Экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения"

На правах рукописи

Осинцева Нонна Владимировна

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ (на примере Омской области)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (Землеустройство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Новосибирск - 2004

Работа выполнена в государственном научном учреждении Сибирский научно-исследовательский институт экономики сельского хозяйства СО РАСХН (ГНУ СибНИИЭСХ).

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор Михальченко Анатолий Константинович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Габов Василий Матвеевич кандидат экономических наук Бакаев Петр Николаевич

Ведущая организация - ГНУ Сибирский научно-исследовательский институт сельского хозяйства СО РАСХН

Защита состоится «18» ноября 2004 г. в 1400 часов на заседании диссертационного совета Д 006.060.01 в ГНУ Сибирский научно-исследовательский институт экономики сельского хозяйства по адресу: 630501, ГНУ СибНИИЭСХ, п.Краснообск, Новосибирская область, диссертационный совет.

С диссертацией можно ознакомиться в Центральной научной сельскохозяйственной библиотеке Сибирского отделения Российской академии сельскохозяйственных наук.

Автореферат разослан «15» октября 2004 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

Попова Л.Р.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Оценка земель - важнейшее мероприятие общества и государства по изучению и информационному обеспечению организации их рационального использования и регулированию земельных отношений. Для этого в 2000-2003 гг. в Российской Федерации (РФ) проведена массовая оценка всех категорий земель как государственное мероприятие для установления налога на землю и иных целей, предусмотренных законодательством. Поэтому экономическая оценка земель названа государственной кадастровой оценкой (ГКО, ГКОЗ).

В 2000-2002 гг. Сибирским региональным кадастровым центром «Земля» (Сибирский РКЦ «Земля», г. Омск) с участием автора осуществлялось методическое и технологическое сопровождение оценочных работ в субъектах РФ зоны Урала, Сибири и Дальнего Востока; проводились мониторинг, анализ и обобщение результатов оценки сельскохозяйственных угодий.

При проведении работ по ГКО сельскохозяйственных угодий и анализе результатов оценки в субъектах РФ обнаружились недостатки методики. Актуальность экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения, необходимость совершенствования методики оценки и накопленный нами методический опыт обусловили выбор темы диссертационной работы.

Состояние и степень изученности проблемы. Экономическая оценка стоимости сельхозугодий проводится методом капитализации земельной ренты. Теоретические основы земельной ренты, условия ее образования и использования созданы основоположниками теории ренты Ф. Кэне, А. Маршаллом, У. Петти, А. Смитом, Г. Джорджем, Д. Рикардо, К. Марксом. Созданная ими теория ренты всегда служила основой методологии оценки земель в условиях рыночного хозяйства и рынка земель. Рентная основа оценки земель четко прослеживается и в России конца XIX, начала XX веков до 1917 г. в работах Я. Ионсона, А.Ф. Фортунатова, В.В. Докучаева, П. Богданова и официальных методических документах.

В последние десятилетия советского периода оценка сельхозугодий проводилась только по плодородию почв для нормативного обеспечения анализа и планирования сельского хозяйства регионов и предприятий. Способы определения и возможные механизмы использования земельной ренты в условиях нерыночной социалистической экономики наиболее полно исследовали Е.С. Карнаухова и М.Л. Бронштейн.

В настоящее время в связи с платностью использования земель и созданием экономических механизмов регулирования земельных отношений активизированы исследования проблем оценки земель по стоимости. В работах В.П. Антонова, П.Ф. Лойко и других обобщен отечественный и зарубежный опыт оценки земель и регулирования на ее основе земельных отношений.

Применительно к современным условиям, исследуемым проблемам посвятили свои труды В.Р. Беленький, В.Р. Боев, И.Н. Буздалов, Д.С. Булгаков, А.А. Варламов, С.Н. Волков, В.М. Габов, М.А. Гендельман, М.З. Головатюк,

манов, Н.И. Кресникова, Э.Н. Крылатых, Н.В. Комов, Н.Г. Конокотин, Г.И. Кузнецов, И.В. Курцев, Д.А. Ламерт, О.Б. Леппке, С.А. Липски, Ю.А. Лютых, В.А. Махт, В.В. Милосердое, А.К. Михальченко, П.М. Першукевич, П.Н. Першин, Ю.Г. Полулях, Б.М. Рабинович, Ю.М. Рогатнев, ВА. Руди, А.Э. Сагайдак, СИ. Сай, Е.В. Типакова, И.Г. Ушачев, В.Н. Хлыстун и др.

Работы названных авторов внесли значительный вклад в развитие и становление экономической оценки земель. Однако созданная ими теория формирования земельной ренты, практика ее определения и использования в современных социально-экономических условиях развития России нуждаются в уточнении. Об этом свидетельствуют, в частности, преобладающая в литературе и реализованная в массовой практике оценка сельхозугодий методом капитализации не фактической, а условной зерновой ренты; несовершенство способов определения дифференциальной ренты земельных участков.

Цель исследования - разработка теоретических и методических аспектов экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения для повышения ее объективности.

В соответствии с поставленной целью решены следующие задачи:

- изучены современные теоретические и методические основы экономической оценки земель;

- проанализированы утвержденная методика и результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Омской области и других субъектов Российской Федерации;

- разработана методика обоснования структуры использования сельскохозяйственных угодий для производства товарной продукции растениеводства и кормов;

- усовершенствована методика определения затрат на пашне, используемой для производства кормов;

- разработана методика оценки удаленности земель от хозяйственных центров с учетом дорожных условий и объема перевозимых грузов;

- разработаны предложения по определению земельной ренты объектов оценки и ее капитализации;

- предложены меры по усовершенствованию оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Объектом исследования являются экономические процессы в сельскохозяйственном производстве, связанные с образованием и использованием земельной ренты и регулированием земельных отношений.

Предмет исследования — природные, экономические факторы и закономерности, обуславливающие образование земельной ренты и стоимости земель.

Методологической основой диссертационного исследования являются: научные положения по оценке земель, разработанные отечественными и зарубежными исследователями, методические и нормативно-технические документы по оценке земель сельскохозяйственного назначения.

В исследованиях использованы: отчеты Сибирского РКЦ «Земля» об

анализе результатов ГКО сельхозугодий в субъектах РФ и разработке предложений по совершенствованию методики оценки земель сельскохозяйственного назначения, выполненные с участием диссертанта; земельно-оценочная и статистическая информация по Омской области.

В процессе исследований использованы методы: монографический, абстрактно-логический, статистико-экономический (корреляционный, регрессионный и трендовый анализы), расчетно-конструктивный и др.

Научная новизна исследований заключается в следующем:

- обоснована раздельная оценка сельскохозяйственных угодий по их использованию для производства товарной продукции растениеводства и кормов;

- предложена методика определения базовых нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района - ЗОР) для производства кормов и эффективности использования кормов с сельхозугодий в животноводстве;

- разработана методика обоснования структуры использования земель для производства товарной продукции растениеводства и кормов;

- разработана методика оценки внутрихозяйственной удаленности земель с учетом дорожных условий и объема перевозимых грузов при оценке сельскохозяйственных угодий по земельной ренте.

Положения, выносимые на защиту:

- методика обоснования структуры использования земель для производства товарной продукции растениеводства и кормов;

- методика оценки площадей кормовых культур и угодий по эффективности использования кормов с данных угодий в животноводстве;

- методика оценки внутрихозяйственной удаленности земельных участков при оценке технологических свойств земель.

Практическая значимость. Методика оценки внутрихозяйственной удаленности земельных участков применялась при ГКО сельскохозяйственных угодий, включена в программу автоматизации оценки «Ozemwm» и внедрена в 38 субъектах Российской Федерации. В настоящее время алгоритм оценки усовершенствован.

Разработаны принципиально новые методические подходы, рекомендации и предложения по определению продуктивности сельскохозяйственных угодий, затрат на их использование, земельной ренты и ее капитализации. Они могут быть использованы при массовой оценке земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации.

Результаты исследований использовались в работах Сибирского РКЦ «Земля» по программе Федерального кадастрового центра «Земля» (ФКЦ «Земля») по темам: «Анализ и обобщение результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в субъектах Российской Федерации», «Совершенствование методического обеспечения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения».

Апробация работы. Основные положения диссертации апробированы (доложены и обсуждены) на научно-практических конференциях аспирантов и

преподавателей Омского государственного аграрного университета (Омск, 2000-2004 г.), Сибирской государственной геодезической академии (Новосибирск, 2003-2004 г.); на региональной конференции молодых ученых аграрных вузов Сибирского федерального округа (Омск, 2003 г.), на Всероссийской конференции молодых ученых и специалистов в Государственном университете по землеустройству (Москва, 2004 г.), в ФКЦ «Земля» (Москва, 2002-2004 гг.).

Публикации. Основные положения диссертации опубликованы в сборниках научных трудов, материалах конференций и отдельными изданиями. По теме диссертации издано 9 научных работ общим объемом 4,3 печ.л., из которых 2,6 печ.л. подготовлены лично автором.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения, изложена на 148 страницах. Рукопись включает 24 таблицы, 7 рисунков и 45 приложений. Список литературы содержит 161 источник.

В первой главе «Теоретические и методологические основы экономической оценки земель» рассматриваются методологические основы и содержание оценки земель сельскохозяйственного назначения, методики оценки земли как средства производства и как объекта земельных отношений. На основе классической теории земельной ренты анализируются принципы и способы ее практического определения, сущность абсолютной ренты и нецелесообразность ее капитализации при экономической оценке земель.

Во второй главе «Современное состояние экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения» на примере Омской области проведен анализ методики, утвержденной Федеральной службой земельного кадастра России, результатов ГКО сельхозугодий и оценки земель сельскохозяйственного назначения, выявлены недостатки существующего подхода к экономической оценке земель, разработаны основные направления совершенствования методики.

В третьей главе «Методика экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения» дано обоснование предлагаемой методики экономической оценки. Предложен принципиально новый подход к оценке продуктивности земель на основе классификации и обоснования рациональной (экономически и агротехнически целесообразной) структуры их использования для производства товарной продукции растениеводства и кормов. Корма оцениваются по их эффективности в животноводстве. Разработана методика обоснования структуры использования земель с учетом плодородия почв и принципа неистощительного землепользования. Дана методика оценки внутрихозяйственной удаленности участков с учетом дорожных условий и объема перевозимых грузов при оценке сельскохозяйственных угодий по земельной ренте. В связи с предлагаемыми усовершенствованиями методики экономической оценки сельскохозяйственных угодий изменен порядок определения базовых продуктивности, затрат на использование сельхозугодий и показателей оценки земельных участков. Рассматриваются также предложения по обоснованию норматива капитализации земельной ренты и оценке несельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Теоретические и методологические основы экономической оценки земель

Экономическая оценка земель представляет собой сложное, многогранное мероприятие, обусловленное природными и социально-экономическими факторами. Благодаря природной производительной способности, плодородию продуктивных площадей земля становится средством производства, объектом социально-экономических, организационно-экономических и правовых отношений, связанных с ее использованием.

Соответствующее функционирование земли обуславливает ее изучение и оценку в двух аспектах единого процесса оценки:

- как средства производства;

- как объекта собственности и земельных отношений.

В первом аспекте земля-средство производства рассматривается как носитель экономического плодородия и предпосылка фискальной стоимости. Во втором аспекте свойства земли как средства производства служат ренто-образующими факторами для оценки ее фискальной стоимости. При этом объективность оценки земли зависит от объективности оценки ее свойств как средства производства.

Для раскрытия предмета оценки земли по литературным источникам изучены ее свойства как средства производства. Основные из них - ограниченность освоенных продуктивных площадей, постоянство места использования, природная производительная способность, воспроизводимость и повышение плодородия при рациональном использовании, повсеместная разно-качественность и др.

Целью оценки земель является информационное обеспечение организации и стимулирования их рационального использования и регулирования земельных отношений между правообладателями земли и их отношений с государством. Для уточнения цели, задач и обоснования методики, содержания и показателей оценки земель в современных социально-экономических условиях нашей страны проведен анализ оценки земель в других странах и в различные периоды российской истории.

Методические основы современной экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения методом капитализации земельной ренты и предстоящей их оценки по рыночной стоимости заложены оценкой земель в России в конце XIX и начале XX века.

Основными свойствами земли как средства производства и рентообра-зующими факторами при оценке стоимости земель являются их плодородие, технологические свойства и местоположение. Плодородие подразделяется на природное и экономическое. Природное плодородие оценивается по свойствам почв и характеризуется показателями (баллами) их сравнительной благоприятности для возделывания сельскохозяйственных культур. Экономическое плодородие отражает современный уровень использования природного плодородия и зависит от уровня развития технологии и организационно-

экономических отношений, связанных с использованием земель, т.е. является одновременно фактором и функцией производства.

По К. Марксу производство представляет собой органическое целое, единство процесса производства (технология, организация), обмена, распределения и потребления средств и продуктов производства. В замкнутом целом потребление есть одновременно момент процесса производства. Процессом производства обусловлена оценка производительных и технологических свойств земли (рентообразующих факторов), критерии и показатели их оценки.

Объем и эффективность обмена продукции сельскохозяйственного предприятия зависят от плодородия почв и спроса на данную продукцию. Если предположить повсеместно одинаковую структуру использования земель (структуру продукции), то в замкнутом экономическом пространстве рынка продукции (в пространстве единых цен) выход валовой продукции на 1 га сельхозугодий различался бы везде только по природному плодородию почв. Не было бы предмета экономической оценки земель. Территориальные различия обмена - рынка продукции и средств производства - являются причиной возникновения предмета межрегиональной оценки земель.

Спрос населения на определенные виды продукции обуславливает структуру производства и использования земель; уровень интенсивности возделывания культур; распределение труда и средств производства по отраслям, культурам. Следовательно, структура распределения определяется структурой производства и является важнейшей причиной возникновения предмета экономической оценки земельных участков.

Следовательно, предметом оценки земли как средства производства являются производительная способность земель по природному плодородию и обусловленность экономического плодородия системой обмена, распределения и потребления средств и продукции производства.

Предметом оценки земель как объектов собственности для регулирования земельных отношений является стоимость земельных участков физических и юридических лиц в форме капитализированной ренты. В связи с неразвитостью рынка земель сельскохозяйственного назначения они оцениваются методом капитализации расчетной земельной ренты. Рыночная стоимость земель также имеет в своей основе земельную ренту. При проведении оценки рыночной стоимости земель рентообразующие факторы принимают форму ценообразующих факторов.

При массовой единовременной оценке земель на всей территории страны для государственного регулирования земельных отношений неизбежно определение расчетной ренты. Поэтому центральным звеном экономической оценки земель является определение земельной ренты.

Рента - порождение земельной собственности, экономическая форма реализации права собственности, а земельные отношения - это рентные отношения, связанные с производством и использованием ренты.

В диссертации с использованием основ классической теории земельной ренты дан анализ: природных, социально-экономических и правовых условий образования и использования ренты; экономической категории худших,

безрентных земель и общественно необходимых затрат; сверхнормативного дохода (относительно доходности худших земель) - дифференциальной ренты. Вытекающие из теории земельной ренты способы определения дифференциальной ренты реализованы в третьей главе.

В утвержденной методике государственной оценки земель применяются также понятие и показатель абсолютной земельной ренты в размере 12 руб./га для установления минимальных стоимости и земельного налога на безрентных землях. Данный показатель применяется и на рентоносных землях - прибавляется к дифференциальной ренте, увеличивая ее несуществующим доходом.

В классической теории земельной ренты абсолютная рента представляет собой больший в земледелии, чем в промышленности, доход (процент на капитал), обусловленный органическим строением капитала. Однако в такой форме проявления абсолютная земельная рента никогда не измерялась.

Если принять абсолютную ренту как постоянный, не связанный с качеством земель, норматив на вложенный капитал, то она существует на всех землях при простом и расширенном воспроизводстве. Воспроизводство совершается по формулам: (1) - простое, (2) - расширенное.

где W - доход предприятия - выручка от реализации товаров, работ, услуг; с — постоянный капитал, потребленный в процессе производства (материальные издержки); v - переменный капитал - стоимость рабочей силы (заработная плата); минимально необходимая предприятию прибавочная стоимость (прибыль) для осуществления простого воспроизводства на худших землях; m - прибыль.

На худших землях стоимость валовой продукции равна цене производства (ЦП) - затратам (3), увеличенным на минимально необходимый норматив доходности, т.е. W = ЦП = 3 + т0. Норматив самоопределяется условиями производства, рынком продукции. Как доход от использования земли, он является земельной рентой, не зависящей от качества земель. Поэтому норматив доходности для ведения простого воспроизводства назван абсолютной земельной рентой.

Абсолютная рента «присутствует» и на землях относительно лучшего качества и местоположения, обеспечивающих сверхнормативный доход -дифференциальную ренту для расширенного воспроизводства. Обозначим последнюю. Тогда тр = т - то, т.е. дифференциальная рента - это сверхнормативный доход (сверх), образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения, не требующий от его получателя предпринимательской деятельности. Она образуется в условиях, когда

Обе формы ренты являются составляющими чистого дохода (Д,), т.е.

Минимально необходимый доход на всех землях, включая худшие, не является источником производственного и личного потребления (заработная плата с начислениями входит в затраты), 6% прибыли сельских товаропроизводителей изымается в виде единого сельскохозяйственного на-

лога. Для простого воспроизводства предприятию необходимо еще не менее 4%. В целом около 10% дохода, не зависящего от качества земель (абсолютная рента), не должны, по нашему мнению, капитализироваться при ГКОЗ. Капитализировать следует только сверхнормативный доход - дифференциальную ренту. Поэтому мы исключаем абсолютную ренту из капитализируемого дохода.

2. Современное состояние экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения

Современное состояние экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения характеризуется анализом методики и результатов оценки, проведенной в системе мероприятий ведения государственного земельного кадастра. Цель анализа — разработка основных направлений совершенствования методики массовой экономической оценки земель для повышения ее объективности. Для этого проведен анализ:

-природно-экономических условий Омской области; -методики и результатов оценки земель по рентообразующим факторам, земельной ренте и стоимости.

В связи с тем, что анализируемые методика и показатели оценки официально именуются государственной кадастровой оценкой земель, мы сохраняем в данной главе соответствующее наименование предмета анализа.

По почвенно-климатическим и экономическим условиям территория Омской области подразделена на четыре земельно-оценочных района - ЗОР. Северный подтаежный ЗОР - зона распространения дерново-подзолистых, серых лесных и пойменных почв, сельскохозяйственная освоенность территории - 11,5%, распаханность сельхозугодий - 49%, специализация производства - животноводческая. В северном лесостепном ЗОР преобладают солонцовые, луговые, серые лесные и черноземные почвы, распаханность сельхозугодий - 40%, специализация — животноводческая с развитым производством зерна. В южных черноземных зонах условия благоприятствуют производству зерна. В южном лесостепном ЗОР специализация производства - животноводческая с развитым производством зерна, в степном - зерновая с развитым животноводством. Большие различия в природно-экономических условиях использования земель области позволяют анализировать методику в широком диапазоне этих условий на уровне ЗОР и земельных участков.

Анализ рентообразующих факторов по их долевому участию в кадастровой стоимости 78540 объектов ГКО 27 субъектов азиатской части России подтвердил, что основным из них является плодородие почв. В среднем по России им обусловлено 82% ренты и стоимости земель, на технологические свойства и местоположение приходится по 9%. В Омской области максимальные различия в долевом участии факторов наблюдаются в северном ЗОР, где они составляют соответственно 61, 19 и 20%.

В действительности влияние технологических свойств и местоположения на доходность земель гораздо больше. При оценке технологических свойств не учтены внутрихозяйственная удаленность земель и объем перево-

зимых грузов, которые в расчете на 1 га сельхозугодий многократно выше объемов (грузов) реализуемой товарной продукции. Нуждается в совершенствовании и методика оценки местоположения земель, так как объем реализуемой продукции с 1 га земельных участков определялся не по индивидуальной, а по средней в субъекте РФ (ЗОР) структуре товарной продукции (грузов).

Плодородие земель как рентообразующий фактор проявляется с двух сторон. Плодородием обусловлена урожайность (продуктивность) земель, которая одновременно является фактором затрат. Чем выше урожайность культур, тем больше затраты на уборку, транспортировку, доработку и хранение продукции.

По утвержденной методике затраты на использование земельных участков определяются путем дифференциации части базовых (средних в субъекте РФ, ЗОР) затрат, зависящих от урожайности пропорционально баллу плодородия участков при единой на всех почвах структуре посевных площадей и угодий. Не учтено, что на землях ниже среднего и худшего качества преобладают многолетние травы и кормовые угодья низкого уровня затрат. В результате, например, в южном лесостепном ЗОР в интервале плодородия 60-100 баллов, т.е. при разнице продуктивности земель в 1,67 раза, затраты различаются лишь на 9,5%. Это явилось одной из основных причин чрезмерной дифференциации кадастровой стоимости земель, на что часто обращали внимание работники Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству и исполнители оценочных работ в субъектах РФ.

Нуждается в совершенствовании и методика оценки продуктивности земельных участков по выходу валовой продукции. Продуктивность участков определяется по индивидуальной урожайности, но при единой (средней) в субъекте РФ (ЗОР) структуре посевных площадей и угодий. Этим игнорируется объективно существующая зависимость специализации производства и структуры использования земель от их качества и местоположения.

Товарная продукция растениеводства оценивается по средней в крупной природно-экономической зоне цене реализации (Западной Сибири), а затраты, несопоставимо с этим, принимаются по их среднему уровню в субъекте РФ. По многолетним данным, затраты на производство зерновых культур 1 га в северном ЗОР Омской области выше, чем в степном, на 28%, а цена реализации зерна, наоборот, ниже на 22%.

Кормовая единица продукции кормовых культур и угодий оценивается условно по коэффициенту к цене зерна. Такая условная оценка кормов не отражает их фактическую эффективность в животноводстве. В регионах Сибири от 70 до 90% сельхозугодий используются для производства кормов (включая фуражное зерно), 85-95% кормовых угодий - под пастбище. Затраты на их использование определяются условно в размере 20% от статистически ненадежных показателей затрат на сенокосах.

В диссертации дан анализ оценки сельскохозяйственных угодий по продуктивности, земельной ренте и стоимости по ЗОР Омской области и в диапазоне плодородия земель южного лесостепного оценочного района. Подтверждено, что официальная методика не обеспечивает должной объек-

тивности оценки земель между ЗОР и земельных участков внутри оценочных районов. Норматив капитализации земельной ренты в 33 года завышает стоимость земель.

Для объективной оценки сельхозугодий необходимо отказаться от условной зерновой ренты, изменить методику определения ренты и стоимости земель на принципиально иной основе.

Анализ оценки несельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения показывает, что оценка этих площадей не отражает их роль в экономике землепользования. Например, не участвующие в сельскохозяйственном производстве земли под лесами оцениваются по стоимости лесных земель промышленного значения. Земли под замкнутыми водоемами (как правило, занятые солеными и другими не используемыми в производстве озерами) оцениваются на уровне стоимости сельхозугодий административного района. Таким образом, в северных районах и хозяйствах Омской области стоимость земель завышается до 20%. Соответственно увеличивается налогооблагаемая база. В связи с этим предлагаем оценивать земли под лесами и замкнутыми водоемами на уровне минимальной стоимости наравне с землями под кустарниками, болотами и другими неиспользуемыми землями или исключить их из кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

3. Методика экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения

Важнейшим в методике экономической оценки земель является применение способов, обеспечивающих объективное определение их доходности. Этому условию наиболее полно отвечают следующие принципы определения ренты сельскохозяйственных угодий:

1) методика определения земельной ренты должна соответствовать рыночному механизму и объективным условиям формирования доходности земель;

2) товарную продукцию растениеводства необходимо оценивать по местным рыночным ценам в субъекте РФ, ЗОР;

3) фуражное зерно, продукцию кормовых культур и угодий следует оценивать по эффективности их использования в животноводстве;

4) площадь сельхозугодий должна оцениваться раздельно - в зависимости от ее использования для производства товарной продукции растениеводства и для производства кормов для животноводства;

5) структура использования земель объектов оценки устанавливается с учетом их качества и местоположения.

Для обоснования и апробации методики нами произведено разграничение площадей сельскохозяйственных угодий Омской области по их использованию для производства товарной продукции растениеводства и кормов.

Основной товарной продукцией растениеводства области является зерно. Население городов почти полностью снабжается картофелем с личных огородов, т.е. не с земель сельскохозяйственного назначения. Лен-долгунец и

овощи открытого грунта занимают в оценочных районах менее 0,2% площади сельхозугодий. Поэтому земельную ренту с площадей, используемых для производства товарной продукции растениеводства, мы исчисляем только по площади посевов и эффективности производства товарного зерна.

Площадь зерновых культур, используемая в ЗОР для производства товарного зерна, определяется по проценту его товарности от общей площади посевов. В среднем по области для производства товарного зерна используется 16% площади сельхозугодий, в ЗОР - от 7 до 23%. Остальная площадь, за вычетом чистых паров, принимается как используемая для производства кормов. В целом по области она занимает 74% площади сельскохозяйственных угодий, в ЗОР - 62-87%.

Валовая продукция с площади товарного зерна определяется по многолетней урожайности зерновых и цене реализации зерна в ЗОР. Цена зерна колеблется по годам в зависимости от урожайности отдельных лет и конъюнктуры рынка, что не позволяет пользоваться в расчетах ценой его реализации в отдельные годы. В связи с этим на год оценки земель устанавливается расчетная цена зерна исходя из его себестоимости и среднемноголетней рентабельности. Например, в южном лесостепном земельно-оценочном районе себестоимость зерна на 2002 г. составляла 122 руб./ц, рентабельность - 59%. Отсюда уточненная цена зерна равнялась 194 руб./ц (122x1,59).

Базовый норматив затрат на 1 га зерновых в оценочных районах установлен путем распределения их среднего по области уровня в 2002 г. пропорционально коэффициентам среднемноголетнего распределения по оценочным районам. По этим затратам и среднемноголетней урожайности вычислена себестоимость зерна при уточнении его цены на год оценки земель.

Корма реализуются в ограниченных объемах (продажа зерна населению отражена в статистических объемах его реализации). Нет массовых статистически надежных данных о цене реализации, например, сена и силоса. В бухгалтерской отчетности имеются лишь данные о выдаче в небольших объемах фуража, грубых и сочных кормов работникам хозяйств в порядке оплаты труда (преимущественно по себестоимости кормов). Например, в 2002 г. в среднем по Омской области продажа (выдача) этих кормов составила менее 3% их общего объема, в зонах - от 1 до 4%. По этим статистически ненадежным показателям цен кормов нельзя оценивать всю продукцию кормовых культур и угодий.

Корма реализуются, в основном, через продукцию животноводства. Поэтому для разработки методики экономической оценки мы подразделили сельхозугодья Омской области на площади, используемые для производства товарной продукции растениеводства и для производства кормов. Этим обусловлена необходимость оценки кормов по их эффективности в животноводстве.

В литературе по оценке земель нет аналогов нашему предложению оценивать площади кормовых культур и угодий по эффективности использования кормов в животноводстве. Для обоснования данного способа оценки этих площадей необходимы анализ производства кормов и анализ эффектив-

ности их использования в животноводстве.

Принято утверждать, что животноводство убыточно в большинстве регионов страны. Такое утверждение основано на статистических данных бухгалтерских отчетов сельскохозяйственных предприятий. По этим данным, продукция животноводства убыточна и в Омской области (исключая птицефабрики и свинокомплексы). Исключение составляет 2001 г. Однако логика такого положения не согласуется с тем, что в современных условиях отсутствия безвозвратных кредитов животноводство за последние годы в большинстве регионов, в том числе и в Омской области, расширенно воспроизводится. В 2002 г. производство мяса и молока возросло по сравнению с 2000 г. соответственно на 11 и 20%.

Любое производство, даже на уровне простого воспроизводства, не может развиваться в условиях хронической убыточности и неизбежно сворачивается уже через год-два. В действительности животноводство не убыточно, если учесть корма, бесплатно и по себестоимости предоставляемые работникам хозяйств.

По данным статистики, в Омской области хозяйствами населения производится 61% продукции животноводства, в ЗОР - от 52 до 80%, при этом официально в пользовании граждан для откорма личного скота находятся только земли сельских (городских) администраций, занимающие лишь 12% всех сельхозугодий.

В связи с этим нами произведен расчет расхода кормов на производство продукции животноводства в сельскохозяйственных организациях и хозяйствах населения области за 2002 г. Основную массу кормов, используемых в хозяйствах населения, составляют грубые и сочные корма - сено, солома, силос и пастбищный корм. Например, в степном ЗОР 28% этих кормов используется с земель сельских администраций, 72% — с земель сельскохозяйственных организаций в форме предоставления пастбищ, сенокосов, натурального поощрения труда и по другим каналам неучтенного расхода кормов.

Для определения фактических затрат на производство продукции животноводства в сельскохозяйственных организациях из их полной себестоимости необходимо вычесть себестоимость кормов, бесплатно предоставленных для откорма личного скота. Последняя устанавливается по объему этих кормов и себестоимости единицы корма в сельскохозяйственных организациях. При таком исчислении себестоимости продукции животноводства ее расчетная рентабельность за 2002 г. составила по Омской области 17%, в степном ЗОР - 12%, в северном лесостепном (при высокой обеспеченности кормовыми угодьями) -28%.

Для экономической оценки площади кормовых культур и угодий валовая продукция животноводства принимается в объемах ее фактической реализации сельскохозяйственными организациями. В расчете на 1 га этой площади выход валовой продукции и уточненные затраты на ее производство в ЗОР служат базовыми нормативами для оценки земельных участков.

Площади земельных участков (объектов оценки), используемых для производства товарной продукции растениеводства и кормов, определяются

путем обоснования пригодности земель под пашню, кормовые угодья и путем установления экономически и агротехнически рациональной структуры использования пахотнопригодных земель.

Далее производится экономическая оценка этих площадей и всех сельскохозяйственных угодий по уровню земельной ренты, обосновывается норматив капитализации ренты, вычисляется показатель стоимости сельхозугодий. В схематическом виде содержание и порядок экономической оценки сельскохозяйственных угодий представлены на рис. 1.

Рис. 1. Содержание и порядок экономической оценки сельскохозяйственных угодий

Целью обоснования структуры использования земельных участков является установление площадей товарных культур (продукции), кормовых культур и угодий, объективно обусловленных качеством и местоположением участков. Процесс обоснования включает:

- классификацию сельскохозяйственных угодий по качеству почв;

- обоснование пригодности земель под пашню и кормовые угодья на основе классификации сельскохозяйственных угодий;

- обоснование структуры использования земель, пригодных под пашню.

Качество, плодородие и структура использования сельхозугодий субъекта РФ (ЗОР) и земельных участков характеризуется тремя типами форм: «Классификация сельскохозяйственных угодий»; «Бонитет почв сельскохозяйственных угодий»; «Проектируемая структура использования сельскохозяйственных угодий». Основой соответствующей характеристики земель служит их классификация по примеру подлежащего табл.1.

В сказуемом таблицы площади разновидностей почв земельного участка распределяются по классам и подклассам качества земель с выделением в том числе пахотнопригодных площадей. Площади сельхозугодий различных классов, подклассов подразделяются также на группы по мощности органо-

Таблица 1

Проектируемая структура использования сельскохозяйственных угодий АО "Покровское" Омского района

Код КЛАССЫ ЗЕМЕЛЬ, подклассы: тип, подтипы почв Площадь сельхозугодий, га Балл плодородия, процент площадей земель, используемых под зерновые культуры, и процент товарности зерна в группах мощности органогенного горизонта почв, см Площадь зерновых культур, га

Всего в т.ч. проектируется для производства

товарного зерна кормов <10 10-20 21-30 31-40 41-60

10 1. ДРЕНИРОВАННЫЕ - всего 2086 1016 1070 - - - - - 1565

11 Серые лесные 12 5 1 - - 87: 75:59 - - 9

12 Черноземы и луговато-черноземные 2053 1001 1052 - - - - 100:75:65 1540

13 Черноземы, луговато-черноземные карбонатные, солонцеватые и солончаковатые 21 10 11 - - - 85:75:58 91:75:62 16

20 2. СЛАБОДРЕНИРОВАННЫЕ- всего 3463 1415 2048 - - - 2319

21 Серые лесные глееватые 1 - 7 - - 53:27:25 - - 2

22 Лугово-черноземные 2704 1289 1415 - - - 86:75:59 96:75:65 2028

23 Лугово-черноземные карбонатные, солонцеватые и солончаковатые 193 72 121 - - - - 81:69:54 133

24 Лугово-черноземные солончаковые 266 43 223 - - - - 64:44: 37 117

25 Солонцы лугово-черноземные 144 11 133 35: 10:0 52:26:24 61:39:34 - - 39

26 Солонцы лугово-черноземные солончаковые 149 - 149 24:0:0 36: 10:0 - - - -

30 3. ПЕРЕУВЛАЖНЕННЫЕ - всего 7242 900 6342 - - - - - 2102

31 Черноземно-луговые и луговые 2065 645 1420 - - - 74:59:47 82:71:55 1295

32 Черноземно-луговые и луговые карбонатные, солонцеватые и солончаковатые 1447 192 1255 - - - 61: 39:34 - 564

33 Черноземно-луговые и луговые солончаковые 71 7 64 - - - 53:27:25 59: 36: 32 23

34 Лугово-болотные и болотные 18 - 18 - 45: 15:15 - - - 3

35 Солоди 699 - 699 26: 0:0 28:0:0 - - - -

36 Солонцы черноземно-луговые 2942 56 2886 24: 0:0 47: 18:18 56: 32:29 - - 217

40 4. ПОЙМЕННЫЕ - всего 190 6 184 - - - - - 34

41 Аллювиальные дерновые 70 2 68 42: 10:0 51:24:23 - - - 12

42 Аллювиальные луговые 77 4 73 - 49:21:20 53: 27:25 - - 18

43 Аллювиальные лугово-болотные и болотные 43 - 43 - 36:10:0 - - - 4

51 Пески, овражмо-балочные и малоразвитые почвы 52 - 52 - - - - - -

Все сельскохозяйственные угодья 13033 3337 9696 25 39 57 71 95 6020

генного горизонта почв. В условиях выраженного рельефа группы земель подразделяются на подгруппы по видам уклона (эрозионной опасности). Площади сельхозугодий различных классов, подклассов (в том числе пахот-нопригодных) групп земель характеризуются бонитетом почв.

Для установления рациональной структуры использования земельных участков проведено обоснование пригодности сельскохозяйственных угодий южного лесостепного ЗОР Омской области под пашню и кормовые угодья по методике, разработанной Сибирским РКЦ «Земля». Методика прошла успешную апробацию в 18 ЗОР шести субъектов РФ Сибири и европейской части России.

По данным обоснования нижняя граница пахотной пригодности земель южного лесостепного ЗОР проходит на уровне 45 баллов бонитета почв (4,6 ц к.ед\га в кормовом севообороте с преобладанием многолетних трав). Ниже 45 баллов 20% площади сельхозугодий экономически пригодно только под кормовые угодья. Фактически в данном черноземном ЗОР под пашню и кормовые угодья используется соответственно 72 и 28% площади сельскохозяйственных угодий. Из фактической пашни 6,5% площади непригодно под пашню. В среднем по ЗОР плодородие сельхозугодий составляет 70 баллов, фактической пашни - 75, площади, пригодной под пашню, - 79 баллов.

Обоснование рациональной структуры использования пахотных земель земельно-оценочного района и участков включает:

- установление рациональной структуры земель для размещения товарных и кормовых культур по единицам классификации пахотнопригодных земель;

- проектирование использования площадей зерновых культур под товарную продукцию и фуражное зерно.

Использование пахотнопригодных площадей, относящихся к различным единицам классификации, и земельных участков проектируется с соблюдением следующих основных принципов:

- размещение культур по единицам классификации земель с учетом их плодородия, пригодности почв под различные культуры и соблюдение принципа неистощительного использования;

- размещение высокоинтенсивных культур с учетом местоположения земельных участков;

- обеспечение наивысшей продуктивности участков;

- соблюдение по земельным участкам сложившейся в субъекте РФ (ЗОР) структуры использования пашни.

Проектирование рациональной структуры использования сельхозугодий ЗОР, земельного участка проводится по примеру табл.1.

Для наглядности процесса проектирования рациональной структуры в таблице приводятся бонитеты плодородия почв по классификационным единицам и рациональные: процент площади земель, проектируемых под зерновые культуры, процент товарности зерна.

На лучших землях с бонитетом почв выше 84 баллов, проектируется

использовать четырехпольный парозерновой севооборот, т.е. с 75% зерновых культур;, при 45 баллах плодородия - травопольный севооборот с максимальной площадью многолетних трав 75%, зерновых культур - 15, однолетних трав - 10%. В интервале 45-85 баллов процент зерновых культур проектируется пропорционально бонитету плодородия от 15 до 75%. При данных условиях в целом по южному лесостепному ЗОР структура использования пахотнопригодных земель под зерновые и кормовые культуры совпадает с фактической структурой посевных площадей.

Земли, пригодные под кормовые угодья, в интервале 35-44 балла плодородия рекомендуется использовать под улучшенные сенокосы и пастбища. Для их периодического обновления проектируется засевать по 10% площади покровными зернофуражными культурами и однолетними травами.

Зависимость товарности зерна от плодородия земель выявляется на основе массовых статистических данных районов, хозяйств ЗОР. Разрабатывается соответствующая шкала, по которой устанавливается процент товарности зерна и площадь его размещения по классификационным единицам.

Например, в АО «Покровское» 12-й подкласс земель занимает 2053 га. При 100 баллах бонитета 75% площади (1540 га) проектируется под зерновые культуры. Из них 65% площади (1001 га) - под товарное зерно, 25% - под фуражное зерно, 10% - под семенное зерно. Остальные 1052 га - для производства кормов (фуражного зерна и кормовых культур). Минимальный процент товарности зерна (15%) - при 45 баллах плодородия.

Для оценки влияния местоположения земель на структуру их использования, особенно на размещение высокоинтенсивных малораспространенных культур, необходимы дополнительные исследования.

При экономической оценке земельных участков нормативный выход валовой продукции товарного зерна с 1 га площади определяется путем дифференциации ее базовой продуктивности пропорционально баллам плодородия площади товарного зерна, а нормативная продуктивность площади кормовых культур и угодий - пропорционально баллам плодородия этой площади участков по примеру табл. 2.

По данным исследований ВА. Махта, сравнительное плодородие почв по отношению к многолетним травам и кормовым культурам менее дифференцировано, чем по отношению к зерновым культурам. По данным обоснования пригодности и оптимизации структуры их использования при бонитете почв ниже 70 баллов в структуре посевных площадей возрастает доля многолетних трав. Соответственно балл плодородия площади кормовых культур и угодий повышается над бонитетом зерновых. При их бонитете от 60 до 45 баллов - от 3 до 7%, а кормовых угодий при 30 баллах - до 17%.

Затраты на возделывание зерновых культур дифференцированы в шкале урожайности по нормативам утвержденной методики. Базовые (средние в ЗОР) затраты на использование площади кормовых культур и угодий продифференцированы дополнительно с учетом структуры посевных площадей фуражного зерна и кормовых культур.

В диссертации дан пример размещения площадей (структуры) этих

Таблица 2

Шкала экономической оценки сельскохозяйственных угодий южного лесостепного земельно-оценочного района Омской области _

Продуктивность Затраты Цена производства валовой продукции, руб./га СПРАВОЧНО. Процент от площади сельскохозяйственных угодий

Земли для производства товарного зерна Площадь кормовых культур и угодий Всего Земли для производства товарного зерна Площадь кормовых культур и угодий Всего Дифферент рента, руб./га

Балл плодородия руб./га Балл плодородия руб/га угодий, руб /га коэфф. руб./га коэфф. руб./га руб./га коэфф. Земли для производства товарного зерна Площади кормов Чистого пара

1 2 3 4 5 б 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

100 3646 100 1439 2183 1,05 1984 1,32 1062 1257 1,31 1383 800 50 25 25

95 3463 95 1367 2074 1,03 1958 1,31 1052 1242 1,29 1366 707 50 25 25

90 3281 90 1295 1964 1,02 1933 1,30 1040 1227 1,27 1349 615 50 25 25

85 3099 85 1223 1779 1,01 1908 1,27 1018 1186 1,23 1304 475 44 34 22

80 2917 80 1151 1591 0,99 1883 1,18 948 1124 1,17 1236 355 36 47 17

75 2734 75 1079 1419 0,98 1858 1,13 910 1066 1,11 1173 246 29 58 13

70 2552 70 1007 1246 0,97 1833 1,05 840 974 1,01 1071 175 22 68 10

65 2370 67 971 1141 0,95 1807 1,02 814 926 0,96 1019 122 17 76 7

60 2187 63 899 1044 0,94 1782 0,92 741 857 0,89 943 101 14 82 4

55 2005 58 831 920 0,93 1757 0,84 671 755 0,78 831 89 9 89 2

50 1823 52 753 806 0,91 1732 0,76 607 663 0,69 730 76 5 95

45 1641 48 691 710 0,90 1707 0,70 565 588 0,61 647 63 2 98

40 42 604 604 0,63 505 505 0,52 556 48 100

35 38 544 544 0,58 463 463 0,48 509 35 100

30 35 496 496 0,54 430 430 0,45 473 23 100

культур на пахотнопригодных землях в диапазоне баллов плодородия. Вычислены затраты на 1 га площади кормовых культур и угодий в диапазоне шкалы. Затраты выражены в коэффициентах относительно их уровня при среднем в ЗОР балле плодородия данной площади. Расчеты подтверждают, что на землях ниже среднего качества с увеличением доли многолетних трав снижаются затраты на 1 га площади; затраты на использование земель зависят в гораздо большей мере от структуры посевных площадей, чем от урожайности как фактора затрат.

Базовые затраты на производство продукции животноводства продифференцированы в диапазоне шкалы по следующей методике. В среднем по ЗОР они составляют 802 рубУга площади, используемой для производства кормов. Из них, по статистическим (бухгалтерским) данным, 45% (или 441 рубУга) приходится на стоимость кормов, которые мы дифференцируем по коэффициентам распределения затрат на использование площади кормовых культур и угодий. Доля кормов в стоимости продукции животноводства в зависимости от плодородия земель установлена с использованием фактических данных в ЗОР.

В приводимой шкале экономической оценки сельхозугодий (см. табл.2) затраты на производство продукции животноводства определены исходя из стоимости кормов и ее доли в себестоимости продукции животноводства. Например, при плодородии земель в 45 баллов стоимость кормов составляет 209 руб./га, а их доля в себестоимости продукции - 37%. Следовательно, общие затраты равны 565 руб./га (209:0,37). Общие затраты на 1 га земель вычислены с учетом структуры их использования.

Цена производства валовой продукции установлена путем увеличения затрат на минимально необходимый норматив рентабельности в 10% против 7% по утвержденной методике, а дифференциальная рента - как разность между валовой продукцией и ценой ее производства.

В результате обоснования рациональной структуры использования сельхозугодий южного лесостепного ЗОР выход валовой продукции с 1 га увеличился на 18% по сравнению с базовой продуктивностью при средней в ЗОР структуре использования. Затраты увеличились в меньшей мере. Поэтому уровень базового значения земельной ренты возрос с 186 до 303 руб./га в результате обоснования рациональной структуры использования сельхозугодий ЗОР по классификационным единицам.

При оценке земель на основе их классификации и обоснования рациональной структуры их использования радикально меняется распределение (ранжировка) ренты по уровню плодородия. Для большей наглядности показатели граф 5, 10, 12 и 13 шкалы (см. табл.2) изображены графически на рис.2 в диапазоне 30-100 баллов плодородия. В отличие от шкалы по официальной методике ГКОЗ распределение валовой продукции (ВП) не прямо пропорционально распределению бонитетов почв, линия уровня ВП криволинейна. Это объясняется тем, что по мере снижения качества почв увеличивается доля менее продуктивных по выходу ВП, но рентоносных

площадей кормовых культур и угодий. Соответственно криволинейны уровни затрат (3) и цены производства валовой продукции (ЦП).

Рис. 2. Распределение земельной ренты при проектируемой структуре использования земель На землях низкого качества выход ВП равен базовому уровню затрат (Зо) или ниже его уровня, но рента (Р) положительна, так как на этих землях преимущественно пастбищного использования затраты минимальны. Соответствующие уровни ренты и ее распределение по категориям качества земель можно ожидать во всех природно-экономических зонах.

По утвержденной методике в данном ЗОР дифференциальная рента отрицательна уже при плодородии почв 43 балла. По предлагаемой методике почти исключается вероятность отрицательной ренты, необходимость применения минимальных нормативов ренты и стоимости. При незначительных площадях почвенные выделы этих земель целесообразно исключить из объектов оценки, признать их непригодными для сельскохозяйственного использования, подлежащими консервации.

При оценке земельных участков кроме плодородия учитываются их технологические свойства и местоположение. Предлагаемая методика оценки технологических свойств земель заключается в дополнении индекса технологических свойств, рассчитанного по утвержденной методике, оценкой внутрихозяйственной удаленности угодий по формуле:

и _[Дээх^,+(Дэг-Дзэ)хЮ0]х^х^ | Зтх{Р,-Р,)хКдхГхБхК

Дя-хЗоХН^Б.

где

Дзэ - доля затрат, зависящих от энергоемкости почв;

Бэ1 - оценка энергоемкости почв ¿-го объекта оценки, балл;

Дзт - доля затрат, зависящих от технологических свойств земель;

Ки - оценка каменистости, коэффициент;

Кр1 - оценка рельефа, коэффициент;

Би - оценка контурности участков угодий ¡-го объекта оценки, балл. Зт - затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 км, руб.;

Рц Ро - расстояние полей до хозяйственного центра соответственно ьго объекта оценки и среднее по субъекту РФ (земельно-оценочному району), км;

Кь - коэффициент пересчета грунтовых дорог в эквивалентные дороги;

Г - объем грузов в расчете на 1 га пашни в субъекте РФ (земельно-оценочном районе), т;

Б1, - балл плодородия сельхозугодий соответственно ьго объекта оценки и средний по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

К - коэффициент к стоимости внутрихозяйственных грузоперевозок, зависящий от распаханности земельного участка;

Зо--базовые затраты на использование 1 га сельхозугодий, руб.;

Но - норматив окупаемости затрат, руб\руб.

Результаты анализа подтверждают, что в среднем по Омской области внутрихозяйственный объем грузов продукции на 1 га сельхозугодий в 5,1 раза выше объема внехозяйственных перевозок товарной продукции. Такое соотношение объясняется, в основном, различиями объемов грузов продукции животноводства и используемых на ее производство кормов. Например, на производство 1 ц мяса крупного рогатого скота расходуется 15ц кормовых единиц.

При расчете объема внутрихозяйственных перевозок определялись грузы, перевозимые с полей и угодий (зерно, силос и сено), в расчете на 1 га пашни и кормовых угодий в ЗОР. Установлен коэффициент зависимости объема грузов на 1 га сельхозугодий от процента их распаханности. С его применением при разнице в удаленности земель на 5 км величина индекса технологических свойств, а следовательно и уровень затрат на использование участков изменяется по сравнению с утвержденной методикой до 18%.

Обоснование норматива капитализации земельной ренты является актуальной проблемой в теории и практике экономической оценки земель. Подтверждением служит то, что к настоящему времени нет практически приемлемой методики определения норматива капитализации расчетной земельной ренты при оценке стоимости земель в использовании.

Капитализация доходов отражает эффективность инвестиций в отрасли экономики. Индикатором эффективности инвестиций может служить эффективность финансового рынка в банковской системе или на фондовом рынке. Современный объем и условия кредитования сельского хозяйства коммерческими банками не позволяют использовать ставки по кредитам банков для обоснования норматива капитализации земельной ренты.

Наиболее надежными для капитализации доходов являются ставки доходности облигаций федерального займа (ОФЗ). Для выбора норматива капитализации земельной ренты необходимы дополнительные исследования, чтобы выяснить, при какой ставке инвестору выгоднее вкладывать капитал в землю, а не в другие активы.

Для расчета норматива капитализации земельной ренты методом кумулятивного построения нами рекомендовано принять в качестве базиса сравнения среднюю годовую доходность ОФЗ за год проведения оценки земель.

В среднем за 2003 г. доходность долгосрочных ОФЗ была 7,42%. Следовательно, срок капитализации составит 14 лет.

Риски ведения сельскохозяйственного производства уже отражены в земельной ренте благодаря применению в расчетах среднемноголетней информации об урожайности сельскохозяйственных культур, продуктивности угодий, о затратах на их производство и цене реализации продукции. Поэтому выбранный норматив капитализации принят нами на уровне безрисковой ставки.

Оценка несельскохозяйственных угодий (видов использования) в составе земель сельскохозяйственного назначения по методическим рекомендациям, утвержденным Росземкадастром, не отражает участие первых в формировании общей доходности земель. Например, земли под замкнутыми водоемами, большинство из которых соленые и не участвуют в сельскохозяйственном производстве, оцениваются на уровне средней стоимости сельскохозяйственных угодий административного района. Оценка земель под лесами проводится относительно стоимости лесных земель промышленного значения. Такая оценка приведет к необоснованному завышению налогов и необъективному их распределению по объектам оценки. Нами разработаны предложения по оценке несельскохозяйственных видов использования в составе земель сельскохозяйственного назначения, которые позволят привести в соответствие экономическую оценку и плату за землю с ее хозяйственным использованием; устранить возможность изъятия налога с сельскохозяйственных предприятий за земли, не участвующие в производстве продукции и формировании ренты.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Основой методологии изучения и оценки земли служит функционирование земли как средства производства и объекта социально-экономических отношений. Центральным звеном экономической оценки земель является определение земельной ренты. Эффективность проведения экономической оценки земель зависит от объективности оценки рентообразующих факторов и определения ренты земельных участков.

2. Анализ современного состояния и результатов экономической оценки земель показал, что утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России методические документы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения не в полной мере отвечают требованиям обеспечения объективности экономической оценки сельскохозяйственных угодий.

Продукция растениеводства оценивается не по местным ценам реализации (в субъекте РФ), а по средней цене в крупной природно-экономической зоне (Западной Сибири). Кормовые культуры и продукция кормовых угодий оценивается относительно цены зерна, т.е. определяется условная зерновая рента. Продуктивность земельных участков и затраты на их использование определяются при средней структуре посевных площадей и угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе), т.е. игнорируется объективно существующая зависимость структуры от качества и местоположения земельных

участков. При исчислении затрат, обусловленных технологическими свойствами земель, не учитывается их внутрихозяйственная удаленность.

3. Для обеспечения объективности экономической оценки земель разработан принципиально новый подход к определению продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование. Предлагается разделить площадь сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района), землевладения на площадь, используемую для производства товарной продукции растениеводства и производства кормов, для соответствующей раздельной оценки.

4. Рациональная, экономически и агротехнически целесообразная структура использования сельскохозяйственных угодий устанавливается на основе их классификации по качеству и по обоснованию пригодности под пашню и кормовые угодья. Структура использования пахотнопригодных земель под товарную продукцию, фуражное зерно и кормовые культуры устанавливается с соблюдением принципа обеспечения наивысшей продуктивности при неистощительном использовании.

5. Базовая для оценки земельных участков (средняя в субъекте РФ, земельно-оценочном районе) продуктивность площади, используемой для производства товарной продукции растениеводства, определяется по среднемно-голетней урожайности культур и цене реализации, уточненной на год оценки по себестоимости и рентабельности производства продукции растениеводства, а базовые затраты на возделывание культур - с учетом их многолетнего распределения по земельно-оценочным районам.

Базовая продуктивность площади фуражного зерна, кормовых культур и угодий по выходу продукции животноводства в сельскохозяйственных организациях и затраты на ее производство определяются с учетом объема и себестоимости кормов, бесплатно используемых хозяйствами населения.

6. При оценке земельных участков базовая продуктивность площади товарной продукции растениеводства дифференцируется пропорционально баллу плодородия по отношению к зерновым культурам, а базовая продуктивность площади под фуражным зерном, кормовыми культурами и угодьями - по бонитету плодородия по отношению к данным культурам, угодьям.

Базовые затраты на производство товарной продукции растениеводства дифференцируются по земельным участкам в зависимости от урожайности как фактора затрат. Для оценки площади, используемой для производства кормов, из базовых затрат на производство продукции животноводства выделяется стоимость производства кормов, которая дифференцируется по участкам с учетом ее обусловленности продуктивностью и структурой площадей кормовых культур и угодий.

В целом по земельному участку вычисляются средневзвешенные показатели валовой продукции и затрат на ее производство.

7. Внутрихозяйственная удаленность участков оценивается по разнице расстояний от хозяйственного центра в землевладении и в среднем по земельно-оценочному району с учетом дорожных условий, объема и классности грузов. Объем внутрихозяйственных перевозок продукции на 1 га сельхо-

зугодий определяется по урожайности (продуктивности) и структуре площадей культур и угодий. В Омской области он в 5,1 раза больше, чем объем внехозяйственных перевозок товарной продукции. С учетом дорожных условий стоимость внутрихозяйственной перевозки 1 тонны груза на 1 км в 12,75 раза выше, чем стоимость внехозяйственной перевозки товарной продукции.

По предлагаемой методике оценки внутрихозяйственной удаленности участков разница в расстоянии участка от хозяйственного центра в 5 км обуславливает 18% различий затрат в использовании земель.

8. В результате установления рациональной структуры использования сельхозугодий их продуктивность по выходу товарной продукции растениеводства и животноводства повышается в южном лесостепном земельно-оценочном районе Омской области по сравнению с их оценкой по фактической структуре использования на 18%, земельная рента- с 186 до 303 руб./га, почти в 2 раза снижается чрезмерная дифференциация земельной ренты объектов оценки по официальной методике.

По методике ГКОЗ при бонитете почв ниже 44 баллов рента по плодородию отрицательна на 17% площади сельхозугодий, а по предлагаемой методике безрентные земли занимают лишь 3,8%. С учетом оценки технологических свойств и местоположения в данном оценочном районе нет безрентных объектов оценки. Практически исключаются отрицательные значения ренты на землях низкого качества сенокосно-пастбищного использования, на которых затраты минимальны. В исключительных случаях площади этих земель целесообразно исключить из оценки, признать их непригодными для сельскохозяйственного использования, подлежащими консервации.

Объективное распределение земельной ренты, стоимости земельных участков и соответствующая им дифференциация ставок земельного налога является основным критерием эффективности методики экономической оценки земель.

9. Земельную ренту предлагаем капитализировать по эффективности финансового рынка в банковской системе или на фондовом рынке. Анализ деятельности этих финансовых институтов подтверждает, что среднюю годовую доходность облигаций федерального займа на год оценки земель можно использовать при обосновании норматива капитализации земельной ренты.

10. Стоимость земель под лесами и замкнутыми водоемами в составе земель сельскохозяйственного назначения целесообразно принять на уровне специально устанавливаемой для фискальных целей минимальной стоимости, т.е. на уровне оценки земель под кустарниками, болотами и т.п, не участвующих в сельскохозяйственном производстве. В качестве варианта можно также предложить исключить из общей оценки земель сельскохозяйственного назначения все непродуктивные площади угодий, кроме земель под строениями, дорогами, прогонами для скота и полезащитными лесополосами.

Список опубликованных научных работ

1. Осинцева Н.В. Определение оценочных затрат при кадастровой оценке земель / Н.В.Осинцева. - Препринт № 004-02. - Омск, 2002. - 16 с. - 1,0 печ. л.

2. Махт В.А. Актуальные вопросы совершенствования кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий/ В.А.Махт, В.А.Руди, Н.В.Осинцева. -Препринт № 003-02. - Омск, 2002. - 12 с. - 0,75/0,20 печ. л.

3. Махт В.А. О кадастровой оценке орошаемых земель /В.А.Махт, ВЛ.Руди, Н.В.Осинцева // Земельные ресурсы Сибири: изучение, управление, реформирование: Сб.науч.тр. - Ом. гос. аграрн. ун-т. - Омск, 2002. -С.6-10.-0,22/0,07 печ. л.

4. Осинцева Н.В. О понятиях и принципах кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации /Н.В.Осинцева // Земельные ресурсы Сибири: изучение, управление, реформирование: Сб.науч.тр. - Ом. гос. аграрн. ун-т. - Омск, 2002. - С. 68-73. -0,25 печ. л.

5. Осинцева Н.В. Анализ кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий азиатской части России по рентообразующим факторам /Н.В.Осин-цева //Современные проблемы геодезии и оптики: Сб. материалов LШ меж-дунар. науч.-техн. конф., посвящ. 70-летию Сиб. гос. геодез. акад., 11-21 марта 2003 г. - Новосибирск, 2003. - 4.ГУ. - С. 214-216.-0,13 печ. л.

6. Осинцева Н.В. Кадастровая оценка площадей товарных культур /Н.В.Осинцева// Материалы регион, науч. конф. молодых учен, аграрн. вузов Сиб. федер. окр., 20-21 мая 2003 г. //Вестн. Ом. гос. аграрн. ун-та. - Омск, 2003. - № 2. - С. 102-103. - 0,19 печ. л.

7. Махт В.А. Классификация сельскохозяйственных угодий: Проект методики/ВЛ.Махт, В.А.Руди, Н.В.Осинцева. - Омск, 2003. - 44 с. - 1,4/0,4 печ. л.

8. Осинцева Н.В. Обоснование способа определения норматива капитализации ренты при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения / Н В.Осинцева //Вестн. Ом. гос. аграрн. ун-та. - Омск, 2004. - № 2. -С. 73-76. - 0,20 печ. л.

9. Осинцева Н.В. Вопросы методики оценки земель сельскохозяйственного назначения /Н.В.Осинцева // Землеустройство, землепользование и земельный кадастр: Сб. докл. Всеросс. конф. молодых учен, и специалистов, посвящ. 225-летию Гос. ун-та по землеустройству, 15-17 марта 2004 г. «Молодые ученые - землеустроительной науке». - Гос. ун.-т по землеустройству. -М , 2004.-Т. 1.-0,17 печ. л.

Подписано в печать 08.10.2004 г. Формат 6 0x84. Печ. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № 346. Отпечатано в ГУП РПО СО РАСХН 630501, Новосибирская обл, п. Краснообск.

»198 53

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Осинцева, Нонна Владимировна

щ Введение.

1 Теоретические и методологические основы экономической оценки земель.

1.1 Предмет и содержание экономической оценки земель.

1.2 Методические положения оценки земли как средства производства.

1.3 Методические положения оценки земель как объектов собственности и земельных отношений.

2 Современное состояние экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения.

2.1 Природно-экономические условия Омской области.

2.2 Анализ оценки земель по рентообразующим факторам.

2.3 Анализ практики экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения Омской области.

3 Методика экономической оценки земель сельскохозяйственноt го назначения.

3.1 Методические положения экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения.

3.2 Методика оценки внутрихозяйственной удаленности участков при оценке технологических свойств земель.

3.3 Методика обоснования структуры использования сельскохозяйственных угодий.

3.4 Определение показателей экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения"

Актуальность темы исследования. Оценка земель — важнейшее мероприятие общества и государства по изучению и информационному обеспечению организации их рационального использования и регулированию земельных отношений. В этих целях в 2000-2003 гг. в Российской Федерации (РФ) проведена массовая оценка всех категорий земель как государственное мероприятие для установления налога на землю-недвижимость и иных целей, предусмотренных законодательством. Поэтому экономическая оценка земель поименована государственной кадастровой оценкой (ГКО, ГКОЗ).

В 2000-2002 гг. Сибирским региональным кадастровым центром «Земля» (Сибирский РКЦ «Земля», г.Омск) с нашим участием: осуществлялось методическое и технологическое сопровождение оценочных работ в субъектах РФ зоны Урала, Сибири и Дальнего Востока; проводился мониторинг, анализ и обобщение результатов оценки сельскохозяйственных угодий.

Массовая практика работ по ГКО сельскохозяйственных угодий, анализ результатов оценки в субъектах РФ обнаружили недостатки методики. Актуальность экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения, необходимость разработки методики оценки и накопленный нами методический опыт обусловили выбор темы диссертационной работы.

Состояние и степень изученности проблемы. Экономическая оценка стоимости сельхозугодий проводится методом капитализации земельной ренты. Теоретические основы земельной ренты, условий ее образования и использования созданы основоположниками ренты Ф.Кэне, А.Маршаллом, У.Петти, А.Смитом, Г.Джорджем, Д.Рикардо, К.Марксом.Созданная ими теория ренты всегда служила основой методологии оценки земель в условиях рыночного хозяйства и рынка земель. Рентная основа оценки земель четко прослеживается и в России конца XIX, начала XX веков до 1917 г. в работах Я.Ионсона, А.Ф.Фортунатова, В.В.Докучаева, П.Богданова и официальных методических документах.

В последние десятилетия советского периода оценка сельхозугодий проводилась только по плодородию для нормативного обеспечения анализа и планирования сельского хозяйства регионов и предприятий. Проблемы земельной ренты — способы ее определения и возможные механизмы использования в условиях нерыночной социалистической экономики наиболее полно исследованы Е.С.Карнауховой и М.Л.Бронштейном.

В настоящее время, в связи с платностью использования земель и созданием экономических механизмов регулирования земельных отношений активизированы исследования проблем оценки земель по стоимости. В работах В.П.Антонова, П.Ф.Лойко и др. обобщен отечественный и зарубежный опыт оценки земель и регулирования на ее основе земельных отношений.

Применительно к современным условиям, исследуемым проблемам посвятили свои труды В.Р.Беленький, В.Р.Боев, И.Н.Буздалов, Д.С.Булгаков,

A.А.Варламов, С.Н.Волков, В.М.Габов, М.А.Гендельман, М.З.Головатюк,

B.А.Горемыкин, С.А.Горланов, И.В.Дегтярев, С.Е.Ильюшонок, И.И.Карма-нов, Н.И.Кресникова, Э.Н.Крылатых, Н.В.Комов, Н.Г.Конокотин, Г.И.Кузнецов, И.В.Курцев, Д.А.Ламерт, О.Б.Леппке, С.А.Липски, Ю.А. Лютых,

B.А.Махт, В.В.Милосердов, А.К.Михальченко, П.М.Першукевич, П.Н.Пер-шин, Ю.Г.Полулях, Б.М.Рабинович, Ю.М.Рогатнев, В.А.Руди, А.Э.Сагайдак,

C.И.Сай, Е.В.Типакова, И.Г.Ушачев, В.Н.Хлыстун и др.

Работы названных авторов внесли значительный вклад в развитие и становление экономической оценки земель. Однако созданная ими теория формирования земельной ренты, практика ее определения и использования в современных социально-экономических условиях развития России нуждаются в уточнении. Об этом свидетельствуют, в частности, преобладающая в литературе и реализованная в массовой практике оценка сельхозугодий методом капитализации не фактической, а условной зерновой ренты; несовершенство способов определения дифференциальной ренты земельных участков.

Цель исследования — разработка теоретических и методических аспектов экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения для повышения ее объективности.

В соответствии с поставленной целью решены следующие задачи: -изучены современные теоретические и методические основы экономической оценки земель;

-проанализированы утвержденная методика и результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Омской области и других субъектов Российской Федерации;

-разработана методика обоснования структуры использования сельскохозяйственных угодий для производства товарной продукции растениеводства и кормов;

-усовершенствована методика определения затрат на пашне, используемой для производства кормов;

-разработана методика оценки удаленности земель от хозяйственных центров с учетом дорожных условий и объема перевозимых грузов;

-разработаны предложения по определению земельной ренты объектов оценки и ее капитализации;

-предложены усовершенствования оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Объектом исследования являются экономические процессы в сельскохозяйственном производстве, связанные с образованием и использованием земельной ренты и регулированием земельных отношений.

Предмет исследования - природные, экономические факторы и закономерности, обуславливающие образование земельной ренты и стоимости земель.

Методологической основой диссертационного исследования являются: научные положения по оценке земель, разработанные отечественными и зарубежными исследователями, методические и нормативно-технические документы по оценке земель сельскохозяйственного назначения.

В исследованиях использованы: отчеты Сибирского РКЦ «Земля» по анализу результатов ГКО сельхозугодий в субъектах РФ и разработке предложений по совершенствованию методики оценки земель сельскохозяйственного назначения, выполненные с участием диссертанта; земельно-оценочная и статистическая информация по Омской области.

В процессе исследований использованы методы: монографический, абстрактно-логический, статистико-экономический (корреляционный, регрессионный и трендовый анализ), расчетно-конструктивный и др.

Научная новизна исследований заключается в следующем: -обоснована раздельная оценка сельскохозяйственных угодий по их использованию для производства товарной продукции растениеводства и кормов;

-предложена методика определения базовых нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района - ЗОР) для производства кормов и их эффективности в животноводстве;

-разработана методика обоснования структуры использования земель для производства товарной продукции растениеводства и кормов;

-разработана методика оценки внутрихозяйственной удаленности земель с учетом дорожных условий и объема перевозимых грузов при оценке сельскохозяйственных угодий по земельной ренте. Положения, выносимые на защиту:

-методика обоснования структуры использования земель для производства товарной продукции растениеводства и кормов;

-методика оценки площадей кормовых культур и угодий по эффективности кормов в животноводстве;

-методика оценки внутрихозяйственной удаленности участков при оценке технологических свойств земель.

Практическая значимость. Методика оценки внутрихозяйственной удаленности участков применялась при ГКО сельскохозяйственных угодий, включена в программу автоматизации оценки «Ozemwin» и внедрена в 38 субъектах Российской Федерации. В настоящее время алгоритм оценки усовершенствован.

Разработаны принципиально новые методические подходы, рекомендации и предложения по определению продуктивности, затрат на использование сельскохозяйственных угодий, земельной ренты и ее капитализации. Они могут быть использованы при массовой оценке земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации.

Результаты исследований использовались в работах Сибирского РКЦ «Земля» по программе Федерального кадастрового центра «Земля» (ФКЦ «Земля») по темам: «Анализ и обобщение результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в субъектах Российской Федерации», «Совершенствование методического обеспечения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения».

Апробация работы. Основные положения диссертации апробированы (доложены и обсуждены) на научно-практических конференциях аспирантов: и преподавателей Омского государственного аграрного университета (г.Омск, 2000-2004г.), Сибирской государственной геодезической академии (г.Новосибирск, 2003-2004г.); региональной конференции молодых ученых аграрных ВУЗов Сибирского федерального округа (г.Омск, 2003г.), Всероссийской конференции молодых ученых и специалистов в Государственном университете по землеустройству (г.Москва, 2004г.), в ФКЦ «Земля» (г.Москва, 2002-2004г.).

Публикации. Основные положения диссертации опубликованы в сборниках научных трудов, материалах конференций и отдельными изданиями. По теме диссертации опубликовано 8 научных работ общим объемом 4,1 печ.л., из которых 2,4 печ.л. подготовлены лично автором.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения, изложена на 149 страницах. Рукопись включает 24 таблицы, 7 рисунков и 45 приложений. Список литературы содержит 161 источник.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Осинцева, Нонна Владимировна

Выводы

Основные положения предлагаемой методики массовой экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения для фискальных целей и ее эффективность сводятся к следующему.

1. Методика определения земельной ренты должна соответствовать рыночному механизму и другим объективным условиям формирования доходности земель. Товарную продукцию растениеводства необходимо оценивать по местным рыночным ценам в субъекте РФ, ЗОР, а фуражное зерно, продукцию кормовых культур и угодий по эффективности их использования в животноводстве. Соответственно площадь сельскохозяйственных угодий оценивается раздельно по ее использованию для производства товарной продукции растениеводства и кормов для животноводства.

2. Цена реализации продукции растениеводства на год оценки уточняется по ее себестоимости и многолетней рентабельности производства, а базовые затраты на возделывание культур — с учетом их многолетнего распределения по ЗОР.

Продуктивность площади кормовых культур и угодий по выходу продукции животноводства в сельскохозяйственных организациях и затраты на ее производство определяются с учетом объема и себестоимости кормов, бесплатно используемых хозяйствами населения.

3. Площади для производства товарной продукции растениеводства и кормов устанавливаются обоснованием рациональной структуры использования сельхозугодий под пашню (товарные и кормовые культуры) и кормовые угодья. Соответствующая структура использования земель устанавливается на основе классификации сельскохозяйственных угодий по признакам качества и обоснования их пригодности, экономически целесообразного использования под пашню или кормовые угодья.

Использование пахотнопригодных площадей под товарное зерно, фуражное зерно и кормовые культуры проектируется исходя из сложившегося использования пашни в субъекте РФ и принципа достижения наивысшей продуктивности лучших земель при их неистощительном использовании.

4. Для единовременной массовой рентной оценки земель структура использования пахотнопригодных площадей земельных участков проектируется со следующими ограничениями:

- доля интенсивных, наиболее рентабельных культур в классах земель не должна превышать пределов, допустимых агротехникой при защите плодородия почв;

- общая сумма площадей культур, процент товарности зерна по земельным участкам должны соответствовать средней в ЗОР структуре использования пашни и продукции.

Структура использования земельных участков под сельскохозяйственные культуры и угодья должна дифференцированно соответствовать плодородию земель.

5. С применением методики разграничения площадей земель по их использованию для производства товарной продукции растениеводства и кормов радикально меняется сложившаяся методика оценки земельных участков и их дифференциация по уровню земельной ренты.

6. В результате установления рациональной структуры использования сельхозугодий их продуктивность повышается в южном лесостепном ЗОР по сравнению с их оценкой по фактической структуре использования на 18%, земельная рента - с 186 до 303 руб./га. Практически исключаются отрицательные значения ренты на землях низкого качества преимущественно пастбищного использования.

7. С применением предлагаемой методики оценки внутрихозяйственной удаленности земель повышается объективность оценки земельных участков по уровню ренты и стоимости. Вместе с результативностью обоснования рациональной структуры использования земель снижается чрезмерно выраженная по утвержденной методике дифференциация участков по земельной ренте и стоимости.

По официальной методике дифференциальная рента в АО «Андреевское» Омского района составляет 708 руб./га, в АО «Петровское» рента отрицательна -1 руб./га. С учетом абсолютной ренты оценка составляет соответственно 720 и 12 руб./га, т.е. различается в 60 раз. По предлагаемой методике дифференциальная рента сельскохозяйственных угодий этих хозяйств — 602 и 47 руб./га, т.е. с разницей лишь в 13 раз.

8. Правильное распределение земельной ренты, стоимости земельных участков и соответствующая им дифференциация ставок земельного налога является основным критерием социального эффекта методики экономической оценки земель.

9. Капитализация доходов отражает эффективность инвестиций в отрасли экономики. Ее индикатором может служить эффективность финансового рынка в банковской системе или на фондовом рынке. Анализ этих финансовых институтов подтверждает, что среднюю годовую доходность облигаций федерального займа на год оценки земель можно использовать при обосновании норматива капитализации земельной ренты.

10.Стоимость земель под лесами и замкнутыми водоемами целесообразно принять на уровне специально устанавливаемой для фискальных целей минимальной стоимости, т.е. на уровне оценки кустарников, болот и прочих земель, не участвующих в сельскохозяйственном производстве. В качестве экономически обоснованного варианта можно также предложить исключить из общей оценки земель сельскохозяйственного назначения все непродуктивные площади угодий, кроме земель под строениями, дорогами, прогонами для скота и полезащитными лесополосами.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассмотренные в диссертации теоретические основы и методика экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения подтверждают обоснованность выбранных направлений исследования проблемы и позволяют сделать следующие выводы.

1. Основой методологии изучения и оценки земли служит функционирование земли как средства производства и объекта социально-экономических отношений. Центральным звеном экономической оценки земель является определение земельной ренты. Эффективность проведения экономической оценки земель зависит от объективности оценки рентообразующих факторов и определения ренты земельных участков.

2. Анализ современного состояния и результатов экономической оценки земель показал, что утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России методические документы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения недостаточно отвечают требованиям обеспечения объективности экономической оценки сельскохозяйственных угодий.

Продукция растениеводства оценивается не по местным в субъекте РФ ценам реализации, а по средней цене в крупной природно-экономической зоне (Западной Сибири). Продукция кормовых культур и угодий оценивается относительно цены зерна, т.е. определяется условная зерновая рента. Продуктивность и затраты на использование земельных участков определяются при средней структуре посевных площадей и угодий в субъекте РФ, т.е. игнорируется объективно существующая ее зависимость от качества и местоположения земель. При исчислении затрат, обусловленных технологическими свойствами земель не учитывается их внутрихозяйственная удаленность.

3. Для обеспечения объективности экономической оценки земель разработан принципиально новый подход к определению продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование. Предлагается разделить площадь сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района), землевладения на площадь, используемую для производства товарной продукции растениеводства и кормов, для соответствующей раздельной оценки.

4. Рациональная, экономически и агротехнически целесообразная структура использования сельскохозяйственных угодий устанавливается на основе их классификации по качеству и обоснования пригодности под пашню и кормовые угодья. Структура использования пахотнопригодных земель под товарную продукцию, фуражное зерно и кормовые культуры устанавливается с соблюдением принципа обеспечения наивысшей продуктивности при неистощительном использовании.

5. Базовая для оценки земельных участков (средняя в субъекте РФ, земельно-оценочном районе) продуктивность площади, используемой для производства товарной продукции растениеводства, определяется по среднемно-голетней урожайности культур и цене реализации, уточненной на год оценки по себестоимости и рентабельности производства продукции растениеводства, а базовые затраты на возделывание культур - с учетом их многолетнего распределения по земельно-оценочным районам.

Базовая продуктивность площади фуражного зерна, кормовых культур и угодий по выходу продукции животноводства в сельскохозяйственных организациях и затраты на ее производство определяются с учетом объема и себестоимости кормов, бесплатно используемых хозяйствами населения.

6. При оценке земельных участков базовая продуктивность площади товарной продукции растениеводства дифференцируется пропорционально баллу плодородия по отношению к зерновым культурам, а базовая продуктивность площади фуражного зерна, кормовых культур и угодий - по бонитету плодородия по отношению к данным культурам, угодьям.

Базовые затраты на производство товарной продукции растениеводства дифференцируются по земельным участкам по их зависимости от урожайности как фактора затрат. Для оценки площади, используемой для производства кормов, из базовых затрат на производство продукции животноводства выделяется стоимость производства кормов, которая дифференцируется по участкам с учетом ее обусловленности продуктивностью и структурой площадей кормовых культур и угодий.

В целом по земельному участку вычисляются средневзвешенные показатели валовой продукции и затрат на ее производство из соответствующих показателей и площадей, используемых для производства товарной продукции растениеводства и кормов.

7. Внутрихозяйственная удаленность участков оценивается по разнице среднего расстояния их удаления от хозяйственного центра с учетом дорожных условий, объема и классности грузов. Объем внутрихозяйственных перевозок продукции на 1 га сельхозугодий определяется по урожайности (продуктивности) и структуре площадей культур и угодий. В Омской области он в 5,1 раза больше, чем объем внехозяйственных перевозок товарной продукции. С учетом дорожных условий стоимость внутрихозяйственной перевозки 1 тонны груза на 1 км в 12,75 раза выше, чем стоимость внехозяйст-венной перевозки товарной продукции.

По предлагаемой методике оценки внутрихозяйственной удаленности участков разница в расстоянии участка от хозяйственного центра в 5 км обуславливает 18% различий затрат в использовании земель.

8. В результате установления рациональной структуры использования сельхозугодий их продуктивность по выходу товарной продукции растениеводства и животноводства повышается в южном лесостепном земельно-оценочном районе Омской области по сравнению с их оценкой по фактической структуре использования на 18%, земельная рента - с 186 до 303 руб./га, почти в 2 раза снижается чрезмерная дифференциация земельной ренты объектов оценки.

По утвержденной методике при бонитете почв ниже 44 баллов рента по плодородию отрицательна на 17% площади сельхозугодий, а по предлагаемой методике безрентные земли занимают лишь 3,8%. С учетом оценки технологических свойств и местоположения в данном земельно-оценочном районе нет безрентных объектов оценки. Практически исключаются отрицательные значения ренты на землях низкого качества сенокосно-пастбищного использования, на которых затраты минимальны. В исключительных случаях площади этих земель целесообразно исключить из оценки, признать их непригодными для сельскохозяйственного использования, подлежащими консервации.

Объективное распределение земельной ренты, стоимости земельных участков и соответствующая им дифференциация ставок земельного налога является основным критерием эффективности методики экономической оценки земель.

9. Земельную ренту предлагаем капитализировать по эффективности финансового рынка в банковской системе или на фондовом рынке. Анализ этих финансовых институтов подтверждает, что среднюю годовую доходность облигаций федерального займа на год оценки земель можно использовать при обосновании норматива капитализации земельной ренты.

10. Стоимость земель под лесами и замкнутыми водоемами в составе земель сельскохозяйственного назначения целесообразно принять на уровне специально устанавливаемой для фискальных целей минимальной стоимости, т.е. на уровне оценки кустарников, болот и прочих земель, не участвующих в сельскохозяйственном производстве. В качестве варианта можно также предложить исключить из общей оценки земель сельскохозяйственного назначения все непродуктивные площади угодий, кроме земель под строениями, дорогами, прогонами для скота и полезащитными лесополосами.