Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса"

На правах рукописи

ДЕНИСОВА Екатерина Сергеевна

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТЬЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ КОМПЛЕКСНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКЕ ЭКОНОМ-КЛАССА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

г 4 АПР 2014

ПЕНЗА 2014

005547649

005547649

Диссертация выполнена на кафедре «Землеустройство и геодезия» Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства».

Научный руководитель: Кулаков Кирилл Юрьевич, доктор экономических наук, профессор кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет».

Официальные оппоненты: Костецкий Николай Филиппович, доктор экономических наук, профессор, главный научный сотрудник ФБНУ «Институт макроэкономических исследований» Министерства экономического развития РФ;

Кабанов Вадим Николаевич, доктор экономических наук, профессор кафедры «Экономика и управление» НОУ ВПО «Волгоградский институт бизнеса».

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Воронежский государственный

архитектурно-строительный университет»

(кафедра «Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью», заведующий кафедрой доктор технических наук, профессор Мищенко Валерий Яковлевич).

Защита состоится «20» мая 2014 года в 16.30 часов в ауд. 3308 на заседании диссертационного совета Д 212.184.03 при ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» по адресу: 440028, г. Пенза, ул. Германа Титова, 28, корп. 3, ауд. 3308.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства».

Автореферат разослан «19» апреля 2014 г. Ученый секретарь

диссертационного совета Д 212.184.03 л

кандидат экономических наук, доцент С.Ш.Левина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Важнейшим современным направлением развития жилищной проблемы для среднего класса населения России является строительство жилья эконом-класса. Этот приоритет подтвержден государственной программой РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Она предусматривает, начиная с 2016 года, увеличение доли жилья эконом-класса до 60 и более процентов от общего объема ввода в жилищном строительстве. Для этих целей Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства в РФ совместно с государственными и муниципальными органами исполнительной власти проводится формирование и реализация на аукционах земельных участков под строительство жилья экономического класса с ограничением стоимости продаваемого жилья у застройщиков. При этом эффективным инструментом данного вида строительства является комплексная жилая застройка территории.

Сегмент жилищного рынка эконом-класса является инвестиционно-привлекательным, социально-ориентированным, имеет устойчивый спрос и сопутствующие высокие риски. Это связано с отсутствием на земельных участках инженерных коммуникаций (объектов инженерной и транспортной инфраструктуры), с большими затратами на возведение социальной инфраструктуры (школы, детсады, спортивные комплексы и т.д.), с низким уровнем государственной и муниципальной поддержки, а также с длительным сроком реализации проектов подобного типа. В связи с этим, как правило, создаются отрицательные финансовые результаты у девелоперов, возникают проблемы привлечения инвесторов-застройщиков на ранних прединвестиционных стадиях строительства, либо проекты комплексной жилой застройки эконом-класса реализуются с большими рисками и завышением стоимости квадратного метра, что делает жилье недоступным для среднего класса населения страны.

Проведенные исследования подтверждают, что в настоящее время особое значение приобретает решение проблем эффективного управления реализацией инвестиционных проектов комплексного освоения территориями в целях строительства жилья экономического класса на всех стадиях жизненного цикла воспроизводства. При этом основным экономическим инструментом принятия инвесторами-застройщиками результативных управленческих решений на всех стадиях земельного девелопмента являются процессы управления инвестиционной стоимостью. Именно здесь определяются возможная стоимость приобретения, прогнозный уровень доходности инвестиций и целесообразность применения государственно-частного партнерства. Данное партнерство, несомненно, позволит повысить инвестиционную привлекательность и экономическую надежность данных типов высоко рискованных инвестиционных проектов. Инструментом решения выше перечисленных проблем является разработка организационно-экономического механизма управления инвестиционной стоимостью проектов по освоению земельных участков при комплексном жилищном строительстве эконом-класса с определением оптимальных параметров участия государства и бизнеса в реализации проектов данного типа. Именно это обусловило выбор темы исследования, ее высокую актуальность и предопределило потребность в углубленном изучении поставленной проблемы.

Степень разработанности проблемы. Авторские исследования показали, что в российской теории профессионального девелопмента недвижимости на стадии приобретения земельных участков в недостаточной степени учитываются как аспекты развития рынка жилья экономического класса при комплексной застройке территории, так и вопросы управления инвестиционной стоимостью. Существенное влияние на развитие теории и методологии оценки инвестиционной стоимости оказали работы

таких известных российских ученых и специалистов, как С. Базоев, И. Бланк, Г. Булычева, С. Грибовский, С. Валдайцев, А. Грязнова, В. Демшин, В. Григорьев, В. Есипов, Л. Игонина, В. Ковалев, Ю. Козырь, Г. Микерин и др. Однако указанные авторы уделяли наибольшее внимание проблемам оценки рыночной стоимости, а не инвестиционной, имеющей свои специфические особенности. Работы зарубежных специалистов, таких как Д. Бишоп, Ф. Блек, Р. Брэйли, Т. Коллер, Т. Коупленд, С. Майерс, М. Миллер, М. Модильяни, С. Пратт, Р. Рейли, У. Пегги, В. Парето, Д. Риккардо, А. Смитт и т.д., несмотря на большую научную значимость, нуждаются в адаптации к современным российским условиям. Наиболее весомый вклад в разработку проблематики эффективности экономических механизмов управления проектами профессионального девелопмента недвижимости внесли А.Л. Бабинцев, С.А. Баронин, Г.М. За-гидуллина, В.Н. Кабанов, Н.В. Комов, С.П. Коростелев, Н.Ф. Костецкий, К.Ю. Кулаков, П.Ф. Лойко, А.Н. Плотников, П.Г. Грабовый, НЛО. Яськова и другие авторы. Несмотря на плодотворную деятельность ученых и практиков, современное состояние, условия и перспективы развития системы управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексном освоении территории в целях жилищного строительства эконом-класса в научно-практической литературе недостаточно освещены и не было проведено целостное исследование данной проблемы. Это препятствует результативному развитию инвестиционно-девелоперских проектов данного типа.

Затрагиваемая тематика исследования относится к области высокопроблемных, неоднозначных вопросов и требует своего исследовательского и научно-практического развития.

Целью диссертационного исследования является разработка методических положений и практических рекомендаций по ситуационному моделированию процессов управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса с оптимальными параметрами государственно-частного партнерства.

Для достижения поставленной цели в исследовании последовательно поставлены и решены следующие задачи:

^ Выполнена актуализация проблемной ситуации развития процессов управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексное жилищное строительство эконом-класса с анализом теоретических и научно-практических аспектов современного применения с понятийными уточнениями.

^ Проанализированы особенности и основные тенденции развития строительства жилья эконом-класса в РФ, по Федеральным округам и Пензенской области с анализом особенностей рынка земельных участков.

> Проведено методическое моделирование ситуационного управления и оптимизации инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной застройке территории жильем экономического класса.

> Разработаны методические основы и алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса.

> Предложены практические рекомендации и выполнена оценка эффективности управления по многошаговому моделированию коридора управления инвестиционной стоимостью земельных участков с оптимальными параметрами государственно-частного партнерства при комплексной жилой застройке на примере микрорайона №8 III очереди строительства района Арбеково г. Пензы под жилье экономического класса на стадии земельного девелопмента с помощью специализированного авторского программного продукта

Предметом исследования являются экономико-организационные отношения и процессы, связанные с управлением инвестиционной стоимостью земельных участков

при комплексной застройке территории жильем эконом-класса как особо приоритетного сегмента жилищного рынка.

Объектом исследования являются жилищная сфера, связанная с подготовкой и строительством жилья эконом-класса на основе комплексной застройки территории.

Проведенные соискателем исследования в этой области позволили сформулировать рабочую гипотезу, предполагающую, что развитие организационно-экономических процессов управления инвестиционной стоимостью земельных участков для целей строительства жилья экономического класса при комплексном их освоении целесообразно осуществлять на основе ситуационного подхода с многошаговым регулированием оптимальных параметров государственно-частного партнерства.

Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования.

Методологической базой исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования, посвященные методическим положениям управления инвестиционной стоимостью земельных участков с использованием методов математического, структурного, технико-экономического, логического анализа в рамках системного подхода.

Теоретической основой исследования являются фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития инвестиционно-строительных комплексов в условиях рынка; труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию девелопмента и теории управления инвестиционно-строительными проектами, в том числе по инвестиционным проектам комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства; отечественные и зарубежные разработки в области проблем управления инвестиционной стоимостью земельных участков, как современной модели развития строительства жилья эконом-класса в РФ.

Эмпирической базой исследования послужили законодательные и нормативные документы федеральных и региональных органов власти, официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, собранные и обработанные автором за период 2005 — 2013 гг. на уровне РФ, Федеральных округов, Пензенской области и города Пензы, печатные и электронные публикации, материалы исследований и научных конференций по исследуемой проблеме, а также результаты научного исследования автора диссертации.

Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы математическая статистика, методы оценки инвестиционной стоимости, экономико-математического моделирования, логического анализа, экспертных оценок, сравнительного анализа строительной отрасли и др.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методических положений и рекомендаций по ситуационному управлению инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке территории эконом-класса с многошаговым моделированием коридора управления инвестиционной привлекательностью по оптимальным параметрам государственно-частного партнерства. Научная новизна раскрывается совокупностью следующих положений:

• Предложены и уточнены на основе анализа теории и практики управления в строительстве понятийные категории «комплексная жилая застройка эконом-класса», «инвестиционная стоимость земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса^) и «управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса» как специализированного вида профессионального девелопмента недвижимости в РФ с анализом и актуализацией проблемного поля исследования.

• Выявлены и проанализированы основные организационно-управленческие процессы, закономерности и тенденции развития жилищного рынка с анализом особенностей сегмента комплексной застройки территорий жильем эконом-класса на уровне РФ, Федеральных округов, Пензенской области и г. Пензы.

• Проведено методическое моделирование процессов ситуационного управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельных участков для целей комплексной жилой застройки с зонированием инвестиционной привлекательности с учетом основных факторов влияния.

• Разработаны методические рекомендации и алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков, как основа воспроизводства жилищной недвижимости эконом-класса при комплексной застройке территории.

• Разработаны предложения и рекомендации по развитию системы управления инвестиционной стоимостью земельных участков в жилищных корпорациях при комплексной застройке территории жильем эконом-класса, с помощью авторского программного продукта «Manager of the investment value (MIV)», для многовариантного моделирования коридора допустимой инвестиционной стоимости земельных участков, определения области оптимальных параметров государственно-частного партнерства и оценке ее эффективности.

Обоснованность и достоверность результатов исследования.

Обоснованность результатов исследования подтверждена использованием основных положений системного подхода, теории инвестиционного менеджмента, методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой гипотезы, что подтверждается обсуждением результатов исследования на международных и всероссийских научных конференциях; публикациями результатов исследования в рецензируемых научных изданиях, в том числе в журналах, включенных в перечень ВАК.

Достоверность результатов исследования обусловлена применением научного логически-априорного подхода, современных экономических теорий и методов исследований, положений теории управления, функционального, функционально-структурного анализа, а также использованием массива статистической информации по исследуемой проблеме. Обоснованность положений подтверждается их внедрением в практику деятельности инвестиционно-строительных, государственно-муниципальных органов, а также в учебный процесс ПГУАС.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость исследования заключается в развитии положений экономической науки в области моделирования ситуационного управления инвестиционной стоимостью земельных участков в жилищных проектах и программах комплексной жилой застройки территорий эконом-класса на основе методических рекомендаций и алгоритма многошагового управления, программного продукта «MIV». Это позволяет творчески модернизировать профессиональные системы деве-лопмента недвижимости применительно к проектам комплексной застройки территорий жильем эконом-класса по областям экономической рентабельности и инвестиционной привлекательности. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследования.

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения разработанного алгоритма многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков и анализа ее изменения на протяжении всего жизненного цикла воспроизводства комплексной жилой застройки эконом-класса с помощью авторского программного продукта «Manager of the investment value» и определения оптимальных параметров государственно-частного партнерства в реализации проек-

тов данного типа. Это позволяет повышать инвестиционную привлекательность и реализуемость высокорискованных проектов комплексной жилой застройки эконом-класса, формировать высокий уровень предложения жилья от крупных девелоперов и увеличивать его доступность для населения. Основные научно-практические результаты работы могут быть использованы в учебном процессе при подготовке студентов по направлениям «Землеустройство и кадастры», «Строительство» и другим, а также в программах повышения квалификации строителей различных специализаций.

Предложения и рекомендации соискателя могут быть использованы в деятельности различных предприятий как Пензенского, так и других регионов, с учетом территориальной и отраслевой специфики их развития.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством. Направление «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»:

пункту 1.66. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве — предложена методическая модель ситуационного управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельного участка при комплексной жилой застройке эконом-класса; разработан алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельного участка в проектах комплексного освоения территории для целей строительства жилья экономического класса с определением оптимальных параметров государственно-частного партнерства;

пункту 1.67. Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов — проанализированы особенности и основные тенденции развития рынка жилья эконом-класса на уровне РФ, Федеральных округов, Пензенской области и г. Пензы.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертационного исследования докладывались на семинарах и конференциях всероссийского и международного уровня: «Управление земелыю-имуще-ственными отношениями» (Пенза, 2009 — 2012 гг.), «Менеджмент: управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2012 г.), «Актуальные экономические проблемы современного состояния и прогнозирование развития строительного комплекса» (г. Пенза, 2012 г.), «Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка» (Чехия, г. Прага, 2012 г.), «Наука и инновации — 2013» (Польша, г. Перемышль, 2013 г.), «Актуальные научные разработки — 2014» (Болгария, г. София, 2014 г.).

Реализация результатов исследования. Теоретические и практические выводы исследования использовались в практической деятельности Пензенской городской администрации, ведущего регионального застройщика по строительству жилья эконом-класса — ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» (АИК), ООО «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС), г. Москва, Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), г. Москва, а также в учебном процессе для обучения студентов строительных специальностей Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 18 печатных работ общим объемом 55,87 п.л., (лично автором 11,23 п.л.), в том числе 5 работ в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК для публикации результатов диссертации, объемом 1,56 п.л. (в т.ч. автора - 1,06 п.л.).

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 163 страниц, из них 17 таблиц, 48 рисунков, библиография содержит 169 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Основное содержание работы. Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель и задачи, определены предмет, объект исследования, теоретическая основа, раскрыта научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теория управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной застройке территории жильем эконом-класса» осуществлен анализ основных проблемных тенденций инвестиционного развития рынка жилищной недвижимости в РФ в современных условиях строительства жилья экономического класса; выявлены особенности и специфика применения инвестиционной стоимости к земельным участкам в России, как современного экономического механизма управления инвестиционным развитием жилищной сферы; проанализирована проблемная ситуация управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса.

Во второй главе «Анализ особенностей и основных тенденций развития рынка недвижимости под жилье эконом-класса» проанализированы особенности и основные тенденции развития строительства жилья эконом-класса в России, по Федеральным округам, Пензенской области и г. Пензе с анализом особенностей рынка земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса; произведен анализ основных показателей и общих проблемных тенденций инвестиционного жилищного развития территорий в Пензенской области и перспективных программно-целевых направлений развития жилищно-строительного комплекса, а также анализ степени реализации процедур и мероприятий перспективной градостроительной подготовки территорий к инвестиционному развитию в Пензенской области.

В третьей главе «Методические и практические рекомендации по управлению инвестиционной стоимостью земельных участков под жилье эконом-класса и их эффективность» разработаны методические основы и многошаговый механизм управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса, а также программный продукт «Manager of the investment value (MIV)», позволяющий в автоматизированном режиме выполнять множественные экономико-математические расчеты инвестиционной стоимости; выполнено прогнозирование инвестиционной стоимости проекта комплексной жилой застройки территории на примере микрорайона №8 III очереди района Арбеково г. Пензы под жилье экономического класса на стадии земельного девелопмента; определен коридор управления инвестиционной стоимостью земельных участков с определением оптимальных параметров государственно-частного партнерства при комплексной жилой застройке эконом-класса

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по результатам исследования.

На защиту выносятся следующие научные положения:

-идентификация проблемной ситуации необходимости управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса с понятийными уточнениями;

- основные особенности и тенденции развития рынка недвижимости под жилье эконом-класса в РФ, Федеральных округах, Пензенской области и г. Пензе;

- авторская методика ситуационного управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельных участков для целей комплексной жилой застройки территории с учетом основных факторов влияния;

— методические рекомендации и алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса;

-методические и практические рекомендации по многовариантному моделированию коридора управления инвестиционной стоимостью земельных участков с оптимальными параметрами государственно-частного партнерства и оценке его эффективности при комплексной жилой застройке эконом-класса.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Идентификация проблемной ситуации необходимости управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса с понятийными уточнениями.

Важным направлением решения жилищной проблемы в РФ является строительство жилья эконом-класса, как более доступного для среднего класса населения. Данный подход реализуется в рамках ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг., а также Госпрограммы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, в настоящее время 431693 человек нуждаются в обеспечении жильем, состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в субъектах РФ и имеют право на обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета. По прогнозам Правительства и Госпрограммы РФ, доля ввода жилья эконом-класса на конец 2013 г., должна составлять 55% от общего объема построенного жилья, а начиная с 2016 г. возрастет до 60%. Это возможно только на основе реализации крупных инвестиционных проектов по комплексной жилой застройке, которые обеспечивают максимальное предложения жилья эконом-класса от девелоперов. Выполненный анализ показал, что темпы реализации программы по жилью эконом-класса по состоянию на 1 ноября 2013 г. не выполнены на 58,7%. В большей степени это объясняется неудовлетворительным формированием и развитием в РФ инновационного сегмента жилищного рынка - комплексной жилой застройки эконом-класса. Официальная статистика по данному сегменту жилья ведется только с начала 2012 г. Это свидетельствует о наличии проблемности развития данного «молодого» сегмента рынка недвижимости. Также нет четкой формализации понятийного определения «комплексная жилая застройка эконом-класса». Для этих целей предлагается ввести следующее авторское терминологическое определение:

под комплексной жилой застройкой экопом-класса понимается новый развивающийся сегмент жилищного рынка, образованный в результате программно-целевого государственного планирования и профессиональной деятельности девело-перов-застройщиков, направленный на создание архитектурно-планировочной структуры селитебной территории, лсшой зоны, зоны общественного и транспортного обслуживания, с участием бюджетов всех уровней в рамках государственно-частного партнерства, с установленными государством ценой квадратного метра и техническими ограничениями на общую площадь, в пределах от 28 до 100 кв.м в зависимости от количества комнат.

Для развития данной отрасли и решения поставленных задач в рамках Госпрограммы РФ Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (фондом РЖС) совместно с федеральными и муниципальными органами исполнительной власти проводится целенаправленный поиск земельных участков в целях создания максимально комфортной среды проживания населения в создаваемых микрорайонах экономического класса. Однако данный сегмент комплексной жилой застройки эконом-класса является

высокорискованным в виду отсутствия на земельных участках инженерных коммуникаций, больших затрат на возведение социальной инфраструктуры, низкого уровня государственной и муниципальной подцержки, длительного срока реализации проектов подобного типа, а также с довольно низкой и высокорискованной стоимостью квадратного метра. Во многих случаях формируются отрицательные финансовые результаты данных типов проектов. Это предопределяет проблемность привлечения инвесторов-застройщиков в их реализацию. Эти проекты преимущественно реализуются с большими рисками и завышением стоимости квадратного метра, что делает жилье недоступным для среднего класса населения страны.

Проведенные исследования позволили предположить, что для эффективного развития строительной отрасли необходимо обеспечить поддержку инвесторам-застройщикам и определить оптимальные параметры государственно-частного партнерства в реализации проектов комплексной жилой застройки эконом-класса. Это позволит уменьшить стоимость квадратного метра, а также повысить инвестиционную привлекательность проектов подобного типа.

Учитывая, что принятая рабочая гипотеза исследования предполагает моделирование организационно-экономических процессов управления инвестиционной стоимостью земельных участков для целей строительства жилья экономического класса при комплексном их освоении, перейдем к формализации и уточнению данной понятийной категории. Проведенный анализ специализированной литературы позволил выявить и классифицировать основные варианты трактовки понятия «инвестиционная стоимость», что показано в табл. 1.

Таблица 1

Понятийный анализ категорий инвестиционной стоимости_

№ п/п Формулировка определения Источник

1 2 3

1 Стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года №255

2 Стоимость собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект собственности с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющих определенные цели и / или критерии инвестирования Международные стандарты оценки: стандарт 2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» вступил в силу 24 марта 1994 года (МКСОИ2)

3 Стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255 «Цель оценки и ввды стоимости». С изменениями и дополнениями от 22 октября 2010 г.

4 Стоимость имущественного комплекса, которая может играть роль инвестиционного вклада в реализацию определенного инвестиционного проекта. Эта стоимость понимается как прирост рыночной стоимости имущественного комплекса в результате инвестирования в данный инвестиционный комплекс. Инвестиционная стоимость используется при осуществлении мероприятий, связанных с реорганизацией объекта, и обеспеченности эффективности инвестиционных проектов Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков: разработаны ЗАО «Квинто-Консалгинг» в рамках проекта по разработке, изданию и распространению методических материалов по различным аспектам оценки земель по заказу Центра ЛАРИС (публикация в Интернете) www.ocenchik.ru/docs/419.htm (дата обращения 30.09.2013 г.)

1 2 3

5 Показывает, во что обходится актив или компания в целом определенному собственнику или может обойтись будущему собственнику. Этот вид стоимости представляет знания, возможности, ожидания собственника или его будущего собственника относительно рисков, наиболее вероятной прибыльности и других факторов Определение инвестиционной стоимости (публикация в Интернете) www.bestreferat.ru/referat-174614.html (дата обращения 30.09.2013 г.)

6 Стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Проще говоря, это стоимость для конкретного инвестора www.wikipedia.org ВикипедиЯ свободная энциклопедия (дата обращения 30.09.2013 г.)

7 Обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и т.п. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. М.: Маросейка, 2009 г. - 184 с.

Рассмотрев все изложенные определения инвестиционной стоимости, можно сделать вывод, что в них не учитывается специфика строительства жилья эконом-класса.

С учетом основных специфических особенностей проектов данного типа, автором была уточнена понятийная категория инвестиционной стоимости земельных участков применительно к комплексному освоению территории для целей строительства жилья эконом-класса.

Инвестиционная стоимость земельных участков при комплексной застройке жильем эконом-класса — это разновидность стоимости, которая формируется на основе социально-ориентированных государственных заказов для конкретного инвестора типа заказчика-застройщика с учетом технико-экономических характеристик планируемого инвестиционного проекта. Она определяет техническую возможность, экономическую целесообразность и эффективность участия девелопера в строительстве жилья эконом-класса с определением возможной степени софинанси-рования социальных и инженерно-инфраструктурных объектов за счет бюджетных средств всех уровней на основе регулирования инвестиционной привлекательности в рамках государственно-частного партнерства.

Инвестиционная стоимость является экономическим инструментом, важным фактором принятия инвесторами-застройщиками эффективных управленческих решений на стадии земельного девелопмента. Именно здесь, методом предполагаемого использования, определяются возможные цели приобретения, прогнозный уровень доходности инвестиций и возможность применения государственно-частного партнерства. Поэтому развитие системы управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса является актуальной научно-практической проблемой. Её использование в практике, по мнению автора, позволит повысить инвестиционную привлекательность и экономическую надежность данных типов проектов. В этой связи очень актуальным и востребованным научно-практическим направлением развития строительства жилья экономического класса является механизм управления инвестиционной стоимостью земельных участков на ранних стадиях привлечения инвесторов, с определением оптимальных параметров государственно-частного партнерства при реализации данных типов проектов. В этой связи, автором выполнено понятийное определение инновационного термина «управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса»:

под управлением инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса понимается организационно-экономический механизм управления реализацией государственно-муниципальных и корпоративных программ по обеспечению граждан доступным жильем эконом-класса, включающий прединвестиционное программно-целевое управление инвестиционной стоимостью с учетом формирования оптимальных параметров государственно-частного партнерства, обеспечивающих инвестиционную привлекательность и эффективность данного вида строительства.

Следует отметить, что проработка понятийных положений и экономических механизмов управления инвестиционной стоимостью земельных участков для целей комплексной жилой застройки эконом-класса относится к сложной, многоплановой и недостаточно разработанной научно-практической сфере.

2. Основные особенности и тенденции развития рынка недвижимости под жилье эконом-класса в РФ, Федеральных округах, Пензенской области и г. Пензе Проведенные исследования доказали, что современный рынок недвижимости, начиная с 2010 г., развивается под новым трендом, связанным с введением нового сегмента рынка жилья экономического класса, который становится приоритетом национальной жилищной политики. Плановые показатели по данному сегменту включены во все нормативные документы, такие как ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг., Госпрограмму «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», в региональные, муниципальные и корпоративные программы по строительству жилья.

Анализ всех нормативных документов и статистики показал, что развитие рынка недвижимости под жилье эконом-класса характеризуется следующими основными тенденциями, показанными на рис. 1.

По плановым показателям доля жилья эконом-класса в РФ должна составлять, начиная с 2016 г., 60% от общего объема построенного жилья. Самый наибольший прирост планируется в 2014 г. на 14%, в дальнейшем данный показатель будет составлять 5,3%. Однако по фактическим данным за 2013 г., наблюдается тенденция невыполнения плановых показателей на 12,5%, что определяет зону риска.

Рис. 1. Основные тенденции развития рынка жилья эконом-класса по РФ за 2010-2020 гг.

Прогнозный период строительства жилья ь РФ «о Госпрограмме

Плановые показатели общего ввода

2012 2013 2ОХ4 2015 2016 2017 2018

Проведенные исследования развития рынка жилья эконом-класса за 2013 г. показали наличие устойчивых тенденций отклонения фактических показателей от плановых на 28,5% (рис.2).

Плано&ые п&кя-зат&ли по &&ооу мытья на ?»-' е*ыш> т*тм на

1 скш

&(УХ< 70%

во%

50% ! ------------------------

40% 2241.&,2------

1 73,»»-------

.............8001Л7 1»-' **

зо% о%

5394

"75 Л>

сосяйш»«» от плановых п 1,4 7>жг:сг жеиль ) >е.ле{~<

.202 1 .<>2

апрель май июнь июль август сентябрь ошяОрь ноябрь АекаОрь

?.01 Зг. 2<>13г. 2013г. 20ХЗГ. ¿01.31- 2013Г. ¿013! ¿ОД.Зг. 20'13г.

см*ам»ру«ляй объем жилы), тыс.мй.лл

О объем возведенного жилья, тыг.кв.лл :! объем ашшеденного жилья по г.тлндартлм ^коно/и- класса, тыг.кй^й

Рис. 2. Особе1шости развития рынка жилья по сегменту эконом-класса в РФ за 2013 г.

В 2013 г. в РФ планировалось построить 71 млн. кв. м жилья, но на конец года данный показатель выполнен только на 75,97% (53,94 млн. кв. м), а но жилью эконом-класса только на 37,54% (20,25 млн. кв. м), что на 57,86% меньше запланированного в Госпрограмме.

Исследования развития данного сегмента рынка, проведенные на уровне Федеральных округов (ФО), показывают, что им характерны аналогичные закономерности. При этом выявлен рейтинг ФО по объемам вводимого жилья эконом-класса, показанный на рис. 3.

Наибольших показателей, в данной области, добились Приволжский (22%), Центральный (21%) и Сибирский (17%) Федеральные округа, наименьших СевероКавказский (5%) и Дальневосточный (3%).

Были изучены показатели стоимости квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости, а также средняя рыночная стоимость, установленная Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Данный показатель устанавливается ежеквартально для каждого региона и применяется для расчета размеров безвозмездных субсидий для приобретения или строительства жилых помещений гражданами за счет средств федерального бюджета. По рекомендации экспертов этот показатель принимается как индикатор стоимости жилья экономического класса.

Рис. 3. Рейтинг Федеральных округов РФ по объемам возводимого жилья эконом-класса

за 2013 г.

Анализ показал, что в среднем по РФ стоимость жилья эконом-класса меньше стоимости на первичном рынке на 25,7% и меньше на 28,6% на вторичном рынке жилья. Прослеживается тенденция роста стоимости жилья эконом-класса. На конец 2013 года она увеличилась на 4,7%, а стоимость на первичном рынке - на 2,5%, на вторичном - на 3,9%. Самая большая стоимость жилья в ДФО и СЗФО, а самая наименьшая в СКФО.

Проведенные исследования и анализ развития долгосрочной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Пензенской области в 2011 — 2015 годах» показали, что тенденции развития строительства жилья по стандартам экоиом-класса в Пензенской области выше общероссийских, но при этом также наблюдается не выполнение плановых показателей на 7,6% (рис.4).

1 <Х)0

Рис. 4. Основные тенденции развития рынка жилья эконом-класса в Пензенской области

за 2011-2015 гг.

Выполненные исследования рынка недвижимости г. Пензы позволили выделить в качестве инновационного элемента сегмент жилья «эконом-плюс». В него предложено включить жилье, отличающееся от стоимости квадратного метра эконом-класса в сторону увеличения до 20%. Итоговый вариант анализа рынка жилья г. Пензы за 2013 г. представлен в табл. 2.

Таблица 2

Анализ рынка жилья г. Пензы за 2013 г. _

Классификация Стоимость Совокупная жилая Рыночная Категория насе-

сегмента жи- одного квадратно площадь возводи- доля, % ления, способная

лищного рынка метра, руб. мого жилья, кв. м купить жилье

Эконом До 29425 76835 24,28 Нижний средний класс, средний класс

Эконом-плюс До 35310 106105 33,53 Средний класс, верхний средний класс

Средний До 39000 124 847 39,45 Верхний средний

Бизнес До 48000 8 673 2,74 класс

Элит До 70000 - 0 Богатые

По состоянию на четвертый квартал 2013 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом-классе составляет 29425 руб. (-24,67% по отношению к среднерыночной величине в г. Пензе и -23,92% в Пензенской области), в среднем классе - 39 321 руб. (+0,66%) и (+1,66% в Пензенской области). На сегодняшний день ценовая разница стоимости между сегментами жилищного рынка является относительно высокой. Это

свидетельствует о четком делении рынка недвижимости по классам и определяет население Пензенской области по уровню доходов.

После анализа данных Министерства строительства, транспорта и дорожного хозяйства Пензенской области были выявлены следующие особенности возведения жилья эконом-класса: строительство перемещается из центра области в ближайшие районы, где земельные участки наиболее дешевые и стоимость квадратного метра гораздо ниже.

3. Авторская методика ситуационного управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельных участков для целей комплексной жилой застройки территории с учетом основных факторов влияния.

В рамках диссертационного исследования принято предположение о разработке научно-методического и практического экономического механизма управления инвестиционной стоимостью земельных участков для целей строительства жилья экономического класса посредством комплексного их освоения. Это потребовало подробного анализа формализации процессов управления инвестиционной стоимостью и теории по ее оптимизации. Выполненный обзор в этой области показал возможность и перспективность рассмотрения процессов управления инвестиционной стоимостью земельных участков как функциональной системы, состоящей из определенных зон с учетом основных факторов влияния на ее величину.

Предлагается в целях формализации процессов управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельных участков использовать методическую модель ситуационного управления, показанную на рис. 5.

В данной модели конкретно определены объект, субъекты и цель управления. Объектом управления являются земельные участки в составе lend-девелопмента. Субъектами управления являются, с одной стороны, заказчики-застройщики, девело-перы, жилищные корпорации (Суб1), а с другой - государственные, региональные и муниципальные органы управления (Суб2). Цель у этих субъектов при реализации проектов комплексной жилой застройки эконом-класса различна. Для Суб1 это получение наибольшего эффекта, а для Суб2 - выход на оптимальный уровень инвестиционной стоимости земельных участков через государственно-частное партнерство.

Так, благодаря выполнению всех шагов алгоритма, каждый субъект управления достигает нужного для него результата. Суб1 определяет для себя показатель инвестиционной стоимости (ShhbI , Shhb2, Shiibi), т.е. инвестиционную стоимость для 1, 2, /-го инвестора.

Данная модель предусматривает выделение шести ситуационных зон управления и оптимизации инвестиционной стоимости: ZI - зона убыточности проекта комплексной жилой застройки на конкретном земельном участке; ZII - зона высокой рискованности и особо низкой инвестиционной привлекательности; Zill - зона средних рисков и низкой инвестиционной привлекательности; ZIV - коридор стартовой цены на земельный участок с умеренными рисками и инвестиционной привлекательностью, определяемой организаторами аукционов; ZV - зона допустимых рисков и умеренной инвестиционной привлекательности; ZVI - зона повышенной инвестиционной привлекательности.

На рис. 5 Ув1, Ув2, УвЗ - векторы управления и оптимизации, ориентированные на повышение инвестиционной привлекательности использования земельного участка для целей комплексного жилищного строительства эконом-класса.

Рис. 5. Методическая модель ситуационного управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельного участка при комплексной

жилой застройке эконом-класса

К основным факторам влияния на инвестиционную привлекательность относятся: Fgl - масштабы и направления потоков иностранных инвестиций; Fg2 - рост конкуренции на рынке недвижимости эконом-класса; FgЗ - развитие новых технологий, позволяющих снижать стоимость строительства; Ргшк1 - качество менеджмента; Ргтпк2 - перспективы развития данного сегмента строительства; РгтпкЗ - снижение уровня жизни населения; Кгтпк4 - качество возводимого продукта; Ртак1 - экономическая и политическая ситуация в стране, перспективные направления развития государства; Ртак2 — степень разнообразия инвестиционных и финансовых рынков; РшакЗ — инфляционные процессы; Ртак4 — инвестиционные риски и неопределенность при реализации проектов комплексной жилой застройки экономического класса. Горизонтальными линиями на теоретической модели показана инвестиционная стоимость для конкретного инвестора. При решении управленческих задач с учетом воздействия внешних факторов вектор будет направлен на повышение инвестиционной привлекательности реализуемого конкретного строительного проекта.

4. Методические рекомендации и алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса.

Инвестиционная стоимость предполагает оценку земельных участков для целей комплексного освоения территории только на основе информации по вариантам градостроительного развития девелоперского проекта и возможностей конкретного инвестора. Из этого следует, что инвестиционная оценка будет зависеть от потенциальных инвесторов, от их возможностей и допустимого уровня доходности их инвестпроектов и программ.

Как правило, цель оценки состоит в определении инвестиционной стоимости, необходимой заказчику-застройщику для принятия решения. В проведении работ по формированию инвестиционной стоимости заинтересованы все стороны девелоперского проекта: от государственных систем до частных лиц, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, инвесторы и т.п.

Под экономическим механизмом управления инвестиционной стоимостью земельных участков подразумеваются процессы регулирования реализацией, необходимые для обеспечения и гарантии того, что проекты комплексной жилой застройки эконом-класса будут выполнены в рамках утвержденного бюджета. Целями системы управления стоимостью является разработка политики, процедур и методов, позволяющих осуществлять планирование и своевременный контроль затрат и стоимости реализуемого проекта.

Для реализации процессов управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельного участка при комплексном освоении для целей жилищного строительства эконом-класса автором был разработан алгоритм, представленный на рис. 6.

В алгоритме подробно рассмотрен процесс проведения инвестиционной оценки, определения области управления и расчет оптимальных параметров государственно-частного партнерства в реализации девелоперского проекта.

Суть алгоритма заключается в том, что он позволяет совершать управление земельным участком при множестве ситуаций. Возможен расчет как базовых вариантов, так и нестандартных, с выходом на жилье эконом-класса.

Следуя действиям алгоритма многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков в проектах комплексного освоения территории для целей жилищного строительства, необходимо выполнить ряд следующих действий.

Шаг 1. В ходе реализации программ всех уровней по строительству доступного и комфортного жилья подбираются земельные участки под реализацию подобных типов проектов и подготавливаются к продаже на аукционе.

1 Гопчуапснии'ннме оп.*пн ы \'тинг.*егшп |

V

ф * Ф

ФЦП «Жнлншо на 2011-2и15п\

Гоепрограмма 1'Ф нОГнч'псчеиас доступным а комфортным жи.и,е\{ и услугам и ЖК'Х гражлам РФ»

Фе;н'рл<!1>нме. региональные. муниципальные «е^екме П|>ог раммы, и а при »ленные на сфотельсто л осту ти н о жилья

ф-

Федеральный фон.» со/айс!В!!Я р;ш'игиц> Ре» МуШН<ИИ<*Л1>Ш4е 0|НЙНЫ

ЖИЛ «¡ИНОЮ СТроИТСЛЬСТ^Н

ф Ф Ф

Нммт ц-лч'льна '<> участка и тх)г<тигвна к тюдаже

».»и

I I

>д»м,(х ! них ДШ1ИЫХ \ !'Д>

^асгхгнРД! I

-СИ

О'/Ш

Технические чс.швия (1'Д:?)

Социальна» инфраструктура О'Д!}

Расчст Сп*ло»ои иннустнгтошнн! стоимости

жши-тшие строительсп

ф ' Ф

»»г«» ччцетьа пи I <и>угисм'>

Метод

ср;шитспм1ь!х

продаж ( 1н\-VI )

______

Мстил каиига

елмкщ ренты

ир* иппчмаом*«»» сноль.шншшя (1и\ VI

Фирмнронанис списка ок?орй-ж1ч

с гонмос гн {1и V V ПУ)

Определение оггг им ал ьш.1 х параметров со1 финансированиз строи тел ьства сшшалыгой.:

инфраструктуры н ИМИО НК'ННО Н'ЧНИ'ич'КНЧ

ускжии в раздкях (1^.1 и|н.И1ешч»-п.№ПИ)И1 партнерства

Расчет »ичучно» о «шчен* ИЖиЧ'Н.ШОШИ'П СТОИМОСТИ

•¡»име;«ьнпш участка для моделирования

жономнчсской ей г\ :щни с фиксированными ланнммн .......п|

Изменение челотн!

¿ТОи пил СТрОИ »«.-л (>С'1 ВО ЖИЛЬЯ

ог»|>елелсж1е оостйс'гт! чнрайлсиия иипестммнониой си: учетм онишллыма»; караметрп»юсуларственно-ч гшр1 персти« (татшетет

I }ринятне )нрамленческ» X рСШСНИ 1 т> фиНЛПСОИЫМ ОгОЛЖС(ЯЧ учас гня н ннж'стин.ионно-сгронте.чьпо.м

ГЦЧ*сКГС

3

РачраОннкз комнлсксмыч нрофамм, ипотечных опера то*. страхования рисков :

Пронеление нчмшона на ¡емет.пын чисток с фнкспрожанмо») иеноН кмдрйШоги мс(ри. ___ ф

Решишцип шп'.гстштпнных проекгтщ комплексной м<и.1:>н лгетройки 'твиом-кшесп

Рис. 6. Алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельного участка в проектах комплексного освоения территории для целей строительства жилья

экономического класса

Шаг 2. Производится описание оцениваемого земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Шаг 3. Определяется степень готовности земельного участка к строительству (наличие коммуникаций, транспортная доступность, наличие документов на земельный участок и т.д.).

Шаг 4. Формируются исходные расчетные данные, включающие в себя расчет земельного, градостроительного балансов, технических условий для реализации инвестиционно-строительных проектов данного типа, а также расчет стоимости строительства социальной инфраструктуры, необходимой для комфортного и благоприятного проживания людей в строящемся районе (РД = РД1ПРД2ПРДЗПРД4).

Шаг 5. Определяется базовый размер инвестиционной стоимости земельного участка, предназначенного для комплексного жилищного строительства с использованием методов сравнительных продаж, капитализации земельной ренты и предполагаемого использования.

Расчет методом сравнительных продаж основан на сопоставлении 3-5 аналогов проектов данного типа с учетом обоснованных поправок на инвестиционную стоимость (1пуУ1).

Инвестиционная стоимость, определяемая методом капитализации земельной ренты, может быть рассчитана двумя способами (1пуУ2 ¡1пуУ2Р; 1пуУ Р1+Р2+РЗ+Р4}):

— учитывая кадастровую стоимость земельного участка как единого целого, т.е. одним массивом (1пуУ2Р);

-деление земельного участка, предназначенного под комплексное жилищное строительство, на группы и виды разрешенного использования, что позволит сократить инвестиционную стоимость порядка на 35% (1пуУ Р1+Р2+РЗ+Р4).

При использовании метода предполагаемого использования нужно учитывать выбранный вариант инвестиционно-строительного проекта комплексной жилой застройки, а также факторы и риски.

Шаг 6. Формируется список инвестиционной стоимости, т.е согласование результатов (1пуУау).

Шаг 7. При получении отрицательного значения инвестиционной стоимости (1пуУ-) заново пересчитывается метод предполагаемого использования, но уже для проекта комплексной жилой застройки экономического класса. В данном случае учитываются измененные показатели для проектов подобного типа (в соответствии с Указом Президента РФ от 7 мая 2012 года № 600 земельные участки под строительство жилья эконом-класса должны предоставляться бесплатно, но с условием фиксирования стоимости 1 кв. м, установленной Минстроем РФ).

Шаг 8. Если учитывать параметры, необходимые для использования земельного участка для строительства жилья эконом-класса, то значение инвестиционной стоимости будет отрицательным (1пуУ-'). Это связано, в основном, с тем, что стоимость 1 кв. м жилья экономического класса, установленная Минстроем России, намного меньше рыночной. С целью реализации проектов данного типа необходимо привлечение дополнительных финансов, в частности бюджетов государственных органов всех уровней и частных инвесторов. Возникает необходимость определения оптимальных параметров установления государственно-частного партнерства, тем самым получая положительный эффект от инвестиционно-строительного проекта.

Производится расчет точечного значения инвестиционной стоимости земельного участка для организационно-экономической ситуации с фиксированными данными и определяется область управления земельным участком под комплексное жилищное строительство эконом-класса.

Шаг 9. Принимаются управленческие решения по финансовым бюджетам участия в инвестиционно-строительном проекте.

Шаг 10. По разработанным инвестиционным программам принимается решение о проведении торгов с установленной начальной инвестиционной стоимостью земельного участка.

В рамках алгоритма предусмотрено как возможное влияние социальной инфраструктуры на инвестиционную стоимость земельного участка, путем возложения затрат на управляющие фирмы, так и возможность формирования программы строительства жилья эконом-класса, путем реализации программы государственно-частного партнерства.

5. Методические и практические рекомендации по многовариантному моделированию коридора управления инвестиционной стоимостью земельных участков с оптимальными параметрами государственно-частного партнерства и оценке его эффективности при комплексной жилой застройке эконом-класса

В качестве практической апробации многошагового управления инвестиционной стоимостью был принят инвестиционно непривлекательный земельный участок микрорайона №8 III очереди строительства Арбеково в городе Пензе. На его основе по типовому проекту был произведен многовариантный расчет инвестиционной стоимости с определением оптимальных параметров государственно-частного партнерства при прогнозируемой цене квадратного метра жилья эконом-класса и построен график коридора управления инвестиционной стоимостью (рис.7).

Рис.7. Многовариантное моделирование коридора управлигая инвестиционной стоимостью земельных участков с оптимальными параметрами государственно-частного партнерства при комплексной жилой застройке эконом-класса по прогнозируемым ценам квадратного метра

Для этих целей в диссертационном исследовании был разработан специальный программный продукт «Manager of the investment value (MIV)». Он ориентирован, в первую очередь, на многовариантное экономико-математическое моделирование инвестиционной стоимости земельных участков, предназначенных для комплексного освоения территорий в целях строительства жилья экономического класса, в том числе с выделением расчетных управляемых организационно-экономических параметров. Данный программный продукт позволяет определять коридор управления инвестиционной стоимостью земельных участков. При этом под коридором понимается расчетный интервал инвестиционной стоимости земельного участка от точки безубыточности проекта с нулевой рентабельностью до уровня минимально требуемой корпоративной доходности.

учасгкой

пара cutito-час иерстаа

«MIV» снабжен учебно-методическим и справочно-информационным модулем, как сервисной обучающей и аналитической системой. Программный комплекс был разработан с помощью среды программирования Visual С++, данная среда предоставляет возможность простой и быстрой разработки приложений с графическим интерфейсом пользователя с использованием средств визуального проектирования, обеспечивая высокий уровень производительности приложений.

Как видно на рисунке, реализация проекта находится в зоне убыточности (ZI). В данном случае ни один инвестор-застройщик не сможет при таких условиях выполнить свои обязательства. При оптимальной доле софинансирования строительства социальной инфраструктуры, выполнения технических условий проекта из бюджетов разных уровней с долей частного капитала риски сокращаются и проект комплексной жилой застройки эконом-класса входит в зону умеренной инвестиционной привлекательности (зона ZV). Прогнозный эффект от управления инвестиционной стоимостью применительно к условному земельному участку микрорайона №8 III очереди строительства Арбеково по показателю ЧДЦ составил около 20 млн. руб., при фиксированной стоимости одного квадратного метра жилья эконом-класса 29,425 тыс. руб., с участием бюджетов всех уровней в строительстве социальной инфраструктуры и выполнении технических условий, при реализации данного проекта, в размере 35% от общего объема затрат.

III. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Установлено, что управление развитием комплексной жилой застройкой эконом-класса на основе инвестиционной стоимости земельных участков является современной формой экономической деятельности, требующей своего научно-практического изучения и совершенствования теоретических и методических положений. Создание мощного инструмента управления инвестиционной стоимостью земельных участков при строительстве жилья экономического класса позволит повысить инвестиционную привлекательность и экономическую надежность с ограничением стоимости строительства жилья.

2. Выявлена отличительная особенность инвестиционной стоимости посредством анализа основных видов стоимости. Она заключается в том, что инвестиционная стоимость показывает не цену готового объекта, а доход, который может получить инвестор при реализации конкретного проекта. Определение инвестиционной стоимости напрямую связано с принятием инвестиционно-строительного решения.

3. Уточнено содержание основных понятийных категорий относящихся к инвестиционной стоимости земельных участков применительно к комплексной застройке жильем эконом-класса, так как данный сегмент рынка недвижимости имеет свои специфические особенности.

4. Выявлены основные проблемные тенденции развития рынка жилищной недвижимости эконом-класса в РФ. Анализ показал, что развитие этого рынка в основном развивается за счет комплексной жилой застройки территории. Однако стоимость жилья зачастую недоступна среднему классу населения Российской Федерации, который составляет его большинство. Преодоление критической ситуации на рынке жилья эконом-класса возможно только на основе управления инвестиционной стоимостью земельных участков особо приоритетного сегмента жилищного рынка -комплексной жилой застройки территорий эконом-класса.

5. Предложена и обоснована авторская модель формализации процессов инвестиционного управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельных участков для целей комплексного жилищного строительства эконом-класса с определением объекта, субъектов и целей управления с выделением шести зон рентабельности проекта (ZI - ZVI).

6. Разработан алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков в проектах комплексного освоения территории для целей строительства жилья эконом-класса.

7. Разработан программный продукт «Manager of the investment value (MIV)», нацеленный на произведение многовариантных расчетов инвестиционной стоимости с определением оптимальных параметров государственно-частного партнерства при установленной цене квадратного метра жилья эконом-класса.

8. Произведена практическая апробация алгоритма многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса на условном земельном участке микрорайона №8 III очереди строительства Арбеково. Определена возможная инвестиционная стоимость в размере 92,235 млн. руб. при фиксированной стоимости за 1 кв. м жилья эконом-класса 29,425 тыс. руб. с определением оптимальных параметров государственно-частного партнерства при реализации данного проекта.

9. В целях снижения арендной платы за земельный участок под комплексное жилищное строительство, предложено определять ее с учетом групп и видов разрешенного использования, в результате арендная плата за такой земельный участок сократится на 30 — 35%.

10. Выполнено многовариантное моделирование коридора управления инвестиционной стоимостью земельных участков с оптимальными параметрами государственно-частного партнерства при комплексной жилой застройке эконом-класса по прогнозируемым ценам квадратного метра на основе разработанного диссертантом программного продукта «Manager of the investment value (MIV)». При этом прогнозный эффект от управления инвестиционной стоимостью применительно к условному земельному участку микрорайона №8 III очереди строительства Арбеково по показателю ЧДЦ составил около 20 млн. руб., при фиксированной стоимости одного квадратного метра жилья эконом-класса 29,425 тыс. руб., с участием бюджетов всех уровней в строительстве социальной инфраструктуры и выполнении технических условий, при реализации данного проекта, в размере 35% от общего объема затрат.

11. Основные положения и рекомендации диссертационного исследования докладывались на 9 международных конференциях и были опубликованы в 5 рецензируемых журналах по перечню ВАК РФ. Практическая значимость работы подтверждается результатами внедрения в деятельность Пензенской городской администрации, ведущего регионального застройщика по строительству жилья эконом-класса - ОАО «АИК Пензенской области», ООО «ЦНЭС», МАИФ, а также в учебный процесс Пензенского ГУ АС.

IV. СПИСОК РАБОТ, В КОТОРЫХ ОПУБЛИКОВАНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

В изданиях, входящих в обязательный перечень ВАК:

1. Денисова, Е.С. Государственно-муниципалыю-частное партнерство при формировании жилищного фонда муниципального образования [Текст] / М.С. Акимова, НЛО. Улицкая, Е.С. Денисова // Экономика и предпринимательство. - 2014. - № 1 (перечень ВАК). — 0,25 п.л. (в т.ч. автора 0,08 п.л.).

2. Денисова, Е.С. Прогнозирование инвестиционной стоимости проекта комплексной жилой застройки территории на примере микрорайона №8 III очереди строительства района Арбеково г. Пензы, по жилью эконом-класса на стадии земельного девелопмента [Текст] / С.А. Баронин, Е.С. Денисова // Фундаментальные исследования. — 2013. — № 10 (перечень ВАК). -0,38 п.л. (в т.ч. автора 0,2 п.л.).

3. Денисова, Е.С. Анализ содержания и развития теории инвестиционной оценки земельных участков под комплексную жилую застройку [Текст] / К.Ю. Кулаков, Е.С. Денисова//Научное обозрение. - 2013. - № 1 (перечень ВАК). - 0,31 п.л. (в т.ч. автора 0,16 п.л.).

4. Денисова, Е.С. Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексном освоении территории [Текст] / Е.С. Денисова // Известия Пензенского государственного педагогического университета имени В.Г. Белинского. — 2012. - №28 (перечень ВАК). - 0,25 п.л..

5. Денисова, Е.С. Анализ факторов, влияющих на эффективность проведения государственного кадастрового учета в муниципальных образованиях на примере Пензенской области [Текст] / Е.С. Денисова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2009. - №10 (перечень ВАК). - 0,37 п.л..

В других научных изданиях:

6. Денисова, Е.С. Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса [Текст]: моногр. / К.Ю. Кулаков, С.А. Баронин, Е.С. Денисова. - Пенза: РИО ПТУ АС, 2013. - 8,6 п.л. (в т.ч. автора 4,2 п.л.).

7. Денисова, Е.С. Управление в развитии недвижимости [Текст]: учеб. пособие Рекомендовано УМО вузов РФ по образованию в области строительства / С.А Баронин, К.Ю. Кулаков, Е.С. Денисова [и др.]. - М.: ИНФРА-М, 2014. - 7,44 п.л. (в т.ч. автора 0,1 п.л.).

8. Денисова, Е.С. Основы менеджмента, планирования и контроллинга в инвестиционно-строительной деятельности [Текст]: учеб. пособие. Рекомендовано Министерством образования и науки РФ / С.А. Баронин, Е.С. Денисова [и др.] - Пенза: ПТУ АС, 2014. - 13,8 п.л. (в т.ч. автора 1,74 п.л.).

9. Денисова, Е.С. Основные тенденции развития рынка жилой недвижимости эконом-класса в РФ [Текст] / Е.С. Денисова // Актуальные научные разработки - 2014: материалы X Междунар. науч.-практ. конф. - София, 2014. - 0,43 п.л.

10. Денисова, Е.С. Анализ развития жилищного строительства в РФ и особенности возведения жилья эконом-класса в условиях комплексной жилой застройки территории [Текст] / Е.С. Денисова// Наука и инновации - 2013: материалы IX Междунар. науч.-практ. конф. — Перемышль, 2013. — 0,44 пл..

11. Денисова Е.С. Теория стоимости денег в экономике недвижимости [Текст]: учеб. пособие. Рекомендовано УМО вузов РФ по образованию в области строительства / С.А Баронин, К.Ю. Кулаков, Е.С. Денисова и др. - Пенза: ПГУАС, 2012. -11,15 п.л. (в т.ч. автора 1,23 п.л.).

12. Денисова, Е.С. Особенности экспертизы инвестиций в системах девелопмента по жилищному строительству [Текст] / И.В. Попова, Е.В. Чикина, Е.С. Денисова // Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка: материалы X Междунар. конф. — Прага, 2012. - 0,44 п.л. (в т.ч. автора 0,15 п.л.).

13. Денисова, Е.С. Проблемы управления инвестиционной стоимостью земельных участков при КЖЗ [Текст] / С.А. Баронин, Е.С. Денисова // Управление земельно-имущественными отношениями: материалы VIII Междунар. науч.-практ. конф. — Пенза: ПГУАС, 2012. - 0,19 п.л. (в т.ч. автора 0,09 п.л.).

14. Денисова, Е.С. Управление стоимостью земельных участков [Текст] / Е.С. Денисова // Управление земельно-имущественными отношениями: материалы VIII Междунар. науч.-практ. конф. - Пенза: ПГУАС, 2012.-0,25 п.л.

15. Денисова, Е.С. Теоретические аспекты управления инвестиционной стоимостью [Текст] / Е.С. Денисова // Менеджмент: управление в социальных и экономических системах: Межвузовский сб. науч. тр. - Пенза: ПГУАС, 2012. - 0,25 п.л.

16. Денисова, Е.С. Особенности современного развития рынка земельных участков в жилищном строительстве Пензенской области [Текст] / С.А. Баронин, Е.С. Денисова // Актуальные экономические проблемы современного состояния и прогнозирование развития строительного комплекса: сб. материалов Междунар. науч.-ггракг. конф. - Пенза: ПГУАС, 2012. - 0,31 п.л. (в т.ч. автора 0,16 п.л.).

17. Денисова, Е.С. Необходимость территориального планирования [Текст] / Е.С. Денисова // Управление земельно-имущественными отношениями: материалы VII Междунар. науч.-пракг. конф. - Пенза: ПГУ АС, 2011. - 0,3 п.л.

18. Денисова, Е.С. Теоретическое обоснование эффективного управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования [Текст] / Е.С. Денисова, А.А. Мочалоза // Управление земельно-имущественными отношениями: материалы V Междунар. науч.-практ. конф. - Пенза: ПГУАС, 2009. - 0,31 п.л. (в т.ч. автора 0,16 п.л.).

ДЕНИСОВА Екатерина Сергеевна

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТЬЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ КОМПЛЕКСНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКЕ ЭКОНОМ-КЛАССА

Специальность 03.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кан дидата экономических наук

Подписано в печать 14.03.2014. Формат 60x84/16. Бумага офсетная. Печать на ризографе. Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 110 экз. Заказ Л':1170.

Издательство ПГУАС. 440028. г. Пенза, ул. Германа Титова, 28. Ermail: office@pguas.ni www.pguas.ru