Эффективность управления объектами недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
- Ученая степень
- кандидата экономических наук
- Автор
- Малюгин, Алексей Николаевич
- Место защиты
- Кемерово
- Год
- 2002
- Шифр ВАК РФ
- 08.00.05
ДиссертацияДиссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Малюгин, Алексей Николаевич
Стр. ВВЕДЕНИЕ.
Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ.
1.1 Особенности недвижимости как экономической категории.
1.2 Методологические основы функционирования рынка недвижимости.
1.3 Проблемы управления объектами недвижимости в рыночных условиях.
Глава 2 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
2.1 Законодательная база и особенности функционирования рынка недвижимости на современном этапе.
2.2 Анализ опыта оценки и управления объектами недвижимости.
2.3 Социально - экономическое положение и тенденции развития рынка недвижимости Кемеровской области.
Глава 3 РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ.
3.1 Привязка концепции сервейинга к российским условиям.
3.2 Методические подходы к управлению объектами недвижимости
3.3 Методы выбора вариантов наиболее эффективного использования объектов недвижимости.
3.4 Апробация методики выбора варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере объекта незавершенного строительства гостиничного комплекса «Кристалл».
Диссертация: введение по экономике, на тему "Эффективность управления объектами недвижимости"
Становление рынка недвижимости, как особой сферы рыночных отношений, является одним из основных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах регулирования, функционирования и развития экономики.
Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской деятельности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка.
Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Точное определение стоимостного эквивалента, адекватное представление о реальном техническом состоянии объекта недвижимости и, наконец, поиск управленческих решений, дающих возможность использования наиболее эффективного варианта особенно необходимо для российского рынка недвижимости, т.к.:
- недвижимость составляет основу национального богатства;
- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств;
- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Данное обстоятельство общепризнано и учитывается государством перед созданием системы контроля за эффективным использованием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла;
- недвижимость обладает огромной социальной ролью. С одной ф стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект (жилье — один из главных потребительских приоритетов). С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно — правовые, финансово — экономические и управленческие механизмы, способно резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.
Для успешного продвижения реформ появление института частной собственности на объекты недвижимости должно сопровождаться Ь соответствующими изменениями системы взаимоотношений общества и частного собственника.
Смена собственников происходит в условиях глубокого инвестиционного кризиса: наблюдается падение объемов капитальных вложений в основные производственные фонды, сужение внутреннего рынка и номенклатуры товаров. Данные обстоятельства приводят к появлению невостребованной недвижимой собственности. В связи с сокращением объемов производства, реструктуризацией экономики появились брошенные, неиспользуемые объекты недвижимости, включая объекты незавершенного строительства. В частности, * наблюдается значительный рост числа невостребованных объектов недвижимости у предприятий и организаций различных форм собственности, которые свернули свою производственную деятельность. На территории Кемеровской области наиболее крупными подобными комплексами зданий и сооружений являются: гостиничный комплекс «Кристалл», углепровод «Белово-Новосибирск», производственное объединение «Прогресс», многочисленные объекты недвижимости закрывающихся шахт.
Такие объекты имеют различный процент износа и часто становятся малопривлекательными для потенциальных покупателей или арендаторов. Это приводит к большим издержкам и потерям доходности.
В тоже время, со стороны множества созданных в последнее время частных ф предприятий, остро нуждающихся в офисных, торговых, производственных и складских площадях, возрос спрос на недвижимость.
Одним из наиболее важных качественных показателей эффективности управления рынком недвижимости является состояние объектов незавершённого строительства (ОНС).
Анализ объёмов незавершённого строительства (НС) показывает, что они весьма значительны и имеют небольшую динамику. По данным Кемеровского областного комитета государственной статистики, учетная стоимость объектов незавершенного строительства по Кемеровской области в 2001 году составляла ^ 28,1 млрд. рублей, что в 1,8 раза больше консолидированного бюджета области
35,88]. Всё это говорит об огромном потенциале рынка ОНС.
Незавершённое строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата, не смогли реализовать свои проекты.
Существующие в данное время методики и нормативные документы не решают задачу поиска вариантов наиболее эффективного использования объектов незавершённого строительства как собственников, так и * управляющих объектами недвижимости.
Сложность и многогранность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обуславливают необходимость применения системного подхода к анализу и управлению недвижимостью, который бы:
- охватывал все этапы жизненного цикла объекта недвижимости;
- сформулировал единую методологию экономического анализа недвижимости;
- обеспечивал эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.
Системный подход проявляется также в том, что процесс управления ф недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений.
Концепция системного подхода к анализу и управлению недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием сервейинга. Применение концепции сервейинга к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальнейшей задачей для России, формирующей рыночную экономическую систему.
В контексте вышесказанного становится очевидной актуальность ^ исследования теории и методологии управления объектами недвижимости, разработки методики наиболее эффективного использования невостребованных объектов недвижимости.
Цель диссертационной работы — разработка единой системы экономического анализа к управлению недвижимостью и методики выбора варианта использования объектов недвижимости для обеспечения эффективности управления, активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, вовлечения невостребованных объектов недвижимости в хозяйственный оборот, сокращения объёмов незавершённого строительства, посредством привлечения эффективного собственника.
Поставленная цель определила следующие задачи:
- исследование особенностей, тенденций развития и структуры рынка недвижимости в Российской Федерации;
- изучение влияния существующей организационно-правовой базы на использование объектов недвижимости;
- исследование и анализ экономического содержания, специфических ^ черт, закономерностей движения недвижимости;
- исследование возможностей применения концепции системного подхода к анализу и управлению недвижимостью;
- обоснование единой системы экономического анализа к управлению невостребованной недвижимостью;
- разработка методики наиболее эффективного использования объектов недвижимости.
Предмет исследования — в соответствии с поставленной в работе целью являются экономические отношения, возникающие в процессе управления объектами недвижимости.
Объект исследования - объекты невостребованной недвижимости, в т.ч. незавершённые строительством, Кемеровской области.
Теоретической и методологической базой исследования послужили — трудовая теория стоимости, закон спроса и предложения, теория управления, методические материалы и научные труды российских и зарубежных авторов по вопросам рынка и управления недвижимостью, практика оценки эффективности использования недвижимости, а так же законодательные акты по предмету исследования. В процессе исследования автором использовались экономический и логический анализ, классификация, элементы экономико-математического моделирования и системного подхода.
Статистическая база исследования — материалы государственных статистических органов Российской Федерации, Кемеровской области.
Научная новизна диссертации. В результате проведенного исследования обоснованы способы формирования эффективной системы управления невостребованными недвижимыми объектами, в том числе незавершенные строительством, и включающие:
- обоснование на основе системного подхода единой системы экономического анализа к управлению собственниками и менеджерами невостребованной недвижимостью;
- конкретизацию структуры системы управления недвижимостью;
- выработку эффективных направлений управления недвижимой собственностью основанной на тройственности её функций (стоимостной, потребительской, социальной);
- конкретизацию процесса принятия решений применительно к управлению объектами недвижимости и определения наиболее эффективного использования;
- разработку системы критериев, определяющих эффективность использования объектов недвижимости;
- определение факторов, влияющих на выбор варианта использования объекта недвижимости;
- методику наиболее эффективного использования объектов недвижимости.
Практическая значимость. Использование разработанной методики наиболее эффективного использования объектов недвижимости, выводов и рекомендаций позволит повысить объективность и точность анализа рынка недвижимости, эффективность управления и будет способствовать вовлечению невостребованных объектов недвижимости в хозяйственный оборот и привлечению эффективного собственника. х
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные выводы и практические рекомендации были доложены и одобрены на научно-практических конференциях в КузГТУ г.Кемерово.
Внедрение полученных результатов диссертационного исследования и апробация методики наиболее эффективного использования объектов недвижимости осуществлялась в некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» и главном управлении капитального строительства Кемеровской области.
Разработанная методика используется в практической деятельности ряда оценочных и консалтинговых организаций. Теоретические положения и выводы применяются в учебном процессе Кузбасского государственного технического университета, Кузбасского института экономики и права в учебных курсах: «Экономика недвижимости», «Экономическая оценка недвижимости», «Теоретические основы реструктуризации собственности», «Оценка бизнеса».
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ, ф Структура и объём диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Малюгин, Алексей Николаевич
Заключение
1. Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости является: нестабильность экономики, несовершенство законодательной базы в этой сфере, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости.
2. Недвижимость представляет собой совершенно особенное явление в экономической жизни общества. Она объединяет в себе объекты относящиеся и к экономическим благам (здания, сооружения), и блага, представляющие собой продукт природы (земельные ресурсы). Недвижимость играет одинаково важную роль и как предмет потребления, и как товар, и как источник дохода. Недвижимость является единственным из экономических благ, ценность которого определяется не только потребительскими свойствами конкретного объекта, но и характеристиками местоположения.
3. Используемые различные теоретические подходы к экономическому анализу недвижимости и возможность разработки каждым ведомством своей методики привели на практике к использованию методик, наиболее удобных для того или иного конкретного случая, либо к появлению все новых и новых документов, зачастую дублирующих друг друга, а в ряде случаев и противоречащих друг другу.
4. Применение единой методологии, соответствующей природе рыночной экономики, решит вопрос интеграции российской системы оценки недвижимости в мировую систему. Российская система оценки недвижимости даст результаты, понятные в плане методологии и терминологии зарубежным инвестором. И наоборот, оценки, выполненные зарубежными оценщиками, должны адекватно восприниматься в России. Это даст всем участникам рынка недвижимости равные возможности.
5. Предложено применить в российских условиях концепцию сервейинга, общепринятой в мировой практике. Сервейинг — системный подход к анализу и управлению недвижимостью. Целью такого анализа является обоснование и разработка управленческих решений, обеспечивающих наиболее эффективные варианты эксплуатации и развития объектов недвижимости в соответствии с видами их использования.
6. Объект недвижимости является имуществом, на которое действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на него; гражданское законодательство не накладывает ограничений на его оборотоспособность.
7. Наблюдается значительный рост числа невостребованных объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства у предприятий и организаций различных форм собственности, которые свернули свою производственную деятельность. С другой стороны, множество созданных в последнее время частных предприятий остро нуждаются в офисных, торговых, производственных и складских площадях.
8. Объём незавершённого строительства на протяжении последних лет в физическом объеме практически не уменьшается; ОНС подвержены интенсивному физическому износу, что приводит к обесценению капитальных вложений.
9. Экономическое содержание недвижимости предопределяет различные подходы к экономическому анализу недвижимости. Экономический анализ необходимо осуществлять в соответствии с тремя базовыми подходами — по затратам (отражает использование недвижимости в качестве потребительского блага), по сравнению рыночных продаж (отражает использование недвижимости в качестве товара) и по доходу (отражает использование объекта недвижимости в качестве источника дохода) с учетом специфики региона.
10. Определение варианта наиболее эффективного использования объектов % недвижимости возможно в результате применения системного подхода к анализу и управлению недвижимостью.
11. Выработка эффективных направлений управления недвижимой собственностью основывается на тройственности её функций (стоимостной, потребительской, социальной).
12.Целевым критерием и показателем эффективности управления является максимизация доходов, получаемых от недвижимости в процессе ее использования, что в свою очередь, связано с максимизацией рыночной стоимости объекта недвижимости.
Ш>
13.Предложенная единая система экономического анализа недвижимости позволяет по единым правилам вывести объективные данные о стоимости прав собственности и предлагает всем участникам рынка недвижимости равные возможности.
14. Разработанная автором методика позволяет определить вариант наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
15.Предложенная и апробированная методика позволяет более эффективно управлять объектами недвижимости, будет способствовать активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и сокращению объёмов незавершённого строительства.
Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Малюгин, Алексей Николаевич, Кемерово
1. Абанкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли // Вопросы экономики, 1994.- №10.-С.90-100.
2. Абрамов С.И. Инвестирование землепользования // Экономика строительства, 1996. № 6. - С.23-35.
3. Артеменков И.Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости // Финансовая газета, 1994, № 13-16,19,21,24,25.
4. Буньков М. Отношения собственности: эволюция, а не смена // Экономист, 1996. № 4. - С.90-91.
5. Бусов В. Горизонты ипотечного бизнеса // Журнал для акционеров, 1995. № 3. - С.43-45.
6. Бяков Э.П. Приватизация и создание рынка недвижимости // Российский экономический журнал, 1996. № 5-6. - С. 39-44.
7. Веригин И.А. Правовое обеспечение деятельности управляющих недвижимостью // Риэлтер. М., 1998, №4, с. 5-8.
8. Веригин И.А. Проблемы вовлечения недвижимого имущества различных собственников в хозяйственный оборот // Экономика строительства, 2000.- №5.- С.52-59.
9. Вол очков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996. —672 с.
10. Ю.Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. Приложение 2 к Указу Президента РФ №66 от 29 января 1992г. "Об ускоренной приватизации государственных и муниципальных предприятий".
11. КГараджа М., Новиков А., Пинегина М. и др. Индикаторы структурной реформы субъектов федерации и муниципальных образований. М.: Фонд «Институт экономики города», 1998. - 35с.
12. Глотко Н.Ф. Об итогах работы строительного комплекса Кузбасса в2000 году и основных задачах на 2001г. // Стройинформ, 2001. №1. — С.2-5.
13. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М.: Информационно-издательский дом "Филинъ",1999.- 592с.
14. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год, утвержденная постановлением ВС РФ №2980-1 от 11.06.92г.
15. Гражданский кодекс Российской Федерации 4.1,4.2
16. Грачев И.Д. Оценкой имущества на законных основаниях займутся профессионалы // ЭКО, 1997. № 1. - С. 115-120.1. Щ>
17. Грачев Ю.Г., Луненков Ю.А., Жуков М.А., Красовский Б.М. Некоторые принципы оценки крупных проектов // Экономика строительства, 1995.-№8.-С. 10-13.
18. Гришина Е.Н. Установление начальной продажной цены заложенного имущества. Прецеденты судебной практики // Российский оценщик, 1998. № 3. - С.34.
19. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 1997.щ 20.Грудилин М.Ю. Основные направления политики развития рынканедвижимости // Экономика строительства, 2000.- №5.- С.44-52.
20. Грузер М.А., Соловьев М.М. О единой методологии оценки недвижимости //Вопросы оценки, 1997. № 1. - С. 55-58.
21. Данилина Т.А. Конец кустарничеству // Журнал для акционеров, 1998. № 9. - С. 39-41.
22. Дидковский В.М. Определение восстановительной стоимости промышленных зданий // Экономика строительства, 1997. № 1. - С. 49-53.
23. Дмитренко И.И. Методические вопросы предконкурсного определения стоимости предмета подрядных торгов в строительстве // Экономика строительства, 1998. № 6. - С.49-52.
24. Дорогов Н. Оценка реальной стоимости // Журнал для акционеров, 1997.-№4.-С. 43-44.
25. Дорогов Н. Управление собственностью в регионе // Журнал для акционеров, 1995.-№ 12. С. 15-18.27.3аднепровская О. Управление недвижимостью: состояние и перспективы // Риэлтер. М., 1998, №4, с. 9-13.
26. ЗО.Закон РФ от 19.01.99 г. № 503 "О плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах на территории Кемеровской области".
27. Законопроект «О деятельности по управлению недвижимостью в Российской Федерации» // Риэлтер. М., 1998, №6, с. 57-61.
28. Иванов A.M., Маркин И.В., Перевозчиков А.Г. Из истории оценки в Тверской губернии // Российский оценщик, 1998.- № 5-6. С.13-14.
29. Иванов A.M., Маркин И.В., Перевозчиков А.Г. Об адаптации техники ипотечно-инвестиционного анализа применительно к российским условиям финансирования, амортизации и налогообложения // Вопросы оценки, 1997. -№ 1. С.47-50.
30. Изыгзон Н.Б. Ранжирование и выбор наиболее эффективных1 инвестиционных проектов для включения в программы местного развития //1. Уголь, 1999.-№6.-С.37-40.
31. Инвестиционная и строительная деятельность в Кемеровской области: Стат. сб. / Кемеровский областной комитет государственной статистики. — Кемерово, 2001.- 128с.
32. Информационное письмо ВАС РФ от 09.09.98 г. № с5-7 / У3-693 "О Федеральном законе "Об оценочной деятельности в РФ".
33. Казаков В. А. Стоимостная оценка жилья с учетом его потребительских качеств в условиях формирующегося рынка недвижимости:Щ
34. Дис. .канд. эконом, наук. -М.,1996. —202с.
35. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования //Экономика и жизнь.- 1994.- №35.- С.21.
36. Калинина Н., Новомлинская Е., НоздринаН., Рынок недвижимости в российских городах : проблемы развития и мониторинга // Вопросы экономики, 1994.- №10.- С.79-89.
37. Кинах В.В. Переоценка основных фондов: рекомендации для риэлторов и оценщиков недвижимости // Экономика строительства, 1997. — №11.- С.42-49.
38. Ковалев А.П. Вопросы совершенствования методики оценки машин и оборудования //Вопросы оценки, 1997. № 1. - С. 51-54.
39. Козлова Е. Регистрация прав собственности на объекты незавершенного строительства и недвижимости // Экономика и жизнь, 1998. -№27.
40. Кокорев А. Изменение структуры собственности // Журнал для акционеров, 1998. № 7. - С.22 - 25.
41. Комплексная градостроительная оценка территории городов: методические предложения по оценке социально экономических и инженерно - экономических факторов. - М., 1971. -88с.
42. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993г.
43. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости СПб.: Изд-во «Лань», 2000 — 480с.
44. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. М., 1995 -26с.
45. Купчина Л.А. Оценка недвижимости // Бухгалтерский учет, 1998. №2. С. 72-7451 .Лавров A.M., Сурнин B.C. Собственность. Приватизация. Управление. Маркетинг. — АО Кемеровское кн. изд-во, 1993. 303с. f
46. Лурье Е., Михайлов Л. Корректность определения понятий, связанных с термином "недвижимость " / / Российский оценщик, 1998. № 4. - С. 6-7.
47. Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Становление и развитие рынка недвижимости в России. — В сб. "Российская экономика в 1999 году. Тенденции и перспективы (вып. 21)" . Институт экономики переходного периода. М., апрель 2000 г., стр. 399-428.
48. Малюгин А.Н. Специфика собственности в переходной экономике // Кузбасс на рубеже столетий: Материалы межвуз. науч.-практ. конф., 24 апр. 2000г. / Кузбас. гос. техн. ун-т.- Кемерово, 2000.-С.193-194.
49. Малюгин А.Н. Условия становления эффективного собственника // История становления и развития инженерно — экономического факультета КГИ- КузПИ КузГТУ / Кузбас. гос. техн. ун-т.- Кемерово, 1999.-С.114-117.
50. Малюгин А.Н., Журавский Ю.А. Об оценке недвижимости в Российской экономике // Вестн. КузГТУ, 2000 . №6. С. 131-133.
51. Малюгин А.Н., Журавский Ю.А. Теоретическое обоснование применения подходов к оценке недвижимости // Вестн. КузГТУ, 2001 . №5. — С.131-133.
52. Малюгин А.Н., Шундулиди А.И. Выбор варианта наиболее эффективного использования недвижимости при оценке собственности// Вестн. КузГТУ, 2001 . №3. С.88-91.
53. Малюгин А.Н., Шундулиди А.И. Применение концепции сервейинга в экономике недвижимости России // Вестник КузГТУ. 2001. №6. С.92-94.
54. May В., Стародубровская И. Экономические закономерности революционного процесса // Вопросы экономики, 1998 . № 4. - С.51-57.
55. Мжельская И.В. Экономическая оценка объектов незавершенного строительства: Автореферат дис. .канд. эконом, наук. — Новосибирск, 2000. — 24с.
56. Мордовина B.C. Оценка стоимости объектов недвижимости при их денежной приватизации // Экономика строительства, 1998. № 3. - С. 24-32.
57. Муниципальное экономическое развитие. Муниципальные экономические программы городов Нижний Новгород, Саратов, Ярославль. — М.: Фонд «Институт экономики города», 1999. 383с.
58. Мягков В., Платова Е. Экономика недвижимости (толковый словарь).- СПб.: из-во РОО, 1993.
59. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. Григорьев В.В. М: ИНФА-М, 1997. -320с.
60. Положение "О Российском фонде федерального имущества", утвержденное постановлением ВС РСФСР от 3.07.91г., переутвержденное указом Президента РФ №2173 от 17.12.1993г.
61. Попов А. Воспитать собственника / / Журнал для акционеров, 1998. — № 9. С.37-38.
62. Постановление Правительства РФ №59 от 3.02.92г. "О мерах попродаже объектов не завершенных строительством" Приказ Минстроя РФ от 30.10.95 г. № 17-115 "Об утверждении временной методики оценки жилых помещений".
63. Постановление Правительства РФ №1024 от 9 сентября 1999г. «О концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации».
64. Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 36 от 26.12.94 «О концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга».
65. Потенциал управляющих должен быть востребован // Риэлтер. М., 1998, №4, с. 3-5.
66. Приказ Минстроя РФ от 30.10.95 г. № 17-115 "Об утверждении временной методики оценки жилых помещений".
67. Программа для управляющих недвижимостью // Риэлтер. — М., 1998, №5, с.5-8.
68. Распоряжение Президента РФ №114-РП от 18.03.1992г. "Об утверждении Положения "Об определении по объектного состава федеральной собственности, собственности субъектов федерации и муниципальной собственности".
69. Резниченко B.C., Суханов Ю.А. Новые подходы к ценообразованию и определению стоимости строительства // Экономика строительства, 1997. № 4. - С.33-38.
70. Романова С.С. Оценка недвижимости с учетом факторов риска // Экономика строительства, 1999.- №1.- С.23-26.
71. Рынок недвижимости России в 1998-2000 гг. Анализ и прогноз. РГР, -М. 2001 (компакт-диск).
72. Серов В.М., Серов А.В. Совершенствовать методологию и практику ценообразования в строительстве // Экономика строительства, 1997. № 4. - С. 39-45.
73. Смирнов В.В., Лукин З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). — М.: Издательство «Ось-89», 1998. — 304с.
74. Смирнов В.В., Пучкина Е.А. Менеджер по управлению недвижимостью. -М.: Издательский дом «Аудитор», 2000. — 124с.
75. Созинов В. Банки. Инвестиции. Недвижимость (по материалам 11 Международного банковского конгресса АТР) // Деньги и кредит, 1995.- № 12. С. 40-42.
76. Социально экономическое положение Кемеровской области : Стат. сб. / Кемеровский областной комитет государственной статистики. —Кемерово, 2002.- 138с.
77. Стандарты российского общества оценщиков. СТО РОО 20-02-96
78. Рыночная стоимость как база оценки. М., 1996.СТО РОО 21-01-95.-М.,1995.
79. Степашин С.В. О создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею // Российский экономический журнал, 1998. № 2. - С. 58-60.
80. Стерник Г.М. Выбор индикаторов тенденций рынка недвижимости. Научно-практический журнал «Вопросы оценки» №4, 1999, с. 6-10.
81. Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. РГР, М., 1998. - 60 с.
82. Стерник Г.М. Москва и регионы: три России — три рынка недвижимости. В кн. «Москва на фоне России и мира: проблемы и противоречия отношений столицы в контексте рыночной трансформации». — М., изд. «ЭПИКОН», 1999, с. 105-141.
83. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики. Научно-практический журнал «Вопросы оценки» №3, 1999, с. 2-24.
84. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы. НЭЖ "Проблемы недвижимости" вып. 1,2000,17 с.
85. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России как сектор рыночной экономики. В сб. "Федеральный Справочник, июль-декабрь 1999 года", вып. 6, изд. "Родина-ПРО". -М., 2000, с. 415-452.
86. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору). РГР, М. 1997. — 96 с.
87. Субботина В.Ю. Рынок недвижимости : некоторые теоретические аспекты функционирования // Вестн. моек, ун-та. сер. 6, Экономика, 1993.- №3.
88. Сусленков А. Выгодная сфера приложения капитала // Журнал для акционеров, 1995. № 2. - С. 35- 37.
89. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. -СПб.: СПбГТУ, 1997.422с.
90. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость.-СПб.:СПбГТУ, 1996.
91. Ткаченко А.Ю. Строительство жилья не увлекает банкиров // ЭКО, 1996.-№ 6.-С. 153-159.
92. Указ Президента РФ от 24.12.93 г. № 2284 (ред. 15.07.98 г.) "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации ".
93. Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. № 485 " О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".
94. Управление портфелем недвижимости : М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.-391 с.
95. Федеральный закон РФ №122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
96. Федеральный закон от 16.07.98 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
97. Фридман Дж. П., Ордвей Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности ИЭР МБРР 1992. -208с.
98. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Пер. с англ.-М., РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.- 232с.
99. Хорошев С., Реформа собственности / Журнал для акционеров, 1998. -№2.-С. 44-46.
100. Цукерман Г.А., Блевинс Дж.Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. -М.: Тема, 1994.
101. Цыпкин Ю.А., Цуканов И.Л., Демченко А.А., Чемерикин С.М., Двуреченских В.А., Орлов С.В. Технология оценки городской недвижимости // Экономика строительства, 1999.- №11.- С.32-48.
102. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская 1и Деловая Литература, 1996.
103. Шрейбер А., Жданькова А, Слесарева Л., Кулаков Ю. Нужна единая методика по определению стоимости объектов недвижимости // Экономика строительства, 1993. № 1. - С. 15-18.
104. Шулева Г.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Бухгалтерский учет, 1998. № 11. - С. 78-80.
105. Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости : Новосибирск : НГАС, 1997. - 124с.
106. Экономика и управление недвижимостью / Под ред. П.Г.т
107. Грабового. Смоленск : Изд-во «Смолин Плюс», -М.: Изд-во «АСВ»,1999. -567с.
108. Экономика строительства / Под ред. И.С.Степанова. М.: Юрайт,1997.
109. J.S.Gross. Encyclopedia of real estate form. Englewood Cliff, N.J.,1973.
110. Informationen. Treuhandanstalt. Ausgabe №11-17, 1992; №18, 1993; №21, 1994. Berlin.
111. IN PRESS. IN Gasteinformation. Die Treuhandanstalt und dieostdeutsche Privatisirug. Bonn, Juli 1993.
112. Tikhomirov V. Sistems Analisis Approach to Reducing Social and Economic Inequalities in Developing Countries: Methodology < Questions and Applications // Working Paper, UNESCO.- Paris, 1979.m
113. Открытое акционерное общество КУЗБАССТИСИЗ
114. ТЕХНИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ по инженерно-геологическим изысканиям. Объект: «Гостиничный комплекс «Кристалл» в1. Кемерово»инженер1. TJVL KyifijOB1ч0ьник комплекснойинженерно-геологической ^г В.Н.Сахаровэкспедиции1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
115. В результате выполненных инженерно-геологических изысканий установлено:
116. Рекомендуемая для проектирования несущая способность одиночной железобетонной сваи сечением 30x30 см с учетом полного водонасыщения грунтов слоя 4 составит для свай проектной длины 7,8 и 1 Ом соответственно 31,33 и 40 т.
117. Расчетная нагрузка, допустимая на сваю, рассчитывается проектной организацией согласно пЗ.10 СНиП 2.02.03-85 с коэффициентом надежности, равным 1,25.
118. Учитывая то, что проектные значения несущей способности свай, составляющие 40-56 т, на 20-30% превышают рекомендуемые 31-40 т, необходимо усиление существующих фундаментов.
119. Проектирование завершения строительства комплекса и усиление существующих фундаментов рекомендуем выполнить с учетом 6-тп балльной сейсмической активности и 111 категории грунтов основания по сейсмическим свойствам с учетом прогноза подтопления.
120. Для завершения строительства гостиничного комплекса необходимо разработать комплекс мероприятий инженерной защиты в соответствии с требованиями п.п. 2.67-2.71 СНиП 2.02.01-83, главы 7 СНиП 2.01.15-90, приложения 1 и 4 СНиП 2.01.09-91; СНиП 11-781*1. Л.Г
121. Составила Тупикопенко Е.П.V
122. КУЗБАССТИСИЗ (открытое акционерное общество)
123. ТЕХНИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ * по геодезическим работам на объекте:1. Гостиница "Кристалл""
124. Главный инженер ОАО "КузбассТИСЮ"
125. Начальник инженерно-геодезической экспедиции1. Г.М.Купцов АД.Трифонов1. Кемерово 19991. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
126. Выполнен очередной пятнадцатый цикл наблюдений за осадками здания гостиницы "Кристалл".
127. В части здания, которая примыкает к проспекту Ленина,- осадки более значительные и достигают 3-4 ММ*
128. Увеличилась величина крена углов здания № 1 и 2, прилегающих к проспекту Ленина. Абсолютный крен угла № 1 равен 44 мм, а угла № 2 23 мм.
129. Осадки здания за общий период наблюдений не значительны. По, учитывая уникальность здания и полученные результаты, необходимо в обязательном порядке наблюдениятфодолжать с периодичностью 1-2 раза в год. '1. Составил В.С.ЧеркасовW
130. Сводный сметный расчет стоимости строительства гости У' Центральном районе г. Кемерово (корректив
131. Составлен в ценах 1991 года, тыс. руб.1. Щ 353 места в
132. Номера Наименование работ^мер1^стоимостьсмет строительные монтажные оборудованиеработы работы2
133. Л.см. 3, ,15,4,4-2, |5,6, 7, >17,181. Л.см. 12, 9,р. 18, р. 19, р.20, р.21, р.21-1, Л.см. 14
134. ИТОГО по гл. 2 ГЛАВА 3 Объекты подсобного и обслуживающего назна дозия ИТОГО по гл. 3
135. ГЛАВА 4 Объекты энергетического хозяйства ИТОГО по гл. 4 ГЛАВА5
136. Объекты транспортного хозяйства и связи
137. ИТОГО по гл. 5 ГЛАВА6 Наружные сети1. ИТОГО по гл. 6
138. ИТОГО с 1 no 7 гл.: 13194,32 22,6 8066,13 Zl24,3 13597,251. ГЛАВА 8
139. Св. см. Временные здания и 225,46 225,46расчет, сооружения ггересч. на 1. J 7.08.92г.
140. ИТОГО по гл. 8: 225,46 225,46
141. ИТОГО с 1по 8 гл.: 13419,78 22,6 8066,13 21243 23622.691. ГЛАВА 9
142. Прочие работы и 5,6 1797,4 1803затраты t
143. ИТОГО по гл. 9: 5,6 1797,4 1803
144. ИТОГО с 1 по 9 гл.: 13425,38 22,6 8066,13 3921,7 25425,691. ГЛАВА 10
145. Содержание дирекции 1353,67 1353,67строящегося предприятия
146. ИТОГО по гл. 10: 1353,67 1353,671. V ; ГЛАВА 11 1. Подготовка 85,27 85,27эксплуатационных кадров
147. ИТОГО по гл. И: 85,27 85,271. ГЛАВА 12
148. Св.см Проектно 1363,34 1363,34расч., изыскательские работы пересч. • 1. На j1708.92г.
149. ИТОГО по гл. 12: 1363,34 1363,341. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЗАТРАТЫ
150. Дополнительные 997,58 997,58работы по дополнительным сметам с 1993г. •
151. Итого по дополнительным работам 997,58 997,58
152. ИТОГО с 1 по 12 главы с учетом 14412,23 22,6 8066,13 6724,54 29225,55дополнительных затрат
153. ВСЕГО по сводному сметному 14412,23 22,6 8066,13 6724,54 29255,55расчету
154. Стоимость работ по контрактам с 11352,13 4517,17 125,36 15994,66зарубежными подрядчиками
155. Всего с учетом зарубежных 25764,36 22,6 12583,3 6849,8 45220.16подрядчиков
156. Б.Б.КЛБШЕТНИКОВ Б.Е.КЛЕЩЕТНИКОВ Н.З.БАШТАННИК13909,1 31311,06