Формирование институциональных предпосылок развития рынка жилья в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование институциональных предпосылок развития рынка жилья в России"

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАУК ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ

На правах рукописи АДА МЯЛ Карен Арсенович

ФОРМИРОВАНИЕ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫХ ПРЕДПОСЫЛОК РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РОССИИ

Специальность 08,00.01 — «Экономическая теория»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2006

Диссертация выполнена в Центре политико-экономических исследований Института экономики Российской Академии наук.

Научный руководитель: доктор экономических наук,

профессор

Архипов Анатолий Иванович

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор экономических наук Федорова Мария Николаевна

кандидат экономических наук, доцент

Лебедев Вадим Михайлович

Институт проблем рынка РАН

Защита состоится «19» декабря 2006 г. в час. на заседании Диссертационного совета К.002.009.02 по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.01 - «Экономическая теория» в Институте экономики РАН по адресу: 117218, Москва, Нахимовский проспект, 32, 7 этаж, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института экономики РАН.

Автореферат разослан «_

16 _» ноября 2006 г.

Ученый секретарь

Диссертационного совета К.002.009.02 Р^Л^У

кандидат экономических наук > Г.В. Анисимова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рынок жилой недвижимости является важнейшей составляющей структуры экономики любого современного государства. Развитость рынка жилья во многом определяет степень развитости той или иной страны, поскольку доступность жилья - это важный социально-экономический параметр, отражающий возможность удовлетворения первоочередной потребности человека - иметь место для проживания. Рынок жилья представляет собой многомерную структуру, включающую различные институты, взаимодействующие между собой и тем самым обеспечивающие его функционирование. В странах с переходной экономикой большую роль в становлении рынка жилья играет государство и его жилищная политика, не всегда являющаяся достаточно продуктивной. Период перемен — самый сложный период для любой страны независимо от степени ее социальной и экономической развитости - обуславливает разобщение в структуре рынка жилья из-за несогласованности действий институтов власти, что может привести к социально-экономическому кризису.

В современной России проблема доступного и качественного жилья - одна из наиболее актуальных. Она состоит в том, что, с одной стороны, жилья катастрофически не хватает, а с другой, среди огромного числа желающих улучшить свои жилищные условия, позволить себе покупку новой квартиры в состоянии чуть больше 10% граждан. Поэтому современная жилищная политика государства должна быть направлена не только на социальную защиту граждан, но и на привлечение к строительству жилья финансовых ресурсов из различных источников, в том числе и-негосударственных: средств населения, банковской сферы, страховых компаний и инвестиционных фондов. Важным аспектом современной жилищной политики должна стать программа по эффективному внедрению и развитию системы ипотечного кредитования на основе использования опыта развитых стран с коррективами и обязательной привязкой к российским реалиям. К сожалению, российское государство, несмотря на многочисленные обещания и заявления, так и не решило жилищную проблему.

Вследствие всего вышеперечисленного исследование и анализ проблем, связанных со становлением и эффективным развитием рынка жилья в России, представляет не только теоретический, но и практический интерес. Поэтому тема данной диссертационной работы приобретает особую актуальность в процессе становления и развития в современной России рынка жилой недвижимости.

Цель и задачи исследования. Целью данной диссертационной работы являются исследование становления и развития рынка жилья в России, анализ экономических и социальных факторов, оказывающих воздействие на развитие и динамику данного рынка, а также исследование его возможностей как способа решения жилищной проблемы и определение необходимых институциональных изменений, способствующих формированию жилищного рынка и его эффективному функционированию.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

- осуществить категориальный анализ рынка жилья с выявлением его институциональной структуры, определить особенности этого рынка в России;

- выявить тенденции развития рынка жилья в России;

- исследовать сложившееся социально-экономическое состояние рынка жилья в России;

- проанализировать роль государства в развитии жилищного рынка России;

- исследовать опыт формирования института ипотеки в развитых странах и определить возможности его применения в российских условиях;

- выявить приоритетные направления развития рынка ипотеки в России.

Предметом исследования являются процессы формирования и функционирования жилищного рынка России, механизмы управления рынком жилья. Объект исследования диссертационной работы — рынок жилья России, его институты, а также социально-экономические отношения, возникающие между участниками рынка жилья.

Теоретической н методологической основой диссертации

послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотеки. Информационную базу составили аналитические обзоры и статистические данные из различных источников, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

Степень разработанности проблемы. Вопросам развития и эффективного функционирования жилищного рынка посвящено значительное число исследований отечественных и зарубежных ученых. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществлен Дж. Кейн-сом, Э. Хансеном, Р. Харродом1. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей сипы и качества жизни населения выявлена К, Марксом, Ф. Энгельсом, А, Пигу, Г. Беккером2. Основы жилищной политики разработаны В. Ойкеном, Л. Эрхардом3. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным4. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Г. Мэнкью, Г. Поляковским*. Проблемы институциональной неэффективности жилищной сферы исследованы Э. де Сото, О. Бессоновой6. Ме-

1 Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег // Избранные произведения. - М.: Экономика, 1993; Хансен Э, Экономические циклы к национальный доход. - М. Прогресс, 1996; Харрод Р., Хансен Э. Классики кейнсиан-ствз. В 2 Т. -М.: Экономика, 1997.

2 Маркс К. Капитал. Т.1 И Маркс К„ Энгельс Ф. Соч. -2-е изд. - Т. 23; Пигу А Экономическая теория благосостояния. Т. I. — М.: Прогресс, 1985; Беккер Г. Экономический взгляд на жизнь// Вестник Санкт-Петербургского университета. -Сер 5. Экономика. - Выл. 3 - 1993.

3 Ойкен В. Основные принципы экономической политики. — М., 1995; Эрхард Л. Полвека размышлений: Речи и статьи,- М.: Руссико: Ордынка, 1993,

4 Шаталин С.С Функционирование экономики развитого социализма, — М.: МГУ, 1982.

5 Мэнкью Г. Макроэкономика. — М, 1994; Жилищная экономика: Пер. с англ. / Под ред. Г.Пояякоеского. - М.: Дело; 1996,

* Сото Э. Иной путь. Невидимая революция в третьем мире. — М. 1995; Бессонова ОЗ. Институциональная теория хозяйственного развития России. — Новосибирск: ИЭИОПП, 1999.

ханизмы решения жилищных проблем разработаны И. Масло-вой, Т. Бараненковой, Е. Кубишин7. Доходность жилищного инвестирования изучена Д. Фридманом, II. Ордуэем, С. Хадсоном-Вильсоном8. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы Л. Батуриным, Л. Ру-ди. Развитие кредитно-финансовых механизмов рынка жилья рассматривается М. Федоровой, В. Полтерович, О. Старковым, Е. Черных, С. Печатниковой, И. Караваевой, Г. Цылиной .

Научная новизна диссертационного исследования определяется комплексным подходом к изучению институциональных предпосылок развития российского рынка жилья. В ходе проведенного исследования сделаны следующие вывода, имеющие элементы научной новизны.

1. Раскрыта сущность рынка жилья России как экономико-правового пространства, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней, а также выявлены такие отличительные черты рынка жилья, как локальность, индивидуальность сделок, необходимость государственной регистрации сделок, ограниченная возможность централизованного контроля в пределах национальной экономики,

1 Маслоеа U.C., Бараненкова ТА., Кубишин КС. Неформальная занятость а России: тенденции развития и неоднозначность социального эффекта. - М.: ИЭ РАН, 2004; Ипотека в системе приоритетов экономического роста — М.: ИЭ РАН, 2005.

1 Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. — М: Дело, 1995; Хадсон-Вильсон С Управление портфелем недвижимости. -М.: Закон и Право, ЮНИТИ, 1998.

Батурин Л.А. Социальная сфера в рыночной экономике. - Ростов-н/Д, 1997; Руда Л.Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональный аспект)—Новосибирск: Изд-во НГАЭиУ, 1997.

10 Федорова М. Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере // Вопросы экономим, 2006, №9; Полтерович В.. Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики, 2005, №1; Печатникова СМ Организация и механизм функционирования ' жилищного рынка. — М, 2003; Караваева И.В. Сравнительный анализ российского н зарубежного опыта ипотечного кредитования. И Право и экономика, 1996, №11-12; ЦытнаГЛ. Ипотека: жилье в кредит. — М.: Экономика, 2001,

необход имость высоких пороговых инвестиций для совершения операций.

2. Выявлена тенденция развития рынка жилья в России, заключающаяся в том, что рынок жилья в своем развитии проходит ряд стадий. При переходе от одной стадии к другой цены на жилье (основной индикатор рынка) изменяются следующим образом. В начале первой (стартовой) стадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены вырастают в 3-5 раз (среднегодовые темпы прироста - 200-400%). Вторая (переходная) стадия, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (30-50% в год). На третьей стадии (складывающегося рынка) рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) рынок жилой недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к его стандартам в области совершенствования законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д.

3. Раскрыты противоречия между интересами жилищного бизнеса и интересами населения, одной из форм проявления которых в настоящее время является разнонаправленность динамик прибыльности бизнеса и роста доступности жилья для основной массы российских граждан. Доказана объективная необходимость разрешения этих противоречий путем государственного регулирования, принимающего форму государственных явных (прямых), экономических (косвенных) и административно-правовых экстерналий на рынке жилья.

4. Обоснованы предложения по выработке направлений государственной жилищной политики. Первоочередными задачами государства являются создание в стране благоприятной экономической обстановки, контроль за ценами, обеспечение финансовых гарантий и страхования инвестиционных рисков, развитие системы субсидирования и поддержка социально значимых групп населения, построение правовых основ взаимодействия всех участников процесса ипотечного кредитования через стандартизацию процедур

выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств, разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки, определение порядка выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

5. На основе обобщения опыта ипотечного кредитования в развитых странах выделены основные препятствия к развитию ипотечного кредитования в России (слабость законодательства; завышенные цены на недвижимость; отсутствие возможностей для рефинансирования кредитных учреждений, выдавших ипотечные кредиты; отсутствие государственных гарантий и страхования; низкие доходы населения). Определены приоритетные направления развития института ипотеки: снижение цен на жилье путем оптимизации налогов и сборов на стадии строительства; увеличение платежеспособного спроса населения; разработка и внедрение системы страхования, которая должна будет снизить высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Теоретическая и практическая значимость работы. Научные результаты, полученные в диссертации, позволяют объективно оценить состояние жилищной проблемы в России. Основные положения и выводы, изложенные в диссертационном исследовании, углубляют понимание проблемы развития рынка жилья в нашей стране и могут быть использованы при разработке государственной политики в жилищной сфере России для решения проблемы обеспечения населения страны жильем, долгосрочных задач привлечения инвестиций в строительство, при выборе возможных инструментов, опосредующих движение капитала от стратегических инвесторов к заемщикам.

Публикации. Основные результаты диссертации опубликованы в 6 научных статьях общим объемом 4,9 п.л.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения, библиографии, содержит аналитические таблицы и рисунки. Структура диссертации отражает предмет, цели, задачи, логику исследования и построена следующим образом:

Введение

Глава I. Место и роль рынка жилья в современной экономике

1.1. Категориальный анализ рынка жилья

1.2. Становление рынка жилья в России

1.3. Сравнительный анализ жилищных рынков в развитых странах и странах с переходной экономикой

Глава П. Институциональные аспекты регулирования рынка жилья в России

2.1. Современное состояние жилищной проблемы в России

2.2. Роль государственного регулирования жилищных инвестиций

Глава Ш. Перспективные направления формирования доступности жилья

3.1. Институт ипотеки как способ решения жилищной про-

блемы

3.2. Альтернативные способы формирования доступности

жилья

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Первая группа проблем относится к анализу рынка жилья и его становлению в системе рыночных институтов России.

Жилье относится к числу жизненно необходимых материальных благ, так как оно обеспечивает сохранение физического существования и нормальную жизнедеятельность человека, формирует его как личность, реализует хозяйственные и духовные потребности. Жилье - материальная основа, на которой развивается и строится семья, поэтому улучшение жилищных условий является одним из основных признаков повышения благосостояния граждан, политической и экономической стабильности государства. Таким образом, жилье многофункционально.

Из всех определений понятия рынка жилой недвижимости наиболее корректным и точным нам представляется его определение как сектора национальной рыночной экономики, представляющего собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижи-

мости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В целом механизм функционирования рынка жилья детерминируется действием следующих факторов.

1. Институциональные факторы: формирование нормативно-правовой базы на федеральном и региональном уровне, социальных институтов и стратификация общества.

2. Макроэкономические условия: экономический рост, деловая активность, уровень процентной ставки, темп инфляции (рост цен на объекты жилья и высокие темпы инфляции побуждают к вложению средств в жилье).

3. Кредитно-финансовые факторы: развитие финансовой инфраструктуры рынка жилья, механизмов финансирования и кредитования.

4. Фискальные факторы: система налогообложения, влияющая на спрос н предложение жилищных объектов, объемы и формы сделок в сфере операций с недвижимостью, а также стимулирующая инвестиции в жилье путем предоставления налоговых льгот.

5. Социально-политические факторы. В переходной экономике с развитием рыночных отношений в жилищной сфере актуализируются две социальные проблемы. Первая - снижение платежеспособности из-за падения уровня реальных доходов большинства населения и роста цен на жилье - разрешается посредством развития механизмов долгосрочного ипотечного кредитования. Вторая проблема связана с процессом «поляризации» общества и «фильтрацией» жилых районов по уровню доходов населения.

6. Информация как фактор развития рынка жилья: доступность и достоверность информации уменьшают информационную асимметрию на рынке жилья, повышают эффективность его функцион и рован ия.

Категориальный анализ рынка жилья предполагает определение роли и места данного института в экономической системе. Модель функционирования жилищного рынка отражает движение ресурсов между рынком капиталов, ценных бумаг (жилищных сертификатов), рынком жилья и гарантий. Рынок капиталов концентрирует кредитно-денежные ресурсы, продаваемые и по-

купаемые у владельцев вкладов, государства и других инвесторов на договорных условиях. Рынок жилищных сертификатов обеспечивает их куплю-продажу с учетом состояния рынка жилья, где осуществляется размещение кредитно-финансовых средств рынка капиталов под портфели строительных ценных бумаг. Проведенный анализ позволяет определить рынок жилья в России как институт, конституирующий совокупность субь-ектно-объектных отношений по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья, включающий следующие структурные элементы: объекты жилья, экономические субъекты, процессы функционирования рынка (виды деятельности), инфраструктуру.

Рынок жилья в рыночной экономике выполняет такие функции, как: эффективное решение социальных задач создания и использования потребительских свойств жилья; отчуждение полных или частичных прав собственности жилья от одного экономического субъекта к другому и защиту прав собственников; свободное рыночное ценообразование на жилье и жилищные услуги; перераспределение инвестиционных потоков между альтернативными жилищными объектами.

Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы начали создавать первые риэлтерские фирмы. Ситуация радикально изменилась в 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, когда рынок получил реальное ускорение за счет увеличения предложения. Рынок жилья стал ядром всего рынка недвижимости в стране. В 1994-1997 гг., после начала финансовой стабилизации, -цены на жилье росли в 50-70% городов, тогда как превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов. В 1998 году впервые в новейшей истории рыночных отношений в России рынок недвижимости отреагировал на изменение макроэкономической ситуации в стране в соответствии с закономерностями рыночной экономики; во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились, Ранее в периоды аналогичных кризисов («черный вторник» октября 1994 г. и др.) цены в основном повышались. Усилилось

расслоение городов по темпам снижения стоимости жилья вследствие увеличения разрыва в уровне платежеспособного спроса населения этих городов. Но рынок недвижимости в условиях макроэкономических потрясений 1998 года сохранился.

1999 год можно охарактеризовать как «дно» цикла рынка российской недвижимости с небольшим приростом цен до 0,51% в месяц, в то время как другие, более активные сектора российской экономики к концу этого года уже вышли в своей деятельности на показатели, близкие к докризисным. Только в 2000 году, на второй год после кризиса, наметились устойчивые тенденции к росту активности на рынке недвижимости. В 2001 году рынок стал приближаться к докризисным показателям, активность возросла, наметилась стабилизация.

Таким образом, по сравнению с национальной экономикой, рынок недвижимости России гораздо дольше ощущал на себе последствия кризиса. Влияние на него кризисных явлений было более существенным. На глубокий спад повлияли в первую очередь внешние причины, затронувшие всю экономику. Специфические особенности недвижимости как товара не позволили оперативно устранить дестабилизирующие факторы, что привело к усугублению ситуации. Рынок недвижимости также не стал предвестником оздоровления экономики. Как известно, первыми из кризиса выходят отрасли непроизводственной сферы, и только затем начинает развиваться реальный сектор, требующий более значительных затрат на воспроизводство.

Для анализа различных моделей развития и функционирования рынка жилья необходимо остановиться на опыте таких экономически развитых стран, как США и Германия. В США частная собственность на жилье абсолютно доминирует: более 90% жилого фонда находится в частной собственности, около 65% всех домохозяйств имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Многие дома сдаются внаем частными арендаторами, частные арендные отношения преобладают над социальной арендой, когда в роли арендодателя выступает государство через уполномоченные структуры. В США ипотечный рынок конкурентен и через вторичный рынок закладных занимает значительное место в национальной финансовой системе. В разных штатах ггредлага-

ются одинаковые ипотечные товары, чему способствуют сходные принципы правового регулирования.

В европейских странах, в отличие от США, большая доля жилищных систем находится вне поля рыночного регулирования. Жилищное устройство европейских стран в большей степени подвержено ; административному воздействию со стороны государства, структура жилищного фонда тоже далека от американской. Только в Греции и Испании, относительно бедных странах Западной Европы, структура домовладения отдаленно напоминает США. В настоящее время в трех странах Евросоюза (Германии, Австрии и Швеции) в частной собственности находится меньше половины недвижимого имущества, причем в Швеции это связано с развитым кооперативным сектором. В последние шгть десятилетий в Западной Европе наблюдается рост частного домовладения. Частные арендные отношения сильно ограничиваются. Системы социального найма характеризуются громоздкостью, негибкостью и локальностью. Значительное место в европейских жилищных системах занимает субсидирование: субсидируется от трети до четверти всего населения. Обычный размер субсидии составляет 15% дохода нанимателя. Модели субсидирования домовладения в западноевропейских странах различны, предложение неэластично и сокращается в некоторых странах из-за введения жестких экономических стандартов.

В странах Восточной Европы и в России важнейшую роль в решении жилищной проблемы играло государство. Поэтому до перехода к рыночным отношениям жилищной политике этих стран были присущи следующие характеристики:

— государственный контроль за спросом и предложением, невозможность включения в этот процесс рыночных механизмов;

— существование очереди на улучшение жилищных условий;

- массовое строительство жилья среднего качества;

- замкнутая городская политика в сфере распределения жилья.

В процессе перехода к рыночным отношениям рынки недвижимости в Восточной Европе стали характеризоваться очень

высоким отношением стоимости жилья к доходу и очень низким отношением арендной платы к доходу. Процесс: перевода этого сектора экономики на рыночные рельсы оказался более дли-: тельным, чем предполагалось вначале. Тем не менее, произошли значительные рыночные изменения в некоторых секторах жилищной сферы: появились агентства недвижимости, строитель-' ные, отделочные, девелоперские фирмы. Но при этом сфера финансирования жилищного строительства, которая является движущей силой развитого рынка недвижимости, осталась на примитивном уровне, в то время как развитие банковского сектора шло быстрыми темпами.

Сравнительный анализ жилищных систем стран с развитой рыночной экономикой и развивающихся стран, позволяющий выявить основные факторы различий, приведен в табл. 1.

Таблица 1

Жилищные системы США, стран Западной Европы н развивающихся стран

Параметр сравнения США Западная Европа Развивающиеся страны

Преобладающая структура домовладения Частная, более 90% Частная/ /государственная Государствен пая

Преобладающие арендные отношения Частные Преобладает социальная аренда Доминирует социальная аренда

Уровень развития вторичного рынка ипотечных ценных бумаг Весьма значительный (ипотечные сертификаты MBS -29% к объему ВВП) Значительный (ипотечные облигации - 7% к объему ВВП) Отсутствует

Степень унификации ипотечных товаров Высокая на всей территории страны Различаются по странам Характерных особенностей не выработано

Локализованное» рынков недвижимости Низкая Высокая, имеет тенденцию к снижению Высокая

Методы государственного вмешательства Гарантии по ипотечным сертификатам Субсидии домо хозяйствам Субсидии домохо-зяйствам, неэкономические методы

На основании данных табл. I можно проанализировать сце- ' нарни развития жилищной системы России. Хотя безусловным лидером по степени развитости рынка жилья являются Соединенные Штаты Америки, тем не менее, экономические условия (система права, структура населения, объемы рынков) Западной Европы как ориентиры для нашего дальнейшего развития более приемлемы. Постепенный переход западноевропейских стран ко ' все более рыночным, экономически эффективным и самоокупаемым методам регулирования рынков недвижимости может стать образцом для России.

Такие меры, как стимулирование процессов приватизации, поощрение частных арендных отношений, развитие ипотечного рынка, а также общее оздоровление макроэкономической ситуации, выражающееся в росте промышленного производства и занятости, будут способствовать созданию развитого российского жилищного рынка. Локализованность рынков недвижимости не преодолеть в одночасье, поэтому путь эволюционного развития с постепенной адаптацией существующих экономических условий к изменяющимся жизненным реалиям представляется наиболее целесообразным.

По нашему мнению, для создания в России развитого рынка недвижимости очевидной становится необходимость решения принципиального вопроса о соотношении жилищной проблемы и рынка жилья. Ретроспективный анализ развития российского рынка жилья выявил причины неудач в его функционировании. На протяжении всего времени становления этого рынка так и не была достигнута увязка между одновременным решением жилищной проблемы и созданием рыночной жилищной системы, в которой жилищный сектор является частью общей экономической системы. В данном случае нельзя снимать ответственность за сложившуюся жилищную проблему и с бизнеса, работающего на рынке жилья. Существующие на данный момент противоречия между интересами жилищного бизнеса и населения слишком существенны, одной из форм проявления которых в настоящее время является разнокаправленность динамик прибыльности бизнеса и роста доступности жилья для основной массы'рос-сийских граждан. Из этого вытекает необходимость' государственного регулирования жилищного рынка.

Вторая группа проблем относится к вопросам государственного регулирования рынка жилья.

. Жилищный фонд России — «совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности» - составляет более 20% воспроизводимого имущества страны. На конец 2004 года, по данным Росстата, из всего жилищного фонда 74,5% приходится на долю частного жилья, 20% находится в муниципальной собственности и только 5,5% составляет государственный фонд (до проведения реформ — 70%). По официальным данным, в России в неблагоустроенных квартирах проживают 40 млн. человек —27% населения страны.

Следует отметить, что для последнего десятилетия XX века были характерны негативные тенденции в сфере жилищного строительства. Объем ввода в строй жилья сократился с 61 млн. кв. м в 1990 г. до 41 млн. кв. м в 2005 г., т. е. падение роста объемов жилищного строительства за этот период составило 32,7%. По данным Росстата, объем жилой площади на одного жителя России в 2005 г. составлял 20,8 кв. м. По сравнению с 1995 г. этот показатель вырос на 15,5%, а весь жилой фонд за этот же период увеличился на 11,5% (табл. 2.).

Таблица 2

Жилищный фонд России (на конец года; общая площадь жилых помещений)

Жилищный фонд 1992 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005

всего, млн. кв.м. 2492 2645 2787 2822 2853 2885 2917 2949

в среднем на одного жителя, кв.м. 16,8 18,0 19,2 19,5 19,8 20,2 20,5 20,8

В настоящее время, когда подавляющая часть населения страны остро нуждается в жилье, в России на душу населения каждый год строится лишь 0,24 кв. м жилья, в то время как необходимо строить ежегодно, как минимум, 1 кв. м на каждого человека. Помимо низких темпов роста жилищного строительства в России происходит интенсивное выбывание жилищного фонда. По подсчетам специалистов, из 2,8 млрд. кв.м российско-

«V.

го жилья около 0,5 млрд. кв. м в ближайшие 5-10 лет перейдет в разряд аварийного, непригодного для жизни. В 2002 г. по ветхости выбыло 25 млн. кв. м жилья, в 2003 г. эта цифра составляла 35 млн. кв. м. Сегодня 290 млн. кв. м жилья необходим капитальный ремонт. Созданием новой городской инфраструктуры практически никто не занимается, 70% продолжающих находиться в эксплуатации инженерных сетей бывшего СССР уже приблизились к порогу ветхости.

Также, по данным Росстата число семей, состоявших на учете и получивших жилье от государства, сократилось вдвое за последние 10 лет (табл. 3).

Таблица 3

Предоставление жилья гражданам России

1992 1995 2000 2001 2002 2003 2004

Число семей (включая одиночек), состоявших на учете на получение жилья, на конец года, тыс. 9646 7698 5419 4857 4428 4429 4180

в процентах от общего числа семей (включая одиночек) 19 15 И 10 9 11 10

Число семей (включая одиночек), получивших жилье за год, тыс.: 948 652 253 242 229 227 229

в процентах от общего числа семей (включая одиночек) 10 8 4 5 5 5 5

Проблема отселения граждан из ветхого и аварийного фонда, дефицит и высокая стоимость жилья, делающая практически невозможным его приобретения для большей части населения страны, приобрела общегосударственный характер, потребовала принятия безотлагательного решения. В этой связи были разработаны программы, направленные на решение конкретных проблем в жилищном секторе. Наиболее значимыми, на наш взгляд, явились: реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ); приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное

жилье — гражданам России»; Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Необходимость реформирования ЖКХ была вызвана переходом России на рыночные условия хозяйствования. Реформа ЖКХ поставила следующие цели: обеспечить условия проживания, отвечающие стандартам качества; снизить издержки производителей услуг и тарифов на соответствующие услуги при повышении их качества; совершенствовать систему управления и организации работы предприятий коммунальной сферы; создать условия для развития конкурентной среды в сфере строительства, управления жилищным фондом и эксплуатации; реформировать систему оплаты жилья и коммунальных услуг; отработать и внедрить действенные меры по социальной защите населения.

Но, несмотря на поставленные цели, в настоящее время ЖКХ переживает кризисный период. Проблема реформы ЖКХ заключается в неэффективной системе управления, дотационно-сти этой сферы, недостаточном финансировании, отсутствии экономических стимулов снижения издержек, больших потерях энергии, воды, тепла и других ресурсов, отсутствии конкурентной среды, высокой степени износа основных фондов и ряде других факторов. Проведение реформы ЖКХ не привело пока к ожидаемым результатам: стоимость жилищно-коммунальных услуг и оплата их гражданами не уменьшились, а увеличилась. Сумма затрат на содержание жилья также не снизилась.

Анализ показал, что это происходит потому, что реформирование комплекса ЖКХ началось в России без типовой модели и правовой концепции реформы, практически без экономической основы, необходимой для преобразования отрасли, и без четкой законодательной базы. В законах, в частности, не прописаны разграничения полномочий власти и субъектов ЖКХ, к которым относятся и производитель, и потребитель жилищно-коммунальных услуг. Поэтому для успешного проведения реформы ЖКХ в первую очередь необходимо принять законы, в которых были бы чётко прописаны все алгоритмы её реализации, определяющие интерес общества власти и бизнеса. Например такие, как закон о тарифной политике ЖКХ, о единой процедуре изменения тарифов для всех субъектов Федерации, об

ответственности властных структур перед налогоплательщиками за результат своей работы в области социально-экономического развития комплекса ЖКХ и ряд других.

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» рассчитан на б лег. Он включает подготовительный (2005 год), первый (2006-2007 гг.) и второй (2008-2010 гг.) этапы. На первом этапе (2006-2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета: увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; повышение доступности жилья; увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Однако проект реализуется достаточно сложно практически везде, что связано с недостатками развития банковской системы, неотработанностью законодательства, но главное — с ориентацией государством населения на покупку собственного жилья, минуя иные формы его приобретения. Реализация ПНП также страдает от того, что основные механизмы, предлагаемые для удовлетворения потребностей населения в жилье и навязываемые жилищной политикой в последние годы, заимствованы из других социально-экономических систем и насаждаются на российскую почву без достаточных основ, которые не только не сложились, но и не могли сложиться в современной России.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 призван устранить риск несостоятельности инвестора, когда застройщик начинал сбор денег с дольщиков, еще не имея собственных средств на строительство. Нередко отношения строились ло принципу «пирамиды»: при нехватке финансирования на строительство одного дома застройщик объявлял о новом проекте, но собранные средства вкладывал в текущий объект. Сейчас принятие средств дольщиков возможно только после получения застройщиками прав на земельный участок и разрешения на строительство. Как следствие гарантии состоятельности инвестора новый закон наконец-то дал возможность приобретать в ипотеку жилье, находящееся на стадии строительства. Поэтому, на наш взгляд, данный закон — один из первых

серьезных шагов к формированию рынка доступного жилья. Учитывая тот немаловажный факт, что 90% квартир приобретается по долевым схемам, это, бесспорно, даст существенный толчок в развитии ипотеки и рынка жилья в цепом по России.

Таким образом, массовое жилищное строительство остается по-прежнему одной из важнейших социальных проблем России. Роль государства и степень его ответственности за обеспечение граждан жильём, включая и их социальную защиту в этой сфере, является той базисной предпосылкой, от которой зависит качество жизни россиян в широком смысле слова. Характер долгосрочных взаимоотношений властных структур и граждан в этой области определяет и направление государственной жилищной политики.

Институциональный анализ преобразований в России переходного периода показывает, что они происходят при отсутствии адекватной правовой основы и надёжных гарантий прав собственности со стороны государства - основу любой рыночной экономики. В условиях несбалансированности принципов конституционного устройства и процесса распределения полномочий между федеральными, региональными и местными ветвями власти; несогласованности во взаимодействии органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также в отсутствии отчетности власти перед обществом.

Поэтому, как показывает реальность, проводимые государством реформы не привели ни к росту экономики, ни к повышению благосостояния россиян, включая и обеспечение их жильём. При массовом нарушении гражданских прав со стороны властей предержащих население страны оказалось неспособным защитить свои права. И не только из-за несовершенства законодательной базы или по своей правовой неграмотности, но ещё и потому, что решения властных структур направлены на первоочередное удовлетворение собственных интересов.

Наряду с этим, опыт России, начиная с 90-х гг. прошлого века, показывает, что переход к рыночной экономике привёл к подрыву основ «рентной системы» обеспечения граждан социально-экономической защитой, которая складывалась в стране десятилетиями. Особенно тяжелыми последствиями для благосостояния граждан и качества их жизни послужило то, что они

потеряли свои трудовые накопления и произошло фактическое отчуждение граждан страны от общенародной собственности с помощью ваучеризации и приватизации,

В результате в России сложилась ситуация, когда большая часть её граждан оказалась за порогом или у порога бедности. Они остро нуждаются в государственной социальной защите. Эта проблема является исключительно важной и требует к себе самого пристального внимания как со стороны законодательной, так и со стороны исполнительной власти, хотя бы потому, что даже международные организации уже обратили на это внимание и назвали стратегию реформирования, приведшую к негативным социальным результатам, отличным от мировых тенденций развития, «опасной» и ведущей к «сокращению» роли государства.

Третья группа проблем относится к формированию доступности жилья для населения России.

Эти проблемы могут быть решены при эффективной инсти-туционализации инвестиций в жилищный рынок России. В отличие от рынка жилой недвижимости, который является частью товарного рынка, ипотечный рынок выступает в большей степени как разновидность финансового рынка. С этой точки зрения его основной целью является предоставление, перелив и использование капитала для инвестирования в недвижимость.

В роли субъектов ипотечного рынка выступают: вкладчики, т.е. первичные кредиторы, или первичные источники капитала; кредиторы - сберегательные депозитные институты; посредники вторичного рынка; кредиторы, не являющиеся депозитными институтами, и конечные потребители капитала в сфере недвижимости. Для осуществления операций по ипотечному кредитованию необходимо наличие средств в объемах, достаточных для соответствия принципу долгосрочности.

Одной из основных проблем при формировании ипотечного рынка является определение источников ресурсов для финансирования. Как известно, в мировой практике привлечение средств может осуществляться либо из депозитов в универсальных коммерческих банках и специализированных ссудосберегательных учреждениях, либо путем выпуска ипотечными банками и небанковскими кредитными учреждениями и размещения на от-

крытом рынке ипотечных ценных бумаг. Покупка таких бумаг может осуществляться на средства как частных инвесторов, так и из «оптовых» источников, когда покупателями являются владельцы крупных финансовых активов, удовлетворяющих принципам долгосрочности и невысокой доходности. Деление источников средств на вклады и ценные бумаги приводит к двум моделям ипотечного кредитования - двухуровневой американской и одноуровневой немецкой. Для становления ипотечного рынка России необходимо определить на государственном уровне путь, по которому будет двигаться весь процесс, т.е. осуществить выбор модели ипотечного кредитования.

Преимущества двухуровневой модели сводятся к активному вовлечению в процесс ипотечного кредитования большого числа сторонних инвесторов; активизации рынка ценных бумаг, появлению на нем надежных и ликвидных ценных бумаг; возможности введения единых стандартов кредитования на всей территории страны. Недостатки этой модели связаны в первую очередь с удорожанием кредитов для заемщиков из-за высоких операционных издержек. По сути, заемщику необходимо оплачивать труд не только банка, выдающего кредит, но и многочисленных участников рынка - Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, проводящему андеррайтинг, страховой компании, оценщиков, юристов, нотариусов и т.д.

Преимущества одноуровневой модели: простота и дешевизна ее организации и контроля над ней; более низкая стоимость кредита для заемщиков из-за отсутствия затрат на выплату агентских вознаграждений ипотечным посредникам. Главный недостаток — несоответствие российскому банковскому законодательству. В российском законе «О банках и банковской деятельности» кредитные организации разделяются только на два типа (ст. 1): универсальные банки, не имеющие ограничений в перечне совершаемых ими банковских операциях, и небанковские кредитные организации, имеющие запрет на привлечение денежных средств на депозиты от граждан. Понятие «специализированные кредитные организации», к которым можно было бы отнести ипотечные банки и строительные сберегательные кассы, в российском законодательстве отсутствует.

Помимо института ипотеки, немаловажное значение для развития рынка жилья имеет аренда. В последние три года из-за роста цен на продаваемые квартиры на российском и особенно московском рынке увеличилась доля так называемого инвестиционного жилья первичного и вторичного. В результате общее количество сдаваемых в аренду квартир выросло на 20%. В то же время на рынке сложилась нестандартная ситуация. С одной стороны, ежегодно арендные платежи в Москве ощутимо растут, и в дальнейшем арендаторам придется платить больше, поскольку важная составляющая в цене аренды — стоимость самой недвижимости и сроки ее окупаемости. Но, с другой стороны, ценовой рост на рынке аренды не поспевает за ростом цен на продаваемые квартиры. Таким образом, сегодня в Москве предоставление жилья в аренду становится невыгодным бизнесом. Если несколько лет назад благодаря сдаче в наем владелец дорогой квартиры окупал затраты на ее приобретение за пять лет, а в сегменте жилья эконом-класса - за 12 лет, то сейчас этот показатель вырос вдвое, а возможно, и больше.

По нашим прогнозам, платежи по аренде и по выплатам по заемным средствам сравняются в 2012-2015 годах, после чего начнется бурное развитие ипотеки. При этом возможен некоторый рост цен на недвижимость, но не очень существенный, так как в этом случае начнут действовать компенсационные законы. Это означает, что наряду с покупателями, которые приобретают квартиры для проживания, ипотекой начнут пользоваться и инвесторы, покупающие квартиры для ее последующей сдачи. А это, в свою очередь, приведет к росту числа сдаваемых в наем квартир и соответственно понизит цены на аренду, т.е. сделает менее выгодным приобретение инвестиционных квартир.

Государство должно заинтересоваться этим рынком не как объектом налогообложения, а как социальным фактором, поскольку несовершенство законодательства в должной мере не защищает арендаторов от произвола арендодателя. Ситуацию может изменить развитие сети доходных домов, как это было в Москве в конце XIX - начале XX в. Тогда муниципальные власти предоставляли огромные преференции владельцам таких объектов. Для нынешних инвесторов, заинтересованных в развитии доходных домов, тоже нужны реальные меры поощрения.

Таблица 4

Сравнение альтернативных схем финансирования приобретения жилья

Название схемы Достоинства схемы Недостатки схемы

Долевое строительство я продажа жилья в рассрочку Мобилизуются средства населения к инвестированию в строктельство Узкая потребительская база; велик риск мошенничества с последующей потерей денег «дольщиками»; значительна опасность затягивания строительства и удорожания жилья

Муниципальные жилищные облигации Способность функционировать длительный срок (до 10 лет) при наличии государственных гарантий; установление цены облигации на основе себестоимости строительства к ее индексирование пропорционально изменению стоимости строительства Ограничение по предлагаемым типам жилья; недостаточная проработанность финансовых и правовых гарантий; невысокая привлекательность для инвесторов, связанная с низкой доходностью

Кредитование предприятиями своих сотрудников Длительные сроки займа; заинтересованность предприятия в долгосрочном найме и создании благоприятных условий труда Возникновение риска полной зависимости работников от руководства; отсутствие перспектив перерастания в массовую схему

Банковское кредитование Рыночность схемы; возможность перехода к классическим формам ипотечного кредоггова-ния; задействование кредитно-финансового рывка Низкие объемы кредитования, связанные с недоступными условиями кредитования для большей части населения

Название схемы Достоинства схемы Недостатки схемы

Ссудосберега-тельная схема Рыночная ориентированность, схемы, при этом более благоприятные условия, чем при банковском кредитовании, благодаря ее автономности от внешнего кредитного рынка; мобилизация средств населения к инвестированию в строительство; отсутствие необходимости привлечения средств бюджета; возможность модификации схемы для различных потребительских трупп; возможность сочетать бюджетный и рыночный подход Относительная замкнутость и локальность схемы; проблема доверия населения в связи с вероятностью превращения схемы в «пирамиду»; неустойчивость в неблагоприятных макроэкономических условиях; отсутствие законодательной базы, государственной поддержки и государственных гарантий

Из приведенной сравнительной таблицы следует ряд выводов.

1. Все альтернативные схемы жилищного кредитования в той или иной мере имеют социальную направленность. Они создаются для решения одной проблемы - в отсутствии дешевых «длинных» ресурсов на рынке капитала привлекать иные источники средств на финансирование жилищного строительства.

2. Ни одна из схем не охватывает всей потенциальной потребительской базы ипотеки. Региональные схемы рассчитаны на социально необеспеченные слои населения, банковское кредитование — на верхушку среднего класса и богатых.

3. Во всех схемах плохо представлена кредитно-финансовая сфера. Из-за локальности схем, а следовательно, небольших оборотов с их помощью невозможно сформировать рынок жилья и рынок ипотечного кредитования.

4. Слабо задействованы ипотечные механизмы. До сих пор, даже при сформированной законодательной базе, во многих схемах право собственности на заложенное жилье переходит к заемщику только после выплаты всей суммы долга, а сроки кредитования минимальны.

Несмотря на все недостатки, альтернативные схемы финансирования приобретения жилья востребованы рынком. Они демонстрируют эволюцию процесса практического внедрения

ипотечного кредитования. Таким образом, накопленный опыт позволяет создавать все более эффективные, рыночные, масштабные схемы, способные заинтересовать большое количество людей.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях автора:

1. Финансирование банками долевого строительства.// Человек и труд. 2006, № 10 — 0,3 пл.

2. Проблемы развития и пути совершенствования ипотечной системы в России. / В сб. «Современные финансовые и социальные проблемы развития России». — М.: ИЭ РАН, 2006 - 1,1 пл.

3. Проблемы рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов: опыт развитых стран. / В сб. «Современные проблемы социально-экономического развития страны». - М.: ИЭ РАН, 2005. - 0,9 пл.

4. Состояние и направления развития рынка жилья в России. / В сб. «Стратегические вопросы социально-экономического развития страны». — М.: ИЭ РАН, 2005. — 0,9 пл.

5. Тенденции развития рынка недвижимости России (на примере жилищного рынка Москвы). / В сб. «Проблемы роста конкурентоспособности российской экономики». — М.: ИЭ РАН, 2004. - 0,8 пл.

6. Анализ и тенденции развития московского рынка элитного жилья. /В сб. «Стратегия и приоритеты экономической политики современной России». - М.: ИЭ РАН, 2003. - 0,9 пл.

Подписано к печать 14.11.2006 г. Зак.89. тирЛООэкз. объем 1,5 пл. Участок оперативной печати ИЭ РАН

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Адамян, Карен Арсенович

Введение

Глава I. Место и роль рынка жилья в современной экономике 1. Категориальный анализ рынка жилья

1.2. Становление рынка жилья в России

1.3. Сравнительный анализ жилищных рынков в развитых странах и странах с переходной экономикой

Глава II. Институциональные аспекты регулирования рынка жилья в России

2.1. Современное состояние жилищной проблемы в России

2.2. Роль государственного регулирования жилищных инвестиций

Глава III. Перспективные направления формирования доступности жилья

3.1. Институт ипотеки как способ решения жилищной проблемы

3.2. Альтернативные способы формирования доступности жилья

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование институциональных предпосылок развития рынка жилья в России"

Актуальность те;иы исследования. Рынок жилой недвижимости является важнейшей составляющей структуры экономики любого современного государства. Развитость рынка жилья во многом определяет степень развитости той или иной страны, поскольку доступность жилья - это важный социально-экономический параметр, отражающий возможность удовлетворения первоочередной потребности человека - иметь место для проживания. Рынок жилья представляет собой многомерную структуру, включающую различные институты, взаимодействующие между собой и тем самым обеспечивающие его функционирование. В странах с переходной экономикой большую роль в становлении рынка жилья играет государство и его жилищная политика, не всегда являющаяся достаточно продуктивной. Период перемен - самый сложный период для любой страны независимо от степени ее социальной и экономической развитости - обуславливает разобщение в структуре рынка жилья из-за несогласованности действий институтов власти, что может привести к социально-экономическому кризису.

В современной России проблема доступного и качественного жилья -одна из наиболее актуальных. Она состоит з том, что, с одной стороны, жилья катастрофически не хватает, а с другой, среди огромного числа желающих улучшить свои жилищные условия, позволить себе покупку новой квартиры в состоянии чуть больше 10% граждан. Поэтому современная жилищная политика государства должна быть нппрлменя ип ттько на социальную защиту граждан, но и на привлечение к строительству жилья финансовых ресурсов из различных источников, в том числе и негосударственных: средств населения, банковской сферы, страховых компаний и инвестиционных фондов. Важным аспектом современной жилищной политики должна стать программа по эффективному внедрению и развитию системы ипотечного кредитования на основе использования опыта развитых стран с коррективами и обязательной привязкой к российским реалиям. К сожалению, российское государство, несмотря на многочисленные обещания и заявления, так и не решило жилищную проблему.

Вследствие всего вышеперечисленного исследование и анализ проблем, связанных со становлением и эффективным развитием рынка жилья в России, представляет не только теоретический, но и практический интерес. Поэтому тема данной диссертационной работы приобретает особую актуальность в процессе становления и развития в современной России рынка жилой недвижимости.

Цель и задачи исследования. Целью данной диссертационной работы являются исследование становления и развития рынка жилья в России, анализ экономических и социальных факторов, оказывающих воздействие на развитие и динамику данного рынка, а также исследование его возможностей как способа решения жилищной проблемы и определение необходимых институциональных изменений, способствующих формированию жилищного рынка и его эффективному функционированию.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

- осуществить категориальный анализ рынка жилья с выявлением его институциональной структуры, определить особенности этого рынка в России;

- выявить тенденции развития рынка жилья в России;

- исследовать сложившееся социально-экономическое состояние рынка килъя з России;

- проанализировать роль государства в развитии жилищного рынка России;

- исследовать опыт формирования института ипотеки в развитых странах и определить возможности его применения в российских условиях;

- выявить приоритетные направления развития рынка ипотеки в России.

Предметом исследования являются процессы формирования и функционирования жилищного рынка России, механизмы управления рынком жилья. Объект исследования диссертационной работы - рынок жилья России, его институты, а также социально-экономические отношения, возникающие между участниками рынка жилья.

Теоретической и методологической основой диссертации послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотеки. Информационную базу составили аналитические обзоры и статистические данные из различных источников, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

Степень разработанности проблемы. Вопросам развития и эффективного функционирования жилищного рынка посвящено значительное число исследований отечественных и зарубежных ученых. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществлен Дж. Кейнсом, Э. Хансеном, Р. Харродом1. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Пигу, Г. Беккером2. Основы жилищной политики з разработаны В. Ойкеном, Л. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным4. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Г. Мэнкью, Г. Поляковским3. Проблемы институциональной неэффективности жилшиной сферы исследованы Я де Сото. О. Бессоновой6. Механизмы решения жилищных проблем разработаны И. Масловой,

1 КейнсДж, М. Общая теория занятости, процента и денег // Избранные произведения. - М.: Экономика, 1993, Хансен Э. Экономические циклы и национальный доход. - М. Прогресс, 1996,Харрод Р., Хансен Э. Классики кейнсианства. В 2 Т. - М.: Экономика, 1997.

2 Маркс К. Капитал. Т. 1 // Маркс К., Энгельс Ф. Соч. -2-е год. - Т. 23; Пигу А. Экономическая теория благосостояния. Т. 1. - М.: Прогресс, 1985; Беккер Г. Экономический взгляд на жизнь// Вестник Санкт-Петербургского университета. -Сер 5. Экономика. - Выл. 3 - 1993.

3 Ойкен В. Основные принципы экономической политики. - М., 1995; Эрхард Л. Полвека размышлений: Речи и статьи-М.: Руссико: Ордынка, 1993.

4 Шаталин С. С. Функционирование экономики развитого социализма. - М.: МГУ, 1982.

5 Мэнкью Г. Макроэкономика. - М, 1994; Жилищная экономика: Пер. с англ. / Под ред. Г.Поляковского. - М.: Дело, 1996.

6 Сото Э. Иной путь. Невидимая революция в третьем мире. - М. 1995; Бессонова О.Э. Институциональная теория хозяйственного развития России. - Новосибирск: ИЭИОПП, 1999.

Т. Бараненковой, Е. Кубишин7. Доходность жилищного инвестирования изучена Д. Фридманом, Н. Ордуэем, С. Хадсоном-Вильсоном8. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы J1. Батуриным, Л. Руди9. Развитие кредитно-финансовых механизмов рынка жилья рассматривается М. Федоровой, В. Полтерович, О. Старковым, Е. Черных, С. Печатниковой, И. Караваевой, Г. Цылиной10.

Научная новизна диссертационного исследования определяется комплексным подходом к изучению институциональных предпосылок развития российского рынка жилья. В ходе проведенного исследования сделаны следующие выводы, имеющие элементы научной новизны.

1. Раскрыта сущность рынка жилья России как экономико-правового пространства, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней, а также выявлены такие отличительные черты рынка жилья, как локальность, индивидуальность сделок, необходимость государственной регистрации сделок, ограниченная возможность централизованного контроля в пределах национальной экономики, необходимость высоких пороговых инвестиций для совершения операций.

2. Выявлена тенденция развития рынка жилья в России, заключающаяся в том, что рынок жилья в своем развитии проходит ряд стадий. При переходе от одной стадии к другой цены на жилье (основной индикатор рынка) изменяются следующим образом. В начале первой (стартовой) стати жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но

7 Маслова И.С., Бараненкова Т.А., Кубишин Е.С. Неформальная занятость в России: тенденции развития и неоднозначность социального эффекта. - M.: ИЭ РАН, 2004; Ипотека в системе приоритетов экономического роста. -М.: ИЭ РАН. 2005. Фридман Дж„ Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. - М.: Дело, 1995; Хадсон-Вильсон С. Управление портфелем недвижимости. - М.: Закон и Право, ЮНИТИ, 1998. Батурин Л.А. Социальная сфера в рыночной экономике. - Ростов-н/Д, 1997; Руди Л.Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональный аспект)- Новосибирск: Изд-во НГАЭиУ, 1997.

10 Федорова Л/. Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере // Вопросы экономики, 2006, №9; Полтерович В., Старков О., Черта Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики, 2005, №1; Пеиатникова СМ. Организация и механизм функционирования жилищного рынка. - М., 2003; Караваева И.В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования. // Право и экономика, 1996, №11-12;ЦшинаГ.А Ипотека: жилье в кредит. - M.: Экономика, 2001. затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены вырастают в 3-5 раз (среднегодовые темпы прироста - 200-400%). Вторая (переходная) стадия, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (30-50% в год). На третьей стадии (складывающегося рынка) рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) рынок жилой недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к его стандартам в области совершенствования законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д.

3. Раскрыты противоречия между интересами жилищного бизнеса и интересами населешм, одной из форм проявления которых в настоящее время является разнонаправленность динамик прибыльности бизнеса и роста доступности жилья для основной массы российских граждан. Доказана объективная необходимость разрешения этих противоречий путем государственного регулирования, принимающего форму государственных явных (прямых), экономических (косвенных) и административно-правовых экстерналий на рынке жилья.

4. Обоснованы предложения по выработке направлений государственной жилищной политики. Первоочередными задачами государства являются создание в стране благоприятной экономической обстановки, контроль за ценами, обеспечение финансовых гарантий и страхования инвестиционных ттскои ппзвитие системы г\'бгтмппцанИЯ " птпрпжп гппитт ттг. ->тт?.ЧИМЫХ групп населения, построение правовых основ взаимодействия всех участников процесса ипотечного кредитования через стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств, разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки, определение порядка выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

5. На основе обобщения опыта ипотечного кредитования в развитых странах выделены основные препятствия к развитию ипотечного кредитования в России (слабость законодательства; завышенные цены на недвижимость; отсутствие возможностей для рефинансирования кредитных учреждений, выдавших ипотечные кредиты; отсутствие государственных гарантий и страхования; низкие доходы населения). Определены приоритетные направления развития института ипотеки: снижение цен на жилье путем оптимизации налогов и сборов на стадии строительства; увеличение платежеспособного спроса населения; разработка и внедрение системы страхования, которая должна будет снизить высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Теоретическая и практическая значимость работы. Научные результаты, полученные в диссертации, позволяют объективно оценить состояние жилищной проблемы в России. Основные положения и выводы, изложенные в диссертационном исследовании, углубляют понимание проблемы развития рынка жилья в нашей стране и могут быть использованы при разработке государственной политики в жилищной сфере России для решения проблемы обеспечения населения страны жильем, долгосрочных задач привлечения инвестиций в строительство, при выборе возможных инструментов, опосредующих движение капитала от стратегических инвесторов к заемщикам.

Публикации. Основные результаты диссертации опубликованы в 6 научных статьях обшим объемом 4.0 п л

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Адамян, Карен Арсенович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ, проведенный в диссертационном исследовании позволяет сделать следующие выводы:

1. Рынок жилья представляет собой институт, обеспечивающий взаимодействие экономических субъектов в жилищной сфере и минимизирующий трансакционные издержки в процессе обмена жилья и жилищных услуг. Значение рынка жилья как сектора российской экономики определяется:

- высокой долей национального богатства, материализованного в жилищной сфере, которое может быть вовлечено в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований (жилой фонд оставляет 1/3 национального богатства России);

- высокой долей инвестиционных сделок рынка жилья в ВВП;

- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

- величиной налоговых сборов на жилую недвижимость и сделок с ней;

- количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынок жилья в (жилищной сфере России занято около 7 млн. чел).

2. Начавшееся в России в начале 90-х гг. становление рынка жилой недвижимости явилось одним из ключевых моментов процесса перехода к рыночной экономике. За уже более чем 15 лет своего существования российский рынок жилья претерпел множество изменений, каждый раз, подстраиваясь под текущую рыночную конъюктуру. Одним из поворотных моментов в развитии рынка жилья можно считать "августовский" кризис 1998 года. С точки зрения профессиональных участников рынка недвижимости главная особенность года состоит в том, что впервые в новейшей истории рыночных отношений в России (за 7-8 лет своего становления и развития) рынок жилья отреагировал на изменение макроэкономической ситуации в стране в соответствии с закономерностями рыночной экономики: во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились. Ранее в периоды аналогичных кризисов ("черный вторник" октября 1994 г.) цены в основном повышались. Еще одним итогом 1998 г. для рынка жилья городов России является усиление расслоения городов по темпам снижения стоимости жилья вследствие увеличения разрыва в уровне платежеспособного спроса населения этих городов. Главным итогом 1998 г. можно считать то, что рынок жилья в условиях макроэкономических потрясений сохранился.

3. В настоящее время одной из причин, тормозящей успешное функционирование рынка жилья, является институциональная проблема жилищной сферы. Несогласованные действия государственных структур, отвечающих за поддержку жилищного рынка и социальную поддержку населения, с такими финансовыми институтами, как банки, инвестиционные компании, страховые компании, ипотечные агентства и пр., ведут к принятию несовершенных законодательных и нормативных актов, невыполнению целевых программ, а также общему повышению тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

4. В настоящее время у государства, наряду с отсутствием возможности финансирования строительства жилья, имеются и серьёзные трудности с привлечением частного капитала в жилищное строительство для реализации жилищной реформы обеспечения жильём всех нуждающихся.

5. Реформа ЖКХ, призванная упростить и сделать более эффективным управление жилищно-коммунальными услугами путем перекладывания финансового бремени с государства на плечи собственников жилья, на деле оказалась полной недостатков, приведшая к существенному росту тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В настоящее время ЖКХ в России переживает кризисный период. Это обусловлено неэффективной системой управления, дотационностью этой сферы, недостаточным финансированием, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, большими потерями энергии, воды, тепла и других ресурсов, отсутствием конкурентной среды, высокой степенью износа основных фондов и рядом других факторов.

Отсутствие необходимого опыта и определённый психологический настрой и у представителей властных структур, и у населения вызывают недоверие к разного рода новым начинаниям в этой сфере. Зачастую они считают, что существует реальный риск вообще развалить сложившуюся систему обеспечения граждан и жильём, и ЖКУ. Несовершенная форма управления комплексом ЖКХ, а зачастую и отсутствие юридической самостоятельности у предприятий, входящих в его состав, не могут обеспечить надежность их работы, а также проведения текущих ремонтных работ в установленные сроки. Органы местного самоуправления, являясь собственниками муниципального жилищного фонда, в силу ограниченности финансовых средств, не в состоянии в должной мере обеспечить развитие материально-технической базы ЖКХ и материально заинтересовать высококласагых специалистов. Всё это происходит потому, что реформирование комплекса ЖКХ началось в России без типовой модели и правовой концепции реформы, практически без экономической основы, необходимой для преобразования отрасли и без чёткой законодательной базы. В законах, в частности, не прописаны разграничения полномочий власти и субъектов ЖКХ, к которым относятся и производитель, и потребитель жилищно-коммунальных услуг. Поэтому для успешного проведения реформы ЖКХ, в первую очередь, необходимо принять законы, в которых были бы чётко прописаны все алгоритмы её реализации, определяющие интерес общества власти и бизнеса

6. Эффективная институциональная организация рынка жилья способна активизировать значительные ресурсы частных сбережений и определяет инвестиционную активность как в жилищной сфере, так и в экономике в целом. Активизация сбережений населения на основе эффективных организационных форм требует реализации специальной экономической политики, к числу мер которой относятся: нормативная деятельность государства по разработке политики привлечения сбережений населения, правовых и экономических основ расширения институциональной организации сбережений; активизация финансовых институтов по привлечению сбережений населения.

7. Развитие процесса институционализации рынка жилья предполагает создание новых экономических механизмов - института частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, эффективной оценки имущества для целей налогообложения. Институциональными ловушками как проявлением неэффективности рынка жилья выступают: недоинвестирование частных сбережений в жилищную сферу, хранение сбережений населения в форме непроизводственного капитала в «чулке» вместо инвестирования в капитальные активы, недоверие финансовым институтам, уклонение от оплаты жилищных услуг, информационная асимметрия, теневой сектор.

8. Развитие инвестиционного механизма жилищного строительства с необходимостью предполагает реализацию функций финансового инвестирования, являющегося опосредованным инвестированием в недвижимость - косвенным инвестированием в жилье посредством жилищных ценных бумаг. В основе инвестиционного механизма развития жилищной сферы лежит активизация частных инвестиций и, прежде всего, такого источника, как сбережения населения. Одной из ведущих рыночных форм трансформации сбережений населения в жилищные инвестиции выступает ипотечное кредитование.

9. В настоящее время институт ипотеки в России находится в начальной стадии своего становления. С наступлением этапа становления ипотечного рынка становится острой необходимость определения на государственном уровне пути, по которому будет двигаться весь процесс, т.е. выбор модели ипотечного кредитования. Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования преимущественно внедрять на российском рынке, американскую двухуровневую или немецкую систему стройсбережений, окончательно не сформирована до сих пор.

10. Развитию ипотечного кредитования в России препятствует также высокий уровень кредитных рисков. Такими рисками являются: крайне высокие цены на жилье; низкие доходы населения; недостаточная проработанность законодательной базы; отсутствие системы страхования, что является следствием высоких процентных ставок по ипотечным кредитам, в качестве защиты от несостоятельности заемщика. Так, на Западе процентные ставки по жилищному кредитованию составляют от 3 до 7% годовых, а в РФ - от 9 до 15%.

11. Ипотека не является панацеей от всех проблем. В условиях нашей страны большое значение также имеет аренда жилья. В последние три года из-за роста цен на продаваемые квартиры на российском и особенно московском рынке увеличилась доля так называемого инвестиционного жилья первичного и вторичного. В результате общее количество сдаваемых в аренду квартир выросло на 20%. В то же время на рынке сложилась нестандартная ситуация. С одной стороны, ежегодно арендные платежи в Москве ощутимо растут, и в дальнейшем арендаторам придется платить больше, поскольку важная составляющая в цене аренды - стоимость самой недвижимости и сроки ее окупаемости. Но, с другой стороны, ценовой рост на рынке аренды не поспевает за ростом цен на продаваемые квартиры. Таким образом, сегодня в Москве предоставление жилья в аренду становится невыгодным бизнесом. Если несколько лет назад благодаря сдаче в наем владелец дорогой квартиры окупал затраты на ее приобретение за пять лет, а в сегменте жилья эконом-класса - за 12 лет, то сейчас этот показатель вырос вдвое, а возможно, и больше.

По нашим прогнозам, платежи по аренде и по выплатам по заемным средствам сравняются в 2012-2015 годах, после чего начнется бурное развитие ипотеки. При этом возможен некоторый рост цен на недвижимость, но не очень существенный, так как в этом случае начнут действовать компенсационные законы. Это означает, что наряду с покупателями, которые приобретают квартиры для проживания, ипотекой начнут пользоваться и инвесторы, покупающие квартиры для ее последующей сдачи. А это, в свою очередь, приведет к росту числа сдаваемых в наем квартир и соответственно понизит цены на аренду, т.е. сделает менее выгодным приобретение инвестиционных квартир.