Формирование адресной инвестиционной политики повышения эффективности функционирования регионального рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование адресной инвестиционной политики повышения эффективности функционирования регионального рынка жилья"

На правах рукописи

СУСОРОВА Наталья Игоревна

ФОРМИРОВАНИЕ АДРЕСНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью, региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Тамбов 2005

Работа выполнена на кафедре экономического анализа института «Экономика и управление производствами» Тамбовского государственного технического университета.

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Герасимов Борис Иванович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Толстых Татьяна Николаевна

доктор экономических наук, доцент Багаутдинова Наиля Гумеровна

Ведущая организация Воронежский государственный

университет

Защита состоится 16 июня 2005 г. в 14 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.261.01 в Тамбовском государственном университете имени Г.Р. Державина по адресу: 392622, г. Тамбов, ул. Интернациональная, 33, ауд. 210.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Тамбовского государственного университета имени Г.Р. Державина.

Автореферат разослан 14 мая 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

О.А. Степичева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Беспрецедентный спад производства, хронический бюджетный дефицит, платежный кризис 1990-х гг. в значительной мере предопределили постоянный недостаток инвестиционных ресурсов, необходимых для развития экономики. В качестве предпосылки и главного условия преодоления экономического кризиса в России целесообразно рассматривать активизацию инвестиционного процесса.

Одной из наиболее острых проблем современной России остается достижение стабильного экономического роста. В числе факторов, оказывающих непосредственное воздействие на динамику экономического развития, решающая роль, несомненно, принадлежит инвестиционной сфере. В сложившейся ситуации инвестиции выступают важнейшим средством обеспечения условий выхода России из состояния экономического кризиса, осуществления структурных сдвигов в народном хозяйстве, повышения качественных показателей хозяйственной деятельности на микро- и макроуровнях. Активизация инвестиционного процесса является одним из наиболее действенных механизмов дальнейших социально-экономических преобразований.

Главные причины инвестиционного кризиса во всех регионах России имеют макроэкономический характер. Однако инвестиционная ситуация в отдельных регионах существенно различна, что определяется, прежде всего, различиями в эффективности региональной инвестиционной политики.

Актуальность проблем регионального регулирования инвестиционной деятельности в условиях России с ее огромным многообразием природно-климатических условий, различиями в отраслевой структуре и величине производственного, а значит и инвестиционного потенциала, всегда была и остается. Повышение актуальности проблемы в последнее время является естественным результатом снижения отрицательного влияния макрофакторов (политическая и экономическая стабилизация в стране) при одновременном снижении присутствия федерального центра на рынке инвестиционных ресурсов и росте полномочий регионов.

Органы управления регионом могут оказывать существенное влияние на активизацию инвестиционной деятельности в регионе. Проблема состоит в формировании эффективного механизма регулирования.

Качество регионального управления инвестиционной деятельностью оказывает существенное влияние и на социальную составляющую проводимой экономической региональной политики.

Социально-экономический уровень страны определяется, в том числе, и пропорциональностью развития его регионов. Мировой опыт свидетельствует, что важнейшим условием сокращения территориальных различий в уровне жизни является улучшение состояния социальной инфраструктуры

и, прежде всего, жилищного строительства. Благосостояние большинства семей области зависит от решения их жилищного вопроса. В настоящее время реальным источником инвестиций в области жилищного строительства являются средства бюджетов всех уровней и населения.

Вовлечение в активный инвестиционный оборот средств значительного масштаба возможно только при создании целостной системы регулирования инвестиционных интересов в регионе. Совершенно очевидно, что необходимо одновременное использование механизмов и государственного и рыночного регулирования.

Рассмотрение этих вопросов и решение проблем требует научного обоснования, подходов, разработки схем и методик, расчетов и выводов, что и определило актуальность и выбор темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Различные аспекты рассматриваемой проблемы освещены в трудах отечественных и зарубежных ученых. Однако имеющиеся публикации в основном касаются отдельных аспектов данной проблемы.

Большое внимание уделено проблемам в области теории эффективности инвестиций в исследованиях Ф. Модильяни, М. Миллера, Ч. Шарпа; интересны работы ведущих зарубежных специалистов в области финансового и инвестиционного менеджмента Д. Александера, Г. Бирмана, Д. Бей-ли, Ю. Бригхема, Ш. Пратта, Р. Брейли, Р. Фостера и других; работы отечественных специалистов СВ. Валдайцева, П. Л. Виленского, В.Н. Лившица, И.И. Мазура, В. Д. Шапиро и др.

Исследованию проблем регионального управления инвестиционным процессом уделено меньше внимания. Эти проблемы нашли развитие в работах А.Г. Гранберга, В.П. Жданова, И.И. Ройзмана и других ученых.

Проблемы экономики жилищной сферы, недвижимости нашли развитие в работах В.В. Бузырева и B.C. Чекалина, В.А. Горемыкина и В.Р. Бу-гулова, И.Л. Григорьева и Л.А. Филиппова, А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой, М.П. Логинова, М.Н. Соловьева, В.И. Ресина и других ученых.

Эти исследования, несомненно, имеют большое теоретическое и практическое значение, но в большинстве из них отсутствует целенаправленное рассмотрение вопросов организации управления рынком жилья, его методического обеспечения, определение важнейших направлений, факторов, влияющих на повышение его эффективности функционирования.

Дальнейшее исследование положений перспективной инвестиционной политики и ее формирования для повышения эффективности функционирования и развития регионального рынка жилья требует углубления теоретических и практических исследований в этой области.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является формирование научно-методических положений оценки рынка жилья и разработка соответствующих рекомендаций по созданию адресной инве-

стиционной политики повышающей эффективность функционирования и развития регионального рынка жилья.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих взаимосвязанных задач:

- раскрыть проблемы регионального закрепления инвестиций;

- исследовать инвестиционный потенциал Тамбовской области;

- разработать направления инвестиционной политики в Тамбовском регионе и механизм ее реализации;

- исследовать проблему инвестирования в жилищное строительство как приоритетное направление инвестиционной региональной социально-экономической политики;

- исследовать и определить емкость регионального рынка жилья;

- рассмотреть механизм затратного ценообразования в жилищном строительстве как один из инструментов управления Тамбовским рынком жилья;

- разработать систему формирования регионального рынка жилья как перспективное направление его развития.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения формирования положений адресной инвестиционной политики для повышения эффективности функционирования и развития регионального рынка жилья.

Объект исследования региональная социально-экономическая подсистема - рынок жилья как составляющая региональной социальной инфраструктуры.

Теоретической основой исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных ученых, посвященные комплексному подходу к проблемам управления инвестиционным процессом, экономики жилищной сферы, как важнейшей области общественного развития мирового сообщества, научные работы в области региональной экономики и региональной экономической политики, законодательные акты Российской Федерации, администрации Тамбовской области, относящиеся к предмету исследования.

Методология исследования. В качестве инструментов исследования применялись методы: абстрактно-логический, экономической диагностики, дисконтированных денежных потоков, сравнения, факторный анализ.

Содержание диссертационного исследования соответствует специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью, региональная экономика» по направлениям: 4.16 «Разработка стратегии и концептуальных положений перспективной инвестиционной политики с учетом накоп-

ленного научного и мирового опыта в целях экономического роста и повышения эффективности экономических систем»; 5.9 «Исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных социально-экономических подсистем» паспортов специальностей ВАК.

Информационная база исследования. В качестве информационной

базы исследования были использованы законодательные и нормативные акты РФ и субъектов Российской Федерации (на примере Тамбовской области), монографическая и релевантная литература, материалы международных, российских и региональных конференций, статистические материалы Госкомстата РФ и Тамбовской области, Финансового управления Администрации Тамбовской области, материалы бухгалтерской отчетности строительных предприятий Тамбовской области, а также материалы, опубликованные в научной и периодической печати.

Научная новизна исследования. Новизна научных результатов, полученных автором в ходе данного исследования, заключается в том, что на основе комплексного анализа:

1 Доказано, что для закрепления инвестиций в регионе необходимы договорные отношения каждого субъекта РФ с местными и сторонними инвесторами по вопросам участия в региональных инвестиционных программах на условиях защиты и гарантированной доходности путем предоставления льгот и привилегий, первоочередности и обеспечения приоритетного отношения к развитию потребительского сектора экономики. Решение возникающих проблем возможно методом согласования интересов агентов общественного рынка, консолидации их инвестиций и использования механизма эстафетного инвестирования, разработки программы развития региона как части единой комплексной программы социально-экономического развития; концентрации инвестиционных ресурсов; определения инвестиционных полномочий коммерческих структур, местного самоуправления, субъектов РФ и федерального центра, законодательное оформление политики инвестирования.

2 Для создания благоприятного инвестиционного климата в Тамбовском регионе предложен комплекс мероприятий по реализации перспективной региональной инвестиционной политики, включающий: создание благоприятных условий для привлечения иностранных инвестиций; разработку и обеспечение реализации нормативных актов по обслуживанию инвестиционного процесса на территории области; создание и деятельность системы по координации государственных, муниципальных образований и субъектов инвестиционной деятельности по разработке и реализации инвестиционных проектов; государственную поддержку инвести-

ционной деятельности; реализацию мероприятий по развитию рынка жилья для различных слоев населения; повышение роли государственных инвестиций в структурной политике области; поддержку развития инфраструктуры и коммуникаций по привлечению и реализации инвестиций в экономику области; развитие инвестиционного сотрудничества с субъектами РФ и странами ближнего зарубежья; определение критериев отбора инвестиционных проектов финансируемых за счет федерального бюджета; улучшение социально-политических условий в регионе.

3 Предложен механизм государственной поддержки инвестиционной деятельности на территории Тамбовской области, содержащий цели, принципы, формы государственной поддержки, инструменты регулирования инвестиционной деятельности и гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности. Государственную поддержку инвестиционной деятельности в области целесообразно осуществлять в формах: предоставления льгот в пределах полномочий, определенных федеральным и областным законодательством; предоставление инвестиционного налогового кредита; субсидирование части процентной ставки по кредитам коммерческих банков и предоставление на льготных условиях имущества, находящегося в областной собственности. Регулирование обеспечивается посредством: прямого управления государственными инвестициями; создания условий для стимулирования инвестиционной деятельности, принятия областных инвестиционных программ, осуществления государственной поддержки инвесторов; разработкой и экспертизой инвестиционных проектов.

4 Для эффективности функционирования и развития регионального рынка жилья, как одного из перспективных направлений инвестиционной политики социальной отрасли, доказано существование объективной потребности в двух видах регулирования инвестиционных процессов на региональном уровне. Во-первых, это институциональные механизмы, осуществляющие рыночное регулирование с помощью косвенного воздействия соответствующих институтов, в том числе и государственных, включающие весь комплекс различных структур (финансовые, правовые, налоговые) и учитывающие специфику региона. Во-вторых, это административные механизмы, предполагающие непосредственное воздействие государства на инвестиционный процесс через прямую финансовую поддержку, предоставление льготных кредитов, создание резервного фонда жилья для некоторых категорий граждан, законодательное гарантирование сохранности вкладов населения,

5 Предложена методика определения емкости Тамбовского рынка жилья (как неотъемлемое условие управления жилой недвижимостью на региональном уровне), включающая: четкое фиксирование границ рынка и

выделение анализируемого сегмента; анализ общеэкономической, социально-политической и экономической ситуации на уровне региона; определение экономического потенциала и перспектив развития региона с учетом степени совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации, влияние изменений в сфере занятости и доходов населения. Определены особенности Тамбовского рынка жилья: сформирован значительно позже других, существенно отстает от г. Москвы; отсутствует правовое регулирование рыночных отношений в сфере жилой недвижимости; фрагментарность нормативно-правовой базы; низкая платежеспособность населения; преобладание вторичного рынка жилья и незначительные сезонные колебания спроса.

6 Доказано, что единственно возможным сегодня для Тамбова является затратное (сметное) ценообразование на объекты недвижимости. Рассмотрено приоритетное направление управления Тамбовским рынком жилья - воздействие на его цену. Приведен механизм формирования и обоснования цены при затратном ценообразовании на объекты жилой и приносящей доход недвижимости.

7 Для создания условий эффективного функционирования и развития регионального рынка жилья предложена система развития рынка жилья, включающая: переход к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости, совершенствование инструментария правового регулирования как основного метода управления рынком жилья, разработку и реализацию федеральных, региональных и муниципальных жилищных программ и проектов, повышение качества эксплуатации жилищного фонда, совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения, доступность жилья для широких слоев населения, совершенствование различных подходов к формированию благоприятной жилой среды, повышение законности, профессионализма и надежности деятельности риэлторских фирм, поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования.

Практическая значимость исследования состоит в том, что ее основные положения и выводы сформулированы в виде конкретных рекомендаций по усовершенствованию механизмов разработки адресной инвестиционной политики для повышения эффективности функционирования и развития рынка жилья Тамбовской области. Практическая реализация разработанных рекомендаций будет способствовать формированию обоснованной региональной программы в области развития и улучшения функционирования рынка жилья.

Положения, рекомендации и выводы диссертационного исследования ориентированы на широкий круг специалистов, занимающихся вопросами управления рынком жилья на региональном уровне.

Результаты исследования содержат новые подходы к решению задач, связанных с разработкой перспективных направлений инвестиционной политики для эффективного функционирования рынка жилья.

Апробация работы. Разработанные автором предложения и рекомендации по выбору инвестиционной политики для более эффективного развития регионального строительного рынка жилья внедрены в практическую деятельность строительных компаний Тамбовской области. Результаты исследования использованы органами государственной власти при формировании программы социально-экономического развития Тамбовского региона, при совершенствовании механизмов управления социальной инфраструктурой Тамбовского региона, отражены в практической деятельности Тамбовской областной и ряде районных администраций (акты прилагаются).

Работа выполнена в рамках реализации «Программы социально-экономического развития Тамбовской области на 2002 - 2010 годы».

Результаты выполненного исследования использованы в процессе преподавания дисциплин: «Организация и финансирование инвестиций», «Финансы», «Финансовый менеджмент», «Оценка бизнеса», «Ценообразование» института «Экономика и управление производствами» Тамбовского государственного технического университета (справка прилагается).

Итоги диссертационной работы докладывались и получили одобрение на Международной научно-технической конференции «Проблемы экономического развития России» (Новосибирск, 2003), XXXII Всероссийской научно-технической конференции «Актуальные проблемы современного строительства» (Пенза, 2003), на VI, VII, VIII научных конференциях Тамбовского государственного технического университета

Публикации. По проблемам диссертационного исследования опубликовано 8 работ, объемом 7,34 печатных листа (авторский объем - 4,3 п.л.). Список публикаций приведен в конце реферата.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 230 наименований, 7 приложений.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, показана степень разработанности проблемы, сформулированы цель и задачи работы, определены предмет и объект изучения, отмечена научная новизна и

апробация результатов исследования, раскрыта практическая значимость основных положений диссертации.

В первой главе диссертации «Формирование государственной инвестиционной политики» исследованы теоретические основы проблемы регионального закрепления инвестиций, рассмотрен и определен инвестиционный потенциал Тамбовской области, разработана инвестиционная политика в Тамбовской области, рассмотрено инвестирование средств в строительство жилья.

Активизация инвестиционного процесса в стране, регионах является одним из наиболее действенных механизмов социально-экономических преобразований.

В настоящее время государство видит целью своей деятельности создание благоприятных условий для активизации инвестиционной деятельности и стимулирование частных инвестиций при одновременном ограничении своего участия в качестве непосредственного инвестора. Основными источниками частных инвестиций должны стать как собственные средства предприятий, так и привлеченные ресурсы (прежде всего средства банков, институциональных инвесторов и населения).

Значительный приток капитала способен заметно изменить нынешние межрегиональные различия в привлеченных инвестициях. Лидирующее положение крупных экономических центров сохранится, однако их доля может сократиться в связи с «открытием» инвесторами «новых» регионов.

Закрепление инвестиций в регионах - сложная проблема. Очевидно, что любой субъект РФ, привлекая и федеральные источники, должен вносить в развитие каждой отрасли собственный определенный инвестиционный вклад, а в экономическую политику - элементы местных особенностей. При этом важно, чтобы и местные инвестиции не уходили на сторону без ущерба для региона. Гарантиями защиты инвестиций от размывания могут служить договорные отношения каждого субъекта РФ с местными и сторонними инвесторами по вопросам участия в региональных инвестиционных программах на условиях защиты, гарантированной доходности. Правовые полномочия субъекта РФ и его собственность также могут служить гарантией инвестиционной деятельности, особенно путем предоставления льгот и привилегий, первоочередности и обеспечения приоритетного отношения к развитию определенного сектора экономики.

Государство располагает достаточно действенными экономическими возможностями влияния на других субъектов общественного рынка и может направлять их деятельность. Оно также способно создавать в стране такой инвестиционный режим, который, во-первых, обеспечивал бы высокий экономический эффект, а во-вторых, придал бы каждому региону и

производству высокую инвестиционную привлекательность. Решение этих проблем возможно методом согласования интересов агентов общественного рынка, консолидации их инвестиций и использования механизма эстафетного инвестирования.

Наличный инвестиционный потенциал региона и единая политика эстафетного финансирования - необходимые условия оживления социальных программ на региональном уровне.

Инвестиционный потенциал Тамбовского региона определяется: минерально-сырьевым потенциалом области, промышленно-производствен-ным потенциалом области, продовольственным потенциалом области, коммуникациями области, социально-политическими условиями в регионе, основными показателями социально-экономического развития региона.

В диссертационном исследовании рассмотрены и проанализированы все эти направления. Социально-политические условия в регионе реализуются посредством: политической стабильности, наличия в регионе рынка рабочей силы, не требующей специальной подготовки, благоприятной экологической ситуацией, благожелательным отношением властей области к инвесторам, готовностью властей региона создавать приемлемые условия для зарубежных инвесторов.

Все вышеназванное определяет, в том числе, прирост иностранных инвестиций в Тамбовскую область.

Следует отметить, что в области ежегодно формируются и направляются финансовые ресурсы на развитие муниципальных образований и реализацию областных целевых программ. Этому служит областная адресная инвестиционная программа. На рис. 1 приведены данные о финансировании мероприятий областной адресной инвестиционной программы.

Одним из важнейших вопросов инвестиционной политики является благосостояние населения области, которое во многом зависит от решения

Рис. 1 Столбиковая диаграмма финансирования мероприятий Тамбовской областной адресной инвестиционной программы за 2003 — 2004 гг.

Рис. 2 Временная диаграмма ввода жилых домов и объем денежных накоплений населения Тамбовской области за 2000 - 2003 гг.

их жилищного вопроса. На рис. 2 показана динамика ввода жилых домов и объемов денежных накоплений населения.

Главной задачей политики администрации Тамбовской области должно быть создание благоприятного инвестиционного климата для привлечения отечественных и иностранных инвестиций в приоритетные отрасли экономики региона за счет предложенных в диссертационном исследовании мероприятий указанных на рис. 3.

Предложенный механизм реализации инвестиционной политики, прежде всего, включает:

1) Создание благоприятных условий для привлечения иностранных инвестиций.

2) Совершенствование законодательства по обслуживанию инвестиционного процесса на территории области.

3) Координацию деятельности инвестиционного процесса на территории области.

4) Государственную поддержка инвестиционной деятельности

5) Инвестирование средств в строительство жилья.

Механизм государственной поддержки инвестиционной деятельности включает цели, принципы, формы государственной поддержки, а также регулирование инвестиционной деятельности, гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности.

Государственная поддержка инвестиционной деятельности в регионе может осуществляться в следующих формах: а) предоставление налоговых льгот в пределах полномочий, определенных федеральным и областным

Рнс. 3 Функциональная схема создания благоприятного инвестиционного климата в Тамбовской области

законодательством; б) предоставление инвестиционного налогового кредита; в) субсидирование части процентной ставки по кредитам коммерческих банков; г) предоставление на льготных условиях имущества областной собственности; д) предоставление государственных гарантий Тамбовской области.

Предлагаемый механизм позволяет сформулировать факторы, обеспечивающие инвестиционную привлекательность Тамбовской области.

Ключевая задача инвестиционной политики Тамбовской области заключается в том, чтобы адаптировать современную модель инвестиционного процесса к конкретным условиям переживаемого Россией переходного периода, когда внутренние принципы самоорганизации, формирующейся рыночной экономики недостаточны для решения возникающих перед ней проблем. Одна из них - мобилизация внебюджетных источников инвестиционного финансирования, за счет которых в развитых странах обеспечивается значительная часть инвестиций. При анализе возможных вариантов мобилизации инвестиционных ресурсов следует решать, в итоге, две проблемы - поиска источников денежных средств и выбора оптимальной формы их аккумуляции, которые необходимо рассматривать совместно. Одним из таких источников являются личные сбережения населения.

Социально-экономический уровень страны определяется многими факторами, в том числе и пропорциональностью развития его регионов. Мировой опыт свидетельствует, что важнейшим условием сокращения территориальных различий в уровне жизни является улучшение состояния социальной инфраструктуры и, прежде всего - жилищного строительства.

Действенным механизмом регулирования инвестиционного процесса на региональном уровне может стать управление инвестиционными интересами, т.е. выбором субъектами инвестирования направлений расходования ресурсов. Инвестиционные интересы определяются в первую очередь спросом и предложением, которые должны формироваться в соответствии с общими целями экономической политики.

Строительство жилья обусловливает направления инвестиционного спроса, способствует широкому развитию всех секторов экономики, включая сырьевые и перерабатывающие отрасли инвестиционного спроса. На фоне постоянного уменьшения капитальных вложений во всех сферах экономики строительство жилья за последние пять лет остается практически на одном уровне. Это свидетельствует об относительно стабильном платежеспособном спросе части населения.

Существует объективная потребность в двух видах регулирования инвестиционных интересов на региональном уровне: во-первых, институциональные механизмы, осуществляющие рыночное регулирование с помощью косвенного воздействия соответствующих институтов, в том числе и государственных, включающие весь комплекс рыночных структур (финансовые, правовые, налоговые) и учитывающие специфику региона: во-

вторых, административные, предполагающие непосредственное воздействие государства на инвестиционный процесс через прямую финансовую поддержку, предоставление льготных кредитов, создание резервного фонда жилья для переселения в некоторых предусмотренных законом случаях лиц, потерявших право на свое прежнее жилье законодательное гарантирование сохранности вкладов населения. Причем на региональном уровне государственное воздействие должно активно проявляться в обоих видах регулирования. И его роль будет возрастать, поскольку жилье - это социальная отрасль, а в ней, как известно, негативные последствия рыночных преобразований проявляются наиболее остро.

Во второй главе диссертации «Управление Тамбовским рынком жилья» рассмотрены теоретические и прикладные вопросы определения емкости регионального рынка жилья, механизм затратного ценообразования на Тамбовском рынке жилья.

Особое внимание уделено характеристике жилого фонда, его особенностям как товара. Жилой фонд неоднороден (по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам), является недвижимостью (прочная связь с землей, перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно), долговечен (долгое время находится на рынке недвижимости, требует вложений для поддержания), высокие издержки переезда (высокая стоимость переезда и психологические издержки, связанные с переменой окружения).

Емкость рынка жилья из-за особенностей его функционирования определяется, как правило, на уровне регионального рынка. Предложенная методика определения емкости регионального рынка жилья состоит из нескольких этапов:

1 Четкое фиксирование границ рынка и выделение анализируемого сегмента. Обычно это идентифицируется с административным районом, функционирующим как единое целое.

2 Анализируется общеэкономическая, социально-политическая и экономическая ситуация на уровне региона, оказывающие на развитие региональных рынков решающее значение.

3 Исследуется экономический потенциал и перспективы развития региона. При этом необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации.

Переход экономики на рыночные отношения невозможен без радикального изменения ее жилищного сектора. Сложившуюся ситуацию, особенно в регионах, в том числе и в Тамбовской области, можно рассматривать как переходную. В итоге произошло резкое расхождение двух главных направлений жилищной политики: оборот и в значительной степени строительство жилья все больше опираются на чисто рыночные механизмы, а инвестиционная политика и эксплуатация преимущественно оста-

лись нерыночными. Это еще раз свидетельствует о несбалансированности рыночных отношений в России, и в Тамбове в частности.

Существенную роль здесь играет политика властей, экономико-финансовые, географические, демографические и другие особенности региона.

Нами определена емкость рынка жилья в г. Тамбове. В целом рынок жилья города Тамбова является типичным, мало отличающимся от других регионов России (за исключением крупных промышленных и индустриальных центров). И в то же время ему присущи некоторые индивидуальные особенности, состоящие, прежде всего, в малом размере региона, преобладании вторичного рынка жилья и незначительном сезонном колебании спроса.

В настоящее время в Тамбове наблюдается достаточно высокая инвестиционная активность в области строительства жилого сектора, что объясняется повышенным спросом на жилье и наличием большого фонда старого и ветхого жилья. Строительство ведется как за счет средств городского бюджета, так и за счет федерального. Но наибольший удельный вес в структуре инвестиций в строительство принадлежит частному сектору (1 532 321 тыс. р) (рис. 4).

Жилищная экономика анализирует воздействие государственного регулирования на стоимость и количество предлагаемого на рынке жилья. Особую значимость государственное регулирование приобретает на региональном уровне, поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования. Различие условий и сложившихся тенденций на рынке жилья города Тамбова вызывает потребность в разработке индивидуальных ценовых моделей, учитывающих специфику данной территории.

Сумма

инвестиций, тыс р

Рис. 4 Структура инвестиций в строительство по формам собственности в Тамбовской области за 2004 г.

То есть приоритетным направлением управления Тамбовским рынком жилья должно стать воздействие на его цену. Для стран с развитыми рыночными отношениями характерен доминирующий подход, т.е. цена недвижимости определяется не затратами на ее возведение, а размерами капитала, возмещающего заем на ее приобретение. Для этого должен сформироваться рынок доходного жилья, объединяющий участников единой мотивацией - максимальное извлечение прибыли.

Но в Тамбовской области жилищное строительство практически ориентировано на усредненного потребителя, типовую семью без дифференциации по социальному статусу и экономическому уровню. Поэтому, в этой сфере единственно возможным на сегодня является затратное (сметное) ценообразование, которое противоречит коммерческому характеру сбыта недвижимости.

Затратный механизм ценообразования при строительстве недвижимости хорошо прослеживается при обосновании экономической эффективности реализации инвестиционного проекта в представительстве в г. Тамбове КТ «Социальная инициатива», рассмотренного в диссертации.

Третья глава диссертации «Направления развития Тамбовского рынка жилья и повышение его эффективности» посвящена вопросам разработки системы развития регионального рынка жилья. Рассмотрен механизм реализации целевой жилищной программы.

Для создания условий эффективного функционирования и развития Тамбовского рынка жилья нами предлагается система его развития (рис. 5) включающая:

1 блок. Переход к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости.

Механизм активного ценообразования представлен на рис. 6.

Технология активного ценообразования на жилищно-строительную продукцию состоит в следующем. Сведения о ценах на жилье, аккумулированные в информационном блоке с помощью системы мониторинга цен на жилье, обрабатываются с применением нормативно принятой методики оценки, в основе которой лежит построенная для исследуемого рынка жилья модель. Затем она доводится до потребителя в форме среднерыночных показателей стоимости жилья данного вида, которая в свою очередь влияет на стоимость строительной продукции. Имеется и обратная связь: цены первичного рынка в определенной мере формируют (особенно в условиях недостаточности информации) цены вторичного рынка жилья.

2 блок. Совершенствование инструментария правового регулирования как основного метода государственного управления рынками жилья.

3 блок. В настоящее время на региональном и муниципальном уровнях нашла отражение федеральная целевая программа «Жилище на 2002 -2010 годы».

Рис. 5 Функциональная схема системы развития регионального рынка жилья

Рис. 6 Механизм активного ценообразования

4 блок. Повышение качества эксплуатации жилищного фонда (реформирование и модернизация ЖКХ, которое предусматривает существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономию энергетических и водных ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг).

Неотъемлемой частью подпрограммы должна стать система мер по повышению инвестиционной привлекательности отрасли на основе развития рыночных механизмов ее функционирования, а также мероприятия по финансовой стабилизации отрасли, включая решение проблемы накопленной задолженности. Бюджетные средства будут использоваться не только как источник капитальных вложений, но и как инструмент, позволяющий отработать и запустить рыночные механизмы финансирования отрасли, которые в будущем будут осуществляться в основном на основе частных прямых и заемных инвестиций.

5 блок. Совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности федеральной, региональной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья, а также через предоставление им субсидий).

Источниками предоставления субсидии являются средства, предусматриваемые на эти цели областной адресной инвестиционной программой на соответствующий год.

6 блок. Доступность жилья для широких слоев населения (создание условий для развития рынка жилья и жилищных услуг, оказание реальной помощи в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках, стимулирование развития систем жилищного кредитования через жилищные сертификаты, ипотеку, муниципальные займы).

Интерес представляет программа по Тамбовской области «Молодежи — доступное жилье» на 2003 - 2010 гг.

Программа предполагает консолидацию средств населения, а также бюджетных средств всех уровней на инвестиции в строительство (приобретение) жилья молодыми семьями для улучшения их жилищных условий с погашением части стоимости жилья при рождении (усыновлении) детей в период участия в программе.

Одной из задач настоящей Программы является создание механизмов, позволяющих консолидировать средства из различных источников и обеспечить их эффективное использование в строительстве (приобретении) жилья для молодых семей в Тамбовской области.

Целью реализации настоящей Программы является создание системы государственной поддержки в обеспечении доступным жильем молодых семей области путем формирования законодательных, организационных и финансовых условий и с учетом необходимости создания предпосылок для улучшения демографической ситуации.

7 блок. Совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым).

8 блок. Является немаловажным для развития рынка жилья Тамбова. Число риэлторских фирм в Тамбове в настоящее время перевалило за сорок. Непрофессионализм остается главной проблемой в риэлтерском бизнесе.

9 блок. Предусматривает формирование городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения путем сооружения элитного и массового коммерческого жилья.

Для практической, эффективной реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия: наличие развитого рынка жилья; достаточно высокий уровень жизни большинства населения; устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования; развитая правовая основа рыночных механизмов; политическая, социальная и экономическая стабильность.

К сожалению, эти условия в нашем регионе пока не сложились, и поэтому быстрый переход к рассмотренной системе невозможен. Но эго не

означает, что реализация указанных направлений развития рынка жилья в городе Тамбове должна быть отодвинута на долгий срок. Это возможно и в современных условиях при наличии благоприятных тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране.

В заключении обобщены результаты проведенного исследования, сформулированы общие теоретические выводы и практические предложения.

Список работ, опубликованных по теме диссертации:

1 Сусорова, Н.И. Исследование форм финансирования жилищного строительства / Н.И. Сусорова // VI научная конференция ТГТУ : материалы конференции. Тамбов : Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2001. 0,1 п. л.

2 Сусорова, Н.И. Исследование источников формирования инвестиционных ресурсов предприятия / Н.И. Сусорова // VII научная конференция ТГТУ : пленарные доклады и тезисы стендовых докладов. Тамбов : Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2002 г. 0,1 п. л.

3 Сусорова, Н.И. Этапы формирования инвестиционных ресурсов предприятия / Н.И. Сусорова // VIII научная конференция ТГТУ : пленарные доклады и краткие тезисы. Тамбов : Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2003. 0,1 п. л.

4 Сусорова, Н.И. Анализ факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность промышленных предприятий / Н.И. Сусорова // Труды ТГТУ : сборник научных трудов. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2003. Вып. 14. 0,3 п. л.

5 Сусорова, Н.И. Исследование факторов, влияющих на инвестиционную политику государства / Н.И. Сусорова // Актуальные проблемы современного строительства : сборник материалов XXXII Всероссийской научно-технической конференции. Пенза, 2003. Ч. 2. 0,1 п. л.

6 Сусорова, Н.И. Факторы, влияющие на инвестиционную политику предприятия / Н.И. Сусорова // Труды НГАСУ. Т. 6. № 3 (24). Новосибирск, 2003. 0,3 п. л.

7 Сусорова, Н.И. Стратегия формирования инвестиционной деятельности предприятия / Н.И. Сусорова // Труды ТГТУ : сборник научных трудов. Тамбов, 2004. Вып. 16. 0,3 п.л.

8 Сусорова, Н.И. Экономический анализ регионального рынка жилья (на примере Тамбовской области): Монография / Н.И. Сусорова, Б.И. Герасимов, О .А Корчагина; под ред. д-ра экон. наук, проф. Б.И. Герасимова. Тамбов : Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2005. 6,04 п. л. (авт. объем -3 п. л.).

Подписано к печати 12.05.2005. Гарнитура Times New Roman. Формат 60 х 84/16. Бумага офсетная. Печать офсетная. Объем: 1,27 усл. печ. л.; 1,21 уч.-изд. л. Тираж 100 экз. С. 332

Издательско-полиграфический центр ТГТУ 392000, Тамбов, Советская, 106, к. 14

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сусорова, Наталья Игоревна

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. Формирование государственной инвестиционной политики.

1.1. Проблемы регионального закрепления инвестиций.

1.2. Инвестиционный потенциал Тамбовской области.

1.3. Инвестиционная политика в Тамбовской области.

1.4. Инвестиции в строительную жилую недвижимость.

Глава 2. Управление Тамбовским рынком жилья.

2.1. Определение емкости регионального рынка жилья.

2.2. Механизм затратного ценообразования на Тамбовском рынке жилья.

Глава 3. Направления развития Тамбовского рынка жилья и повышение его эффективности

3.1. Система развития регионального рынка жилья.

3.2. Механизм реализации федеральной целевой программы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование адресной инвестиционной политики повышения эффективности функционирования регионального рынка жилья"

Актуальность темы исследования. Беспрецедентный спад производства, хронический бюджетный дефицит, острый платежный кризис 1990-х годов в значительной мере предопределили постоянный недостаток инвестиционных ресурсов, необходимых для развития экономики. В качестве предпосылки и главного условия преодоления хронического экономического кризиса в России можно рассматривать активизацию инвестиционного процесса.

Одной из наиболее острых проблем современной России остается достижение стабильного экономического роста. В числе факторов, оказывающих непосредственное воздействие на динамику экономического развития, решающая роль, несомненно, принадлежит инвестиционной сфере. Инвестиции затрагивают самые глубинные основы хозяйственной деятельности, определяя процесс экономического роста в целом. В сложившейся ситуации инвестиции выступают важнейшим средством обеспечения условий выхода России из состояния экономического кризиса, осуществления структурных сдвигов в народном хозяйстве, внедрения современных достижений технического прогресса, повышения качественных показателей хозяйственной деятельности на микро- и макроуровнях. Активизация инвестиционного процесса является одним из наиболее действенных механизмов дальнейших социально-экономических преобразований.

Главные причины инвестиционного кризиса во всех регионах России имеют макроэкономический характер. Это высокая цена кредитных ресурсов, ограниченность бюджетных средств, высокие инвестиционные риски и другие. Однако инвестиционная ситуация в отдельных регионах существенно различна, что определяется, прежде всего, различиями в эффективности региональной экономической и инвестиционной политики.

Актуальность проблем регионального регулирования инвестиционной деятельности в условиях России с ее огромным многообразием природно-климатических условий, различиями в отраслевой структуре и величине производственного, а значит и инвестиционного потенциала, всегда была и остается весьма значительной. Повышение актуальности проблемы в последнее время является естественным результатом снижения отрицательного влияния макрофакторов (политическая и экономическая стабилизация в стране) при одновременном снижении присутствия федерального центра на рынке инвестиционных ресурсов и росте полномочий регионов.

Органы управления регионом могут оказывать существенное влияние на активизацию инвестиционной деятельности в регионе. Проблема состоит в формировании эффективного механизма регулирования.

Качество регионального управления инвестиционной деятельностью оказывает существенное влияние и на социальную составляющую проводимой экономической региональной политики.

Социально-экономический уровень страны определяется, в том числе, и пропорциональностью развития его регионов. Мировой опыт свидетельствует, что важнейшим условием сокращения территориальных различий в уровне жизни является улучшение состояния социальной инфраструктуры и, прежде всего, жилищного строительства.

Благосостояние большинства семей области зависит от решения их жилищного вопроса. В настоящее реальным источником инвестиций в области жилищного строительства являются средства бюджетов всех уровней и населения.

Вовлечение в активный инвестиционный оборот средств значительного масштаба возможно только при создании целостной системы регулирования инвестиционных интересов в регионе. Совершенно очевидно, что необходимо одновременное использование механизмов и государственного и рыночного регулирования.

Кроме того, вложения в недвижимость (личную, приносящую доход, спекулятивную) является одним из оптимальных способов диверсификации инвестиционного портфеля и получения благоприятного соотношения между риском и доходностью.

Степень разработанности проблемы. Различные аспекты рассматриваемой проблемы освещены в трудах отечественных и зарубежных ученых. Однако имеющиеся публикации в основном касаются отдельных аспектов данной проблемы. Достаточно хорошо исследованы проблемы в области теории эффективности инвестиций Ф.Модильяни, М.Миллера, Ч.Шарпа; работы ведущих зарубежных специалистов в области финансового и инвестиционного менеджмента Д.Александера, Г.Бирмана, Д.Бейли, Ю.Бригхема, Ш.Пратта, Р.Брейли, Р.Фостера,.Твисса и других; работы отечественных специалистов: С.В.Валдайцева, П.Л.Виленского, В.Н.Лившица, И.И.Мазура, В.Д.Шапиро и других.

Существенно ниже проработка проблем регионального управления инвестиционным процессом. Эти проблемы нашли развитие в работах А.Г.Гранберга, В.П.Жданова, И.И.Ройзмана и других ученых.

Проблемы экономики жилищной сферы, недвижимости нашли развитие в работах В.В.Бузырева и В.С.Чекалина, Горемыкина В.А. и Бугулова В.Р., Григорьева И.Л. и Филиппова Л.А., Грязновой А.Г. и Федотовой М.А, Логинова М.П., Соловьева М.Н., Ресина В.И. и других ученых.

Дальнейшее исследование положений перспективной инвестиционной политики для повышения эффективности функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости требует углубления теоретических и практических исследований в этой области.

Целью диссертационного исследования Целью диссертационной работы является формирование научно-методических положений оценки рынка жилья и разработка соответствующих рекомендаций по созданию адресной инвестиционной политики для повышения эффективности функционирования и развития регионального рынка жилья.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих взаимосвязанных задач:

- раскрыть проблемы регионального закрепления инвестиций

- исследовать инвестиционный потенциал Тамбовской области

- разработать направления инвестиционной политики в Тамбовском регионе и механизм ее реализации

- исследовать проблему инвестирования в строительную жилую недвижимость как приоритетное направление инвестиционной региональной социально-экономической политики

- исследовать и определить емкость регионального рынка жилой недвижимости

- рассмотреть механизм затратного ценообразования в жилищном строительстве как один из инструментов управления Тамбовским рынком жилья

- разработать систему развития регионального рынка жилья как перспективное направление его развития

- исследовать механизм реализации целевой жилищной программы на региональном уровне.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения формирования положений адресной инвестиционной политики для повышения эффективности функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости.

Объект исследования региональная социально-экономическая подсистема -рынок жилой недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных ученых, посвященные комплексному подходу к проблемам управления инвестиционным процессом, экономики жилищной сферы, как важнейшей области общественного развития мирового сообщества, научные работы в области региональной экономики и региональной экономической политики, законодательные акты Российской Федерации, администрации Тамбовской области, относящиеся к предмету исследования.

Основными методами исследования являются: абстрактно-логический, метод экономической диагностики, дисконтированных денежных потоков, сравнения, факторный анализ.

Информационная база исследования. В качестве информационной базы исследования были использованы законодательные и нормативные акты РФ и субъектов Российской Федерации (на примере Тамбовской области), монографическая и релевантная литература, материалы международных, российских и региональных конференций, статистические материалы Госкомстата РФ и Тамбовской области, Финансового управления Администрации Тамбовской области, материалы бухгалтерской отчетности строительных предприятий Тамбовской области, а также материалы, опубликованные в научной и периодической печати.

Научная новизна исследования. Новизна научных результатов, полученных автором в ходе данного исследования, заключается в том, что на основе комплексного анализа:

Доказано, что для закрепления инвестиций в регионе необходимы договорные отношения каждого субъекта РФ с местными и сторонними инвесторами по вопросам участия в региональных инвестиционных программах на условиях защиты и гарантированной доходности путем предоставления льгот и привилегий, первоочередности и обеспечения приоритетного отношения к развитию потребительского сектора экономики. Решение возникающих проблем возможно методом согласования интересов агентов общественного рынка, консолидации их инвестиций и использование механизма эстафетного инвестирования, разработка программы развития региона как части единой комплексной программы социально-экономического развития; концентрации инвестиционных ресурсов; определение инвестиционных полномочий коммерческих структур, местного самоуправления, субъектов РФ и федерального центра, законодательное оформление политики инвестирования.

Для создания благоприятного инвестиционного климата в Тамбовском регионе предложен комплекс мероприятий по реализации перспективной региональной инвестиционной политики, включающий: создание благоприятных условий для привлечения иностранных инвестиций; разработку и обеспечение реализации нормативных актов по обслуживанию инвестиционного процесса на территории области; создание и деятельность системы по координации государственных, муниципальных образований и субъектов инвестиционной деятельности по разработке и реализации инвестиционных проектов; государственную поддержку инвестиционной деятельности; реализацию мероприятий по развитию рынка жилой недвижимости для различных слоев населения; повышение роли государственных инвестиций в структурной политике области; поддержку развития инфраструктуры и коммуникаций по привлечению и реализации инвестиций в экономику области; развитие инвестиционного сотрудничества с субъектами РФ и странами ближнего зарубежья; определение критериев отбора инвестиционных проектов финансируемых за счет федерального бюджета; улучшение социально-политических условий в регионе.

Предложен механизм государственной поддержки перспективной инвестиционной деятельности на территории Тамбовской области, содержащий цели, принципы, формы государственной поддержки, инструменты регулирования инвестиционной деятельности и гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности. Государственная поддержка перспективной инвестиционной деятельности в области может осуществляться в формах: предоставления льгот в пределах полномочий, определенных федеральным и областным законодательством; предоставление инвестиционного налогового кредита; субсидирование части процентной ставки по кредитам коммерческих банков и предоставление на льготных условиях имущества, находящегося в областной собственности. Регулирование обеспечивается посредством: прямого управления государственными инвестициями; создания условий для стимулирования инвестиционной деятельности, принятия областных инвестиционных программ, осуществления государственной поддержки инвесторов; разработкой и экспертизой инвестиционных проектов.

Для эффективности функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости, как одного из перспективных направлений инвестиционной политики социальной отрасли, доказано существование объективной потребности в двух видах регулирования инвестиционных процессов на региональном уровне. Во-первых, это институциональные механизмы, осуществляющие рыночное регулирование с помощью косвенного воздействия соответствующих институтов, в том числе и государственных, включающие весь комплекс различных структур (финансовые, правовые, налоговые) и учитывающие специфику региона. Во-вторых, это административные механизмы, предполагающие непосредственное воздействие государства на инвестиционный процесс через прямую финансовую поддержку, предоставление льготных кредитов, создание резервного фонда жилья для некоторых категорий граждан, законодательное гарантирование сохранности вкладов населения.

Предложена методика определения емкости Тамбовского рынка жилой недвижимости (как неотъемлемое условие управления жилой недвижимостью на региональном уровне), включающая: четкое фиксирование границ рынка и выделение анализируемого сегмента; анализ общеэкономической, социально-политической и экономической ситуации на уровне региона; определение экономического потенциала и перспектив развития региона с учетом степени совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации, влияние изменений в сфере занятости и доходов населения. Определены особенности Тамбовского рынка жилой недвижимости: сформирован значительно позже других, существенно отстает от г.Москвы; отсутствие правового регулирования рыночных отношений в сфере жилой недвижимости; фрагментарность нормативно-правовой базы; низкая платежеспособность населения; преобладание вторичного рынка жилья и незначительные сезонные колебания спроса.

Рассмотрено приоритетное направление управления Тамбовским рынком жилья - воздействие на его цену. Доказано, что единственно возможным сегодня для Тамбова является затратное (сметное) ценообразование на объекты недвижимости. Приведен механизм формирования и обоснования цены при затратном ценообразовании на объекты жилой и приносящей доход недвижимости.

Для создания условий эффективного функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости предложена система развития рынка жилья, включающая: переход к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости, совершенствование инструментария правового регулирования как основного метода управления рынком жилья, разработку и реализацию федеральных, региональных и муниципальных жилищных программ и проектов, повышение качества эксплуатации жилищного фонда, совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения, доступность жилья для широких слоев населения, совершенствование различных подходов к формированию благоприятной жилой среды, повышение законности, профессионализма и надежности деятельности риэлторских фирм, поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья.

Механизм активного ценообразования предусматривает формирование системы мониторинга на жилье при непосредственном участии государственных и муниципальных органов, освобождение этого сегмента рынка от влияния теневой экономики, повышение осведомленности населения в области цен на жилую недвижимость.

Практическая значимость результатов исследования заключается в углублении методических подходов и конкретных рекомендаций по усовершенствованию механизмов разработки перспективной инвестиционной политики для повышения эффективности функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости.

Результаты исследования содержат новые подходы к решению задач, связанных с разработкой перспективных направлений инвестиционной политики для эффективного функционирования рынка жилой недвижимости.

Разработанные автором предложения и рекомендации по выбору инвестиционной политики для более эффективного развития регионального строительного рынка жилья внедрены в практическую деятельность строительных компаний Тамбовской области. Результаты исследования могут быть использованы органами государственной власти при формировании программы социально-экономического развития Тамбовского региона, при совершенствовании механизмов управления социальной инфраструктурой

Тамбовского региона, использованы в практической деятельности Тамбовской областной и ряде районных администраций (акты прилагаются).

Работа выполнена в рамках реализации «Программы социально-экономического развития Тамбовской области на 2002-2010 годы».

Результаты выполненного исследования могут быть использованы в процессе преподавания дисциплин: «Организация и финансирование инвестиций», «Финансы», «Финансовый менеджмент», «Оценка бизнеса», «Экономика недвижимости», «Ценообразование».

Апробация работы. Итоги диссертационной работы докладывались и получили одобрение на Международной научно-технической конференции, Международной конференции молодых ученых-экономистов, Всероссийской научно-технической конференции, семинарах различных уровней, проходивших в г.Тамбове, на кафедре, ежегодных научных конференциях университета.

Публикации. По проблемам диссертационного исследования опубликовано 8 работ, объемом 7,34 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 230 наименований, 7 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сусорова, Наталья Игоревна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом поставленная цель и задачи достигнуты. В ходе диссертационного исследования получены следующие новые научные результаты.

Доказано, что для закрепления инвестиций в регионе необходимы договорные отношения каждого субъекта РФ с местными и сторонними инвесторами по вопросам участия в региональных инвестиционных программах на условиях защиты и гарантированной доходности путем предоставления льгот и привилегий, первоочередности и обеспечения приоритетного отношения к развитию потребительского сектора экономики. Решение возникающих проблем возможно методом согласования интересов агентов общественного рынка, консолидации их инвестиций и использование механизма эстафетного инвестирования сопряженных производств, то есть подчинение производства задаче наращивания выпуска потребительских товаров и услуг, разработка программы развития региона как части единой комплексной программы социально-экономического развития; концентрации инвестиционных ресурсов; определение инвестиционных полномочий коммерческих структур, местного самоуправления, субъектов РФ и федерального центра, законодательное оформление политики инвестирования.

Для создания благоприятного инвестиционного климата в Тамбовском регионе предложен комплекс мероприятий по реализации перспективной региональной инвестиционной политики, включающий: создание благоприятных условий для привлечения иностранных инвестиций; разработку и обеспечение реализации нормативных актов по обслуживанию инвестиционного процесса на территории области; создание и деятельность системы по координации государственных, муниципальных образований и субъектов инвестиционной деятельности по разработке и реализации инвестиционных проектов; государственную поддержку инвестиционной деятельности; реализацию мероприятий по развитию рынка жилой недвижимости для различных слоев населения; повышение роли государственных инвестиций в структурной политике области; поддержку развития инфраструктуры и коммуникаций по привлечению и реализации инвестиций в экономику области; развитие инвестиционного сотрудничества с субъектами РФ и странами ближнего зарубежья; определение критериев отбора инвестиционных проектов финансируемых за счет федерального бюджета; улучшение социально-политических условий в регионе.

Предложен механизм государственной поддержки перспективной инвестиционной деятельности на территории Тамбовской области, содержащий цели, принципы, формы государственной поддержки, инструменты регулирования инвестиционной деятельности и гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности. Государственная поддержка перспективной инвестиционной деятельности в области может осуществляться в формах: предоставления льгот в пределах полномочий, определенных федеральным и областным законодательством; предоставление инвестиционного налогового кредита; субсидирование части процентной ставки по кредитам коммерческих банков и предоставление на льготных условиях имущества, находящегося в областной собственности. Регулирование обеспечивается посредством: прямого управления государственными инвестициями; создания условий для стимулирования инвестиционной деятельности, принятия областных инвестиционных программ, осуществления государственной поддержки инвесторов; разработкой и экспертизой инвестиционных проектов.

Для эффективности функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости, как одного из перспективных направлений инвестиционной политики социальной отрасли, доказано существование объективной потребности в двух видах регулирования инвестиционных процессов на региональном уровне. Во-первых, это институциональные механизмы, осуществляющие рыночное регулирование с помощью косвенного воздействия соответствующих институтов, в том числе и государственных, включающие весь комплекс различных структур (финансовые, правовые, налоговые) и учитывающие специфику региона. Во-вторых, это административные механизмы, предполагающие непосредственное воздействие государства на инвестиционный процесс через прямую финансовую поддержку, предоставление льготных кредитов, создание резервного фонда жилья для некоторых категорий граждан, законодательное гарантирование сохранности вкладов населения.

Определены особенности регионального жилого фонда, отличающего его от других товаров: неоднородность (по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке, коммунальным удобствам), недвижимость (невозможность перемещения жилища из одного места в другое), долговечность, дороговизна (значительная часть сбережений населения вложена в жилье), высокие издержки переезда (в том числе психологические), предложение жилья не эластично (доминирование в регионе «старого» жилья).

Предложена методика определения емкости Тамбовского рынка жилой недвижимости (как неотъемлемое условие управления жилой недвижимостью на региональном уровне), включающая: четкое фиксирование границ рынка и выделение анализируемого сегмента; анализ общеэкономической, социально-политической и экономической ситуации на уровне региона; определение экономического потенциала и перспектив развития региона с учетом степени совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации, влияние изменений в сфере занятости и доходов населения. Определены особенности Тамбовского рынка жилой недвижимости: сформирован значительно позже других, существенно отстает от г.Москвы; отсутствие правового регулирования рыночных отношений в сфере жилой недвижимости; фрагментарность нормативно-правовой базы; низкая платежеспособность населения; преобладание вторичного рынка жилья и незначительные сезонные колебания спроса.

Рассмотрено приоритетное направление управления Тамбовским рынком жилья - воздействие на его цену. Доказано, что единственно возможным сегодня для Тамбова является затратное (сметное) ценообразование на объекты недвижимости. Приведен механизм формирования и обоснования цены при затратном ценообразовании на объекты жилой и приносящей доход недвижимости.

Для создания условий эффективного функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости предложена система развития рынка жилья, включающая: переход к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости, совершенствование инструментария правового регулирования как основного метода управления рынком жилья, разработку и реализацию федеральных, региональных и муниципальных жилищных программ и проектов, повышение качества эксплуатации жилищного фонда, совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения, доступность жилья для широких слоев населения, совершенствование различных подходов к формированию благоприятной жилой среды, повышение законности, профессионализма и надежности деятельности риэлторских фирм, поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья.

Механизм активного ценообразования предусматривает формирование системы мониторинга на жилье при непосредственном участии государственных и муниципальных органов, освобождение этого сегмента рынка от влияния теневой экономики, повышение осведомленности населения в области цен на жилую недвижимость.