Формирование и развитие рынка риэлтерских услуг в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование и развитие рынка риэлтерских услуг в регионе"

На правах рукописи

АЛЁХИНА ИРИНА СЕРГЕЕВН.'

ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В РЕГИОНЕ (на материалах Ставропольского крап)

Специальность 08.00.05- Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(сфера услуг)

Автореферат диссертации, на соискание ученой степени кандидата экономических наук

О 4 ОКТ 2012

Шахты-2012

005052601

Работа выполнена в НОО ВПО (некоммерческое партнерство) «Кисловодский гуманитарно-технический институт»

Научный руководитель:

Новосёлова Наталья Николаевна - доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты:

Боков Михаил Алексеевич- доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Сочинский государственный университет», заведующий кафедрой менеджмента

Радина Оксана Ивановна- доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса», профессор кафедры маркетинга и рекламы

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Кабардино-Балкарский государственный университет им.Х.М.Бербекова»

Защита состоится 13 октября 2012 года в 16-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.313.02 по экономическим наукам при ФГБОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» по адресу: 346500, г. Шахты Ростовской области, ул. Шевченко, 147, корпус 2, ауд.247.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «ЮжноРоссийский государственный университет экономики и сервиса» (г. Шахты Ростовской области, ул. Шевченко, 147, корпус 2), с авторефератом - на официальном сайте ВАК: http://vak2.ed.gov.ru и на сайте университета:ЬПр:// www.sssu.ru

Автореферат разослан 12 сентября 2012 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

'.Н. Новоселов

ОКЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Становление нового для отечественной науки, равно как и всего общества, институционныюй структуры института собственности, его социально-экономического мироощущения явилось одним из направлений революционных преобразований, характерных дая последних двух десятилетий. Коренные изменения по данным направлениям должны были придать импульс новым социально-экономическим формам и методам существования хозяйствующих субъектов в российской экономике и обществе в целом, поскольку именно рынок недвижимое™ является базовым фундаментом дня развития рыночных отношении и именно он призван стать локомотивом экономического роста региона, рассматриваемого с точки зрения различных уровней иерархии

Рынок недвижимости является синтезирующей ареной преломления множества основных видов рынков (например, рынка капитала, труда, товаров услуг и некоторых других), что придает дополнительную аргументацию тезису о его важности и базовом характере. Именно в этой ¿вязи инфраструктурные изменения, которыми сопровождаются становление и развитие рынка жилой нежилом, коммерческой недвижимости являются чрезвычайно важными в гносеологическом и практическом аспектах.

Особый научный интерес приобретают известные и вновь устанавливаемые закономерности и характеристики, присущие сфере услуг в

» ......ШМ1, ЩП^

целом и отдельным их видам (например, риэлтерским), которые в условиях функционирования на рынке более крупного формата (таком как рынок недвижимости) могут проявлять новые, модифицированные черты развиваться

Разрешение вопросов регулирования рынка риэлтерских услуг его специфики, субъектко-информацнонлые аспекты управления рынком данного вида услуг могут стать весьма важным моментом не только в контексте большей доказуемости научной дискуссии по данной тематике, но и определить социально ценные и экономически эффективные вектора развития.

Дополнительную ценность, безусловную актуальность н высокую научную значимость исследованиям подобного рода придает растущая роль и значение сферы услуг и национальной и региональной экономиках.

Специфика уникального по социально-экономическим характеристикам Ставропольского края накладывает определенные отпечатки на в целом универсальный характер исследований рынка риэлтерских услуг, что также не может не стать объектом научного осмысления.

Степень изученности проблемы. Тематический спектр современной экономической литературы представлен обширным пластом научных разработок в области совершенствования системы управления сферой услуг в целом, а, в частности, разработками управленческих решений в деятельности ее отдельных отраслей, сегментов, видов, в том числе изучением влияния трансформационных процессов в сфере недвижимости на развитие экономики региона. Так, исследования теоретических и практических основ формирования

и развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг проводили отечественные (А.Н. Асаул, А.Н. Бабич, H.A. Бачуринский, Л.С. Белоусова, В.В. Бузырев, ИЛ. Владимирова, H.A. Восколович, Б.Г. Грабовой, Д.А. Еделев, Е.В. Егоров' E.H. Жильцов, И.П. Иваницкая, В.А. Киселева, Н.В. Климова, З.А. Клюкович.'м.В. Кратенко, К.Ю. Кулаков, В.Н. Смагин, К.Б. Строкина, А.Е. Яковлев, НЛО. Яськова и др.) и зарубежные (А. Авард, Дж.Б. Кларк, А. Леш, Н. Норт, Р. Солоу, Дж. Фридман, Г.С. Харисон и др.) ученые.

Глубокими и всесторонними научными исследованиями, посвященными проблемам формирования и реализации стратегий управления социально-экономическим развитием региона, являются труды таких ученых, как: А. Аганбегяна, И. Ансоффа, О. Богомолова, А. Гапоненко, С. Глазьева, Л. Гуриевой, В. Ерохина, Т. Питерса, А. Татаркина, Ф. Шамхалова, Б. Б. Штульберга, Р. Уотермана, Т. Усковой и др.

Несмотря на важность и значимость научных разработок вышеупомянутых авторов, противоречивое состояние трендов развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг в современных условиях свидетельствует о недостаточной изученности особенностей институциональной организации рынка недвижимости и риэлтерских услуг, особенно с точки зрения региональной специфики, что обуславливает необходимость проведения углубленного исследования влияния элементов организационной и институциональной среды на систему формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг.

Вышеизложенные обстоятельства предопределили выбор тематики диссертационного исследования, его цель и задачи, логику и структуру изложения.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических положений по повышению эффективности формирования и развития рынка риэлтерских услуг в регионе, реализация которых предполагает решение комплекса взаимосвязанных задач:

-исследовать содержание и специфические черты рынка недвижимости, изучить его состав;

-изучить содержание риэлтерских услуг и рынка риэлтерских услуг, а также детализировать процесс оказания данного вида услуг;

-выявить условия, оказывающие воздействие на развитие рынка риэлтерских услуг;

- установить зависимость цены на рынке жилой недвижимости от региональной специфики и уровня благосостояния населения, результативности строительной отрасли, а также осуществить прогноз цен на рынке недвижимости Ставропольского края в среднесрочной перспективе;

- предложить направления повышения эффективности деятельности и качества предоставляемых услуг риэлтерскими организациями региона в современных рыночных условиях.

Объектом исследования являются социально-экономические явления и процессы, определяющие деятельность и направления развития организаций, предоставляющих риэлтерские услуги.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка риэлтерских услуг и осуществления риэлтерской деятельности в регионе.

Соответстние темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВЛК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в соответствии с п. 1.6.116. «Механизм повышения эффективности и качества услуг» и п. 1.6.118 «Формирование и развитие отраслевых, региональных н общенациональных рынков услуг» Паспорта специальностей

Рф по экономическим наукам 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг).

Теоретическая и эмпирическая база исследований. Теоретическую и методологическую основу составили труды отечественных и заоубежных ученых по проблемам повышения эффективности формирования и развития рынка услуг в целом, и, в частности, его отдельного сегмента - риэлтерского в современной экономической системе.

Информационно-документальной базой исследования послужили нормативно-правовые акты, регулирующие различные направления и аспекты функционирования к развития риэлтерских организации; указы Президента РФ постановления Правительства РФ и Ставропольского края по управлению собственностью и объектами недвижимости; результаты практических разработок автора.

Методы исследования. При написании диссертационной работы использованы различные методы и приёмы экономических исследований-монографический, основанного массива, аналитический, сравнительный, расчётно-конструктивный, экономико-статистические методы, в чиспс которых: наблюдение, сводка, группировка, абсолютных и относительных величин, табличный, графический.

Научная новизна исследования заключается в обосновании теоретических и методических положений по повышению эффективности формирования И развития рынка риэлтерских услуг в регионе.

Наиболее существенные результаты, содержащие элементы научной новизны, заключаются в следующем:

1. Уточнена сущность рынка недвижимости, представляющего собой совокупность экономических операций и механизмов, обусловленных процессами передачи права на собственность таким специфическим товаром как недвижимость и связанными с ним интересами (в том числе создание потребление, управление и обмен), а также экономических субъектов,' функционирующих на рынке, что позволило выявить ключевые особенности (локальность, вид конкуренции, низкая эффективность спекулятивных сделок, индивидуальность сделок, эластичность предложений, степень открытости^

конкурентоспособность товара, условия зонирования и др.), а также системно обосновать и проанализировать структурные составляющие рынка недвижимости.

2. Расширена сущностная характеристика риэлтерской услуги (как-экономического блага, выраженного в форме осуществления предпринимательской деятельности (или комплекса действий), необходимой для установления, изменения или прекращение права собственности на объекты недвижимости и направленной на удовлетворение потребностей покупателя данного вида услуги) и рынка риэлтерских услуг (как социально-экономической подсистемы рынка недвижимости, где реализуются процессы гражданского оборота прав на объекты недвижимости при участии производителей и продавцов данных услуг - риэлтеров, покупателей риэлтерских услуг, а также иных юридических, физических лиц и органов государственной власти), что позволило выявить и аргументировать содержание риэлтерских услуг и схематично отразить состав и структуру алгоритма оказания риэлтерской услуги.

3. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на развитие рынка риэлтерских услуг (экономические, природно-климатические и экологические, административно-правовые, социально-демографические, политико-психологические), что позволило обосновать принципы эффективного формирования и развития рынка риэлтерских услуг (комплексности, управляемости, конкурентности, приоритетности, обеспеченности, инфраструктурности, функциональности, сотрудничества и интеграции государства и частного бизнеса, социальной ответственности, транспарентности, научности).

4. Разработана факторная функциональная модель, определяющая зависимость цены на рынке жилой недвижимости от региональной специфики и уровня благосостояния населения, с использованием методов статистического анализа и приемов логико-функциоиалыюго подхода, а также результативности строительной отрасли, что позволило осуществить ценовой прогноз рынка недвижимости Ставропольского края в среднесрочной перспективе, усиливающий плановую компоненту в деятельности риэлтерских организаций.

5. Разработан и предложен организационно-экономический механизм формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг, на основе анализа взаимосвязи процессов обеспечения экономического роста региона и будущих потребностей хозяйствующих субъектов, функционирующих на региональном уровне, внедрение которого позволит выстроить более эффективную траекторию развития, определяющую целостное видение объекта управления и системное восприятие его специфических особенностей в условиях Ставропольского края.

Теоретическая значимость исследования. Теоретические положения представленной диссертации могут быть использованы с целыо углубления и расширения научного знания и принятия обоснованных управленческих

решений по проблемам формирования, функционирования и развития рынка риэлтерских услуг в регионе.

Практическая значимость исследования заключается в том что содержащиеся в диссертации выводы и рекомендации мшуг быть использованы в процессе разработки, обоснования и реализации программ и проектов развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг, повышения конкурентоспособности и качества услуг риэлтерских организаций.

Результаты диссертационного исследования обрели соответствующее отражение и активное применение в учебном процессе при изучении курсов «Экономика отрасли», «Экономика недвижимости», «Оценка собственности» «Экономика городского строительства и хозяйства».

Апробация н внедрение результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации освещались автором на международных всероссийских и региональных научно-практических конференциях (гг' Москва, Краснодар, Ставрополь, Пятигорск, Кисловодск), в 2009-2012гг.

Публикации. Но теме исследования опубликовано 10 научных работ обшим объемом 4,2 пл. (доля автора 3,7 пл.).

Структура диссертации. Диссертационная работа включат в свой состав введение, три главы, выводы и рекомендации, библиографический список.

Во введении содержатся актуальность темы диссертационно« работы сформулированы цель, задачи, предмет и объект исследования, отражены иеме.гп,.' научной новизны, теоретическая и практическая значимость исследования.

В нерпой главе «Тсорстнко-мегоднческис подходи к исследованию процессов формирования и развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг» рассматривается экономическое содержание категории «услуга* «риэлтерская услуга», «рынок недвижимости», сформулированы ' его характерные особенности, позволившие обосновать современное состояние исследуемого рынка и расширить теоретическую основу процессов его формирования и эффективного функционирования.

Вторая глава «Оценка и анализ рынка риэлтерских услуг и недвижимости в регионе» содержит исследование динамики развития рынка риэлтерских услуг РФ, Северо-Кавказского федерального округа в целом и Ставропольского края, в частности, что позволило осуществить ценовой прогноз рынка недвижимости Ставропольского края в среднесрочной перспективе.

В третьей .лаве «Разработка направлении развития рынка риэлтерских услуг в Ставропольском крае» сформулированы реко-мендации по активизации процессов взаимодействия банков и риэлтерских организаций региона. Разработан организационно-экономический механизм формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг.

В заключении получили отражение ¿сновные выводы и рекомендации, сформулированные по тогам проведенной рабош.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Недвижимость является экономическим явлением, имеет специфические свойства товара и капитала, особые закономерности развития и функционирования. В настоящее время недвижимость выступает полноправным объектом рыночных отношений, поскольку вокруг нее продолжает формироваться система гражданско-правовых отношений (государственная регистрация, ипотека, система налогообложения и др.). Также ее обслуживают многочисленные институты (государственные учреждения, риэлтерские компании, оценщики, застройщики, финансовые учреждения и т.д.). С ней активно взаимодействуют другие виды рынков (потребительских товаров, факторов производства, ценных бумаг, кредитных обязательств), в зависимости от нее находятся механизмы рыночного ценообразования, инвестирования, сбережения в экономике в целом.

По-нашему мнению, рынок недвижимости представляет собой совокупность экономических операций и механизмов, обусловленных процессами передачи права на собственность таким специфическим товаром и связанными с ним интересами (в том числе создание, потребление, управление и обмен), как недвижимость и экономических субъектов, функционирующих на рынке. Дополняя позицию В.А. Фурсова1, рынок недвижимости представлен нами в следующем виде (рис. 1). Рассматривая рынок недвижимости с позиции системного подхода, можно говорить о том, что он представляет собой комбинацию из следующих подсистем:

- сферы хозяйственной и предпринимательской деятельности, представленной хозяйствующими субъектами, обеспечивающими процессы управления объектами недвижимости;

- иерархически организованной пространственной системы, включающей совокупность рынков недвижимости (локальных, региональных и общенациональных);

- горизонтально интегрированной подсистемы (элемента) системы территориальных рынков капитала, услуг, информации, средств производства, товарного и потребительского рынков, испытывающих влияние со стороны органов государственного управления и местного самоуправления и сложившейся рыночной конъюнктуры;

- элемент вертикально организованной системы органов государственного управления и местного самоуправления, выступающих в роли регулятора рынка недвижимости административными и экономическими способами,

Фурсов В. Л. Формирование и функционирование региональных рынков фапепоршых услуг методология, практика: Ангореф. дисс.. докт. экон. паук. - Ставрополь: ГОУ ВПОСевКавП'У, 2011

Рынок недвижимости как управляющая подсистема

деятельности

------------ч

Рынок недвижимости кок иерархически организованна» пространственная система

Рынок недвижимости как ctjiepa хозяйственной и предпринимательской

одновременно осуществляющих управление государственной недвижимостью.

Рынку недвижимости присущи следующие особенности, приведенные на рисунке 2.____

Признак Характеристика

Локальность В отличие от других рынков, изменение спроса и предложения на рынке недвижимости в значительной степени зависит от состояния экономического развития региона. В соответствии с различиями в уровне экономического развития регионов, может различаться и степень развитости локальных рынков недвижимости. По этой причине данные о состоянии национального рынка недвижимости не могут точно отражать положение дел в регионах.

Вид конкуренции - несовершенная, олигополия; - небольшое число покупателей и продавцов; -уникальность каждого объекта; - контроль над ценами ограничен; - вступление в рынок требует значительного капитала

Низкая эффективность спекулятивных сделок Данная особенность обусловлена уникальностью каждого объекта недвижимого имущества, а также необходимостью государственной регистрации сделок. В отличие от других рынков, где спекулятивные сделки являются стабилизирующим фактором, устраняющим разницу между спросом и предложением, рынок недвижимости характеризуется большим разбросом цен спроса и предложения, что влечет за собой замедление рыночной активности в данном секторе экономики

Индивидуальность сделок с недвижимым имуществом Каждый объект сделок на рынке недвижимости характеризуется множеством индивидуальных количественных и качественных особенностей, поэтому для проведения тех или иных сделок требуется провести большее количество операций, чем па других рынках. Стоимость объектов недвижимости определяется при помощи профессионалов (в отличие от других рынков, где объекты рыночных сделок характеризуются установленной ценой). По этой причине сделки на рынке недвижимости сопровождаются высокими издержками.

Эластичность предложения - низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым

Степень открытости сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная

Конкуреитоспособ иость товара - во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей

Условия Зонирования - регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности

Оформление сделок юридические сложности, ограничения и условия.

| Государственная | регистрация сделок 1 1 1 Использование объектов недвижимого имущества затрагивает интересы других граждан и организаций, поэтому право на обладание той пли иной недвижимостью подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с недвижимостью обеспечивает защиту интересов государства и общества

Ограниченная возможность контроля в 1 пределах национальной экономики Данная особенность является следствием локальности рынка недвижимости. Методы государственного воздействия недостаточно эффективны Л'(я компенсации дефицита спроса в одном регионе за счет избытка спроса в другом, поскольку эта разница во многом объективна. Изменить спрос на недвижимое имущество па общегосударственном уровне можно, воздействуя на другие секторы национальной экономики (например, стимулирование роста производства в конкретном регионе будег способствовать притоку инвестиций, чю вызовет активизацию рынка недвижимости)

Стоимость включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Высокие пороговые инвестиции при совершении операций строительство, производство строительных материалов и оборудования требуют значительных финансовых г вложений и характеризуются издержками. Большими затратами сопровождается приобретение и обслуживание объектов недвижимости. Эю обуславливает крупные пороговые инвестиции для совершения сделок на рынке недвижимости. Высокие инвестиционные барьеры затрудняют межотраслевую и внутриотраслевую конкуренцию вследствие отсутствия высокого спроса и предложения, а также несоответствия их объемов

Формирование цены Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования ! относительно высокая, поэтому крут ее покупателей ограничен. Па рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную но потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жнзни, прогнозируемоеть генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность ринка недвижимости.

Степень ликвидности Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и 1 в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение |;е .может бистро адаптироваться к потребностям рынка

Число потенциальных покупателей Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из кот.:?,-л», не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы называть существенное влияние на цену. В одно п то же время па конкретном са менте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, 1еографический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют па изменение таких экономических индикаторов 1

как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его ми грация и т.д.

Надежность прогнозирования рыночной ситуации Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Ого реакция участников рынка на хонкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Рисунок 2 - Особенности рынка недвижимости

Составлено автором.

Рынок риэлтерских услуг появился в начале 90-х гг. прошлого века, одновременно с возможностью покупать и продавать жилые помещения. В сложных условиях нестабильного развития рынка недвижимости выявить и проанализировать все тенденции представляется весьма затруднительно для рядового потребителя без квалифицированной помощи специалистов, оказывающих риэлтерские услуги. В этой связи, под риэлтерской услугой следует понимать экономическое благо, выраженное в форме осуществления предпринимательской деятельности (или комплекса действий), необходимой дня установления, изменения или прекращение права собственности на объекты недвижимости и направленной на удовлетворение потребностей покупателя данного вида услуги. При этом рынок риэлтерских услуг представляет собой социально-экономическую подсистему рынка недвижимости, где реализуются процессы гражданского оборота прав на объекты недвижимости при участии производителей и продавцов данных услуг - риэлтеров, покупателей риэлтерских услуг, а также иных юридических, физических лиц и органов государственной власти.

В диссертации систематизированы теоретические и практические представления профессиональных и научных сообществ о содержании риэлтерских услуг и схематично отражены состав и структура алгоритма их оказания (рис. 3).

Началом процесса оказания риэлтерской услуги является момент обращения клиента в агентство недвижимости. Далее осуществляется первый -подготовительный этап оказания риэлтерской услуги, который имеет следующую структуру:

1. Необходимо выяснить, что хочет получить клиент и в какой помощи нуждается. После этого риэлтер информирует клиента о текущих тенденциях на рынке недвижимости и определяет круг поиска, составляя заявку в соответствии с запросом.

2. Заключение договора на оказание риэлтерских услуг. В настоящее время все больше риэлтеров предпочитают заключать эксклюзивный договор - то есть такой договор, по которому человек доверяет проведение сделки только одному агентству. Это наиболее цивилизованная форма работы, которая выгодна обеим сторонам. Специалист по недвижимости уверен, что по данному

объекту работает только он, позволяя более качественно заниматься продажей по максимальной цене в кратчайшие сроки.

а§

>5 ег

П) „

ü í; a s

о е о

с I В

£ I 11!

Обращение клиента в риэлтерскую организацию

риэлтерских услуг

.....

Определение заключение i

потребности договора на i

клиента, ориентация > оказание .. j

его по текущему риэлторских

состоянию рынка услуг 1

Поиск покупателя или обьекта, подбор подходящего варианта

1ч

£ г»

о х «чс т 5 s «J § 5уЗ

s

5 S i

Но

S jy К

i ii sis

I * X ё § i

В?

Я Bt

á I з-s í а

Проведение переговоров с комтргентлми

Подготовка пакета

документов, необх

одимого для

1 заключения сделки

Контроль выполнения предварительною договора о порядна перехода права

собственности на недвижимое имущее rao от продавца к покупателю

Ч'

? Содействие потребителю | в проведении | безопасных расчетов по Í сдряко и представлении 5 документов а 5 регистрационную палату

Подписание предварительного договора о порядке перехода права собственности на

недвижимое имущество от продавца к покупателю

¡мшврм.

¡I '!1«1< щк ;

J Подготовка основного i > договора купли-продажи j

Г

Контроль выполнения обязательств сторон по сделке

Получение вознаграждения по сделке

Рисунок 3 - Агрегированный состав и алгоритм оказания риэлтерской услуги

(Авторская разработка) 3. Следующей задачей риэлтера является поиск покупателя или объекта недвижимости в соответствии с требованиями клиента. Данный этап включает подачу рекламы (газеты, интернет, расклейка, баннеры); при покупке -ежедневное отслеживание вновь появляющихся вариантов, расклейку, и, иногда, обход конкретных квартир с предиожением продать; приём, обработка звонков; организация и проведение показов; грамотная презентация (подача, представление) квартиры.

4. После нахождения подходящего варианта риэлтер организует переговоры покупателя и продавца недвижимости на предмет условий заключения договора, включающие торги по цене, переговоры по условиям освобождения, выписки, решение конфликтных ситуаций, ситуаций с сертификатами, ипотеками, дефолтными квартирами, рассрочками и т. д.). На этом этапе по желанию сторон возможно привлечение третьих лиц: юристов, представителей банков и т.д.

5. Подготовка пакета документов, необходимого для заключения сделки. На этом этапе риэлтер проверяет все необходимые документы, связанные с историей недвижимого объекта.

6. Подписание предварительного договора о порядке перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.

Затем начинается основной этап оказания риэлтерской услуги:

1. Контроль выполнения предварительного договора о порядке перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю;

2. Подготовка основного договора купли-продажи;

3. Проведение сделки;

4. Содействие потребителю в проведении безопасных расчетов по сделке и представлении документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5. Контроль выполнения обязательств сторон по сделке;

6. Получение вознаграждения по сделке.

С этого момента риэлтерская услуга считается оказанной полностью. Рынок риэлтерских услуг, представляющий собой открытую систему, чувствителен к изменениям, происходящим как во внутренней, так и внешней среде. Особенность рынка риэлтерских услуг, состоящая в его глубокой Интеграции в систему общегосударственных (региональных) рынков, обуславливает его реакцию на несвязанные с ним на первый взгляд, события. Анализ социально-экономического пространства, в котором функционирует рынок риэлтерских услуг, позволил нам выделить следующие группы факторов:

Факторы внутренней среды, под которой мы понимаем особенности социально-экономического развития отдельно взятого государства (региона), целесообразно представить в виде следующих групп (рис. 4):

1) Экономические,

2) Природно-климатические и экологические,

3) Административно-правовые,

4) Социально-демографические,

5) Политико-психологические.

Экономические:

- уровень и динамика огсходов и доходов населения

- уровень развития бизнеса и его динамика

- доступность финансовых ресурсов и кредитных, в частности

- риски инвестиций в недвижимость

- стоимость строительства

- цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоресурсы

- тенденции к нестабильности финансовой системы и национальной денежной единицы

Природно-климатические и экологические:

- наличие вредных производств на территории

- климатические, гидрологические, гидрогеологические и горно-геологические особенности территории

- уровень загрязнения основных природных сред

Административно-правовые:

- налоговый режим

- правовые и экономические условия получения прав на строительство или реконструкцию

- экономические и правовые условия совершения сделок с недвижимостью

- инфраструктурная политика

- системы льгот и гарантий инвесторам в производственные и потребительские проекты

- условия ипотечного кредитования при оеализации инвестиций производственного и потреби*ельского назначения

Социально-демографические:

- уровень и тенденции изменения численности населения

- уровень и тенденции возрастной структуры населения

- тенденции изменения социальной структуры населения

- изменение пропорционального соотношения социальных слоев в обществе

- уровень и тенденции роста преступности

Политико-психологические:

- состояние политической стабильности

- степень доверия граждан к банковской системе, рынку, к перспективам развития страны (региона)

- уровень оптимизма граждан

- историческая, культурная, эстетическая аура государства (региона), социальный и культурный статус населения, стиль хсизни

Межфакторное взаимодействие

Внутригосударственные ! рынок строительных материалов; политика строительных хомпаний; земельное законодательство; развитие производственного сектора внутри страны; выбытие жилищного фонда: государственные программы («Доступное жилье» и т. д.): внутренняя финансовая политику (политика ЦБ РФ, кредитно-денежные отношения и инфляция): политическая обстановка и т. п.

Мировые международные торговые отношения, глобализацию экономики: международные политические отношения: сырьевой рынок (энергоресурсы, металлы и проч.): рынок !РО девелоперских компаний: мировые инвестиции; валютный рынок и финансовый сектор ведущих стран и т. л

1 <

Активное развитие рынка риэлтерских услуг

Стагнация или замедленное развитие рынха риэлтерских услуг

Спад в развитии рынка риэлтерских услуг

Рисунок 4 - Система факторов, влияющих на развитие рынка риэлтерских услуг (Авторская

разработка)

Факторы внешней среды представлены внутригосударственными и мировыми процессами. Взаимодействуя между собой и оказывая взаимное влияние, они оказывают прямое или косвенное влияние на тенденции развития рынка риэлтерских услуг. Результатом такого влияния могут быть:

1) Активизация деятельности субъектов рынка риэлтерских услуг, проявляющаяся в росте спроса и предложения на объекты недвижимости;

2) Замедление или отсутствие темпов роста основных показателей на рынке риэлтерских услуг;

3) Проявление негативных тенденций в развитии рынка риэлтерских

услуг.

На основе изучения различных рынков, нами обоснованы принципы функционирования и развития рынка риэлтерских услуг (рис. 5):

1) Принцип комплексности, предполагающий взаимосвязь всех подсистем рынка на основе рационального использования ресурсов, эффективного сочетания форм совместной деятельности с учетом интересов, целей и потенциалов субъектов исследуемого рынка (власти, бизнеса и населения);

2) Принцип управляемости, основывающийся на действии вертикально интегрированной законодательной системы, приведенной с соответствие с существующими государственными и международными нормами в секторе недвижимости и проявляющийся в строгом соблюдении всеми участниками рынка риэлтерских услуг установленных правил и процедур;

3) Принцип конкурентности, означающий присутствие на рынке большого количества участников, действующих в условиях открытой и справедливой конкурентной среды;

4) Принцип приоритетности, ориентированный на достижение ключевых направлений развития рынка и страны (региона) в целом;

5) Принцип обеспеченности, предполагающий наличие информационных, инвестиционных, правовых, финансовых и других ресурсов, достаточного для поступательного развития рынка риэлтерских услуг;

6) Принцип инфраструктурное™, раскрывающийся в создании условий (институциональных, финансовых и т.д.), необходимых для эффективного функционирования объектов рынка риэлтерских услуг;

7) Принцип функциональности, проявляющийся в наличии динамической взаимосвязи внутренних и внешних факторов рынка риэлтерских услуг;

8) Принцип сотрудничества и интеграции государства и частного бизнеса, проявляющийся в развитии форм совместной деятельности на рынке риэлтерских услуг, например, государственно-частное партнерство (ГЧП);

9) Принцип социальной ответственности, означающий, что развитие рынка риэлтерских услуг должно осуществляться с учетом интересов населения страны (региона);

10) Принцип транспарентности, направленный на формирование среды, обеспечивающей прозрачность ценообразования, принятия административных решений, заключения сделок и т.д.;

1!) Принцип научности, требующий учета современных научных достижений и изменения объективных законов экономического развития и построения на этой основе проектов эффективного развития рынка риэлтерских услуг.

л

принцип научности

! принцип траяспарентност

принцип комплексности

принцип социальной ответственности

принцип приоритетности

принцип сотрудничества и интеграции государства и бизнеса

принцип функциональности

принцип обеспеченное-

'Т

прилцип упрзмчемости

принцип инфраструктурное™

принцип конкурентности

Рисунок 5 - Система принципов формирования и развития рынка риэлтерских услуг (Авторская разработка) По нашему мнению, особенно актуальной выступает задача формирования эффективных направлений экономического развития рынка риэлтерских услуг в регионе, поскольку в нем сконцентрирован специфический ресурсный потенциал, реализация которого обеспечит общий рост экономики и повышение качества ее структуры. Региональный рынок риэлтерских услуг представляет собой открытую сложную самоорганизующуюся пространственную социально-экономическую систему механизмов, обеспечивающих процессы создания, предоставления, управления благ по обороту прав на объекты недвижимости, функционирующую в рамках определенной территории с однородными социально-экономическими условиями и находящуюся под влиянием как рыночных сил, гак и государственного управления.

Динамика объема платных услуг в структурном разрезе, оказанных за последние годы населению Ставропольского края, представлена в таблице 1. В частности, в 2011 году всех видов услуг было оказано на общую сумму 80,3 млрд. руб. (+2,7% к уровню предыдущего года). Только за первое полугодие 2012 года, по предварительным данным, аналогичный показатель составил 42,2 млрд пуб (+5,9%).

Таблица 1

платных услуг населению по видам в Ставропольском крае

Виды услуг

Все оказанные услуги

в том числе:

бытовые

•фанспортные

связи

жилищные

коммунальные

гостиниц и

аналогичных

средств

размещения

культуры

туристские

физической культуры » спорта

медицинские

санаторно-о)доровительные_

ветеринарные

правового характера

системы образования

¿фу|исусл)тн

2009

65134,3

6121,9

9403,5

11294,9

_1_590,0

15473,2

662,2

286,6

370,1

36,5

3022,3

8485,7

194,2

1492,7

4532,1

2167,9

2010

72781,3

7213,0

9069,3

13244,2

2207,6

2011

80275.5

8719,6

9496,2

14618,8

625,4

18562,6

265,1

414,9

22.8

3411,9

8810,9

216.6

1528,2

4785,8

2403,0

2560,6

691,1

21147,3

311,0

551,3

24,0

3694.5

9665,5

230,4

1528,5

4838,2

2198,5

2012*

42200.1

4231,6

5008,3

7594,1

1076,0

383,0

12412,7

200,7

200,2

14.6

2010,3

4773,2

123,8

936,0

2337.5

858,8

2011 к 2009 в %

123.2

I 12,4

101,0_ 129,4

161,0

4,5

3193,3 108>

148,9 65,8

122,2

^13,9

118,6

102,4

106,8

101,4

: Стат.сб/Росстат, М,,

2012* - январь-июнь

Авторское обобщение по Российский статистический ежегодник 201 2011. С.537.

Бурно развивается на Ставрополье и строительство. Эксперты оценивают состояние региональной отрасли как позитивно развивающееся. Объем работ по данному виду экономической деятельности в 2011 году составил 37,6 млрд. руб. (+10,7% к уровню 2010 года) (табл. 2). Жилых домов в том же году было введено 1266,9 м2 (+15,1%), в том числе населением - 461,6 тыс. м2 (36,4% к 43,3% от уровня прошлого года) (табл. 3).

Положительная динамика сохранилась и в первом полугодии 2012 года. Объем строительных работ составил 17,5 млрд. руб. (+16,6%), жилой недвижимости введено в действие 500,7 м2 (+34,6%), хотя и заметно ниже темпов, прогнозируемых Министерством регионального развития РФ.

^ г Таблица 2

иоъем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство» по субъектам СКФО (в фактически действовавших ценах;

млн^руб.)

20ТГ]207П2005"й%

I олы

СКФО

_1^спублтаДагсс1ап

Республика Ингушетия

Кабардино-Балкарская Республика

_Кадачасг>о-Чсркссская Рсспубли ка

Республика Северная Осети^Ллаиия^

Чеченская Республ и ка

Ставропольский край

2005

43246

14080

1957,6

3910,4

3021,4

3816,;

3420,2

13041

2007TTÓ08

10<l(!72jl 31758

33092Í 45667

3457,5| 3528.4

4148,71 б] 62,1

4967,3j 5910.4

<>685,7| 11399

23858(27970

20863! 31121

2009

131470

53645

4127,8

6054,8

5495,2

12241

_26139 23767

2010

138269

60224

3253.7

4009,1 4640Д

15028.

347,5 "

348:

62554| 444,3

420

489

177,9

107,6

12944

23742

------—:—■---—---"'¿м ¿ли/ 2945л мюа 258 X

201ГСС458 )ШСШ1С Р0СС"Г,СК,Ш «а™01™"« сжсГОд,.„к.ЖГГй^7р^.м:

D .. Таблица 3 В_вод^^СТтежиль.х домов по субъектам СКФО (тыс. м2 обшей площади) РФ, СКФО. субъектыСКФСГ"' .....i .... < . .----------------'

13097

2439

162.0

343,2"

713,1

37656;

РФ, млн м2

СКФО

Республика Дагестан"

Республика Ингушетия

Чеченская Республика

Кабарлимо-Ьапкарская Республика

J97Ü 58,6

2355

610

1980 59,4

2118

472

_990 3232

^309

Карачаево-Черкесская Республика

Республика Северная Осетия -Алания

Ставропольский Kpaii

281

225

930

315

232

152

227

883

501

201

2000 зад

1807

433

2005

43,6 1804

628

15 _24 41

193

291 50

157

720

1199

135

229

62

2006

50,6 20S3

119

668 70!

715

24_ 80

229

81

2007

61,2 2528

SOO

158

796

231

45

237 93

2008

64,1

2629

907

176

946

_62

55

247 96

2009 59,9

2800

1066

37 75

256

90

2010 58,4

3031

1124

197 I 198

1065

158 115

264

70

2011' 58,9

3423

1154

165 123_

287

83

198

1079 j i ИЛ

1267

2011*- предварительные данные, ^обобщение по Российский статистический ежегодник, 2011; Стат. сб./IWar, М,

Положительная динамика объемов вводимого жилья практически не отразилась на ценовом уровне за 1м2. И хотя в 20i 1 году по ряду субъектов Северо-Кавказского федерального округа цена была ниже уровня прошлого года, данные прогнозов говорят о том, что такое состояние не является долгосрочным. В Ставропольском крае в 2011 году 1 м3 жилой недвижимости стоил ,.9,6 и 27,8 тыс. руб. на первичном и вторичном рынке недвижимости соответственно (табл. 4).

Таблица 4

Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в РФ и по субъектам ___________СКФО (на конец года; тыс. руб. за один м2 общей площади)

РФ. субъекты СКЧЮ J 2000 2005 2007 I 2008 I 2009 i 2010 I 2011

Первичный рынок жилья .............

Российская Федерация 8678 25394 47482 52504 47715 48144 43700

СКФО________ Республика Дагестан 5247 14347 "12702 21836 27460 28733 1 29123 29167

21827 27127 25713 j 28159 27786

Республика Северная Осетия - Алания ~524Г 15799 22642 25994 1 28245 28789

Ставропольский край 15787 23092 29768 31X96 Í 30931 29643

....... Вторичный рынок жилья

2000 2005 2007 2008 56495 2009 2010 59998 2011 48213

Российская Федерация 6590 22166 47206 52895

СКФО 4138 13894 20628 32605 31581 31469 27487

Республика Дагестан 5134 2767 18041 9326 24576 171 Í3 42021 36755 3699.1 35002 24006"

Республика Ингушетия 17113 18084 20738

Кабардино-Балкарская Республика 3730 11238 20028 32891 38165 38936 34976

Карачаево-Черкесская Республика 2656 12309 15155 23314 27202 25938 25198

Респ, Северная Осетия - Алания 4139 10592 16318 21995 23645 27921 29497

Чеченская Республика 11342 TÎ9Ï9 _]8808 33984 19668 30496 26656 27785

Ставропольский край 3970 13469 22935

Авторское обобщение по Российский статистический ежегодник, 2011: Стат Сб /Россгаг M 2011. С.454 ' ''

Снижение цен на жилье в свою очередь несколько оживило деятельность риэлтерского сообщества в округе и в крае, в частности, о чем свидетельствуют данные таблицы 5. Этому же способствует и позитивная динамика объемов строительства в субъектах округа.

Таблица 5

Число зарегистрированных прав граждан и юридических лиц на жилые помещения на основании договоров купли-продажи _____по субъектам СКФО_

РФ, субъекты СКФО Число зарегистрированных прав па жилые помещения на основании договоров купли-продажи. всею в том числе Общая площадь жилых помещений, на которые зарегистрированы права на основании договоров купли-продажи лыс. мг

граждан Юридических лиц

Российская Федерация 1574891 1510889 _ 64002 51171,5

СКФО 56571 55862 709 2774,1

{Республика Дагестан 7028 6887 141 439,1

Республика Ингушетия 2347 ___2341___ 5861 ______6 ....... 70 ___19_______ 138 20 ______________101 5 _____________223.8 _______ _62.3_ 262,5 ....... 161.1

Кабардино-Балкарская Республика 5931

Карачаево-Черкесская Республика 1507 __[488 5442

Республика Северная Осетия-Алания 5580

Чеченская Республика 3099 3079

Ставропольский край 31079 30764 315 1520,8

Авторское обобщение но Жилищное строительство и бытовое обслуживание населения 2011 : Стат. сб./Росста г. M.. 2011. С.286.

Среди множества статистических показателей, оказывающих воздействие конечную продуцирующую, применительно к тематике нашего

исследования - цену жилой недвижимости в удельном измерении (за 1 м2> в динамике и в региональном разрезе - нами были выбраны основные, к которым следует отнести: 1

Э- совокупность экономических показателей (среднемесячная заработная плата, среднедушевые доходы населения в регионе и др.);

Д- совокупность демографических показателей (численность населения региона);

М- совокупность миграционных показателей;

П- совокупность мезоуровневых социально-политических факторов;

Я- совокупно действующие иные факторы, влияние которых сложно идентифицировать и представить количественными значениями.

Функционально эта зависимость может быть представлена посредством интегрирования значений комплекса факторов и выражена в следующем виде (формула (1)): }

ч=/а*/ (*№*= /аь /(э+д + м + п + П)с1х где:

(1),

Ц- средняя по региону цена одного квадратного метра жилой недвижимости;

а- нижний предел;

Ь- верхний предел;

Г(х)- подынтегральная функция.

Соответственно, путем дальнейших преобразований интегральных функции получим формулу (2), которая позволяет формализовать степень влияния установленных факторов на единицу жилой 'площади в данном пространственно-временном контексте:

ц= с э с1х + Дс1х + /а" Шх + /аь гМх (2)

где: а

Э- подынтегральная функция, определяющая функциональное влияние на результирующее значение совокупности экономических показателей-

Д- подынтегральная функция, определяющая функциональное'влияние на результирующее значение совокупности демографических показателей'

М- подынтегральная функция, определяющая функцнокальное'мияние на результирующее значение совокупности миграционных показателей-

П- подынтегральная функция, определяющая функциональное влияние на результирующее значение совокупности мезоурог.^аых социально-политических факторов;

Я- подынтегральная функция, определяющая функциональное влияние на результирующее значение совокупно действующих случайных и трудно регистрируемых факторов. '

В нашей работе в качестве исходных данных использованы данные органов официальной государственной и региональной статистики субъектов северо-Кавказского федерального округа.

21

При помощи показателей корреляции и детерминации проведена оценка степени связи между показателями удельной цены 1 квадратного метра жилой недвижимости, складывающейся на первичном и вторичном рынке (соответственно Y, и Y2), а также- с использованием функций регрессионного анализа - между результирующей- удельной ценой 1 m"(Y,) и анализируемыми показателями, а именно:

хг среднедушевые доходы населения в регионе, руб. в месяц на душу населения;

х?.- численность населения в peí ионе, тыс. чел. на 01.01; Xj- количество вновь вводимого в регионе жилья, тыс. м". Исходные данные для проведения корреляционно-регрессионного анализа представлены в таблице 6.

Таблица 6

Исходные данные для корреляционно-регрессионног о анализа rio

Ставропольскому краю

Годы y, y2 x, x, xj

2005 15787 13469 5172,9 2718 701 ..... 796

2006 20956 17653 6534,6 2713

2007 23092 22935 8273,4 2701 946

2008 29768 31919 9952,5 2705 " 1065

2009 31896 33984 11507,7 2707 1079

2010 30931 30496 12912,9 2711 1101

2011 * 31834 30675 14567,7 2715 1290

предварительные данные.

Составлено автором по данным: Российский статистический ежегодник. 2011, а также данным официального сайта Росстата илу\у.7/дк.5.ги

Из анализа полученных результатов следует, что между ценой на недвижимость, а также уровнем доходов населения региона и объемом вводимого жилья существует сильная прямая корреляционная зависимость. Корреляционная связь слабой силы и обратной направленности характеризует взаимодействие численности населения и ценовых характеристик на первичном и вторичном рынках.

Проведенный регрессионный анализ, часть результатов которых представлен в таблице 7, позволил построить уравнение зависимости результирующих показателей от использованных в анализе факторных признаков (уравнения (3) и (4)).

у,= 683040+ 1.74х, -248,42х2-0,64х3 (3)

Я-0,96035 и 1^=0=0,922271

и для вторичного рынка жилой недвижимости Ставропольского края: У 2" 1249293+ 1,81хг458,85х2+2,25х, (4)

11=0,936602 и Я2=0=0,877224.

Таблица 7

Матрица результатов детерминангного/корреляционного анализа

X,

X,

Х3

У,

0,981501

_0,932691

-0,31935

0,935179

0,9633

0,868347

-0,43447

0,889782

X,

0,8699

0,7539 1

-0,09828

0,974313

X,

0,1020

0,1888 0,097

1

-0,21396

Л,

0,8746

0,7917 0,9493

0,046

Составлено автором но собственным расчетным данным

Высокие значения множественного коэффициента детерминации подтверждают, что основная доля вариации цены ) м2 жилой недвижимости 92,2 и 87,7% соответственно для первичного и вторичного рынка недвижимости обусловлено вариацией факторных признаков. В свою очередь, уровень значимости подтверждает значимость коэффициента детерминации' Это позволило методом трендового анализа спрогнозировать величины ценовых показателей на ближайшую перспективу, что графически представлено на рисунке 6.

у = 6Е+061п(х) -4Е+07

60000 50000 40000 30000 20000 10000 о

!! ♦

2000 2005 2010 2015 2020

60000

^0=3155,5х- 6Е+06

2000 2005 2010 2015 2020

Рисунок 6 - Динамика цен на 1м' жилой недвижимости в Ставропольском крае на первичном и вторичном рынках в 2005-2011(2015 )гг. Составлено автором по данным официального сайта Росстата га

С методологической точки зрения необходимо, в первую очередь учитывать взаимосвязь процессов обеспечения экономического роста региона и будущих потребностей хозяйствующих субъектов, функционирующих на региональном уровне, что позволило разработать организационно-экономический механизм формирования и развитие -зонального рынка риэлтерских услуг (рис. 7), внедрение которого

Концептуальная идея: социально-экономическое развитие

Цель: формирование развитого рынка риэлтерских услуг

Задачи:

- совершенствование законодательной системы в секторе недвижимости - обеспечение эффективности услуг на рынке - развитие регионального рынка ипотечных продуктов и т. д.

т

Принципы: комплексности, управляемости, конкурентности, обеспеченности, инфраструктурное™, функциональности, транспарентности, сотрудничества и интеграции государства и частного бизнеса, принцип социальной ответственности, научности

Внутренние факторы: природно-климатические и экологический, попитико-психопогические, экономические, административно- правовые, социально-демографические

о -е-

у р

Процессы создания, управления и оборота прав на недвижимос ть

Инфраструктура

/ Региональный

( рЬ1НОК

риэлтерски* Л. услуг

Экономические субъекты и население

Совокупность объектов недвижимости регионального рынка

Закономерности и особенности рынка недвижимости и риэлтерских услуг

Функции: ценообразующан, регулирующая, санирующая, коммерческая, информационная, посредническая, стимулирующая, инвестиционная, социальная

Инструментарий: информационный, финансовый, институциональный, инвестиционный и другие

Результат: формирование экономического и правового пространства, удовлетворяющего всех субъектов регионального рынка риэлтерских услуг

Рисунок 7 - Организационно-экономический механизм формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг (Авторская разработка)

позволит выстроить более эффективную траекторию развития, поскольку целостное видение объекта управления определяет системное восприятие его специфических особенностей.

В настоящее время наиболее перспективным условием развития рынка риэлтерских услуг является обеспечение эффективного взаимодействия застройщиков, кредитно-финансовых учреждений, предприятий-страховщиков и риэлтерских организаций.

По нашему мнению, на территории Ставропольского края с целью активизации процессов взаимодействия банков и риэлтерских организации необходимы: .

- бесплатное обучение банками-партнерами сотрудников-агентства недвижимости-партнера работе ипотечного брокера;

- предоставление преференций клиентам 'партера при оформлении кредита; т '

- льготы, удешевляющие клиентам, пришедшим о банк по партнерским схемам;

- соблюдение принципа солидарности в отношении партнера проявляющийся в отказе клиенту в выдаче кредита, если тот отказывается платить риэлтеру;

^ - использование не только количественной, но и качественной оценки раооты риэлтера.

Перспективным представляется альянс застройщиков и риэлтерских оршнизации. Главным условием подобного эффективного сотрудничества является единая ценовая политика, четкие правила бриш-ровани* квартир оперативный обмен информацией.

Кроме перечисленных направлений, эффективное взаимодействие участников рынка риэлтерских услуг может проявляться в следующих формах обеспечивающих получение им характеристики «цивилизованности»или «регулируемости»: формирование и повышение эффективности деятельности совместных рабочих групп в рамках действующего законодательства по обмену передовым опытом, реализация обучающих программ, сертификация основных и дополнительных услуг.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Рынок недвижимости служит одним из основных элементов экономической системы региона (государства). Поступи,ш от операций связанных с недвижимостью, а также налоги на недвижимость, формируют значительную часть доходов регионального бюджета. Кроме того, в процессе формирования и развития рынка недвижимости обрелся большое число рабочих мест, что обуславливает рост занятости и, соответственно, улучшение

социального положения населения региона.

2. Ключевой фигурой на рынке недвижимости, как и на любом другом является покупатель. Именно • настроения и: .возможности' •конечного' потребителя и определяют основной вектор развития данного вида рынка. В

этой связи сложно переоценить важность развития рынка риэлтерских услуг, который является важнейшей подсистемой рынка недвижимости.

3. В диссертации систематизированы теоретические и практические представления профессиональных и научных сообществ о содержании риэлтерских услуг и схематично отражены состав и структура алгоритма оказания риэлтерской услуги.

4. На всех этапах оказания риэлтерской услуги в обязанности риэлтера входит консультация клиента по всем интересующим его вопросам в пределах компетенции агента и доведение до потребителя ставшей известной риэлтеру информации, которая может существенно (в пределах задания, установленного риэлтеру по договору) повлиять на решение потребителя о совершении сделки с недвижимым имуществом. Все прочие услуги, связанные с приобретением, продажей, арендой объекта недвижимости, будь то подбор ипотечных программ и т.п., должны быть выведены за рамки стандартной риэлтерской услуги.

5. Нельзя недооценивать значение содержания стандартной риэлтерской услуги, так как потребитель четко представляя, что ему должно быть предложено, сможет контролировать данный процесс. Это в свою очередь, приведет к тому, что риэлтеры, оказывающие услуги, не отвечающие стандарту, будут неконкурентоспособны и покинут рынок. В диссертации обосновано, что наиболее эффективная технология оказания риэлтерских услуг заключается в разработке риэлтерской организацией детализированного прейскуранта, в котором будут прописаны все возможные действия риэлтера, согласно которому клиент сможет сам формировать стоимость риэлтерской услуги.

6. На основе изучения различных рынков, обоснованы принципы функционирования и развития рынка риэлтерских услуг.

7. Раскрытие теоретических и практических аспектов исследуемой направленности позволило разработать организационно-экономический механизм формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг, внедрение которого позволит выстроить более эффективную траекторию развития, поскольку целостное видение объекта управления определяет системное восприятие его специфических особенностей.

Основные положения диссертационного исследовании опубликованы в следующих научных работах: Статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Российской Федерации:

1. Алёхина И.С. Исследование процессов трансформации отношений собственности и их влияние на развитие рынка риэлтерских услуг //Инженерный вестник Дона (электронный журнал). 2011. № 3. // http://www.ivdon.ru. -0,4 п.л.

2. Алёхина И.С. Исследование процессов формирования рынка недвижимости и их влияние на развитие риэлтерских услуг // Экономика,

статистика и информатика. Вестник У МО. - 2012. -№2. - 0,5 пл.

3. Алёхина И.С. Формирование и оценка развития рынка риэлтерских услуг и недвижимости в регионе//Инженерный вестник Дона (электронный журнал). 2012. № 3. // http://www.ivdon.ru. - 0,5 п.л.

Публикации в других изданиях

4. Алёхина И.С. Теоретические аспекты функционирования и развития рынка риэлтерских услуг//Сб. научно-исследовательских работ «Наука и образование на рубеже тысячелетий». М.: Учлитвуз, 2009,- 0,3 п.л.

5. Алёхина И.С. Анализ проблем развития рынка риэлтерских услуг и недвижимости в Ставропольском крае //Сб. научно-исследовательских работ «Наука и образование на рубеже тысячелетий». М.: Учлитвуз, 2010,- 0,3 п.л.

6. Алёхина И.С. Исследование фактороЕ, оказывающих влияние на формирование и развития рынка риэлтерских услуг в регионе// Материалы XII региональной научно-практической конференции «Дни науки». - Пятигорск: изд-во ПГТУ, ООО «Геотур», 31 марта 2011г. -0,3 п.л.

7. Алёхина И.С., Мухамадиев A.C. Инновационные аспекты модернизации регионального рынка недвижимости (Гл. в коллективной монографии «Тенденции, закономерности и специфика организации и управления экономическими структурами в регионах»), Пятигорск: РИА на КМВ, 2011,- 1,0/0,5 п.л.

Й Д Mf ™„„. ..................л...

v. i wiwAriuu zi,^, iivwi^uoiinii^ ivypvimwvixHA uvnuo плцпимнриБаНИЯ

рынка недвижимости как составной части рынка риэлтерских услуг //Мат. международной научно-практической конференции молодых ученых (школьников, студентов, аспирантов) «Россия: социальные и гуманитарные приоритеты экономического развития». Ставрополь: изд-во ИДНК, 2012.- 0,3 пл.

9. Алёхина И.С. Разработка механизма развития рынка риэлтерских услуг в регионе// Материалы XIII региональной научно-практической конференции «Дни науки». - Пятигорск: изд-f.o ПГТУ, ООО «Геотур», 25 марта 2012г. - 0,3 пл.

10. Алёхина И.С. Формирование необходимых предпосылок для развития и регулирования рынка риэлтерских услуг // Сборник научных статей по материалам 2-ой региональной научно-практической конференции «Молодежь - Кубани. Кубань - молодежи» 5-9 октября 2012г. - Краснодар: ООО Типография «Славянка», 2012.-0.3 п.л.

Подписано в печать 7 сентября 2012 г. . Формат 60x84/16. Бумага типографская №1. Гарнитура Тайме. Усл. печ. л. 1,1. Тираж 100 зкз. Заказ №605

Типография издательства ООО «Магик» 357700, г. Кисловодск, ул. Азербайджанская, 17, тел.: 8(87937) 7-18-77

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Алёхина, Ирина Сергеевна

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ИССЛЕДОВАНИЮ ПРОЦЕССОВ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ

1.1 Сущность недвижимости, рынка недвижимости и риэлтерских услуг и выявление их роли в экономике

1.2 Современные подходы к формированию рынка риэлтерских услуг

2. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ И НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНЕ

2.1 Исследование динамики развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг в РФ, СКФО и Ставропольском крае

2.2 Исследование структуры рынка риэлтерских услуг в Ставропольском крае

3. РАЗРАБОТКА НАПРАВЛЕНИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В 97 СТАВРОПОЛЬСКОМ КРАЕ

3.1 Формирование рекомендаций по активизации процессов взаимодействия банков и риэлтерских организаций 97 Ставропольского края

3.2 Организационно-экономический механизм формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование и развитие рынка риэлтерских услуг в регионе"

Актуальность темы исследования. Становление нового для отечественной науки, равно как и всего общества, институциональной структуры института собственности, его социально-экономического мироощущения явилось одним из направлений революционных преобразований, характерных для последних двух десятилетий. Коренные изменения по данным направлениям должны были придать импульс новым социально-экономическим формам и методам существования. хозяйствующих субъектов в российской экономике и обществе в целом, поскольку именно рынок недвижимости является базовым фундаментом для развития рыночных отношений и именно он призван стать локомотивом экономического роста региона, рассматриваемого с точки зрения различных уровней иерархии.

Рынок недвижимости является синтезирующей ареной преломления множества основных видов рынков (например, рынка капитала, труда, товаров, услуг и некоторых других), что придает дополнительную аргументацию тезису о его важности и базовом характере. Именно в этой, связи инфраструктурные изменения, которыми сопровождаются становление и развитие рынка жилой, нежилой, коммерческой недвижимости являются чрезвычайно важными в гносеологическом и практическом аспектах.

Особый научный интерес приобретают известные и вновь устанавливаемые закономерности и характеристики, присущие сфере услуг в целом и отдельным их видам (например, риэлтерским), которые в условиях функционирования на рынке более крупного формата (таком как рынок недвижимости) могут проявлять новые, модифицированные черты, развиваться сообразно новым трендам.

Разрешение вопросов регулирования рынка риэлтерских услуг, его специфики, субъектно-информационные аспекты управления рынком з данного вида услуг могут стать весьма важным моментом не только в контексте большей доказуемости научной дискуссии по данной тематике, но и определить социально ценные и экономически эффективные вектора развития.

Дополнительную ценность, безусловную актуальность и высокую научную значимость исследованиям подобного рода придает растущая роль и значение сферы услуг в национальной и региональной экономиках.

Специфика уникального по социально-экономическим характеристикам Ставропольского края накладывает определенные отпечатки нав целом универсальный характер исследований рынка риэлтерских услуг, что также не может не стать объектом научного осмысления.

Степень изученности проблемы. Тематический спектр современной экономической литературы представлен обширным пластом научных разработок в области совершенствования системы управления сферой услуг в целом, а, в частности, разработками управленческих решений в деятельности ее отдельных отраслей, сегментов, видов, в том числе изучение влияние трансформационных процессов в сфере недвижимости на развитие экономики региона. Так, исследования теоретических и практических основ формирования и развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг проводили отечественные (А.Н. Асаул, А.Н. Бабич, И.А. Бачуринский, JI.C. Белоусова, В.В. Бузырев, И.Л. Владимирова, H.A. Восколович, Б.Г. Грабовой, Д.А. Еделев, Е.В., Егоров, E.H. Жильцов, И.П. Иваницкая, В.А. Киселева, Н.В. Климова, З.А.Клюкович, М.В. Кратенко, К.Ю. Кулаков, В.Н. Смагин, К.Б. Строкина, А.Е. Яковлев, Н.Ю. Яськова и др.) и зарубежные (А. Авард, Дж.Б. Кларк, А. Леш, Н. Норт, Р. Солоу, Дж. Фридман, Г.С. Харисон и др.) ученые.

Неоценимыми научными исследованиями, посвященными проблемам формирования и реализации стратегий управления социально4 экономическим развитием региона, являются труды таких ученых, как: А. Аганбегяна, И. Ансоффа, О. Богомолова, А. Гапоненко, С. Глазьева, Л. Гуриевой, В. Ерохина, Т. Питерса, А. Татаркина, Ф. Шамхалова, Б. Б. Штульберга, Р. Уотермана, Т. Усковой и др.

Несмотря на важность и значимость научных разработок вышеупомянутых ученых, противоречивое состояние трендов развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг в современных условиях, свидетельствует о недостаточной изученности особенностей институциональной организации рынка недвижимости и риэлтерских услуг, особенно с точки зрения региональной специфики, что обуславливает необходимость проведения углубленного исследования влияния элементов организационной и институциональной среды на систему формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг.

Вышеизложенные обстоятельства предопределили выбор тематики диссертационного исследования, его цель и задачи, логику и структуру изложения.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических положений по повышению эффективности формирования и развития рынка риэлтерских услуг в регионе, реализация которых предполагает решение комплекса взаимосвязанных задач:

-исследовать содержание и специфические черты рынка недвижимости, изучить его состав;

-изучить содержание риэлтерских услуг и рынка риэлтерских услуг, а также детализировать процесс оказания данного вида услуг;

-выявить условия, оказывающие воздействие на развитие рынка риэлтерских услуг;

- установить зависимость цены на рынке жилой недвижимости от региональной специфики и уровня благосостояния населения, 5 результативности строительной отрасли, а также осуществить прогноз цен на рынке недвижимости Ставропольского края в среднесрочной перспективе;

- предложить направления повышения эффективности деятельности и качества предоставляемых услуг риэлтерскими организациями региона в* современных рыночных условиях.

Объектом исследования являютсясоциально-экономические явления и процессы, определяющие деятельность и направления развития организаций, предоставляющих риэлтерские услуги.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка риэлтерских услуг и осуществления риэлтерской деятельности в регионе.

Соответствие темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в соответствии с п. 1.6.116. «Механизм повышения эффективности и качества услуг» и п. 1.6.118 «Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг» Паспорта специальностей ВАК РФ по экономическим наукам 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг).

Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретическую и методологическую основу составили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам повышения эффективности формирования и развития • рынка услуг в целом, и его отдельного сегмента - риэлтерского, в частности, в современной экономической системе.

Информационно-документальной базой исследования послужили нормативно-правовые акты, регулирующие различные направления и аспекты функционирования и развития риэлтерских организаций; указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и Ставропольского края по управлению собственностью и объектами недвижимости; результаты практических разработок автора.

Методы исследования.При написании диссертационной работы использованы различные методы и приёмы экономических исследований: монографический, основанного массива, аналитический, сравнительный, расчётно-конструктивный, экономико-статистические методы, в числе которых: наблюдение, сводка, группировка, абсолютных и относительных величин, табличный, графический.

Научная новизнаисследования заключается в обосновании теоретических и методических положений по повышению эффективности формирования и развития рынка риэлтерских услуг в регионе.

Наиболее существенные результаты, содержащие элементы научной новизны, заключаются в следующем:

1. Уточнена сущность рынка недвижимости, представляющего собой совокупность экономических операций и механизмов, обусловленных процессами передачи права на собственность таким специфическим товаром как недвижимость и связанными с ним интересами (в том числе создание, потребление, управление и обмен), а также экономических субъектов, функционирующих на рынке, что позволило выявить ключевые особенности (локальность, вид конкуренции, низкая эффективность спекулятивных-сделок, индивидуальность сделок, эластичность предложений, степень открытости, конкурентоспособность товара, условия зонирования и др.), а также системно обосновать и проанализировать его структурные составляющие рынка недвижимости.

2. Расширена сущностная характеристика риэлтерской услуги (как экономического блага, выраженного в форме осуществления предпринимательской деятельности (или комплекса действий), необходимой для установления, изменения или прекращение права собственности на объекты недвижимости и направленной на удовлетворение потребностей. 7 покупателя данного вида услуги) и рынка риэлтерских услуг (как социально-экономической подсистемы рынка недвижимости, где реализуются процессы гражданского оборота прав на объекты недвижимости при участии производителей и продавцов данных услуг - риэлтеров, покупателей риэлтерских услуг, а также иных юридических, физических лиц и органов государственной власти), что позволило выявить и аргументировать содержание риэлтерских услуг и схематично отразить состав и структуру алгоритма оказания риэлтерской услуги.

3. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на развитие рынка риэлтерских услуг (экономические, природно-климатические и экологические, административно-правовые, социально-демографические, политико-психологические), что позволило обосновать принципы эффективного формирования и развития рынка риэлтерских услуг (комплексности, управляемости, конкурентности, приоритетности, обеспеченности, инфраструктурности, функциональности, сотрудничества и интеграции государства и частного бизнеса, социальной ответственности, транспарентности, научности).

4. Разработана факторная функциональная модель, определяющая зависимость цены на рынке жилой недвижимости от региональной специфики и уровня благосостояния населения, с использованием методов статистического анализа и приемов логико-функционального подхода, а также результативности строительной отрасли, что позволило осуществить ценовой прогноз рынка недвижимости Ставропольского края в среднесрочной перспективе, усиливающий плановую компоненту в деятельности риэлтерских организаций.

5. Разработан и предложен организационно-экономический механизм формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг, на основе анализа взаимосвязи процессов обеспечения экономического роста региона и будущих потребностей хозяйствующих субъектов, 8 функционирующих на региональном уровне, внедрение которого позволит выстроить более эффективную траекторию развития, определяющую целостное видение объекта управления и системное восприятие его специфических особенностей в условиях Ставропольского края.

Теоретическая значимость исследования. Теоретические положения представленной диссертации могут быть использованы с целью углубления и расширения научного знания и принятия обоснованных управленческих решений по проблемам формирования, функционирования и развития рынка риэлтерских услуг в регионе.

Практическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в диссертации выводы и рекомендации могут быть использованы в процессе разработки, обоснования и реализации программ и проектов развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг, повышения конкурентоспособности и качества услуг риэлтерских организаций.

Результаты диссертационного исследования обрели соответствующее отражение и активное применение в учебном процессе при изучении курсов «Экономика отрасли», «Экономика недвижимости», «Оценка собственности», «Экономика городского строительства и хозяйства».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации освещались автором на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях (гг. Москва, Краснодар, Ставрополь, Пятигорск, Кисловодск), в 2009-2012гг.

Публикации. По теме исследования опубликовано 10 научных работ, общим объемом 4,2 п.л. (доля автора 3,7 п.л.).

Структура диссертации. Диссертационная работа включает в свой состав введение, три главы, выводы и рекомендации, библиографический список.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Алёхина, Ирина Сергеевна

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Проведенное исследование позволило сформулировать следующие выводы и рекомендации:

1. Рынок недвижимости служит одним из основных элементов экономической системы региона (государства). Поступления от операций, связанных с недвижимостью, а также налоги на недвижимость, формируют значительную часть доходов регионального бюджета. Кроме того, в процессе формирования и развития рынка недвижимости образуется большое число рабочих мест, что обуславливает рост занятости и, соответственно, улучшение социального положения населения региона.

2. Ключевой фигурой на рынке недвижимости, как и на любом другом, является покупатель. Именно настроения и возможности конечного потребителя и определяют основной вектор развития данного вида рынка. В этой связи сложно переоценить важность развития рынка риэлтерских услуг, который является важнейшей подсистемой рынка недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой совокупность экономических операций и механизмов, обусловленных процессами передачи права на собственность таким специфическим товаром и связанными с ним интересами (в том числе создание, потребление, управление и обмен), как недвижимость и экономических субъектов, функционирующих на рынке. Рассматривая рынок недвижимости с позиции системного подхода, можно говорить о том, что он представляет собой комбинацию из следующих подсистем: сферы хозяйственной и предпринимательской деятельности, представленной хозяйствующими субъектами, обеспечивающими процессы управления объектами недвижимости;

- иерархически организованной пространственной системы, включающей совокупность рынков недвижимости (локальных, региональных и общенациональных); горизонтально интегрированной подсистемы (элемента) системы территориальных рынков капитала, услуг, информации, средств производства, товарного и потребительского рынков, испытывающих влияние со стороны органов государственного управления и местного самоуправления и сложившейся рыночной конъюнктуры; - элемент вертикально организованной системы органов государственного управления и местного самоуправления, выступающих в роли регулятора рынка недвижимости административными и экономическими способами и одновременно осуществляющих управление государственной недвижимостью.

3. Особый научный интерес приобретают известные и вновь устанавливаемые закономерности и характеристики, присущие сфере услуг в целом и отдельным их видам (например, риэлтерским), которые в условиях функционирования на рынке более крупного формата (таком как рынок недвижимости) могут проявлять новые, модифицированные черты, развиваться сообразно новым трендам.

4. Рынок риэлтерских услуг появился в начале 90-х гг. прошлого века, одновременно с возможностью покупать и продавать жилые помещения. В сложных условиях нестабильного развития рынка недвижимости выявить и проанализировать все тенденции представляется весьма затруднительно для рядового потребителя без квалифицированной помощи специалистов, оказывающих риэлтерские услуги. В этой связи, под риэлтерской услугой следует понимать экономическое благо, выраженное в форме осуществления предпринимательской деятельности (или комплекса действий), необходимой для установления, изменения или прекращение права собственности на объекты недвижимости и направленной на удовлетворение потребностей покупателя данного вида услуги. При этом рынок риэлтерских услуг представляет собой социально-экономическую подсистему рынка недвижимости, где реализуются процессы гражданского оборота прав на

133 объекты недвижимости при участии производителей и продавцов данных услуг - риэлтеров, покупателей риэлтерских услуг, а также иных юридических, физических лиц и органов государственной власти.

5. В диссертации систематизированы теоретические и практические представления профессиональных и научных сообществ о содержании -риэлтерских услуг и схематично отражены состав и структура алгоритма их оказания.

6. Рынок риэлтерских услуг, представляющий собой открытую систему, чувствителен к изменениям, происходящим как во внутренней, так и внешней среде. Особенность рынка риэлтерских услуг, состоящая в его глубокой интеграции в систему общегосударственных (региональных) рынков, обуславливает его реакцию на не связанные с ним на первый взгляд, события. Анализ социально-экономического пространства, в котором функционирует рынок риэлтерских услуг, позволил нам выделить-следующие группы факторов:

Факторы внутренней среды, - особенности социально-экономического развития отдельно взятого государства (региона), представлены в виде следующих групп: экономические, природно-климатические и экологические, административно-правовые, социально-демографические, политико-психологические.

Факторы внешней среды представлены внутригосударственными и мировыми процессами. Взаимодействуя между собой и оказывая взаимное влияние, они оказывают прямое или косвенное влияние на тенденции-развития рынка риэлтерских услуг.

7. На основе изучения различных рынков, в работе обоснованы принципы функционирования и развития рынка риэлтерских услуг:

- принцип комплексности, предполагающий взаимосвязь всех подсистем рынка на основе рационального использования ресурсов, эффективного сочетания форм совместной деятельности с учетом интересов, целей и потенциалов субъектов исследуемого рынка (власти, бизнеса и населения);

- принцип управляемости, основывающийся на действии вертикально интегрированной законодательной системы, приведенной в соответствие с существующими государственными и международными нормами в секторе недвижимости и проявляющийся в строгом соблюдении всеми участниками рынка риэлтерских услуг установленных правил и процедур;

- принцип конкурентности, означающий присутствие на рынке большого количества участников, действующих в условиях открытой и справедливой конкурентной среды;

- принцип приоритетности, ориентированный на достижение ключевых направлений развития рынка и страны (региона) в целом;

- принцип обеспеченности, предполагающий наличие информационных, инвестиционных, правовых, финансовых и других ресурсов, достаточного для поступательного развития рынка риэлтерских услуг;

- принцип инфраструктурности, раскрывающийся в создании условий (институциональных, финансовых и т.д.), необходимых для эффективного функционирования объектов рынка риэлтерских услуг;

- принцип функциональности, проявляющийся в наличии динамической взаимосвязи внутренних и внешних факторов рынка риэлтерских услуг;

- принцип сотрудничества и интеграции государства и частного бизнеса, проявляющийся в развитии форм совместной деятельности на рынке риэлтерских услуг, например, государственно-частное партнерство (ГЧП);

- принцип социальной ответственности, означающий, что развитие рынка риэлтерских услуг должно осуществляться с учетом интересов населения страны (региона);

- принцип транспарентности, направленный на формирование среды, обеспечивающей прозрачность ценообразования, принятия административных решений, заключения сделок и т.д.;

- принцип научности, требующий учета современных научных достижений и изменения объективных законов экономического развития и построения на-этой основе проектов эффективного развития рынка риэлтерских услуг.

8. Актуальной выступает задача формирования эффективных направлений экономического развития рынка риэлтерских услуг в регионе, ^поскольку в нем сконцентрирован специфический ресурсный потенциал, реализация которого обеспечит общий рост экономики и повышение качества ее структуры. Региональный рынок риэлтерских услуг представляет собой открытую сложную самоорганизующуюся пространственную социально-экономическую систему механизмов, обеспечивающих процессы создания, предоставления, управления благ по обороту прав на объекты-недвижимости, функционирующую в рамках определенной территории с однородными социально-экономическими условиями и находящуюся под влиянием как рыночных сил, так и государственного управления.

9. Проведенный ситуационный анализ показал, что динамика объема платных услуг в структурном разрезе, оказанных за последние годы населению Ставропольского края, представлена следующим образом. В частности, в 2011 году всех видов услуг было оказано на общую сумму 80,3 млрд. руб. (+2,7% к уровню предыдущего года). Только за первое полугодие 2012 года, по предварительным данным, аналогичный показатель составил 42,2 млрд. руб.-(+5,9%).

Бурно развивается на Ставрополье и строительство. Эксперты оценивают состояние региональной отрасли как благоприятное. Объем работ по данному виду экономической деятельности в 2011 году составил 37,6 млрд. руб. (+10,7% к уровню 2010 года). Жилых домов в том же году было введено

2 2 1266,9 м (+15,1%), в том числе населением - 461,6 тыс. м (36,4% к 43,3% от уровня прошлого года). Положительная динамика сохранилась и в первом полугодии 2012 года. Объем строительных работ составил 17,5 млрд. руб.

16,6%), жилой недвижимости введено в действие 500,7 м (+34,6%), хотя и.

136 заметно ниже темпов, прогнозируемых Министерством регионального развития. Положительная динамика объемов вводимого жилья практически не отразилась на ценовом уровне за 1м . И хотя в 2011 году по ряду субъектов Северо-Кавказского федерального округа цена была ниже уровня прошлого года, данные прогнозов говорят о том, что такое состояние не является долгосрочным. В Ставропольском крае в 2011 году 1 м жилой недвижимости стоил 29, 6 и 27,8 тыс. руб. на первичном и вторичном рынке недвижимости соответственно.

10. На основе использования метода трендового анализа-спрогнозированы величины ценовых показателей на ближайшую перспективу.

11. В диссертации разработан организационно-экономический механизм формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг, внедрение которого позволит выстроить более эффективную траекторию развития, поскольку целостное видение объекта управления определяет системное восприятие его специфических особенностей.

12. В настоящее время на территории Ставропольского края наиболее перспективным условием развития рынка риэлтерских услуг является • обеспечение эффективного взаимодействия застройщиков, кредитно-финансовых учреждений, предприятий-страховщиков и риэлтерских организаций.

Кроме перечисленных направлений, эффективное взаимодействие участников рынка риэлтерских услуг может проявляться в следующих формах, обеспечивающих получение им характеристики «цивилизованности» или «регулируемости»: формирование и повышение эффективности деятельности совместных рабочих групп в рамках действующего законодательства по обмену передовым опытом, реализация обучающих-программ, сертификация основных и дополнительных услуг.