Формирование и развитие ипотечного менеджмента в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ермаков, Сергей Владимирович

Введение.

Глава 1. Ипотечный менеджмент как особая система управления.

1.1. Сущность и специфика ипотечного менеджмента.

1.2. Основные этапы развития ипотечного менеджмента.

1.3. Проблемы становления ипотечного менеджмента в Российской Федерации.

Глава 2. Основные направления формирования системы ипотечного менеджмента в Российской Федерации.

2.1. Концептуальные основы развития ипотечного менеджмента.

2.2. Разработка модели баланса интересов участников ипотеки.

2.3. Пути совершенствования современных технологий ипотечного менеджмента.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование и развитие ипотечного менеджмента в России"

Решение важнейшей проблемы современного социально - экономического развития России неразрывным образом связано с обеспечением населения качественным жильём. Эту сложную задачу невозможно успешно решить без поиска и становления новых для России форм и методов управления в этой сфере деятельности, без привлечения внебюджетных источников финансирования.

Наиболее рациональной системой реализации масштабных жилищных программ в экономически развитых странах является ипотека.

В развитых странах ипотека позволила не только решить жилищную проблему, но и оживила строительную индустрию и ещё ряд отраслей промышленности, связанных с ней. С развитием ипотеки оживились рынки недвижимости и товаров широкого потребления. Во всех странах с развитием ипотеки наблюдался подъём экономики.

Первый российский опыт применения ипотеки показал безусловную перспективность данного направления. Однако, многие причины правового, экономического и организационного характера сдерживают её развитие. Основным сдерживающим фактором является, по мнению автора, отсутствие эффективной системы управления деятельностью участников ипотечных процессов. В связи с этим важнейшей задачей является разработка специфической системы управления - ипотечного менеджмента. Ипотечный менеджмент, являясь специальным менеджментом, по своим целям, мотивациям, методам и моделям управления существенно отличается от банковского и финансового менеджмента.

Сущность ипотечного менеджмента, ключевым моментом которого выступает управление процессом поиска оптимального сочетания интересов участников ипотеки, шире сущности финансового и банковского менеджмента, охватывающих формирование и регулирование финансовых процессов на предприятии и в банке, включая инвестиции и управление структурой капитала предприятия и деятельностью банка.

В отличие от банковского и финансового менеджмента ипотечный менеджмент основывается не только на анализе факторов финансового рынка, прогнозировании экономической ситуации, минимизации рисков, но и на складывающейся социальной ситуации в конкретном регионе по обеспечению граждан жильём, степени развитости рынка недвижимости, состоянии строительной и смежных с ней отраслей промышленности.

Вместе с тем, ипотечный менеджмент является много субъектным процессом, оптимизирующим взаимоотношения нескольких десятков или сотен участников процесса ипотеки.

Ипотечный менеджмент носит в большей мере прикладной характер и его развитие в значительной мере опирается на обобщение практики управления ипотечными процессами.

До июля 1998 года в России не существовало правовой базы для развития ипотеки. Ситуация изменилась после принятия федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ряда нормативных актов, законодательно оформивших деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).

Это позволило ряду субъектов федерации апробировать некоторые ипотечные схемы с учётом местных условий, развитости рынка недвижимости и состояния строительной индустрии. Целью региональных ипотечных программ являлось не только улучшение жилищных условий граждан, но и сохранение в неприкосновенности их конституционных прав на жилище.

Сегодня можно сказать, что за два прошедших года в Российской Федерации созданы предпосылки для развития ипотеки. Однако, несмотря на необходимость динамичного развития ипотеки в России, вопросы ипотечного обслуживания предприятий и граждан остаются некоординированными на федеральном и региональных уровнях, отсутствует единство в трактовке отдельных терминов и понятий, не достаточно научных разработок.

Кроме того, необходимость выработки новой стратегии и тактики управления предприятием в условиях рыночных отношений, модификации взаимоотношений между банками, предприятиями, оценочными, риэлторскими и страховыми фирмами требуют повышения квалификации персонала, и прежде всего тех сотрудников, которым приходится сталкиваться с большим количеством новых понятий и терминов, в том числе таких как ипотека. Без уяснения их сущности весьма трудно ориентироваться при выборе форм и методов банковского и финансового обслуживания, поиске оптимума во взаимоотношениях между участниками ипотечных процессов.

Органами государственной власти, местного самоуправления пока не выработаны действенные рычаги и механизмы эффективного поддержания баланса интересов участников ипотечных процессов, развития ипотечного менеджмента.

Особые функции, формы и методы ипотечного менеджмента требуют глубокого теоретического осмысления и выработки соответствующих практических рекомендаций, способствующих повышению эффективности реализации ипотечных процессов.

Проблеме проведения ипотеки посвящено большое количество зарубежных и отечественных публикаций.

В сфере исследования проблемы ипотечных процессов известны такие российские учёные и эксперты как В.И.Астахов, В.И.Бусов, В.М.Вилыианский, А.П.Гуров, Б.Д.Завидов, А.П.Иванов, В.А.Клименко, В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева, В.И.Лимаренко, З.П.Лукина, В.В.Смирнов, В.И.Таранков, И.В.Черодионов, А.А.Федорченко.

Вопросы теоретического и практического исследования ипотечного менеджмента освещены и в работах зарубежных авторов: Стефана

Батлера Б., Раймонда Страйка, Рэвиза Чарльза Ж., Джеффери Тель-гарского П., Каторина Марка, Ноуна Ричарда X., Роуза Питера С.

В этих работах рассматриваются теоретические и практические аспекты становления и развития ипотечного менеджмента в России и за рубежом. Сформулировано понятие ипотеки как социально - экономической категории. Проанализирован опыт и условия работы зарубежных ипотечных компаний, разработан и обобщён экономический механизм осуществления ипотечных сделок, расчётов ипотечных платежей, порядок создания ипотечных компаний, отбора и оценки предлагаемых ипотечных проектов.

Следует также отметить, что опыт становления ипотечного менеджмента, изложенный в зарубежных исследованиях, не может быть полностью перенесён в Российские условия. Он не учитывает специфики развития отечественной экономики, финансового рынка, первичного и вторичного рынков недвижимости. Российские исследования носят фрагментарный характер и в них отражены либо теоретические, либо правовые, либо финансовые аспекты ипотечных процессов, а комплексный подход к решению проблемы управления процессом проведения ипотечных операций, оптимизации интересов участников процесса проведения ипотеки ещё не сформирован.

Поэтому современным требованием российской экономики является теоретическая проработка особой системы управления - ипотечного менеджмента.

Объектом данного исследования является процесс формирования и развития ипотечного менеджмента в России.

Предметом исследования выступают управленческие и социально - экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития ипотечного менеджмента.

Целью данной работы является решение важной народно - хозяйственной задачи - разработка концептуальных основ формирования и развития ипотечного менеджмента в России.

Реализация данной цели предполагает решение следующих конкретных задач:

- выявление сущности ипотечного менеджмента как высокоэффективного механизма реализации важнейшей социально - экономической задачи - обеспечения населения жильём;

- проведение анализа становления процесса управления формированием и развитием ипотечного менеджмента в России и за рубежом;

- определение современных российских проблем в управлении развитием ипотечного менеджмента;

- разработка основных подходов к становлению и развитию ипотечного менеджмента, сочетающих интересы участников процесса проведения ипотеки, наиболее рациональные организационно - правовые формы и эффективную финансовую схему;

- подготовка рекомендаций по практической реализации ипотечного менеджмента в современных российских условиях.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных ученых по истории экономического развития, теории управления; прикладные работы по проблеме ипотечных процессов, раскрывающие общие закономерности становления и развития зарубежной ипотеки, федеральные и региональные программы, концепции, законы и другие материалы по управлению процессом проведения ипотечных операций. В диссертационной работе используются историко - факторологический и комплексный методы анализа конъюнктурных процессов, обусловивших развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, изучение взаимосвязей участников ипотечных процессов.

Новые научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

- решена важная народнохозяйственная задача - сформированы концептуальные основы формирования и развития ипотечного менеджмента в Российской Федерации, включающие структуризацию данного процесса, учёт особенностей и проблем проведения ипотеки в современных российских условиях, разработку модели и методики сочетания интересов участников процесса ипотеки, а также научно - практические рекомендации по эффективной организации управления в сфере реализации ипотечных процессов;

- выявлена сущность ипотечного менеджмента как особой системы управления деятельностью участников ипотечных процессов, ключевой задачей которого является целенаправленное воздействие на процесс обеспечения населения жильём, с целью поиска и обеспечения баланса интересов участников ипотеки: заемщиков (физических и юридических лиц), кредиторов, банков, инвесторов, органов государственной власти, риэлторских, страховых и оценочных фирм;

- доказано, что в современных российских условиях только при государственной поддержке, выражающейся в создании научно - производственной базы, экономическом регулировании процессов ипотеки, организации необходимой инфраструктуры и финансовых запасов, возможно эффективное управление ипотечными процессами обеспечивающее оптимальное сочетание интересов участников;

- разработана модель реализации ипотечного менеджмента, включившая в себя следующие компоненты: целевую установку, задаваемую уровнем обеспечения населения жильём; постановку задачи субъектам управления по выявлению минимально достаточного объёма финансовых средств для осуществления ипотечного процесса, определению времени его осуществления, расчёту процентной ипотечной ставки; определению искомых переменных (объёма финансирования, стоимости строительства жилья); установлению пределов, в которых могут находиться значения искомых величин в оптимальном решении (рыночной стоимости жилья, времени реализации площадей); выбору критериев оптимизации объёмов финансирования, не превышающих планируемый объём выручки от реализации жилья и удовлетворяющих требованию достаточности залогового обеспечения;

- обоснована целесообразность использования формы организации совместной деятельности в виде заключения договора простого товарищества как структуры управления ипотечными процессами, в котором регулирующую роль выполняет государство, а непосредственное управление осуществляет банк;

- даны научно - практические рекомендации по совершенствованию технологий ипотечного менеджмента в российских условиях. В частности, предложены формы и методы правовой поддержки развития ипотеки; выделены основные организационно - экономические факторы повышения эффективности, целенаправленное воздействие на которые регулирует интересы участников ипотеки; и разработаны инвестиционно - финансовые схемы, включающие использование ценных бумаг.

Практическая значимость работы заключается в том, что исследование доведено до конкретных рекомендаций по управлению процессом проведения ипотечных операций.

Отдельные теоретические предложения и выводы, сформулированные в диссертации, реализованы в практической деятельности Сбербанка России и рекомендованы к применению при ипотечном кредитовании жилищного строительства.

Положения и выводы, содержащиеся в диссертации, апробированы в ходе практической деятельности автора и были изложены на ряде научно - практических конференций в 1995 -1999 г.г., проводившихся Центральным банком России, Ассоциацией ипотечных банков, Сберегательным банком России.

Предложенная автором схема управления ипотечным процессом использована обществом с ограниченной ответственностью «Редан» при строительстве высотного административно - жилого комплекса по адресу: г. Москва, Можайское шоссе, дом 36, общей площадью 24 тысячи квадратных метров. По официальным данным, экономический эффект от внедрения предложенной схемы управления за период с сентября 1999 г. по март 2000 г. составил 67 миллионов рублей.

По результатам исследований у автора имеется четыре публикации общим объёмом 1,1 печатных листа.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ермаков, Сергей Владимирович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе проведённого исследования в диссертации сформулированы следующие выводы и предложения.

В современных российских условиях одним из наиболее перспективных направлений по обеспечению населения жильём является развитие ипотеки.

Развитие ипотеки позволит не только решить жилищную проблему, но и оживит строительную индустрию и ряд отраслей промышленности, связанных с ней, расширит рынки недвижимости и товаров широкого потребления.

К настоящему времени созданы правовые условия развития ипотеки, функционирует первичный ипотечный рынок и формируются предпосылки к развитию вторичного рынка ипотечных закладных. Создается база для развития ипотеки в России по классическому варианту: через кредитование конечного потребителя - к самофинансируемой системе, обеспечивающей функционирование всего рынка жилья.

Эффективность развития ипотечных процессов во многом определяется становлением и развитием специфической системы управления - ипотечным менеджментом, который представляет собой процесс управления деятельностью участников ипотеки, где ключевым моментом выступает поиск оптимального сочетания их интересов.

Сущность ипотечного менеджмента шире сущности финансового и банковского менеджмента, охватывающих формирование и регулирование финансовых процессов на предприятии и в банке, так как он основывается не только на анализе факторов финансового рынка, прогнозировании экономической ситуации, минимизации рисков, но и на складывающейся социальной ситуации в конкретном регионе по обеспечению граждан жильём, степени развитости рынка недвижимости, состоянии строительной и смежных с ней отраслей промышленности.

В современных российских условиях эффективное функционирование и развитие ипотечного менеджмента невозможно без соответствующей государственной поддержки ипотечных процессов, которая заключается в создании научно - производственной базы, экономическом регулировании процессов ипотеки, организации необходимой информационной структуры и финансовых запасов на федеральном и региональных уровнях.

Развитие ипотечного менеджмента как особой системы управления в данной специфической сфере деятельности включает в себя три основных направления: разработка инструментария выявления мотивов и достижения баланса интересов участников ипотеки; нахождение наиболее рациональной организационно - правовой формы и организационной структуры управления; выявление и реализация эффективной финансовой схемы.

Нахождение оптимального сочетания интересов и их поддержание на всех этапах реализации ипотечных процессов возможно с помощью соответствующей модели баланса интересов, состоящей из целевой функции, граничных и задающих условий, математического аппарата и инструментария программного обеспечения.

Реализация на практике модели баланса интересов участников ипотеки показала необходимость формирования структур, объединяющих экономические интересы организаций, интегрированных в ипотечный процесс: банков, строительно - монтажных организаций, ипотечных, инвестиционных, страховых, юридических, риэлторских, оценочных компаний.

Форма организации совместной деятельности в виде заключения договора простого товарищества, действующего под контролем банка на практике позволяет наилучшим образом поддерживать баланс интересов участников ипотеки, оперативно контролировать и корректировать ход ипотечного процесса, использовать уникальные возможности по минимизации финансовых обременений.

Финансовый механизм, использующий ценные бумаги Сберегательного банка РФ, в ипотечных процессах представляет собой наиболее эффективный инструмент ипотечного менеджмента, позволяющий добиться значительного экономического эффекта от его применения за счёт снижения процентных ставок и возможности правомерного уклонения от законодательных ограничений на расчёты наличными при приобретении площадей.