Формирование стратегии развития рынка риэлтерских услуг в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование стратегии развития рынка риэлтерских услуг в регионе"

На правах рукописи

Рябоконь Сергей Валерьевич

ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В РЕГИОНЕ (на материалах РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг)

Автореферат диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

2 2 НОЯ 2012

Шахты-2012

005055458

005055458

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Бреславцева Нина Александровна

Официальные оппоненты:

Тажибов Тажиб Гаджимагомедович- доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры «Финансовый и инвестиционный менеджмент» ФГОБУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», Волгоградский филиал

Панаедова Галина Ивановна — доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой «Экономика и менеджмент» ННОУ ВПО «Институт Дружбы народов Кавказа»

Ведущая организация: НЧОУ ВПО « Южный институт менеджмента»

Защита состоится 01 декабря 2012 года в 13-00 часов на заседании объединённого диссертационного совета ДМ 212.313.02 по экономическим наукам при ФГБОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» по адресу: 346500, г. Шахты Ростовской области, ул. Шевченко, 147, корпус 2, ауд. 247.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» (г. Шахты Ростовской области, ул. Шевченко, 147, корпус 2), с авторефератом - на официальном сайте ВАК: http://vak2.ed.gov.ru и на сайте университета:Иир:// www.sssu.ru

Автореферат разослан 30 октября 2012 года.

Учёный секретарь диссертационного совета

С.Н. Новоселов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Роль и значение сферы услуг в экономике России постоянно возрастает. Трансформация потребностей общества в сторону потребления более качественных, профессиональных и востребованных услуг способствует появлению всё новых их видов и, как следствие, росту и развитию соответствующих секторов и рынков сферы сервиса.

Изменение отношений собственности, наращивание объёмов строительства, повышение спроса населения и юридических лиц на услуги поиска, приобретения недвижимого имущества, а также на правовое сопровождение сделок способствовало становлению и развитию рынка риэлтерских услуг. Как отдельный вид услуг сферы сервиса риэлтерские услуги возникают как синтез посреднических, правовых, информационных и консультационных услуг.

Стимулирующим фактором развития рынка риэлтерских услуг являются динамичные тенденции развития рынка недвижимости, исследование которых в отдельных регионах позволяют определить траектории развития и регулирования рынка риэлтерских услуг для каждой территории отдельно.

Разработка стратегии развития и инструментов оценки эффективности риэлтерских услуг, развитие нормативно-правовой базы регулирования рынка риэлтерских услуг, организационно-экономического инструментария оценки условий развития риэлтерской деятельности и анализа её эффективности будут способствовать повышению спроса на услуги профессиональных участников рынка, а также лояльности и доверия со стороны потребителей.

В связи с этим исследование специфических особенностей, закономерностей, тенденций и детерминант развития рынка риэлтерских услуг требует разработки стратегий эффективного его развития, делает актуальной, теоретически и практически значимой выбранную тему диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. В научной литературе достаточно широко представлены исследования, посвященные различным аспектам функционирования широкого спектра услуг, теории управления экономикой сферы услуг, её отдельных сегментов, отражающие специфику формирования рынков различных видов услуг, в том числе работ, характеризующих параметры формирования и развития рынка риэлтерских услуг.

Теоретические и практические аспекты формирования и дальнейшего функционирования рынка недвижимости как составной части рынка риэлтерских услуг рассмотрены в трудах отечественных (А.Н. Асаула, А.Н. Бабича, И.А. Бачуринской, JI.C. Белоусовой, В.В. Бузырева, И.Л. Владимировой, Б.Г. Грабового, Д.А. Еделева, Е.В. Егорова, Е.Н.Жильцова, Н.В. Климовой, З.А. Клюкович, К.Ю. Кулакова, К.Б. Строкина, Н.Ю. Яськовой), а также зарубежных учёных: А. Аварда, Дж.Б. Кларка, А. Леша, Н. Норта, Р. Солоу, Г.С. Харрисона, К. Эклунд и др.

3

Проблемам становления и развития рынка риэлтерских услуг, а также направлениям активизации риэлтерской деятельности посвящены работы Б.А. Волкова, С.А. Кузиной, В.В. Медового, Э.Ю. Околеловой, О.С. Причины, В.М. Рутгайзера, Г.М. Стерника, Н.А. Фалькевича и т.д.

Несмотря на достаточно широкую разработанность проблемы функционирования рынка риэлтерских услуг в современной экономической литературе, отсутствует целостная стратегия направлений его развития и регулирования. Недостаточная обоснованность происходящих на рынке риэлтерских услуг функциональных процессов, ориентированных на развитие, обусловили выбор темы диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является формирование стратегии развития рынка риэлтерских услуг в регионе, реализация которой предполагает решение комплекса взаимосвязанных задач:

- уточнить базовые категории функционирования рынка риэлтерских услуг и выявить рыночные детерминанты, определяющие спрос и предложение на рынке риэлтерских услуг, учитывающие отраслевую специфику и оказывающие влияние на его функционирование и развитие;

- разработать алгоритм проведения исследований на рынке риэлтерских услуг, позволяющий сформировать стратегию развития рынка риэлтерских услуг;

- дополнить организационно-экономический инструментарий оценки благоприятных условий для развития рынка риэлтерских услуг в регионе и оценки эффективности риэлтерских услуг;

- расширить методический аппарат оценки эффективности оказания риэлтерских услуг по показателям вклада рынка риэлтерских услуг в национальную экономику на различных уровнях;

- исследовать состояние нормативно-правовой базы регулирования риэлтерских услуг и предложить мероприятия, направленные на её совершенствование;

- разработать стратегию развития рынка риэлтерских услуг в Ростовской области, позволяющую обеспечить его эффективное функционирование в современных условиях.

Объетсгом исследования является рынок риэлтерских услуг Ростовской области.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся в процессе функционирования и развития рынка риэлтерских услуг.

Соответствие темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в соответствии с п. 1.6.109. «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка», п. 1.6.116. «Механизм повышения эффективности и качества услуг» и п. 1.6.118 «Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг» Паспорта специальностей ВАК РФ по экономическим наукам 08.00.05. -

4

Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг).

Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили работы отечественных и зарубежных учёных по проблемам экономики недвижимости, развития рынка риэлтерских услуг, нормативно-законодательные акты по исследуемой проблематике.

Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, а также его территориальных органов по Ростовской области и отдельным субъектам Южного федерального округа, законодательные и нормативные акты РФ и Ростовской области, результаты исследования автора.

Методы исследования. При выполнении диссертационного исследования и обосновании отдельных научных положений в работе использовались методы и инструментальные технологии научного исследования, в том числе анализ микро- и мезоэкономической динамики, экономико-статистических группировок и динамических рядов, сравнительного и статистического анализа и прогнозирования, методы многомерной классификации объектов.

Научная новизна проведённого диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и практических рекомендаций по обоснованию стратегии развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе.

Наиболее существенные результаты, характеризующие положения, содержащие научную новизну, заключаются в следующем:

1) выделены рыночные детерминанты, учитывающие отраслевую специфику и определяющие спрос (ценовые: стоимость недвижимости и неценовые: характеристики недвижимости, количество покупателей, финансовые возможности потребителей, потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов, условия ипотечного кредитования) и предложение на рынке риэлтерских услуг (ценовые: стоимость недвижимости и неценовые: цены на строительные услуги и материалы, размер платы за коммунальные услуги, размер налога на недвижимость, интенсивность строительства, ожидания изменения цен на недвижимость, число продавцов на рынке), регулирование которых позволит повысить эффективность деятельности субъектов рынка риэлтерских услуг;

2) предложен алгоритм проведения исследований на рынке риэлтерских услуг, включающий последовательные этапы, начиная от выявления проблем и формулирования целей исследования до разработки рекомендаций по повышению результативности функционирования субъектов риэлтерской деятельности, использование которого способствует формированию стратегии развития рынка риэлтерских услуг;

3) усовершенствован организационно-экономический инструментарий оценки благоприятных условий для развития рынка риэлтерских услуг,

основанный на рейтинговой оценке регионов по индикаторам: среднедушевые денежные доходы; ввод в действие жилых домов на 1000 чел. населения; коэффициент общего прироста населения; уровень экономической активности населения; общая площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя; ВРП на душу населения; объём выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» в расчёте на одного жителя, который позволяет выявить фактическое развитие риэлтерской деятельности в регионах и перспективы её развития;

4) систематизирован организационно-экономический инструментарий оценки эффективности риэлтерских услуг по показателям вклада рынка риэлтерских услуг в национальную экономику на федеральном, региональном и муниципальном (объём реализации риэлтерских услуг; налоговые платежи риэлтерских фирм; численность работников риэлтерских фирм; фонд заработной платы работников; число заключённых сделок купли-продажи жилья и др.) и микроэкономическом уровнях (показатели активности рынка недвижимости и активности риэлтерской фирмы), что позволило расширить методический аппарат оценки эффективности оказываемых риэлтерских услуг;

5) предложены направления совершенствования нормативно-правовой базы регулирования риэлтерских услуг, которые приведут к повышению лояльности, доверию со стороны потребителей и повысят спрос на услуги профессиональных участников рынка;

6) разработана, с учётом взаимодействия функциональных составляющих, стратегия развития рынка риэлтерских услуг в Ростовской области, включающая в себя инструменты финансово-экономической и организационно-административной подсистем (прямое бюджетное финансирование областных программ по развитию предприятий по оказанию социально значимых услуг шаговой доступности, а также направление на эти цели средств из внебюджетных фондов; субсидирование конкретных риэлтерских фирм на условиях выполнения ими региональных задач (например, в части поиска жилья по жилищным сертификатам); налоговые льготы для предприятий, оказывающих услуги в виде снижения ставок налогообложения; финансовая и организационная поддержка малого и среднего бизнеса; участие региональных органов в акционерных обществах и других предпринимательских формированиях для направления их деятельности в интересах территории) организационно-экономического механизма, позволяющая обеспечить его эффективное функционирование в современных условиях.

Теоретическая значимость исследования. Основные результаты исследования дополняют теорию экономики сферы услуг, экономического развития региона и позволяют разработать стратегию развития субъектов сферы риэлтерских услуг в виде реальной практической меры.

Практическая значимость исследования. Содержащиеся в диссертационной работе теоретико-методологические разработки,

аналитические оценки и предложения могут быть использованы в качестве научно-исследовательского материала и информационного источника при изучении проблем развития рынка риэлтерских услуг, повышения конкурентоспособности и качества соответствующего вида услуг, а также в учебном процессе при разработке программ методического обеспечения в преподавании учебных дисциплин «Основы управления недвижимостью», «Оценка собственности», «Управление недвижимостью», «Основы риэлтерской деятельности», «Экономика отраслей сферы услуг».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования докладывались автором в 20092012 гг. на международных, региональных и межвузовских научно-практических конференциях (гг. Москва, Краснодар, Воронеж, Волгоград, Саратов, Санкт-Петербург, Тамбов, Майкоп, Нальчик, Шахты), а также были опубликованы в журналах, рекомендованных ВАК РФ.

Разработанные в диссертации рекомендации и предложения использованы Администрацией Ростовской области, риэлтерскими компаниями и агентствами недвижимости г. Шахты для совершенствования организационно-экономических и нормативно-правовых аспектов функционирования и управления развитием рынка риэлтерских услуг в регионе.

Публикации. Содержание диссертации и результаты исследования опубликованы в 11 научных работах, в том числе в 2 коллективных монографиях и 4 научных статьях в изданиях, рекомендованных ВАК РФ, общим объёмом 4,6 п.л., из них авторский вклад составляет 4,2 п.л.

Структура н объём работы. Структура и объём диссертационной работы отражают логику исследования и порядок выполнения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, библиографического списка из 145 наименований.

Во введении содержится обоснование актуальности тематики диссертации, раскрыта степень изученности проблемы, сформулированы цель, задачи, предмет и объект исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретико-методологические подходы к формированию и развитию рынка риэлтерских услуг» проводится исследование сущности, содержания, принципов и подходов к изучению рынка риэлтерских услуг как части сферы сервиса, раскрыты особенности становления и современное состояние рынка риэлтерских услуг в России, позволившие значительно расширить категориальный аппарат сферы услуг.

Вторая глава «Современное состояние и тенденции развития рынка риэлтерских услуг» содержит исследование динамики развития риэлтерских услуг в Южном федеральном округе и Ростовской области, что позволило оценить уровень развития рынка риэлтерских услуг региона и выявить возможные направления его перспективного развития.

В третьей главе «Разработка стратегии развития и инструментов оценки эффективности риэлтерских услуг в Ростовской области» предложен

организационно-экономический инструментарий совершенствования рынка риэлтерских услуг и обоснована Стратегия развития рынка риэлтерских услуг Ростовской области.

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по итогам проведённого исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Возникновение риэлтерских услуг как отдельного вида услуг сферы сервиса связано с появлением и быстрым увеличением потребностей населения, юридических лиц в поиске и приобретении жилых (нежилых) помещений, потребностях в правовых консультациях при оформлении сделок с недвижимостью. Необходимость прибегать к услугам риэлторов обусловлена отсутствием достаточной, своевременной, достоверной информации по рынку недвижимости.

Риэлтерские услуги представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный, во-первых, на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости и, во-вторых, для решения одной из важнейших потребностей населения -потребности в улучшении жилищных условий. Виды услуг, оказываемых большинством агентств недвижимости, включают: посреднические, юридические, информационные, оценочные, девелоперские, кредитные, рекламные, страховые и др.

Под рыночными детерминантами рынка риэлтерских услуг традиционно понимают внешние факторы прямого и косвенного влияния.

Спрос на риэлтерские услуги определяется спросом на недвижимость, которую хотят приобрести потребители, а также стоимостью собственно риэлтерских услуг. Потребительское поведение зависит от нескольких Предложение на рынке недвижимости влияет также на величину спроса на риэлтерские услуги и представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объёмами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала. Факторы, влияющие на предложение, представлены на рисунке 2. составляющих, которые представлены на рисунке 1.

Рис. 1. Факторы спроса на рынке недвижимости Авторск. обобщение

Рис. 2. Факторы предложения на рынке недвижимости Авторск. обобщение

Влияние факторов прямого и косвенного воздействия на рынок риэлтерских услуг представлено в таблице 1.

Таблица 1

Влияние факторов на рынок риэлтерских услуг_

Факторы Содержание влияния факторов

Факторы прямого воздействия

Потребители Влияние определяется их желанием прибегать или нет к помощи риэлтерских фирм при совершении сделок с недвижимостью. Это желание определяется степенью доверия к риэлторам, имиджем организаций. В разрезе отдельной организации-риэлтора руководству следует обращать внимание на жалобы потребителей

Конкуренты Количество фирм-конкурентов, набор предлагаемых ими услуг и ценовая политика определяют уровень конкуренции в отрасли. Рынок риэлтерских услуг является высококонкурентным

Строительные и девелоперские организации Влияние на рынок риэлтерских услуг оказывают при реализации недвижимости в новостройках, строящихся домах. Невыполнение условий договора приводит к проблемам взаимодействия риэлтерских фирм и потребителей

Институциональные организации по сопровождению сделок Влияют на деятельности риэлтерских фирм через сроки подготовки различных документов, посредством изменения стоимости услуг

Общество Отношение общества в целом к риэлтерским услугам является скорее положительным, так как потребитель ожидает помощи от фирм. Но негативный опыт общения с риэлтерскими фирмами, криминальные дела «черных риэлторов» создают некоторую предубеждённость

Факторы косвенного воздействия

Экономические Активизируют рынок недвижимости при стабильном экономическом состоянии в государстве и мире, снижаются требования при ипотечном кредитовании. Экономические кризисы снижают спрос на недвижимость, банки повышают кредитные ставки и ужесточают требования к заёмщикам

Социально-демографические Рост рождаемости, повышение уровня жизни населения приводят к повышению спроса на недвижимость и, как следствие, на риэлтерские услуги

Политические и правовое регулирование Направленность деятельности руководства России на повышение уровня жизни, рождаемости, улучшение жилищных условий приводит к повышению спроса на риэлтерские услуги. Развитие нормативно-законодательной базы влияет на спрос, так как приводит к улучшению качества оказываемых услуг

Научно-технические Развитие НТП в строительстве уменьшает сроки возведения недвижимости; информатизация общества делает возможным создание единых баз данных недвижимости, что помогает в поиске необходимых вариантов

Природно-климатические Благоприятные условия для проживания населения в отдельных регионах стимулируют спрос на недвижимость и риэлтерские услуги

Экологические

Проиллюстрированные субъекты и факторы во многом определяют спрос и предложение на рынке риэлтерских услуг. Особенностью формирования спроса на риэлтерские услуги является то, что он во многом

определяется спросом на недвижимость, т.е. является производным от спроса на недвижимость (1).

ЪРУ = к ■ А«*, + А,,, (1)

где 0Ру - спрос на риэлтерские услуги;

к - доля сделок с недвижимостью, которые осуществляются с помощью риэлтерских фирм;

Онедв - спрос на недвижимость;

фирм комплексным

Д)р - спрос на другие отдельные услуги риэлтерских

(консультационные, информационные), не связанные с сопровождением сделок с недвижимостью.

Показатель к не является постоянной величиной, зависит от некоторых факторов и изменяется во времени. Прежде всего, он определяется отношением потребителей (общества) к сути риэлтерских услуг.

В работе исследованы основные параметры анализа риэлтерских услуг, необходимые для формирования стратегии деятельности на рынке, которые учитывают особенности услуги, ценовую и сбытовую политику фирмы, методы продвижения риэлтерских услуг, при этом особое внимание уделено анализу потребителей услуг и их потребностей. Методология анализа риэлтерских услуг, необходимая для формирования рыночной стратегии, может быть отображена в виде карты анализа, представленной в таблице 2.

Таблица 2

Карта анализа риэлтерских услуг

Параметр анализа Содержание анализа

1. Услуга 1.1 Приводится краткая характеристика услуг, представляемых риэлтерской фирмой (агентством), их особенности, этап жизненного цикла, места оказания услуг. Приводится перечень дополнительных услуг

1.2 Формулируется ранжированный перечень характеристик качества риэлтерских услуг с точки зрения значимости для потребителя

2. Потребитель и потребности 2.1 Проводится анализ потребителей: пол, возраст, род занятий, социальный статус, образование, психологические черты характера. Выделяются и описываются группы потребителей отдельных видов услуг (новаторы, ранние последователи, раннее большинство, запоздалое большинство, консерваторы), определяется их соотношение

2.2 Анализируются потребности в риэлтерских услугах, представляемых фирмой: в соответствии с пирамидой Маслоу, частота удовлетворения потребностей, природа их возникновения (основная или косвенная потребность), комплексность удовлетворения, отношение общества, степень эластичности по цене

2.3 Исследуется влияние внешних и внутренних факторов на поведение потребителей в процессе принятия решения о покупке услуги (найме риэлторов). Разрабатывается процесс принятия решения о покупке, определяются роли (инициатор, влиятель, решатель, покупатель, потребитель) и лица, которые могут их выполнять

3. Ценовая политика фирмы 3.1 Определяется ценовой диапазон риэлтерских услуг, описываются методы ценообразования, скидки на услуги

4. Сбытовая политика фирмы 4.1 Определяются возможные источники информации о риэлтерских услугах фирмы (личные, коммерческие, собственный опыт, СМИ). Они ранжируются в зависимости от их предпочтительности для потребителей

4.2 Анализируется удобство совершения покупки услуги для потребителя (время работы фирмы, доступность местоположения, оснащение офиса)

5. Методы продвижения услуг 5.1 Выделяются характеристики риэлтерских услуг, подчёркивающиеся в рекламных средствах. Они сопоставляются с перечнем важных для потребителей характеристик, приведённым в п. 1.2.

По результатам анализа риэлтерских услуг фирма должна разработать мероприятия для привлечения потребителей. К таким мероприятиям можно отнести: разработку комплекса дополнительных услуг на выгодных условиях при условии покупки основной услуги, собственного организационного стиля; изучение мотивации потребителей, определение методов информировании об услугах фирмы и др.

Для характеристики и анализа рыночной ситуации на рынке риэлтерских услуг используются различные исследования: потребителей, конкурентов, спроса и предложения и др. Алгоритм проведения исследования на рынке риэлтерских услуг приведён на рисунке 3.

Цели проведения исследований специалистами могут быть самые разнообразные, но в общем виде их можно сформулировать как:

- выявление удовлетворённости и потребностей потребителей;

- анализ конкурентоспособности предприятий сферы услуг;

- выявление существующего и потенциального спроса на услуги.

Развитие рынка риэлтерских услуг в отдельных регионах может быть

ограничено различными факторами, к которым, на наш взгляд, можно отнести: обеспеченность населения жильём; прирост (убыль) населения; уровень жизни населения; темпы строительных работ и др.

На основе данных факторов мы разработали методику оценки благоприятных условий для развития риэлтерской деятельности. Предлагаемая методика основывается на рейтинговой оценке регионов, что является популярным инструментом первичного анализа территориальной структуры. Методическая схема рейтинговой оценки базируется на содержании процесса оценивания, и её основные элементы представлены на рисунке 4.

1 Выявление проблем и формулирование целей

Проблемы

- низкая конкурентоспособность агентства

- снижение числа клиентов

- уменьшение числа заключенных сделок и др.

Цели

- анализ преимуществ конкурентов

- анализ предпочтений потребителей

- выявление причин недовольства

2 Отбор источников информации

Вторичная информация

- существующая информация об исследованиях рынка риэлтерских услуг отдельных агентств, города, региона (исследовательские отчеты, СМИ, научная литература)

Первичная информация

- привлечение

исследовательских

агентств

3 Сбор информации

4 Анализ собранной информации

Расчет относительных показателей структуры, динамики

Расчбт

средних

показателей

Определение

тенденций

развития

риэлтерских услуг

Определение корреляции

между

показателями

5 Представление результатов исследования

Формирование аналитического обзора

Построение графиков

Разработка прогнозов

Разработка рекомендаций для риэлтерской фирмы

Рис. 3. Алгоритм проведения исследования на рынке риэлтерских услуг Авторск. разработка

СУБЪЕКТ ОЦЕНИВАНИЯ (федеральные или региональные органы)

-1 I

ОБЪЕКТ ОЦЕНИВАНИЯ (субъекты Федерации, муниципальные образования, города)

а I

ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНИВАНИЯ:

составление перечня индикаторов, определяющих благоприятную ситуацию для развития риэлтерских услуг объекта;

- поиск статистических данных по объектам;

- поиндикаторное ранжирование объектов: наихудшему значению присваивается 1-й, наилучшему — максимальный ранг;

- суммирование рангов по объектам;

- представление ранжированного перечня объектов.

Т и

РЕЗУЛЬТАТ ОЦЕНКИ:

объекты с наибольшими значениями являются благоприятными для развития риэлтерской деятельности

Рис. 4. Методическая схема рейтинговой оценки благоприятных условий развития риэлтерской деятельности Авторск. разработка

Оптимальный перечень индикаторов включает следующее:

1) среднедушевые денежные доходы;

2) ввод в действие жилых домов на 1000 чел. населения;

3) коэффициент общего прироста населения;

4) уровень экономической активности населения;

5) общая площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя;

6) ВРП на душу населения;

7) объём выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» в расчете на одного жителя.

Результаты исследования благоприятных условий развития риэлтерской деятельности по регионам ЮФО и значения выбранных индикаторов оценки представлены в таблице 3. Для обеспечения сопоставимости показателей индикаторы представляют собой относительные показатели, учитывающие численность населения региона.

Разработка мероприятий по развитию риэлтерской деятельности

Таблица 3

Оценка благоприятных условий развития риэлтерской деятельности по регионам ЮФО за 2010 г.

Среднедушевые денежные доходы, руб. (X,) Ввод в действие жил. домов на 1000 чел. населения, М2(Х2) Коэф. общего прироста населения, промилле (Х3) Уровень эк. активности населения, % (Х4) Общая площадь жилых помещ., приходящихся на 1 жителя, м2(Х5) ВРП надушу населения, руб. (Х6) Об. работ, выполн. по виду эк. деят. "Строительство" на 1 жителя, тыс. руб. (Х7)

Республика Адыгея 12236 307 -0,1 61,4 24,3 93548 17,7

Республика Калмыкия 7540 302 -3,3 66,4 21,5 84274 8,6

Краснодарский край 16648 691 3,7 64,5 22,4 166469 57,3

Астраханская область 14641 494 -0,3 67,3 21 131400 17,1

Волгоградская область 14122 255 -4,6 64,9 21,3 145453 15,8

Ростовская область 14503 422 -0,8 64,5 21,5 131312 17,9

Авторск. обобщение по: Российский статистический ежегодник. 2011: Стат.сб./Росстат.

Данные показывают, что лидером по развитию экономики и уровню жизни является Краснодарский край, о чём свидетельствуют высокий уровень среднедушевых доходов, ВРП на душу населения, объём строительных работ и др. Такое опережение развития по сравнению с другими регионами может быть связано с подготовкой проведения спортивной олимпиады в 2014 г в г. Сочи, что отражается, естественно, и на востребованности риэлтерских услуг. В отношении других регионов нельзя сделать таких однозначных выводов, поэтому применим для оценки метод поиндикаторного ранжирования переменных. Результаты ранжирования представлены в таблице 4. Ранжирование индикаторов проводилось по принципу: наихудшему значению присваивается 1, наилучшему — максимальный ранг, то есть минимальное значение индикатора - 1, максимальное - 6 (кроме показателя «общая площадь жилых помещений, приходящихся на 1 жителя», так как минимальная обеспеченность жильём стимулирует развитие риэлтерских услуг при высоких индикаторах, отражающих уровень жизни).

Таблица 4

Ранжирование регионов ЮФО по индикаторам

X! Х2 Х3 Х4 Х5 Хб X, Сумма рангов

Республика Адыгея 2 3 5 1 1 2 4 16

Республика Калмыкия 1 2 2 5 3,5 1 1 15,5

Краснодарский край 6 6 6 2,5 2 6 6 34,5

Астраханская область 5 5 4 6 6 4 3 33

Волгоградская область 3 1 1 4 5 5 2 21

Ростовская область 4 4 3 2,5 3,5 3 5 25

Результаты расчётов в таблице показывают, что, как и предполагалось, на первом месте по степени благоприятности условий развития риэлтерских услуг находится Краснодарский край. Второе место занимает Астраханская область, также имеющая высокий потенциал для развития риэлтерской деятельности. Ростовская и Волгоградская области располагают средним потенциалом развития риэлтерских услуг, а наихудшие условия — в республиках Калмыкия и Адыгея.

Функционирование и развитие рынка риэлтерских услуг, несомненно, оказывает благоприятное воздействие на экономику страны в целом.

Развитие риэлтерских услуг благотворно влияет на экономическое положение в стране и регионе, симулируя занятость, пополнение бюджета, а также на решение социальных проблем повышения качества жизни.

В рамках оценки развития риэлтерских услуг, на наш взгляд, необходимо рассмотреть вопрос об эффективности риэлтерских услуг в рыночной экономике. Понятие эффективности риэлтерских услуг неразрывно связано с эффективностью рынка недвижимости, что представлено на рисунке 5, где рассмотрены инструменты эффективности данных рынков.

Экономиче- Социальная Развитие Рыночные

ская среда политика строительной факторы:

государства государства и индустрии, конкуренция,

уровень жизни техники и динамика цен

населения технологии

Анализ рядов динамики цен на недвижимость, среднего уровня заработной платы, обеспеченности населения жильём, выполненных строительных работ в части жилищного строительства и др. Построение трендов развития показателей

политика

Формирование 1 благоприят-' ного имиджа ,организации / на рынке

Применение маркетингового инструмента рия

Развитие собственной информации-онной системы

Корреляционный анализ цен на первичном и вторичном рынках недвижимости, обеспеченности населения жильём, объёма выручки от риэлтерской деятельности и др.

Активность рынка недвижимости и риэлтерской фирмы

Кластерный анализ рынка

Рис. 5. Инструменты анализа эффективности риэлтерской деятельности Авторск. разработка

Применение представленных на рисунке инструментов, их выбор определяется целями и уровнем анализа эффективности риэлтерской деятельности, что представлено в таблице 5.

Таблица 5

Показатели эффективности оценки риэлтерской деятельности __(разработано автором)_

Федеральный уровень Региональный уровень Муниципальный уровень Уровень предприятия

Абсолютные показатели

- выручка от посреднической деятельности в сделках с недвижимостью

- прибыль от риэлтерской деятельности

- число завершённых посреднических сделок с недвижимостью, их структура

- число работников в риэлтерских фирмах

- фонд оплаты труда работающих

- число фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью - количество основных конкурентов

- сумма налогов, выплачиваемых риэлтерскими фирмами - количество обратившихся в фирму

- объём спроса и предложения на рынке недвижимости - число объектов, выставленных на продажу (предложение) и заявок на покупку (спрос)

Относительные и средние показатели

- рентабельность продаж риэлтерских услуг

- средняя заработная плата работников

- структура сделок с недвижимостью

- число оформленных сделок в расчёте на одну фирму - число оформленных сделок в расчёте на 1-го работника

- размер выручки и прибыли в расчёте на одну фирму - размер выручки и прибыли в расчёте на 1-го работника

Методы многомерного статистического анализа

- корреляционный анализ объёма выручки от риэлтерской деятельности, обеспеченности населения жильём, цен на недвижимость на первичном и вторичном рынках от различных факторов

- кластерный анализ рынка риэлтерских услуг

К специальным показателям рынка недвижимости, применяемым в анализе эффективности риэлтерских услуг на микроэкономическом уровне риэлтерской фирмы, относятся показатели активности рынка недвижимости и активности риэлтерской фирмы.

Рассмотрим более подробно применение кластерного анализа для исследования перспектив развития рынка риэлтерских услуг в ЮФО. Задача многомерной классификации в данном случае сводится к тому, чтобы из 6 объектов ЮФО, характеризуемых 7 признаками (приведёнными в таблице 1 ранжирование), сформировать разбиение на однородные группы (кластеры).

Группировка регионов ЮФО на основе метода кластерного анализа проведена по следующим показателям, представленным в таблице 6.

Таблица 6

Переменные для проведения кластерного анализа эффективности и перспектив развития риэлтерских услуг ЮФО

Name MD code ! Lona Name

0 Среднедушевые денежные доходы, руб. -9999

1 Ввод в действие жилых домов на 1000 чел. населения, кв.м -9999

2 Коэф. общего прироста населения, промилле -9999

3 Уровень экономической активности населения, % -9999

4 Общая площадь жилых помещений, приходящ. на 1 жителя, кв.м -9999

5 ВРП на душу населения, руб. -9999

6 бъем выполн. работ по виду эк.деят. "Строительство" на 1 жителя, тыс.руб -9999

Для проведения расчётов использовались пакеты статистической программы 6.0. Ввиду большого разнообразия результатов

кластеризации определена частота принадлежности каждого региона ЮФО к различным кластерам. Горизонтальная и вертикальная древовидные диаграммы, полученные в результате расчётов, демонстрируют следующие результаты: регионы ЮФО объединены в 5 кластеров по различным показателям, отражающим перспективы развития риэлтерских услуг:

- первый кластер: Краснодарский край, республика Калмыкия и Астраханская область;

- второй кластер: Краснодарский край, Астраханская и Ростовская области;

- третий кластер: Ростовская и Волгоградская области;

- четвёртый кластер: республики Адыгея и Калмыкия;

- пятый кластер: Астраханская и Ростовская области.

Наиболее перспективным является 1-й кластер, наименее - 5-й.

Рассмотрим объединение регионов по методу одиночной связи. На

первом шаге объединяются два наиболее близких объекта, имеющих максимальное сходство. Далее к ним присоединяется объект с максимальным сходством с одним из объектов кластера. График объединения регионов по одиночной связи приведён в таблице 7.

Таблица 7

Объединённые группы регионов ЮФО_

linkage distance Amalgamation Schedule (STATISTlCA Spreadsheet.smx) Single Linkage Euclidean distances

Obj No. . Ofcj. No. Obj. No. 1 I 2 ! 3 Obj. NO. j Obj. No. A 1.5 Obj. No. 6

10395,17 14064,61 21171.79 37832.16 астраханская ооласть Ростовская ойластк

Республика Адыгее Республика Кагмыки* Астраханская область Ростовская область Волгоградская обласп Краснодарский кра* Астраханская область Ростовская область Болгоград екая облает* Республика Адыге* Республика Калмыки? Краснодарски« кра«1 Астраханская области Ростовская область Волгоградская область

Как видно из таблицы, регионы объединены в 6 групп, учитывающие расстояния объединения. При этом наиболее похожими оказались Астраханская и Ростовская области.

В исследовании установлены и количественно формализованы, на основе многофакторного корреляционно-регрессионного анализа, взаимосвязи между наиболее значимыми показателями развития рынка риэлтерских услуг. Результаты анализа представлены в таблице 8.

Таблица 8

Результаты корреляционного анализа_

Исследуемый показатель Корреляционная зависимость Признаки

Число риэлтерских фирм в регионе Очень сильная (М>0,7) Среднедушевые денежные доходы

ВРП на душу населения

Сильная (0,5<|К|<0,7) Объем выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» в расчете на 1 жителя

Слабая (0,3<|Я|<0,5) Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения

Очень слабая (|К|<0,3) Коэффициент общего прироста населения

Уровень экономической активности населения

Общая площадь жилых помещений, приходящихся на 1 жителя

Выручка от посреднической деятельности в сделках с недвижимостью Очень сильная (|Щ>0,7) Среднедушевые денежные доходы

ВРП на душу населения

Объем выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» в расчете на 1 жителя

Сильная (0,5<|Л|<0,7) Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения

Слабая (0,3<И<0,5) Коэффициент общего прироста населения

Очень слабая №|<0,3) Уровень экономической активности населения

Общая площадь жилых помещений, приходящихся на 1 жителя

Как видно из таблицы, основные показатели развития риэлтерской деятельности по регионам в большей степени зависят от таких показателей, как: среднедушевые денежные доходы; ВРП на душу населения; объём выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» в расчёте на 1 жителя.

Кластерный анализ факторов развития риэлтерских услуг регионов ЮФО показал, что Ростовская область по комплексу факторов отнесена к кластеру с наихудшим развитием риэлтерских услуг (по удалённости от параметров лидера - Краснодарского края). В этой связи разработка стратегии развития риэлтерских услуг становится необходимостью в регионе. Стратегическая цель состоит в быстром и существенном подъёме сферы риэлтерских услуг на принципиально новый, соответствующий передовым мировым стандартам уровень, который позволит улучшить современную систему реализации риэлтерских услуг.

Управление рынком риэлтерских услуг региона предполагает наличие организационно-экономического механизма, согласующегося со стратегией развития региона, что представлено на рисунке 6.

Рис. 6. Схема организационно-экономического механизма управления риэлтерскими услугами региона Авторск. разработка 21

Согласно данной схеме, для развития риэлтерских услуг региона могут быть использованы инструменты финансово-экономической и организационно-административной подсистемы. Финансово-кредитные инструменты включают возможности льготного кредитования риэлтерских организаций с целью выступления одной из сторон сделки. Организационно-административная подсистема предполагает наличие организационной структуры, занимающейся отслеживанием ситуации на рынке риэлтерских услуг, имеющей нормативно-правовую базу для этого.

К основным рычагам управления региональным развитием риэлтерских услуг можно отнести:

- прямое бюджетное финансирование областных программ по развитию предприятий по оказанию социально значимых услуг шаговой доступности, а также направление на эти цели средств из внебюджетных фондов;

- субсидирование конкретных риэлтерских фирм на условиях выполнения ими региональных задач (например, в части поиска жилья по жилищным сертификатам);

- налоговые льготы для предприятий, оказывающих услуги в виде снижения ставок налогообложения;

- финансовая и организационная поддержка малого и среднего бизнеса;

- участие региональных органов в акционерных обществах и других предпринимательских формированиях для направления их деятельности в интересах территории.

В настоящее время назрела необходимость создания Единого информационного пространства регулирования риэлтерской деятельности (справочников, кодификаторов, классификаторов, наличие соглашений по протоколам информационного обмена, форматам и структуре информационных сообщений, соглашений по структурам и форматам распределённых баз данных), которое должно быть ориентировано на запросы структур исполнительной и представительной властей, на запросы заинтересованных юридических и физических лиц.

Среди вопросов, которые могли бы представлять интерес для граждан в первую очередь, — это аспект взаимоотношений между клиентом и риелтором. Оказание высококачественной услуги потребителю возможно на договорной основе. Главным остаётся вопрос реальной ответственности риелтора перед клиентом. Риелтор должен заботиться также о юридической безопасности сделки.

Обобщив все существующие проблемы правового регулирования риэлтерской деятельности, можно сформулировать направления совершенствования нормативно-правовой базы регулирования риэлтерских услуг:

- обязательное лицензирование риэлтерской деятельности;

- развитие системы саморегулирования рынка риэлтерских услуг;

- формирование в России корпораций профессиональных участников рынка недвижимости, добровольно подчинивших свою деятельность Кодексу этики и Стандартам профессионального поведения;

- введение санкций за нарушение законодательных и профессиональных этических норм;

- обеспечение законного доступа профессиональных риэлторов к получению информации об объекте недвижимости;

- создание Единого информационного пространства регулирования риэлтерской деятельности;

- совмещение государственного регулирования отрасли с саморегулированием.

Введение данного комплекса мер позволит поднять уровень риэлтерских услуг, приведёт к повышению лояльности, доверию со стороны потребителей и увеличению спроса на услуги профессиональных участников рынка. Рынок риэлтерских услуг станет более прозрачным и безопасным, появится реальная возможность привлечь к ответственности недобросовестного риелтора, что сегодня практически невозможно.

В этих условиях государство сможет обеспечить социальную защиту граждан, оказавшихся на рынке недвижимости, и уже в обозримом будущем получит цивилизованный рынок недвижимости.

Одной из целей пристального внимания к рынку риэлтерских услуг выступает рост удовлетворения потребностей и интересов населения. В этой связи разработка стратегии его развития риэлтерских услуг становится необходимостью в регионе. Стратегическая цель состоит в быстром и существенном подъёме сферы риэлтерских услуг на принципиально новый, соответствующий передовым мировым стандартам уровень, который позволит улучшить современную систему реализации риэлтерских услуг.

В рамках разработки Стратегии, безусловно, важно определить инструменты её реализации, которые призваны обеспечить поддержку, стимулирование и регулирование развития риэлтерских услуг на данной территории. Разработке основных мероприятий в рамках Стратегии должны предшествовать следующие работы:

- анализ сферы риэлтерских услуг в регионе, включая экономические показатели, распределение предприятий по территории, виды и объём оказываемых услуг;

- всесторонний учёт и оценка условий функционирования организаций, в том числе материальные, финансовые и трудовые ресурсы;

- прогнозирование перспективы развития и внедрения новых видов услуг с учётом региональных факторов (предпочтений и традиций местного населения, географического и климатического факторов);

- определение приоритетов поддержки субъектов хозяйствования на рынке риэлтерских услуг;

- организация контроля выполнения мероприятий с использованием региональной системы социально-экономического мониторинга.

Целью разработки Стратегии является развитие рынка риэлтерских услуг, увеличение его доли в ВРП Ростовской области. Среди основных задач выступают следующие: внедрение современных видов услуг и форм обслуживания, развитие информационной базы, развёртывание и углубление инновационных процессов, стимулирование предпринимательской деятельности, привлечение инвестиций.

Структура Стратегии развития рынка риэлтерских услуг Ростовской области представлена на рисунке 7.

Рис. 7. Структура Стратегии развития рынка риэлтерских услуг Ростовской области Авторск. разработка

На наш взгляд, наиболее актуальными направлениями развития риэлтерских услуг Ростовской области, которые позволят обеспечить потребности населения региона в риэлтерских услугах высокого уровня, являются следующие: совершенствование нормативно-правового и создание единой системы информационного обеспечения риэлтерской деятельности.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Рынок риэлтерских услуг является существенной составляющей экономики России. На масштабах и темпах развития рынка риэлтерских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Расширению рынка риэлтерских услуг способствует развитие рынка недвижимости.

2. Риэлтерские услуги сегодня представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, прямо или косвенно связанных с недвижимостью. Формирование и развитие рынка риэлтерских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности.

3. Основой формирования рынка риэлтерских услуг является рынок недвижимости. Особенностью формирования спроса на риэлтерские услуги является то, что он во многом определяется спросом на недвижимость, т.е. является производным от спроса на недвижимость. Исследования потребителей риэлтерских услуг позволяют определить комплекс побудительных факторов, которыми руководствуются потребители, прибегая к помощи риэлторов.

4. Анализ тенденций развития строительства в Южном федеральном округе, Ростовской области показывает положительную динамику в сторону роста строительства жилья, а также благоприятные прогнозы строительства за счёт средств реструктуризации угольной отрасли. Всё это, несомненно, окажет значительное влияние на повышение спроса на риэлтерские услуги в части обмена, купли-продажи жилья, оформлению сделок.

5. Современное правовое регулирование риэлтерской деятельности недостаточное. Направлениями совершенствования нормативно-правовой базы регулирования риэлтерских услуг должны стать: обязательное лицензирование риэлтерской деятельности; развитие системы саморегулирования рынка риэлтерских услуг; формирование в России корпораций профессиональных участников рынка недвижимости; ведение санкций за нарушение законодательных и профессиональных этических норм; обеспечение законного доступа профессиональных риэлторов к получению информации об объекте недвижимости; создание Единого информационного пространства регулирования риэлтерской деятельности; совмещение государственного регулирования отрасли с саморегулированием.

6. В целях более полного удовлетворения потребностей потребителей в качественных риэлтерских услугах, необходима разработка Стратегии регионального развития рынка риэлтерских услуг. Формирование перечня последовательных действий, сориентированных на достижение в долгосрочном плане роста количества риэлтерских фирм, увеличении числа занятых в них работников, создание возможностей для наиболее полного удовлетворения населения риэлтерскими услугами позволило разработать Стратегию развития риэлтерских услуг, адаптированную к условиям, ресурсам и факторам Ростовской области.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих научных работах:

Статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК:

1. Бреславцева H.A., Рябоконь C.B. Рынок недвижимости - основа формирования рынка риэлтерских услуг // Инженерный вестник Дона (электронный журнал). 2011. № 2. / http://www.ivdon.ru. - 0,6 п.л.

2. Рябоконь C.B. Организационно-экономический инструментарий оценки эффективности и перспектив развития рынка риэлтерских услуг // Научно-технические ведомости СПбГПУ. 2012. № 4 (151)-С 46 -0,5 п.л.

3. Направления и динамика развития рынка риэлтерских услуг в России // Вестник Адыгейского государственного университета. 2012. № 2. -С.143. - 0,5 пл.

4. Рябоконь C.B. Становление и современное состояние рынка риэлтерских услуг России // Инженерный вестник Дона (электронный журнал). 2012. № 4. / http://www.ivdon.ru - 0,5 п.л.

Публикации в других изданиях:

5. Рябоконь C.B. Развитие рынка риэлтерских услуг как условия решения жилищных проблем населения // Общественные системы в условиях мирового финансового кризиса: Тенденции, проблемы и технологического развития, экологическая безопасность: Всерос. науч.-практ. конф. (2009; Волгорад). Всероссийская научно-практическая конференция, ноябрь -декабрь 2009 г.: [материалы] /отв. ред. A.A. Огарков [и др.]. - Волгоград-М.: ООО «Глобус», 2010. - С. 214.-0,5 п.л.

6. Рябоконь C.B. Риэлтерские услуги как часть сферы сервиса // Экономика России: XXI век: Междунар. сб. науч. трудов / под общ. ред. проф. О.И. Кирикова. - Вып. 16. - Воронеж: ВГПУ, 2010. -С.56.-0,6 п.л.

7. Рябоконь C.B. Рынок недвижимости в России: структура и особенности функционирования // Перспектива-2010: Материалы Междунар. науч. конф. молодых учёных, аспирантов и студентов. - Нальчик: Каб.-Балк. ун-т, 2010. - С 247.-0,3 п.л.

8. Рябоконь C.B. Возникновение риэлтерских услуг как отдельного вида услуг сферы сервиса // Современные тенденции учёта, анализа и сопутствующих направлений в условиях реформирования / H.A. Бреславцева, Т.Д. Попова, Н.В. Михайлова [и др.]; отв. ред. проф. H.A. Бреславцева; ГОУ ВПО «Южно-Рос. гос. ун-т экономики и сервиса». - Шахты: ГОУ ВПО «ЮРГУЭС», 2010. - С.204. -0,3 пл.

9. Рябоконь C.B. Нормативно-правовое регулирование как основа развития цивилизованного рынка риэлтерских услуг // Современное Российское общество: Концепты и проблемы позиционирования и развития: всерос. науч.-практ. конф (2011; Волгоград). Всероссийская научно-практическая конференция, 2011 г.: [материалы]. - Волгоград-М.: ООО «Планета», 2011. -С.214. -0,2 пл.

10. Рябоконь C.B. Современное состояние и тенденции развития рынка риэлтерских услуг // Materialy VII Miedzynarodowej naukowi - praktycznej "Naukowa przestrzen Evropy-2011". - Volume 10. Ekonomiczne nauki.: Przemysl. Nauka i studia-str. 71. -0,4 пл.

11. Рябоконь C.B. Направление исследования потребностей потребителей риэлтерских услуг // Проблемы модернизации и посткризисное развитие современного общества (экономика, социология, философия, право): Материалы Междунар. науч.-практической конф. (23 марта 2012 г.). -В 3-х ч. - Ч. 3. / Отв. ред. В.И. Долгий. - Саратов: ИЦ «Наука», 2012. -С.46,-0,2 пл.

Подписано в печать 26.10. 2012 г. Формат 60x84/16. Бумага типографская № 1 Гарнитура Тайме. Усл. печ. л. 1,1. Тираж 100 экз. Заказ №143 Отпечатано в типографии ИП Бурыхина Б.М. Адрес типографии: 346500, Ростовская обл., г.Шахты, ул.Шевченко, 143

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Рябоконь, Сергей Валерьевич

Введение.

1 Теоретико-методологические подходы к формированию и развитию рынка риэлтерских услуг.

1.1 Риэлтерские услуги как часть сферы сервиса.

1.2 Становление и современное состояние рынка риэлтерских услуг в России.

1.3 Недвижимость как основа риэлтерских услуг.

2 Современное состояние и тенденции развития рынка риэлтерских услуг.

2.1 Направления и динамика развития риэлтерских услуг в России и

2.2 Исследование детерминант (факторов) развития рынка риэлтерских услуг.

2.3 Направления исследования потребностей потребителей риэлтерских услуг.

3 Разработка стратегии развития и инструментов оценки эффективности риэлтерских услуг в Ростовской области.

3.1 Развитие нормативно-правовой базы регулирования рынка риэлтерских услуг.

3.2 Организационно-экономический инструментарий оценки условий развития риэлтерской деятельности и анализа её эффективности.

3.3 Стратегия развития рынка риэлтерских услуг Ростовской области.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование стратегии развития рынка риэлтерских услуг в регионе"

Актуальность темы исследования. Роль и значение сферы услуг в экономике России постоянно возрастает. Трансформация потребностей общества в сторону потребления более качественных, профессиональных и востребованных услуг способствует появлению всё новых их видов и, как следствие, росту и развитию соответствующих секторов и рынков сферы сервиса.

Изменение отношений собственности, наращивание объемов строительства, повышение спроса населения и юридических лиц на услуги поиска, приобретения недвижимого имущества, а также на правовое сопровождение сделок способствовало становлению и развитию рынка риэлтерских услуг. Как отдельный вид услуг сферы сервиса риэлтерские услуги возникают как синтез посреднических, правовых, информационных и консультационных услуг.

Стимулирующим фактором развития рынка риэлтерских услуг являются динамичные тенденции развития рынка недвижимости, исследование которых в отдельных регионах позволяют определить траектории развития и регулирования рынка риэлтерских услуг для каждой территории отдельно.

Разработка стратегии развития и инструментов оценки эффективности риэлтерских услуг, развитие нормативно-правовой базы регулирования рынка риэлтерских услуг, организационно-экономического инструментария оценки условий развития риэлтерской деятельности и анализа её эффективности, будет способствовать повышению спроса на услуги профессиональных участников рынка, а также лояльности и доверия со стороны потребителей.

В связи с этим исследование специфических особенностей, закономерностей, тенденций и детерминант развития рынка риэлтерских услуг требуют разработки стратегий эффективного его развития, делают 3 актуальным теоретически и практически значимым выбранную тему диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. В научной литературе достаточно широко представлены исследования, посвященные различным аспектам функционирования широкого спектра услуг, теории управления экономикой сферы услуг, ее отдельных сегментов, отражающие специфику формирования рынков различных видов услуг, в том числе работ, характеризующих параметры формирования и развития рынка риэлтерских услуг.

Теоретические и практические аспекты формирования и дальнейшего функционирования рынка недвижимости как составной части рынка риэлтерских услуг рассмотрены в трудах отечественных (А.Н. Асаула, А.Н. Бабича, И. А. Бачуринской, J1.C. Белоусовой, В.В. Бузырева, И.Л. Владимировой, Б.Г.Грабового, Д.А. Еделева, Е.В. Егорова, E.H. Жильцова, Н.В.Климовой, З.А. Клюкович, К.Ю. Кулакова, К.Б. Строкина, Н.Ю. Яськовой), а также зарубежных ученых: А. Аварда, Дж. Б. Кларка, А. Леша, Н. Норта, Р. Солоу, Г.С.Харрисона, К. Эклунд и др.

Проблемам становления и развития рынка риэлтерских услуг, а также направлениям активизации риэлтерской деятельности, посвящены работы Б.А. Волкова, С.А. Кузиной, В.В. Медового, Э.Ю. Околеловой, О.С. Причины, В.М. Рутгайзера, Г.М. Стерника, H.A. Фалькевича и т.д.

Несмотря на достаточно широкую разработанность проблемы функционирования рынка риэлтерских услуг в современной экономической литературе, отсутствует целостная стратегия направлений его развития и регулирования. Недостаточная обоснованность происходящих на рынке риэлтерских услуг функциональных процессов, ориентированных на развитие, обусловили выбор темы диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является формирование стратегии развития рынка риэлтерских услуг в регионе, реализация которой предполагает решение комплекса взаимосвязанных задач:

- уточнить базовые категории функционирования рынка риэлтерских услуг путем исследования природы риэлтерской услуги, его социально-экономической сущности и значения в экономике региона;

- выявить факторы, определяющие спрос и предложение на рынке риэлтерских услуг и оказывающие влияние на его функционирование и развитие;

- разработан алгоритм проведения исследований на рынке риэлтерских услуг, позволяющий сформировать стратегию развития рынка риэлтерских услуг;

- дополнить организационно-экономический инструментарий оценки благоприятных условий для развития рынка риэлтерских услуг в регионе и оценки эффективности риэлтерских услуг;

- разработать стратегию развития рынка риэлтерских услуг в Ростовской области, позволяющую обеспечить его эффективное функционирование в современных условиях.

Объектом исследования является рынок риэлтерских услуг Ростовской области.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся в процессе функционирования и развития рынка риэлтерских услуг.

Соответствие темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в соответствии с п. 1.6.109. «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка», п. 1.6.116. «Механизм повышения эффективности и качества услуг» и п. 1.6.118 «Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг» Паспорта специальностей ВАК РФ по экономическим наукам 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг).

Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили работы отечественных и зарубежных ученых по проблемам экономики недвижимости, развития рынка риэлтерских услуг, нормативно-законодательные акты по исследуемой проблематике.

Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, а также его территориальных органов по Ростовской области и отдельным субъектам Южного федерального округа, законодательные и нормативные акты РФ и Ростовской области, результаты исследования автора.

Методы исследования. При выполнении диссертационного исследования и обосновании отдельных научных положений в работе использовались методы и инструментальные технологии научного исследования, в том числе анализ микро- и мезоэкономической динамики, экономико-статистических группировок и динамических рядов, сравнительного и статистического анализа и прогнозирования, методы многомерной классификации объектов.

Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и практических рекомендаций по обоснованию стратегии развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе.

Наиболее существенные результаты, характеризующие положения, содержащие научную новизну, заключаются в следующем:

1) определена природа риэлтерской услуги, рассматриваемая как синтез составляющих нескольких видов услуг (информационных, консультационных, правовых и посреднических.), что позволило выявить тенденции диверсификации сферы услуг, ориентированные на более полное удовлетворение потребностей населения в улучшении жилищных условий и обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости.

2) выделены рыночные детерминанты, учитывающие отраслевую специфику и определяющие спрос и предложение на рынке риэлтерских услуг (внешние факторы прямого воздействия: потребители, конкуренты, строительные организации, организации по сопровождению сделок с недвижимостью, общество; факторы косвенного влияния: экономические, политические, социально- демографические, научно-технические, природно-климатические, экологические), регулирование которых позволит повысить эффективность деятельности субъектов рынка риэлтерских услуг;

3) предложен алгоритм проведения исследований на рынке риэлтерских услуг, включающий последовательные этапы, начиная от выявления проблем и формулирования целей исследования до разработки рекомендаций по повышению результативности функционирования субъектов риэлтерской деятельности, использование которого способствует формированию стратегии развития рынка риэлтерских услуг;

4) усовершенствован организационно-экономический инструментарий оценки благоприятных условий для развития рынка риэлтерских услуг, основанный на рейтинговой оценке регионов по индикаторам: среднедушевые денежные доходы; ввод в действие жилых домов на 1000 чел. населения; коэффициент общего прироста населения; уровень экономической активности населения; общая площадь жилых помещений, приходящихся на 1 жителя; ВРП на душу населения; объем выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» в расчете на 1 жителя, который позволяет выявить фактическое развитие риэлтерской деятельности в регионах и перспективы её развития.

5) систематизирован организационно-экономический инструментарий оценки эффективности риэлтерских услуг по показателям вклада рынка риэлтерских услуг в национальную экономику на федеральном, региональном и муниципальном (объем реализации риэлтерских услуг; 7 налоговые платежи риэлтерских фирм; численность работников риэлтерских фирм; фонд заработной платы работников; число заключенных сделок купли-продажи жилья и др.) и микроэкономическом уровнях (показатели активности рынка недвижимости и активности риэлтерской фирмы), что позволило расширить методический аппарат оценки эффективности оказываемых риэлтерских услуг;

6) предложены направления совершенствования нормативно-правовой базы регулирования риэлтерских услуг, которые приведут к повышению лояльности, доверию со стороны потребителей и повысят спрос на услуги профессиональных участников рынка;

7) разработана, с учетом взаимодействия функциональных составляющих, стратегия развития рынка риэлтерских услуг в Ростовской области, включающая в себя инструменты финансово-экономической и организационно-административной подсистем (прямое бюджетное финансирование областных программ по развитию предприятий по оказанию социально значимых услуг шаговой доступности, а также направление на эти цели средств из внебюджетных фондов; субсидирование конкретных риэлтерских фирм на условиях выполнения ими региональных задач (например, в части поиска жилья по жилищным сертификатам); налоговые льготы для предприятий, оказывающих услуги в виде снижения ставок налогообложения; финансовая и организационная поддержка малого и среднего бизнеса; участие региональных органов в акционерных обществах и других предпринимательских формированиях для направления их деятельности в интересах территории) организационно-экономического механизма, позволяющая обеспечить его эффективное функционирование в современных условиях.

Теоретическая значимость исследования. Основные результаты исследования дополняют теорию экономики сферы услуг, экономического развития региона и позволяют разработать стратегию развития субъектов сферы риэлтерских услуг в виде реальной практической меры. 8

Практическая значимость исследования. Содержащиеся в диссертационной работе теоретико-методологические разработки, аналитические оценки и предложения могут быть использованы в качестве научно-исследовательского материала и информационного источника при изучении проблем развития рынка риэлтерских услуг, повышения конкурентоспособности и качества соответствующего вида услуг, а также в учебном процессе при разработке программ методического обеспечения в преподавании учебных дисциплин «Основы управления недвижимостью», «Оценка собственности», «Управление недвижимостью», «Основы риэлтерской деятельности», «Экономика отраслей сферы услуг».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования докладывались автором на международных, региональных и межвузовских научно-практических конференциях (гг. гг. Москва, Краснодар, Воронеж, Волгоград, Саратов, Санкт-Петербург, Тамбов, Майкоп, Нальчик, Шахты), в 2009-2012гг., а также были опубликованы в журналах, рекомендованных ВАК РФ.

Разработанные в диссертации рекомендации и предложения использованы Администрацией Ростовской области, риэлтерскими компаниями и агентствами недвижимости г.Шахты для совершенствования организационно-экономических и нормативно-правовых аспектов функционирования и управления развитием рынка риэлтерских услуг в регионе.

Публикации. Содержание диссертации и результаты исследования опубликованы в 11 научных работах в том числе, в 2 коллективных монографиях и 4 научных статьях в изданиях, рекомендованных ВАК РФ, общим объемом 4,6 п.л., из них авторский вклад составляет 4,2 п.л.

Структура и объем работы. Структура и объём диссертационной работы отражают логику исследования и порядок выполнения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения,

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Рябоконь, Сергей Валерьевич

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Рынок риэлтерских услуг является существенной составляющей экономики России. На масштабах и темпах развития рынка риэлтерских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Расширению рынка риэлтерских услуг способствует развитие рынка недвижимости.

Риэлтерские услуги сегодня представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, прямо или косвенно связанных с недвижимостью.

Формирование и развитие рынка риэлтерских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности, поэтому исследование данного рынка является актуальным и своевременным.

Основой формирования рынка риэлтерских услуг является рынок недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

В Российской Федерации рынок риэлтерских услуг начал развиваться примерно с 1992 г. и является относительно новой сферой регулирования государства. С 1995 г. число риэлтерских организаций увеличилось по РФ более чем в 5 раз, что демонстрирует высокие темпы развития рынка посреднических услуг в сделках с недвижимостью.

Наиболее быстрые темпы развития приходятся на период 1995 - 2000 г, когда число фирм возросло почти в три раза.

Распределение числа риэлтерских фирм по ЮФО происходит неравномерно: большая их часть приходится на Краснодарский край

143

31,2%), Ростовскую область (28%), далее идут Волгоградская (16,8%) и Астраханская (12,3%) области.

Анализ тенденций развития строительства в Южном федеральном округе, Ростовской области показывает положительную динамику в сторону роста строительства жилья, а также благоприятные прогнозы строительства за счет средств реструктуризации угольной отрасли. Все это, несомненно, окажет значительное влияние на повышение спроса на риэлтерские услуги в части обмена, купли-продажи жилья, оформлению сделок.

Субъектами прямого влияния на рынке риэлтерских услуг, на наш взгляд, являются: потребители, конкуренты, строительные организации, институциональные организации по сопровождению сделок с недвижимостью, общество - прямые факторы. К основным факторам, влияющим на рынок риэлтерских косвенно можно отнести: экономические, политические, социально- демографические, научно-технические, природные-климатические, экологические.

Особенностью формирования спроса на риэлтерские услуги является то, что он во многом определяется спросом на недвижимость, т.е. является производным от спроса на недвижимость.

Исследования потребителей риэлтерских услуг позволяют определить комплекс побудительных факторов, которые руководствуются потребители, прибегая к помощи риэлторов. Предметом исследования является мотивация потребительского поведения на рынке и факторы её определяющие. Для этого необходимо изучить структуру потребления, обеспеченность риэлтерскими услугами, тенденции покупательского спроса. По результатам исследования должна быть разработана типология потребителей, разработана модель их поведения на рынке и прогнозирован ожидаемый спрос.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ.

Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Направлениями совершенствования нормативно-правовой базы регулирования риэлтерских услуг являются: обязательное лицензирование риэлтерской деятельности; развитие системы саморегулирования рынка риэлтерских услуг; формирование в России корпораций профессиональных участников рынка недвижимости, добровольно подчинивших свою деятельность Кодексу этики и Стандартам профессионального поведения; ведение санкций за нарушение законодательных и профессиональных этических норм; обеспечение законного доступа профессиональных риэлторов к получению информации об объекте недвижимости; создание Единого информационного пространства регулирования риэлтерской деятельности; совмещение государственное регулирование отрасли с саморегулированием.

Анализ степени благоприятности условий развития риэлтерских услуг показал, что на первом месте в ЮФО находится Краснодарский край. Второе место занимает Астраханская область, также имеющая высокий потенциал для развития риэлтерской деятельности. Ростовская и Волгоградская области располагают средним потенциалом развития риэлтерских услуг, а наихудшие условия - в республиках Калмыкия и Адыгея.

Кластерный анализ выявил, что наиболее перспективный кластер развития риэлтерских услуг включает только Краснодарский край. В следующий кластер входят республики Адыгея и Калмыкия, в кластер, имеющий наибольшие отклонения от лидера — Астраханская, Волгоградская и Ростовская области.

Корреляционный анализ показал, что основные показатели развития риэлтерской деятельности по регионам в большей степени зависят от таких показателей, как:

- среднедушевые денежные доходы;

- ВРП на душу населения;

- объем выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» в расчете на 1 жителя.

В целях более полного удовлетворения потребностей потребителей в более качественных риэлтерских услугах, необходимо разработать Стратегию регионального развития рынка риэлтерских услуг.

Планирование стратегии развития риэлтерских услуг Ростовской области представляет собой составление перечня последовательных действий, сориентированных на достижение в долгосрочном плане роста количества риэлтерских фирм, увеличении числа занятых в них работников, создание возможностей для наиболее полного удовлетворения населения риэлтерскими услугами.