Совершенствование стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий"

На правах рукописи

Аскарова Айгуль Альмировна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

(на примере Республики Башкортостан)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (АПК и сельское хозяйство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Екатеринбург - 2005

Работа выполнена на кафедре экономической теории Башкирского государственного аграрного университета

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Нусратуллин Вил Касимович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Мингалев Владимир Дмитриевич

кандидат экономических наук, доцент, Заслуженный экономист РФ Сьиева Фаина Антоновна

Ведущая организация: Башкирский институт переподготовки и

повышения квалификации кадров АПК

Защита состоится « 1 » июля 2005 г. в 13.00 часов на заседании диссертационного совета Д 220.067.01 при Уральской государственной сельскохозяйственной академии по адресу 620219, г. Екатеринбург, ул. К. Либкнехта, 42, корпус 1, зал Ученого совета

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Уральской государственной сельскохозяйственной академии.

Автореферат разослан «31» мая 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, профессор

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДОВАНИЯ

Актуальность исследования. Формирование земельного рынка предполагает рыночный механизм ценообразования. В условиях ограниченного его использования требуется расчетная нормативная оценка, базирующаяся на научной методологии и методике, увязывающей различные аспекты оценки для повышения эффективности использования земельных ресурсов.

В получении научно-обоснованных достоверных стоимостных параметров сельскохозяйственных угодий заинтересованы как органы власти (государственные и муниципальные), так и непосредственно аграрные формирования в целях:

- регулирования земельных и межотраслевых отношений в процессе трансформации форм собственности, обоснования размеров платы за пользование земельными угодьями, для реализации земельной и налоговой политики;

-решения вопросов рационального размещения сельскохозяйственного производства, определения путей наиболее эффективного использования земельных ресурсов, совершения разного рода операций с землей.

Проблемы совершенствования организации производства, создания благоприятных экономических условий для предприятий АПК, восстановления и дальнейшего повышения уровня развития сельского хозяйства позволяет решить оптимальное землепользование, опирающееся на обоснованный методический инструментарий оценки земли. Правильную оценку и учет сельскохозяйственных угодий можно рассматривать как мощный потенциал для оптимизации государственной политики в области сельского хозяйства, в построении и налаживании эквивалентных отношений обмена с сельским хозяйством посредством обеспечения обоснованного уровня рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию.

Стоимостная оценка земли является элементом земельных отношений, инструментом управления использованием земли, оказывает влияние при решении многих практических задач. Она сопровождает процесс перехода земли от одного собственника к другому. Главное назначение и необходимость оценки земли определяется в первую очередь потребностями самого сельского хозяйства. Поскольку данной проблеме все еще уделяется мало внимания, на этом необходимо остановиться более детально.

В условиях формирования рынка земли необходимы дальнейшее совершенствование механизма оценки земельных ресурсов, теоретическая разработка и апробация методических подходов к определению стоимости земельных угодий. Необходимость реализации этих и ряда других вопросов указывают на актуальность изучаемой проблемы, что и предопределило выбор темы исследования.

Степень изученности проблемы. В настоящее время в экономической литературе достаточно широко освещены вопросы земельных отношений, а

также различные аспекты оценки земельных ресурсов. Проблема экономической оценки земли, эффективности ее использования достаточно глубоко разработана применительно к условиям плановой экономики. Существенный вклад в развитие теории и методологии экономической оценки земли внесли такие ученые, как Докучаев В.В., Бронштейн М.Л., Веденичев П.Ф., Заплетин В.Я., Дектярев И.В., Смирнов И.Н., Черемушкин С.Д., Николенко Г.С., Сагайдак А.Э., Загайтов И.Б., Тайчинов С.Н., Карнаухова Е.С., Ткачук СА, Чешев А.С., Такумбетов МИ. и др. В современной зарубежной науке данной проблеме уделили внимание Фридман Д., Ордуэй Н., Эккерт Д, Харрисон Г., рассматривающие ее с позиций оценки недвижимости.

Проблема оценки земельных ресурсов на основе ренты и рентных отношений является центральной экономической проблемой земельной реформы в сельском хозяйстве. Ее актуальность, выходящая за отраслевые рамки, и комплексность подчеркивается в трудах экономистов-аграрников: Гайсина Р.С., Лукманова Д.Д., Мингалева В.Д., Норина И.А., Нусратуллина В.К., Пустуева А.Л., И.В. Разорвина, Шарипова С.А., Яруллина P.P. и др.

Несмотря на то, что за последние годы были выполнены ряд ценных исследований, посвященных методологическим проблемам, методика оценочных работ остается недостаточно разработанной применительно к условиям рыночной экономики, с необходимостью обобщения исследований, объединения отечественного и зарубежного опыта оценки земли, определения стоимости земли при аренде, купле-продаже, залоге. Остаются дискуссионными отдельные методические вопросы, касающиеся оценки сельскохозяйственных угодий, которые отражают различия в их ценности с точки зрения местоположения и основываются на учете всей совокупности рыночных факторов, действующих в сельскохозяйственном производстве.

Цель и задачи исследования. Цель данного исследования состоит в обосновании и совершенствовании теоретических и методических подходов стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий в условиях формирования рынка сельскохозяйственных угодий.

Цель исследования обусловила постановку и решение следующих задач:

— на основе изучения теоретических и методических подходов оценки земли выявить особенности стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий в системе современных производственно-экономических отношений в Республике Башкортостан;

— уточнить действие закона спроса и предложения на формирующемся в стране рынке сельскохозяйственных угодий, как рынке основного ресурса сельскохозяйственного производства;

— обосновать необходимость и методику трехуровневого подхода к определению стоимости сельскохозяйственных угодий, направленную на выравнивание экономических условий хозяйствования и повышение заинтересованности землепользователей в рациональном использовании земли региона;

- выявить закономерности действия факторов, выступающих в отношении сельскохозяйственных угодий как «ценообразующие» и разработать модель формирования стоимости сельскохозяйственных угодий, базирующуюся на методологии (стандартах) оценки объектов недвижимости, приносящих доход;

- разработать методику оценки сельскохозяйственных угодий, как фактора производства, позволяющую определить сопоставимую с основным капиталом стоимость земли.

Объект исследования. В качестве объекта исследования, теоретического обобщения и реализации поставленных в работе методических вопросов выступают сельскохозяйственные угодья хозяйствующих субъектов Республики Башкортостан.

Предметом исследования являются научно-методические вопросы и особенности стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий в условиях современных рыночных преобразований.

Теоретической и методологической основой исследования служат классическая и неоклассическая концепции экономической теории, изложенные в трудах известных российских и зарубежных ученых-экономистов по вопросам оценки производственных ресурсов, а также законодательные и нормативные акты РФ и РБ, методические рекомендации и разработки по вопросам регулирования земельных отношений, экономического механизма в сельском хозяйстве.

При подготовке информации, ее обработке, определении оценочных показателей и осуществления других этапов оценки нашли применение различные методы исследования экономических явлений: монографический, расчетно-конструктивный, экономико-статистического и математического моделирования, логический, графический и другие.

Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Республики Башкортостан; материалы Госкомстата РФ и РБ, Министерства сельского хозяйства РБ, рекомендации научно-исследовательских организаций, нормативно-справочные материалы, специальная экономическая и справочная, периодическая литература по теме исследования, а также материалы, собранные в результате личных исследований автора.

Научная новизна диссертационной работы определяется следующими результатами, полученными лично соискателем:

- установлено нарушение закономерности конкурентного равновесия на рынке сельскохозяйственных земель, что проявляется в отклонении реальной ценности сельскохозяйственных угодий от фактической рыночной цены. Важная особенность формирующегося рынка земли в сельском хозяйстве состоит в том, что не цена ресурса (земельного) определяет уровень спроса («низкая цена — высокий спрос»), а наоборот - уменьшение спроса на землю, обусловленное низкой доходностью отрасли, снижает и, одновременно, определяет рыночную стоимость земли;

- установлено, что кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в России и Республике Башкортостан имеет слабую связь с их рыночной ценностью для землепользователей. В связи с этим, разработана методика, которая предусматривает корректировку величины кадастровой стоимости по трем уровням иерархии: природно-сельскохозяйственным зонам, административным районам, отдельным землепользователям РБ. Используя метод корреляционно-регрессионного анализа, для каждого уровня обоснованы факторы, оказывающие решающее влияние на рыночную ценность сельскохозяйственных угодий. Реализация предложенного алгоритма гарантирует получение однозначных выводов относительно общественной (или рыночной) ценности сельскохозяйственных угодий на всех уровнях;

— выявлено, что в силу отсутствия объективной систематизированной информации о рыночных ценах на сельскохозяйственные угодья, наибольшее преимущество, по сравнению с другими методическими подходами к стоимостной оценке земли, имеет комбинирование нормативных и рыночных методов. Разработаны предложения по совершенствованию инструментов и методов оценки, отвечающих требованиям и процессам развития в стране рынка сельскохозяйственных угодий;

- предложена новая методика (математическая модель) стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий по их производительному вкладу в создание новой продукции. В основу методики положена неоклассическая теория факторов производства (земля, труд, капитал), в соответствии с которой выделяется стоимость валовой продукции в той ее доле, которая «вырабатывается» сельскохозяйственными угодьями. Методика, в отличие от существующих, позволит в полной мере включить сельскохозяйственные угодья в систему учета, анализа и оценки имущества субъектов хозяйствования, как это принято в мировой практике, и совершенствовать систему показателей, характеризующих эффективность использования производственных ресурсов, в том числе земли.

Практическая значимость работы заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы субъектами земельных отношений Республики Башкортостан для решения широкого круга задач: формирования, развития и регулирования рынка земли; в качестве нормативной цены при передаче земли в собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог (ипотечное кредитование), установления величины арендной платы, налогов; выявления и разработки мер государственной поддержки землепользователей по рациональному использованию, охране земли, повышению плодородия почвы, выравниванию социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества.

Результаты исследования используются в учебном процессе сельскохозяйственных высших и средних учебных заведений РБ при изучении курсов «Экономическая теория», «Экономика сельского хозяйства» и «Экономика недвижимости», могут быть использованы также в учебном процессе других регионов.

Диссертационная работа выполнена в соответствии с планом научно-исследовательской работы Башкирского государственного аграрного университета по направлению «Разработка научных основ и практических рекомендаций устойчивого финансово-экономического и социального развития регионального АПК с учетом требований рыночного механизма».

Апробация и реализация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили одобрение на научно-практических конференциях различных уровней: международных: «Конкурентоспособность предприятий и территорий в меняющемся мире» (Екатеринбург, 2002 г.), «Региональные проблемы социально-экономического развития АПК» (Барнаул, 2003 г.); региональных: «Резервы повышения эффективности агропромышленного производства» (Уфа, 2004 г.), «Аграрная наука в XXI веке» (Уфа, 2003 г.), «Достижения аграрной науки - производству» (Уфа, 2004 г.) и др.

Публикации. По результатам выполненного исследования опубликовано 7 печатных работ общим объемом 3,4 печатных листа, в том числе авторских — 2,9 п. л.

Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка литературы и приложений. Работа изложена на 149 страницах машинописного текста, включает 20 таблиц, 6 рисунков, 4 приложения. Библиографический список включает 160 наименований.

Во введении раскрывается актуальность темы диссертации, определяется цель и задачи исследования, обосновывается научная новизна, показываются направления практической реализации и апробации работы.

В первой главе «Теоретические и методические вопросы оценки сельскохозяйственных угодий в условиях рынка» раскрывается роль, необходимость и особенности стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий в системе современных производственно-экономических отношений. На основе изучения подходов и методов оценки земли, дается обоснование, что в силу отсутствия объективной систематизированной информации о рыночных ценах на сельскохозяйственные угодья, наибольшее преимущество по сравнению с другими методическими подходами стоимостной оценки земли, имеет комбинирование нормативных и рыночных методов.

Вторая глава «Оценка сельскохозяйственных угодий в системе земельных отношений в Республике Башкортостан» посвящена изучению состояния и эффективности использования сельскохозяйственных угодий в РБ, вопросам государственного регулирования земельных отношений на опыте зарубежных стран. На основе критического анализа методики кадастровой оценки установлено, что величина кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в России и Республике Башкортостан имеет слабую связь с их рыночной ценностью для землепользователей.

В третьей главе «Совершенствование методики стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий в Республике Башкортостан» предлагается

методика обоснования факторов ценообразования сельскохозяйственных угодий в зависимости от их расположения, которая предусматривает корректировку величины кадастровой стоимости по трем уровням иерархии. Предложена разработанная автором экономико-математическая модель стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий по их производительному вкладу в создание новой стоимости продукции. Она позволяет включить сельскохозяйственные угодья в систему учета, анализа и оценки имущества субъектов хозяйствования, и совершенствовать систему показателей, характеризующих эффективность использования производственных ресурсов, в том числе земли.

В выводах и предложениях сформулированы основные результаты исследования.

2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

2.1 Действие закона спроса и предложения на формирующемся в Республике Башкортостан рынке сельскохозяйственных угодий

Сельскохозяйственные угодья Республики Башкортостан в настоящее время не являются предметом купли-продажи, что не позволяет определить их рыночную цену. Поэтому они оцениваются нормативно, по «стоимости в использовании», путем капитализации расчетного рентного дохода (земельной ренты).

Земля обладает свойством, что ее количество неизменно, фиксировано. Факторами, влияющими на предложение земли, являются её плодородие и местоположение. Поэтому, когда рассматривается понятие ограниченности земли, то имеется в виду земля конкретного качества, расположенная в определённом месте. Как правило, существуют резервы повышения качества и улучшения продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования, однако в силу традиционности сельскохозяйственного производства их изменение требует времени. Более того, при нерациональном ведении хозяйственной деятельности качество земли может быть не улучшено, а наоборот ухудшено. В течение последних 15 лет этот процесс резко ускорился.

Рынок ресурсов в целом подчиняется тем же законам, что и рынок продуктов, поэтому, как и на рынке продуктов, кривые предложения ресурсов обычно восходящие, а кривые спроса на ресурсы нисходящие. Отличие только в том, что уровень спроса на ресурсы, в том числе на землю, является производным от спроса на продукцию, производимую с использованием этого ресурса. Последнее утверждение всецело касается и земельных ресурсов. Поэтому изменение спроса на сельскохозяйственную продукцию определяет изменение спроса на землю, соответственно и динамику ее стоимостных параметров.

Восходящие кривые предложения ресурсов отражают прямую связь между ценой на ресурс и объемом его предложения, поскольку в интересах самих владельцев ресурсов поставлять большее количество конкретного ресурса по высокой, а не по низкой цене. Выплаты высоких доходов работникам отдельной профессии или отдельной отрасли поощряют домохозяйства поставлять туда возможно больше людских и материальных ресурсов. Низкие доходы действуют в противоположном направлении, они побуждают владельцев ресурсов не поставлять их в конкретную профессию или отрасль, а фактически способствуют тому, чтобы ресурсы направлялись на другие цели.

Сформулированная закономерность проявляется в резком сокращении численности работников в аграрном секторе экономики России (в Республике Башкортостан практически наполовину - из 305,9 тыс. работников сельскохозяйственных организаций в 1990 году, к 2003 году осталось 157,3 тыс. человек)

Сокращение предложения трудовых ресурсов, также и средств механизации сельского хозяйства (число тракторов и комбайнов уменьшилось до 50-60% от уровня 1990 года) в аграрный сектор экономики, в свою очередь, вызвал сокращение спроса на сельскохозяйственные угодья Так, если в 1990 году землепользователями, занимающимися в республике сельскохозяйственным производством, использовалось 4,85 млн. га пашни, то на 01 01.2003 года — всего 4,18 млн. га. Из них только 80% числится как посевные площади, остальная часть пашни систематически не обрабатывается — числится как чистый пар (почти 20% пашни, против примерно 9% в 1990 году). Другими словами, спрос на пахотные угодья сократился почти на 25%, а насколько сократился спрос на естественные кормовые угодья, практически невозможно определить, так как нет учета по их использованию

Насыщение рынка сельскохозяйственной продукции, когда предложение стало постоянно превышать спрос, произошло не в результате притока капитала и интенсивного развития отечественного сельского хозяйства, а только за счет кратного сокращения платежеспособных потребностей населения и неконтролируемого «засилья» импорта продовольствия. Следствием такого нарушения рыночных закономерностей на рынке продовольствия, в свою очередь, стало полное нарушение закономерностей конкурентного равновесия на рынке земли. Это нашло свое отражение в устойчивых, долговременных отклонениях общественной ценности сельскохозяйственных угодий от фактической цены, когда цена продажи сельскохозяйственных земель оказывается на порядок (несколько порядков) ниже, например, их кадастровой стоимости.

Изучение формирующегося рынка сельскохозяйственных земель в стране позволило выделить ряд его особенностей:

- следствием «деформирования» рынка продовольствия стало полное нарушение закономерностей конкурентного равновесия на рынке земли, что

нашло свое отражение в устойчивых, долговременных отклонениях общественной ценности сельскохозяйственных угодий от фактической цены;

- на первом этапе, этапе зарождения рынка земельных ресурсов, низкая стоимость сельскохозяйственных угодий не является причиной высокого спроса, наоборот - низкий уровень спроса на землю снижает и одновременно определяет рыночную цену (стоимость) земли;

- индивидуальные предложение и спрос на землю для отдельно взятой территории (сельскохозяйственной зоны, административного района), формируют по соответствующим территориям, также и индивидуальную равновесную цену (стоимость). При этом решающим «ценообразующим» фактором становится фактор «месторасположения» объектов оценки (вплоть до конкретных участков), а влияние плодородия почвы на рыночную цену (стоимость) сельскохозяйственных угодий оказывается незначительным;

- в связи с вышесказанным, земельные рынки различных территорий будут существенно отличаться друг от друга, поэтому они должны находиться под усиленным контролем со стороны государства в целях целевого и эффективного использования земельных ресурсов по всей территории страны.

В силу специфических особенностей сельскохозяйственных угодий и отсутствия данного сегмента земельного рынка, применение рыночных методов в их оценке ограничено. По мнению автора, именно комбинирование доходных методов с нормативными позволяет определить стоимость (потенциальную цену) сельскохозяйственных угодий, близкую к рыночной (сопоставимую с рыночной).

Реализация такой системы оценки сельскохозяйственных угодий позволит, с точки зрения автора, при наименьших затратах достигнуть результатов, которые относительно близки к представлениям об их рыночной и общественной ценности. При этом появится возможность перехода к более справедливым принципам налогообложения, основывающимся на общественных представлениях о ценности земельных участков, единстве подходов к налогообложению на всей территории страны, и использования принятых в мировой практике рыночных подходов к массовой оценке.

2.2 Методика трехуровневого подхода и модель определения «нормативной» стоимости сельскохозяйственных угодий в Республике Башкортостан

Уровень экономической эффективности сельскохозяйственных угодий определяется, прежде всего, удельным показателем выхода валовой продукции с единицы площади, что в свою очередь, находится под влиянием множества факторов, которые по-разному (по характеру, силе и направлению воздействия, охвату территорий) участвуют в формировании рыночной

стоимости земли и представляют собой сложную систему взаимозависимых компонент. В связи с этим, для получения реальной рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий в соответствии с методологией и методикой оценочной деятельности, мы предлагаем алгоритм их расчета, предусматривающий выделение трех уровней иерархии и определение соответствующих «коэффициентов фактора месторасположения» для каждого иерархического уровня, вплоть до конкретных участков (массивов) сельскохозяйственных угодий, на которые и корректируется первоначальная кадастровая стоимость.

Уровень I. Природно-сельскохозяйственные зоны. В Республике Башкортостан сельскохозяйственные угодья имеют большое разнообразие по естественному плодородию и биоклиматическим условиям. Их внутренняя структура сложилась исторически и довольно жестко определила и ограничила специализацию производства в отдельных зонах РБ.

Другими словами, чем хуже биоклиматические условия, больше доля пастбищ и сенокосов в составе сельскохозяйственных угодий оцениваемой зоны, тем меньший выбор у инвестора (предпринимателя, арендатора и др.), заинтересованного вкладывать свой капитал в объект земельной собственности. Возможности же перевода естественных угодий в пашню, практически отсутствуют.

В качестве определяющих рыночную ценность сельскохозяйственных угодий факторов «месторасположения» на этом уровне выделены и рассчитаны коэффициенты почвенно-климатических и биоклиматических условий. Результат их умножения отражает совместное влияние зональных факторов «месторасположения» на потребительную стоимость сельскохозяйственных угодий.

Коэффициенты 1-го уровня (К1), отражающие влияние ценообразующих показателей на стоимость земли в целом по сельскохозяйственным зонам, определяются согласно формуле:

где Кпк - коэффициент почвенно-климатических условий; Кбк ^ коэффициент биоклиматическихусловий.

При этом коэффициенты почвенно-климатических условий (Кпк) рассчитаны по формуле:

Кпк = ($пз * / (8уз * $п) (2)

где Бпз> Буз - площади пашни и сельскохозяйственных угодий в зоне;

- площади пашни и сельскохозяйственных угодий в республике.

Коэффициенты биоклиматических условий (Кбк) рассчитаны по формуле:

КБК= Б3/1 Бз*Дз, (3)

где Бз = Е Б3 / Ч - средний балл биоклиматических условий для зоны РБ;

В свою очередь, Б3 — баллы биоклиматических условий для каждой из сельскохозяйственных культур по зонам РБ: оптимальные - 3 балла;

удовлетворительные - 2 балла; рискованные или недостаточно удовлетворительные - 1 балл; возделывание не рекомендуется - 0 баллов. Ч - количество (перечень) традиционных для РБ товарных сельскохозяйственных культур (Ч=12);

Дз - доля сельскохозяйственных угодий отдельных зон в общей площади сельскохозяйственных угодий по РБ.

Алгоритм и примеры расчета рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий по зонам РБ приведены в таблице 1.

Таблица 1 - Рыночная («нормативная») стоимость угодий по зонам _Республики Башкортостан *_^__

Показатели Северн, лесостепь Северо- востлесо- сгепь Южная лесостепь Заураль -екая степь Иредур альская степь Горно лесная зона

Кадастровая стоимость 1 га с.-х. угодий (СХУ), руб. 6400 10800 15000 8000 10400 7200

Доля зоны по СХУ в РБ 0,194 0,078 0,184 0,144 0,360 0,040

Средний балл по биоклимат, условиям ( Б) 1,67 1,33 2,33 1,67 2,58 0,67

Коэф. биоклимат.усл. (Кбк ) 0,77 0,60 1,07 0,77 1,19 0,30

Коэф.почв.климат.усл.(Кпк ) 1,07 1,08 1,13 0,73 1,05 0,46

К,= Кпк* Кбк 0,82 0,65 1,21 0,56 1,25 0,14

Рыночная («нормативная») стоимость 1 га СХУ по зонам, руб. 5200 7000 18200 4500 13000 1000

* Таблица составлена автором по данным Госкомзема и Госкомстата РБ

Уровень II. Административные районы. Значительное влияние на рыночную ценность сельскохозяйственных угодий, находящихся в пределах одной зоны, оказывает плотность сельского населения в оцениваемых территориях: чем больше сельского населения на ограниченной территории, тем больше людей, желающих заниматься сельскохозяйственным производством на единицу земельной площади, тем больше спрос на землю. Плотность населения, в свою очередь, тесно связана с удаленностью административных районов относительно «центра» субъекта Российской Федерации и развитостью транспортного сообщения (автомобильного, железнодорожного, водного) в них, то есть транспортной доступностью. Последние определены нами в качестве основных «ценообразующих» факторов на втором иерархическом уровне.

Коэффициенты 2-го уровня (Кг), отражающие влияние «месторасположения» и определяющие стоимость земли в целом на уровне отдельных административных районов определяются по формуле:

где Ктд - коэффициент транспортной доступности;

Кпн - коэффициент плотности населения оцениваемых территорий.

Расчет коэффициента плотности населения (населенности) района осуществляется по формуле:

где Кнр - коэффициент населенности территории района, чел./км2; Кнз — коэффициент населенности территории зоны, чел./км2.

Сами же коэффициенты населенности территорий определяются как частное от деления численности сельского населения (не включая население городов) на площадь (в квадратных километрах) территории зоны или района, соответственно.

Расчет коэффициента транспортной доступности производится по

формуле:1

где - расстояние от «центра» (столицы) Республики Башкортостан до самого удаленного районного центра, км;

- расстояние от «центра» (столицы) Республики Башкортостан до конкретного районного центра, км;

- коэффициент наличия отдельных видов транспорта на территории административного района, определен нами экспертным путем и для дальнейших расчетов приняты значения в пределах от 1,0 до 1,3 в отношении сельскохозяйственных угодий.

С целью определения существования зависимости между удельным показателем выхода валовой продукции и коэффициентами проведен

корреляционно-регрессионный анализ. В качестве исходной информации при вычислении коэффициента транспортной доступности используются

данные по административно-территориальному делению, схемы автобусных маршрутов, а также информация о движении водного и железнодорожного транспорта на территории Республики Башкортостан.

Коэффициенты «ценообразования» в разрезе районов, рассчитанные по формулам 4-6, приводятся к единичной основе (базе) путем их деления на средневзвешенное по сельскохозяйственной зоне значение соответствующего коэффициента. В качестве «весов» при определении средних по зоне значений коэффициентов, принята доля района в общей площади сельскохозяйственных угодий зоны.

Далее, путем умножения на коэффициент «месторасположения» средняя по зоне рыночная («нормативная») стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий, определенная на предыдущем этапе (табл. 1), дифференцируется по административным районам, входящим в эту зону.

Фрагмент результатов расчета коэффициентов, формирующих ценность земель отдельных административных районов, находящихся в одной зоне и удельные показатели рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий в них представлены в таблице 2.

1 См : Оверчук А.Л., Фомин Н.П. Использование результатов оценки земель для целей налогообложения и рационального землепользования. - М, 2003. - С. 30.

Таблица 2 - «Ценообразующие» коэффициенты и рыночная («нормативная») _стоимость сельскохозяйственных угодий по районам РБ *_

Кадастро- Коэф. Коэф. Коэф. Рыночная Рыночная

Районы вая стоим., трансп. плотн. местора- («норматив- стоимость в

рубУга доступн. населен. сполож. ная») стоим., . %к

(Ктд) (Кпн) (К2) руб./ га кадастровой

Белорецкий 9042 1,239 0,899 1,11 1110 12

Бурзянский 8457 0,945 1,198 1,13 1130 13

Зилаирский 5462 0,839 1,049 0,88 880 16

Ср. по Горно-

лесной зоне 7200 1,000 1,000 1,00 1000 14

Аургазинский 14237 1,046 0,988 1,03 18700 131

Бакалинский 8008 0,847 0,880 0,74 13500 169

Гафурийский 13304 1,071 0,599 0,64 11600 87

Дюрполинский 14013 0,990 1,108 1,10 20000 143

Илишевский 16480 0,862 0,976 0,84 15300 93

Ишимбайский 13957 1,036 0,323 0,33 6000 43

Кармаскалинский 21623 1,066 1,365 1,46 26600 123

Кушнаренковский 17274 1,056 0,814 0,86 15600 90

Уфимский 20052 1,306 1,940 2,53 46000 229

Чекмагушевский 16268 0,908 1,048 0,95 17300 106

Шаранский 8499 0,821 0,958 0,79 14400 169

Ср. по Южной

лесостепи 15000 1,000 1,000 1,00 18200 121

* Таблица составлена автором по данным Госкомзема и Госкомстата РБ

Итак, в ходе реализации предлагаемой нами методики, была осуществлена корректировка кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на соответствующие каждому из выделенных уровней иерархии «факторы месторасположения».

Уровень III. Участок сельскохозяйственных угодий. Факторами «ценообразования» на уровне отдельных землепользователей являются:

- балл бонитета по почвенным разновидностям, оценка почв по энергоемкости, индекс технологических свойств почвы;

- эквивалентное расстояние до пунктов реализации продукции (баз снабжения материально-техническими ресурсами), уровень развития дорожной сети, характеризующий доступность оцениваемых территорий.

Они были определены в ходе проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, обобщены и размещены в государственном земельном кадастре, соответственно, нет необходимости их рассчитывать.

Таким образом, подход к оценке сельскохозяйственных угодий, основанный на дифференциации величины кадастровой стоимости, без изменения ее средней по региону величины, сохраняет нормативный характер и сопоставимость по территории всей страны. В то же время учитывает важнейшую для потенциального пользователя земли характеристику - «месторасположение», что и определяет, в конечном итоге,

хозяйственную ценность для него. Поэтому, стоимость, названная в работе как «нормативная», может использоваться в качестве нормативной цены сельскохозяйственных угодий: при передаче земли в собственность гражданам, установлении коллективной собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог (ипотечное кредитование).

2.3 Модель «балансовой» стоимости на основе теории факторов производства

Факторная модель, разработанная в диссертации, позволяет определить стоимость («балансовую», по определению автора) сельскохозяйственных угодий, которая лучше всего подходит для их учета в составе имущественного комплекса субъектов хозяйствования. Стоимость, определенная таким образом, сопоставима с балансовой стоимостью основных производственных фондов. Она может служить: во-первых, базой для сравнения эффективности инвестиционных проектов в землю или другую собственность; во-вторых, рассчитанная на основе данных фактического их использования, лучше всего характеризует земельные ресурсы с точки зрения их «рыночной или экономической» ценности для

землепользователей.

Для количественной оценки вклада каждого фактора производства (земли, труда, капитала) в создание стоимости, нами приняты данные 2001 года (с целью сохранения сопоставимости результатов наших расчетов с показателями кадастровой оценки) в разрезе административных районов Республики Башкортостан. С использованием программы STADIA получено уравнение:

где - стоимость произведенной продукции, млн. руб.;

Х[ - среднегодовая численность работников, чел.;

Хг - стоимость основных производственных средств, млн. руб.;

- площадь условной пашни (естественные кормовые угодья переведены в пашню, в соответствии с их продуктивностью), тыс. га.

Еще одно уравнение получено нами, где в качестве факторного признака (Хз) принята площадь условной пашни, соизмеримой по плодородию в соответствии с их кадастровыми оценками:

У = 2,367 * X,0-22'2 * Х20'1708 * Хз °'2598.

Регрессионные модели надежны и адекватны экспериментальным данным (все коэффициенты регрессии оказались значимыми; Рф.=68-88 » FT.=2,84 для доверительной вероятности р = 0,95). Значения коэффициентов множественной корреляции и детерминации

свидетельствуют о достаточно сильной степени взаимосвязи изучаемых признаков, а именно, стоимость произведенной продукции на 84-88% обусловлена вариацией факторов, включенных в регрессионные модели.

Для выделения доли факторов в стоимости произведенной продукции необходимо вычислить частные производные У по X, (по обоим уравнениям). В результате этого получится: 1) вклад трудовых ресурсов - 30-40%; 2) вклад капитала - 21-23%; 3) вклад земли - 23-35%. Доля остальных, неучтенных в модели факторов (например, качество земель, тип специализации, качество менеджмента и т.п.), в совокупности составляет 13-16%.

После определения стоимости валовой продукции, «созданной» каждым фактором по отдельным территориям (административным районам в данном случае), вклад (долю) основных средств необходимо разделить на балансовую (учетную) стоимость последних. Вычисленный коэффициент, который назван нами «коэффициент чистой фондоотдачи» (мультипликатор), умножается далее на долю (вклад) земли в валовой продукции и делится на площадь сельскохозяйственных угодий. Результатом будет «балансовая» (учетная) стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий.

Как было изложено выше, стоимость является результатом совокупного использования факторов производства. Точно определить вклад каждого из них в создание стоимости довольно сложно. Даже математические расчеты при больших совокупностях на базе моделей корреляции или других методов носят условный характер. Несмотря на это, полученные нами результаты (23-35%) оказались довольно близки к данным, определенным другими методами и другими авторами (в пределах 25%). Необходимо, к тому же уточнить, что эти авторы подразумевали под вкладом земли только продукцию земледелия (методика кадастровой оценки также основывается только на показателях земледелия). Мы же в ходе своего исследования определили долю земельного фактора в стоимости продукции всего сельского хозяйства РБ. Поскольку, считаем, что животноводство представляет собой лишь продолжение технологического процесса в сельском хозяйстве (хотя и менее доходного) и земля является основным средством производства для него, то ценность земли должна определяться выходом всей продукции сельского хозяйства с единицы земельной площади.

Данные апробации разработанной методики расчета «балансовой» стоимости факторов производства по РБ показаны в таблице 3.

Таблица 3 - «Балансовая» стоимость факторов производства в

сельскохозяйственных предприятиях Республики Башкортостан *

Показатели Интервальная Средняя

«Балансовая (учетная)» стоимость 1 га, руб. 4790-6650 5720

«Балансовая» стоимость угодий, всего, млрд.руб. 32,3-44,8 38,6

Стоимость 1 работника, тыс. руб. 57,4-76,5 67,0

Стоимость трудовых ресурсов всего, млрд. руб. 10,5 -14,0 12,2

Стоимость капитала всего, млрд. руб. 29,5 29,5

Совокупная «балансовая» стоимость факторов производства, млрд. руб. 72,3-88,3 80,3

* Таблица составлена автором по данным Госкомзема и Госкомстата РБ

Возможно, что рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий будет отличаться от «балансовой или учетной» стоимости, точно так же, как отличается балансовая стоимость фондов, указанная в бухгалтерских отчетах, от их реальной рыночной цены. Но один вывод, на наш взгляд, не вызывает сомнения - сельскохозяйственные угодья должны иметь стоимостную оценку и учитываться в составе основных производственных фондов землепользователей, со всеми вытекающими из этого «последствиями». То есть, во всех тех случаях и целях, в каких она используется в настоящее время в отношении основных фондов, в том числе и для начисления амортизации.

Стоимостная оценка необходима также для контроля со стороны государства за использованием главного богатства страны и народа - земли, для создания механизма ее защиты от «хищнической» эксплуатации и «разбазаривания» субъектами хозяйствования. Факты такого рода в последние годы получили широкое распространение по всей стране. Республика Башкортостан в этом отношении не является исключением -значительные площади ранее обрабатываемых угодий оказались деградированными, в результате чего в 1996-2002 гг. было рекомендовано к залужению 688,3 тыс. гектаров пашни (более 15 % площади).

Принятые решения должны были положить конец такой «бесхозяйственности» в отношении главного производственного ресурса сельского хозяйства. Однако этого не произошло. В ходе проведенной органами Госкомзема РБ в 2002 году проверки выявлено 225,3 тыс. га неиспользуемых сельскохозяйственных угодий. Из них 178,5 тыс. га составили площади заброшенной пашни. Были также выявлены «нарушения» на площади более 105 тыс. га пашни, которые числились как чистые пары. Они попросту не обрабатывались, как это требуется по технологии.

«Балансовая» стоимость этой «заброшенной» земли составляет около 6 млрд. руб. Это, в свою очередь, означает недополученную продукцию сельского хозяйства в республике, как минимум, на 2-3 млрд. руб.

Таким образом, наносимый нерациональным сельскохозяйственным производством ущерб, достигает больших размеров. Его предотвращение или ликвидация требуют значительных и постоянно растущих затрат (не менее 45 млрд. руб. ежегодно в ценах 2003 года). Сложившаяся ситуация является еще одним подтверждением того, что сельское хозяйство самостоятельно, без мощной государственной поддержки, не в состоянии выйти из создавшегося кризиса.

В то же время, государственная поддержка товаропроизводителей в решении экологических проблем (а истощение плодородия почвы, без сомнения, проблема экологическая), практически не ограничивается Правилами ВТО, куда Россия вскоре вступит. После вступления России в эту организацию, многие практикующиеся до сегодняшнего времени меры государственного регулирования, окажутся под запретом, например, ценовая поддержка, которую многие предлагают возобновить.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. В настоящее время для оценки земли служит методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Ее можно оценить как приемлемую в качестве основы для установления цен земельных участков в ряде случаев (например, при возмещении ущерба, связанного с отчуждением земель или вынужденной их консервации). В то же время, недостатки, раскрытые в работе, указывают на необходимость дальнейшей активизации исследований в этой области, в частности, с целью повышения объективности определения налогооблагаемой базы.

Результатом кадастровой оценки является агропроизводственная характеристика земель, которая рассматривается как норматив денежной оценки земельного участка, как ресурса производства при использовании его в конкретном целевом назначении. Проблема заключается в том, чтобы приблизить показатели оценки к современным экономическим условиям, то есть более полно учесть при этом «ценообразующие» составляющие -объективные условия формирования рыночной стоимости земельных угодий, в первую очередь, «фактора месторасположения».

2. Насыщение рынка сельскохозяйственной продукции, когда предложение постоянно превышает спрос, произошедшее за счет кратного сокращения платежеспособных потребностей населения и «засилья» импорта продовольствия, привело к сокращению предложения трудовых ресурсов и капитала (по причине неэффективности аграрного сектора экономики). Следствием стало полное нарушение закономерностей конкурентного равновесия на рынке сельскохозяйственных угодий, что проявилось в снижении уровня спроса на сельскохозяйственные угодья и нарушении закономерности «низкая цена - высокий спрос». Низкий уровень спроса на землю стал определяющей причиной снижения ее рыночной цены. Подтверждением этого является устойчивое отклонение величины кадастровой стоимости от фактической цены сельскохозяйственных угодий.

3. В Республике Башкортостан сельскохозяйственные угодья имеют большое разнообразие по естественному плодородию и биоклиматическим условиям. Их внутренняя структура сложилась исторически и довольно жестко определила и ограничила специализацию производства в отдельных сельскохозяйственных зонах. Поэтому мы предлагаем алгоритм расчета стоимостных параметров, предусматривающий выделение трех уровней иерархии и определение «коэффициентов фактора месторасположения» для каждого из них, вплоть до конкретных землепользователей.

4. Отсутствие сегмента рынка сельскохозяйственных угодий в настоящее время, затрудняет применение чисто рыночных методов их оценки. В этих условиях наиболее приемлемы комбинированные подходы, включающие как нормативные (кадастровые), так и рыночные методы. Одна из предлагаемых моделей оценки земли, основанная на таком подходе, сделала возможным получение стоимостных параметров, сопоставимых с рыночными.

5. Методика оценки сельскохозяйственных угодий путем определения доли каждого фактора в потребительной стоимости основана на гипотезе о равной отдаче капитала, воплощенного как в основных производственных фондах, так и в земле. Это означает, что, используя стоимостную оценку основных производственных фондов, можно найти коэффициент (мультипликатор) их отдачи в виде валовой продукции (в части своей доли). Далее, используя этот мультипликатор, можно найти стоимость сельскохозяйственных угодий, сопоставимую с балансовой (учетной) стоимостью основных производственных фондов. В соответствии с этой стоимостью, сельскохозяйственные угодья целесообразно включить в состав основных производственных фондов землепользователей, со всеми вытекающими из этого «последствиями». То есть, «балансовая (или учетная)» стоимость сельскохозяйственных угодий может быть также использована во всех тех случаях и целях, в каких она используется в настоящее время по отношению к основным производственным фондам, в том числе и для начисления амортизации. Без принятия такого кардинального решения со стороны государства, нельзя рассчитывать на прекращение «хищнической» эксплуатации и «разбазаривание» главного богатства страны и народа - земли.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Аскарова А.А. Проблема оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в условиях перехода к рыночным отношениям // Конкурентоспособность предприятий и территорий в меняющемся мире: Тез. междунар. науч.-практ. конф. 5-6 декабря 2002 г. - Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2002. - С. 148-150.

2. Аскарова А.А. О налогообложении сельскохозяйственных земель // Аграрная наука в XXI веке: Мат. науч.-практ. конф. молодых ученых и аспирантов 21-22 мая 2003 г. - Уфа: БГАУ, 2003. - С. 192-194.

3. Аскарова А.А., Аскаров А.А. Оценка доли факторов в стоимости произведенной продукции // Региональные проблемы социально-экономического развития АПК: Труды 7 междунар. науч-практ. конф. независимого научного агарного экономического общества России 21-22 мая 2003 г. Выпуск 7, т.2, чЛ. -Барнаул, 2003. - С. 23-27.

4. Аскарова А.А. Об оценке сельхозугодий в современных условиях // Достижения аграрной науки - производству: Материалы ПО науч.-практ. конф. преподавателей, сотрудников и аспирантов университета. В 8 частях. Аграрная экономика - Уфа: БГАУ, 2004. - С. 127-133.

5. Аскарова А.А. Об определении ипотечной стоимости сельскохозяйственных угодий // Резервы повышения эффективности агропромышленного производства: Материалы региональной научно-практической конференции, в рамках Междунар. специализир. выставки

«АгроКомплекс - 2004» 24-27 февраля 2004 г. - Уфа БНИИСХ, 2004. - С. 98-100.

6. Аскарова А.А., Аскаров А.А. Оценка рыночной стоимости сельхозугодий // Вопросы оценки. - 2005. - №1. - С. 55-60.

7. Аскарова А.А., Аскаров А.А. Рыночные методы оценки стоимости сельскохозяйственных угодий / Препринт научного доклада. - БашГау, Уфа, 2005.-43 с.

Лицензия № 223 от 03.08.2000 г. Формат 60x84 1/16. Бумага типографская. Компьютерный набор. Печать на ризографе. Тираж 100 экз. Заказ № 407.

Отпечатано в типографии ООО «Щтайм» 450005, Уфа, ул. 8е марта, 12/1

ИЮЛ 2005

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Аскарова, Айгуль Альмировна

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ В УСЛОВИЯХ РЫНКА

1.1 Роль земли в системе производственно-экономических отношений и необходимость ее оценки в условиях рынка

1.2 Стоимостная оценка земли: подходы и методы

2. ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ В СИСТЕМЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН

2.1 Состав и структура земельных ресурсов в РБ

2.2 Опыт зарубежных стран по регулированию земельных отношений

2.3 Оценка земли в системе земельных отношений РБ

3. совершенствование методики стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий

В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН

3.1 Формирование рынка земли и особенности ценообразования на сельскохозяйственные угодья в Республике Башкортостан

3.2 Использование результатов кадастровой оценки при определении рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий в РБ

3.3 Методика факторной оценки сельскохозяйственных угодий 125 выводы и предложения

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий"

у;'

Актуальность исследования. Формирование земельного рынка предполагает рыночный механизм ценообразования. В условиях ограниченного его использования требуется расчетная нормативная оценка, базирующаяся на научной методологии и методике, увязывающей различные аспекты оценки для повышения эффективности использования земельных ресурсов.

В получении научно-обоснованных достоверных стоимостных параметров сельскохозяйственных угодий заинтересованы как органы власти (государственные и муниципальные), так и непосредственно аграрные формирования в целях:

- регулирования земельных и межотраслевых отношений в процессе трансформации форм собственности, обоснования размеров платы за пользование земельными угодьями, для реализации земельной и налоговой политики;

- решения вопросов рационального размещения сельскохозяйственного производства, определения путей наиболее эффективного использования земельных ресурсов, совершения разного рода операций с землей.

Проблемы совершенствования организации производства, создания благоприятных экономических условий для предприятий АПК, восстановления и дальнейшего повышения уровня развития сельского хозяйства позволяет решить оптимальное землепользование, опирающееся на обоснованный методический инструментарий оценки земли. Правильную оценку и учет сельскохозяйственных угодий можно рассматривать как мощный потенциал для оптимизации государственной политики в области сельского хозяйства, в построении и налаживании эквивалентных отношений обмена с сельским хозяйством посредством обеспечения обоснованного уровня рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию.

Стоимостная оценка земли является элементом земельных отношений, инструментом управления использованием земли, оказывает влияние при решении многих практических задач. Она сопровождает процесс перехода земли от одного собственника к другому. Главное назначение и необходимость оценки земли определяется в первую очередь потребностями самого сельского хозяйства. Поскольку данной проблеме все еще уделяется мало внимания, на этом необходимо остановиться более детально. *

В условиях формирования рынка земли необходимы дальнейшее совершенствование механизма оценки земельных ресурсов, теоретическая разработка и апробация методических подходов к определению стоимости земельных угодий. Необходимость реализации этих и ряда других вопросов указывают на актуальность изучаемой проблемы, что и предопределило выбор темы исследования.

Степень изученности проблемы. В настоящее время в экономической литературе достаточно широко освещены вопросы земельных отношений, а также различные аспекты оценки земельных ресурсов. Проблема экономической оценки земли, эффективности ее использования достаточно глубоко разработана применительно к условиям плановой экономики. Существенный вклад в развитие теории и методологии экономической оценки земли внесли такие ученые, как Докучаев В.В., Бронштейн М.Л., Веденичев П.Ф., Заплетин В.Я., Дектярев И.В., Смирнов И.Н., Черемушкин С.Д., Николенко Г.С., Сагайдак А.Э., Загайтов И.Б., Тайчинов С.Н., Карнаухова Е.С., Ткачук С.А., Чешев А.С., Такумбетов М.И. и др. В современной зарубежной науке данной проблеме уделили внимание Фридман Д., Ордуэй Н., Эккерг Д., Хяррисон Г., рассматривающие ее с позиций оценки недвижимости.

Проблема оценки земельных ресурсов на основе ренты и рентных отношений является центральной экономической проблемой земельной реформы в сельском хозяйстве. Ее актуальность, выходящая за отраслевые рамки, и комплексность подчеркивается в трудах экономистов-аграрников: Гайсина Р.С., Лукманова Д.Д., Мингалева В.Д., Норина И.А., Нусратуллина В.К., Пустуева А.Л., И.В. Разорвина, Шарипова С.А., Яруллина P.P. и др.

Несмотря на то, что за последние годы были выполнены ряд ценных исследований, посвященных методологическим проблемам, методика оценочных работ остается недостаточно разработанной применительно к условиям рыночной экономики, с необходимостью обобщения исследований, объединения отечественного и зарубежного опыта оценки земли, определения стоимости земли при аренде, купле-продаже, залоге. Остаются дискуссионными отдельные методические вопросы, касающиеся оценки сельскохозяйственных угодий, которые отражают различия в их ценности с точки зрения местоположения и основываются на учете всей совокупности рыночных факторов, действующих в сельскохозяйственном производстве.

Цель и задачи исследования. Цель данного исследования состоит в обосновании и совершенствовании теоретических и методических подходов стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий в условиях формирования рынка сельскохозяйственных угодий.

Цель исследования обусловила постановку и решение следующих задач:

- на основе изучения теоретических и методических подходов оценки земли выявить особенности стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий в системе современных производственно-экономических отношений в Республике Башкортостан;

- уточнить действие закона спроса и предложения на формирующемся в стране рынке сельскохозяйственных угодий, как рынке основного ресурса сельскохозяйственного производства;

- обосновать необходимость и методику трехуровневого подхода к определению стоимости сельскохозяйственных угодий, направленную на выравнивание экономических условий хозяйствования и повышение заинтересованности землепользователей в рациональном использовании земли региона;

- выявить закономерности действия факторов, выступающих в отношении сельскохозяйственных угодий как «ценообразующие» и разработать модель формирования стоимости сельскохозяйственных угодий, базирующуюся на методологии (стандартах) оценки объектов недвижимости, приносящих доход;

- разработать методику оценки сельскохозяйственных угодий, как фактора производства, позволяющую определить сопоставимую с основным капиталом стоимость земли.

Объект исследования. В качестве объекта исследования, теоретического обобщения и реализации поставленных в работе методических вопросов выступают сельскохозяйственные угодья хозяйствующих субъектов Республики Башкортостан.

Предметом исследования являются научно-методические вопросы и особенности стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий в условиях современных рыночных преобразований.

Теоретической и методологической основой исследования служат классическая и неоклассическая концепции экономической теории, изложенные в трудах известных российских и зарубежных ученых-экономистов по вопросам оценки производственных ресурсов, а также законодательные и нормативные акты РФ и РБ, методические рекомендации и разработки по вопросам р?гулирования земельных отношений, экономического механизма в сельском хозяйстве.

При подготовке информации, ее обработке, определении оценочных показателей и осуществления других этапов оценки нашли применение различные методы исследования экономических явлений: монографический, расчетно-конструктивный, экономико-статистического и математического моделирования, логический, графический и другие.

Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Республики Башкортостан; материалы -'Госкомстата РФ и РБ, Министерства сельского хозяйства РБ, рекомендации научно-исследовательских организаций, нормативно-справочные материалы, специальная экономическая и справочная, периодическая литература по теме исследования, а также материалы, собранные в результате личных исследований автора. о .

Научная новизна диссертационной работы заключается в совершенствовании методики стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий с учетом отечественного и зарубежного опыта и определяется следующими результатами, полученными лично соискателем:

- установлено нарушение закономерности конкурентного равновесия на рынке сельскохозяйственных земель, что проявляется в отклонении реальной ценности сельскохозяйственных угодий от фактической рыночной цены. Важная особенность формирующегося рынка земли в сельском хозяйстве, как рынка основного ресурса сельскохозяйственного производства, состоит в том, что не цена ресурса (земельного) определяет уровень спроса («низкая цена - высокий спрос»), а наоборот - уменьшение спроса на землю, обусловленное низкой доходностью отрасли, снижает и, одновременно, определяет рыночную стоимость земли;

- установлено, что кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в России и Республике Башкортостан имеет слабую связь с их рыночной ценностью для • землепользователей. В связи с этим, разработана методика, которая предусматривает корректировку величины кадастровой стоимости по трем уровням иерархии: природно-сельскохозяйственным зонам, административным районам, отдельным землепользователям РБ. Используя метод корреляционно-регрессионного анализа, для каждого уровня обоснованы факторы, оказывающие решающее влияние на рыночную ценность сельскохозяйственных угодий. Реализация предложенного алгоритма гарантирует получение однозначных выводов относительно общественной (или рыночной) ценности сельскохозяйственных угодий на всех уровнях;

- выявлено, что в силу отсутствия объективной систематизированной информации о рыночных ценах на сельскохозяйственные угодья, наибольшее преимущество по сравнению с другими методическими подходами стоимостной оценки земли, имеет комбинирование нормативных и рыночных методов.

Разработаны предложения по совершенствованию инструментов и методов оценки, отвечающих требованиям и процессам развития в стране рынка сельскохозяйственных угодий; предложена новая методика (математическая модель) стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий по их производительному вкладу в создание новой продукции. В основу методики положена неоклассическая теория факторов производства (земля, труд, капитал), в соответствии с которой выделяется стоимость валовой продукции в той ее доле, которая «вырабатывается» сельскохозяйственными угодьями. Методика, в отличие от существующих, позволит в полной мере включить сельскохозяйственные угодья в систему учета, анализа и оценки имущества субъектов хозяйствования, как это принято в мировой практике, и совершенствовать систему показателей, характеризующих эффективность использования производственных ресурсов, в том числе земли.

Практическая значимость работы заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы субъектами земельных отношений Республики Башкортостан для решения широкого круга задач: формирования, развития и регулирования рынка земли; в качестве нормативной цены при передаче земли в собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог (ипотечное кредитование), установления величины арендной платы, налогов; выявления и разработки мер государственной поддержки землепользователей по рациональному использованию, охране земли, повышению плодородия почвы, выравниванию социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества.

Результаты исследования используются в учебном процессе сельскохозяйственных высших и средних учебных заведений РБ при изучении курсов «Экономическая теория», «Экономика сельского хозяйства» и «Экономика недвижимости», могут быть использованы также в учебном процессе других регионов.

Основные положения диссертационной работы используются Министерством сельского хозяйства РБ, Администрацией Буздякского и Бакалинского районов республики.

Диссертационная работа выполнена в соответствии с планом научно-исследовательской работы Башкирского государственного аграрного университета по направлению «Разработка научных основ и практических рекомендаций устойчивого финансово-экономического и социального развития регионального АПК с учетом требований рыночного механизма».

Апробация и реализация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили одобрение на научно-практических конференциях различных уровней: международных: «Конкурентоспособность предприятий и территорий в меняющемся мире» (Екатеринбург, 2002 г.), «Региональные проблемы социально-экономического развития АПК» (Барнаул, 2003 г.); региональных: . «Резервы повышения эффективности агропромышленного производства» (Уфа, 2004 г.), «Аграрная наука в XXI веке» (Уфа, 2003 г.), «Достижения аграрной науки - производству» (Уфа, 2004 г.) и др.

Публикации. По результатам выполненного исследования опубликовано 7 печатных работ общим объемом 3,4 печатных листа, в том числе авторских - 2,9 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка литературы и приложений. Работа изложена на 149 страницах машинописного текста, включает 20 таблиц, 6 рисунков, 4 приложения. Библиографический список включает 160 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Аскарова, Айгуль Альмировна

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. В настоящее время для оценки земли служит методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Ее можно оценить как приемлемую в качестве основы для установления цен земельных участков в ряде случаев (например, при возмещении ущерба, связанного с отчуждением земель или вынужденной их консервации). В то же время, недостатки, раскрытые в работе, указывают на необходимость дальнейшей активизации исследований в этой области, в частности, с целью повышения объективности определения налогооблагаемой базы.

Результатом кадастровой оценки является агропроизводственная характеристика земель, которая рассматривается как норматив денежной оценки земельного участка, как ресурса производства при использовании его в конкретном целевом назначении. Проблема заключается в том, чтобы приблизить показатели оценки к современным экономическим условиям, то есть более полно учесть при этом «ценообразующие» составляющие -объективные условия формирования рыночной стоимости земельных угодий, в первую очередь, «фактора месторасположения».

2. Насыщение рынка сельскохозяйственной продукции, когда предложение постоянно превышает спрос, произошедшее за счет кратного сокращения платежеспособных потребностей населения и «засилья» импорта продовольствия, привело к сокращению предложения трудовых ресурсов и капитала (по причине неэффективности аграрного сектора экономики). Следствием стало . полное нарушение закономерностей конкурентного равновесия на рынке сельскохозяйственных угодий, что проявилось в снижении уровня спроса на сельскохозяйственные угодья и нарушении закономерности «низкая цена - высокий спрос». Низкий уровень спроса на землю стац определяющей причиной снижения ее рыночной цены.

Подтверждением этого является устойчивое отклонение величины кадастровой стоимости от фактической цены сельскохозяйственных угодий.

3. В Республике Башкортостан сельскохозяйственные угодья имеют большое разнообразие по естественному плодородию и биоклиматическим условиям. Их внутренняя структура сложилась исторически и довольно жестко определила и ограничила специализацию производства в отдельных сельскохозяйственных зонах. Поэтому мы предлагаем алгоритм расчета стоимостных параметров, предусматривающий выделение трех уровней иерархии и определение «коэффициентов фактора месторасположения» для каждого из них, вплоть до конкретных землепользователей.

4. Отсутствие сегмента рынка сельскохозяйственных угодий в Республике Башкортостан в настоящее время, затрудняет применение чисто рыночных методов их оценки. В этих условиях наиболее приемлемы комбинированные подходы, включающие как нормативные (кадастровые), так и рыночные методы. Одна из предлагаемых моделей оценки земли, основанная на таком подходе, сделала возможным получение стоимостных параметров, сопоставимых с рыночными.

5. Методика оценки сельскохозяйственных угодий путем определения доли каждого фактора в потребительной стоимости основана на гипотезе о равной отдаче капитала, воплощенного как в основных производственных фондах, так и в земле. Это означает, что, используя стоимостную оценку основных производственных фондов, можно найти коэффициент (мультипликатор) их отдачи в виде валовой продукции (в части своей доли). Далее, используя этот мультипликатор, можно найти стоимость сельскохозяйственных угодий, сопоставимую с балансовой (учетной) стоимостью основных производственных фондов. В соответствии с этой стоимостью, сельскохозяйственные угодья целесообразно включить в состав основных производственных фондов землепользователей, со всеми вытекающими из этого «последствиями». То есть, «балансовая (или учетная)» стоимость сельскохозяйственных угодий может быть также использована во всех тех случаях и целях, в каких она используется в настоящее время по отношению к основным производственным фондам, в том числе и для начисления амортизации. Без принятия такого кардинального решения со стороны государства, нельзя рассчитывать на прекращение «хищнической» эксплуатации и «разбазаривание» главного богатства страны и народа - земли.