Формирование, функционирование и развитие рынка коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование, функционирование и развитие рынка коммерческой недвижимости"

На правах рукописи

Хафиятуллова Алсу Азгатовна

ФОРМИРОВАНИЕ, ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ РЕСПУБЛИКИ

ТАТАРСТАН)

Специальность: 08.00.05 - Экономик» и управление народйым хозяйством (региональная экономика)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

КАЗАНЬ 2005

Диссертация выполнена на кафедре экономики в Казанском государственном технологическом университете

Научный руководитель: кандидат экономических наук,

доцент Сагдеева Анжелла Анатольевна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Загидуллина Гульсина Мансуровна

доктор экономических наук, профессор Хадиуллина Гульнара Насимовна

Ведущая организация: Министерство строительства, архитектуры

и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан

Защита состоится «19» декабря 2005г. в 14 часов 00 минут на заседании диссертационного совета К 212.080.06 в Казанском государственном технологическом университете по адресу: 420015, г. Казань, ул. Карла Маркса, д. 68, зал заседаний Ученого Совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Казанского государственного технологического университета.

Автореферат разослан «19» ноября 2005г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

А.А. Сагдеева

Иш

2 №479 5

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости выступает одной из важнейших сфер экономики. Во всем мире она охватывает более пятидесяти процентов мирового богатства. Кроме того, нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости, прежде всего, за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. В то же время рынок недвижимости выступает материальной базой для осуществления предпринимательской деятельности, а также может служить источником доходов.

Такой сегмент рынка, как коммерческая недвижимость, включает в себя объекты, способные приносить доход своим владельцам и рассматривается ими как один из способов инвестирования капитала. Рынок коммерческой недвижимости имеет черты финансового рынка - одна сторона (собственники объектов недвижимости) предоставляют физический капитал (помещения) в пользование на основе срочности, платности (арендная плата) и возвратности, а вторая сторона, не имея достаточно средств для приобретения недвижимости в собственность, или не считая приобретение целесообразным (арендная плата может быть зачастую более выгодна, если капитал, вложенный в основной бизнес, приносит большую доходность, чем ставка капитализации, которой можно достичь при покупке здания), получают помещения в пользование. Таким образом, очевидна важная роль данного сектора рынка недвижимости в финансово-хозяйственной деятельности субъектов экономики.

В научных исследованиях, затрагивающих проблемы функционирования рынка коммерческой недвижимости, не сложилось единого мнения ни о трактовке самого понятия «коммерческая недвижимость», ни о его содержании. Также отсутствие критериев оценки

РОС. ЫАЦИОНАЛЬН / БИБЛИОТЕКА

развития данного рынка затрудняют теоретическое и прикладное осмысление процессов, происходящих на всех стадиях его формирования и развития.

Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на формирование, функционирование и развитие рьтнка коммерческой недвижимости, обусловили выбор темы исследования,

Степень разработанности темы. Общетеоретические аспекты условий использования недвижимого имущества, как элемента земельного участка, рассмотрены в работах П. Самуэл'ьсона, К. Макконнела, Р. Поздена, А. О'Салливана и ряда других экономистов.

Недвижимость в контексте общемето дологических подходов наиболее полно представлена № работах отечественных и зарубежных авторов: Л. Абалкина, Т. Игнатовой, Н. Колесова, В. Куликова, Д. Львова, В. Медветовой, С. Максимова, Ю. Ольсевича, В. Радаева, Ф. Рыбакова, Г. Стерник, Д. Фридмана, Н. Ордуэя, Ч. Анкерсона, У Шепкеля, А. Ринга, Дж. Эккерта, Л. Харрисона, С. Хадсон-Вильсон и др. В данных работах анализируются отдельные функции управления недвижимостью, таких, как оценка стоимости, планирование инвестиций в недвижимость, оптимизация условий землепользования, управление качеством объекта, анализ рынка недвижимости. ' '

В теоретическом отношении наиболее изученной является часть рынка недвижимости в сфере потребления, а именно - рынок жилья. Проблемам формирования и развития этой части рынка уделили внимание такие авторы, как - О. Бессонова, Р. Страйк, Т. Кингсли, В. Субботина, Е. Щербакова, Ю. Яковлева, И. Гусарова. Рынок коммерческой недвижимости изучался в аспекте Таких вопросов, как эффективность управления объектами коммерческой недвижимости (Бесланов Р.Д., Кулибанова В. В.), оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости (Гарина

Г.А.), предпринимательская деятельность на рынке недвижимости (Ханатаев Г.Д.).

Исследованию рынка недвижимости с позиций региональной экономики, посвящены работы следующих авторов - Круглик С.И., Гусарова И.А., Хисамутдииов Р.Г., Велижанская Т.А., Епишина Е.Д., Нуждаева Е.В., Чубаров И.А., Федоров А.Е., Коган В.И., при этом следует отметить, что данные работы рассматривают вопросы, связанные с региональными особенностями * управления рынком недвижимости в * целом, прогнозированием регионального рынка недвижимости и особенностями функционирования локального рынка жилья. Между тем, вопросы, касающиеся региональных особенностей формирования и функционирования рынка коммерческой недвижимости, остаются мало изученными.

Таким образом, большинство работ посвящено рассмотрению вопросов, связанных с оценкой недвижимости, процессами финансирования или отдельными аспектами экономики жилищного сектора. В то же время, по-прежнему, актуальными остаются вопросы, касающиеся механизма функционирования рынка коммерческой недвижимости, а также важным является исследование факторов и региональных особенностей, влияющих на развитие данного рынка. Требуют также уточнения ряд положений тсоретико-методологического характера.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в выявлении основных тенденций и региональных особенностей формирования и функционирования рынка коммерческой недвижимости, и прогнозирование на этой основе развития основных сегментов регионального рынка.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие

задачи:

- дать определение коммерческой недвижимости на основе выявленных критериев отнесения объектов к коммерческой недвижимости;

исследовать тсорегические основы процессов формирования и функционирования рынка коммерческой недвижимости региона;

- изучить существующие методики анализа рынка недвижимости с учетом их региональных различий;

- выявить основные сегменты регионального рынка коммерческой недвижимости;

- проанализировать современное состояние рынка коммерческой недвижимости Республики Татарстан;

- изучить сложившуюся структуру рынка коммерческой недвижимости в регионе и проанализировать его инфраструктуру;

- выявить факторы, влияющие на развитие регионального рынка коммерческой недвижимости;

- спрогнозировать основные направления развития сегментов рынка коммерческой недвижимости в регионе.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются основные сегменты рынка коммерческой недвижимости Республики Татарстан - офисная, торговая и производственно-складская недвижимость. Предметом исследования являются социально-экономические процессы формирования, функционирования и развития данных сегментов рынка коммерческой недвижимости.

Методологической и теоретической основой исследования явились труды большого числа зарубежных и отечественных авторов в области исследования рынков недвижимости, положения современной экономической теории, а также законы и нормативные акты государственных органов власти. В работе использованы методы единства исторического и логического подхода, дедукции и индукции, системный подход к исследованию явлений, экономико-математические приемы и подходы.

Информационной и эмпирической базой исследования послужили нормативно-правовые и статистические данные Российской Федерации и

Республики Татарстан, стаи,и в периодических изданиях и научные труды конференций по теме диссертации, аналитические обзоры риэлторских фирм города Казани и Республики Татарстан, информационные ресурсы сеги «Интернет».

Научная новизна диссертации. Автором определено понятие регионального рынка коммерческой недвижимости, предложены четкие критерии отнесения объектов недвижимости к коммерческим, а также проведено исследование современного состояния рынка коммерческой недвижимости Республики Татарстан, выявлены региональные особенности процесса формирования рынка коммерческой недвижимости и найдены взаимосвязи между уровнем арендных ставок, объемом предложения и макроэкономическими показателями страны в целом и конкретного региона, которые позволяют определить прогнозные значения исследуемых показателей.

Научная новизна характеризуется следующими результатами:

предложены критерии определения объектов коммерческой недвижимости, к которым, в частности, отнесены следующие: ориентация собственников объектов коммерческой недвижимости на получение дохода, способность объекта недвижимости приносить в течение длительного времени стабильный денежный доход, необходимость управления объектом недвижимости, осуществление предпринимательской деятельности арендаторами помещений;

определено понятие регионального рынка коммерческой недвижимости, функционирование которого происходит под воздействием макроэкономических (в первую очередь под воздействием размера среднемесячной заработной платы, объема промышленного производства, организованных сбережений населения; объема экспорта) и региональных факторов (политических и экономических) в границах территориального пространства региона, по поводу удовлетворения потребностей путем

передачи юридических прав на объекты недвижимости, способные приносить доход своим владельцам;

предложен алгоритм анализа состояния рынка коммерческой недвижимости, опирающийся на принцип системности и позволяющий получить интегрированную оценку текущего состояния рынка в целом;

выявлена взаимосвязь между уровнем арендной ставки и макроэкономическими показателями страны в целом и региона, которая показала, что большее влияние региональные факторы оказывают на рынок торговой недвижимости, тогда как рынок офисных помещений в большей степени зависит от общестрановых показателей экономики, а цены на складскую недвижимость зависят как от региональных, так и от общестрановых факторов;

на основе составленной экономико-математической модели дан прогноз основных направлений развития рынка коммерческой недвижимости в Республике Татарстан.

Конкретное личное участие автора в получении научных результатов. Предлагаемая диссертационная работа продолжает исследование процессов формирования, функционирования и развития региональных рынков недвижимости, в частности такого его сегмента, как рынок коммерческой недвижимости.

В отличие от опубликованных работ при анализе малоизученных аспектов поставленной проблемы автором сделано следующее:

в отсутствии четких критериев отнесения объектов недвижимости к коммерческим объектам, что затрудняет процесс сегментации рынка коммерческой недвижимости и его последующий анализ, предложен набор конкретных признаков объектов коммерческой недвижимости;

выявлены региональные особенности формирования рынка коммерческой недвижимости в Республике Татарстан - формирование

происходило под воздействием политических факторов (принятие Постановлений Кабинета Министров РТ); функционирование рынка также имеет региональную специфику - наибольшего развития сегменты офисной и торговой недвижимости достигают в экономических центрах регионов, для которых также характерны более высокий уровень цен и более развитая структура рынка;

в результате проведения корреляционно-регрессионного анализа динамических рядов изменения арендной ставки и объема предложения под воздействием 20 макроэкономических показателей, отражающие экономическое положение страны в целом и конкретного региона (в данном случае РТ), в 2001-2004гг., и их попарного сравнения с результирующими показателями, были определены факторы, влияющие на изменение анализируемых показателей;

по каждому из рассматриваемых сегментов рынка коммерческой недвижимости была выявлена степень его подверженности влиянию группе Общестрановых или региональных факторов, которая показала, что региональные факторы в большей степени оказывают влияние на рынок торговой недвижимости, тогда как рынок офисных помещений в большей степени зависит от общестрановых показателей экономики, а складская недвижимость зависит как от региональных, так и от общестрановых факторов;

анализ динамики изменения основных показателей рынка коммерческой недвижимости (арендная ставка, объем предложения, уровень спроса) позволил идентифицировать стадии развития каждого из сегментов: рынок офисной недвижимости находится на стадии стабилизации, торговых объектов - на стадии роста, производственно-складских объектов - на начальной стадии развития;

на основе построенных уравнений регрессии и проведенного факторного анализа сделан прогноз значений арендных ставок и объема предложения по сегментам рынка на период до 2008г.;

исходя из прогнозных данных, сформулированы предположения о возможных основных направлениях развития анализируемых сегментов ранка коммерческой недвижимости в Республике Татарстан

Практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы органами власти для выработки региональной политики в области развития рынка коммерческой недвижимости, потенциальными инвесторами при принятии решений о целесообразности вложения средств в изучаемый сегмент экономики региона, другими заинтересованными субъектами при изучении состояния коммерческой недвижимости региона.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации изложены в публикациях автора, его докладах и выступлениях на научно-практических конференциях «Общество, государство, личность: проблемы взаимодействия в условиях рыночной экономики» 20-21 апреля 2005г. в Академии управления «ТИСБИ», «Будущее России' перспективы и стратегии развития» 02.12.2004г. в ИУЭП, а также на аспирантских семинарах.

Структура диссертации. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка использованной литературы, приложений.

Основное содержание работы Во введении обосновывается актуальность выбранной темы диссертационного исследования, рассматривается степень ее разработанности в экономической литературе, раскрываются цели и задачи, научная новизна, теоретическая и практическая значимость выполненной работы

Первая глава работы «Теоретико-методологические основы изучения рынка коммерческой недвижимости» посвящена определению понятия и сущности регионального рынка коммерческой недвижимости, выявлению основных критериев объектов коммерческой недвижимости, особенностей формирования рынка коммерческой недвижимости региона.

Под объектами коммерческой недвижимости автор подразумевает недвижимое имущество, неотделимо связанное с землей и созданное человеческой активностью, способное приносить регулярный денежный поток в виде арендных платежей в течение продолжительного периода времени, что требует осуществления управленческой деятельности.

Исходя из выделенных критериальных признаков, к коммерческой недвижимости можно относить следующие объекты:

1. Офисные помещения.

2. Магазины и торговые комплексы.

3. Производственно-складскую недвижимость.

4. Гостиничные и развлекательные комплексы.

5. Гаражные комплексы и автостоянки.

В диссертационной работе в качестве объекта исследования выбраны три основных сегмента - рынок офисных помещений, торговой и производственно-складской недвижимости, что объясняется неразвитостью остальных сегментов рынка коммерческой недвижимости и как следствие, отсутствием достаточного материала для проведения всестороннего их исследования.

Под региональным рынком коммерческой недвижимости мы понимаем систему рыночных отношений, сложившуюся между субъектами, под влиянием природно-климатических, политических, исторических, демографических и экономических факторов региона, по поводу удовлетворения потребностей путем передачи юридических прав на объекты недвижимости, способные приносить доход своим владельцам.

Начало становления рынка коммерческой недвижимости РТ можно отнести к 2000-2001 гг. До 2000 года для рынка коммерческой недвижимости была характерна политика социально-низких цен на недвижимость, низкие арендные ставки, недвижимость не рассматривалась как средство получения дохода, отсутствие внешних операторов, высокие сроки окупаемости инвестиций в недвижимость, и, как следствие, отсутствие нового строительства, дефицит площадей на рынке.

Толчком к развитию рынка коммерческой недвижимости послужило два постановления. В 2001 году был принят новый порядок сдачи в аренду государственного имущества Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 10 мая 2001 г. №272 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду государственного имущества», которое обеспечило более открытую процедуру заключения договоров аренды (на основании открытых рыночных торгов), а также благодаря опубликованию в СМИ информации о предложении площадей в аренду обеспечило доступ к данной информации более широкого круга потенциальных арендаторов. Однако, низкие арендные ставки на государственное имущество сдерживали развитие рынка аренды объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, поскольку государственные и рыночные арендные ставки были не сопоставимы (рис 1). Поэтому второе постановление №159 от 20.03.2003г. «О мерах по обеспечению поступлений от сдачи в аренду государственного имущества», было следующим шагом на пути развития рынка аренды объектов недвижимости в РТ, поскольку, приблизив государственные арендные ставки к рыночным, государство, в лице Минземимущества РТ, обеспечило конкурентные условия на рынке недвижимости.

Сравнение рыночных« юсудярствснных арендных сгявок (руб./кв.м.)

□ Офисы Ш Торговля И Склады □Производство , | Рис.1. Сравнение среднерыночных и государственных арендных ставок

Также серьезным импульсом развития рынка недвижимости выступило принятие Земельного Кодекса РФ в 2002г. Земельным кодексом был разрешен оборот земельных участков, занятых зданиями, строениями. В этой связи 2002 год вошел в историю как год приватизации земель несельскохозяйственного назначения. Предприятия и другие собственники объектов недвижимости получили законное право выкупить у государства земельные участки.

Таким образом, мы пришли к выводу, что формирование рынка коммерческой недвижимости происходит под воздействием политических факторов региона, политика местных властей непосредственно влияет на инвестиционную привлекательность регионального рынка коммерческой недвижимости.

Вторая глава «Анализ современного состояния рынка

коммерческой недвижимости Республики Татарстан» посвящена

исследованию современного состояния рынка коммерческой недвижимости

РТ. На основе изучения факторов спроса и предложения, как основных

механизмов функционирования рынка, а также развития основных

элементов инфраструктуры рынка недвижимости был предложен

следующий алгоритм анализа рынка коммерческой недвижимости: на

13

первом лапе проводится саменгация рынка коммерческой недвижимости. На втором эгапс изучаются состав и состояние фонда объектов недвижимости. Третий этан посвящеп анализу объема и структуры спроса и предложения, их соотношения, а также анализу уровня арендной ставки по сегментам рынка На четвертом этапе изучается степень развития рыночной инфраструктуры рынка.

Согласно результатам, полученным в ходе исследования текущего состояния рынка коммерческой недвижимости РТ можно сделать следующие выводы. •

Рынок коммерческой недвижимости Республики Татарстан характеризуется неоднородностью развития. Наибольшего развития рынок коммерческой недвижимости достиг в г. Казани.

Рынок офисной недвижимости г. Казани начал формироваться в 2000-2001гг., и пройдя стадию роста в 2002-2003гг., в настоящее время вошел в стадию первичного насыщения: рост арендных ставок прекратился (рис. 2), доля свободных площадей стабилизировалась на уровне 6-7% Дальнейший рост предложения будет оставаться в рамках 10% в год.

Динамика арендных ставок на офисные помещения г. Казани

•¡000 I 80" 60 | 40

20

3 кв. ' 4 кв. ! 1кя. I 2кв. [ 3 кв. \ 4 кв. 1кв. | 2кв. { 3 кв. 1 4 кв.

' 2001 | 2002

2003

2004

И—класс 13+ I """'■,","Ч класс В I I класс С I I класс Д

■Ж—Средняя арендная ставка по городу

рис 2. Динамика арендных ставок на офисные помещения г. Казани в период

с 2001 по 2004гг.

Наиболее развитым рынком нежилой недвижимости после 1. Казани обладают Набережные Челны. Средняя арендная ставка в промышленной зоне города составляет от 160 до 200 руб. за кв.м. в месяц, тогда как в центральных районах города арендные ставки колеблются от 350 до 500 руб./кв.м. Рынок нежилой недвижимости в юроде Нижнекамск начал свое развитие несколько позднее, чем рынок Набережных Челнов. Так, еще в 2003 году активность рынка была очень низкая - на рынке работало только 12 агентств недвижимости, в то время как в Казани их было более ста, в Набережных Челнах около 50. В настоящее время активность рынка существенно возросла. По уровню арендных ставок рынок офисных помещений Нижнекамска сопоставим с рынком г. Наб. Челны. Наиболее высокие арендные ставки в республике наблюдаются в г. Альметьевск, что объясняется более высоким уровнем доходов. Средняя арендная ставка по городу составляет 700-750 руб./кв.м. при 600 руб./кв.м. в г. Казани.

Рынок торговой недвижимости начал свое развитие несколько позднее, чем рынок офисных помещений. На динамичное развитие розничного товарооборота повлияли 2 основных фактора: улучшение социально-экономического положения в республике, в том числе рост денежных доходов населения; развитие инфраструктуры розничной торговли.

Для рынка торговой недвижимости также характерна неоднородность развития, как и для рынка офисных помещений. Так, в структуре торговых объектов г. Казани доля современных торговых центров достигает 30% (рис.3). В то время как, в целом по республике, основной формой торговли являются павильоны, расположенные на рынках, а также встроенные помещения на первых и цокольных этажах жилых домов и универсальные магазины, построенные еще в советские времена, доля которых в общей структуре торговых объектов достигает 80-90%.

Структура торговой недвижимости г. Казани

□ М агазины

ВМинимаркеты | и киоски

30%

□ Торговые

центры О Рынки

Рис. 3. Структура торговой недвижимости г. Казань Наиболее бурный рост рынок торговой недвижимости г. Казани переживал в 2003-2004гг., что подтверждается динамикой прироста торговых площадей (рис.4).

Г

Динамика роста рынка торговой недвижимости г. Казань

600 000 500 000 400 000 100 ООО 200 000 100 000 о

2001

2002 2003 2004

| □Существ, объем предложен«! торг. площадей, кв.м.

Рис. 4. Динамика роста рынка торговой недвижимости г. Казань.

Такое бурное развитие рынка торговой недвижимости таит в себе ряд угроз. Во-первых, уже к середине 2006 года произойдет насыщение рынка торговыми площадями (табл.1). Однако, бум строительства продолжится до 2007 года, исходя из заявленных проектов. Вторая угроза связана с географической структурой Казани: город является достаточно компактным, что приводит к усилению конкуренции между торговыми объектами.

Таблица 1. Прогнозирование насыщения рынка недвижимости г

Казань торговыми площадями.

2004 2005 (прогноз)

Чис-ть, млн. чел. 1,1069 1,1069

Душевой доход на 1 чел., руб. 7 897,14 7 897,14

Тратится на товары и услуги 68% от дохода 68% от дохода

Располагаемый денежный доход, руб. 71 329 369 210,56 71 329 369 210,56

Примерный оборот торгующей компании 75 тыс. руб. на 1 кв.м. в год 75 тыс руб. на 1 кв.м. в год

Необходимо торговых площадей, кв.м. 951 058,26 951 058,26

Есть в наличии, кв.м. 560 000,00 860 000,00

Недостаток торговых площадей, кв.м. 391 058,26 91 058,26

Все вышеперечисленные факторы приведут к снижению темпов нового строительства и снижению арендных ставок в г. Казань, что повлечет за собой более активное развитие рынка в менее крупных городах, в первую очередь, в Набережных Челнах, Нижнекамске и Альметьевске.

Рынок производственно-складских помещений - один из самых молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости не только РТ, но и в России. За прошедшие годы рынок производственно-складской недвижимости не претерпел существенных изменений. Доля предложения производственно-складских помещений составляет 11,3 % от общего объема рынка коммерческой недвижимости. Неразвитость данного сегмента рынка коммерческой недвижимости подтверждается большим разбросом цен на сходные объекты. Основной стратегией ценообразования является ориентация на арендные ставки конкурентов-лидеров, при этом, в большинстве случаев, не учитывается местоположение, наличие подъездных путей, качество предоставляемых услуг. Арендные ставки, как правило, варьируются в зависимости от наличия отопления. На отапливаемые помещения ставка аренды колеблется от 100 - 220 руб./кв.м и на неотапливаемые от 50 - 100 руб./кв.м.

Третья глава «Прогнозирование основных направлений развития рынка коммерческой недвижимости на примере г. Казань» посвящена определению и обоснованию основных направлений развития рынка коммерческой недвижимости. В качестве прогнозируемых показателей в диссертационной работе выделяются: уровень арендных ставок (руб./кв.м.) (VI) и объем предложения (тыс. кв.м.) (У2). Для прогнозирования уровня данных показателей в будущем был использован корреляционно-регрессионный анализ, в качестге анализируемого периода был выбран период с 2001 по 2004гг. поквартально.

Экономические факторы, влияние которых подлежит анализу, можно подразделить на две группы: характеризующие экономику страны и экономику данного региона, в нашем случае Республики Татарстан. В качестве факторов первой группы были приняты: валовый внутренний продукт (XI), млрд. рублей; объем промышленного производства (Х2), млрд. рублей; инвестиции в основной капитал (ХЗ), млрд. рублей; индекс потребительских цен на товары и услуги (Х4), %; общий уровень безработицы (Х5), млн. человек; организованные сбережения населения (Х6), % к доходам; деньги на руках у населения (Х7), % к доходам; экспорт (Х8), млн. долларов США; импорт (Х9), млн. долларов США; курс национальной валюты (Х10), рублей за доллар США; среднемесячная заработная плата (XII), рублей.

Из показателей социально-экономического положения РТ выбраны следующие: объем промышленного производства (Х12), млрд. рублей; инвестиции в основной капитал (Х13), млрд. рублей; индекс потребительских цен на товары и услуги (Х14), %; численность официально зарегистрированных безработных (XI5), тыс. человек; экспорт (XI6), млн. долларов США; импорт (XI7), млн. долларов США; среднемесячная заработная плата (XI8), рублей; расходы населения на покупку товаров и

услуг (XI9), %; среднесписочная числеиносп. работающих в экономике (Х20), тыс. чел.

В результате исследования были получены следующие результаты: Доходность офисной недвижимости г. Казани, а, следовательно, и цены на нее, в большей степени находятся под влиянием показателей, характеризующих экономическую ситуацию в стране в целом. Ставки аренды в офисных помещениях г. Казани - есть функция одной переменной: организованных сбережений населения (Х6), имеющая вид:

У1= -713,507+62,52322*Х6 Интерпретация данной модели выглядит следующим образом - при увеличении организованных сбережений населения на 1%, уровень арендной ставки на офисы увеличится на 62,5 руб./кв.м.

Объем предложения офисной недвижимости г. Казань, в одинаковой степени находится как под влиянием экономических показателей, характеризующих экономическую ситуацию в регионе, так и результатов страны в целом. Решающее воздействие на объем предложения офисных помещений оказывает среднемесячная заработная плата Модель, построенная на основе экономических факторов, отражающих экономическую ситуацию страны в целом имеет следующий вид:

У2= 61,91207+0,018071 *Х 11 Интерпретация данной модели выглядит следующим образом - при увеличении зарплаты на 1 рубль, объем предложения офисных помещений возрастет на 18,1 кв.м.

Региональная модель зависимости объема предложения офисной недвижимости от экономических факторов выглядит следующим образом-

У2= 19,2336+0,031245*Х18 То есть, при увеличении среднемесячной зарплаты на 1 рубль, общая площадь офисных помещений возрастет на 31,25 кв.м.

Исходя из общестрановых факторов общая площадь офисных помещений г. Казани в 2006г. достигнет 245,8 тыс. кв м„ в 2008г. - 309,4 тыс. кв.м., исходя из региональных данных значения общей площади следующие: 2006г. - 274,5 тыс. кв.м., 2008г. - 368,9 тыс. кв.м. Согласно предварительным подсчетам общее предложение б из нес-центров г. Казани к концу 2005г. увеличится на 15% и составит около 225 тыс. кв.м. то еегь, можно сделать вывод, что модель, построенная на общестрановмх факторах лучше отражает действительность.

Доходность торговой недвижимости г. Казань, практически в равной степени находится под влиянием общестрановых и региональных факторов Решающее воздействие па ставки аренды торговых помещений оказывает объем экспорта и объем промышленного производства. Общестрановая модель выглядит следующим образом:

У1=-191,692+0,424623*Х2 Таким образом, исходя из уравнения видно, что при увеличении объема промышленного производства на 1 млрд рублей, уровень арендных ставок на торговые помещения увеличится на 0,42 руб./кв.м. Региональная модель:

У1=5,725502+0,655971 *Х 16 Т.е. при увеличении объема экспорта на 1 млн. долларов, произойдет рост арендной ставки торговых помещений на 0,656 руб./кв.м.

Учитывая, что изменение объема промышленного производства на 1 ед., увеличивает размер арендной платы на 0,42 руб./кв.м., а увеличение объема экспорта на 1 ед. влечет рост арендных ставок на 0,66 руб./кв м , можно сделать вывод, что большее воздействие на ставки аренды торговых помещений оказывает объем экспорта.

Объем предложения торговой недвижимости г. Казани, в большей степени изменяется под воздействием региональных факторов, а именно зависит от размера экспорта-

У2= -50,1574+0,166298* X16 То есть, при увеличении размера экспорта на 1 млн. долларов, общая площадь торговых помещений возрастет на 166,3 кв.м.

Арендные ставки складской недвижимости г. Казани, определяются показателями социально-экономической обстановки как в целом в стране, так и в отдельно взятом регионе, а именно завиЬят'от среднемесячной зарплаты: У1= 37,62079+0,016076*Х11 (общестрановая модель) У1= -12,5913+0,029591 *Х18 (региональная модель) Решающее воздействие на ставки аренды складских помещений оказывает среднемесячная заработная плата. Полученный результат вполне согласуется с предположением, что развитие складской недвижимости зависит, в первую очередь, от развития торговли в регионе: более высокие зарплаты означают больший приток денег в экономику страны, что способствует развитию торговли.

Таким образом, можно сделать следующие выводы об основных направлениях дальнейшего развития рынка коммерческой недвижимости. Наиболее подвержен влиянию региональных макроэкономических факторов сегмент торговой недвижимости. Рост объемов экспорта, в первую очередь сырьевых ресурсов РТ, приводит к наполнению региональной экономики «нефте-долларами», которые стимулируют развитие сегмента торговой недвижимости, как наиболее доходного сегмента рынка коммерческой недвижимости, который к тому же характеризуется наиболее короткими сроками окупаемости по сравнению с остальными сегментами. Бурное развитие торговли в г. Казани привлекает инвестиции и из других регионов Российской Федерации (в первую очередь из Москвы и Самары). По прогнозным данным уже к концу 2005 года произойдет увеличение торговых площадей г. Казань в два раза по сравнению с 2004 годом. При этом, с учетом заявленных и реализуемых проектов, завершение которых ожидае1ся в 2006-2007 гг., уже в 2006 году произойдет насыщение рынка торговых

помещений г. Казань, что, в первую очередь, отразится на уровне арендных ставок. Так можно прогнозировать стабилизацию уровня арендных ставок, которая в настоящий момент уже происходит, в среднем, на уровне 10001200 руб./кв.м., с возможным ее снижением. Динамика строительства новых торговых центров в ближайшие два года сохранится высокой, поскольку многие инвесторы уже приступили к строительству. Однако, можно прогнозировать дальнейшее снижение темпов строительства и стабилизации объема предложения торговых площадей г. Казань. Снижение темпов развития торговой недвижимости г. Казани, тем не менее, способствует развитию торгового сегмента в других городах РТ и развитию других сегментов рынка коммерческой недвижимости. Во-первых, в силу снижения инвестиционной привлекательности сегмента торговой недвижимости г. Казань, многие инвесторы заинтересовались рынками наиболее крупных городов, таких как Набережные Челны, Нижнекамск и Альметьевск. Интерес инвесторов к указанным городам объясняется, в первую очередь, емкостью их рынков. В настоящее время существует несколько крупных проектов по строительству современных торговых центров в каждом из названных городов. В случае удачной их реализации можно ожидать приток еще больших инвестиций в торговую недвижимость данных городов. Также весьма перспективными являются города, расположенные на юго-востоке Республики Татарстан - Лениногорск, Бугульма, Азнакаево, Заинек и пр., что объясняется высокими доходами населения. В то же время необходимо отметить, что их емкость гораздо ниже крупных городов и успешными могут стать только первые несколько проектов, в зависимости от размера города -один-два проекта.

Во-вторых, бурное развитие торговой недвижимости стимулирует развитие складской недвижимости. В качественных складских помещениях заинтересованы торговые операторы, которые очень часто инвестируют в строительство высоклассных складских центров.

Снижение инвестиционной привлекательности торговой недвижимости г. Казань, может усилить интерес к ранее менее привлекательным сегментам рынка недвижимости, в первую очередь, к гостиничному рынку. Развитию гостиничного рынка также способствует повышение туристического интереса к городу Казань.

Относительно развития рынка офисных помещений можно сделать следующие предположения: в случае усиления интереса со стороны иностранных и российских компаний к экономике Республики Татарстан и расширения их присутствия в регионе, можно прогнозировать развитие сегмента высококлассных офисных помещений (класс А и В), который в настоящее время занимает наименьшую долю в общем объеме офисных площадей. С учетом прогнозируемых темпов развития экономики РТ можно прогнозировать рост доходов местных компаний, и, соответственно, повышение их требований к качеству офисных помещений, что может выступить катализатором развития офисных помещений классов В и С.

Согласно результатам, полученным в 3 главе, доходность складской недвижимости г. Казани, а, следовательно, и цены на нее, определяются как общестрановыми, так и региональными показателями. Учитывая, что уровень арендных ставок на производственные и складские помещения идентичен и их динамика также совпадает, можно утверждать, что найденная зависимость между уровнем арендных ставок складских помещений и макроэкономическими показателями будет действовать и в отношении производственных объектов. Однако, учитывая возросший интерес инвесторов к складской недвижимости, мы предполагаем, что в дальнейшем рынок производственной недвижимости будет отставать в развитии от складской недвижимости. Толчком к развитию производственной недвижимости может выступить развитие мелкого и среднего предпринимательства в Республике Татарстан.

»26165

В заключении диссертации обобщения и практические выводы, по

мирового опыта // «Общество, взаимодействия в условиях рыло1 межвузовской научно-практической коь

По теме диссертации были опу 1. Хафиятуллова A.A. Раз*

управления «ТИСБИ», 2005. - 4.2. - с. 206-209.

2. Хафиятуллова A.A. Рынок недвижимости: анализ специфики, факторов, влияющих на формирование, функционирование и развитие рынка // «Проблемы менеджмента и рынка»: Сборник трудов по материалам IX Международной научной конференции / Под ред. Д.э.н. J1.C. Зеленцовой, д.э.н. Н.К. Борисюка, д.э.н. Тяпухина. - Оренбург: ИПК ОГУ, 2004 - с. 130133.

3. Хафиятуллова A.A. Сервейинг - как инструмент реструктуризации предприятий // Сборник тезисов международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития экономики» -Иваново: ИГХТУ, 2003г. - с. 154-155.

4. Хафиятуллова A.A. Специфические особенности функционирования рынка недвижимости // 1-ая юбилейная научно-практическая конференция «Экономика и менеджмент»: Сборник научных трудов. Вып.1. Под ред. П.П. Табурчака. СПБГТИ - СПб., ИК «Синтез», 2005 - с. 58-59.

Заказ 38Ö Тираж ¿0

Офсетная лабораторий К1ТУ, 4200t5, Казань, К.Маркса.68

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Хафиятуллова, Алсу Азгатовна

Введение.

Глава 1. Теоретико-методологические основы изучения рынка коммерческой недвижимости.

1.1. Экономическая сущность недвижимости.

1.2 Механизм функционирования рынка недвижимости.

1.3. Формирование регионального рынка коммерческой недвижимости.

Глава 2. Анализ состояния рынка коммерческой недвижимости в РТ.

2.1. Анализ современного состояния рынка коммерческой недвижимости Республики Татарстан.

2.1.1. Алгоритм анализа рынка коммерческой недвижимости.

2.1.2. Состояние рынка коммерческой недвижимости РТ.

2.2. Инфраструктура и участники рынка коммерческой недвижимости РТ.

Глава 3. Прогнозирование развития рынка коммерческой недвижимости на примере г. Казани.

3.1. Цикличность развития рынка недвижимости.

3.2. Прогнозирование основных направлений развития рынка коммерческой недвижимости г. Казани.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование, функционирование и развитие рынка коммерческой недвижимости"

Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости выступает одной из важнейших сфер экономики. Во всем мире она охватывает более пятидесяти процентов мирового богатства. Кроме того, нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости, прежде всего, за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. В то же время рынок недвижимости выступает материальной базой для осуществления предпринимательской деятельности, а также может служить источником доходов.

Такой сегмент рынка, как коммерческая недвижимость, включает в себя объекты, способные приносить доход своим владельцам и рассматривается ими как один из способов инвестирования капитала. Рынок коммерческой недвижимости имеет черты финансового рынка - одна сторона (собственники объектов недвижимости) предоставляют физический капитал (помещения) в пользование на основе срочности, платности (арендная плата) и возвратности, а вторая сторона, не имея достаточно средств для приобретения недвижимости в собственность, или не считая приобретение целесообразным (арендная плата может быть зачастую более выгодна, если капитал, вложенный в основной бизнес, приносит большую доходность, чем ставка капитализации, которой можно достичь при покупке здания), получают помещения в пользование. Таким образом, очевидна важная роль данного сектора рынка недвижимости в финансово-хозяйственной деятельности субъектов экономики.

В научных исследованиях, затрагивающих проблемы функционирования рынка коммерческой недвижимости, не сложилось единого мнения ни о трактовке самого понятия «коммерческая недвижимость», ни о его содержании. Также отсутствие критериев оценки развития данного рынка затрудняют теоретическое и прикладное осмысление процессов, происходящих на всех стадиях его формирования и развития.

Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на формирование, функционирование и развитие рынка коммерческой недвижимости, обусловили выбор темы исследования.

Степень разработанности темы. Общетеоретические аспекты условий использования недвижимого имущества, как элемента земельного участка, рассмотрены в работах П. Самуэльсона, К. Макконнела, Р. Поздена, А. О'Салливана и ряда других экономистов.

Недвижимость в контексте общеметодологических подходов наиболее полно представлена в работах отечественных и зарубежных авторов: JI. Абалкина, Т. Игнатовой, Н. Колесова, В. Куликова, Д. Львова, В. Медветовой, С. Максимова, Ю. Ольсевича, В. Радаева, Ф. Рыбакова, Г. Стерник, Д. Фридмана, Н. Ордуэя, Ч. Анкерсона, У Шепкеля, А. Ринга, Дж. Эккерта, JL Харрисона, С. Хадсон-Вильсон и др. В данных работах анализируются отдельные функции управления недвижимостью, таких, как оценка стоимости, планирование инвестиций в недвижимость, оптимизация условий землепользования, управление качеством объекта, анализ рынка недвижимости.

В теоретическом отношении наиболее изученной является часть рынка недвижимости в сфере потребления, а именно - рынок жилья. Проблемам формирования и развития этой части рынка уделили внимание такие авторы, как -О. Бессонова, Р. Страйк, Т. Кингсли, В. Субботина, Е. Щербакова, Ю. Яковлева, И. Гусарова. Рынок коммерческой недвижимости изучался в аспекте таких вопросов, как эффективность управления объектами коммерческой недвижимости (Бесланов Р.Д., Кулибанова В.В.), оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости (Гарина С.А.), предпринимательская деятельность на рынке недвижимости (Ханатаев Г.Д.).

Исследованию рынка недвижимости с позиций региональной экономики, посвящены работы следующих авторов - Круглик С.И., Гусарова И.А., Хисамутдинов Р.Г., Велижанская Т.А., Епишина Е.Д., Нуждаева Е.В., Чубаров И.А., Федоров А.Е., Коган В.И., при этом следует отметить, что данные работы рассматривают вопросы, связанные с региональными особенностями управления рынком недвижимости в целом, прогнозированием регионального рынка недвижимости и особенностями функционирования локального рынка жилья. Между тем, вопросы, касающиеся региональных особенностей формирования и функционирования рынка коммерческой недвижимости, остаются мало изученными.

Таким образом, большинство работ посвящено рассмотрению вопросов, связанных с оценкой недвижимости, процессами финансирования или отдельными аспектами экономики жилищного сектора. В то же время, по-прежнему, актуальными остаются вопросы, касающиеся механизма функционирования рынка коммерческой недвижимости, а также важным является исследование факторов и региональных особенностей, влияющих на развитие данного рынка. Требуют также уточнения ряд положений теоретико-методологического характера.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в выявлении основных тенденций и региональных особенностей формирования и функционирования рынка коммерческой недвижимости, и прогнозирование на этой основе развития основных сегментов регионального рынка.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- дать определение коммерческой недвижимости на основе выявленных критериев отнесения объектов к коммерческой недвижимости;

- исследовать теоретические основы процессов формирования и функционирования рынка коммерческой недвижимости региона;

- изучить существующие методики анализа рынка недвижимости с учетом их региональных различий;

- выявить основные сегменты регионального рынка коммерческой недвижимости;

- проанализировать современное состояние рынка коммерческой недвижимости Республики Татарстан;

- изучить сложившуюся структуру рынка коммерческой недвижимости в регионе и проанализировать его инфраструктуру;

- выявить факторы, влияющие на развитие регионального рынка коммерческой недвижимости;

- спрогнозировать основные направления развития сегментов рынка коммерческой недвижимости в регионе.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются основные сегменты рынка коммерческой недвижимости Республики Татарстан -офисная, торговая и производственно-складская недвижимость. Предметом исследования являются социально-экономические процессы формирования, функционирования и развития данных сегментов рынка коммерческой недвижимости.

Методологической и теоретической основой исследования явились труды большого числа зарубежных и отечественных авторов в области исследования рынков недвижимости, положения современной экономической теории, а также законы и нормативные акты государственных органов власти. В работе использованы методы единства исторического и логического подхода, дедукции и индукции, системный подход к исследованию явлений, экономико-математические приемы и подходы.

Информационной и эмпирической базой исследования послужили нормативно-правовые и статистические данные Российской Федерации и Республики Татарстан, статьи в периодических изданиях и научные труды конференций по теме диссертации, аналитические обзоры риэлторских фирм города Казани и Республики Татарстан, информационные ресурсы сети «Интернет».

Научная новизна диссертации. Автором определено понятие регионального рынка коммерческой недвижимости, предложены четкие критерии отнесения объектов недвижимости к коммерческим, а также проведено исследование современного состояния рынка коммерческой недвижимости

Республики Татарстан, выявлены региональные особенности процесса формирования рынка коммерческой недвижимости и найдены взаимосвязи между уровнем арендных ставок, объемом предложения и макроэкономическими £ показателями страны в целом и конкретного региона, которые позволяют определить прогнозные значения исследуемых показателей.

Научная новизна характеризуется следующими результатами:

- предложены критерии определения объектов коммерческой недвижимости, к которым, в частности, отнесены следующие: ориентация собственников объектов коммерческой недвижимости на получение дохода, способность объекта недвижимости приносить в течение длительного времени стабильный денежный доход, необходимость управления объектом недвижимости, осуществление предпринимательской деятельности арендаторами помещений;

- определено понятие регионального рынка коммерческой недвижимости, функционирование которого происходит под воздействием макроэкономических (в первую очередь под воздействием размера среднемесячной заработной платы, объема промышленного производства, организованных сбережений населения; объема экспорта) и региональных факторов (политических и экономических) в границах территориального пространства региона, по поводу удовлетворения потребностей путем передачи юридических прав на объекты недвижимости, способные приносить доход своим владельцам;

- предложен алгоритм анализа состояния рынка коммерческой недвижимости, опирающийся на принцип системности и позволяющий получить интегрированную оценку текущего состояния рынка в целом;

- выявлена взаимосвязь между уровнем арендной ставки и макроэкономическими показателями страны в целом и региона, которая показала, что большее влияние региональные факторы оказывают на рынок торговой недвижимости, тогда как рынок офисных помещений в большей степени зависит от общестрановых показателей экономики, а цены на складскую недвижимость зависят как от региональных, так и от общестрановых факторов;

- на основе составленной экономико-математической модели дан прогноз (д| основных направлений развития рынка коммерческой недвижимости в Республике

Татарстан.

Конкретное личное участие автора в получении научных результатов.

Предлагаемая диссертационная работа продолжает исследование процессов формирования, функционирования и развития региональных рынков недвижимости, в частности такого его сегмента, как рынок коммерческой недвижимости.

В отличие от опубликованных работ при анализе малоизученных аспектов поставленной проблемы автором сделано следующее:

- в отсутствии четких критериев отнесения объектов недвижимости к коммерческим объектам, что затрудняет процесс сегментации рынка коммерческой недвижимости и его последующий анализ, предложен набор конкретных признаков объектов коммерческой недвижимости; выявлены региональные особенности формирования рынка коммерческой недвижимости в Республике Татарстан - формирование происходило под воздействием политических факторов (принятие Постановлений Кабинета Министров РТ); функционирование рынка также имеет региональную специфику - наибольшего развития сегменты офисной и торговой недвижимости достигают в экономических центрах регионов, для которых также характерны более высокий уровень цен и более развитая структура рынка;

- в результате проведения корреляционно-регрессионного анализа динамических "рядов изменения арендной ставки и объема предложения под воздействием 20 макроэкономических показателей, отражающие экономическое положение страны в целом и конкретного региона (в данном случае РТ), в 20012004гг., и их попарного сравнения с результирующими показателями, были определены факторы, влияющие на изменение анализируемых показателей; по каждому из рассматриваемых сегментов рынка коммерческой недвижимости была выявлена степень его подверженности влиянию группе общестрановых или региональных факторов, которая показала, что региональные факторы в большей степени оказывают влияние на рынок торговой недвижимости, тогда как рынок офисных помещений в большей степени зависит от общестрановых показателей экономики, а складская недвижимость зависит как от региональных, так и от общестрановых факторов;

- анализ динамики изменения основных показателей рынка коммерческой недвижимости (арендная ставка, объем предложения, уровень спроса) позволил идентифицировать стадии развития каждого из сегментов: рынок офисной недвижимости находится на стадии стабилизации, торговых объектов - на стадии роста, производственно-складских объектов - на начальной стадии развития;

- на основе построенных уравнений регрессии и проведенного факторного анализа сделан прогноз значений арендных ставок и объема предложения по сегментам рынка на период до 2008г.;

- исходя из прогнозных данных, сформулированы предположения о возможных основных направлениях развития анализируемых сегментов ранка коммерческой недвижимости в Республике Татарстан.

Практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы органами власти для выработки региональной политики в области развития рынка коммерческой недвижимости, потенциальными инвесторами при принятии решений о целесообразности вложения средств в изучаемый сегмент экономики региона, другими заинтересованными субъектами при изучении состояния коммерческой недвижимости региона.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации изложены в публикациях автора, его докладах и выступлениях на научно-практических конференциях «Общество, государство, личность: проблемы взаимодействия в условиях рыночной экономики» 20-21 апреля 2005 г. в Академии управления «ТИСБИ», «Будущее России: перспективы и стратегии развития» 02.12.2004г. в ИУЭП, а также на аспирантских семинарах.

Структура диссертации. Диссертационное исследование состоит из г* введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка использованной литературы, приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Хафиятуллова, Алсу Азгатовна

Заключение

Анализ экономической литературы, посвященной рынку недвижимости, показал, что под недвижимостью большинством авторов подразумевается в узком смысле недвижимое имущество, неотделимо связанное с землей, и в широком понимании совокупность недвижимого имущества и юридических прав собственности на него. Важнейшим родовым признаком объектов недвижимости выступает их неразрывная связь с землей. В то же время этот признак не является единственным. Также сущностными признаками являются:

- физическая связь с землей;

- физическая неподвижность;

- многократное участие в процессе воспроизводства, или длительное существование как предмета личного потребления;

- сохранение в течение жизненного цикла своей натурально-вещественной формы;

- потеря потребительной стоимости частями, по мере износа.

Особенности объектов недвижимости определяют специфичность рынка недвижимости. Нами под рынком недвижимости понимается система социально-экономических отношений, складывающаяся между субъектами в конкретном месте под воздействием особенностей спроса и предложения конкретного территориального образования по поводу обладания недвижимой собственностью путем создания и (или) обмена. Основным отличием рынка недвижимости от других товарных рынков, обозначенным нами в определении является его пространственная ограниченность, что обусловливает первостепенное влияние на рынок недвижимости региональных факторов. В связи с этим в работе приводится определение регионального рынка недвижимости, под которым понимается система рыночных отношений, сложившаяся между субъектами, под влиянием природно-климатических, политических, исторических, демографических и экономических факторов региона, по поводу удовлетворения потребностей путем передачи юридических прав на объекты недвижимости.

Основным сегментом, анализируемом в диссертационной работе, выступает коммерческая недвижимость. Нами были выделены критерии, позволяющие определить объекты коммерческой недвижимости:

1. ориентация собственников объектов недвижимости на получение дохода;

2. потенциальные потребители (арендаторы) используют помещения для осуществления предпринимательской деятельности;

3. объект недвижимости приносит владельцу стабильный доход в течение продолжительного периода времени - собственник здания сдает помещения в аренду и получает арендную плату;

4. необходимость управления объектом недвижимости - в условиях развитого рынка коммерческой недвижимости, когда спрос и предложение уравновешены, успех проекта по управлению коммерческой недвижимостью будет зависит от технического оснащения здания, его обслуживания (охрана, уборка и т.п.), политики в отношение арендаторов и прочие, т.е. от качественной управленческой работы.

Таким образом, основным отличием коммерческой недвижимости является желание будущего собственника объекта коммерческой недвижимости в получении прибыли на протяжении определенного периода времени путем сдачи объекта недвижимости в аренду. При этом необходимо иметь в виду, что такое желание должно быть присуще большинству участников данного рынка.

Под объектами коммерческой недвижимости автор подразумевает недвижимое имущество, неотделимо связанное с землёй и созданное человеческой активностью, способное приносить регулярный денежный поток в виде арендных платежей в течение продолжительного периода времени, что требует осуществления управленческой деятельности.

Анализ текущего состояния рынка коммерческой недвижимости показал, что он характеризуется неоднородностью развития. Наибольшего развития рынок коммерческой недвижимости Республики Татарстан достиг в г. Казани.

Рынок офисной недвижимости г. Казани в настоящее время находится в стадии стабилизации - уровень арендных ставок стабилизировался на уровне в среднем 500-650 руб./кв.м., ежегодный прирост офисных площадей не превышает 10-15% в год. Столичный рынок торговой недвижимости находится в стадии роста - за 2004-2005 гг. торговая площадь города увеличилась вдвое, при этом продолжается строительство новых торговых центров. Однако в 2006 году при сохранении существующих темпов строительства произойдет насыщение рынка, ставки аренды на торговые объекты уже сегодня стабилизировались на достигнутом уровне - в среднем по городу 1000 руб./кв.м. При этом, с учетом Постановления Главы Администрации г. Казань от 9.12.2002г. №1982 «О упорядочении рыночной торговли и утверждении Правил работы рынков в г.Казани», можно прогнозировать достаточно высокий спрос на существующие и строящиеся торговые центры. Рынок складской недвижимости один из перспективных рынков недвижимости в целом по России и в частности в г. Казани. Развитию данного сегмента в г. Казани способствует, во-первых, удачное географическое положение республики, во-вторых, развитие торговли и появление новых как зарубежных, так и российских торговых операторов, которые нуждаются в качественных складских помещениях. Производственный сегмент рынка коммерческой недвижимости является наименее развитым как в г. Казани, так и в республике в целом - рынок плохо поддается анализу, отсутствует четкая ценовая градация.

Наиболее развитым рынком коммерческой недвижимости после г. Казани обладают Набережные Челны, Нижнекамск и Альметьевск. Рынок офисных помещений г. Наб. Челны, Нижнекамска и Альметьевска обладает в целом теми же чертами что и столичный рынок - находится в стадии стабилизации, рост арендных ставок наблюдается в диапазоне не более 10% в год. Однако существуют и отличия - в структуре рынка преобладают офисные помещения класса Е - встроенные помещения в жилых домах, а также административные здания - класс Д и С; уровень арендных ставок в г. Наб. Челны и Нижнекамск стабилизировался на более низком уровне, чем в Казани - 250-500 руб./кв.м., в г. Альметьевск, наоборот, на более высоком уровне - 700-900 руб./кв.м. Рынок торговых помещений имеет хорошие перспективы развития, чему способствует стабилизация на столичном рынке - рынок торговых помещений г. Казани близок к насыщению, поэтому потенциальные инвесторы активно развивают рынки других городов республики, в первую очередь таких городов, как Набережные Челны, Нижнекамск, Альметьевск. Рынок производственной и складской недвижимости наибольшие перспективы развития имеет в г. Набережные Челны и Нижнекамск - крупных промышленных городах, где существует резерв промышленных помещений и необходимая инфраструктура.

Рынок коммерческой недвижимости в других городах и районах республики практически не анализировался в данной работе вследствие отсутствия публичной и официальной информации об основных параметрах рынка недвижимости - объем предложения, арендные ставки и прочее. Данная проблема является основной при анализе рынка коммерческой недвижимости республики в целом - отсутствуют печатные издания, посвященные рынку недвижимости республики, существующие издания охватывают лишь рынки г. Казани и Набережных Челнов, и лишь изредка других крупных городов, отсутствует официальный орган, аккумулирующий всю информацию о состоянии рынка недвижимости. Так служба земельного кадастра собирает и анализирует информацию о состоянии рынка земли, комитет государственной статистики владеет информацией о рынке жилья, регистрационная палата занимается регистрацией сделок с объектами недвижимости и прав на недвижимость, при этом доступ к этим сведениям при декларируемой открытости получить сложно. Все эти факторы затрудняют анализ рынка для потенциальных инвесторов и других заинтересованных лиц.

Кроме того существует еще ряд серьезных проблем, препятствующих дальнейшему развитию цивилизованного рынка недвижимости в Республике Татарстан. Основные их них:

- недоработанность законодательной и нормативной правовой базы регулирования земельных отношений.

- сложность оформления (переоформления) правоустанавливающих документов на земельные участки и обеспечения сделок с земельными участками и долями.

- слабость инфраструктуры рынка недвижимости, и особенно, земельного рынка.

- отсутствие системы массовой рыночной оценки недвижимости и земли в целях продажи и налогообложения, что порождает недостаточную ее вовлеченность в легальный экономический оборот.

Анализ взаимосвязи между уровнем арендной платы и макроэкономическими показателями страны в целом и конкретного региона (Республики Татарстан) выявил следующую закономерность. Наиболее подвержен влиянию региональных макроэкономических факторов сегмент торговой недвижимости. Рост объемов экспорта, в первую очередь сырьевых ресурсов РТ, приводит к наполнению региональной экономики «нефтедолларами», которые стимулируют развитие сегмента торговой недвижимости, как наиболее доходный сегмент рынка коммерческой недвижимости, которые к тому же характеризуется наиболее короткими сроками окупаемости по сравнению с остальными сегментами. Бурное развитие торговли в г. Казани привлекает инвестиции и из других регионов Российской Федерации (в первую очередь из Москвы и Самары). По прогнозным данным уже к концу 2005 года произойдет увеличение торговой площади г. Казани в два раза по сравнению с 2004 годом. При этом с учетом заявленных и реализуемых проектов, завершение которых ожидается в 2006-2007 гг., уже в 2006 году произойдет насыщение рынка торговых помещений г. Казани, что в первую очередь отразится на уровне арендных ставок. Так можно прогнозировать стабилизацию уровня арендных ставок, которая в настоящий момент уже происходит в среднем на уровне 1200 руб./кв.м., с возможным ее снижением. Рост объема предложения торговых площадей приведет к усилению конкуренции между торговыми центрами. В настоящий момент конкуренция не высока, что привело к появлению однообразных торговых центров (МЕООА, Муравейник, Модная семья, Детский мир, ГУМ, ЦУМ, Московский), и соответствует условиям превышения спроса над предложением. Однако, ужесточение конкуренции обострит необходимость выбора концепции каждого Торгового центра и акцентировании внимания на дополнительных услугах - общепит, развлечения и т.п.

Динамика строительства новых торговых центров в ближайшие два года сохранится высокой, поскольку многие инвесторы уже приступили к строительству. Однако, можно прогнозировать дальнейшее снижение темпов строительства и стабилизации объема предложения торговых площадей г. Казани. Снижение темпов развития торговой недвижимости г. Казани, тем не менее, способствует развитию торгового сегмента в других городах РТ и развитию других сегментов рынка коммерческой недвижимости. Во-первых, в силу переинвестирования торговой недвижимости г. Казани, многие инвесторы заинтересовались рынками наиболее крупных городов, таких как Набережные Челны, Нижнекамск и Альметьевск. Интерес инвесторов к указанным городам объясняется, в первую очередь, емкость их рынков торговой недвижимости. Так, Набережные Челны и Нижнекамск наиболее крупные промышленные города после г. Казани - численность их населения составляет 516 тыс. чел. и 216 тыс.чел, соответственно. Альметьевск занимает четвертое место по численности и первое место по уровню среднемесячной заработной платы - 11389 руб. (по итогам 7 мес. 2005г.), при том, что в среднем по РТ данный показатель за аналогичный период составил - 7094,8 руб. В настоящее время существует несколько крупных проектов по строительству современных торговых центров в каждом из названных городов. В случае удачной их реализации можно ожидать приток еще больших инвестиций в торговую недвижимость данных городов. Также весьма перспективными являются города, расположенные на юго-востоке Республики Татарстан - Лениногорск, Бугульма, Азнакаево, Заинек и пр., что объясняется высокими доходами населения, занятого в нефтехимическом комплексе. В то же время необходимо отметить, что их емкость гораздо ниже крупных городов и успешными могут стать только первые несколько проектов, в зависимости от размера города - один-два проекта.

Во-вторых, бурное развитие торговой недвижимости стимулирует развитие складской недвижимости. В качественных складских помещениях заинтересованы торговые операторы, которые очень часто инвестируют в строительство высоклассных складских центров.

Снижение инвестиционной привлекательности торговой недвижимости г. Казани, может усилить интерес к ранее менее привлекательным сегментам рынка недвижимости, в первую очередь к гостиничному рынку. Развитию гостиничного рынка также способствует повышение туристического интереса к городу Казани.

Относительно развития рынка офисных помещений можно сделать следующие предположения: в случае усиления интереса со стороны иностранных и российских компаний к экономике Республики Татарстан и расширения их присутствия в регионе, можно прогнозировать развитие сегмента высококлассных офисных помещений (класс А и В), который в настоящее время занимает наименьшую долю в общем объеме офисных площадей. С учетом прогнозируемых темпов роста ВВП, можно прогнозировать стабильное экономическое развитие экономики региона, что будет способствовать росту доходов местных компаний и соответственно повышению их требований к качеству офисных помещений, что может выступить катализатором развития офисных помещений классов В и С.

Согласно результатам, полученным в третьей главе, доходность складской недвижимости г. Казани, а, следовательно, и цены на нее, определяются показателями социально-экономической обстановки как в целом в стране, так и в отдельно взятом регионе. Учитывая, что уровень арендных ставок на производственные и складские помещения идентичен и их динамика также совпадает, можно утверждать, что найденная зависимость между уровнем арендных ставок складских помещений и макроэкономическими показателями будет действовать и в отношении производственных объектов. Таким образом, прогнозное значение уровня арендной ставки на производственные помещения в 2006 и 2008гг. составят в среднем от 200 до 320 руб./кв.м. Однако, учитывая возросший интерес инвестров к складской недвижимости, мы предполагаем, что в дальнейшем рынок производственной недвижимости будет отставать в развитии от складской недвижимости. Толчком к развитию производственной недвижимости может выступить развитие мелкого и среднего предпринимательства в Республике Татарстан. В настоящее время наибольшие перспективы развития имеются в крупных городах - Казань, Набережные Челны и Нижнекамск, которые располагают достаточным резервом промышленных площадей.