Формирование эффективной стратегии реконструкции жилищного фонда мегаполиса с обоснованием инвестиционного обеспечения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование эффективной стратегии реконструкции жилищного фонда мегаполиса с обоснованием инвестиционного обеспечения"

На правах рукописи

ЕЗДАКОВА ЕКАТЕРИНА МИХАЙЛОВНА

ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОЙ СТРАТЕГИИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МЕГАПОЛИСА С ОБОСНОВАНИЕМ ИНВЕСТИЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ (на примере Санкт-Петербурга)

Специальность: 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

/

2006

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономического университет»

Научный руководитель

Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Бузырев Вячеслав Васильевич

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Асаул Анатолий Николаевич

кандидат экономических наук, доцент Кузнецова Галина Федоровна

Ведущая организация

ГОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «23» июня 2006 г. в •/У часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан «23» мая 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, >■ .,

доктор экономических наук, профессор " В.С. Боголюбов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. На всех этапах развития общества жилище отражало и отражает социально-экономический уровень развития страны. В современных экономических условиях обеспечение населения жильем, создание достойных и комфортных условий проживания - одна из наиболее важных задач стабилизации экономики, развития жилищной сферы и общества.

В настоящее время при составлении и разработке инвестиционных программ развития жилищного фонда основными являются вопросы поддержания нормального технического состояния жилых зданий с одновременным совершенствованием их потребительских свойств. Анализ зарубежного опыта подтверждает техническую возможность реконструкции жилых зданий с повышением уровня их потребительских качеств до современных требований. При этом следует подчеркнуть, что используемые на Западе схемы финансирования проектов реконструкции не могут быть применены в российских условиях без соответствующей адаптации.

Принимая во внимание, что ремонт и содержание жилых зданий, их реконструкция должны стать неотъемлемой частью экономической политики, поскольку без решения этих вопросов невозможно эффективное планирование развития жилищной сферы, можно сделать вывод, что в современных условиях, при сложившейся практике хозяйствования формирование эффективной стратегии реконструкции жилищного фонда приобретает особую актуальность. Такая стратегия должна конкретизировать главную цель стратегии воспроизводства жилищного фонда, т.е. содержать качественную и количественную характеристику жилищного фонда в долгосрочной перспективе; давать ответы на вопросы: как достичь намеченных результатов, в какой пропорции применять различные формы воспроизводства жилищного фонда, как инициировать приток инвестиций в жилищную сферу, как мотивировать вложение денежных средств в восстановление жилищного фонда.

Особенно остро проблема реконструкции жилых зданий стоит в крупных городах (мегаполисах). Основные направления реконструкции городов определяются особенностями функционального зонирования их территорий. В частности, в Санкт-Петербурге, жилищный фонд которого характеризуется большим количеством зданий различных периодов постройки, нуждающихся в реконструкции, этот процесс необходимо развивать в двух направлениях:

реконструкция исторического центра с сохранением и обновлением старого жилищного фонда, ценного по градостроительным, архитектурным и историко-культурным характеристикам;

реконструкция жилой застройки периода массового индустриального домостроения.

Устоявшийся подход к реконструкции сложившейся застройки базируется на восстановлении отдельно стоящих зданий, в результате

которого происходит лишь модернизация квартир и закрепление планировочной структуры, не удовлетворяющей современным требованиям.

Проведенные исследования показали целесообразность осуществления реконструкции жилых зданий на базе программ воспроизводства жилищного фонда, предусматривающих комплексную реконструкцию жилых зданий на уровне квартала (микрорайона) с заменой инженерных сетей и благоустройством прилегающих территорий.

Отдельные аспекты проблемы реконструкции жилищного фонда исследовались в трудах Асаула А.Н.,Боголюбова B.C., Блех Е.М., Бузырева В.В., Булгакова С.Н., Егоровой Н.Е., Заренкова В.А., Казанского Ю.Н., Каплана Л.М., Панибратова Ю.П., Платонова A.M., Прокопшина А.П., Селютиной Л.Г., Смирнова Е.Б., Хачатряна С.Р., Чекалина B.C., Шрейбер К.А. и др.

Следует отметить, что их труды во многом определяют теоретические основы и методологические ориентиры социально-экономического анализа реконструкции жилья. Однако понятие экономичности жилища, как правило, сводится к минимизации затрат на его обновление и эксплуатацию вне связи с влиянием этой минимизации на качество жилищных условий.

Многообразие планировочных и конструктивных решений жилых зданий, а также способов их реконструкции обусловливают необходимость детальной проработки альтернативных вариантов реконструкции и комплексной оценки их эффективности с целью выбора наиболее рационального.

Пути разрешении проблем планирования реконструкции жилищного фонда, экономическая оценка проектов реконструкции жилых зданий нашли отражение в работах Акуленковой И.В., Березина А.О., Зельдовича Р.Н., Жданьковой А.Ю., Коршунова Д.Ю., Малининой H.A., Овсянниковой Т.Ю., Шлыкова Д.В., и д.р. Однако предложенные ими методики определения эффективности инвестиционных проектов, основанные на принятых в международной практике методах оценки эффективности, позволяют оценивать лишь экономические результаты осуществления тех или иных мероприятий с позиций интересов конкретного инвестора. Но ими не в полной мере учитывается характер и степень удовлетворения требований проживающего населения.

Целью диссертационного исследования является разработка научно-методических основ формирования эффективной стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города.

Для достижения поставленной цели в процессе исследования решены следующие задачи:

• проанализировать проблемы реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга и выявить основные факторы городской среды, влияющие на процессы, протекающие в жилищной сфере;

• уточнить понятийный аппарат стратегического планирования реконструкции жилищного фонда;

• обосновать последовательности и содержания этапов формирования стратегии реконструкции жилищного фонда;

• изучить, проанализировать и разработать рекомендации по совершенствованию существующих методических подходов к оценке эффективности реконструкции жилья;

• разработать механизм расчета амортизационных отчислений на реконструкцию на новой методической основе;

• выявить способы повышения эффективности планирования реконструкции жилищного фонда;

• разработать механизм выбора наилучшего варианта инвестиционной программы реконструкции жилищного фонда;

• разработать модель повышения эффективности планирования реконструкции жилищного фонда;

• разработать модель привлечения финансовых ресурсов при формировании решений в рамках стратегии реконструкции.

Предметом исследования является процесс реконструкции жилищного фонда крупного города.

Объектом исследования является жилищный фонд Санкт-Петербурга.

Методическая база и методика исследования. Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых по проблеме реконструкции жилищного фонда. Также были использованы нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам реконструкции, а также материалы периодической печати.

Для обоснования выдвинутых в работе положений применялись методы логического, сравнительного и системного анализа, экономико-математического моделирования, линейного программирования, математической статистики и квалиметрии.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

• уточнены определения понятий «стратегия воспроизводства жилищного фонда» и «стратегия реконструкции жилищного фонда»;

• разработан методический подход к поэтапному формированию стратегии реконструкции жилищного фонда;

• уточнен методический подход к оценке социально-экономической эффективности реконструкции жилья;

• обоснована необходимость и предложен метод использования механизма амортизации для повышения эффективности ресурсного обеспечения реконструкции жилищного фонда мегаполиса;

• сформулирован подход и предложена модель повышения эффективности планирования реконструкции жилищного фонда;

• разработан алгоритм привлечения финансовых ресурсов при формировании сбалансированных решений в рамках стратегии реконструкции жилищного фонда на базе построенной модели.

Практическая значимость результатов исследования определяется его направленностью на разработку и обоснование комплексного подхода к решению вопросов, связанных с повышением эффективности эксплуатации жилищного фонда мегаполиса посредством формирования эффективной стратегии его реконструкции.

Апробация результатов работы. Основные положения диссертационного исследования обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях и семинарах различного уровня. Результаты исследования были использованы при выполнении работы по Гранту «Методические основы формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города (на примере Санкт-Петербурга)» (проект РИ-16/0014) в рамках Федеральной целевой научно-технической программы «Исследование и разработки по приоритетным направлениям развития науки и техники» на 2002-2006 г.г.

Публикации. По теме исследования опубликовано 6 статей общим объемом 0,9 п.л.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из трех глав, включая 13 таблиц и 19 рисунков, введения, заключения, списка использованной литературы, включающего 129 наименований, и одного приложения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ В первой главе диссертационной работы «Социально-экономические проблемы воспроизводства жилищного фонда мегаполиса» приводится анализ состояния жилищного фонда Санкт-Петербурга, дается характеристика и выявляется специфика проблем управления воспроизводством жилищного фонда крупного города. Кроме того, в первой главе анализируется и обобщается отечественный и зарубежный опыт реконструкции жилых домов, а также уделяется внимание федеральной и муниципальной жилищной политике.

Для обеспечения бесперебойной эксплуатации основных фондов жилищной сферы необходимо их непрерывное возобновление и предотвращение преждевременного износа. Этот процесс называется воспроизводством жилищного фонда.

Жилищный фонд города - это единая, постоянно обновляемая, состоящая из взаимосвязанных частей (новое строительство, существующие здания, их реконструкция и эксплуатационно-ремонтные мероприятия) социально-хозяйственная система. Она неразрывно связана со смежными проблемами городского хозяйства (рис. 1).

Для успешного сохранения и развития городской застройки необходимо создание системы регулирования ремонтно-реконструктивного процесса. Но ее формирование и реализация связана с решением ряда актуальных проблем:

Рис. 1. Единый цикл строительства, эксплуатации и реконструкции

жилищного фонда

1. В составе городской застройки функционирует множество видов основных фондов города, отличающихся назначением, технико-эксплуатационными параметрами, составом, структурой, износом и другими параметрами и особенностями, но тесно взаимосвязанных функционально и территориально, что вызывает трудности в проведении единой воспроизводственной политики.

2. Все объекты городской застройки находятся в пользовании, владении и распоряжении различных служб и ведомств, предприятий, общественных организаций, кооперативов, частных фирм и т.п. Учет интересов многочисленных владельцев, пользователей и собственников объектов, действующих независимо друг от. друга, но связанных территорией, рынком потребления, взаимными обязательствами, социально-экономической и экологической средой в городе требует разработки механизма их согласования, выработки согласованной политики.

3. Объекты городской застройки находятся под воздействием различных, но взаимосвязанных форм воспроизводства (капремонт, модернизация, реконструкция и др.), что требует их увязки в единую воспроизводственную систему.

4. Ремонтно-реконструктивный процесс в городе протекает под воздействием многочисленных экономических, социальных, архитектурно-градостроительных, технологических и прочих факторов, что требует их комплексного учета при регулировании.

Перечисленные проблемы свидетельствуют о необходимости комплексного подхода к регулированию реконструкции объектов города, созданию системы комплексного регулирования, позволяющей обеспечить взаимосвязь объектов города, увязать интересы владельцев и пользователей основных фондов с интересами населения, предусмотреть увязку всех форм воспроизводства и обеспечить учет многочисленных факторов в едином ремонтно-реконструктивном процессе.

Жилищный фонд Санкт-Петербурга имеет свои характерные особенности, главная из которых - неравномерность распределения жилья среди населения. Практически Санкт-Петербург является единственным городом в России с такой высокой долей коммунального заселения. Так, из 1,5 млн. городских квартир 13,7% являются коммунальными (в них проживает 23,8% всех горожан), 345 тысяч человек проживает в общежитиях, общая площадь которых составляет 5,5 млн.м или 6% жилищного фонда города. Другой особенностью жилищного фонда Санкт-Петербурга является наличие значительного количества зданий постройки до 1917 года - 18,5 млн.м2. По техническому состоянию - 15 млн.м площади жилищного фонда города нуждаются в реконструкции, в том числе 10 млн.м2 - в центре, кроме того 2,8 млн.м2 жилья расположены в санитарно-защитных зонах и 390 тыс.м2 составляет ветхий и аварийный фонд, требующий расселения. Более 20% жилья непригодно для нормального проживания, быстро идет ветшание фасадов. По состоянию жилищный фонд делится на:

в хорошем состоянии - 19% жилищного фонда, в удовлетворительном - 49%, в неудовлетворительном - 32%.

Одним из перспективных направлений переустройства сложившейся застройки является применение группового метода реконструкции. При таком методе объектами реконструкции могут быть квартал (или его часть), образующий ценную историческую среду; фрагмент центра с жилой застройкой; крупный общественный комплекс и т.д.

Групповой метод реконструкции имеет ряд достоинств, которые позволяют:

• сосредоточить ремонтно-строительные работы на сравнительно меньшем числе строительных площадок;

• снизить себестоимость строительно-монтажных работ за счет объединения на одной строительной площадке нескольких объектов, благодаря чему укрупняются подсобные службы и появляется возможность технологического маневрирования;

• более радикально производить градостроительное переустройство застройки;

• свести к минимуму снос, т.е. потери жилой площади и вести новое строительство, органично-соединив его со сложившейся застройкой.

Основные направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Рациональность такого подхода состоит в том, что принимаются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны этого процесса проявляются зачастую в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей решения жилищной проблемы в совершенно иные, российские, социально-экономические условия. Поэтому при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям.

Вторая глава диссертационного исследования «Методический подход к формированию эффективной стратегии реконструкции жилищного фонда мегаполиса» посвящена формированию эффективной стратегии реконструкции жилищного фонда мегаполиса, также в ней рассматриваются теоретические аспекты стратегического планирования реконструкции жилищного фонда.

Центральным понятием диссертационного исследования является стратегия реконструкции жилищного фонда, которая непременно должна рассматриваться как элемент глобального плана - стратегии воспроизводства жилищного фонда. В понятие «стратегия воспроизводства жилищного фонда» автор вкладывает следующий смысл - инструмент регулирования распределения ограниченных ресурсов в определенной пропорции между новым строительством, восстановлением и поддержанием существующих объектов жилищного фонда с целью непрерывного возобновления и предотвращения преждевременного износа, находящий отражение в системе взаимодействующих текущих и перспективных планов капитального ремонта, реконструкции, строительства. Такая стратегия должна конкретизировать главную цель, т.е. содержать качественную и количественную характеристику жилищного фонда в долгосрочной перспективе; давать ответы на вопросы: как достичь намеченных результатов, в какой пропорции применять, различные формы воспроизводства жилищного фонда, как инициировать приток инвестиций в жилищную сферу, как мотивировать вложение денежных средств в восстановление жилищного фонда.

Очевидно, что направленность стратегии реконструкции гораздо уже, чем стратегии воспроизводства жилищного фонда. Если в рамках стратегии воспроизводства принимается решение о соотношении таких форм воспроизводства как новое строительство, реконструкция, капитальный и текущий ремонт, то стратегия реконструкции регулирует проведение мероприятий, направленных только на восстановление объектов существующего жилищного фонда. Тем не менее, стратегия реконструкции является составной"частью стратегии воспроизводства жилищного фонда, а это значит, что постановка целей и задач стратегии реконструкции должна

осуществляться с учетом глобальной цели, т.е. принимая во внимание запланированные в перспективе качественные и количественные характеристики жилищного фонда.

Таким образом, стратегию реконструкции жилищного фонда можно определить как общий план действий по достижению намеченных характеристик жилищного фонда с указанием применяемых методов реконструкции, принципов, на основании которых принимаются решения о реконструкции объекта жилищного фонда, и мероприятий по привлечению инвестиций. Только тогда можно говорить об эффективной стратегии реконструкции, когда все три составляющие (выбор метода, определение потребности/целесообразности реконструкции и инвестиционное обеспечение) рассматриваются в тесной взаимосвязи, и каждая из них имеет четкое обоснование.

Процесс воспроизводства жилищного фонда представляет собой единый замкнутый цикл, связанный со строительством нового жилья, реконструкцией и капитальным ремонтом жилищного фонда. Такой взгляд на процесс воспроизводства предполагает рассмотрение объекта исследования как системы, включающей все элементы и их взаимосвязи от научно-исследовательских разработок и проектирования до сноса жилья по ветхости. Одной из основных задач на современном этапе при решении жилищной проблемы является определение оптимальной структуры жилищного фонда. Эту задачу можно решить, предложив экономико-математическую модель описания состояния жилищного фонда.

Целевая функция такой задачи может быть представлена следующим образом:

( " "о И» „ , 1г2 , "Я „ «Р „Ч

вф= Т.Ф.+ ЕфГ+Еф^ 2Ж2- ЕФ/- Еф£

где ()ф - общий объем жилищного фонда в 1-м году, млн. кв. м;

■шах (1)

п, По, «а пл пГ2, п$ Пр - число жилых домов;

Ф, - общая площадь существующего жилого дома, не требующего проведения ремонтно-реконструхтивных мероприятий в ^м году;

Ф° - общая площадь нового жилого дома, построенного в 1-м году;

Ф^ - общая площадь жилого дома, требующего реконструкции в 1-м году;

Ф[' - общая площадь жилого дома, требующего проведения капитального ремонта в Ьм году;

Фщ2 - общая площадь жилого дома, требующего проведения текущего ремонта в 1-м году;

Ф[ - общая площадь жилого дома, подлежащего сносу по ветхости в 1-м году; >

Ф/ - общая площадь жилого дома, передаваемого под нежилые помещения в ^м году;

Е I к, I. т, г, е ~ объемы жилищных фондов, соответственно, м2.

В качестве ограничений следует принять:

• объемы жилищных фондов должны быть равны запланированным объемам жилищного фонда (V) в соответствии с социально-экономическими

условиями; объем жилищного фонда, подлежащего сносу, должен составлять а, % от объема нового жилищного строительства;

"г2

"д

1) =

Ш=1

"г1

ЕфГ = Г

/=1

2Ф/=«хЕФ°;

/-1 У-1

(2)

• общие площади жилых домов не могут принимать отрицательных значений.

ф,> 0, 1 = 1,2,3,...,и; ф°> 0, у =1,2,3,...,ив;" ф£>0, £ = 1,2,3,..., ия; ФУ1 г 0, / = 1,2,3,..., и,,;

2)

ф^го, « = 1,2,3.....иг2; ф}>0, /=1,2,3.....и5;

ф£>0, $ = 1,2,3,...,«..

(3)

Предложенная экономико-математическая модель описания состояния жилищного фонда позволяет:

• прогнозировать развитие жилищного фонда;

• оценить темпы воспроизводства и выбытия жилищного фонда;

• определить потребность в реконструкции жилищного фонда;

• определить методы и средства, более всего подходящие для позитивного

развития жилищного фонда.

На основе предложенного подхода к определению оптимальной структуры жилищного фонда и определения стратегии реконструкции автором предложен также методический подход к формированию эффективной стратегии реконструкции жилищного фонда крупного города, который включает следующие этапы (рис. 2).

Факторы городской среды, влияющие на принятие решения о необходимости реконструкции жилых зданий, классифицированы по 9 группам (табл. 1).

Условием эффективного воспроизводства жилищного фонда является привлечение значительных инвестиций. Однако анализ видовой структуры инвестиций показывает, что доля жилищных инвестиций в общей сумме капитальных вложений не только весьма незначительна, но и с каждым годом уменьшается.

Отмечается явный структурный перекос инвестиций внутри жилищного хозяйства - накопленные жилищные инвестиции привели к ускоренному росту сектора элитного жилья на фоне сужения сектора стандартного жилья и деградации существующего жилищного фонда.

Рис. 2. Этапы формирования стратегии реконструкции жилищного фонда

Поэтому проблема привлечения инвестиций в жилищный комплекс и активизации инвестирования реконструкции жилищного фонда не теряет своей актуальности, но должна решаться одновременно с проблемой эффективного регулирования й распределения инвестиционных потоков.

Таблица 1

Классификация факторов городской среды, влияющих на процесс _реконструкции жилого здания_

Номер группы Наименование группы факторов Наимепованне факторов

1 Градостроительные 1. Историко-культурная значимость района. 2. Историко-культурная значимость объекта. 3. Наличие развитой социальной инфраструктуры. 4. Наличие развитой дорожной инфраструктуры. 5. Степень благоустройства территории.

2 Экономические 6. Стоимость 1 кв. м жилой площади. 7. Местоположение объекта. 8. Эксплуатационные расходы.

3 Социальные 9. Обеспеченность отдельными квартирами. 10. Семейный состав населения.

4 Культурные 11. Техническая эксплуатация объекта. 12. Система культурно-бытового обслуживания.

5 Экологические 13. Экологичность района.

6 Объемно-планировочные особенности 14. Тип и конфигурация здания. 15. Ширина здания. 16. Существующая планировка здания. 17. Уровень существующего внутреннего благоустройства.

7 Конструктивные особенности 18. Состояние и износ фундаментов. 19. Состояние и износ стен. 20. Состояние и износ кровли. 21. Состояние и износ перекрытий.

8 Инженерное благоустройство 22. Система отопления. 23. Система канализации. 24. Система водоснабжения.

9 Санитарно-гигиенические 25. Зашумленность района. 26. Наличие вентиляции в здании.

В диссертационном исследовании предлагается классический подход к формированию фондов реконструкции для каждого вида собственности. Наш вклад в развитие данного подхода заключается в том, что нами предложен механизм амортизационных отчислений на капитальный ремонт и реконструкцию на новой методической основе.

Механизм амортизации предусмотрен для возмещения физического износа в процессе воспроизводства жилищного фонда. В настоящее время ни для одной из форм воспроизводства нормативы амортизационных отчислений не применяются. Это обстоятельство существенно сужает возможности финансирования ремонтно-реконструктивных мероприятий и ведет к неуклонному нарастанию износа объектов жилищного фонда.

Введение нормативных методов амортизации позволит обоснованно оценивать потребность объектов жилищного фонда в капитальном ремонте и реконструкции и сформировать стройную систему реконструкции жилых зданий.

На основании изучения долговечности конструктивных элементов 0) (долговечность конструктивных элементов определяется на основании сроков их эффективной эксплуатации) определяются нормативные сроки службы конструкций по всем видам (1) объектов жилищного фонда - лет.

дг =±*100%, (4)

1Ч

где N4 - нормы амортизации на капитальный ремонт .¡-го конструктивного элемента по ¡-му виду жилищного фонда.

Расчет ежегодных сумм амортизации по видам жилищного фонда проводится следующим методом:

Л^ЕЛА-С^,, (5)

где Си " восстановительная (балансовая) стоимость ]-го

У г-1

конструктивного элемента в ¡-том виде жилищного фонда;

К — количество конструктивных элементов для каждого вида жилищного фонда.

Определение сумм амортизационных отчислений на капитальный ремонт и реконструкцию по всем видам жилищного фонда государственного сектора жилья в целом (А) производится по формуле:

АХ-ИиГ'С^. (6)

1

где Ь — количество рассматриваемых видов жилищного фонда.

Таким образом, полученные значения амортизационных отчислений позволяют оценить потребность в реконструкции и в дальнейшем использовать данный показатель для расчета плана реконструкции жилищного фонда города.

В третьей главе «Методы повышения эффективности стратегии реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга» анализируются существующие подходы к оценке эффективности проектов реконструкции жилищного фонда, рассматриваются пути повышения эффективности стратегического планирования реконструкции, а также механизм привлечения инвестиционных ресурсов в сферу воспроизводства жилищного фонда мегаполиса.

В настоящее время теория эффективности выходит за рамки чисто экономической науки, так как изучает не только экономическую эффективность, но и комплексные социальные, экологические и другие результаты, их взаимодействие и соотношение с затратами.

В современных условиях к уровню комфортности жилья предъявляются все большие требования, на первый план выходят социальные результаты, зачастую не имеющие не только стоимостного, но и вещественного проявления.

Обычно при описании методов оценки эффективности авторы делают упор на экономическую составляющую эффекта. Нами предложена методика расчета социально-экономического эффекта, возникающего при участии населения в проектах реконструкции жилых зданий.

Социально-экономический эффект проекта реконструкции жилого здания, получаемый населением в результате реконструкции жилого здания, на наш взгляд, проявляется в трех формах, соответственно трем функциям жилья:

1) эффект от улучшения качества жилья как экономического блага, удовлетворяющее потребности человека в жилище;

2) эффект от повышения стоимости жилья как товара, который может стать объектом продажи;

3) эффект от повышения доходности жилья как капитала, который может приносить собственнику доход в случае сдачи его в аренду.

Последние два эффекта возникают в том случае, если жилье находится в частной собственности граждан. В случае социального найма, этот эффект может быть получен собственником жилья - муниципальным образованием. Очевидно, что первый эффект существует в неявном виде и фактически представляет собой вмененный доход.' Его невозможно выразить реальным потоком денежных средств, а можно выразить только опосредованно, через влияние качества жилья на качество жизни граждан. А эффекты от повышения стоимости и доходности жилья, возникая сразу после реализации реконструктивных мероприятий, проявляются в виде реального потока денежных средств только при совершении соответствующих операций.

Социально-экономический эффект (результат), возникающий при участи населения в проектах реконструкции жилых зданий, можно, на наш взгляд, определить следующим образом:

р.-±эк,*у^±эс*(р2+±эд*<р, )■• (7)

где Рк — социально-экономический результат (приток денежных средств), получаемый населением при осуществлении проекта реконструкции жилого здания;

Эк ~ эффект потребительский, получаемый от улучшения качества,

' потребительских свойств жилья как экономического блага на шаге V,

3/- ~ эффект, получаемый в результате роста стоимости жилья как товара на шаге

Э д — эффект, получаемый в результате роста доходности жилья как капитала на ' шаге

Р — коэффициент дисконтирования, приводящий приток денежных средств шага

' (к начальному моменту времени;

У — горизонт расчета (расчетный период);

(р — коэффициент, учитывающий использование жилья как потребительского

" блага на шаге /;

^р — коэффициент, учитывающий использование жилья как товара на шаге /;

(П — коэффициент, учитывающий использование жилья как капитального блага ' на шаге /.

При формировании источников средств на реконструкцию используются данные о структуре жилищного. Однако для определения приоритетных объектов реконструкции необходимо выработать единый алгоритм выбора таких объектов.

Для каждого года / решается следующая задача: определить оптимальный объем реконструкции; основными ограничениями модели являются ограничения по денежным фондам, по мощностям и по обязательности проведения реконструкции с учетом потребностей населения и приоритетности объектов реконструкции (обеспечить минимальный относительный «недоремонт» жилищного фонда - критерий оптимизации модели). Ограничения по денежным фондам представлены ниже:

!

(9)

где — норма затрат на реконструкцию 1 кв. м ¡-го вида жилого фонда;

Р

<р! — фонд реконструкции (по каждому виду формирования), тыс. руб.;

£

<Р — переменные, характеризующие размеры 1-го вида жилого фонда,

подлежащего реконструкции (по каждому виду формирования).

Ограничение по производственным мощностям выглядит следующим образом:

Е^гЬг^+еН^яг. (ю)

р'Р- затраты производственных мощностей на единицу площади для жилья /-го ' вида;

121 - производственные мощности, всего.

Таким образом, задача формирования оптимальной программы реконструкции сводится к нахождению значений переменных (2, которые позволили бы минимизировать целевую функцию вида:

. в:Ргф(т,) О.'Рчф(г,) ,

- площадь жилья ¡'-го вида, нуждающегося в реконструкции в

соответствующем секторе (ГФ, ЧФ) в данном году;

X) - интервал времени до очередной реконструкции.

Чтобы удовлетворить жилищные потребности необходимо участие ряда субъектов: населения, инвестиционно-кредитных компаний, строительных фирм и органов муниципального управления. Их участие в формировании инвестиционного фонда для реализации программы реконструкции может быть представлено в виде модели, которая разработана с учетом специфики крупного города (рис. 3).

м

Г = Е

•ПШ1, (11)

Рис. 3. Модель привлечения финансовых ресурсов при формировании сбалансированных решений в рамках стратегии реконструкции жилищного фонда

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание:

1. Ахмедов К.Л., Донцов В.И., Ездакова Е.М. Подходы к формированию организационно-экономического механизма финансирования жилищного строительства // Проблемы эффективного функционирования строительного комплекса в современных условиях: Сб. науч. тр. / Редкол.: В.В. Бузырев, Г.В. Хомкалов (отв. Редакторы) и др. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2003. -0,3 п.л./0,1 п.л.

2. Ездакова Е.М., Гаделия Д.Г. Подходы к решению проблемы реконструкции жилищного фонда крупного города (региона)// Проблемы эффективного функционирования регионального инвестиционно-строительного комплекса в условиях экономической стабильности: Сб. науч. тр.-СПб.: СПбГИЭУ, 2004,- 0,25 п. л./0,1 пл.

3. Ездакова Е.М., Гаделия Д.Г. Комплексный подход к созданию системы регулирования ремонтно-реконструктивного процесса (на примере Санкт-Петербурга)// Проблемы эффективного функционирования регионального инвестиционно-строительного комплекса в условиях экономической стабильности: Сб. науч. тр.- СПб.: СПбГИЭУ, 2004. -0,25 п.л./0,15п.л.

4. Ездакова Е.М. О целесообразности проведения комплексной реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга на уровне квартала (микрорайона). // Современные проблемы экономики и управления народным хозяйством: Сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 15 / Редкол.: Е.Б. Смирнов (отв. ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 0,17 пл. .

5. Ездакова Е.М. Оценка необходимости и целесообразности проведения ремонтно-реконструктивных мероприятий как элемент стратегии воспроизводства жилищного фонда. // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции (выпуск 6): Сб. науч. тр. / Редкол.: В.В. Бузырев, И.П. Нужина, В.М. Аксенов (отв. редакторы) и др. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006. - 0,2 п.л.

6. Ездакова Е.М., Гаделия Д.Г. Разработка рекомендаций по совершенствованию механизма воспроизводства жилищного фонда крупного города. // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции (выпуск 6): Сб. науч. тр. / Редкол.: В.В. Бузырев, И.П. Нужина, В.М. Аксенов (отв. редакторы) и др. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006. -0,2 п.л./0,1 пл.

Подписано в печать ^- ■ ^^^^ Формат 60x84 'Лб.Печ. Тираж У^о экз. Закат

ИзПК СП6ГИЭУ. 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ездакова, Екатерина Михайловна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ

ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МЕГАПОЛИСА.

1.1 .Анализ состояния жилищного фонда Санкт-Петербурга.

1.2.Анализ отечественного и зарубежного опыта реконструкции жилых домов.

1.3.Понятие и проблемы управления воспроизводством жилищного фонда мегаполиса.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ФОРМИРОВАНИЮ ЭФФЕКТИВНОЙ СТРАТЕГИИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МЕГАПОЛИСА.

2.1.Теоретические аспекты стратегического планирования реконструкции жилищного фонда мегаполиса.

2.2.Моделирование процесса формирования эффективной стратегии реконструкции жилищного фонда мегаполиса.

2.3.Механизм финансирования реконструкции жилищного фонда мегаполиса в условиях дефицита бюджетных ресурсов.

ГЛАВА 3. МЕТОДЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ СТРАТЕГИИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА.

3.1.Анализ существующих подходов к оценке эффективности проектов реконструкции жилищного фонда.

3.2.Пути повышения эффективности стратегического планирования реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга.

3.3.Моделирование процесса мобилизации инвестиционных ресурсов в сферу воспроизводства жилищного фонда мегаполиса.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование эффективной стратегии реконструкции жилищного фонда мегаполиса с обоснованием инвестиционного обеспечения"

Актуальность темы диссертационного исследования

На всех этапах развития общества жилище отражало и отражает социально-экономический уровень развития страны. В современных экономических условиях обеспечение населения жильем, создание достойных и комфортных условий проживания - одна из наиболее важных задач стабилизации экономики, развития жилищной сферы и общества.

Анализ современного состояния жилищной сферы показывает, что в последнее время в стране происходит резкое увеличение темпов старения и выбытия существующего жилищного фонда. По данным специалистов, прогнозируемый объем ввода нового жилья не в состоянии буде покрыть объемы преждевременного выбытия существующего жилищного фонда. Поэтому проблема сохранение жилищного фонда становится одной из наиболее актуальных для современной науки.

Вопросы поддержания нормального технического состояния жилых зданий с одновременным совершенствованием их потребительских свойств в настоящее время являются основными при составлении и разработке инвестиционных программ развития жилищного фонда. Анализ зарубежного опыта подтверждает техническую возможность реконструкции жилых зданий с повышением уровня их потребительских качеств до современных требований. При этом следует подчеркнуть, что используемые на Западе схемы финансирования проектов реконструкции не могут быть применены в российских условиях без соответствующей адаптации [129].

Принимая во внимание, что ремонт и содержание жилых зданий, их реконструкция должны стать неотъемлемой частью экономической политики, поскольку без решения этих вопросов невозможно эффективное планирование развития жилищной сферы, можно сделать вывод, что в современных условиях, при сложившейся практике хозяйствования формирование эффективной стратегии реконструкции жилищного фонда приобретает особую актуальность. Такая стратегия должна конкретизировать главную цель стратегии воспроизводства жилищного фонда, т.е. содержать качественную и количественную характеристику жилищного фонда в долгосрочной перспективе; давать ответы на вопросы: как достичь намеченных результатов, в какой пропорции применять различные формы воспроизводства жилищного фонда, как инициировать приток инвестиций в жилищную сферу, как мотивировать вложение денежных средств в восстановление жилищного фонда.

Отдельные аспекты проблемы реконструкции жилищного фонда исследовались в трудах Асаула А.Н.,Боголюбова B.C., Блех Е.М., Бузырева В.В., Булгакова С.Н., Егоровой Н.Е., Заренкова В.А., Казанского Ю.Н., Каплана JI.M., Панибратова Ю.П., Платонова A.M., Прокопшина А.П., Селютиной Л.Г., Смирнова Е.Б., Хачатряна С.Р., Чекалина B.C., Шрейбер К.А. и д.р.

Следует отметить, что их труды во многом определяют теоретические основы и методологические ориентиры социально-экономического анализа реконструкции жилья. Однако понятие экономичности жилища, как правило, сводится к минимизации затрат на его обновление и эксплуатацию вне связи с влиянием этой минимизации на качество жилищных условий.

Пути разрешении проблем планирования реконструкции жилищного фонда, экономическая оценка проектов реконструкции жилых зданий нашли отражение в работах Акуленковой И.В., Березина А.О., Зельдовича Р.Н., Жданьковой А.Ю., Коршунова Д.Ю., Малининой Н.А., Овсянниковой Т.Ю., Шлыкова Д.В., и д.р. Предложенные ими методики определения эффективности инвестиционных проектов, основанные на принятых в международной практике методах оценки эффективности, позволяют оценивать лишь экономические результаты осуществления тех или иных мероприятий с позиций интересов конкретного инвестора. Однако ими не в полной мере учитывается характер и степень удовлетворения требований проживающего населения.

Целью диссертационного исследования является разработка научно-методических основ формирования эффективной стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города.

Для достижения поставленной цели в процессе исследования решены следующие задачи:

• анализ проблемы реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга с выявлением основных факторов городской среды, влияющих на процессы, протекающие в жилищной сфере;

• уточнение определения понятия «стратегия воспроизводства жилищного фонда»;

• определение понятия «стратегия реконструкции жилищного фонда»;

• обоснование последовательности и содержания этапов формирования стратегии реконструкции жилищного фонда;

• изучение, анализ и совершенствование существующих методических подходов к оценке эффективности реконструкции жилья;

• разработка механизма расчета амортизационных отчислений на реконструкцию на новой методической основе;

• выявление способов повышения эффективности планирования реконструкции жилищного фонда;

• разработка механизма выбора наилучшего варианта инвестиционной программы реконструкции жилищного фонда;

• разработка модели повышения эффективности планирования реконструкции жилищного фонда;

• разработка модели привлечения финансовых ресурсов при формировании решений в рамках стратегии реконструкции.

Предметом исследования является процесс реконструкции жилищного фонда крупного города.

Объектом исследования является жилищный фонд Санкт-Петербурга.

Методическая база и методика исследования. Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых по проблеме реконструкции жилищного фонда. Также были использованы нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам реконструкции, а также материалы периодической печати.

Для обоснования выдвинутых в работе положений применялись методы логического, сравнительного и системного анализа, экономико-математического моделирования, линейного программирования, математической статистики и квалиметрии.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

• уточнены определения понятий «стратегия воспроизводства жилищного фонда» и «стратегия реконструкции жилищного фонда»;

• разработан методический подход к поэтапному формированию стратегии реконструкции жилищного фонда;

• уточнен методический подход к оценке социально-экономической эффективности реконструкции жилья;

• усовершенствован механизм расчета амортизационных отчислений на реконструкцию на новой методической основе;

• сформулирован подход и предложена модель повышения эффективности планирования реконструкции жилищного фонда;

• разработан алгоритм привлечения финансовых ресурсов при формировании сбалансированных решений в рамках стратегии реконструкции жилищного фонда на базе построенной модели.

Практическая значимость результатов исследования определяется его направленностью на разработку и обоснование комплексного подхода к решению вопросов, связанных с повышением эффективности эксплуатации жилищного фонда мегаполиса посредством формирования эффективной стратегии его реконструкции.

Апробация результатов работы. Основные положения диссертационного исследования обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях и семинарах различного уровня. Результаты исследования были использованы при выполнении работы по Гранту «Методические основы формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города (на примере Санкт-Петербурга)» (проект РИ-16/0014) в рамках Федеральной целевой научно-технической программы «Исследование и разработки по приоритетным направлениям развития науки и техники» на 2002-2006 г.г.

Публикации. По теме исследования опубликовано 7 статей общим объемом более 0,96 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ездакова, Екатерина Михайловна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основной научный результат проведенного исследования состоит в том, что методы, модели и рекомендации по совершенствованию стратегического планирования реконструкции жилищного фонда мегаполиса разработаны с учетом принципов системности и интегральности (комплексности). Принцип интегральности предполагает совместное (комплексное) рассмотрение всех факторов, учитываемых в процессе принятия стратегических решений по реконструкции жилищного фонда; системный подход означает принятие решений по выбору наиболее целесообразных принципов и методов эксплуатации и ремонта, реконструкции жилого здания с наиболее полным охватом всех взаимосвязей и тщательным анализом последствий того или иного решения.

Можно выделить следующие конкретные научные и практические результаты исследования:

1. Уточнен понятийный аппарат стратегического планирования реконструкции жилищного фонда мегаполиса.

2. На основе предложенного подхода к определению оптимальной структуры жилищного фонда и определения стратегии реконструкции разработан методический подход к поэтапному формированию эффективной стратегии реконструкции жилищного фонда мегаполиса.

3. Уточнен методический подход к оценке эффективности реконструкции жилья, при котором экономическая и социальная составляющие являются равновесными элементами эффективности. При этом социально-экономический эффект проекта реконструкции жилого здания проявляется в трех формах, соответственно трем функциям жилья:

1) эффект от улучшения качества жилья как экономического блага;

2) эффект от повышения стоимости жилья как товара;

3) эффект от повышения доходности жилья как капитала, в случае сдачи его в аренду.

Обоснована необходимость и предложен метод использования механизма амортизации для повышения эффективности ресурсного обеспечения процесса реконструкции жилищного фонда мегаполиса. Применение данного метода позволит возмещать физический износ в процессе воспроизводства жилищного фонда. Введение нормативных методов амортизации также дает возможность обоснованно оценивать потребность объектов жилищного фонда в капитальном ремонте и реконструкции и сформировать стройную систему реконструкции жилых зданий.

Сформулирован подход и предложена модель повышения эффективности планирования реконструкции жилищного фонда крупного города, поскольку для определения приоритетных объектов реконструкции необходимо выработать единый алгоритм выбора таких объектов.

Разработан алгоритм привлечения финансовых ресурсов при формировании сбалансированных решений в рамках стратегии реконструкции жилищного фонда на базе построенной модели. Показаны направления практического использования результатов исследования:

• в практической деятельности администраций регионов и городов при формировании региональной (муниципальной) жилищной политики;

• в учебном процессе при подготовке и переподготовке специалистов в области экономики строительства.