Экономико-организационные аспекты комплексного подхода к решению жилищной проблемы на примере г. Алматы тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономико-организационные аспекты комплексного подхода к решению жилищной проблемы на примере г. Алматы"

р ^Т^СУА^РСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ М ПО ВЫСШЕМУ ОБРАЗОВАНИЮ

Г1 ОН! о

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

На правах рукописи

ТУРДАЛИЕВА ГУЛЬЖАН РАХМЕТОВНА

ЭКОНОМИКО-ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ АСПЕКТЫ КОМПЛЕКСНОГО ПОДХОДА К РЕШЕНИЮ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ НА ПРИМЕРЕ г. АЛМАТЫ.

Специальность 08.00.05 — Экономика, планирование и организация управления народным хозяйством и его отраслями (непроизводственная сфера)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - 1994

Работа выполнена на кафедре Экономики, организации и управления городским хозяйством Санкт-Петербургской государственной инженерно —экономической академии.

— кандидат экономических наук, доцент В.Г. Леонтьева

— доктор экономических наук, профессор В.Е. Рохчин

кандидат экономических наук, доцент В.Н.Максимов

— Санкт—Пегербургский научно-исследовательский институт Академир коммунального хозяйства имени К.Д.Памфилова

Защита состоится » £7/hTX%0J$ 1994г. в часов на

заседании диссертационного Совета К 063.63.05 по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата экономических наук при Санкт-Петербургской государственной инженерно —экономической академии по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул.Марата, 27, ауд.324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке академии.

Автореферат разослан «¿и » 1994г.

Ученый секретарь диссертационного Совета, кандидат экономических наук,

доцент Т.Д.Маслова

Научный руководитель Официальные оппоненты

Ведущая организация

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Важной частью процесса формирования рыночных отношений в экономике Казахстана является жилищная реформа. Удовлетворение жилищного спроса путем распределения государ — ственного жилого фонда, бюджетное финансирование жилищной сферы привели к значительной нехватке жилья и неэффективному функционированию жилищного хозяйства. Наиболее значительными попытками преодоления жилищного дефицита в рамках административно — командной системы экономики явились программы «Жилье —91» и «Жилье-2000». Несмотря на значительный рост нового жилья в 1987 и 1988 г.г., задания программы «Жилье —91» были выполнены в целом лишь на 63,2 %. Наблюдающаяся тенденция снижения объемов жилищного строительства не оставляет надежд на реализацию программы «Жилье — 2000».

В настоящее время жилищный вопрос в столице Казахстана стоит достаточно остро. 16,8 % горожан проживают в общежитиях, коммунальных квартирах или снимают жилье. Существующий жилой фонд не соответствует демографической структуре населения. Более 20 % жилого фонда составляют дома средней и низкой капитальности со значительным износом и невысоким уровнем благоустройства. Дефицит жилья усугубляется падением объемов его строительства. Жилищное хозяйство, содержавшееся в основном за счет государственных дотаций, в связи с их сокращением и либерализацией цен оказалось в критическом состоянии. Наблюдается низкое качество обслуживания жилья; практически не выполняются ремонтные работы; произошло ухудшение технического состояния жилого фонда. Изменение формы собственности на жилье оказалось не связанным с реформированием сферы его эксплуатации.

Крайняя острота жилищной проблемы и ограниченность предусмотренных в рамках традиционного подхода способов ее разрешения обусловили необходимость решительного изменения механизма производства и потреб — ления в сфере жилья и осуществления комплексного подхода к обеспечению кардинальной реформы жилищной политики.

Поворот от практики возведения жилья преимущественно за счет государственных средств к зарабатыванию его самими гражданами требует преобразований в финансировании жилищного обеспечения населения и

достижения реально соответствующей потребительскому спросу структуры возводимого жилья по типу жилища. Обобщение имеющегося опыта разго — сударствления жилого фонда указывает на необходимость совершенствования приватизации путем решения проблем и задач как сегодняшнего дня, так и постприватизационного периода. Кризисное состояние жилищного хозяйства, развитие отношений собственности на жилье вызывает необходимость демонополизации отрасли и совершенствования организации эксплуатации жилого фонда.

Исследованию направлений и методов проведения жилищной реформы посвящено немало научных трудов отечественных и зарубежных эконо — мистов. В то же время остаются недостаточно изученными вопросы комплексного подхода к решению жилищной проблемы, определения конкретных путей формирования механизмов реализации новой жилищной политики, учета региональных особенностей преобразований в жилищной сфере.

Актуальность и недостаточная теоретическая проработанность указанного круга проблем определили тему диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка экономике — организационных аспектов комплексного подхода к решению жилищной проблемы на примере города Алматы.

В соответствии с целью были поставлены следующие задачи:

— исследование современного состояния и определение основных путей решения жилищной проблемы;

— анализ современного состояния и разработка предложений по совершенствованию финансирования жилищного обеспечения населения;

— формирование рациональной по предпочтениям населения струк — туры малоэтажного жилья по типу жилища;

— выявление проблем и определение путей совершенствования приватизации жилого фонда;

— анализ современного состояния и разработка предложений но организации эксплуатации жилого фонда в условиях его разгосударствления.

В качестве обиекта исследования рассматривается жилищная сфера как социально —экономическая система.

Предметом исследования являются экономические и организационные механизмы решения жилищной проблемы.

Методологической базой исследования послужили основные положе —

ния экономической теории воспроизводства, теоретический и практический опыт осуществления жилищной реформы, законодательные акты правительства Республики Казахстан и решения местных органов власти по вопросам новой жилищной политики.

В процессе исследования были использованы общие концептуальные подходы к управлению, изложенные в трудах Абалкина А.И., Бунича П.Г., Друкера П., Лебедева О.Т., Назарбаева H.A., Попова Г.Х. и других; работы в области осуществления жилищной реформы: труды Бессоновой О.Э., Буб — новской Н.В., Бузырева В.В., Каспина В.И., Кингсли Т.Г., Пчелинцева О., Скоробогатова С.Г., Страйк Р.Д. и др., а также разработки учебных, научно — исследовательских и проектных институтов, справочные материалы.

Проведенные исследования основывались на комплексном методе, были использованы элементы экономического и логического анализа, а также средства вычислительной техники.

. Информационная база исследования представлена годовой статистической отчетностью за 1980— 1994гг.

Научная новизна исследования определяется следующими результатами:

— осуществлен комплексный подход к исследованию современного состояния и определению путей решения жилищной проблемы;

— предложены основные направления формирования источников финансирования жилищного обеспечения населения в условиях разгосударствления жилищной сферы и разработаны методические основы определения рациональной структуры государственного финансирования стро — ительства (приобретения) жилья;

— разработаны методические основы и сформирована рациональная по предпочтениям населения структура малоэтажного жилья по типу жилища;

— предложен методический подход, произведена классификация основных факторов влияния, выявлены проблемы приватизации жилого фонда и определены пути их решения;

— разработана принципиальная схема взаимоотношений участников процесса эксплуатации жилого фонда в условиях перехода к рыночным отношениям; даны предложения по отделению сферы принятия решений в жилищном хозяйстве от процесса их реализации, по организации конкур —

сного заключения контрактов на обслуживание жилого фонда, по развитию кондоминиумной формы владения и управления недвижимостью.

Практическая значимость работы состоит в том, что предложенные автором разработки экономике — организационных аспектов комплексного подхода к решению жилищной проблемы доведены до уровня конкретных рекомендаций и могут быть использованы в практике осуществления жилищной реформы при выработке концепции развития жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений.

Результаты исследования приняты к использованию в администрации г. Алматы для выработки «Стратегии развития жилищного комплекса г.Алматы в условиях формирования рыночных отношений», в администрации Калининского района г.Алматы для разработки «Концепции функционирования жилищного хозяйства в условиях перехода к рынку», использованы в АО «Алматыгенилан» при разработке «Концепции градостроительного развития г.Алматы» (Алматы, 1994г.), а также используются в учебном процессе при чтении курса «Экономика отрасли» в разделе «Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве» для студентов всех форм обучения факультета Городского хозяйства и строительства Санкт-Петербургской инженерно —экономической академии.

Апробация результатов исследования. Отдельные теоретические положения и результаты исследования докладывались на международной научно —практической конференции «Приватизация и социальная политика» {Институт стратегических исследований, Алматы, 1993 г.), научно-практической конференции «Перспективы развития градостроительной науки»(Казахская государственная архитектурно—строительная академия, Алматы, 1994 г.).

По теме диссертации опубликовано 6 научных работ общим об»емом

2,8 а.л.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, поставлены цель и задачи, подлежащие исследованию и решению,

определены предмет и объект исследования, обоснована теоретико —методологическая база, отражены научная новизна и практическая значимость работы, приведена логическая схема исследования.

В первой главе «Анализ современного состояния и пути решения жилищной проблемы» дана характеристика традиционного подхода к реше — нию жилищной проблемы. Рассмотрены основные периоды развития процесса удовлетворения жилищного спроса. Выявлены основные причины неэффективного функционирования жилищного хозяйства. При анализе жилищных условий населения, наряду с использованием объективной информации, показана целесообразность и осуществлена их социальная оценка на основе результатов проведенного с участием автора социологического опроса на тему «Социальная оценка жилищных условий населения». В соответствии с положениями Государственной программы новой жилищной политики Республики Казахстан, на основании результатов исследования современного состояния определены принятые к рассмотрению в диссерта — ционном исследовании экономике — организационные аспекты комплексного подхода к решению жилищной проблемы.

Во второй главе «Анализ современного состояния и пути совершенствования жилищного обеспечения населения в условиях разгосударствления жилищной сферы» в результате сравнительного анализа финансирования обеспечения жильем в условиях административно— командной системы экономики и в переходный период, а также изучения и оценки возможности адаптации кусловиям Алматы положительного отечественного и зарубежного опыта определены основные источники финансирования жилищного обеспечения населения и направления их формирования в условиях разгосударствления жилищной сферы. Разработаны методические основы определения рациональной структуры государственного финансирования строительства (приобретения) жилья. Разработаны методические основы и сформирована рациональная по предпочтениям населения структура малоэтажного жилья по типу жилища (с использованием материалов организованного и проведенного с участием автора анкетного опроса на тему:«Исследование предпочтений населения в выборе типа жилища»).

В третьей главе «Проблемы и пути совершенствования функционирования жилищного хозяйства в условиях приватизации жилья» на основе результатов изучения статистической информации и исследования потре —

бительских реакций и предпочтений населения путем проведенного с участием автора социологического опроса выявлены и классифицированы основные факторы влияния на процесс разгосударствления жилья. С использованием данной классификации определены проблемы и разработаны предложения по совершенствованию приватизации жилого фонда. В результате анализа существующей системы эксплуатации жилого фонда, а также изучения мирового опыта определены основные направления совершенствования обслуживания жилого фонда. Разработана принципиальная схема взаимоотношений участников процесса эксплуатации жилья в условиях перехода к рынку. Даны предложения по разделению сферы принятия решений в жилищном хозяйстве от процесса фактического производства работ и услуг. Рассмотрены вопросы организации конкурсного заключения контрактов. Разработаны предложения по развитию кондоминиумной формы владения и управления собственностью.

В заключении изложены основные выводы, сформулированные по результатам исследований.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

В результате исследования современного состояния жилищной проблемы выявлено, что традиционные методы решения жилищной проблемы оказались неэффективными; механизм реализации новой жилищной политики находится в стадии формирования. Всесторонний анализ процесса удовлетворения жилищных потребностей населения привел к выводу о целесообразности комплексного подхода к решению жилищной проблемы путем скоординированных преобразований в сфере производства и эксплуатации жилья. Необходимы учет разносторонности, широты жилищной проблемы, максимального количества взаимосвязанных условий ее решения, преимущественное использование экономических рычагов регулирования.

Для выявления проблем и разработки предложений по организации финансирования удовлетворения жилищного спроса населения нами было предпринято исследование, включающее в себя следующие основные этапы:

1.Сравнительный анализ финансирования жилищного обеспечения населения в условиях административно—командной системы экономики и в переходный период.

2.Изучение и оценка возможности адаптации к условиям Алматы положительного зарубежного опыта инвестирования жилья.

З.Определение на основе отечественного и зарубежного опыта инвес — тирования жилищной политики источников финансирования жилищного обеспечения населения Алматы.

4.Разработка предложений по формированию источников финансирования обеспечения граждан жильем в условиях разгосударствления жилищной сферы.

5.Разработка методических основ определения рациональной структуры государственного финансирования строительства (приобретения) жилья.

Автором предложены следующие источники финансирования жилищного обеспечения населения в условиях формирования рыночных отно — шений в жилищной сфере: средства населения, средства государства, средства местных органов власти, средства предприятий и организаций, средства банков и страховых компаний. Рассмотрены варианты ипотечного кредитования жилья; обоснована целесообразность использования долгосрочного договора об улучшении жилищных условий между работниками предприятия и его администрацией; даны предложения по формированию местного бюджета в части, направляемой на жнлищное обеспечение населения, в т.ч. разработан алгоритм проектирования муниципального облигационного займа и эмиссии муниципальных облигаций.

Автором разработаны методические основы определения рациональной структуры государственного финансирования строительства (приобретения) жилья, позволяющие рационально распределить выделенные для финансирования жилищной реформы в рамках годового бюджета средства, размер которых существенно зависит от общей экономической ситуации и может существенно меняться по годам. В зависимости от размера и характера государственного финансирования выделяется несколько финансовых секторов 1 (1 = 1, 2, ..., ш). На среднесрочном уровне для каждого финансового сектора определяется потребность в жилье (В,)

В1 = ВГ + ВГ; (1)

где ВГ — наличие потенциального спроса на квартиры уже в начале планового периода;

ВГ' — дополнительная потребность в жилищах в связи с изменением

домографичоской ситуации и сносом жилья за период.

Далее определяется размер государственного финансирования (ГФ), исходя из имеющегося спроса на жилье в каждом из финансовых секторов:

ш

ГФ= £ 11, • н, (2)

1-1

где Н, — количество квартир, которые исходя из спроса на жилье нужно построить в финансовом секторе ¡, при посемейном заселении (число квартир равно числу семей );

п, — размер государственной финансовой помощи, приходящейся в среднем на одну квартиру (семью) в финансовом секторе ¡. На следующем этапе определяется структура государственного финансирования жилищной реформы в части строительства (приобретения) новых квартир: а,= п'гф' "' , (3)

где а, — удельный вес финансового сектора 1 в общем объеме госу дарственного финансирования,

Е «, = 1

1-м

Формирование рыночных отношений в жилищной сфере определило структурные изменения в жилищном строительстве по типам жилища и выдвинуло жилищное строительство с привлечением средств населения в качестве определяющего источника удовлетворения потребности в жилищах. В результате организованного и проведенного с участием автора социологического опроса выявлено, что в настоящее время в Алмате наблюдается повышенный интерес к малоэтажным и, особенно, — домам усадебного типа. На основе анализа теории и практики проектирования и строительства жилья в Казахстане и за рубежом, автором разработаны методические основы и сформирована рациональная по предпочтениям населения структура малоэтажного жилья для г.Алматы (табл.1).

Важной частью проводимой в Казахстане жилищной реформы является пришгшзацпи жилого фонда, предусматривающая продажу гражданам занимаемых ими государственных жилых помещений. Для выявления проблем и разработки предложений по совершенствованию приватизации жилого фонда нами было предпринято исследование, включающее следующие этапы:

Таблица 1

Рациональная по предпочтениям населения структура малоэтажного жилья по типу жилища

Тип жилища Основные социальные требования Процент

1.Хозяйственный Развитые хозяйственные помещения (кухня-столовая, кладовые, погреб), мастерские, гараж, участок садово- огородного типа 26,0

2.Семейно-бытовой Развитые общие комнаты ( общая семейная комната, супружеская спальня, детские игровые и другие помещения), па-садник, терраса 44,6

З.Любительско-досуговьш Развитые помещения для любительских занятий и увлечений ( общая комната , кухня-столовая, комната хобби , мастерская или места занятий по интересам), сад-"зеленая комната", терраса 20,4

4.Профессионально-трудовой Развитие помещения для индивидуальных работ (кабинет, рабочая комната, и др.), "зеленая комната" или "зимний-сад" 9,0

ВСЕГО 100

1. Оценка процесса приватизации жилого фонда путем анализа статистической информации и научной литературы.

2. Изучение и оценка потребительских реакций и предпочтений населения по вопросам приватизации жилья путем анкетного опроса.

3. Выявление и классификация основных факторов влияния на процесс разгосударствления жилого фонда.

4. Определение основных проблем приватизации жилья.

5. Разработка предложений по совершенствованию разгосударствления жилого фонда.

В результате оценки процесса приватизации жилого фонда на основе анализа объективной и субъективной информации выявлен ряд факторов, оказывающих влияние на разгосударствление жилья. Группировка факторов в зависимости от того, способствуют они приватизации или сдерживают ее развитие, и их ранжирование на основе результатов анкетного опроса, позволили разработать классификацию факторов влияния на процесс приватизации жилого фонда (рис.1), с помощью которой выявлены основные проблемы приватизации жилого фонда. На основе оценки возможности творческой адаптации к местным условиям тенденций приватизационных процессов за рубежом определены основные направления решения проблем разг осударствления жилья в Алмате.

Для разработки предложений по организации эксплуатации жилого фонда в условиях его приватизации нами было проведено исследование, включающее в себя следующие основные этапы:

1. Анализ и оценка существующей системы эксплуатации жилого

фонда;

2. Изучение и оценка возможности адаптации к условиям Алматы положительного отечественного и зарубежного опыта организации эксплуатации жилья;

3. Определение основных направлений совершенствования обслужи — вания жилого фонда;

4. Разработка системы взаимоотношений участников процесса эксплуатации жилого фонда в условиях его разгосударствления;

5. Разработка предложений по демонополизации сферы обслуживания жилого фонда;

6. Разработка предложений по развитию кондоминиумной формы владения и управления жильем.

1 — передача жилого фонда в полное хозяйственное ведение: ---1--— временно

-1--постоянно

2 — обслуживание жилого фонда на основе договора

3 — передача сметы расходов на обслуживание жилья для согласования

4 — передача утвержденной сметы на оплату

5 — оплата сметы расходов

6 — оплата услуг ЖЭО

7 — самообслуживание

Рис.2. Предлагаемая система взаимоотношений участников процесса эксплуатации жилого фонда

3. Важным условном осуществления новой жилищной политикиявля— ется обеспечение государственной финансовой поддержки граждан. Автором разработаны методические основы определения рациональной структуры государственного финансирования строительства (приобретения) жилья, позволяющие рационально распределять средства, выделенные в рамках годового бюджета на финансирование жилищной реформы.

4. Изменение источников инвестиций в производство жилья требует достижения реально соответствующей требованиям конкретного покупателя структуры вводимого жилья по типу жилища. Автором разработаны методические основы и сформирована рациональная по предпочтениям населения структура малоэтажного жилья по типу жилища для г.Алматы.

5. Обобщение имеющегося опыта приватизации жилья в Алматы показало, что с ростом масштабов разгосударствления жилого фонда встают новые проблемы и задачи, вызывающие необходимость совершенствования данного процесса. Автором предложен методический подход, выявлены факторы влияния на приватизацию жилья, разработана их классификация, определены основные проблемы и разработаны предложения по совершенствованию разгосударствления жилого фонда.

6. Автором предложена принципиальная схема взаимоотношений участников процесса эксплуатации жилого фонда в условиях перехода к рынку. Определены основные функции и разработана примерная структура муниципальной службы заказчика. Рассмотрены вопросы организации конкурсов на право обслуживания жилого фонда. Разработан примерный порядок создания кондоминиума, предложения по финансированию и организации обслуживания общей собственности кондоминиума, владению встроенными нежилыми помещениями. Разработаны примерные образцы Учредительного акта и Устава ассоциации собственников кондоминиума.

7. Реализация разработанных в диссертации экономико —организационных аспектов комплексного подхода к решению жилищной проблемы послужит основой формирования эффективных, социально ориентированных рыночных отношений в жилищной сфере Алматы.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих рабо —

тах:

1. Рахметова Г.Р. Пути решения жилищной проблемы в г. Алма-Ате / /Экономические методы управления городским хозяйством:Сб.науч.тр./ СПбИЭИ.-Санкт-Петербург, 1992.

2. Рахметова Г.Р., Легорнев С.Ф. Как решается жилищная проблема в столице Казахстана/УЖилищное строительство.— 1992. —N11.

3. Турдалиева Г.Р. Методические основы определения рациональной структуры государственного финансирования жилищного обеспечения на— селения//Экономико — организационные основы жилищного обеспечения населения в условиях формирования рыночных отношений в жилищной сфере/ИРК. - Алматы, 1994.

4. Турдалиева Г.Р. Организация эксплуатации жилого фонда в условиях его разгосударствления//Экономико — организационные аспекты комплек — сного подхода к решению жилищной проблемы/ИРК.Алматы,1994.

5. Турдалиева Г.Р. Финансирование жилищного обеспечения населения в условиях переходной экономики на примере г.Алматы //Экономико — организационные аспекты комплексного подхода к решению жилищной проблемы/ИРК. — Алматы, 1994.

6. Турдалиева Г.Р. Формирование рациональной по предпочтениям населения структуры малоэтажного жилья по типу жилища// Экономико — организационные основы жилищного обеспечения населения в условиях формирования рыночных отношений в жилищной сфере/ИРК. —Алматы, 1994.