Экономико-математическое обеспечение процесса оценки недвижимости и организации мониторинга рынка недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Новомлинская, Елена Николаевна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 СУЩЕСТВУЮЩИЕ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Проблемы и факторы развития рынка недвижимости

1.1.1 .Анализ существующей законодательной базы для развития рынка

1.1.2. Институциональные факторы - эволюция фирм и услуг.

1.1.3 . Финансово-экономические факторы

1.1.4. Кредитно-фискальные факторы.

1.1.5. Социально-политические факторы.

1.1.6. Информация как фактор развития рынка.

1.2. Особенности развития московского рынка недвижимости

1.2.1. Общая информация.

1.2.2. Жилищный фонд и приватизация.

1.2.3. Общая характеристика цен.

1.2.4. Структура спроса и предложения.

1.3. Методы оценки недвижимости, используемые российсктж госструктурами

1.4. Опыт оценки рыночной стоимости недвижимости в

России.

1.5. Основные понятия, принципы и методы оценки рыночной стоимости недвижимости на Западе

1.6. Математические модели оценки рыночной стоимости недвижимости.

1.6. Метод массовой оценки рыночной стоимости недвижимости.

1.7.1. Линейная модель массовой оценки рыночной стоимости недвижимости.

1.7.2. Нелинейная модель массовой оценки рыночной стоимости недвижимости.

1.7.3. Гибридная модель массовой оценки рыночной стоимости недвижимости.

ГЛАВА 2 ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ МАТЕМАТИЧЕСКОГО

МОДЕЛИРОВАНИЯ ДЛЯ АНАЛИЗА РЫНКА ЖИ.ТэЯ

2.1. Предпосылки анализа и моделирования московского рынча жилья

2.2. Предпосылки модели массовой оценки рыночной стоимости квартир в Москве.

2.3. Описание этапов моделирования.

2.4. Используемые критерии для определения статистической значимости параметров модели.

2.5. Проблемы, возникающие в процессе построения модели

ГЛАВА 3. ЗАКОНОМЕРНОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ, ВЫЯВЛЕННЫЕ ПРИ МОДЕЛИРОВАНИИ РЫНКА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

3 1. Характеристики выборки и базы данных

3.2. Основные факторы формирования цены и их взаимодействие.S

3.3. Промежуточные результаты моделирования.

3.3.1. Результаты анализа качественных переменных.

3.3.2. Учет времени совершения сделок.

3.3.3. Моделирование индекса цены земли.

3.3.4. Построение карт относительной стоимости земли и их анализ в привязке к местности.

3.3.5. Результаты моделирования изменения цен по различным характеристикам.

3.4. Краткое описание окончательной модели.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономико-математическое обеспечение процесса оценки недвижимости и организации мониторинга рынка недвижимости"

Рыночные преобразования в России уже достигли той степени, когда можно быть уверенным в их необратимости. В сферу рыночных отношений уже включены десятки тысяч объектов промышленной собственности и объектов незавершенного строительства, сотни тысяч объектов малой приватизации, практически весь жилищный фонд и фонд земельных участков. Настает то время, когда очень важно оценить потенциал российской недвижимости в количественном и стоимостном выражении и ее качественное и функциональное воздействие на всю экономику страны.

Роль недвижимости в развитии рыночных отношений переоценить трудно. Во-первых, она является важнейшей базой для развития инвестиционной активности (20). Конечно, в российских условиях ее роль в улучшении инвестиционного климата будет велика лишь в том случае, если будут разработаны и успешно реализованы на практике механизмы поощрения инвесторов. Особенно важную роль в преодолении продолжающегося промышленного спада могут сыграть стимулы для развития долгосрочного инвестирования в строительство и промышленность.

Во-вторых, недвижимость на этапе укрепления рыночных отношений может сыграть немаловажную роль в процессе сдерживания инфляции (20). Привлечь накопленные у населения и предприятий денежные средства в недвижимость — наиболее реальная и действенная возможность уменьшить количество денег в обращении. Чтобы оценить масштабы возможного воздействия недвижимости на сферу финансового оборота, нужно иметь хотя бы приблизительное представление о стоимости всех объектов недвижимости.

В-третьих, с улучшением политического климата в стране российская недвижимость становится все более привлекательной для иностранных инвесторов. Приток иностранных инвестиций — немаловажный фактор для развивающейся рыночной экономики. Хотя, несомненно, интерес российских предпринимателей и граждан к недвижимости в России на несколько порядков выше, нежели интерес к ней со стороны иностранных инвесторов.

В-четвертых, развитие рынка недвижимости чрезвычайно важно еще и потому, что само право собственности на объект недвижимости дает его владельцу возможность для получения кредитов, зачастую столь необходимых, чтобы спасти производство от банкротства или пустить новое дело. Развитие кредитования под залог недвижимости в широких масштабах невозможно сейчас и из-за неразвитости методов оценки рыночной стоимости недвижимости. Без специальных институтов оценки кредиторы не в состоянии решить, на какую сумму можно дать кредит под тот или иной объект (2).

По мере развития рыночных отношений увеличивается потребность в оценке рыночной стоимости недвижимости. Такая оценка необходима практически всем. Во-первых, органам государственного управления оценка нужна при сборе налогов. Рыночная стоимость объектов недвижимости в этом случае служит базой для определения налоговых платежей. Причем, ставки налогов должны быть доведены до такого уровня, при котором бы покрывались затраты на регистрацию всевозможных сделок с недвижимостью, перехода прав собственности на объекты недвижимости. При этом, однако, следует иметь в виду, что чрезмерно завышенные ставки служат причиной для сокрытия истинной цены сделок с недвижимостью (2, 21).

Иллюстрация. В 1991-92 гг. на российском квартирном рынке госпошлина на регистрацию сделок с недвижимостью была установлена на уровне 10%. Такая ставка налога привела к тому, что в документах о передаче прав собственности на жилье отражалась лишь балансовая стоимость квартир, которая в сотни раз ниже рыночной. В результате достоверная информация о рыночной стоимости объектов недвижимости стала малодоступной, что, в итоге, привело к дезинформации агентов рынка и замедлении? его развития. Сейчас размер госпошлины снижен до уровня 3%, что все еше. ло сравнению с развитыми странами, является завышенным показателем. Для сравнения, в США аналогичная госпошлина установлена на уровне 0,5%. Так что никому и в голову не приходит скрывать истинную цену сделок (26).

Во-вторых, оценка недвижимости по рыночной стоимости необходима органам государственного и местного управления для определения цен или Ф ставок аренды при продаже или сдаче в аренду государственной и муниципальной собственности

В-третьих, без знания истинной цены объектов не могут обойтись многочисленные агенты рынка недвижимости (2, 21): потенциальному продавцу оценка нужна для прогноза возможного дохода от продажи своей собственности; покупателю -- для уверенности, что запрашиваемая цена не завышена; банку — для определения размера ссуды, которую он может дать под залог i данной недвижимости; посреднику — для планирования размера прибыли от конкретной сделки;

Ф — страховым компаниям - при страховании недвижимого имущества и определении размера нанесенного ущерба.

От того, как, на какой экономической основе, в чьих интересах проводится оценка недвижимости, зависит состояние бюджета, уровень I инвестиционной активности, благосостояние всех участников рынка.

Исходя из зарубежного опыта, практически каждый иностранный инвестор пользуется услугами оценщика, так как оценщик своей деятельностью снижает предпринимательский риск. Ведь профессиональный оценщик, как I Щ> правило, несет юридическую ответственность за правильность используемых методов. Таким образом, наилучшим является вариант, когда оценка осуществляется на профессиональной и независимой основе.

Некоторые аспекты проблемы оценки недвижимости находили отражение в отечественной литературе. Однако в основном предпринимались попытки оценить жилую недвижимость, причем с точки зрения ее социально-потребительских качеств. Типологические исследования квартиры, ее помещений и зон имеют давние традиции, идущие от работ Стройкома РСФСР, от зарубежных разработок Jle Корбюзье, Геслера и др. Функциональный характер этих исследований получил развитие во многих трудах современных нам архитекторов-типологов, занимающихся жилищными проблемами (15, 16,

19)

Широко известны и официально апробированы функциональные исследования квартир и их помещений, проводившиеся в ЦНИИЭП жилища Звездиной Т.И. и Блашкевич Р.Н. В рамках этих работ предлагаются принципы формирования квартиры в ходе ее нормирования и проектирования методом компоновки функциональных зон (22, 23). Качественно иной подход к формированию структуры массовой квартиры являют собой социально-демографические исследования жилища, одними из зачинателей которых явились ленинградские архитекторы под руководством Г.Д. Платонова.

С 70-х годов интенсивно развиваются социально-демографические исследования, в частности социально-пространственное моделирование квартиры (24). На основе аналогичной методики в ЦНИИЭП жилища проведены исследования с опросом населения по графическим моделям квартир для экспериментального проектирования в г. Горьком. Основные результаты этой работы описаны в публикациях (24, 25). Так, исследования, проведенные сектором социологических исследований ЦНИИЭП жилища (руководитель — К.К. Карташова) совместно с зональными институтами Гражданстроя и лабораторией психологии Таллинского педагогического института им. Э. Вальде, позволили получить репрезентативную информацию об оценке жителями квартир массового строительства.

На определенном этапе в теории и практике проектирования и строительства жилья образовался пробел в учете реальной эксплуатации квартир и их социально-потребительской оценке жителями Накопленный впоследствии обширный эмпирический материал, полученный и обработанный по современным статистическим и социологическим методикам с применением ЭВМ, позволил в значительной степени восполнить этот пробел Начало такой работе было положено в ряде проведенных исследований и диссертаций, касающихся жилищных потребностей отдельных социально-демографических категорий семей и основных функциональных процессов, происходящих в квартире Наиболее полно эти вопросы освещены в докторской диссертации

К.К. Карташовой (17) и ряде публикаций сотрудников и аспирантов сектора социологических исследований ЦНИИЭП жилища.

Кандидатская диссертация В.А. Овсянникова (14) развивает социально-типологическую направленность этих работ, опираясь, в частности, на разработанную автором методику социально-потребительской оценки квартир. Эта методика позволила оценить степень психологического комфорта жителей в квартирах разных типов и их удовлетворенность проживанием в квартире.

Однако во всех этих работах отсутствует стоимостная опенка объектов недвижимости, основанная на реальной рыночной информации В то же время существующие западные методики оценки (7, 8, 9), активно применяемые практикующими оценщиками, не могут быть перенесены в неизменном виде на российский рынок и требуют адаптации.

Целью диссертационной работы является разработка методики анализа рынка типовых объектов недвижимости и построения модели массовой оценки их рыночной стоимости (на примере московского квартирного рынка). Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи: проанализировать и обобщить накопленный отечественный опыт в области оценки недвижимости; изучить современные методики оценки недвижимости в развитых странах; выявить структуру базы данных для построения модели московского квартирного рынка и наполнить ее информацией по реальным сделкам купли-продажи квартир; провести статистический анализ базы данных с целью выявления факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости (на примере квартирного рынка); построить модель оценки рыночной стоимости квартпг. построить карты относительной стоимости земли в Москве.

Актуальность темы. Рынок недвижимости является одним из ключевых звеньев в развитии народного хозяйства, а также хорошим Ф индикатором состояния экономики той или иной страны. В период перехода к рыночным отношениям недвижимость представляет особый интерес с точки зрения возможности ее вовлечения в рыночный оборот, использования как основы для развития инвестиционной активности. Поэтому мониторинг рынка недвижимости и оценка рыночной стоимости объектов недвижимости представляют собой две важнейшие и неразделимые задачи.

До настоящего времени мониторинг рынка недвижимости в России отсутствовал, а институт оценки недвижимости находился в зачаточном состоянии. Оценка недвижимости проводилась исключительно специализированными государственными учреждениями. Используемые ими методики отталкивались от сметной или балансовой стоимости объекта и не ь учитывали влияния рыночной конъюнктуры на стоимость ооъекта, связанности объекта с землей, то есть опирались лишь на технические характеристики недвижимости, что противоречило экономической сущности определения стоимости и не соответствовало общепризнанному мировому опыту.

Вполне естественно, что в период перехода к рыночным отношениям, развития процессов приватизации, формирования класса собственников и новой системы налогообложения возникла потребность в разработке новых методик оценки недвижимости, основанных на рыночной стоимости ^ недвижимости. Для создания таких методик или адаптации уже существующих западных методик к российским условиям требовалось наличие объективной информации о развитии рынка недвижимости, а значит — налаживание мониторинга этого рынка.

Разработка методики оценки недвижимости по ее рыночной стоимости может быть полезна целому ряду субъектов рынка. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости крайне важна для целей налогообложения: переход к методике оценки недвижимости по ее рыночной стоимости и применение этой оценки в качестве налогооблагаемой базы может существенно увеличить поступления в бюджет. Развитие института независимой оценки недвижимости необходимо для участников рынка недвижимости, поскольку наличие такой оценки является необходимым условием для создания прозрачного рынка недвижимости с развитой информационной инфраструктурой. Кроме того, наличие такого института может использоваться государством для контроля за прохождением сделок купли-продажи по истинным, а не фиктивным ценам. Распространение методики оценки недвижимости по ее рыночной стоимости и придание ей официального статуса способно дать существенный толчок развитию ипотечного кредитования, а также выдаче кредитов под залог квартир под разумные проценты. Сегодня многие банковские структуры избегают таких операций из-за невозможности с достаточной точностью определить размер ссуды, которая может быть выдана под залог недвижимости.

Объектом исследования в диссертационной работе является формирование и развитие рынка недвижимости (московский рынок квартир). Предмет исследования — факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости (на примере московского квартирного рынка).

Теоретической и методологической основой исследования являются труды зарубежных ученых по вопросам оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, работы российских ученых по проблемам оценки потребительской стоимости жилья и изучению потребительских характеристик жилья, действующие в России методики оценки недвижимости, материалы научных конференций по вопросам оценки недвижимости, данные московских риэлтерских фирм по сделкам купли-продажи московских квартир, а также материалы периодической печати.

Научная новизна исследования состоит в следующем 1. Проведен всесторонний анализ формирования и развития московского рынка недвижимости за период с 1991 по 1995 годы. Проанализирована возможность применения к нему методов экономико-математического моделирования. Исследована возможность и масштабы применения зарубежных методик оценки к российскому рынку.

2. Собрана база данных по реальным сделкам купли-продажи квартир. Это является самостоятельной сложной задачей, поскольку рынок недвижимости сегодня является информационно закрытым.

3. Предложена и опробована на практике методика организации регулярного мониторинга рынка недвижимости, позволяющая отслеживать изменение во времени потребительских предпочтений и цен на квартиры, а также зависимостей между стоимостью и характеристиками квартир.

4. На основе собранной информации по реальным сделкам купли-продажи квартир выявлен характер зависимостей между стоимостью и характеристиками квартир, построена модель массовой оценки квартир в Москве. Проанализировано влияние фактора местоположения на стоимость квартир. Выявлены районы с большей и меньшей привлекательностью с точки зрения размещения жилых массивов, построены карты относительной стоимости земли в Москве.

Практическая значимость диссертационной работы.

Работа является частью исследования, выполненного ТОО "Центр анализа рынков недвижимости" и проведенного по заказу Всемирного банка по теме "Рынки жилья в российских городах". Полученные результаты использованы Всемирным банком для принятия решения о выдаче российским городам Барнаул и Нижний Новгород жилищного займа и определения приоритетных районов для строительства жилых массивов на выделенные кредитные средства. Разработанная методика анализа рынка и оценки недвижимости была применена для расчета стоимости объектов недвижимости в городах Новгород и Тверь в ходе подготовки эксперимента по переходу к единому налогу на недвижимость, а также при разработке методики определения арендной платы за нежилые помещения в Санкт-Петербурге

Апробация работы. Основное содержание работы ^осуждалось на научных семинарах "Динамические модели в экономике', организованных кафедрой "Математические методы анализа экономики" -кономического факультета МГУ.

Результаты исследования были представлены на трех ч(еждународных научных конференциях: "Рынки жилья в российских городах" (2S-29 июля 1994 г., г. Москва), организованной Всемирным банком. Агентством международного развития США, Министерством строительства РФ; "Развитие рынков недвижимости в России" (15-17 июня 1994 г. г. Москва), организованной Институтом народнохозяйственного прогнозирования, Центральной лабораторией Социальных и Экономических Измерений; "Рынок недвижимости России: проблемы и перспективы" (21-22 февраля 1996 г., г. Москва), организованной Институтом Адама Смита.

Основные положения диссертации опубликованы в 11 работах общим объемом 3,8 п.л.

Диссертационная работа выполнена на кафедре математических методов анализа экономики экономического факультета МГУ в соответствии с планом научно-исследовательских работ кафедры.

Публикации. Основное содержание работы отражено в публикациях.

1. Н.Калинина, Е.Новомлинская, Н.Ноздрина "Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга" "Вопросы экономики" N 10, 1994 год.

2. Е.Новомлинская, М.Морозов. "Стабилизация рынка вынуждает фирмы-риэлтеры применять новые схемы торговли. "КомерсантЪ-Daily" от 27.02.1993.

3. N Nozdrina, E.Novomlinskaia, N.Kalinina. "Real Estate Market in Russian Cities: Problems of Development & Monitoring". In the Book X'rban Housing Markets in Russia. Translation of a Special Issue of the Russian xirnal "Voprosi Economiki Issue 10. 1994." Edited by Elena Mahova & Raymond S:r.ivk. The Urban Institute Washington G.C. 1995.

4. JI. Калинина, Е.Новомлинская, М.Морозов. "Тишина на рынке недвижимости оказалась обманчивой", "КомерсантЪ-Daily" от 09.1993.

5 Е.Новомлинская. "Москвичи могут сами оценить стоимость своей квартиры". "КомерсантЪ-Daily" от 05.06.1993 г.

6 Е.Новомлинская. "Квартиры: почему именно эту?", 'КоммерсантЪ-Daily-недвижимость" от 16.06.1993 г.

7. Е.Новомлинская, М.Морозов. "Риэлтеры: есть профессионалы. Но нет законов". "КоммерсантЪ-ОаПу-недвижимость" от 16.06.1993 г.

8. Е.Новомлинская. "Москва догнала Токио и перегнала Лондон с Парижем по размеру арендных ставок на недвижимость". "Realty Review" №7 за 1994 г.

9. Е.Новомлинская. "Квартиры для среднего класса остаются самым ходовым товаром". "КоммерсантЪ-Daily" от 30.09.1995 г.

10. Е. Новомлинская, Н.Ноздрина. "Рынки недвижимости в городах: проблемы развития и мониторинга". Тезисы докладов конференции "Рынки жилья в российских городах. Отчет о результатах обследования, проведенного в 7 городах.". Москва. Всемирный банк, Агентство международного развития США, Госстрой России. 1994 г.

11. Е.Новомлинская. "Неравномерность развития - визитная карточка российского рынка недвижимости". Документация конференции "Рынок недвижимости России: проблемы и перспективы". Москва. Институт Адама Смита. 1996 г.

Диссертация: заключение по теме "Математические и инструментальные методы экономики", Новомлинская, Елена Николаевна

Основные результаты и выводы работы

Проведенное исследование позволило изучить современные модели и методы оценки недвижимости, используемые в развитых странах и оценить возможность их применения в российских условиях. Кроме того, был обобщен накопленный отечественный опыт в области оценки недвижимости.

В ходе исследования предложена и опробирована на практике система организации регулярного мониторинга рынка жилья, позволившая собрать информация по реальным сделкам купли-продажи квартир в количестве, обеспечивающем возможность переноса основных полученных выводов на генеральную совокупность.

База данных проанализирована с применением современных математических методов и инструментов. Предложена методика анализа рынка типовых объектов недвижимости и построения модели их массовой оценки. На основе этой методики построена модель оценки квартир, позволяющая с высокой точностью проводить массовую оценку жилой недвижимости. Полученная модель довольно точно описывает ситуацию на рынке жилья в Москве за период с 1992 по 1995 год. Для полученной модели коэффициент детерминации равняется 0.9157 при уровне значимости 0.05. F-статистика равняется 911.96, что позволяет сделать вывод о значимости коэффициента детерминации. При анализе графиков остатков от независимых переменных гетероскедастичность не была обнаружена. Как свидетельствует проведенный анализ, результаты моделирована высоко адекватны тенденциям реального рынка.

Проведенный анализ позволил сделать вывод о том. что степень развития московского рынка жилья позволяет применять к нему методы экономико-математического моделирования. В то же время формирование рынка продолжается. За 2 последних года число факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости, увеличилось; большее влияние на цену стали оказывать качественные факторы; определилась тенденция сезонности.

Углубленный анализ фактора местоположения позволил построить карты относительной стоимости земли. Полученные результаты хорошо интерпретируются в привязке к карте города, отражают разделение города на престижные и не престижные районы, а также позволяют отследить процессы углубления дифференциации характеристик местоположения и увеличения количества центров локального влияния. Все эти тенденции находят отражение в дифференциации цен на землю — масштабы паления стоимости земли по мере увеличения расстояния от центра города постоянно увеличиваются.

Возможности для применения результатов

Результаты настоящего исследования могут найти широкое применение в целом ряде областей. Предложенная методика анализа рынка и построения модели массовой оценки может быть легко модифицирована для любого крупного города, а также для других объектов недвижимости, например, земельных участков или объектов административного и коммерческого назначения. Хотя перечень используемых при моделировании параметров и характеристик недвижимости может изменяться, общая логика работы, алгоритм моделирования, а также структура и вид модели в целом останутся неизменными. Найденные в данном исследовании функции, отражающие типы зависимостей цены недвижимости от ее различных характеристик, будут справедливыми для многих российских городов. Точно также методика анализа факторов местоположения (в том числе этап анализа центров локального влияния) и построение интегрального индекса цены земли с небольшими модификациями может быть применена к любому крупному городу.

Разработанная методика может использоваться для различных целей: организации массовой оценки земли и недвижимости для целей налогообложения; определения цен продажи и ставок аренды объектов государственной и муниципальной собственности; улучшения планирования городского развития и землепользования, обоснования градостроительного зонирования территорий и их оценки; оценки эффективности, инвестиций, выдачи ипотечных кредитов.

Опыт применения полученных результатов для различных целей уже имеется. Так, разработанная методика анализа рынка и оценки недвижимости использовалась для расчета стоимости объектов недвижимости в городах Новгород и Тверь в ходе подготовки эксперимента по переходу к единому налогу на недвижимость. Наработки данного исследования в части моделирования рынка применялись администрацией Санкт-Петербурга при разработке методики определения арендной платы за нежилые помещения в городе. Проведенный с использованием элементов предложенной методики анализ рынка жилья в городах Барнаул и Нижний Новгород стал основой для принятия Всемирным банком решения о выдаче этим городам жилищного займа и определения приоритетных районов для строительства жилых массивов на выделенные кредитные средства.

В целом, настоящее исследование необходимо рассматривать как начало процесса регулярного мониторинга рынка, значимость которого не исчерпывается немедленной утилитарной ценностью полученных результатов. Основная прикладная ценность исследования шире: это — демонстрация преимуществ "прозрачного" рынка, стимулирование к открытию информации и налаживанию самовоспроизводящей системы взаимодействия властей и агентов рынка (банки, брокеры, продавцы-покупатели, владельцы). В перспективе налаживание мониторинга, и кооперация риэлтеров должны привести к снижению трансакционных издержек, развитию конкуренции и росту профессионализма (разнообразия и качества предлагаемых услуг) и развитию рынка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ