Экономический механизм залога сельскохозяйственных угодий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм залога сельскохозяйственных угодий"

На правах рукописи

ЛЁШИНА ЕЛЕНА АЛЕКСАНДРОВНА

¿А

ЭКОНОМИЧЕСКИИ МЕХАНИЗМ ЗАЛОГА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

08.00.05. - экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2004

Диссертация выполнена в Государственном научном учреждении Всероссийский научно-исследовательский институт экономики, труда и управления в сельском хозяйстве РАСХН

Научный руководитель

- доктор экономических наук, профессор Алексей Семенович Миндрин

Официальные оппоненты

- доктор экономических наук, профессор Евгений Феофанович Заворотин

■ кандидат экономических наук Александр Александрович Фадеев

Ведущая организация

Государственный университет по землеустройству

Зашита состоится " 27 " октября 2004 года в 12 часов на заседании диссертационного Совета Д 006.032.01 в ГНУ Всероссийский научно-исследовательский институт экономики, труда и управления в сельском хозяйстве по адресу: 111621, г. Москва, Е-621, ул. Оренбургская 15, ГНУ ВНИЭТУСХ.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийского научно-исследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве.

Автореферат разослан «_» сентября 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат экономических наук

А.Н. Адукова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В России стоит очень важная задача завершения земельных преобразований - создание многоукладной системы землепользования, способной обеспечить эффективное использование земли и превращение ее в один из факторов экономического роста. Однако достижение поставленной цели возможно лишь при разработке рационального организационно-экономического и правового механизма земельных отношений: стабилизации земельных прав развития земельного оборота, совершенствовании управления земельными ресурсами.

Увеличение численности земельных собственников, потребность в повышении эффективности сельскохозяйственных угодий' объективно вызывают необходимость развития и такого элемента земельного оборота как залог прав на земельные участки. В этой связи появилась настоятельная необходимость продолжения исследований по теоретическим и практическим вопросам залога сельскохозяйственных угодий.

Состояние изученности проблемы. Теоретические и методологические проблемы; земельных отношений постоянно являлись предметом изучения ведущих ученых экономистов-аграрников: Буздалова И.Н., Беленького

В.Р., Волкова С.Н., Заворотина Е.Ф., Леппке О.Б., Строева Е.С., Милосердова В.В., Миндрина А.С., Панковой К.И., Евтуха А.Т., Петрикова А.В., и др.

Различные аспекты проблемы формирования ипотечного механизма нашли отражение в работах Горемыкина В. А., Крылатых Э.А., Хлыстуна В.Н. и др. В указанных исследованиях достаточно, глубоко проработаны различные аспекты земельных отношений. Однако далеко не завершено создание методической базы залога земель и конкретных механизмов его функционирования. Для дальнейшего развития земельных отношений необходимо углубление изучения социально-экономических основ, сущности и содержания залога земель, его места и роли в общей системе земельного оборота. Требуют более тщательного обоснования

(

экономические у организации

[ия рыночным

условиям. Вышеизложенное и обусловило выбор диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка и обоснование методических положений и практических предложений по формированию экономического механизма залога сельскохозяйственных угодий.

В соответствии с указанной целью были решены следующие задачи:

• определена сущность и роль залога сельскохозяйственных угодий как неотъемлемого элемента рыночной экономики;

• проанализирован отечественный и зарубежный опыт развития ипотечного механизма в сельском хозяйстве;

• оценено современное состояние развития залога земель в сельском хозяйстве России, раскрыты причины, сдерживающие его развитие;

• определены основные предпосылки развития механизма залога сельскохозяйственных угодий;

• уточнены организационно-экономические условия развития залога сельскохозяйственных угодий;

• разработаны предложения по совершенствованию экономического механизма залога сельскохозяйственных угодий.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения залога сельскохозяйственных угодий и его влияние на эффективность землепользования. Объект исследования - тенденции, состояние и перспективы развития земельного оборота сельскохозяйственных угодий Ульяновской области.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам земельных отношений. В качестве исходной информации использованы нормативные правовые акты Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации в области земельного оборота, статистические данные Росземкадастра, Комитета по 4

земельным ресурсам и землеустройству Ульяновской области. При подготовке диссертации в зависимости от поставленных задач применялись методы исследования: экспертных оценок, монографический, абстрактно-логический, экономико-статистический.

Информационную базу составили монографические исследования, разработки российских и зарубежных ученых, результаты деятельности ведущих аграрных научных учреждений, материалы Всероссийских и региональных научно-практических конференций, собственные наблюдения и исследования автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании экономического механизма залога сельскохозяйственных угодий как системы взаимодействия субъектов, объектов и обеспечения ипотечного кредитования на единой организационно-экономической основе. Основные элементы научной новизны содержатся в следующих положениях:

• установлены предпосылки, условия и поэтапная последовательность развития залога земель, включая организационные и экономические составляющие;

• разработаны предложения по дифференциации срока ипотечного кредита и его величины по отношению к оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий с учетом уровня доходности сельскохозяйственных товаропроизводителей;

• обоснованы способы определения ставок залога земель, основанные на кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий;

• определены основные элементы экономических отношений залогодателя и залогодержателя земельных участков.

Практическое значение работы. Научные результаты, полученные в

диссертации, направлены на создание научной и методической базы залога земель и совершенствования методов его регулирования с учетом региональной специфики. Сформулированные в диссертации методические и практические предложения по залогу земель позволяют решать задачи

повышения эффективности землепользования. Результаты исследований использованы Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Ульяновской области для разработки нормативных актов по обороту земель сельскохозяйственного назначения.

Апробация и реализация результатов исследования. Диссертация выполнена в соответствии с планом научно-исследовательской работы ГНУ Всероссийского научно-исследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве и является составной частью задания РАСХН «Разработать научно-методические основы регулирования земельных отношении» (№ государственной регистрации 01.200.117754).

Основные положения и результаты исследования были апробированы на научно-практических конференциях: «Проблемы развития агропромышленного комплекса в современных условиях» (Москва, 2002), «Стабилизация и экономический рост аграрного сектора экономики» (Ульяновск, 2004).

По теме диссертации опубликовано пять научных работ общим объемом 1,26 п.л., без соавторов.

Структура. и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, приложений. Она изложена на 137 страницах компьютерного текста, содержит 13 таблиц, 10 схем, 133 источника литературы.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель и задачи, объект и предмет исследования, научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Сущность залога земель» рассмотрена особая роль земли как имущества, сущность залога земель, проведен анализ залоговых отношений в России и зарубежных странах.

Во второй главе «Методические подходы к функционированию механизма залога земель» приведены основополагающие принципы функционирования залога земель, определены роль и функции субъектов

залогового кредитования, рассмотрены принципы, этапы и методы залоговой оценки сельскохозяйственных угодий.

В третьей главе «Механизм залога земель» установлен порядок и условия передачи земель в залог, уточнена методика установления ставок залога земель, определены основные составляющие системы ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения, рассмотрены закономерности функционирования механизма залога земель.

В выводах и предложениях сформулированы основные результаты проведенного исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В экономическом отношении залог земельных участников - способ привлечения финансовых средств для повышения эффективности землепользования. Он обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на земельные участки, когда иные формы отчуждения (купля-продажа, обмен и др.) экономически или юридически нецелесообразны.

Залог сельскохозяйственных угодий предполагает наличие: собственников недвижимости (земли); рынка земли, как основной предпосылки возможности установления цены земли; развитых кредитных отношений в экономики, формирующих основные источники ипотечного кредита и его «цену» в виде нормы процента на выдаваемые ссуды под залог недвижимости (земли); сети частных и государственных организаций и учреждений, прежде всего специализированных земельных банков, осуществляющих кредитные операции и регулирующих взаимосвязи кредиторов и заемщиков.

Фундаментальными элементами системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий являются субъекты и объекты кредитования, условия обеспечения кредита (рис 1).

Рис.1. Элементы системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий.

Для того, чтобы система могла функционировать нормально, к ее составляющим предъявляются определенные требования. Так, условия сделки по ипотечному кредитованию должны удовлетворять запросам обеих сторон (заемщика должны устраивать процентная ставка, схема погашения кредита, банк - кредитоспособность заемщика, качество предоставляемого

обеспечения и т.п.). Необходимо соблюдение базовых принципов кредитования (срочности, платности, возвратности, целевого предоставления и использования кредита), а также обеспеченности кредита. Исследованиями выявлены определенные предпосылки развития ипотечного кредитования под залог сельхозугодий. Их можно подразделить на три группы: организационные, экономические и правовые.

В качестве организационных предпосылок можно выделить наличие потенциальных залогодателей сельскохозяйственных угодий, которые могут быть использованы в качестве залога. В настоящее время в Ульяновской области в частной собственности находится 1571,1 тыс. га или 71% всех сельскохозяйственных угодий. Эти земли хозяйственных товариществ и обществ (98,6 тыс. га), производственных кооперативов (1442,7 тыс. га), крестьянских и фермерских хозяйств (23 тыс. га), а также собственников земельных долей (6,8 тыс. га). Все эти земли в соответствии с действующим законодательством могут быть заложены по закону об ипотеке.

К экономическим предпосылкам можно отнести потребность сельскохозяйственных производителей в средствах на развитие производства и возможность получения таких средств в качестве ипотечного кредита. Для предприятий, имеющих низкую кредитоспособность, ипотечный кредит под залог сельскохозяйственных угодий - практически единственная возможность привлечения инвестиций для осуществления сельскохозяйственного производства на более высоком уровне и улучшения финансового состояния хозяйства.

К правовым предпосылкам относится принятие соответствующих законодательных актов, регламентирующих залог сельскохозяйственных угодий.

Потенциальные залогодатели положительно относятся к возможности получения ипотечного кредита. Автором был проведен выборочный опрос главных специалистов и руководителей сельскохозяйственных предприятий трех районов области об отношении к ипотечному кредитованию. Одним из

основных был вопрос: «На какие цели Вы бы хотели получить ипотечный кредит под залог сельхозугодий?» (табл. 1).

Таблица 1

Потенциальные залогодатели об ипотечном кредитовании под залог сельскохозяйственный угодий (2004 г.)

Экономическое Отношение к Цели, на которые может быть % от числа

положение ипотечному употреблен полученный кредит опрошен-

хозяйств кредитованию ных

Убыточные положительное Приобретение:

хозяйства - новых земель -

- сельхозтехники -

- оборотных средств 36

- покрытие текущих обязательств 64

Рентабельность положительное Приобретение:

до 5% — новых земель -

- сельхозтехники 2

— оборотных средств 45

- покрытие текущих обязательств 53

Рентабельность положительное Приобретение:

свыше 5% - новых земель -

- сельхозтехники 22

- оборотных средств 55

- покрытие текущих обязательств 23

Как видно из представленных данных основная масса сельскохозяйственных товаропроизводителей считает ипотечный кредит одним из стабилизирующих факторов развития сельскохозяйственного производства.

Основные признаки землевладельческого (ипотечного) кредита заключается в следующих положениях:

- наиболее существенным условием правильного организованного ипотечного кредитования является долгосрочность займа. Как показывают проведенные исследования залоговых отношений в дореволюционной России и за рубежом, ипотечный кредит под залог сельскохозяйственных угодий выдается на срок от 5 до 40 лет;

ю

- специфическим для ипотечного кредита является и такой признак, как амортизация (постепенное погашение) долга. Займы, обеспеченные земельной собственностью, могут быть погашены не целиком, а по частям в отдаленные сроки небольшими взносами, необременительными для заемщика;

- ипотечный кредит относится к нерасторжимым долговым сделкам, то есть кредитор лишается права расторгнуть долговое соглашение в любой момент. Правило нерасторжимости создает земельному собственнику условия, которые позволяют ему постепенно погасить полученный кредит и выполнить задуманные меры по улучшению заложенных земель и развитию сельскохозяйственного производства;

- при ипотечном кредитовании под залог сельскохозяйственный угодий необходима их точная оценка, так как размер ссуды, выдаваемой под залог, напрямую зависит от стоимости земли.

Как показывает анализ составляющих системы ипотечного кредитования, одним из фундаментальных ее элементов являются субъекты ипотечных отношений. Субъектами ипотечного кредитования могут быть: залогодатели (заемщики); залогодержатели (кредиторы); страховые компании; оценочные компании; органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги) и т.д.

Одной из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию является оценка залога. Чтобы механизм ипотеки мог функционировать, залоговая оценка земли должна быть оптимальной как для залогодателя, так и для залогодержателя. Максимальная сумма кредита под залог определяется, исходя из условия, что рыночная стоимость залога должна покрывать сумму кредита и процентов по нему, штрафных процентов и возможных расходов по реализации имущества.

В мировой практике размер кредита обычно в 1,3-2 раза меньше рыночной стоимости предмета залога. Подобная осторожность банков

м

объясняется, прежде всего, следующими обстоятельствами. Во-первых, стоимость имущества, предлагаемого в качестве залога должна быть достаточной для того, чтобы покрыть не только кредит, но и проценты за весь период пользования. Во-вторых, рыночная стоимость залога за время пользования кредитом может существенно измениться. Банк, как правило, рассчитывает на изменения в «худшую сторону».

В мировой практике участники рынка земли как недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных правил или принципов, которые применяются при оценке сельскохозяйственных угодий: принцип полезности, остаточной продуктивности, ожидания, замещения, лучшего и наиболее эффективного использования и др.

Основываясь на этих принципах, происходит поэтапная оценка сельскохозяйственных угодий. Применительно к сельскохозяйственным угодьям в основном используются три методических подхода: затратный метод, метод анализа продаж и метод капитализации дохода. Все приведенные выше способы оценки земли имеют как достоинства, так и недостатки. Для залоговой оценки земель в международной практике наиболее приемлемым считается способ оценки по рыночной стоимости. В условиях формирующегося рынка земли, при отсутствии массовых данных о продаже земельных участков использование этого способа затруднительно. В настоящее время наиболее приемлемой для определения залоговой стоимости участка можно считать кадастровую оценку.

Определение залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий проводилось по хозяйствам Ульяновской области, имеющим различную кадастровую стоимость земельных участков (табл. 2). Как показывают приведенные расчеты, залоговая стоимость сельскохозяйственных угодий варьирует в значительных пределах от 10 до 514 млн. руб. Таким образом, при соотношении «ссуда-стоимость залога», равном 50%, отдельные хозяйства Ульяновской области могут получить ипотечный кредит от 5 до 257

млн. руб.

Таблица 2.

Залоговая стоимость сельхозугодий Ульяновской области на 01.01.2003г.

Хозяйство, район Кадастровая стоимость 1га сельхозугодий, руб. Площадь сельхозугодий, га Залоговая стоимость сельхозугодий, всего, тыс. руб. Величина кредита при соотношении «ссуда-стоимость залога», равном 50%. тыс. руб.

СПК им. Крупской Мелекесскош района 14580 35257 514047 257023

СПК «Филипповский» Мелекесского района 15100 5749 86810 43405

ООО «Колос» Майнского района 12790 4603 58872 29436

СПК «Родина» Сурского района 8720 8257 72000 36000

СХПК «Хлебороб» Вешкаймского района 7950 2244 17840 8920

СПК «Искра» Барышского района 3150 3073 9680 4840

СПК «Восток» Новомалыклинского района 12960 6453 83630 41815

СПК им Чапаева Старомайнского района 9550 ' 6319 60346 30173

СПК «Свияга» Кузоватовского района 8750 4613 40364 20182

СПК «Красная звезда» Ульяновского района 19640 5505 108118 54059

СПК «Победа» Радищевского района 7140 4336 30960 15480

Для снижения кредитного риска в связи с низкой ликвидностью земель необходима оценка кредитоспособности потенциального заемщика и оценка его финансового состояния. Основная цель в данном случае — определить способность и готовность заемщика вернуть запрашиваемую ссуду в соответствии с условиями договора. Основные факторы, учитываемые при анализе кредитоспособности: дееспособность заемщика; репутация; способность получать доход; состояние экономической конъюнктуры; наличие обеспечения ссуды (т.е. земель достаточной залоговой стоимости).

Проведенные исследования свидетельствуют о том, что существенным условием выдачи кредита под залог сельскохозяйственных угодий являются сроки, величина кредита по отношению к оценочной стоимости участка, условия погашения кредита.

Ипотечное кредитование предполагает длительный срок ссуды, поэтому можно предположить, что в соответствии с рассмотренными выше основополагающими принципами на первоначальном этапе кредит под залог сельскохозяйственных угодий может быть выдан на срок до 10-15 лет, но не менее 5 лет.

Величина кредита по отношению к стоимости участка при различных условиях может быть разной. Мы предлагаем варьировать величину и срок кредита, основываясь на расчете рейтинга заемщика. Расчет рейтинга осуществляется на основе значений коэффициентов ликвидности и финансовой независимости и призван определить состояние кредитоспособности хозяйств (табл. 3).

Так к первому классу по рейтингу относятся всего три хозяйства (1%), ко второму - 155 хозяйств (53%), остальные 46% предприятий, на которые распространяется действие закона «Об ипотеке», относятся к 3 классу, т.е. некредитоспособны.

Таблица 3

Рейтинг сельскохозяйственных предприятий Ульяновской области на01.01.2003г.

Количество баллов по рейтингу Класс Количество хозяйств В % к итогу

251 и более (некредитоспособные хозяйства) 3 138 46

150-250 (средняя и низкая кредитоспособность) 2 155 53

150 и менее (высокая кредитоспособность) 1 3 1

ИТОГО 294 100

и

С предприятиями разного класса кредитоспособности банк может по разному строить отношения по залогу сельхозугодий. Так, заемщикам первого класса кредит может быть выдан на более длительный срок (более 5

лет), соотношение «ссуда - стоимость залога» может быть

более высоким (более 60%). Заемщикам второго класса ипотечный кредит может быть предоставлен на срок до 5 лет, а соотношение «ссуда - стоимость залога» не должно быть более 50%. И, наконец, заемщики, отнесенные к третьему классу, вряд ли могут рассчитывать на получение кредита, так как это связано с большим риском для банка.

Таким образом, хозяйства, наиболее нуждающиеся в средствах, обладают наименьшими шансами на их получение. Для того, чтобы предоставить им этот шанс, можно предложить проведение на региональном уровне конкурса на лучшие инвестиционные проекты для реализации на условиях ипотечного кредитования под залог сельхозугодий.

Принять участие в данном конкурсе могут сельскохозяйственные предприятия - независимо от рейтинга, победители конкурса приобретают возможность получить ипотечный кредит под проект, и величина кредита определяется в зависимости от целевого использования средств. При этом на первом этапе реализации проекта должен быть предусмотрен определенный период льготных платежей, которые будут повышаться по мере получения экономической отдачи и осуществления запланированных работ.

Хозяйства, относящиеся к 1 и 2 классу по рейтингу, могут получить ипотечный кредит без участия в конкурсе. В этом случае максимальный размер кредита ограничивается таким образом, чтобы годовая сумма платежей не превышала 30% средней прибыли предприятия.

Примерный порядок расчета предельной величены годовой суммы платежей по ипотечному кредиту представлен в таблице 4.

Таблица 4.

Предельная величина суммы платежей по ипотечному кредиту

№ п/п Показатели СПК «Искра» СПК «Родина» СПК «Красная звезда»

Рейтинг заемщика 1 класс 2 класс 3 класс

1. Уровень рентабельности в среднем за 5 лет, % 19,5 15,1 16,5

2. Сумма затрат на производство текущего года, тыс. руб. 13608,0 21685,0 23600,0

3. Средняя прибыль, тыс. руб. (стр.1»стр. 2/100) 2653,6 3274,4 3894,0

4. Предельная сумма годовых платежей по кредиту тыс. руб. (стр. 3*30/100) 796,0 982,3 1168,2

5. Максимальный ежемесячный взнос (стр. 4/12), руб. 66339,0 81858,0 97350,0

6. Максимальная сумма ипотечного кредита при ставке 14% годовых при условии равномерных взносов в течение всего периода платежей, если срок кредита составляет: - 5 лет, тыс. руб. - 10 лет, тыс. руб. - 15 лет, тыс. руб. 2851,0 4273,0 4981,0 3518,0 5272,0 4184,0 6269,0

Следует отметить, что установление зависимости величины ипотечной ссуды от размеров прибыли предприятия позволяет добиться положительного эффекта по двум направлениям. Во-первых, возрастают гарантии возврата полученной ссуды и выполнение заемщиком взятых на себя обязательств, так как платежи по ипотечному кредиту, ограниченному таким образом, не будут слишком обременительными. Во-вторых, возрастает стимул к реальному отражению доходов предприятия, без искажений, вызванных желанием снизить налоги на прибыль.

Условия предоставления ипотечного кредита под залог сельхозугодий в зависимости от кредитоспособности хозяев можно представить в виде схемы (рис. 2). Основными критериями отбора проектов для реализации на условиях ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий, по нашему мнению, являются: экономическая эффективность проекта (сроки окупаемости, сроки реализации, объем прибыли и т.п.); наличие у получателя 16

кредита земель достаточной стоимости для обеспечения залога; цели, иа которые будут использованы полученные средства (предпочтение должно отдаваться приобретению новых и улучшению имеющихся земельных участков, покупке сельскохозяйственной техники, скота, а также оборотных средств - семян, удобрений, горючего).

Рис. 2. Условия предоставления ипотечного кредита под залог сельхозугодий

В работе уточнена процедура залога земель (рис. 3). Эта последовательность действий, иными словами, технология оформления, предусматривающая наличие следующих документов:

1. долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

2. договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Рис. 3. Порядок заключения и оформления сделки под залог сельскохозяйственных угодий.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации.

Сумма кредита под залог определяется, исходя из условия, что рыночная стоимость залога должна покрывать сумму кредита и процентов по нему, штрафных процентов и возможных расходов по реализации имущества.

Ипотечная ссуда подлежит погашению на условиях рассрочки, причем как сумма долга, так и процент по ссуде погашаются единым месячным взносом. На величину ежемесячного взноса влияют различные факторы: величина и срок кредита, процент за пользование кредитом и т.д.

Как показывают проведенные исследования, существуют различные режимы погашения ипотечных ссуд. По нашему мнению, на первом этапе развития ипотеки сельскохозяйственных угодий наиболее предпочтительны режимы погашения ссуды с наименьшими платежами в начале периода, когда доходы предприятия ниже, чем в конце срока. Это может быть режим с выплатой крупного платежа по истечении срока ссуды.

Помимо прочего, такой режим позволяет получить большую сумму кредита при ограничении максимальной суммы ежемесячных платежей. Например, СПК «Искра», используя крупный конечный взнос размером 2 млн. руб., при максимальном ежемесячном платеже 66339 руб. (см. табл. 2), получает возможность взять ипотечный кредит сроком на 5 лет - 3848 тыс. руб.; на 10 лет - 4770 тыс. руб., на 15 - 5229 тыс. руб. Это значительно больше, чем при использовании равномерных платежей на протяжении всего периода.

Ставки по ипотечным ссудам под залог земель сельскохозяйственного назначения будут, скорее всего, достаточно высоки из-за связанного с ними риска. Сельскохозяйственное производство - рискованное занятие, подверженное влиянию таких факторов, как погодные условия, болезни, нашествия паразитов, перепроизводство и изменение структуры потребления.

Как не существует единой ставки процента по кредиту вообще, так и не существует и унифицированного процента по закладной. Устойчивые инфляционные тенденции взвинчивают ставку процента по ипотечным ссудам и, как следствие, снижают стоимость закладных и их реализуемость, что приводит к снижению реального притока средств к кредиторам по ипотекам. Соответственно уменьшается объем средств для операций с закладными. В этих условиях кредиторы повышают процентные ставки и/или увеличивают первоначальный взнос, что ведет к сужению сферы применения ипотечного кредита.

В настоящее время для исчисления ставок по ипотечным кредитам под залог сельскохозяйственных угодий можно предложить использовать ИРОП -инструмент с регулируемой отсрочкой платежа. Использование данного инструмента предполагает применение двух процентных ставок. Одна из них должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая -сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой» и определяется на том уровне, который сделает кредитование рентабельным для банка. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе межбанковской ставки процента плюс фиксированная банковская надбавка. Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Контрактная и платежная ставки корректируются каждые три месяца в соответствии с изменениями межбанковской процентной ставки. Одновременно пересматривается и баланс кредита, т.е. разница между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат добавляется к непогашенной сумме долга.

Возникающая таким образом задолженность заемщика оформляется на оставшийся срок кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки.

Примерный расчет контрактной и платежной ставок при использовании регулируемой отсрочки платежа приведен в таблице 5.

Таблица 5

Модель расчета контрактной и платежной ставок при использовании ИРОП,

руб.

№ п/п Показатели Срок кредита

5 лет 10 лет 15 лет

1. Величина кредита 2500000 2500000 2500000

2. Стоимость ипотечного кредита при ставке 9,5% с учетом надбавки 1,5% 761360 1632500 2614700

3. Общая сумма платежей (стр.1+стр.2) 3261360 4132500 5114700

4. Количество месяцев в периоде 60 120 180

5. Контрактная ставка 54356 34438 28415

6. Платежная ставка (стр.5 - стр. 5* 10%) 48920 30994 25573

7. Сумма, ежемесячно добавляемая к оставшейся сумме долга 5436 3444 2842

Следует отметить, что инструмент ипотечного кредитования, как ИРОП, можно использовать при ипотечном кредитовании под залог сельскохозяйственных угодий, при наличии государственной поддержки, так как необходима компенсация банку-кредитору по упущенным в связи с отложенными платежами выгодам.

Реализация ипотечного механизма, в первую очередь зависит от заинтересованности банков в проведении ипотечных операций. Интересы банковской системы по поводу кредита под залог сельскохозяйственных угодий неоднозначны. С одной стороны, земля выступает в качестве реального кредитного ресурса, усиливает степень гарантированности ссуд. С другой стороны, реальные гарантии, обеспечиваемые залогом земли, зависят от ряда, обстоятельств. Во-первых, от возможности беспрепятственно востребовать объект залога в случае невыполнения залогодателем своих обязательств по возврату кредита. Во-вторых, практически исключается возможность отчуждения земельного участка в собственность залогодержателя (т.е. кредитного учреждения).

Поэтому для повышения заинтересованности банков необходимо, по нашему мнению, предусмотреть систему государственной поддержки ипотечного кредитования. Она должна предусматривать:

- систему налоговых льгот для ипотечного банка, занимающегося кредитованием под залог сельскохозяйственных угодий, в зависимости от количества, суммы и условий осуществляемых сделок;

- систему государственного страхования ипотечных ссуд, выступающую в качестве дополнительной гарантии выполнения заемщиком своих обязательств;

- участие в финансировании инвестиционных проектов, отобранных на конкурсной основе.

ВЫВОДЫ И ПРДЛОЖЕНИЯ

1. Активное влияние на формирование оборота сельскохозяйственных угодий может оказать развитие залога земель (ипотеки). В ипотеке заложен такой механизм, который позволяет перераспределить землю с целью повышения эффективности ее использования. В настоящее время в России ипотека земель находится в стадии формирования. Принимая во внимание экономическую ситуацию в сельском хозяйстве, а также опыт использования залога земель - как исторический, так и современный — можно сделать вывод, что при наличии определенных условий использование ипотеки земель может послужить одним из способов привлечений инвестиций в сельское хозяйство.

2. Ипотечные отношения предполагают наличие собственников земли, рынка земли, развитых кредитных отношений, сети частных и государственных учреждений и организаций, прежде всего земельных банков. Проведенные исследования показали, что в настоящее время в Ульяновской области сформированы экономические, правовые и организационные предпосылки для становления и развития ипотечных отношений. Имеется потребность в средствах на развитие производства и готовность заложить сельхозугодья для получения ипотечного кредита. Около 71 % всех сельскохозяйственных угодий области, или более 1,5 млн. га находятся в

частной собственности и в соответствии с существующим законодательством могут быть предметом залога.

3. Для залоговой оценки земель в международной практике наиболее приемлемым считается способ оценки земель по рыночной стоимости. В условиях формирующегося рынка земли, при отсутствии массовых данных о продаже земельных участков использование этого способа затруднительно. В настоящее время наиболее приемлемой для определения залоговой стоимости * земельного участка можно считать кадастровую оценку. Как показывают приведенные расчеты, залоговая стоимость сельскохозяйственных угодий колеблется от 9680 до 514047 тыс. руб.

4. Проведенные исследования свидетельствуют о том, что существенными условиями выдачи кредита под залог сельскохозяйственных угодий являются установление срока кредита, величены кредита по отношению к оценочной стоимости участка, условий погашения кредита. По результатам исследований предлагается дифференцировать величину и срок кредита, в зависимости от рейтинга предприятия - чем ниже кредитоспособность, тем меньше срок и соотношение «ссуда - стоимость залога». Кроме того, рекомендуется проведение регионального конкурса инвестиционных проектов, реализуемых на условиях ипотечного кредитования. По результатам конкурса отдельные предприятия могут приобрести возможность получить кредит на более льготных условиях. Для предприятий 1 и 2 класса по рейтингу величина кредита без участия в конкурсе ограничивается таким образом, чтобы сумма платежей за год не превышала 30% средней прибыли.

5. Ипотечная ссуда подлежит погашению на условиях рассрочки, причем как сумма долга, так и процент по ссуде погашаются единым месячным взносом. На величину ежемесячного взноса влияют различные факторы: величина и срок кредита, процент за пользованием кредитом и т.д.

Как показывают проведенные исследования, существуют различные режимы погашения ипотечных ссуд. По нашему мнению, на первом этапе

развития ипотеки сельскохозяйственных угодий наиболее предпочтительны режимы погашения ссуды с наименьшими платежами в начале периода, когда доходы предприятия ниже, чем в конце срока.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Лешина Е.А Зарубежный опыт ипотечного кредитования и его использование в сельском хозяйстве России// Материалы областной межвузовской конференции «Молодые ученые — агропромышленному комплексу». Ульяновск, 2002 - 0.24 п.л.

2. Лешина Е.А Исторический опыт ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России// Вестник Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии. - Ульяновск, 2002, №10 - 0,26 пл.

3. Лешина Е.А. Опыт развития залога сельскохозяйственных земель в России и его использование в современных условиях// Материалы научно-практической конференции молодых ученых «Проблемы развития агропромышленного комплекса в современных условиях». — М., ВНИИЭСХ, 2002-0,27 пл.

4. Лешина Е.А. Проблемы оценки земель при ипотечном кредитовании под залог земельных участков// Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Инвестиционные технологии в аграрном образовании, науке и АПК России», Ульяновск, 2003 - 0,2 пл.

5. Лешина Е.А. Основные элементы системы ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения// Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Стабилизация и экономический рост аграрного сектора экономики», Ульяновск, 2004 -0,29 пл.

Лицензия ЛР № 021238 от 22.08.97. Подписано в печать 23.09.2004 г. Бумага офсетная. Печать офсетная. Бумага 60x84 1/16 Усл.печл. 1,5 Тираж 100 экз. Заказ № 140

111621, г. Москва, ул. Оренбургская, 15 Отдел оперативной полиграфии ФГУП «ВО Минсельхоза России»

»16429

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Лёшина, Елена Александровна

Введение 3

Глава I Сущность залога земель 7

1.1. Имущественные отношения в сельском хозяйстве 7

1.2. Сущность залога сельскохозяйственных угодий 16

1.3. Ипотека (залог) земель в зарубежных странах 31-

Глава II Методические подходы к функционированию механизма залога земель 47

2.1. Принципы и предпосылки функционирования залога сельскохозяйственных угодий 47

2.2. Субъекты ипотечного кредитования 59

2.3. Принципы, этапы и методы залоговой оценки сельскохозяйственных угодий 66

Глава III Механизм залога земель 83

3.1. Порядок и условия передачи земли в залог 83

3.2. Ставки залога земель 105

3.3. Механизм функционирования залога земель 115-124 Выводы и предложения 124-126 Литература 127

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм залога сельскохозяйственных угодий"

Земельные отношения являются основой аграрной политики государства, и пока они не будут доведены до логического завершения, все остальные вопросы функционирования сложной системы аграрной сферы не будут разрешены.

В этой связи в России стоит очень важная задача - завершение земельных преобразований - создание многоукладной системы землепользования, способного обеспечить эффективное использование земли и превращение ее в один из факторов экономического роста. Однако достижение поставленной цели возможно лишь при разработке организационно-экономического и правового механизма земельных отношений: стабилизации отношений собственности на землю, земельный оборот, управление земельными ресурсами.

Увеличение численности земельных собственников, потребность в повышении эффективности использования сельскохозяйственных угодий объективно вызывают необходимость развития и такого элемента земельного оборота как залог земельной собственности. Институт залога земель, равно как и институт арендных отношений, способен оказать активное влияние на формирование оборота земель.

Актуальность повышения эффективности использования сельскохозяйственных угодий, недостаточная изученность теоретических и практических аспектов залога земель и его значимость в стабилизации хозяйственной деятельности сельскохозяйственных товаропроизводителей обусловили выбор темы диссертационного исследования.

Состояние изученности проблемы. Теоретические и методологические проблемы земельных отношений постоянно являлись предметом изучения ведущих ученых экономистов-аграрников: Буздалова И.Н., Беленького В.Р., Волкова С.Н., Лойко П.Ф., Леппке О.Б., Строева Е.С., Заворотина Е.Ф. Милосердова В.В., Миндрина А.С., Панковой К.И., Евтуха А.Т., Шмелева Г.И., Петрикова А.В. и др.

В указанных исследованиях достаточно глубоко проработаны различные аспекты земельных отношений. Однако далеко не завершено создание методической базы залога земель и конкретных механизмов его функционирования.

Различные аспекты проблемы формирования ипотечного механизма нашли отражение в работах Горемыкина В.А., Крылатых Э.А., Хлыстуна В.Н. и др. Для дальнейшего развития земельных отношений необходимо углубление изучения социально-экономических основ, сущности и содержания залога земель, его место и роль в общей системе земельного оборота. Требуют более тщательного обоснования экономические условия организации залога, его адаптация к рыночным условиям, формирование соответствующей эффективной системы землепользования.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка и обоснование методических положений и практических предложений по формированию экономического механизма залога сельскохозяйственных угодий.

В соответствии с указанной целью были решены следующие задачи:

• определена сущность и роль залога сельскохозяйственных угодий как неотъемлемого элемента рыночной экономики;

• проанализирован отечественный и зарубежный опыт развития ипотечного механизма в сельском хозяйстве;

• оценено современное состояние развития залога земель в сельском хозяйстве России, раскрыты причины, сдерживающие его развитие;

• определены основные предпосылки развития механизма залога сельскохозяйственных угодий;

• уточнены организационно-экономические условия развития залога сельскохозяйственных угодий;

• разработаны предложения по совершенствованию экономического механизма залога сельскохозяйственных угодий.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения залога сельскохозяйственных угодий и его влияние на эффективность землепользования. Объект исследования - тенденции, состояние и перспективы развития земельного оборота сельскохозяйственных угодий Ульяновской области.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам земельных отношений. В качестве исходной информации использованы нормативные правовые акты Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации в области земельного оборота, статистические данные Госземкадастра, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Ульяновской области. При подготовке диссертации в зависимости от поставленных задач применялись монографический, абстрактно-логический, экономико-статистический, метод экспертных оценок и др.

Информационную базу составили монографические исследования, разработки российских и зарубежных ученых, результаты деятельности ведущих аграрных научных учреждений, материалы Всероссийских и региональных научно-практических конференций, собственные наблюдения и исследования автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании экономического механизма залога сельскохозяйственных угодий как системы взаимодействия субъектов, объектов и обеспечения ипотечного кредитования на единой организационно-экономической основе. Основные элементы научной новизны содержатся в следующих положениях:

• установлены предпосылки, условия и поэтапная последовательность развития залога земель, включая организационные и экономические составляющие;

• разработаны предложения по дифференциации срока ипотечного кредита и его величины по отношению к оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий с учетом конкретного уровня доходности сельскохозяйственных товаропроизводителей;

• обоснованы способы определения ставок залога земель, основанные на кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий;

• определены основные элементы экономических отношений залогодателя и залогодержателя земельных участков.

Практическое значение работы. Научные результаты, полученные в диссертации, направлены на создание научной и методической базы залога земель и совершенствования методов его регулирования с учетом региональной специфики. Сформулированные в диссертации методические и практические предложения по залогу земель позволяют решать задачи повышения эффективности землепользования. Результаты исследований частично использованы Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Ульяновской области для разработки нормативных актов по обороту земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с местными природ-но-экономическими условиями.

Обобщение отечественного и зарубежного опыта развития залога земель, разработанные в диссертации предложения и рекомендации являются информационной базой для принятия обоснованных решений по управлению земельными ресурсами.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Лёшина, Елена Александровна

Выводы и предложения

1. Активное влияние на формирование оборота сельскохозяйственных угодий может оказать развитие залога земель (ипотеки). В ипотеке заложен такой механизм, который с помощью экономического рычага позволяет наиболее эффективно перераспределять землю как объект недвижимости в интересах общества. В настоящее время в России ипотека земель находится в стадии формирования, Принимая во внимание экономическую ситуацию в сельском хозяйстве, а также опыт использования залога земель - как исторический, так и современный -можно сделать вывод, что при наличии определенных условий использование ипотеки земель может послужить одним из способов привлечения инвестиций в сельское хозяйство, которое в них так нуждается.

2. Ипотечные отношения предполагают наличие собственников земли; рынка земли; развитых кредитных отношений в экономике; сети частных и государственных учреждений и организаций, прежде всего земельных банков. Проведенные исследования показали, что в настоящее время в Ульяновской области сформированы экономические, правовые и организационные предпосылки для становления и развития ипотечных отношений. Имеется потребность в средствах на развитие производства и готовность заложить сельхозугодья для получения ипотечного кредита. Около 71 % всех сельскохозяйственных угодий области, или 1571, 1 тыс. га находятся в частной собственности и в соответствии с существующим законодательством могут быть предметом залога.

3. Для залоговой оценки земель в международной практике наиболее приемлемым считается способ оценки по рыночной стоимости. В условиях формирующегося рынка земли, при отсутствии массовых данных о продаже земельных участков использование этого способа затруднительно. В настоящее время наиболее подходящей для определения залоговой стоимости участка можно считать кадастровую оценку. Как показывают произведенные расчеты, залоговая стоимость сельскохозяйственных угодий различных предприятий области, в зависимости от кадастровой стоимости 1 га и площади сельхозугодий, составляет от 9680 до 514047 тыс. руб.

4. Проведенные исследования свидетельствуют о том, что существенными условиями выдачи кредита под залог сельскохозяйственных угодий являются установление срока кредита; величины кредита по отношению к оценочной стоимости участка; условий погашения кредита. По результатам исследований мы предлагаем дифференцировать величину и срок кредита в зависимости от рейтинга предприятия - чем ниже кредитоспособность, тем меньше срок и соотношение «ссуда-стоимость залога». Кроме того, предлагается проведение регионального конкурса инвестиционных проектов, реализуемых на условиях ипотечного кредитования. По результатам конкурса отдельные предприятия могут приобрести возможность получить кредит на более льготных условиях. Для предприятий 1 и 2 класса по рейтингу величина кредита без участия в конкурсе ограничивается таким образом, чтобы сумма платежей за год не превышала 30% средней прибыли. Для убыточных получение кредита без участия в конкурсе не представляется возможным.

5. Ипотечная ссуда подлежит погашению на условиях рассрочки, причем как сумма долга, так и процент по ссуде погашаются единым месячным взносом. На величину ежемесячного взноса влияют различные факторы: величина и срок кредита, процент за пользование кредитом, и т.д. Как показывают проведенные исследования, существуют различные режимы погашения ипотечных ссуд. По нашему мнению, на первом этапе развития ипотеки сельскохозяйственных угодий наиболее предпочтительны режимы погашения ссуды с наименьшими платежами в начале периода, когда доходы предприятия ниже, чем в конце срока. Это может быть режим с выплатой крупного платежа по истечении срока ссуды или такой интересный инструмент, как ИРОП. Кроме того, подобные режимы позволяют предприятию получить большую сумму кредита при ограничении максимальной суммы платежей.

6. Одним из ключевых элементов системы ипотечного кредитования являются специализированные кредитные организации. В настоящее время таких организаций нет. По нашему мнению, решение проблемы возможно путем придания функций ипотечного земельного банка сельскохозяйственному банку.

7. Для развития ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий, как показывают проведенные исследования, необходима система государственной поддержки, предусматривающая систему налоговых льгот для ипотечных банков, систему страхования ипотечных ссуд, и т.д.