интерес к инвестированию недвижимости в североамериканском, а затем европейском бизнесе способствовал становлению девелопмента - нового перспективного направления предпринимательства по программно-целевому управлению развитием недвижимости на основе системного обеспечения инвесторов необходимым набором инженерно-консалтинговых услуг.

Как показывает мировой опыт, его преимущество состоит в объединении в рамках одной предпринимательской структуры функций инвестирования, организации проектно-строительного процесса, маркетинга, эксплуатации и продажи построенного объекта. Это способствует сокращению проектно-строительного лага и срока окупаемости инвестиций, повышению их доходности, улучшению потребительских характеристик и рыночной стоимости объектов.

Пока еще в России технологии девелопмента не оказывают существенного влияния на национальный рынок недвижимости. Число девелоперских фирм еще невелико, и они действуют главным образом в некоторых крупных городах и поселках коттеджной застройки. Не сформированы механизмы их эффективного функционирования в границах существующего правового пространства. Вместе с тем, реальный девелопмент явочным порядком утверждается на российском рынке, доказывая свои преимущества в конкурентной борьбе с традиционными участниками инвестиционно-строительного комплекса. Это актуализирует значение анализа проблем, условий и перспектив его более широкого использования на территории России.

Степень разработанности проблемы. Предварительные авторские исследования показали, что российский девелопмент пока еще не привлек к себе пристального внимания отечественных ученых. В то же время в США с 1936 года действует Институт городских земель (ULI) -некоммерческое образовательное и исследовательское учреждение, которое на сегодняшний день насчитывает 17 тысяч членов и партнеров в 60 странах мира, представляющих весь спектр дисциплин, связанных с землепользованием и девелопментом.

В России научные исследования в области градостроительства, управления недвижимостью и девелопмента долгое время сдерживались недостаточностью современных правоустанавливающих регламентов и опыта реализации в рыночных условиях земельно-имущественных отношений. Поэтому исследования по каждому отдельному направлению в комбинации девелопмента носили специализированный характер, что снижало их системную результативность.

Наиболее весомый вклад в разработку проблематики рыночного землеустройства внесли В.П.Антонов, Н.В.Комов, П.Ф.Лойко, В.А.Прорвич, С.И.Сай. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад авторов первых российских исследований по данной дисциплине С.Н.Максимова, Е.И.Тарасевича, а также И.М.Мазура, В.Д.Шапиро, Н.Г.Ольдерогге, Н.Ф.Вечера, А.А.Ольховского. В области управления стоимостью недвижимости следует отметить работы В.А.Горемыкина, П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, В.Р.Дорожкина,

В.Н.Зарубина, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.П.Ушакова, М.А.Федотовой. Правовые аспекты градостроительства и девелопмента отражены в трудах В.П.Гринева и В.В.Куценко.

Несмотря на плодотворную деятельность отмеченных ученых современное состояние, условия и перспективы российского девелопмента в научной литературе освещены недостаточно, что препятствует формированию оптимальных предпосылок его дальнейшего развития, принятию необходимых нормотворческих решений и введению в образовательный процесс учебных программ по соответствующей подготовке специалистов.

Цель диссертационного исследования состоит в выявлении стратегических источников финансирования и обосновании инвестиционных приоритетов девелопмента в условиях российского рынка недвижимости.

Эта цель реализуется на основе решения следующих теоретико-методологических и научно-практических задач:

• проанализировать закономерности обращения недвижимости как инвестиционного товара, специфику рынка недвижимости и взаимодействия его участников;

• определить содержание и конструктивные функции девелопмента как интегральной структурной инновации на рынке недвижимости России;

• выявить методологические принципы и источники эффективности девелопента;

• раскрыть правовые, организационно-технологические особенности финансирования девелопмента недвижимости в России;

• обосновать стратегические, инвестиционные приоритеты российского девелопмента на рынке земли и жилищной недвижимости.

Объектом исследования выступают предпринимательские структуры инвестиционно-строительного комплекса, а также органы государственного и муниципального управления, регламентирующие развитие недвижимости и удовлетворение социально-градостроительных потребностей населения.

Предметом исследования являются финансово-экономические отношения участников осуществления градостроительных программ и девелоперских проектов развития территорий.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды ученых и практиков в области градостроительного регулирования земельно-имущественных отношений, инвестиционного проектирования, организации проектного финансирования, управления, оценки и риэлтинга недвижимости.

В диссертационной работе использованы системный подход к исследованию явлений, методы логического анализа.

Эмпирической базой исследования послужили законодательные акты, нормативные и методические документы Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, статистические данные Росстата, Роснедвижимости, а также собственная информационная база автора работы, сформированная на основе его хозяйственной практики.

Основные результаты диссертационного исследования, определяющие его научную новизну, заключаются в следующем: по специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью):

- конкретизировано понятие рынка инвестиционной недвижимости как системы передачи прав на развитие, эксплуатацию и продажу объектов недвижимого имущества в целях извлечения предпринимательского дохода от повышения эффективности их использования и прироста стоимости;

- уточнено содержание девелопмента недвижимости, который характеризуется комплексной организацией инвестиционно-строительного процесса по развитию объектов недвижимого имущества, включая постановку инновационной идеи, разработку, финансирование и осуществление проекта в намеченные сроки с учетом установленных ограничений и ожидаемой коммерческой выгоды;

- предложены модели использования девелопмента в совместной с местной администрацией деятельности по разработке и осуществлению градостроительных программ и социальных проектов на основе государственно-частного партнерства путем введения дополнительных инвестиционных условий контрактов в связи с предоставлением земельных участков и инженерной инфраструктуры под застройку; по специальности 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит:

- систематизированы источники финансирования девелоперских проектов, сформированные на основе объединения собственного капитала проектоустроителей, кредитов институциональных инвесторов, средств участников долевого строительства, бюджетных ассигнований, реализуемых через адресные инвестиционные программы, и ресурсов, привлеченных на базе концессионных соглашений;

- обоснована целесообразность внесения изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях в России» от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ с целью приведения его в соответствие с международными нормами концессионного права и действующей инвестиционной практикой.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту: по специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью):

1. Принципы девелопмента недвижимости, вытекающие из мирового и отечественного опыта разработки и реализации девелоперских проектов.

2. Инвестиционные приоритеты развития рынка земельных участков под застройку.

3. Перспективы жилищного девелопмента в свете реализации Национального проекта «Доступное и комфортабельное жилье -гражданам России». по специальности 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит:

4. Финансовый механизм привлечения девелопмента к разработке градостроительной документации, инженерной подготовке земельных участков под застройку и реализации других социально значимых проектов.

5. Предложение об усилении финансовой ответственности девелоперов за исполнение инвестиционных контрактов.

Практическая значимость исследования определяется прикладным характером рассматриваемых вопросов, решение которых актуализировано текущими проблемами социально-экономического развития территорий, его организационного и финансового обеспечения. Результаты работы могут быть использованы органами регионального и муниципального управления, службами градостроительства и землеустройства, предпринимательскими структурами.

Теоретические и методологические фрагменты исследования могут быть востребованы при разработке учебных материалов и чтении лекций по специальностям: «Экономика недвижимости», «Экономика строительства», «Управление проектами», «Инвестиционно-финансовый менеджмент».

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на второй международной научно-практической конференции «Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров» в Московском государственном строительном университете в октябре 2006 года и на семинарах Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, отражены в 4 научных публикациях автора общим объемом 2,8 п.л., в том числе 2 статьи в журналах, аккредитованных ВАК, использованы в практической работе соискателя.

Логика и структура работы определяются общей концепцией, целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников и литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сафонов, Дмитрий Геннадьевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сделать выводы, имеющие концептуальное значение для оценки состояния и определения перспектив девелопмента недвижимости в условиях российского рынка. Важнейшие из них следующие:

1. В мировой и общественной научной литературе укоренилось собирательное понятие инвестиционной недвижимости для обозначения этого инструмента инвестирования с позиций его способности генерировать текущий доход и обеспечивать прирост стоимости авансированного капитала.

К исключительным особенностям недвижимости, как инвестиционного товара, безотносительно к ее функциональному назначению, можно отнести: фиксированное местоположение; уникальность; высокую капиталоемкость; длительность жизненного цикла; многовариантность использования; неодинаковую товарность различных элементов; пониженную ликвидность; дефицит достоверной информации о денежных потоках, генерируемых недвижимостью, изменениях ее стоимости, доходности и рисков; активное участие государства в кругообороте вложенного в недвижимость капитала; зависимость доходности недвижимости от качества управления.

2. Рынок недвижимости в диссертации трактуется как система взаимосвязанных механизмов, обеспечивающих условия передачи прав на эксплуатацию, развитие и продажу объектов недвижимости в целях извлечения предпринимательского дохода от повышения эффективности их использования и прироста стоимости.

Как показал анализ отечественных и зарубежных рынков недвижимости, им присущ ряд общих специфических характеристик: пониженная ликвидность обращающихся активов; цикличность развития, не совпадающая с цикличностью в других сферах экономики; высокая степень государственного регулирующего воздействия; территориальная детерминированность; высокий уровень трансакционных издержек; низкая информационная доступность.

Следовательно, рынок недвижимости менее эффективен, чем рынки других активов, что не снижает его привлекательности для диверсификации инвестиционного портфеля, особенно в условиях повышенной инфляции.

3. Перспективная структура рынка недвижимости, сложившаяся в современной мировой практике, предусматривает специализацию его участников на решении определенного круга задач, что обусловлено концепцией максимизации коммерческой эффективности инвестиционного проекта на протяжении его жизненного цикла. Ключевым звеном структурных реформаций российского рынка недвижимости по опыту экономически развитых стран является становление системы профессионального девелопмента.

4. В соответствии с понятийным аппаратом, принятым в англоязычных странах, общим характерологическим признаком девелопмента является комплексная организация инвестиционного процесса по строительству или реконструкции объекта недвижимости, предполагающая обеспечение финансирования и осуществление определенного проекта силами девелопера и сформированной им команды в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.

В диссертации рассмотрен исторический опыт применения специфических вариантов девелопмента в российской инвестиционностроительной практике. В работе раскрыты принципы девелопмента, вытекающие из методологии оценки рыночной стоимости недвижимости, а также обусловленные опытом его реализации.

5. В отличие от мировой практики российский девелопмент пока еще работает по схеме, привязанной к нормам разрешительного инвестирования, сформировавшегося в период государственной монополии на инвестиционную деятельность и воспринявшего за годы рыночной реформации ряд дополнительных ограничительных условий, заимствованных из опыта стран с традиционным хозяйственным укладом.

В результате исследования в диссертации ныне действующих регламентов и процедуры оформления исходно-разрешительной документации, включающих получение прав застройки земельного участка, ордера на производство строительных работ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, соискатель установил, что в среднем эта процедура в большинстве регионов РФ фактически составляет около 1,5 лет, вдвое превышая нормативные сроки, а издержки на ее осуществление составляют 25-30% стоимости инвестиционного проекта без учета официальной цены земельного участка. Эти затраты с учетом дисконта компенсируются девелоперу при продаже или сдаче в аренду недвижимости, что резко увеличивает ее стоимость.

6. В диссертации доказано, что на протяжении жизненного цикла объекта недвижимости он может многократно изменять свои стоимостные характеристики. Соответственно, должны изменяться и показатели эффективности девелоперского проекта на разных стадиях его развития. Но по действующей в России методологии показатели коммерческой эффективности непосредственных участников проекта должны соизмеряться с показателями общественной и бюджетной эффективности, что обусловливает необходимость включения крупных девелоперских проектов в перспективные планы социально-экономического развития субъектов РФ и муниципальных образований, создает предпосылки их конструктивного сотрудничества с частным бизнесом.

7. Важная особенность российского девелопмента недвижимости состоит в формировании источников его финансирования. В соответствии с классической схемой, принятой в мировой практике, после вложения в проект собственных средств на его прединвестиционной стадии девелопер привлекает инвесторов для финансирования строительства под гарантию оформления прав застройки земельного участка и договаривается об ипотечном кредите под залог построенного объекта, либо о коммерческом кредите от потенциальных пользователей. Если за рубежом в недвижимость вкладывают средства для последующего или текущего извлечения дохода, то в России частные инвесторы ее в основном приобретают в личную собственность на стадии строительства посредством долевого участия в финансировании проектов.

До 2005 г. 65-90% объемов строительства жилья финансировалось на основе долевого участия. Введение в действие федерального закона от 30 декабря 2004 г. об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, призванного регламентировать взаимоотношения застройщиков и частных соинвесторов, серьезно осложнило финансовое положение девелоперов, резко снизило объемы строительства жилья и стимулировало рост цен на жилищном рынке.

При этом участие девелопмента в реализации инвестиционных проектов и программ, финансируемых из государственных и муниципальных источников, у нас пока еще весьма незначительно. Причем недавно принятый Федеральный закон от 21 июля 2005 г. «О концессионных соглашениях» № 115-ФЗ не создает заинтересованности девелоперов в применении этой формы государственно-частного партнерства, широко используемой в мировой практике.

8. В качестве основных приоритетов российского девелопмента в диссертации рассмотрены девелопмент земли и жилых зданий, как наиболее социально важные направления инвестиционно-строительного предпринимательства.

9. По мнению соискателя, обоснованному в диссертации, российское земельное законодательство еще не сформировалось в своем рыночном развитии, имеет много внутренних противоречий и несогласованностей с градостроительными регламентами, а также строительными нормами и правилами, которыми из-за отсутствия других равноценных нормативных документов руководствуется большинство предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса.

10. Весьма низка эффективность российского земельного рынка, особенно рынка частных земель. Анализ показал, что в настоящее время годовой оборот государственных и муниципальных земель почти в 100 раз превышает оборот частных земель. Поэтому российский девелопмент в ближайшей перспективе не может рассчитывать на существенное увеличение предложения частной земли, на что сегодня он прежде всего нацелен, и ему надо радикально переориентироваться на приоритетное обслуживание государственных и муниципальных потребностей, активизировать освоение рынка неприватизированных земель.

11. У российского девелопера в отличие от зарубежных, как правило, отсутствует возможность рыночной оптимизации использования земельного участка, который у нас изначально оформляется под определенный проект. Поэтому в отечественном девелопменте преобладает наименее выгодный для девелопера вариант точечной застройки, который не предусматривает возможности разукрупнения и продажи другим застройщикам частично улучшенных земельных участков. Внеплощадочные инженерные коммуникации у нас принято строить на средства муниципальных бюджетов, и низкая эксплуатационная готовность инженерных сетей существенно сдерживает своевременную подготовку площадок под застройку и увеличение объемов жилищного строительства.

Не менее важной проблемой местной администрации является недостаточность финансовых ресурсов и профессиональных возможностей для своевременной подготовки в соответствии с Градостроительным кодексом РФ генеральных планов поселений и городских округов, правил землепользования и застройки, проектов планировки и межевания территорий. Из-за неготовности указанных документов местные власти не могут на законных основаниях принять решения о резервировании или изъятии земель, качественно оформить тендерную документацию.

Отмеченные обстоятельства дают веские основания предполагать значительную перспективность использования ресурсов девелопмента для совместной с органами местной власти подготовки градостроительной документации и инженерного освоения земельных участков для капитальной застройки.

12. В связи с необходимостью реализации федеральной целевой программы жилищного строительства в диссертации обоснована исключительная роль девелопмента в обеспечении возрастающего спроса населения на индивидуальные одноквартирные жилые дома усадебного типа (коттеджи, таунхаузы). В настоящее время доля таких домов в жилищном строительстве США превышает 92%, а у нас достигла 42% и продолжает резко увеличиваться. Вместе с тем, материально-техническая база строительного комплекса нашей страны была предназначена главным образом для возведения на индустриальной основе многоквартирных, многоэтажных жилых домов в городах. Созданная в 50-60-е годы она почти полностью исчерпала свой производственный потенциал и не может быть реконструирована для строительства индивидуальных одноквартирных домов на обширной территории России.

Сегодня как никогда актуальна задача формирования системы мобильных девелоперских предприятий, оснащенных необходимой инженерной инфраструктурой и способных комплексно, на современном архитектурно-технологическом уровне реализовать общественный заказ по обеспечению потребностей населения в индивидуальном комфортабельном жилище.

13. Немаловажная проблема состоит в том, что формирующийся российский девелопмент не столько технологически, сколько морально не готов к выполнению таких ответственных социальных полномочий, как массовое строительство индивидуального жилья. Соблазн использовать удачную конъюнктуру цен для получения сверхприбыли обычно превалирует над социальными приоритетами проекта. Решение данной проблемы состоит не в отказе от развития жилищного девелопмента, реальной альтернативы которому просто нет, а в его привлечении наряду с девелопментом земли к постоянному перспективному сотрудничеству с местной администрацией и общественностью в сочетании с ужесточением санкций за нарушение установленных норм социального партнерства.

14. Как свидетельствует мировая практика, эффективной формой стимулирования взаимодействия девелопмента с местной администрацией является приоритетное право участия в инвестиционных торгах и земельных конкурсах, получения кредитных гарантий и отсрочек по налоговым платежам. В то же время необходимо сократить до месяца сроки погашения задолженностей девелоперов за выделенные земельные участки. Неполучение в установленный срок строительного ордера должно служить неоспоримым основанием для расторжения в одностороннем порядке инвестиционного контракта, причем ранее сделанные предоплаты и расходы на оформление исходно-разрешительной документации должны переходить в собственность муниципального образования и использоваться на финансирование намеченных улучшений, выполняемых силами другого девелопера. В этом случае непрофессиональные компании будут вынуждены уйти со строительного рынка, а хорошо зарекомендовавшие себя фирмы включаются в реестр компаний, аккредитованных на исполнение государственных и муниципальных заказов, и получают право на использование установленных для них преференций.