Управление проектами комплексного освоения земельных участков тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление проектами комплексного освоения земельных участков"

Темпчев Александр Евгеньевич

Управление проектами комплексного освоения земельных

участков

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством

(управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2009 г.

003468275

Работа выполнена на кафедре управления проектом

ГОУ ВПО «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ»

Научный руководитель

кандидат экономических наук, профессор

Бронникова Т М

Официальные оппоненты

доктор экономических наук,

Талонов А В

кандидат экономических наук

Щербакова Е С

Ведущая организация ГОУ ВПО «Московская Финансово-промышленная

академия»

Защита состоится 21 мая 2009 года в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212 049 04 Государственного университета управления по адресу 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, ауд А-422

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления

Автореферат разослан «_ апреля 2009 года

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор

Воронин М И

Общая характеристика работы

Актуальность вопросов создания и управления недвижимостью в современных условиях развития экономики РФ определяется тем, что недвижимость формирует основное звено во всей системе рыночных отношений, а в конечном итоге - облик всей цивилизации

Активное становление девелопмента в России происходит на всех основных направлениях развития недвижимости, включая жилую, коммерческую, промышленную (индустриальную) недвижимость, земельные активы Одним из самых важных направлений девелопмента - это развитие земельных активов Земля является первичным объектом недвижимости и входит в состав имущественно-правовых комплексов всех видов зданий и сооружений До последнего времени развитие деятельности по освоению и развитию земли с целью дальнейшей застройки в России сдерживалось отсутствием правовой и хозяйственной базы, необходимой для здоровых рыночных отношений Однако в течение последних трех-пяти лет сформировались основные нормативные акты, которые позволяют реализовать деятельность по девелопменту земли в формах, соответствующих устоявшимся рыночным отношениям В частности, современные формы девелопмента земли направлены на комплексное и качественно иное, по сравнению со сложившимися в советское время подходами, изменение среды обитания Вместо количественного прироста городов, точечной или даже блочной застройки в настоящее время необходимо создание комплексных застроек, сочетающих в себе полный набор объектов недвижимости, предоставляющих для жителей все необходимые услуги - от проживания до всего спектра социально-бытовых услуг

Таким образом, в качестве факторов, обусловливающих актуальность диссертации, следует указать

■ инвестиционно-строительный комплекс и рынок недвижимости обеспечивает благосостояние каждого человека и всей национальной экономики,

■ наличие земельных участков, как первичного объекта недвижимости, входящего в состав любых других объектов,

■ необходимость создания качественно новой, комфортной среды обитания современного человека,

■ активное становление рыночных земельных отношений и необходимость повысить качество деятельности по переводу земельных ресурсов в цивилизованное рыночное использование,

■ активное применение методов проектного управления и девелопмента к освоению и развитию земельных ресурсов,

■ недостаток научно-теоретических и научно-практических исследований, направленных на выработку инновационных методов и инструментов эффективного управления деятельностью по освоению и развитию земли,

№

3

■ необходимость изучения и научного переосмысления передового отечественного и зарубежного опыта рыночных отношений, связанных с освоением и развитием земельных ресурсов

Целью диссертационного исследования является выработка и обоснование методических решений по повышению эффективности управления проектами комплексного освоения и развития крупных земельных участков

Основные задачи, решаемые в рамках диссертации, сводятся к следующему

■ исследование деятельности по комплексному девелопменту земельных участков, в том числе крупных территорий, с целью выработки понятий и представлений о содержании этой деятельности,

■ анализ категорий и понятий, связанных с деятельностью по освоению и развитию земельных участков,

■ выявление, классификация и анализ, ключевых, в том числе и правовых, характеристик земельных ресурсов как основного объекта девелопмента земли,

■ выявление и анализ основных форм деятельности по освоению и развитию земельных участков,

■ изучение содержания работ по комплексному освоению и развитию крупных земельных участков с целью определения их полного состава, технологической взаимосвязи между ними, используемых методов и подходов к выполнению работ,

• разработка методических рекомендаций по повышению эффективности отдельных направлений работ по комплексному девелопменту земельных участков,

■ разработка инструментов управления проектами комплексного освоения и развития крупных земельных участков и рекомендаций по их использованию и адаптации

Объектом исследования явилась деятельность по комплексному освоению и развитию крупных земельных участков с целью подготовки их к дальнейшей застройке

Предметом диссертационного исследования явились методы и инструменты управления проектами комплексного освоения и развития крупных земельных участков

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских и зарубежных ученых, в которых исследовались проблемы девелопмента объектов недвижимости и земли, современная методология проектного управления и проблемы управления сложными инвестиционно-строительными проектами, а также нормативно-правовые акты Российской Федерации, статистические данные, публикации в периодической печати, аналитические и информационные материалы, личные наблюдения При написании диссертации использовались теоретические положения и методы общей теории систем и системного анализа, теоретические основы проектного управления, методы организационного анализа и проектирования, методы финансового анализа

В основе диссертации лежат научные труды отечественных и зарубежных ученых, таких как Разу М Л , Якутии Ю В , Серов В М, Мазур И И , Шапиро В Д , Пейзер Р Б , Керцнер Г и других

Научная новизна диссертации состоит в разработке методических основ управления проектами комплексного освоения и развития крупных земельных участков и территорий с целью их дальнейшего использования

В рамках диссертационного исследования получены следующие новые научные результаты

■ сформулирован и уточнен категорийно-понятийный аппарат, связанный с деятельностью в области девелопмента земельных участков,

■ определены структура и содержание деятельности по освоению и развитию земельных участков,

■ сформулированы и классифицированы основные характеристики земельных участков как объектов девелопмента, в том числе классифицированы и описаны различные имущественные права и режимы использования земли в целях ее девелопмента, определены и классифицированы основные функциональные характеристики земельных участков, влияющие на процессе их освоения и использования,

■ выявлены три основные формы девелопмента земли и показаны принципиальные отличия комплексного девелопмента земельных участков от других разновидностей,

■ произведен подробный анализ деятельности по комплексному освоению крупных земельных участков с выявлением состава и последовательности выполняемых работ, используемых при этом методов и инструментов,

■ разработаны методические основы, позволяющие повысить эффективность проведения оценки стоимости земли, обоснования инвестиций в проекты девелопмента земли, проектирования земельных участков,

■ разработан комплекс наиболее важных инструментов управления проектом комплексного девелопмента крупных земельных участков и методических рекомендаций по их применению

Достоверность результатов исследования обусловлена строгим соблюдением положений теории менеджмента, управления проектом и системного анализа, подкреплена данными анализа с использованием в рамках ситуационного подхода методов имитационного и графического моделирования, а также основывается на репрезентативности массива использованной информации

Научная значимость диссертации состоит в исследовании теоретических основ управления комплексным освоением и развитием земельных участков, анализе ключевых характеристик земельных участков, как объектов девелопмента, разработке основных организационно-методических инструментов управления проектами комплексного девелопмента крупных земельных участков, в выработке методических положений, повышающих эффективность управления такими проектами

Практическая значимость исследования заключается в возможности существенного повышения эффективности управления инвестиционно-строительными проектами комплексного освоения и развития крупных земельных участков и территорий с целью дальнейшей застройки

Результаты диссертационного исследования прошли внедрение в рамках участия автора в управлении проектами комплексного девелопмента земли Один из таких проектов кратко представлен в последней главе диссертации Результаты практического применения подтвердили правильность теоретических подходов и сформулированных решений

Апробация научных результатов диссертации нашла отражение в докладах на научно-практических конференциях, проведенных в Государственном университете управления, где получили положительную оценку и одобрение, а также в 4 публикациях объемом 1,9 п л

Диссертация состоит из 3 глав, введения, заключения общим объемом 166 страниц Диссертация включает 7 таблиц и 9 рисунков К диссертации имеется семь приложений, содержащие в себе дополнительные материалы и демонстрацию практического применения авторских разработок При проведении научных диссертационных исследований было использовано 109 источников, 13 из которых зарубежные

Основное содержание работы Введение диссертации включает в себя рассмотрение общетеоретических вопросов, таких как краткое описание проблематики диссертации, обоснование актуальности выбранной темы исследования, определение основных элементов диссертации и ее ключевых характеристик, рассмотрение специфики и направлений диссертационной работы

В Главе 1 производится рассмотрение и анализ теоретических аспектов управления проектами комплексного освоения и развития крупных земельных участков В исследовании осуществляется уточнение понятия «девелопмент земли» и дается следующее определение

Девелопментом земли (лэнд-девелопментом) следует называть комплексную, целевую деятельность по освоению и развитию земельных участков и территорий, предполагающую их физические, экономические и правовые преобразования

Комплексность девелопмента земли связана в первую очередь с тем, что над землей производится большое количество различных операций самого различного назначения и направления Эти операции могут касаться оформления имущественных прав, определения границ земельного участка, его учета в государственном земельном кадастре, изменения категории и целевого назначения земли, выравнивания грунта, устройства ливневой канализации, создания инженерных систем водо-, газо-, энергоснабжения, зонирование участка, повышение рыночной привлекательности участка, и так далее Таким образом, спектр решаемых вопросов чрезвычайно широк и предполагает использование специализированных знаний и умений из самых различных научных дисциплин и профессиональных областей

Но при этом все мероприятия по освоению и развитию земли очень тесно взаимосвязаны друг с другом и направлены на одну конечную цель -увеличение стоимости земли, как объекта недвижимости

По результатам исследования особенностей девелопмента земельных участков автор диссертации выявляет и анализирует связи между лэнд-девелопментом и девелопментом недвижимости Предварительный анализ содержания девелопмента земли позволяет выявить в нем три основные группы процессов - физические, экономические и правовые процессы

Основным объектом лэнд-девелопмента является земля Данное исследование подробно останавливается на экономико-правовых характеристиках земли, как объекта хозяйственных отношений и показывает специфику хозяйственного оборота земли в современной России Анализ хозяйственных процессов, связанных с землей, позволяет сформулировать три группы характеристик земельного участка, непосредственно связанные с деятельностью по освоению и развитию земли - правовые, физические и рыночные характеристики В исследовании уделено большое внимание существующим имущественным правам на землю и осуществляется их классификацию

В завершающем параграфе 1 главы анализируются различные формы лэнд-девелопмента Данные формы девелопмента земли формулируются лэнд-девелопмент - как отдельная стадия в рамках единого девелоперского проекта, лэнд-девелопмент - как самостоятельный проект и особый вид бизнеса, как комплексный лэнд-девелопмент

Глава 2 содержит в себе подробный анализ содержания деятельности по комплексному освоению и развитию крупных земельных участков, а также авторские методические положения, позволяющие повысить эффективность реализации отдельных видов работ по лэнд-девелопменту Автор выделяет пять основных групп работ по девелопменту крупных земельных участков - анализ рынка и выбор участка, обоснование инвестиций, правовое развитие участка, проектирование и инженерно-технологическое развитие участка, маркетинг участков в целях их передачи под девелопмент зданий и сооружений Каждая из данных задач комплексного ленд-девелопмента крупных земельных участков рассматривается подробно Такое исследование необходимо, так как сегодня российская теория и практика пока еще не выработала четких границ и структуры содержания комплексного лэнд-девелопмента Без определения содержания проекта не представляется возможным разработать эффективные методы и инструменты управления проектом В рамках аналитического исследования содержания деятельности лэнд-девелопмента по выделенным направлениям в диссертации достигаются определенные результаты, что показано на рисунке 1

Анализ рынка и выбор участка

Содержание деятельности по лэнд-девелопменту

Обоснование инвестиций

Правовое развитие участка

X

проектирование и инженерно-технологическое развитие

Маркетинг

Общее описание состава задач и результатов

Определение структуры факторов, влияющих на стоимость участка

Определении условии применений различных методов определении цены участка

Общее описание состава задач и результатов

Описание ключевых проблем решения задач

Общее описание состава задач и результатов

Определение преимуществ и недостатков различных подходов к планированию участков

Общее описание состава задач и результатов

Обоснование различных видов маркетинга применимых при лэнд девелопменте

Описание основных задач, резупьтатов и документов

Разработка методики оптимизации графика выделения подучастком под объекты различного назначения

Разработка предложении по улучшению методики определения ставки дисконтирования в проектах комплексного девелопмента

Рисунок 1. Основные составляющие содержания деятельности по девелопменту земли и соответствующие результаты диссертационного исследования

В качестве методического инструмента, оптимизирующего работы по анализу рынка и выбору земельного участка, автор разработал структуру факторов (см рисунок 1), влияющих на ценообразование земельных участков Данные характеристики можно использовать как при анализе цены на землю в условиях информационной непрозрачности рынка в рамках процессов выбора участка, так и для определения цены продажи разукрупненных участков застройщикам

Для определения методических подходов к проведению оценки стоимости земли автор анализирует ряд понятий, связанных со стоимостью земельного участка, и методы определения рыночной стоимости На основе анализа делается вывод, что в рамках лэнд-девелопмента следует исользовать несколько наиболее приемлемых методов оценки стоимости земли одновременно В качестве основного предлагается использовать метод развития, а в качестве дополнительных метод остатка или другие методы, которые девелопер сочтет приемлемыми для своего проекта

Для повышения эффективности работ по обоснованию инвестиций в проекты девелопмента крупных земельных участков автор предлагает использование бюджета землепользования, метод оптимизации графика передачи земельных участков с использованием алгоритмов линейного программирования, а также рекомендаций по определению переменной ставки дисконтирования и по интерпретации показателей внутренней нормы доходности при сложных схемах денежных потоков по проекту

— Рынок сбыта и конкуренция

Динамика спроса и предложения

Количество и концентрация конкурентов

Дифференциация объектов недвижимости

Наличие барьеров входа на рынок

Уровень ценовой конкуренции

Возможность покупателей воздействовать на цену

Угроза появления новых конкурентов

Возможность поставщиков воздействовать на себестоимость Наличие и эффективность каналов продвижения

1 Местоположение и окрестности

Доступ к главным городским объектам Транспортные условия

Качество окружающей среды (экология преступность занятость)

Существующие дома и постройки

Школы и образовательные учреждения

Парки места и объекты отдыха

Магазины

Благоустройство мест общего пользования

— Физические характеристики

Размер и конфигурация

Удобство доступа к участку и просматриваемость

Топографические характеристики (уклоны растительность имеющиеся

сооружения)

Дренажные системы

Результаты инженерно-геологических изысканий

Состояние природной среды на участке (свойства фунта токсичные отходы дикие животные районы затопления заболоченные территории и прочее)

Инфраструктура

Наличие и эффективность (включая износ) инженерных сетей (водоснабжение канализация электричество газ телефон компьютерные сети кабельное телевидение)

Наличие и эффективность коммунальных услуг (обеспечение безопасности уборка мусора и благоустройство территорий уличное освещение)

—I Правовой режим участка

Регулирующий орган и процедуры оформления прав собственности и согласования строительной и другой деятельности

Общий инвестиционный климат для девелоперской деятельности поддерживаемый местными властями Исходная категория и целевое назначение земельного участка Существующая система зонирования Наличие территорий подлежащих редевелопменту Наличие зон отчуждения Наличие сервитутов Наличие обременений

Обязательные требования сборы квоты в том числе и будущие Ограничения прав собственности

Исходное состояние прав собственности на земельный участок Поддержка или сопротивление общественности_

Рисунок 2. Структура факторов, влияющих на цену земельных участков

Важным инструментом управления проекта девелопмента земли является так называемый бюджет землепользования, который определяет, насколько эффективно используется земля Хотя бюджетом землепользования называется распределение всей чистой площади земельного участка между различными зонами и объектами недвижимости, он непосредственно связан с соотношением общей площади и чистой площади девелопмента

В связи с разработкой бюджета землепользования важно различать понятия общей площади, то есть полной площади земельного участка на момент покупки, чистой площади девелопмента, то есть площади участка за исключением главных улиц, свободных и отчуждаемых пространств, объектов и территорий общего пользования, и, наконец, чистой используемой площади, то есть чистой площади за исключением внутренних улиц, зеленых разделительных зон, прочих публичных сервитутов, непредназначенных для продажи или передачи под застройку Вся чистая используемая площадь представляет собой «товарную продукцию», включающую совокупность всех участков под строительство Для того, чтобы иметь точную оценку чистой используемой площади, девелопер должен обратиться за консультацией к местным специалистам по землепользованию, однако в качестве отправной точки может служить приблизительное правило - чистая используемая площадь составляет 75% от общей площади земельного участка Количество участков определяется решениями по зонированию и показателями плотности застройки, закрепленными в данных решениях

Бюджет землепользования должен разрабатываться с привязкой к существующей или предполагаемой системе зонирования и в соответствии с требованиями и ограничениями по плотности застройки Естественно, бюджет землепользования должен соответствовать принятой концепции девелоперского проекта В Таблице 1 приведен пример бюджета землепользования для земельного участка в 100 га

Таблица 1

Пример бюджета землепользования для участка в 100 гектар

Виды объектов недвижимости Используемая земля

Бюджет Объем

землепользования продаж

(га) (га в год)

Жилые здания

Одноквартирные (участок 1200 48 12

кв метров)

Одноквартирные (участок 600 18 6

кв метров)

Здания розничной торговли 20 5

Итого чистая используемая 86

площадь

Объекты коммунального 4 -

хозяйства

Парки и свободные пространства 8 -

Итого чистая площадь 98

Основные магистрали 2 -

Итого общая площадь 100

Примечания 1 га =100 соток = 10 000 кв м

Эффективность бюджета землепользования зависит не только от оптимизации использования земли, но и от ситуации на рынке, то есть от тех типов продуктов, для которых характерны максимальные темпы продаж и ценовые показатели Для определения очередности реализации участков необходимо определить наиболее выгодные участки, которые приносят наибольшую дисконтированную стоимость

В виду того, что инвестиционные проекты, связанные с вложением денег в земельные участки, характеризуются большей продолжительностью и дополнительными рисками (по сравнению с проектами девелопмента зданий и сооружений), то применение к денежным потокам по девелопменту земельных участков единых для всего проекта ставок дисконтирования следует рассматривать нецелесообразным Рекомендуемый метод определения ставки дисконтирования сводится к учету стоимости долгосрочного капитала, дополнительных рисков и расходов на содержание земли Таким образом, ставка дисконтирования для денежных потоков, связанных с лэнд-девелопментом, будет складываться как rid = Гц, + ггр + Г, + ГС|, где

Гц, - ставка стоимости долгосрочного капитала без учета фактора риска, гф - премия за дополнительные риски, г, - прогнозируемый уровень инфляции,

rti - ставка удорожания земли из-за затрат на содержание земли В рамках анализа содержания работ по проектированию и инженерно-технологическому развитию земельных участков автор помимо описания состава и последовательности решаемых задач останавливается на современных подходах к планированию крупных земельных участков В частности подробно анализируются концепции групповой застройки, неоурбанистического проектирования и планировочных единиц застройки На основе анализа вырабатываются методические рекомендации по совместному использованию всех трех концепций для достижения действительно комплексного результата в застройке территории, при соблюдении всех требований к снижению нагрузки на природную среду

В Главе 3 осуществляется разработка инструментов управления проектом комплексного девелопмента крупного земельного участка Все инструменты разработаны в привязке к реальному девелоперскому проекту, реализуемому российской инвестиционно-строительной компанией Данный проект представляет собой инвестиционно-строительный проект комплексного освоения и развития обширной территории (около 400 га) с целью создания микрорайона элитного загородного жилья с полным набором социально-бытовых объектов Земельный участок расположен в районе 25 км по Новорижскому шоссе, в Московской области Осуществление проекта предполагает выполнение полного цикла работ по освоению и развитию крупного земельного участка, включая определение границ покупаемого участка, изменение категории и целевого назначения земли, инженерно-технологическое развитие, разукрупнение земельного участка

Небольшая часть (около 10-15%) мелких участков будет застраиваться самим лэнд-девелопером Остальные участки будут продаваться строительным организациям и другим девелоперам с целью создания на них уже предусмотренных генеральным планом строительных объектов Некоторые участки могут быть проданы частным лицам под индивидуальную застройку их собственными силами

Разработанная система методических инструментов управления проектом комплексного лэнд-девелопмента включает в себя

■ Модель жизненного цикла проекта комплексного лэнд-девелопмента,

■ Структуру разбиения работ по проекту, целостно и полно описывающую содержание проекта,

■ Организационную структуру управления проектом,

■ Матрицу разделения административных задач управления проектом,

■ Модели основных бизнес-процессов,

■ Календарный план выполнения работ по проекту,

■ Структуру стоимости проекта,

■ Бюджет проекта

Модель жизненного цикла проекта комплексного лэнд-девелопмента показана на рисунке 3

Анализ ^ рынка !

/

Разработка \ Выбор \

концепции ) застройки / участка /

Обоснование \ инвестиций /

Правовое развитие участка

Инженерно-технологическое развитие участка

Маркетинг и продажи

Управление проектом

Рнсунок 3. Модель жизненного цикла проекта комплексного лэнд-девелопмента

Данную модель следует использовать как методическую основу для разработки более детальных структур разбиения работ конкретных проектов

В качестве рекомендуемого процесса разработки структуры разбиения работ для проекта комплексного лэнд-девелопмента автор предлагает следующую последовательность

■ Идентификация конечной продукции проекта (что должно быть создано и сдано заказчику для достижения цели проекта?) Тщательное изучение документов, содержащих общее описание содержания проекта

(например, техническое задание, технический проект, состав работ и прочее) необходимо для обеспечения согласованности между деревом работ и требованиям к проекту

■ Определение основных производственных результатов проекта, которые могут быть и промежуточными результатами, например, разработки проектной документации

■ Декомпозиция основных результатов до уровня, необходимого и достаточного для эффективного контроля за проектом Этот уровень обычно состоит из результатов, обладающих самостоятельной значимостью и ценностью Такие результаты должны быть идентифицируемыми отдельными частями продукции, со своими самостоятельными показателями качества и стоимости

■ Пересмотр и улучшение дерева работ до тех пор, пока оно не будет удовлетворять потребности всех участников проекта и заинтересованных лиц

Зарубежный опыт выполнения проектов освоения земельных участков показывает, что для крупных проектов комплексного лэнд-девелопмента целесообразно создавать специализированную управляющую компанию, занимающуюся исключительно данным проектом или несколькими аналогичными проектами

Попытки реализовать проект лэнд-девелопмента в рамках основной организационной структуры девелоперской компании, как правило, дают очень неэффективные результаты Таким образом, для управления проектом комплексного развития крупных земельных участков необходимо создавать отдельное юридическое лицо, отвечающее перед основной девелоперской организацией за результаты проекта

Мировой опыт реализации проектов лэнд-девелопмента показывает неэффективность использования для управления проектом независимой профессиональной управляющей компании в силу большой продолжительности проекта Профессиональные управляющие компании можно привлекать для управления инженерно-технологическим развитием участка Таким образом, для управления проектом комплексного лэнд-девелопмента необходимо создавать проектно-целевую организационную структуру управления

Другим организационным решением является отделение деятельности по лэнд-девелопменту от других видов деятельности, которые могут осуществляться на участке и в связи с участком В частности управляющая проектом девелопмента земли компания не должна заниматься проектами девелопмента зданий и сооружений Управляющая проектом лэнд-девелопмента компания должна продавать или передавать под застройку разукрупненные участки другим независимым девелоперам и строительным компаниям, либо строительным компаниям, входящим в тот же инвестиционно-строительный холдинг Между" девелопментом земли и девелопментом зданий и сооружений (кроме объектов коммунального хозяйства) должны быть установлены юридические границы

Это необходимо для обеспечения контроля за различными финансовыми потоками, материально-техническими ресурсами, объектами недвижимости

Кроме этого, девелопмент земли должен быть отделен от управления эксплуатацией земельного участка Даже после завершения всех строительных работ у девелопера земли остаются определенные обязательства по поддержанию территории и инженерных систем в надлежащем состоянии Но эта деятельность должна быть реализована специализированной компанией Такое решение необходимо для отделения функции собственности на земли и все произведенные улучшения и функций управления эксплуатацией

Помимо всего прочего отделение лэнд-девелопмента от других видов деятельности способствует специализации и повышению эффективности процессов освоения и развития земельных участков

На основе сравнительного анализа различных организационных структур лучших зарубежных и некоторых отечественных лэнд-девелоперов, а также с учетом выработанной структуры работ, необходимых и достаточных для успешного осуществления проекта, в диссертации разработана общая модель организационной структуры управления для проекта комплексного лэнд-девелопмента (см рисунок 4)

Важными составляющими системы управления проектом комплексного девелопмента земли являются модели бизнес-процессов управления проектом, календарные планы, бюджеты, а также перечни типовых рисков

Основные риски на начальной стадии проекта лэнд-девелопмента, то есть в рамках работ по анализу рынка, выбору участка и разработке концепции связаны непосредственно с характеристиками самого земельного участка, основные риски при развитии (в том числе правовом и инженерно-технологическом) участка и риски управления проектом Каждый из этих рисков воздействует на проект в целом и на часть выполняемых работ

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР УК (руководитель проекта)

Коммерческий директор

Отдел маркетинга и рекламы

Руководитель отдела

Маркетолог

Специалист по рекламе

Специалист по мерчендайзингу

Коммерческий отдел

Руководитель отдела

Консультант офиса продаж

Специалист по связям с риэлтерами

Главный инженер

Производственно-технический отдел

Геодезист

Сметчик

Проектировщик

Инженер-строитель

Специалист по инженерным системам Специалист по

поставщиками Инженер

технического надзора

Финансовый директор

Главный юрист

Финансово-

экономическим

отдел

- Бухгалтер

Экономист-

плановик

Финансовый

аналитик

Юридический

отдел

Специалист по

согласованиям

Юрист по

земельному праву

кЗрист по

- хозяйственному

праву

Специалист по

договорам

Административный _директор_

Секретариат

Руководитель отдела

Секретарь-

референт

- Делопроизводитель

- Курьер

- Офис-менеджер

1- Водитель

Отдел информационных технологий

Руководитель отдела

Системный администратор

Программист

Инженер ИТ

Отдел управления персоналом

Менеджер по персоналу

- Специалист по кадровому учету

- Рекрутер

1- Тренинг-менеджер

Рисунок 4. Организационная структура управления проектом комплексного освоения и развития крупного земельного участка

В дальнейшем при управлении рисками проекта лэнд-девелопмента необходимо выполнять следующую последовательность действий

■ Определение логической взаимосвязи между рисками и работами,

■ Качественный анализ рисков, направленный на определение возможной последовательности событий, приводящих к появлению риска,

■ Количественный анализ рисков, предполагающий определение размера воздействия и вероятности появления риска,

■ Разработка инструментов анализа рисков, таких как матрица рисков и кривые изорисков,

■ Разработка плана антирисковых мероприятий,

■ Выполнение антирисковых мероприятий,

■ Текущий анализ рисков и пересмотр антирисковых мероприятий

Все предложенные в диссертации инструменты носят универсальный

характер и могут быть использованы в любом другом аналогичном проекте комплексного лэнд-девелопмента крупных участков и территорий Необходимые рекомендации по адаптации данных инструментов также разработаны в диссертации Разработанные методические предложения и инструменты управления были использованы в реальной практике управления рассматриваемым проектом комплексного освоения и развития крупных земельных участков и показали высокую эффективность

Основные результаты диссертационного исследования

В качестве заключения по диссертации следует остановиться на основных научных результатах, полученных в рамках исследования

1 Сформулирован и уточнен категорийно-понятийный аппарат, связанных с деятельностью по девелопменту земли,

2 Определены содержание и структура деятельности по освоению и развитию земельных участков,

3 Сформулированы и классифицированы основные характеристики земельных участков, как объектов девелопмента, в том числе классифицированы и описаны различные имущественные права и режимы использования земли в целях девелопмента, определены и классифицированы основные функциональные характеристики земельных участков, влияющие на процесс их освоения,

4 Выявлены три основные формы девелопмента земли и показаны принципиальные отличия комплексного девелопмента земельных участков от других разновидностей,

5 Произведен подробный анализ деятельности по комплексному освоению крупных земельных участков с выявлением состава и последовательности выполняемых работ, используемых методов и инструментов,

6 Выработаны методические рекомендации, повышающие эффективность проведения оценки стоимости земли, обоснования инвестиций в проекты девелопмента земли, проектирования земельных участков,

7 Разработан комплекс наиболее важных инструментов управления проектом комплексного девелопмента крупных земельных участков и методических рекомендаций по их применению

Основные выводы и положения диссертации нашли отражение в следующих публикациях:

1 Темичев А Е (статья) Современное представление о девелопменте земли (лэнд-девелопмент) // Вестник Университета (ГУУ), №5 (43), 2008 , 0,5 п л

2 Темичев А Е (статья) Современные организационные формы девелопмента земли в России и зарубежном // Вестник Университета (ГУУ), №6 (44), 2008 , 0,5 п л

3 Темичев А Е (статья) Земля и земельные участки как объекты хозяйственных отношений, в том числе девелопмента // Вестник Университета №7 (45), 2008 ,0,4 п л

4 Темичев А Е (статья) Особенности решения задач обоснования инвестиций при осуществлении проектов комплексного девелопмента земли// Вестник Университета (ГУУ), №11(49), 2008 , 0,5 п л

Подп в печ 14 04 2009 Формат 60x90/16 Объем 1,0 п л

Бумага офисная Печать цифровая

Тираж 50 экз Заказ № 268

ГОУВПО «Государственный университет управления» Издательский дом ГОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд 106 Тел /факс (495) 371-95-10, e-mail dinc@guu ru www guu ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Темичев, Александр Евгеньевич

Введение.

Глава 1. Теоретические аспекты управления проектами комплексного освоения и развития земельных участков

1.1. Современное представление о профессиональной деятельности по освоению и развитию земельных участков.

1.2. Земля и земельные участки как объекты хозяйственных отношений, в том числе девелопмента.

1.3. Современные разновидности деятельности по освоению и развитию земельных участков.

Выводы по главе

Глава 2. Анализ деятельности по комплексному освоению и развитию крупных земельных участков и разработка методических положений по управлению

2.1. Анализ содержания деятельности по комплексному освоению и развитию крупных земельных участков.

2.2. Анализ содержания и разработка методических предложений по управлению процессами анализа рынка и выбора земельного участка.

2.3. Анализ методов оценки стоимости земельных участков.

2.4. Разработка методических положений по повышению качества обоснования инвестиций при реализации проектов комплексного девелопмента крупных земельных участков.

2.5. Анализ содержания и разработка методических предложений по управлению процессами правового развития крупного земельного участка.

2.6. Анализ содержания и разработка методических предложений по управлению процессами проектирования и инженерно-технологического развития земельного участка.

2.7. Маркетинг участков в целях их продажи (передачи) для реализации проектов девелопмента зданий и сооружений.

Выводы по главе 2.

Глава 3. Разработка инструментов управления проектом комплексного освоения и развития крупного земельного участка

3.1. Общее описание проекта комплексного освоения и развития крупного земельного участка.

3.2. Структура разбиения работ проекта комплексного девелопмента крупного земельного участка.

3.3. Разработка организационной структуры управления проектом.

3.4. Модели основных бизнес-процессов управления проектом комплексного освоения и развития крупных земельных участков.

3.5. Типовой календарный план проекта освоения и развития крупного земельного участка.

3.6. Структура стоимости и бюджет проекта.

3.7. Структура рисков проекта.

Выводы по главе 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление проектами комплексного освоения земельных участков"

Актуальность вопросов создания и управления недвижимостью в современных условиях развития экономики РФ определяется тем, что недвижимость формирует основное звено во всей системе рыночных отношений, а в конечном итоге - облик нашей цивилизации. Недвижимость -первооснова, сущность всех вещей и явлений материального мира, представляет самую крупную часть мирового богатства, главная составляющая национального богатства государства. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими в России может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами. Российский рынок строительства и девелопмента относится к числу ключевых отраслей экономики России.

Активное становление девелопмента в России происходит на всех основных направлениях недвижимости, включая жилую, коммерческую, промышленную (индустриальную) недвижимость, земельные активы. Одним из самых важных направлений девелопмента — это развитие земельных активов. Земля является первичным объектом недвижимости и входит в состав имущественно-правовых комплексов любых зданий и сооружений. До последнего времени развитие деятельности по освоению и развитию земли с целью дальнейшей застройки в России сдерживалось отсутствием правовой и хозяйственной базы, необходимой для здоровых рыночных отношений. Но в течение последних трех-пяти лет сформировались основные нормативные акты, которые позволяют реализовать деятельность по девелопменту земли в формах, соответствующих устоявшимся рыночным отношениям. В частности современные формы девелопмента земли направлены на комплексное и качественно иное, по сравнению со сложившимися в советское время подходами, изменение среды обитания. Вместо количественного прироста городов, точечной или даже блочной застройки в настоящее время необходимо создание комплексных застроек, сочетающих в себе полный набор объектов недвижимости, предоставляющих для жителей все необходимые услуги — от проживания до всего спектра социально-бытовых услуг. Данные новые подходы к комплексной застройке требуют иных подходов к комплексному освоению и развитию земельных участков. Выработка новых подходов к развитию земельных ресурсов невозможно без серьезных научных исследований. К сожалению, в настоящее время наблюдается недостаток научных изысканий, связанных просто с деятельностью по освоению и развитию земельных участков, не говоря уже о комплексном подходе к освоению крупных территорий, который может привести к действительно качественному изменению среды обитания.

Таким образом, в качестве факторов, обусловливающих актуальность диссертации, следует указать:

Важность инвестиционно-строительного комплекса и рынка недвижимости для благосостояния отдельных людей и всей национальной экономики.

Важность земли, как первичного объекта недвижимости, входящего в состав любых других объектов.

Активное становление рыночных земельных отношений и необходимость повысить качество деятельности по переводу земельных ресурсов в цивилизованное рыночное использование.

Активное применение методов и подходов девелопмента к освоению и развитию земельных ресурсов.

Недостаток научно-теоретических и научно-практических исследований, направленных на выработку методов и инструментов эффективного управления деятельностью по освоению и развитию земли.

Необходимость выработки новых подходов к освоению земли с целью создания качественно новой среды обитания современного человека.

Необходимость изучения и научного переосмысления передового зарубежного опыта рыночных отношений, связанных с освоением и развитием земли.

Целью диссертационного исследования является выработка и обоснование методических решений по повышению эффективности управления проектами комплексного освоения и развития крупных земельных участков.

Основные задачи, решаемые в рамках диссертации, сводятся к следующему:

Исследование деятельности по комплексному девелопменту земельных участков, в том числе крупных территорий, с целью выработки понятий и представлений о содержании этой деятельности.

Анализ взаимосвязи понятий, связанных с деятельностью по освоению и развитию земельных участков.

Анализ, выявление и классификация ключевых, в том числе и правовых, характеристик земельных ресурсов, как основного объекта девелопмента земли.

Выявление и анализ основных форм реализации деятельности по освоению и развитию земельных участков.

Подробное изучение содержания деятельности по комплексному ^ освоению и развитию крупных земельных участков с целью определения полного состава работ, технологической взаимосвязи между ними, используемых методов и подходов к выполнению работ.

Разработка методических рекомендаций по повышению эффективности отдельных направлений работ по комплексному девелопменту земельных участков.

Разработка инструментов управления проектами комплексного освоения и развития крупных земельных участков и рекомендаций по их использованию и адаптации.

Объектом исследования явилась деятельность по комплексному освоению и развитию крупных земельных участков с целыо подготовки их к дальнейшей застройке.

Предметом диссертационного исследования явились методы и инструменты управления проектами комплексного освоения и развития 1 крупных земельных участков.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских и зарубежных ученых, в которых исследовались проблемы девелопмента объектов недвижимости и девелопмента земли, современная методология проектного управления и проблемы управления сложными инвестиционно-строительными проектами, нормативно-правовые акты Российской Федерации, статистические данные, публикации в периодической печати, аналитические и информационные материалы, личные наблюдения. При написании диссертации использовались теоретические положения и методы общей теории систем и системного анализа, теоретические основы проектного управления, методы организационного анализа и проектирования, методы финансового анализа. В основе диссертации лежат труды отечественных и зарубежных ученых, таких как Разу М.Л., Якутии Ю.В., Серов В.М., Мазур И.И., Шапиро В.Д., Пейзер Р.Б., Керцнер Г. и других.

Научная новизна диссертации состоит в разработке концептуальных и теоретических основ управления проектами комплексного освоения и , развития крупных земельных участков и территорий.

В рамках диссертационного исследования получены следующие новые научные результаты:

Сформулирован и уточнен категорийно-понятийный аппарат, связанный с деятельностью по девелопменту земли.

Определены содержание и структура деятельности по освоению и развитию земельных участков.

Сформулированы и классифицированы основные характеристики земельных участков, как объектов девелопмента, в том числе классифицированы и описаны различные имущественные права и режимы использования земли в целях девелопмента, определены и классифицированы основные функциональные характеристики земельных участков, влияющие на процессе их освоения.

Выявлены три основные формы девелопмента земли и показаны принципиальные отличия комплексного девелопмента земельных участков от других разновидностей.

Произведен подробный анализ деятельности по комплексному освоению крупных земельных участков с выявлением состава и последовательности выполняемых работ, используемых методов и инструментов.

Выработаны методические рекомендации, повышающие эффективность проведения оценки стоимости земли, обоснования инвестиций в проекты девелопмента земли, проектирования земельных участков.

Разработан комплекс наиболее важных инструментов управления проектом комплексного девелопмента крупных земельных участков и методических рекомендаций по их применению.

Достоверность результатов исследования обусловлена строгим соблюдением положений теории управления и системного анализа, подкреплена данными анализа с использованием в рамках ситуационного подхода методов имитационного и графического моделирования, а также основывается на репрезентативности массива использованной информации.

Научная значимость диссертации состоит в исследовании теоретических основ управления комплексным освоением и развитием земельных участков, анализе ключевых характеристик земельных участков, как объектов девелопмента, разработке основных организационно-методических инструментов управления проектами комплексного девелопмента крупных земельных участков, в выработке методических положений, повышающих эффективность управления такими проектами.

Практическая значимость исследования заключается в возможности существенного повышения эффективности управления инвестиционно-строительными проектами комплексного освоения и развития крупных земельных участков и территорий с целью дальнейшей застройки.

Результаты диссертационного исследования прошли практическое внедрение в рамках участия автора в управлении проектами комплексного девелопмента земли. Один из таких проектов кратко представлен в последней главе диссертации. Результаты практического применения подтвердили правильность теоретических подходов и сформулированных решений.

Апробация научных результатов диссертации нашла отражение в докладах на научно-практических конференциях, проведенных в Государственном университете управления, где получили положительную оценку и одобрение, а также в 4 публикациях общим объемом 1,9 п.л.

Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы и приложений общим объемом 143 страницы. Диссертация включает 7 таблиц и 9 рисунков. К диссертации имеется семь приложений, содержащие в себе дополнительные материалы и демонстрацию практического применения авторских разработок. При проведении научных диссертационных исследований было использовано 109 источников, 13 из которых зарубежные.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Темичев, Александр Евгеньевич

Выводы по главе 3

Глава 3 посвящена разработке инструментов управления проектом комплексного девелопмента крупного земельного участка. Все инструменты разработаны в привязке к реальному девелоперскому проекту, реализуемому российской инвестиционно-строительной компанией. В качестве наиболее важных инструментов управления автором разработаны: структура разбиения работ по проекту и методические положения по созданию структуры работ; организационная структура управления проектом и рекомендации по адаптации организационной структуры к другим проектам лэнд-девелопмента; матрица разделения административных задач управления проектом; модели основных бизнес-процессов; календарный план выполнения работ по проекту; структура стоимости и бюджет проекта; структура рисков проекта.

Все предложенные инструменты носят универсальный характер и могут быть использованы в любом другом аналогичном проекте комплексного лэнд-девелопмента крупных участков и территорий. Необходимые рекомендации по адаптации данных инструментов разработаны автором. Также следует отметить, что разработанные методические предложения и инструменты управления были использованы в реальной практике управления рассматриваемым проектом комплексного освоения и развития крупных земельных участков и показали высокую эффективность.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Инвестиционно-строительный комплекс и рынок недвижимости являются фундаментом благосостояния и локомотивом развития любой национальной экономики. Успешное экономическое развитие России последних десяти лет неразрывно связано с повышением эффективности функционирования отрасли недвижимости. Развитие рыночных отношений привели к появлению новых, более эффективных по сравнению с советским прошлым, методов управления инвестиционно-строительной деятельностью. Одним из таких новых направлений явился девелопмент.

Девелопмент, как деятельность по улучшению объектов недвижимости с целью повышению их рыночной стоимости, развивается как в направлении повышения своей эффективности, так и освоения ранее не традиционных для российской экономики направлений. В частности последние три-пять лет, получил зарождение в России новый вид девелоперской деятельности, а именно — девелопмент земли, который направлен на освоение и развитие земельных участков с целью их дальнейшего использования для застройки зданиями и сооружениями. В индустриально развитых странах девелопмент земли, или лэнд-девелопмент, традиционно играет важную роль в инвестиционно-строительном комплексе, так как именно лэнд-девелопмент выводит на рынок недвижимости первичные объекты недвижимости, подготовленные для строительства земельные участки. Без эффективного управления лэнд-девелопментом невозможно эффективное функционирование всего инвестиционно-строительного комплекса, и, стало быть, эффективного и долгосрочного развития всей экономики.

В виду того, что деятельность по развитию и освоению земельных участков является для России новой как в практическом, так и в теоретическом аспекте, то в настоящее время существует дефицит научных исследований, связанных с этой деятельностью. Именно на устранение этого дефицита направлена настоящая диссертация.

Среди различных видов девелопмента земли можно выделить особую разновидность, которая позволяет качественно изменить среду обитания современного человека. Такой формой лэнд-девелопмента является комплексное развитие земли, которое может быть реализовано только применительно к крупным земельным участкам. Комплексное освоение и развитие земли осуществляется с целью дальнейшей комплексной застройки участка большим количеством объектов недвижимости, взаимодополняющих друг друга по набору предоставляемых жителям и пользователям социально-бытовых услуг. Комплексный подход предъявляет особые требования к девелопменту земли, так как свободные от застройки зоны предназначены для создания дружественной и благоприятной в экологическом, психологическом, социальном, бытовом, экономическом аспектах среды обитания. Настоящее диссертационное исследование сфокусировано именно на проблемах управления проектами комплексного освоения и развития крупных земельных участков.

В Главе 1 производится рассмотрение и анализ теоретических аспектов управления проектами комплексного освоения и развития крупных земельных участков. Автор осуществляет уточнение понятия «девелопмент земли» и дает ему следующее определение. Девелопментом земли (лэнд-девелопментом) следует называть комплексную, целевую деятельность по освоению и развитию земельных участков и территорий, предполагающую их физические, экономические и правовые преобразования. По результатам исследования экономических характеристик девелопмента земельных участков автор диссертации выявляет и анализирует связи между лэнд-девелопментом и девелопментом недвижимости. Предварительный анализ содержания девелопмента земли позволяет выявить в нем три основные группы процессов — физические, экономические и правовые процессы. Эти виды процессов направлены на изменение трех видов характеристик земельных участков.

Основным объектом лэнд-девелопмента является земля. Автор подробно останавливается на экономико-правовых характеристиках земли, как объекта хозяйственных отношений и показывает специфику хозяйственного оборота земли в современной России. Анализ хозяйственных процессов, связанных с землей, позволяет сформулировать три группы характеристик земельного участка, непосредственно связанные с деятельностью по освоению и развитию земли — правовые, физические и рыночные характеристики. Автор подробно останавливается на существующих имущественных правах на землю и осуществляет их классификацию. И, наконец, в завершающем параграфе главы автор анализирует различные формы лэнд-девелопмента, выявляет форму комплексного девелопмента земли и подробно останавливается на анализе этого явления, которое представляет собой ключевой термин всего диссертационного исследования

Глава 2 содержит в себе подробный анализ содержания деятельности по комплексному освоению и развитию крупных земельных участков, а также авторские методические положения, позволяющие повысить эффективность реализации отдельных видов работ по лэнд-девелопменту. Автор выделяет пять основных групп работ по девелопменту крупных земельных участков - анализ рынка и выбор участка, обоснование инвестиций, правовое развитие участка, проектирование и инженерно-технологическое развитие участка, маркетинг участков в целях их передачи под девелопмент зданий и сооружений. Каждая из данных задач комплексного девелопмента крупных земельных участков рассматривается подробно в соответствующих параграфах главы. Такое исследование необходимо, так как сегодня российская теория и практика пока еще не выработала четких границ и структуры содержания комплексного лэнд-девелопмента. Без определения содержания проекта не представляется возможным разработать эффективные методы и инструменты управления проектом.

В качестве методического инструмента, оптимизирующего работы по анализу рынка и выбору земельного участка, автор разработал структуру факторов, влияющих на ценообразование земельных участков. Данную структуру можно использовать как при анализе цены на землю в условиях информационной непрозрачности рынка в рамках процессов выбора участка, так и для определения цены продажи разукрупненных участков застройщикам.

Для определения методических подходов к проведению оценки стоимости земли автор анализирует ряд понятий, связанных со стоимостью земельного участка, и методы определения рыночной стоимости. Автор приходит к выводу, что в рамках лэнд-девелопмента следует применять несколько наиболее приемлемых методов оценки стоимости земли одновременно. В качестве основного следует использовать метод развития, а в качестве дополнительных метод остатка или другие методы, которые девелопер сочтет приемлемыми для своего проекта.

Для повышения эффективности работ по обоснованию инвестиций в проекты девелопмента крупных земельных участков автор предлагает использование бюджета землепользования, метод оптимизации графика передачи земельных участков с использованием алгоритмов линейного программирования, а также рекомендаций по определению переменной ставки дисконтирования и по интерпретации показателей внутренней нормы доходности при сложных схемах денежных потоков по проекту.

В рамках анализа содержания работ по проектированию и инженерно-технологическому развитию земельных участков автор помимо описания состава и последовательности решаемых задач останавливается на современных подходах к планированию крупных земельных участков. В частности подробно анализируются концепции групповой застройки, неоурбанистического проектирования и планировочных единиц застройки. Автор вырабатывает методическую рекомендацию по совместному использованию всех трех концепций для достижения действительно комплексного результата в застройке территории, при соблюдении всех требований к снижению нагрузки на природную среду.

Подробное рассмотрение содержания работ по комплексному девелопменту крупных земельных участков позволяет перейти к разработке решений, касающихся непосредственно организации управления проектом лэнд-девелопмента. Данные решения представлены в следующей главе на примере реального практического проекта.

В Главе 3 автор осуществляет разработку инструментов управления проектом комплексного девелопмента крупного земельного участка. Все инструменты разработаны в привязке к реальному девелоперскому проекту, реализуемому российской инвестиционно-строительной компанией. В качестве наиболее важных инструментов управления автором разработаны: Структура разбиения работ по проекту и методические положения по созданию структуры работ; Организационная структура управления проектом и рекомендации по адаптации организационной структуры к другим проектам лэнд-девелопмента; Матрица разделения административных задач управления проектом; Модели основных бизнес-процессов; Календарный план выполнения работ по проекту; Структура стоимости и бюджет проекта; Структура рисков проекта.

Все предложенные инструменты носят универсальный характер и могут быть использованы в любом другом аналогичном проекте комплексного лэнд-девелопмента крупных участков и территорий. Необходимые рекомендации по адаптации данных инструментов разработаны автором. Также следует отметить, что разработанные методические предложения и инструменты управления были использованы в реальной практике управления рассматриваемым проектом комплексного освоения и развития крупных земельных участков и показали высокую эффективность.

По результатам диссертационного исследования автором были получены следующие научные результаты:

1. Сформулирован и уточнен категорийно-понятийный аппарат, связанных с деятельностью по девелопменту земли.

2. Определены содержание и структура деятельности по освоению и развитию земельных участков.

3. Сформулированы и классифицированы основные характеристики земельных участков, как объектов девелопмента, в том числе классифицированы и описаны различные имущественные права и режимы использования земли в целях девелопмента, определены и классифицированы основные функциональные характеристики земельных участков, влияющие на процесс их освоения.

4. Выявлены три основные формы девелопмента земли и показаны принципиальные отличия комплексного девелопмента земельных участков от других разновидностей.

5. Произведен подробный анализ деятельности по комплексному освоению крупных земельных участков с выявлением состава и последовательности выполняемых работ, используемых методов и инструментов.

6. Выработаны методические рекомендации, повышающие эффективность проведения оценки стоимости земли, обоснования инвестиций в проекты девелопмента земли, проектирования земельных участков.

7. Разработан комплекс наиболее важных инструментов управления проектом комплексного девелопмента крупных земельных участков и методических рекомендаций по их применению.