Экономико-организационные основы управления жилищным хозяйством крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономико-организационные основы управления жилищным хозяйством крупного города"



ГОСУДАРСТВИШЫЙ КОЖТЬТ РОССИЙСКОЙ ФШРАЩИ

по вьсше;лу образованно

Санкт-Петербургская государственная инженерно-РГ8 Ой экономическая академия

3

На правах рукописи ВАСИЛЬЕВА НАТАЛЬЯ ВЛАДИМИРОВНА

ЗКОНОЖШ-ОРГАМЗАЦИОШШЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ В1ЛЩНШ ХОЗЯЙСТВО!/. КРУПНОГО ГОРОДА

Специальность 08.00.05

Экономка, планирование и организация управления народным хозяйством и его отраслями /непроизводственная сфера/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 1994

Работа выполнена на кафедре экономики, организации и управления городским хозяйством Санкт-Петербургской государственной 'инженерно-экономической академии

Научный руководитель - кандидат экономических наук,

профессор Сутырин U.M.

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор и'юъчан Б.С.

кандидат экономических наук, доцент Трегубов А.К.

Ведущая организация - Санкт-йете рбургскии научно-

исследовательский институт Акаде.«ми коммунального хозяйства им. К. Д. Данилова

Защита диссертации состоится б <5 часов на заседании Специализированного совета К 063 63 05 при,Санкт-Петербургской государственной инженерно-экономической академии д по адресу: 191002, Санкт-Петербург,ул..'¿арата,д.27,ауд.^^7

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке академии.

Автореферат разослан ^ wUiA^j&M года.

Ученый секретарь Специализированного совета кандидат экономических наук,

доцент Маслова Т.Д.

1. ОБдАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Процесс перестройки отечественной эконо.таки проходит а обстановке упорных поисков новьа, элективных путей развития на основе использования рыночных фокторов эко-нокического роста. Органической частью этого процесса является проведение жилищной реформ»', которая направлена на создание новых механизмов обеспечения граадан жильем, фор:яфованио система социальной защити малоимущих, повнаение эффективности функционирования жми:оного хозяйства.

Жилвщоо хозяйство является важной частью социальной сферы, его деятельность формирует в определенной степени аизнелную среду человека,создавая те или иные условия проживания. Однако, на протяжении многих десятилетий жилищное хозяйство находилось на остаточном принципе ф¿:•^aнcoвoгo, ресурсного и интеллектуального обеспечения,что привело к низкому качеству л надежности работы жилицно-эксплуатационкых организаций,непривлекательности отрасли как сферы приложения труда. Достигнутый к настоящему времени уровень обслуживания по объему удельного потребления /дате без учета качественных параметров/ не соответствует современным требованиям. 1ак,обеспеченность общей площадью одного городского жителя в 1,3 раза ниже рационального норматива и в 3-4 раза ниже, чем в развитых зарубежных странах,Уровень благоустройства жилищного фонда достаточно низок: около городского и более 50 % сельского населения,проживающего в обобществленном фонде,не имеют водопровода,канализации и центрального отопления; более 30 млн. кв.метров общей площади находится в ветхих и аварийны! зданиях. Это создает дискомфортные условия проживания для значительной части населения страны и,как следствие,нарасташцую социальную напряженность. Остановить негативные тенденции,добиться эволюционного выхода из кризиса возможно путем кардинальной перестройки действующего в отрасли хозяйственного механизма,совершенствования форм и методов управления в условиях становления рынка,

В настоящее время в Российской Федерации формируется новый механизм территориального хозяйствования,который оказывает существенное влияние на управление хшшщным хозяйством. Выражается это в децентрализации управления с превалированием территориаль-

них аспектов управлекия.что позволяет более полно учитывать природные, демографические, градостроительные и другие особенности конкретного региона и города. В связи с этим совершенствование экономико-организационных основ управления жилищным хозяйством крупного города приобретает исключительно важное значение как в теоретическом,так и в практическом плане.

В последнее время усилилось внимание ученых к исследованию путей и методов осуществления жилищной реформы, совершенствования экономического механизма функционирования жилищного хозяйства. Об этом свидетельствуют работы 0.Э.Бессоновой,Е.М.Блеха , Е.В.Богданова,Л.В.Бычковского,Н.Р.Гинзбурга,А.Ю. Жчаньковой , В.Г.Леонтьевой, И.Г.Минца, В.В.Осипова, Н.М.Сутырина и многих других. Вместе с тем, не все аспекты указанной проблемы исследованы в полной мере. В частности,до сих пор не завершена разработка конкретных путей формирования адекватного новым условиям экономического механизма управления жилищным хозяйством.

Актуальность,теоретическая и практическая значимость при недостаточной разработанности проблемы определили выбор темы диссертационного исследования,а также его цель и задачи.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка экономико-организационных основ совершенствования управления жилищным хозяйством крупного города в новых условиях хозяйствования.

Цель исследования определила необходимость постановки и решения следующих основных задач:

- выявление особенностей жилищного хозяйства как специфического объекта управления с учетом современных экономических условий;

- анализ практики управления жилищным хозяйством крупного города и выявление проблем в действующей системе управления;

- изучение зарубежного опыта формирования организационных структур и экономического регулирования в жилищной сфере и оценка возможностей его использования в отечественной практике;

- разработка предложений по совершенствованию структуры управления жилищным хозяйством крупного города в новых условиях хозяйствования;

- разработка организационно-методических основ формирования новых экономических отношений между субъектами управления и хо-

зяйствования в системе управления жилищным хозяйством.

В качестве объекта исследования рассматривается жилищная сфера в части эксплуатации жилищного фонда.

Предметом исследования является система экономических и организационных отношений по поводу эксплуатации жилищного фонда.

Методологической основой исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по рассматриваемой проблеме, разработки учебных и научно-исследовательских институтов, законы и постановления правительства Российской Федерации, решения местных органов власти по вопросам управления жилищным хозяйством.

В качестве инструмента исследования применялись такие методы, как классификация, логический анализ, математическая статистика, мониторинг, элементы системного подхода к изучению экономических явлений. При решении конкретных вопросов использовались экономико-математические методы и средства вычислительной техники.

Информационной базой исследования послужила статистическая отчетность жилищно-эксплуатациокных организаций г.Санкт-Петербурга, материалы периодических изданий, информационные бюллетени и другие источники, содержащие сведения об объекте я предмете исследования.

Научная новизна работы заключается в следующем:

- Еияалены проблемы в действующей системе управления жилищным хозяйством и обоснована необходимость ее совершенствования в соответствии с новыми экономическими требованиями;

- исследованы возможности использования в отечественной практике применяемых за рубежом организационных форм и экономических регуляторов управления в жилищной сфере;

- разработаны предложения по формированию структура управления жилищным хозяйством крупного города и порядку проведения кок-курсов на заключение договоров подряда по эксплуатации жилищного фонда;

- предложен методический подход к формированию рычагов экономического регулирования жилищного хозяйства в условиях переходной экономики;

- разработаны предложения по организации товариществ владельцев жилья /кондоминиумов/.

Прлктическая значимость работы заключается в том,что разработанные в ходе исследования конкретные методические рекомендации предназначены для использования в практике при выработке :

- концепции реорганизации системы управления жилищным хозяйством крупных городов;

- стратегии функционирования жилищно-эксплуатационных организаций в условиях становления рыночных отношений;

- политики в области развития кондоминиумов.

Апробация результатов исследования. Отдельные теоретические положения и результаты исследования автора были использованы в работе над концепцией реорганизации управления жилищным хозяйством г.Санкт-Петербурга,осуществлявшейся в Территориально-производственном объединении жилищного хозяйства; докладывались на краткосрочном семинаре "Совершенствование управления жилищным хозяйством" /Санкт-Петербург,1993г./; используются в учебном процессе при чтении курса "Организация и управление жилищно-коммунальным хозяйством" для студентов всех форм обучения факультета строительства и городского хозяйства Санкт-Петербургской государственной инженерно-экономической академии.

По теме диссертации опубликованы 4 работы общим объемом 1,4 печатных листа.

Структура работы, Диссертация состоит из введения.трех глав, заключения,списка литературы и приложений.

Во введении обоснована актуальность предпринятого исследования, определены его цель и задачи,предмет и объект исследования, обоснована теоретико-методологическая база,отражены научная новизна и практическая значимость работы,приведена логическая схема исследования.

В' первой главе "Актуальные проблемы управления жилищным хозяйством и пути их решения" рассматриваются особенности жилищного хозяйства как социально-экономической системы и объекта управления,его роль в экономике города,влияние нового механизма территориального хозяйствования на управление жилищным хозяйством крупного города.Анализируется и обобщается практика управления отраслью в предшествующий период. В результате анализа выявлены проблемы в действующей системе управления жилищным хозяйством крупного города и намечены пути их решения.

Во второй главе " Анализ и направления совершенствования

структуры управления жилищным хозяйством" исследуются состав и структура действующих органов управления,выявляются существенные недостатка и обосновывается необходимость формирования новых организационных структур. Изучены зарубежный опыт,существующие методы и подходы к построению организационных структур.Разработаны предложения по совершенствованию структуры управления жилищным хозяйством крупного-города.а также положения о порядке проведения конкурсов на подряд по выполнению работ по эксплуатации жилищного фонда.

В третьей главе „ "Экономические регуляторы управления жилищным хозяйством"анализаруются действующие в настоящее время рычаги экономического регулирования отрасли и проблемы функционирования жиллдно-эксплуатационниХ организаций. /.сследоБаны возможности использования в отечественной практике действующа в развитых зарубежных странах экономических регуляторов управления в жилищной сфере. Предложен методический подход к формированию рычагов экономического регулирования жилищного хозяйства в условиях переходной экономики. Разработаны положения по организации ассоциативных структур управления в связи с развитием новых форм собственности в жилищной сфере,показана система функциональных связей в механизме управления жилищным хозяйством.

В заключении содержатся основные выводы и рекомендации,полученные в результате проведенного исследования.

2. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ И ИХ КРАТКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

Кризисные явления в национальной экономике,характеризующиеся снижением уровня производства,разрушением системы хозяйственных связей, нарастающей инфляцией, оказывают негативное влияние на развитие жилищного хозяйства, которое и так находится под грузом собственных внутренних проблем. Это требует скорейшего решения проблем в силу высокой социальной значимости отрасли.Многие отечественные и зарубежные специалисты считают.что выход из создавшегося положения возможен при перехода к рыночным факторам экономического развития. Отсвда возникает необходимость разработки новых форм и методов управления жилищным хозяйством, адекватных новым условиям хозяйствования.

- в -

Исходя из поставленных в диссертации задач.определено содержание работы и получены следующие основные результаты:

1. Анализ практики управления жилищным хозяйством показал,что действующая система управления имеет ряд существенных недостатков. Организация управления отраслью характеризуется многоуровневой, жестко-централизованной структурой с преобладанием директивных методов руководства,основанных на многочисленных инструкциях и правилах,принятии решений на основе прецедента.принимаицего форму внутриорганизационных правил и норм,что,по сути, узаконивает организацию как систему осуществления властных функций. Такая организация глубоко консервативна,ей свойственны рутинность и запутанность процедур; неспособность решать те задачи,ради которых она создана;иначе говоря,дисфункции,развивающиеся внутри самой организации. Это вызывает настоятельную необходимость кардинальной перестройки системы управления отраслью,применения новых форм и методов в их системной связи и единстве,поскольку отдельные локальные преобразования,проводившиеся неоднократно ранее,при всей обоснованности каждого их них,ожидаемого результата не дали.

Недостатки в организации управления проявляются в экономических показателях деятельности жилищн©-эксплуатационных организаций. Практически все предприятия убыточны и содержатся за счет дотаций из бюджета,использование которых плохо контролируется и не приводит к эффективному расходованию выделяемых средств.С каждым годом обьем дотаций увеличивается и на 70* расходуется на выплату заработной платы. Основная часть доходов формируется за счет сборов с арендаторов нежилых помещений на покрытие эксплуатационных расходов /на 4Ь$/.а квартирная плата составляет лишь 3% доходов. Оплата работ и услуг практически не зависит от потребительских свойств услуг и определяется количеством предоставленного вещественного носителя услуги - жилой и нежилой площадью. Действующий механизм ценообразования в условиях существующей монополии кнлищно-эксплуатационных организаций лишает потребителя возможности экономического воздействия на производителя.

Для анализа взаимосвязей между показателями деятельности жи-лищно-эксплуатационннх организаций в диссертации произведен рас- . чет экономико-статистической модели эксплуатационных расходов с использованием регрессионного анализа. Полученная модель включает такие факторы,как эксплуатируемая площадь,балансовая стоимость жилищного фонда,уровень благоустройства,количество проживающих и

численность работающих. Аналитическое значение полученной модели позволяет для каждого отдельного предприятия количественно изморить резервы снижения себестоимости услуг по каждому из секторов. Модель отражает общие закономерности формирования уровня расходов и является основой для качественного анализа хозяйственной деятельности, который имеет первостепенное значение для научной обоснованности и действенности управления.

В результате анализа действующей системы управления жилищным хозяйством крупного города установлено,что необходимость ее совершенствования обосновывается следующими причинами:

- наличием проблемной ситуации,которая характеризуется неопределенностью имущественных и правовых основ деятельности субъектов управления и хозяйствования;

- новыми условиями территориального хозяйствования,что выражается в ослаблении отраслевых структур управления и соответствующем расширении прав и обязанностей территориальных органов управления всех уровней;

- недостаточной разработанностью методов и средств эффекти&-ного решения проблемы в сложившихся условиях.

Разрешение проблемной ситуации возможно посредством совершенствования экономических и организационных основ управления отраслью в направлении рационализации структуры и методов управления с учетом новых экономических требований.

2. Изучение существующих подходов к формированию организационных структур управления и зарубежного опыта функционирования предприятий в конкурентной среде показывает,что наиболее адаптированным! к рыночным условиям являются сравнительно небольшие предприятия,так как они в состоянии быстрее реагировать на любую тенденции на рынке,их организационная структура более эластична. Такие структуры формируются с учетом следующих аспектов организации:

- определение целей и стратегии развития;

- выделение структурных блоков и их функций;

- делегирование полномочий и ответственности на максимально низкий уровень;

- быстрый и свободный лоток информации снизу вверх;

- инновационная восприимчивость;

- линейно-штабная подчиненность,которая предусматривает существование штабных органов /рабочих групп/,которые не имеют пра-

ва давать указания, но предоставляют необходимые консультационные услуги.

Ь отечественной практике,при отказе от командных методов управления,особенно важным представляется четкое разграничение функций между различными уровнями управления,каждый из которых должен иметь свои сферы действия с соответствующими полномочиями и компетенциями. Это обуславливает расширение границ самостоятельности предприятий и повышение их ответственности за конечные результаты деятельности. Органы управления должны быть направлены на поиски наиболее рационального соотношения между централизацией и децентрализацией в управлении.

Как показывает опыт стран с развитой рыночной экономикой,жилищная сфера является объектом активного государственного регулирования посредством использования прямых и косвенных экономических рычагов.Б диссертации подробно рассмотрены методы регулирования жилищной сферы,применяемые в различных странах.

В качестве прямых экономических рычагов регулирования используются: финансирование целевых прогрели и местных заказов; субсидирование и контрактирование; облигационное финансирование. Косвенными регуляторами выступают налоги,платежи,кредиты,ценовая политика.

Применительно к отечественным условиям представляется целесообразным использование зарубежного опыта в части:

- финансирования на федеральном уровне программ создания дешевого муниципального жилья;

- предоставления целевых займов и субсидий на аренду жилья семьям с низких! доходами/это положение отражено в законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики"/;

- развития совместного владения жильем в многоквартирных домах;

- концепции продажи и потребления жилья как единого,непрерывного процесса /приобретение жилья в кредит .развитие ипотечного дела/;

- развития вторичного рынка залоговых бумаг;

- привлечения к кредитованию жилищной сферы негосударственных финансовых источников - коммерческих банков,страховых компаний и прочих- при активном содействии государства в виде гарантий на случай понесения убытков, связанных с риском невыплаты кредитов, изменения процентных ставок;

- содействия со стороны государства деятельности частного предпринимательства на рынке услуг по эксплуатации жилищного фонда посредством льготного налогообложения и кредитования.

В процессе внедрения рыночных отношений в жилищную сферу особое внимание должно уделяться косвенным экономическим рычагам, прежде всего местным налогам и сборам,льготному кредитованию подрядной деятельности. Налоговая и кредитная политика должна быть направлена на привлечение в жилищное хозяйство частного предпринимательства, являющегося основной движущей силой рыночной экономики.

3. Проведенный в диссертации анализ отечественной практики и зарубежного опыта управления жилищным хозяйством позволил разработать предложения по формированию структуры управления жилищным хозяйством крупного города, способствущей демонополизации отрасли и создающей условия для многообразия и конкурентности субъектов хозяйствования. С этой целью необходимо создание системы "заказчик-подрядчик", предполагающей разграничение функций управления, разделение прав и ответственности между жилищно-эксплуатационными организациями и местными органами власти.

Применительно к крупному городу с районным делением это может быть выражено в виде структуры управления/рис. 1/ основными функциональными блоками которой являются органы государственного управления,служба заказчика и подрядчики.На уровне города координация деятельности предприятий жилищного хозяйства осуществляется Департаментом по содержанию и ремонту жилищного фонда. На уровне районов создаются службы заказчика как самостоятельные подразделения районной администрации. Основным функциями службы заказчика являются: заключение договоров на выполнение работ по эксплуатации жилищного фонда,контроль за их исполнением, аккумулирование средств, необходимых для оплаты договоров. Анализ показал,что в составе службы заказчика целесообразно предусмотреть следующие структурные подразделения:

- нормативно-правовое;

- финансовое;

- диспетчерское;

- техническую инспекцию;

- лицензионное;

- по расчетам с населением.

В работе раскрыты функции каждогб подразделения службы заказчика.

В качестве подрядчиков могут выступать предприятия любых форм

41

s

s?

го

s: s in

X

о

u &

о

4

a о

ä

«

Sr. о

о

3

•a о

fe

?

о о

■tí о 'é

и H

о го

pi ч

к ; *

S s а •tí

о

X M

о s

G)

iq >5

» р

О р

ь

to си

о

g

- ZI -

собственности,которые согласно договору и в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации яилшцного фонда будут выполнять работы по техническому обслуживанию,ремонту и санитарному содержанию переданной им на обслуживание собственности, а также предоставлять другие виды услуг, связанные с приватизацией жилья, технической инвентаризацией жилищного фонда, выплатой жилищных субсидий и т.п.

Договора подряда предпочтительно заключать на конкурсной основе, что является одним из эффективных средств управления и широко используется в экономически развитых странах.Сама процедура проведения конкурса может включать в себя два этапа.

Первый этал - предварительный отбор участников. На данном этапе потенциальные подрядчики оцениваются с точки зрения имеющегося у них опыта хозяйственной деятельности, проводится квалификационная оценка сотрудников подрядной организации и анализ финансового положения подрядчика.

Второй этап - конкурс проектов. Тем участникам,которые прошли первый этап отбора, предлагается выдвинуть свои предложения по рациональному выполнению работ.Проекты, вышедшие в финал,,могут оцениваться по следующим критериям: соответствие предлагаемого проекта поставленным требованиям;финансо6ая и рыночная обоснованность проекта. С победившим в конкурсе подрядчиком может быть заключен контракт на один год с правом продления. За ходом выполнения контракта должен осуществляться контроль со сторона заказчика.

Конкурсная система заключения договоров будет способствовать привлечению в жилищное хозяйство частного предпринимательства,и, следовательно, внедрению конкуренции в высокомонополизированную сферу услуг по эксплуатации жилищного фонда. Конкурентоспособность любого предприятия зависит от возможности самофинансирования, то есть работы в условиях расширенного"воспроизводства, необходимого для функционирования предприятий в конкурентной среде как саморазвивающихся систем. С этой точки зрения в диссертации проведен анализ деятельности районного производственно-эксплуатационного объединения с применением элементов теории производственных функций. Расчеты показали,что условия расширенного воспроизводства обеспечиваются за счет дотаций из бюджета,что свидетельствует о необходимости совершенствования действующего в отрасли экономического механизма. -

До нашему мнению,целесообразно привлечение частного предпринимательства не только в сферу услуг по эксплуатации жилищного фонда,но и в сферу управления. Под этим подразумевается возникновение частных фирм по управлению собственностью в жилищной сфере,которые могут выполнять функции заказчика.получив от собственника право управления его недвижимостью по контракту. Такие фирмы могут быть небольшими по численности и располагаться в пределах управляемой собственности,например,в одном из помещений первого этажа жилого дома. Такое расположение обеспечивает непосредственный контакт с жильцами и ежедневный контроль за состоянием собственности. Для выполнения своих функций фирмы могут действовать различными способами:

- заключать договор на обслуживание с подрядчиком,который предоставляет весь комплекс услуг по содержанию и ремонту собственности ;

- заключать несколько договоров с несколькими подрядчиками, предоставляющими отдельные виды услуг;

- нанимать по контракту необходим для обслуживания дома работников. В этом случае функции и заказчика,и подрядчика выполняются садай фирмой.

Кроме того, эти фирлш могут предоставлять жильцам я другие виды услуг.такие как услуги по продаже незанятых квартир.уход за кэартирой и домашними животными во время отсутствия жильцов,сбор и хранение корреспонденции отсутствующего жильца.отправление и прием сообщений по факсу,копирование документов,доставка продуктов и прочие.

4. Совершенствование экономического механизма управления жилищным хозяйством предполагает использование экономических рычагов регулирования,которые включают ко.'лхлекс мер,среди которых важнейшее значение имеют местные заказы на выполнение требуемого объема работ и услуг,осуществляемых на договорной основе.

Комплекс договорных отношений можно представить в виде следующих блоков:

- договора на обслуживание между местными органами власти /заказчиками/ и эксплуатационными предприятиями /подрядчиками/ любых форм собственности;

- договора между эксплуатационными предприятиями и отдельными гражданами,кондоыиниумавд и другими собственниками жилья;

- договора между жшшщио-эксплуатационными предприятиями и

коммунальными службами на выполнение конкретных работ и услуг.

Использование договорных отношений должно основываться на разграничении прав собственности и хозяйствования с соответствующим разделением прав и ответственности сторон.

При этом необходимо совершенствование механизма ценообразования в отрасли. Цена должна устанавливаться исходя из экономически обоснованных затрат на производство работ и услуг. Введение новых цен целесообразно осуществлять поэтапно: вначало необходимо использовать экономически обоснованные цены и тарифы как планово-расчетные, с компенсацией их превышения над действующий из местного бюджета,а затем перейти от доплат предприятиям к субсидированию граждан,что требует разработки системы социальной защиты малоимущих.

В процессе совершенствования экономического механизма особое место занимают косвенные экономические рычаги¡налоги.рентные платежи и льготное кредитование подрядной деятельности. В связи с этим целесообразно создание муниципальных банков в городе. Регулирование объема и процентных ставок кредита позволит стимулировать развитие жилищного хозяйства.

На рис.2 приводится схема экономико-организационных отношений в системе управления жилищным хозяйством. Объектами их действий выступают федеральные и местные органы власти,банки,собственники жилья,служба заказчика,фирмы по управлению собственностью и подрядчики. Сущность данной системы взаимоотношений заключается в целенаправленном воздействии на договорной основе субъектов собственности на субъектов хозяйствования при условии полной экономической 'ответственности договаривающихся сторон в целях обеспечения сохранности обслуживаемого жилищного фонда и предоставления необходимых услуг проживающим. Особая роль при этом отводится местным органам власти,которые должны содействовать привлечению в жилищную сферу частного предпринимательства путем организации конкурсов на подряд и поддержки малого бизнеса а, виде налоговых и кредитных льгот. По мере выхода из экономического кризиса и создания нормальной ситуация уровень государственной регламентации хозяйственной деятельности может быть снижен до минимально необходимого з условиях свободной конкуренции.

5. Развитие рыночных отношений в жилищной сфере возможно лишь на основе адекватного изменения отношений собственности,

Федеральное правительство

Федеральный бвдкет

I

<------

Местные органы власти

Местный бюджет

Муниципальные банки

Коммерческие банки

Г"

'г

I—- О —- О —— • —

Другие источники

__т---------1—0 — °—^ — ° " ~ с — °—в—'

Муниципалитет

Ведомства

ЖСК

Кондоминиумы

1-----

I (

I • >

- /.'—|Л -

— и - //'I- } И- Н — »- //- О -1- -/у-— // //-//

Частные лица

Муниципальная служба заказчика

П11

Фирмы по управлению собственностью

КОНКУРС

Муниципальные подрядчики

Пвочие подрядчики

Финансовые потоки: ----субсидии ч дотации

— о — кредиты

— // —оплата договоров об управление

1 оплата догоюров об обслуживании

— ^—'Налоги и платежи

Организационные связи:

----правовое регулирование жилищной сфеш

—" —договора о передаче права управления жилой собственностью г договора подряда на обслуживание жилой собственности

Рис.2. Схема экономико-организационных отношений в системе управления

жилищны/. хозяйством

к" от

которое предусматривает развитие форм частного владения в многоквартирных домах. Наиболее перспективной формой собственности в многоквартирных зданиях является совместное владение,получившее в последние несколько десятилетий широкое распространение в странах Западной Европы и в (ЖА. Причины популярности такой формы собственности заключаются в следующем:проживающие в таком доме семьи имеют возможность более прямого контроля над ним /они являются безоговорочными собственниками своих квартир и имеют право голоса при решении вопросов управления зданием в целом,соответствующее их доле во владении местами общего пользования/» Для реализации своих прав собственникам необходимо сформировать ассоциативную организацию владельцев/кондоминиум/,которая должна осуществлять управление и распоряжение общей собственностью,

С концептуальной точки зрения,кондоминиум представляет собой во-первых,новый подход к владению недвижимостью,допускающий совместное владение фасадами зданий,инженерными системами,придомовым территориями и т.д.; во-вторых,это форма управления,так как для выражения общих интересов членов кондоминиума ими должна быть сформирована организация правительственного типа с полномочиями, аналогичны,ми полномочиям местных властей /сбор налогов,создание и приведение в исполнение нормативных положений и правил,обеспечение общественных услуг/.

Деятельность кондоминиума,как любой организации,должна осуществляться на основании устава,который,на наш взгляд,должен содержать следующие основные положения:

- порядок владения жилой единицей /квартирой/ и объектами общего пользования;

- состав и направления деятельности кондоминиума;

- управление кондоминиумом;

- порядок взимания платежей;

- эксплуатация здания.

В диссертации указанные положения устава рассмотрены подробно, а также сформулирован ряд положений,реализующих концепцию кондоминиумов.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Проблемы управления жилищным хозяйством в условиях приватизации.- Б сб.:"Экономические методы управления городским хозяйством".» С.-Петербург:СП6ГИЭА,1992.- с.101-105.

2. Пути реорганизации управления жилищным хозяйством Санкт-Петербурга. - Б сб. ¡"Пробле./ы совершенствования организации и управления ремонтно-строительным производством в жилищном хозяйстве".- С.-Петербург:0ргтехиздат,1&93,- с.24-28 / в соавторстве с Иохведовым Ф.¡к./.

3. -Некоторые аспекты федеральной жилищной политики в США. -В сб.:"Проблемы совершенствования организации и управления ремонтно-строительным производством в жилищном хозяйстве",-С.-Петербург :Оргтехиздат, 1993.- с.33-37/в соавторстве с Яковлевым В.А./

4. Предпринимательство в жилищном хозяйстве,- В сб. ^Совершенствование управления жилищно-коммунальным хозяйством крупного города в условиях рыночных отношений".-С.-Потербург:Оргтехиздат, 1993.- с.21-27 /в соавторстве с Сутыриным И.М./.