Экономический механизм функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства"

{а правах рукописи

□03068879

Осташко Дмитрий Владимирович

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ НА ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКАХ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 08 00 05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2007

003068879

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном

университете

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Грабовый Петр Григорьевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Фалькевич Николай Антонович

кандидат экономических наук Семкин Владимир Иванович

Ведущая организация Государственное образовательное

учреждение высшего профессионального образования «Томский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится 15 мая 2007 года в 17-00 час на заседании диссертационного совета Д 212138 05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу 113114, г Москва, Шлюзовая набережная, д 8, ауд 329

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу 129337,г Москва, Ярославское шоссе, д 26

Автореферат разослан « » О/^г^е^СсХ 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета

Исаева Г Л

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проблема обеспечения российских граждан высококачественным доступным жильем является в настоящее время одной из самых актуальных Она имеет глубокие исторические, социально-экономические, политические корни Начиная с 2002г эта проблема стала решаться более успешно за счет увеличения удельного веса ввода в действие жилых домов населением за свой счет (долевое строительство) и с помощью кредитов В связи с этим широкое распространение получило малоэтажное строительство коттеджных поселков, загородных домов в пригородных зонах и сельской местности

На рынке жилья (как на первичном, так и на вторичном) в настоящее время возникла ситуация, характеризуемая определенными диспропорциями Она носит объективный характер и определяется высокими ценами на недвижимость, ростом конкуренции на рынке жилья, - многократным увеличением соотношения спроса над предложением, возможностью приобретения жилья в настоящее время только для слоев населения с высокими доходами

Необходимым условием развития жилищной сферы на муниципальном уровне является совершенствование ее управления с использованием эффективных рыночных механизмов, применением разнообразных организационных форм управления и условий финансирования жилищного строительства с использованием инноваций в инвестиционной деятельности девелоперских компаний

Учитывая, что процесс жилищного строительства весьма длительный и тесно связан с градостроительством и территориальным развитием, важнейшим инструментом обеспечения качественного роста жилья является использование принципов реинжиниринга в системе управления девелоперской компанией при реализации территориальных жилищных программ

Коттеджное индустриальное строительство имеет много разновидностей, как по типам домов, так и по формам инвестирования Самый распространенный из них - это деревянно-каркасный дом «сэндвич», который является наиболее теплосберегающим из существующих на сегодняшний день технологий, применяемых в практике индустриального малоэтажного строительства, а также имеющим невысокую себестоимость и соответственно доступную покупательскую способность граждан с использованием ими различных способов финансирования собственного жилья

Как показал анализ, проведенный автором, стоимость 1 кв м стены деревянно-каркасного дома в 1,3 раза дешевле стены из бруса, в 1,7 раза -пенобетонных блоков и в 2,2 раза - стены из кирпича при одинаковой теплосберегающей способности Деревянно-каркасные дома называют здоровым жилищем, так как, строительство таких домов является экологическим и рациональным решением Дерево - это воспроизводимый природный ресурс, который при правильном возобновлении и применении повышает качество жизни, поддерживает природное равновесие и способствует развитию национальной экономики

За последние 5-7 лет на рынке жилищной недвижимости появилось достаточное количество российских компаний, профессионально занимающихся реализацией проектов малоэтажного строительства Среди них - девелоперские компании, использующие принцип управления проектом

Владение макро- и мезоэкономической ситуацией в стране, отрасли, понимание процесса управления специфической российской жилищной недвижимостью, оперативность и гибкость российских девелоперских компаний позволяет им достойно конкурировать с западными компаниями, работающими по сложившимся стандартам и принятой у них методике управления

Девелоперская компания, работающая на рынке малоэтажного строительства проводит всестороннее и детальное исследование территории застройки, включающее физическую и техническую экспертизу состояния наружных инженерных систем, дорог, экологического состояния воздушной и

почвенной среды, осуществляет оценку рыночной стоимости земли, проводит анализ конкурентноспособности территориального рынка жилья и определяет долю, которую может занять на нем малоэтажное строительство, разрабатывает варианты возможного и наиболее эффективного использования своего совокупного потенциала, оценивает и предлагает наиболее успешные схемы финансирования объекта будущего строительства

В рамках темы исследования объекты коттеджной недвижимости рассматриваются не только как носители физических, но и экономических свойств Это и потребность в инвестициях, обеспечивающих их сохранение (простое воспроизводство), и качественное и количественное развитие (расширенное воспроизводство)

Целью диссертационной работы является формирование экономического механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства с учетом анализа, отбора и оценки эффективности разработки и внедрения организационных, технических и управленческих нововведений

Для достижения указанной цели исследований были поставлены и решены следующие задачи

- проведен анализ тенденций развития строительства, закономерностей формирования основных направлений земельной и жилищной политики на территориально-отраслевом уровне при реализации муниципальных программ по обеспечению доступности жилья и улучшения жилищных условий населения,

проведен анализ становления и развития отечественных девелоперских компаний на рынке малоэтажного жилищного строительства в пригородных зонах и сельской местности с учетом региональных особенностей, исследованы условия развития и принципы формирования стратегии инновационного предпринимательства девелоперских компаний с использованием принципов реинжиниринга для реализации крупных проектов малоэтажного жилищного строительства,

выявлены основные факторы и уровни конкурентоспособности инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской компании, с учетом опыта управления инновациями,

обоснована и разработана обобщенная модель эффективного функционирования девелоперской компании на основе агрегированных жизненных циклов спроса, инновационной строительной продукции и производственных технологий для различных рыночных ситуаций,

разработана многофакторная модель резервов

конкурентоспособности девелоперских компаний с учетом принципов реинжиниринга, и выбран интегрированный показатель оценки эффективности технических нововведений для различных типов малоэтажной жилищной недвижимости,

разработаны показатели оценки инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской компании,

проведен анализ рисков участников и предложена оценка инвестиционной привлекательности территориального муниципального образования при реализации инвестиционно-строительных проектов коттеджной застройки с разработкой методов управления рисками,

разработаны методические основы планирования и контроллинга, реинжиниринга девелоперской компании с учетом перспективы ее экономического роста и региональной стратегии продвижения на рынке малоэтажного жилищного строительства

Постановка перечисленных задач и взаимосвязь результатов их решения предопределили логику и последовательность проведения исследования

Объектом исследования являются девелоперские компании, участвующие в формировании территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства

Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, происходящие в сфере управления территориально-региональным

рынком строительства жилья, стратегические направления и тактические приемы, условия и механизмы, применяемые в этих условиях

Теоретической и методологической основой исследования явились диалектический метод познания, концепции и гипотезы, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых с использованием исторического и системного подходов В диссертации осуществлен экономический анализ федеральных и региональных законодательных актов, регулирующих отечественный рынок строительства жилья

Для решения поставленных в диссертации задач применены методы экономико-математического моделирования, системного анализа, инструменты графического моделирования, в частности, свертка частных критериальных показателей инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, приемы статистического и математического анализа, использовались методы экспертных оценок

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной экспертно-статистической и бухгалтерской отчетности для анализа показателей строительства, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минэкономразвития и торговли РФ, Госстроя, девелоперских компаний инвестиционно-строительного комплекса, осуществляющих свою деятельность в малоэтажном жилищном строительстве

Научная новизна исследования состоит в том, что автором разработаны и предложены методические подходы формирования экономического механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства с использованием принципов реинжиниринга и выявления резервов конкурентоспособности, способствующих эффективному воспроизводству муниципальной жилищной недвижимости Научные результаты, полученные автором, состоят в следующем

1 Исследованы тенденции развития рынка доступной жилищной недвижимости, проанализированы особенности формирования основных направлений земельной и жилищной политики на территориально-отраслевом уровне по обеспечению населения доступным жильем

2 На основе мониторинга статистического материала обоснованы тенденции выбора новых стратегических направлений развития девелоперских компаний на рынке малоэтажного жилищного строительства с использованием индустриальных методов и современных технологий коттеджной застройки в пригородных зонах и сельской местности

3 Разработаны подходы и методические положения по формированию экономического механизма функционирования и развития девелоперских компаний, основанные на системном подходе к их развитию и использованию инноваций и принципов реинжиниринга с учетом состояния и требования рынка

4 Обоснован методический подход к выявлению резервов конкурентоспособности в инновационно-инвестиционной деятельности девелоперских компаний на рынке малоэтажного жилищного строительства Предлагается рассмотреть конкурентные преимущества таких компаний в тесной взаимосвязи с инвестиционной привлекательностью муниципального образования

5 На основе теории рисков при реализации девелоперских проектов коттеджной застройки, входящих в территориальную программу доступного жилья, обоснован механизм выбора таких проектов с учетом интересов основных участников - девелоперской компании, территориального муниципального органа, покупателей и инвестиционных компаний

6 Разработаны методические рекомендации и основные целевые параметры экономической установки на стратегическое развитие девелоперских компаний с учетом принципов системного планирования и контроллинга, отвечающие современным требованиям рынка

Теоретическая и практическая значимость состоит в развитии теоретических основ управления на региональном рынке строительства жилья, а также разработке практических рекомендаций в сфере жилищного строительства, совокупность которых представляется возможным квалифицировать как решение научной проблемы, имеющей народнохозяйственное значение для экономики регионов России

Теоретические результаты исследования используются в преподавании учебных курсов «Экономика недвижимости», «Управление проектами в строительстве» и «Научные проблемы экономики строительства» в Московском государственном строительном университете, а также в курсе лекций по «Менеджменту в недвижимости» для специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», читаемых для слушателей магистратуры

Практическая значимость работы также заключается в том, что теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании региональной жилищной политики администрациями субъектов Федерации

На защиту выносятся:

1 Методические положения по формированию экономического механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства

2 Система оценочных показателей уровня выполнения бизнес-процессов по инновационной номенклатуре готовой строительной продукции и уровню доверия потребителями на всех этапах жизненного цикла инвестиционно-строительной деятельности девелоперской компании

3 Методические основы обеспечения конкурентоспособности строительной продукции и определения резервов конкурентоспособности девелоперской компании

4 Система описания и оценки инвестиционно-строительных рисков, влияющих на устойчивое экономическое развитие девелоперской компании

5 Методические рекомендации по повышению эффективности функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного строительства

Публикации: По теме диссертации автором опубликовано 7 работ общим объемом 3,61 п л

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений Общий объем диссертации составляет 175 страниц, из них 17 таблиц, 32 рисунка Библиографический список составляет 125 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Основной целью национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» проекта является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем

Рынок коттеджной жилищной недвижимости - это относительно новый и всеобъемлющий рынок В принципе, определение цены на этом рынке является результатом взаимосвязи между предложением и спросом, ограниченное предложение в сочетании с большим спросом приводит к более высокой цене и наоборот Равновесие на рынке сопрягается со стабильным ростом цены, сравнимым с уровнями инфляции

Тем не менее, равновесие на рынке в целом не означает, что отдельные его сегменты также находятся в равновесии В некоторых отдельно взятых сегментах рынка предложение может не совпадать со спросом, что приводит к отклонениям при определении цены

Кроме взаимосвязи между предложением и спросом важную роль в определении цен играет земля и региональный инвестиционный климат

Выбор преимущественной формы земельных отношений осуществляется на уровне субъектов Федерации и муниципалитетов

В условиях передачи земли в частную собственность под малоэтажное коттеджное строительство схема развития земельного рынка выглядит следующим образом

- формирование первичного земельного рынка путем приватизации государственных земель, не пригодных для сельского хозяйства, а также занятых индивидуальными летними дачными участками, с возможной их продажей в частную собственность по нормативным или договорным ценам

- формирование вторичного земельного рынка путем перепродажи земель в частную собственность Продажа земель ведется по рыночным (договорным) ценам.

Как показал анализ, современной тенденцией в управлении инвестиционно-строительными проектами в России является широкое развитие и применение методологии управления проектами

Появление таких новых участников инвестиционного процесса, как девелопер и управляющая фирма, во многом связано с развитием теории и практики проектного управления, которое позволило автору системно подойти к организации инвестиционно-строительной деятельности в малоэтажном жилищном строительстве (рис 1)

Сегодня практически все участники хозяйственных отношений организовывают свою инвестиционно-строительную деятельность через проект Происходит реальное применение как отдельных элементов управления проектами, так и во многих случаях системы управления сети Девелоперская компания в принципе может существовать только на основе применения полноценного использования методов управления проектами, так как ее основная функция состоит в руководстве всем проектом как системой, на протяжении всего жизненного цикла, с учетом сложного многообразия во взаимодействии проекта с внешней средой

• контур взаимосвязи объектов застройки,

• направление управленческих воздействий

Рис 1 Представление коттеджной жилой застройки и ее окружения в виде системы

В рамках реализации девелоперского проекта загородной коттеджной недвижимости не просто создается некий объект (коттеджный поселок и его инженерные коммуникации), но происходит постоянное организационное развитие самого объекта и системы управления им, постоянный поиск все большего соответствия объекта и требований к нему со стороны рынка, постоянное повышение эффективности его использования Таким образом, девелоперский проект соответствует современной концепции развивающегося проекта

Финансирование девелоперских проектов коттеджной недвижимости обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и долевых платежей от будущих собственников

Выбор территории расположения объекта — один из ключевых моментов в реализации и развитии девелоперского проекта Выбор площадки должен учитывать такие факторы как оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж района, перспективы продажи или сдачи в аренду площадей, построенных на данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные и градостроительные ограничения, сложности подведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экология и др Для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться

Инновационные процессы в инвестиционно-строительной деятельности девелоперской компании рассматриваются как процессы, пронизывающие всю ее научно-техническую, производственную, маркетинговую деятельность и, в конечном счете, ориентированы на удовлетворение потребностей рынка Одним из важнейших условий успеха нововведения является наличие самого новатора-энтузиаста, захваченного новой идеей и готового приложить максимум усилий, чтобы воплотить ее в жизнь Инновационное предпринимательство (инновационная

предпринимательская деятельность в малоэтажном жилищном строительстве) -это особый новаторский процесс создания нового, процесс эффективного хозяйствования, в основе которого лежат принципы реинжиниринга и постоянный поиск новых возможностей, ориентация на инновацию, умение извлекать и использовать для решения постоянных задач ресурсы из самых разнообразных источников Оно связано с готовностью девелопера добровольно взять на себя весь риск, связанный с осуществлением нового проекта или же улучшением существующего, принять на себя финансовую и социальную ответственность за процесс, который должен принести денежный доход и личное удовлетворение достигнутым Реинжиниринг - это радикальное перепроектирование бизнес-процессов девелоперских компаний для получения существенных эффектов в снижении стоимости, повышении качества и роста объемов (площадей) продаж готовой строительной продукции (услуг)

Как показывает анализ, проведенный автором, многие ключевые проблемы девелоперских компаний имеют межфункциональную природу, поэтому концепция бизнес-процессов может быть использована на практике на уровне межфункционального решения, описания и внедрения процессной организационно-управленческой структуры

К основным условиям проведения реинжиниринга в деятельности девелоперской компании помимо процессной ориентации относятся стратегические цели — стать в будущем лучшей компанией в своей отрасли, отказ от устоявшихся правил ведения бизнеса и, наконец, усовершенствование бизнес-процессов за счет использования современных технических и информационных технологий В ходе завершения программы реинжиниринга в девелоперской компании обеспечивается переход от функциональных подразделений к виртуальным проектным командам, ответственным за бизнес-процессы

Для характеристики различных уровней потребностей в готовой строительной продукции для девелоперской компании используется теория «жизненного цикла» (спроса, продукта, технологии) В соответствии с этой

теорией, циклические изменения во времени проходят следующие стадии внедрение, неравномерный рост, зрелость, спад

Продолжительность всего жизненного цикла и его отдельных стадий зависит от типа и вида продукции Резервом удлинения циклов жизни может стать производство и реализация нескольких продуктов с заранее запланированным сдвигом стадий их циклов

Анализ взаимосвязанных жизненных циклов спроса, продукции и технологий показывает, что применение плодотворной (изменчивой) технологии производства подразумевает непрерывные замены инновационных продуктов (рис 2) При определенном спросе на продукцию с учетом стадий жизненных циклов (Е - Б) и (I - V) своевременная разработка новшеств и сдвиг их циклов позволяют достичь прироста изменения дополнительных результатов (ДР) над изменением дополнительных затрат (ДЗ)

замаы нэвоеведэтй

Непрерывные замены поколений инновационной продукции (П^ П2, П3, П„) при применении плодотворной или изменчивой технологий производства дают возможность девелоперской компании рационально использовать наиболее результативные стадии жизненного цикла рыночного спроса (Gi, G2, М) Начало разработки последующего поколения инновационной продукции на стадиях II, III (то есть до стадии IV) предыдущего поколения инновационной продукции и определение «точек перехода» позволяют получать прирост прибыли (АР), оптимизировать дополнительные инвестиции (ДЗ) и достигать показателей эффективности своей инвестиционно-инновационной деятельности

Таким образом, изменения жизнециклических составляющих спроса, продукции и технологий производства в совокупности с той или иной инновационной стратегией определяют основу методики агрегированных (взаимосвязанных) жизненных циклов производственного подразделения девелоперской компании Эффективность инновационной стратегии девелоперской компании предполагает степень удовлетворения потребителей конкретного рынка реализуемой продукцией

Для определения динамики территориального рынка коттеджной недвижимости используется показатель темпа роста рынка Тт

T=V"~V" Х-- + 1 (1)

vm t W

где Vm и Vm- соответственно объем рынка в конце анализируемого и базисного периодов,

t — длительность периода В случае Тш > 1,4 рынок находится в состоянии ускоренного роста, при 0,7 < Тт < 1,4 - рынок проходит состояние замедленного роста, зрелости и сворачивания, если Тт < 0,7 - ожидается кризис рынка

Расчёт рыночной доли (S) девелоперской компании, находящейся на том или ином рынке, может осуществляться по данным о ресурсах компании и объеме рынка

5 = 21x100% (2)

У.

где Уь - объем ресурсов компании на рынке

Изменение рыночной доли девелоперской компании в анализируемом периоде по сравнению с базисным определяется по формуле

Л^.-«*, (3)

Непрерывная смена нововведений в условиях основных рыночных ситуаций создает для девелоперских компаний, занимающихся инновационной деятельностью, не только прирост результативных характеристик этой деятельности, но также формирует предпосылки перспективного развития и расширения территориального рыночного пространства

Анализ конкурентоспособности девелоперской компании предусматривает оценку возможностей конкурирующих организаций в производстве и поставке на товарный рынок продукции, которая может повлиять на снижение интереса со стороны покупателя к предприятию и его продукции, а также в поиске резервов конкурентноспособности самой компании

Приведенная автором классификация факторов конкурентоспособности инновационной девелоперской компании с учетом принципов реинжиниринга обеспечивает адекватность анализа и выявления причин ее неконкурентоспособности, как самой компании, так и выпускаемой ею готовой продукции

Факторы конкурентоспособности девелоперской компании, увязанные с производством строительной продукции и определяющие конкурентные преимущества такого типа предприятия делятся на внутренние и внешние

Резервы конкурентоспособности - это специфические потенциальные возможности девелоперской компании, имеющей наступательную инновационную стратегию с учетом рационального планирования запасов товарно-материальных ценностей, возможностей совершенствования организационно-технических, технологических и управленческих процессов по

обеспечению мобильности и строительного производства, гибкости, улучшения качества использования основных производственных фондов и оборотных средств

Такой подход позволил автору классифицировать резервы конкурентоспособности девелоперской компании с учетом принципов реинжиниринга инновационного предпринимательства по следующим пяти основным группам резервы использования налоговых льгот, резервы использования организационно-технического потенциала предприятия, резервы использования производственно-технологического потенциала предприятия, резервы использования финансово-экономического потенциала девелоперской компании, резервы использования кадрового потенциала

Готовая строительная продукция собственного производства и конкурирующих организаций оценивается по уровню их конкурентоспособности Индивидуально каждый из параметров, входящих в соответствующую группу организационно-технических, экономических, технологических показателей, оценивается по уровню доверия (УД), который устанавливается в пределах 0,7-0,99

Уровень доверия параметров, которые основываются на новых технических решениях, может превышать единицу не более чем на 50% В каждом конкретном случае величина уровня доверия устанавливается по данным экспертной оценки

Интегральный показатель относительной конкурентоспособности 1-ой строительной продукции определяется как произведение индивидуальных показателей доверия, входящих в соответствующую группу

ОКС1т = УДЫ х ад2„ X X УДШ = П УД1ип (4)

>1

где ОКС т - относительная конкурентоспособность 1-го товара, к - количество параметров, включенных в соответствующую группу }-1,2,3 к,

УД|,га - уровень доверия _|-ого параметра 1-ой строительной продукции

Конкурентоспособность девелоперской компании зависит от видов инновационного предпринимательства

Для разработки экономической политики инновационной деятельности девелоперской компании особое значение имеет выбор системы коэффициентов (показателей), поскольку они являются основой для оценки ее рисков муниципальными органами и кредиторами

Объектом оценки и управления риском являются девелоперские проекты малоэтажного строительства, стратегические решения девелоперской компании, стратегический план и совокупность проектов, детализирующих его, а также риск инвестиционной привлекательности территории будущей коттеджной застройки

Риск инвестиционной привлекательности территориального муниципального образования (далее ТМО) является одним из определяющих для девелоперской компании при реализации региональных программ малоэтажного жилищного строительства

В применении к стратегическому управлению девелоперской компании оценка риска конкурентного преимущества - это привлекательность ТМО для инвестиций по сравнению с другими ТМО-конкурентами Риск конкурентного преимущества, или конкурентный статус, определяется как величина, интегрирующая конкурентоспособность и конкурентный потенциал ТМО

Чтобы организационная структура управления девелоперской компанией была многофункциональной и могла работать при реализации девелоперских проектов малоэтажного жилищного строительства, автор предлагает создать структуру независимых бизнес—процессов, которые можно разделить на основные, дополнительные и вспомогательные Вспомогательные бизнес-процессы связаны с системой управления Центры управления централизуют все вспомогательные и обеспечивающие бизнес-процессы Основные и дополнительные бизнес-процессы остаются в девелоперской компании или в подразделениях

При разработке девелоперских проектов коттеджной застройки, которые составляют некоторую часть территориальной программы, необходимо мотивировать участников для вступления в проект Муниципальные девелоперские проекты малоэтажного жилищного строительства позволяют согласовать во многом пересекающиеся интересы девелоперской компании, строительных предприятий, органов местного самоуправления и инвестиционной компании (банка) (табл 1)

Эффективность девелоперского проекта характеризуется системой экономических показателей, отражающих соотношение связанных с проектом затрат и результатов, позволяющих судить об экономической привлекательности проекта для девелопера (инвестора), об экономических преимуществах одних проектов перед другими

Для реализации стратегии девелоперской компании разрабатывается стратегический план Однако даже тщательно проработанный план не обеспечивает должных результатов без надлежащего контроля и своевременно внесенных поправок в стратегию организации, обусловленных неожиданным изменением внутренней или внешней среды

Данную функцию выполняет стратегический контроллинг своевременное установление причин отклонения в целях внесения поправок в стратегию предприятия до возникновения оперативных недостатков

Стратегический контроллинг включает в себя формулировку целей, управление ими и достижение поставленных целей

Основное внимание при этом уделяется концепции экономического роста, стратегии продвижения строительной продукции, стратегии функций

Деление девелоперской компании на центры ответственности взаимосвязано с его организационной структурой Эти центры автор классифицирует по следующим принципам объем полномочий и ответственности, функции, выполняемые центром Наличие центров

Таблица 1

Аналт интересов участников при реализации проектов малоэтажного жилищного __строительства_

Интересы

Уровень Девелоперская компания Территориальная инвестиционная компания Администрация ТМО

потребностей Располагает ресурсами Располагает финансовыми ресурсами и инструментами Располагает земельными и правовыми ресурсами, влиянием

1 Потребность в ресурсах (финансовых, кадровых, технических) - Минимальная стоимость кредитных ресурсов - Уменьшение налогооблагаемой базы - Обеспечение финансовыми ресурсами инвестиционной и производственной деятельности - Использование финансовых инструментов для управления рисками и наиболее эффективного использования фин ресурсов - Получение дешевых фин ресурсов - Расширение круга клиентов - Аккумулирование денежных потоков предприятий и организаций (в том числе за счет комплексного обслуживания клиентов) - Рост местных налогов и сборов - Финансирование программ доступного жилья - Повышение доходов местного бюджета за счет использования банковских инструментов, прав на землю и др

2 Потребность в снижении рисков (безопасность инвестиций, ликвидность) Развитие инфраструктуры инвестиционно-заемной, консалтинговой, информационной - Снижение рисков - Получение гарантий возврата кредитов - Повышение социальной защищенности населения - Уменьшение безработицы - Повышение доходов населения

3 Потребность в доходах, повышении эффективности деятельности (прибыльности деятельности) - Повышение рентабельности (общей, активов, инвестиций) - Ускорение оборачиваемости средств Повышение эффективности использования ресурсов Социальная, экологическая и экономическая эффективность муниципальных проектов

4 Потребность в сохранении и увеличении конкурентных преимуществ - Увеличение рыночной доли - Увеличение имиджа и его положительная динамика - Диверсификация инвестиционно-строительной деятельности - Ценовые преимущества - Высокое качество строительной продукции - Использование эффекта масштаба и др - Повышение репутации - Увеличение капитальной базы Развитие производственной, социально-бытовой инфраструктуры, повышение уровня жизни населения

5 Потребность в реализации стратегии (достижение стратегических целей) Реализация инновационных проектов, внедрение результатов НИОКР - Завоевание новых перспективных сегментов и ниш - Расширение географии банка. - Получение статуса доминантного лидера и др - Уменьшение дисперсии доходов различных групп населения - Комплексное социально- экономическое развитие территории - Реконструкция и обновление сложившейся застройки города

ответственности и центров затрат позволяет службе контроллинга успешно выполнять такие функции, как контроль экономичности работы

подразделений, управляющей функции, сервисной функции

В связи с вышеизложенным, результатом исследования, при реализации территориальных программ доступного жилья, являются методические положения по формированию экономического механизма эффективной деятельности девелоперской компании на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства (на примере коттеджной недвижимости) с использованием принципов реинжиниринга бизнес-процессов и методологии управления проектами, с учетом оценки ее рисков, уровня доверия потребителей к продукции (услугам) и рисков инвестиционной привлекательности муниципального образования

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Данная диссертационная работа обобщает выполненные автором исследования по выбору методов эффективной реализации жилищной политики в регионах и муниципалитетах Она включает постановку задачи, теоретический анализ экономической ситуации, методические и практические рекомендации по выбору экономического механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства

В результате выполнения работы сделаны следующие выводы и предложения

1 Проведенный анализ закономерностей развития жилищного строительства и рынков земли выявил основные тенденции эффективного использования пригородных зон и прилегающих территорий сельской местности под строительство коттеджной недвижимости со всей необходимой городской инфраструктурой Это позволяет девелоперским компаниям использовать индустриальный метод возведения малоэтажных загородных домов, построенным по современным экономичным технологиям, имеющим

невысокую себестоимость и соответственно доступную покупательскую способность граждан

2 Основными участниками по формированию экономического механизма развития территориального рынка малоэтажной жилищной недвижимости являются инновационно-инвестиционные девелоперские компании, муниципальные образования и население Для девелоперских компаний главными предпринимательскими факторами являются присутствие на территории предприятий-конкурентов, территориальная привлекательность муниципальных образований, рациональное расположение будущих объектов жилищной недвижимости, наличие мест подключения наружных инженерных сетей, а также организация инвестирования девелоперского проекта

3 Автором исследован жизненный цикл спроса на готовую строительную продукцию, характеризуемый площадью продаж коттеджной жилищной недвижимости, который составляет стадии - зарождение спроса, ускоренный рост, замедленный рост, зрелость и затухание, спад спроса Такой подход позволяет реализовать принципы реинжиниринга инновационного предпринимательства, определять выбранные варианты технологических изменений, осуществлять сбалансированную производственно-сбытовую деятельность девелоперской компании, обеспечивать стабильное получение прибыли, и создавать условия для маневренного использования инвестиций в ее инновационной деятельности

4 Установлено, что общая эффективность деятельности девелоперской компании тесно связана с эффективностью ее инновационной деятельности, что требует разработки инновационной стратегии с учетом стадий циклов и рыночной позиции В соответствии с этим автором выделяются основные виды инновационных стратегий - наступательная, оборонительная, имитационная, и сформированы основные ситуации рыночной деятельности предприятия— инноватора, входящего в структуру девелоперской компании Это позволяет получить прирост прибыли, минимизировать инновационные риски и повысить свою конкурентоспособность

5 При формировании многофакторной модели резервов конкурентоспособности девелоперских компаний, являющейся составляющей методических положений экономического механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства, автором с учетом внешних и внутренних факторов выделены пять групп резервов конкурентоспособности Классифицированные резервы конкурентноспособности позволяют эффективно использовать экономические и технические возможности компании при реализации девелоперских проектов Анализ резервов конкурентоспособности девелоперской компании осуществляется с помощью разработанной информационной модели

6 Готовая строительная продукция собственного производства составляет различные типы модификаций коттеджных строений, каждый из которых оценивается индивидуально и входит в соответствующую группу технико-экономических показателей по показателю уровня доверия потребителей (УД) в установленных пределах

7 На основе выработанной базовой стратегии и анализа инвестиционной привлекательности автор предлагает модель выбора варианта управления коттеджной недвижимостью с учетом рисков В процессе разработки экономического механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства, автором определены основные риски девелоперского проекта и риски инвестиционной привлекательности территориального муниципального образования (ТМО) Это позволило разработать и предложить методы управления рисками

8 Разработанные методические основы планирования и контроллинга инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской компании включают стратегический, тактический и оперативный уровни В процессе разработки плана формируется портфель инвестиционных программ, обеспечивающих эффективность развития компании

Основные положения диссертации изложены в следующих работах:

1 Грабовый П Г , Гогуа Н К, Осташко Д В и др, Методическое пособие «Организационно-экономический механизм функционирования управляющей компании в паевых инвестиционных фондах» М МГСУ, 2005, 2,1 пл (в том числе автором 0,4 п л )

2 Осташко Д В Метод определения конечной стоимости имущества жилищного фонда муниципалитета, сб науч тр международной научно-практической конференции 12-14 октября 2006 г М МГСУ, 2006, 0,33 п л

3 Грабовый П Г, Солунский А И, Осташко Д В и др Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса Учебник в 2-х томах, М Издательство АСВ, ИПЦ «Гузель» 2006, 47 п л (в том числе автором 1,2 п л )

4 Грабовый П Г, Осташко Д В Бюджетное планирование на основании мониторинга результативности, сб науч тр Актуальные проблемы строительства и недвижимости, М МГСУ, 2006, 0,66 п л (в том числе автором 0,33 п л )

5 Грабовый П Г, Осташко Д В Концептуальные модели развития системы финансирования жилья в России, М «Недвижимость экономика, управление» №1-2 2006, 0,65 п л (в том числе автором 0,35 п л )

6 Осташко Д В Организационно-экономические модели управления строительными проектами с использованием девелопмента, сб науч тр , Пенза, ПГУАС, 2007, 0,4 п л

7 Осташко ДВ Тенденции развития коттеджной застройки с использованием концепции девелопмента, сб науч тр, Пенза, ПГУАС, 2007, 0,6 п л

Лицензия ЛР № 020675 от 09 12 1997 г

Подписано в печать Формат 60x84 1/16 Печать офсетная

Объем /,п л Т /00 Зак «ЯГ

Московский государственный строительный университет Типография МГСУ 129337, Москва, Ярославское ш , 26

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Осташко, Дмитрий Владимирович

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. Особенности жилищной политики муниципальных органов управления на современном этапе.

1.1. Анализ закономерностей формирования и тенденций развития жилищного строительства и рынков земли в городской экономике.

1.2. Принципы и подходы по организации и управлению инвестиционно-строительными проектами на основе современной концепции девелопмента.

1.3. Особенности конкурентной стратегии инновационного предпринимательства в деятельности девелоперских компаний на рынках малоэтажного жилищного строительства.

Выводы по главе 1.

ГЛАВА 2. Методические основы инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской компании по формированию экономического механизма развития территориального рынка малоэтажной жилищной недвижимости.

2.1. Инновационно-инвестиционное предпринимательство девелоперских компаний с учетом теории жизненных циклов в различных условиях рыночных ситуаций.

2.2 Разработка обобщённой модели эффективного рыночного развития девелоперской компании, занятой в малоэтажном жилищном строительстве. 84 2.3. Формирование многофакторной модели резервов конкурентоспособности девелоперских компаний.

Выводы по главе 2.

ГЛАВА 3. Методические рекомендации по формированию и использованию экономического механизма эффективного развития девелоперских компаний и управления рисками в реализации проектов малоэтажного жилищного строительства.

3.1. Оценка инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской компании и разработка имитационной модели выбора варианта управления коттеджной недвижимостью.

3.2. Анализ рисков инвестиционно-строительных проектов коттеджной застройки, реализуемых девелоперскими компаниями.

3.3. Методические основы планирования и контроллинга инновационноинвестиционной деятельности девелоперской компании.

Выводы по главе 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства"

Жилищный сектор России представляет собой одну из наиболее сложных и проблемных отраслей экономики народного хозяйства.

Жилищный фонд большинства городов РФ, который построен после 1950 г., обладает высокой степенью капитальности. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда находится на уровне 1,2%, но по отдельным городам (например, Астрахань, Улан-Удэ) достигает 3,2%, что, главным образом, связано с наличием зданий старой постройки и экстремальными природно-климатическими условиями. Наиболее распространенным типом квартир в городах являются двухкомнатные квартиры. Обеспеченность жильем находится на уровне 17-18,4 кв. м общей площади на человека.

Показатели капитальности, благоустройства и обеспеченности жильем не высоки, если сравнивать их с аналогичными в странах с развитой рыночной экономикой. Если производить группировку по качеству жилищного фонда во взаимосвязи с уровнем доходов населения, то можно констатировать, что ни в одной стране мира, где население имеет столь низкие доходы, как в России, оно не владеет таким благоустроенным и капитальным жилищным фондом. По уровню доходов населения мы приближаемся к странам с самыми низкими доходами, а по показателям качества жилищного фонда к странам со средними доходами и, может быть, несколько выше.

Из сказанного можно сделать один весьма существенный вывод: поскольку уровни доходов населения в среднесрочной перспективе увеличиваются, значительная часть населения будет удовлетворять свои потребности в жилье как за счет пользования уже существующими жилыми зданиями и помещениями на рынке вторичного жилья, так и строительства многоквартирных и индивидуальных домов. Это, в свою очередь, означает, что приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую перспективу должен занимать капитальный ремонт и малоэтажное индустриальное строительство.

Следует отметить, что наличие неблагоустроенного и полностью морально устаревшего жилищного фонда характерно даже для крупных городов, в частности - для многих центров субъектов Федерации. Таким образом, для городов с длительным периодом градостроительной эволюции имеет место одновременное «наложение» двух существенных проблем - низкое качество самого жилищного фонда усугубляется низким уровнем благоустройства и инженерного обеспечения.

Проблема обеспечения российских граждан высококачественным доступным жильем является в настоящее время одной из самых актуальных. Она имеет глубокие исторические, социально-экономические, политические корни. Начиная с 2002г. эта проблема стала решаться более успешно за счет увеличения удельного веса ввода в действие жилых домов населением за свой счет (долевое строительство) и с помощью кредитов. Получило широкое распространение малоэтажное строительство коттеджных поселков, загородных домов в пригородах.

Необходимым условием развития жилищной сферы является совершенствование ее управления на федеральном, региональном и местном уровнях с использованием рыночных механизмов, разнообразием организационных форм и условий жилищного строительства с использованием инноваций в инвестиционной деятельности девелоперских компаний и др.

Учитывая, что процесс жилищного строительства весьма длительный и тесно связан с градостроительством и территориальным развитием, важнейшим инструментом обеспечения качественного роста жилья является использование реинжиниринга в системе управления девелоперской компанией при реализации территориальных программ, необходимых для решения задач по обеспечению граждан доступным жильем.

Прогнозирование жилищного строительства на федеральном и региональном уровнях позволяет увязать его с общими направлениями социально-экономического развития России и субъектов Российской Федерации. На этой базе могут обосновываться федеральные и региональные программы жилищного строительства и обеспечения жильем населения, в том числе за счет строительства многоквартирных городских домов и загородного индустриального строительства коттеджного типа.

Коттеджное индустриальное строительство имеет много разновидностей по типам домов. Самый распространенный из них - это деревянно-каркасный дом «сэндвич», который является наиболее теплосберегающим из существующих на сегодняшний день технологий, применяемых в практике индустриального малоэтажного строительства.

Автором был проведен сравнительный анализ расходов на эксплуатацию различных типов домов, в частности, расходов на отопление и горячее водоснабжение (табл. 1.1):

Таблица 1.1.

Расход на отопление, горячее водоснабжение (ГВС)

Тип жилья Площадь, кв. м Стоимость, руб. Стоимость, руб. / кв.м норматив льготная

Деревянно-каркасный коттедж 144,9 62,72 62,72 0,43

1-комн. квартира в кирпичном 5-ти этажном доме 32,8 126,40 18,99 3,85/0,58

2-х комн. квартира в панельном 9-ти этажном доме 47,7 216,20 25,02 4,53/0,53

Из табл. 1.1 видно, что расходы на отопление и ГВС в пересчете на 1кв.м. в деревянно-каркасных домах в 9 раз ниже нормативной стоимости расходов в многоэтажных каменных домах, которые практически отапливают окружающую среду.

Стоимость 1 кв.м. стены деревянно-каркасного дома в 1,3 раза дешевле стены из бруса, в 1,7 раза - пенобетонных блоков и в 2,2 раза - стены из кирпича при одинаковой теплосберегающей способности. Деревянно-каркасные дома называют здоровым жилищем.

Возникновению идеи здорового жилища в Канаде, где впервые стала широко применяться деревянно-каркасная технология, способствовало растущее осознание того, что здоровье человека связано с окружающей его средой и экономикой. Преобладание деревянных каркасных домов на канадском и американском рынках жилья открыло многочисленные возможности для внедрения принципов здорового жилища в России. И, действительно, строительство домов с деревянным каркасом является экологическим и рациональным решением. Дерево - это воспроизводимый природный ресурс, который при правильном возобновлении и применении повышает качество жизни, поддерживает природное равновесие и способствует развитию национальной экономики.

Рассмотрение принципов здорового жилища дает полное представление о многих возможностях, открывающихся на различных этапах строительства, начиная от расположения и ориентации дома до внутренней отделки и ландшафта. "Здоровое жилище" - это тема, дающая возможность ученым-экономистам строительной отрасли и практикующим девелоперским фирмам вести постоянный поиск экологически и экономически рациональных методов проектирования, строительства и эксплуатации. Идея здорового жилища, которая является составляющей реинжиниринга, основана на пяти принципах:

1) здоровье жильцов;

2) эффективное использование природных ресурсов;

3) экологические требования к окружающей среде;

4) экономия энергии;

5) экономическая доступность.

Каждый принцип здорового жилища состоит из нескольких связанных между собой элементов. Все они должны рассматриваться на стадии проектирования до начала строительства дома. Внедрение этих элементов в ходе строительства имеет особенно важное значение, обеспечивая переход от идеи здорового дома, которая является составляющей реинжиниринга к реализации территориальных программ доступного жилья.

В рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» развитие рынка загородной недвижимости будет иметь поступательную тенденцию, так как это позволяет использовать индустриальный метод возведения малоэтажных домов общей площадью от 100 кв.м. и выше, построенным по новым экономичным технологиям, имеющим невысокую себестоимость и соответственно доступную покупательскую способность граждан с использованием ими различных способов финансирования собственного жилья.

За последние 5-7 лет на рынке жилищной недвижимости появилось достаточное количество российских компаний, профессионально занимающихся реализацией проектов малоэтажного строительства. Среди них - девелоперские компании, использующие принцип управления девелоперским проектом на региональном уровне. При этом на рынке жилья произошло перераспределение сил между отечественными и зарубежными компаниями такого типа, обусловленное следующими факторами:

1) Российские девелоперские компании, процесс становления которых проходил далеко не в тепличных условиях, накопили положительный опыт и совершенствовали свое мастерство в условиях жесткой конкурентной борьбы, постоянно меняющегося законодательства. Сегодня они могут предложить своим клиентам больший пакет услуг, чем западные инвестиционно-строительные компании.

2) Западные инвестиционно-строительные компании чаще всего работают только с чистыми инвестициями, живыми деньгами и жесткими гарантиями.

3) Российские девелоперские компании в жилищной недвижимости могут работать с объектами любой сложности, предоставляя клиенту не только законченные объекты строительства, но и комплексную программу обслуживания и отдельные услуги. Западные компании в своей массе за такой вид деятельности не берутся, предпочитая заключать договоры на оказание только отдельных услуг по управлению недвижимостью.

Владение макро- и мезоэкономической ситуацией в стране, регионе, отрасли, понимание процесса управления специфической российской жилищной недвижимостью, оперативность и гибкость российских девелоперских компаний позволяет им составить достойную конкуренцию западным компаниям, работающим по сложившимся стандартам и принятой у них методике управления.

Управляющая девелоперская компания проводит всестороннее и детальное исследование территории застройки, включающее физическую и техническую экспертизу состояния, наружных инженерных систем, дорог, экологического состояния; осуществляет оценку рыночной стоимости земли; проводит анализ территориального рынка жилья и определяет нишу, которую занимает малоэтажное строительство на рынке; разрабатывает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования своего внутреннего экономического и технического потенциала и просчитывает их с финансовой точки зрения; оценивает и предлагает наиболее успешные схемы финансирования объекта будущего строительства. После того как определены наиболее перспективные варианты развития девелоперского проекта коттеджного строительства, собственник принимает окончательное решение, в каком регионе и на какой территории будет претворен в жизнь предложенный проект.

В связи с вышеизложенным, научной гипотезой исследования является развитие теоретических и методических подходов по повышению эффективности деятельности девелоперской компании с использованием методологии реинжиниринга бизнес-процессов при реализации территориальных программ доступного жилья за счет малоэтажного коттеджного строительства в различных регионах с учетом оценки степени инвестиционной привлекательности территориального рынка жилищной недвижимости.

В рамках темы исследования объекты недвижимости рассматриваются не только как носители физических свойств, но и экономических свойств. Это и потребность в инвестициях, обеспечивающих их сохранение (простое воспроизводство), и качественное и количественное развитие (расширенное воспроизводство). Каждый объект недвижимости имеет определенную стоимостную оценку и является источником дохода для собственника.

Практика управления недвижимостью требует проведения классификации и структуризации совокупности этих объектов в зависимости от задач по применению различных методов распоряжения, оценки эффективности вложений инвестиций в недвижимость.

Классификация объектов приносящей доход недвижимости должна осуществляться, исходя из возможности применения к данной группе объектов общих методов оценки эффективности инвестиций. Это могут быть группы мало-, средне- и высокодоходных объектов или группы объектов, объединяемых по способу извлечения дохода, или группировка объектов с учетом коммерческого потенциала, вида деятельности, которую обслуживают данные объекты.

Пассивная политика и нерыночная ориентация местных властей, низкий уровень доходов населения, миграционный отток, инвестиционная пассивность, низкие темпы строительства снижают спрос на объекты недвижимости, что не способствует развитию рыночных отношений на данной территории, сдерживает рост цен на объекты недвижимости.

Напротив, активная рыночная политика местных властей, высокий уровень доходов населения, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, рост спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка. Цены на объекты недвижимости быстро растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне.

При оценке рыночной конъюнктуры необходимо опираться на факторы, определяющие уровень цен (арендных ставок) на данной территории при стабильной ситуации, и на факторы, определяющие темпы изменения цен при снижении или подъеме рыночной конъюнктуры. Целесообразно отдельно рассмотреть влияние на уровень и поведение цен (арендных ставок) таких макроэкономических параметров, как темпы инфляции и изменения курса рубля относительно курсов евро и американского доллара.

На рынке жилья (как на первичном, так и на вторичном) в настоящее время возникла ситуация, характеризуемая определенными диспропорциями. Она носит объективный характер и определяется: -высокими ценами на недвижимость; -ростом конкуренции на рынке жилья;

-многократным увеличением соотношения спроса над предложением; -возможностью приобретения жилья в настоящее время только для слоев населения с высокими доходами.

Однако, учитывая недетерминированный характер процессов на рынке жилья и колебания конъюнктуры, носящие стохастический характер, зависящий от многих социально-экономических факторов, фактическая ситуация на рынке жилья, как правило, отличается. При росте спроса на владение жильем соответственно падают цены на арендное жилье (и наоборот), так как население осуществляет свой выбор не только из экономических соображений, но и в соответствии с составом и структурой семьи, престижностью и экологичностью жилья, перспективными целями, связанными с типом выбираемого жилья.

Целью диссертационной работы является формирование экономического механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства с учетом анализа, отбора и оценки эффективности разработки и внедрения организационных, технических и управленческих нововведений.

Для достижения указанной цели исследований были поставлены и решены следующие задачи:

-проведен анализ тенденций развития строительства, закономерностей формирования основных направлений земельной и жилищной политики на территориально-отраслевом уровне при реализации муниципальных программ по обеспечению доступности жилья и улучшения жилищных условий населения;

-проведен анализ становления и развития отечественных девелоперских компаний на рынке малоэтажного жилищного строительства в пригородных зонах и сельской местности с учетом региональных особенностей;

-исследованы условия развития и принципы формирования стратегии инновационного предпринимательства девелоперских компаний с использованием принципов реинжиниринга для реализации крупных проектов малоэтажного жилищного строительства;

-выявлены основные факторы и уровни конкурентоспособности инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской компании, с учетом опыта управления инновациями;

-обоснована и разработана обобщенная модель эффективного функционирования девелоперской компании на основе агрегированных жизненных циклов спроса, инновационной строительной продукции и производственных технологий для различных рыночных ситуаций;

-разработана многофакторная модель резервов конкурентоспособности девелоперских компаний с учетом принципов реинжиниринга, и выбран интегрированный показатель оценки эффективности технических нововведений для различных типов малоэтажной жилищной недвижимости;

-разработаны показатели оценки инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской компании;

-проведен анализ рисков участников и предложена оценка инвестиционной привлекательности территориального муниципального образования при реализации инвестиционно-строительных проектов коттеджной застройки с разработкой методов управления рисками;

-разработаны методические основы планирования и контроллинга реинжиниринга девелоперской компании с учетом перспективы ее экономического роста и региональной стратегии продвижения на рынке малоэтажного жилищного строительства.

Постановка перечисленных задач и взаимосвязь результатов их решения предопределили логику и последовательность проведения исследования.

Объектом исследования являются девелоперские компании, участвующие в формировании территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства.

Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, происходящие в сфере управления территориально-региональным рынком строительства жилья, стратегические направления и тактические приемы, условия и механизмы, применяемые в этих условиях.

Теоретической и методологической основой исследования явились диалектический метод познания, концепции и гипотезы, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых с использованием исторического и системного подходов. В диссертации осуществлен экономический анализ федеральных и региональных законодательных актов, регулирующих отечественный рынок строительства жилья.

Для решения поставленных в диссертации задач применены методы экономико-математического моделирования, системного анализа, инструменты графического моделирования, в частности, свертка частных критериальных показателей инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, приемы статистического и математического анализа, использовались методы экспертных оценок.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной экспертно-статистической и бухгалтерской отчетности для анализа показателей строительства, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минэкономразвития и торговли РФ, Росстроя, девелоперских компаний инвестиционно-строительного комплекса, осуществляющих свою деятельность в малоэтажном жилищном строительстве.

Научная новизна исследования состоит в том, что автором разработаны и предложены методические подходы формирования экономического механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства с использованием принципов реинжиниринга и выявления резервов конкурентоспособности, способствующих эффективному воспроизводству муниципальной жилищной недвижимости.

Научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:

1. Исследованы тенденции развития рынка доступной жилищной недвижимости, проанализированы особенности формирования основных направлений земельной и жилищной политики на территориально-отраслевом уровне по обеспечению населения доступным жильем.

2. На основе мониторинга статистического материала обоснованы тенденции выбора новых стратегических направлений развития девелоперских компаний на рынке малоэтажного жилищного строительства с использованием индустриальных методов и современных технологий коттеджной застройки в пригородных зонах и сельской местности.

3. Разработаны подходы и методические положения по формированию экономического механизма функционирования и развития девелоперских компаний, основанные на системном подходе к их развитию и использованию инноваций и принципов реинжиниринга с учетом состояния и требования рынка.

4. Обоснован методический подход к выявлению резервов конкурентоспособности в инновационно-инвестиционной деятельности девелоперских компаний на рынке малоэтажного жилищного строительства. Предлагается рассмотреть конкурентные преимущества таких компаний в тесной взаимосвязи с инвестиционной привлекательностью муниципального образования.

5. На основе теории рисков при реализации девелоперских проектов коттеджной застройки, входящих в территориальную программу доступного жилья, обоснован механизм выбора таких проектов с учетом интересов основных участников - девелоперской компании, территориального муниципального органа, покупателей и инвестиционных компаний.

6. Разработаны методические рекомендации и основные целевые параметры экономической установки на стратегическое развитие девелоперских компаний с учетом принципов системного планирования и контроллинга, отвечающие современным требованиям рынка.

Теоретическая и практическая значимость состоит в развитии теоретических основ управления на региональном рынке строительства жилья, а также разработке практических рекомендаций в сфере жилищного строительства, совокупность которых представляется возможным квалифицировать как решение научной проблемы, имеющей народнохозяйственное значение для экономики регионов России.

Теоретические результаты исследования используются в преподавании учебных курсов «Экономика недвижимости», «Управление проектами в строительстве» и «Научные проблемы экономики строительства» в Московском государственном строительном университете, а также в курсе лекций по дисциплине «Менеджмент в недвижимости» для специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», читаемых для слушателей магистратуры.

Практическая значимость работы также заключается в том, что теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании региональной жилищной политики администрациями субъектов Федерации.

На защиту выносятся:

1. Методические положения по формированию экономического механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства.

2. Система оценочных показателей уровня выполнения бизнес-процессов по инновационной номенклатуре готовой строительной продукции и уровню доверия потребителями на всех этапах жизненного цикла инвестиционностроительной деятельности девелоперской компании.

3. Методические основы обеспечения конкурентоспособности строительной продукции и определения резервов конкурентоспособности девелоперской компании.

4. Система описания и оценки инвестиционно-строительных рисков, влияющих на устойчивое экономическое развитие девелоперской компании.

5. Методические рекомендации по повышению эффективности функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного строительства.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 7 работ общим объемом 3,61 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Общий объем диссертации составляет 175 страниц, из них 17 таблиц, 32 рисунка. Библиографический список составляет 125 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Осташко, Дмитрий Владимирович

Выводы по главе 3

1. Проведенные научные исследования по выбору конкурентоспособности девелоперской компании позволили осуществить комплексную оценку ее инновационно-инвестиционной деятельности с разделением показателей на классы, имеющие качественное различие и выделением в системе бюджетирования основных центров ответственности -по доходам, по расходам, по прибыли и по инвестициям. Это позволяет при выборе стратегии использовать центры управления бизнес-процессами с выделением групп управления собственностью, управления прибылью, управления производством и развитием.

2. На основе выработанной базовой стратегии и анализа инвестиционной привлекательности автор предлагает модель выбора варианта управления коттеджной недвижимостью при условии её эффективного использования с учетом рисков.

3. В процессе разработки экономического механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства автором определены основные риски девелоперского проекта, которые состоят из юридического риска, экономического риска, строительного риска и риска инвестиционной привлекательности территориального муниципального образования (ТМО). Это позволило разработать и предложить методы управления рисками.

4. Риск инвестиционной привлекательности ТМО является в рыночных условиях для инновационного предпринимательства девелоперской компании одним из определяющих, так как позволяет в ее деятельности эффективно использовать принципы государственно-частного партнерства, а также конкурентный потенциал данного ТМО.

5. Автором разработаны методические основы планирования и контроллинга инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской компании, которые включают стратегический, тактический и оперативный уровни. В процессе разработки плана формируется портфель инвестиционных программ, обеспечивающих эффективность развития организации.

6. Стратегический контроллинг ориентирован на средне- и долгосрочные периоды, технический контроллинг выражается в виде количественных значений уровней рентабельности, ликвидности и прибыли. Стратегический контроллинг включает в себя формулировку целей, управление ими. Достижение поставленных целей позволяет по сформированным центрам затрат и центрам ответственности осуществлять контроль по предложенным показателям экспресс-оценки и показателям успеха деятельности девелоперской компании.