Экономическая эффективность управления железнодорожными вокзалами тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономическая эффективность управления железнодорожными вокзалами"

9 10'2 э 2743

Международный академический союз

На правах рукописи

Юркова Елена Александровна

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫМИ ВОКЗАЛАМИ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством.

Диссертация

на соискание ученой степени кандидата экономических наук в форме научного доклада.

Москва. 2009г.

Работа выполнена в ОАО " РЖД"

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Волков Борис Андреевич;

доктор экономических наук,

профессор Фалькевич Николай Анатольевич.

Защита состоится 10 декабря 2009 г. в 17 часов на заседании диссертационного совета Д 01.040 МАИ.018 Высшей Межакадемической аттестационной комиссии.

С диссертацией в форме научного доклада можно ознакомиться в диссертационном совете Д 01.040 МАИ.018.

Автореферат разослан__// 2009г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических

профессор

М.И. Воронин.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ.

Актуальность проблемы.

В настоящее время железнодорожный транспорт выполняет важнейшую социальную функцию обеспечения конституционного права граждан Российской Федерации на передвижение.

Реализация "Транспортной стратегии Российской федерации на период до 2030 года", утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 22.11.2008г. №1734-р, предусматривает значительное повышение качества пассажирских перевозок при росте пассажирооборота на 30%.

Стратегия развития железнодорожного транспорта Российской Федерации до 2030 года позволит создать экономически эффективную систему пассажирских перевозок, существенно улучшить их условия.

Маршрутная скорость пассажирских поездов в дальнем следовании возрастет на основных направлениях до 72 км/ч. Мощный импульс получит развитие скоростного пассажирского сообщения (со скоростями до 160 км/ч и выше), полигон которого будет увеличен в 17 раз - с 650 до 10 тыс. 887 км. Будет создано высокоскоростное пассажирское сообщение (со скоростями до 350 км/ч). Протяженность высокоскоростных линий к 2030 году может превысить 1,5 тыс.км. С сооружением социально-значимых железнодорожных линий будет обеспечена транспортная доступность для жителей ряда регионов, где до настоящего времени отсутствовало железнодорожное сообщение, будет решена проблема так называемых малодеятельных линий, обеспечивающих железнодорожное сообщение для отдаленных населенных пунктов с небольшим количеством жителей. В данном случае социальная составляющая приобретает особую важность, поскольку обеспечение возможности свободного передвижения граждан Российской Федерации является частью внутренней государственной политики.

Оставаясь самым массовым видом транспорта в России, железные дороги постоянно повышают качество своих услуг, безопасность перевозок, создают благоприятные условия для социально-экономического развития обслуживаемых регионов. На сегодняшний день российские железные дороги поддерживают свыше 800 объектов социальной инфраструктуры по всей стране.

Железнодорожные вокзалы имеют двойственное назначение. Они выполняют как производственные, так и социальные функции, обслуживая пассажиров на всех стадиях их поездки: от приобретения билетов до посадки в поезд. Вокзалы являются сложной системой, управление которой должно осуществляться на основе научно обоснованных принципах и методах, обеспечивающих эффективное функционирование железнодорожных вокзалов. Вокзалы должны обеспечивать получения экономических эффектов для ОАО "РЖД" как от основного их назначения, так и от сопутствующей деятельности вокзалов при диверсификации функции вокзальных комплексов, при сдаче в аренду помещений, при размещении рекламной информации и т.д. При этом сопутствующая деятельность вокзалов должна осуществляться без ущерба основной деятельности. Совершенствование методов оценки экономической эффективности управления железнодорожными вокзалами является, как с научной, так и с практической точки зрения актуальной задачей.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в разработке методики определения экономической эффективности управления железнодорожными вокзалами, позволяющей прибыльно осуществлять ОАО "РЖД" менеджмент как основной, так и вспомогательной деятельностью вокзальных комплексов. В соответствии с этой целью в диссертации были поставлены и реализованы следующие основные задачи:

1. Анализ функциональной деятельности железнодорожных вокзальных комплексов с целью установления основных и вспомогательных функ-

ций этих комплексов.

2. Формирование показателей оценки экономической эффективности управления вокзалами с учетом их диверсификационной деятельности.

3. Разработка методики по определению экономической эффективности управления железнодорожными вокзалами, позволяющей выбрать наиболее эффективные мероприятия по использованию основных фондов вокзалов.

4. Апробация методики по оценке экономической эффективности менеджмента вокзалами.

Научная новизна диссертации объединяет решение следующих вопросов.

1. Выявление показателей и критериев оценки экономической эффективности управления вокзальными комплексами с учетом как основной, так и вспомогательной их деятельности.

2. Разработка методики определения экономической эффективности управления вокзалом как объектом недвижимости железнодорожного транспорта.

3. Предложены методы оценки нормы дисконта, используемой для приведения разновременных доходов и затрат.

Практическая значимость работы. Рекомендации и выводы диссертационного исследования могут быть использованы для оценки экономической эффективности менеджмента вокзальными комплексами на различных видах транспорта. Предложенная в диссертационном исследовании методика может применяться для выбора наиболее эффективных мероприятий по диверсификации деятельности вокзалов.

Структура и объем работы. Научный доклад состоит из'четырех глав, введения, в виде общей характеристики работы, заключения и списка научных трудов автора по диссертационной теме.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ НАУЧНОГО ДОКЛАДА.

Глава!. Железнодорожный вокзал как объект недвижимости.

К объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Одним из важнейших объектов недвижимости железнодорожного транспорта выступают вокзалы.

Железнодорожный вокзал - комплекс зданий (иногда нескольких), сооружений и устройств, предназначенных для обслуживания пассажиров на той или иной станции или пассажирском остановочном пункте. Само же пассажирское здание (вокзал) одновременно является типично железнодорожным или общественным, поскольку находится на стыке транспортной системы и городской застройки, принадлежа и той и другой. Этим объясняются повышенные архитектурно-художественные требования, которые всегда предъявлялись к пассажирским зданиям, занимающим доминирующее положение не только в комплексе всего вокзала, на и привокзальной площади, а зачастую даже других городских территорий. Поэтому к композиционному построению вокзалов, материалам и конструкциям, декоративному убранству и иным факторам, обеспечивающим необходимый уровень репрезента-бельности архитекторы всех стран уделяли повышенное внимание.

Вокзалы размещают на всех раздельных пунктах, где происходят посадка и высадка пассажиров. Классифицируются вокзалы по следующим

признакам: по числу принимаемых пассажиров, по характеристике потока пассажиров, по расположению на магистрали, по взаимному расположению пассажирского здания и перронных путей (табл. 1.1).

Таблица 1.1.

Классификация железнодорожных вокзалов.

Признаки Виды вокзалов

1. Число принимаемых пассажиров. 1. Малые (до 200 пассажиров). 2. Средние (от 201 до 700 пассажиров). 3. Большие (от 701 до 1500 пассажиров). 4. Крупные (более 1501 пассажира).

2. Характеристика потока пассажиров. 1. Вокзалы для обслуживания пассажиров дальнего сообщения. 2. Вокзалы для обслуживания пассажиров местного сообщения. 3. Вокзалы для пригородных пассажиров. 4. Смешанные.

3. Расположение на магистрали. 1. Узловые. 2. Транзитные. 3 .Промежуточные. 4.Конечные.

4. Взаимное расположение пассажирского здания и перронных путей. 1. Боковые. 2.. Островные 3.Тупиковые. 4. Комбинированные.

В состав вокзального комплекса входят: привокзальная площадь, пассажирское здание, посадочные платформы, тоннели и переходные мостики через железнодорожные пути и др., коммуникации, различные малые архитектурные формы для отдыха пассажиров и занятий детей и др.

В пассажирском здании размещают следующие помещения: пассажирские, служебные, вспомогательные и технические. К основным пассажирским помещениям относятся: операционные и распределительные залы, кассовые залы, залы ожидания, комнаты матери и ребенка, помещения для отдыха пассажиров, торговые залы буфетов, кафе, ресторанов, багажные помещения, санитарные узлы. Операционные залы предназначены для обслуживания в основном пассажиров отправления, а распределительные - для распределения их перед посадкой. Вокзальное хозяйство располагает различными механизмами и автоматическими устройствами для обслуживания пассажиров (напр., автоматические камеры хранения багажа, билетные автоматы).

Здания вокзалов в ряде случаев утраивают блокированными, т.е. пассажирское и отдельные из вспомогательных зданий объединяют со служебными зданиями, откуда ведется управление работой станции, в том числе с постами электрической централизации, зданиями связи, товарными конторами. Иногда допускается блокировка вокзала со зданиями общего назначения -почтамтами, магазинами, пунктами проката, переговорными пунктами, гостиницами, ресторанами и т.п.

Вокзальные комплексы, являясь местом массового посещения, наряду со своим прямым функциональным назначением представляет интерес для широкого круга предпринимателей, которые стремятся использовать это преимущество. Сложилась практика получения дополнительных доходов на транспорте от:

- сдачи в долгосрочную аренду торговых площадей;

- сезонной сдачи в аренду прилегающих площадей;

- проведения промоакций;

- проведения ярмарок;

- проведения выставок и конкурсов;

- сдачи в аренду рекламных мест;

- предоставлении ТУ прав съемки телепрограмм.

В вокзальном комплексе предусмотрены площади для организации магазинов и киосков. Торговые площади арендуются для реализации:

- продуктов питания;

- газет и книг;

- сувениров и товаров в дорогу;

- других товаров.

В теплое время года территории вокруг вокзального комплекса сдаются для организации летних кафе или аттракционов. Площади вокзального комплекса могут использоваться для проведения рекламных мероприятий и промоакций (реклама товаров и услуг, производителей, СМИ, кинофильмов и др.).

Ярмарки обычно организуются на привокзальных площадях и носят сезонный характер.Вокзальный комплекс является удачным местом для проведения выставок картин, изделий мастеров или новых образцов бытовой или компьютерной техники. Также здесь успешно проводятся конкурсы детского рисунка, парикмахерского мастерства, соревнования по шахматам и Др.

В аренду сдаются свободные стенные проемы, находящиеся на виду, специально организованные рекламные места (лайтбоксы, плазменные панели, нестандартные рекламные конструкции, платежно-информационные терминалы и др.). Площади и территории вокзального комплекса могут сдаваться в аренду для снятия телевизионных программ, фильмов, телесериалов и музыкальных программ.

Глава2. Особенности управления недвижимостью на железнодорожном транспорте.

Управление - сознательное целенаправленное воздействие на людей и экономические объекты, осуществляемые с целью упорядочения их действия и получения желаемых результатов.

Управление недвижимостью - это комплексная система удовлетворения потребностей различных субъектов в конкретном виде недвижимости.

Участниками управления недвижимостью являются:

- собственник объекта недвижимости;

- управляющий (управляющая компания);

- потребитель;

- поставщики ресурсов и услуг;

- государственные надзорные и контролирующие органы.

Участники управления недвижимостью осуществляют целенаправленное воздействие на объект недвижимого имущества по планированию, организации, координации, учету и контролю работ по его содержанию и развитию. Активизация деятельности участников обуславливается с целью достижения и поддерживания наиболее эффективного использования объекта.

Управление недвижимостью можно осуществлять собственными силами собственника (внутреннее управление), привлекать специализированную организацию или отдельного специалиста-управленца, либо делегировать им только часть функций по управлению объектом, а оставшиеся виды работ и услуг осуществлять самостоятельно.

В ОАО "РЖД", одной из самых крупных компаний мира, обладающей самым большим объемом недвижимого имущества, сложилась следующая структурная многоуровневая вертикаль, призванная решать вопросы учета, регистрации и контроля за использованием недвижимого имущества

железнодорожной отрасли.

В ее вершине находится Департамент управления недвижимым имуществом ОАО "РЖД", который осуществляет следующие функции:

- учет и регистрация имущества ОАО "РЖД";

- управление и распоряжение имуществом ОАО "РЖД";

- управление земельными ресурсами ОАО "РЖД";

- имущественное обеспечение структурной реформы;

- анализ эффективности использования имущества ОАО "РЖД";

- оценка стоимости имущества ОАО "РЖД";

- организация и контроль работы по управлению имуществом в филиалах и учреждениях ОАО "РЖД".

На следующем уровне - организационная структура филиалов (например, Служба реестра и имущества филиала ОАО "РЖД" - Московской железной дороги), которая осуществляет следующие функции:

- организация работы по реализации на дороге государственной и отраслевой политики в области управления и распоряжения объектами федеральной собственности, разработка предложений по повышению эффективности управления и контроля за надлежащим использованием закрепленного за предприятиями и учреждениями дороги недвижимого имущества, в том числе земельных участков;

- совершенствование системы управления на дороге и организационно-правового регулирования ее деятельности с целью повышения эффективности работы и обеспечения безопасности движения поездов;

- организация ведения в установленном порядке реестра подведомственных дороге предприятий и учреждений, объектов недвижимого имущества, включая земельные участки, а также средств, используемых в качестве вклада в уставный капитал других предприятий независимо от их организационно-правовой формы;

- рассмотрение и подготовка предложений по использованию имуще-

ства предприятий и учреждений дороги;

- организация работы в области землеотвода и землепользования, рассмотрение в установленном порядке соответствующих предложений;

- осуществление на предприятиях и в учреждениях дороги методического руководства работой по вопросам, относящимся к компетенции Службы.

На следующем уровне - отделы подчиненных филиалу организаций (например, Отдел реестра и имущества Отделения филиала ОАО "РЖД" -Московской железной дороги), которые занимаются:

- организацией работы по реализации на отделении дороги государственной политики в области управления и распоряжения объектами федеральной собственности, разработкой в пределах установленной компетенции предложений по повышению эффективности использования имущества федерального железнодорожного транспорта, осуществлением контроля за использованием этого имущества;

- осуществлением, в соответствии с законодательством, методического руководства работой специалистов по вопросам распоряжения имуществом на предприятиях отделения дороги по кругу возложенных обязанностей.

На конечной ступени вертикали (например, в структурных единицах филиала ОАО "РЖД" - Московской железной дороги - специалист бухгалтерии) осуществляется учет и использование недвижимого имущества согласно закону РФ и предписаниям вышестоящих организаций.

Структура Департамента управления имуществом:

- начальник департамента;

- заместитель начальника департамента;

- заместитель начальника департамента - начальник отдела.

Возглавляет Службу реестра и имущества филиала ОАО "РЖД" -

Московской железной дороги ОАО "РЖД" начальник службы.

Служба реестра и имущества включает три отдела:

- организационных структур и штатной дисциплины;

- реестра и использования имущества;

- реестра и использования земельных участков.

Структура управления вокзальным комплексом организуется в соответствии с выделением производственно-технологического, производственно-технического и административного подразделения вокзала.

Начальник вокзала имеет несколько заместителей: заместитель начальника вокзала, заместитель начальника вокзала по кадрам и социальным вопросам, заместитель начальника вокзала по багажным перевозкам. У каждого заместителя имеется в подчинении ряд подразделений.

В ведении заместителя начальника вокзала находятся художник, дежурный помощник начальника вокзала, который в свою очередь, отвечает за работу дежурных по залу, по обслуживанию пассажиров, диктора. Дежурные по залу следят за чистотой и порядком в запах ожидания. Дежурные по обслуживанию пассажиров следят за своевременным отправлением поезда со станции по расписанию, за отцепкой и прицепкой вагонов. Диктор информирует пассажиров о прибытии и отправлении поездов со станции, делает объявление пассажирам согласно тексту.

Работой отдела кадров руководит заместитель начальника вокзала по багажным перевозкам. В его непосредственном подчинении находятся агент по розыску грузов, старший приемосдатчик грузов в поездах, контролирующий работу приемосдатчиков грузов в поездах, старший билетный кассир, отвечающий за работу багажных касс, старший приемосдатчик грузов на складе, который, в свою очередь, отвечает за работу приемосдатчиков, грузчиков, трактористов. Багажное отделение обеспечивает своевременную и полную переработку груза и грузобагажа, поступающего под сортировку, а также правильное оформление документов.

В ведении главного инженера находится производственно-техническое подразделение. В его состав входят:

- производственно-технический отдел под руководством начальника производственно-технического отдела;

- ремонтно-строительная группа под руководством начальника участка;

- электроцех под руководством инженера-энергетика;

- пост наблюдения;

- пожарный пост.

Производственно-технический отдел осуществляет производственно-техническую деятельность по обеспечению работоспособности всех структур, входящих в состав вокзала.

В подчинении начальника участка находятся инженер-теплотехник, а также мастер ремонтно-строительных работ, контролирующий работу бригадира и рабочих стройгруппы (слесарей-сантехников, электрогазосварщика, плотника, штукатура, грузчика).

Диспетчер поста теленаблюдения контролирует сохранность имущества вокзала, выявляет подозрительное поведение пассажиров.

Диспетчер пожарного поста контролирует противопожарное состояние вокзала, принимает сигналы о пожаре, при пожаре принимает сигнал на пульте приемно-контрольной станции, определяет место возможного очага пожара, осуществляет контроль за включением автоматических подсистем пожаротушения.

Инженер-энергетик организует работу электромонтеров, лифтеров, дежурных у эскалаторов.

Административное подразделение включает в себя отдел кадров, юрисконсульта, бухгалтерию, экономиста, инженера по труду и расстановке кадров на предприятии.

Работой билетных касс руководит заместитель начальника вокзала. Кассами "Сервис-центра" - руководитель "Сервис-центра". Билетные кассиры распределены по сменам, каждую из которых возглавляет старший билетный кассир.

Группа учета и отчетности ведет учет и составляет отчет о продаже пассажирских билетов на вокзале.

Информационную работу ведет специальный штат дежурных по выдаче справок во главе с техником. Пассажиры могут получить любую информацию в справочном бюро.

Штат вокзала устанавливается по типовым нормам в зависимости от класса вокзала и объема выполняемой работы.

Работа вокзала планируется на предстоящие сутки и на смену. План работы (суточный) составляется на основе расписания движения пассажирских поездов, данных о положении по всем подразделениям вокзала к началу суток и анализа их работы за предыдущий период.

Оперативное планирование работы вокзала подразумевает согласованность операций всеми подразделениями вокзала во времени, своевременность взаимной информации руководителей и исполнителей, передачу необходимых материалов, сведений по подразделениям вокзала.

Основными задачами оперативного плана являются:

- полное удовлетворение спроса пассажиров на места в отправляющихся поездах;

- обеспечение четкой работы всех подразделений вокзала не только в обычных условиях, но и при резких изменениях пассажиропотоков.

Заблаговременно (до наступления планируемых суток) руководители подразделений предоставляют начальнику вокзала рапорты о положении в соответствующих подразделениях:

- о наличии пассажиров и количестве свободных мест в поездах на текущие сутки, а также о ходе продажи билетов в предварительных кассах для определения ожидаемого потока пассажиров;

- о количестве неотправленного багажа;

- о наличии свободных мест в камерах хранения;

- о наличии свободных мест в гостинице, зале повышенной комфортности;

- о присутствии на работе обслуживающего персонала;

- о выполнении плана местных доходов.

Данные о положении на вокзале докладчик должен дополнить своими соображениями о мероприятиях, которые, по его мнению, необходимо провести в течение следующих суток.

На основе полученных сведений начальник вокзала намечает план работы на сутки, добиваясь максимального обеспечения пассажиров местами в отправляющихся поездах, четкой работы багажного отделения, камеры хранения, гостиницы.

Суточный план работы обсуждается на 5 - 10-минутном совещании у начальника вокзала с участием руководителей подразделений. Здесь же начальник вокзала дает оценку работы персонала за предыдущие сутки.

В соответствии с суточным планом дается задание каждой смене, которое доводится до сведения всего коллектива работников вокзала.

Начальник вокзала систематически анализирует пассажиропотоки (количество отправляемых поездов по направлениям и периодам года), а также характер, объем переработки багажа и ручной клади.

Результаты неравномерности отправления пассажиров, переработки багажа и ручной клади используются при организации работы билетных касс, установлении их количества, разработке графиков работы кассиров, а также для улучшения работы багажного отделения и камеры хранения.

Порядок работы каждого руководителя и исполнителя, взаимодействие их с другими работниками вокзала предусматривается в инструкционно-технологических картах (должностных инструкциях) работников каждой профессии.

ГлаваЗ. Показатели и методика оценки экономической эффективности управления вокзалами.

Основными показателями, позволяющими оценить экономическую эффективность управления вокзальными комплексами могут выступать:

1. Чистый доход (ЧД):

т

ЧД= I (ЧОД), - 3, (3.1)

1=1

где (ЧОД)! - чистый операционный доход в I -ый год;

3 - единовременные затраты по реализации мероприятий;

Т - срок (горизонт) суммирования чистых операционных доходов.

(40 ДХ = Д-Э.-Н,, (3.2)

где Дс - доходы (выручка) от реализации мероприятий в I -ый год; - эксплуатационные расходы по реализованным мероприятиям использования вокзального комплекса в I -ый год;

Н[ - прирост налогов, обусловленный реализацией мероприятий в 1 -

ый год.

2. Чистый дисконтированный доход или интегральный эффект (ЧДД):

Т

ЧДЦ= Х[(Ч0Д)гхть]-3, (3.3)

1=1

где т^ - коэффициент приведения разновременных затрат.

гь= 1 / (1 + Е/ , (3.4)

где Е - норма дисконта.

3. Индексы доходности затрат (ИД).

Индекс доходности затрат может быть рассчитан как с учетом, так и без учета дисконтирования. При этом дисконтированный индекс доходности

равен отношению дисконтированного чистого операционного дохода к затратам, т.е.:

Т

£ [(ЧОД)с х Т]£] (3.5)

1=1

ид= ---------------------- ,

3

4. Внутренняя норма доходности (ВНД), определяемая из равенства:

Т 1

1[(ЧОД)(х---------------] = 3, (3.6)

1=1 ( 1 + ВНД)1

5. Срок окупаемости (возврата) затрат Т0 определяется из уравнения:

То

£ [(ЧОД)( х т|г] = 3, (3.7)

1=1

При постоянном во времени чистого дисконтированного операционного дохода показатели оценки экономической эффективности менеджмента вокзалом определяется по формулам: ЧОД

ЧДД= --------3, (3.8)

Е

где ЧОД - годовой чистый операционный доход от реализации мероприятий по использованию вокзального комплекса. ЧОД

ИД= --------, (3.9)

Е х 3

ЧОД

внд= -------, (3.10)

3 3

Т0= -------, (3.11)

ЧОД

Критериями оценки экономической эффективности планируемых мероприятий по управлению вокзального комплекса выступают: /

чд> о ,

чдд> о ,

ид> 1,

внд> Е ,

1

То<

Е

\

Учет неопределенности исходной информации и рисков, могущих возникнуть при эксплуатации вокзального комплекса, может быть выполнен несколькими методами: аналогий, анализа чувствительности, сценариев, Монте-Карло, экспертных оценок.

Суть метода аналогий заключается в том, что для оценки риска осуществления конкретного мероприятия (проекта) необходимо получить информацию по другим аналогичным проектам.

Анализ чувствительности проводится тогда, когда невозможно определить конкретную величину риска. Его суть заключается в проведении вариантных расчетов, которые должны показать, как изменяются выручка, затраты, прибыль, если объемы реализации окажутся ниже или выше ожидаемых.

Для повышения качества принимаемого решения целесообразно проверить устойчивость его эффективности при различных значениях исходной информации в границах возможного диапазона ее колебаний и наиболее вероятных неблагоприятных ситуациях реализации проекта.

Если проект устойчиво является наиболее экономичным в диапазоне возможных значений исходных данных и неблагоприятных ситуаций его

реализации, то его можно рекомендовать для принятия. Такое следует ожидать лишь при небольших диапазонах изменения исходных значений. Но чем меньше диапазон изменения исходных данных, тем больше вероятность того, что в него не войдут фактические значения этих данных, а это может привести к значительному отклонению принимаемого решения от оптимального. Незначительные диапазоны колебания исходной информации могут быть приняты лишь в годы, близкие к отчетному периоду. На более отдаленную перспективу диапазон возможного колебания исходной информации следует увеличивать, но это приводит к снижению устойчивости эффективности принятого решения.

Метод щенариев заключается в составлении полного перечня всех возможных вариантов развития событий и оценку вероятностей осуществления каждого из них. Поскольку заранее оценить распределение вероятностей достаточно сложно, используют упрощенный способ: определяют для каждого показателя 3 значения - оптимистическое (Х0), пессимистическое (Хп) и наиболее вероятное (Хв). Математическое ожидание рассчитывают по формуле:

Х0 + 4ХВ + ХП

5(Х)= ---------------------, (3.13)

6

Метод Монте-Карло является методом формализованного описания риска, наиболее полно отражающий весь спектр неопределенностей, с которыми можно столкнуться при реализации проекта. В его основе лежит компьютерный анализ большого числа случайных сценариев. Алгоритм метода следующий. В начале строится имитационная модель, отражающая зависимость результатов от исходных условий. Выявляются ключевые факторы риска. Находятся параметры вероятностного распределения факторов риска и выявляются корреляционные зависимости между этими параметрами. Далее производится статистический анализ результатов.

Метод экспертных 01\ен0к предполагает обработку мнений, выска-

занных группой экспертов по поводу вероятностей появления рисков, а также значимости каждого из них для результатов реализации проекта.

Оценка экономической эффективности мероприятий использования вокзального комплекса может осуществляться по значениям внутренней нормы доходности (ВНД) или сроку окупаемости (возврата) единовременных затрат (Т0).

Для выявления срока окупаемости затрат необходимо построение денежного потока от операционной деятельности до момента равенства суммарной дисконтированной чистой прибыли единовременным затратам на реализацию мероприятия, т.е.: То

L(A-3t-Ht)XTit=3. (3.14)

t=i

Полученное значение срока окупаемости сравнивается с величиной

1/Е.

Норма дисконта (Е) может определяться по зависимости:

Е = Б + 2Р, (3.15)

где Б - величина депозитного процента в надежном банке по долгосрочным вкладам, % годовых.

Ер - суммарная поправка на неопределенность и риск, %.

Суммарная поправка £р может быть принята в соответствии с с феде-альными "Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов" (вторая редакция), утвержденными: Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике, №ВК 477 от 21.06.1999г. не менее 5%.

Норма дисконта может быть установлена с помощью метода аналогии, при котором величина нормы дисконта принимается на основе инфор-

мации по уже осуществленным сделкам, цена которых соответствовала определенной в отчетах независимых оценщиков. Метод аналогий может быть применен только при условии аналогичности всех условий, сопровождающих разработку стратегии для объекта оценки и условий, сопровождавших сделку с объектом-аналогом.

Норма дисконта при использовании метода аналогии определяется по зависимости:

ЧОДф

Е= -------, (3.16)

Зф

где ЧОДф - величина фактического чистого операционного дохода по объекту-аналогу;

Зф - фактические единовременные затраты.

Другим методом оценки нормы дисконта для определения коммерческой эффективности эксплуатации недвижимости является метод альтернативных инвестиций (альтернативной стоимости капитала). Этот метод исходит из предположения, что сделки на рынке недвижимости должны обеспечивать достаточную доходность (норму дисконта) по сравнению с аналогичными секторами экономики. За основу сравнения принимается финансовый сектор, который демонстрирует базовую доходность, по сравнению с которой реальные секторы должны приносить доходность большую, иначе у бизнеса пропадет стимул вести иную деятельность помимо финансовой.

Величина дисконта (Е) определяется исходя из интервала, минимальным значением которого является рыночная ставка по ипотечному кредитованию (в настоящее время 14-16%); максимальным - ставка кредитования надежными банками нового строительства (18-20% - по проектам с низким уровнем риска; до 30% - с высоким уровнем риска). Однако здесь важна оценка надежности партнера по предполагаемому варианту стратегии управления объекта такая же, которую дают банки своим клиентам при подписа-

нии кредитных договоров.

Норма дисконта может быть также определена с помощью метода-анализа (аналитическим методом), когда норма дисконта вычисляется при решении уравнения, содержащего прогнозируемые положительные и отрицательные денежные потоки по сделке:

Т 1 1

Х[(Ч0Д)сх---------------]-3 + К.-------------------, (3.17)

1=1 (1+ВНДУ (1+ВНД)Тр

где И. - прогнозируемая величина расчетного периода, руб. В этом случае норма дисконта Е принимается равной значению ВНД.

Глава 4. Определение экономической эффективности управления вокзалом.

Железнодорожный вокзал характеризуется следующими показателями (табл. 4.1).

Таблица 4.1.

Характеристика распределения площадей вокзала.

Наименование показателей Ед. изм. Кол-во

Общая площадь кв. м 530

В том числе:

- площадь, занимаемая собственником кв. м 209

- площадь, сданная в аренду кв. м 198

- площадь пустующая кв. м 0

- арендонепригодная площадь кв. м 123

В здании вокзала располагаются:

- службы, связанные с организацией движения и обслуживанием пассажиров и грузоотправителей, а также подразделение органов внутренних дел - 209 кв. м.;

- арендаторы, занятые торговлей и общественным питанием - 198

кв.м.;

- арендонепригодная площадь - 123 кв. м.

Свободных (незастроенных) площадей земельного участка, которые могут быть использованы в собственных или коммерческих целях, не имеется.

По вокзалу имеется возможность "уплотнения" некоторых подразделений (высвобождение около 50 кв. м., что повысит сбор арендной платы на 25%).

Доход от сдачи в аренду равен 4,1 млн. руб./год. Операционные рас-

ходы (ОР) собственника недвижимости, учитывая, что оплата всех инженерных (коммунальных) ресурсов и уборки арендуемых помещений производится дополнительно к арендной плате, включают следующие виды затрат:

- на вывоз мусора (за исключением технологических отходов, связанных с деятельностью арендатора);

- на косметический ремонт;

- на охрану (доля от общей охраны здания, не включая индивидуальную охрану помещений, обеспечиваемую арендаторами самостоятельно);

- на заработную плату;

- накладные расходы (расходы на управление и страхование имущества);

- налог на имущество и земельный налог.

Перечисленные операционные расходы учитываются пропорционально площади объекта сданной в аренду (табл. 4.2.).

Таблица 4.2.

Расчет величины операционных расходов, тыс. руб./год.

№ п/п Показатели тыс. руб/год

1 Вывоз мусора 216

2 Косметический ремонт 320

3 Охрана 144

4 Заработная плата рабочих 235

5 ЕСН 62

6 Итого прямых затрат 977

7 Накладные расходы 202

8 Налоги, руб./год 128

9 Итого ОР 1307

10 НДС 235

11 Всего ОР (с НДС) 1543

При определении величины чистого операционного дохода (ЧОД) (табл. 4.3.) от сданной в аренду площадей, потери от недозагрузки и от не-

платежей суммарно составят (по данным специалистов рынка недвижимости) 10%, дополнительные доходы оцениваются в размере 1% от потенциального валового дохода.

Резерв на замещение определен по следующим быстроизнашивающимся элементам сданной в аренду части недвижимости:

- кровля;

- покрытие полов;

- система отопления;

- электрооборудование здания;

- оконные и дверные блоки.

Таблица 4.3.

Оценка величины чистого операционного дохода.

№ п/п Показатели Ед. изм. Норматив Итого

1 Потенциальный валовой доход тыс. руб./год 4100

2 Потери от неплатежей и недо-

загрузки тыс. руб./год 10% 410

3 Дополнительные доходы тыс. руб./год 7% 287

4 Эффективный валовой доход тыс. руб./год 3977

5 ОР (с НДС) тыс. руб./год 1543

6 Резерв на замещение тыс. руб./год 223

7 Чистый операционный доход тыс. руб./год 2211

Норма дисконта в соответствии с формулой (3.15) равна:

Е = 0,1 +0,05 = 0, 15. При учете возможности повышения ставок арендной платы и рыночных цен активов норма дисконта должна быть откорректирована по зависимости:

Д + 1р-ДхКф

Е = -----------------------, (4.1)

Кк

где Д - ставка депозита по долгосрочным вкладам в надежном банке (Сбербанке России), процент годовых;

Ер - сумма рисков, связанных с оцениваемой недвижимостью, процент;

Д - величина изменения стоимости объекта за расчетный период, доли единицы;

Кф - значение множителя функции сложных процентов, доли единицы;

Кк - корректирующий коэффициент, учитывающий характер прогнозируемого изменения доходов от недвижимости в течение расчетного периода, доли единицы.

Изменение стоимости активов на рынке недвижимости принимается 15% (А =0,15).

Значение Кф рассчитывается по зависимости: Е

Кф= ----------------, (4.2)

(1 + Е)1- 1

Корректировка нормы дисконта на планируемый рост доходов от недвижимости, выполняется при определенной выше норме отдачи на капитал в 15% и 5-ти летнем прогнозном периоде с помощью корректирующего коэффициента Ккор.

При этом принято, что арендные ставки будут увеличиваться в течение ближайших 5 лет с темпом 7% ежегодно.

Тогда:

(1+Лч)Т

1-----------------

(1+Е)т

Кк= ----------------------------, (4.3)

(Е - Д,) х Кф

где Дч - прогнозируемый норматив ежегодного изменения 40Д, доли единицы;

Кф - значение множителя пятой функции сложных процентов, определяемое при условии ежегодной капитализации и норме дисконта Е и продолжительности расчетного периода Т.

Корректирующий коэффициент Кк равен:

(1 + 0,07)5 1-----------------

(1 +0Д5)5

Кк= -------------------------------= 0,743,

(0,15-0,07 )х 3,352

Таким образом, значение нормы дисконта скорректированное с учетом прогнозируемого роста стоимости актива и доходов от объекта, можно оценить следующим образом:

15,0-0,15x0,28798 Е = ------------------------------= 20%.

0,743

Для дальнейших расчетов принимается значение нормы дисконта 20%. В этом случае экономическая эффективность при оценке величины затрат на "уплотнение" собственных подразделений, которое будет происходить одноэтапно -единовременно 3 = 1500 тыс. руб.:

ЧОД 2211 ЧДД = --------3 =------------ 1500 = 9555 тыс.руб.

Е 0,2

Заключение.

Транспортная стратегия Российской Федерации на период до 2030 года предусматривает значительное улучшение качества системы пассажирских перевозок при росте пассажирооборота за 20 лет на 30%. В настоящее время пассажирские перевозки характеризуются убыточностью. Так, в 2008 году доходы по пассажирским перевозкам в дальнем следовании составили 130,7 млрд. руб., расходы - 162, 4 млрд. руб.; в пригородном сообщении доходы -19,7 млрд. руб., расходы - 54,5 млрд. руб.

Для снижения убыточности железнодорожного транспорта в области пассажирских перевозок необходимо повысить эффективность управления активами в том числе пассажирскими вокзалами. Железнодорожные вокзалы, классификация которых приведена в табл. 1.1, являются важнейшими социальными объектами.

Вокзалы, объединяющие комплекс зданий, сооружений и устройств, предназначенных для обслуживания пассажиров, выступают одним из важнейших объектов недвижимости ОАО "РЖД".

Повышение эффективности управления вокзальными комплексами предполагает повышение фондоотдачи на основе оптимизации функций и методов управления основной и вспомогательной деятельностью объекта.

Экономическая эффективность функционирования вокзалов может быть повышена за счет снижения текущих затрат на содержание и ремонт зданий и сооружений, путем расширения предоставляемых пассажирам услуг, диверсификации производства, сдачи в аренду помещений, предоставление рекламных мест и т.д.

Оценка экономической эффективности управленческих решений по использованию зданий и сооружений вокзального комплекса может быть определена по показателям: чистый доход (ЧД), чистый дисконтированный доход (ЧДД), индекс доходности (ИД), внутренняя норма доходности (ВИД) и

сроком окупаемости единовременных затрат (Т0). Данные показатели рассчитывают по зависимостям (3.1) - (3.14).

Норма дисконта Е, используемая при определении показателей экономической эффективности управления вокзалами, может определяться следующими методами:

- суммарным методом (3.15),

- методом аналогии (3.16),

- аналитическим методом (3.17),

- методом учета изменения арендной платы и рыночных цен активов

(4.1).

Учет неопределенности исходной информации и рисков, могущих возникнуть при эксплуатации вокзального комплекса, может быть выполнен несколькими методами: аналогий, анализа чувствительности, сценариев, Монте-Карло, анализа рынка, экспертных оценок.

$'6994

Перечень научных работ опубликованных по теме диссертации

1. Железнодорожный вокзал как объект недвижимости. ДЦНТИ, г. Н.Новгород, 2008 г.

2. Особенности управления недвижимостью на железнодорожном транспорте. ДЦНТИ, г. Н.Новгород, 2008 г.

3. Показатели и методика оценки экономической эффективности управления вокзалами. ДЦНТИ, г Н.Новгород, 2009 г.

4. Определение экономической эффективности управления вокзалом. ДЦНТИ, г. Н.Новгород, 2009 г.

2009123551

2009123551