Эффективность надстройки жилых домов объемно-блочным методом тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Эффективность надстройки жилых домов объемно-блочным методом"

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

На правах рукописи

ДОРОШ Дмитрий Михайлович

ЭФФЕКТИВНОСТЬ НАДСТРОЙКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ ОБЪЕМНО-БЛОЧНЫМ МЕТОДОМ (на примере Волгоградской области)

Специальность: 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2004

Работа выполнена на кафедре экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного

университета

Научный руководитель

доктор экономических наук, Ларионов А.Н.

Официальные оппоненты:

доктор технических наук, профессор Васильев В.М.;

кандидат экономических наук, Иванова М.В.

Ведущая организация:

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Защита состоится ' г. В часов на засе-

дании диссертационного совета Д 212.223.04 в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д.4., ауд. 206. Телефакс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета

Автореферат разослан

«/У- игЯ/е/щ^ г

Ученый секретарь диссертационного Совета канд. эконом, наук, профессор

А.Ф. Клюев

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Научная задача обоснования эффективности настройки жилых домов объемно-блочным методом в рыночных условиях чрезвычайно актуальна.

Прежде всего, необходимо подчеркнуть, что в современных российских условиях дефицита бюджетных средств и иных источников финансирования строительства жилья возрастает значение сохранности и надежности основных фондов непроизводственной сферы. В связи с ограниченными объемами строительства жилья и ухудшением состояния действующих объектов особое значение приобретают реконструкция и капитальный ремонт 2,7 млрд. М2 существующего в нашей стране жилищного фонда.

Вопросы поддержания нормального технического состояния жилых зданий с одновременным совершенствованием их потребительских свойств в настоящее время являются основными при составлении и разработке инвестиционных программ развития жилищного фонда. Анализ зарубежного опыта по обновлению жилого фонда подтверждает техническую возможность реконструкции жилых зданий с повышением уровня их потребительских качеств до современных требований. При этом следует подчеркнуть, что используемые на Западе схемы финансирования ремонтно-строительных работ по обновлению жилищ не могут быть применены в российских условиях без соответствующей адаптации.

Следует отметить, что специфика условий выполнения капитального ремонта жилых зданий усложняет экономические, технические и организационные задачи, решаемые при проектировании производства и выполнении ремонтно-строительных работ в целях обеспечения наибольшей его эффективности. Значительные объемы трудовых, материально-технических и финансовых ресурсов, расходуемых на капитальный ремонт, обуславливают актуальность задачи повышения эффективности их использования, которая в значительной части решается в сфере ремонтно-строительного производства.

Ремонт и содержание жилых зданий, их последующее обновление, реконструкция в рыночных условиях должны стать неотъемлемой частью экономической политики российского правительства. Проектирование строительства нового жилья будет неполноценным, если не учитывать основные положения по эксплуатации создаваемых конструкций, систем и объектов жилья в целом. А планирование развития жилищного строительства не может не сопровождаться решением вопросов ремонта и содержания создаваемого жилищного фонда, реконструкции зданий сложившейся застройки. В процессе планомерного социально-экономического развития любого города необходимо оптимальное сочетание обеих форм расширенного воспроизводства - строи ' -гцествующих эксплуатируемых жилых домов. I БИБЛИОТЕКА 1

! 1тциз\

Вместе с тем, в большинстве регионов России, в том числе и в Волгоградской области, эффективность реконструкции жилых домов невысокая. Ухудшается техническое состояние и потребительские качества домов, растет число отказов и аварийных объектов жилищной сферы. В настоящее время темпы перехода жилищного фонда в разряд ветхого и аварийного стали сопоставимы с темпами строительства и ввода нового жилья. При этом следует подчеркнуть, что объемы капитального ремонта и реконструкции существующего жилищного фонда ничтожно малы, а содержание и обслуживание жилья заметно ухудшается. Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования определяется необходимостью обоснования эффективности надстройки существующих жилых домов прогрессивным объемно-блочным методом, важностью разработки новых моделей и методов оценки экономической эффективности данного метода реконструкции.

Степень разработанности темы характеризуется тем, что вопросы воспроизводства жилищного фонда, планирования и финансирования его капитального ремонта исследовались многими учеными-экономистами, в том числе, Астафьевой Н.С, Блехом Е.М., Борисовым А.П., Васильевым В.М., Вольфсоном В.Л., Воротиловым В.А., Гольдиным М.Б., Ждань-ковой А.Ю., Кабаковым B.C., Красовским В.П., Любимцевым Ю.И., Ме-шечеком В.В., Папковым А.И., Петуховой Н.Р., Селютиной Л.Г., Сенчен-ко О.А., Соколовым В.К., Тетериным Е.П., Филипповым М.А. и другими специалистами. Однако, существующие методики обоснования эффективности реконструкции, основанные на соизмерении затратных сторон и социальных последствий, не вписываются в современную экономическую действительность и не отражают в полной мере значение обновления существующего жилого фонда как сложного экономического и градостроительного процесса. При этом понятие экономичности жилища сводилось к минимизации затрат на его обновление и эксплуатацию вне связи с влиянием этой минимизации на качество жилищных условий.

Пути разрешения проблем планирования и организации капитального ремонта жилищного фонда, экономическая оценка проектов реконструкции жилых зданий представлены в работах Ариевича Э.М., Зельдовича Р.Н., Коломейца А.В., Ланцова В.А., Ларионова А.Н., Матвеева Е.П., Садыкова А.С., Филимонова П.И и др. Предложенные ими методики определения эффективности инвестиционных проектов, основанные на принятых в международной практике методах оценки эффективности, позволяют оценивать лишь экономические результаты осуществления тех или иных мероприятий с позиций интересов конкретного инвестора. Однако ими не учитывается должный характер и степень удовлетворения требований проживающего населения. Разработке различных экономических аспектов обновления существующего жилого фонда, а также развитию методологии формирования инвестиционных программ его капитально-

го ремонта и реконструкции в России и за рубежом посвящены работы современных исследователей Адама Ф.-М., Атопова В.И., Артемьева СП., Белкиной Т.Д., Бузырева В.В., Булгакова СН., Валова В.М., Жилиной В.И., Ивановой М.В., Кабанова В.Н., Коршунова Д.Ю., Калиниченко О.В, Лат-кина А.А., Матюшина В.Н., Меттус В.Г., Панибратова Ю.П., Полякова Л.А., Сазонова А.А., Чекалина B.C., Чернышева Л.Н., Чикишевой Н.М., Шлыкова Д.В. и других ученых.

Однако, несмотря на широкий охват рассмотренных аспектов данной проблемы, в научной литературе совершенно недостаточно исследований по специфическим экономическим вопросам реконструкции и переустройства самих жилых зданий, отсутствуют работы по учету влияния новых факторов рыночных условий городской среды.

Решению задач надстройки мансардных этажей в жилых домах посвящены труды Алексеева Ю.В., Афанасьева А.А., Бадьина Г.М., Булгакова С.Н., Верстова В.В., Вольфсона В.А., Матвеева Е.П., Олейннка П.П., Ройтмана А.Г., Соколова В.К., Тимощука О.А. и других ученых. Однако, в существующих разработках не решены вопросы оценки экономической эффективности надстройки мансард в жилых зданиях таким перспективным методом как объемно-блочным. Кроме того, остались недостаточно исследованными вопросы эффективности надстройки применительно к конкретным муниципальным программам реконструкции жилых домов первых массовых серий.

Целью диссертационного исследования является разработка научно-методических основ оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом.

Для достижения поставленной цели в процессе исследования решены следующие задачи:

• уточнены роль и место объемно-блочного метода и надстройки жилых домов при новом строительстве и реконструкции;

• выполнен анализ существующих методов оценки эффективности реконструкции жилых домов в рыночных условиях;

• предложены модели оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом;

• разработаны методы оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом;

• обоснована муниципальная целевая программа реконструкции жилых домов первых массовых серий.

Объектом исследования является процесс надстройки жилых домов объемно-блочным методом.

Предмет исследования - научно-методические основы оценки эффективности надстройки жилых домов.

Методы исследования - системный анализ и синтез, теория вероятности и математическая статистика, экономическое моделирование, ква-

лиметрия и экспертные оценки, компьютерное моделирование, технико-экономическая оценка эффективности надстройки жилых домов.

Научная новизна работы состоит в следующем:

1. Выполнен анализ отечественного и зарубежного опыта процессов надстройки домов объемно-блочным методом с использованием быстровоз-водимых строительных конструкций повышенной заводской готовности,

2. Предложены новые модели оценки эффективности надстройки жилых домов, отличительной особенностью которых является учет как нового строительства малоэтажных жилых домов, так и реконструкции существующих зданий первых массовых серий.

3. Разработаны новые методы оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом, опирающиеся на уточненную систему критериев оценки, алгоритм и программный комплекс для ЭВМ.

4. Проведены расчеты по определению эффективности надстройки мансардных этажей, которые доказали высокую социально-экономическую эффективность данного специфического вида строительства в рыночных условиях современных городов.

Достоверность результатов исследования подтверждается применением адекватных научной задаче современных методов исследования, сходимостью теоретических и экспериментальных данных, адекватностью разработанных моделей оценки эффективности, проведением проверочных машинных экспериментов по определению фактической эффективности надстройки мансард, оценкой степени достоверности общепринятыми критериями математической статистики.

Практическая значимость работы заключается в обосновании новых методов оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом применительно к конкретным условиям Волгоградской области. Кроме того, практическая значимость работы заключается в использовании предложенных моделей оценки эффективности надстройки для реконструкции существующего жилищного фонда Волгоградской области при проведении эффективной региональной ремонтно-строительной политики. Автором представлены предложения в подпрограмму "Капитальное строительство и жилищно-коммунальное хозяйство" Программы социально-экономического развития Волгоградской области на 2001-2005 годы. Результаты и рекомендации проведенного исследования были использованы при разработке Закона Волгоградской области от 27 марта 2001 года № 524-ОД "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области", предусматривающего финансирование не только строительства и покупки жилья, но и его реконструкции и капитального ремонта.

Внедрение результатов работы осуществлено в 2000-2003 гг. при проектировании и строительстве мансардных этажей в жилых домах объемно-блочным методом в ООО "Мастер Строй Компания", в ООО "Научно-производственное объединение "Наука - Строительству". Модели и

методы оценки эффективности надстройки мансард внедрены в Комитете по труду и социальной защите населения Администрации Санкт-Петербурга и Государственном учреждении "Центр технических средств реабилитации, доступности городской среды и физической культуры инвалидов" при выполнении двух научно-исследовательских работ по Государственным контрактам №№ П-2110, и П-2111 в 2002 году. Алгоритм и программный комплекс для реализации методов оценки эффективности надстройки мансард внедрены при выполнении Целевой социальной программы Санкт-Петербурга "Доступная среда жизнедеятельности для инвалидов на 2001-2005 гг." (п. 5.1).

Апробация работы состоит в том, что основные положения диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на кафедре экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета. Они докладывались и получили положительную оценку на международных научно-практических конференциях в гг. Санкт-Петербурге и Волгограде в 2000-2004 гг.: "Реконструкция Санкт-Петербурга - 2003", 57-60 научных конференциях профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета и в Военном инженерно-техническом университете. Основные научные и практические результаты исследования были использованы при разработке "Стратегии реформирования жилищно-коммунального хозяйства Волгоградской области" и при разработке "Проекта региональной программы реконструкции жилых домов первых массовых серий".

Публикации. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 5 печатных работах.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Объем работы 157 стр., в т.ч. 119 стр. основного текста, 24 рисунка, 16 таблиц и библиография из 177 наименований.

На защиту выносятся:

1) модель оценки эффективности надстройки жилых домов;

2) модель оценки эффективности надстройки при реконструкции зданий первых массовых серий;

3) методы оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом на примере Волгоградской области;

4) результаты определения эффективности надстройки жилых домов в Волгоградской области.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и задачи исследования, приведены сведения о научной новизне и практической реализации разработок.

В первой главе "Анализ существующих методов оценки эффективно-

сти процессов реконструкции жилых домов" изложены анализ отечественного опыта реконструкции жилых домов, анализ зарубежного опыта реконструкции жилых домов, анализ существующих методов оценки эффективности реконструкции.

Определена программа диссертационного исследования (рис.1).

На основе данных литературных источников раскрыты достоинства и недостатки известных методов оценки. Анализ выявил перспективность реконструкции существующих жилых домов путем надстройки новых мансардных этажей объемно-блочным методом.

Под понятием мансардный этаж (мансарда) понимается этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностями наклонной или ломаной крыши.

По мнению автора исследования, при надстройке мансардных этажей в жилых домах с учетом рыночных условий современных городов наиболее эффективно использовать объемно-блочный метод возведения укрупненных строительных элементов. По сравнению с мелкоэлементными, крупноблочными и монолитными конструкциями объемные блоки, или блок-контейнеры, имеют следующие преимущества: меньшую продолжительность надстройки; более высокое качество отделки; более высокую точность монтажа; меньший срок экономической окупаемости. При этом под блок-контейнером понимается объемный элемент полной или повышенной заводской готовности.

Данный вид работ может выполняться без отселения жильцов с использованием конструктивных элементов, собираемых вручную, а также индустриальных изделий полной или частичной заводской готовности. Достаточно широк диапазон строительных материалов: дерево, бетон и металл. Это обеспечивает требуемую степень долговечности и широкий спектр стоимостных показателей.

Во второй главе "Модели оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом в рыночных условиях" разработаны модель оценки эффективности надстройки мансардных этажей жилых домах; модель оценки эффективности надстройки мансардных этажей при реконструкции зданий первых массовых серий. Проведено исследование эффективности применения перспективных объемных блоков при надстройке этажей в жилых домах. Предлагаемая методика оценки эффективности надстройки мансардных этажей в малоэтажных жилых домах приведена на рис. 2.

Рис. 1. Структурная блок-схема программы диссертационного исследования

Исходные данные:

капитальные вложения (АО. издержим эксплуатации (ВД, продолжительность ре конструкции (73, параметры мансарды (Я,) и др.

подсист?из А

И

,______

^ 7 I

1 | Эффект улучшении территориальной структуры размещении

ПрОИЗВОДИТСЛЬНЫХ СНЛ Эре

2 | Эффект создания условий для реализации проектных решений с высокими технологиями Эпе

I

3 | Эффект ускорения сроков ввода

домов *

Эффект сокращения затрат на градостроительство

Э/г___

5 | Эффект

социальный

Г

6 | эффект

экологический

_Ээтм '

7 | Затраты на

строительство с учетом рисков рыночных условий Зес

ЬИ^СЛОВ!

подсистема Б ^¿Г г...................У--

- 7 ЭТаниВ

Л_| Расчет

коэффициентов изменения

параметров в

2 | Расчет

коэффициента изменения срока службы дома »

Л Расчет

экономии -в сфере эксплуатации _Э,_

4 Л Расчет

эффекта от досрочного высвобождения фонлов Э,

5 | Расчет эффекта от дополнительной прибыли Э]

6_| Расчет эффекта от

ускорения ввода дома в эксплуа-_тацир Э,_

J Расчет эффекта от

сокращения накладных расходов

Э4_

............\--------------

Суммарный

экономический эффект ---------

э,-

Сравнительный экономический эффект от объемно-блочного метода мансардного строитсяь-_ства

Интегральная эффективность

(Эг + Эи)

Рис. 2. Методика оценки эффективности надстройки жилых домов

Суммарный экономический эффект Эс при надстройке складывается из следующих основных составляющих частей по формуле:

эс = [Элс+э„, +эУС+эГР+эст + ЭЭК0Л] - з

во

(1)

где: Эпс - эффект улучшения территориальной структуры размещения производительных сил;

- эффект создания условий для реализации проектных решении, требующих высоких объемно-блочных технологий;

Эус - эффект ускорения сроков ввода мансардных домов в действие;

- эффект сокращения затрат на градостроительство и социальную инфраструктуру;

Э¿г - эффект социальный, повышение стабильности трудовых коллективов, рост производительности труда и уменьшение расходов в связи с миграцией и текучестью кадров;

'экол

экологический эффект;

- затраты на надстройку.

Эффект ускорения сроков ввода или досрочного ввода жилья в действие Эус определяется сокращением подготовительного периода, а также продолжительности основных работ. Время основного строительного процесса сокращается за счет перенесения части работ на комплектно-сборочные предприятия, применения более совершенных технологий строительства, прогрессивных конструкторских и проектных решений мансард и более высокой профессиональной подготовки трудового коллектива.

Рассмотрим более подробно систему расчета сравнительного экономического эффекта от использования объемно-блочных методов строительства.

Предлагается следующая методика оценки эффективности, состоящая Из семи этапов.

Этап № 1. Обоснование метода, рекомендуемого для массового применения в строительстве.

Этап № 2. Обоснование базового варианта надстройки этажей (системы-аналога) для обеспечения сравнимости экономических расчетов при выполнении условий ее адекватной сопоставимости с оцениваемой системой.

Этап № 3. Расчет экономического эффекта от использования новых методов в сфере строительства и эксплуатации осуществляется по формуле:

1=1 1=1

где Зи , Зу - приведенные затраты в ьм году строительства, тыс. руб.;

Эи - экономический эффект, руб./м2;

Ээ - экономия в сфере эксплуатации;

I - коэффициент приведения затрат к году завершения строительства; коэффициент изменения параметров сравниваемых вариантов, зависящих только от строительных проектных решений;

11

(2)

V - коэффициент изменения срока службы нового дома по сравнению с базовым.

Показатель в определяется из выражения:

где Вг В3 - полезные площади или другие аналогичные параметры по сравниваемым вариантам домов (рис. 2).

Показатель V рассчит^т^я^1^ п гмтш'тгпнли г гЬмпм\/ гмй'

V =(/>,+£„)/(/>, + £„), (4)

где - коэффициенты реновации;

Ец- нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений в надстройку.

Значение параметра Ээ определяется из выражения:

где - коэффициент приведения по времени;

Иг И2 - издержки в сфере эксплуатации объемно-блочных этажей по сравниваемым вариантам, руб./м2;

К^^-сопутствующие капитальные вложения в сфере эксплуатации, руб./м2.

Этап № 4. Расчет экономического эффекта от досрочного высвобождения основных производственных фондов и сокращения оборотных средств подрядной фирмы Э1 выполняется по формуле:

где - средние за период надстройки размеры основных производ-

ственных фондов и оборотных средств, включая затраты на незавершенное строительство, отражаемые на балансе фирмы по сравниваемым вариантам, руб.;

- продолжительности надстройки по вариантам, года.

Этап,№ 5. Расчет экономического эффекта от дополнительной прибыли при эксплуатации дома с надстройкой производится по формуле:

Э2 = П>(Т,-Т2), (7)

где - прибыль за счет досрочного ввода в действие дома, тыс.руб.

Этап № 6. Расчет экономического эффекта от ускорения ввода дома в эксплуатацию Э} выполняется в соответствии с выражением:

где Ф — стоимость досрочно введенных в действие площадей надстройки, тыс. руб.

Этап № 7. Расчет экономического эффекта от сокращения условно-постоянной части накладных расходов Э4 осуществляется по формуле:

где Сси - сметная стоимость мансарды, тыс. руб.;

Нр- норма накладных расходов;

I/?, - доля условно-постоянной части накладных расходов;

рг - уточняющий коэффициент.

Предложенная методология учитывает важный фактор времени при эксплуатации надстроек, который является одной из форм соизмерения полных общественно необходимых затрат: текущих и единовременных. При этом подрядной организации предоставляется возможность осуществления рационального выбора варианта для принятия управленческих решений на перспективу. Разновременные капитальные вложения должны приводиться к заданному времени. Так, при сравниваемых вариантах капитальные вложения осуществляются в разные сроки, а текущие затраты изменяются во времени, следовательно, сравнение вариантов необходимо производить приведением затрат к текущему моменту.

Необходимо учитывать также не только единовременный эффект от ускоренного ввода блочных надстроек в первом цикле, но и последующие эффекты. Это связано с возможной заменой блоков в процессе морального или физического старения во втором и последующих циклах. В этом реализуется системообразующий эффект многократности реконструкции, который является важным системным качеством объемно-блочного метода строительства.

В третьей главе "Методы оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом" дано описание системы критериев оценки эффективности надстройки мансардных этажей; алгоритма и программного комплекса для реализации методов оценки эффективности; методологии формирования экономически эффективной муниципальной программы реконструкции жилых домов объемно-блочным методом.

В качестве показателей оценки эффективности предполагаются следующие (табл. I).

Автором исследованы жилые дома, построенные с помощью объемных блоков. Их показатели приведены в табл. 2. В качестве методологии исследования были использованы методики системного анализа и синтеза, натурных обследований несущих и ограждающих конструкций, социологического опроса, квалиметрии, экспертных оценок, технико-экономического анализа, проверки разработанных моделей в практических научных задачах, оценки эффективности в конкретных условиях строительства и эксплуатации.

Таблица I

Показатели оценки эффективности надстройки при реконструкции объемно-блочным методом зданий первых массовых серий

Показатели Ед. измерен.

Общая площадь квартир после реконструкции территории в том числе: количество новых мансардных квартир новое строительство и надстройки м* шт. м2

Увеличение плотности застройки раз

Экономия городских территорий под размещение эквивалентного количества жилья на новых территориях га

Создание рабочих мест, в среднем в год на срок 10 лет мест

Возврат бюджетных средств лет

Доход от строительной деятельности на территории реконструкции (отчисления в бюджет), в среднем в год млн руб. год

Снижение энергопотребления %

Годовая экономия тепловой энергии Гкал

Продление сроков экономически эффективной эксплуатации домов лет .

Сокращение эксплуатационных затрат в год после реконструкции руб.

Экономия бюджетных средств за счет продажи мансард коммерческим организациям руб.

Таблица 2

Показатели типовых секций надстройки объемными блоками'

№ п/п Показатели типовой секции Секции

тип 1 тип 2

1. Жилая площадь (кз.м.) 175.67 108.42

2. Общая площадь (кв.м.) 286,99 163,14

3. Площадь застройки (кв.м.) 579,60 218,45

4. Строительный объем (куб. м.) 1564,92 589,82

5. Средняя общая площадь квартиры (кв.м.) (отношение общей площади квартир к их количеству) 71,75 81,57

6. К1 - «планировочный» коэффициент (%) (отношение жилой площади квартир к общей) 0,612 0,645

7. К2 - «объемный» коэффициент (%) (отношение строительного объема секции к общей пощади) 2,69 2,7

8. КЗ - коэффициент «компактности» (%) (отношение площади наружных ограждающих конструкций к обшей площади здания) и 0,9

9. К4 - «конструктивный» коэффициент (%) (отношение конструктивной площади типового этажа в плане к площади застройки) 1Л 0,9

10. К5 ■ — отношение площади лестничной клетки к площади застройки (%) 0,06 0,16

11. Кб - отношение периметра наружных стен к площади застройки (%) 0,082 0,308

Проведенное социологическое исследование показало в целом высокую эффективность примененного метода строительства. Так, 78 % семей считают существующие квартиры лучше предыдущих, 77 % полностью удовлетворены приквартирной территорией; до 92 % удовлетворены соответствием жилья современным потребностям и т.д. Исследование выявило преимущества объемно-блочного метода надстройки в сравнении с новым строительством по критериям продолжительности и трудоемкости строительства, приведенным затратам, сроку окупаемости и другим показателям в методике оценки сравнительной и абсолютной экономической эффективности. При сравнении данного метода с сопоставимыми аналогами мелкоэлементного монтажа и реконструкции без надстройки выявлена его большая эффективность.

В диссертации приведена разработанная с учетом предложенных выше моделей новая Муниципальная целевая программа реконструкции жилых домов первых массовых серии застройки в г. Волжском Волгоградской области.

Предлагаемая Программа предусматривает снижение стоимости строительства за счет:

а) надстройки этажей объемно-блочным методом;

б) внедрения новых технологий и материалов при реконструкции жилья;

в) освоения предприятиями строительной индустрии г. Волжского, Волгограда и области производства прогрессивных строительных материалов, изделий, конструкций и инженерного оборудования;

г) развития механизмов субсидирования, льготного налогообложения и долгосрочного кредитования с ориентацией на внебюджетные инвестиции в объёме до 85 %.

Главной целью Программы является создание условий для решения жилищной проблемы ряда категорий граждан и предоставления им доступного по цене жилья, стоимость 1 кв. метра которого не должна превышать $ 200.

Для достижения главной цели этой Программы должны быть решены следующие задачи:

• снижение расходов бюджета города и средств населения на содержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда в соответствии с Программой реформирования жилищно-коммунального хозяйства города Волжского на 2001-2005 годы;

• исследование экономических отношений и интересов субъектов муниципального рынка ремонтно-строительных работ и апробирование предложенного механизма привлечение финансовых ресурсов в сферу капитального ремонта жилищного фонда субъекта федерации основанного на применении современных финансовых и организационных схем;

• создание службы Заказчика Программы и регистрация ее в фор

ме некоммерческого партнерства с участием управления капитального строительства Администрации города Волжского, как Генерального Заказчика реконструкции муниципального жилого фонда, а также других субъектов рынка ремонтно-строительных работ: предприятий-исполнителей подрядных и субподрядных проектных и строительных работ, инвесторов, коммерческих банков, физических и юридических лиц;

• апробирование в реальной практике реализации жилищной политики предложенной автором методологии оценки эффективности надстройки этажей объемно-блочным методом;

• увеличение размеров жилищного фонда и повышение надежности выполнения ремонтно-строительных работ и эксплуатации существующего жилищного фонда;

• стимулирование на основе рыночных механизмов самофинансирования инвестиций и инициатив в сфере реконструкции жилищного фонда с надстройкой мансардных этажей;

• определение участия местного бюджета города Волжского и муниципальных предприятий города в реализации Программы, в том числе средств на техническое обследование жилищного фонда и лимитов капитальных вложений на реконструкцию внутриквартальных инженерных сетей;

• модернизация базы строительной индустрии;

• организация проведения реконструкции малоэтажного жилья в части повышения его этажности за счет надстройки этажей, выполнения задач энергосбережения, в т.ч. снижения теплопотерь, проведения капитального ремонта жилых зданий с применением новых строительных материалов, повышения качества и надежности жилья путем перепланировки квартир и развития систем инженерного оборудования за счет квартиросъемщиков;

• рассмотрение и оценка способов реконструкции жилых домов с учетом социально-экономической эффективности проекта и его привлекательности для инвесторов, с учетом мнения жителей города при проведении адресного социологического опроса населения;

• определение инвестора на проведение реконструкции типовых проектов зданий - пилотных проектов;

• увеличение доли приватизированного жилья в реконструируемых жилых домах и создание товариществ собственников жилья;

• разработка недостающей законодательной и нормативной базы для осуществления реконструкции и капитального ремонта существующего в городе Волжском жилищного фонда.

Механизм реализации Программы включает финансово-кредитную и организационную базы решения проблемы. Финансово-кредитная база предусматривает комплексное использование собственных сбережений граждан, бюджетных средств и банковских кредитных ресурсов.

Организационная база предусматривает добровольное объединение организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства и реконструкции зданий с учетом интересов участников. Организация производства новых местных строительных материалов будет осуществляться за счет внебюджетных источников финансирования: средств предприятий, вложений частного капитала, кредитов финансово-банковских структур.

Организация реконструкции жилого фонда в г. Волжском должна быть возложена по муниципальным зданиям на Управление капитального строительства Администрации г. Волжского, а по остальным объектам, в том числе жилым домам, где доля приватизированных квартир превышает 70%, - на создаваемое некоммерческое партнерство, которое должно выполнять в этой программе функцию службы Заказчика, ответственной за разработку проектно-сметной документации, отработку финансово-кредитного механизма, создание замкнутого инвестиционного цикла, за реконструкцию пилотных проектов жилых домов.

Для участия в реализации Программы на этапе пилотных проектов должен быть привлечен ряд производственно-строительных фирм и организаций, применяющих рациональные схемы финансирования реконструкции и использования возможностей заказчика. Администрация г. Волжского может привлекать на конкурсной основе другие подрядные строительные организации и фирмы, продукция и условия которых соответствуют предъявляемым требованиям при реконструкции муниципального жилья.

Финансово-кредитный механизм реализации Программы должен быть сформирован с целью повышения доступности приобретения жилья для всех категорий граждан, и в первую очередь для лиц, которые способны частично использовать собственные средства или привлекать кредитные ресурсы на строительство или иные формы приобретения частного жилья.

Финансово-кредитный механизм Программы предусматривает комплексное использование для этих целей различных финансовых источников:

1) собственных средств граждан;

2) бюджетных средств (на возвратной и безвозмездной основах);

3) кредитных ресурсов коммерческих банков;

4) предоставление застройщикам налоговых льгот.

Накопление средств гражданами может осуществляться на основе

банковского законодательства с использованием системы жилищных накопительных счетов в коммерческих банках, что дает гражданам право на получение на приемлемых условиях в соответствии с договором долгосрочного кредита на приобретение жилья. Действующая система бесплатной приватизации занимаемого гражданами муниципального жилья сформировала условия, при которых значительная часть населения может использовать эту собственность в виде начального капитала для улучшения

жилищных условий.

Предполагается развитие системы по предоставлению коммерческими банками (на период пока не куплено новое и не продано старое жилье) краткосрочных (примерно на 2-4 месяца) промежуточных кредитов под залог имеющейся квартиры.

Одним из основных принципов Программы является направление части бюджетных инвестиций в жилищное строительство на поддержку граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и способных использовать собственные средства на строительство или иные формы приобретения жилья. Государственная поддержка нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан должна осуществляться следующими тремя путями.

Первый путь - предоставление безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья по программам безвозмездной государственной помощи различным категориям населения на строительство и иные формы приобретения жилья (программы безвозмездных субсидий, безвозмездной помощи, государственных жилищных сертификатов и другие). Основание - Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья", в том числе привлечение в число потенциальных покупателей получателей государственных пособий и жилищных сертификатов страховых компаний, в том числе Военно-страховой компании в части представления жилья для военнослужащих, фонда социального страхования.

Второй путь - предоставление всех видов прямой безвозмездной государственной поддержки гражданам в строительстве и приобретении жилья (включая безвозмездные субсидии, безвозмездную помощь, предоставление государственных жилищных сертификатов и другие), в том числе открытие накопительных счетов для физических лиц по опыту г. Белгорода;

Третий путь - предоставление государственной помощи населению, бюджетного кредитования населения на возвратной основе через существующую банковскую систему с использованием перспективных финансовых механизмов.

Коммерческим банкам, участвующим в реализации настоящей программы, рекомендуются в качестве наиболее предпочтительных стандартов следующие четыре схемы.

Схема № 1. Предоставлять кредит гражданам на срок от 10 до 25 лет на приобретение жилья под залог этого жилья.

Схема № 2. Продать жилье в рассрочку с условием проживания заемщика в нем по договору аренды до полного возврата кредита.

Схема № 3. Предоставлять кредит гражданам в размере не более 70% стоимости приобретаемого жилья.

Схема № 4. Использование как при залоге под кредит, так и прямом

выкупе жилой площади ранее приватизированной квартиры.

Предпочтительным типом долгосрочного жилищного кредита в условиях высокой и колеблющейся инфляции является кредит с изменяющимся процентом и отсрочкой платежа. Использование этого механизма позволяет повысить доступность кредита для заемщика, резко снизив первоначальный процент за счет отнесения части платежей на более поздний период, когда возрастает величина номинального дохода заемщика. Возможно использование иных инструментов с переменной ставкой процента и индексацией суммы основного долга или размера платежа.

В результате реализации Программы достигаются четыре цели:

1) ввод в эксплуатацию доступного по цене жилья в 2008 году должен составить не менее 30% общего объема жилищного строительства в г. Волжском;

2) срок службы жилых домов должен увеличиться не менее чем на 30-40 лет;

3) укрепится правовая и нормативная база реконструкции малоэтажного жилья и индивидуального жилищного строительства;

4) стоимость 1 кв. метра общей площади жилья в реконструируемом доме не должна превысить 5 200, что стимулирует строительные предприятия на поиск новых технических и организационных решений по снижению себестоимости строительных работ.

ВЫВОДЫ

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.

1. Установлено, что используемые в настоящее время в России экономические решения по реконструкции жилых домов несовершенны и характеризуются такими недостатками, как необходимость расселения жильцов; значительная трудоемкость и большие сроки выполнения работ; зависимость от погодных условий; существенное использование придомовой территории; низкая экономическая эффективность инвестиций.

Это обосновывает необходимость усовершенствования экономических решений для реконструкции существующих жилых зданий в России.

2. Задача обоснования эффективности настройки жилых домов объемно-блочным методом в рыночных условиях современных городов чрезвычайно актуальна. Актуальность задачи обоснована: необходимостью реконструкции жилых домов первых массовых серий; высокой эффективностью способа надстройки мансардных этажей; экономичностью объемно-блочного метода строительства.

3. Обоснована методика оценки абсолютной и сравнительной экономической эффективности применения объемных блоков при надстройке жилых домов. Она базируется на системном учете комплекса частных эффектов от ускорения ввода жилых домов в эксплуатацию, от досрочно-

го высвобождения основных производственных фондов и сокращения оборотных средств, от сокращения условно-постоянной части накладных расходов и от дополнительной прибыли в течение всего периода жизненного цикла реконструируемого жилья.

4. Показана экономическая и социальная эффективность объемно-блочных методов надстройки жилых домов с учетом новых факторов влияния рыночных условий современного города. Разработана новая схема оценки эффективности надстройки этажей при реконструкции зданий первых массовых серий, отличающаяся учетом как семи позитивных, так и шести негативных факторов влияния на процесс объемно-блочной реконструкции жилья. Применительно к Волгоградской области проведена количественная оценка наиболее значимых факторов по состоянию на 2004 г.

5. Разработана система критериев оценки эффективности надстройки мансардных этажей объемно-блочным методом, состоящая из следующих семи критериев: минимума продолжительности ввода жилых домов в эксплуатацию; минимума трудоемкости развертывания блоков; минимума суммарной трудоемкости транспортирования, монтажа и демонтажа; минимума приведенных затрат; максимума эффекта от ускорения сроков ввода жилья; минимума затрат живого труда в прошлом, настоящем и будущем и максимума комплексного показателя экономической эффективности надстройки мансардных этажей.

6. Программно-целевое управление реализацией жилищной политики должно иметь новые качественные и количественные характеристики. Первые призваны олицетворять общую направленность развития рынка жилья, границы приоритетного финансирования и другие параметры. Количественные характеристики должны выражать вполне определенные величины: суммы инвестиционных затрат, показатели их экономической эффективности, процентные ставки за пользование жилищными кредитами и займами, финансовые схемы погашения их части, бюджетную эффективность и т.д. Перспектива программно-целевого управления реализацией государственной жилищной политики состоит в организации комбинированного финансирования строительства, ремонта, покупки и реконструкции жилья.

7. Разработана новая целевая муниципальная программа реконструкции жилых домов первых массовых серий в г. Волжском Волгоградской области. При расширении опыта реконструкции жилых домов первых массовых серий целесообразно учитывать существующие примеры эффективной надстройки мансардных этажей объемно-блочным методом.

Основные материалы диссертации отражены в следующих работах автора:

1. Ларионов А.Н., Дороги Д.М. Формирование экономически эффективной муниципальной программы реконструкции жилых домов // Актуальные проблемы экономической теории и хозяйственной практики р пореформенный период: Сб. научных статей ученых, преподавателей и аспирантов кафедры экономической теории ВолгГАСУ, выпуск 3. - Волго-рад, ВолгГАСУ, 2004. - С. 42-49.

2. Дороги Д.М. Эффективность надстройки мансардных этажей в жилых домах объемно-блочным методом. - СПб.: СПбГАСУ, 2003. - 56 с.

3. Дороги Д.М. Муниципальная целевая программа реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки. - Волжск, 2002. - 14 с.

4. Дороги Д.М. Вариантное проектирование технологических процессов для мансардного строительства в Санкт-Петербурге // Материалы VII научно-методической конференции ВИТУ "Дефекты зданий и сооружений. Усиление строительных конструкций", СПб, ВИТУ, 2003. -С. 152-154.

5. Дороги Д.М. Эффективность возведения мансардных этажей объемно-блочным методом в Санкт-Петербурге // Материалы VII научно-методической конференции ВИТУ "Дефекты зданий и сооружений. Усиление строительных конструкций", СПб., ВИТУ, 2003. - С. 149-151.

6. Макаридзе Г.Д., Дороги Д.М. и др. Легкий бетон. Технические условия. ТУ5870-001-50854032-2002. - СПб., 2002, ООО "МастерСтройКом-пания", -20 с.

Подписано в печать 18.03.2004. Формат 60x841/16. Бум. офсетная. Усл. псч. л. 1,5. Тираж 100экз. Зак. 38,

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005. г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, д.4.

Отпечатано на ризографе. 190005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, д.5.

* - * 5 б 5

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Дорош, Дмитрий Михайлович

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЦЕССОВ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ.

1.1. Анализ отечественного опыта реконструкции жилых домов.

1.2. Анализ зарубежного опыта реконструкции жилых домов.

1.3. Анализ существующих методов оценки эффективности реконструкции жилых домов.

1.4. Программа диссертационного исследования.

Выводы по главе.

ГЛАВА 2. МОДЕЛИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ НАДСТРОЙКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ ОБЪЕМНО-БЛОЧНЫМ МЕТОДОМ В РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ.

2.1. Модель оценки эффективности надстройки жилых домов при новом строительстве.

2.2. Модель оценки эффективности надстройки при реконструкции зданий первых массовых серий.

2.3. Исследование эффективности применения перспективных объемных блоков при надстройке жилых домов

Выводы по главе.

ГЛАВА 3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ НАДСТРОЙКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ ОБЪЕМНО-БЛОЧНЫМ МЕТОДОМ.

3.1. Система критериев оценки эффективности надстройки мансардных этажей.

3.2. Алгоритм и программный комплекс для реализации методов оценки эффективности надстройки.

3.3. Методология формирования экономически эффективных муниципальных программ реконструкции жилых домов объемно-блочным методом в рыночных условиях (на примере Волгоградской области).

Выводы по главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Эффективность надстройки жилых домов объемно-блочным методом"

Актуальность темы диссертационного исследования

Научная задача обоснования эффективности настройки жилых домов объемно-блочным .методом в рыночных условиях мегаполиса чрезвычайно актуальна.

Прежде всего, необходимо подчеркнуть, что в современных российских условиях дефицита бюджетных средств и иных источников финансирования строительства жилья возрастает значение сохранности и надежности основных фондов непроизводственной сферы. В связи с ограниченными объемами строительства жилья и ухудшением состояния действующих объектов особое значение приобретают реконструкция и капитальный ремонт 2,7 млрд. м существующего в нашей стране жилищного фонда [1-2, 8-10].

Вопросы поддержания нормального технического состояния жилых зданий с одновременным совершенствованием их потребительских свойств в настоящее время являются основными при составлении и разработке инвестиционных программ развития жилищного фонда. Анализ зарубежного опыта по обновлению жилого фонда подтверждает техническую возможность реконструкции жилых зданий с повышением уровня их потребительских качеств до современных требований. При этом следует подчеркнуть, что используемые на Западе схемы финансирования ремонтно-строительных работ по обновлению жилищ не могут быть применены в российских условиях без соответствующей адаптации [9, 11-13].

Следует отметить, что специфика условий выполнения капитального ремонта жилых зданий усложняет экономические, технические и организационные задачи, решаемые при проектировании производства и выполнении ремонтно-строительных работ в целях обеспечения наибольшей его эффективности. Значительные объемы трудовых, материально-технических и финансовых ресурсов, расходуемых на капитальный ремонт, обуславливают актуальность задачи повышения эффективности их использования, которая в значительной части решается в сфере ремонтно-строительного производства.

Ремонт и содержание жилых зданий, их последующее обновление, реконструкция в рыночных условиях должны стать неотъемлемой частью экономической политики российского правительства. Проектирование строительства нового жилья будет неполноценным, если не учитывать основные положения по эксплуатации создаваемых конструкций, систем и объектов жилья в целом. А планирование развития жилищного строительства не может не сопровождаться решением вопросов ремонта и содержания создаваемого жилищного фонда, реконструкции зданий сложившейся застройки. В процессе планомерного социально-экономического развития любого города необходимо оптимальное сочетание обеих форм расширенного воспроизводства - строительство новых и реконструкция существующих эксплуатируемых жилых домов.

Вместе с тем, в большинстве регионов России, в том числе и в Волгоградской области, эффективность реконструкции жилых домов невысокая; Ухудшается техническое состояние и потребительские качества домов, растет число отказов и аварийных объектов жилищной сферы. В настоящее время темпы перехода жилищного фонда в разряд ветхого и аварийного стали сопоставимы с темпами строительства и ввода нового жилья [14, 15,56-60].

При этом следует подчеркнуть, что объемы капитального ремонта и реконструкции существующего жилищного фонда ничтожно малы, а содержание и обслуживание жилья заметно ухудшается.

Степень разработанности темы характеризуется тем, что вопросы воспроизводства жилищного фонда, планирования и финансирования его капитального ремонта в советский период исследовались многими учеными-экономистами, в том числе, Астафьевой Н.С., Блехом Е.М., Борисовым А.П., Васильевым В.М., Вольфсоном B.JL, Воротиловым В.Л., Голь-диным М.Б., Жданьковой АЛО., Кабаковым B.C., Красовским В.П., Лю-бимцевым Ю.И., Мешечеком В.В., Папковым А.И., Петуховой Н.Р., Селю-тиной Л.Г., Сенченко О.А., Соколовым В.К., Тетериным Е.П., Филипповым М.А. и другими специалистами [20-30, 160, 161].

Однако, существующие методики обоснования эффективности реконструкции, основанные на соизмерении затратных сторон и социальных последствий, не вписываются в современную экономическую действительность и не отражают в полной мере значение обновления существующего жилого фонда как сложного экономического и градостроительного процесса. При этом понятие экономичности жилища сводилось к минимизации затрат на его обновление и эксплуатацию вне связи с влиянием этой минимизации на качество жилищных условий.

Пути разрешения проблем планирования и организации капитального ремонта жилищного фонда, экономическая оценка проектов реконструкции жилых зданий представлены в работах Ариевича Э.М., Зельдовича Р.Н., Коломейца А.В., Ларионова А.Н., Ланцова В.А., Матвеева Е.П., Са-дыкова А.С., Филимонова П.И и др. [111, 112, 118, 142-149]. Предложенные ими методики определения эффективности инвестиционных проектов, основанные на принятых в международной практике методах оценки эффективности, позволяют оценивать лишь экономические результаты осуществления тех или иных мероприятий с позиций интересов конкретного инвестора. Однако ими не учитывается должный характер и степень удовлетворения требований проживающего населения.

Разработке различных экономических аспектов обновления существующего жилого фонда, а также развитию методологии формирования инвестиционных программ его капитального ремонта и реконструкции в России и за рубежом посвящены работы современных исследователей Адама Ф.-М., Атопова В:И., Артемьева С.П., Белкиной Т.Д., Бузырева

В.В., Булгакова С.Н., Валова В.М., Жилиной В.И., Кабанова В.Н., Коршунова Д.Ю., Калиниченко О.В., Латкина А.А., Матюшина В.Н., Меттус В.Г., Панибратова Ю.П., Полякова Л.А., Сазонова А.А., Чекалина B.C., Чернышева Л.Н., Чикишевой Н.М., Шлыкова Д.В. и других ученых [16, 23, 131-133, 160, 161, 166-171].

Следует отметить, что их труды во многом определяют теоретические основы и методологические ориентиры социально-экономического анализа реконструкции жилья. Преобладающее большинство научных работ по проблеме ремонта и реконструкции жилого фонда посвящено ее градостроительным аспектам.

Однако, несмотря на широкий охват рассмотренных аспектов данной проблемы, в научной литературе совершенно недостаточно исследований по специфическим экономическим вопросам реконструкции и переустройства самих жилых зданий, отсутствуют работы по учету влияния новых факторов рыночных условий городской среды.

Решению задач надстройки мансардных этажей в жилых домах посвящены труды Алексеева Ю.В., Афанасьева А.А., Бадьина Г.М., Булгакова С.Н., Верстова В.В., Вольфсона В.А., Казакова Ю.Н., Матвеева Е.П., Олейника П.П., Ройтмана А.Г., Соколова В.К., Тимощука О.А. и других ученых [102, 103, 159-164].

Однако, в существующих разработках не решены вопросы оценки экономической эффективности надстройки жилых зданий таким перспективным методом как объемно-блочным. Кроме того, остались недостаточно исследованными вопросы эффективности возведения мансард применительно к такому перспективному виду жилья, как малоэтажным жилым зданиям коттеджного типа и таун-хаузам. Необходимость учета рыночных условий городов также требует своего специального научного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка научно-методических основ оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом на примере Волгоградской области.

Для достижения поставленной цели в процессе исследования решены следующие задачи:

- уточнены роль и место объемно-блочного метода в жилых домах при новом строительстве и реконструкции;

- выполнен анализ существующих методов оценки эффективности реконструкции жилых домов в рыночных условиях;

- предложены модели оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом;

- разработаны методы оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом.

Объектом исследования является процесс надстройки жилых домов объемно-блочным методом в рыночных условиях.

Под понятием мансардный этаж (мансарда) понимается этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностями наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и плоскости фасада должна быть на высоте не более 1,5 м. от уровня пола мансардного этажа [100].

Под понятием объемно-блочный метод понимается специальный высокоиндустриальный способ быстрого строительства жилых домов на основе унифицированных типовых укрупненных объемных блоков повышенной заводской готовности [100].

Предметом исследования являются методы определения эффективности процесса надстройки жилых домов.

Научная новизна исследования заключается в следующем.

1. Выполнен анализ отечественного и зарубежного опыта процессов надстройки жилых домов объемно-блочным методом с использованием быстровозводимых строительных конструкций повышенной заводской готовности.

2. Предложены новые модели оценки эффективности надстройки жилых домов, отличительной особенностью которых является учет особенностей как нового строительства малоэтажных жилых домов, так и реконструкции существующих зданий первых массовых серий.

3. Разработаны новые методы оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом, опирающиеся на уточненную систему критериев оценки, алгоритм и программный комплекс для ЭВМ.

4. Проведен машинный эксперимент по определению эффективности надстройки жилых домов, который доказал высокую социально-экономическую эффективность данного специфического строительства в рыночных условиях.

Методы исследования - системный анализ и синтез, теория вероятности и математическая статистика, экономическое моделирование, ква-лиметрия и экспертные оценки, компьютерное моделирование, технико-экономическая оценка эффективности надстройки этажей в жилых домах.

Достоверность результатов исследования подтверждается применением адекватных научной задаче современных методов исследования, сходимостью теоретических и экспериментальных данных, адекватностью разработанных моделей оценки эффективности, проведением проверочных машинных экспериментов по определению фактической эффективности надстройки, оценкой степени достоверности общепринятыми критериями математической статистики.

Практическая значимость работы заключается в обосновании новых методов оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом применительно к конкретным условиям Волгоградской области. Кроме того, практическая значимость работы заключается в использовании предложенных моделей оценки эффективности надстройки для реконструкции существующего жилищного фонда Волгоградской области при проведении эффективной региональной ремонтно-строительной политики. Автором представлены предложения в подпрограмму «Капитальное строительство и жилищно-коммунальное хозяйство» Программы социально-экономического развития Волгоградской области на 2001 -2005 годы. Результаты и рекомендации проведенного исследования были использованы при разработке Закона Волгоградской области от 27 марта 2001 года № 524-ОД «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области», предусматривающего финансирование не только строительства и покупки жилья, но и его реконструкции и капитального ремонта.

Внедрение результатов работы осуществлено в 2000-2003 гг. при проектировании и строительстве жилых домов объемно-блочным методом в ООО «МастерСтройКомпания», в ООО «Научно-исследовательское объединение «Наука - Строительству»» в г. Санкт-Петербурге и в г. Павловске. Модели и методы оценки эффективности надстройки внедрены в Комитете по труду и социальной защите населения (КТСЗН) Администрации Санкт-Петербурга и Государственном учреждении «Центр технических средств реабилитации, доступности городской среды и физической культуры инвалидов» при выполнении двух научно-исследовательских работ по Государственным контрактам №№ П-2110 и П-2111 в 2002 году. Алгоритм и программный комплекс для реализации методов оценки эффективности надстройки мансард внедрены при выполнении Целевой социальной программы Санкт-Петербурга «Доступная среда жизнедеятельности для инвалидов на 2001-2005 гг.» (п. 5.1) при прогнозировании эффективности инвестиций в мансардное строительство.

Апробация работы состоит в том, что основные положения диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на кафедре экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета. Они докладывались и получили положительную оценку на международных научно-практических конференциях в гг. Санкт-Петербурге и Волгограде в 2000-2003 гг.: «Реконструкция Санкт-Петербурга - 2003», 57-60 научных конференциях профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета и в Военном инженерно-техническом университете (СПбГАСУ). Основные научные и практические результаты исследования были использованы при разработке «Стратегии реформирования жилищно-коммунального хозяйства Волгоградской области» и при разработке «Проекта региональной программы реконструкции жилых домов первых массовых серий»

Публикации. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 5 печатных работах.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Объем работы 157 стр., в т.ч. 119 стр. основного текста, 8 рисунков, 35 таблиц и библиография из 177 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Дорош, Дмитрий Михайлович

Выводы по главе

1. Разработана система критериев оценки эффективности надстройки мансардных этажей объемно-блочным методом, состоящая из следующих семи критериев: минимума продолжительности ввода жилых домов в эксплуатацию; минимума трудоемкости развертывания блоков; минимума суммарной трудоемкости транспортирования, монтажа и демонтажа; минимума приведенных затрат; максимума эффекта от ускорения сроков ввода жилья; минимума затрат живого труда в прошлом, настоящем и будущем и максимума комплексного показателя экономической эффективности надстройки мансардных этажей.

2. Предложены четыре основных направления оптимизации в методах оценки эффективности надстройки мансардных этажей в жилых домах объемно-блочным методом с учетом рыночных условий: (1) монокритериальное, (2) поликритериальное, (3) на основе интегральных критериев и (4) на основе критерия максимума комплексного показателя экономической эффективности.

3. Разработан алгоритм для реализации методов оценки эффективности надстройки мансардных этажей объемно-блочным методом, отличающийся вариантностью оценки различных видов эффектов - экономического, социального, экологического и др.

4. Выявлено влияние пяти наиболее весомых факторов на оценку эффективности: особенности объемно-блочного метода, масштабов надстройки, прогнозов развития, видов затрат и рисков рыночных условий.

5. Установлено, что программно-целевое управление реализацией жилищной политики должно иметь новые качественные и количественные характеристики. Первые призваны олицетворять общую направленность развития рынка жилья, границы приоритетного финансирования и другие параметры. Количественные же характеристики должны выражать вполне определенные величины: суммы инвестиционных затрат, показатели их экономической эффективности, процентные ставки за пользование жилищными кредитами и займами, финансовые схемы погашения их части, бюджетную эффективность и т. д. Перспектива программно-целевого управления реализацией государственной жилищной политики состоит в организации комбинированного финансирования строительства, ремонта, покупки и реконструкции жилья.

6. Показано, что разрабатываемые муниципальные целевые программы по отдельным направлениям экономического или социального развития территорий должны быть увязаны и являться составной частью отраслевых целевых программ субъекта Федерации. В настоящее время ни муниципальных, ни региональных, ни федеральных средств недостаточно для решения социальных и экономических проблем и необходима их консолидация на стратегических направлениях. Разработанная новая методология формирования экономически эффективной муниципальной программы реконструкции жилых домов объемно-блочным методом в рыночных условиях позволяет повысить эффективность реализации региональных проектов по восстановлению жилого фонда.

7. Разработана Муниципальная целевая программа реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки, с учетом надстройки мансардных этажей объемно-блочным методом в г. Волжском Волгоградской области.

122

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Установлено, что используемые в настоящее время в России экономические решения по реконструкции жилых домов несовершенны и характеризуются такими недостатками, как необходимость расселения жильцов; значительная трудоемкость и большие сроки выполнения работ; зависимость от погодных условий; существенное использование придомовой территории; низкая экономическая эффективность инвестиций.

Это обосновывает необходимость усовершенствования экономических решений для реконструкции существующих жилых зданий в России.

2. Научная задача обоснования эффективности настройки мансардных этажей в жилых домах объемно-блочным методом в рыночных условиях чрезвычайно актуальна.

Актуальность задачи обоснована: необходимостью реконструкции жилых домов первых массовых серий; высокой эффективностью способа надстройки мансардных этажей; экономичностью объемно-блочного метода строительства; необходимостью научного обоснования эффективности надстройки мансардных этажей в рыночных условиях.

3. Обоснована целесообразная модель оценки абсолютной суммарной и сравнительной экономической эффективности применения быстровозводимых блочных мансард при надстройке жилых домов. Модель базируется на системном учете комплекса частных эффектов от ускорения ввода жилых домов в эксплуатацию, от досрочного высвобождения основных производственных фондов и сокращения оборотных средств, от сокращения условно-постоянной части накладных расходов и от дополнительной прибыли в течение всего периода жизненного цикла реконструируемого жилья и блочных мансард.

4. Показана экономическая и социальная эффективность быстровозводимых объемно-блочных методов надстройки жилых домов с учетом новых факторов влияния рыночных условий.

5. Разработана новая модель оценки эффективности надстройки мансардных этажей при реконструкции зданий первых массовых серий, отличающаяся учетом как системы из семи позитивных, так и системы из шести негативных факторов влияния на процесс объемно-блочной реконструкции жилья. Применительно к современным рыночным условиям Волгоградской области проведена количественная оценка наиболее значимых факторов по состоянию на 2004 г.

6. Разработаны практические рекомендации по дальнейшему повышению эффективности объемно-блочной надстройки жилых домов, включающие предложения по уменьшению площадей вспомогательных помещений, увеличению площадей жилых комнат, установке дополнительных фильтров в системе отопления, монтаж утепляющих накладок внутри комнат в местах прохода несущих стальных балок объемных блоков и др.

7. Разработана система критериев оценки эффективности надстройки мансардных этажей объемно-блочным методом, состоящая из следующих семи критериев: минимума продолжительности ввода жилых домов в эксплуатацию; минимума трудоемкости развертывания блоков; минимума суммарной трудоемкости транспортирования, монтажа и демонтажа; минимума приведенных затрат; максимума эффекта от ускорения сроков ввода жилья; минимума затрат живого труда в прошлом, настоящем и будущем и максимума комплексного показателя экономической эффективности надстройки мансардных этажей.

8. Предложены четыре основных направления оптимизации в методах оценки эффективности надстройки мансардных этажей в жилых домах объемно-блочным методом с учетом рыночных условий: (1) монокритериальное, (2) поликритериальное, (3) на основе интегральных критериев и (4) на основе критерия максимума комплексного показателя экономической эффективности.

9. Выявлено влияние пяти наиболее весомых факторов на оценку эффективности: особенности объемно-блочного метода, масштабов надстройки, прогнозов развития, видов затрат и рисков рыночных условий.

10. Программно-целевое управление реализацией жилищной политики должно иметь новые качественные и количественные характеристики. Первые призваны олицетворять общую направленность развития рынка жилья, границы приоритетного финансирования и другие параметры. Количественные же характеристики должны выражать вполне определенные величины: суммы инвестиционных затрат, показатели их экономической эффективности, процентные ставки за пользование жилищными кредитами и займами, финансовые схемы погашения их части, бюджетную эффективность и т. д. Перспектива программно-целевого управления реализацией государственной жилищной политики состоит в организации комбинированного финансирования строительства, ремонта, покупки и реконструкции жилья.

11. Таким образом, в диссертационном исследовании решена поставленная актуальная научная задача - разработаны научно-методические основы оценки эффективности надстройки мансардных этажей в жилых домах объемно-блочным методом в рыночных условиях на примере Волгоградской области.